Memoire de Fin D'etudes

1
CENTRE AFRICAIN D'ETUDES SUPERIEURES EN GESTION

1
INSTITUT SUPERIEUR DE MANAGEMENT
DES ENTREPRISES ET AUTRES ORGANISATIONS oISM
..E::;:
O:...,-_ _ _•
1
1
MEMOIRE DE FIN D'ETUDES
Pour l'obtention du
1
MASTER 2 PROFESSIONNEL EN SCIENCES DE GESTION,
OPTION GESTION DE PROJETS
1
f'IooInofion 3, ArNe acacUmique 2009-2010
THEME
1
MISE EN PLACE D'UNE AGENCE IMMOBILIERE
1
POUR LA PROMonON DES SERVICES
1
IMMOBILIERS A FAIBLE COLTTS
1
1111
Préparé par : Sous la direction dt :
1
Ham/clou D/AKlTE Mons/auT BoubacaT AW,
Enselgnanl permanenlau CESAG
1
1
Novembre 2010
1 M0054MPSG11
1 2 •
DEDICACES:
Je dédie le présent mémoire à toute ma famille, à mère Mariam BAH et plus

particulièrement à mon défunt frère et tuteur Mamadou Dramane DIAKITE dit
«MAGNAN », que DIEU PUISSE l'accueillir dans son paradis ainsi que mon défunt
père Dramane DIAKITE, et à mon frère Cheick Ahmet Tidiany DIAKITE qui n'a
ménagé aucun effort avec mon défunt frère pour que j'arrive là où je suis
actuellement, et aussi à ma sœur Goundo DIAKITE pour son soutient
Je le dédie aussi à mes oncles, tantes et grands parents ainsi qu'à tous tes parents
qui ne sont plus de ce monde que DIEU leur accorde sa miséricorde.
Pour finir je le dédie à toutes les personnes qui m'ont soutenu de près ou de loin.
« Mémoire de fin d' étude en master2 gestion de projet 2009/2010 »

REMERCIEMENTS
Je remercie avant tout ma famille pour son soutient constant et indéfectible tant sur
le plan financier, moral et surtout pour leur confiance.
Je remercie mes amis(es}, cousins(es} et tous ce qui de près ou de loin ont contribué
à la réussite de ce mémoire.
Je remercie aussi le corps professoral du CESAG pour leur enseignement de qualité

et ainsi que tous les membres de la direction.
Mais plus particulièrement mon Directeur de Mémoire son excellence professeur

Mr. Boubacar AW pour ses conseils, la qualité de ses explications et toute la
disponibilité dont il a fait preuve à mon égard.
Je termine par ma famille, et ainsi que tous mes collègues du CESAG et que le
DIEU nous DONNE longue vie et nous ASSISTE dans nos projets futurs.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » il

SOMMAIRE
Présentation du créateur 1
INTRODUCTION GENERALE 4
PREMIERE PARTIE: CADRE THEORIQUE DE L'ETUDE ET PRESENTATION

GENERALE DU PROJET 5
Chapitre 1 : CADRE THEORIQUE DE L'ETUDE 5
Section 1 : Concepts clés en analyse de projet 5
Section 2 : lexique immobilier 20
Chapitre 2: PRESENTATION GENERALE DU PROJET 21
DEUXIEME PARTIE: PRESENTATION DES RESULTATS 26
Chapitre 1 : ETUDE DE MARCHE 26
Section 1 : Le produit et le marché 26

Section 2 : Caractéristique de la demande et la segmentation 32
Section 3 : L'offre et le positionnement de l'IMMODAK 42

Section 4 : Le chiffre d'affaire 54
Section 5 : Les moyens commerciaux 58

Chapitre 2 : Etude organisationnelle et Technique 66
Section 1 : Organisation de l'IMMODAK 66

Section 2 : Etude technique 81
Chapitre 3 : Etude financière 97
Section 1 : Analyse financière sommaire de l'IMMODAK 97
Section 2 : Analyse financière détaillée de l'IMMODAK 101
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » iii

Chapitre 4 : Etude économique 110
Section 1 : Les effets du projet sur l'économie nationale, l'emploi et sur la

redistribution du revenu national 110
Section 2 : Les effets sur la fiscalité 110
CONCLUSION GENERALE 111
BIBLIOGRAPHIE
WEBOGRAPHIE
ANNEXE
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » Iv

LISTE DES TABLEAUX GRAPHES CARTES ET SCHEMAS:
TABLEAUX: Pages
Tableau 1 : Statuts d'occupation du logement à Dakar 32
Tableau 2 : Répartition des ménages selon la profession exercée par activités et le niveau
de revenu. 36
Tableau 3 : La classification des critères déterminants le choix des logements: selon la

moyenne de répondant sur 40 37
Tableau 4 : Répartition en pourcentage de ventes potentielles sur le marché global selon le
type de bien immobilier et contrats dans le marché 41
Tableau 5 : L'offre de l'IMMODAK 45
Tableau 6 : Forces et faiblesses de la concurrence 50
Tableau 7 : Le positionnement des concurrents par rapport à l'IMMODAK 51
Tableau 8 : Comparaison des logements de l'IMMODAK et ses concurrents 53
Tableau 9 : Capacités, coeffICient d'évolution et montants du package par année 55
Tableau 10 : Prévisions du chiffre d'affaire sur 15ans 56
Tableau 11 : Chiffre d'affaires des 12 mois de la 1ère année 57
Tableau 12 : Le prix des packages misent sur le marché au lancement de l'IMMODAK 62
Tableau 13 : Modèle de Hiérarchie des effets 64
Tableau 14 : Moyens et budget de communication 65
Tableau 15 : Effectifs du personnel par fonction avec leur niveau académique et le type Ct;;..
contrat. 72
Tableau 16 : Pourcentage et plafond des points 73
Tableau 17 : Plafond salarial 74
Tableau 18 : Salaire brut du personnel 75
Tableau 19 : Structure et superficie 83

Tableau 20: Les investissements 84
Tableau 21 : Besoin en fonds de roulement 84
Tableau 22: Frais du personnel 86
( Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » v

Tableau 23 : Autres services consommés 86
Tableau 24 : Frais divers de gestion 87
Tableau 26: Frais de déplacement 87
Tableau 26: Les amortissements 88
Tableau 27 : Mobilier de bureau 88
Tableau 28 : Matériel de bureau 89
Tableau 29 : Moyens TIC 90
Tableau 30 : Le bilan 97
Tableau 31 : L'échéancier des flux financier sur 15ans 98
Tableau 32 : Le délai de récupération 99
Tableau 33 : Le rendement de l'unité monétaire investie 99
Tableau 34 : La valeur nette actuelle et le taux de rendement interne 100
Tableau 36 : Le remboursement des emprunts 102
Tableau 36 : Amortissements des immobilisations sur 15ans 103
Tableau 37 : Compte exploitation prévisionnel et la capacité d'autofinancement 105
Tableau 38: Le plan de financement 106
Tableau 39: Plan de trésorerie 107
Tableau 40: Test de sensibilité si les ventes baissent de 10% 108
Tableau 41 : Test de sensibilité si les ventes augmentent de 10% 109
Carte:
Carte: La ville de Dakar et ses communes 31
GRAPHES:
Graphe: Carte perceptuelle 52
f!!!!....;,
Plan : Maquettes 3D d'un de nos immeubles contenant les appartements 61
SCHEMA:
Schéma: Organigramme 67
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010» vi

LISTE DES SIGLES ACRONYMES ET ABREVIATIONS
SODIAK : Société Diakité
DGM : Distribution Générale du Mali
CESAG : Centre Africain d'Etude Supérieur en Gestion
LMD : Licence-Master-Doctorat
BRS-Mali : Banque Régionale de Solidarité-Mali
GEDUR.SA : Le Groupement d'Experts pour le Développement Urbain et Rural
IMMODAK : Immobilier de Dakar
Ascosen : Association des consommateurs sénégalais
PME : Petite et Moyenne Entreprise
BTP : Bâtiment Travaux Publique
VEFA : Vente à l'Etat Futur d'Achèvement
OHADA : Organisation pour ,'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires
OPEE : Direction de la Prévision et des Etudes Economiques
VON : la Voie de dégagement Nord
ANSD : l'Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie
SICAP : Société Immobilière du Cap-Vert
SN-HLM : Société nationale des habitations à loyer modéré
BHS : Banque de l'Habitat du Sénégal
CSE : Compagnie Sahélienne des Entreprises
SIG : Société Immobilière du Golf
OHLM : Office des Habitations à Loyer Modéré
CA : Chiffre d'Affaire
W.C : Water Closet
ISO : International Organisation for Standardization
OST : Organisation Scientifique du Travail
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » vii

RH : Ressources Humaines
RTSE : Réception Traitement et Suivi-Evaluation
CRE : Contentieux et Relation Extérieur
SARL : Société à responsabilité limitée
SA : Société Anonyme
SCS : Société à Commandite Simple
SNC : Société en Nom Collectif

NINEA : Numéro d'Identification Nationale des Entreprises et Associations
ONG : Organisation non gouvernementale
TIC : Technologies de l'Information et de la Communication
AFNOR : Association Française de Normalisation
PIB : Produit Intérieur Brut
AFS : Analyse Financière Sommaire
AFO : Analyse Financière Détaillée
FR : Fonds de Roulement
VR : Valeur résiduelle
CAF : Capacité d'Autofinancement
LMT : Long et Moyen Terme
ORC : Délai de Récupération du Capital
RUMI : Rendement de l'Unité Monétaire Investie
VAN : Valeur Actuelle Nette
TRI : Taux de Rentabilité Interne
CA : Chiffre d'Affaire
PC : Personal Computer
NR : Non Renseigner
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » viii

LISTE DES ANNEXES
Annexe 1 lexique de l'immobilier.
Annexe 2 le mandat de vente
Annexe 3 formulaires de compromis.
Annexe 4 permis de construire.
Annexe 5 étude d'architecture.
Annexe 6 étude géomètre
Annexe 7 construction.
AnnexeS l'achat d'un bien immobilier en couple
Annexe 9 l'achat d'un bien immobilier à plusieurs
Annexe 10 Itachat d'un terrain nu.
Annexe 11 l'achat d'un terrain en lotissement
Annexe 12 financement immobilier
Annexe 13 Statuts de l'IMMODAK
Annexe 14 état des lieux
Annexe 15 Questionnaire.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009{2010» lx

PRESENTATION DU CREATEUR;
Le groupe malien SODIAK S.A «Société DIAKITE S.A» au capital social de 100000 OOOF
CFA, avec un chiffre d'affaire annuel qui frôle les 10000000 OOOF CFA est le
commanditaire de ce projet de mise en place d'une agence immobilière pour la promotion
des services immobiliers à faible coOts dans le souci de l'expansion de ses activités vers
d'autre pays de la sous région ouest africaine. Cette agence immobilière permettra au
groupe de poursuivre sa politique de rayonnement. Pour pouvoir distribuer ses produits et
services dans la sous région, le groupe a trouvé opportun de créer une agence immobilière
au Sénégal permettant une distribution encore plus rapprochée de ses services faibles
coOts dans le secteur de l'immobilier. Le savoir faire du groupe alimente cette agence qui
fera les beaux jours du groupe.
Le groupe SODIAK S.A est subdivisé en quatre entités évoluant dans le Commerce-
distribution, le BTP, le transport-vente de voiture et bientôt dans l'hôtellerie.
La société de commerce-distribution dont le sigle est DGM S.A.R.L « Distribution Générale

du Mali S.A.R.L » est une société de commercialisation de pièces de rechanges et d'articles
de quincaillerie, elle a été créée en 1996 et permet d'assurer aux commerçants des articles
d'importation au meilleur prix. Sa structure légère permet des recherches constantes au
niveau international, France, Emirats arabes unis, Chine, etc. afin d'obtenir la meilleure
qualité au meilleur prix pour le marché malien. Pièces mécaniques, courroies,
compresseurs, climatiseurs etc. sont distribués dans tout le Mali. C'est une SARL au capital
de 5 000 000 F CFA.
L'entité de BTP qui a pour raison sociale cc Diakité Bâtiments et Travaux Publique S.A»
DIAK-BTP S.A, Créée en 1998 cette société de génie civil au capital de 10 000 000 F.
évolue dans les travaux de BTP (bâtiments, routes, ouvrages d'art, assainissement,
hydraulique, aménagements ... ). Dotée de matériels performants et composée de 80
personnes, cette entreprise devient encore une fois la société incontournable du BTP au
Mali. Parking avion de l'aéroport du Mali pour l'ASECNA, centre commercial pour SAPt,
logements pour l'ARMEE MALIENNE, château d'eau ... représentent quelques ouvrages de
référence. Son personnel qualifié et son matériel performant lui assurent une réelle
crédibilité auprès de ses clients. L'agence immobilière sera sous le contrôle de cette
dernière.
« Mémoire de fm d'étude en m8Ster2 gestion de projet 2009/2010»

La société de transport et de vente de voiture CTM « Compagnie de Transport Malienne»
qui a été créée en 2000 est une S.A.R.L au capital de 50000 000 FCFA qui intervient dans
le transport, la vente et la location. L'importance de ses moyens; 97 tracteurs, 108 semi
remorques, 15 citernes, 20 pick up, 4 porte char, 2 grues et 10 chariots élévateurs offre aux
opérateurs économiques une fiabilité et une logistique du plus haut niveau. Rayonnant dans
tout le Mali, elle a su se faire une place de choix et surtout elle a acquis une crédibilité
auprès des plus importantes sociétés tels que HUICOMA , MAERSK-Mali, PROGRAMME
ALIMENTAIRE MONDIAL, AMBASSADE AMERICAINE, SDV-Mali ... Pour mener à bien sa
mission principale qui consiste à proposer des solutions idoines de transport et de
logistique, CTM a mis en place des bureaux de représentation dans tout le Mali. Pour la
vente de voiture elle est entrain de négocier un contrat de représentant exclusif des
marques BMW, ROVER, Chevrolet, pour être le concessionnaire de ses dernières au Mali.
Enfin la croissance de l'activité du groupe et la diversification de cette dernière permettra la

création d'une chaîne hôtelière à travers tout le Mali. Car depuis 2008 le groupe a signé des
accords pour la construction et l'exploitation d'hôtels IBIS avec le groupe « ACCOR and
RESORT ». Cet ensemble hôtelier verra le jour en 2011 à partir de Bamako.
L'étude de faisabilité du projet a été confié par le promoteur à un stagiaire du CESAG de la

troisième promotion du programme de Gestion de Projets dans le système LMD « Licence
Master Doctorat », expérimenté dans divers domaines de sciences, de management et de
développement local.
Ce projet met en place le degré d'innovation du stagiaire de cette promotion du Master2 en

Gestion de Projets qui a eu l'idée d'innover dans le secteur de l'immobilier dans la région de
Dakar pour son mémoire de fin d'étude. " a un Bac+5 dans différentes spécialités ceci lui
donne une vision global sur l'entreprise, et des compétences multiples.
Nom: DIAKITE
Prénom(s): Hamidou
Age: 25ans
Adresse: hippodrome rue: 228, porte: 50.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 » 2

Ville: BAMAKO. Code Postal: 946
Pays: Mali
Téléphone: (223) 66 77 41 45, (221) 779030635
Formation: diplôme(s) :
2008-2010 : master2 en gestion de projet.

2005-2008: licence en administration des entreprises option finance.
2005 : Baccalauréat session de juin 2005.
Expérience professionnelle:
2009 : Deux mois de stages au GEDUR.SA, comme consultant junior.

2007: Stages en entreprise un mois de stage au service comptabilité de la Banque
régionale de solidarité du Mali (BRS-Mali) de juillet et à Août 2007.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 }) 3

INTRODUCTION GENERALE:
S'il Y a un secteur de l'économie ou les prix sont en constante hausse, c'est bien celui de
l'immobilier. Sur toute ,'étendue de la région de Dakar, la valeur de la pierre s'est accrue en
raison d'une demande qui dépasse de très loin l'offre. Une tendance défavorable aux
consommateurs puisqu'elle joue sur l'indice des prix affichés sur le marché de l'immobilier
et entraîne surtout la spéculation immobilière.
Les derniers chiffres des professionnels du secteur confirment la majoration du prix du
mètre carré à Dakar en nette progression par rapport aux années précédentes.
La raréfaction de l'offre est à l'origine de la hausse et la banlieue n'est pas au reste
puisqu'elle n'est pas épargnée par cette zone, il existe des espaces pas exploités à
suffisance faute de structures immobilières suffisantes.
Cet état de fait nous pousse d'ailleurs à vouloir mettre en place une agence immobilière
pour remédier à cette situation. Cette agence permettra sans doute d'octroyer des habitats
à cette population à des conditions douces pour améliorer leurs conditions de vie. C'est
ainsi que nous avons effectués des investigations en vue de cerner l'environnement macro
d'une agence immobilière ce qui nous a amené à faire une recherche documentaire et des
entretiens avec les acteurs du secteur immobilier.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » 4

j
PREAfIERE PARTIE: CADRE THEORIQUE DE L'ETUDE ET 1

~.
PRESENTATION GENERALE DU PROJET

1
Chapitre 1 : CADRE THEORIQUE DE L'ETUDE
1
f
Section 1 : Concepts clés en analyse de projet
1. Notion de Projet
1
La définition du tenne projet varie selon les institutions et selon les auteurs.
Pour une meilleure compréhension nous en retiendrons trois afin de pouvoir cemer leurs
principaux caractères.
Définition n01 :
On appelle projet l'ensemble des actions à entreprendre afin de répondre à un besoin défini
dans des délais fixés. Un projet est une action temporaire avec un début et une fin, qui
mobilise des ressources identifiées (humaines, matérielles et financières) durant sa
réalisation, qui possède un coOt et fait donc l'objet d'une budgétisation de moyens et d'un
bilan indépendant de celui de l'entreprise. 1
Définition n02 :
Un projet peut également être défini comme un ensemble d'activités (complexes, nouvelles,
non répétitive et fortement irréversible) et de ressources limitées mises en œuvre de façon
optimale pour atteindre un objectif devant satisfaire les besoins d'une population donnée
dans un temps limité. 2
Définition n03 :
Les éléments d'un projet doivent être définis avec précision quant à leur nature, leur
emplacement et leur déroulement. Les ressources nécessaires sous fonne de fonds, de
matières et de main-d'œuvre, ainsi que les revenus escomptés tels que réduction de coOts,
accroissement de production et développement des institutions, sont estimés à l'avance.
Les coOts, et revenus sont calculés en termes financiers et économiques ou s'il n'est pas
possible de les quantifier - définis avec une précision ce qui pennet de fonnuler un
jugement raisonné sur ce que doit être l'ensemble optimal de ces actions. 3
1 www.wikipediaorglprojet
1. Notes de cours M. Ahmadou TRAORE 2009/2010.
3 MM.B.CHADENET et John A.KING Qu'entend-on par projet de la Banque Mondiale?

Un projet est donc caractérisé par:
- sa nouveauté, unicité;
- une durée limitée ;
- l'assujettissement à des contraintes rigoureuses de:
• Performance
• Délais
• Qualité
• CoOts
- un cycle de vie dynamique;
- une implication de nombreux intervenants d'intérêts, d'organisations, de disciplines
et de cultures différentes;
- un contexte d'incertitude (environnementale, technologique, reliée aux ressource).
2. Typologie des projets
Les projets peuvent être classés suivant différents critères :

- selon l'articulation: On parlera de projets techniquement compatibles dont la
1
réalisation est simultanée pour autant que les moyens le permettent et de projets l
incompatibles dont la réalisation exclue celle de l'autre;
- selon ,'initiateur: On parlera de projets publics, projets privés, projet international,
projet ONG, etc;
- selon la finalité: On parlera de projet productif pour designer un projet dont la
réalisation aura pour objet la création d'un bien et/ou d'un service marchand. La
décision de mise en œuvre d'un tel projet sera fortement influencée par l'analyse de
sa rentabilité financière. Exemple: la réalisation d'un projet immobilier.
Un projet immobilier rentre dans le cadre d'un projet-ouvrage, qui est un projet qui permet la
mise en place d'infrastructure d'envergure, et qui est caractérisé par des investissements
lourds qui se traduisent à des coOts de centaines de millions et de milliards, et aussi par des
risque élevés notamment le risque liée à la rentabilité du projet et la bonne finition des
infrastructure qui sont les principaux risque. Les parties prenantes a ce genre de projet sont
en générale tous les agrégats macroéconomiques, à savoir l'Etat, les ménages, les
nsututions financières et organisme d'appui, la collectivité et le promoteur du projet lui-
même.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/201O)} 6

3. Cycle de vie d'un projet
3.1 Les phases du cycle de vie d'un projet
Le cycle de vie d'un projet présente différentes phases chacune avec leur spécificité et leur
importance dans la prise de décision. Le nombre d'étape du cycle varie en fonction des
organismes de financement cependant pour tout projet on a trois ou six phases de cycle de
vie.
3.2 Description des différentes phases
Les principales étapes du cycle de vie d'un projet sont:
3.2.1 L'identification
Elle correspond à l'étape initiale ou par des études qui ont définis l'ensemble des objectifs
du projet et les moyens qui devront être mis en avant pour les atteindre. A ce stade il est
important de mettre en évidence les problèmes qui peuvent être liés à l'exécution du projet,
faire des analyses pour nous permettre de dégager les besoins les cibles potentiels, les
partenaires ainsi que les interventions envisageables pour la résolution des problèmes.
3.2.2 La préparation
Elle consiste en un ensemble d'études à réaliser permettant de montrer la viabilité, la

faisabilité du projet sur le plan technique, économique, sociale, organisationnelle,
administrative et financière. Cette phase est aussi appelée instruction par des organismes
comme la commission de l'union européenne, l'AFNOR. ..
La préparation doit aboutir à la décision de procéder ou non, à la rédaction de la proposition
de financement.

3.2.3 l'évaluation ex ante
C'est une étude faite par l'institution financière (Banque, Bailleur de fonds). Elle consiste à
réexaminer dans les moindres détails tous les aspects du projet. C'est à ce niveau que l'on
vérifie les données précédentes, qu'on passe en revue tous les aspects vus dans la phase
de préparation afin de préparer la prise de décision. En fonction des résultats de
l'évaluation, le bailleur décide s'il faut reformuler, abandonner, retarder le financement ou
s'engager en procédant au financement du projet.
3.2.4 La sélection et la négociation
L'évaluation ex ante débouche en principe sur la rédaction d'un document de proposition de

financement à soumettre au bailleur de fonds qui va l'examiner et décider de la suite à lui
accorder. Si celle-ci est favorable, la phase de négociation aboutie à la signature d'un
engagement contractuel de financement.
3.2.5 l'exécution
Elle correspond à la mise en œuvre de l'engagement contractuel accepté en vue d'atteindre

les résultats escomptés et les objectifs spécifiques du projet. Elle comprend l'élaboration
des plans d'exécution et la rédaction des rapports de suivi. Sa mise en œuvre incombe à
l'organe d'exécution du projet, le bailleur n'intervenant que pour superviser le déroulement
des activités.
3.2.6 l'évaluation tennlnale et rétrospective
L'évaluation terminale a lieu six à douze mois après la fin de l'exécution. Elle permet de voir
l'efficacité, l'efficience, la pertinence et la durabilité du projet.
L'évaluation rétrospective intervient quant à elle trois à cinq ans après la fin du projet pour
voir l'impact, les changements durables de comportement et d'attitude. Elle oriente les
décideurs sur la prise de décision des projets futurs.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » 8

3.3 Mesures de perfonnances des projets
La perfonnance se décrit d'abord au travers des moyens mis en œuvre, des résultats
quantitatifs et qualitatifs obtenus, de l'efficacité des actions conduites et de leur efficience,
4
c'est-à-dire de l'économie de moyens employés pour le résultat atteint .
La mesure des perfonnances des projets conduit à s'assurer:

.:. De l'atteinte des objectifs du projet;
+> Des perfonnances institutionnelles, économiques et financières des projets ;
.:. De la durabilité (retombés durables qui doivent profiter aux générations futures) et du
développement des effets du projet (accroissement des résultats)
3.3.1 Les critères qu'on peut retenir pour mesurer ou apprécier la perfonnance
• L'efficacité: elle se définit par rapport au degré d'atteinte des objectifs. C'est la
capacité à atteindre les objectifs fixés avec les moyens et les ressources
affectées.
• L'efficience: elle s'exprime par le rapport extrantslintrants. C'est l'obtention d'un
extrant donné à partir d'intrants minimaux, ou, l'obtention d'extrants maximaux à
partir d'un intrant donné. C'est donc, la capacité à atteindre les objectifs fixés
avec le minimum de moyens et de ressources.
• L'économie: conceme l'acquisition des ressources pour la réalisation des
Objectifs. Est dite économique toute acquisition de ressources qui correspond aux
critères suivants :
- Moindre coat;
- Quantité et qualité confonne à la nonne établie ;
- Moments et lieux opportuns.
• La pertinence : elle fait en général référence à une adéquation des objectifs par
exemple d'un projet à son environnement. Elle peut être définie comme sa
capacité à réaliser les objectifs qui lui sont assignés et revient à mesurer ses
risques de défaillances.
4 ASSOURKOU Sery Roland « Etude de faisabilité pour la création d'une société d'intérim» 2005

• La cohérence: vise l'adéquation des moyens du projet aux objectifs. C'est
soutenir des procédures, des outils et des actions qui soient susceptibles de
répondre aux objectifs du projet.
A travers ses définitions citées dessus on peut dire que la performance que nous
recherchons doit s'exprimer à travers les différents critères d'appréciation de la
performance à savoir l'efficacité, l'efficience, l'économie, la cohérence et la pertinence.
4. Les étapes de la préparation d'un projet :
Les différentes étapes de la préparation d'un projet de mise en place d'une agence
immobilière sont:
)- l'étude de marché;
)- l'étude organisationnelle et technique;
)- l'étude financière;
)- l'étude économique.
4.1. L'étude de marché
Par marché on entend généralement « l'ensemble de personnes et organisations de toutes

sortes qui ont, ou peuvent avoir, une influence sur la consommation (ou utilisation) et par
conséquent sur les ventes du produit ou service considéré »5
L'étude de marché est préalable à toutes les autres études. C'est l'étape fondamentale au
niveau de la préparation d'un projet, elle se propose d'appréhender à l'aide de méthodes et
d'instruments précis, le milieu dans lequel se meut ou va se mouvoir l'unité de production
considérée en vue d'optimiser la réalisation de ses objectifs.
L'étude de marché qui permet à l'entrepreneur d'éclairer ses choix de production passe par
les étapes suivantes:
.:. analyse de la demande passée et présente ;
.:. analyse de la demande future.
5 Notes de cours Mr Boubacar A W « Etude de faisabilité» 2009/2010
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010» 10

4.1.1 Analyse de la demande passée et présente
Il s'agit ici de faire l'analyse de la demande de services immobiliers dans la zone de façon
à dégager les paramètres nécessaires à la prévision proprement dite. L'analyse de la
demande exige la collecte de données statistiques relatives au recours aux services
immobiliers qui permettent d'expliquer son évolution sur la période déterminée. Il existe
essentiellement deux méthodes de collectes de données qui sont la plupart combinées :
- la méthode quantitative ;
- la méthode qualitative.
Les estimations quantitatives globales s'appuient principalement sur les résultats de la

recherche documentaire, tandis que les données qualitatives proviennent généralement
d'enquête sur le terrain.
Les deux méthodes se recoupent, car lorsqu'on évalue la taille et les caractéristiques d'un
marché, il faut dans la majorité des cas, compléter les sources écrites par des entretiens,
des tests et des observations.
On ne devrait procéder à des enquêtes sur le terrain qu'après avoir épuisé toutes les
possibilités de la recherche documentaire. \1 faudrait recueillir puis analyser toutes les
sources écrites pertinente disponible afin de limiter au minimum, les divers coOts financiers
occasionnés par les enquêtes de terrain.
Les études de la demande recueillent des données essentiellement sur les indicateurs
économiques généraux relatifs à la demande du produit pour notre cas qui porte sur la
demande des services immobilier, il s'agit par exemple de la taille de la population et le taux
de croissance démographique, le revenu et la consommation par habitant, le niveau et le
taux de croissance annuel du PIS par habitant et la répartition des revenus.o
4.1.2 Analyse de la demande future
Cette analyse est basée sur une prévision utilisant en dehors des enquêtes de terrain un
nombre considérable de méthodes statistiques permettant d'avoir une estimation supposée
exacte de la demande à venir.
6 Werner BEHRENS « manuelle de préparation des études de faisabilité industrielle )>ONUDI janvier 1994
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 200912010}} 11

La projection est très importante pour les études de pré faisabilités, car elle contribue de
façon décisive à déterminer à la fois l'ampleur du projet et les ressources nécessaires.
Dans le domaine de l'immobilier, il s'agit ici donc de déterminer les prévisions d'acquisition
de biens immobiliers, et les prévisions de services à offrir à la clientèle.
Cette méthode fait appel à des tests, à la recherche de variables explicatives de l'évolution
passée et à la construction de modèles mettant en liaison les variables étudiées.
Cette approche permet d'une part :
- d'étudier les relations passées entre la demande de service immobilier, la population,
la situation économique et le niveau de revenu ;
- d'autre part d'effectuer une prévision à partir d'hypothèses globales sur des agrégats
intervenant dans le domaine.
4.2. L'étude technique et organisationnelle
Elle découle de l'étude de marché et a pour objectif de déterminer la faisabilité du projet.

Elle doit montrer que dans les conditions actuelles et à partir des données obtenues la
solution retenue est la meilleure. L'étude technique passe par les étapes suivantes:
4.2.1 Le processus de production, capacité, technologie
Le processus de production dans un projet immobilier consiste:

./ Pour le recrutement d'un personnel compétent à :
- définir le besoin (demande de recrutement, décision de lancer un recrutement:
diagnostic d'opportunité et appel à candidature, définition du poste et du profil:
élaboration ou mise à jour d'une fiche de poste) ;
- rechercher la candidature (recherche de candidature externe avec plusieurs
approches: candidatures spontanées, cabinets de recrutement, contact avec
écoles de formation et organismes professionnels, annonces et Internet) ;
- sélectionner les candidats (premier tri basé sur les CV et lettres de motivation
élimine 80% des candidats, second tri basé sur les questionnaires, les
entretiens et les tests) ;
- concrétiser (décision proprement dite, réponse aux candidatures et
proposition d'un contrat de travail) ;
- intégrer le personnel nouveau (accueil, adaptation initiale et la période
d'essai).

Ceci s'appliquera au recrutement qui se fera après le démarrage du projet selon les
besoins.
4.2.2 Besoins en inputs et autres moyens
L'étude des besoins en input et autres moyens doit être conduite de la façon la plus
détaillée pour le fonctionnement correcte du projet au moment de sa mise en œuvre. En
plus des besoins quantitatifs par type de facteurs de production il est nécessaire de
déterminer les Spécifications des biens à rechercher (les conditions d'approvisionnement,
les prix ... ).
Une attention particulière doit être portée sur la disponibilité des utilités comme l'eau,
"électricité, les carburants ... et sur les moyens de communication et les besoins en main
d'œuvre.
4.2.3 Choix de la localisation
Le choix du site du projet doit tenir principalement en compte :

- de la localisation des matières premières;
- de la disponibilité en main d'œuvre;
- de la disponibilité en terrain;
- de la disponibilité en eau, électricité;
- des conditions de transport des personnes et de biens;
- des lieux de consommation.
4.2.4 Calendrier des réalisations
Un timing des différentes réalisations (phase d'investissement: d'équipement et

d'installation, phase de démarrage, de montée en croisière est établi en fonction des
conclusions des différentes analyses au plan technique. Dans bien des cas, la production
peut commencer alors même que les investissements n'ont pas totalement été mis en
place. Ceux-ci peuvent être transcrits sur le GANTT et le réseau PERT pour une bonne
vision globale dans les réalisations.

