Université Mohammed V SOUISSI

Faculté des sciences juridiques,

Économiques et sociales de Salé
Année universitaire 2023/2024

COURS DU DROIT FONCIER

PRISES DE NOTES / Pr. RBII

2023/2024
 Introduction
Le droit foncier appelé aussi droit immobilier c’est une matière de droit privé, même s’il y a certains aspects
du droit public, qui est rattachée généralement au droit civil.
Son contenu dépend de ce qu’on veut mettre dans le droit foncier, parce que en réalité c’est une branche, on peut
mettre tout ce qui est urbanisme, loi sur la copropriété, les règles de bail accession…etc.

La législation, au Maroc, à propos du droit foncier datait du protectorat, il y avait un dahir de 1913 et un autre
dahir de 1915. Le dahir de 1913 c’est le dahir sur l’immatriculation foncière, et le dahir de 1915 c’est l’équivalent du
code des droits réels (CDR) actuel. Ces deux textes ont continué à régir la situation au Maroc jusqu’à 2011 où il y
avait l’adoption du CDR et de la loi 14-07 sur l’immatriculation foncière. L’un des apports du CDR c’est qu’il a limité
ce qu’on appelle les droits coutumiers.

Notre cours a un contenu plus large comprenant :

 Une partie sur les droits réels immobiliers (le code des droits réels = CDR).
 Et une autre partie sur l’immatriculation foncière (la loi 14-07 sur l’immatriculation foncière).
1.La notion du patrimoine
Selon la théorie classique le patrimoine c’est la projection de la personnalité juridique dans le monde
économique, c’est le côté patrimonial de la personnalité juridique.
Le patrimoine c’est l’aptitude d’acquérir des droits patrimoniaux et assumer des obligations, il s’agit d’un attribut de
la personnalité juridique dans le sens où toute personnalité juridique a un patrimoine.
Est-ce que toute personne a un patrimoine ?
Toute personne physique a un patrimoine à partir de sa naissance jusqu’à sa mort. Pour les personnes morales par ex.
une société c’est à partir de son immatriculation au registre de commerce jusqu’à sa radiation. Le patrimoine va en
parallèle avec la personnalité juridique.
A la mort de la personne, et après déduction des dettes du défunt, il y a le transfert du contenu du patrimoine aux
patrimoines des héritiers chacun en fonction de sa part dans l’héritage.
Donc le patrimoine peut être assimilé à un sac à dos, càd un contenant qui accompagne la personne durant toute sa
vie. Le contenu du patrimoine c’est l’actif ou les droits patrimoniaux et le passif que peut avoir une personne.

Est-ce qu’une personne peut avoir plusieurs patrimoines ?

Toute personne, qu’elle soit physique ou morale, a un patrimoine qui est unique, c’est ce qu’on appelle le principe
de l’unicité de patrimoine. Et il y a une règle c’est que tout l’actif répond de tout le passif ce qui veut dire que
les dettes d’une personne sont payées de n’importe quel élément son actif.
Quand quelqu’un crée une société par exemple le patrimoine de cette dernière sera distinct du patrimoine personnel
du fondateur. C’est un moyen de protéger le patrimoine personnel en le distinguant du patrimoine professionnel de
la société. La seule exception c’est l’autoentrepreneur où la loi accorde une protection au domicile de ce dernier son
le doter de la personnalité juridique.

Le patrimoine se compose de l’actif et du passif de la personne :

 L’actif : c’est l’ensemble des biens et des droits ;
1. Les biens : on a deux types de biens, les biens meubles et les biens immeubles
Les biens meubles ; c’est tous ce qu’on peut déplacer, sans qu’on modifie l’aspect et l’essence de la
chose. On distingue deux types des meubles ; les meubles par nature et les meubles par anticipation.
 Les meubles par nature : ce sont des meubles qui sont considérés en tant que tels par
rapport à leur nature, ex. une table.
 Et on a des meubles par anticipation : ce sont des immeubles à la base, mais qui sont
traités par anticipation comme des meubles. Ex. des bois dans les forêts que l’on veut
couper.
Les immeubles : c’est tous ce qui est fixé, qu’on ne peut pas déplacer. On distingue deux types des
immeubles ; les immeubles par nature et les immeubles par destination (art.5 CDR)
 Les immeubles par nature : Est immeuble par nature tout bien fixe dans son
emplacement, qu’on ne peut déplacer sans dommage ou modification dans son aspect.
(Art.6 CDR)
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  Les immeubles par destination : Est réputé immeuble par destination tout bien meuble
que le propriétaire d’un fonds y a placé pour le service ou l’exploitation de ce fonds
ou qu’il y a attaché à perpétuelle demeure. (Art.6) ex. cheminée de la maison.
2. Les droits subjectifs sont les prérogatives reconnues par le droit objectif à une personne, on distingue entre
les droits patrimoniaux (les droits réels, droits personnels) et les droits intellectuels. Ce qui nous intéresse
ce sont les droits réels
Les droits patrimoniaux sont ceux qui sont évaluables en argent. Ils comprennent :
 Les droits réels ce sont des droits qui donnent un pouvoir sur une chose, le mot réel vient
du mot latin RES qui veut dire chose ;
 Et les droits personnels ou droits de créance (c’est la relation entre un créancier et un
débiteur) ils donnent un pouvoir sur une personne, ils permettent d’exiger l’exécution de
l’obligation du débiteur, qu’elle soit une obligation de donner de faire ou de ne pas faire.
 Le passif : c’est l’ensemble des dettes de la personne.

Ce qui nous intéresse dans notre cours c’est les droits réels qui portent sur un immeuble appelés droits réels
immobiliers.
Ils sont définis par l’article 8 du CDR, qui disposent qu’un droit réel immobilier est un pouvoir direct que la loi
donne à une personne sur un immeuble déterminé.
On distingue, au sein des droits réels, entre deux catégories de droits :
1) Les droits réels principaux : Un droit réel est dit principal s’il peut être exercé (existé) de manière autonome
sans qu’il soit nécessaire de s’appuyer sur un autre droit.
Les droits réels principaux sont donnés à titre limitatif par l’art.9 du CDR :
-le droit de propriété ;
-les servitudes et les charges foncières ;
–l’usufruit ;
-le droit viager ;
-le droit d’usage ;
-le droit de superficie ;
-l’emphytéose ou bail emphytéotique ;
-le droit de Habous ;
-le droit de Zina ;
-le droit de Houa et d’exhaussement ;
-les droits coutumiers valablement constitués avant l’entrée en vigueur de la présente loi.

2) Les droits réels accessoires : Le droit réel accessoire est un droit qui n’existe pas par lui-même mais repose sur
un droit personnel pour lequel il tient lieu de garantie.
Les droits réels accessoires sont :
-les privilèges immobiliers ;
-le nantissement (l’antichrèse) ;
-l’hypothèque.

2.la diversité du droit foncier

Il y a deux diversités. Il y a la diversité des sources du droit foncier (i) et la diversité des régimes fonciers (ii).
i.la diversité des sources du droits foncier

Les sources du droit foncier sont multiples, on trouve ;

 La loi moderne càd la loi positive ex. CDR, la loi 14-07 sur l’immatriculation foncière, la loi sur la
copropriété…etc.
 Le droit musulman càd le rite malékite
 Les coutumes et les usages locaux : il y a certains textes qui renvoient aux coutumes et on a ces coutumes
aussi qui s’appliquent aux terres collectives.

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 Art.1/ 1 « Sont appliquées, pour tout ce qui n’a pas été expressément énoncé dans la présente loi, les
dispositions du code des obligations et des contrats. A défaut de texte, il est référé à l’opinion dominante et
communément répandue et à la jurisprudence constante dans le rite malékite. »
Donc si on n’a pas une règle dans le CDR on applique le DOC et s’il n’y a pas de règle dans le DOC on applique le
rite malékite.
ii. la diversité des régimes fonciers

 Au Maroc on a deux types d’immeubles ; on a les immeubles immatriculés et les immeubles non immatriculés qui
sont soumis à des textes différents. Les immeubles immatriculés c’est le CDR et la loi N° 14-07 et les immeubles
non immatriculés c’est aussi le CDR mais beaucoup de droit musulman.

Ensuite on a des régimes particuliers et spécifiques ;

 Le régime de propriété privé (Al Milk) càd une personne qui est propriétaire de manière privative d’un bien
immeuble soit immatriculé soit non immatriculé.
 Les terres collectives. Les terres collectives c’est régime foncier particulier qui est régi par des lois particulières,
il y a au moins deux lois et un décret. Les terres collectives ce sont des terres qui sont dans la propriété d’un
groupe ethnique et non pas dans la propriété d’une seule personne. La propriété elle est octroyée par l’Etat à des
groupes, ex. une tribu ou un groupe ethnique, et les membres de ce groupe bénéficient d’un droit de jouissance
sur le bien. Les particuliers (les individus) n’ont pas un droit de propriété privatif, ils n’ont qu’un droit de
jouissance. Par conséquent ces terres sont soumises à la tutelle de l’Etat représenté par le ministère de l’intérieur.
 Il y a un autre régime qui est proche des terres collectives, c’est les terres GUICH. Les terres GUICH ce sont
des terres qui sont toujours dans la propriété de l’Etat. L’Etat a gardé la nue-propriété de ces terres et a octroyé
seulement le droit de jouissance. Par conséquent il y a deux autorités de tutelle ; il y a le ministère de l’intérieur
et il y a aussi le ministère des finances parce que ces terres GUICH font partie du domaine public. Historiquement,
c’étaient des terres dont la jouissance a été octroyé par le Sultan à des tribus en contrepartie de la fourniture de
soldats. On les trouve autour des villes impériales qui étaient, un jour, une capitale du Royaume, ex. GUICH
LOUDAYA à Rabat.
En fin, on a les terres Habous qui sont des immeubles soumis au code des Habous. C’est un régime aussi
particulier parce que les terres Habous ne sont pas aliénables ni saisissables.

Bibliographie
-la loi N° 39-08 relative au code des droits réels ;
-la loi N° 14-07 sur l’immatriculation foncière ;
-Paul de DECROUX, Droit foncier marocain ;
-Didier martin, le droit des affaires.

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 Partie 1. Les droits réels immobiliers
Chapitre 1. Les droits réels principaux
Les droits réels principaux ce sont les droits qui existent indépendamment de tout autre droit. Càd ce soit
les droits dont l’existence n’est pas conditionnée par l’existence d’un autre droit.

On va voir les droits réels immobiliers suivants :

1) Le droit de propriété ;
2) Les servitudes et les charges foncières ;
3) L’usufruit ;
4) Le droit de superficie ;
5) L’emphytéose.

Section 1. Droit de propriété

Le droit de propriété est régi par les articles de 14 à 36 du CDR.

