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Négociations commerciales
Pr. A. MARGHICH
Négociations du contrat :
La VEFA est une institution juridique qui rassemble deux acteurs (le vendeur et
l'acquéreur) autour d'un immeuble à construire.
L'article 618-1 du DOC définit la VEFA comme "toute convention par laquelle
le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et
l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des
travaux".
Les dispositions de la loi 107-13 donnent la possibilité aux parties de conclure
un contrat dit de réservation, soit par acte authentique, soit par acte sous seing
privé ayant une date certaine selon la volonté des parties. Ensuite, la vente
d’immeuble en l’état futur d’achèvement doit faire l’objet, d’un contrat
préliminaire de vente Article 618 bis2 de la loi 107-13.
• il doit être conclu à peine de nullité, soit par acte authentique, soit par
acte ayant date certaine dressé par un notaire ou un avocat agréé par la Cour de
cassation ;
• il doit être signé et paraphé à toutes ses pages par les parties et par celui
qui l’a dressé ;
• il doit notamment comporter les éléments suivants : Identité des Parties,
le titre de l’immeuble immatriculé, le numéro et la date d’autorisation de
construire, la description de l’immeuble objet de la vente etc.
L'article 618-13 du DOC autorise l’acquéreur à céder les droits qu’il tient de la
VEFA sous réserve de notifier cette cession au vendeur et de respecter pour
celle-ci les formes et conditions du contrat préliminaire. Le texte ne prévoit pas
expressément la possibilité pour le vendeur de céder le bien. Il n'est bien
évidemment pas question pour lui de céder le même bien deux fois à deux
acquéreurs soumis au régime de la VEFA.
En revanche, on pourrait imaginer que le vendeur, pendant l'opération de VEFA,
cède les droits immobiliers qu'il détient sur le terrain à un nouveau promoteur
qui deviendrait le nouveau vendeur de l'acquéreur. La condition toutefois ce
cette cession résiderait dans l'absence d'intuitu personae attendu du promoteur.
I- Les règles relatives au contrat de vente définitif
La conclusion du contrat définitif de vente intervient après règlement intégral du
prix de l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, objet du contrat
préliminaire de la vente. Généralement, ce paiement intervient une fois que les
travaux sont achevés.
La conclusion du contrat de vente définitif répond à des conditions de formes,
de fond ainsi qu’un certain nombre de conditions.
1- Les conditions de forme
Le contrat définitif de vente est conclu dans les mêmes formes que celles
prévues à l’article 618-3 du DOC. Ainsi, le contrat définitif de vente est soumis
au même formalisme que le contrat préliminaire de vente.
Le vendeur doit notifier (par lettre recommandée avec accusé de réception)
l'acquéreur de l'obtention du certificat de conformité ou du permis d'habiter dans
les trente (30) jours de leur délivrance.
Dans ce délai, le vendeur doit aussi demander l'éclatement du titre foncier mère
sur lequel est établi l'immeuble édifié en vue d'obtenir les titres fonciers
parcellaires correspondant à chaque lot vendu.
Le contrat définitif n’est établi qu’après la remise du permis d’habiter ou du
certificat de conformité et l’établissement des titres fonciers distincts, lorsqu’il
s’agit des immeubles immatriculés, et après le paiement, par l’acquéreur, du
reliquat, du prix de vente tel que fixé dans le contrat préliminaire.
1- Les conditions de fond
2- Paiement du prix
Le paiement du prix fait également l’objet de dispositions particulières prévues à
l'article 618-6 du DOC. Ainsi, à défaut de stipulations contraires des parties,
l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix global au fur et à mesure de
l’avancement des travaux selon les phases suivantes :
- 5% à la conclusion du contrat de réservation (s’il y en a un)
- 5% à la conclusion du contrat préliminaire (ou 10% s’il n’y a pas de contrat de
réservation)
- 10% au début des travaux
- 60% à répartir entre trois phases
- 20% à la conclusion du contrat définitif et la remise des clés.
Des indemnités peuvent être dues en cas de retard dans l’exécution de ses
obligations par l’une des parties :
• indemnité au profit du vendeur ne pouvant dépasser 1 % par mois de la
somme exigible en cas de retard dans le paiement des sommes exigibles, sans
pouvoir dépasser 10 % par an (DOC, art. 618-12, al. 1) ;
• indemnité au profit de l’acquéreur en cas de retard dans la réalisation par
le vendeur des travaux de construction s’élevant également au maximum à 1 %
par mois de la somme due, sans pouvoir dépasser 10 % par an (DOC, art. 618-
12, al. 2) ;
• dans les deux cas, l’indemnité n’est due qu’à compter de la réception par
la partie défaillante d’une mise en demeure dans les formes prévues par le Code
de procédure civile : signification par huissier de justice, notification par lettre
recommandée avec accusé de réception ou voie administrative (DOC, art. 618-
12, al. 3).
La pré notation est une mention portée sur le titre foncier pour la conservation
provisoire d’un droit prétendu sur un immeuble immatriculé dans l’attente d’une
inscription définitive. Elle a pour but de protéger des droits prétendus par
l’acquéreur à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire
inscrit aurait conclus frauduleusement et de mauvaise foi.
Il existe trois différents types de pré notation :
- La première procédure s’effectue en vertu d’un titre valable pendant dix
jours, alors que
- la deuxième a lieu en vertu d’une ordonnance du tribunal de première
instance et reste valable pendant six mois.
- Le troisième type c’est la pré notation sur requête introductive en justice.