1
4.2.5 Les variantes
1
Plusieurs variantes peuvent être adoptées dans le cadre de l'étude technique. Ces
variantes seront analysées et évaluées tout au long de l'étude de pré faisabilité (évaluation
des coOts, analyse financière sommaire). Le choix de la variante sera fait à l'issue des
conclusions de l'étude financière sommaire.
4.2.6 Estimation des coOts
Elle sert de support aux analyses financières et économiques. L'étude porte aussi bien sur
les coOts d'investissement que sur les coOts d'exploitation et les frais de démarrage. i
Les coOts d'équipement sont calculés sur la base de projets antérieurs, tout en considérant
les différences liées aux dates de réalisation, aux conditions de production, aux modes
d'organisation et aux économies d'échelle qui peuvent apparaTtre lorsque la capacité
augmente. Ces coOts sont relatifs aux terrains, aux infrastructures, aux diverses
constructions, à la machinerie, l'équipement, l'outillage, au matériel roulant, etc.
Les frais de démarrage sont relatifs à la fonnation, à l'engagement et au perfectionnement
du personnel, au temps supplémentaire devant être effectué pour démarrer le projet, aux
pertes de matériel résultant des essais, aux honoraires versés aux consultants ou aux
experts techniques et aux différents frais occasionnés par les déplacements du personnel.
Les coOts d'exploitation ou encore appelés coOts de production, sont détenninés à partir du
calendrier de production établi. Ce sont les coOts de la main d'œuvre, de matières
premières et d'autres intrants et les frais généraux inhérents au projet.
4.2.7 L'étude organisationnelle et institutionnelle,
L'étude organisationnelle a pour but de mener à bien l'administration du projet facteur

important de sa réussite. L'organisation doit être subordonnée aux objectifs à atteindre, car
elle est un moyen d'atteindre un but. L'étude organisationnelle cherche à définir un
organigramme de la meilleure façon pour une exécution efficace du projet. L'étude
organisationnelle est dans ce cadre très importante dans les projets.
7 Wilson O'SHAUGNESSY « la faisabilité de projet» édition SMG 1992

Une bonne organisation doit permettre:
- d'élaborer un organigramme;
- de définir les tâches;
- de définir les responsabilités ;
- d'assurer une bonne coordination des activités ;
- de permettre une gestion optimale des ressources.
Pour l'étude institutionnelle, il s'agit de bien analyser le statut juridique du projet en prenant
en compte les dispositions administratives et réglementaires dans le secteur de l'immobilier.
La capacité des institutions à répondre aux besoins du projet, en particulier les institutions
de crédit, les lois et règlements techniques tels que les lois sur la santé et la sécurité au
travail, les normes techniques sont à prendre en compte dans l'analyse.
4.5. L'analyse financière
L'évaluation financière permet de se prononcer sur la viabilité financière du projet. Elle

permet sur la base des analyses antérieures de dégager le niveau de rentabilité d'un projet.
Elle répond à cinq types de préoccupationsd :
- déterminer le montant des ressources financières nécessaires à la réalisation et à

l'exploitation du projet;
- déterminer le type de financement et la politique financière à adopter pour le projet;
- analyser les variantes de projet en vue de choisir la meilleure ;
- calculer la rentabilité financière du projet;
les risques financiers liés au projet.
L'analyse financière intervient dans la phase de conception du projet à deux niveaux:

- Au cours de l'étude de préfaisabilité et d'identification par une analyse financiere
sommaire.
- Durant l'étude de faisabilité par l'analyse financière détaillée.
8 Ahmadou TRAORE « conception de projet» cours 2009/2010

4.5.1 Analyse financière sommaire (AFS)
Le but de l'analyse financière sommaire est de déterminer si, du point de vue financier,
l'entreprise devrait ou non investir dans le projet. En effet elle permet, à partir de l'analyse
des flux financiers, de déterminer la rentabilité du projet sous l'angle de nombreuses
variantes.
• Le but de l'analyse financière sommaire est de:
- déterminer le montant des investissements;
- déterminer le type de financement;
- procéder au choix de la meilleure variante;
- déterminer la rentabilité du projet hors conditions fiscales et financières;
- se prononcer sur les risques financiers liés au projet.
• L'élaboration de l'AFS passe par les étapes suivantes:
- élaboration du tableau des investissements et estimation de leurs coûts ;
- estimation du fonds de roulement;
- estimation des dépenses et recettes d'exploitation;
- élaboration de l'échéancier des flux financiers ;
- détermination de la rentabilité du projet.
L'AFS se base sur les hypothèses suivantes:

- l'analyse s'effectue sur les conditions financières et fiscales. On suppose que
le projet sera réalisé sur fonds propres et avec recours à l'endettement, mais
aussi payer les impôts;
- on tient compte de l'amortissement et les renouvellements ;
- les flux financiers sont calculés en monnaie constante et courante.
L'intérêt d'un projet ou d'une variante de projet se mesure à travers plusieurs critères dont
les plus courants sont:
- Le délai de récupération: c'est le temps nécessaire pour que les recettes du

projet déduction faite des dépenses d'exploitation équilibrent le montant des
dépenses d'investissements. C'est également le délai nécessaire pour que le
montant des flux financiers positifs équilibre le montant des flux financiers
négatifs, pour que la somme algébrique des flux devienne positive

./ Il est déterminé par la formule suivante:
n n
D est tel que: L (Rp - Dp) = L Ip
p=o p=o
Avec:
Rp = recettes ou avantages bruts
Dp = dépenses ou coOts de fonctionnement
Ip = coOts d'investissement
p = indice de l'année ou période
- Le rendement de l'unité monétaire Investie: il correspond au quotient du
montant cumulé des recettes nettes des charges d'exploitation par le montant
des investissements et renouvellements. Il permet de savoir ce que rapporte
chaque franc investi dans le projet.
./ "est déterminé par la formule suivante:

n
L (Rp-Dp)
p=o
r =-----,--------
n
L Ip
p=o
Avec:
r =taux de rendement de ,'unité monétaire investie
Rp =recettes de l'année p ou avantages
Dp =dépenses de l'année p ou coOts
Ip = investissements de l'année p
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010» 17

- La valeur actualisée nette (VAN) ou bénéfice actualisé est égal au total
cumulé des cash flow annuels actualisés .
./' Il s'obtient par la formule suivante:
p =n ( Rp - Op - Ip )
VAN= B= I: ---
p =0 (1 + i) p
- Le taux de rentabilité interne (TRI ou TIR): il correspond au taux

d'actualisation pour lequel la VAN est nulle. Il donne une indication sur le taux
d'intérêt maximum que peut supporter le projet si "intégralité de ses besoins
est couverte par des emprunts.
./' Le TRI est le taux tel que:
p =n ( Rp - Op - Ip)
I: --------- =0
p =0 (1 + 1) p
4.5.2 Analyse financière détaillée (AFO)
L'AFD porte sur l'étude approfondie de la variante choisie lors de l'AFS. L'AFD est en faite
la technique d'analyse financière utilisée dans l'étude de faisabilité et qui peut se prolonger
dans la phase d'évaluation préalable.
Elle a pour but de:
- mettre au point le plan de financement;
- vérifier la capacité de remboursement des emprunts et de renouvellement du
matériel;
- vérifier l'équilibre de trésorerie du projet:
- calculer la rentabilité définitive du projet du point de vue des actionnaires et
des capitaux investis.

L'analyse financière détaillée après la fin de l'AFS, c'est-à-dire à l'échéancier des flux
financiers correspondant au schéma technique retenu. En principe, ,'étude financière
détaillée nécessite l'élaboration et l'examen des éléments suivants :
- le tableau d'amortissement et des investissements ;
- le schéma de financement;
- l'échéancier d'amortissement des emprunts ;
- le compte de résultat prévisionnel;
- la capacité maximum d'autofinancement;
- le tableau d'équilibre des ressources et emplois de fonds;
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 200912010 » 19

Section 2 : Lexique de l'immobilier
De A comme Achat en indivision à V comme Vice caché, un lexique des principaux termes
de l'immobilier pour cadrer l'étude et aider à déchiffrer un langage parfois complexe qui est
celui du secteur de l'immobilier. Ce projet relève du sedeur de l'immobilier donc il est
nécessaire de connaître ce lexique qui tient lieu de didionnaire pour ce dernier. Mais pour
non compréhension d'un terme technique veillez consulter le lexique de l'immobilier (réf:
annexe 1)

Chapitre 2: PRESENTATION GENERALE DU PROJET
~ Nature du projet:
Le projet immobilier IMMOOAK « Immobilier de Dakar» qui a pour slogan « un toit pour
toUS» porte sur l'accès facile à des populations qui ont des revenus faibles ou moyens, qui
ne dépassent pas les 300000F CFA, à un logement soit à usage d'habitat ou
professionnel. Il s'agit d'une entreprise de prestation de services. Ce projet de mise en
place d'une agence immobilière est à but lucratif. Pour créer aussi des valeurs ajoutées en
rémunérant les agrégats macroéconomiques qui sont l'Etat, les ménages, les employeurs,
les instituions financière et les collectivités locales.
~ Fiche signalétique de l'entreprise:
Nom de l'entreprise:
IMMODAK : « Immobilier de Dakar»
Sigle et Logo Usuel:
Adresse:
Elle est située sur la VON plus précisément à Sacre Cœur 3 dans un immeuble moderne et
contemporain face à la VON. Cet emplacement permet à des centaines de personnes
d'avoir l'accès facile à notre agence puisque la majorité de la population de Dakar passe
par ce secteur, ainsi permettront des vagues de passages réguliers des clients potentiels.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010)} 21

Email:
immodakmail@immodak.sn
Site web:
www.immodak.sn
Téléphone:
77592 14 15/33 835 00 00.
Forme juridique:
Société à responsabilité limitée, S.A.R.L
A quel stade êtes-vous?

Nous sommes à la phase de ,'étude de faisabilité de mise en place de l'agence
immobilière.
Aides reçue ou espérée :

Fonds propres, apport fait par la société commanditaire.
Financement de banque (crédit immobilier) octroyer par la Banque de ,'Habitat du Sénégal
BHS.
Nous comptons sur une éventuelle subvention et aussi surtout une exonération de la part
de "Etat, à cause du tort caractère social du projet.
« Mémoire de fm d' étude en master2 gestion de projet 200912010 }) 22

Historique ou genèse de ce projet:
Si en 1998 dans la capitale Sénégalaise en général une maison de 150 m 2 pouvait être
achetée à 15 millions de FCFA, elle se négocie aujourd'hui à 50 millions FCFA Cette
surenchère observée également sur le loyer pose problème. Pour y pallier, l'Assemblée
nationale sénégalaise par la voix du Professeur Iba Der Thiam, avait pris l'heureuse
initiative de mettre en place, fin juillet 2008, une Commission d'enquête parlementaire
pour une baisse uniforme des prix des loyers à Dakar. Malheureusement cette requête
tant saluée par les populations est restée sans suite pour des raisons politiques. Et
d'ailleurs la faisabilité de cette étude reste à voir. Selon M. Seydou Diouf, rapporteur de
la commission des lois de l'Assemblée nationale: « Si on veut faire un travail sérieux
d'analyses et de prospectives, six mois sont trop justes pour une loi qui doit faire l'état
des lieux, identifier les raisons du dysfonctionnement, analyser les impacts des
recommandations sur l'ensemble du système ».
La tendance actuelle marquée par une hausse des prix sur le marché est fortement corrélée
à la spéculation immobilière, au fait d'u ne forte croissance urbaine de Dakar avec sa
géographie qui est une presqu'fie, aux tensions sociales dans la sous-région ouest
Africaine, et surtout au caractère de valeur refuge du secteur immobilier pour certain
investisseur. D'ailleurs les résultats d'une récente enquête aoOt 2008 du cabinet américain
Mercer ont classé la capitale sénégalaise parmi les 50 villes les plus chères du monde et la
troisième du continent après Lagos 1ère et Douala 2ème). L'explosion de cette bulle
immobilière aura-t-elle les mêmes effets que ceux des « subprimes» des Etats-Unis?
Selon des professionnels du secteur financier, cet « immobilier spéculatif» pourrait bien
provoquer une crise dans le secteur w que le système bancaire est affecté. Certains
propriétaires ou agences immobilières ont déjà des difficultés pour rembourser les banques
et les saisies immobilières risquent de se muHiplier. Toutefois la crise peut ne pas être
grave, à condition que les autorités veillent à ce que l'éclatement de la bulle ne soit pas
brutal. Les associations consuméristes ont beau battu le pavé pour réclamer un peu plus de
pouvoir d'achat au gouvernement et régler cette question sociale, ils n'ont pas l'impression
d'être entendus. Selon M. Momar Ndao président de l'Ascosen (Association des
consommateurs sénégalais) « L'État doit baisser les loyers de 30 à 40 % pour augmenter le
pouvoir d'achat des Sénégalais ».
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 » 23

Il urge ainsi de réorienter la politique d'habitat social et de mettre un terme à la spéculation
foncière. Mais aussi longtemps que les terrains et logements seront vendus aux plus
offrants, le casse-tête de la location à Dakar continuera de hanter le sommeil des locataires
sénégalais.
Alors c'est à partir de cette situation, que nous avons eu l'heureuse idée de mettre en place
une agence immobilière qui facilitera l'accès au logement pour les populations de la classe
moyenne et de la basse classe à titre d'habitat ou de bureau.
Vos motivations:
D'après une enquête de l'Agence nationale de la Statistique et de la Démographie du
Sénégal, en un an üanvier 2007 à février 2008), les prix ont fortement grimpé surtout à
Dakar. Cette hausse est de 40% en moyenne pour la location d'une chambre dans un
quartier populaire, 56% pour la location mensuelle d'une maison économique de 2 à 3
pièces. Elle est due principalement à la croissance démographique qu'a connue Dakar.
L'évolution du prix du loyer est réglementée par un décret ou arrêté révisable à la hausse
tous les trois ans. Cette hausse ne doit pas dépasser 15%. Cependant si un propriétaire
d'immeuble effectue des travaux d'amélioration, il peut répercuter le coût de ces travaux sur
le prix du loyer. C'est dans ce cas seulement que ce prix peut évoluer au-delà de 15%.
Touts ses facteurs laisse à croire que nous avons des potentialités qui nous permettrons de
se faire une bonne part de marché dans le secteur immobilier dakarois, car si on s'en tient
à l'informel qui relate la saturation du secteur. Nous ne pourrons être optimistes, mais après
investigation, nous avons constaté un système de travail mal organisé, donc en nous
appuyant sur ce dernier tout en apportant des solutions, nous atteindrons les objectifs fixés.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/201O}) 24

les objectifs poursuivis en réalisant ce projet:
Le projet vise à faciliter l'accès aux biens et services immobiliers à faible coOts, pour les
populations à revenu faible et moyen de Dakar,lequel revenu ne dépasse pas les 300 OOOF
CFA.
• Objectifs spécifiques du projet
1. Réduire les coOts d'acquisition et de location des bâtiments de 30% pour les
populations de Dakar en besoin d'immobilier.
2. Créer une dizaine d'emplois en 2011 à Dakar.
3. Augmenter le pouvoir d'achat et le revenu des personnes employées par

l'IMMODAK, ainsi que les bénéficiaires de nos prestations de 30%.
4. Responsabiliser les habitants et tous les acteurs du secteur immobilier fasse aux
mauvaises spéculations et ses conséquences pour une baisse et harmonisation
éventuelle des prix selon les différentes circonscriptions de Dakar d'ici 3ans.
la taille actuelle et future souhaitée pour l'IMMODAK :
L'IMMODAK est une PME qui emploi pour le début une dizaine de personnes.
Nous envisageons de l'étendre à d'autres pays de l'Afrique de l'Ouest, surtout au Mali qui
présente un marché immobilier très prometteur avec une forte demande de « se loger
autrement », pour en faire une multinationale dans les 10 prochaines années tout en
étendant et variant nos services au Sénégal vers le génie civil à savoir le BTP (Bâtiment-
Travaux Publique) avec le concours de la société BTP DIAK-BTP S.A du groupe promoteur
du projet.

DEUXIEME PARTIE: PRESENTATION DES RESULTATS
Chapitre 1 : ETUDE DE MARCHE
Section 1 : LE PRODUIT ET LE MARCHE
1. LE PRODUIT:
Nos produits sont sous forme d'ensemble de services « sur mesure» qui sont réunis dans
un seur package. Il existe plusieurs packages qui répondent largement aux besoins du
secteur immobilier. Alors les packages à leurs tours permettent de maximiser la
satisfaction des attentes de nos clients. Us sont regroupés sous 2 grands produits qui sont:
- Biens immobiliers ;
• Services immobilier;
a) Biens Immobiliers :
• Le package leasing (crédit bail) :

C'est un crédit fait au client, et permettant l'acquisition du bien immobilier en
échange de redevances et avec option d'un droit de propriété à l'échéance. Ce
package ne contient pas seulement le service leasing ou crédit bail, mais aussi un
suivi avec le client pour plus d'accompagnement dans l'acquisition du bien
immobilier.
• Le package achat:
Ce package contient toutes les prestations par rapport à l'achat de terrain, de
bâtiment à titre d'habitat ou commercial, à travers des occasions de mise en vente
de ces derniers par l'administration publique ou une tiers personne et cette
transaction est régie par des contrats spécifiques.
• Le package vente:
Ce package contient toutes les prestations par rapport à la vente de terrain, de
bâtiment à titre d'habitat ou commercial, d'immeuble et qui est régis par des contrats
incluant le mandat de vente (réf: annexe2) et des formulaires de compromis (réf:
annexe3).

• Le package VEFA :
La vente à l'état futur d'achèvement (VEFA) est une nouvelle formule de cession des
immobilisations. C'est un contrat qui permet d'optimiser et de faciliter la
commercialisation des produits sans que le bien ne soit disponible au moment de la
transaction. Ce package contient tous les éléments de clarification, qui sont nos états
financiers et nos capacités techniques de concrétiser un programme immobilier avec
nos collaborateurs de génie civile, par fesquels le consommateur nous porte toute sa
confiance, car une VEFA est basée sur cette dernière.
b) Services Immobiliers :
• Le package bail vide:

C'est une action par laquelle l'IMMODAK donne à quelqu'un un bâtiment ou un
local vide pour l'habitat ou le commerce, à titre de location. Mais ses formes de
location sont soumises à de différentes lois qui les diffèrent. La location à titre
professionnel est soumise à tout un régime qui est régit par certains articles de l'acte
uniforme OHADA relatif au droit commercial général. Cette location est effective à
travers des contrats bien déterminés.
• Le package bail meublé:
C'est de louer un local garni d'un ensemble d'éléments mobiliers de nature à
permettre au locataire d'user immédiatement de la chose louée et d'y vivre
convenablement. C'est à dire avec un niveau de confort et de commodités suffisant.
• Le package bail saisonnier et gérance:
Lors d'une mise en location sous contrat de gérance, la commission est un mois de
foyer hors taxe et une commission de gérance négociable dont le plafond
réglementaire est de 9% du loyer. Ce service inclut la location d'une part et d'autre
part la périodicité de cette dernière, et le bien immobilier faisant "objet du package
est négocié pour une gérance périodique avec des particuliers qui ont des biens
immobiliers accessibles sur les sites stratégique se pliant à la loi de la focation
périodique pour des périodes bien déterminées. En général ses périodes far sont les
vacances du mois de juin au mois de septembre, et quelque fois en décembre. Ce
package ne prend effet qu'avec la signature par les différentes parties de contrats
bien déterminés.

Par ailleurs nous avons des contrats relevant de la gérance simple qui sont différents
de ceux de la gérance périodique. C'est le fait que des particuliers ou le publique
nous confère le statut de gérant de leur bien immobilier à travers des contrats bien
spécifiques. Le package contient, la location périodique, la gérance d'un bien
immobilier d'un particulier ou du public à titre périodique ou période indéterminé.
• Le package construction:
Tous les services sont englobés dans un processus de bâtir, qui sont réduite en un
par facilité aux dients de disposer dans les brefs délais leurs biens et de leurs éviter,
les lenteurs du processus de construction. Par exemple une personne qui émet le
besoin de construire un bien immobilier particulièrement une maison peut faire
recours à notre package qui contient à la fois l'acquisition du permiS de construire
(réf: annexe4), une étude d'architecture (réf: annexe5), de géomètre (réf:
annexe6), et l'élaboration du montage financier adéquat accompagné de
l'intervention de notre partenaire entrepreneur de BTP pour l'exécution des travaux
de construction (réf: annexe7).
• Le package conseil et assistance:

Le package contient différent type de conseil et d'assistance, qui sont:
Conseil immobilier:
- Conseil pour l'achat d'un bien immobilier, par une seule personne, en couple (réf:
annexeS), à plusieurs (réf: annexe9).
- Conseil pour "achat d'un terrain nus (réf: annexe10), ou d'un terrain en lotissement
(réf: annexe11).
- Conseil en investissement locatif.
- Conseil pour la location d'un bien immobilier.
- Conseil pour la vente d'un bien immobilier.
- Conseil en financement immobilier (réf: annexe12).
Assistance immobilier:
- Recherche de bien en vue d'acquisition ou location sur l'ensemble de l'offre
immobilière disponible: petites annonces, notaires, marchands de biens, agences,
particuliers.
- VISHe des biens les plus adaptés à votre projet, compte rendu de visite avec photo
et vidéo transmis régulièrement par mail, fax ou courrier selon vos préférences.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010)} 28

En fonction de vos disponibilités, nous visiterons les biens que vous avez retenus.
- Recherche de financement auprès d'établissements bancaires et de crédit en
fonction de votre budget et situation financière.
- Estimation des travaux à prévoir et du coOt (hors mandat).
- Demande de subvention pour la réalisation des travaux (hors mandat).
Nous effectuons ensemble une étude de votre projet immobilier grâce aux
documents précis et détaillés à la suite duquel, nous vous assisterons pour mener à
bien votre projet immobilier.
Au-delà de notre présence aux côtés du client jusqu'à la signature notariée. Nous
pouvons Jui mettre en relation avec notre service de gestion locative. Pour la location
de son bien et lui assister dans les déclarations fiscales au titre des revenus fonciers.
2. LE MARCHE:
L'immobilier est un tenne générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou

privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les transactions
s'opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes tels
que: ra construction, ra promotion, le conseil, rurbanisme, rarchitecture, la gérance, etc. Le
droit et la finance sont des domaines d'activité indispensables au bon fonctionnement du
marché de l'immobilier. Ainsi notre choix de marché immobilier s'est porté sur Dakar sur la
base des motivations évoquées ci-avant (voir« vos motivations »).
Située à J'intersection des cultures africaines et européennes, Dakar concentre 80% des
activités économiques du pays et 30 % de la population. Cet accroissement de la capitale
est à l'origine de la demande immobilière exponentielle en bâtiments à usage d'habitation,
de commerce ou d'industrie.
Dakar présente un marché immobilier structurellement déséquilibré. Pour une superficie de
550 km2 et une population estimée à près de 3 millions d'habitants répartis entre 276 866
ménages avec une croissance urbaine annuelle de 6%, la capitale sénégalaise, du fait de
l'insuffisance naturelle de l'offre de logement croule sous le poids du prix des biens et
services immobiliers. Qui plus est, le secteur de l'immobilier présente bon nombre
d'imperfections dues au manque d'organisation, à une asymétrie d'infonnations et aux
nombreux cas de litiges sur les titres fonciers.
« Mémoire de lm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » 29
1
Les dakarois sont portés vers le bêtiment pour son statut social, mais surtout pour les gains
qu'ils en tirent. Les résultats d'une étude menée par la Direction de la prévision et des
études économiques (DPEE) font état de la présence d'une bulle immobilière depuis début
2000, mais fa réunion des condltions de son effondrement restent, à ce jour, incertaine.
La bulle immobilière se caractérisant par une hausse rapide de la valeur des biens
immobiliers. Cette bulle immobilière est due au fait d'une forte croissance urbaine de Dakar
avec sa géographie qui est une presqu'fie, aux tensions sociales dans la sous-région ouest
Africaine, et surtout au caractère de valeur refuge du secteur immobilier pour certains
investisseurs.
En dix ans, les prix des logements ont enregistré une hausse de l'ordre de 233%. Si le
mètre carré s'achète au Plateau entre 400.000 et 500.000 FCfa avant, aujourd'hui il coOte
entre 800.000 et 1.100.000 FCfa. Il se vend par contre aux Almadies entre 100.000 et
120.000 FCfa, au point E entre 90.000 et 100.000 FCfa, à la Liberté 6 et dans le secteur de
la Voie de dégagement Nord (Vdn) entre 70.000 et 80.000 FCfa. Donc, si par exemple un
acquéreur veut payer un terrain de 15 m sur 15 qui mesure en réalité 300 mètres carrés au
centre ville, if devrait débourser entre 120.000.000 et 150.000.000 millions de FCfa avant,
mais aujourd'hui c'est entre 240.000.000 et 330.000.000 millions de FCfa. La banlieue n'est
pas épargnée par cette tension des prix. Ces quartiers qui étaient. autrefois, honnis et
méprisés par les consommateurs parce que considérés comme excentrés par rapport au
centre ville connaissent aujourd'hui une hausse phénoménale des prix qui déjoue tous les
pronostics. Et banalement, les parcelles qui étaient vendues à moins d'un million cinq cent
milles francs Cfa, il y a quelques années, ont pratiquement atteint des proportions
historiques de l'ordre de 7 à 15 mUlions de FCfa.(Source: DPEE et ANSD; Réf:
webographie).

Carte : la ville de Dakar et ses communes.
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•
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 ») 31

Section 2 : CARACTERISTIQUES DE LA DEMANDE ET LA
SEGMENTATION
1. Volume et évolution de la demande:
La demande c'est un ensemble des produits ou services demandés par les

consommateurs, dans notre étude de mise en place de l'agence immobilière IMMODAK, la
demande qui nous fait intervenir est surtout celle des services immobiliers, à savoir la
demande immobilière.
La demande immobilière sur Dakar est considérable avec un fort taux. Elle dépasse
largement l'offre et est en hausse continue. Cette demande se caractérise par des
locataires, les logés gratuitement qui sont la couche de la population qui est hébergée par
une personne à titre gratuit. Cette personne est soit un parent en général, ou l'employeur
quelque fois, et enfin nous avons les autres ménages à défaut de qualification sont appelés
ainsi et leur nombre n'est pas aussi considérable. Ces demandeurs réels et potentiels
représentent plus de 50% de la population urbaine Dakaroise. La recherche de donnée et
les différentes enquêtes menées auprès des populations et de l'agence nationale de la
statistique et de la démographie (ANSD), ont fait ressortir une répartition des ménages de
Dakar selon les statuts d'occupation des logements, qui se présente comme suit:
Tableau 1 : statuts d'occupation du logement à Dakar
Dakar
Statuts d'occupation du logement Nombre Pourcentage ek
Propriétaires 121 572 43,9
Locataires 133018 48,0
Logés gratuitement 22226 8,0
Autres 51 0,1
TOTAL 276866 100,0
. .
Source : rapport de synthèse de la deuxième enquête sénégalaISe auprès des ménages de Juillet 2004.
D'après le tableau on constate que la forte demande en immobilier est reflétée par les
pourcentages cumulés des locataires avec 48%, des logés gratuitement avec 8%. Les
autres avec 0.1, est de 56.1%, ce pourcentage qui est bien supérieur à celui des
propriétaires qui de 43,9%. Cette supériorité nous indique le pourquoi de la hausse
inexpliquée des prix dans le secteur immobilier.

La demande immobilière a observé de considérable évolution qui est mis en relief par de
différentes analyses. Pour les besoins de ses analyses, nous allons partir des années 1990
quand les émigrés sénégalais vivant en France et dans d'autres pays d'Europe et
d'Amérique ont commencé à rapatrier leurs économies vers le Sénégal avec pour principal
objectif la construction d'un logement pour leur famille et plus ta rd, des ma isons pour la
location. C'est ainsi que les banlieues ont connu une grande recrudescence dans la
construction, de nombreux quartiers ont vu le jour, parfois en dépit du bon sens et sans qu'il
y ait un plan directeur de l'urbanisme. Les infrastructures routières n'ont pas toujours suivi
et encore moins les assainissements. Des cités bâties suivant les règles de l'art ont été
également créées par des promoteurs tels que la SICAP, les HLM, Scat-Urbam et de
nombreuses sociétés de constructions crées par des nationaux et aussi par des étrangers.
Cette urbanisation de Dakar et banlieue continue encore au point qu'actuellement, les cités
se bâtissent tout au long de la route allant à Rufisque et bientôt cet te ville sera reliée à
Dakar par des constructions. Dans un avenir proche, ces constructions iront jusqu'à
Niamniadio. Enes ont déjà commencé à sortir de terre. En ce qui concerne le périmètre de
Dakar- Ville ou Plateau, les immeubles de 4 à 7 étages et plus sortent de terre à un rythme
accéléré. Ces immeubles sont bâtis la plupart, par des Sénégalais, des Sénégalo-Libanais
de même que des investisseurs étrangers. Certaines de ces constructions sont faites avec
des fonds propres dont il faut dire qu'une grande partie provient du commerce informel.
Malgré la quantité de nouveaux appartements mis sur le marché de la location, les
professionnels de l'immobilier n'arrivent pas à satisfaire toutes les demandes au Plateau et
autres quartiers résidentiels et d'affaires. Cela s'explique par plusieurs raisons: 1. Par
l'accès des cadres à des postes de commandement, les augmentations des salaires... 2.
Par le nombre croissant de nouveaux investisseurs et l'augmentation du personnel cadre
dans les entreprises de la place. 3. Par l'arrivée massive d'étrangers, avec les organisations
internationales qui ont transféré leur siège à Dakar. Ce qui a provoqué une grande
demande d'appartements, villas et bureaux. La ville de Dakar et banlieue comptait dans les
années 1960, environ 600.000 habitants. Actuellement, elle en compte près de 3 millions.
Plus du quart de la population nationale. Le problème immobilier est donc loin d'être résolu.
Le constat que nous faisons est que cette évolution dans la construction immobilière, aussi
bien dans le Plateau que dans la proche et lointaine banlieue. continuera dans les années à
venir. Il est prévisible, vu les différents paramètres étudiés, que cela durera encore au
moins une quinzaine d'années si la situation générale du Sénégal reste au niveau aduel de
stabilité.
1
2. La segmentation:
La segmentation consiste à identifier les critères selon lesquels le marché sera analysé et
étudier les profits des segments ainsi engendrés.
D'après l'analyse de la clientèle observée dans la première partie du projet les critères de
segmentation sont basés sur plusieurs variables dont:
.. Variable démographique: la clientèle est composée de personne célibataire ou

mariée êgé de 30 et plus, habitant dans la ville de Dakar.
.. Variable socioculturelle: la classe visée est moyenne car le revenu est inférieur à
300 OOOF CFA.
~ Variable économique: le revenu de la clientèle doit pas dépasser 300 OOOF CFA,
ne faisant pas trop de dépense, de tel sorte à pouvoir rembourser le crédit au
près de la banque.
tj.. Variable contextuel: le mode de vie menée par le client cible doit être modeste
dont nos services fou mis constituerons son choix.
~ Variable psychologique: le client préfère généralement un bien immobilier à prix
peu élevé et avec une qualité acceptable.
Ci-dessous sont présentés les critères les plus importants, obtenus à partir de l'analyse de
la clientèle à partir du questionnaire:
... Le revenu
... La classe sociale
.. Les motivations d'achat
Chaque salarié ayant un revenu inférieur à 300 OOOF CFA constitue un client potentiel
distinct en raison de ses besoins et ses désirs uniques.
Sachant que notre projet vise comme activité primaire la facilitation de l'accès des
populations à revenu modeste aux différents biens immobiliers surtout ce des logement
sociaux, il est obligatoire de mentionner les conditions fixées par la loi qui sont:
o La valeur immobilière maximum ne doit pas dépasser 15 000 OOOF CFA.
o La surface du logement ne doit pas dépasser 200 m2 •
o Le revenu mensuel du bénéficiaire ne doit pas dépasser 300 OOOF CFA.
'ij.. Le revenu

D'après le questionnaire, la segmentation du marché se basera sur les clients potentiels
dont le revenu est situé à moins de 300 OOOF CFA par mois comme salaire fixe.
*' La classe sociale:
D'une façon générale le marché dégage une classe de consommateur dont la classe est
moyenne.
~ La motivation d'achat:
Cela dépend de l'implication des clients pour une transaction immobilière.
Cette segmentation nous a permis de dégager la clientèle cible, ainsi que la classe sociale
concemée par notre projet de mise en place d'une agence immobilier à Dakar.
3. Type de clientèle et répartition en % des ventes dans le marché:
a) Type de clientèles:
Pour bien connaTtre l'environnement exteme de l'entreprise, il est essentiel de bien
connaTtre la clientèle actuelle. La connaissance de la macro environnement ayant permis
d'appréhender la toile de fond de l'entreprise, il est logique maintenant de chercher à mieux
connaTtre les clients de l'entreprise.
Mais parmi l'ensemble des clients qui constitue les 56,1% des ménages de Dakar soit
155 332 ménages, et qui représentent les 100% du marché immobilier potentiel il faut
déterminer les populations cibles qui caractérisent notre clientèle type, et qui sont
constituées par les ménages qui sont à partir de la classe moyenne. Le tableau ci-dessous
nous fait ressortir ses demières.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/201O}) 35
!
Tableau 2 : répartition des ménages selon la profession exercée par activités et le niveau
de revenu.
Niveau
Profe •• ionIActtvtNe revenu Nom.... PourçenUlge
Memb<es corps législatives et cadre sup6rieurs de
radministration Haut 1863 1.2%
Directeur société, entrepreneur el g6rants
Ptcft.IIQfi lnIInHcIIIN (chIf de . . . .) ....,..
Haut 1863
32 !1811
1.2%
21 .0%
Pw8arilIII _lM.........
Emplois type administration
I9b*nllplchell_do_-
....,..
Haut
Ba
6675
41502
4038
4.3%
2,ft
2.ft
AItIIIrw el CM.Mtn . . m.'.11 Ba 28873 1• •ft
II: auwIIr 1••• mI*iQe a.. 8314 • •0%
0Uwtn: ......vt1 non cr r .. a.. 811'1 311.4~
Forees armM et pola Exdus 4348 2.6%

TOTAL 15& 231 100.0%
..
o
Source . f8pporls de syntMss de 18 dewciême enquête séœgS/8/S8 auprés d8s m(Jn8f}fls de Juillet 2004
Cette couleur représente les ménages qui tonnent notre population cible.
Alors le tableau tait ressortir les ménages qui tonnent les clients potentiels dont le revenu
est platonné à 300000F CFA par mois comme salaire fixe. Ils représentent notre
population cible. et aussi représentent 90.5% des clients soit 140485 ménages.
L'analyse des clients se décompose en 3 parties à savoir le profil des clients, les
avantages recherchés et le comportement au niveau de cette partie nous mettrons en
valeur le profil de la clientèle, les avantages recherchés ainsi que les comportements
d'achat. Cela nous pennettra tout de même de dégager les prévisions immobilières des
clients à partir de ces données.
1. Profil de la clientèle:
Un bon système d'information marketing facilitera la connaissance du profil des clients. Il

s'ag~ de connanre précisément le volume des transactions immobilières et la rentabil~é
pour chaque client.
{( Mémoire de fin d' étude en master2 gestion de projet 2009120 10 » 36

La clientèle actuelle est composée de personnes ayant un salaire fixe ne dépensant pas
300000F CFA et plus de telle sorte à leur permettre d'honorer leur engagement, située
dans la tranche d'âge de 30 et plus. Signalons aussi que la clientèle est essentiellement
composée de couple ayant des enfants ou non, de jeune salarié.
Posséder un logement est un besoin fondamental des populations car avoir un
logement c'est un véritable défi pour chacun, vu que le logement permet à la personne de
vivre décemment et à l'abri.
Disposer d'un abri convenable est le rêve de tout être humain, son appropriation
constitue un objectif essentiel.
Soutœ : questionnaire administré et la Direction Générale de la Construction des Satiments et Edifices publics, le
projet If Une Famille-Un Toit .II.
il. Avantages recherchés 1 critères d'évaluation:

D'après les questionnaires qui ont été administré aux personnes concernant la
classification des critères déterminant le choix du logement, les réponses sont regroupées
dans le graphe suivant:
Tableau 3 : La classification des critères détenninants le choix des logements: selon la

moyenne de répondant sur 40
Critères Moyenne
Prix 16
Finition 10
Superficie 9
Emplacement 5
Source: QuestionnaIre.
D'après ce tableau nous remarquons que le prix constitue le critère du bien immobilier le
plus important lors d'un achat de logement ou d'une location de bien immobilier. Après
viennent par ordre décroissant la superficie, l'emplacement et la finition.
Et après une visite d'agence immobilière existante nous avons pu voir que le client est
intéressé par le prix en premier lieu, après vient la question sur la finition et la superficie ...
Dans la plus part des cas l'emplacement est peu important pour les biens pour habitation,
mais par contre ce critère devient important si c'est dans le cadre d'un bail commercial.

