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Hélène BOUCARD
Professeur à l’Université de Poitiers
Exercices
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Analyse d’arrêts : Civ. 3 , 17 juin 2009 et Civ. 3 , 8 juin 2010 (documents n° 5 et 6)
Cas pratique :
Monsieur Jacques Duflot est le gérant d’une entreprise de bâtiment dont l’activité connaît un important
développement depuis qu’il a décidé de se diversifier en proposant la construction de maisons à ossature bois. Pour
répondre aux besoins de cette expansion, il doit mener à bien plusieurs opérations qui soulèvent des difficultés et sur
lesquelles il vous consulte.
D’abord, il doit recruter deux techniciens spécialistes de ce type de constructions et des bâtiments à faible
consommation énergétique. A cette fin, il a fait paraître dans la presse et publié à Pôle emploi des annonces indiquant très
précisément les caractéristiques des postes à pourvoir, le type de contrat de travail à conclure, la durée hebdomadaire de
travail, le montant de la rémunération proposée, la durée des congés payés… Parmi les nombreuses réponses reçues, M.
Duflot a sélectionné une dizaine de candidats qu’il a auditionnés. Au sein de ceux qui ont été éliminés au vu de leur réponse
par courrier, l’un d’entre eux, Philippe Dubois, prétend qu’il a adressé sa candidature par courrier électronique le jour
même de la publication de l’annonce, qu’il présente toutes les qualités requises pour occuper l’emploi et que sa réponse
étant vraisemblablement arrivée la première, il aurait dû être retenu pour ce travail. Parmi les candidats éliminés après
audition, un autre soutient également qu’il répond aussi à toutes les conditions exigées, mieux que ceux qui, à sa
connaissance, ont été finalement recrutés et qu’il aurait dû leur être préféré.
Ensuite, M. Duflot doit trouver des locaux qui lui permettent de stocker les importantes pièces constituant la structure
des maisons à ossature bois. Ses recherches lui ont permis de découvrir plusieurs entrepôts qui pourraient convenir et pour
lesquels il a mené des discussions problématiques.
Un premier bâtiment convenable était un hangar appartenant à Mme Lacour, situé sur la même commune que celle
où M. Duflot exerce son activité. Après de premiers échanges, le 12 mai 2010, Mme Lacour a fait une proposition de vente à
M. Duflot. Mme Lacour, qui avait par ailleurs une proposition de louer le hangar émanant d’une autre personne, voulait
être rapidement fixée. L’offre de vente était valable 2 semaines. Finalement décidé à acquérir cet immeuble, M. Duflot
envoie, le 14 mai 2010, une lettre d’acceptation à Mme Lacour, qui la reçoit le 18 mai. Entre temps, cette dernière a fait
savoir à M. Duflot, par appel téléphonique du 17 mai, qu’elle n’entend plus lui vendre ce bien
Le second entrepôt, situé sur le territoire d’une commune très proche, était mis en vente, dans le courant du mois de
juin, par l’intermédiaire d’une agence spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Après avoir essayé en vain de discuter le
prix avec l’agent immobilier, dans M. Duflot s’est résolu à accepter purement et simplement celui qui était proposé par le
vendeur, ainsi que toutes les autres conditions de la vente. Aux dernières nouvelles, le vendeur a néanmoins fait savoir qu’il
ne donnerait pas suite à cette vente qu’il prétend ne pas avoir acceptée.
Confronté à ces difficultés, M. Duflot s’est souvenu qu’il avait naguère reçu, dans le courant de l’année 2008, une
proposition de vente d’un vieux bâtiment agricole appartenant à un ami de son père. Pressé par l’urgence, il se décide à
acquérir ce bien qu’il sait pouvoir réaménager pour son activité. Le bien est toujours disponible, mais à la réception de la
lettre qu’il envoie à son propriétaire, ce dernier lui répond qu’il est désormais trop tard pour qu’il le lui cède.
Enfin, M. Duflot se heurte à deux difficultés concernant plus précisément l’exercice de son activité.
D’une part, il a commandé, par fax, à la société PerfoBois, fabricant avec lequel il est en relations d’affaires
habituelles, un lot de dix structures de maisons à ossature bois, dont il demandait la livraison pour la réouverture de son
Documents
Reproduits Non reproduits
1/ Caducité de l’offre
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▫ Doc. n° 11 Civ. 3 , 9 novembre 1983 Defrénois 1984 p. 1101 obs. J.L. Aubert ; RTD civ.
1985 p. 154 obs. J. Mestre
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▫ Doc. n° 12 Civ. 3 10 mai 1989 D. 1990 p. 365 n. G. Virassamy ; RTD civ. 1990 p. 69
obs. J. Mestre
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▫ Doc. n° 13 Civ. 3 , 10 décembre 1997 D. 1999 somm. p. 9 obs. P. Brun ; Defrénois 1998
p. 336 obs. D. Mazeaud
2/ Révocabilité de l’offre
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▫ Doc. n° 14 Civ. 3 , 20 mai 2009, p. 0813230, B. III n° 118 RTD civ. 2009 p. 524 obs. Fages, RDC 2009 p. 1325
obs. Y.M. Laithier
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▫ Doc. n° 15 Civ. 3 , 7 mai 2008, p. 0711690, B. III n° 79 RTD civ. 2008 p. 474 ; JCP 2008 I 179 n° 1 obs. Y.M.
Serinet ; CCC 2008 comm. 194 obs. L. Leveneur ; RDC
2008 p. 1109 obs. T. Genicon, p. 1239, obs. F.
CollartDutilleul ; D. 2008 p. 2969 obs. S. Amrani
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Mekki ; adde V. M.L. Izorche « L’irrévocabilité de
l’offre de contrat (réflexions à propos de l’arrêt de la
troisième chambre civile du 7 mai 2008) », D. 2009
p. 440
▫ Doc. n° 16 Civ. 3, 25 mai 2005, p. 0319411, B. III n° 117
▫ Doc. n° 17 Com., 7 janvier 1981, p. 7913499, B. IV n° 14
A/ Pacte de préférence
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Document n° 1 : Civ. 3 , 2 mai 1978
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 décembre 2007), complété par un arrêt du 12
février 2008, statuant sur une requête en omission de statuer, que les époux X ont, le 6 novembre
2002, chargé la SCP TardyPlanechaud et Burias, notaires, de mettre en vente un bien immobilier ;
que la société Pierre conseil foncier, soutenant que ce mandat constituait une offre de vente
devenue parfaite après qu'elle l'eut acceptée le 7 novembre 2002, les a assignés en réitération
forcée ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Pierre conseil foncier fait grief à l'arrêt de la débouter de sa
demande, alors, selon le moyen, que les époux X avaient, le 6 novembre 2002, donné mandat à la
SCP de notaires TardyPlanechaud et Burias de "mettre en vente l'immeuble ciaprès désigné un
ensemble immobilier composé d'échoppes attenantes situé à Bordeaux, cité Pavie n° 1, 2, 3, 4, 5, 6,
7, 8 et 9 et 21 rue de Pessac" au prix de 122 263 euros, payable comptant le jour de la signature de
l'acte de vente, le mandant chargeant le notaire "de trouver acquéreur" ; que les époux X avaient
donc, par l'entremise de la SCP de notaires TardyPlanechaud et Burias, fait au public l'offre de vente
de l'immeuble précisément désigné à un prix déterminé ; que cette offre liait le sollicitant à l'égard
du premier acceptant ; qu'ainsi, peu important que la signature de l'acte ait été subordonnée à
l'autorisation du juge des tutelles, en décidant que "la preuve de la perfection de la vente n'est pas
rapportée", alors qu'il était constant et non contesté que la société Pierre conseil foncier avait, le 7
novembre 2002, accepté purement et simplement l'offre des consorts X, a violé les articles 1109,
1583 et 1589 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le mandat donné par les époux X donnait seulement
pouvoir au mandataire de mettre en vente l'immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation
d'accepter une offre d'achat ni de conclure la vente, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'il
s'agissait d'un contrat d'entremise, a retenu à bon droit qu'un tel contrat ne pouvait être assimilé à
une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l'acceptation d'un éventuel
acheteur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […]
e
Document n° 6 : Civ. 3 , 8 juin 2010
Nota. Seule la lecture du moyen annexé permet de comprendre la portée de l’arrêt qu’il
faut aussi comparer avec celui du 17 juin 2009.
