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Enquête auprès des

promoteurs immobiliers
Quelles mesures face
à la crise ?

Immobilier
Mars 2009
Préambule

La crise qui secoue la promotion immobilière depuis près


d’un an suscite nombre de commentaires sur ses
facteurs exogènes et génère autant d’études
stratégiques sur les perspectives de la promotion
immobilière.

Cette enquête vise à compléter les analyses existantes


en portant un regard de l’intérieur, ciblé sur la gestion
opérationnelle et la capacité d’adaptation à un
contexte économique sans précédent.
Notre démarche a consisté à interroger les promoteurs
nationaux sur des thèmes de gestion, d’organisation, de
tactique opérationnelle et de financement, afin de
recueillir l’appréciation de leur performance et identifier
leurs sujets prioritaires de préoccupation et les mesures
réalisées ou en projet pour faire face à la crise.
Nos remerciements s’adressent aux promoteurs1 qui ont
accepté de répondre à cette enquête2, et plus
particulièrement aux dirigeants interrogés3 pour leur
disponibilité et leurs enseignements.

1
Par ordre alphabétique : Akérys, BNP Immobilier, Bouygues
Immobilier, Bouwfonds Marignan, Cogédim, Constructa,
Equalliance, Foncière Atland, Groupe Accueil, Nexity, Les
Nouveaux Constructeurs, Ogic, Sodéarif, Sogéprom, Vinci
Immobilier.
2
L’enquête a été menée entre octobre 2008 et février 2009.
3
Les dirigeants interrogés occupent les postes de président-directeur
général, directeur général, directeur général adjoint ou directeur
administratif et financier.

2
Synthèse

Les promoteurs donnent le sentiment d’avoir affronté


le retournement brutal du marché de manière
relativement satisfaisante, notamment en termes de
commercialisation, leur préoccupation principale.
Ils restent cependant vigilants pour 2009, année
prévue très difficile.
Sans surprise, plus de 80% des promoteurs jugent le Assainir le portefeuille, le réadapter à la demande et
marché actuel défavorable (56% très défavorable). réduire l’exposition aux risques constituent également une
Traduisant l’extension de la crise, initialement bancaire, des grandes préoccupations des promoteurs. Ainsi, ils ont
à l’économie réelle, la principale cause évoquée est abandonné les programmes identifiés à risques, revoient la
désormais davantage économique (incertitudes sur conception des produits afin de restaurer leur rentabilité,
l’avenir, prix, pouvoir d’achat) pour 44% d’entre eux, renégocient les fonciers et réduisent les effectifs pour
que financière (restrictions du crédit) pour 36%, adapter la structure à la réduction d’activité.
particulièrement dans la promotion de logements.
Le manque de liquidités actuel a également engendré
Dans ce contexte de retournement brutal, après dix une préoccupation accrue vis-à-vis de la maîtrise de la
années d’euphorie et forts de l’expérience des trésorerie pour plus de 80% des promoteurs. Les
précédentes crises immobilières, les promoteurs font équipes sont sensibilisées, les frais financiers sont
preuve d’une certaine maturité. En professionnels avertis, imputés aux opérations, toute piste d’optimisation de
ils gèrent une crise dont ils ne pensent pas être à l’origine trésorerie est poursuivie, notamment un meilleur
(contrairement à celle des années 90) et s’affirment très recouvrement des appels de fonds auprès des clients.
réactifs, beaucoup ayant pris des mesures par anticipation
début 2008, voire fin 2007. Tous ont cependant dû Face à ces principales préoccupations, les sujets de
engager l’essentiel des actions correctives, en urgence, systèmes d’information et de reporting ne sont pas
aux alentours de septembre 2008 en réaction à un prioritaires, près de 60% des promoteurs considérant être
durcissement brutal des conditions de marché. déjà bien avancés dans ces domaines. Cependant, le
contrôle interne, notamment relatif aux engagements, a
Au regard de leurs préoccupations prioritaires, les été renforcé chez la plupart des professionnels.
promoteurs ont opéré un retour aux fondamentaux du
métier. Au final, les promoteurs donnent le sentiment d’avoir
surmonté les premières difficultés de manière
En tête des préoccupations, la commercialisation apparaît relativement satisfaisante. En moyenne, ils estiment
comme le pivot des actions actuelles pour 100% des même avoir plutôt mieux affronté la crise en 2008 que
promoteurs intérrogés (jugée très préoccupante pour 55% leurs concurrents, notamment en termes de
d’entre eux et préoccupante pour les 45% restants). Pour commercialisation, la première de leurs préoccupations.
limiter le risque de stock achevé invendu, ils ont multiplié Ils affichent donc une certaine confiance dans leur
des mesures d’urgence, telles que des offres capacité à affronter les difficultés à venir, qu’ils ne sous-
promotionnelles ou des ventes en bloc, quitte à sacrifier les estiment pas. Tous prévoient une année 2009 très
marges, en parallèle de mesures de fond (hausse de 10 à difficile, malgré les mesures gouvernementales portant
20% des seuils de précommercialisation avant l’achat des notamment sur la fiscalité (loi Scellier). Ils n’anticipent
terrains, accompagnement des clients pour sécuriser les pas en général de rétablissement du marché avant 2010
réservations, réorganisation de la commercialisation, etc.). pour le résidentiel et 2011 pour le tertiaire.