Iii. ComDOlfement du client dans l'engagement d'achat ou de location:
Les décisions d'achats ou de location d'un consommateur subissent l'influence de
nombreux facteurs dont ceux culturels, sociaux, personnels et psychologiques. Parmi
lesquels:
~ Les Facteurs Influencant l'achat:
• Les Facteurs sociaux culturels:
.. La profession :
Les personnes exerçantes les métiers: fonctionnaires, cadres, commerçants et employés
de bureaux touchant un revenu ne dépassant pas 300 OOOF CFA optent pour un logement
à prix modéré.
~ La famille:
Quand une personne veut s'engager dans une transaction immobilière l'achat ou la
location d'un logement, elle est influencé par les différents membres de sa famille surtout
lorsqu'il s'agit de l'achat d'un logement, qu'il soit social, économique ou autres, par exemple
l'achat en couple résulte d'une décision conjointe entre mari et femme en général.
• Les Facteurs perso psychologiques:

L'esprit de tout être humain est préoccupé par le souci de sécurité pour lui-même ainsi que
sa descendance de telle sorte à assurer, garantir un abri pour ces derniers. C'est ce qui
pousse les populations à chercher un logement.
~ Le processus d'engagement dans une transaction immobilière:

Apres identification du problème concernant l'engagement des populations dans différentes
transaction immobilière, il est aussi important de comprendre le processus. Pour s'engager
dans une transaction immobilière, la prise de décision se compose le plus souvent du mari,
de la femme et des enfants les plus âgés.
Vu l'implication et le degré d'importance des services que nous offrons, le processus
comporte 5 phases:
~ Reconnaissance du problème
Recherche d'information
Evaluation des alternatives
~ Décision d'engagement
~ Sentiment post-engagement.

• La reconnaissance du problème:
C'est la prise de conscience du besoin d'un logement du client potentiel. Elle est causée
par le manque.
• La recherche d'Infonnation :
Le besoin du consommateur mène à une recherche active d'information afin de combler
son besoin en logement, il cherche à se renseigner sur les différentes sources d'information
parmi lesquelles :
.. Les sources personnelles (famille, amis, connaissances ... )
~ Les sources commerciales (publicité, représentation .... )
~ Les sources publiques (médias, revues ... ).
Par la suite le client se renseigne sur les produits et services existants des différents
concurrents sur Dakar afin qu'il puisse réduire l'espace de son choix.
• L'évaluation des solutions:

C'est l'étape qui représente la phase sélective des caractéristiques permettant d'évaluer
son choix, de dégager différents concepts fondamentaux tout en faisant la comparaison des
différents logements existants et les attributs les différenciant parmi ces critères: le prix,
l'emplacement, la finition, la superficie, le temps, la qualité etc.
• La Décision d'engagement:
PUisque c'est un type d'engagement impliquant des risques importants le processus
d'engagement sera complexe et long car l'engagement dans une transaction immobilière
est tout à fait différent de celui d'un produit à implication faible, Pour cela, le consommateur
optera pour une décision définitive répondant à ces attentes et à ses capaCités.
• Sentiment post-engagement :
Une fois que la satisfaction du consommateur est atteinte, pas la satisfaction d'un
seul consommateur mais bien beaucoup d'autres qui le sera également, (bouche à oreille
favorable).
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 }) 39

b) Répartition des ventes potentielles sur le marché global des package en
pourcentage dans le marché:
Avec plus d'une dizaine de produits sous forme de package qui seront mis à la disposition
des populations cibles au fil des années, selon la capacité financière et l'évolution de cette
dernière de l'entreprise dans le temps. Ainsi la population cible est repartie dans le tableau
ci-après, selon "intention d'engagement porté aux différentes transactions immobilières
que nous offrons à travers nos package, ce qui représenterai notre répartition en
pourcentage de vente de différent type de bien immobilier et les différents type de contrats
qui leur donnent effets dans le marché, car se sont ses populations cible qui déterminent
ce dernier.

Tableau 4 : répartition en pourcentage de ventes potentielles sur le marché global selon le
type de bien immobilier et contrats dans le marché.
Pourcentage Pourcentage
Type de bien Nombre de Nom.,..de Types de
ProduHslPackagee de de
Immobilier cllenlBlpack clientBJblen contra.
cllenlBlpack cllentlllblen
Appartements, 68978 49,1% 20693 30,0% crédit bail
Leasing Logements 48285 70,0%
sociaux
AcIt4t . 1'00$ ~de·
, '.'
.... vente
Appartements, 10255 7,3% 6153 60,0% contrat de
Vente Logements 4102 40,0% vente
sociaux
Logements 4496 3,2% 4496 100,0% contrat de
VEFA
sociaux VEFA
Appartements 28378 20,2% 28378 100,0% contrat de
Bali vide
bail
Bail meublé
bail
BaIf~nler.
.. ~'.
.Apparteo.... .,~
~'.'., .....~.
. ....
'YaÇ8I" .eontratde
.bàiI
".
'.

ConstructIOn Logements 7965 35,0% construction
sociaux
Conseil et Tous 133461 95,0% 133461 100,0% contrat de
assistance consultant
Volume de 273946 273946
transaction
1
Sources. questionnall'8 mtention dengagement.
1:.) Nos packages spéciaux, qui ont une clientèle différente de celle traditionnelle.
9 C'est le package à travers lequel nous acquérons les différents bien immobilier bon marché ensuite les revendre, ici
nous sommes le client

Section3 : L'offre et le positionnement de l'IMMODAK
L'offre c'est la quantité de produits mise en vente par les fabricants, les marchands, ou la
quantité de services offerte par les ouvriers, les employés. Juridiquement c'est la
manifestation de volonté, par laquelle une personne propose à une ou plusieurs autres
(détenninées ou indéterminées) la conclusion d'un contrat à certaines conditions.
L'offre immobilière bien qu'elle soit considérable sur Dakar reste inferieur à la grande
demande des populations. Cette offre est établie par plusieurs sociétés immobilières qui par
leurs nombres dépassent les cinquantaines (source et réf: wébographie). Ces dernières
qui ne cessent de proposer les mêmes services, avec une cherté inexpliquée. Elles
travaillent la plupart de façon mal organisé. Dès fois elles font des transadions immobilières
frauduleuses. Parmi ses sociétés immobilières nous pouvons en retenir quelques unes, qui
selon le marché ont une strudure bien organisée et ont une large gamme d'offres de biens
et services immobiliers, et qui travaillent dans la clarté et les normes du sedeur immobilier.
Ces sociétés immobilières sont:
- la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) ;
- La SIPRES;
- La Société nationale des habitations à loyer modéré (SN-HLM) ;
- T eylium properties ;
- La Sylimpex avec « les cités tobago » ;
Les dunes SARL.
Ces sociétés rien que par leurs offres constituent des références, auxquelles l'IMMODAK se
donne la lourde tache de concurrencer pour pouvoir proposer les meilleurs services
immobiliers qui soit sur le marché immobilier Dakarois, et ça à travers le bas prix de ses
packages proposés aux populations.

1) L'offre de l'IMMODAK :
L'IMMODAK avec des packages qui sont basés sur des valeurs qui font la force de notre
agence et surtout celle de notre offre de départ, ses dernières à savoir nos valeurs,
reposent sur:
- La confiance
Notre métier se construit sur la confiance. Nous bâtirons notre réputation sur la qualité de
nos réalisations, l'expertise, le sérieux et les moyens de la société mère qui est DIAK-BTP
au Mali. L'acquisition d'un logement représente souvent pour les familles, la concrétisation
d'un rêve. Devenir propriétaire de son logement est dés lors perçu comme un objectif que
l'IMMODAK aide à réaliser.
-L'innovation:
C'est notre capacité à concevoir de nouvelles façons de vivre à moindre coOt. Le savoir-
faire et l'originalité des conceptions architecturales de nos produits font que les logements
d'IMMODAK deviendront une référence. Le plan des logements que nous commercialisons
est conçu avec soin de façon à pennettre un épanouissement de la famille. Car les
propriétaires pourront facilement personnaliser leur logement sans grande difficulté de par
leur conception architecturale qui offrira des possibilités de transfonnation, et d'extension de
leur bien immobilier après acquisition complète.
-L'excellence :
Le choix de l'emplacement du projet est la surface entre la route national 1 BOUN et
DIAMMAGUEN qui fait des hectares. La qualité de conception et le niveau de prestations
de service par notre savoir faire du bien être apportés aux populations se conjuguant pour
offrir à nos acquéreurs un cadre de vie agréable.
Alors l'offre est étalée sur plusieurs packages qui seront mis en service selon une bonne
évolution de la situation financière de l'entreprise dans le temps. Ainsi le premier package
qui est proposé aux populations est le package leasing (location-vente) qui renfenne une
offre de 220 bâtiments composés de 700 logements répartis entre deux cités fennées, ses
dernières qui sont nommées « TCHIENE 1 » et « THCHIENE 2 », la premières qui
renfennent les appartements et la deuxième les maisons, tous des logements sociaux qui
répondent aux attentes des populations cibles. Ce package constitue notre service et
activité stratégique, donc le principal.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 20091201O)} 43

Le deuxième package est celui du conseil et assistance qui sera disponible en même temps
que le premier, car la demande pour ce dernier est important et, par peur de faire de
mauvaise transaction les populations ont amplifiées cette demande.
Car cette forte demande est due aux nombreux cas de mauvaises transactions
immobilières faites par de nombreuses agences immobilières de la place, par exemple de
nombreux cas de litiges fonciers, qui se sont multipliés ses dernières années et qui se sont
développé grâces à ses agences immobilières mal franches. la consultation et l'assistance
ne nécessite pas beaucoup de moyens comme le reste des packages. le reste des
packages sera omniprésent et sera exécuté selon les opportunités d'affaires qui l'affilieras,
avant qu'ils ne soient effectifs, disponibles et opérationnels dans nos activités. Ses derniers
seront sur place à la seizième année d'activités de l'agence immobilière IMMODAK. Pour
éviter une gestion lourde qui favorise beaucoup de risques notamment une faillite certaine
car c'est une nouvelle structure, nous avons jugé cette stratégie de libération des packages
meilleure, car on ne pourra gérer à temps plein le package leasing et son contenu avec
d'autres transactions immobilières pour la phase de lancement de notre entreprise, à part
celui du conseil et assistance. Obligatoirement avec un bon retour sur investissement et un
renforcement absolu de notre capacité financière espéré pour quinze ans d'activité, tous les
packages seront disponible grâce aux réinvestissements des flux générés par les deux
premiers à savoir le leasing et le conseil et assistance. Alors le tableau qui suit fait ressortir
notre offre en logements sociaux.

Tableau5: l'offre de l'IMMODAK
TYPE DE Niveaux S. couverfI8 Saleon
LOGEMENTS Nombre de pI6ce Nbre
SOCIAUX CRDC,Elage) Cm") ouI/non

60
ëCl) 2
2 60
ROC
1er
66
66 oui
oui
E
Cl)
2
2
60
60
2è
lé
66
66 oui
1:: 2 60 4è 66 oui
(CS 3 60 ROC 69
C- 3 60 1.... 69 oui
C- 3 60 2è 69 oui
c(
3 60 3è 69 oui
3 60 4è 69 oui
3 50 100
Maisons
4 50 150
TOTAL 700
NB : pour les détails sur la répattition des mètres calTés référez vous aux caractéristiques
du produit.
Ces logements seront disponibles avec le concours de notre partenaire stratégique sur le
volet d'exécution des travaux de BTP (bâtiment travaux publique) à savoir la CSE.
2) Principaux concurrents et leurs offres:
a) La SICAP:
La SICAP SA est la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) est une Société Anonyme à
Participation Publique Majoritaire créé en 1950, dont le Siège Social est au cœur de ses
réalisations à la Place de l'Unité Africaine à DAKAR au Sénégal.
Son Capital Social est de 2.742.640.000 F CFA dont 89,57 % est détenu par l'Etat du
Sénégal.
La SICAP SA. a pour objet toutes opérations tendant à supprimer la crise du logement, à
améliorer les conditions de l'habitat au Sénégal et à participer à ces fins à l'exécution des
plans d'extension ou d'aménagement des villes, notamment de ceux résultant de
l'application du plan directeur de toutes les régions du Sénégal.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 }} 45

· De 1951 début de ses réalisations à nos jours, la SICAP SA. a produit 13.260 logements à
travers tout le Sénégal comprenant 5.825 logements en location simple et 7.435 logements
en location vente, pour un Investissement Global de 55,497 Milliards de F CFA se
décomposant comme suit:
• 5,939 Milliards de F CFA de terrain;
• 9,194 Milliards de F CFA de voiries et réseaux divers ;
• 40,364 Milliards de F CFA de construction.
Ces logements dont la plus part est maison moyen standing et économiques, se
répartissent dans 61 programmes qui sont presque d'un seul tenant et couvrent une
superficie d'environ 451 hectares, formant ainsi une ville d'environ 133.000 habitants.
Et avec Le centre commercial Jean Jaures qui comprend:
094 Boutiques et 1 Cafétéria,
08 Bureaux,
o 40 Emplacements pour parking,
Certains de ces produits sont en location vente, d'autres en location simple.
(Source: la SICAP ; réf: webographie).
b) SIPRES:
La SI PRES est née en 1990 pour répondre à une demande pressante de logements, elle
répartit ses activités entre:
- La production et la vente de logements et terrains.

- Le montage technique et le financement de projets immobiliers.
- Le suivi et contrOle de projets.
Depuis sa création SIPRES SA a réalisé le rêve de plus de 1 000 familles: En 1992:
SI PRES l, la première résidence de 138 logements est réalisé à Sud Foire. En 1997:
SIPRES Il, 170 Villas à Sud Foire en bordure de VON. En 1998: SI PRES IV, un programme
de 33 logements de type grand standing à Ouest Foire, sur la route de l'aéroport. En 1999:
SI PRES V: Un ambitieux programme de 1 580 logements et commerce au Cap des Biches
à Mbao en bordure de "atlantique. SIPRES développe ainsi le concept de Ville Nouvelle. Ce
programme est toujours en cours de réalisation. En 2002: SI PRES SA décide de diversifier
ses activités en offrant à ses clients les résidences de très haut standing à Ouest Foire, à
Mermoz et des résidences secondaire sur la petite Cote à Saty Portugal.

- Résidences Mourtada l, de 14 villas à Ouest Foire.
- Résidences Mourtada ", de 39 villas en bordure de VDN.
- Résidence Cheikh Anta, à Mermoz de 70 Villas.
- Sipres 3 à Mermoz, 33 villas.
-Tim Timol Hôtel Résidence & Spa à Saly sur la petite cote (en cours de commercialisation)
- Les Appartements Pa Fall en bordure de la VDN, 13 appartements haut standing de 3 à 4

pièces. (en cours de commercialisation)
- Les Appartements Malikel sur la route de l'aéroport, R+6 avec ascenseurs et Parkings
sous terrain. (En cours de commercialisation). (source: SIPRES ;réf: webographie)
c) SN HLM:
Pour circonscrire les problèmes liés à la structuration du milieu urbain et au développement

accéléré des grandes villes, qui découlent en partie de l'exode massif des populations
rurales éprouvées par les effets néfastes de la sécheresse, le Sénégal s'est très vite attelé,
à la venle de l'indépendance, à renforcer la capacité de production des structures dans le
domaine de l'habitat en créant par l'ordonnance 59-026 du 18 mars 1959 un Commissariat
à l'Urbanisme et à l'Habitat. Ce dernier comprend le Service des Etudes, le Fonds
d'Amélioration de l'Habitat Rural et l'Office des Habitations à Loyer Modéré.
Au cours des années 80, son organisation et son statut ont connu un changement. Cela est
dO à la volonté des dirigeants successifs et à la mise sur pied en 1985, d'un règlement
d'établissement partiellement appliqué jusqu'en décembre 1987, date du changement de
son statut juridique. L'OHLM devient ainsi, la Société Nationale des Habitations à Loyer
Modéré, par la loi 87-046 du 28 décembre 1987.
Le passage au statut de la Société Nationale est effectif le 1 er janvier 1988 après
l'approbation des statuts et de "organigramme.
Dans ce sens, d'importants projets ont pu être réalisés pour un total de 15.571 logements
construits, 41.439 parcelles assainies aménagés dans le pays.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010» 47

D'autres sont en cours de réalisation comme les programmes de construction de logements
et d'aménagement de parcelles ci-après:
54 logements à Kaolack
26 logements à Nioro du Rip
102 logements à Ziguinchor
800 parcelles à Ndiakhirat
1,074 parcelles à Ngalelle Saint-Louis
1.000 parcelles à Sareguilel ouest Tambacounda
2.655 parcelles à Kantène Ziguinchor
Par ailleurs, il est prévu la réalisation de :
300 logements à Ndiakhirat,
40 appartements à Triangle Sud,
20 appartements à Gibraltar Il,
8 appartements au Boulevard Général De Gau"e,
d) Teyiium properties:
Appartenant au groupe teylium, teylium properties est une société immobilière qui offre des
biens immobiliers luxueux sur Dakar. Elle commercialise les fameux appartements de
c Water Front,. une cité de dernière génération en matière de technologie de pointe et
d'architecture moderne située sur la corniche ouest. avec 150 lots sur un espace de
31OO0m 2, «water 'front» est un des programmes immobiliers le plus prestigieux jamais
réalisé au Sénégal (réf: webographie). Teylium propreties commercialise aussi le centre
commercial « SeaPlaza» située sur la corniche ouest aussi, qui comprend un
supermarché, des boutiques, une pharmacie et parapharmacie, un spa-thalassothérapie,
un fitness club, un food-court, un restaurant, des espaces multimédias, deux salles de
cinéma VIP, des services et sept appartements meublés (réf: webographie).
e) La SylimDex avec «la cité tobaao»:
La sylimpex est une société de négoce qui s'est tourné vers l'immobilier à travers la cité
tobago, située à 15mn de la ville et à 10mn de l'aéroport au bord de la VON. La cité tobago
est un complexe immobilier prestigieux sur deux hectares. Le programme propose une
gamme unique de produits immobiliers composés de villa haute standing, appartements,
plateaux de bureaux avec des espaces modulables, piscine collective.
{( Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010» 48

Elle est composée de 45 villas de haut standing allant de 290m 2 à 334m 2 et certaines villas
sont équipées d'un jaccuzi dans les jardins (réf: webographie).
f) Les dunes SARL:
Les dunes SARL est une agence immobilière qui s'est spécialisé dans la location des
appartements contenus dans de grands immeubles de 1OOOm 2 avec des surface habitables
qui vont jusqu'à 130m2 par appartement, ses immeubles sont situés en bordure de
l'autoroute au Maristes, et leurs architectures laissent des attraits de dunes de sables. Le
loyer pratiquer ne dépasse pas les 160 OOOF CFA en général. (Réf: webographie)

3) Forces et faiblesses de la concurrence:
Les forces et les faiblesses des principaux concurrents sont reflétées dans le tableau
suivant:
Tableau 6 : forces et faiblesses de la concurrence

Concurrents Points forts Points faibles
SICAPSA + Disponibilité de
plusieurs surfaces .
+ Finition moins bonne
Non disponibiüté de
.. exploitables
Meilleurs emplacement
..
logement
SIPRES + Disponibilité de absence de parc de
..
plusieurs surfaces
exploitables ;
Bonne finition.
.. détente;
Problèmes
géotechniques
ascenseurs
SN HLM .. Disponibilité
mosquée.
de
pharmacie.
. Qualité moindre
bon prix.
Teyllum propertl_ .+ Faible coQt d'accès

Milieu calme et finition .. Nombre peu élevé
.. haute de gamme
Approche luxueuse
+ Coat d'accès élevé
La Syllmpex avec « 1_ ..
+ Piscine coulante
Haut standing. + La qualité du sol ?
cités tobago » Proche de la VON + Contiguê a raéroport

+ Piscine
Les dunes SARL + Proche de l'autoroute ..

.:.
La qualité du sol
L'inondation
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 ~) 50

4) Positionnement de l'IMMODAK:
Il nous reste enfin à imaginer la façon dont notre offre sera présentée à la cible face a la
concurrence et développer le marketing mixte correspondant.
Les critères les plus importants :
Selon les résultats tirer de l'analyse du questionnaire administré a un échantillon de notre
cible, nous avons constaté que les consommateurs du marché accordent plus d'intérêt aux
critères qui suivent:
Le prix prix bas 1 2 3 4 5 prix élevé
La finition: mauvaise finition 1 2 3 4 5 bonne finition
Tableau 7: Le positionnement des concurrents par rapport à l'IMMODAK :

~ ~ nce accordée aux critè.... :
Les concurrents
Finition
SICAP 4 3
SIPRES 4 4
SN HLM 3 2
Teylium properties 5 5
La Sylimpex avec « les cités
5 4
tobago»
Les dunes SARL 3 3
Position espérée pour

2 3
IMMODAK
Source: questionnall'8

Graphique: Carte perceptuelle
Représentation graphique en deux dimensions qui permet de visualiser le positionnement
de différents services ou sociétés en fonctions de 2 critères (prix, qualité perçue, modemité,
etc.). Les 2 critères retenus correspondent aux axes et permettent de positionner les
marques sur le graphique et de les situer les unes par rapport aux autres.
Cette carte perceptuelle est déterminée a partir des données recueillis au près des
répondants du questionnaire
Bonne Finitio
5 • Tobago • Teylium
properties
4 • SIPRES
f~~'~~l:'t,;"",",
Prix bas .j ~ : Prix élévé

fi _ 1f------4...-Hl~fMI..-___4.--..;~I:ri....i . . . - - - _ +
~ ("-~-~D~K-lf
1 j ---~--~-~-~ •. . - .
:...._-----_._----~
3 4 5
2 SN HLM
1
Mauvaise Finition
Nous avons choisi ce positionnement car nous voulons vendre nos appartements à prix
abordables dont la finition est bien faite. Cela est possible en jouant sur la marge perçue
sur les ventes en margeant moins que la concurrence (si elle marge à 25%, IMMODAK va
marger à 15%).

5) Comparaisons des logements et leurs prix de l'IMMODAK
et ses concurrents :
Pour une meilleure approche de "étude de la concurrence, une comparaison des logements
à travers leur type, catégorie et coat d'accès (prix d'acquisition) est faite.
Tableau 8: comparaison des logements de nMMODAK et ses concurrents
Types de logements Catégories de logements

SOCIETES Prix moyen
IMMOBILIERES Moyen Grand Francs CFA
2pièces 3pièces 4pièces Economique
standing standing
100 et 100 et 100 et
SICAP NR 100 et plus NR 1850000
plus plus plus
100 et 100 et 100 et 100 et
SIPRES NR NR 20000000
plus plus plus plus
100 et 100 et 100 et 100 et
SN HLM 100 et plus NR 15800000
plus plus plus plus
TEYlIUM 100 et 100 et 100 et Plus de
NR NR NR
PROPERTIES plus plus plus 100000000
Symplex NR NR 45 NR NR 45 NR
100 et 100 et 100 et 100 et

DUNES 100 et plus NR 13200000
plus plus plus plus
IMMODAK 300 350 50 700 NR NR 12500000

..
Soun;e : webognJphte et l'étude dfI faIsabilité de l'lMAfODAK
NB : NR c'est Non Renseigner
le tableau par analyse donne à l'IMMODAK le prix le plus bas, même si la pluparts des
concurrences ont plus d'offre

Section 4: LE CHIFFRE D'AFFAIRES (CA)
Le chiffre d'affaires (ou CA) désigne le total des ventes de biens et de services d'une
entreprise sur un exercice comptable, c'est dire sur une année commerciale qui ne compte
que 360 jours. Ce chiffre d'affaire permet de faire ressortir fa part de vente de l'entreprise
dans la totalité des ventes du marché, ce qui est appelée la part de marché.
1) La part de marché :
La part de marché d'un produit, d'un service, ou même d'une entreprise est la comparaison
entre le chiffre d'affaires (ou alternativement le nombre d'unités vendues, le nombre de
clients, etc.) par rapport au même critère pour l'ensemble des entreprises présentes sur un
marché donné. Nous allons nous focaliser sur deux types de part de marché pour nos
décisions stratégique, qui sont:
- La part de marché globale =marché de l'entreprise 1marché du secteur

- La part de marché relative =marché de l'entreprise 1 marché du principal concurrent
Les chiffres obtenus sont exprimés en valeur ou en pourcentages.
L'IIMMODAK étant à la phase de lancement sa part de marché dans le marché immobiüer
global Dakarois est négligeable. Une bonne évolution espérée et un bon développement
de .'fMMODAK dans le temps avec le lancement de tous les packages à la seizième année
d'activités nous visons une part de marché de 25%.
2) Chiffre d'affaires prévisionnel:
Nos produits étant deux packages au début de nos activités à savoir le leasing et le conseil-
assistance, pour ce dernier la demande est considérable avec 95% des populations cibles
soit 133 461 demandeurs, mais par ailleurs nos capacités de prestation pour ce package
qui a un taux d'évolution annuel de 15% est présentées sur 15ans dans le tableau suivant,
sachant que son prix moyen est de 500 OOOF CFA:

Tableau 9: capacités, coefficient d'évolution et montants du package par année
Capacités de CapacIt6s de Montant Montant

Conseil et CoeIIIcIent d'évolution
prestation prestation prestation prestation
assistance de la prestation/année
mensuelle annuelle mensuelle annuelle
Année1 11 132 1,15 5500000 66 000 000

Année2 13 152 1,15 6325000 75900000
Année3 15 175 1,15 7273750 87285000
Année4 17 201 1,15 6364613 100 3n 750
Année5 19 231 1,15 9619534 115434 413
AnnéeS 22 265 1,15 11062465 132749574
Année7 25 305 1,15 12721 834 152662011
Année8 29 351 1,15 14630109 175561 312
Année9 34 404 1,15 16824626 201895509
Année 10 39 464 1,15 19348320 232179835
Année11 45 534 1,15 22250566 267006 811
Année12 51 614 1,15 25568153 307057632
Année13 59 706 1,15 29426376 353116507
Année14 68 812 1,15 33640332 406063983
Année15 76 934 1,15 38916382 466 996 580
Le premier package, celui du leasing qui est notre activité principale, il est sollicité par des
encouragements de l'Etat Sénégalais. C'est-à-dire les différents avantages octroyés aux
promoteurs immobiliers privés et aux acquéreurs des logements sociaux qui vont
certainement stimuler la demande et l'offre.
IMMODAK, en tant que agence immobilière privée s'est mobilisée pour répondre à la
demande du Ministre de tutelle, sous l'autorité du Directeur Général de la
Construction des Bêtiments et Edifices Publics, ce dernier par arrêté n006107 du
25/05/2009 du ministre de l'Urbanisme, de l'Habitat, de l'Hydraulique et de
l'Assainissement, il a été créé au sein de la Direction Générale de la Construction
des Bêtiments et Edifices publics, le projet « Une Famille-Un Toit ,..
C'est ainsi en comptant sur la collaboration et le soutient de ce projet que nous comptons
accroitre considérablement nos productions en logements sociaux à l'horizon 2026. Avec
4000 nouveaux logements, en destinant essentiellement aux ménages à faible revenu et
souffrant de mauvaises conditions d'habitat.
Vu la demande importante, nous estimons la vente de la totalité de nos logements.
« Mémoire de fm d' étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » 55

Tableau 10: Prévisions du chiffre d'affaire sur 15ans
Prix 1 PrIx TI'8MKtIon Année1 AnMe1 AnnéeS Année4 AnnéeS AnnH6 Année7 Année8 Année, Année10 Annéell Année1! Année13 Année14 Ann6e15
biens sur annuel' et
Années/ 15anset e p~n
Pac:bp
seMees avec
s enFCFA evoIutIonde
15"
10000000 666667 300 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200000000 200 000000
12QOQOQO 8110000 300 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000 240000000
Leasing
13000000 666667 50 43333333 43333333 43333333 43333333 43333333 43333333 43 333 333 43333333 43333333 43 333 333 43333333 43 333 333 43 333 333 43 333333 43333 333
Isœoooo 1000000 50 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000 50000000
Conseil
et
assistanc 500000 132 66000000 15900000 87285000 100377750 115434413 132749574 152662011 1755613U 201895509 232179835 267006811 307057832 353116507 406083983 466996580
e(prix
moyen)
CA 599 333 333 609 233 333 6206111333 633711083 6411767746 666 0112 9011 685995344 7011894645 735228842 765513169 8110340 144 840 391165 886449840 93941
NB: pour le test de sensibilité sur les ventes, référez vous à l'analyse financière détaillée .
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010)} 56

• Chiffre d'affaires 1ère année:
jre
Tableau 11 : chiffre d'affaires des 12 mois de la 1 année
Années/Packages Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet AoCrt Septembre Octobre Novembre Décembre
16666667 16666 667 16666667 16666667 16666667 16666667 16666 667 16666667 16666667 16666667 16666667 16666667
20000000 20000000 20 000 000 20 000000 20000 000 20000 000 20000000 20000000 20000000 20000000 20000000 20000 000
Leasing
3611111 3611111 3611111 3611111 3611111 3611111 3611111 3611111 3611111 3611111 3611111 3611111
4166667 4166 667 4166667 4166667 4166667 4166 667 4166667 4166667 4166667 4166667 4166 667 4166667
Conseil et
assistance (prix 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000 5500000
moyen)
CA 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444
• Remarque:
Nous remarquons que le chiffre d'affaire annuelle augmentera continuellement en fonction du nombre de prestations du package conseil-assistance, qui
augmentera chaque année de 15%. Mais sur une année on peut constater une absence de saisonna lité sur nos transactions, ainsi notre chiffre d'affaire
est constant durant toute "année et selon chaque année d'exercices.