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Document n° 7 : Cass. Civ. 1 , 5 avril 1993
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Document n° 10 : Civ. 1 , 4 juin 2009
1 – Caducité de l’offre
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Document n° 11 : Civ. 3 , 9 novembre 1983
Sur le premier moyen : vu l'article 724 du code civil, ensemble les articles 796 du code
rural devenu l 4128 et 7iii de la loi du 8 août 1962 ;
Attendu qu'aux termes du premier de ces textes les héritiers légitimes, les héritiers
naturels et le conjoint survivant sont saisis de plein droit des biens et actions du défunt, sous
l'obligation d'acquitter toutes les charges de la succession ; qu'en vertu des textes suivants, la
communication faite par le propriétaire à la SAFER d'un projet d'aliénation pouvant faire l'objet du
droit de préemption de cette société vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ;
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (bourges, 1er février 1982) que le 29 mars 1974 les
époux Gaillard ont notifié à la SAFER du centre leur intention de vendre deux parcelles de terre pour
le prix de 20000 francs, que, le 11 avril 1974, les époux gaillard ont informé la SAFER de la
renonciation du fermier de ces terres à son droit de préemption, que le 9 mai 1974, la SAFER a fait
connaître aux vendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception sa décision d'exercer son
propre droit de préemption, qu'entre temps, le 13 avril 1974, M gaillard est décédé, que le 18 mai
1976, la SAFER a reçu de Me Chazal, notaire, une nouvelle notification de vente par les héritiers de
M. Gaillard, sa veuve et ses enfants, des mêmes terres pour le prix de 35000 francs ;
Attendu que pour débouter la SAFER de sa demande tendant à faire juger qu'une vente
parfaite était intervenue le 9 mai 1974 et déclarer nulle la notification effectuée le 18 mai 1976,
l'arrêt énonce que l’offre faite le 29 mars 1974 par les époux Gaillard communs en biens, exprimait
une volonté commune qui, à la suite du décès de M. gaillard, ne peut plus se manifester et ne peut
des lors être déclarée opposable à Mme veuve Gaillard seule, que cette offre ne constitue pas une
promesse de vente mais une formalité nécessaire pour permettre l'exercice éventuel du droit de
préemption et qu'ainsi elle ne lie pas les héritiers du promettant
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'offre de vente n'avait pas été rétractée par M
Gaillard et ne pouvait dès lors être considérée comme caduque, ou inopposable à ses héritiers, du
seul fait de son décès, et que l'acceptation de cette offre par la SAFER avait rendue la vente parfaite,
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la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Par ces motifs (…) casse et annule (…)
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Document n° 12 : Civ. 3 10 mai 1989
2 – Révocabilité de l’offre
10
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Document n° 14 : Civ. 3 , 20 mai 2009
Attendu, selon l'arrêt attaqué (AixenProvence, 27 mai 2003) que M. Grimaud a donné le
3 février 1999 à la société Sogetrim un mandat de vente de sa propriété ; que la société Les Ciseaux
d'Argent ayant accepté par lettre en date du 16 juin 1999 l'offrea de M. Grimaud reçue le 14 mai
1999, celuici a refusé de donner suite à la vente ; que la société Les Ciseaux d'Argent et la société
Sogetrim l'ont assigné en réalisation forcée de la vente et en paiement des honoraires du
mandataire ;
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu que M. Grimaud fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le
moyen :
1°/ qu'une personne ne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent que si
sa croyance à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les
circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en
déduisant l'existence d'un mandat apparent du seul fait que nonobstant la nullité du mandat la
société Les Ciseaux d'Argent avait pu croire légitimement aux pouvoirs de la société Sogetrim, sans
constater les circonstances autorisant l'acheteur à ne pas vérifier la pérennité des pouvoirs de
l'agence, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du Code
Civil ;
2°/ que l'offre est caduque si elle n'a pas été acceptée dans le délai fixé par le pollicitant,
lequel ne doit pas nécessairement être chiffré ; qu'ainsi en l'espèce où M. Grimaud avait indiqué dans
sa télécopie du 10 mai 1999 qu'il souhaitait une réponse immédiate à son offre d'acquisition au prix
de 4 000 000 francs net, la cour d'appel en considérant que cette offre avait été faite sans stipulation
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de terme et avait été acceptée le 17 juin 1999 dans un délai raisonnable, a violé les articles 1108,
1134 et 1589 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que si le mandat simple donné à la société
Sogetrim était nul faute d'indication d'une durée déterminée, la société Les Ciseaux d'Argent avait
pu légitimement croire aux pouvoirs de l'agence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer
une recherche qui ne lui était pas demandée sur la vérification de leur pérennité, a pu retenir
l'existence d'un mandat apparent, et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que l'offre faite par M. Grimaud le 10 mai 1999
mentionnait “réponse immédiate souhaitée”, la cour d'appel qui, par une interprétation souveraine
que l'imprécision de ces termes rendait nécessaire, en a déduit que l'offre avait été faite sans
stipulation de terme et qu'elle devait être acceptée dans un délai raisonnable, et qui a
souverainement retenu que compte tenu de la nature du bien et de la qualité de l'acquéreur qui
devait consulter son conseil d'administration pour obtenir le consentement à l'acquisition, le délai
de cinq semaines dans lequel était intervenue l'acceptation de la société Les Ciseaux d'Argent n'était
pas déraisonnable, a pu retenir qu'il y avait eu vente;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqueé (paris, 27 avril 1979) que, par
acte du 10 juin 1975, la Société L'aigle distribution (société l'aigle) s'est engagée à acheter pendant
trois ans à la société Mazout service Comase (société comase), une certaine quantité de carburant;
qu'une clause de l'acte prévoyait : la présente convention n'entrera en vigueur qu'après sa signature
par le représentant habilité de la société comase qui disposera à cet effet d'un délai de trente jours
à compter de la signature du client. Passé ce délai, les parties deviendront libres de tout
engagement;
Attendu qu'il est reproché à la cour d'appel d'avoir condamné la société l'aigle à payer des
dommages et intérêts à la société comase en réparation du préjudice à elle causé par la résiliation
