UNIVERSITÉ D'ÉTAT DE MOLDOVA

Protection de l'acquéreur de bonne foi

Élaborer : Sanduța Victor

Groupe 2104
Enseignant coordinateur: Marcova Natalia
Au cours de l'histoire, la bonne foi, quelles que soient sa nature et ses formes de
manifestation, a gagné du terrain dans divers domaines mais aussi dans toutes les
branches du droit, l'importance ceci étant incontestable. Preuve de l'importance
majeure qu'elle revêt dans le droit civil, c'est avant tout l'attention accrue du
législateur à la bonne foi heures les nouveaux contours législatifs apportés au Code
civil modernisé en matière de bonne foi je parle pour moi.

Personnes physiques et les personnes morales participant à des relations juridiques

civiles doivent exercer leurs droits et d'exécuter leurs obligations de bonne foi,
conformément à la loi, au contrat et à l'ordre publiquement et avec de bonnes mœurs.
La bonne foi est présumée jusqu'à preuve du contraire" ainsi l'existence du principe de
bonne foi a été reconnue jusqu'à la modernisation. Peut plus que cela, il pourrait
également être extrait du Code civil dans la version 1964, dans le contenu à laquelle,
bien qu'il n'y ait pas de règles établissant expressément que la bonne foi serait
principe fondamental, l'esprit de bonne foi régissait l'essence de la construction et de
la logique normes juridiques.

Chaque projet d'amendement vise à exclure tout ce qui provoque des contradictions

et les ambiguïtés suite à l'application des règles existantes et d'inclure des règlements
pour combler les lacunes - objectifs qui ont été spécifiquement atteints grâce aux
changements apportés du Code civil de la République de Moldova par le biais de la
loi de modernisation du Code civil. Par ces changements, le législateur a proposé
d'attirer l'attention des sujets de droit civil sur l'importance du principe de bonne foi
dans les relations civile et sur la nécessité imminente de s'y conformer. Juste un
comportement dans les limites de la bonne foi des sujets de droit civil, elle peut
assurer la réalisation effective de leurs droits.

Acquérir de bonne foi représente un des principes de base du droit civil avec son
évolution, le droit civil a mis l'accent sur la bonne foi, ainsi l'acquéreur de bonne foi
doit bénéficier de certains privilèges et protection en cas de litige, ainsi l'article 523
mentionne. Article 523. Acquisition de bonne foi du droit enregistré en vertu de l'acte
juridique

(1) L'acquéreur de bonne foi acquiert le droit inscrit en sa faveur, sur la base d'un acte
juridique, au registre des biens immobiliers ou dans un autre registre public à
caractère constitutif, au sens de l'article 420, et dans le cas où celui qui a disposé de
plein droit n'en était pas le véritable propriétaire, n'avait pas le pouvoir de disposer de
plein droit ou l'acte légal de disposition est sans effet sur un autre fondement. La
bonne foi doit exister jusqu'au moment du dépôt de la demande d'enregistrement du
droit.

(2) L'acquéreur de bonne foi n'acquiert pas, conformément au paragraphe (1), le droit
inscrit s'il l'a obtenu gratuitement ou s'il n'est pas entré en possession du bien qui fait
l'objet du droit inscrit.

Droit comparé

La norme est similaire à l'art. 901 du Code civil de Roumanie, à la différence majeure
que l'acquisition de bonne foi se produit quel que soit le délai entre l'enregistrement
de l'éliminateur en tant que titulaire du droit et l'enregistrement de l'acquéreur en tant
que titulaire du même droit. Cette période peut n'être que de quelques jours ou de
quelques années, elle n'est pas pertinente pour le fonctionnement de l'art. 523 C.
civile.

Dans le système roumain, cependant, en raison des dispositions transitoires contenues

dans l'art. 79 de la loi roumaine no. 71/2011 et art. 909 alinéa (3) du Code civil de la
Roumanie, il a été jugé que l'acquisition de bonne foi de l'art. 901 ne peut être
invoqué par l'acquéreur qu'après 3 ans depuis l'inscription du propriétaire au registre
foncier (ou 1 an depuis que l'inscription au registre foncier a été notifiée au véritable
propriétaire) [voir, à cet égard, Stoica/Drepturire reale principale, page 457 ;
Sferdian/Les principaux droits réels, p.468, no. 689