Section 5 : LES MOYENS COMMERCIAUX
1. Politique de produit:
La stratégie de différenciation, qui peut se définir comme la mise en évidence des différences
destinées à diversifier l'offre de l'entreprise de celle de ses concurrents. L'entreprise doit
rechercher un avantage concurrentiel avec une très bonne politique de produit.
La différenciation par le produit :
Entrant nouvellement sur le marché et compte ténue de la concurrence interne et externe;
nous procéderons par une stratégie de développement de produit sous forme de packages.
C'est-à-dire par le lancement de nouveaux produits sur le même segment de marché, ou la
création de nouvelle offre qui peuvent satisfaire le marché. Nous sommes conscient qu'il nous
faudra redoubler de compétence dans le domaine de la recherche et développement, de
contrôle de qualité et du marketing ; afin de bénéficier d'une position de référence sur je
marché. Nous introduirons sur le marché une gamme de produit qui s'apparente à 'a
technologie existence :
.... logements sociaux: ayant un parc de détente et de jeu pour la détente des familles et
aussi la modernité conjuguée avec la simpficité à travers nos bâtiments de dernière
génération.
-... Qualité: Vu que la concurrence n'insiste pas sur la finition, IMMODAK en fera son
avantage concurrentiel tout en produisant des logements de bonne finition.
La différenciation par le service :
L'IMMODAK se distinguera aussi par son service en accordant des facilités de payement aux
dients, en assurant un service après vente, et en faisant un suivi au niveau de l'état des
bâtiments, après construction.
~ Le Suivi: sera essentietlement accentué par le syndic c'est à dire nous assurerons la
garde de chaque immeuble par la présence d'un gardien et ce aux frais de l'entreprise.
La proposition du plan: le client aura le choix de prendre le plan qu'on propose
Nous prévoyons de construire nos logements sociaux entre la route national 1, BOUN et
OIAMMAGUEN, pour permettre aux populations d'être à proximité de la national 1 et
l'autoroute, et d'une superficie lotie de 50802 m2 au prix de 254 010 OOOF CFA, soit 5000F
CFAJ m2 et 1500F CFAJm'2 pour la viabilisation qui reviendra à 76203 OOOF CFA pour
fensemble de la surface qui sera bâtie. L'opération portera le nom TCHfENE.
La surface des logements sociaux:

.
- Superficie du terrain appartement: 22752m2
~ Superficie du terrain logements sociaux: 28050m2
.
~
~
Superficie bâtie appartement:
Superficie bâtie logements sociaux:
Nombre de station .
8100m 2
13500m2
199 places
~ Surface Goudronnée appartement 11792m2
~ Surface Goudronnée logements sociaux: 13 300m 2
~ Superettes : 1955m2
... Aires de détente : 1955m2
Il Y aura 700 logements, 2 commerces, 2 aires de détente avec parc de divertissement pour
enfants, une conciergerie a "entrée, ses deniers seront disponibles avec le concours de notre
partenaire stratégique sur le volet exécution des travaux de BTP (bâtiment travaux publique) à
savoir la CSE à travers sa société immobilière qui est une de ses filiales la Société
Immobilière du Golf (SIG) pour un montant globale de 3810000 oooF CFA.
. Mais dans l'avenir nous prévoyons de faire 4000 logements, 1 mosquée, 1 complexe sportif,
et une garderie pour répondre plus aux besoins des popUlations Dakaroises en besoin, et cela
âpres la phase 1 de notre projet c'est à dire après la clôture du demier encaissement pour les
logements sociaux.
a) Caractéristiques du produit:
Il est question pour nous de jouer sur les composants stratégiques de nos produits, qui sont
les attributs qui leur donneront de la valeur aux yeux de nos clients et faire face à la
concurrence en valorisant nos produits. Ces composants seront:
-.. la garantie: les logements seront garantis en hauteur d'une année et demie.
~ le contrôle: il y aura un contrôleur pour vérifier l'état des appartements.
~ la sécurité: il y aura des gardiens de nuits pour assurer la sécurité des
preneurs.
-.. La qualité: elle va se faire au niveau de la finition et l'architecture .
• Le logement social que nous offrons comme produit est constitué
d'appartements et de maisons dont la superficie varie entre 66 et 150 m2 •
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/20] 0 }) 59

Pour un appartement 2 pièces la consistance sera la suivante:
.. 1 salon sur 18,2m2
... 2 chambres sur 21m2
.. 1 cuisine sur 6m2
~ Couloir sur 7,6 m2
~ 2 salles de bain et W.C. sur 10m2
~ Escalier 3,2m2 .
Pour un appartement de 3 pièces la consistance sera la suivante:
.. 1 salon sur 14,5m2
~ 3 chambres sur 30m2
~ 1 cuisine sur 5,8m 2

~ Couloir sur 7,9 m2
... 2 salles de bain et W.C. sur 8m 2

~ Escalier 2,8m 2 .
Pour une maison de 3 pièces la consistance sera la suivante:
... 1 salon sur 18m2
.. 3 chambres sur 30m2
.. 1 cuisine sur 6m 2
~ Couloir sur 7 m2
~ 2 salles de bain et W.C. sur 9m2
~ Cours sur 30m 2 •
Pour une maison de 4 pièces la consistance sera la suivante:

... 1 salon sur 30m2
~ 4 chambres sur 43m 2
~ 1 cuisine sur 20m2
.. Couloir sur 10m2

.. 2 salles de bain et W.C. sur 17m2
~ Cours de la maison sur 30m 2

Plan: maquettes 3D d'un de nos immeubles contenant les appartements
b) Polltlque de marque:
La marque c'est le nom, le signe, le symbole, le dessin, l'emblème commercial dont le but est
l'identification et la différenciation des produits et des services de l'entreprise.
La marque joue un rOte important dans la stratégie marketing par sa mémorisation dans
l'esprit du client. Ce qui nous pousse â prendre une fonne qui fait ressortir notre métrer
directement avec une simplicité, dynamique et commode sur toute application comme le
papier, le web, support publicitaire (t-shirt, agenda, stylo et autre).
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/201 0 )~ 61

Notre marque nominative est IMMODAK « IMMOBILIER DE DAKAR ». IMMODAK portera
l'emblème suivant:
Dont le slogan est « un toit pour tous 1 »
2. Politique de prix:
le prix est la valeur d'échange d'un produit ou d'un service. Notre cible et le positionnement
voulu ayant été bien identifiés, notre politique de tarification en découle logiquement.
Notre politique de tarification consistera à adopter au préalable une stratégie de pénétration du
marché pour les deux packages qui seront lancés en même temps à savoir le leasing et le
conseU-assistance, pour ce dernier prendra la moyenne des prix proposés qui est de 500 OOOF
CFA et pour le c'est tout en prenant en considération les coOts de construction pour ne pas
faire de déficits ainsi le prix réglementaire est de 15000 OOOF CFA à ne pas dépasser pour les
logements sociaux.
Cette stratégie nous permettra de faire la différence au niveau de la finition et du prix étant
donné que les populations prennent en considération ces deux facteurs.
Tableau 12 : Le prix des packages misent sur le marché au lancement de l'IMMODAK

Type de bien Types de prestation Prix 1 bien. ou
Produits/Packages immobilier services en F
CFA
2 pièces 10000000
Appartements 3 pièces 12000000
Leasing
3 pièces 13000000
Logements sociaux 4 pièces 15000000
Conseil et assistance
(prix moyen) Tous consultation, études 500 000

3. Politique de distribution :
Stratégie de couverture de marché :

Bien que nous ne ferons pas recours aux intermédiaires comme étant nouveau sur le marché
la politique de distribution et de vente ne serait basée que directement sur le client, c'est-à-dire
une relation directe avec le client.
Circuit de distribution :
Un circuit de distribution est l'ensemble des intermédiaires qui prennent les activités qui font
passer un produit de son état de réalisation à son état de consommation. Dans notre cas il y
aura absence d'intermédiaires vu la nature de nos produits, un circuit sans niveau (marketing
direct) et les clients s'adresseront directement à nous pour toutes information et toutes
intentions d'achat. De ce fait la relation sera courte et les coOts moins élevés. Le circuit est le
suivant:
IMMODAK Client
4. Politique de communication ~
Une entreprise qui veut aller au delà d'un courant de vente spontanée doit concevoir et
transmettre des informations à ses clients actuels et potentiels, à ses fournisseurs ainsi qu'aux
différentes parties prenantes comprenant son environnement. De par sa nature même, toute
entreprise est agent de communication.
Avant de détailler la politique communicationnelle de rIMMODAK. Nous avons choisi comme
clientèle cible les salariés locataires de Dakar et touchant un revenu admis entre 150 OOOF
CFA et 300 OOOF CFA comme le dit les résultats de l'enquête partir de notre questionnaire de
sondage.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 )} 63

a) ObJectifs de communication:
Pour fixer nos objectifs de communication; nous opterons pour le modèle des niveaux
hiérarchiques des effets de Robert J. Ladvige et Gary A. Steiner.
Tableau 13: Modèle de Hiérarchie des effets

Niveaux Modèle de Hiérarchie des effets
Stade cognitif Prise de conscience Connaissance
Stade affectif 1 ' ",..... it Préférence Conviction
Stade comportemental
Source: Katler & Dubois édition page 563 Tableau n 12
L'fnfonnation :
En tant qu'une nouvelle entreprise sur te marché, il nous faudra tout d'abord amener nos
cibles à prendre conscience de nos produits, en l'informant à l'aide des messages touchant et
répétitifs, afin de créer l'attrait chez eux.
La notoriété:
" nous faudra ensuite chercher à construire une notoriété, en vu d'une expansion de notre part
de marché.
En tant qu'entreprise Immobilière attend de sa clientèle cible une réponse cognitive, affective
ou comportementale. En d'autres termes la réaction souhaitée peut prendre la forme d'une
connaissance, d'un sentiment ou d'un comportement; ce qui résume nos objectifs de
communication.
b) Moyens de communication:
Pour l'atteinte des objectifs précités l'utilisation de différents canaux est nécessaire, afin de
mieux joindre notre clientèle.
L'utilisation des masses medias à savoir ta presse écrite, ta radio, t'affichage, nous permettra
de toucher le marché dans son ensemble.
La publicité :
• Presses écrites, les parutions quotidiennes, hebdomadaires et mensuelles.
• Les prospectus publicitaires
~ Les autocollants affichés sur nos voitures de service
~ Brochures
~ Banderole
~ Carte de visite
« Mémoire de tin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010}} 64

c) Budget de communication:
Tableau 14: moyens et budget de communication
Désignation Quantité PUTTC PTTTC

Flyer Format 15*21cm 2000 150 300000
Impression en
quadrichromie recto verso
sur papier couché brillant
115grs
Cartes visites 1 500 125 187500

Impression 2 couleurs
recto sur papier 270grs
Brochure 2 volets; format 900 625 562500
A4fermé
Banderole format 3*0,75m 4 34000 136000
impression numérique
Achat d'espace 3 75000 225000
publicitaire sur le Soleil
%de page en
quadrichromie
Marquage Voiture 2 550000 1100 000
en adhésive
Total 2511000
Source: Puzzle DIRECT CONSUL TING Dakar.
Nous prévoyons de maintenir ce budget pour la communication sur 15 ans vu que nous
sommes nouvellement sur le marché et à cause de ta présence d'une forte concurrence. Pour
mieux gérer les charges de communication, une augmentation de ce budget est à éviter.

Chapitre 2: ETUDE ORGISATIONNELLE ET TECHNIQUE
Section 1 : Organisation de l'IMMODAK
Le mode de fonctionnement et d'organisation des entreprises, bien qu'il varie grandement

selon l'entreprise, repose sur certaines caractéristiques communes; le fonctionnement est
influencé par la stratégie, le métier, la taille, la maturité, l'histoire et la culture de l'organisation.
L'organisation du travail est traditionnellement basée sur le principe de spécialisation,
préconisé par F.W. Taylor. L'organisation du travail a évolué avec le taylorisme qui repose sur
un travail en équipe, une polyvalence des ouvriers et une coordination horizontale. Elle
accompagne un système de production "juste à temps" ou "à flux tendus" qui impose un haut
niveau de qualité des produits et des processus productifs. Cette nouvelle organisation,
héritée des entreprises japonaises, a été théorisée par le modèle "J" de M. Aoki. Elle se
combine à la gestion de la qualité (Total Quality Management) et trouve un prolongement dans
la certification d'assurance qualité basée sur un certain nombre de standards internationaux
(normes ISO). L'IMMODAK à travers les théories et autres arguments avancés sur
l'organisation se dote d'une structure bien précise avec des fonctions bien reparties et
détaillées.
1. Organigramme et fonctions de l'IMMODAK :
a) Organigramme de l'IMMODAK :
L'organigramme qui est une représentation schématique des liens fonctionnels,

organisationnels et hiérarchiques d'un organisme, d'un programme, etc. Il se doit de posséder
une référence documentaire. Il sert à indiquer la répartition des responsables d'ensembles de
tâches entre les postes, et les relations de commandement qui existent entre eux. Il ne donne
que peu d'informations en ce qui concerne la répartition des tâches, qui sont décrites dans des
définitions de fonction (ces définitions de fonction sont rattachées à l'organigramme par une
référence documentaire avec révision). Il permet de représenter les relations de
commandement (ainsi que les statuts, cadre, assimilé cadres, ... ) les rapports de
su bordination.

Schéma: organigramme de l'IMMODAK
Directeur général
ContrOle de gestion 1 Secrétariat

1
Division Division RH Division

clientèle ressource humaine fmancière
Responsable Responsable Responsable

Clientèle RH Financier
1 1
Bureau Bureau Bureau Comptabilité Caisse Bureau
Marketing Technique RTSE CRE
Coursier
1 1
b) Les différentes fonctions de l'IMMODAK:
Î. Directeur général:
Il est charger d'animer et gérer le personnel, répartir les tâches au sein de "entreprise, assurer
un climat propice à la qualité du service. Il archive toutes les demandes que le secrétariat lui
remet.
ii. Secrétariat:
Le secrétariat tri les courriers travaille en étroite collaboration avec le responsable d'agence
qui désigne le directeur et est soumis à une obligation de confidentialité. Il transmet à la
division clientèle les demandes clients qu'il a triées.

m. Contrôle de gestion:
L'organe de contrôle général de toute la structure, la fonction de contrôle de gestion est

assuré par le responsable de la division financière.
Iv. Division Clientèle:
Elle reçoit du secrétariat les demandes triées des clients ensuite elle vérifie si le client n'a pas
eu des antécédents de non paiement, si le client est en règle il vérifie si les appartements et
les maisons sont bien disponibles. Elle noue des liens privilégiés avec les clients. C'est elle qui
gère la relation client elle est dirigée par un responsable clientèle et les subalternes de ce
dernier sont composé de trois(03) bureaux: le bureau marketing et le bureau technique et le
bureau réception, traitement et suivi-évaluation des dossiers.
Bureau Marketing:
/1 étudie les prix à proposer aux clients et les solutions pour augmenter le chiffre d'affaires de
l'agence, et surtout clarifier les clients sur nos packages proposés. Et gère la communication
de l'agence en étroite collaboration avec la boite de communication qui fait nos pubHcités à
savoir PUZZLE DIRECT CONSULTING
Bureau Technique
Il a pour mission essentielle de conserver en parfait état de fonctionnement et de sécurité les

infrastructures immobilières gérées par l'agence. Et d'élaborer les différentes études à travers
les conseils et assistance aux demandeurs du package conseil et assistance.
- Bureau réception, traitement et suivi-évaluation des demandes clients (RTSE)
Comme son nom l'indique, ce bureau est chargé de la réception, le traitement et le suivi-
évaluation des demandes clients. Leur travail consiste à analyser l'éligibilité d'une demande,
et la mise en place d'un système de suivi-évaluation des demandes acceptées.

v. Division Financière :
La Division Financière est l'armature structurelle qui soutient les systèmes transactionnels et
financiers entre l'agence et les clients. Elle doit assurer le traitement des créances et des
paiements, incluant ceux qui sont reliés aux contrats des clients. Elle est dirigée par un
responsable financier, les subordonnés duquel sont composée de trois parties: la
comptabilité, la caisse et le bureau du contentieux et relations extérieurs.
- Comptabilité
Elle reçoit les demandes transmise pat la division clientèle, doit archiver des exemplaires et en
transmettre aux clients et à la caisse. Elle est chargée de délivrer les contrats de locations de
location et les contrats de vente aux clients et cela après avoir vérifier toutes écritures au
niveau de la caisse et que le client est en règle financièrement.
- Caisse
EUe enregistre les preuves de paiement des clients soit par cheque, espèces ou virements. Si
c'est un achat elle envoie un exemplaire du reçu au comptable. Elle reçoit un exemplaire du
contrat de location pour la procédure de location et remet un reçu de paiement au comptable
pour la procédure d'achat.
Bureau contentieux et relations extérieures(CRE) :
Le bureau du contentieux a la responsabilité de superviser les dossiers litigieux menés par

l'agence envers ses clients. Ce bureaux supervise et analyse nos différents contrats, tout en
assurant la bonne relation entre l'agence et les tiers à savoir. Ses partenaires stratégiques.
vi. Division ressources humaines:
Cette division est occupée par le responsable des ressources humaines. " a pour mission
d'assurer une bonne acquisition en ressources humaines de "IMMODAK, la stimulation des
ressources humaines à travers une culture d'entreprise laquelle il est garant et aussi
l'élaboration des salaires, l'établissement des différents contrats de travail et c'est lui qui
établis le calendrier des congés du personnel sur l'année d'une telle manière que ses départs
en congés ne puisse pas affectés le bon fonctionnement de l'entreprise, la stratégie de
développement des ressources humaines à travers la gestion de carrière et une éventuelle
augmentations des ressources humaines avec l'accroissement des activités de l'tMMODAK.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 200912010 » 69

Le responsable RH a le coursier de l'entreprise comme subalteme, ce dernier qui s'assure de
la distribution de lettre type de l'agence, ou de drtférentes commissions de la structure.
c) Recrutement et critères salariale du personnel:
Dans Je but d'atteindre nos objectifs, nous allons définir de manière efficace et efficiente les
différentes sources de recrutements de nos ressources humaines. Ces dernières qui sont:
- Les annonces dans les journaux et sur l'internet.

Les centres d'emploi.
Les agences privées de placement.
- Les institutions d'enseignement et de formation.
Les associations professionnelles.
A cet effet, nous tenons à signaler que les sources de recrutement de l'entreprise viennent
uniquement de l'extérieur du fait que cette dernière en cours de mise en place.
i. Technique de sélection:
L'objectif du processus de sélection est d'évaluer avec précision la capacité de chaque

candidat à réussir dans un poste donné; l'élaboration d'un processus de sélection approprié
pour poste permet à une entreprise d'obtenir des ressources humaines petformantes et
dynamiques.
Les différentes étapes du processus de sélection sont:
Etude de dossier :
Elle consiste à analyser les formulaires de renseignements, la lettre de motivation, la demande

manuscrite ou le CV (curriculum vitae).
Entrevue préliminaire :
Cette étape nous permet d'obtenir les premières impressions sur le candidat.
- Test de sélection :
Les tests donnent avec précision des renseignements sur les qualités, les aptitudes et la
personnalité des candidats qui sont autant de caractères révélateurs. Il existe plusieurs types,
qui sont:

.. Les tests d'aptitudes intellectuelles: qui mesurent la capacité d'un indMdu à apprendre
un travail donné. Ils mesurent également ses qualités latentes.
'ij.. Les tests de personnalité et d'intérêts: plusieurs recherches ont démontré la très
grande importance des traits de personnalités. Un cadre peut posséder de très bonnes
aptitudes intellectuelles mais avoir un caractère qui le rend incapable de prendre des
décisions.
'ij.. Les tests de connaissance et habiletés : ces tests permettent de mesurer le niveau
d'efficience des indMdus dans certaines activités professionnelles ou certains
domaines de la connaissance.
Entrevue en profondeur:
Cette étape permet de confirmer le potentiel d'un candidat et mesurer aussi dans le même
sens ses capacités.
Recherche sur les antécédents professionnels du candidat:
Ce sont les références et les recommandations qui peuvent être écrite ou prendre la forme
d'appels téJéphoniques liant l'éventuel et le précédent employeur, et aussi la présentation du
casier judiciaire du candidat.
- Mise en situation :
C'est un exercice qui consiste à évaluer réellement les capacités et compétences du candidat
en le mettant dans une situation de travail bien précise.

ii. Ressources humaines affectées aux différentes fonctions:
Tableau 15: effectifs du personnel par fonction avec leur niveau académique et le type de
contrat.
Expériences
Intitulé de poste Effectifs Niveau académique Type de contrat professionnelles
en année
Directeur général 1 Bac+5 Employeur
Secrétaire 1 Bac+2 Durée Déterminée 3
Responsable RH 1 Bac+5 Durée indéterminée 5
Responsable financier 1 Bac+5 Durée indéterminée 5
Comptable 1 Bac+3 Durée indéterminée 6

Caissier 1 Bac+3 Durée Déterminée 3
Durée indéterminée 6
Expert en contrat 1 Bac+5
6
Responsable clientèle 1 Bac+5 Durée indéterminée
Expert en marketing 1 Bac+5 Durée indéterminée 4

Ingénieur génie civile 1 Bac+4 Durée déterminée 5
Ingénieur en bâtiment 1 Bac+4 Durée déterminée 5
Ingénieur immobilier 1 Bac+4 Durée déterminée 5
Analyste financier 1 Bac+4 Durée déterminée 3
Expert suivi-évaluation 1 Bac+5 Durée déterminée 5
Coursier 1 Bac Durée Déterminée 4
TOTAL 15
Avec un effectif total de 15 personnes dont la majorité son des cadres avec des
baccalauréats, et 4ans et 5 ans d'étude supérieur. Les critères retenus pour le choix des
contrats de travail sont; la minimisation des coûts éventuels de rupture de contrat pour non
convenance ou non atteinte des objectifs fixés au contractuel et le décret de responsabilité lié
à chaque poste. Nous avons optés pour le contrat à durée déterminée pour la majeure partie
des salariés.

iii. Critères salariales et salaire brut:
Une fois que les ressources humaines requises sont définies, it faudra se pencher sur le
"comment les payés" a travers les critères sur lesquelles nous nous sommes basées pour
déterminer les salaires de l'entreprise. Le salaire ou rémunération du travail effectué consiste
à payer une entité (personne physique ou morale) en contrepartie d'un travail effectué, ou d'un
service rendu. La rémunération comprend une partie fixe à savoir le salaire de base, et une
partie variable qui renferme les primes et les commissions, et aussi les parties périphériques
qui représentent les différentes cotisations (retraite, prévoyance sociale, mutuelle), les
formations, les tickets restaurants, et les chèques cadeaux.
Pour déterminer le salaire de base de notre personnel, nous allons utiliser la méthode des
points, car elle est la plus utilisée et le plus simple. Les critères choisis sont:
La formation de l'employé ;
L'expérience de l'employé;
- La compétence de l'employé;
- Le rendement de l'employé;
Les heures supplémentaires effectuées par l'employé.
Le tableau suivant présente les pourcentages et le plafond des points à chaque critère
d'évaluation.
Tableau 16: pourcentage et plafond des points
Critères d'évaluation Pourcentale Plafond en points
Formation: 10% 20
Compétences 50% 100
Expériences professionnelle 15% 30
Rendement (efficacité et efficience) 20% 40
Heures supplémentaires 5% 10
TOTAL 100% 200
Après avoir déterminé les critères d'évaluation il sera question de déterminer le plafond
salarial correspondant à chaque catégorie. Chaque plafond salarial servira de base de calcul
du salaire des différents employés. Le salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG) est
de 209,10 FCFA l'heure. Pour la plupart des conventions colledives, le salaire mensuel de la
première catégorie est d'environ 47 700 FCFA pour 173 heures 33 de travail par mois.
1
Mais vu le coût de la vie à Dakar nous avons jugés nécessaires d'augmenter le salaire brut de
base de l'IMMODAK jusqu'à 150 OOOFCFA.
Le plafond salarial pour chaque niveau hiérarchique et selon les diplômes dans J'entreprise
est déterminé par le tableau suivant:
Tableau 17 : plafond salarial
Niveau hiérarchique Diplôme Plafonds salarial

Cadre supérieur Bac+5 1 500000
Ingénieur Bac+4 1 000000
Technicien supérieur Bac+3 500000
Technicien Bac+2 300000
bachelier Bac 150000
Source: convention collective interprofessionnel du Sénégal (voir webographie).
Après avoir déterminé les plafonds salariaux, avec les points selon les critères d'évaluation, à
travers le tableau suivant nous allons déterminer le salaire brut de chaque employé.

Tableau 18: salaire brut du personnel
Heures Total Plafond Salaire brut

Postes Fonnatlon Compétences Expérience Rendement salartal mensuel
supplémentaires pointa
Directeur 40 10 200 1500000 1500000

20 100 30
laénéral
Secrétaire 10 100 20 40 1 171 300000 256
20 75 30 40 5 170 1500000 1275000
RH
Responsable 20 40 170 1500000 1275000
20 80 10
financier
10 10 10 120 500000 300000
~
Comptable 60
Caissier 10 60 10 10 120 500000 300000

Experten 25 40 1462500
20 100 10 1500000
contrat
Responsable 100 40 1500000
20 30 10
dientèle
Experten
15 50 10 40 5 120 1500 000 900000
marketina
Ingénieur
20 100 30 40 10 200 1000000 1000000
génie civile
Ingénieur en 40 1000000
20 100 30 10 200 1000000
bAtiment
Ingénieur
20 100 30 40 10 200 1000000 1000000
immobilier
Analyste
financier
15 50 15 20 ~o 1OOO000~
Expert suivi-
15 50 15 20 10 110 1500000 825000
évaluation
Coursier 20 100 30 40 0 190 150000 142500
TOTAL 13288500
NB : SALAIRE BRUT = PLAFOND SALARIAL • (SCORE DE L'EIIPL0YEl200).
Le salaire brut du personnel étant 13286 500F CFA, pour déterminer le salaire net nous
allons à la partie technique comme indique le canevas dans la rubrique frais du personnel.
2. Oraanisation juridique de l'IMMODAK :
Pour toute nouvelle entreprise le choix de la forme juridique constitue une opération capitale
car elle conditionne la réussite du projet et son avenir.
Lorsqu'on évoque la notion de création d'entreprise, on vise directement le choix de la forme
juridique, Cela revient à dire que le décideur doit faire un choix de la forme juridique
compatible avec l'activité envisagée, afin de pouvoir décider en toute connaissance de cause
sur un certain nombre de facteurs déterminant, notamment, le degré de responsabilité à
conférer au créateur, l'optimisation de coûts administratifs et fiscaux et les charges financières
les plus appropriées.

C'est pourquoi, il est impératif de sélectionner d'une manière assez bien réfléchie les critères
pertinents devant pennettre de bien fonder notre décision quant au choix de notre fonne
juridique à adopter pour notre entreprise à savoir l'IMMODAK.
a) Critères de choix de la fonne juridique:
Le choix de la fonne juridique le plus approprié à notre société dépendra de différents critères
panni lesquels:
.. Critère de coût;
~ Critères qualitatifs;
'. Critères financiers.
Critère de coOt :
Coat fiscal: toute entreprise est censée supporter un ensemble de charges fiscales.
Ces charges ou frais fiscaux diffèrent selon qu'on est en présence d'une entreprise indMduelte
soumise obligatoirement à l'IGR, une société de personne soumise par principe à "IGR, mais
peut opter pour "IS, ou encore une société de capitaux soumise obligatoirement à l'IS.
Critères qualitatifs :
Capacité commerciale: La condition de commerçant est exigée pour la SNC (Société
en Nom Collectif) ainsi que pour les commandités de la SCS (Société en Commandite
Simple). Alors que pour les SARL (Société à Responsabilité Limitée) et SA (Société Anonyme)
la condition n'est pas exigée.
Ce critère est convenable pour nous du moment qu'il nous serait facile d'intégrer de
nouveaux associés si besoin est.
Mobilité droits sociaux: Bien que les parts sociales des sociétés de capitaux soient
facilement négociables. elles ne le sont pas pour les sociétés de personnes.
Degré de responsabilité: La SNC (Société en Nom Collectif) est une société de
personne dont les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes
sociales, alors que les associés de la SA, SARL. et de la SCS ne sont responsables qu'à
hauteur de leurs apports.
Ce dernier critère correspond à notre fonne juridique puisque l'associé principal préfère
la responsabilité limitée.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/201O}} 76

Critères financiers :
Capital: aucun capital minimum n'est exigé pour les SNC et SCS, alors que pour la SARL et
la SA il l'est. Pour la SARL le capital social doit être de un million (1.000.000) de francs CF A
au moins et doit être libéré intégralement et immédiatement. " est divisé en parts sociales
égales dont la valeur nominale ne peut être inférieure à cinq mille (5.000) francs CFA
Les possibilités de financement: dans le cas de la SNC les ressources se matérialisent en

apports des associés, leurs désavantages sont que les possibilités de crédit et d'augmentation
du capital sont limitées. L'augmentation du capital nécessite le consentement de tous les
associés. Contrairement à la SARL, où les possibilités de crédit et d'augmentation du capital
sont moyennes. Dans le cas de la SA, le capital social est déjà important et les possibilités de
crédit et d'augmentation du capital social sont également importantes. Ce sont les seules
sociétés qui peuvent émettre dans l'obligation.
Le résultat obtenu à travers l'analyse des critères de choix retenus, il ressort que la Société A
Responsabilité Limité SARL est adéquat pour une nouvelle structure. Ainsi, nous avons décidé
d'opter pour cette forme de société alors notre agence est IMMODAKSARL.
b) Elaboration des statuts de l'IMMODAK:
Cette partie comporte les grandes lignes des statuts de l'entreprise, qui confère à cette
dernière un cadre juridique bien défini sur tous les différents volets de l'entreprise et leurs
composantes. (réf: annexe 18).
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 )} 77

c) Procédures administratives et juridiques pour la création de
l'IMMODAK:
Une agence est une société tout comme les autres, il faut respecter les règles relatives à la
constitution d'une société surtout celle à responsabilité limitée. De ce fait, les normes à
respecter par un promoteur devant créer une agence immobilière au Sénégal sont:
- le respect des dispositions du décret d'application régissant le secteur de l'immobilier;

- avoir un niveau d'étude minimum équivalent à celui de la maTtrise ou exercer une
fonction dans "administration qui équivaut à la maTtrise, c'est-à-dire être de la hiérarchie
A;
- disposer d'une garantie financière ;
- verser une caution de 2 millions;
- le promoteur doit aussi disposer d'un numéro au registre de commerce à la chambre
des commerces et d'un NINEA (Numéro d'identification nationale des entreprises et
associations) à la direction des impôts et domaines.
- une photocopie de la carte nationale d'identité
- un timbre de Cinq mille FCFA
Le tout est à déposer à la direction du Commerce Intérieur.
Les démarches sont contraignantes du fait de la longueur du processus. L'autorité qui délivre
le récépissé d'autorisation d'ouverture d'une agence immobiliére est le Ministère du
Commerce.
3. Nos partenaires stratégiques:

Ses partenariats sont pour l'IMMODAK très stratégiques, car ils reposent sur
l'assistance d'ordre financière avec le soutient financier de la Banque de l'Habitat du
Sénégal à travers l'emprunt, exécution de travaux de BTP (bâtiment travaux publique)
avec l'entreprise CSE (Compagnie Sahélienne d'Entreprises), et d'assainissement avec le
maintient d'un environnement de bonne hygiène dans les biens immobiliers fournis sur
le concours de l'Entente CADAK CAR. Ces partenaires se présentent comme suit :

a) LA BHS (Banque de l'Habitat du Sénégal) :
La Banque de l'Habitat du Sénégal (BHS) est une société anonyme avec conseil
d'administration, au capital de 5 milliards de francs CFA Créée en 1979, elle a démarré ses
activités en mars 1980.Le domaine d'activité principal de la BHS est le financement de
l'immobilier, en accession à la propriété, avec une priorité pour le logement social. En 30 ans
d'existence, la BHS a consenti plus de 44 000 crédits individuels, pour un volume de
financement de 197 milliards de francs CFA destinés à des opérations d'acquisition ou de
construction de logements et d'aménagement de parcelles de terrain à usage d'habitation. La
BHS s'ouvre aussi, de plus en plus, aux autres secteurs d'activités pour offrir aux particuliers
une gamme complète de produits et services répondant à leurs besoins. Le développement de
son réseau à Dakar et à l'intérieur du Sénégal est "une des priorités de la BHS. Elle a par
ailleurs mis en place un réseau international de collecte d'épargne, couvrant la quasi-totalité
des pays d'émigration des sénégalais (France, Italie, Espagne, Etats-Unis, Gabon, Côte-
d'Ivoire, etc.). Leader dans son domaine d'activité principal, elle a contribué activement à la
naissance de banques similaires dans plusieurs pays africains.
b)CSE (Compagnie Sahélienne d'Entreprises) :
Depuis sa création en 1970, la CSE a connu un développement fulgurant qui la place

aujourd'hui au premier rang des entreprises de BTP au Sénégal et sûrement parmi les plus
importantes d'Afrique. Durant son parcours de 35 ans, la CSE est devenue une affaire saine,
d'une solidité remarquable a qui, les banquiers nationaux et institutions financières
internationales font confiance. Cette solidité financière alliée a un savoir-faire jamais démenti,
une agressivité mesurée mais réelle dans la conquête des marches export, une bonne
politique de ressources humaines, positionne incontestablement la Compagnie Sahélienne
d'Entreprises, au XXIEME siècle, sur un socle Solide.
Mais c'est à travers la filiale Société Immobilière du Golf (SIG) que nous allons plus collaborer
avec la CSE, cette filiale qui a pour mission:
- Aménagement et équipement foncier de terrains et construction de logements sociaux
- Etudes, conception et réalisation de travaux, toutes activités de promotion immobilière.
- Réalisation de tous travaux d'étude, d'ingénierie, de coordination de travaux, de mise en
œuvre de chantiers, de maTtrise d'ouvrage.
({ Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 }) 79

c) Entente CADAK CAR:
L'entente CADAK CAR est une société de voirie et d'assainissement qui dispose d'un parc
roulant assez intéressant composé surtout de bennes tasse uses et de camion. La force de
cette société réside dans le fait qu'elle fait le pré collecte et collecte des ordures. En outre le
calendrier de passage pour la collecte est régulier.