Cette procédure reste effective pendant toute la durée de l’instance
jusqu’à résolution du litige.
La pré notation assume une fonction primordiale dans la sauvegarde des droits
non inscriptibles et dont ils leur manquent une formalité quelconque ou
nécessitent une reconnaissance par voie de justice à cause d’un litige invoqué
par l’une des parties. Ainsi, le rôle de la pré notation portée sur le titre foncier
est de :
« Conserver provisoirement, soit un droit existant mais contesté et dont on
attend la proclamation par la justice, soit un droit dont la perfection est retardée
par une formalité restant à compléter ».
Fond :
Renforcer la Garantie de remboursement
Améliorer le traitement juridique aux défaillances du promoteur (Nullité de
l’étape de réservation
Avec droit de rétractation (21 jours) pas frais/ pas de délais)
Conditionner le recours à la pré notation
Forme :
Remplacer la nullité absolue « annulation (nullité relative) » en cas de non-
respect de la loi (pas de Spéculation)
Lorsque cette nullité ne touche pas un élément essentiel du contrat pour ne pas
être soumis au promoteur
Mais il arrive aussi que, lorsque les intérêts en présence sont importants ou que
la signature de contrat s’avère longue à obtenir, les parties conviennent de
procéder à la rédaction d’actes qu’elles appellent pourparlers, accord de
principe, promesse de contrat ou pacte de préférence.
Que vous vous trouviez dans l’une quelconque de ces situations juridiques, il
n’en demeure pas moins que vous êtes tenu de respecter certaines obligations et
qu’à défaut, vous engager votre responsabilité.
• Le juge fait un certain contrôle du contrat (les clauses exorbitantes qui portent
atteintes à l’ordre publique (quelque chose illicite))
L’article 461 du DOC : Lorsque les termes de l'acte sont formels, il n'y a pas
lieu à rechercher quelle a été la volonté de son auteur.
462 du DOC sur les exceptions de l’interprétation : Il y a lieu à interprétation :
1° Lorsque les termes employés ne sont pas conciliables avec le but évident
qu'on a eu en vue en rédigeant l'acte ;
2° Lorsque les termes employés ne sont pas clairs par eux-mêmes, ou expriment
incomplètement la volonté de leur auteur ;
Si les termes entendus par les parties au sein de l’acte ne constituent/ adopte pas
le régime juridique de l’entête du contrat (si c’est pas la même chose)
Au-delà de cette innovation majeure, le juge se voit par ailleurs conférer des
pouvoirs d’appréciation particulièrement étendus quant au contenu du contrat ou
à sa validité, puisqu’il lui appartient désormais, du fait de l’introduction dans le
Code civil de notions nouvelles :
D’apprécier le caractère abusif d’un prix fixé par une partie en exécution d’un
contrat-cadre ou d’un contrat de prestation de services (articles 1164 et 1165) ;
De caractériser l’existence d’une clause abusive résultant d’un « déséquilibre
significatif entre les droits et obligations des parties » à un contrat d’adhésion
(article 1171) ;
De prononcer la nullité d’un contrat du fait de la violence résultant d’un abus de
dépendance notamment économique qui permet à une partie d’« [obtenir] un
engagement que [l’autre partie] n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle
contrainte et en tire un avantage manifestement excessif » (articles 1142 et
1143) ;
D’examiner la question de la bonne foi dans la négociation et la formation du
contrat et non plus seulement dans son exécution (article 1104) ;
De vérifier, lorsqu’il est saisi d’une demande d’exécution forcée en nature, qu’il
n’existe pas une « disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son
intérêt pour le créancier » (article 1221) ; ou
De fixer le terme d’une obligation en cas de désaccord des parties (article 1305-
1).
Cet accroissement du rôle du juge est d’autant plus remarquable qu’il s’inscrit à
rebours de l’objectif affiché par l’ordonnance de restreindre le recours aux
tribunaux...qui laissent toutefois la part belle aux nouvelles prérogatives
extrajudiciaires des parties
En effet, dans le cadre de la réforme, le juge voit parfois son rôle écarté, ou à
tout le moins diminué, pour laisser une place accrue aux prérogatives
extrajudiciaires des parties. Selon le rapport au président de la République relatif
à cette réforme, ces prérogatives visent à permettre aux parties de « prévenir le
contentieux ou de le résoudre sans nécessairement recourir au juge ».
Le nouvel article 1158 permet, quant à lui, à celui qui doute de l’étendue du
pouvoir du représentant conventionnel de son cocontractant de demander à ce
dernier de lui confirmer dans un délai raisonnable que son représentant est bien
habilité à conclure l’acte. Enfin, le nouvel article 1183 permet à une partie de
couvrir la nullité d’une convention dont la cause de nullité a disparu, en
sollicitant de son cocontractant qu’il confirme le contrat ou qu’il agisse en
nullité dans un délai de six mois à peine de forclusion.
On notera toutefois que, si ces actions semblent de nature à faire échec à toute
contestation sur le fond du droit, elles échouent à supprimer tout risque de
contentieux, le juge pouvant être saisi de contestations quant à la mise en œuvre
par les parties de ces prérogatives extrajudiciaires et notamment quant au
caractère « raisonnable » du délai de réponse octroyé à la partie se voyant
opposer ces dispositions nouvelles.
C’est également dans cet esprit que l’article 1226 reconnaît la faculté déjà
octroyée par la jurisprudence au créancier de constater, à ses risques et périls, la
résolution unilatérale du contrat en cas d’inexécution grave de son cocontractant
tout en en précisant les modalités.