Enquête auprès des promoteurs immobiliers - Quelles mesures face à la crise ? 3


1. Contexte de marché

Comment jugez-vous le contexte de marché actuel ? Même si les professionnels de la promotion ont été
surpris par l’ampleur et la brutalité du retournement du
Peu favorable 18%
marché, chacun avait à l’esprit que la fin du cycle
haussier approchait. Forts de l’expérience des
précédentes crises, les promoteurs se positionnent
Défavorable 25% depuis 2007 dans une optique de prudence.

Au printemps 2008, le marché était en baisse de 25%


Très défavorable 56% pour aboutir à un arrêt brutal des commercialisations au
cours de l’été 2008. A partir de septembre et la faillite
0 20 40 60 80 100
de Lehman Brothers, la crise financière internationale est
venue impacter fortement la situation économique en
Pour vous, ce contexte de marché est plutôt lié : France.

A l'environnement 1.1 Secteur résidentiel


économique (inflation, 44%
pouvoir d'achat, etc.) Contexte de marché actuel
L’année 2008 se solde par une diminution de 38% du
Aux difficultés de
financement (politique 36% volume des ventes en France (de 127 400 en 2007 à 79
plus restrictive des banques) 000 en 20081), et les perspectives pour 2009 sont
A l'augmentation des coûts stables (75 à 80 0001). Concernant le prix moyen des
de revient (matières premières, 21% logements neufs, la baisse s’est également accentuée au
politique environnementale, etc.) quatrième trimestre 2008 (-15%2).
0 20 40 60 80 100
0

Les acteurs du secteur jugent le contexte de marché


« très défavorable », la crise, selon eux, étant davantage
liée à l’environnement économique qu’aux difficultés
de financement induites par les politiques plus
restrictives des banques.
Cette perception est d’ailleurs cohérente avec
l’historique des évènements qui place la contraction des
demandes de logements neufs avant l’arrivée de la crise
financière. Concernant les coûts de revient des
programmes, ils ne constituent pas, selon eux, un
facteur aggravant de la crise, les promoteurs estimant
majoritairement qu’au contraire les coûts de
construction devraient baisser dans les mois à venir.

4
Perspectives Dans quel délai estimez-vous un rétablissement possible ?
Contrairement aux excès constatés à l’étranger, les
fondamentaux du marché français restent relativement Dans 6 mois 0%
sains. La France affiche un déficit chronique de
logements (environ 500 000 selon les professionnels) et Dans 6 mois à 1 an 19%
la demande devrait rester soutenue (57% des Français
sont propriétaires contre une moyenne européenne Dans 1 à 3 ans 69%
supérieure à 70%2). Par ailleurs, le stock de logements
achevés invendus semble maîtrisé (environ 5 000 Dans 3 à 5 ans 13%
logements1). L’activité bénéficie enfin du soutien de 0 20 40 60 80 100
l’Etat (Loi Scellier, TVA réduite, récupération facilitée de
la TVA) avec des effets positifs début 2009.