aux torts de ladite société l'aigle de la convention susvisée en retenant que la société comase avait
accepté celleci dans le délai prévu, alors, selon le pourvoi, que celui qui réclame l'exécution d'une
obligation doit la prouver, que la société comase devait donc apporter la preuve qu'elle avait fait
connaitre son acceptation à la société l'aigle distribution avant le 10 juillet 1975, qu'en fondant sa
décision sur la seule considération qu'était versée aux débats une lettre de la société comase, datée
du 3 juillet 1975, que la société l'aigle distribution ne pouvait pas lui être parvenue postérieurement
au 10 juillet, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, qu'il appartenait à la seule société
comase de prouver que la lettre était parvenue avant la date limite et non à la société l'aigle
distribution d'apporter la preuve du contraire, qu'en ne recherchant pas par ailleurs si la lettre était
parvenue avant le 10 juillet à la société destinataire, la cour a privé sa décision de base légale;
Mais attendu que, faute de stipulation contraire, l'acte du 10 juin 1975 était destiné à
devenir parfait, non pas par la réception par la société l'aigle de l'acceptation de la société Comase,
mais par l'émission par celleci de cette acceptation; que le moyen, qui soutient le contraire, est
dépourvu de fondement;
Par ces motifs : Rejette le pourvoi (…)
II – Pourparlers précontractuels
12
20 000 francs; que la société Mabo, qui avait, par lettre recommandée avec accusé de réception du
30 juillet, accepté les conditions de la reprise, a assigné la société Iveco en paiement de dommages
intérêts ;
Attendu que la société Iveco fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à la société
Mabo la somme de 300 000 francs à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice
consécutif à la rupture des pourparlers entre les parties, alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'en se
bornant à retenir que la société Mabo n'avait pas commis de faute en répondant dans les dix jours à
la proposition de reprise de la société Iveco, pour déclarer cette dernière responsable de la rupture
des pourparlers, sans préciser en quoi la volonté de la société Iveco de ne pas poursuivre la
négociation aurait été fautive et sans indiquer en quoi le retrait de son offre aurait été abusif, la
cour d'appel a privé sa décision de fondement légal au regard de l'article 1382 du Code civil; alors,
d'autre part, que la société Iveco établissait que la date ultime de conclusion de l'accord définitif
était déjà dépassée depuis cinq jours au moment de son offre de reprise et que la société Mabo
n'avait versé à cette date qu'un acompte réduit très inférieur au montant normalement requis;
qu'elle déduisait de ces circonstances qu'elle était en droit d'exiger de sa partenaire une réponse
très rapide à sa dernière offre de reprise et que le retrait, au 31 juillet 1991, de sa proposition à
laquelle il n'avait toujours pas été répondu à cette date, était légitime; qu'en s'abstenant de
s'expliquer sur ces éléments pertinents de nature à exclure toute responsabilité de la société Iveco
France dans la rupture des négociations en cours, la cour d'appel a privé sa décision de fondement
légal au regard de l'article 1382 du Code civil; et alors, enfin, qu'en condamnant la société Iveco à
réparer le préjudice prétendument occasionné à la société Mabo du fait de la rupture des
pourparlers sans préciser en quoi consistait ce dommage spécifique nécessairement distinct du
préjudice lié à l'inexécution de la commande litigieuse, la cour d'appel a de nouveau privé sa
décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, que la cour d'appel a retenu qu'en faisant une nouvelle
offre de reprise le 20 juillet, après la date fixée pour la passation du contrat, la société Iveco avait
implicitement prorogé la date d'option, qu'en notifiant à la société Mabo son refus de confirmer la
commande, elle n'avait pas fait état de l'insuffisance de l'acompte ou du dépassement de la date de
commande définitive; qu'elle a constaté que les propositions des deux parties sur le prix de reprise
n'étaient différentes que de 100 000 francs, ce qui ne démontrait pas une incompatibilité de point
de vue entre elles; qu'elle a observé que, dans sa lettre du 20 juillet, la société Iveco n'avait fixé
aucun nouveau délai et avait employé la formule sauf "meilleurs délais" remarquant qu'une réponse
dans un délai de 10 jours devait être considérée comme ayant été faite dans un délai raisonnable ;
qu'en l'état de ces constatations les juges du fond ont fait ressortir que la société Iveco
avait rompu brutalement et unilatéralement des négociations très engagées, et avait manqué aux
règles de bonne foi dans les relations commerciales;
Attendu, en second lieu, qu'ayant caractérisé la faute de la société Iveco c'est dans
l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a estimé que la brutale rupture des
pourparlers avait causé à la société Mabo un préjudice dont elle a apprécié le montant par
l'évaluation qu'elle en a faite ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
re
Document n° 19 : Civ. 1 , 6 janvier 1998
13
comportement fautif, l'arrêt attaqué confirmatif de ce chef (Paris, 7 juillet 1995) l'a condamné au
paiement de la somme de 500 000 francs à titre de dommagesintérêts ;
Attendu que la cour d'appel a considéré que les pourparlers étaient très avancés compte
tenu du court délai entre la date de la réunion et celle arrêtée pour la signature de la promesse chez
un notaire, compte tenu également de l'engagement obtenu par M. B des vendeurs de ne pas louer
le troisième étage de l'immeuble qui constituait le seul actif de la société Peninsular ; qu'elle a aussi
retenu que M. B était dans la nécessité de recourir à un prêt bancaire pour payer la totalité du prix,
sans toutefois en avoir fait état auprès de ses cocontractants, leur laissant croire qu'il serait en
mesure de payer le solde du prix à terme avec ses fonds propres ; qu'elle a encore relevé que ce
n'était que la veille de la date fixée pour la signature de la promesse que l'intéressé avait fait
connaître qu'il n'avait pas obtenu la garantie bancaire ; que de ces constatations et énonciations,
elle a pu déduire qu'il y avait eu réticence dolosive et fausses indications caractérisant un
comportement fautif ; qu'en retenant avec les premiers juges que M. B avait ainsi laissé se
poursuivre des pourparlers qui allaient inéluctablement se traduire par des frais, elle a caractérisé le
lien de causalité entre la faute et le dommage dont elle a souverainement apprécié la réparation ;
qu'abstraction faite du motif surabondant critiqué par le troisième grief, la décision est légalement
justifiée ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.
