IMMOBILIER

J’achète, à
condition que…
Vous voulez acheter telle maison, mais uniquement si vous obtenez un prêt, ou si le sol
n’est pas pollué, ou si le vendeur termine certains travaux, ou… ou… Indiquez ou faites
indiquer ces conditions explicitement dans le compromis, et même déjà dans votre
éventuelle offre d’achat.

A
Danièle Bovy et Isabelle Nauwelaers
cheter une maison ou un
appartement est sans doute
la décision financière la plus
importante de votre vie. Même
si vous avez le coup de coeur pour un
bien, ne signez pas à la légère ! Car toute
signature de votre part, même sur une
simple feuille de brouillon, vous engage.
S’il vous reste des points d’interrogation
avant de vous lier à 100%, il est essentiel
de les formuler dès le début. Ils prendront
la forme de ce que l’on appelle des
conditions suspensives. Tant que la ou
les conditions suspensives ne sont pas
réalisées, la vente n’existe pas.

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Bien formuler les conditions dans stade de l’achat mais il est néanmoins que vous passiez les actes. Il pourrait aussi
le compromis… important de parler de l’offre d’achat car, demander en justice l’annulation de la
Acheter un bien immobilier se fait en faite sans précautions, elle peut créer des vente ainsi que des dommages et intérêts
plusieurs étapes. La plus connue est bien situations dramatiques. pour le temps et les opportunités perdus.
sûr le compromis de vente. L’offre place la balle dans le camp du Il ne faut pas confondre l’offre d’achat
Ce document doit être rédigé très vendeur, qui n’a plus qu’à l’accepter avec l’option d’achat qui, elle, place
soigneusement car il s’agit en fait du pour que l’affaire soit faite. Il suffit que au contraire la balle dans le camp de
contrat de vente. Ne dit-on pas que les éléments essentiels – identification l’acheteur. Si le vendeur accepte de vous
"le compromis de vente vaut vente" ? du bien en question, prix offert, date et accorder une option (exigez un écrit), il
Ce n’est pas pour rien qu’il est le plus signature – y soient pour que vous ne ne pourra pas vendre à un autre amateur
souvent rédigé par des professionnels, puissiez en principe plus vous rétracter ! pendant la durée de l’option. Il arrive
principalement des notaires. Peu importe la forme. Les tribunaux d’ailleurs qu’il exige une garantie qui sera
Vous pouvez aussi le rédiger vous- ont déjà accepté un SMS, un mail ou un perdue si l’achat ne se fait finalement
même, mais nous vous recommandons dessous de verre en carton… et même une pas. Si, de votre côté, vous levez l’option,
alors vivement d’utiliser notre compromis offre verbale (à condition de pouvoir en cela signifie que vous êtes sûr de
type, qui équilibre bien les droits et rapporter la preuve). vouloir acheter; dès ce moment, votre
obligations des deux parties. Il est donc très important de préciser engagement est définitif et irrévocable.
Quoi qu’il en soit, il est capital d’inclure dans l’offre le délai pour lequel elle
dans le compromis toutes les conditions est valable (sinon, vous risquez d’être La condition suspensive n’est pas
suspensives que vous voulez, car vous ne indéfiniment à la merci d’un accord du un délai de réflexion
pourrez pas les ajouter par la suite. vendeur …) et que, déjà à ce stade, vous Une condition suspensive n’est valable
pensiez à introduire les conditions que que si elle fait dépendre la réalisation
… et même dans votre éventuelle vous voulez voir remplies. Il peut donc de la vente d’un évènement futur et
offre d’achat être fort utile de vous faire conseiller. incertain sur lequel vous n’avez pas
Dès avant le compromis, l’offre d’achat Imaginons que vous ayez besoin de prise, comme l’obtention d’un prêt
que le candidat-acheteur peut faire risque d’un financement, mais que vous ne le hypothécaire, ou alors d’un évènement
également de l’engager très sérieusement. mentionniez pas. Le vendeur accepte déjà arrivé mais encore inconnu des
Cette étape est peu fréquente; le votre offre mais vous n’obtenez pas de parties, comme l’assainissement d’un sol
compromis est le plus souvent le premier crédit. Le vendeur serait en droit d’exiger qui a été pollué.