§1. Attributs du droit de propriété

Les attributs du droit de propriété, on peut les voir dans l’art.14 du CDR qui dit « Le droit de propriété
confère au propriétaire d’un immeuble, et à lui seul, le pouvoir d’en user (c’est l’usage), de l’exploiter (le droit de
jouissance) et d’en disposer (c’est le droit de disposition) sans autres limites que celles posées par la loi ou la
convention. »
A partir de cet article, on a 3 attributs il y a l’usus (le droit d’usage), le fructus (le droit de jouissance) et l’abusus (le
droit de disposition)

A. Droit d’usage : l’usus

Le droit d’usage c’est le droit d’utiliser ou le droit d’user le bien et aussi le droit de ne pas l’utiliser. Donc il y a un
sens positif c’est le droit d’user et il y a aussi un sens négatif c’est le droit de ne pas user. Càd le propriétaire à le choix
d’utiliser ou ne pas utiliser, il n’y a pas une obligation d’usage.
Cet usage implique deux choses :
i. Un pouvoir de choix càd que le propriétaire a le pouvoir de choisir l’usage auquel est destiné le bien. Ex.
le propriétaire d’un appartement peut l’habiter comme il peut ne pas l’habiter ou le louer.
ii. Une liberté d’accès au bien càd quand on est propriétaire, pour pouvoir utiliser la chose, on doit avoir le
pouvoir d’utiliser cette chose. Ex. la loi reconnait aux propriétaires des terrains enclavés un droit de
passage légal sur la propriété d’autrui (cf. art.64 CDR)

Le droit de propriété peut avoir des limites soit légales prévues par la loi, soit des conventionnelles qui sont
posées par la convention.
Les limites qui peuvent frapper le droit d’usage :
 Des limites qui sont justifiées par un intérêt privé ex. le cas d’un droit de passage ou un droit de bail qui
fait concéder l’usage au locataire.
 Et il y a des limites dans l’intérêt public ex. les servitudes publiques comme les poteaux de haute tension
dans terrains agricoles càd le propriétaire ne va pas utiliser son terrain comme il veut à cause de ces
poteaux.

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 B. Droit de jouissance : le fructus

Le fructus c’est le droit du propriétaire de jouir de la chose et d’en percevoir les fruits et les produits. Càd le
droit de fructifier le bien.
Les fruits c’est ce que donne un bien de manière périodique sans altération de la substance de la chose. ex. les fruits
de arbres.
On a 3 types de fruits :
 Les fruits naturels ce sont des fruits qui ne nécessitent pas le travail de l’homme. ex. le bois d’une forêt.
 Les fruits industriels c’est ce que donne un bien avec le travail de l’homme. ex. cultiver la terre du blé.
 Les fruits civils ce sont les sommes d’argent que peut donner un bien. ex. un loyer.
Les produits c’est ce que donne un bien mais sans périodicité et sans renouvellement et avec altération de la substance
de la chose ex. le sable des carrières.
Les produits font partie du capital à la différence des fruits.

Le fructus a un double sens c’est le droit de jouir ou le droit de ne pas jouir. Ex. le propriétaire d’un terrain a le choix
de le cultiver et le choix de ne pas le cultiver.
Les modes de jouissance :
 Soit par des actes matériels : c’est la cueille des fruits ;
 Soit par acte juridique : par ex. un contrat de bail.
Les limites du droit de jouissance
 Des limites d’intérêt privé ex. la conclusion d’usufruit avec un usufruitier interdit le nu-propriétaire de
percevoir les fruits. Ou par ex. le contrat de bail commercial parce qu’il donne au locataire un droit de
renouvèlement ce qui limite le droit de jouissance du nu-propriétaire ;
 Des limites d’intérêt général par ex. le propriétaire ne peut pas exploiter les gisements car ils font légalement
partie du domaine public de l’Etat. Ou par ex. les carrières même s’elles appartiennent au propriétaire, elles
nécessitent une autorisation pour leur exploitation.

C. Droit de disposition : l’abusus

L’abusus c’est le droit du propriétaire de disposer du bien par n’importe quel acte de disposition que ça soit la
vente oula donation ou la destruction…etc.
Le droit de disposition peut être exercé :

i. Soit par des actes matériels comme par ex. l’acte de destruction.
ii. Soit par des actes juridiques par ex. la conclusion d’un contrat à titre onéreux comme la vente, ou à titre
gratuit comme la donation. Ça peut être aussi un acte juridique unilatéral comme le testament.
Tous les actes juridiques qui portent sur le droit de disposer sont possibles sauf dans le cas où le propriétaire est privé
de son droit de disposer

Les limites du droit de disposition :

Article 14 dispose que « le droit de propriété confère au propriétaire d’un immeuble, et à lui seul, le pouvoir d’en
user, de l’exploiter et d’en disposer sans autres limites que celles posées par la loi ou la convention. » Les limites au
droit de disposer sont les limites les plus graves, on a :

I. Les limites légales d’intérêt générale

– Par ex. les limites imposées par le droit d’urbanisme où la loi prévoit que tel bien est inaliénable ou
insaisissable.
– Ou par ex. les lois qui interdisent l’aliénation si le bien présente un certain intérêt historique.
– Ou par ex. le droit de préemption qui est aussi une atteinte au droit de disposer parce que quand on
a plusieurs propriétaires en indivision, si l’un des coindivisaires veut vendre, les autres coindivisaires
ont un droit de préemption, càd une priorité d’achat. Ce qui limite la liberté du coindivisaire de choisir
l’acquéreur.
– Les limites comme l’expropriation pour utilité publique
– La nationalisation

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 II. Les limites conventionnelles par ex. la clause d’inaliénabilité. Parfois on a des clauses dans un contrat qu’on
appelle des clauses d’inaliénabilité.
La clause d’inaliénabilité c’est une clause qui interdit au propriétaire d’aliéner le bien. Par ex. une clause
d’inaliénabilité qui est insérée par le donateur, dans un contrat de donation, pour interdire au donataire
d’aliéner le bien pour une durée donnée.

§2. Les caractères du droit de propriété

On peut énumérer trois caractères ; le caractère absolu, le caractère exclusif et le caractère perpétuel.
A. Le caractère absolu

Très souvent on dit que le droit de propriété c’et le droit le plus absolu, càd le droit qui octroie le plus de
prérogatives (usus, fructus et abusus) à son titulaire. Ce caractère veut dire aussi que le droit de propriété est
opposable à tous.

Mais ce caractère absolu connait aussi des limites :

i. Les limites légales ou d’intérêt général comme pour les mines et les carrières.
ii. Les limites d’intérêt privé qui sont prévues par le CDR par ex. l’usage abusif du droit de propriété (la
théorie de l’abus) càd même s’il s’agit d’un droit absolu on lui applique comme toutes les autres droits
la théorie de l’abus càd l’exercice peut être abusif. Ou par ex. le trouble de voisinage (art. 21) l’exercice
de notre droit ne doit pas porter atteinte à notre voisin.

Donc en réalité le droit de propriété n’est pas vraiment absolu, ça peut engager notre responsabilité dans certaines
situations ne serait-ce que par la théorie de l’abus.

B. Le caractère exclusif

L’article 14 dispose que « Le droit de propriété confère au propriétaire d’un immeuble, et à lui seul, le pouvoir
d’en user, de l’exploiter et d’en disposer sans autres limites que celles posées par la loi ou la convention ». La phrase
« à lui seul » c’est le caractère exclusif càd que le droit de propriété confère au propriétaire et à lui seul toutes les
prérogatives.

La conséquence principale de ce caractère c’est qu’un bien ne peut pas supporter plusieurs droits de propriétés
complets (droit complet=droit avec tous les attributs ; usus, fructus et abusus).
Donc sur un bien on a un seul droit de propriété complet même dans le cas d’indivision. Parce que pour les
copropriétaires en indivision chacun est propriétaire, seulement, de sa quotepart, il n’est pas propriétaire de tout le
bien. Et sur chaque quotepart il y a un seul droit de propriété complet. C’est la même chose pour le droit de superficie
qui consiste en un partage de propriété en hauteur, càd on a le superficiaire il a un droit de propriété sur le sol (sol
=superficie) et le tréfoncier il a un droit de propriété sur le sous-sol (sous-sol=tréfonds), donc on n’a pas deux droits
de propriété qui portent sur le même bien mais ils portent sur deux choses différents.

C. Le caractère perpétuel

Le caractère perpétuel du droit de propriété veut dire que le droit de propriété dure tant que dure le bien.
Càd le droit de propriété ne s’éteint pas sauf disparition du bien, par conséquent même dans le cas du décès du
propriétaire le droit de propriété va être transmis aux héritiers. Donc le caractère perpétuel veut dire que c’est un
droit qui demeure tant que la chose existe et ce qui change ce sont les titulaires du droit de propriété.

§3. L’étendue du droit de propriété

On a deux aspects de l’étendue ; l’accession et le dessus/dessous.

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 A. L’accession

L’art. 16 « le propriétaire de l’immeuble a droit sur toutes ses annexes et sur tout ce qu’il génère en fruits ou en
produits et ce qui s’y unit et s’incorpore ». Donc le propriétaire de l’immeuble est propriétaire de tous les accessoires
(annexes) de cet immeuble ainsi que les fruits et les produits et tout ce qui s’incorpore au bien par voie d’accession.
L’accession est aussi réglementée par le CDR (dans l’art. 227 et suivants) comme mode d’acquisition du droit de
propriété. L’accession càd le propriétaire d’un bien immeuble est censé être le propriétaire de tout ce qui s’unit et
s’incorpore au bien.
L’art 227 et suivants donnent des ex. de l’accession :
 On a l’accession du fait de la nature par ex. art.227 dit que « Le limon apporté par les torrents à une terre
possédée par autrui devient sa propriété ».
 Et l’accession du fait de l’homme par ex. l’art 231 dit que « Les fruits naturels ou industriels de la terre,
les fruits civils, et le croît des animaux appartiennent au propriétaire par voie d’accession. »

B. Le dessus et dessous

L’art.15 dit que « La propriété du sol s’étend à ce qu’il y a au-dessus et au-dessous, dans les limites où cela est utile à la
jouissance sauf stipulation contraire de la loi ou d’un accord ». Donc le propriétaire du sol est aussi propriétaire du dessus
(air vertical) et du dessous du sol dans les limites prévues par loi ou la convention. Les limites prévues par la loi par
ex. le cahier de charge d’un lotissement qui prévoit la limite en air vertical dans R+2. Ou par ex. au niveau du sous-
sol, les mines font partie du domaine public, elles n’appartiennent pas au propriétaire du sous-sol. Les carrières
appartiennent au propriétaire du sous-sol mais l’exploitation est conditionnée par l’obtention d’une autorisation. De
même, selon l’art.18, Le trésor appartient au propriétaire mais il doit payer 20% à l’Etat.

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 Section 2. Droit de servitude
Le droit de servitude et réglementé par le CDR dans les art.37 et suivants.

§1. La notion
A. Les éléments constitutifs

Les éléments constitutifs on peut les déduire de l’art. 37 qui définit le droit de servitude.

« Une servitude est un droit réel fondé sur une charge imposée sur un immeuble pour l’usage ou l’utilité d’un
immeuble appartenant à un autre propriétaire ».
A partir de cette définition on peut déduire 4 éléments constitutifs du droit de servitude :
1) Une charge : le fonds servant va supporter une charge au profit du fonds dominant. Cette charge c’est
une amputation (une réduction) des prérogatives du propriétaire du fonds servant qui va supporter un
partage de jouissance avec le propriétaire du fonds dominant. Par Ex. le droit de passage dans la propriété
d’autrui.
2) Deux immeubles : la servitude est établie sur un immeuble au profit d’un autre immeuble. Les servitudes
sont rattachées à l’immeuble et elles se transmissent comme accessoire du droit de propriété.
3) Deux propriétaires différents : il y a un adage qui dit que « nul ne peut avoir une servitude sur son propre
bien » dans le sens où si les deux fonds appartiennent à la même personne on ne peut plus parler de droit
de passage parce que la personne elle peut passer là où elle veut, il n’y a plus de charge étant donné qu’elle
est le propriétaire des deux immeubles.
4) Une finalité : le mot servitude vient du service, càd il faut qu’un bien rend service à un autre bien. C’est
ça la finalité du droit de servitude et lorsque cette finalité n’existe plus, le droit de servitude disparait. Par
ex. permettre à un terrain enclavé d’accéder à la voie publique. Article 64 « Le propriétaire dont le fonds est
enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante pour l’exploitation de son fonds peut obtenir un
passage sur les fonds de ses voisins… ».