e
Document n° 20 : Civ. 3 , 28 juin 2006
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 29 juillet 2004), que la société Antineas a mené
des négociations avec la société civile immobilière Longson (la SCI) et les consorts X Y pour la vente
d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble ; qu'un projet de "protocole" de vente n'ayant
pu être signé et la société Antineas ayant vendu le bien à un tiers, la SCI et M. Phiet X Y l'ont
assignée en paiement de dommagesintérêts pour rupture abusive des pourparlers ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Antineas à payer des dommagesintérêts à la SCI l'arrêt
retient que la cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice de celleci consistant en
la perte d'une chance sur le manque à gagner résultant de la disparition du programme immobilier
envisagé ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture
unilatérale des pourparlers précontractuels n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte
d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat, la cour d'appel
a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société
Antineas à payer à la SCI Longson la somme de six millions de francs FCFP, l'arrêt rendu (…)
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 8 septembre 2006), qu'en 1998, M. X,
dirigeant la société Centres de santé indépendants (CSI), détenue à 100 % par la société Investors in
Health Care (IHC) (les sociétés) a démarché la société MAAF santé (MAAF santé) en vue du
développement en commun de centres médicaux privés ; que les discussions se sont poursuivies par
des échanges de courriers, notamment par une lettre du 29 juillet 1999 adressée par MAAF santé à
M. X aux termes de laquelle cette société se déclarait prête à participer au développement des
activités de CSI sous réserve de vérifications, un protocole d'accord pouvant intervenir le 20
septembre 1999 ; que ce courrier a reçu l'accord de M. X le jour même ; que le 13 septembre 1999,
les sociétés ont remis les documents à MAAF santé, laquelle après vérification, a fait état de
réserves le 17 septembre 1999 et a annoncé par courrier du 22 septembre 1999 qu'elle n'entendait
plus poursuivre le projet de participation précédemment envisagé ; que les sociétés ayant été mises
en liquidation judiciaire, Mme Le Y, mandataire judiciaire, a assigné MAAF santé en dommages
intérêts pour inexécution des obligations contractuelles et subsidiairement pour rupture fautive des
pourparlers ;
Attendu que Mme Le Y, ès qualités, fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté ses demandes, alors,
selon le moyen :
1 / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
qu'en estimant que le courrier de la société MAAF santé du 29 juillet 1999, par lequel celle-ci
formulait une offre concernant sa prise de participation dans le capital de la société CSI sous réserve
de l'accord de sa partenaire avant le 31 juillet 1999, n'avait pas abouti à un accord définitif des
parties, tout en constatant que le représentant légal de la société CSI avait apposé dans le délai utile
la mention de son accord sur le courrier litigieux, qui comportait désormais la signature des deux
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sociétés, d'où il résultait nécessairement que les parties s'étaient accordées sur la prise de
participation visée dans le courrier du 29 juillet 1999 et que la société MAAF santé se trouvait
irrévocablement engagée à cet égard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses
constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
2 / que la lettre de la société MAAF santé du 29 juillet 1999 comportait l'ensemble des
conditions nécessaires à l'entrée de cette société dans le capital de la société CSI, puisqu'elle précisait
le montant de la prise de participation (7 000 000 francs), les modalités de versement de ce montant
(deux versements : l'un de 5 000 000 francs au 24 septembre 1999, l'autre de 2 000 000 francs au 15
avril 2000), ainsi que le délai de signature par les parties du protocole d'accord (20 septembre 1999
au plus tard), de sorte que l'acceptation de la société CSI, matérialisée par la signature de son
dirigeant sur le courrier, valait accord des parties sur les conditions essentielles du contrat ; qu'en
estimant cependant que les parties ne se trouvaient pas engagées par la signature conjointe de ce
document, la cour d'appel a dénaturé les termes du courrier du 29 juillet 1999 et a violé l'article 1134
du code civil ;
3 / qu'est, en toute hypothèse fautive la rupture sans motif légitime de pourparlers
contractuels qui se trouvent à un stade avancé ;
qu'en relevant que la rupture des négociations était intervenue à l'initiative de la société
MAAF santé "à un stade avancé des pourparlers" tout en exonérant cette société de toues
responsabilité au motif que les vérifications comptables opérées auprès de la société CSI avaient
révélé, selon le cabinet Francis Lefebvre des "informations défavorables" et tout en constatant
qu'une "aggravation du poste actif net négatif de 19 millions n'aurait pas suffi à justifier une rupture
des pourparlers puisqu'une révision de prix était prévue dans ce cas là", d'où il résultait
nécessairement que les informations financières défavorables recueillies par le cabinet Francis
Lefebvre n'était pas de nature à justifier la rupture des pourparlers contractuels à l'initiative de la
société MAAF santé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a
violé l'article 1382 du code civil ;
4 / qu'en exonérant la société MAAF santé de toute responsabilité extracontractuelle au
motif que celle-ci se trouvait en toute hypothèse fondée à rompre les pourparlers pour des motifs
"tenant par exemple aux charges réelles de la société (CSI), à la régularité de son fonctionnement et
de celui des structures se trouvant sous son contrôle", la cour d'appel, qui n'a pas identifié
précisément la raison pour laquelle la société MAAF santé avait décidé de rompre les pourparlers, a
privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt retient que la lettre du 29 juillet 1999 n'énonçait
qu'une éventualité et n'était qu'une étape dans la discussion entreprise par les parties ; qu'en l'état
de ces constatations et énonciations d'où il ressortait qu'il n'en était résulté pour MAAF santé
aucune obligation de contracter avec M. X ou avec la société CSI, la cour d'appel a, sans
dénaturation du document litigieux, pu statuer comme elle a fait ;
Et attendu, en second lieu, que l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la prise
de participation de la société MAAF santé dans le capital de la société CSI était conditionnée par un
résultat satisfaisant des vérifications prévues dans la lettre du 29 juillet 1999 lesquelles ont révélé
des informations défavorables tant juridiques que financières sur la situation de la société CSI ;
qu'ayant ainsi constaté que le désengagement de MAAF santé tenait aux charges réelles de la
société CSI, à la régularité de son fonctionnement et de celui des structures se trouvant sous son
contrôle et qu'il était intervenu les 17 et 22 septembre 1999, soit quelques jours seulement après la
remise le 13 septembre 1999 des documents pour les vérifications prévues par la lettre du 29 juillet
1999, la cour d'appel a pu décider que la rupture des pourparlers, certes à un stade avancé, à
l'initiative de MAAF santé, était fondée sur une raison légitime et n'était pas fautive ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
e
Document n° 22 : Civ. 3 , 7 janvier 2009
15
et en réparation du préjudice créé du fait du défaut d'exploitation du local, que d'autre part, par la
réalisation de ce droit au bail, la société AFS faisait l'acquisition d'un immeuble particulièrement
bien placé dans l'une des plus importantes zones de chalandise situé au voisinage immédiat de la
métropole lilloise en vue de réaliser une nouvelle implantation et remplacer à l'identique une
implantation perdue par éviction dans un autre centre commercial de la métropole lilloise à compter
de janvier 2004, qu'elle indiquait également avoir subi depuis la date où elle aurait dû prendre les
lieux un préjudice indiscutable du fait de l'impossibilité dans laquelle elle avait été d'ouvrir le nouvel
établissement qu'elle souhaitait adjoindre à sa chaîne, que le tribunal disposait des éléments
suffisants pour évaluer le préjudice de la société Regal Lezennes à la somme de 250 000 euros et
celui de la société AFS à celle de 150 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi alors que la faute commise dans l'exercice du droit de rupture