Les promoteurs prévoient donc une année 2009 très


difficile et n’anticipent pas de rétablissement du marché
avant 2010.

Les fondamentaux du marché français permettent


aux promoteurs de se montrer relativement optimistes
quant à leur niveau d’activité à moyen terme, même
s’ils jugent la confiance des ménages et leur capacité à
se financer durablement altérées.
1.2. Secteur immobilier d’entreprise
Contrairement au retournement du secteur résidentiel
davantage liée à l’environnement économique, les
difficultés rencontrées dans l’immobilier d’entreprise
proviennent avant tout de la crise financière qui touche
les investisseurs (chute des investissements de 54% de
27,1 Md€ en 2007 à 12,5 Md€ en 20083).

De plus, les fondamentaux du secteur sont touchés. Le


marché utilisateurs se rétracte sous la pression
économique (réduction des coûts, licenciements), tandis
que le marché investisseurs est confronté à des valeurs
d’actifs élevées qui tardent à se réajuster et restent
difficiles à financer.

Les promoteurs interrogés sont donc majoritairement


pessimistes et n’anticipent pas de rétablissement du
marché avant 2011. 1
Source : FNPC
2
Source : INSEE
3
Source : CBRE

Enquête auprès des promoteurs immobiliers - Quelles mesures face à la crise ? 5


2. Performance 2008

Si les promoteurs sont 63% à juger leur performance 2008 Comment jugez-vous la performance de votre entreprise
sur l'année 2008 ?
en dessous de leur budget, ils ne sont qu’une petite
minorité (19%) à la juger très inférieure. Tous bénéficient, Supérieure au budget 6%
en termes d’activité, de la dynamique des opérations en
cours. C’est finalement la baisse des réservations, en Conforme au budget 31%
général de 40%, qui affecte négativement la performance
2008 au travers d’une réduction du carnet de commandes.
Inférieure au budget 44%

L’évolution de la performance entre 2007 et 2008 permet


Très inférieure au budget 19%
de comparer l’avant-crise et la période de crise. Sur les
0 20 40 60 80 100
trois domaines (commercialisation, organisation, maîtrise
des coûts), les promoteurs déclarent avoir plutôt mieux
affronté la crise en 2008 que leurs concurrents. C’est très
nettement le cas pour la commercialisation, leur Par rapport à vos concurrents, comment jugez-vous
P
préoccupation principale, la moitié estimant avoir l'évolution 2007-08 de :

surperformé leurs concurrents, l’autre moitié se jugeant


équivalents. Ce résultat peut traduire la combinaison d’un Votre commercialisation
manque d’objectivité et d’une satisfaction d’avoir
surmonté une période difficile et, en corollaire, une
Votre organisation
certaine confiance dans la capacité à affronter l’avenir.

Votre maîtrise
des coûts travaux
Les promoteurs sont globalement 0 20 40 60 80 100