B. Les caractères du droit de servitude

Le droit de servitude c’est un droit réel immobilier qui a les caractères suivants :

1) C’est un droit indivisible : selon les articles 48 et 49. L’article 48 dit que « Si le fonds pour lequel la servitude
a été établie (=le fonds dominant) vient à être divisé, la servitude demeure due pour chaque portion, sans que
la condition du fonds assujetti (=le fonds servant) soit aggravée ».
L’article 49 « Lorsque le fonds dans lequel la servitude a été établie (=le fonds servant) fait l’objet d’une division,
la servitude demeure en vigueur sur la portion qui en a été grevée ».
2) C’est un droit accessoire : dans le sens où il se transmis en même temps que le bien. Donc on ne peut pas
transmettre ou hypothéquer le droit de servitude tout seul càd par ex. on ne peut pas vendre le droit de
passage sans vendre le bien. C’est dans ce sens là où on dit qu’il est rattaché au bien càd il se transmis avec le
bien.
3) C’est un droit perpétuel : c’est un droit perpétuel si on prend le mot perpétuel dans le même sens que le droit
de propriété, càd c’est un droit qui va durer tant que dure le bien. Si on parle de la durée, le droit de servitude
il peut être limité dans la durée, par ex. dans la convention on peut octroyer un droit de servitude pour une
durée déterminée.
4) C’est un droit nommé : selon la majorité de la doctrine il est un droit nommé (nommé càd on connait quels
sont les droits de servitude et il n’y a que ces droits de servitude, ils sont donnés par le CDR on a 4 catégories
-Le droit d’irrigation-Le droit d’écoulement-Le droit de ruissellement ou d’évacuation-Le droit de passage),
bien que dans le rite Malékite on dit que on peut créer d’autres droits de servitude que ceux qui sont connus.
5) C’est droit qui est susceptible d’abondant : il est susceptible d’abondant par le propriétaire du fonds servant.
Et inversement, le propriétaire du fonds dominant peut renoncer à son droit de servitude. Il y avait un ancien
article dans le dahir de 1915 qui permettait au propriétaire du fonds servant, quand il estime que pour lui les
charges sont très élevées et il n’a aucun intérêt à garder la propriété du fonds, il peut abandonner la propriété
au propriétaire du fonds dominant. C’est ce qu’on appelle le déguerpissement. Mais cet article a été abrogé
parce qu’aujourd’hui le foncier est très cher, mais tout de même cette hypothèse de déguerpissement reste
possible.
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§2. La classification des servitudes
On peut faire plusieurs classifications selon certains critères :

1) Classification en fonction de l’origine : on a 3 types

L’art.38 « La servitude dérive de la situation naturelle des lieux, des obligations imposées par la loi ou des conventions
entre les propriétaires ».
i. Les servitudes naturelles : ce sont les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux. Par Ex.
pour le droit de ruissellement, l’eau est évacuée du fonds supérieur vers le fonds inférieur (art.60).
ii. Les servitudes légales : sont celles qui sont établies par la loi. Par ex. le droit de passage en cas d’enclave
(art.64).
iii. Les servitudes conventionnelles : ce sont les servitudes établies par le fait de l’homme. Par ex. un droit de
passage conventionnel (càd établi par une convention entre les parties).
2) Classification en fonction du mode d’exercice :

D’abord, on distingue entre les servitudes positives et les servitudes négatives :

i. Les servitudes positives : sont celles qui donnent au propriétaire du fonds dominant le droit de faire un acte
positif sur le fonds servant. Par ex. le droit de passage.
ii. Les servitudes négatives : confèrent au propriétaire du fonds dominant le droit d’exiger une abstention. Ex.
le droit qui interdit à mon voisin d’ouvrir une fenêtre dans le mur mitoyen ; art.66 « Le propriétaire voisin
ne peut, sans le consentement de son voisin, pratiquer, dans le mur mitoyen, aucune fenêtre ou autre
ouverture similaire ».

On peut distinguer entre les servitudes continues et les servitudes discontinues :

i. Les servitudes continues : Ce sont les servitudes qui consistent en un aménagement naturel des choses.
C’est-à-dire un certain statu quo, c’est-à-dire que les choses ne changent pas. Ex. Par exemple une personne
qui bénéficie d’une servitude de vue (que le voisin n’a pas le droit d’ouvrir des fenêtres ou des ouvertures sur le mur
mitoyen), la situation continue telle qu’elle est. C’est-à-dire que la situation actuelle continue pour toujours pour cette
raison qu’on l’appelle une servitude continue.
ii. Les servitudes discontinues : Ces servitudes ont besoin du fait de l’homme pour être exercées. Ex. pour la
servitude de passage, la personne qui bénéficie de ce droit de passage, il passe par ce passage.

On peut distinguer entre les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes :
i. Les servitudes apparentes : ce sont celles qui manifestent par des travaux extérieurs. Ex. pour la servitude
d’aqueduc (Càd le droit de construire des canaux sur le terrain d’autrui pour amener l’eau), on peut voir des canaux
qui passent, donc on peut imaginer qu’il y a une servitude.
ii. Les servitudes non apparentes : ce sont celles qui ne présentent aucun signe visible. Par ex. dans la servitude
de vue, on ne peut pas savoir est-ce qu’il s’agit d’une servitude de vue ou bien le propriétaire ne veut pas
ouvrir des fenêtres.

3) Classification en fonction de la finalité des servitudes :

On a deux servitudes :
i. Les servitudes d’utilité privée : ce sont les servitudes qui sont établies dans l’intérêt privé d’une personne
ou d’un groupe de personnes.
ii. Les services d’utilité publique : ce sont des servitudes établies dans l’intérêt général (ou public). Ex. les
poteaux d’électricité plantés dans un terrain privé.

§3. Le régime juridique des servitudes :

A. L’établissement d’une servitude

Les servitudes peuvent avoir 3 origines : soit conventionnelle soit légale soit naturelle.

i. Les servitudes légales : elles sont prévues par la loi.

ii. Les servitudes naturelles : c’est la situation naturelle des choses qui fait qu’il y a une servitude.
iii. Les servitudes conventionnelles : Ce sont les servitudes établies par le fait de l’homme.

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Donc quand il s’agit d’une servitude naturelle ou légale, il n’y a rien de spécial. Ce qui nous intéresse pour
l’établissement c’est surtout quand il s’agit d’une servitude du fait de l’homme, càd une servitude qui
nécessite un acte ou un fait de l’homme dans ce cas l’établissement peut se faire par plusieurs
possibilités :

 Par convention : càd deux personnes concluent une convention pour établir une servitude. Ex. une personne
qui donne, à une autre personne, un droit de passage sur son terrain.
 Par un acte unilatéral : comme par ex. quelqu’un qui laisse un testament par lequel il établit une servitude en
faveur d’une personne.
 Par possession : l’acquisition d’un droit réel par possession ne peut porter que sur un immeuble non
immatriculé. Pour les immeubles immatriculés, le droit réel il n’existe pas s’il n’est pas inscrit sur le titre foncier.
Ex. Article 3 « La possession remplissant les conditions légales ouvre droit à la propriété de l’immeuble non
immatriculé ou de tout autre droit réel qui y sera attaché jusqu’à preuve du contraire »

B. L’exercice d’une servitude

Les principes qui régissent l’exercice des servitudes :

a) L’étendue des servitudes :

On a l’art.42 qui dit « La servitude est soumise aux stipulations du contrat ou aux dispositions de la loi. A défaut de
loi ou de clause dans le contrat, elle est soumise aux usages locaux en vigueur. » Càd quand on veut délimiter l’étendue
du droit de servitude, il faut d’abord voir ce que dit la convention des parties. Mais s’il n’y a pas de convention on
revient aux dispositions de la loi parce que parfois la loi prévoit l’étendue du droit de servitude sinon on se réfère aux
habitudes et aux coutumes de la région.
Et là, la convention doit être interprétée de manière restrictive parce que le droit de servitude c’est une charge qui
pèse sur le fonds servant par conséquent on ne peut pas faire une interprétation large, pour ne pas aggraver la charge
du fonds servant.

b) La fixité des servitudes :

La fixité des servitudes càd la servitude doit rester la même, sans aggravation ni diminution. La fixité c’est un
principe qu’on peut déduire de deux articles 44 et 47.

La fixité d’une servitude veut dire deux choses :

 Le propriétaire du fonds dominant ne doit pas modifier ou aggraver la situation du fonds servant. Article 44
« Celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la
conserver, sous réserve d’en faire usage sans porter préjudice à l’immeuble débiteur de la servitude que dans la
moindre mesure. »
 De l’autre côté, il est interdit au propriétaire du fonds servant de faire quelque chose qui diminue l’usage ou le
rend plus incommode. Article 47 « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tend à
en diminuer l’usage ou à la rendre plus incommode ».

Le principe de fixité connait une dérogation que l’on appelle le changement avantageux càd l’un ou l’autre, que
ce soit le propriétaire du fonds servant ou le propriétaire du fonds dominant, peut demander le changement si ce
dernier est plus avantageux pour le demandeur et sans préjudice majeur pour l’autre partie. (Cf. art 47)

C. La situation des parties

La situation du propriétaire du fonds dominant :

i. Les droits
1) Le propriétaire du FD a un droit réel (droit de servitude) sur la propriété d’autrui, ce droit de servitude lui
accorde le droit aux accessoires nécessaires pour l’exercice de son droit. Ex. la servitude de puisage implique
forcément aussi le droit de passage sur le terrain d’autrui. Article 43 « Si une servitude est établie en faveur d’un
immeuble déterminé, elle est sensée accorder à son propriétaire tout ce qui est nécessaire pour en user. »

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 2) Le propriétaire du fonds dominant a droit à l’entretien de la servitude. En principe le bénéficiaire du droit de
servitude assume les frais d’entretien. Mais il y a deux dérogations à ce principe :
 Dérogation conventionnelle : lorsque les parties concluent une convention elles peuvent
mettre une clause qui met la charge d’entretien sur le propriétaire du FS ;
 Dérogation légale : lorsque le propriétaire du FS bénéficie lui aussi des ouvrages ou du passage,
dans ce cas-là, les frais d’entretien seront partagés entre les deux proportionnellement à
l’usage de chacun (art.46)
ii. Les devoirs
1) Le devoir de respecter le principe de fixité càd le propriétaire du FD ne peut pas aggraver la situation du FS.

La situation du propriétaire du fonds servant :

i. Droit

Le propriétaire du fonds servant a le droit de jouir de sa propriété. Par ex. si son fonds est grevé d’une servitude de
passage, il reste le propriétaire de ce passage, il y a seulement un partage de jouissance et d’usage avec le propriétaire
du fonds dominant.

ii. Devoirs
1) Propriétaire du FS a une obligation passive (obligation de ne pas faire) càd il doit s’abstenir de troubler la jouissance
du propriétaire du FD. Par ex. si on a un droit de passage, il ne peut pas couper le passage.
2) Il doit respecter le principe de fixité. Il ne doit pas changer les lieux ou rendre l’exercice de la servitude plus
incommode.

D. Extinction du droit de la servitude

Les causes d’extinction sont prévues par l’art.69 CDR

1) L’arrivé de l’échéance s’il s’agit d’une servitude à durée déterminée ;

2) La renonciation par le bénéficiaire du droit de servitude ;
3) La confusion càd les deux immeubles deviennent la propriété de la même personne ;
4) L’impossibilité d’exercice du droit de servitude ex. la destruction de l’immeuble ou la disparition de l’eau (pour le
droit de puisage) ;
5) La perte totale de l’un des deux fonds : ce cas est très rare mais certaines juristes parlent de la destruction juridique
càd l’expropriation pour utilité publique, elle est équivalente à une perte juridique de l’immeuble ;
6) La disparition de la finalité pour laquelle la servitude a été établie. Par ex. si le terrain n’est plus enclavé le droit de
passage va disparaitre.