unilatérale des pourparlers précontractuels ne peut être la cause d'un préjudice consistant dans la
perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat, la cour
d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE (…)
A – Pacte de préférence
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003), qu’un acte de donationpartage
dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A un bien
immobilier situé à Haapiti ; qu’une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, par donation
partage du 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini A, qui l’a ensuite vendue le 3
décembre 1985 à la SCI Emeraude, par acte de M. B, notaire ; qu’invoquant une violation du pacte
de préférence stipulé dans l’acte du 18 décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant
qu’attributaire, Mme X a demandé, en 1992, sa substitution dans les droits de l’acquéreur et,
subsidiairement, le paiement de dommagesintérêts;
Attendu que les consorts X font grief à l’arrêt d’avoir rejeté la demande tendant à obtenir
une substitution dans les droits de la société Emeraude alors, selon le moyen : 1 / que l’obligation de
faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l’exécution en nature est impossible, pour des
raisons tenant à l’impossibilité de contraindre le débiteur de l’obligation à l’exécuter matériellement ;
qu’en dehors d’une telle impossibilité, la réparation doit s’entendre au premier chef comme une
réparation en nature et que, le juge ayant le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les
parties au litige, la cour d’appel a fait de l’article 1142 du code civil, qu’elle a ainsi violé, une fausse
application ; 2 / qu’un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d’un immeuble à en
proposer d’abord la vente au bénéficiaire du pacte, s’analyse en l’octroi d’un droit de préemption, et
donc en obligation de donner, dont la violation doit entraîner l’inefficacité de la vente conclue malgré
ces termes avec le tiers, et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l’acquéreur, dans les termes
de la vente ; que cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat,
laquelle ne se heurte à aucune impossibilité ; qu’en la refusant, la cour d’appel a violé les articles
1134, 1138 et 1147 du code civil ; 3 / qu’en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble
sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques ; qu’en
subordonnant le prononcé de la vente à l’existence d’une faute commise par l’acquéreur, condition
inutile dès lors que la cour d’appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l’objet d’une
publication régulière avant la vente contestée, la cour d’appel a violé les articles 28, 30 et 37 du
décret du 4 janvier 1955 ;
Mais attendu que, si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger
l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa
substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté,
de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ; qu’ayant
retenu qu’il n’était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme X avait l’intention de se
prévaloir de son droit de préférence, la cour d’appel a exactement déduit de ce seul motif, que la
réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
re
Document n° 24 : Civ. 1 , 11 juillet 2006
16
Attendu qu’une donationpartage du 18 décembre 1957, contenant un pacte de
préférence, a attribué à Adèle Y un bien immobilier situé à Haapiti ; qu’une donationpartage du 7
août 1985, reprenant les termes du pacte de préférence, a attribué à M. Ruini Y, fils d’Adèle Y, une
parcelle dépendant du bien immobilier ; que, par acte reçu le 3 décembre 1985 par M. Z, notaire, M.
Y a vendu la parcelle à la SCI Emeraude ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Z et la SCI Emeraude font grief à l’arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003)
d’avoir dit que le pacte de préférence n’a pas été respecté à l’égard de Daurice X et de les avoir
déclarés avec M. Y responsables de ce préjudice et tenus de le réparer in solidum, alors, selon le
moyen, qu’ils soutenaient dans leurs conclusions d’appel que la SCI, conjointement avec M. Y, avait
offert à Mme X d’exercer son droit de préférence par lettre recommandée du 7 août 1987 et qu’en
estimant néanmoins que ce droit avait été méconnu et qu’un préjudice en résultait, au seul motif
que cette offre n’avait pas été notifiée avant le 3 décembre 1985, sans expliquer en quoi l’offre qui
lui avait été adressée ultérieurement ne lui permettait pas d’acquérir la parcelle litigieuse par
préférence à la SCI Emeraude, qui y avait ainsi consenti expressément, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu’en décidant que M. Y avait violé le pacte de préférence à l’égard de
Daurice X pour avoir omis de lui proposer la vente projetée, la cour d’appel a légalement justifié sa
décision ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. Z et la SCI Emeraude font encore grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré M.
Z responsable du préjudice subi par Daurice X du fait de la violation du pacte de préférence et tenu,
in solidum avec M. Y et la SCI Emeraude, de le réparer, alors, selon le moyen, que l’obligation pour le
débiteur d’un pacte de préférence de ne pas vendre à autrui le bien qui en est l’objet relève de
l’obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations contractuelles, de sorte que nul ne peut voir sa
responsabilité engagée pour ne pas lui avoir rappelé ce principe, et qu’en estimant néanmoins que
M. Z avait commis une faute en ne rappelant pas à M. Y qu’il devait exécuter de bonne foi le pacte
de préférence dont il se savait débiteur, la cour d’appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 du
code civil ;
Mais attendu que, tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes dressés,
le notaire ayant connaissance d’un pacte de préférence doit, préalablement à l’authentification d’un
acte de vente, veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte et, le cas échéant, refuser
d’authentifier la vente conclue en violation de ce pacte ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a décidé à
bon droit que M. Z avait engagé sa responsabilité, en n’ayant pas, d’une part, en sa qualité de
professionnel du droit et des transactions immobilières, incité M. Y et la SCI Emeraude à respecter
les droits des bénéficiaires du pacte, d’autre part, fait référence au pacte de préférence dans l’acte
de vente, tout en ayant mentionné le second acte de donationpartage qu’il avait luimême
authentifié ; que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que M. Z et la SCI Emeraude font enfin grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré la SCI
Emeraude responsable du préjudice subi par Daurice X du fait de la violation du pacte de préférence
et tenue, in solidum avec M. Z et M. Y, de le réparer, alors, selon le moyen : 1° qu’un pacte de
préférence, qui s’analyse en une promesse de vente conditionnelle n’est pas une restriction au droit
de disposer soumise à publicité obligatoire, de sorte que sa publication ne suffit pas à établir la
connaissance qu’en auraient les tiers, et qu’en estimant néanmoins qu’en raison de la publication du
pacte de préférence stipulé dans les donationspartages de 1957 et 1985, la SCI Emeraude était
censée en avoir connaissance et qu’elle avait donc commis une faute en achetant le terrain qui en
constituait l’objet, la cour d’appel a violé les articles 282 et 371 du décret du 4 janvier 1955,
ensemble l’article 1382 du code civil ; 2° que l’acquéreur, seraitil un professionnel de l’immobilier,
n’est pas tenu de s’informer de l’existence des droits de préférence dont son vendeur pourrait être
débiteur et qu’en retenant la responsabilité de la SCI Emeraude au seul motif qu’elle était
prétendument tenue de s’informer des obligations dont pouvait être tenu son vendeur, la cour
d’appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant précédemment retenu que la SCI Emeraude était censée connaître
l’existence du pacte de préférence en raison de l’opposabilité aux tiers des actes de donation
partage qui avaient été publiés à la conservation des hypothèques, la cour d’appel a pu décider que
la SCI avait commis une faute de négligence en omettant de s’informer précisément des obligations
mises à la charge de son vendeur ; que le moyen, qui est sans portée en sa première branche et qui
manque en fait en sa seconde, ne peut être accueilli;
Par ces motifs : REJETTE le pourvoi.