satisfaits (à plus de 60%) de leur Performance


inférieure
Performance
équivalente
Performance
supérieure

performance, à l’exception de la capacité


de financement et la commercialisation,
premiers facteurs d’insatisfaction.
Dans la suite, nous observons que les sujets de Compte tenu de l'environnement du marché actuel, comment jugez-vous votre
préoccupation cités par les promoteurs correspondent performance sur les sujets suivants ? (classés du moins au plus satisfaisant)
logiquement aux sujets d’insatisfaction. Les quelques C
Capacité de financement de la stratégie
exceptions sont (i) la capacité de financement de la Efficacité de votre commercialisation
stratégie qui reste peu préoccupante, les promoteurs Sensibilisation des équipes opérationnelles à la trésorerie
Maîtrise de la rentabilité
étant plus focalisés sur les préoccupations
Maîtrise des coûts travaux
opérationnelles à court terme, (ii) la qualité du Niveau de confiance des partenaires financiers
portefeuille et (iii) la maîtrise du BFR, qui en dépit de Maîtrise des délais
Qualité des prévisions mensuelles de trésorerie
performances déjà jugées satisfaisantes, restent
Qualité et fiabilité des prévisions du plan d'affaires
néanmoins des sujets de préoccupation majeurs. Adéquation de la structure organisationnelle à la stratégie
Qualité du portefeuille
Structure du bilan et de l'endettement
Contrôle interne / gouvernance / respect des procédures
Qualité des équipes
Qualité des indicateurs de reporting
Qualité et fiabilité des systèmes d'information
Optimisation de la trésorerie et maîtrise du BFR
0 20 40 60 80 100

Pas du tout satisfaisant Peu satisfaisant Plûtot satisfaisant Tout à fait satisfaisant

6
3. Préoccupations actuelles

Les promoteurs opèrent un retour aux fondamentaux :


commercialisation, optimisation de la trésorerie,
adaptation des produits.
Les 6 premières préoccupations (à plus de 60%) Quels sont les sujets qui vous importent le plus
reflètent une priorité donnée à la performance actuellement ?

opérationnelle et un certain degré d’urgence. Votre performance


38%
opérationnelle
L’efficacité de la commercialisation redevient le principal Le financement
sujet de préoccupation (très préoccupant pour 55% des 22%
de vos projets
promoteurs et préoccupant pour les 45% restants).
La maîtrise de la gestion
22%
de votre entreprise
Autres sujets de forte préoccupation de nature
La qualité d'organisation
opérationnelle : la qualité du portefeuille, la maîtrise de 17%
de votre entreprise
la rentabilité et des coûts travaux. Ceci traduit la 0 20 40 60 80 100
nécessité d’adapter le portefeuille à la demande.

A mi-chemin entre le financier et l’opérationnel, et


traduisant un manque de liquidités, « l’optimisation de
la trésorerie et la maîtrise du besoin en fonds de
roulement » apparaissent également comme l’un des
principaux sujets de préoccupation, lié à la nécessité de
sensibiliser encore les équipes à ces problématiques.

Les préoccupations ci-dessus sont étroitement liées. Une


commercialisation efficace permet d’appeler les fonds
rapidement et d’optimiser la trésorerie. L’insuffisance de
liquidités impose une sélection entre les programmes
pour ne conserver que les plus qualitatifs. Chaque Sujets de préoccupation actuels (classés du plus au moins préoccupant) :
programme doit être adapté aux nouvelles exigences du
E
marché, en termes de prix notamment, pour assurer Efficacité de votre commercialisation
Optimisation de la trésorerie et maîtrise du BFR
rentabilité et vitesse de commercialisation.
Qualité du portefeuille
Maîtrise de la rentabilité
Le cas particulier du tertiaire Maîtrise des coûts travaux
Sensibilisation des équipes opérationnelles à la trésorerie
Le tertiaire ne rencontre pas les mêmes difficultés que le Adéquation de la structure organisationnelle à la stratégie
secteur résidentiel puisque le succès de l’opération est Contrôle interne / gouvernance / respect des procédures
assuré par un petit nombre d’investisseurs. La gestion de Niveau de confiance des partenaires financiers
Maîtrise des délais
la trésorerie est ainsi facilitée par des appels de fonds Qualité des indicateurs de reporting
anticipés auprès de ces investisseurs. De plus, les Capacité de financement de la stratégie
professionnels du secteur ont souvent agi avec prudence Qualité des équipes
Qualité et fiabilité des prévisions du plan d'affaires
en évitant la production d’immeubles en blanc et en Structure du bilan et de l'endettement
veillant en amont à la commercialisation locative. Qualité des prévisions mensuelles de trésorerie
Qualité et fiabilité des systèmes d'information

Au final, leurs préoccupations actuelles concernent avant 0 20 40 60 80 100

tout les moyens de financement de leurs investisseurs et Sujet non préoccupant Sujet peu préoccupant Sujet préoccupant Sujet très préoccupant
la reconstitution de leur carnet de commandes.