Article 527. Acquisition de bonne foi du droit de propriété sur un bien meuble

(1) L'acquéreur de bonne foi acquiert le droit de propriété sur le bien meuble en
entrant en possession et dans le cas où la personne qui a disposé du bien n'en était pas
le propriétaire, n'avait pas le pouvoir de disposer du bien ou la l'acte de disposition
était inefficace sur une autre base. Il n'y a pas de bonne foi lorsque l'acquéreur savait
ou aurait dû savoir que la personne auprès de laquelle il a acquis le bien n'en était pas
le propriétaire, n'avait pas le pouvoir de disposer du bien ou que l'acte juridique de
disposition était inefficace pour d'autres motifs. La bonne foi doit exister jusque et y
compris le moment de la prise de possession.

(2) L'acquéreur de bonne foi n'acquiert pas le droit de propriété en vertu du

paragraphe (1) si le bien est volé, perdu ou retiré de la possession du propriétair
contre son gré ou si l'acquéreur l'a obtenu gratuitement. Cette règle ne s'applique pas à
l'acquisition d'argent, de titres au porteur ou d'actifs vendus aux enchères.

(3) Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas :

a) les biens mobiliers dont le droit de propriété s'acquiert, conformément à la loi, par
l'inscription à un registre de publicité ;

b) les biens culturels mobiliers ;

c) si l'acte par lequel l'acquéreur a acquis le bien est nul ou annulable.

(4) Les dispositions du présent article seront également appliquées en conséquence

dans les cas où la loi permet l'acquisition par usufruit de certains droits réels limités
sur des biens mobiliers.

Même dans les cas prévus à l'article 527, l'acquéreur de bonne foi devrait bénéficier
d'une protection légale car il fait preuve de bonne foi dans ces actes juridiques car
l'acquéreur prouvant sa bonne foi et étant privé du droit de propriété est dans une
certaine mesure lésé dans ses droits.

Article 525. L'acquéreur de bonne foi du droit inscrit

(1) Au sens de l'article 524, la personne inscrite ou inscrite provisoirement au registre

comme titulaire d'un droit est considérée comme acquéreur de bonne foi si, à la date
du dépôt de la demande d'inscription ou d'inscription provisoire du droit en sa faveur,
les conditions suivantes sont remplies :

a) aucune action n'a été portée au registre qui sera ultérieurement admise par une
décision de justice reconnue par la loi comme opposable à l'acquéreur ; aucun droit,
acte juridique ou fait juridique établissant une telle action ultérieure n'a été relevé ;

b) des informations non expurgées contenues dans le registre, il n'y a aucune raison de
justifier sa rectification en faveur d'une autre personne ;

c) l'acquéreur n'a pas eu connaissance, d'une autre manière, de l'inexactitude des

informations non expurgées contenues dans le registre ; et

d) le cas échéant, l'acquéreur ne savait pas et n'aurait pas dû savoir la raison pour
laquelle le fondement sur lequel il acquiert le droit inscrit est nul, annulable ou sans
effet ou sur le fondement duquel l'auteur direct de l'acquéreur a acquis le droit inscrit.
(2) La bonne foi est présumée jusqu'à preuve du contraire.
Étant donné que la bonne foi est une norme de conduite d'une partie, caractérisée par
l'exactitude, l'honnêteté, la transparence et la prise en compte des intérêts de l'autre
partie dans la relation juridique, l'acquéreur de bonne foi devrait être protégé par
certains moyens juridiques qui lui permettent exerce ses prérogatives dans le rapport
juridique prévu à l'article 525.

Législation et pratique judiciaire en cas d'expropriation acquéreurs de bonne foi

Si l'art. 582 Code civil conditionne la protection de l'acquéreur de bonne foi de

certaines conditions, la législation spéciale sur le cadastre immobilier n'établit pas de
telles conditions. Selon l'art. 51 de la loi sur le cadastre immobilier, si l'acquéreur de
bonne foi acquiert par erreur un bien immobilier d'une personne inscrite au registre
des biens immobiliers en tant que propriétaire de ce bien, le droit de propriété il est
détenu de bonne foi par l'acquéreur. Dans cette recherche j'ai vérifié dans quelle
mesure la garantie prévue par l'art. 51 de la loi sur le cadastre immobilier est respecté
dans la pratique judiciaire.