e
Document n° 25 : Civ. 3 , 14 février 2007
17
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz,4 octobre 2005), que M.X a fait apport à la société
d’exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie du Lion (la SELARL) de son fonds de commerce
de pharmacie et du bail commercial contenant au profit de l’apporteur un pacte de préférence
immobilier consenti par Mme Irma Y, bailleresse, qui a agréé l’apport ; que Mme Romaine Y, venant
aux droits de cette dernière, décédée, a vendu à la société civile immobilière Serp (la SCI)
l’immeuble donné à bail et que la SELARL, se disant bénéficiaire du pacte de préférence consenti à
l’origine à M.X et soutenant que la vente avait été conclue au mépris de ses droits, a assigné Mme A
en qualité de tutrice de Mme Romaine Y et la SCI en nullité de cette vente ;
Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 1° /
que, conformément à l’article 1690 du code civil, le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que
par la signification du transport faite au débiteur ou par l’acceptation du transport faite par le
débiteur dans un acte authentique ; qu’en relevant que le représentant de la SCI Serp avait eu
connaissance du droit de préférence pour en déduire que celui-ci lui était opposable, la cour d’appel,
qui a statué par un motif inopérant, a violé les dispositions de ce texte ; 2° / qu’en l’absence de
signification du transport faite au débiteur, l’accomplissement de la formalité énoncée au deuxième
alinéa de l’article 1690 du code civil pour rendre la cession opposable au tiers suppose que le
débiteur a accepté le transport sans équivoque dans un acte authentique ; qu’en se limitant à relever
que la bailleresse avait agréé la cession de bail et n’avait pas manifesté son intention de ne pas
transmettre le pacte de préférence au nouveau preneur, la cour d’appel qui, par ces seuls motifs, n’a
pas caractérisé l’acceptation non équivoque de celle-ci de céder la créance résultant de ce pacte de
préférence à la société Pharmacie du Lion, n’a pas légalement justifié sa décision au regard des
dispositions des articles 1134 et 1690 du code civil ; 3° / que constitutive d’un manquement à une
obligation de faire, la méconnaissance d’un droit de préférence se résout en dommages-intérêts en
application de l’article 1142 du code civil ; que l’annulation d’une vente consentie en violation d’un
pacte de préférence n’est encourue qu’à la double condition d’établir que l’acquéreur a eu
connaissance, non seulement du droit de préférence, mais encore de la volonté du bénéficiaire de
s’en prévaloir ; qu’en statuant par les motifs sus-reproduits établissant que la SCI Serp avait eu
connaissance de l’existence du pacte de préférence, mais sans constater qu’elle avait eu également
connaissance de la lettre du 30 mars 2001 par laquelle la Pharmacie du Lion avait proposé d’acquérir
le bien litigieux et, partant, de l’intention de cette dernière de faire usage du droit dont elle se
prétendait titulaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des
dispositions de l’article 1142 du code civil ;
Mais attendu que le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger
l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa
substitution à l’acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de
l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ;
Qu’ayant, d’une part, constaté que le pacte de préférence consenti par Mme Y au preneur
M.X dans le bail commercial de mars 1988 avait été transféré à la société Pharmacie du Lion,
bénéficiaire de la cession de bail, par acte authentique du 14 avril 1998 auquel était intervenue
Mme Y qui avait déclaré accepter la société Pharmacie du Lion aux lieu et place de M. X, et, d’autre
part, relevé que le gérant de la SCI en avait eu connaissance parce qu’il lui avait été remis un
exemplaire du contrat de bail, que le rapport d’expertise produit aux débats par la SCI mentionnait
l’existence d’un pacte de préférence au profit du preneur et que selon l’acte notarié il avait eu
connaissance du litige judiciaire qui opposait Mme A à la société Pharmacie du Lion dont le
représentant légal avait, au cours de la procédure, exprimé la volonté d’acquérir l’immeuble, la cour
d’appel, qui en a exactement déduit que le pacte de préférence était opposable à la SCI et qui a
souverainement retenu, par motifs adoptés, que les parties à l’apport n’avaient cessé de manifester
leur volonté de maintenir leurs obligations et droits contenus dans le contrat de bail initial quand
bien même le bail avait été renouvelé et que la SELARL s’était substituée à M.X, a légalement justifié
sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
e
Document n° 26 : Civ. 3 , 25 mars 2009
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 19 novembre 2007), qu’un acte de donation
partage dressé le 26 novembre 1992, contenant un pacte de préférence, a attribué à Mme X des
droits sur un immeuble situé à MontségursurLauzon ; que, le 30 avril 2003, Mme X a conclu avec
les époux Y une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, l’acte authentique
de vente étant signé le 29 septembre suivant ; qu’invoquant une violation du pacte de préférence
stipulé dans l’acte de donationpartage, dont elle tenait ses droits en tant qu’attributaire, Mme Z a
demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs ;
Donne acte aux époux Y et à Mme X du désistement de leur premier moyen de cassation ;
18
Sur le deuxième moyen :
Vu les articles 1583 et 1589 du code civil ;
Attendu que pour annuler la vente conclue avec les époux Y et leur substituer Mme Z,
l’arrêt retient que si le “compromis de vente” signé le 30 avril 2003 ne fait aucune référence au
pacte de préférence, le notaire, qui a dû découvrir l’existence de ce pacte postérieurement à cette
date, a notifié à Mme Z par acte du 14 août 2003 le projet de vente avec ses conditions, que dans la
mesure où le notaire a signifié à Mme Z la possibilité de se prévaloir du pacte, ce ne peut être
qu’avec l’accord des parties au “compromis”, lesquelles, afin de dégager le notaire d’une éventuelle
responsabilité, ont accepté cette régularisation, que le notaire fait seulement état d’une intention
de vendre l’immeuble, ce qui implique que les parties au compromis avaient accepté que cet acte ne
produise pas les effets d’une vente ; que la violation du pacte de préférence est sanctionnée par la
substitution du bénéficiaire dans les droits de l’acquéreur de mauvaise foi, ce qui est le cas en
l’espèce dès lors qu’à la date du 29 septembre 2003 les époux Y connaissaient l’existence du pacte
de préférence et savaient par leur notaire que Mme Z n’avait pas renié l’acceptation de l’offre
qu’elle avait faite ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de
son bénéficiaire de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et
non à celle de sa réitération par acte authentique, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les
parties avaient entendu faire de celleci un élément constitutif de leur engagement, a violé les textes
susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : CASSE ET
ANNULE (…)
e
Document n° 27 : Civ. 3 , 29 juin 2010
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 mai 2009), que les consorts X ont donné à bail
à M. et Mme Y un local à usage commercial pour l'exploitation d'un commerce d'alimentation
générale, par acte stipulant un pacte de préférence au profit des bailleurs en cas de cession du fonds