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4. Mesures mises en œuvre

Instruits par les précédentes crises immobilières, les


promoteurs se sont montrés très réactifs lors de cette
crise en engageant des mesures opérationnelles dès le
premier semestre 2008 voire en 2007, notamment
pour limiter le risque de stock achevé invendu.

4.1 Les mesures communes à l’ensemble Une autre stratégie de commercialisation privilégiée fut
de la profession la vente de lots en bloc. Celle-ci est notamment
Les mesures d’urgence suivantes ont été citées par la favorisée depuis octobre 2008 par la mise en œuvre de
quasi-totalité des promoteurs interrogés. la proposition du gouvernement d’acheter 30 000 lots à
prix décoté.
Le renforcement de la commercialisation
Afin d’accélérer le processus de commercialisation, les Quelles que soient les offres, et malgré le climat de crise,
promoteurs ont avant tout consenti à abaisser leurs les promoteurs ont déclaré qu’ils n’envisageaient pas
marges. Ils ont pour cela diminué leur grille des prix ou pour le moment de vendre à perte.
proposé des offres promotionnelles telles que la prise en
charge des frais notariaux, de travaux modificatifs, ou de L’abandon de programmes identifiés à risques
l’aménagement de la cuisine. Des offres plus Les promoteurs ont procédé à une analyse fine de la
exceptionnelles telles que des bons d’achat à la qualité de leur portefeuille afin de recenser les
consommation ou une voiture ont parfois été programmes à risques quitte à parfois perdre l’indemnité
proposées. d’immobilisation. Certains promoteurs qui détenaient
des réserves foncières ont également décidé de vendre
Pour les opérations présentant les stocks les plus les terrains identifiés comme étant de moindre potentiel.
significatifs, les promoteurs ont décidé de réorganiser
leurs forces de vente en renforçant par exemple
ponctuellement leurs réseaux de commercialisation
externes.

8
Au-delà des actions d’urgence, les promoteurs
engagent actuellement des mesures de fond.
Les mesures suivantes ont été citées par la majorité des Organisation
promoteurs interrogés. Réduction des effectifs. Afin d’adapter la structure à un
volume d’activité prévu en baisse pour 2009 et de
Opérations maintenir leur rentabilité, la profession est aujourd’hui
Révision de l’offre. Afin de mieux répondre à la contrainte d’encourager les départs volontaires des
demande et faciliter la précommercialisation, les salariés, voire de procéder à un plan social.
promoteurs révisent, si nécessaire en temps réel,
la typologie des lots. Afin de respecter les nouvelles Renforcement du contrôle interne. La plupart des
contraintes financières des clients, la révision se traduit promoteurs ont notamment renforcé les procédures
souvent par la réduction des surfaces. Elle atteint d’engagement en multipliant le nombre de comités et
cependant rapidement ses limites du fait des contraintes en limitant les niveaux d’engagement par direction et les
liées à la loi sur le handicap ou aux règlements délégations de pouvoirs.
d’urbanismes locaux.
Gestion
Augmentation du seuil de précommercialisation avant Afin de fiabiliser leur gestion, les professionnels
l’achat du terrain. Entre 10 et 20% supplémentaires expliquent s’appuyer davantage sur les indicateurs de
sont dorénavant requis par les banques pour l’obtention reporting, notamment commerciaux, et revoient pour
de la GFA. Au-delà des contraintes de financement, les cela leur pertinence et leur fréquence afin de cibler au
promoteurs s’imposent dorénavant cette disposition à N mieux les risques.
eux-mêmes comme une règle de saine gestion.
De la même manière, ils actualisent dorénavant plus
Suivi plus dynamique des réservations. Afin d’optimiser régulièrement leurs prévisions de plan d’affaires.
les taux de transformation (les désistements étaient
passés à 50% fin 2008), les promoteurs accompagnent Niveau d'avancement des mesures