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 Section 3. L’usufruit
L’usufruit est réglementé par les articles 79 à 104 CDR
§1. Notion
A) Définition (art. 79)

L’usufruit est un droit réel de jouissance et d’exploitation d’un immeuble sur la propriété d’autrui et qui s’éteint
nécessairement à la mort de l’usufruitier.

L’usufruit c’est un droit démembré, càd un démembrement du droit de propriété càd un partage des
attributs/prérogatives du droit de propriété (usage-jouissance-disposition). On va donner deux attributs à l’usufruitier
(l’usage et la jouissance), et le propriétaire va garder le droit de disposer et il va s’appeler nu-propriétaire. La nue-
propriété est une propriété où il y a seulement le droit de disposer sans usage ni jouissance.

Ce droit il faut le distinguer du droit d’usage qui est un droit principal (art. 109) très proche de l’usufruit, mais ce
droit d’usage il n’est pas susceptible de disposition, il est donné à titre personnel, on ne peut pas le vendre ni le céder.
Article 113 « Le bénéficiaire du droit d’usage ne peut en disposer. » par contre l’usufruit on peut le vendre, le donner,
le céder.

Article 112 « Si le titre ne mentionne pas l’étendue du droit d’usage, celui qui a l’usage des fruits d’un fonds ne peut
en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins et ceux des personnes qui sont à sa charge. » donc le droit d’usage
a un côté alimentaire, le bénéficiaire il ne peut bénéficier que des fruits dans la limite de ce que lui est nécessaire pour
vivre. Par contre l’usufruitier a droit à tous les fruits.

B) Les caractères de l’usufruit

1. C’est un droit réel qui peut porter soit sur des meubles soit sur des immeubles
2. Il est susceptible d’hypothèque, de cession et de location. art.86 « L’usufruitier peut jouir par lui-même de
l’immeuble objet de l’usufruit, donner son droit en bail, l’hypothéquer ou le céder ».
3. C’est un droit temporaire, il n’est pas héréditaire, il s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier. Mais il est
possible de prévoir une durée déterminée par ex. 5 ans ou 10. la fin de l’usufruit ce n’est pas forcément la mort
de l’usufruitier ça peut être avant si on a prévu une durée déterminée, à condition que l’usufruitier ne meurt pas
avant l’arrivée de l’échéance.
4. Il a un aspect aléatoire surtout au niveau de la détermination sa valeur, parce que les opérations qui portent sur
l’usufruit très souvent ne sont pas des opérations sûres, il est aléatoire parce que tout dépend quand est-ce que
l’usufruitier va mourir.

§2. Constitution de l’usufruit

A) Les modes d’établissement de l’usufruit

Il y a deux modes d’établissement de l’usufruit. Article 80 « L’usufruit est établi soit par la volonté des parties ou par
la loi. L’usufruit peut être établi à terme ou à condition »

i. L’usufruit établi par la loi : parfois c’est la loi qui prévoit l’usufruit par ex. art.304 du code de la famille prévoit
une situation c’est lorsqu’une personne fait un lègue en faveur d’un enfant à naitre et cette personne décède avant
la naissance, ses héritiers ont l’usufruit jusqu’à la naissance de l’enfant.
ii. L’usufruit établi par la volonté de l’homme : ce sont les parties qui concluent un acte juridique pour
constituer un usufruit. Cet acte juridique peut être une convention soit un acte unilatéral comme un testament.
Il y a deux manières pour établir l’usufruit
 Il y a l’établissement par voie de constitution directe : càd que le propriétaire garde la nue-propriété
et confère l ’usufruit à une autre personne.
 Il y a l’établissement par voie de rétention : dans ce cas, le propriétaire retient l’usufruit et confère la
nue-propriété à une autre personne. Cette situation on la trouve souvent dans la pratique notariale dans les
familles où les parents n’ont que des filles, pas de garçons. Pour éviter, après leur mort, le partage de l’héritage

12
 avec les autres héritiers, les parents garde l’usufruit (usage et jouissance tout au long de leur vie) et donnent
la nue-propriété aux filles.
B) L’auteur d’usufruit et le bénéficiaire de l’usufruit
 L’auteur
-Il doit avoir la capacité d’aliéner. Parce que c’est un acte de disposition grave par conséquent un mineur
ne peut pas conclure un usufruit.
-Et il doit être titulaire d’un droit susceptible d’usufruit. (Art. 81) les droits susceptibles d’usufruit
sont
1° le droit de propriété ; un propriétaire peut constituer un usufruit.
2° le droit de superficie ; un superficiaire peut constituer un usufruit.
3° le droit de Zina ; un ZINATAIRE peut constituer un usufruit.
4° le droit de Houa ou d’exhaussement ; le titulaire d’un droit de houa peut constituer un usufruit.
 Le bénéficiaire du droit d’usufruit

Le bénéficiaire de l’usufruit peut être soit une personne physique soit une personne morale, Il y a possibilité que le
bénéficiaire soit une personne morale. Lorsque l’usufruit est constitué en faveur d’une personne morale la durée
maximale est de 40 ans.

§3. Effets
La situation des parties

 La situation de l’usufruitier
 Les droits
1) Le droit d’usage et de jouissance : l’usufruitier détient l’usage du bien et cet usage lui accorde la jouissance de
toutes les servitudes et tous les accessoires du bien lui-même, la seule limite pour l’usage c’est de faire un
usage conforme à la nature du bien. L’usufruitier a le droit aux fruits que ça soit les fruits naturels, industriels
ou civils. Par contre les produits appartiennent au nu-propriétaire.
2) Le pouvoir de gestion : càd il peut faire sur le bien tous les actes de gestion normale et il peut faire sur son
droit d’usufruit tous les actes de disposition possibles (usufruit, le louer ou l’hypothéquer) art 86. Mais
l’usufruitier ne peut pas faire des actes de disposition sur le droit de propriété parce que le droit de propriété
ne lui appartient pas. Quand on constitue un usufruit on peut mettre des clauses qui limitent les pouvoirs de
l’usufruitier càd on peut interdire à l’usufruitier de vendre son droit par une clause d’inaliénabilité.
 Les devoirs de l’usufruitier
1) L’obligation avant d’entrer en jouissance du bien : ce qu’on appelle l’obligation de dresser un inventaire càd
l’état des lieux avant le commencement de l’exécution de l’usufruit (art 92). L’usufruitier prend le bien dans
l’état où il est, à la différence du contrat du bail où la loi exige que le bien soit bon état.
2) Les obligations en cours de l’exécution de l’usufruit :
– L’obligation de jouir du bien en bon père de famille : càd jouir de l’immeuble comme s’il était le
propriétaire de l’immeuble càd comme un propriétaire soigneux.
– L’obligation de conserver le bien (art93)
– L’obligation d’entretien : donc l’usufruitier est tenu de faire l’entretien nécessaire à ses frais. A ce
niveau on distingue entre l’entretien et les grosses réparations, l’entretien est à la charge de
l’usufruitier et les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Parce que les grosses
réparations ont pour objectif de préserver le capital et le capital appartient au nu-propriétaire, en
revanche parce que c’est l’usufruitier qui utilise le bien tous les jours donc c’est lui qui doit entretenir
(art95/96), Les grosses réparations ne seront à la charge de l’usufruitier que si la dégradation est
causée par sa faute.
– L’obligation de supporter les charges usufructuaires qui sont la conséquence de l’usage et la jouissance
de l’immeuble (art 95) càd les charges périodiques telles que les taxes foncières, les assurances sur
l’immeuble.
– L’obligation d’information de toutes les atteintes que peut subir le fonds (art98) càd l’usufruitier doit
informer le nu-propriétaire de tous les empiétements, les atteintes et les usurpations (les prétentions)
d’un tiers sur le bien. Il doit l’informer en temps utile càd très rapidement sinon il engage sa
responsabilité.
 La situation du nu-propriétaire
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  Les droits
1) Le droit de disposer de la nue-propriété par exemple vendre le bien.
2) Le droit aux produits
3) Il peut exercer toutes les actions en justice relatives au droit de propriété càd il a la qualité pour défendre en
justice son droit de propriété.
4) Le droit de veiller à la conservation du bien càd il peut faire tous les actes conservatoires.
5) Le droit de réparer le bien pour conserver sa valeur càd l’usufruitier ne peut pas interdire au nu-propriétaire
de faire les réparations.
6) Le droit d’exiger de l’usufruitier l’exécution de ses obligations càd si le nu-propriétaire constate que
l’usufruitier n’entretient pas le bien il peut lui exiger de faire les actes d’entretien nécessaires, s’il y a une
dégradation importante il a la possibilité de faire une action en justice fondée sur l’abus de jouissance pour
demander de mettre fin à l’usufruit (art140)
 Les obligations du nu-propriétaire
1) Il a l’obligation de ne pas faire les actes qui troublent la jouissance de l’usufruitier.
2) Mais par le fait de la convention il peut y avoir certaines obligations comme l’obligations de délivrance càd
si on fait un usufruit à titre onéreux, comme la vente il faut délivrer le bien pour que l’usufruitier puisse utiliser
le bien et percevoir les fruits.
3) Il faut qu’il assure à l’usufruitier une jouissance paisible du bien, càd il ne doit pas troubler l’usage et la jouissance
du bien.
4) Il a l’obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier (art85).

§4. Extinction
A. Les causes d’extinction

Les causes sont prévues par l’article 99 CDR

1) La mort de l’usufruitier
2) L’arrivée de l’échéance dans le cas où on a un usufruit a duré déterminée à condition que le décès ne doit pas
intervenir avant l’échéance, parce que si le décès intervient avant l’échéance l’usufruit va prendre fin au décès
et non pas à l’échéance.
Il y a deux cas spécifiques de perte de l’immeuble : la perte totale et la perte partielle.
3) La perte totale de l’immeuble : il y a deux situations spécifiques, tout dépend est-ce que l’usufruit porte sur le
bâtiment et le sol ou bien sur le sol tout seul, par ex. admettons que l’usufruit porte sur l’ensemble d’une
ferme et d’une maison dedans, si la maison est détruite l’usufruit va continuer sur le sol. Mais si l’usufruit porte
seulement sur la construction, si la construction est détruite l’usufruit prend fin. (Art.102)
4) La perte partielle avec impossibilité d’usage de ce qui reste de l’immeuble : par ex. admettons un usufruit qui
porte sur un bâtiment. Si le bâtiment s’est détruit partiellement dans ce cas on a l’art 101 qui prévoit que « En
cas de destruction partielle de l’immeuble soumis à l’usufruit, l’usufruit se conserve sur ce qui reste de
l’immeuble lorsqu’il remplit encore l’objet pour lequel l’usufruit a été établi. » donc s’il y a destruction partielle
l’usufruit continue sur ce qui reste de l’immeuble, mais si par ex. la maison n’est plus habitable l’usufruit prend
fin.
5) La renonciation explicite ou expresse de l’usufruitier. Donc l’usufruitier qui renonce à son usufruit. A noter
que si cette renonciation cause un préjudice aux créanciers de l’usufruitier, ces derniers ont la possibilité
d’annuler la renonciation s’elle porte atteinte à leurs intérêts càd dans le cas où il y a un risque de non-paiement
des créanciers. Mais si l’usufruitiers a d’autres biens qui peuvent être saisis, il peut renoncer à son usufruit et
les créanciers ne peuvent pas annuler cette renonciation. (Art.103)
Cette possibilité d’annulation s’apparente en droit des obligations et contrats à ce qu’on appelle l’action
paulienne. L’action paulienne c’est la possibilité pour un créancier d’annuler un acte fait par son débiteur
en fraude de ses droits. Par ex. si un débiteur fait une donation à sa femme pour échapper aux dettes, ses
créanciers ont la possibilité d’annuler la donation faite en fraudes de leurs droits.
Et il y a L’action oblique c’est la possibilité d’un créancier d’agir au nom de son débiteur négligent. Par ex.
Mr X est créancier de Mr Y, et Y est créancier de Z. si Mr Y ne demande pas le paiement de la part de Mr Z,
Mr X peut agir au nom de Y et demander à Z de payer Y.
6) La confusion ou la consolidation càd la réunion sur la même personne des deux qualités d’usufruitier et de nu-
propriétaire. Par ex. l’usufruitier achète la nue-propriété ou le propriétaire achète l’usufruit.

