2.

Lecture pragmatique et normative :

2.1 Lecture de l’état de Bâti :

OBJECTIFS:
- Reconnaissance et appréciation de l'état du bâti dans le site.
- Identification et localisation du bâti dans un état de vétusté avancé et nécessitant son

élimination et son renouvellement

(salubrité et esthétique).

La conclusion:

- Environ de
70% du bâti

Centre d'affaires,bon etat Constructions en cour de réalisation (Ouest

(Ouest de la rue ali khoudja) du fort turque)
Construction insalubre (précaire) Construction individuelle, mauvais état Construction en ruine
(Sud de fort Turc) (Ouest de la rue ALI KHOUDJA) (Nord du quartier la station)
 construit est en bon état, constructions récentes comme boulevard Saidi(Ouest),
quartiers Sud et quelques bâtisses au bord de la mer (Est).
- On note la présence de quelques constructions en cours d'exécution (Est), quartier
Saidi (Ouest).
- Environ de 10% en moyen état (colonial), constructions situées au centre ville (rue Ali
khoudja) et quelques unes proches de la mer(Est).
- Les 20% restantes on les partage entre bâtis en mauvais état, en ruine et précaire. Les
interventions proposées à ce niveau sont le renouvellement urbain avec la restauration
de certaines parties.
- Pour le mauvais il s'agit des îlots au centre ville, îlot intermédiaire, par contre en ruine
se trouve au bord de la mer(Ouest) et le Nord du Quartier la station, aussi la présence
de bidonvilles (sud du fort turque).

2.2 Lecture des gabarits :

OBJECTIFS:
- Identification de la morphologie générale du site.
- Reconnaissance et localisation d'éventuelles ruptures morphologique entre différents
tissus.
- Collecte des données au calcul des différents coefficients urbanistiques (COS, CES).
 Le centre d’affaire sur la rue SAIDI
Centre commercial le printemps sur la AHMED
RN24
La conclusion:

- Le site a une morphologie plus au moins homogènes(R+1, R+2 et R+3)

- Le plus faible gabarit se localise autour de l'axe structurant le boulevard ALI KHOUDJA
(le noyau initial), et le quartier du front de mer (quartier de la STATION), il varie entre
RDC et R+1.
- L'existence de quelques bâtis qui dépassent R+4 dans le noyau central, représente soit des
bâtiments administratifs ou des logements collectifs.
- On constate que le gabarit moyen s'étale sur les nouveaux quartiers (quartier SAID) au
dessous de celui de front de mer et le quartier au dessus de la déviation de la RN 24).
- Pour le faible gabarit on se propose de le démolir ou le densifier

2.3 Lecture des densités :

a) Coefficient d’emprise au sol (CES) :
 OBJECTIFS:
- Reconnaissance de la partition des différents degrés et formes d'occupation de l'espace
bâti sur le site.
- Localisation des parties présentant un niveau
d'occupation inadéquat
(faible) nécessitant une

densification ultérieure.

tie sud) Parcelle mois dense (noyau initiale)

Densité forte (Saidi Ahmed) Parcelle dense (Ali khodja)

La conclusion:
Globalement la zone d'étude est caractérisée par une densité hétérogène.
- la partie nord des deux rues (Ali khodja et Saidi Ahmed) se présente avec un degré de
saturation important (CES > 70 %), contrairement à la partie sud (CES < 30 %).
- Des formes de tissu lâche en nécessité d'une densification globale (les terrains agricole/
partie sud).
- On remarque que la structuration est importente à la partie nord par rapport a la partie
sud qu'est non structurée (mauvaise organisation à la partie sud par rapport à la partie
nord).
- Il y a des espaces libres (les trottoirs de lotissement SAIDI) qu'il faut aménagera la
partie sud de la ville de BEK.
Ces espaces peuvent participer à la création et l'amélioration d'un espace urbain, et à une
meilleure rentabilité des sols par une affectation adéquate des logements et des équipements.
 b) Coefficient d’occupation de sol (COS) :

OBJECTIFS:
- Reconnaissance de la partition des différents degrés et formes d'occupation de l'espace
bâti sur le site.
- Localisation des parties présentant un niveau d'occupation inadéquat (faible)
nécessitant une densification ultérieure.
- Reconnaissance le degré d'adaptation entre les différents niveaux dans la zone.

Degré d’occupation nulle

(partie sud)
 Degré d'occupation Hétérogène Degré d'occupation plus importent
(Quartier El Marsa) (Noyau initiale)

La conclusion:

- Généralement l'aire d'étude identifiée avec un degré d'occupation de sol diversifié et plus
au moins faible.
- On remarque que le degré d'occupation de sol plus domine dans la partie nord des rues
Saidi Ahmed et Ali khoudja (0.6 - 1.8), mais l'inverse qui se déroule dans la partie sud, le
COS (0.2 - 0.6).
- L'existence de degré d'occupation plus élevé (COS>1.8) tel que les équipements
(hôtel/centre d'affaire..) et la cite Bounaama.
- Inadéquation entre la vocation du tissu Nord (résidentielle) et la vocation de tissu Sud
(agricole), et la densification de gabarit (obstacle visuelle).
- Une rupture physico morphologique entre les deux parties matérialisées par les deux rues
(Ali Khoudja-Saidi Ahmed).