de commerce ; qu'après le décès de M. Y, Mme Y et son fils ont, par acte du 30 octobre 2007, cédé
le fonds de commerce à M. Z, les consorts X en étant informés par actes extrajudiciaires des 19 et 29
novembre 2007 ; que ces derniers ont assigné Mme Y et M. Z en annulation de la cession et
substitution ; qu'en instance d'appel, ils ont demandé, en outre, l'annulation de la cession sur le
fondement d'une violation de la clause d'agrément inscrite au bail ;
(…) Sur le second moyen : Attendu que les consorts X font grief à l'arrêt de rejeter leur
demande d'annulation de la cession du fonds de commerce et de substitution, alors, selon le moyen:
1° / que la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer que la preuve de la connaissance
par M. Z de l'intention des consorts X de se prévaloir du pacte de préférence n'était pas rapportée,
sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée si les circonstances précisément énumérées ne
caractérisaient pas un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes démontrant que
les parties à la vente avaient agi de concert en fraude de leurs droits ; qu'ainsi, la cour d'appel qui n'a
examiné, aucun des éléments de preuve qui lui a été soumis a privé sa décision de motifs en violation
de l'article 455 du code de procédure civile ;
2° / que le tiers qui envisage d'acquérir un bien en connaissance de l'existence d'un pacte
de préférence doit vérifier que le bénéficiaire du pacte n'entendait pas exercer son droit de
préférence ; qu'en retenant qu'il ne peut être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir vérifié ou de " ne
pas s'être fait confirmer " quelle était l'intention des bailleurs, la cour d'appel a violé les articles
1134, 1165 et 1382 du code civil ;
3° / que le tiers qui se porte acquéreur d'un bien en connaissance de l'existence du pacte de
préférence pesant sur le vendeur engage sa responsabilité à l'égard du bénéficiaire du pacte ; qu'en
l'espèce, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée à son encontre, la cour d'appel a
retenu qu'aucun élément du dossier n'établissait que le tiers acquéreur aurait acquis le fonds de
commerce dans des conditions frauduleuses ou qu'une faute lui serait imputable ; qu'en statuant
ainsi, alors qu'elle avait constaté que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte de
préférence, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, si M. Z était informé de la clause
stipulant un pacte de préférence, pour avoir eu connaissance du bail, les consorts X n'établissaient
pas qu'il avait été informé de leur intention de s'en prévaloir, la cour d'appel, qui a relevé à bon droit
qu'il ne pouvait être reproché à l'acquéreur du fonds de commerce, étranger au pacte de
préférence, de ne pas avoir pris l'initiative de vérifier les intentions des bénéficiaires et qui en a
déduit qu'il n'avait commis aucun faute à l'origine du préjudice allégué par les consorts X, a
légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
19
B – Promesse unilatérale de vente
e
Document n° 28 : Civ. 3 , 15 décembre 1993
e
Document n° 29 : Civ. 3 , 27 mars 2008
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris,26 octobre 2006) que par acte notarié du 30 juillet
1999, la société Foncière Costa a consenti à la société Ogic une promesse unilatérale de vente
portant sur un immeuble sis... à Paris et sur la commercialité attachée à l’immeuble sis au numéro
35 de la même avenue ; que la promesse expirait le 15 octobre 1999 avec stipulation d’une
prorogation automatique jusqu’au 28 février 2000 et de deux conditions suspensives relatives à
l’absence d’hypothèque et à la justification par la venderesse d’un titre de propriété incommutable
sur le bien vendu ; que la société Ogic a renoncé à la première condition alors que la seconde s’est
réalisée ensuite d’un arrêt du 3 janvier 2003 consacrant définitivement le droit de propriété de la
société Foncière Costa ; que le 22 septembre 1999 les parties sont convenues de proroger la durée
de la promesse jusqu’au 30 juin 2000 sauf à remplacer la délivrance d’une garantie de paiement à
première demande par celle d’une caution fournie par la société Axa banque ; que par acte du 29
mars 2000 la société Foncière Costa a consenti une promesse synallagmatique de bail à la société
Brioni portant sur l’immeuble sis ... ; qu’un bail commercial étant intervenu le 1er octobre 2000, la
société Foncière Costa a refusé de signer l’acte authentique de vente avec la société Ogic ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Ogic fait grief à l’arrêt de dire qu’elle n’avait pas levé l’option
d’achat contenue dans la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 1999, alors, selon le moyen : 1°
/ que la levée de l’option d’achat par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est
soumise à aucune condition de forme ; que le contrat de vente est formé dès lors que le bénéficiaire
de la promesse a manifesté sa volonté de réaliser la vente, dans les conditions stipulées dans la
promesse, que celle-ci soit ou non assortie de conditions suspensives ; qu’en l’espèce, la cour d’appel
a relevé que par conclusions en date du 17 septembre 1999, la société Ogic avait déclaré sa volonté
de réaliser la vente de l’immeuble sis... ; qu’en jugeant toutefois que par ces écritures, la société Ogic
n’avait pas levé l’option, mais avait seulement “ confirmé qu’elle avait l’intention de réaliser la vente
ultérieurement, lorsque les conditions suspensives seraient accomplies “, la cour d’appel n’a pas tiré
les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l’article 1134 du code civil ; 2° /
que le fait que la société Ogic ait cru bon, postérieurement à la levée de l’option de proroger la
promesse ou d’indiquer aux services fiscaux qu’elle “ envisageait d’acquérir l’immeuble “ constituait
20
autant d’actes ou diligences nécessairement dépourvus de toutes conséquences juridiques, en l’état
d’une vente qui, par hypothèse, était déjà conclue, en sorte que la cour d’appel, qui se fonde sur ces
faits ou événements pour nier l’existence d’une vente ferme, lesquels faits ou événements n’auraient
pu utilement être pris en considération que si la volonté de la société Ogic antérieurement exprimée
de lever l’option avait été équivoque, se détermine par des motifs inopérants et, derechef, viole les
articles 1134 et 1589 du code civil;
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’aux termes de ses conclusions
d’intervention signifiées les 17 septembre 1999 et 23 février 2000, dans le litige opposant la société
Foncière Costa à son vendeur la société Paris participations, la société Ogic s’était bornée à solliciter
qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle réitérait, si besoin était, sa volonté de réaliser la promesse de
vente du 30 juillet 1999 et de payer le prix dès réalisation des conditions suspensives, qu’à la date de
ces conclusions la société Foncière Costa ne détenait pas de titre de propriété sur les biens objet de
la promesse de vente du 30 juillet 1999, qu’elle n’avait été utilement titrée qu’au jour de la
publication du jugement du 15 décembre 1998, les 7 avril et 9 juin 2000, et le titre n’étant devenu
irrévocable que par arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2005, que postérieurement à ces
écritures, la société Ogic avait arrêté avec la venderesse des dispositions incompatibles avec une