leurs clients de façon plus suivie, de la réservation Qualité du portefeuille


Capacité de financement 3
jusqu'à l’acte, notamment dans le processus d’obtention de la stratégie Efficacité de la commercialisation

du financement. Optimisation de trésorerie


et maîtrise du BFR Maîtrise des coûts travaux
2

Financement
Niveau de confiance des Maîtrise des délais
Optimisation du BFR. Elle se traduit par de multiples partenaires financiers
1
décisions de gestion dont l’encouragement des ventes
Moy. Moy.
en bloc, l’optimisation du recouvrement des appels de Structure du bilan 1,3 Maîtrise de la
et de l'endettement 1,8
fonds, etc. L’imputation des frais financiers aux 0 rentabilité

opérations permet également de motiver les équipes Moy.


Qualité des prévisions 1,4
locales pour optimiser la trésorerie. mensuelles de trésorerie
Moy. Qualité des équipes
1,5

Renforcement du relationnel avec les banques, afin de Qualité et fiabilité Sensibilisation des équipes
des prévisions du plan d'affaires opérationnelles à la trésorerie
faciliter l’obtention de nouveaux financements dans un
contexte de restriction de crédits. Qualité des Adéquation de la structure
indicateurs de reporting organisationnelle à la stratégie
Qualité et fiabilité des Contrôle interne / gouvernance /
systèmes d'information respect des procédures

Mesures : Opérationnel
3 - Déjà réalisées Financement
2 - Réalisation en cours
1 - A l'état de réflexion / en préparation Gestion
O
0 - Pas de projet Organisation

Enquête auprès des promoteurs immobiliers - Quelles mesures face à la crise ? 9


4.2 Les autres mesures citées 4.3 Secteur immobilier d’entreprise
En relation avec leurs propres modes de financement L’objectif prioritaire des promoteurs est de restaurer la
(fonds propres ou fonds externes) certains promoteurs confiance de leurs investisseurs, en particulier des
ont pris des mesures spécifiques telles que : institutionnels, et de multiplier les canaux d’accès à de
• un meilleur pilotage de la récupération des fonds nouveaux investisseurs en renforçant leurs équipes et en
propres, ayant recours à des conseils externes (cabinets d’étude,
• une diversification des partenaires financiers, conseils spécialisés, etc.).
• un arbitrage entre les autorisations de découvert les
moins coûteuses, Par ailleurs, les promoteurs développent leurs
• une réorganisation de la structure juridique afin compétences en recherche de financement afin
d’optimiser la gestion de la trésorerie et de la TVA. d’appuyer les demandes des investisseurs.

Au niveau organisationnel, les équipes de


développement sont renforcées afin de réalimenter le
carnet de commandes et de sauvegarder l’activité à
partir de 2010-2011.

10
Deloitte, une offre de services
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promotion immobilière
Notre approche personnalisée permet la mise en
œuvre, avec vos équipes, de mesures hiérarchisées
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génération de trésorerie
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engagements et des encours financiers Exemples de missions réalisées sur le secteur de la Promotion
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d’amélioration de la performance commerciale et solutions de restructuration financière
d’optimisation des structures • Résidentiel : mise en place des procédures de contrôle interne et amélioration du
reporting
Renforcer l’organisation et la gestion • Résidentiel et tertiaire : évaluation d’un groupe national de promotion immobilière
• Renforcement de votre contrôle interne • Tertiaire : due diligence d’acquisition et évaluation
• Amélioration du reporting et de votre tableau de bord • Résidentiel : due diligence vendeur financière et fiscale d’un grand promoteur
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systèmes d’information
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• Accompagnement dans une opération de croissance
développement du secteur immobilier
externe afin de bénéficier des opportunités de marché

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Vos contacts

Claire Deguerry Pascal Souchon


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Tél : 01 40 88 29 74 MRICS
cdeguerry@deloitte.fr Tél : 01 55 61 69 93
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Christian Gillet
Principal Conseil et Evaluation Cécile Debouzie
MRICS Manager
Tél : 01 40 88 29 44 Tél : 01 55 61 64 39
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