Elle ne peut pas dépendre uniquement
du bon vouloir d’une des parties. Sinon,
elle équivaudrait à un délai de réflexion (si
PAS QUE L’OBTENTION DU PRÊT vous êtes acheteur et que vous souhaitez
un délai de réflexion, essayez d’obtenir
D’autres conditions possibles une option d’achat). Pas question donc
d’indiquer par exemple : "Je vous achète
Outre la condition d’octroi du prêt, vous pourriez avoir d’autres réserves très votre maison pour autant que je n’en
importantes à formuler pour vous assurer un maximum de sécurité, comme : trouve pas une qui me plaise davantage
dans un délai d’un mois".
" … pour autant que le bien soit libre d’hypothèque/d’occupation au moment Si la condition suspensive se réalise, elle
de l’acte authentique". Ndlr : cette condition est indispensable !
a un effet rétroactif au jour de la signature
"… pour autant que j’obtienne le permis d’urbanisme (ou autre autorisation)
du compromis. En d’autres termes, la
pour les travaux que je veux faire". vente n’existe pas tant que je n’obtiendrai
pas de prêt mais, dès que j’aurai obtenu le
"… pour autant qu’il n’y ait pas d’infraction urbanistique". crédit, le contrat de vente sera "parfait"–
comme disent les juristes – et aura pour
"… si l’étude de sol du terrain à bâtir atteste qu’il n’est pas pollué". date celle de la signature du compromis.
C’est pourquoi il est très important
"… pour autant que le vendeur ait finalisé tels travaux dans le bien". d’indiquer dans le compromis que
le transfert de la propriété et donc
"… si j’ai vendu ma propre maison à minimum X € dans un délai de ..... ".
des risques se fera au moment de la
"… si le bien n’est grevé d’aucune servitude (de passage p. ex.)". passation de l’acte notarié, moment où,
généralement, le prix est payé et les clés
"… pour autant que je sois en vie au jour de la signature de l’acte notarié". sont remises. L’acheteur ne sera alors

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IMMOBILIER
pas responsable de l’immeuble entre
le compromis et l’acte (il ne devra pas
l’assurer, etc…).
La plus courante, la condition
d’obtention du prêt
La majorité des acheteurs ont besoin
d’un prêt hypothécaire pour financer
leur achat. Rien qu’en 2018, pas moins de
372 000 nouveaux prêts hypothécaires
ont été signés. C’est dire à quel point la
condition suspensive d’obtention du prêt
est une sécurité souvent indispensable.
Car si cette clause ne figure pas dans
le compromis mais que vous n’obtenez
pas le prêt et que vous renoncez donc à
l’achat, vous risquez de perdre l’acompte
déjà versé (souvent, 10 % du prix),
ou même de vous voir réclamer des
dommages et intérêts par le vendeur.
Par contre, si vous ne devez pas
emprunter ou si vous êtes sûr et certain
d’obtenir le crédit nécessaire (mais
attention : ne vous contentez jamais de
l’affirmation d’un agent immobilier que
"cela ne posera aucun problème !"), ne
mettez pas cette condition suspensive
dans le compromis. Le vendeur vous
préférera alors sans doute aux amateurs
qui le laisseraient dans l’incertitude
pendant plusieurs semaines. Et, qui sait,
cela vous permet peut-être de négocier
une petite réduction de prix...
Le mieux est d’anticiper et d’avoir
d’emblée une idée du montant que vous
pouvez emprunter. Vous pouvez pour ce
faire demander avant le compromis des
simulations aux banques et/ou utiliser nos
modules de calculs (mensualité maximale
que vous pouvez vous permettre, etc.).