Section 2 : ETUDE TECHNIQUE
1) La localisation et frais d'aménagement:
a) Critères de choix de la ville:
La région de Dakar est la région la plus dynamique à l'échelle nationale. Son dynamisme est
da d'abord à l'importance des secteurs économiques qu'elle abrite; surtout les secteurs
touristique, industriel et halieutique. Ensuite, grace à l'importance de sa ressource humaine
connue pour son esprit d'initiative et d'entreprise dans le domaine d'investissement.
La ville de Dakar offre une gamme de services variés pour l'immobilier, classée première en
terme de transaction immobilière sur le plan national.
Ces secteurs productifs nécessitent un grand nombre d'emploi direct de la population de la
capitale sénégalaise qui est Dakar. Ce qui par conséquent entraînera une forte expansion
économique et démographique. Sur ce, les services immobiliers sont fortement demandé.
b) Critères de choix du site :
Rappelons que notre projet de création d'entreprise rentre dans le cadre immobilier car il sera
question pour nous de commercialiser à la base le package leasing qui contient les logements
sociaux. Mais accompagné aussi par d'autres services immobiliers qui sont les autres
packages. En plus la taille des ressources humaines, la structure, et la superficie de notre
société justifient bien notre choix d'œuvrer à sacre cœur 3 face à la VON. La création d'une
telle société en face de la VON ne serait pas à nuire à la santé de la population et de son
environnement.
L'IMMOOAK sera installé dans la ville de Dakar au rez-de-chaussée d'un immeuble. Le choix
s'ensuit par différents motifs:
~ Possibilité d'extension,
~ Sécurité.
~ Accès facile à cause de :

o Bordure de la VON qui enregistre l'un des plus gros trafics de la ville de Dakar.
1
t
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 }} 81

c) Structure et superficie:
La future Société Immobilière occuperait un appartement d'une superficie de 200m2 qui
représente 70% de la superficie totale de l'immeuble, à 350000F CFA par mois.
L'appartement est situé sur la VON plus précisément à Sacre Cœur 3 dans un immeuble
moderne et contemporain face à la VON. Le tableau suivant établis la répartition des différents
bureaux cités en mètre carré.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 )} 82

Tableau 20: Structure et superficie
Superficie
Niveau Service Fonction Elément Nombre
(ni)
Bureau
Direction Sa"e de
Directeur Général 1 60
Générale réunion
Toilettes
Secrétariat Secrétaire Salle d'accueil 1 -, 20
Responsable Bureau 1 10
Expert en marketing
Bureau 1 10
Analyste financier
Bureau 1 20
.!!
~ Expert suivi-évaluation
.S!
Cl
.$ c
VI
VI .Q
::J VI
CD
.c ~ Ingénieur génie civile
(,) 0
1
fi)
"0
N
1
Ingénieur en batiment
fi)
I:t:
1 15
Bureau
Ingénieur immobilier
Responsable Bureau 1 10
Comptable
Division Bureau 1 20
Caissier
financière
Expert en contrat
Bureau 1 10
Division Responsable
ressources Bureau 1 15
Coursier
humaines
Toilettes 1 10

2) LES INVESTISSEMENTS DU PROJET:
Les investissements du projet sont évalués à travers le tableau suivant:

Tableau 21 : les investissements
INVESTISSEMENTS MONTANT (F CFA)
TERRAIN ET AMENAGEMENT 330213000

Coût du terrain 254 010000
Viabilisation 76203000
CONSTRUCTION ET GENIE-CIVIL 3800 000 000
MATERIEL DE BUREAU 4651970
MATERIEL ROULANT 23500000

Véhicule léger 9500000
Fourgonnettes 14000000
INSTALLATION ET RACCORDEMENT et
3994000
Matériel TIC
FRAIS D'ETABLISSEMENT 439039826
Frais de constitution 2005000
Autres frais de pré-exploitation 250000
Intérêts intercalaires 436784825

TOTAL 4801398796
3) CALCUL DU BESOIN DE FONDS DE ROULEMENT:

Tableau 22 : besoin de fonds de roulement
Rubriques Année 1
salaires 9964875
Frais généraux 2660200
Crédit clients 49944444
Besoins nets en FR 62569519
Dotation FR 62569519
Reprise FR 62569519
tJ!!!;. les fraIS généraux sont incorporés de :
1mois/12 des frais divers de gestion ;
- 6mois/12 du budget annuel de publicité;
- 6mois/12 du frais d'assemblée générale;
1mois/12 des frais de mission;
1mois/12 du poste {( autres sefVices » consommés.

Le salaire est composé de 1mois/12 du salaire net annuel, qui est dans le tableau des frais du
personnel qui est dans la rubrique suivante.
Le crédit foumisseur est absent dans le calcul du BFR, car le foumisseur principal octroi des
immobiliers de long terme. Par la règle du parallélisme monétaire, ce foumisseur est
remboursé par le financement permanent du passif. Il n'intervient pas directement dans le
cycle d'exploitation.
Nous constatons un besoin de 62 569 519F CFA, et nous remarquons une absence de
fournisseur à court et moyen terme du au caractère du projet lui-même.
Les investissements qui s'élèvent à 4663 968 314F CFA, les Fe seront financés suivant Je
schéma ci-après:
Fonds propres 70% 3264 777820

Emprunts 30% 1399190494
Condition du: crédit
Montant. 1 399190494
Taux: 7%
Durée: 1Sans
Différé : Sans
Garanties: les logements constituent la garantie de J'emprunt
« Mémoire de [m d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 »

4) CALCUL DES ELEMENTS D'EXPLOITATION:
a) Frais du personnel:
Tableau 23: frais du personnel
Salaire brut Charges sociales Salaire net Salaire net

Postes
mensuel 25%58 mensuel Annuel
1
Directeur général 1500000 375000 1125000 13500000

! Secrétaire 256500 64125 192375 2308500
Responsable RH 1275000 318750 956250 11475000
1 Responsable financier 1275000 318750 956250 11475000
Comptable 300000 75000 225000 2700000
Caissier 300000 75000 225000 2700000
Expert en contrat 1462500 365 625 1096875 13162500
Responsable clientèle 1500000 375000 1125000 13500000
Expert en marketing 900000 225000 675000 8100000
Ingénieur génie civile 1000000 250000 750000 9000000
Ingénieur en bâtiment 1000000 250000 1 750000 9000000
Ingénieur immobilier 1000000 250000 750000 9000000
Analyste financier 550000 137500 412500 4950000
Expert suivi-évaluation 825000 206250 618750 7425000 1
Coursier 142500 35625 106875 1282500 t
TOTAL 13286500 3321625 9964875 119578500
le personnel au nombre de 15 individus sera rémunéré à 9964875 CFA mensuellement.

Ses salaires dépassent ceux de ta plupart des entreprises du secteur immobilier de Dakar.
b) Autres services consommés :
Tableau 24 : autres services consommés

Rubrique Montant/mois Montant/an
Loyers, 350000 4200000
entretien de bureau 75000 900000
électrictté, 80000 960000
gaz, 3500 42000
Eau 50000 600000
SOUS-TOTAL Autres services consommés 558 500 6702000

c) Frais divers de gestion:
Tableau 25 : frais divers de gestion

MONTANT/mois
Rubrique MONTANT/an
ou6
la publicité, 2511000
les fournitures de bureau, 591970 1183940
les frais de téléphone, télex, fax, 150000 1800000
Frais de litiges et contentieux, 150000 1800000
Frais de conseil d'administration ou
1500000
assemblée générale
SOUS-TOTAL frais divers de gestion 891970 8794940
d) Frais de déplacement :
Tableau 26 : Frais déplacements

Rubrique MONTANT/mofs MONTANT/an
Transport divers (carburants) 150480 1805760
Frais de mission 100000 1200 000
SOUS-TOTAL Transport consommé - 3 005760
e) Tableau récapitulatif des amortissements :
Pour analyser le rendement de l'agence nous avons opté pour une projection sur 15ans. Nous
avons déterminé les amortissements dans le tableau suivant, avec les valeurs résrdue"es si
l'agence ne durait que 15ans.
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010)) 87

T~u27:~sammü~emenŒ
DESIGNATION MONTANT DUREE ANNUITES VR

TERRAIN ET
AMENAGEMENT
330213000
330213000
CONSTRUCTION ET
3800000000 15 253333333
GENIE-CIVIL 0
MATERIEL DE BUREAU 4651970 10 465197 2325985
MATERIEL ROULANT 23500000 5 4700000 0
INSTALLATION ET
RACCORDEMENT et 3994000 3 1 331 333
Matériel TIC 0
FRAIS
439039825 4 109 759956
D'ETABLISSEMENT 0
TOTAL 4101388785 319589820 332538986
5) LES MOYENS DE PRODUCTION:
a) Mobiliers:
Tableau 28: Mobmerde bureau

PU Montant
Qté Nature (F CFA) FCFA
1 BUREAU EN BOIS
700 000 700000
« MADRID»
14 BUREAU DEMI MINISTRE
90000 1 260000
1,60*0,80
42 FAUTEUIL REVETEMENT
50000 2100 000
SKAY
Total 4060000
Source: orea dakar

b} Matériels bureautique :
Tableau 29 : Matériel de bureau

Désignation QIé P.U(FCFA) Montant (F CFA)
AGRAFEUSES EPLER 8/4 12 1000 12000
STYLO BlANCO 11 350 3850
CARNET BLOC NOTES GM 50 600 30000
CARNET BlOC NOTES PM 50 400 20000
CARTONS ARCHIVES PM 25 150 3750
BOrrE ARCHIVES EN PlASTIQUE OOS 10 25 700 17500
CORBEILLE A COURRIER 1 3000 3000
BOrTE AGRAFES 8/4 11 150 1850
TUBE DE COllE UHU GM 11 400 4400
BATTONS DE COllE UHU GM 11 700 7700

CRAYONS PAPIER H8 20 75 1500
CllTEUR GM POUR RIDEAU 11 300 3300
DATEUR Français 4 500 2000
ENCREUR BlEU A TAMPON PEUKAN 10 600 6000
BOrTE A FASTENER 10 1300 13000
GOMME BlANCHE TIIQ(Y 20 15 500 7500
CHEMISES CARTONNEES PLASTIFIEES 60 150 9000
ClASSEUR A lEVIER AVEC PERFORATEUR 6 1200 7200
ClASSEUR SlCLA CCP 6 1000 6000
ClASSEUR PlASTIFIEES A 4 ANNEAUX 6 1875 11250
ClASSEUR SIClA NUAGEUX 32X28 6 1150 8900
DATEUR ARABE 5 530 2850
ARRACHEAGRAFFES ~ 10 150 1500
BOrrE DE DISQUETTE 3.5"HO 12 2125 25500
DOSSIER SUSPENDUS PM 50 1ao 9000
BOrTE STYlO A BilLE BIC 3 3900 11700
RAME CHEMISE BULLE 20 1600 32000
RAME CHEMISES CARTONNEES lUX DE 240 GR 20 5300 108000
JEUX O'INTERCAllRE VIERGE DE 10 VOlETS 10 930 9300
JEUX O'lNERCAllRE AlPHABETIQUE 10 875 8750
JEUX D'INTERCAURE NUMERIQUE 10 1430 14300
RAME PAPIER PHOTOCOPIE lASER AA 80GR 12 2150 25800

CLASSEUR VOlIPlAST DE 40 POCHETTES 12 1060 12720
CAHIER PM AVEC SPiRAl DE 192 PAGE 2 48() 960

BorrE CO ROM VIERGE 2 2670 5340
CAHIER A FIlE (17X22} 1" PAGE 18 400 7200
CHEMISES A RABAT EN CARTON 50 390 19500
CHEMISES A RABAT PlASTlFEES 50 635 31750
CHEMISE A PINCE 50 970 48500
MACHINE A CAlCUlER CASIO 120 OJ 12 3500 42000

Total 51..,.
Sourœ : papetene les quatre vents
1
c) Moyens TIC (technique d'information et de communication':
Dans le souci de relevé un des défIS majeur du siècle à savon- la bonne dotation au technique
d'infonnation et de communique de dernière génération, pour aussi un besoin de rapidité dans
te travaU, nous avons investis en matérielle dernière génération en matière de communication
en cette année 2010, et le tableau suivant le démontre:
Tableau 30 : Moyens TIC
'*fgnaIkm lI8rque CIII1ICI8rIIUquea QIj PU IIOIfTANT
HP pi#IIon INTER DIAL CORE
2 duo T 5200 1.6GHZ
MEMOIR12OGB GRAVEUR
PC portable Hpcompaq 4 250000 1000000
DE DVD,ECRAN 17
Awc logiciel de gestion
immobilière
DX 7300MT 3,OOHZ BOOMHZ
CACHE 2- 2MB 1GB DE
RAM 160GB DE DISQUE
PC (persona! computer) Hpcompaq 10 200000 2000000
DUR + Ectan TFT L 1706
Awc logiciel de gestion
immobiIiére
MUL TlFONCT7ON
HP 2290
PHOTOCOPIEUSE,
Imprimante Hpcompaq 2 59500 119000
SCANNER ET IMPRIMANTE
Téléphones Samsung fixe 11 45000 495 000

Hpcompaq
INGELECLE ROUTEUR
GRAND SwitchHUB
Cable
Pair torsadé UT? Catégorie
Se
~ADSL~ë"
54Mbps 11g Firewa/l Router
Matériels de COIlfle.)(jon 19" 200m2 380000
GOULOTTE
PRISE RJ 45
Con:Jon de brassage
RJ45 UT? CAT. 5E3M GRIS
RJ45UTPCAT. 5E1MGRIS
Con:Jon de brassage
RJ45
GOULOTTE 40- 90 PVC
TOTAL 3994000
1
6) Processus de production :
tMMODAK est une agence de promotion immobilière qui a pour but principale de produire des
logements sociaux destinés aux poputations à revenus moins de 300 OOOF CFA par le crédit
bail à travers le package leasing. Son processus de produdion passe par plusieurs étapes
f)8mli iesqueltes : l'acquisition du terrain, t'étude technique, les travaux et ta commercialisation
à tJavers le processus d'attribution.
a) Etapes à suivre et ordonnancement :
i. L'acquisition du terrain :
... Identification du terrain nu à construire pour la réalisation du projet •
... Affedation de principe: A 1
,. la possibitité de régler ou de régularisation du foncier: Immatriculation, milieu
urbain, couverture en document d'urbanisme
~ Négociation et achat A2
~ Immatriculation au profit de la société. A3
~ Etabfissement et titre individuel .A4
li. Etude technique :

,. Travaux topographiques: délimitation de la superficie globale, courbe de
niveau, levé des contraintes et réseaux existants.E1
~ Etude d'urbanisme: plan architecture, cahier de charges.E2
~ Approbation du projet par l'autorité compétente.E3
,. Etude technique: voirie, assainissement, eau, électricité, téléphone.E4
~ ArchitedureE5
,. Autres études (Aménagement et espace vert) .ES
« Mémoire de fm d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » 9J

iiI. Travaux:
.... lravaux hors site H1 : avant T1 il faut avertir tous les parties prenantes.
1- Travaux de voirie et assainissementT1
... Travaux d'eau potable.T2
... Travaux d'électrilication.T3
-.. Travaux bornage et dossier technique cadaslraux.T4
.... Travaux aménagement des abords.T5
... Contrôle de qual~é .
iv. Commercialisation :
SCRIPTIOH DU DEMANDEUR
L'inscription se fa~ contre un reçu de versement de 10150 F CFA payable à la caisse en sus
des pièces suivantes :
- une photo d'identité
- une copie de la pièce d'identité (CNI, PC, PP)
- une demande de logement à remplir sur place
ptNERTURE DE COMPTE ceUR
L'ouverture est tribu1aire de l'inscription. A partir de la demande d'inscription validée,

l'IMMODAK ouvre dans ces livres un compte auxiliaire.
CONTRAT DE LOCATION-VENTE
Le demande ouvre un dossier de demande de logement à l'IMMODAK, et verse son apport

personnel. La commission d'attribution des logements de l'IMMODAK, qui est composé par le
directeur général, l'expert en contrat et le Bureau réception, traitement et suivi-évaluation des
demandes clients (RTSE) affecte un logement. Voici les différentes étapes pour que le
demandeur puisse prendre possession de son logement
« Mémoire de: fin d'étude en master2 gestion de: projet 200912010 » 92

1.- LETTRE D'ATTRIBUTION
les candidats retenus reçoivent une lettre d'attribution signée par le Directeur Général
exclusivement. Cette lettre contient les renseignements essentiels sur le prix, la durée et le
type de logement et les pièces à fournir.
Il.- CONTRAT
Si le logement attribué convient au demandeur, il doit approuver les termes de la lettre,

exécuter les obligations y contenues et signer un document important appelé CONTRAT de
LOCATION-VENTE.
Avant de le signer le demandeur doit se renseigner puisqu'il s'engage irrévocablement et

durablement. Une obligation violée peut lui coOter son logement.
111.- ETAT DES LIEUX (Réf : Annexe19)
- Au moment de signer le contrat, l'IMMODAK exigera la signature d'un état des lieux avec le
demandeur.
Ce dernier doit mentionner toutes ses observations sur cet état des lieux. A défaut
d'observations, il ne peu plus demander d'effectuer des réparations d'entretien courant.
- Après signature du contrat, exemplaire un remis â chaque parties. Le contrat précise les
obligations du demandeur et celles de l'IMMODAK.
N .- REPARATIONS
Tant que les locataires paient régulièrement leur loyers, l'IMMODAK est tenue d'assurer les
grosses réparations découlant de l'usure normale et se rapportant au clos et au couvert
(toiture, portes, fenêtres, canalisations). Les réparations d'entretien courant sont à la charge
du locataire (évier, robinet, serrure, peinture etc.).
COIIIIENT PAYER LE LOYER
Le demandeur qui décide d'acheter un "Logement IMMODAK", Pour y parvenir, le demandeur

doit être exigeant vis à vis de soi-même en payant Chaque mois son loyer. Avant de recevoir
les clefs d'un logement, Le demandeur doit payer un loyer d'avance, sans apport préalable.
te: Mtmoirc de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 » 93

Situation à Eviter :
de suspendre le paiement des loyers pour faire des travaux sur un logement qui
n'est pas totalement acquis.
de solliciter des moratoires qui ne peuvent pas être respecté.
de suspendre les versements sans concertation, ni aecond de l'IMMODAK, lors
de contestation de tout ou en partie des sommes qui sont réclamées.
le demandeur peut payer en espèces, par chèque à la Caisse ou par virement bancaire. Si le
demandeur a des difficultés passagères, de réunir le loyer total pour payer. Il peut verser â la
caisse un loyer partiel.
le virement est conseillé uniquement pour les locataires à jour de leur loyer.
Votre compte ne sera crédité qu'après réception de l'avts de crédit de la banque. La division
financière de l'IMMODAK est sollicitée pour souscrire un VIREMENT PERMANENT des
loyers.
:rRAN8FORMER LE LOGEMENT
Il faut déposer a l'IMMODAK une demande accompagnée de plans indiquant les travaux a
réaliser.
l'étude de la demande de transformation est subordonnée d'un dossier comprenant.
- Un dossier établi dans les normes des travaux à réaliser.

- Plan a réchelle 1/50 ou 11100 (8 exemplaires) présentant les vues suivantes : élévation
façade coupe transversale ou longitudinale.
- Plan masse a réchelle 11200 (8 exemplaires)
- Plans de s~uation a l'échelle 1/1000 (8 exemplaires)
Ce n'est Qu'après le dépOt du dossier complet et le paiement des frats Que nous pourrons
étudier la demande. Pour transformer le logement, il faut impérativement et préalablement
- Une autorisation de transformation délivrée par l'IMMODAK.

- Une autorisation de construction délivrée par le Maire de la Ville ou "autorité compétente.
« Mémolrc de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 » 94

l'IMMODAK autorise les transformations de surélévation d'un (1) étage et d'escaliers sur les
terrasses accessibles pour les maisons. La hauteur du mur acrotère en mitoyenneté ne pourra
en aucun cas dépasser 1,9Om. L'IMMODAK n'aulorise pas les constructions sur les servitudes
de passage
ONClE
1éme Etape: SOLDE POUR TOUT COMPTE DU LOGEMENT
- Le client qui a soldé son logement, fait une demande en vue de l'obtention de l'attestation de
propriété. Cette attestation constate la fin des paiements. Mais ne rend pas propriétaire des
lieux le locataire.
- La comptabilité locataire établit l'altestation de propriété qui sera signée par le Directeur
général.
2éme Etape: FORMALITES FONCIERES
- Dès que l'attestation est signée, une convocation est adressée au client pour ,'inviter à venir
la retirer au bureau réception, traitement et suivi-évaluation des demandes clients (RTSE) sur 1
présentation d'une pièce d'identité.

- Au moment de la remise. le client indique le notaire de son choix qui sera chargé de
l'établissement de racle de vente .
- Dès qu'il est informé de la transmission de son dossier (une copie de la lettre adressée au
notaire lui est transmise) , le dient doit prendre rattache de son Notaire pour les formalités de
signature de l'acte de vente et de la création du titre foncier afférent au logement. Tant que le
titre foncier n'est pas établi à au nom du client, l'IMMODAK DEMEURE PROPRIETAIRE du
bien.
OOEMENT EN DROIT, CAS PARTICUUER DES APPARTEMENTS
La procédure est la même jusqu'à l'étape de la transmission du dossier chez le Notaire.

Cependant, s'agissant d'un immeuble soumis à un rég ime de copropriété, tous les titres
fonciers doivent être crées en même temps au nom de l'IMMODAK.
« Mémoire de fin d' étude en master2 gestion de projet 2009120 10 ») 95

b) Processus de réalisation du proJet:
~ Procédures de réalisation d' un Iotissemenl el taxes à payer :
1) Consultation collectivité et direction des impOts et domaines.

2) Terrain immatriculé.
3) Entamer la procédure juridique d'immatriculation.
4) Droit d'enregistrement taxe sur les terrains non lotis.
5) Rétablissement des bornes et établissement du plan côté .
6) Information sur les dispositions du plan d'Aménagement au terrain concemé.
7) Terrain constructible.
8) Etablissement du plan du lotissement étude techn ique.
9) Consmution et dépOt de dossier à la commune.
1D)Autorisation de construire.
11 ) Payement de la première tranche sur les opérations de lotissement.
12)Travaux d'équipement du lotissement.
13)Achèvement des travaux et déclaration d'achèvement des travaux par le lotisseur
adressé à la commune.
14)Payement du reliquat de la taxe sur les opérations de lotissement.
15)Rèception provisoire.
16)Réception définitive.
17)Etablissement d'un procès verbal de remise.
18)Début de la commercialisation légale des lots sur le terrain.
19)1mplantation des lots sur le terrain , établissement des dossiers techniques.
20)ContrOle du lotissement.
21 )Début du dépôt des demandes d'autorisation de construire par l'IMMODAK.
22)Droit d'établissement des titres de lots par la conservation :
... Taxe sur les profits immobiliers .
... Taxe sur la valeur ajoutée.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009120 10 » %

Chapitre 3 : ETUDE FINANCIERE
Section 1 : ANALYSE FINANCIERE SOMMAIRE DE L'IMMODAK
1. Le bilan de départ:
Tableau 31 . le bilan
BILAN DE DEPART
ACTIF : Montant Passif : Montant
Immobilisations 4601 398795 Caprtal 3264 777 820
Caisse et banque 62569519 Emprunt 1 399 190494
TOTAL 4663968314 TOTAL 4663968314
Le bilan de départ laisse apparaître le montant total des immobilisations de "entreprise, qui
défalqué dans le passW nous laisse un fonds de roulement de 62 569 519F CFA, qui servira à
financer le cycle d 'exploitation.
« Mémoire de fin d' étude en master2 gestion de projet 200912010 » 97

2. L'échéancier des flux financiers :
Tableau 32 : l'échéancier des flux financier sur 15ans
_ _ Ir
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- - _1
- - - - _, 1-
- _SI)
- - _11 _14 _15
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CON$11lUCllON ETGENtE<JVll JilOOoooooo
MAltllEl DE IUWW " 551970 4651910
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.99<000 1900000 .900000 1900000
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112 569519
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NB : le poste salaire augmente de 5% après chaque 2ans d'exploitation, et chaque Sans, 3 nouveaux ingénieurs sont recruter pour faire
face à l'augmentation du package assistance et conseil. Les frais généraux aussi augmentent de 10% par an.

Ce tableau nous permet par la suite d'évaluer l'entreprise si sa création est favorable ou défavorable. Les critères d'évaluation qui sont le
délai de récupération du capital qui nous permettra de savoir à quel instant précis les flux monétaire investis seront récupé rés; le
RUMI (rendement unitaire de la monnaie investie) ce critère détermine le nombre que rapporte chaque un franc CFA investis; la valeur
actuelle nette (VAN) qui est la valeur actualisée des flux net d'exploitation à un taux bien précis moins les investissements. Si elle est
supérieure à zéro alors le projet sera favorable donc on peut investir dans ce dernier; et le taux de rendement interne (TRI) qui est
comme le taux d'intérêt de placement bancaire. C'est le taux de placement des flux financiers dans le projet. Si ce TRI est supérieur au
taux de placement bancaire, donc nous avons intérêt à investir notre argent dans le projet au dépend d'un placement bancaire ou DAT
(dépôt à terme). Le risque d'exploitation aussi est calculé pour définir le niveau de risque du projet. Ses critères sont illustrés dans les
titres qui suivent.
a) Le DRe (délai de récupération du capital) :
Tableau 33 : le délai de récupération
Calcul du Délai de récupération 9519 6,22 672

Changement de signe à la 3e année 9 ans
Nombre de mois 6 mols
Nombre de jours 7 Jours
le délai de récupération est de 9 ans 6mols 7 Jours
b) Le RUMI (rendement de l'unité monétaire Investie):

Tableau 34 : le rendement l'unité monétaire investie
SommeRp 11535415621 L28

Somme Op 296927391023
Sommelp 4601398795 00
RUMI 1,86
Ce tableau nous montre que chaque 1F CFA investi nous rapporte 1,86F CFA.
{( Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 ) 99

c) LaYAN (valeur actuelle nette) et le TRI (taux de rendement Interne) :
Tableau 35 : la valeur nette actuelle et le taux de rendement interne

VAN 10% -619134306 78
VAN 5% 1055713071 74
TRI 8%
La VAN au taux d'actualisation de 10% est négatif alors qu'avec un taux de 5% nous avons une VAN largement supérieur à zéro sur une
durée de 15ans. Pour un projet immobilier, alors le projet est rentable. Ce qui correspond au caractère d'un projet immobilier, car ce
dernier renferme beaucoup de risque. Cette situation aussi fait que le TRI est proche du taux d'endettement. Mais le TRI étant supérieur
au taux de placement bancaire qui ne dépasse pas les 7% maximum signifie que notre projet est plus rentable que de placer en DAT
(dépôt à terme) les fonds investis.
d) Le risque du prolet :
Une entreprise qui opère dans le secteur de l'immobilier fait face à plusieurs risques. Les risques sont; risque d'achèvement; risque
opératoire; risque sponsor/acteurs; risque de revenu ; risque pays et le risque juridique.
La méthode algébrique pour déterminer le risque est le calcul du risque d'exploitation. La formule de calcul est:
R = NOMBRE D'ANNEE D'EXPLOITATION NEGATIF/DUREE GLOBALE DU PROJET AVEC L'ANNEE ZERO.
Ce calcul permet de voir le risque en chiffre et de l'analyser par rapport à quelques échelles qui sont: soit R le risque, si R est inférieur à
0,33 le risque du projet est négligeable, si R est compris entre 0,33 et 0,50 le risque est normal, mais si R est supérieur à 0,50 le risque du
projet est élevé.
R =9/16 =0,56
R est supérieur à 0,50, alors le risque du projet est élevé.