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7) L’abus de jouissance : c’est lorsque l’usufruitier commet des dégradations sur le bien ou lorsque le laisse périr
faute d’entretien. Dans ce cas-là l’art 104 permet au nu-propriétaire de saisir le juge pour mettre fin à l’usufruit.
La décision du tribunal va dépendre du degré de dégradation ; si les dégradations sont graves le tribunal
prononcera l’extinction pure et simple de l’usufruit, dans le cas contraire le tribunal ordonnera la restitution
du bien au nu-propriétaire à charge pour lui de payer une somme d’argent annuellement à l’usufruitier jusqu’à
l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.
Là aussi, dans le cas d’abus de jouissance le législateur a veillé aux intérêts des créanciers, s’il y a extinction de
l’usufruit en cas d’abus de jouissance cela peut nuire aux créanciers de l’usufruitier, c’est pour cette raison que
le dernier alinéa de l’art 104 donne aux créanciers de l’usufruitier la qualité pour intervenir dans le procès
pour la conservation de leurs droits par ex. ils peuvent demander au juge, au lieu de mettre fin à l’usufruit,
d’imposer à l’usufruitier de réparer le bien et laisser l’usufruit en vigueur.

B. Les conséquences de l’extinction

1) L’obligation de restitution :
Dès l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier doit restituer le bien immédiatement, on n’a pas besoin de lui envoyer
une mise en demeure. Dans la pratique, s’il n’y a pas restitution immédiate, il faut une mise en demeure pour
mettre tous les risques à la charge de l’usufruitier (ou à la charge de ses héritiers s’il est décédé). Art.94 « Au
cas où il atermoie à les rendre, après avoir été dûment mis en demeure et que les objets sont perdus ou
détériorés entre ses mains, il en est tenu responsable même pour des causes externes en dehors de sa
volonté ».
2) L’obligation d’établir un compte de clôture càd une sorte d’état des lieux de sortie pour apurer la situation
entre les deux parties. Dans ce cas-là, il y a une règle très importante qui est prévue par l’art.87 c’est que
l’usufruitier ne peut demander aucune indemnité pour les améliorations faites au bien.

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 Section 4. Droit de superficie
Le droit de superficie est réglementé par 5 art. de 116 à 120 CDR. C’est un droit qui n’est pas bien réglementé et qui
pose pas mal de problèmes au niveau de la doctrine.

§1. Notion
A. Définition

Le droit de superficie est un droit réel immobilier qui consiste en la possession de bâtiments, ouvrages ou
plantations sur un fonds appartenant à autrui. (Art.116)
Le droit de superficie en quelque sorte c’est une division verticale du droit de propriété.
Donc quand on parle de superficie on a deux parties :
– On a le superficiaire qui est propriétaire de tout ce qui se trouve sur le sol càd il est propriétaire des
bâtiments, des ouvrages et des plantations sur un fonds appartenant à autrui.
– Le tréfoncier il est propriétaire du sol et du tréfonds (=sous-sol).

La distinction entre le droit de superficie et le droit de ZINA

L’art 131 définit le droit de ZINA comme étant un droit réel conférant à son bénéficiaire la propriété du bâtiment
qu’il a construit à ses frais sur la terre d’autrui.

Donc c’est quelqu’un qui construit un bâtiment sur le terrain d’autrui peut bénéficier de ce qu’on appelle le droit de
ZINA.
Ce droit de ZINA il est différent du droit de superficie :
– D’une part par rapport à l’objet de la propriété, parce que l’art 131 ne parle que de la propriété des
bâtiments. Donc le droit de ZINA ne porte pas sur les plantations et les ouvrages il ne porte que sur les
bâtiments.
– D’autre part le droit de ZINA prend naissance avec l’édification du bâtiment càd il faut que la personne
construise un bâtiment pour que ce droit de ZINA puisse exister.
– La durée du droit de ZINA ne doit pas dépasser le maximum de 40 ans alors que le droit de superficie
c’est droit où le législateur n’a pas prévu une durée déterminée.

La distinction entre le droit de superficie et le droit de HOUA et exhaussement

Article 138 dit que « Le droit de houa et d’exhaussement est un droit réel consistant à s’approprier une part
déterminée de l’espace vertical se trouvant en dessus d’une construction existante appartenant à autrui, en vue d’y
réaliser une construction conformément aux lois et règlements ».

Donc là aussi, on a une division de la propriété en verticale mais il y a deux différences principales par rapport au droit
de superficie :

– Au niveau de l’objet de la propriété le droit de HOUA et exhaussement ne porte que sur une
construction alors que le droit de superficie il est général sur tous ce qui peut se trouver sur un
terrain.
– Le droit de HOUA ce n’est pas directement sur le sol càd il faut déjà une construction et le droit de
HOUA et exhaussement c’est sur le toit. Sur le toit il construit un bâtiment. Alors que le droit de
superficie il est directement sur le sol.

Ainsi défini le droit de superficie constitue une dérogation à l’accession immobilière.(‫)اﻻلتصاق‬

L’accession est réglementée par le CDR en tant que mode d’acquisition de la propriété par les art.227 et
suivants. On a l’Article 235 qui dit que « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur ou à l’intérieur d’un terrain
sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir à moins que le contraire n’est prouvé ».
Càd quand on est propriétaire d’un sol on est réputé être propriétaire de tous ce qui se trouve sur ce sol que
ce soit des ouvrages, des constructions ou des bâtiments ou plantations.
L’accession c’est une simple présomption càd on présume que le propriétaire du sol est propriétaire de tous
ce qui se trouve sur le sol. Cette présomption est une présomption simple càd il y a possibilité de prouver le contraire.
16
 Le droit de superficie est une dérogation à l’accession càd on va avoir le contraire, on va avoir une personne
propriétaire du sol mais qui n’est pas propriétaire de tout ce qui se trouve sur le sol.

B. Caractères du droit de superficie

1) C’est un droit réel principal susceptible de cession, d’hypothèque et aussi de servitude dans la limite du droit
de superficiaire. Par exemple un superficiaire qui a un droit de superficie pour une durée de 30 ans, il peut
vendre son droit de superficie mais seulement pour la durée de 30 ans.
2) C’un droit transmissible par succession ou par testament (donc il est un droit héréditaire).
3) Il peut être transmis par préemption dans le cas où ce droit il est en indivision entre plusieurs superficiaires
entre eux. Mais il n’y a pas de droit de préemption entre le superficiaire et le tréfoncier parce qu’il n’y a pas
une indivision entre eux. art.116
4) C’est un droit perpétuel d’après l’analyse du texte juridique parce que pour les droits non perpétuels c’est
l’article qui le dit par exemple le droit de ZINA c’est pour 40 au maximum. Quand on lit les causes d’extinction
du droit de superficie on n’a pas l’arrivé de l’échéance comme cause d’extinction de ce droit, donc on
comprend qu’il est perpétuel. Mais quand on dit qu’il est perpétuel il se pose un problème lorsque le droit de
superficie porte sur tout le terrain, c’est comme si on privait le tréfoncier de son droit de propriété, Donc il
est difficile de dire que c’est un droit perpétuel.

Au Maroc l’utilisation générale du droit de superficie c’est dans le cadre du bail emphytéotique pour une durée
entre 10 et 40 ans. Quelqu’un qui a un sol, il va le louer à quelqu’un et dans le contrat de bail il accorde au locataire
un droit de superficie, càd au sein du contrat il y a une clause qui dit que toutes les plantations, tous les ouvrages et
tous les bâtiments qui seront construits par le locataire seront sa propriété pendant la durée du bail, et par la suite la
propriété est restituée au bailleur.
§2. Constitution du droit de superficie
Généralement le droit de superficie est établi par acte de volonté que ce soit une convention ou un acte unilatéral
comme un testament.

À quel moment prend naissance le droit de superficie ?

Il y a deux possibilités. Soit on dit que le droit de superficie prend naissance dès la conclusion de la convention (, et
dans ce cas il y a un problème parce que qu’est ce qu’il va être propriétaire de quoi s’il n’y a pas de constructions ni
plantations ni ouvrages ? parce que le droit de superficie c’est droit réel qui donne un pouvoir sur une chose or dans
ce cas en réalité il ne porte sur rien sauf Si on dit qu’il porte sur l’air vertical.
Cela permet de comprendre le droit de ZINA qui est selon l’art. 131 est établi par acte avec édification du bâtiment.
Donc le droit de ZINA n’existe que si le bâtiment existe. Pour le droit de superficie on n’a pas un article dans le CDR
qui précise ça, donc on peut dire que le droit de superficie prend naissance dès la conclusion de la convention. Mais il
y a certains qui disent qu’avant la construction il ne donne qu’un droit personnel et non pas un droit réel parce que le
bien n’existe pas encore.

§3. Situation des parties

A. La situation du tréfoncier

Les droits du tréfoncier diffèrent selon l’importance des droits attribués au superficiaire, tout dépend à ce que le
droit de superficie porte sur l’intégralité de la superficie ou bien sur une partie seulement. Si le droit de superficie
porte sur une partie seulement du sol, le tréfoncier peut exploiter tout le reste sinon il n’aura que le tréfonds et le
sol.

-Il a le droit au trésor qui se trouve au sol, et il peut exploiter son tréfonds mais il ne doit pas porter atteinte au droit
du superficiaire.

- il peut céder son droit à titre gratuit ou à titre onéreux. Par exemple Il peut vendre son droit et l’acheteur va acheter
le droit tel qu’il est (grevé d’un droit de superficie).

- il peut consentir une servitude sans nuire au droit du superficiaire.

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 Sur le plan de la responsabilité civile, s’il y a un cas de responsabilité du fait des choses, par exemple un bâtiment
qui tombe sur quelqu’un, c’est le superficiaire qui est responsable parce qu’il est le gardien de la chose mais si le
dommage est causé dans le sous-sol c’est le tréfoncier qui est responsable.

B. La situation du superficiaire
Il bénéficie sur les constructions et les plantations de tous les attributs de la propriété, il a le droit d’usage, de jouissance
et le droit de disposer (vendre, hypothéquer ou sous-louer son droit de superficie).
§4. Extinction du droit de superficie
On a l’art.118 et accessoirement les art. 119 et 120 qui parlent des causes d’extinction du droit de propriété. On a
comme causes d’extinction :

1) La renonciation expresse du superficiaire. Donc le superficiaire peut renoncer à son droit mais les créanciers
du superficiaire peuvent demander l’annulation de la renonciation faite en fraude de leurs droits.
2) La confusion : c’est lorsque sur la même personne se réunissent la qualité de tréfoncier et superficiaire. Càd
le tréfoncier acquiert le droit du superficiaire ou le superficiaire acquiert le droit du tréfoncier, dans ce cas on
aura une même personne qui sera à la fois propriétaire du sol, du tréfonds et de tout ce qui se trouve sur le
sol et ça c’est une cause d’extinction du droit de superficie.
3) La perte totale des bâtiments, des ouvrages ou des plantations.