vente parfaite, consécutive à une levée d’option, la cour d’appel en a déduit que la société Ogic
n’avait pas levé l’option mais avait seulement confirmé qu’elle avait l’intention de réaliser la vente
ultérieurement ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la société Ogic fait grief à l’arrêt de juger que le défaut d’exécution par la
société Foncière Costa de son engagement de vendre ne pouvait se résoudre qu’en dommages
intérêts, alors, selon le moyen, que s’il est de principe que le manquement du promettant à son
obligation de vendre l’immeuble objet d’une promesse unilatérale de vente constitue la violation
d’une obligation de faire qui ne peut se résoudre, en application de l’article 1142 du code civil, que
par l’allocation de dommagesintérêts, les parties ont la faculté de stipuler que par exception, la
vente de l’immeuble pourra être exécutée de manière forcée sur décision de justice ; qu’en l’espèce,
il résultait des termes clairs et précis de la promesse de vente du 30 juillet 1999 qu’en cas de
carence du promettant, la vente de l’immeuble sis... pourrait intervenir sur décision de justice ;
qu’ainsi les parties avaient expréssement convenu que le juge pourrait sanctionner par la réalisation
judiciaire de la vente la carence du promettant à conclure la vente ; qu’en rejetant la demande de la
société Ogic tendant à ce qu’il soit constaté que la vente de l’immeuble sis... soit réputée parfaite,
au motif que les parties n’avaient pas stipulé que l’inexécution par la société Foncière Costa de sa “
promesse ferme “ de vendre se résoudrait par une voie autre que celle prévue par l’article 1142 du
code civil, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente du 30 juillet
1999, en violation de l’article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que si les parties à une promesse unilatérale de vente
étaient libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de
vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, force était de relever
que les actes conclus entre la société Foncière Costa et la société Ogic n’avaient pas stipulé que
l’inexécution par la société Foncière Costa de sa “ promesse ferme “ et de son “ engagement ferme
et définitif “ de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l’article 1142 du code
civil, la cour d’appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la société Ogic n’était pas
fondée à prétendre à une exécution en nature et que la société Foncière Costa devait réparer le
dommage que l’inexécution de son obligation de vendre avait pu causer à la société Ogic ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé (…)
e e
Document n° 30 : Civ. 3 , 25 mars 2009 (2 espèce)
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Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, si le retrait par les
époux X de leur promesse unilatérale de vente n’avait pas été notifié à la SAFER avant que celleci ne
déclare l’accepter, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
[…] Par ces motifs : casse et annule […]
e
Document n° 31 : Civ. 3 , 8 septembre 2010
Attendu, selon les arrêts attaqués (Pau, 21 octobre 2008 et 3 février 2009), que par acte
sous seing privé du 30 mai 2005, M. et Mme X ont consenti à la société Francelot, avec faculté de
substitution, une promesse unilatérale de vente d’un terrain ; que la promesse était valable jusqu’au
22 avril 2006 et prorogeable ensuite deux fois par périodes d’un an à défaut de dénonciation par le
promettant trois mois avant l’expiration de chaque délai ; que M. X est décédé le 31 juillet 2006,
laissant notamment pour lui succéder un héritier mineur, placé sous le régime de l’administration
légale sous contrôle judiciaire ; que la société Conseil en bâtiment, substituée dans le bénéfice de la
promesse, a levé l’option le 18 décembre 2007 ; que les consorts X ayant refusé de régulariser la
vente, la société Conseil en bâtiment les a assignés pour faire déclarer celleci parfaite ;
Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches :
[…] Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche :
Vu l’article 1589 du code civil ;
Attendu que pour dire irrecevable la demande de la société de Conseil en bâtiment, l’arrêt
retient que l’exécution forcée de la vente n’étant que la conséquence de la reconnaissance par
jugement de sa validité, il est nécessaire au préalable de statuer sur l’existence ou non de cette
vente, qu’une promesse unilatérale de vente n’a pas pour effet de transmettre à celui qui en est
bénéficiaire la propriété ou des droits immobiliers sur le bien qui en est l’objet, que l’obligation du
promettant quoique relative à un immeuble constitue tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré
acquérir non pas une obligation de donner mais une obligation de faire, qu’en l’espèce, lors du
décès de M. Edouard X avant la levée de l’option, la vente n’était pas réalisée et que, par voie de
conséquence, l’autorisation du juge des tutelles était nécessaire à cette réalisation ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le promettant avait définitivement consenti à vendre et
que l’option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette
contractée par leur auteur, sans qu’il y eût lieu d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles, la cour
d’appel a violé le texte susvisé ;
[…] PAR CES MOTIFS […] CASSE ET ANNULE […]
e
Document n° 32 : Civ. 3 , 11 mai 2011
Attendu, selon l’arrêt attaqué (AixenProvence, 10 novembre 2009), rendu sur renvoi
après cassation (3e chambre civile, 28 janvier 2009, pourvoi n° 0812. 649), que les époux Pierre et
Simone X ont acquis l’usufruit d’un immeuble aux SaintesMariesdelaMer et leur fils Paul la nue
propriété ; que par acte authentique du 13 avril 2001, celuici a consenti après le décès de son père
une promesse unilatérale de vente de l’immeuble à M. Y, qui l’a acceptée, en stipulant que Mme
Simone X en avait l’usufruit en vertu de l’acte d’acquisition et que la réalisation de la promesse
pourrait être demandée par le bénéficiaire dans les quatre mois à compter du jour où celuici aurait
connaissance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, du décès de l’usufruitière
; que par acte sousseing privé du 7 avril 2004, Mme Z a pris l’engagement de régulariser l’acte
authentique de vente relatif à la promesse unilatérale de vente et s’est mariée le 28 avril 2004 avec
M. Paul X, qui est décédé le 25 mai 2004 ; que par acte du 31 octobre 2005, Mme Z X a assigné M. Y
en annulation de la promesse unilatérale de vente ; que par lettre du 31 janvier 2006, Mme ZX a
notifié à M. Y le décès de sa bellemère usufruitière, survenu le 2 janvier 2006 ; que M. Y a levé
l’option le 17 mai 2006 ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ;
Attendu que pour dire la vente parfaite, l’arrêt retient qu’en vertu de la promesse
unilatérale de vente Mme Z X devait maintenir son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’option,
sans aucune faculté de rétractation ; que Mme Z X ne pouvait se faire justice à ellemême et que le
contrat faisant loi, elle ne pouvait unilatéralement se désengager ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse
postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques
de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a
violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS […] CASSE ET ANNULE
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