Section 2 : ANALYSE FINANCIERE DETAILLEE DE L'IMMODAK
1) Tableau de remboursement des emprunts :

Avec les conditions imposées par notre partenaire stratégique sur le volet financier à savoir la BHS (Banque de l'Habitat du Sénégal) qui
suivent nous avons pu déterminer le tableau de remboursement des sommes empruntées
Montant: 1 399190494
Durée: 1Sans
Taux: 7%
Différé : Sans
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 )) 101

Tableau 3§ : le remboursement des emprunts
Années Capital restant dO Intérêts Principal Annuité

1 1 399190494 97943335 - -
2 1 399190494 97943335 - -
3 1 399190494 97943335 - -
4 1 399190494 97943335 - -
6 1399190494 97943335 - -
6 1399190494 97943335 101269914 199213248
7 1 297920581 90854441 108358808 199213248
8 1189561 773 83269324 115943924 199213248
8 1073617 848 75153249 124059999 199213248
10 949557849 66469049 132744199 199213248
11 816813650 57176956 142036293 199213248
12 674777357 47234415 151978833 199213248
13 522798524 36595897 162617352 199213248
14 360181 172 25212682 174000566 199213248
16 186180606 13032642 186180606 199213248

2) Le tableau des amortissements des immobilisations sur 15ans .
Le caractère de notre projet impose une détermination des amortissements par la méthode linéaire,
Tableau 37: les amortissements des immobilisations sur 15ans
- Cool
d'lnfllltlon
AnNel
l,OS
AnNel
1,07
Ann6e1
1,11
An" 4
1,21
An" 5
1,58
AnNe,
1,58
AnNe 7
l,58
AnNe-
1,58
AnNe'
l,58
AnNe 10
l,58
AnNe 11
1,58
An"U
1,58
Ann6eU
1,58
AnNe 14
l,58
AnNe 15
l,58
VR
TERIIAl14 ET
AMEfU,GE 330213 000
MEl4T
COIl511lUCT
1014 ET 253333 333 253333333 253333 33' 253313333 253333333 253333133 253333333 253 3n 333 253313333 253333313 253333333 253333333 253333333 253333333 253333333
GENIE.(]V1L
MATERIEL
465197 465197 465197 465197 465 197 465197 465197 465197 465197 465197 735011 735011 735011 735011 735011 3675056
DE BUREAU
MATERIEL
4700000 4700000 4700000 4700000 4700000 7426000 7426000 7426000 7426000 7426000 7426000 11733080 11733080 11733080 11 733 0lIO
ROULAI4T
II45TAUATI
014 ET
RACCORDE 1331333 1331333 1331331 1610913 1610913 1610913 1610913 2545243 2545243 2545243 2545243 4021484 4021484 4021484 4021484
MENT et
MoIér1eITIC
FRAIS
D'ETABlISS 109 759 956 109759956 109759956 109759956
EMENT
TOTAL 16951"10 169 SIt 120
_518~
169"'400 _101- Z&a.n144 Z&aW_ 2G78771 2117'-771 2G78771 ZMOJt5U ZOW!IO!I zem!109 zttmlO. zeWIOII lU_OH

3) Compte d'exploitation prévisionnel et la capacité d'autofinancement (CAF) :
Cette partie porte sur l'évaluation financière des activités de l'entreprise. Mais nous ne pouvons avoir de données fiables sans avoir les
taux d'inflation sur les cinq ans à venir. Par lesquels taux nous allons multiplier notre excédant brut d'exploitation en monnaie constante
pour avoir ce dernier en monnaie courante. Ainsi après recherche près de l'Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie
(ANSD), nous avons eu le taux inflation du secteur immobilier sur 5ans, qui sont:
• 5 % pour 2011.
- 7 % pour 2012.
• 7 % pour 2013.
• 21 % pour 2014.
• 58 % pour 2015.
Donc ainsi le tableau de compte exploitation préVisionnel de l'IMMODAK est le suivant:

Tableau 38 : compte exploitation prévisionnel et la capacité d'autofinancement
Rubltque AnntIe4 AnMeS AnMell 5
CA 63371l08J 648 76774& 800340144 914
MarpBrule 6487677. 100340144 840391115 886449Il10 939417116 1Il00 329 914
27089103 47"lU9 52790362 58069399 63876 339 70263972
Total Autres CI8!UOJ 47.239 52790362 SI 0111 399 638761S9 70261972
990 GI571MJ 752"905 7876001103 IJZUI0442 175540978 9111015 !Nl
s._ires 42$ 131835294$ 14&578500 153907425 153907425 161602796 1616027!16 16U37796 164437796 172659686 172659686 181292670
UE(en~.
489W647 4897115124 499309257 518910693 531908&5 51111281974 $87911109 ml63D07 655720756 7DZ81292 748773271
--
Coef d'Inflation (1+1) 1.05 1,21 UI 1.58 l,58 1,58 l,58 1.58 1,58 1.58 1,58 1,58 l,58
QI(en IftIInn". 484514740 77395U81 781_1126 819910_ 143 &CIZ !107 984597551 1U05!1ZW lW061768
5Da152t!N 55Jo.t699D 58$0I7l4J m7M" • •45518 nlm"52 1""0$17111
Dotation tu.
369589820 369589820 36' 589820 36986'4llO 260 109444 262~5444 262835444 263769n3 263769773 163769773 164039 588 269822909 269822909 269822909 269822909
amortissements
R41su"'.d'~ft 114 7Z492O U~561174 W4UI7D 115197741 513841918 SlO8t9W 526D73W 556140711 579893134 621475745 ",,1591Ni5 714774642 76CI U5111l5 Il1078532 913 UI 159
"'''lJlI$ fI"'nçl....s 97943335 97943335 9194U3S 9794333$ 97943335 97943335 90854441 83269324 75153249 66469049 57176 '56 47234415 36595897 25 212 612 13032 642
........bœu'.... 16111585 14619839 as 49' 836 1172544011 415"603 4129561C18 415218 742 47U7U97 504139 .... 555006695 607&83DD9 667540227 78619_ 815516850 900206217
Im!l6tsur le résultet
4195386 8654860 2137U59 29313 602 103974651 103 l39 027 108804ji85 118217849 U6184971 138 751674 1511120752 166885057 182404997 203879213 225051554
25")
R41su1tm Net U586189 25 . . 179 64 UO 377 87 !MO 107 309717081 :1264141156 35USJS48 :178554 500655170 547214991 611637638 67515410
Dotation tu.
369589820 369589820 369589820 369869400 260 109444 262835444 262835444 263769773 269822909 269822909 269822909 269822909
IIf'IIOrtIssements
CAF JIJZ 176009 3955$4699 .us 710 197 457810206 57203:1:1911 SnS52525 589249500 618W321 770478019 817 037 !IQO 81460546 944977571
L'IMMOOAK présente que des résultats positifs sur les années d'exploitation, avec une forte capacité d'autofinancement. L'entreprise peut
faire face à ses engagement vis-à-vis de ses créanciers, et d'envisager des réinvestissements sur le long terme avec une éventuelle
expansion et variation de ses activités,
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » lOS

4) Le plan de financement:
T@bleau 39: le plan de financement
lIuIItIqoa AnIIMII AIIMd Ann60Z MnW ....... AM6d MMeIi AlltlM7 AnIMIII
AlI'" MnM10 AnnMU MnMU MnM13 Mll6eM Mll6e15
III.-m.t
CAF 382176009 '95 !IS4 \lt9 413110197 451810_ 572033196 S72S5252S 589249500 ~18423321 ~232U87 610024 79S 719801844 770478079 8170:17900 881460546 944977 571
Fonds propre 3.1Mmazo
Emprunt 13'1!11to4M
II,/FOR 62569519
_554_ _MI_ __711

...
3JJ_056
......
VII
SQuI'IIQIaI- 112175001 GJ7111_ 45'11(1_ mon. mauu .1IWIn &oUm.7 n.lft_ 1JII47I0I't 117 GII7. .1"''' lJ41Q5147
Immo et ntnou UOU.l'K . 3994000 23 500000 . 3994000 . 46$1970 21494000 .

~de
101169914 101358808 11594392. 124 OS, 99!1 112744191 142 OH 293 151978113 162617352 174000 566 191213248
romONnt
DatatIon en F« 62569$19
_ l81li ........
_154_ .
_110_
J"'_ IM".I 174000 _
............
!IOkIa QImJI6
'_",JIS
sa 58519
62 569519
N_$1I
119 _ _
382176009
1
m7S0708
GJ7lOlt7
1 ZI1 <WO lOS 1.211112

mon.
2221280I0Il
1K"'IM
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218& on 111
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_ _ "2
$ 18& IN,,,
Utts7lt:lt
. . . .5197
UII444tllN
U'OH9ft
511."'.
41$171""
QZ74M19t
547Z80SN
.. 72111194491
57JUlSIZ
5303108073
~1t472UJ
mooncs
58114 113318
152117"2
&SuaM
8548&33887
111145• ..,
1255 1193 841

19tZUMl
1142221_
8398215 145
Tr6aonII1a d6bo.4 . 62_519 382176009 m730708 1211 440 I0Il laIS 211112 1 Z 227 zao $011 2usqn UI 318&INIH , ... 44tllN "'~113895 .. 72111194 491 5303108073 5894 113318 8548533881 1 2551193 841
TrésonKt. lin 62589519 382176009 m730708 1211 440 8011 18.. 217112 2221 zao I0Il U8&onll. 311R1IN.11 3'" 44t lIN 4 1$1 71UII5 .. 7211 &lM 491 5303108073 58114 113 318 8 !l48 &33 861 1 255 1193 841 8398215745
.
N§ : ce tableau contient des données auxquelles les taux d'mflatlons sont appliqués, comme l'mdlque l'analyse financière détaillée qUi est
légèrement différent de l'analyse financière sommaire. Les taux d'inflation ne sont pas pris en compte dans l'analyse financière
sommaire. (source: notes de cours de M TRAORé Amadou).
Un problème de trésorerie se posera pas aux cours des années d'exploitation de l'entreprise, car cette dernière ce chiffre au milliard de
francs CFA.

Tableau 40: plan de trésorerie
Rubriques JANVIER FévRIER MARS AVRIL MAI JUIN JUILLET AOOT SEPTEMBRE OCTOBRE NOVEMBRE DÉCEMBRE
1· Solde Initiai 82118518 111607047 188 075_ 219543084 251011073 282478 082 313147090 345415098 376883107 408351116 439819124 471287133
ENCAISSEM&NT
Clients (CA) 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444 49944444
• Apport en capital 3264 777820
• Emprunl LMT 1399190494
2-TOTAL 4713912769 49944444 49944444 49944~ 49944444 49944444 49944444 1 49944444 49 944 444 1 49 944 444 49944444 49944444
DECAISSEMENTa
Salaires 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875 9964875
ImpOts et taxes 349616 349616 349616 349616 349616 349616 349616 349616 349616 349616 349616 349616
Intérêts 8161945 81e1945 8161945 8161945 8161945 8161945 8161945 8161945 8161945 8161945 8161945 8161945
Remboursement
d'emprunts - . - - - - - - - - -
Investissements 4601398 795
3-TOTAL 4619875231 18476436 18476436 18476436 18476436 18476436 18476436 18476436 18476436 18476436 18476436 18476436
4. Solde du moIIt - 2 -
3 94037528 31488009 31468009 31468 009 31468 009 31468 009 31468009 31468009 31468009 31468 009 31468009 31468009
1- Solde d. 1. ftn du 156 607047 188075056 218643014 251011 073 28~47'082 313147090 341415088 371883107 401351118 438819124 471287133 50270141
moIIt-1+4
On remarque que notre trésorerie est largement supérieure à zéro sur les douze mois de la première année d'activité, $e qui nous
évitera les découverts bancaires pour financer l'exploitation de cet exercice.
,$
6) Test de sensibilité sur le chiffre d'affaire:
a) Si les ventes baissent de 10%, l'impact qu'elles auront sur l'entreprise est:
Tableau 40 : test de sensibilité si les ventes baissent de 10%
Il........... Ann6e1 AMoIe1 ~ AIIn6e5 ~ "".7 AnnioI AnnW Ann6e1II Ann6e11 Ann6e12 Ann6e1l Ann6e14 Ann6e1S
CA 539400 000 558 583 l'JOlI7l 599474 617 617395809 638005181 661705958 6889611152 720306130 756352049 7918041156 845475 585 900 2969n
Ma.... 1IrtoIe 5~UIOGOO Hlm sau 117 117195101 "'005 Jal .1105_ &lltIllA no_no 751 14S475 sas !IOOz9lim
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Si les ventes baissent de 10% sur les années d'exploitation, la CAF reste toujours positive, alors le projet est insensible à une baisse de
10% des ventes et reste rentable.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 }) 108

b) Si les ventes augmentent de 10%, l'impact qu'elles auront sur l'entreprise est:
Tableau 41 : test de sensibilité si les ventes augmentent de 10%

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SI les ventes augmentent de 10% sur les années d'exploitation, le CAF croit positivement, alors le projet est sensible à augmentation de
10% des ventes et devient plus rentable,

Chapitre 4 : ETUDE ECONOMIQUE
Section 1 : Les effets du projet sur l'économie nationale, l'emploi et sur la

redistribution du revenu national
Le projet va contribuer à l'augmentation de la valeur ajoutée net global à travers :

• La création d'emploi et la réinsertion des quelque agents immobilier qui sont dans
l'informel.
• La réduction des coOts d'accès aux logements pour les populations à revenu
moyen et faible.
.. L'augmentation du revenu des entreprises partenaire à travers leurs collaboration ,
et aussi à ~urs tour augmenterons la valeur ajoutée national par le biais de cette
même collaboration .
Redistribution du revenu des employés au niveau des ménages, ce qui induit des épargnes
auprès des institutions financières, eux aussi à leur tour faciliterons l'accès aux crédits, et
aussi une augmentation du pouvoir d'achat des bénéflCiéres du projet qui augmentera la
consommation en masse et cette situation favorisera la réduction de la pauvreté.
Section 2 : Les effets sur la fiscalité
L'entreprise vu son statut à fort caractère social et ses activités visant la classe basse et
moyenne, nous espérons sur une éventuelle exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée, mais
la taxe sur la consommation intenmédiaire sera payé à l'Etat
of( Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 200912010 » 110

CONCLUSION GENERALE:
Au tenne de notre étude, nous pouvons dire que dans un secteur tel que l'immobmer qui est
un secteur très important ne doit en aucun cas être négligé par les dirigeants de ce pays à
savoir le Sénégal, mais malheureusement quelque part ce qui est le cas.
le secteur immobilier est sans doute l'un des secteurs le ptus rentabte à Dakar. En effet ta
création de cette agence immobilière à Dakar permettra à un certain nombre d'habitants de
posséder un logement socio-économique.
En tant que futur promoteur immobilier, nous ferons en sorte de mettre en œuvre des mesures
qui visent à créer des conditions favorables au développement de la construction de
logements sociaux, et à permettre à de larges couches de la population d'accéder à un
k>gement décent à des coûts compatibles avec leur niveau de solvabilité.
Comme pour chaque étude, un compte a rebours nous a été impose de ce fait nous n'avons
pas pu aNer au-delà de ces pages. les informations ne sont pas aussi accessibles et fiables à
la Direction de t'Habitat et à l'Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie
(ANS 0), ainsi que dans les autres entreprises qui tiennent de partie prenante dans cette
étude, car la ptus part de ses dernières nous prenaient comme un concurrent potentiet auquet
aucunes informations ou bonnes informations ne doivent être divulguées. Mais par suite de
triangulation des informations cottectées les ptus saines ont été retenues pour former ce
rapport, ses dernières sont authentifiées dans ta bibliographie, ta webographie et les
différentes sources cité dans ce présent mémoire. Tout ceci fait que ce travail n'est pas des
plus parfaits.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/20W"» Hi

Bibliographie:
• Notes de cours Mr Boubacar AW 2009/2010
• Notes de cours Mr Ahmadou TRAORE 2009/2010
• Notes de cours de Mr Mame Demba DIOP 2008/2009 (montage financier des

projets).
• MM.B.CHADENET et John AKING Qu'entend-on par projet de la Banque

Mondiale?
• ASSOURKOU Sery Roland « Etude de faisabilité pour la création d'une

société d'intérim » 2005
• Werner BEHRENS « manuelle de préparation des études de faisabilité

industrielle »ONUDI janvier 1994
• Wilson O'SHAUGNESSY « la faisabilité de projet» édition SMG 1992
• Kotler & Dubois 9ème édition
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 »

Webographie :
• www.wikipedia.org/projet
• http://www.ansd.sn/Dublications/annuelles/autres don nees/I ndicateurs Gener

aux 2000 2008.htm
• http://www.pcconceptsn.com/contentlview/8/44/
• http://prodigits.sn/store/product info.phplcPath/14/products id/46?osCsid=8eb

a9066f703da8bb45914f4b95c7707
• http://prodigits.snlstore/product info. php/cPath/14/products id/46?osCsid=8eb

a~03da8bb45914f4b95c7707
• http://www.expat--dakar.com/annonces/mobilierlbureaux-ikea-12Ox8O-cm-31-
66560.html?PHPSESSID=f3bcc62937d563023cf6ccdfJb63c4e7
• http://www.grouoecse.comlindex.php?option=com content&view=article&id=5
5&ltemid=13
• http://www.groupecse.com/index.php?option=com content&view=article&id=2
8&ltemid=52
• http://www.ohada.comlfag.php?cat=3
• http://www.justice.gouv.sn/droitp/CCNI.PDF
• http://www.seneqalaisement.com/NOREF/realementation remuneration travai

1 senegal.html
• http://www.seneqalaisement.com/NOREFneqislationtravailseneqal.html
• http://www.habitat.gouv.snI?Projet-Une-Famille-Un-Toit
• http://www.bhs.sn/Présentation/tabid/121 nanguage/fr-FRlDefault.aspx
• http://www.plateformeane.sn/IMG/pdflDe la necessite d une reforme foncie

re pour relever les defis du developoement economigue social et culture
1 du Senegal.pdf
• http://www.ansd.sn/publications/rapports enguetes etudes/enquetes/ESAM 2

.pdf
• httD:llwww.francesenegalimmo.com/Accueil Invest Marchelmmo2.php
• httD:/lwww.reussirbusiness.comn21-EVOLUTION-et-EVALUAT'ON-du-
marche.html
• http://immobilier.lcl. frlvotre-projet-immobilierlvous-achetezlimmobilier-neuf-
ancien-comment-choisir/

• www.waterfront.sn
• www.seaplaza.sn
• www.citetobago.com
• http://www.puzzledc.comltreet.html
• http://senegalphonebook.com/industrie/papeteries-papetiersllibrairie-des-4-
vents-225324.html
• http://www.central-immo.netlindex. php?action=page display&PageID=5
1
ANNEXES

Annexe 1
Lexique de l'immobilier :
Achat en Indivision: l'achat en indivision permet à des personnes sans lien de parenté d'acquérir
ensemble un bien immobilier (personnes vivant en concubinage). les acquéreurs signent une
convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n'est pas
obligatoirement égale. Chaque indivisaire peut consentir sur sa part une hypothèque. l'indivision
cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires, soit par le décès de l'un d'entre eux.
Acompte: Somme versée par l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. Elle engage
définitivement l'acquéreur et représente généralement 10% du prix global du bien immobilier. Si la
vente n'est pas menée à son terme, le vendeur est en droit de récupérer cette somme. Une seule
exception: si l'acquéreur fait valoir la non-réalisation d'une condition suspensive préwe dans le
compromis de vente, il peut récupérer son acompte.
Acte notarié: C'est un acte signé devant notaire, dit acte authentique. Par exemple, la promesse de
vente ou l'acte de vente peuvent constituer des actes notariés.
Acte sous seing privé: Acte rédigé et signé par les parties ne nécessitant pas l'intervention d'un
officier public (Notaire, huissier de justice).
Acte de vente: Contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire. Il peut être appelé acte
authentique car celui-ci est réalisé devant notaire. la signature de cet acte entraTne ce que l'on
appelle les "frais de notaire" incluant les droits de mutation et les honoraires du notaire.
Administrateur: Ce professionnel de l'immobilier, également appelé gérant d'immeubles, effectue en

qualité de mandataire toutes les opérations de gestion d'immeubles pour les propriétaires (particuliers
ou sociétés) : recherche de locataires, conclusion des baux, perception des loyers et des charges,
entretien et réparations etc. Dans le cadre d'une copropriété, il intervient en qualité de syndic
d'immeubles pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Profession réglementée par la loi
Hoguet du 2 Janvier 1970 et par le décret du 20 Juillet 1972.
Arrhes: Il s'agit de la somme d'argent oue l'acheteur verse au vendeur au moment de la COnciUSIO,
d'un contrat de vente.
Avantage fiscal: l'acquisition d'un bien immobilier comme certains types de travaux peuvent faire
l'objet de réductions de l'impôt sur le revenu ou de déductions ou d'abattements sur le revenu
imposable. Toutes ces dispositions sont inscrites Chaque année dans la nouvelle loi de finances. Pour

plus de détails sur les dispositions en cours, consultez nos fiches pratiques ou renseignez-vous
auprès de votre centre des impOts.
Avenant: Désigne un acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties. Il
permet de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial.
Ayant droit: Désigne quelqu'un qui détient lui-même les droits ou bien qui peut faire valoir un droit
qu'il détient d'une autre personne.
Bali d'habitation : Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte
(professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins 3 ans. Le locataire, lui, peut
résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois.
Bali emphytéotique: Le bail emphytéotique trouve son origine dans le droit romain.
L'emphytéose était alors un droit réel de jouissance appelé "jus emphyteuticum" et conféré sur un bien
appartenant à autrui; elle ne s'établissait que sur les propriétés rurales, moyennant le versement
d'une redevance périodique, appelée canon.
Aujourd'hui l'emphytéote, personne qui souscrit le bail emphytéotique, a presque les mêmes droits
que le propriétaire, pendant la durée de la location, moyennant le paiement du canon (somme
annuelle ou forfaitaire pour la durée du bail).
Bien Immobilier: Bien qui ne peut être déplacé. Il s'agit des bâtiments, fonds de commerce, terrains.
Cadastre: Registre public et documents administratifs (plan parcellaire, état de section et matrice
cadastrale) permettant d'identifier les propriétés en présence dans une commune. Ces documents
peuvent être consultés en mairie. Ils permettent de déterminer la valeur locative d'un bien foncier,
valeur sur laquelle repose le calcul des impôts locaux.
Caution: Engagement par lequel un tiers accepte de garantir le paiement d'une dette. La caution
peut être demandée dans le cas d'un crédit immobilier et dans le cas de la location: la personne qui
se porte caution s'engage alors à payer le solde des sommes empruntées à la place de l'emprunteur
défaillant (dans le cas d'un crédit immobilier et de loyers impayés) Loi CARREZ: la loi n° du 18
décembre 1996 a pour but d'améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété. Elle oblige
''toute promesse unilatérale de vente d'un lot ou d'une fraction de lot" à mentionner "la superficie de la
partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot" sous peine de nullité. La surface privative à

prendre en compte est définie par le décret du 29 mai 1997 : elle correspond à la surface des
planchers des pièces fennées et couvertes, aprés déduction des surfaces occupées par l'épaisseur
des murs, escaliers, embrasures de portes... Il faut exclure de cette surface les planchers des pièces
où la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 et la surface des caves, parkings et autres annexes
au logement.
Cession: Passation d'un bien immobilier à titre gratuit (donation) ou onéreuse (vente).
Compromis de vente: Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit
sous seing privé, soit devant un profeSSionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il
est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de
l'établissement de cet acte. Si le paiement est réalisé, partiellement ou totalement, par l'utilisation d'un
prêt, l'acte doit comporter une mention précisant que si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, le
compromis est nul et non avenu. Cette condition est valable au moins un mois.
Contrat de location : Contrat par lequel on cède la jouissance d'un bien pour un temps et à un prix
déterminés. Certains bail sont soumis à des conditions particulières. D'autres relèvent de la volonté
des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. Crédit immobilier: Prêt à long tenne consenti
pour un achat immobilier. Les taux se négocient en fonction de votre apport personnel. Plus votre
apport est important, plus le taux sera intéressant.
CCOD : Commission de Contrôle des Opérations Domaniales
CCVH : Certificat de confonnité valant pennis d'habitabilité
Débours: Dépenses acquittées par le notaire (ou l'avocat ou encore l'huissier) pour le compte de son
client afin de rémunérer les acteurs participant à la réalisation de l'acte (conservateur des
hypothèques, géomètre).
Délai de réflexion : Depuis la loi Scrivener complétée par la loi Neiertz, les emprunteurs non
professionnels ont un délai de réflexion de 10 jours après la réception de l'offre de prêt pour donner
leur accord. Délai de renonciation: Toute personne ayant signé un contrat d'achat, de vente ou de
location, dans le cadre d'un démarchage à domicile bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours
pendant lequel il peut faire savoir par lettre recommandée avec A.R. qu'il ne donne pas suite. et ce.
sans verser aucune indemnité financière.
Délai de rétraction: Depuis la loi Neiertz, les acquéreurs de logements neufs bénéficient d'un délai
de 7 jours pour annuler tout contrat de réservation ou avant contrat réalisé sous seing privé. Cette
faculté de rétractation ne s'applique qu'aux contrats préliminaires et ne peut s'appliquer aux contrats
définitifs.
1
Domotique: Ensemble des techniques et des études visant à intégrer à l'habitat tous les
automatismes en matière de sécurité, de gestion de l'énergie. de communication ... et à faciliter
l'habitat en gérant le maximum de services à distance. Droit de préemption: C'est un droit d'achat
prioritaire permettant à une personne privée ou collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien
immobilier avant tout autre acquéreur, aux conditions et au prix fixés lors de sa mise en vente par son
propriétaire.
Donation au dernier vivant: Bien que qualifié de donation. cet acte s'apparente davantage à une
disposition testamentaire car il prend effet au décès du donateur. Selon qu'elle est consentie par
contrat de mariage ou pendant le mariage, la donation au dernier vivant est irrévocable ou révocable.
Par ce type de libéralité extrêmement fréquente, l'un ou les deux époux expriment leur volonté que
reviennent au dernier vivant d'entre eux tout ou partie de leurs biens présents (rare) et/ou futurs,
propres ou communs, dans la limite pennise par la loi (en pratique. l'époux donateur laisse
généralement au survivant le choix de la quotité disponible spéciale entre époux la plus large
possible).
La donation au dernier vivant est éoalement qualifiée "d'Institution contractuelle" ou de "donation à
cause de morf'.
La donation au dernier vivant peut être: unilatérale, un seul des époux gratifiant "autre, ou réciproque,
chacun des époux gratifiant l'autre.
Droits de mutation: Droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et de l'ensemble
des collectivités locales lors d'une mutation d'un bien immobilier, c'est-à-dire sa vente.
Droits de succession: Impôts Que doivent payer au Trésor Public les héritiers dans le cadre d'une
succession.
Echéancier : Document permettant de connaTtre le montant mensuel exact de paiement et la date

des échéances. L'échéancier s'applique pour le règlement d'appel de fonds et pour le remboursement
d'un prêt. Il est obligatoire dans l'établissement d'une offre de prêt.
Emphytéotique: voir "Bail emphytéotique"
Epargne logement: Ce tenne désigne un principe: vous versez de l'argent sur un compte (un PEL
ou CEL) qui rapporte des intérêts. Cet argent vous permet ensuite d'obtenir un prêt immobilier à un
taux fixé à ,'avance.

Etat des lieux: Document établissant un constat de l'état des lieux d'un local lors de la remise des
clés (entrée dans les lieux) , et , lors de la restitution du local (sortie des lieux) . Il peut être établi
devant huissier ou de manière contradictoire entre les oarties concernées. locataire 1bailleur ou aaent
immobilier.
Foyer fiscal: Désigne le nombre de personne(s) figurant sur la même feuille de déclaration de
revenus d'un contribuable. Frais de dossier: Frais engendrés par l'étude et la mise en place d'un
crédit immobilier. Ce montant est variable et reste négociable.
Frais de notaire: Ce sont des frais obligatoires lors d'une transaction immobilière, représentant
environ 8% du prix du bien s'il s'agit d'un logement ancien et environ 3% du prix du bien s'il s'agit d'un
logement neuf. Ces frais se répartissent en trois postes: les taxes versées au Trésor Public, les
émoluments du notaire et les diverses autres dépenses, appelées "débours".
Franchise: L'emprunteur ne paie ni le capital ni les intérêts pendant une periode donnée.
Garantie: C'est ce qui assure l'exécution et le respect des termes du contrat. On dénombre plusieurs
garanties: la garantie biennale, la garantie d'achèvement. la garantie de bon fonctionnement, la
garantie contre les impayés de loyers. la garantie de livraison, la garantie décennale, la garantie de
parfait achèvement, la garantie de surface.
Garantie biennale: c'est la responsabilité du constructeur (pendant 2 ans au minimum, art. 1792-3
du Code civil) du bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de leur support (portes
intérieures, revêtements...).
Garantie de parfait achèvement: responsabilité du constructeur pendant 1 an (art. 1792-6 du Code

civil), de réparer les dommages (ou désordres) constatés lors de la réception ou notifiés par écrit
dUrant ce délai. Elle assure à l'acheteur "achèvement de la construction ou le remboursement des
sommes avancées.
Garantie décennale: pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est
responsable des dommages qui compromettent la solidité des ouvrages construits ou qui les rendent
"impropres à leur destination", ou affectant un élément d'équipement non dissociable de la
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010»
1
construction (élément dont la dépose détériorerait l'ouvrage). Sont concernés les fondations, les murs,
les planchers et la toiture, mais aussi les canalisations, les cloisons, les installations de chauffage.
Hypothèque: Droit réel dont est grevé un bien immobilier au profit d'un créancier pour garantir le
paiement de sa créance.
Indivision: un lot peut appartenir en indivision à plusieurs personnes qui ont sur lui des droits
identiques. Cette situation peut intervenir à la suite d'un décès, les héritiers devenant prOpriétaires
d'un bien à parts égales jusqu'au partage. Les indivisaires sont représentés par un mandataire qui
peut être "un d'entre eux, désigné d'un commun accord.
Intérêts Intercalaires: Ce sont des intérêts que vous, emprunteur, payez entre le moment où la
banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser votre prêt.
Intérêts de retard : en cas d'impayé, le syndic doit adresser au mauvais payeur une mise en
demeure de régler son arriéré de charges par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette
mISe en aemeure cermet de faire courir les intérêts de retard Cart. 36 du décret de 1967). Le taux légal
était de 3,47% en 1999.
Investissement locatif: Se dit d'un achat immobilier destiné à être mis en location pour en obtenir
des revenus locatifs.
Jouissance: Ubre disposition d'un bien immobilier ou de la perception des loyers.
Location meublée: Elle concerne les logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant à la
vie quotidienne courante. Les revenus provenant de ce type de location sont assujettis à l'impôt sur le
revenus pour les personnes physiques. A noter que la location meublée n'est pas réglementée.
« Mémoire de ftn d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010))
1
Location saisonnière: Location meublée consentie pendant une période de vacances. Le contrat de
location saisonnière est librement négocié pour sa durée et le montant de son loyer, mais il doit faire
préalablement l'objet d'un état descriptif des lieux, de leur situation dans la localité et des conditions
de location. Les recettes résultant d'une location saisonnière sont exonérées d'impôts si celles-ci
n'excèdent pas 5 000 F TTC par an.
Location-accession : Réglementée par la loi du 12 juillet 1984, la location accession est un contrat
de vente par lequel le propriétaire cède un logement à un acquéreur (locataire-accédant) à un prix et
une échéance fixés par le contrat. Pendant cette période, le locataire-accédant verse des mensualités
au propriétaire comptant en partie pour loyer et en partie pour le paiement de l'achat.
Loft : C'est un logement constitué d'espaces entièrement ouverts dans un ancien atelier, entrepôt ou
usine désaffecté. Ce choix permet d'obtenir des volumes dégagés et éclairés, le plus souvent, par des
fenêtres ou verrières percées dans les murs ou dans le toit.
Lotissement: Opération visant à diviser une propriété foncière en vue de l'implantation de plusieurs
terrains pour y construire plusieurs bâtiments.
Mainlevée: Acte authentique rédigé devant notaire qui arrête les effets d'une saisie, d'une opposition,
d'une hypothèque.
Maitre d'œuvre: professionnel ou entreprise (architecte, constructeur, entreprise, responsable de

chantier... ) qui dirige les travaux de construction.
Maitre d'ouvrage: personne physique ou morale pour le compte de qui les ouvrages de construction
ou les travaux sont exécutés. Personne qui paie et qui passe commande à l'architecte pour la
conception, et aux entreprises pour les travaux.
Mandat: acte par lequel une personne (le mandant), donne à une autre (le mandataire), le pouvoir
d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un
achat, une location ... Il est fait obligation aux agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir
un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
Mise en demeure: rappel adressé par acte d'huissier ou par lettre recommandée à un débiteur
défaillant, lui ordonnant d'exécuter son obligation dans un délai déterminé, faute de quoi une
procédure sera engagée à son encontre.
Mitoyenneté: l'article 7 de la loi du 10 juillet 1965 précise "'es cloisons ou murs, séparant des parties
privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils
séparent". La charge de l'entretien des cloisons et des murs ayant un caractère mitoyen relève des
dispositions de l'art. 655 du code civil.
1
1
1
Multipropriété: Statut qui fait de l'acquéreur le détenteur de parts d'une société civile immobiliére.
Dans ce cadre, l'acquéreur dispose de la jouissance d'un bien pendant une période déterminée de
l'année.
Mutation à titre gratuit: Transfert de la propriété d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation,
d'une succession ou d'un partage de succession ou de communauté conjugale. Elle n'est pas
assujettie à l'impôt sur les plus-values immobiliéres.
Mutation à titre onéreux: Transfert de la propriété d'un bien immobilier moyennant une transaction
immobilière. Elle est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières.
Nantissement: Contrat par lequel le débiteur remet un bien (souvent un produit financier comme un
contrat d'assurance vie ou un portefeuille titres) à son créancier pour garantir sa dette. Le débiteur
n'est pas dépossédé de son bien mais ne peut plus en disposer.
Notaire: Officier public nommé par l'Etat pour établir et conserver les actes auxquels les parties
veulent ou doivent conférer l'authenticité. Les notaires exercent leurs fonctions sous le contrôle des
magistrats du parquet.
Nue-propriété: Désigne le fait de posséder les murs d'un bien. Par opposition, l'usufruit constitue le
fait d'habiter le logement ou de le louer pour en percevoir des loyers. C'est donc le partage résultant
du démembrement de propriété qui distingue la nue-propriété et l'usufruit.
Patrimoine Immobilier: C'est l'ensemble des biens immobiliers que vous possédez à une date
donnée. Sont compris comme biens immobiliers, les constructions, les appartements en copropriété,
les terrains à bAtir ainsi que les forêts, les champs et les plantations agricoles.
P.L.I. : Ou prêt locatif intermédiaire. C'est un prêt immobilier réservé aux personnes qui achètent pour
louer. En échange, les emprunteurs s'engagent à louer à des locataires dont les revenus ne
dépassent pas certains plafonds. Les loyers doivent également être inférieurs à un prix défini (variable
selon la superficie du logement et selon les régions).
Préavis: Acte unilatéral préalable à la rupture d'un contrat de location.
Prêt - Condition suspensive d'obtention d'un prêt: l'acquéreur à un délai de 40 jours minimum
pour obtenir son prêt dans les conditions stipulées dans la promesse de vente préalablement signée.