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 Section 5. Emphytéose
L’emphytéose (ou le bail emphytéotique) est réglementée par les art. de 121 à 129 du CDR.

§1. Notion
A. Définition

Selon l’art.121, Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur (=locataire) un droit réel susceptible
d’hypothèque, ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

La différence entre le bail emphytéotique et les autres baux :

Le bail emphytéotique c’est un bail mais à la différence des autres baux il est un bail qui confère au locataire un droit
réel. Par contre les autres baux (comme le bail d’habitation, le bail commercial, le bail professionnel et le bail rural) ils
confèrent au locataire un droit personnel.
B. Caractères

1) C’est un droit réel principal susceptible de cession, d’hypothèque et de saisi.

2) C’est un droit à duré déterminé entre 10et 40 ans.
3) C’est un droit héréditaire il se transmet par héritages.
4) C’est un droit qui est tjrs d’origine conventionnelle. (C’est un contrat)

§2. Constitution
L’emphytéose ne peut résulter que d’un contrat écrit qui doit mentionner sa nature réelle càd il faut écrire dans le
contrat que ce bail confère au locataire un droit réel (art.122). Parce que le bail ordinaire même s’il peut dépasser 10
ans il ne sera pas qualifié d’emphytéotique et il n’accorde aucun droit réel et on ne peut ni le céder ni l’hypothéquer
sauf pour le bail commercial il est susceptible de sous location.

C’est droit réel qui doit être publié càd il doit être inscrit sur le titre foncier s’il porte sur un immeuble immatriculé.
Cette publication n’est pas exigée pour les autres baux.

Enfin le bailleur doit avoir la capacité d’aliéner parce que c’est un acte de disposition grave qui crée une charge sur
l’immeuble.

§3. Situation des parties

A. La situation de l’emphytéote (c’est le preneur ou locataire) :
Les droits

1) Il a un droit réel immobilier assez large, il a l’usage, il peut le sous-louer, ou l’hypothéquer. Par contre le
locataire d’un bail ordinaire généralement il est interdit de sous-louer sauf s’il a le consentement du nu-
propriétaire, à l’exception du bail commercial où la loi actuellement n’interdit pas la sous-location sauf
stipulation contractuelle contraire entre les parties.
2) Il profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose selon l’art.129. (L’accession= c’est un mode
d’acquisition de la propriété, c’est le fait que le propriétaire est considéré comme propriétaire de tout ce qui
s’unit et s’incorpore à son bien)

Les obligations

L’obligation d’exécuter le contrat d’emphytéose

1) L’obligation principale c’est le paiement de la redevance (=le loyer) telle que fixée par le contrat sans possibilité
de délaisser le fonds ni de réduction. Il doit dans tous les cas payer le loyer et il n’a pas la possibilité de délaisser
le fonds càd si à un moment donné il considère que le loyer est cher ou qu’il n’exploite pas assez le fonds pour
payer le loyer, il ne peut pas délaisser càd restituer le fonds au propriétaire et lui dire « moi je ne peux pas
19
 payer voici votre fonds » ça ce n’est pas possible. Donc il doit garder le fonds jusqu’à la fin du contrat et en
contrepartie il doit payer la redevance (Art 125).
Et aussi il n’a pas le droit de demander une réduction de la redevance pour cause de force majeure ou à cause
de l’effet de la sécheresse sur les récoltes (art 123).
2) L’interdiction de diminuer la valeur du fonds, càd que l’emphytéote ne doit faire aucune modification qui peut
réduire la valeur du fonds. (Art126/1)
3) Il n’a pas le droit de demander une indemnité pour les amélioration et constructions qui ont été faites pendant
le bail. Donc s’il a construit quelque chose ou a planté des arbres, il doit les restituer avec le fonds au
propriétaire sans demander aucune indemnité. (Art126/2)
Par contre dans le bail commercial on ne peut pas refuser le renouvellement du bail sans indemniser le locataire
sauf si le refus de renouvellement a été justifié par l’accord du locataire.
4) L’obligation de contribuer aux charges de l’immeuble par exemple s’il y a une taxe ou une assurance c’est le
locataire qui doit payer.
5) Il y a une obligation de faire les réparations nécessaires, pour toutes les constructions et tous les bâtiments
qui existaient au moment de la signature du bail mais aussi les constructions qui ont été faites par l’emphytéote
il doit procéder aux réparations nécessaires. Mais il y a une limite ; si un bâtiment ou une construction a été
détruite pour cause de force majeure ou elle a été détruite à cause d’un vice qui existait avant la conclusion
du contrat, l’emphytéote n’a pas l’obligation de reconstruire ce qui a été détruit. (Art.127)
6) À la fin du bail, il a l’obligation de restituer le fonds au propriétaire car il n’a pas le droit au renouvellement.

B. La situation du bailleur
Les droits

1) Il a le droit à la redevance.

Dans le cas où l’emphytéote ne paie pas la redevance pour deux années consécutives, le propriétaire doit lui envoyer
une mise en demeure, et si cette mise en demeure reste infructueuse, il a la possibilité de saisir le tribunal pour
demander la résolution du bail. Et dans ce cas-là le tribunal a deux possibilités :
– Soit il donne, à la demande de l’emphytéote, un délai de grâce pour le paiement de la redevance si par
exemple il y a un problème au niveau de la récolte ou de la vente de la récolte...etc.
– Soit il prononce directement la résolution du bail s’il parait au tribunal qu’il n’y a pas de justification
pour donner un délai. (Art 124)
2) Il a le droit aux améliorations et aux constructions faites par l’emphytéote [sans payer une indemnité à
l’emphytéote] (art 126/2)

Les obligations

1) Il a l’obligation de délivrance, càd une fois le contrat signé il doit délivrer le bien au locataire.
2) Il doit lui assurer une jouissance paisible, càd il ne doit pas commettre d’actes qui troublent la jouissance du
bien et il doit le garantir contre l’éviction càd il doit garantir au locataire toute prétention sur le fonds ou tout
acte de lui ou de tiers qui peut perturber la jouissance.

§4. Extinction du droit de superficie

Les causes d’extinction sont :
1) L’arrivé de l’échéance.
L’emphytéote ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement par conséquent le bailleur (le propriétaire) n’a aucune
obligation d’envoyer un congé (=mise en demeure).
2) La résolution judiciaire pour inexécution ou pour la détérioration grave (art 124).
3) La rupture conventionnelle càd L’accord des parties pour mettre fin au contrat avant l’arrivé de l’échéance.
4) La confusion ; par exemple l’emphytéote achète le fonds.
5) La perte totale du bien. En cas de perte totale du bien le contrat devient caduc parce qu’il n’y a plus d’objet.

À noter que L’emphytéose ne s’éteint par délaissement ni par décès, et à la fin du contrat les améliorations faites par
l’emphytéote deviennent la propriété du bailleur sans aucune indemnisation.

20
CHAPITRE 2. LES DROITS REELS ACCESSOIRES
L’article 10 définit Le droit réel accessoire comme étant un droit qui n’existe pas par lui-même mais repose
sur un droit personnel pour lequel il tient lieu de garantie.
Il est dit accessoire dans le sens où ce droit réel n’existe que s’il y a un droit personnel càd une créance, et il va servir
de garantie de cette créance.
Il y a 3 droits réels accessoires :
– Les privilèges ;
– Le nantissement (antichrèse);
– L’hypothèque.

Section 1. Hypothèque
L’hypothèque est une garantie (une sureté réelle) qui est régie par les art. de 165 à l’art 213 du CDR.

§1. Classification des hypothèques

Il y a deux types d’hypothèques :
a) Il y a l’hypothèque forcée : c’est une hypothèque qui est constituée sans le consentement du débiteur càd
sans contrat le débiteur est forcé de constituer une hypothèque et pour cela il faut un texte de loi. (Art171)
Exemple : pour la garantie du paiement des créances publiques comme les taxes, le texte prévoit une
hypothèque forcée.
b) Et il y a l’hypothèque conventionnelle : c’est la plus fréquente en pratique, c’est lorsque les deux parties
[le constituant (le débiteur ou sa caution réelle ‫ )الكفيل العينﻲ‬et le créancier] donnent leur consentement à
l’hypothèque.

§2. Caractères de l’hypothèque

1) Le caractère accessoire : càd que l’hypothèque est l’accessoire de la créance, on ne peut pas imaginer une
hypothèque sans créance.
2) Le caractère indivisible (art.166). Dans l’indivisibilité il y a deux choses :
– Toute portion de l’immeuble garantit la totalité de la créance. Càd Tant qu’on n’a pas un paiement intégral
de la créance l’immeuble reste hypothéqué. Par ex. si l’immeuble est partagé par les héritiers, toutes les
portions restent grevées d’hypothèque.
– Et toute portion de la créance est garantie par la totalité de l’immeuble. Par ex. si la créance est partagée
par les héritiers du créancier, même si l’un des créanciers a été payé, l’hypothèque reste sur tout le
terrain.

Donc l’idée de l’indivisibilité c’est de protéger le créancier en cas de division de la créance ou de l’immeuble par ex. à
cause du décès du créancier ou du débiteur.

§3. L’hypothèque conventionnelle

A. les règles de constitution de l’hypothèque
a. Conditions relatives à l’objet de l’hypothèque
1) L’hypothèque peut porter soit sur un immeuble immatriculé soit sur un immeuble en cours d’immatriculation,
par conséquent un immeuble non immatriculé est non susceptible d’hypothèque (art165).
2) L’hypothèque peut porter sur les droits immobiliers suivants :
– Le droit de propriété ;
– L’usufruit ;
– L’emphytéose ;
– Le droit de superficie ;
– Le droit de ZINA ;
21
 – Le droit de HOUA et exhaussement.
À noter qu’à défaut de paiement c’est le droit qui est saisi et non pas l’immeuble et on vend dans ce cas
l’usufruit, on vend l’emphytéose et ainsi de suite dans la limite de ce droit.
3) Il faut un immeuble dans le commerce. Càd il faut un bien aliénable et saisissable, par conséquent certains
biens on ne peut pas les hypothéquer comme les biens du domaine public, les habous et les terres collectives.
4) Il faut un bien présent du constituant. Dans le sens où on ne peut pas hypothéquer un bien futur (art.123).
b. Conditions relatives au constituant

Le constituant c’est celui qui consent une hypothèque sur son bien, il peut être le débiteur lui-même ou un tiers

1) Il doit être titulaire d’un droit ou d’un bien susceptible d’hypothèque (soit propriétaire, soit usufruitier, soit
emphytéote, soit superficiaire, soit un ZINATAIRE…)
2) Il doit avoir la capacité d’aliéner. Un mineur ne peut pas consentir une hypothèque tout seul et même le tuteur
ne peut pas consentir une hypothèque au non du mineur sans avoir l’autorisation du juge. (Art.178)
c. Le principe de spécialité (art. 175)

Le principe de spécialité se compose de deux volets :

1) La spécialité quant à l’immeuble : càd que dans la convention d’hypothèque il faut identifier exactement
l’immeuble hypothéqué en indiquant son nom, sa situation, sa superficie, son contenu et le numéro du titre
foncier ou de la requête d’immatriculation pour les immeubles en cours d’immatriculation.
2) La spécificité quant à la créance garantie : donc dans la convention il faut spécifier la créance en indiquant son
montant et son délai de remboursement.

Donc l’hypothèque ne porte que sur un immeuble ou plusieurs immeubles identifiés, ce n’est pas sur tous les immeubles
du débiteur, et ne garantit que la créance qui est indiquée dans la convention.
d. Les règles de forme

La convention d’hypothèque doit être formée par écrit.