Et si vous n’obtenez pas le prêt ?
Si vous voulez renoncer à votre achat par
faute de financement, vous devrez être
en mesure de prouver que vous avez fait
les efforts nécessaires pour que l’on vous
Compromis type : www.testachats.be/contrat
Calculs utiles en matière de prêt hypothécaire :
www.testachats.be/hypothecaire
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Il est important que la condition suspensive soit rédigée
avec précision.
Un exemple de condition suspensive d’octroi de prêt hypothécaire. Notre compromis-
type, disponible sur notre site, la reprend de manière plus exhaustive.
Cette vente est conclue sous la condition suspensive d’obtenir un financement par
l’acquéreur d’un montant de …. 1 aux conditions normales du marché... 2 L’acquéreur
bénéficie d’un délai de …. 3 à partir de la signature de ce compromis pour l’obtenir. Si le
financement est accordé dans le délai 4 , l’acquéreur doit en informer par écrit le vendeur
(ou l’étude notariale ou l’agent immobilier selon les cas).
Quelques commentaires
3 Le délai laissé est souvent de 1 mois.
1 Indiquez ici le montant maximum
(ou la quotité maximale) que vous C’est parfois court pour les personnes
comptez emprunter. Plus il est élevé, plus qui n’ont pas une large solvabilité ou pour
le risque de refus de prêt est grand. négocier un bon taux. Si vous pouvez
obtenir un délai de 6 à 8 semaines, ce
2 Ou précisez éventuellement le taux sera plus confortable.
d’intérêt maximum que vous êtes prêt
à accepter. 4 Pour éviter toute ambiguïté, mieux
vaut que l’acquéreur avertisse aussi s’il
n’a pas obtenu de prêt.
accorde ce prêt dont vous avez besoin. Déchirer simplement le
Si, par exemple, vous n’avez introduit compromis ? Pas si simple
qu’une seule demande et puis que vous Toute vente immobilière donne lieu à des
vous êtes découragé alors que le délai était droits d’enregistrement. Ces droits sont
loin d’être écoulé, le vendeur risque de dus dès que le contrat est "parfait".
ne pas accepter de faire jouer la condition S’il n’y a pas de condition suspensive,
suspensive. Soyez dès lors prudent et la vente est "parfaite" dès la signature
constituez un dossier avec la preuve de du compromis et les droits doivent être
vos démarches auprès des financiers. payés (dans les 4 mois), même si la vente
Méfiez-vous d’une clause du type ne se fait finalement pas (l’acheteur ne
"À défaut par l’acquéreur de produire paie pas, ne vient pas passer l’acte,...).
une attestation de refus émanant de Le cas échéant, il y a néanmoins moyen
l’organisme de crédit, cette condition sera d’y échapper : soit si un juge prononce
réputée remplie et la vente sera parfaite". l’annulation de la vente à la demande
En effet, il ne serait pas normal que vous d’une des parties (qui doit donc introduire
soyez sanctionné parce que les banques une action en justice), soit en présentant
n’ont pas pris la peine de vous adresser un au receveur de l’enregistrement une
refus explicite. convention de résiliation amiable signée
Il est préférable qu’à l’expiration du par les deux parties. Dans les deux cas,
délai prévu, si, malgré les efforts que vous la demande doit être adressée au juge/
prouvez, vous n’avez pas obtenu de crédit, receveur dans les 12 mois de la signature
le contrat prenne simplement fin. En du compromis.
pratique, les parties conviennent toutefois S’il y a une condition suspensive dans le
souvent qu’à la fin du délai, celui-ci est compromis, c’est beaucoup plus simple : la
prolongé tant que le vendeur n’aura pas vente ne sera "parfaite" que si la condition
notifié que la condition a expiré et donc se réalise, les droits ne seront donc pas
que la vente n’existe plus. dus si elle ne se réalise pas.
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