Si à l'issue du délai fixé, l'acquéreur peut justifier d'au moins deux refus de prêt d'établissements
financiers différents, il sera en mesure de récupérer le montant du dépôt de garantie versé à la
promesse de vente. La promesse de vente est alors caduque.
Prêt à l'accession sociale: C'est un prêt immobilier, appelé aussi PAS, réservé aux personnes qui
achètent ou améliorent leur résidence principale et dont les ressources sont inférieures à un plafond
défini.
Prêt conventionné: C'est un prêt à taux d'intérêt réglementé, accordé par les établissements
financiers ayant signé une convention avec l'Etat. Il donne la possibilité à l'emprunteur, sous certaines
conditions de superficie, de localisation ou de montant de loyers (si vous louez votre logement)
d'obtenir l'Aide personnalisée au logement (A.P.L).
Prêt à taux 0% : C'est un prêt immobilier sans intérêt, destiné aux acquéreurs de logements neufs ou
anciens, à condition que ces derniers servent de résidence principale. Dans un logement ancien, les
travaux doivent représenter au moins la moitié du prix d'achat. Pour bénéficier de ce prêt, vos
ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond.
Prêt amortissable: C'est un prêt où la mensualité que vous payez rembourse simultanément le
capital et les intérêts. La majorité des crédits immobiliers fonctionne ainsi.
Prêt ln fine: C'est un prêt dont l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute sa durée. A la
dernière échéance, l'emprunteur rembourse le capital d'un seul coup. Ce prêt est obligatoirement
associé à un produit de capitalisation comme, par exemple, un produit d'assurance-vie.
Prêt locatif intennédlalre : Appelé aussi PLI, c'est un prêt immobilier réservé aux personnes qui
achétent pour louer. En échange, les emprunteurs s'engagent à louer à des locataires dont les
revenus ne dépassent pas certains plafonds. Les loyers doivent également être inférieurs à un prix
défini (variable selon la superficie du logement et selon les régions).
Prêt 1% logement: C'est un prêt complémentaire immobilier réservé aux salariés d'une entreprise
cotisant au système du 1% patronal. Il concerne uniquement l'achat d'une résidence principale et
vient en complément d'autres prêts.
Prêt-relais: C'est un crédit accordé pour permettre d'acheter un bien immobilier avant même d'avoir
réussi à vendre le bien immobilier dont le produit est destiné à acheter ce bien. Il faut s'entourer d'un
maximum de précautions avant de contracter ce genre de crédit dont les taux ne sont pas du tout
compétitifs. Il faut être absolument certain du montant que l'on peut espérer de la vente du bien sinon
le plan de financement peut s'avérer désastreux. Pour ce faire, il vaut mieux minorer légèrement le
prix de vente escompté.
Privilège mobilier: la copropriété bénéficie d'une garantie particulière qui lui permet de faire saisir et
vendre les meubles et objets du copropriétaire débiteur ou de saisir les loyers, si le lot est donné en
location non meublée. Ce privilège ne peut être utilisé qu'après l'obtention d'une condamnation du
« MémOire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 »

copropriétaire par un tribunal (art. 19 de la loi du 10 juillet 1965) Privilège de prêteur de deniers: C'est
une sorte de caution qui garantit au prêteur le remboursement de la dette sur le bien acheté. Cette
garantie ne peut être prise qu'à la condition que le bien existe déjà physiquement au moment de la
vente (ce qui exclut les appartements sur plan).
Promesse de vente: Avant contrat de vente signé par le vendeur et l'acquéreur. Deux types de
promesses de vente prévalent: la promesse de vente unilatérale qui n'engage que le vendeur
pendant une période de temps donnée et la promesse de vente bilatérale (ou synallagmatique) qui
engage les deux parties du contrat. En général, l'acquéreur verse un acompte (souvent 10% du prix
de vente) au moment de la signature de la promesse de vente.
Promoteur: Professionnel de la construction immobilière. Il prend en charge la construction

d'immeubles en vue de les revendre à des accédants à la propriété.
Quittance: Justificatif envoyé au locataire par le propriétaire pour le paiement du loyer et de ses
charges.
Quotité: Quote-part répartie entre les co-emprunteurs sur l'assurance crédit.
Renonciation: Acte par lequel on renonce à une chose. à un droit.
Rentabilité: C'est le rapport existant entre les sommes engagées dans l'achat et l'entretien d'un bien
immobilier et les loyers encaissés pour ce même bien. /1 est opportun d'inclure la plus·value ootentielle
dans ce calcul.
Résiliation: Rupture du contrat de location lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations:
défaut de paiement des loyers. des charges, du dépot de garantie, d'assurance des locaux loués.
Revenu foncier: Ce sont les revenus provenant des locations immobilières.
Saisie: Procédure qui consiste à immobiliser des biens immobiliers (ou mobiliers) qui deviennent
incessibles et insaisissables. La saisie est précédée d'un commandement de payer délivré par
huissier.

S.C.I. : Société civile immobilière. La Société Civile Immobilière est une société civile ayant une
activité immobilière. Elles sont fréquemment constituées pour acquérir et Çlérer un oatrimoine
immobilier
Scorlng : Avant de vous accorder un prêt, votre banquier a besoin d'estimer votre comportement et
votre stabilité. Le scoring est un questionnaire qui lui permettra d'évaluer, au delà de votre niveau de
revenu, votre capacité à maîtriser votre budget et vos dépenses. Par conséquent, il évaluera
parallèlement le risque qu'il prend en vous prêtant de l'argent. Plus votre score est bon, meilleures
sont vos chances d'obtenir un taux intéressant.
S.C.P.I. : Société civile de placement immobilier. Ce sont des sociétés d'investissement collectif qui
ont pour but d'acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts de SCPI
dans le public.
S.H.O.B. : Surface hors oeuvre brute . La SHOB d'une construction est égale à la somme des
surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de
façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou
non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses (Source: CIRA, centres interministériels de
renseignements administratifs).
S.H.O.N. : Surface hors oeuvre nette: C'est la surface de plancher d'une construction obtenue sans
tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, les toitures-terrasses,
les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du
stationnement des véhicules...
Sous-location: Contrat de bail établi par un locataire avec l'accord du propriétaire pour laisser la
jouissance du bien qu'il loue à un tiers.
Taux d'endettement: Utilisé notamment par les banques, il s'obtient en divisant le montant des
remboursements de vos prêts (de tout type: consommation, habitat...) par le montant de vos revenus.
Taux d'Intérêt: Il représente la rémunération d'un prêt. Il existe de nombreux taux d'intérêt en
fonction des marchés, des prêteurs et de la durée... Le taux d'intérêt est soit fixe, connu et inchangé
pour toute la durée du prêt, soit révisable. Dans ce dernier cas, le taux varie selon un indice de
référence. En règle générale. la variation s'eftectue une fois par an, à la date anniversaire de la
signature du contrat de prêt.
Taux fixe: Qui ne subit aucune variation durant toute la durée du prêt.
« Mémoire de ftn d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 ))
1
Taux révisable capé : C'est un taux révisable qui ne peut pas dépasser un plafond fixé à l'avance
(appelé cap).
Taux révisable: Qui subit des variations. Ce taux d'intérêt est indexé sur un indice de référence du
marché monétaire à cours terme qui évolue en fonction de facteurs économiques et financiers ...
T.E.G : C'est le taux effectif global qui intégre tous les frais du crédit: la rémunération du prêt
proprement dite, les frais divers, les commissions de la banque et l'assurance décès. C'est sa valeur
qu'il faut prendre en compte pour comparer les taux offerts par les banques pour votre emprunt
immobilier. En règle générale, les organismes financiers qui vendent du crédit annoncent un taux
d'intérêt hors assurance. Le TEG prend en compte cette dernière.
Tontine: Clause juridique qui permet, dans le cadre d'une acquisition en union libre, d'effectuer une
donation au dernier vivant, sans que les héritiers du défunt puissent prétendre un droit sur le bien.
Travaux obligatoires: certains travaux sont imposés par un texte législatif ou réglementaire. Il peut
s'agir d'un ravalement imposé par la mairie, de la mise en conformité d'un ascenseur aux normes de
sécurité, de l'installation d'appareils de comptage obligatoire pour la répartition des charges de
chauffage et d'eau chaude. L'assemblée générale doit se prononcer sur les modalités de réalisation et
d'exécution de ces travaux pour qu'ils soient réalisés dans les délais. Faute de quoi tout copropriétaire
peut saisir la tribunal de grande instance afin qu'il ordonne leur exécution.
Usufruit: droit de jouir d'une chose et de disposer "des fruits" mais non de la vendre ou de la donner.
Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.
Valeur locative: contrepartie financière annuelle versée pour l'utilisation d'un bien immobilier dans le
cadre d'un bail. Cette valeur correspond à un loyer de marché aux conditions usuelles des baux pour
une catégorie de biens et pour une région donnée.
Valeur vénale: valeur marchande d'un bien immobilier. Cette valeur est obtenue a un momerr
donné et dans les libres conditions de la loi de l'offre et de la demande.
V.E.F.A: Vente en Etat Futur d'Achèvement. Cette vente dite souvent 'sur plan' rend l'acquéreur
propriétaire des sols, des constructions existantes et à venir jusqu'à achèvement de son bien.

Viager: Transfert d'un bien à un tiers (le débirentier). qui verse. en contrepartie, au vendeur (le
crédirentier) une rente jusqu'à son décès. Le débirentier s'acquitte d'un premier versement (le
bouquet) inférieur à la valeur du bien.
Vice: C'est un défaut qui altère la construction. et qui peut être soit apparent soit caché.
Vice caché: C'est un défaut de conformité constaté sur un édifice qui n'apparalt pas lors de la
réception des travaux.
1
[
Annexe 2
Je soussigné ... (nom. prénoms, adresse, date et lieu de naissance. profession, nationalité) donne par
la présente à M .... (nom. prénoms, adresse, date et lieu de naissance. profession. nationalité) mandat
de vendre (préciser la nature et l'adresse de l'immeuble ou du fonds de commerce) moyennant le prix
minimum de ....
Ce mandat de vente est consenti pour une durée de ....
Mandat avec exclusivité:
le présent mandat est donné en exclusivité.
Par conséquent le mandant s'interdit de négocier directement ou indirectement la présente vente

jusqu'à l'expiration du mandat.
A défaut, il s'engage à verser au mandataire la somme de ...à titre de clause pénale.

Si la vente se réalise dans les délais et conditions ci-dessus préws, la rémunération de M ... sera de
'" (préciser le montant de la rémunération s'il est forfaitaire ou le taux de commission) et lui sera
versée (préciser si la rémunération sera versée avant ou après le versement complet du prix de
vente).
Fait et signé le ...
A ....
Faire précéder la signature du mandant par la mention manuscrite "bon pour mandat de vente" et
celle du mandataire de la mention manuscrite "bon pour acceptation de mandar.
1
Annexe 3
PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
sous conditions suspensives
ENTRE LES SOUSSIGNES
M. (nom et prénom)
demeurant à (lieu),
agissant en sa qualité de propriétaire
ci-après dénommé(e) "LE PROMETTANT"
d'une part
et
M. (nom et prénom)
demeurant à (lieu),
ci-après dénommé(e) (s) "LE BENEFICIAIRE" d'autre part
IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT:
r-ar ies présentes, le PROMETTANT, en s'obligeant et en obligeant solidairement et

indivisiblement entre eux ses héritiers et ayants cause à quelque titre que ce soit à toutes les
garanties ordinaires de fait et de droit les plus étendues en pareille matière, confère au
BENEFICIAIRE, qui accepte, mais sans prendre rengagement d'acquérir, ainsi qu'à ses
héritiers, donataires, légataires, cessionnaires ou substitués éventuels, la faculté d'acquérir,
si bon lui semble, dans les conditions ci-après, rimmeuble dont la désignation suit.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010))

Annexe 4
LE PERMIS DE CONSTRUIRE
LE PERMIS DE CONSTRUIRE
Au Sénégal, ce sont les articles 87 et suivants du décret n° 66- 1076 du 31 décembre 1966 portant
code "urbanisme ( Partie réglementaire) qui traitent de la matière.
L'article 87 visé ci-dessus dispose :
« Sur le territoire des communes ainsi que dans les agglomérations groupant plus de 5000 habitants
et les autres agglomérations désignées par décret, et sous réserve des exemptions prévues •
quiconque désire entreprendre une construction à usage d'habitation ou non, doit au préalable obtenir
une autorisation de construire. Cette obligation s'impose aux administrations, aux services publiCS et
concessionnaires de services publics de l'Etat, des départements et des communes comme aux
personnes privées. La même autorisation est exigée pour des clOtures, les modifications extérieures
apportées aux constructions existantes, les reprises de gros œuvre, les surélévations, ainsi que pour
les travaux entrainant une modification importante de la distribution des bâtiments existants... »
La demande de permis de construire est établie en 4 exemplaires déposés contre décharge au

Service Régional de l'Urbanisme.
Elle est signée par la personne qui fait construire, par son mandataire ou par toute autre personne
intéressée aux travaux, agissant au nom de la personne qui fait construire et avec son autorisation.
Tous plans, croquis, dessins, notes de calculs et autre piéces techniques devront être signées par leur
auteurs réels, avec l'indication de leur qualité (architecte, dessinateur, métreur, etc...)
Les travaux d'un montant supérieurs à 10 millions de francs CFA devront obligatoirement étudiés et
présentés par un homme de l'art . 1
1
1
f
t

AnnexeS
ARCHITECTE
ARCHITECTE
Vous êtes décidé à construire une maison; ce sera pour vous une aventure délicate et passionnante. Vous allez
devenir "mal1re d'ouvrage" d'une maison qui prendra sa place dans notre paysage. Prenez contact avec un
architecte qui vous aidera à réaliser votre projet dans les régies de l'art
La profession d'architecte est réglementée au Sénégal par:
• Loi n° 78- 44 du 6 juillet 1978 relative à l'exercice de la profession d'architecte et à l'Ordre des architectes
• Décret n° 83- 209 du 10 mars 1983 portant exercice de la profession et code des devoirs professionnels des
architectes.

Annexe 6
GEOMETRE
* Au Sén6gal, l'exercice de la profession de géomètre-expert est régi par la loi n° 2000-04 du 10 janvier 2000
portant création de l'Ordre national des géomètres-experts.
Il dispose au Sénégal d'un monopole pour dresser les plans et documents topographiques qui délimitent les
propriétés foncières.
C'est à lui qu'il faut faire appel par exemple pour fixer les limites entre des terrains contigus ou diviser une
parcelle.
Au terme de l'article 4 de la loi susvisée, est géomètre-expert, le technicien qui, inscrit au tableau, exerce en son
propre nom et sous sa responsabilité, fa profession habituelle de :
• lever et dresser à toute les échelles en planimétrie, les documents topographiques ou cadastraux, les plans de
biens relevant du régime de la conservation foncière. du domaine public et du domaine national;
• Effectuer les opérations de géodésie, de triangulations générales et cadastrales de polygonations, de

nivellement et de travaux stéréo préparation et de photogrammétrie ;
• Procéder à toutes les opérations techniques et études à caractère topographique ou cadastral. qui se rapportent
aux biens immobiliers ;
• Procéder aux études et implantations topographiques de voiries et réseaux divers ;
• Procéder aux expertises foncières et immobilières
• Elaborer et appliquer sur le terrain des projets de lotissement ou de remembrement. de morcellement, de

division, de partage et de fusion
1
f
~

Annexe 7
ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER EN COUPLE
- La disposition des biens immobiliers pendant le mariage
La liberté des époux au regard de la disposition des biens (mise en location, vente, cession en
garantie) pendant le mariage dépend du régime matrimonial auquel ils ont opté.
Sous le régime de la communauté, un bien ne peut être vendu, mis en location ou donné en garantie
qu'avec le consentement du conjoint s'il s'agit d'un bien commun.
S'il s'agit d'un bien propre ou si le régime du mariage est celui de la séparation des biens, il n'y a
aucune autorisation à demander au conjoint.
- L'acquisition d'un logement par un couple vivant en concubinage
Le concubinage ou union libre est par définition une union de fait caractérisée par une vie commune
présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différent ou de
même sexe qui vivent en couple.
Dans ce type d'union, chacun conserve la propriété de ses biens et est responsable de ses propres
dettes.
Si des concubins décident d'acheter ensemble un logement, chacun en fonction de ses moyens
participera à son acquisition. Ils en deviennent dès lors co-propriétaires et toutes les décisions qu'ils
viendront à prendre concernant le bien (indivis) seront régies par les règles de l'indivision.
Ces décisions doivent être prises à l'unanimité, à l'exception du cas où le bien est en péril et qu'il faille
assurer en urgence sa conservation. A ce moment là, un indivisaire (un des co-propriétaire) peut agir
seul.
Puisqu'il est de règle que nul ne peut demeurer indéfiniment dans l'indivision, il est indispensable de
prévenir les difficultés qui peuvent survenir quant à la disposition du bien notamment en cas de
séparation des concubins ou si l'un d'eux venait à décéder.
Ensuite, il est sage de conserver précieusement toutes les preuves de dépense faites pour le compte
de l'indivision
Les concubins co-propriétaires ont donc intérêt à se faire établir une convention d'indivision par un
notaire ou tout autre praticien du droit suffisamment avisé en la matière.
Quel sort réservé au bien immobilier commun en cas de séparation d'un couple?
Cas d'un couple marié
Le divorce entraîne le partage des biens communs.
Si le logement familial appartient aux deux époux, celui qui a la garde des enfants peut demander à le
conserver. Il devra cependant racheter sa part à son ex conjoint;
Cas d'un couple non marié

La question qui se pose est celle de savoir comment ce couple va devoir régler le partage du bien
immobilier acheté en commun, en cas de séparation.
Si les ex partenaires sont d'accord, le bien peut être vendu et le partage du prix opéré équitablement
entre eux.
En cas de refus de l'un d'eux, l'autre pourra obtenir du juge le partage forcé si ce refus met l'intérêt
commun en péril. Dans ce cas, le tribunal désignera un notaire en qualité de liquidateur et un juge -
commissaire pour veiller à la régularité des opérations de liquidation.
« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 ))

Annexe 8
LA CONS1RUCTION D'UNE MAISON
1) Les préalables
1. Faites vous établir le montage financier de ropération globale Avant toute décision, consultez un bureau
d'études spécialisé (économistes de la Construction, consultant financier, etc.) qui vous aidera à établir le plan de
financement le mieux adapté à votre projet et à votre budget. Il vous indiquera les démarches utiles.
b) Ne négligez pas la qualité de votre projet et son impact sur l'environnement: conception, implantation, choix
des matériaux adapté aux conditions climatiques de la région ... Les dépenses de fonctionnement et d'entretien de
la maison en dépendront.
c) L'établissement du plan est déterminant pour la réussite de votre projet: vous avez intérêt à le confier à un
architecte. Au Sénégal, selon rarticle premier du décret n° 83- 209 du 10 mars 1983 portant exercice de la
profession d'architecte et code des devoirs professionnels des architectes seules peuvent porter le titre
Architecte, les personnes physiques et morales inscrites au tableau de l'Ordre des Architectes, conformément à
la loi n° 78-44 du 6 juillet 1978.
d) Vous devez en outre consulter le Service Régional de l'Urbanisme du lieu de réalisation de votre projet qui
vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépOt du permis de construire: qualité architecturale,
aspect extérieur, intégration dans Le paysage, régies d'urbanisme applicables, adaptation à vos besoins.
Après avoir acquis votre terrain, sachez que son coOt et les frais de construction, d'autres frais doivent être pris
en compte, notamment:
* L'assurance dommages-ouvrage:
Vous devez dans tous les cas, la souscrire avant l'ouverture du chantier, à moins que le constructeur ne l'ait
souscrit en votre nom. Ne faites pas l'économie de cette assurance indispensable.
* Les frais de raccordement à partir de la limite du terrain aux réseaux divers (eau, électricité, Tout-à "égout,
téléphone)
* Les branchements de ces mêmes réseaux entre la limite du terrain et la maison. En cas de contrat de
construction d'une maison individuelle avec fourniture de plans: ces derniers sont compris dans le prix ou chiffrés
si vous vous les réservez.
Si le contrat prévoit que vous vous chargez des démarches (Ouverture du compteur d'eau, par exemple) et
travaux d'accès au chantier, faites chiffrer leur coût.
Ne sous -estimez pas le coOt de réquipement et de l'aménagement intérieur de la maison, notamment si vous
avez choisi une maison c prête à équiper» pour laquelle le constructeur ne réaliser que le gros -œuvre, la
couverture et la fermeture de votre construction.
Il vous faut installer le reste: plomberie, sanitaires, chauffe-eau ...
Attention à ne pas faire de fausses économies en vous réservant trop de travaux ou en sacrifiant la qualité du
projet.
e) Sélectionnez les professionnels devant intervenir dans l'œuvre de construction
Pour le bon déroulement de votre projet, le choix des professionnels, qu'il s'agisse d'un constructeur,
d'entrepreneurs. d'un mattre d'œuvre, est aussi déterminant que le contenu du contrat.
Contactez toujours plusieurs professionnels.
Faites jouer c le bouche à oreille» si vous envisagez de confier la construction de votre maison à une entreprise
ou un constructeur local, informez vous sur ses réalisations antérieures et allez les voir sur place. Ne vous
contentez pas des plaquettes publicitaires; comparez les prestations qui vous sont offertes après avoir fait visiter
le terrain aux professionnels: prix, services, délais de réalisation, qualité technique et esthétique de la maison,
garanties, plans, etc.

Demandez à chaque constructeur ou maître d'œuvre un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de
les examiner avant tout engagement.
f) les garanties professionnelles
le constructeur, le martre d'œuvre, l'architecte ou l'entrepreneur avec lequel vous contractez doit être assuré
pour sa responsabilité professionnelle et décennale qui vous garantit en cas de désord res dans la construction.
Vérifiez que tel est bien le cas.
lorsque vous signez un contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans foumiture de plan, le
constructeur ou l'entrepreneur doit justifier d'une garantie de livraison, à prix et délais convenus, donnée par un
établissement financier ou une société d'assurance reconnue.
Si vous passez plusieurs contrats d'entreprise (un avec chaque corps de métier) ou un contrat de maîtrise
d'œuvre, la garantie de livraison à prix et délai convenus n'est pas prévue.
Vérifiez que l'entreprise quelle qu'elle soit, est régulièrement inscrite au Registre du Commerce (l'immatriculation
doit figurer sur tous ses documents) et qu'elle ne fait pas l'objet d'un dépôt de bilan.
la consultation du Registre du Commerce vous permet d'obtenir tous les éléments d'identification de l'entreprise
et de savoir notamment. si elle n'est pas en redressement judiciaire.
Vous pouvez vérifier l'absence de dépôt de bilan auprés du greffe du Tribunal régional du lieu où se trouve le
siège social de l'entreprise.
g) la demande de permis de construire
la demande de permis de construire est établie en 4 exemplaires déposés contre décharge au Service Régional
de l'Urbanisme.
Elle est signée par la personne qui fait construire, par son mandataire ou par toute autre personne intéressée aux
travaux, agissant au nom de la personne qui fait construire et avec son autorisation.
2) Le contrat de construction
les préalableS ci-dessus observés, vous devez songer à vous faire établir un contrat de construction d'une
maison individuelle avec foumiture de plan ou sans fourniture de plan.
le contrat de construction d'une maison individuelle avec foumiture de plan. le constructeur vous foumit le plan
et se charge et se charge de la construction pour un prix convenu.
le constructeur peut, si vous le souhaitez, réaliser les démarches et formalités annexes, notamment celles
Relatives au permis de construire. 1

Annexe 9
ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER A PLUSIEURS
les techniques les plus couramment usitées pour y parvenir sont:
9 l'achat en indivision 9 l'achat sous le couvert d'une Société Civile Immobilière (SCI)
L'achat en Indivision
A ce niveau, aucune formalité particulière n'est exigée. Il convient tout simplement de préciser dans l'acte de
vente les proportions pour lesquelles chaque propriétaire décide d'acheter.
le bien immobilier acquis, toutes les décisions le concemant devront être prises à l'unanimité.
Tout co- propriétaire ou indivisaire peut exiger le partage car nul n'est tenu de rester en indivision indéfiniment.
les parties à cette forme d'achat devront prendre la précaution d'organiser le régime d'indivision pour éviter des
difficultés ultérieures. Ils pourront le faire à travers l'acte d'achat lui même ou par acte séparé avec l'aide du
notaire.
Achat sous le couvert d'une SCI
la création d'une SCI requiert l'accomplissement de nombreuses démarches: Rédaction des statuts de
préférence par acte notarié lorsqu'il s'agit d'une SCI familiale, enregistrement, immatriculation au Registre de
Commerce, insertion dans un joumal d'annonces légales.
l'intérêt de la mise en place d'une SCI pour l'acquisition de bien immobilier est que ce ne sont pas les associés
en personne qui procèdent à l'achat mais la personne morale elle même. la SCI est en effet propriétaire du bien
acquis alors que les associés ne sont que propriétaires de parts sociales proportionnellement à leur apport.
( NB : Ils sont responsables de la totalité du passif au prorata de leur part et non jusqu'à concurrence du montant
de leur apport)
Les règles de gestion d'une SCI permettent ainsi d'éviter que le bien acquiS, ne puisse être vendu à la suite d'un
caprice de l'un des associés.
1
Annexe 10
ACHAT D'UN TERRAIN
Le terrain est- il bien situé?
La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille: est-elle adaptée à votre mode de vie, à
vos activités professionnelles, à la scolarité et aux études des enfants? Existe t-il des commerces de proximité ?
Des établissements scolaires bien desservis? Pensez au temps de transports quotidiens et aux surcoûts
entraTnés par l'éloignement (frais de transport, achat éventuels d'une voiture supplémentaire.
Choisissez votre terrain en pensant que vous pourriez un jour avoir à le revendre: une bonne localisation ainsi
que le fait que ce terrain comporte un titre foncier, facilitera la revente.
Vérifier si le terrain sur lequel vous envisagez de construire est constructible et viabilisé. La construction doit
s'adapter au terrain: informez-vous sur la nature du sol, sa configuration, les risques d'inondation, la présence
éventuelle d'une carrière, etc. A ce sujet, prenez contact avec le Service Régional de l'Urbanisme ainsi que le
Bureau de Recherches Géologiques et Minières qui vous renseigneront. Dans tous les cas, faites procéder à une
expertise du sol de votre terrain .
.. Renseignez vous auprès d'un conseil ou expert immobilier sur le prix du terrain proposé Le prix est -il juste ?
Correspond t-il au prix du marché?
.. Vérifier la situation juridique du terrain Le terrain est-il grevé d'hypothèque, de servitudes, etc. ? Rapprochez
vous du bureau de la conservation foncière du lieu d'implantation du terrain convoité pour glaner ces informations
.. En tout état de cause, faites intervenir un notaire Ce dernier se chargera de vous assister et de vous donner des
conseils utiles dans le cadre de la transaction que vous souhaitez réaliser.
Il devra en outre procéder à la rédaction de l'acte de vente

Annexe 11
ACHAT D'UN TERRAIN EN LOnSSEMENT
Vous envisagez de faire construire une maison et vous avez choisi un terrain dans un lotissement.
Au tenne de l'article 41 du code sénépalais de l'urbanisme. constitue un lotissement. l'ooération et le résultat dt

l'opération ayant pour effet la division en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou mutations à
titre gratuit ou pour locations simultanées ou successives.
La localisation du terrain déterminera la vie Quotidienne de votre famille. Assurez-vous Que votre futur lieu de vie
correspond à vos besoins (distance par rapport à vos activités professionnelles, qualité des services offerts par la
commune: équipements scolaires, de loisirs, commerces, transports).
Si le site vous parait adapté, consultez le plan de composition du lotissement pour connaUre le nombre et
l'implantation des constructions, la composition de la voirie et des réseaux, la présence d'espaces verts intégrés;
un lotissement doit faire l'objet d'un projet architectural et paysager précis, tout en prenant en compte le respect
de l'environnement. Intéressez-vous aussi à la qualité du vendeur de terrain et de l'équipe qui l'entoure (présence
ou non d'un paysagiste, d'un architecte-urbaniste, d'un bureau d'étude... ).
L'acquisition d'un terrain en lotissement vous donne l'assurance que le vendeur vous vend un terrain viabilisé et
constructible .

Annexe 12
FINANCEMENTS
Batir un plan de financement
Vous avez décidé d'acquérir votre logement. Aujourd'hui, un grand nombre d'éléments
conforte votre choix. Risque de hausse des prix ou taux d'intérêts attractifs vous incitent à
ne pas retarder votre projet.
Pour réussir votre opération, il est indispensable de maîtriser au mieux le montage
financier correspondant. Il est nécessaire, de ce fait, d'analyser avec soin les différents
emprunts pouvant concourir à l'opération, sauf financement par fonds propres.
Trois étapes sont ainsi incontoumables :
a. Estimer son budget
Première réflexion à engager, l'élaboration du budget revêt une importance essentielle.
C'est en effet dans cette enveloppe financière que doit s'inscrire le montant total de
l'opération, tant au niveau du prix d'achat qu'au niveau des frais annexes (fraiS de notaire,
travaux indispensables pour habiter... )
Dans un premier temps, on estimera exactement le montant de ses économies, ce qu'on
appelle aussi les fonds propres. Puis il est nécessaire de calculer au plus près la somme
que l'on pourra consacrer chaque mois au remboursement de ses emprunts. D'une
manière générale, les établissements financiers considèrent que les ménages ne
devraient pas consacrer plus d'un tiers de leurs revenus aux remboursements.
b. Examiner avec soin le coût réel de l'opération
Il vous faudra ensuite déterminer le coût exact du logement que vous avez sélectionné.
Dans le secteur neuf, si vous achetez un logement dans un immeuble collectif, vous
n'aurez pas de surprise quant aux frais annexes, dès lors que les frais de notaire
(moins de 3%) auront été correctement estimés par le promoteur ainsi que les frais liés
à la mise en place de la copropriété. Seulles aménagements que vous souhaitez
engager vous seront éventuellement facturés.
Le coût réel d'une opération est bien plus difficile à cemer dans le cas d'une construction
de maison individuelle. En effet, à côté de l'acquisition du terrain, le coût de la construction

pourra varier selon son implantation, la nature du sous sol et les raccordements à
effectuer.
1
Annexes 13
Le. 'taf.ut8 d. l'NMQDAK :
TITRE pREMIER
FORMATION-OBJET-DENOMINATlON-8IEGE-DUREE
ART/CLE PREMIER-FORMATION
Il est tonné par les présentes. entre le propriétaire des parts ci-après crées et celles qui pourront l'être par la
suite. une société à responsabilité limitée régie par les Actes Uniformes du traité de l'Organisation pour
l'Harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA) en vigueur depuis le 1er janvier 1998, par les autres lois
et règlements en vigueur sur les sociétés au Sénégal et par les présents statuts.
ARTICLE 2 - OBJET DE LA SOCIETE
La société a pour objet:
..()ffrjr des logements sociaux aux citoyens.
-L'aCQuisition de terrains et construction d'immeuble qui sera faite par des entreprises tiers en we de sa vente,
-Et plus généralement toutes transactions immobilières se rattachant directement ou indirectement quelque part à
l'objet social ci-dessus.
ARTICLE 3 - DENOMINATION OU RAISON SOCIALE
La société prend la dénomination de «Immobilier de Dakar» IMMODAK.S.A.R.L
Cette dénomination pourra être modifiée d'un commun accord entre l'associé unique et les éventuels associés.
ARTICLE 4- SIEGE SOCIAL
Le siège social est fixé face à la VON, èSacre Cœur 3 dans un immeuble modeme et contemporain.
Il pourrait être remplacé par rapports aux conditions du marché ou par la décision des éventuels associés.
Des sièges administratifs, et des succursales, et points de vente pourront être créés par la gérance avec
l'accroissement de la société partout où l'associé unique ou les éventuels associés le jugeront efficaces et
stratégique.
ARTICLE 5- DUREE
1
La durée de la société est fixée à 99 années à dater du jour de son immatriculation au registre de commerce,
sauf les cas de dissolution anticipée ou de prorogation prévus par la loi et par les présents statuts.
TITRE Il
APPORTS-CAPITAL-PARTS SOCIALES
ARTICLE 6 - APPORTS
L'associé unique fait un apport à la société la somme suivante en numéraire :
SODIAK 3265 168 770F CFA
Ces fonds sont déposés dans un compte bancaire bloqué à la Banque de l'Habitat du Sénégal (BHS) et le retrait
n'en pourra être effectué par le mandataire de la société que contre remise d'une attestation du greffe du tribunal
attestant que la société a été immatriculée au registre de commerce.
ou
Ces fonds sont déposés dans un compte bancaire indisponible ouvert sur les livres de la BHS, ainsi qu'il en a été
justifié au notaire soussigné par une attestation délivrée par la dite banque, attestant que la société a été
immatriculée au registre du commerce.
ARTICLE 7 - CAPITAL SOCIAL
Le caDital social est fixé à la somme de 3 265 168 770F CFA. Il est divisé en 653034 Darts de 5 OOOF CFA
chacune, attribuées comme suit :
SODIAK 653 034 parts
Jotal :,
L'associé unique reconnait que cette répartition correspond à son apport.
Le capital de la société ne peut être inférieur à 1 000000 de francs CFA. Il est divisé en parts sociales égales
dont le montant nominal ne peut être inférieur à 5000 francs CFA stipulé dans les Actes Uniformes du traité de
l'Organisation pour "Harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA) en vigueur depuis le 1er janvier
1998.
ARTICLE 8 - AUGMENTA TlON ET REDUCTION DU CAPITAL
1
~
Le capital social peut être augmenté en une ou plusieurs fois par la création de parts nouvelles ordinaires ou de
priorité en représentation d'apports en nature ou en espèces ou par la transformation des réserves disponibles en
parts.
Les parts nouvelles ne pourront faire l'objet d'une souscription publique, elles devront être entièrement libérées et
toutes réparties lors de leur création.
L'associé unique aura un droit de préemption en cas d'intégration du capital par d'éventuels associés.
Le capital pourra également, en vertu d'une décision collective avec d'éventuels associés, être réduit pour
quelque cause et de quelque manière que ce soit, sans pouvoir toutefois être amené à un chiffre inférieur au
capital minimum légal.
ARTICLE 9- PARTS SOCIALES
Les parts sociales ne peuvent jamais être représentées par les titres négociables. nominatifs ou au porteur.
Les droits de chaque éventuel associé et la propriété de parts sociales résultent des présents statuts, des actes
modificatifs ultérieurs et des cessions de parts régulièrement consenties.
Chaque éventuel associé peut se faire délivrer à ses frais des copies ou extraits de ces actes.
ARTICLE 10- CESSION DE PARTS
La cession de parts s'opérera par un acte notarié ou sous seings privés signifié à la société ou accepté par cette
demière dans un acte ayant date certaine, conformément à la loi.
Les parts sont librement cessibles entre ,'associé unique et d'éventuels associés.
En cas de cession projetée à une ou des personnes autres, l'associé unique doit en faire la déclaration à la
gérance par lettre recommandée en indiquant son nom, prénom, profeSSion et domicile et le nombre de parts à
céder.
Dans la quinzaine la réception qui suit la réception de cette déclaration, la gérance en adresse une copie certifiée
aux partenaires stratégique de l'associé unique par lettre recommandée et les invite en même temps à lui faire
connaftre au moyen d'un vote par écrit dans un délai de dix jours à compter de la date d'envoi de cette demière,
s'ils donnent ou non leur consentement à la réalisation de la cession projetée.
La cession ne oourra s'ooérer ou'avec le consentement du partenaire principale. du nom de la Banque de

l'Habitat du Sénégal (BHS) représentant les trente pourcent du financement préliminaire avec 1 399 358 044F
CFA comme emprunt à long terme sur dix ans (1 Dans) au taux d'intérêt fixe de sept pourcents (7%) avec cinq
ans (5 ans) de différé. Mais ce consentement du partenaire stratégique qui la personne de la Banque de l'Habitat
du Sénégal sera d'une nuNité à l'échéance du prêt octroyer par ce demier.
ARTICLE 11- CAS DE DECES D'UN ASSOCIE
En cas du décès de l'associé unique ou d'éventuels associés, la société ne sera pas dissoute et continuera entre
les mains des héritiers de droit de l'associé décédé et les éventuels associés.
L'interdiction, la faillite ou déconfiture de l'associé unique ou d'éventuels associé ne mettent pas fin à la société.
ARTICLE 12 - DROIT DE PARTS ET RESPONSABILITE L'ASSOCIE UNIQUE OU DES EVENTUELS