La nature de l’écrit : selon l’art 4 du CDR il faut
– Soit un acte authentique càd un acte rédigé par un ADOUL ou un notaire
– Soit un acte à date certaine, rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Quand on dépose le
contrat et on paie les droits de l’impôt à l’État l’acte acquiert une date certaine.
*il y a une seule exception c’est lorsque la valeur de la créance est inférieure à 250 000 DH on a la possibilité de faire
un acte sous seing privé, on n’est pas obligé de faire un acte notarié (art.174/2).
e. La publication de l’hypothèque

On a deux situations :

– Quand il s’agit d’un immeuble immatriculé : il faut obligatoirement inscrire l’hypothèque sur le titre foncier
c’est ça la publicité (art.174)
– Quand il s’agit d’un bien en cours d’immatriculation : on ne peut pas parler d’inscription car il n’y a pas encore
le titre foncier mais le créancier hypothécaire peut protéger son droit même si l’immeuble n’est pas
immatriculé. Il y a la procédure de dépôt càd que ce créancier va déposer toutes les pièces à la conservation
foncière et le conservateur va inscrire cette demande sur un registre et le jour où le titre sera établi il va
l’inscrire sur le titre foncier. L’autre procédure c’est la procédure de publicité au Bulletin Officiel qui
concerne quelqu’un qui a acheté un bien en cours d’immatriculation, elle consiste à déposer toutes les pièces
justificatives et il y aura une publicité au BO et le jour où le titre sera établi le conservateur va y inscrire
l’hypothèque.

Il y a une exception à l’inscription :

Il y a ce qu’on appelle l’hypothèque déféré qui concerne les crédits à courte duré (qui ne dépasse pas 90 jours),
dans ce cas-là on ne procède pas à l’inscription sur le titre foncier mais on va demander une sorte de prénotation (une
inscription provisoire) càd on va déposer le dossier à la conservation foncière et on va dire au conservateur de ne pas
inscrire définitivement l’hypothèque. L’idée c’est qu’étant donné que 90 jours c’est une durée qui est courte, on va
demander au conservateur de faire une inscription provisoire, si le débiteur paie dans les 90 jours donc on radie

22
l’inscription provisoire, s’il ne paie pas on demande de passer à l’inscription définitive et cette inscription va prendre
rang le jour de l’inscription provisoire càd avec un effet rétroactif comme si l’inscription définitive a été faite dès le
dépôt des pièces.

L’idée c’est de faire l’économie des frais d’inscription et d’alléger la procédure parce que l’inscription définitive entraine
par la suite la mainlevée et la radiation ce qui alourdit la procédure et entraine des frais à payer à la conservation
foncière. Et donc on fait une inscription provisoire qui dure 90 jours, pendant les 90 jours si le débiteur paie c’est tant
mieux mais s’il ne paie pas on demande au conservateur de procéder à une inscription définitive (art184 à 186).

B. Le régime juridique de l’hypothèque conventionnelle

a. Effets de l’hypothèque

Il y a des effets à l’égard des parties et des effets à l’égard des tiers.

Effets à l’égard des parties

On peut distinguer deux étapes :

1) La première étape c’est avant la réalisation de l’hypothèque ou ce qu’on appelle l’action

hypothécaire (=l’action qui tend à la réalisation de l’hypothèque).
– Le créancier hypothécaire conserve son droit de gage général sur les biens du débiteur. Càd il a un
droit de préférence par rapport à la valeur du bien hypothéqué mais par rapport aux autres biens du
débiteur il est considéré comme un créancier chirographaire. Par conséquent il conserve ce qu’on
appelle le droit de gage général (càd tous les biens du débiteur sont saisissables pour le paiement
de la dette on dit que le patrimoine du débiteur est le gage général de ses créanciers).
– Le débiteur conserve toutes les prérogatives d’un propriétaire tant que le créancier n’a pas réalisé son
droit. Càd que le débiteur qui a hypothéqué son bien reste propriétaire par conséquent il a toutes les
prérogatives d’un propriétaire (il a le droit d’usage, de jouissance et de disposition) sauf si on limite ses
prérogatives par des clauses dans la convention d’hypothèque, c’est ce qu’on appelle une limite
conventionnelle par ex. on peut insérer dans la convention d’hypothèque une clause d’inaliénabilité.
Mais il y a une limite générale c’est que les actes du débiteur faits sur son bien ne doivent pas
déprécier la valeur du bien. (Art.187)
2) Au moment de l’exercice de l’action hypothécaire càd dans le cas où le débiteur ne paie pas sa dette.
– Dans ce cas le créancier a le droit de saisir l’immeuble hypothéqué en respectant les formalités de la
saisie immobilière. L’objectif même de l’hypothèque c’est que si à l’arrivé de l’échéance le débiteur ne
paie pas le créancier hypothécaire aura la possibilité de saisir le bien et de le vendre aux enchères
publiques et de se faire payer à partir du prix de vente par préférence aux autres créanciers. Pour cela
il faut que le créancier respecte les formalités de saisie immobilière qui sont prévues par le CDR et le
CPC (code de procédure civile).
Le créancier hypothécaire est interdit de s’approprier le bien en cas de non-paiement, dans ce sens la
clause commissoire (ou pacte commissoire) est interdite et nulle de plein droit s’elle est insérée dans
le contrat d’hypothèque. Le pacte commissoire c’est une clause par laquelle le créancier
hypothécaire est autorisé à s’approprier le bien si le débiteur ne paie pas. Cette clause est interdite par
la loi parce qu’elle peut cacher une opération usuraire car la valeur du bien peut être plus élevée que le
montant de la dette (art 194).
L’autre clause qui est interdite c’est la clause de voie parée c’est une clause qui dispense le créancier
de respecter les formalités légales de la saisie immobilière pour la réalisation de l’hypothèque. Cette
clause est interdite s’elle insérée dans la convention d’hypothèque ou dans un acte adjoint avant
l’échéance ; mais après l’échéance si le débiteur n’a pas payé il peut se mettre d’accord avec le créancier
de ne pas respecter la procédure légale (art 195).
Pourquoi avant c’est interdit mais après c’est permis ? parce qu’avant on peut considérer que c’est un
abus càd que celui qui a besoin d’un crédit, au début, il est prêt à accepter cette clause abusive mais
après l’échéance le débiteur il déjà pris le crédit donc il a possibilité de dire non à cette clause.

Effets à l’égard des tiers

23
 Les tiers à la convention d’hypothèque sont d’une part les autres créanciers du débiteur et d’autre part
le tiers détenteur.
Le tiers détenteur c’est celui qui possède le bien hypothéqué suite à un acte translatif de propriété par exemple
acheté le bien hypothéqué
Les rapports entre le créancier hypothécaire et les autres créanciers du débiteur :

Ces rapports sont régis par ce qu’on appelle le droit de préférence càd que le créancier hypothécaire sera
payé par préférence (=priorité) aux autres créanciers par rapport au prix de l’immeuble hypothéqué seulement mais
par rapport aux autres biens il est chirographaire.

Il y a deux possibilités

– Dans le cas où le même bien est hypothéqué en faveur de plusieurs créanciers, dans ce cas celui qui est
inscrit le premier aura le premier rang, le deuxième inscrit aura le deuxième rang…Etc. (Art 77 loi n°
14-07)
– Les créanciers hypothécaires qui sont inscrits au même temps, ils viennent à égalité càd ils auront le
même rang. (Art 76 loi n° 14-07)

En cas de conflit entre créancier privilégié et créancier hypothécaire c’est Le créancier privilégié (celui qui dispose d’un
privilège sur un immeuble) prime sur le créancier hypothécaire (art 142 CDR).

1) Les rapports entre le créancier hypothécaire et le tiers détenteur :

Le tiers détenteur c’est toute personne qui possède le bien en vertu d’un acte translatif de propriété et qui est
inscrit sur le titre foncier. (Art 200 CDR) par ex. le débiteur après avoir hypothéqué son bien il l’a vendu quelqu’un
et donc l’acheteur c’est le tiers détenteur.
Ces rapports se règlent par le droit de suite. Le droit de suite veut dire que le créancier hypothécaire a le droit de
suivre l’immeuble hypothéqué en quelque main qu’il passe pour se faire rembourser à l’échéance du terme. Càd même
si l’immeuble a été vendu plusieurs fois le créancier hypothécaire a toujours la possibilité de saisir l’immeuble là où il
se trouve. (Art 199 et suivants)

 Quand est-ce que le créancier hypothécaire peut exercer son droit de suite ?
Il y a deux conditions :
- Il faut d’abord que le bien a été aliéné, il n’est plus dans la possession du débiteur, il est dans la possession d’un
tiers détenteur.
- La deuxième chose c’est que l’échéance est arrivée et que le débiteur n’a pas payé.
À ce moment-là il peut saisir le bien entre les mains du tiers détenteur.
 Lorsque le créancier hypothécaire veut exercer son droit de suite à l’égard du tiers détenteur, quelles sont
les options offertes au tiers détenteur ?
Les options sont au nombre de trois (art 2011) :
– Soit le tiers détenteur paie la dette et ses accessoires. Cela suppose qu’il n’a pas encore remis le prix au
vendeur, donc il paie la dette et ses accessoires et il a ensuite la mainlevée et puis il y aura la radiation de
l’hypothèque.
– Soit il se fait exproprier. Càd que la saisie sera dirigée contre le tiers détenteur, càd le tiers détenteur qui aura
la qualité de la personne saisie.
– Soit il délaisse le bien. Càd il abandonne la possession du bien pour ne pas avoir la qualité de personne saisie
dans la procédure de saisie.
Suite à l’une de ces trois options, le tiers détenteur a toujours la possibilité d’exercer un recours contre le débiteur
principal surtout dans le cas où il a payé le prix. Mais en pratique ce cas est très rare car l’opération de vente passe
par notaire, et donc le notaire vérifie le titre foncier est-ce qu’il y a inscription ou pas et donc il va prendre les
dispositions...

Il y a une situation qui peut exister c’est lorsque quelqu’un veut acheter un bien hypothéqué, il y a ce qu’on appelle la
purge (art 201 CDR). La purge càd celui qui va acheter un bien il va proposer au créancier de payer la créance avant
l’échéance-même et d’avoir la mainlevée.
Il y a une autre possibilité que les établissements de crédit peuvent accepter c’est que le propriétaire qui a un crédit
sera substitué par l’acheteur qui va payer les mensualités à sa place. Mais cela nécessite l’accord de l’établissement de
crédit (qui est un créancier hypothécaire dans ce cas-là).
24
b. Extinction de l’hypothèque

On peut envisager deux possibilités :

1) L’extinction par voie accessoire càd l’hypothèque va s’éteindre suite à l’extinction de la créance.
2) L’extinction par voie principale (art212 et 213) :
– La mainlevée donnée par le créancier hypothécaire suite au paiement d’une créance ou pour
toute autre raison.
– La confusion. Par exemple si le créancier hypothécaire achète l’immeuble donc il n’y a pas
d’hypothèque.
– La perte totale du bien hypothéqué.
– La vente forcée de l’immeuble aux enchères publiques conformément aux procédures prévues
par la loi.

À noter que dans le cas de la perte totale (=perte matérielle= destruction) du bien hypothéqué ou de son expropriation
pour cause d’utilité publique (=perte juridique), le droit du créancier hypothécaire va porter sur les fonds qui en
prennent la place tel que le montant de l’assurance ou de l’indemnité ou la contrepartie de l’expropriation pour cause
d’utilité publique. C’est ce qu’on appelle une subrogation réelle càd au lieu de l’immeuble on a une somme d’argent
(art 191 CDR).