La bonne foi est présumée jusqu'à preuve du contraire.17 Par conséquent, l'existence
ou l'absence de celle-ci la bonne foi de l'acquéreur doit être analysée à chaque fois par
le juge Bureau. Si le demandeur dans l'action en revendication ne mentionne pas ce
fait, l'action serait doit être rejetée parce que la présomption de bonne foi n'a pas été
réfutée. Nous allons essayer de nous examinons également cet aspect dans le cadre de
l'analyse.

Cas pratique

A, époux de B, a vendu à C, sans son consentement, un immeuble, acquis au cours

mariage. Au moment de la vente, B se trouvait à l'étranger et n'a appris la vente

qu'après quelques années. Pendant ce temps, C a commencé la construction de l'actif
acheté à A. B a saisi le tribunal, demandant la déclaration de nullité du contrat de
vente-achat,au motif que le bien vendu était la propriété commune des époux. B a fait
valoir que, dans en application de l'article 21 du code de la famille, toute opération
ordonnant l'aliénation un bien immobilier est nul s'il a été conclu sans le
consentement de l'autre époux. C a déposé une demande reconventionnelle pour
obtenir la reconnaissance par le tribunal du fait qu'il a acquis le bien de bonne foi, car
il ne savait pas que le demandeur en était le copropriétaire le bien litigieux. Il a fait
valoir que A et B auraient voulu plus d'argent pour le bien donné et, par par
conséquent, l'un d'eux a intenté l'action en justice. Par conséquent, C a demandé la
protection du droit sa propriété en vertu de laquelle garantit le droit de propriété aux
acquéreurs de bonne foi.

La solution des tribunaux : les juridictions nationales sont arrivées à la conclusion que
C serait soumisune atteinte disproportionnée, s'il était obligé de restituer le bien
litigieux et de démolir la construction. B n'avait pas contesté la manière dont le bureau
du cadastre avait immatriculé le terrain litigieux et, en dans le même temps, a constaté
que le mari de B était responsable de la présentation des fausses informations dans la
déclaration faite devant notaire public, lors de l'aliénation du bien. Aussi les tribunaux
ils notent que B ne porte pas plainte contre son mari responsable de la vente le bon.
En fin de compte, les tribunaux ont conclu qu'il n'y avait aucune preuve à l'appui de
l'allégation selon laquelle le demandeur B n'aurait pas eu connaissance

En conclusion, on peut dire que C, étant le propriétaire de bonne foi, était protégé car,
au contraire, il a perdu la propriété de l'immeuble et a été obligé à ses frais de
commencer la construction, mais étant présumé être le propriétaire de bonne foi et
éprouvée, il a bénéficié du gain de Cause.

Pratique judiciaire en matière d'expropriation d'acquéreurs de bonne foi

Pour pouvoir évaluer la pratique consistant à appliquer la présomption de bonne foi,

dans le contexte la présente recherche a analysé la pratique judiciaire des tribunaux de
l'époque 2017 – 2019. Au total, 16 cas de réclamation de propriété ont été identifiés,
en qui sont les dispositions applicables de l'art. 51 de la loi sur le cadastre immobilier

Entre janvier 2017 et décembre 2019, la CSJ a irrévocablement résolu 13 de ces cas,
et trois ont été renvoyés pour un nouveau procès. Sur les 13 affaires réglées
irrévocablement, dans 12 affaires, la CSJ a confirmé la solution des juridictions
inférieures. Dans huit affaires sur les 13 irrévocablement résolues, l'action des
demandeurs a été rejetée, la propriété étant maintenue après les acquéreurs. Dans les
cinq autres cas, l'action des demandeurs a été admis, le droit de propriété étant annulé
et enregistré après les demandeurs. Dans deux des cinq cas, le bien a été annulé en
première instance, dans deux autres cas par la cour d'appel. Dans un cas, le bien a été
annulé par décision SCJ lui-même. Dans aucun des cas où le bien a été annulé, il n'a
été accordé rémunération aux acquéreurs. Des cinq causes dans lesquelles
l'expropriation des nouveaux a eu lieu propriétaires, dans quatre la présomption de
bonne foi a été examinée et contestée.

Après l'analyse de ces statistiques sur la résolution des litiges concernant les
bénéficiaires de bonne foi, nous sommes arrivés à la conclusion que les bénéficiaires
de bonne foi bénéficient majoritairement d'une protection juridique, mais il existe
également des exceptions et des cas dans lesquels les plaignants obtiennent gain de
cause et nous pouvons dire que plus elle est à développer en termes de protection des
ayants droit de bonne foi et de respect de leurs droits de propriété