2.4 Lecture des différentes activités :

OBJECTIFS:
- Localisation et répartition, des différentes activités sur le site permettant d'identifier
actuelle et future.
- Localisation des activités inadéquates (sources de nuisance) pour cette vocation et
susceptibles d'être délocalises.
- Identification des éventuels déficits et /déséquilibres (mauvaise répartition) entre
différentes partie du site.
 - Localisation des espaces libres éventuels.

Centre d'affaire
Activité commerciale

2.5 Identification des espaces

bâtis et non bâtis :
Terrain agricole (SUD quartier Saidi) Mosquée (Tarek Ibn Ziad)
Activité primaire Activité cultuel

Objectif :
- Identification des espaces bâtis et non bâtis pour déterminer la proportion entre eux.
- Localisation des bâtis inadéquats et leurs morphologies.
La place du noyau centrale Terrain agricole (SUD quartier Saidi)

Immeuble au centre ville

2.6 Synthèse : nature et lieu d’intervention :

Les types d'interventions :

Actions lourdes : Préservation de la cohérence urbaine.

- La rénovation urbaine.
- La restructuration urbaine.
- Le renouvèlement urbain.

Actions souples, légères et ponctuelles :

Préserver l'image de la ville et arder la morphologie et la mémoire de la ville
- La réhabilitation.
- La Densification.
- La restauration.
Désignation Etat de Activités Densité Degré de Statut Type
Zones bâti structuration juridique d'intervention
Résidentielle Moyenne Moyen Mixte Rénovation
individuelle (étatique, légère.
Bon Tertiaire: privé) Restructuration
-Educatif partielle
-Sanitaire Densification
-sportive verticale.
Requalification
d'un axe.
Moyen à Résidence collective+ Faible Faible Mixte  Rénovation
bon commerce (étatique, légère.
Tertiaire: sportive et  Densification.
Administrative et
privé)
Requalification
culturelle d'un axe.
Restructuration.
Moyen Résidence semi Moyenne Faible Mixte Rénovation
collective+individuelle (étatique, légère.
commerce Densification
Tertiaire:
privé)
Restructuration.
sportive et
Administrative et
Sécurité
Moyen Résidence individuelle Moyenne Moyen Mixte Rénovation
+commerce (étatique, partielle.
Tertiaire: Restructuration.
Educative
privé)
 Densification.
Touristique,

Moyen Résidence individuelle+ Moyenne Moyen Mixte Renouvellement

à commerce: (étatique, urbain.
Administrative et Restructuration.
mauvais culturelle
privé)
Densification.
Requalification
d'un axe et d'une
place.
Mauvais Résidence individuelle+ Moyenne Moyen Mixte  Rénovation
commerce: (étatique, partielle.
Administrative, Restructuration.
Sanitaire et Educative
privé)
 Densification.
Cultuel Requalification
d'un axe et d'une
place.
 reconversion
fonctionnelle.
CONCLUSION:

Après l'analyse on conclut que:

- Dominance d'activités mixte (résidentielles individuelles +commerciales +tertiaires)
qui donnent au site la vocation résidentielle commerciale.
- La valeur des axes urbains est diminuée à cause de type du commerce qu'il les anime :
(faste Food, boucherie, alimentation générale).
- Existence d'activités informelles:
1. Des bidonvilles transformés en marché quotidien.
2. Des places enfermées à moins d'importance.

- Existence des activités inadéquates:

1. L'inadéquation des terres agricoles dans les quartiers a vocation
résidentielle (situé au sud du noyau initial).
2. Le mauvais positionnement de la station urbaine (de bus) prés d'un
équipement éducatif a crée des nuisances sonores. (Elle doit être à la
périphérie de la ville).
3. Les nuisances sonores créent par la station lavage (bruits) qui est situé
dans un quartier résidentiel (au sud du noyau initial).

- Manque de ports de plaisance dans le domaine du tourisme balnéaire qui est délacé à
cause des plages qui ne sont pas fréquentées par les estivants à cause de la pollution.
- La majorité des équipements se concentrent au niveau de l'axe Ali khoudja (APC,
Hôtel, Ecole….).
- Manque d'équipements surtout à vocation (sanitaires, touristique…), par rapport aux
nombres de logements par exemple: la grille des équipements prévoit deux centres de
santé pour 1600 logs.
- Le manque des équipements de loisirs (les places à l'échelle du quartier centrale) par
rapport à l'importance des populations jeunes.
- Déficits dans les équipements culturels (bibliothèque et centre de recherche), sportifs,
touristiques.

Par exemple on trouve des transformations de maisons individuelles en bâtiment destiné pour
les activités tertiaires (bureau d'avocat, notaire, agence immobilière et de tourisme).

- Il résulte d'après cette étude, le déficit des équipements nécessaires pour la population.
- on constate la répartition des activités inéquitable sur l'espace de l'aire de d'étude.