25
 Section 2. Le nantissement immobilier (Antichrèse)
Le nantissement est régi par le CDR dans les art. 145 et suivants.

§1. La notions de nantissement

A. Définition

Le nantissement est un droit réel constitué sur un immeuble qui est affecté par le débiteur ou sa caution réelle au
profit du créancier nanti pour la garantie du remboursement d’une créance.

B. Les caractères du nantissement

1) La caractéristique principale du nantissement (qui est aussi une sureté réelle càd une garantie). C’est que le
nantissement immobilier est avec dépossession à la différence de l’hypothèque, donc il y a dépossession dans
le sens où le débiteur va remettre l’immeuble au créancier nanti ce qui va changer le régime juridique.
Pratiquement toutes les différences avec l’hypothèque proviennent du fait qu’il y a cette dépossession.
2) Le nantissement est toujours conventionnel, il n’y a pas de nantissement forcé.
3) C’est un droit accessoire, par conséquent il nécessite l’existence de la créance.
4) C’est droit indivisible comme l’hypothèque. (Art 146 CDR)
5) Le nantissement doit être obligatoirement à durée déterminée. Parce qu’il y a dépossession (Art 147 CDR)

§2. Constitution
A. Conditions de fond
Les conditions relatives au constituant

1) Le constituant doit être propriétaire ou titulaire d’un droit réel susceptible de nantissement. Tous les droits
réels sont susceptibles de nantissement sauf l’emphytéose.
2) Le constituant doit avoir la capacité d’aliéner. (le constituant c’est le débiteur lui-même ou un tiers qui nantit
son bien pour garantir la dette d’autrui c’est ce qu’on appelle la caution réelle).

Les conditions relatives au bien ou du droit grevé

1) Il faut un bien présent, dans le sens où les biens futurs ne peuvent pas être nantis.
2) L’immeuble peut être immatriculé ou non.
Mais pour l’hypothèque il faut un bien immatriculé ou en cours d’immatriculation pourquoi il y a cette différence ?
cette différence se justifie par la dépossession ; dans l’hypothèque le constituant garde la possession par conséquent si
on n’a pas un bien immatriculé ou en cours d’immatriculation il n’y aura pas possibilité de publicité, donc on ne peut
pas savoir est ce que l’immeuble est hypothéqué ou pas. S’il est immatriculé ou en cours d’immatriculation il y a la
procédure pour publier l’hypothèque.
Pour le nantissement si l’immeuble est immatriculé c’est la même chose que l’hypothèque il sera publié par son
inscription sur le titre foncier, soit il y a la procédure de dépôt si l’immeuble est en cours d’immatriculation. Si
l’immeuble n’est pas immatriculé ni en cours d’immatriculation la dépossession vaut publicité.
3) Il faut qu’il y ait dépossession càd le débiteur remet l’immeuble à la possession du créancier.
B. Conditions de forme et de publicité

1) Le nantissement doit obligatoirement être établi par acte authentique (soit un acte notarié soit un acte
adulaire). (Art 147 CDR)
2) Lorsque l’immeuble est non immatriculé le contrat de nantissement doit contenir la constatation de la
dépossession de l’immeuble parce que la dépossession fait office de publicité pour les immeubles non
immatriculés. (Art 147 /2 CDR)
3) Il faut respecter le principe de spécialité comme en matière d’hypothèque càd il faut dans le contrat préciser
l’identité des parties et identifier l’immeuble et la créance et son délai d’échéance.
4) La publicité il y a deux situations qui sont identiques à l’hypothèque :
 Lorsque le nantissement porte sur un bien immatriculé il doit être inscrit sur le titre foncier.

26
  Lorsqu’il est en cours d’immatriculation il faut passer généralement par une procédure de dépôt
(‫ )مسطرة اﻹيداع‬ou éventuellement par publication au BO. Ce sont les deux procédures qui doivent
être respectées chaque fois qu’on veut publier un droit acquis ou transféré au cours de
l’immatriculation de l’immeuble (Art 93 CDR)
 Lorsque l’immeuble est non immatriculé la dépossession vaut publicité càd les tirs peuvent constater
que le bien est passé d’une possession à une autre.

§3. Régime juridique du nantissement

A. Obligations du créancier nanti

Généralement toutes ces obligations qu’on n’a pas dans l’hypothèque se justifie par le fait que le bien est dans la
possession de ce créancier. Donc il y a des obligations qui naissent de fait de cette situation :

1) L’obligation d’entretien : Le créancier nanti doit entretenir le bien est faire toutes les réparations utiles
et nécessaires de l’immeuble (Art 157/2 CDR).
Ce n’est pas le créancier qui paie les frais d’entretien lui il a juste l’obligation d’entretenir, mais les frais d’entretien
sont à la charge du constituant.
2) L’obligation de percevoir les fruits :
Les fruits appartiennent au constituant car c’est lui qui est propriétaire, le créancier nanti il a seulement
l’obligation de percevoir ‫جنﻲ الثمار‬. Lorsque le créancier perçoit les fruits il a plusieurs possibilités :
-soit les restituer au constituant ;
-soit il va les imputer sur le montant de la créance càd se faire rembourser à partir des fruits ;
-soit se faire rembourser les frais d’entretien et de réparation ;

3) L’obligation de payer les contributions et les charges annuelles de l’immeuble, comme les taxes
et les assurances si le bien est assuré (art 157/1 CDR).
Mais ce n’est pas une obligation de plein droit parce qu’on peut y déroger par la convention des parties càd
les parties peuvent se mettre d’accord que les charges annuelles et les contributions soient à la charge du
propriétaire.
4) L’obligation de restitution après paiement intégral de la créance càd quand le créancier est payé
intégralement il doit restituer le bien au constituant.

B. Droits du créancier nanti

1) Il a un droit de préférence sur la valeur du bien nanti càd que si le créancier nanti n’est pas payé à
l’échéance il peut saisir le bien et le vendre et il sera payé par préférence aux créanciers chirographaires et
par préférence aussi aux créanciers qui le suivent dans le rang si le bien est nanti plusieurs fois. Le rang des
créanciers est déterminé pour les immeubles immatriculés par date d’inscription sur le titre foncier, et pour
les immeubles non immatriculés le rang est déterminé par la date de l’acte constitutif du nantissement ou la
convention du nantissement.
2) Le droit de suite : ce droit pose un pose un problème parce que le nantissement immobilier est une sureté
avec dépossession càd le créancier a la possession du bien, et donc il n’a pas à le suivre étant donné qu’il a la
possession. Donc certaine partie de la doctrine dit qu’il n’y a pas de droit de suite parce que le droit de suite
suppose qu’il y a un tiers possesseur/détenteur de l’immeuble alors qu’en matière de nantissement l’immeuble
il est entre les mains du créancier nanti. Mais une autre partie de la doctrine dit que le droit de suite existe en
matière de nantissement dans le cas où il y a une dépossession involontaire du créancier nanti.
3) Le droit de rétention : c’est le droit pour le créancier de retenir le bien jusqu’au paiement intégral de sa
créance. Le droit de rétention est un droit indivisible càd tant qu’il y a une partie de la créance qui n’a pas été
payée le créancier a le droit de ne pas restituer le bien au débiteur.
4) Le droit de vendre le bien aux enchères publiques en cas de non-paiement de la créance à l’échéance.
5) Il a le droit de prélever sur les fruits les frais d’entretien et de réparation. (Cf. obligation n°2 du
créancier)

§3. Extinction
On a deux modes d’extinction :

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1) Il y a l’extinction par voie accessoire : càd le nantissement va s’éteindre suite à l’extinction de la créance, si la
créance n’existe pas donc le nantissement n’existe pas. (Art 161 CDR)

2) Et l’extinction par voie principale : càd que le nantissement va s’éteindre indépendamment de la créance.
(Art 162 et 163 CDR) on a :

a) La renonciation du créancier nanti càd le créancier nanti va donner mainlevée au débiteur.

b) La perte totale du bien.
c) La confusion par exemple si le créancier achète le bien il y aura confusion par conséquent le
nantissement va s’éteindre parce que on ne pas avoir une garantie sur notre propre bien.
d) La vente forcée du bien.

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 Section 3. Privilèges immobiliers
§1. Notion
A. Définition

Les privilèges sont définis par deux textes le CDR et le DOC

L’art 1203 du DOC : le privilège est un droit de préférence que la loi accorde sur les biens du débiteur à raison de
la cause de la créance.

L’art 142 CDR : le privilège est un droit réel accessoire ouvrant droit à un créancier d’être préféré aux autres
créanciers même hypothécaires.

B. Caractères

1) C’est un droit réel accessoire càd que le privilège a besoin d’une créance pour exister.
2) Le privilège a toujours comme source la loi l’adage dit que « pas de privilège sans texte ».
3) Les privilèges sont occultes càd ils ne sont pas apparentes car ils ne sont pas soumis à la publicité sur le
titre foncier. (Art 143 CDR)
Pourquoi les privilèges produisent leur effet même s’ils ne sont pas publiés ? parce que la publicité d’une
manière générale a pour raison de fixer les rangs des créanciers or pour les privilèges on n’a pas besoin de
publicité parce que les rangs des privilèges sont déterminés par la loi. (Art 1248 DOC)
4) Les rangs sont fixés par la loi.

§2. Énumération
Types de privilèges :

1) Les privilèges généraux qui portent sur tous les biens du débiteur.
2) Les privilèges spéciaux qui portent sur un ou plusieurs biens.
3) Les privilèges mobiliers qui portent sur les meubles.
4) Les privilèges immobiliers qui portent sur les immeubles.
Il y a deux privilèges immobiliers :
– Les frais de justice pour la vente aux enchères publiques de l’immeuble et la répartition du prix.
Donc s’il y a une saisie et vente d’un bien immeuble aux enchères publiques dans le cadre d’une
vente judiciaire, cette vente forcée nécessite des frais pour sa réalisation. Donc quand on fait la
vente aux enchères publiques la première créance qu’on paie, avant de distribuer le prix aux
créanciers, ce sont les frais de justice.
– Les droits du trésor, par exemple les taxes, les impôts, les droits de douane, les droits
d’enregistrement. C’est privilège général (il porte sur les meubles et les immeubles) il ne s’exerce
sur les immeubles qu’à défaut de meuble. Par ex. quelqu’un qui n’a pas payé ses impôts, le trésor
public il a un privilège, il peut saisir en premier lieux les biens meubles et s’il n’y a pas de meubles
il peut saisir alors les immeubles.

Quand on a un conflit entre les privilèges, l’ordre est déterminé par la loi.
Si on un conflit entre un privilège immobilier et l’hypothèque ou le nantissement, le privilège prime.

Exemple. On a un créancier hypothécaire par ex. une banque qui a fait un crédit immobilier. Le client n’a pas
payé. La banque a saisi l’immeuble et la vendu aux enchères publiques.
Donc une fois l’immeuble est vendu on va payer d’abord les frais de justice et ensuite la banque prendra sa créance.

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 PARTIE 2. LA PUBLICITE FONCIERE
Chapitre 1. L’immatriculation foncière
Section 1. La procédure d’immatriculation
§1. Phase administrative

§2. Phase judiciaire

Section 2. Les effets de l’immatriculation

§1. L’établissement du titre foncier

§2. L’effet de purge

Chapitre 2. L’inscription des droits réels immobiliers sur les livres fonciers
Section 1. Les conditions d’inscription
§1. Les droits susceptibles d’inscription

§2. Délai d’inscription

§3. Procédure d’inscription

Section 2. Les effets de l’inscription

§1. Effets entre les parties

§2. Effets à l’égard des tiers

Section 3. La prénotation
§1. Droits susceptibles de prénotation

§2. Cas de prénotation

§3. Durée de validité d’une prénotation

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