ASSOCIES
1
Chaque part confère à son propriétaire un droit proportionnel égal d'après le nombre de parts existantes dans les
bénéfices de la société ou dans tout actif social.
Les associés, ne sont responsables que jusqu'à concurrence de leurs parts, au delà tout appel de fonds est
interdit.
Ils ne peuvent être tenus à aucune restitution d'intérêts ou de dividendes régulièrement perçus.
ARTICLE 13 -INDIVISIBILITE DES PARTS
Chaque part est indivisible à l'égard de la société.
Les propriétaires éventuels indivis sont tenus de se faire représenter auprès de la société par un seul d'entre eux
ou par un mandataire commun pris parmi ses éventuels associés.
Les usufruitiers représentent valablement les parts à l'exdusion des nu-propriétaire.
Les droits et obligations attachés à chaque part la suivent dans quelques mains qu'elle passe, le propriétaire
d'une part emportant de plein droit adhésion aux statuts et aux décisions prises par la collectivité des associés.
Les héritiers et créanciers de l'associé unique ou d'éventuels associés ne peuvent, sous quelque prétexte que ce
soit, requérir l'apposition de scellés sur les biens et documents de la société, ni s'immiscer en aucune manière
dans les actes de son administration, ils doivent pour l'exercice de leurs droits s'en rapporter aux inventaires
sociaux et aux décisions collectives des éventuels associés.
TITRE III
ADMINISTRATION DE LA SOCIETE
ARTICLES 14 - GERANCE-POUVOIRS DE LA GERANCE
La société est gérée par une personne en la personne de l'associé unique ou la personne physique auquel les
pouvoirs lui sont octroyés de plein droit par l'associé unique ou éventuellement plusieurs personnes physiques.
Le gérant peut être choisi en dehors de l'associé unique. Au cas d'intégration d'éventuels associé, le gérant est
nommé par les associés à la majorité des trois quarts du capital social, pour une durée indéterminée.
ARTICLE 15 - POUVOIRS DE LA GERANCE
Dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute
circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément a l'associé unique
ou aux éventuels associés.
La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne
prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer, compte tenu des
circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.
En cas de pluralité des gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus au présent article.
L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne
soit établi qu'ils en ont eu connaissance.

Il est interdit au gérant d'exercer toute activité similaire è celle de la société, à moins qu'il ne soit autorisé par
l'associé unique ou éventuels associés.
Le gérant ou, le cas échéant, le ou les commissaires aux comptes, présentent è l'assemblée générale ou joignent
aux documents communiqués à l'associé unique ou aux éventuels associés en cas de consultation écrite, un
rapport sur les conventions intervenues directement ou par personne interposée entre la société et l'un des
gérants ou associés. L'assemblée générale statue sur ce rapport. Le gérant ou associé intéressé ne peut prendre
part au vote et ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité.
Toutefois, à défaut de commissaire aux comptes, les conventions conclues par un gérant non associé sont
soumises è l'approbation préalable de l'assemblée générale.
Les conventions non approuvées produisent néanmoins leurs effets. à charge pour le gérant et, s'il y a lieu, pour
l'associé contractant, de supporter individuellement ou solidairement, selon les cas, les conséquences du contrat
préjudiciable à la société.
Les dispositions ci-dessus s'étendent aux conventions passées avec une société dont un associé indéfiniment
responsable, gérant, administrateur, directeur général, membre du directoire ou membre du conseil de
surveillance, est simultanément gérant ou associé de la société.
Toutefois. ces disDositions ne sont Das aDPlicables aux conventions portant sur des opérations courantes et
conclues à des conditions normales.
A peine de nullité du contrat, il est interdit au gérant, l'associé unique ou éventuels associés personnes physiques
de contracter, sous quelques forme que ce soit, des emprunts auprés de la société, de faire consentir par elle un
découvert en compte courant ou autrement, ainsi que de faire cautionner ou avaliser par elle leurs engagements
envers les tiers.
Cette interdiction s'applique aux représentants légaux des personnes morales associées.
Cette interdiction s'applique également aux conjoints, parents et alliés jusqu'au deuxième degré inclusivement.
des personnes visés aux alinéas précédents ainsi qu'à toute personne interposée.
ARTICLE 16 - RESPONSABILITE DU OU DES GERANTS
Le gérant est responsable. individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers,
soit des infractions aux dispositions légales applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations
des statuts. soit des fautes commises dans leur gestion.
Si plusieurs gérants ont coopéré aux mêmes faits, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la
réparation du dommage.
Outre l'action en réparation du préjudice subi personnellement. l'associé unique ou les éventuels associés
peuvent, soit individuellement, soit en se groupant intenter l'action sociale en responsabilité contre les gérants.
Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation de l'entier préjudice subi par la société à laquelle, le cas
échéant, les dommages-intérêts sont alloués.
A cette fin, les aHOCI. représentant au moins le quart du capital peuvent, dans un Intérêt commun,
charger" leu", trais, un ou plus leu", d'entre eux de les représenter pour soutenir, tant en demande qu'en
défense, l'action sociale contre les gérants. Le retraH en cours d'instance d'un ou plUSieurs associés, soH
1
qu"1a aient perdu la qualité d'auoclé, soit qu'Ils se soient volontairement désistés, est sans effet sur la
poursuite de ladite instance.
Lorsque l'action sociale est intentée dans les conditions prévues 8U présent article, le tribunal ne peut statuer que
si la société a été régulièrement mise en cause par l'intermédiaire de ses représentants légaux.
Est réputée non écrit en toute clause des statuts ayant pour effet de subordonner l'exercice de l'action sociale à
l'avis préalable ou li rautonsation de l'assemblée générale, ou qui comporterait par avance renonciation li
l'exercice de cette action.
Aucune décision de l'assemblée générale des associés ne peut avoir pour effet d'éteindre une action en
responsabilité contre les gérants pour faute commise dans l'accomplissement de leur mandat
Ces actions en responsabilité se prescrivent par cinq ans li compter du fait dommageable ou, s'il a été dissimulé,
de sa révélation. Toutefois, lorsque le fait est qualifié de crime, l'action se prescrit par vingt ans.
ARTICLE 17-REVOCATION DU OU DES GERANTS
Le gérant est révocable par décision de l'associé unique ou d'éventuels associés représentant au moins trois
quarts des parts sociales. Toute clause contraire est réputée non écrite. Si la révocation est décidée sans juste
motif, elle peut donner lieu à un dommage intérêts.
En outre, le gérant est révocable par les tribunaux pour clauses légitimes, à la demande de tout associé.
ARTICLE 18-RAPPORTS AVEC LA GERANCE
Le rapport de gestion, l'inventaire et les états de synthèse établis par le gérant, sont soumis à l'approbation de
l'associé unique ou des associés éventuels réunis en assemblée, dans le délai de six mois à compter de la
clOture de l'exercice.
A cette fin, les documents visés à l'a~néa précédent, le texte des résolutions proposées ainsi que, le cas échéant,
le rapport du ou des commissaires aux comptes sont adressés aux associé quinze jours au moins avant la date
de l'assemblée générale. Pendant ce délai, l'inventaire est tenu, au siège social, à la disposition des associés, qui
ne peuvent en prendre copie. Toute délibération, prise en violant des dispositions du présent alinéa peut être
annulée.
A compter de la communication prévue à l'alinéa précédent, tout associé a la faculté de poser par écrit des
questions auxquelles le gérant est tenu de répOndre au cours de l'assemblée.
L'associé peut, en outre, et li toute époque, obtenir communication des livres, de l'inventaire, des états de
synthèse, du rapport des gérants et, le cas échéant, du rapport du ou des commissaires aux comptes et des
procès-verbaux des assemblées générales concernant les trois derniers exercices.
TITRE IV
DE L'ASSEBLEE GENERALE
ARTICLE 19-COMPETENCE-DE CONVECTION
Lee déclslomJ dépassant la compétence de la gérance sont p ...... en assemblée générale. En dehors de
rassemblée générales annuelle qui doit être réunie dans les six mois li compter de la clôbJre de
« Mémoire de fin dJétude en master2 gestion de projet 2009/2010 »

rexerclce, pour examen et approbation des rapports de gestion, de l'Inventaire et des états de synthèse
établis par les gérants, les autres décisions ou certaine d'entre elles peuvent être prise par consultation
écrite de l'..soclé unIque ou des associés éventuels, dans les condItions fixées par les statuts.
Les associés sont convoqués aux assemblées générales quinze jours au moins avant leur réunion, par lettre
recommandée avec accusé de réception qui indique l'ordre du jour. La convocation est faite par le gérant ou, à
défaut. par le ou les commissaires aux comptes, le cas échéant.
La convocation doit mentionner l'ordre du jour indiquant les sujets de façon à éviter de recourir à d'autres
documents.
Un ou plusieurs associés détenant la moitié des parts sociales ou détenant, s'ils représentent au moins le quart
des associés, le quart des parts sociales, peuvent demander la réunion d'une assemblée générale. Toute clause
contraire est réputée non écrite.
Tout associé, après avoir vraiment demandé au gérant la tenue d'une assemblée générale, peut demander au
président du tribunal, statuant en référé, la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée
générale et de fixer son ordre du jour.
Tout associé après avoir vainement demandé au gérant la tenue d'une assemblée générale, peut demander au
président du tribunal, statuant en référé, la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée
générale et de fixer son ordre du jour.
Toute assemblée irrégulièrement convoquée peut être annulée. Toutefois, l'action en nullité n'est pas recevable
lorsque tous les associés étaient présents ou représentés.
ARTICLE 2O-DROIT DE VOTE
En cas d'associé unique le vote n'est nécessaire, mais si Il ya des associés éventuels, chaque associé a droit de
participer aux décisions et dispose d'un nombre de voix égal à celui des parts sociales qu'il possède.
Un associé peut se faire représenter par son conjoint à moins que la société ne comprenne que les deux sont
époux. Sauf les associés qui sont en nombre de deux, un associé peut se faire représenter par un autre associé.
Le mandat donné pour une assemblée vaut pour les assemblées successives convoquées avec le même ordre
du jour.
Un associé ne peut se faire représenter par une autre personne que si les statuts le permettent.
Il ne peut constituer un mandataire pour voter du chef d'une partie de ses parts et voter en personne du chef de
l'autre partie.
Toute clause contraire aux dispositions des alinéas 1, 2 et 5 ci-dessus est réputée non écrite.
ARTICLE 21-PROCES-VERBAUX
Les délibérations de l'associé unique ou des associés éventuels sont consignées dans un procès-verbal,
indiquant la date et le lieu de la réunion, les prénoms et noms des associés présents ou représentés et le part de

chacun d'eux. le rapport et les documents présentés et un résumé des délibérations. ainsi que les proiets de
résolutions soumises au vote et le résultat du vote.
L'assemblée générale est présidée par l'associé unique. l'un des associés éventuels ou par le gérant, que les
associés ont désigné. à la majorité simple. Cette désignation est faite pour chaque assemblée.
En cas de consultation écrite. il en est fait mention au procès-verbal qui doit être accompagné de chaque
réponse.
Le procès-verbal est établi par le président de l'assemblée générale et signé par lui.
ARTICLE 22-QUORUM
Dans rassemblée générale ou lors des consultations écrites, les décisions sont adoptées par un ou plusieurs
associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Si cette majorité n'est pas obtenue, les associés sont, selon le cas, convoqués ou consultés une seconde fois, et
les décisions sont prises à la majorité des votes émis. quelque soit le nombre des votants.
ARTICLE 23-MODIFICATIONS DES STATUTS:
L'associé unique peut changer la nationalité de la société, mais si ya intégration des associés éventuels, alors
l'ensemble des associés ne peuvent pas changer la nationalité de la société.
Toute modification des statuts est décidée par les associés représentant au moins les trois-quarts du capital
social. Toute clause exigeant une majorité plus élevée est réputée non écrite. Toutefois. en aucun cas, la majorité
ne peut obliger un associé à augmenter son engagement social.
Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent. la décision d'augmenter le capital par incorporation de
bénéfices ou de réserves est prise par les associés représentant au moins plus de la moitié de des parts sociales.
ARTICLE 24-S0CIETE A ASSOCIE UNIQUE:
les dispositions qui précédent ne sont pas applicables à la société si elle venait à ne comprendre qu'un seul
f
associé. sans intégration éventuelle de d'autres associés. 1
Dans ce cas. le rapport de gestion. l'inventaire et les états de synthèse sont établi par le gérant. l'associé unique
approuve les comptes. le cas échéant, après rapport du ou des commissaires aux comptes. dans le délai de six
mois à compter de la clôture de l'exercice.
l'associé unique ne peut déléguer ses pouvoirs. Ses décisions, prises au lieu et place de l'assemblée générale,
sont répertoriées dans un registre.
les décisions prises en violation des dispositions du présent article peuvent être annulées à la demande de tout
intéressé.
TITRE Y
DE LA SOCIETE
ARTICLE 25- COMMISSAIRES AUX COMPTES et REPARTITION DES BENEFICES
{( Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010»

L'associé unique avec des associés éventuels peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans
les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 23.
Toutefois, sont tenues de désigner un commissaire aux comptes au moins, les sociétés à responsabilité limitée
dont le chiffre d'affaires, à la clOture d'un exercice social, dépasse le montant de cinquante millions de francs
CFA.
Même si le seuil indiqué à l'alinéa précédent n'est pas atteint, la nomination d'un commissaire aux comptes peut
être demandée au président du Tribunal, statuant en référé, par un ou plusieurs associés représentant au moins
le quart du capital.
ARTICLE 26-QUESTIONS ECRITES:
Tout associé non gérant peut, deux fois par exercice, poser par écrit des questions au gérant sur tout fait de
nature è compromettre la continuité de l'exploitation. La réponse du gérant est communiquée au ou aux
commissaires aux comptes, le cas échéant.
ARTICLE 27-DESIGNATION D'EXPERTS
Un ou plusieurs associés représentant au moins le quart du capital social peuvent soit individuellement, soit en se
groupant sous quelque forme que ce soit, demander au président du Tribunal, statuant en référé, la désignation
d'un ou plusieurs experts chargés de présenter un rapport sur une ou plusieurs opérations de gestion.
S'il est fait droit à la demande, l'ordonnance en référé détermine l'étendue de la mission et les pouvoirs des
experts, le gérant dûment appelé. Elle peut mettre les honoraires à la charge de la société.
Le rapport est adressé au demandeur, ou aux commissaires aux compte, le cas échéant, ainsi qu'au gérant. Ce
rapport doit, en outre, être annexé à celui établi par le ou les commissaires aux comptes en vue de la prochaine
assemblée générale et recevoir la même publicité.
ARTICLE 28-ANNEE SOCIALE
L'année sociale commence le premier Janvier et finit le trente et un Décembre.
Exceptionnellement, le premier exercice comprendra le temps à courir depuis le jour de la constitution de la

société jusqu'au trente et un Décembre suivant
ARTICLE 29-REPARTITION DES BENEFICES ET DES PERTES .'
Il est dressé chaque année par la gérance un état de la situation active et passive de la société qui est transcrit
dans le mois de son établissement sur un registre spécial dont chaque associé peut prendre communication au
siège social à tout moment.
Dans cet inventaire, la gérance fait subir aux divers éléments actifs les amortissements qu'elle juge utile.
Les produits de la société constatés par l'inventaire annuel, déduction faite des frais généraux, des charges
sociales, du pourcentage alloué à la gérance, de tous amortissements de l'actif social et de toutes réserves pour
risques commerciaux, constituent les bénéfices.

Sur ces bénéfices nets, il est prélevé cinq pour cent pour former le fond de réserve légale, ce prélèvement cesse
d'être obligatoire lorsque le fond de réserve atteint une somme égale au cinquième du capital social, il reprendra
son cours lorsque, pour une cause quelconque, la réserve est descendue au dessous de cinquième.
Le reliquat est attribué à l'associé unique ou aux associés éventuels, gérants ou non gérants proportionnellement
au nombre de parts possédées par chacun d'eux.
Toutefois les associés pourront, sur la proposition de la Gérance, effectuer tout ou partie de la part revenant dans
le solde des bénéfices à la création de toutes réserves extraordinaires ou spéciales dont ils détermineront
l'emploi et la destination.
Les pertes, s'ils en existent, seront supportées par l'associé unique ou les associés proportionnellement au
nombre de parts leur appartenant sans qu'aucun d'eux ne puisse en être tenu au delà du montant de ses parts.
ARTICLES 30-DIVIDENDES :
Le paiement des dividendes a lieu annuellement à la même époque et de la manière fixée par la gérance, en
principe dans le mois qui suit la réunion de l'Assemblée Générale Ordinaire Annuelle, si l'état de la trésorerie le
permet
Pendant les trois premiers exercices sociaux, il ne sera distribué aucun dividendes aux associés, et ce dans un
esprit de renforcement de la trésorerie de la socièté.
La répétition de dividendes ne correspondant pas à des bénéfices réellement acquis, peut être exigée des
associés qui les ont reçus.
L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter de la mise en distribution des dividendes.
nTREVI
DE LA DISSOLUTION DE LA SOCIETE:
ARTICLE 31-DECONFITURE-DECES D'UN ASSOCIE
La société à responsabilité limitée est dissoute lorsqu'un jugement de liquidation judiciaire, l'interdiction de gérer
ou une mesure d'incapacité est prononcé à l'égard de l'associé unique.
Mais la société à responsabilité limitée n'est pas dissoute lorsqu'un jugement de liqUidation judiciaire. l'interdiction
de gérer ou une mesure d'incapacité est prononcé à l'égard de l'un des associés éventuels.
Elle n'est pas non plus dissoute le décès d'un associé, sauf stipulation contraire des statuts.
ARTICLE 32-PERTE DES TROIS QUARTS DU CAPITAL
Si, du fait de pertes constatées dans les états de synthèse, la situation nette de la société devient inférieur au
quart du capital social, l'associé unique décide avec les associés éventuels, à la majorité requise pour la

modification des statuts, dans un délai de trois mois qui suivent l'approbation des comptes ayant fait apparal'tre
cette perte, s'il y a lieu à dissolution anticipée de la société.
Si la dissolution de la société n'est pas prononcée, celle-ci est tenue, au plus tard à la clôture de l'exercice
suivant celui au cours duquel la constitution des pertes est intervenue et sous réserve des dispositions de l'article
46, de réduire son capital d'un montant au moins ou égal à celui des pertes qui n'ont pu être imputées sur les
réserves, si, dans ce délai, le capital propre n'a pas été reconstitué à concurrence d'une valeur au moins ou égale
au quart du capital social.
Dans les deux cas, la résolution adoptée par les associés est publiée dans un joumal habilité à recevoir des
annonces légales, déposée au greffe du Tribunal du lieu de ce siège et inscrite au registre du commerce.
A défaut par le gérant ou le ou les commissaires aux comptes, le cas échéant, de provoquer une décision ou si
les associés n'ont pu délibérer valablement, tout intéressé peut demander au tribunal la dissolution de la société.
" en est de même si les dispositions de l'alinéa 2 ci-dessus n'ont pas été appliquées. Dans tous les cas, le
tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation, il ne peut prononcer
la dissolution, si au jour où il statue en première instance sur le fonds, et cette régularisation a eu lieu.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux sociétés en redressement judiciaire.
TITRE VII
DE LA TRANSFORMATION DE LA SOCIETE
ART/CLE 33-TRANSFORMATION EN SOCIETE EN NOM COLLECTIF
La transformation d'une société à responsabilité limitée en société en nom collectif, exige l'accord unanime des
associés éventuels, mais l'associé unique a le plein droit de transformer la société par suite de concertation des
partenaires stratégique.
ARTICLE 34-TRANSFORMATION EN SOCIETE EN COMMANDITE SIMPLE
La transformation en société en commandite simple est décidée conformément aux statuts de la société à
responsabilité limitée et avec l'accord de tous les associés qui acceptent d'être commandités. Mais l'associé
unique a le plein droit de transformer la société par suite de concertation des partenaires stratégique et d'être
commandité.
ARTICLE 35- OBLIGATION O'UN COMMISSAIRE A LA TRANSFORMATION
La transformation est décidée après présentation du rapport du ou des commissaires aux comptes de la société,
le cas échéant, sur la situation de celle-ci, à défaut, ils sont désignés par ordonnance du président du tribunal,
statuant en référé, sauf accord unanime de l'associé unique ou des associés éventuels et ce, à la demande du
gérant.

ARTICLE 36-TRANSFORMA TlON EN SOCIETE ANONYME
La transformation en société anonyme est décidée il la majorité requise pour la modification des statuts de la
société à responsabilité limitée, dans ce cas, les dispositions de la loi relative aux sociétés anonymes sont
appliquées. Mais l'associé unique a le plein droit de transformer la société par suite de concertation des
partenaires stratégique.
ARTICLE 37-NULLITE DE LA TRANSFORMATION
Toute transformation, effectuée en violation des règles du présent article, est nulle.
ARTICLE 38-DEPOT LEGAL-IMMATRICULATION AU REGISTRE DE COMMERCE- PUBLICATIONS
Le dép6t légal dei présents .tatuts et des plèce8 qui en feront partie, le cas échéant, sera effectué au
greffe du Tribunal de Commerce de commerce de Dakar.
La présente société sera immatriculée au registre de commerce du tribunal de commerce de Dakar.
La publicité sera effectuée dans un joumal d'annonces légales et au Bulletin Officiel.
Pour effectuer ces opérations conformément à la loi, tous pouvoirs sont donnés à la gérance.
ARTICLE 39..fRAIS
Les frais, droits et taxes des présentes ainsi que ceux des dépOts et publications, réalisation et généralement
tous les débours occasionnés par les présentes seront portés au compte des Frais Généraux et amortis dès les
premiers exercices.
Fait à Dakar, le 1 Décembre 2010.
Lus et approuvés par l'associé unique ou les associés éventuels dont suivent le ou les signatures :
Nom et Prénom Signature
DIAKITE Hamidou (SODIAK)

Annexe 14
ETAT DES LIEUX
Les articles 581 et 582 du COCC prévoient que ,'état des lieux d'entrée et de sortie doit être établi «
contradictoirement par les parties» c'est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire. Les états des lieux
feront l'objet d'une rédaction conjointe par ies parties sur papier libre ou sur un formulaire pré-établi. Il n'entraîne
aucun frais de votre part. L'état des lieux d'entrée devra être signé et daté par vous et le propriétaire et chacun
devra en conserver un exemplaire durant toute la durée du contrat Si vous êtes en co-location, chaque
colocataire devra dater, signer et conserver un exemplaire. Il en va de même pour l'état des lieux de sortie que
vous devrez conserver.
1
l
( Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » 1

1
Annexe 15
Questionnaire
Etudiant au CESAG, je méne, dans le cadre du mémoire de fin de 2e cycle en Master

2 option gestion de projet, une étude de faisabilité de création d'une entreprise de
promotion immobilière.
Je vous remercie de bien vouloir répondre à ce questionnaire.
1) Etes-vous déjà engager dans une transaction de bien immobilier achat ou

location d'un logement sur Dakar?
o Oui o non
2) Si oui, quel est le genre de logement qu'avez-vous déjà acquis?
o Social o Standing
3) Et auprès de quel promoteur?
OSICAP o SI PRES o SN HLM f

1
o Teylium propreties [) Sylimpex avec « les cités tobago »
1
o La Sodida Sénégal à travers les appartements « Les dunes }) 1
!
o Autres à préciser: .............. . 1
l
1
4) Veuillez choisir le critère le plus important lors de la transaction
d'un bien immobilier: 1
o 1
~
Prix o Superficie
o Finition [lmplacement
r

5) Veuillez-nous donner votre jugement sur l'offre actuelle de SICAP sur les critères
suivants:
Prix:
Cher 1 2 3 4 5 Bon marché
Superficie :
Etroite 1 2 3 4 5 Large
Emplacement :
Mal situé 1 2 3 4 5 Bien situé
Finition
Mauvaise 1 2 3 4 5 Bonne
6) Veuillez-nous donner votre jugement sur l'offre actuelle de SIPRES sur les critères
suivants:
Prix:
Superficie :
Emplacement:
Finition
7) Veuillez-nous donner votre jugement sur l'offre actuelle de SN HLM sur les critères
suivants:

Prix:
Superficie :
Emplacement :

Finition
9) Veuillez-nous donner votre jugement sur l'offre actuelle de Teylium propreties sur les
critères suivants:
Prix:
Superficie :
Emplacement :

Finition
10) Veuillez-nous donner votre jugement sur l'offre actuelle de La Syllmpex avec « les cités
tobago »sur les critères suivants :
Prix:

Superficie :
Emplacement:

Finition
11) Veuillez-nous donner votre jugement sur l'offre actuelle de La Sodida Sénégal à travers
les appartements « Les dunes ,. sur les critères suivants:
Prix:
Superficie:
Emplacement :

Finition
12) Quelle serait pour vous la superficie idéale de ce type de bien immobilier?
- Sociale : ....................m2
13) Combien sauriez-vous prêt à payer pour les logements de références suivantes:
r
logements
Sociale Economique Standing
Chambre 2 3 4
Salon 1 1 1
WC } 1
1 2
Douche 1 1
Buanderie 1 1 1
Cuisine 1 1 1
Prix .................... FCFA ...................... FCFA ............... FCFA
14) L'idée de création d'une entreprise de promotion immobilière, vous semble?
Mauvaise Excellente
o o
15) Que reprochez-vous à "offre des promoteurs existants sur le marché?
o Prix élevé DMauvais emplacement

DMauvaise communication o Mauvaise finition
o Autres :.................
16) Quelle est votre profession ?
o Fonctionnaire o Employé de bureau

o Commerçant
o Autres à précisez: ....

17) Veuillez situer votre revenu mensuel net :
o Moins de 150 000 CFA o Moins de 300 OOOF CFA
18) Veuillez indiquer votre situation familiale:
o Marié sans enfants o Divorcé sans enfants
o Marié avec enfants o Divorcé avec enfants
o Veuf sans enfants o Célibataire
o Veuf avec enfants
19) Veuillez situer votre âge?
o Moins de 26 ans o 46-55ans
026-35ans o Plus de 55 ans
0 36 - 45 ans

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CENTRE AFRICAIN D'ETUDES SUPERIEURES EN GESTION

OPTION GESTION DE PROJETS

MISE EN PLACE D'UNE AGENCE IMMOBILIERE

Je dédie le présent mémoire à toute ma famille, à mère Mariam BAH et plus

« Mémoire de fin d' étude en master2 gestion de projet 2009/2010 »

Je remercie aussi le corps professoral du CESAG pour leur enseignement de qualité

Mais plus particulièrement mon Directeur de Mémoire son excellence professeur

« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » il

PREMIERE PARTIE: CADRE THEORIQUE DE L'ETUDE ET PRESENTATION

Chapitre 1 : CADRE THEORIQUE DE L'ETUDE 5

Section 1 : Concepts clés en analyse de projet 5

Section 2 : lexique immobilier 20

Chapitre 2: PRESENTATION GENERALE DU PROJET 21

DEUXIEME PARTIE: PRESENTATION DES RESULTATS 26

Chapitre 1 : ETUDE DE MARCHE 26

Section 1 : Le produit et le marché 26

Section 3 : L'offre et le positionnement de l'IMMODAK 42

Section 5 : Les moyens commerciaux 58

Section 1 : Organisation de l'IMMODAK 66

Section 1 : Analyse financière sommaire de l'IMMODAK 97

Section 2 : Analyse financière détaillée de l'IMMODAK 101

« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » iii

Section 1 : Les effets du projet sur l'économie nationale, l'emploi et sur la

Section 2 : Les effets sur la fiscalité 110

CONCLUSION GENERALE 111

« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » Iv

Tableau 1 : Statuts d'occupation du logement à Dakar 32

Tableau 3 : La classification des critères déterminants le choix des logements: selon la

Tableau 5 : L'offre de l'IMMODAK 45

Tableau 6 : Forces et faiblesses de la concurrence 50

Tableau 7 : Le positionnement des concurrents par rapport à l'IMMODAK 51

Tableau 8 : Comparaison des logements de l'IMMODAK et ses concurrents 53

Tableau 9 : Capacités, coeffICient d'évolution et montants du package par année 55

Tableau 10 : Prévisions du chiffre d'affaire sur 15ans 56

Tableau 11 : Chiffre d'affaires des 12 mois de la 1ère année 57

Tableau 12 : Le prix des packages misent sur le marché au lancement de l'IMMODAK 62

Tableau 13 : Modèle de Hiérarchie des effets 64

Tableau 14 : Moyens et budget de communication 65

Tableau 16 : Pourcentage et plafond des points 73

Tableau 17 : Plafond salarial 74

Tableau 18 : Salaire brut du personnel 75

Tableau 19 : Structure et superficie 83

( Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010 » v

Tableau 40: Test de sensibilité si les ventes baissent de 10% 108

Tableau 41 : Test de sensibilité si les ventes augmentent de 10% 109

Carte: La ville de Dakar et ses communes 31

Graphe: Carte perceptuelle 52

« Mémoire de fin d'étude en master2 gestion de projet 2009/2010» vi

SODIAK : Société Diakité

DGM : Distribution Générale du Mali

CESAG : Centre Africain d'Etude Supérieur en Gestion

BRS-Mali : Banque Régionale de Solidarité-Mali

GEDUR.SA : Le Groupement d'Experts pour le Développement Urbain et Rural

IMMODAK : Immobilier de Dakar

Ascosen : Association des consommateurs sénégalais

PME : Petite et Moyenne Entreprise

BTP : Bâtiment Travaux Publique

VEFA : Vente à l'Etat Futur d'Achèvement

OHADA : Organisation pour ,'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires

OPEE : Direction de la Prévision et des Etudes Economiques

VON : la Voie de dégagement Nord

ANSD : l'Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie