GRET-GRIDAUH

Prsentation du Droit de
l'Urbanisme au Maroc
 SOMMAIRE :

1- Introduction

2- Gnralits

3- Le cadre juridique instaur par le Protectorat

3-1. Le Dahir du 16 avril 1914
3-2. Le Dahir du 12 novembre 1917 relatif aux associations syndicales de
propritaires urbains
3-3. Loi du 27 janvier 1931 autorisant ltablissement de Plans damnagement
pour les centres et les banlieues des villes
3-4. Dahir du 14 juin 1933 relatif aux lotissement
3-5. Dahir du 30 juillet 1952 relatif lurbanisme
3-6. Dahir du 30 septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements

4- Le dispositif juridique datant de lindpendance

4-1. Champ dapplication de la loi sur lurbanisme
4-2. La loi du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes dhabitations et
morcellement.

5- Modalits et adaptation de la gestion urbaine

6- La matrise de la planification urbaine

6-1. Les documents relatifs lamnagement urbain
6-1-1. Le schma directeur damnagement urbain ( SDAU)
6-1-2. Le plan de zonage
6-1-3. Le plan damnagement
6-1-4. Les arrts dalignement
6-2. Application de la lgislation en vigueur

7- Le projet de rnovation urbaine ou la mise niveau des tablissements

humains
7-1. Les nouveaux documents durbanisme
7-1-1. les schmas dorientation de lurbanisme
7-1-2. Les plans locaux durbanisme ( PLU)
7-1-3. Les schmas de rfrence des petites agglomrations
7-1-4. Le rglement national durbanisme
2
 7-2. Les autorisations durbanisme
7-2-1. Le permis de construire
7-2-2. Le rle de larchitecte
7-2-3. Le permis dhabiter et le certificat de conformit
7-2-4. Les rglements de construction
7-3. Les oprations damnagement
7-3-1. Le lotissement
7-3-2. Lautorisation de lotir
7-3-4. Les obligations et droits du lotisseur
7-3-5. Les actes de vente, de location et de partage
7-3-6. Les dispositions spciales applicables au lots raliss par tranche
7-3-7. La restructuration des lotissements irrguliers
7-3-8. Les groupes dhabitations
7-3-9. Les morcellements

8- Conclusion

3
1- Introduction
Le droit de lurbanisme au Maroc, dans sa pure expression juridique et
technique, remonte au dbut du XXe sicle aprs linstallation du protectorat au
Maroc en 1912. Cest un droit dinspiration franaise qui a volu au rythme dune
urbanisation rapide trs fortement marque par la croissance urbaine et lexplosion
dmographique. Cest un droit jeune, volutif mais en dphasage par rapport aux
dimensions multiples de la croissance urbaine.

Le processus durbanisation acclre, dclench des le dbut des annes 30,

ne cesse de prendre de lampleur avec le temps, et la rupture des quilibres
traditionnels est assurment lorigine dun vaste mouvement de restructuration
spatiale.

La dynamique dmographique est, certes, une donne gnrale lensemble du

territoire mais les flux migratoires, en dploiement continu, imposent une nouvelle
approche de gestion et damnagement des villes.

A la structuration primitive, caractrise par lhgmonie du rural, sest donc

peu peu, substitue une structuration nouvelle marque par la tendance la
prdominance de lurbain tant au niveau dmographique que sur les plans
conomiques et social.

Sur le plan dmographique :le Maroc connat depuis plusieurs dcennies,

une forte croissance dmographique continue. Celle-ci est profitable plus aux villes
quaux campagnes en raison de lexode rural ; le taux durbanisation dpasse
lheure actuelle largement le cap des 60%.

Les projections dmographiques pour les dix annes venir montrent aussi
quen dpit de la dclration progressive de laccroissement naturel, le taux
durbanisation continuera augmenter sensiblement.

Cette tendance irrversible laugmentation du taux durbanisation est due

aussi bien laccroissement dmographique interne des villes, qu la propension des
campagnes dverser leur top plein dmographique en direction des centres voisins.

Sur le plan socio-conomique : la croissance urbaine gnre des problmes

spcifiques lis au logement, aux services publics de proximit, aux infrastructures
de base et aux quipements collectifs.

4
 Les carences dans ce domaine commencent se faire sentir dune manire
assez srieuse et particulirement dans les domaines de la sant et de lducation.

Alors que le rythme et les formes de lurbanisation marocaine actuelle sont

indubitablement lorigine de nombreuses difficults et de dysfonctionnements qui
ne font que saggraver avec le temps, la mise en place dune gestion urbaine
rationnelle est encore du domaine de lhypothtique. La volont politique pour y
parvenir ne manque pas, mais les efforts fournis au cours de ces dernires annes
pour juguler les effets dvastateurs dune urbanisation incontrle nont pas donn
les rsultats escompts.

Ainsi au fur et mesure que lurbanisation se complexifie, on observe une

relle dfaillance des pouvoirs publics matriser le processus et assurer une
meilleure gestion de lespace. On avance lide que le droit de lurbanisme est
inadapt et quil y a un effort faire dans ce sens.

Cette ide est dans une large mesure vraie, mais il faudra aussi agir sur les
dysfonctionnements inhrents au fonctionnement des systmes socio-politique , aux
institutions et aux acteurs chargs du logement et de lamnagement des villes.

2- Gnralits

Historiquement, l'urbanisme propre au Maroc est celui qui existe l'intrieur

des villes traditionnelles (Intra-Muros) et qui est d'origine musulmane et arabe.
Lurbanisme arabo-musulman, appliqu l'intrieur de la ville traditionnelle, se base
essentiellement sur la religion musulmane qui tourne autour de trois objectifs :
l'indispensable (addarouri), le ncessaire (alhaji) et le complmentaire (attahssini).
L'INDISPENSABLE : c'est l'Habiter, "l'abri" qui protge...
LE NECESSAIRE : c'est l'quipement, l'ameublement...
LE COMPLEMENTAIRE : c'est l'esthtique, le dcor...

L'urbanisme, qui accompagne le processus de construction des villes, selon une

conception arabo-musulmane , a t conu de faon favoriser la tranquillit et
l'quilibre social, loign de toutes formes de nuisances. L'urbanisme dinspiration
musulmane se base sur la solidarit sociale et le partage de l'espace. L'urbanisme
occidental, quant lui, a engendr l'anonymat, les cassures sociales et l'exclusion et
souhaite retrouver la solidarit perdue.

Le protectorat franais, impos au Maroc partir de 1912, va introduire

l'urbanisme occidental tel qu'il existait en Europe au dbut du XXme sicle et
5
notamment en France. Cet urbanisme import sera la figure moderne de
l'urbanisme marocain qui va voluer selon un mode de structuration fonde sur la
rationalit normative et moderne. Dun urbanisme de type prvisionnel et Scuritaire
remontant aux premires annes de lindpendance, les besoins dune planification
prospective et de matrise des volutions urbaines vont donner lieu un urbanisme de
type stratgique.

L'urbanisme stratgique se base sur :

L'tablissement d'un certain nombre de projets pour la ville ;

La recherche d'une cohrence entre ces projets au niveau de la conception et de
lexcution.

Il s'agit de projets intgrs comprenant les tudes socio-conomiques, le montage

technico-financier, en somme des projets structurants visant un dveloppement
harmonieux et quilibr des territoires et assurant une large participation la gestion
de leur cit.

Ainsi, en synthtisant, on peut dire que, du fait de la colonisation, une partie de la

ville au Maroc prsentait une certaine harmonie entre la lgislation qui la rgissait
l'poque et les ralisations urbanistiques et architecturales auxquelles elle a donn
lieu. cette poque, l'urbanisme tait matrisable du fait de la disponibilit du
foncier et de la faible pousse dmographique. Aprs l'indpendance, l'urbanisme na
pas suivi la lgislation qui le rglementait, et en labsence dun dispositif juridique
oprationnel on a assist progressivement des dviations multiples ayant donn lieu
lexpansion de lhabitat insalubre, des bidonvilles et des structures anarchiques.
Lurbain chappe de plus en plus au contrle de lEtat.

Aujourd'hui, bien que la lgislation ait volu, soit rnove et radapte, cette
harmonie n'est plus prsente, car la pratique ne se conforme plus la loi. C'est ainsi
que des lotissements et des constructions ont vu le jour en infraction avec la
rglementation ainsi que les plans d'urbanisme et les rgles les plus lmentaires
d'hygine et de salubrit.

cet gard, la rglementation en matire d'urbanisme sera prisonnire de cette

situation puisquelle naura pas pour objectif de planifier le dveloppement futur des
agglomrations, mais se contente de corriger, de rectifier et dajuster. LEtat agit sous
la pression des difficults et des vnements.

En ce sens, l'tude du droit de l'urbanisme aura pour intrt de confronter le texte

juridique la pratique urbanistique afin de dgager l'impact rel de la loi. L'impact du
6
droit apparatra, travers lanalyse des diffrentes lois durbanisme, afin de vrifier
si les objectifs fixs ont t atteints.

3- Le cadre juridique instaur par le Protectorat

3-1. Dahir du 16 avril 1914

Cest la premire loi en matire d'urbanisme au Maroc. Elle lui a permis dtre parmi
les premiers pays du monde dot dun instrument lgislatif dans le domaine de
lurbanisme ; en France, une lgislation similaire nexistait pas encore ; elle ne sera
instaure que cinq ans plus tard.
* Elle dfinit les modalits de mise en uvre du plan de la ville ;
* Elle dfinit les modalits de cration par les particuliers de groupes d'habitations ;
* Elle dfinit la rglementation de l'acte de btir.

Cette loi a permis l'Etat de crer un certain nombre de villes. C'est ainsi qu'entre
1915 et 1925, une dizaine de villes ont vu le jour. De mme quelle a donn
l'administration les moyens de mettre fin l'extension incontrle des villes. Enfin la
loi du 16 avril 1914 a permis de dvelopper et d'embellir les villes, nouvellement
cres par le colonisateur dans un souci de confort et de salubrit publique.

3-2 . Dahir du 23 novembre 1917 relatif aux associations syndicales de

propritaires urbains.

Le but recherch par cette loi tait de :

Soumettre autorisation toutes constructions l'intrieur des villes o des
voies et places sont projetes.
Faciliter l'administration coloniale l'acquisition de terrains et d'immeubles
pour raliser ses projets.

Cette loi a permis l'autorit municipale, au moyen du syndicat qui est prsid par
elle, d'associer les propritaires urbains la politique urbaine de l'administration qui
sera couverte par une commission syndicale des propritaires pour autoriser, rectifier,
racheter les constructions.

3-3. Loi du 27 janvier 1931 autorisant l'tablissement de Plans d'amnagement

pour les centres et les banlieues des villes

7
 Le but recherch par cette loi tait de soumettre toute construction, et tout
lotissement raliss dans la zone qui entoure les villes, riges en municipalits et les
centres dlimits, aux dispositions du dahir de 1914. Le rayon de la zone est fix 5
kilomtres. C'est ce qu'on qualifie de "PERIMETRE URBAIN".

Cette loi a permis l'administration de contrler les constructions isoles et les

groupes de constructions btis dans les environs des villes.

3-4. Dahir du 14 juin 1933 relatif aux lotissements

Cette loi visait deux objectifs :

Matriser la croissance de l'urbanisation en soumettant la cration d'un
lotissement, situ l'intrieur du primtre des villes, dans les banlieues, et
dans les zones rurales, une autorisation administrative ;
Soumettre les villes nouvellement cres, aux normes d'un urbanisme moderne
inspir de la rglementation en vigueur en Europe et notamment en France.

3-5. Dahir du 30 juillet 1952 relatif l'urbanisme

Le but recherch par cette loi tait de remplacer le dahir de 1914, en reprenant et
actualisant l'ensemble des rgles poses depuis 40 ans de protectorat. Ce dahir ne
remet pas en cause celui de 1914, mais le complte par des dispositions nouvelles
comme l'largissement du champ d'application d'autres espaces :
Les banlieues ;
Les zones priphriques ;
Les centres dlimits ;
Les groupements d'urbanisme.

Dornavant :
Seul le plan d'amnagement est gnrateur d'obligations ;
Au cours de la prparation du P.A. l'administration ne peut pas interdire des
constructions susceptibles de gner son excution. Mais elle peut dfinir les
zones l'intrieur desquelles aucun permis de construire ne pourra tre dlivr
au moyen d'arrts de mise l'tude ;

8
 Avant l'tablissement du P.A. des plans de zonage pourront dlimiter des
secteurs rservs des utilisations dtermines et interdire la construction
pendant 2 ans.

3-6. Dahir du 30 septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements

Le but de cette loi tait de dfinir juridiquement le lotissement et le

morcellement, dimposer le respect de cette rglementation pour les promoteurs et de
mettre fin la spculation anarchique.

Ce dahir a permis de mettre fin aux oprations de lotissements sans respect des
rgles et documents d'urbanisme et qui dtriorent les terres agricoles.

Le Protectorat a omis d'tablir une loi pour le monde rural. Ce n'est qu'aprs
l'indpendance que cette lacune sera comble.

4- Le dispositif juridique datant de lindpendance

Alors quon a assist au cours du protectorat une rglementation acclre et
rgulire de lurbain, ce rythme ne sera pas soutenu aprs lindpendance et la loi de
1952 restera pour de longues annes encore, jusquen 1992, la rfrence de base.

Certes, en 1960, les pouvoirs publics ont pris une loi , celle du 25 juin 1960
relative au dveloppement des agglomrations rurales qui a complt les dispositions
du dahir de 1952 en dlimitant les agglomrations situes en dehors du primtre
urbain mais sans leur rserver une rglementation particulire . Les dispositions de ce
dahir sont applicables dans les agglomrations rurales situes en dehors des
primtres dfinis par larticle 1 du dahir du 30 juillet 1952.

Il peut tre tabli pour les agglomrations des plans dit plans de
dveloppement qui dfinissent les principales zones dhabitation et toutes les autres
indications relatives au mode dutilisation des sols.

Lapprobation du plan de dveloppement pour une agglomration rurale rend

le permis de construire obligatoire et soumet une autorisation pralable le
lotissement.

9
 Ce nest quen 1992, cest dire 36 ans aprs lindpendance, que le
gouvernement votera deux lois pour adapter larsenal juridique lvolution et aux
problmes de lurbanisation.
- la loi du 17 juin 1992 relative aux lotissements morcells et groupes
dhabitations ;
- la loi du 17 juin 1992 relative lurbanisme.

Ces deux lois interviennent dans un contexte particulier marqu par lextension
des bidonvilles, lmergence de nouvelles entits urbaines issues du dcoupage
territorial, de la cration des agences urbaines et des inspections rgionales de
lurbanisme, et de manire gnrale lanarchie qui caractrise lurbanisme.

Loi du 17 juin 1992 relative lurbanisme a pour objet de dfinir les

diffrents documents durbanisme, les rglements de construction ainsi que
dinstituer des sanctions pnales. Elle est compose de 93 articles et dun dcret
dapplication n2-92-832 divis en 43 articles explicitant le contenu de la loi. Le tout
fournit une dfinition juridique des diffrents documents durbanisme( SDAU, PZ,
PA, arrts d alignement, permis de construire) et rglemente la construction.

4-1. Champ dapplication de la loi sur lurbanisme

Cette loi s'applique aux :

Communes urbaines, c'est--dire les municipalits et les centres autonomes ;
Centres dlimits des communes rurales, c'est--dire les parties du territoire
d'une commune rurale dont les limites sont fixes par voie rglementaire ;
Zones priphriques des communes urbaines, c'est--dire les territoires ruraux
avoisinant les villes qui s'tendent sur quinze kilomtres partir du primtre
municipal ;
Groupements d'urbanisme, c'est--dire un ensemble de communes urbaines,
avec leurs zones priphriques et ventuellement des communes rurales
avoisinantes qui ont une relation conomique ncessitant un amnagement
d'ensemble.

Elle s'applique galement :

La bande du littoral sur une profondeur de 5 km ;

Le long des axes routiers sur une profondeur de 1 km.

On entend par :
10
 Communes urbaines : les municipalits et centre dots de la personnalit morale
et de l'autonomie financire ;

Centres dlimits : une partie du territoire d'une commune rurale dont les limites
sont fixs par voie rglementaire ;

Zones priphriques des communes urbaines et des centres dlimits : les zones
priphriques des villes s'tendent sur 15 km compter du primtre municipal ;
celles des centres sont dfinies dans chaque cas par l'acte rglementaire (dcret pris
sur proposition de l'autorit gouvernementale charge de l'urbanisme, dcret qui
fixe aussi la limite dans le cas de chevauchement de deux zones priphriques)
fixant le primtre du centre ;

Groupement d'urbanisme : ensemble territorial comprenant en tout ou en partie

une ou plusieurs communes urbaines ou centre dlimits, leur zone priphrique et
ventuellement des territoires ruraux avoisinants, dont le dveloppement rationnel
est li la ralisation d'amnagements d'ensemble ou d'quipements communs. Les
limites de ce groupement sont fixs par les mmes voie rglementaire fixant les
limites de centres dlimits (dcret pris sur proposition de l'autorit
gouvernementale charge de l'urbanisme).

4-2. La loi du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes dhabitations

et morcellement.

Cette loi a pour objet la dfinition du lotissement et du morcellement, ainsi que

de dfinir les obligations et les droits du lotisseur ; elle prvoit des sanctions pnales.

Elle est constitue sous forme de Dahir structur en 78 articles et un Dcret

d'application N 2-92-833 comportant 23 articles explicitant le contenu du Dahir. Le
tout dfinit juridiquement les lotissements, morcellements et groupes d'habitation,
ainsi que les rgimes qui leur sont applicables.

5- Modalits et adaptation de la gestion urbaine

Au lendemain de lindpendance, le premier gouvernement du Maroc

indpendant comprend en dcembre 1955 un ministre de lhabitat. Mais au
deuxime gouvernement, constitu moins dune anne plus tard, cest une
11
circonscription de lUrbanisme et de lHabitat, partie intgrante du ministre des
travaux publics, qui sera en charge de lurbanisme et de lhabitat. Ce nest quen
1972 quelle sera rige nouveau en ministre. Cest alors que les questions
durbanisme et dhabitat seront perues, tantt en liaison avec le Tourisme et
lEnvironnement, tantt avec lamnagement du Territoire, comme en tmoigne la
changeante appellation du ministre. Lurbanisme flottera ainsi longtemps avant
dtre rattach au ministre de lintrieur, sous forme de direction, en 1986 et restera
ainsi jusqu larrive du gouvernement dalternance en 1998.

La rpartition des comptences entre lEtat et les collectivits dcentralises

laisse apparatre lexistence de plusieurs organes qui interviennent de manire
concomitante dans le domaine de la gestion urbaine. LEtat monopolisant la
production des normes et la planification urbaine, les collectivits locales soccupent
de loprationnel. Il est relever que la confusion en matire de partage des
responsabilits et le grand nombre dintervenants constituent une entrave srieuse
la mise en uvre des plans durbanisme.

partir de 1998 avec le gouvernement dit dalternance , la vision intgre

des nouveaux responsables politiques fera de lurbanisme, lhabitat, lenvironnement
et lamnagement du territoire un seul et mme dpartement. Ces diffrents
rattachements refltent lvolution des multiples visions qui sous tendent la politique
de lurbanisme. Ainsi, dune vision technique on est pass une optique scuritaire
pour aboutir enfin une vision intgre.

Une nouvelle mission multidimensionnelle, mais complmentaire, sera confie

au nouveau grand dpartement charg de lurbanisme, de lamnagement du
territoire, de lenvironnement et de lhabitat, auquel on a enlev le dpartement de
lenvironnement, la suite du remaniement ministriel de Septembre 2000. En effet,
les quatre ples de dveloppement (amnagement, urbanisme, environnement et
habitat) viennent dtre runifis depuis leur sparation en 1985.

Cela ne signifie pas lexistence dune vision unique et uniforme ; mais plutt
une vision plurielle. Il sagit l dun juste retour des choses, puisque les quatre
paramtres constituent les fondations indissociables dune stratgie court, moyen
et long terme.

Cette approche nouvelle de gestion de lurbanisme concide avec larrive de

lancienne opposition la gestion des affaires publiques et est conue selon une
dmarche pragmatique : procder un diagnostic de ltat des lieux et arrter un plan
daction pour les 20 annes venir.

12
 Le diagnostic dgage les problmes et les dysfonctionnements partir desquels
les pouvoirs publics expriment leur volont de rapprocher, autant que possible, la
vision de ladministration centrale du terrain, tout en valuant lampleur des besoins.
Ce qui dnote une volont douverture, de concertation, de participation et surtout de
communication avec lensemble des acteurs qui interviennent dans les domaines
concerns.

En effet, la proccupation dinstaurer une vritable communication (verticale,

horizontale, descendante et ascendante) est seule apte assouplir les mthodes de
travail et dexploiter les potentialits non ngligeables en ressources humaines, en
tablissant une ambiance sereine base sur la confiance et lesprit dquipe. A cet
gard, la runion des quatre ples en un grand ministre, a lavantage de
correspondre la ralit du terrain et de rpondre aux exigences de cohrence et
defficacit que requiert laction combine des quatre dpartements. En effet,
lurbanisme et lamnagement du territoire doivent fonctionner en troite
complmentarit. Lamnagement du territoire et lenvironnement tant imbriqus,
doivent tre conus de manire intgre. Le ministre ayant pour objectif dassurer
la cohrence du dveloppement des tablissements humains dont le premier est le
logement.

Celui-ci doit tre peru dans le but de :

Rpondre aux besoins de la population et notamment les couches sociales les

plus dfavorises ;

Rester conforme aux exigences de la technique, aux normes de la sant, aux

rgles de lart et aux traditions culturelles de notre pays ;

Rendre les villes en mesure daccueillir correctement laccroissement de la

population et le dveloppement des activits ;

Procder lquipement ncessaire des villes dans le but de raliser un

dveloppement harmonieux et quilibr entre les diffrentes composantes du
territoire national ;

Intgrer la gestion de la ville dans une approche globalisante pour la mettre en

interaction avec les campagnes et les villes ;

Faire de lurbanisme et de lamnagement du territoire un ensemble

complmentaire car ils ont la mme chelle de temps et le mme souci du long

13
 terme : ils sont tous les deux intgrs dans la logique du dveloppement
durable

Veiller aux quilibres cologiques devenus fragiles et de plus en plus menacs

par la multiplication des installations humaines et le dploiement de leurs
activits ;

La fonction du nouveau ministre ne relve pas forcement une seule dimension

technique, sa vocation est dassurer un dveloppement harmonieux et durable. Ainsi,
Amnagement du territoire et Dveloppement durable sont pour la premire fois
associs. Ce lien, ainsi rtabli, rpond des proccupations davenir ; pour cela, les
pouvoirs publics adoptent des dmarches novatrices en matire damnagement du
territoire et des programmes ambitieux pour rduire les carts entre les diffrents
territoires.

Il nest pas question de continuer faire prvaloir le prsent, grer lurgence,

mais de prospecter lavenir et pour cela il faut une vision moyen et long terme et
des valeurs qui dfinissent et qui expliquent le concept de durabilit.

Cette vision doit rpondre aux soucis nationaux et aux problmes globaux qui
concernent toute nation telle que la compatibilit avec le dveloppement durable des
politiques dinvestissement et de commerce.

En fait le concept de dveloppement durable repose sur quatre principes :

- Ne pas compromettre les besoins des gnrations futures ;
- Prendre en compte lensemble des efforts environnementaux des activits
urbaines ;
- Assurer lquilibre entre les habitants de la ville et ceux de la campagne , ainsi
quentre les gnrations actuelles et futures ;
- Favoriser la participation de tous les citoyens aux dcisions concernant le
dveloppement de leurs espaces et territoires.

Lobjectif poursuivi par la nouvelle approche est de rendre oprationnel le

concept de dveloppement durable, celui-ci ne doit pas rester confin dans le cadre
dtudes, mais doit tre rellement applicable dans son sens pratique savoir : la
prise de conscience de limpratif de durabilit du dveloppement.
Lenvironnement doit constituer, dsormais, une composante essentielle de
lamnagement du territoire orient en priorit sur la protection des milieux.

La dcentralisation doit tre approfondie et consolide de sorte que le ministre

soit un lieu privilgi pour faire avancer concrtement le processus de la

14
dcentralisation et de la responsabilisation des instances locales et rgionales1.
Pour cela, il y a lieu de modifier les structures et les pratiques, transformer lappareil
lui-mme, tre lcoute des collectivits territoriales et des lus, les aider prendre
des responsabilits nouvelles et appliquer une dconcentration des services afin de
russir la dcentralisation. Il y a lieu de rpondre de faon urgente et transparente
lattente du peuple marocain en vue de permettre aux compatriotes dapprcier
le changement dans leur vie quotidienne.

Le besoin le plus urgent concerne la politique urbaine. A cet gard, il y a lieu

dapporter des rponses concrtes aux problmes de premption, damnagement
concert, du foncier, de la fiscalit et du financement des quipements collectifs.

Sagissant de la politique de lhabitat, celle-ci doit tre base sur :

* La justice sociale ;
* Le droit au logement dcent pour tous les mnages ;
* Le dveloppement des capacits productives du secteur de la
construction ;
* La dfinition dun nouveau rle de lEtat ;
* La lutte contre les rseaux mafieux et les occupations illgales de lespace.

Pour ce qui est de la politique de lenvironnement, il y a lieu de veiller aux

grands quilibres cologiques et de prparer lavenir du pays, guid par deux
proccupations essentielles :

Le dveloppement durable ne concerne pas seulement lenvironnement, il concerne

aussi lamnagement du territoire et lurbanisme ;
La modernisation des approches de gestion. Les tudes et les travaux dans ce
domaine doivent correspondre une attente et une proccupation de la socit.

Ce travail de modernisation et de rnovation des politiques

damnagement du territoire a t consacr aprs un dbat national ayant dur
presque deux annes. Une charte nationale damnagement du territoire dfinissant
les objectifs, les priorits et les valeurs fondamentales qui doivent guider les
nouvelles politiques damnagement du territoire a t adopte.

La mise en uvre de cette politique volontariste ncessite la mise en place

dinstruments de planification spatiale hirarchise. Ces instruments sappliquent
des espaces de dimensions dcroissants. Leur contenu est plus prcis, et leurs effets
sont de plus en plus contraignants. Il sagit notamment du :
- SNAT conue lchelle nationale ;

15
 - SDAR destin sappliquer au niveau rgional ;
- SDAU applicable au niveau sub-rgional ou local.

Ces instruments de planification spatiale doivent thoriser et globaliser les actions

damnagement dans lespace et dans le temps de manire ce que la ville soit
intgre la rgion, et la rgion lensemble national avec toutes les articulations
conomiques et institutionnelles quimplique une politique volontariste
damnagement du territoire.

Le Maroc ne dispose pas encore dun schma national damnagement du

territoire. Le dpartement de lamnagement du territoire est entrain de travailler
dans ce sens pour arrter une politique cohrente et prospective de gestion des
territoires sur une plus longue dure.

La pratique de lamnagement du territoire initie au dbut des annes 70 a

donn naissance la rgionalisation. Celle-ci a connu une volution trs importante,
passant de 7 rgions en 1971 16 en 1997 dotes de prrogatives importantes en
matire damnagement du territoire. Mais les rsultats ce titre ne sont pas la
hauteur des attentes en raison des incertitudes et des faiblesses multiples qui gnrent
laction rgionale.

6- La matrise de la planification urbaine

6-1. Les documents relatifs lamnagement du territoire :

6-1-1. Le schma directeur d'amnagement urbain (SDAU)

Le schma directeur d'amnagement urbain est un instrument de planification

spatiale, introduit au Maroc vers le dbut des annes 70, il est constitu d'un
ensemble de documents graphiques (cartes d'utilisation des sols, plan de sauvegarde
et de mise en valeur du patrimoine historique...) accompagn d'un rapport justifiant le
plan d'amnagement et les mesures prendre pour sa ralisation.

Il a notamment pour objet de

dterminer les choix et options d'amnagements devant rgir le dveloppement

conomique et social du territoire concern ;
dterminer les zones nouvelles d'urbanisation et les dates compter desquelles
elles pourront tre ouvertes l'urbanisation ;
fixer la destination des sols en dterminant la localisation des diffrentes
zones : agricoles, habitat avec leur densit, industrielles, commerciales,
touristiques, les zones de servitudes, les sites protger ou mettre en valeur,
16
 les principaux espaces verts, les grands quipements et les zones rgime
juridique particulier ;
dterminer les secteurs restructurer ou rnover.
dfinir les principes d'assainissement et les points d'vacuation des eaux uses
et les dpotoirs ;
dfinir les principes d'organisation des transports.
programmer les diffrentes phases de sa mise en uvre et de prciser les
priorits, notamment d'ordre technique, juridique et institutionnel.

Le SDAU s'applique un territoire dont le dveloppement doit faire l'objet d'une

tude globale, ledit territoire peut comprendre une ou plusieurs communes urbaines
et ventuellement une partie ou la totalit des communes rurales avoisinantes. Il est
applicable pendant une dure n'excdant pas 25 ans et coordonne les actions
d'amnagements entreprises par tous les intervenants.

Le SDAU se fait l'initiative de l'autorit gouvernementale charge de

l'urbanisme avec la participation des communes concernes et le cas chant de la
communaut urbaine. Pralablement son approbation, le SDAU est soumis
l'examen des conseils communaux et le cas chant celui de la communaut
urbaine. Ils peuvent formuler dans un dlai de 3 mois des propositions tudies par
l'administration en liaison avec les conseils communaux concerns. Si ces conseils ne
se prononcent pas dans ce dlai, ils sont considrs n'avoir aucune proposition
mettre.

Tout projet de lotissement ou de groupes d'habitations et tout projet de

construction ne peuvent tre autoriss en l'absence d'un PA ou PZ s'ils sont
incompatibles avec le SDAU. Dans le cas o les dispositions des PZ ou des PA
contrarieraient les orientations du SDAU, une dcision de mise l'tude est prise par
le prsident du conseil communal afin de dfinir les zones doter d'un nouveau plan
d'amnagement..

Les entraves lapplication des directives du SDAU sont multiples et peuvent

se rsumer ainsi :

- Les entraves administratives :

absence dassises juridiques, problme rsolu par la Loi de 1992 sur
lurbanisme,
absence de dtermination de la part de ladministration de tutelle,
absence dun organisme de suivi et de coordination entre les diffrents
intervenants.

17
 - Les entraves financires :
modicit du budget des municipalits,
insuffisance des moyens budgtaires des services extrieurs pour la
ralisation des quipements et de lhabitat,

- Les entraves socio-conomiques :

La faiblesse des revenus et labsence de crdits incitatifs orientent la
consommation et la production dhabitat vers le march clandestin.

- Les entraves lies au foncier :

La faiblesse des rserves foncires publiques et la spculation foncire
empchent la mobilisation des terrains, la programmation et la ralisation des
quipements et des politiques dhabitat.

6-1-2. Le plan de zonage

Le Plan de Zonage (PZ) se prsente sous la forme d'un document graphique, et

d'un rglement dfinissant les rgles d'utilisation des sols. Il a pour objet de
permettre l'administration et aux collectivits locales de prendre les mesures
ncessaires la prparation du PA et prserver les orientations du SDAU.

Pour cela il :
dfinit l'affectation des diffrentes zones (agricoles, habitat, industrielles,
commerciales, touristiques) ;
dlimite les zones non aedificandi ;
localise les emplacement rservs aux quipements ;
dfinit les zones l'intrieur desquelles un sursis statuer peut tre oppos par
le prsident du conseil communal toute demande d'autorisation de lotir, de
crer un groupe d'habitation et toute demande de permis de construire.

Le PZ est tabli l'initiative de l'administration avec la participation des

collectivits locales. Pralablement son approbation, le projet de PZ est soumis
l'examen des conseils communaux concerns. Ils peuvent formuler des propositions
dans un dlai de deux mois, qui sont tudis par l'administration (autorit
gouvernementale charge de l'urbanisme). Les PZ sont applicables pendant 2 ans
partir de la publication du texte d'approbation (art 17).

6-1-3. Le plan d'amnagement ( PA)

Un PA, tel que le dfinit la loi sur lurbanisme de 1952 dans son titre III, est un
document comprenant un plan et un rglement. Il dfinit les limites et la destination
18
de la voirie, les limites et les dispositions des espaces publics ainsi que les zones
non-aedificandi. Les PA sont prpars par le dpartement charg de lurbanisme ; ils
doivent recevoir lapprobation dune commission interministrielle et tre publis au
Bulletin Officiel pour tre homologus.

Ds lors, les PA acquirent force de loi et toute infraction aux servitudes quils
entranent devient rprhensible. Ils ont effet durant 20 ans, excepts pour des
emplacements des quipements collectifs dont leffet est de 10ans et le zonage dont
la dure de validit est illimite tant quun nouveau document nest pas venu abroger
lancien.

Le PA a, en outre, pour objet de dfinir :

* L'affectation des diffrentes zones suivant l'usage principal qui doit en
tre fait ou les activits dominantes pouvant y tre exerces ;
* Les zones non aedificandi ;
* Les limites de la voirie conserver, modifier ou crer ;
* Les limites des espaces verts publics, et les autres espaces libres
conserver, modifier ou crer ;
* Les limites des espaces destins aux activits sportives crer ;
* L'emplacement des quipements collectifs et installation d'intrts
gnral dont la ralisation relve du secteur priv (centres commerciaux, centres
de loisirs) ;
* Les quartiers, monuments, sites historiques ou archologiques...
protger ou mettre en valeur ;
* Les rgles d'utilisation des sols et les rgles applicables la construction.;
* Les servitudes tablies dans l'intrt de l'hygine, circulation, esthtique
et de la scurit et salubrit publique...
* Les zones ouvrir l'urbanisation suivant une priodicit dtermine ;
* Les primtres des secteurs restructurer ou rnover ;
* Les zones dont l'amnagement fait l'objet d'un rgime juridique particulier.

Pralablement l'tablissement d'un PA, un arrt de mise l'tude du PA fixe

les limites du territoire concern. Cet arrt est effectif pendant 6 mois et peut tre
renouvel une seule fois pour une priode de 6 mois. Ds sa publication, le prsident
du conseil communal sursoit statuer sur toutes les demandes d'autorisation de ltir,
de crer un groupe d'habitations ou de construire dans le territoire concern.
Toutefois il peut dlivrer des autorisations de lotir, aprs accord de l'administration si
le projet est compatible avec les dispositions du SDAU.

Le PA est labor par ladministration de lurbanisme. Ils sont soit confis

des bureaux dtudes durbanisme soit confectionns par ladministration elle-mme.
19
 Le budget dtudes est confi ladministration centrale qui le rpartit sur les
provinces et wilayas en fonction dune programmation tablie par sa direction de
lurbanisme. Les provinces bnficiaires ont la charge de lattribution des tudes par
voie de march avec bureau dtudes de leur choix, et de leur suivi.

Les communes sont associs aux tudes que plus tard deux occasions. La
premire, est la prsentation des documents de premire concertation. Il sagit de la
prsentation du conseil communal de deux ou trois variantes damnagement afin
quil exprime son point de vue et quil arrte aprs dlibration son choix de lune
des variantes prsentes. La seconde, dite deuxime concertation, consiste dans la
prsentation du plan damnagement labor sur la base de la variante retenue et des
remarques formules par le conseil lors de la premire concertation et retenue par
ladministration provinciale.

Suite la deuxime concertation, et aprs avis du conseil communal, le PA est

soumis lenqute publique durant deux mois. Elle a pour objet de permettre au
public de prendre connaissance du projet et de formuler d'ventuelles observations.
Observations qui seront tudies par le conseil communal, lors de l'examen par ses
soins du projet de PA, avant d'tre soumises l'administration. Les modifications du
plan d'amnagement sont effectues dans les formes et conditions prvues pour son
tablissement et son approbation.

A compter de la date de clture de l'enqute publique, et jusqu' la parution du

texte d'approbation du projet du PA, aucun travail de construction et de plantation, ou
cration de lotissement ou de groupe d'habitation, non conforme aux prescriptions du
projet ne peut tre autoris. A partir de cette date, les dispositions du PA ou du PZ
cessent d'tre applicables.

Le texte d'approbation du PA vaut dclaration d'utilit publique des oprations

ncessaires la ralisation des quipements prvus. Les effets de la dclaration
d'utilit publique cessent aprs 10 ans compter de la date de publication au "bulletin
officiel" du texte d'approbation du PA. Lorsque les propritaires reprennent la
disposition de leur terrain, ces terrains bnficient alors du statut des terrains
avoisinant. Les conseils communaux prennent toutes mesures ncessaires en
concertation avec l'administration pour la ralisation et le respect des dispositions du
PA.
On relve travers cette prsentation succincte que llaboration des PA reste
centralise mme si lattribution des marchs dtudes et leur suivi revient depuis
quelques annes au pouvoir dconcentr. La participation des communes, limite
lmission davis et celle des habitants malgr lenqute publique, est sans doute
toujours trs peu efficace. Labsence de publicit, lincapacit des citoyens lire des

20
plans et dcortiquer la technicit des dossiers limitent cette consultation et en rendent
lefficacit presque illusoire.

6-1-4. Les arrts d'alignement

Les prsidents des conseils communaux peuvent dcider de la cration des
voies, places et parking ; la modification de leur trac ou leur largeur ou leur
suppression, totale ou partielle, par des arrts valant portant cessibilit des terrains
ncessaires.

cette fin, ils dsignent les proprits et leur propritaires prsums. Ces
arrts sont pris aprs avis de l'administration, ils doivent recueillir les visas prvus
par la rglementation en vigueur, pralablement l'ouverture d'une enqute publique.
La dure de cette enqute est fixe un mois pour les arrts d'alignement et deux
mois pour les arrts d'alignement portant cessibilit. Les arrts pris valent
dclaration d'utilit publique pendant une dure de 10 ans. Cette dure est ramene
2 ans pour les arrts portant cessibilit.

6-2. Apprciation de la lgislation en vigueur

Les lois de 1992 ont contribu rehausser la qualit du cadre bti et la qualit
architecturale de nos villes et quartiers par l'obligation du respect des plans
d'urbanisme, des conditions rigoureuses de dlivrance des permis de ltir, de
construire, du permis d'habiter et du certificat de conformit.

Il est noter, indpendamment de leur contenu, que ces deux lois 12/90 et
25/90 sont venues remplacer des lois obsoltes (1952-1953) qui ne convenaient plus
au domaine pour lequel elles avaient t labores.

Cela dit, certaines remarques mritent d'tre formules leur sujet :

Concernant la 12-90 on notera qu'elle insiste sur des objectifs gnraux (la scurit,
le transport, l'hygine et l'esthtique) en s'appuyant sur les documents d'urbanisme,
pour rgir le territoire national. Toutefois ces documents souffrent la fois du
manque de moyens, surtout financiers, pour leur application ainsi que de la
complexit et la lenteur des procdures conduisant leur approbation. Complexit
qui fait que ces documents se promnent entre les diffrentes administrations,
communes et autres tablissements pendant de longues dures au point qu'au
moment mme de leur promulgation, ils ont dj du retard par rapport aux pratiques
et sont alors en marge de ce qui se fait.

noter aussi que ces documents sont tablis par l'administration et que les autorits
locales n'ont pas un rle de dcision. Cette loi a aussi dfini de faon prcise la
21
mission de l'architecte et ses responsabilits, ce qui carte toute ambigut. Les
sanctions tablies ne sont pas dissuasives car certaines personnes prfrent tre
sanctionnes que dappliquer le rglement.

Concernant la loi 25-90, elle a offert l'administration les outils pour faire le suivi
de la ralisation des projets et leur compatibilit avec les objectifs et les rglements
existants, afin d'intervenir contre toute construction non conforme et stopper le
phnomne de l'habitat clandestin. Cependant, la pratique dmontre l'inefficacit de
ces mesures, d'une part, en raison de leur complexit qui dcourage les gens suivre
ce long trajet et, d'autre part, l'incomptence des autorits et surtout leur incapacit
remplir leurs fonctions convenablement.

Concernant son contenu, l'application de cette lgislation s'est heurte un certain

nombre de contraintes de diffrents ordres :

- La contrainte fiscale
Les nouvelles taxes institues au profit des communes constituent un
surplus de charges pour les promoteurs et pour les simples citoyens.
Les taxes sur les oprations de lotissement, de morcellement, de
construction et les redevances d'occupation temporaire du domaine public communal
pour usage li la construction, ajouts d'autres impts et taxes cres au profit de
l'Etat constituent autant de charges et d'entraves aux yeux des promoteurs et des
citoyens.
Les exigences de la nouvelle rglementation concernant le recours
obligatoire l'architecte et aux ingnieurs spcialiss constituent de nouvelles
charges. La quasi- totalit de ces charges est supporte par le citoyen avant mme de
commencer ses travaux.

- Les difficults inhrentes lapplication de la loi

Il s'agit d'une lgislation trop rigoureuse pour une population habitue au

laxisme. D'o des difficults pour son application et pour l'adhsion de tous.
L'application de cette loi a caus une rgression du secteur de la
construction de 75 % pour la priode de 1992 1997.
L'application de la loi se heurte l'insuffisance ou l'absence de documents
d'urbanisme dans certaines rgions, et mme quand ils existent, les documents
d'urbanisme sont difficiles mettre en uvre.
Les documents d'urbanisme demeurent figs en raison de leur procdure de
modification complique.

- Les contraintes inhrentes aux plans damnagement

22
 L'insuffisance des plans d'urbanisme concerne les anciennes municipalits
dotes de plans d'amnagement, et qui ont t divises en deux ou plusieurs
communes.
Il fallait revoir leur conception afin de doter chacune de ces communes d'un
sige et d'un centre afin d'en faire une vritable unit urbaine, indpendante du reste
de l'ancienne municipalit.
Le manque de suivi rigoureux de l'excution des dispositions des plans
d'amnagement. titre d'exemple, la dure de validit des dispositions d'un grand
nombre de plans d'amnagement affrentes aux quipements publics est presque
arrive son terme, alors que les administrations concernes n'ont pas encore pris les
mesures qui s'imposent.

Ces administrations n'ont pas encore procd l'acquisition du foncier en

tablissant les arrts de cessibilit, ni prvu les crdits ncessaires la ralisation de
leurs projets. Ce qui cause du tort aux propritaires qui voient leur terrains bloqus
sans ralisations concrtes.

L'exemple de la ville de Casablanca est loquent : 10 ans se sont couls

depuis l'approbation des 25 plans d'amnagement de la Wilaya de Casablanca, alors
que 15 % seulement des quipements publics prvus ont t raliss d'aprs une
enqute de l'agence urbaine de Casablanca. Seulement, ils demeurent toujours en
vigueur car ils ont t tablis en 1990 et donc sont rgis par l'ancienne loi de 1952.
Toute administration concerne par un quipement est appele tablir les
arrts de cessibilit des terrains afin de sauvegarder les rserves foncires et
programmer leur ralisation, sinon les propritaires des terrains en prendront la libre
disposition conformment la loi, ce qui remet en cause les prvisions des P.A. Le
comit de suivi sous la responsabilit de la commune, prvu pour coordonner la
ralisation des prvisions du P.A., ne s'acquitte pas de sa mission. En somme,
l'application des documents d'urbanisme se heurte des problmes fonciers,
financiers et humains.

Le foncier constitue le problme majeur pour la mobilisation des terrains

urbains ou devenus urbains (tels que les terrains collectifs, les terres agricoles) qui se
sont trouvs l'intrieur des primtres urbains la suite du dcoupage territorial ;
Le problme financier concerne le cot lev des terrains privs,
l'insuffisance des crdits budgtaires et l'puisement des rserves foncires de l'Etat
et des collectivits locales empchant l'administration de raliser les quipements sa
charge dans les dlais lgaux ;

23
 Sur le plan humain, l'application des plans d'urbanisme se heurte
l'insuffisance voire le manque de personnel qualifi pour assurer l'excution des
prvisions des plans.

- Les contraintes lies l'immatriculation des terrains lotir

La loi exige pour toute demande de lotir que le terrain soit immatricul. La
ralisation de cette condition dans certaines villes prsente un norme problme du
fait du trs faible pourcentage de terrains immatriculs ( peine 65 70 %).
La non-gnralisation de l'immatriculation tient son caractre non
obligatoire et au rythme lent suivant lequel les services de la conservation foncire
rpondent aux demandes et accomplissent les formalits ncessaires, ce qui demande
parfois des annes.

Dans certaines rgions, la conformit aux dispositions relatives l'utilisation des

sols n'est pas respecte. Car raliser un lotissement constitu de lots dont la superficie
est gale ou suprieure un hectare est une rgle qui tait dicte par le souci de
prvenir la prolifration de noyaux d'urbanisation menaant la vocation des zones
rurales situes en dehors des centres dlimits et des agglomrations rurales.

Dans certaines rgions, la prvision des quipements quivaut un blocage.

Exiger la conception de lotissements avec un quipement complet (voirie, eau,
assainissement, terrains rservs aux quipements sociaux...) n'est pas raliste dans
les zones priphriques ou rurales o il y a absence des rseaux principaux. La loi a
prvu la ralisation de lotissements sans quipements (art. 21), mais cette facilit n'a
pas encore reu application car elle inquite les responsables. Dans certaines rgions
loignes le recours l'architecte et aux ingnieurs est trs difficile du fait que ces
professionnels ne sont pas installs dans ces rgions.

- Les contraintes lies au morcellement

La loi prvoit que le morcellement ne peut tre autoris dans une zone
constructible en application d'un document d'urbanisme. Dans ce cas, il doit obir
aux conditions prvues pour les oprations de lotissement. Ceci dans le but d'viter
que certaines personnes dtournent la loi en faisant croire qu'ils procdent un
morcellement alors que celui-ci sera destin la construction.

Or, parmi les zones constructibles prvues par les documents d'urbanisme figurent
galement des zones agricoles et des secteurs d'quipements publics dans lesquelles
la division d'un terrain ne constitue pas un lotissement mais bien un morcellement.

24
7- Le projet de rnovation urbaine ou la mise niveau des
tablissements humains
La lgislation relative lurbanisme fait lobjet dun projet de rforme labor
depuis deux ans et qui est toujours ltude au niveau du gouvernement.
Il sagit du projet de loi qui unifie les deux lois en vigueur, relatives lurbanisme,
aux lotissements, aux morcellements et groupes dhabitations. Ce projet qui porte le
numro 40-2000 est intitul : Projet de loi relative la mise niveau des
tablissements humains.

Ce projet de loi est destin complter et corriger les lois actuellement en

vigueur datant de 1992. Il a, par consquent, un rle correctif et complmentaire par
rapport aux textes qu'il est appel remplacer. Les concepteurs de ce texte (direction
des affaires juridiques du Ministre de l'Urbanisme de l'Amnagement du Territoire
et de lHabitat) ont cherch mettre en vidence les traits particuliers de notre
culture. Les intentions (explicites dans la note de prsentation) sont orientes vers
un dveloppement durable, plutt que vers la rsolution de problmatiques
spcifiques et localises dans le temps et l'espace. La problmatique de
l'environnement, la rduction des failles entre les strates de la socit marocaine, les
spcificits rgionales ainsi que d'autres thmes ne sont pas en reste, et ont t les
soucis majeurs dans le texte de loi propos.

La nouvelle approche de cette loi est de faire participer activement les citoyens
lamnagement et au dveloppement de leur cit. Ce projet fait du bien-tre des
citoyens une priorit. Le projet de loi intgre une grande souplesse quant son
excution et confre au citoyen des droits et des devoirs qui le rendent plus
responsable et moins redevable vis vis de l'administration, qui, de ce fait, pourra
consacrer davantage de ressources des problmatiques d'ordre gnral.

Le texte se prsente sous forme d'une note de prsentation de onze pages et

d'environ cinquante pages portant la mention "DOCUMENT PROVISOIRE" sur chacune
de ces pages. Les nouveaux apports de ce projet de loi se rsument en une refonte de
la planification urbaine. Ainsi, le projet de loi prvoit de nouveaux plans
durbanisme, rglemente les autorisations durbanisme ainsi que les oprations
damnagement.

7-1. Les nouveaux documents durbanisme

7-1-1 Les schmas dorientation de lurbanisme

25
 Les Schmas d'orientation de l'urbanisme coordonnent, planifient et organisent les
organisations de l'urbanisme et de l'amnagement de tous les intervenants dans ce
secteur. Ils dterminent :
Les choix et les options d'amnagement qui doivent rgir le dveloppement
harmonieux et durable sur le plan conomique et social du territoire concern ;
Les zones nouvelles d'urbanisation et leur destination gnrale et les dates
partir desquelles elles pourront tre ouvertes l'urbanisation ainsi que les
conditions tablies cet effet ;
Les zones agricoles et forestires prserver ;
Les sites interdits l'urbanisme tout en indiquant les motifs de cette
interdiction ;
Les zones protges pour raison d'ordre environnemental, historique ou
esthtique ;
Les zones dans lesquelles l'Etat ou les collectivits locales et les tablissements
publics peuvent constituer des rserves foncires des fins d'ordre conomique
et social ;

Les S.O.U sont aussi tenus d'indiquer les principes d'amnagement et les
dispositions des quipements et notamment, les grands quipements, tels que la
voirie principale, les installations aroportuaire et ferroviaire, les principaux
tablissements administratifs, sanitaires, sportifs et d'enseignement rayonnement
national ; les mesures incitatives prendre et notamment au niveau foncier et des
procdures afin de crer une dynamique urbaine et d'encourager l'investissement
dans les zones dvelopper.

Conditions
Le projet de loi ne prcise pas les conditions d'tablissement des S.O.U., et de
ce fait, il semble qu'il s'agit d'un document global pouvant intgrer plusieurs
agglomrations.

Compatibilit avec les autres documents d'urbanisme

L'article 15 du projet de loi prcise que s'il y a contradiction entre les
dispositions des P.L.U.( Plans Locaux dUrbanisme) et les S.O.U., le prsident du
conseil communal concern est tenu de faire un arrt de mise l'tude, aprs
dlibrations pour dterminer les zones doter de nouveaux documents d'urbanisme,
et ce dans un dlai de trois mois compter de la date d'approbation dudit schma.

Consistance
Un S.O.U comprend les documents suivants :
- Les documents graphiques constitus par les cartes prcisant les diffrentes
options d'amnagement cites ci-dessus ;
26
 - Le plan vert comprenant les documents graphiques et crits relatifs aux
principaux espaces verts crer, classer, protger ou mettre en valeur ;

- Un rapport justifiant et explicitant le parti d'amnagement tel qu'il figure dans

les cartes d'utilisation des sols et dterminant les mesures mettre en uvre pour la
ralisation des objectifs arrts par ledit parti, indiquant les phases d'excution des
dispositions prvues ;

- Le programme de ralisation des principales oprations et leur montage

financier ;

- Un rapport comprenant une banque de projets, tout en dfinissant la priorit de

leur excution.

Procdure d'tude et valuation

Il doit tre approuv par les conseils rgional et communal concerns ou celui
de la communaut urbaine puis par l'administration. Ces conseils disposent de deux
mois pour mettre des avis ou des propositions. Il peut tre valu dix ans aprs son
excution et peut tre rvis l'unanimit par ces conseils. Sinon, l'administration
dcide de sa rvision.

La rvision d'un S.O.U. suit la mme procdure que son tablissement.

7-1-2. Les plans locaux durbanisme ( PLU)

Les Plans Locaux d'Urbanisme coordonnent toutes les actions d'amnagement qui
s'oprent sur un territoire donn. Ils doivent prciser notamment :
*Les diffrentes utilisations du sol suivant les activits qui peuvent y tre exerces et
qui peuvent tre soit spcialises, soit mixtes, et le cas chant les zones dans
lesquelles sont interdites toute opration de lotissement ou de morcellement ;
*Les limites de la voirie (voies, places, parkings) et les chemins de fer et leurs
dpendances conserver, modifier ou crer ;
* Les limites des espaces destins aux activits sportives crer conformment
l'article 61 de la loi N 06/87 et les limites des mmes espaces conserver ou
modifier ;
* Les emplacements rservs aux quipements publics tels que les hpitaux, thtres,
tablissements d'enseignement, btiments administratifs, mosques et cimetires ;
* Les quartiers, monuments, sites historiques ou archologiques dont la prservation
ncessitant des mesures spciales ;
* Les rgles d'utilisation du sol et les rgles applicables la construction. ;
27
* Les servitudes tablies pour la scurit des habitants ou pour le maintien de la
salubrit publique ou dans l'intrt de l'hygine, de la circulation ou de l'esthtique et,
le cas chant, des servitudes dcoulant des lgislations particulires ;
* Les primtres des secteurs intgrer, rnover ou renouveler.

Les Plans Locaux d'Urbanisme sont aussi tenus de fixer les zones suivantes :
Les zones agricoles et forestires ;
Les zones menaces par un danger certain en dterminant les actions
entreprendre en vue de l'radiquer ;
Les zones dont l'amnagement fait l'objet d'un rgime juridique particulier ou
dans lesquelles l'Etat ou les collectivits locales peuvent constituer des
rserves foncires, en vue de raliser des objectifs conomiques et sociaux ;
Les sites et zones naturelles tels que les zones vertes, publiques ou prives,
prserver ou mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthtique et les
espaces verts crer (lieux boiss, jardins publics ou coules vertes.) Et le cas
chant les rgles qui leurs sont applicables ;
Le rseau d'quipements, et si les conditions sont runies des Zones de
Solidarit Foncire. Ils doivent concerner la totalit d'une agglomration, sauf
si celle-ci est dj dote d'un S.O.U. et que le P.L.U. vient le prciser.

Les Plans Locaux d'Urbanisme sont tablis pour des agglomrations de plus de
2000 habitants.

Consistance
Les Plans Locaux d'Urbanisme doivent comprendre les documents graphiques
et crits suivants :
* Des documents graphiques ;
* Un plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine historique lorsqu'il s'agit
d'un autre tissu architectural traditionnel ;
* Un schma de traitement des zones menaces de danger ;
* Un plan vert comprenant les espaces verts crer (emplacements boiss, jardins
publics ou coules vertes.) ;
*Un rglement dfinissant les rgles d'utilisation du sol, les servitudes et autres
obligations imposes en vue de la ralisation d'un amnagement ordonn et
cohrent, ainsi que les rgles de construction applicables la zone concerne ;
*Un programme d'excution des principales oprations et leur montage financier ;
*Les encouragements prvus au profit des promoteurs immobiliers afin de les inciter
prendre part au projet d'intgration des agglomrations ou la mise en uvre
d'oprations urbanistiques objectifs dtermins, tels que les projets d'habitat social
ou les zones d'activits conomiques ou celles relatives au relogement des habitants
occupant des zones d'habitat prcaire.
28
 Procdure d'tude
Un Plan Local d'Urbanisme est tabli l'instigation des collectivits locales ou
de l'administration sur la base d'un S.O.U. s'il existe. Il peut tre nomm plan de
sauvegarde lorsqu'il concerne des tissus anciens. Pendant la dure de l'enqute
publique, la zone, objet de l'tude, fait l'objet d'un gel momentan ( prenant effet la
date de publication du dcret dans le bulletin officiel), et le prsident du conseil
communal doit statuer sur les autorisations de construire aprs accord de l'agence
urbaine concerne.

Les documents sont tablis aprs une enqute publique d'un mois dans un
territoire dlimit par le mme dcret qui commande l'enqute. Cette dernire doit
faire l'objet d'une campagne de publicit (vu les nouvelles orientations de
l'administration qui visent impliquer le citoyen dans les actes urbains.). Le
prsident du conseil communal, qui dicte le dcret de mise l'tude en collaboration
avec l'administration, doit sonder l'opinion du public (associations d'habitants,
mnages, etc.) dans un dlai dun mois en utilisant les moyens de publications
adquats. Avant l'approbation du P.L.U., les conseils communaux (ruraux et les
communauts urbaines) concerns doivent faire part l'administration des rsultats
de l'enqute publique.
Mise en uvre
Le projet du P.L.U. est expos au public au sige de la commune concerne
jusqu' l'apparition du texte d'approbation. Entre temps, aucune autorisation ne
respectant pas les dispositions du P.L.U ne peut tre autorise et le prcdent P.L.U
cesse d'tre applicable.
Le P.L.U. vaut acte de cessibilit des terres dcrites dans l'article 17 alinas 4,5,6
et 10 et qui sont :
- Les limites de la voirie (voies, places, parkings) et les chemins de fer et leurs
dpendances conserver, modifier ou crer.
- Les limites des espaces destins aux activits sportives crer conformment
l'article 61 de la loi N 06/87 et les limites des mmes espaces conserver ou
modifier.
- Les emplacements rservs aux quipements publics tels que les hpitaux, thtres,
tablissements d'enseignement, btiments administratifs, mosques et cimetires.
Les primtres des secteurs intgrer, rnover ou renouveler.

Le texte d'approbation vaut dclaration d'utilit publique. Il peut donner lieu des
expropriations et doit prendre effet dans un dlai de 10 ans et ne peut tre remplac
par une autre dclaration d'urbanisme publique dans ce mme dlai. Cette dclaration
d'urbanisme publique concerne les quipements publics lorsque les propritaires
reprennent la disposition de leurs terrains aprs les 10 ans prcits. L'utilisation qui

29
en sera faite doit tre conforme celle prvue par le P.L.U. durant la priode de
soumission aux Dclarations d'Utilit Publique ;les terrains sont exonrs d'impts.

L'expropriation des terrains pour cause d'utilit publique est indemnise selon les
articles 39 et 40 du projet de loi et la loi 7/81 relative l'expropriation pour cause de
Dclaration d'Utilit Publique et l'occupation temporaire pour des ralisations autres
que la voirie. L'application du P.L.U. est garantie par les conseils communaux, ou les
conseils de la communaut urbaine en concertation avec l'administration, et peut tre
lgue par ces conseils l'agence urbaine. Toutefois, le responsable doit dlimiter les
zones de voirie, les espaces verts par des bornes uniformes et apparentes.

7-1-3. Les schmas de rfrence des petites agglomrations

Les Schmas de Rfrence dterminent lbauche dun urbanisme dans des

zones non couvertes par aucun document d'urbanisme (les zones non urbanises,
zones interdites l'urbanisation, voirie et zones protges).

Les Schmas de Rfrence sont tablis pour des agglomrations de moins de

2000 habitants. La compatibilit du S.R. avec d'autres S.R. ou avec les autres
documents d'urbanisme est prcise plus loin dans ce rapport.
Le projet de loi ne prcise pas la consistance du Schma de Rfrence.

Procdure d'tude
Les Schmas de Rfrence sont tablis par la commune en concertation avec
l'administration et doivent tre affichs en permanence au sige de la commune
concerne.

Mise en uvre
Tout projet de construction instaur titre priv et/ou individuel se doit de
respecter le S.R. Le prsident du conseil communal est charg d'tablir un compromis
entre les autorits et les propritaires fonciers et d'valuer les quipements
ncessaires et leurs surfaces. Le Schma de Rfrence est approuv par le conseil
communal et prend effet ds son approbation par les autorits comptentes et reste
valide jusqu' remplacement par un autre Schma de Rfrence, ou par un P.L.U. Il
ne peut tre tabli d'autorisation de construire portant sur un projet non conforme au
S.R. durant sa dure de validit.

Objet et champ d'application

Les arrts d'alignement sont les arrts des prsidents des conseils
communaux, aprs dlibration de ces conseils, via lesquels, il dcide la construction
d'quipements, voirie et/ou parkings publics communaux. Lorsque la cessibilit des

30
proprits est requise, ces arrts deviennent des arrts d'alignement emportant
cessibilit.

Conditions
Le projet de loi ne prcise pas les conditions de cration des arrts
d'alignement encore moins des arrts d'alignement emportant cessibilit.

Compatibilit avec les autres documents d'urbanisme.

Le projet de loi ne prcise pas la compatibilit des arrts d'alignement encore
moins des arrts d'alignement emportant cessibilit avec les autres documents
d'urbanisme.

Consistance
Le projet de loi ne prcise pas la consistance des arrts d'alignement encore
moins des arrts d'alignement emportant cessibilit.

Procdure d'tude
Une enqute est requise pour les arrts d'alignement et les arrts
d'alignement emportant cessibilit, avec interdiction de construire et de lotir sur ces
terres pendant une dure maximale de douze (12) mois. Ils valent en cela une
dclaration d'utilit publique et produisent un effet pendant dix ans.
Pendant cette dure, aucune modification (construction, lotissement, exhaussement,
abaissement du sol) n'est permise.

La modification des arrts d'alignement et des arrts d'alignement emportant

cessibilit est soumise aux mmes rgles que leur cration. La dure de validit d'une
modification sur un arrt d'alignement est celle de l'arrt modifi.

Mise en uvre
Les terres frappes par des arrts d'alignement peuvent recevoir une
utilisation temporaire autre que celle qui est prvue pour elles, condition qu'elle ne
compromette pas la ralisation de l'utilisation finale sous rserve d'autorisation et de
remettre les lieux en l'tat au moment de la ralisation dudit quipement.

Durant la priode de soumission aux arrts d'alignement et aux arrts

d'alignement emportant cessibilit, les terres sont exonres d'impts. La loi 7/81
relative l'expropriation pour utilit publique est applicable sauf pour les cas drogs
par le projet de loi (article 37.). Une contribution gratuite des propritaires est
obligatoire. La commune peut procder l'amiable ou par expropriation pour
l'acquisition des terres riveraines de la voirie ou de l'quipement ralis.
L'indemnisation est fixe par les dispositions des articles 39 et 40 du projet de loi.

31
 Des droits de stationnement et d'accs sont reconnus aux riverains sauf pour les
voies pitonnes et cyclable. Chaque cession des droits ou de l'emprise donne lieu
une indemnit.

7-1-4. Le rglement national durbanisme

Le rglement national d'urbanisme fixe notamment :

*Les rgles gnrales affrentes la cration des agglomrations et des conditions

minima auxquelles elles doivent satisfaire ;
*Les normes relatives aux quipements publics, aux espaces verts et la voirie ;
*Les critres adopter pour la rpartition des espaces verts, places publiques, des
quipements collectifs ;
*Les normes d'hygine et de salubrit publique, de scurit, de circulation, de
sauvetage en cas de besoin, d'assainissement et de traitement de dchets, et
d'alimentation en eau ;
*Les conditions affrentes l'emplacement des infrastructures de base et des
quipements d'intrt gnral. ;
*Les conditions requises pour la protection du milieu environnemental et la
prvention des catastrophes naturelles ;
*Les modalits de satisfaction des besoins inhrents la situation particulire des
personnes handicapes, ges et des enfants.

Il fixe galement les rgles pouvant tre adaptes aux spcificits locales lors
de l'tude des plans locaux d'urbanisme sans pour autant porter atteinte aux objectifs
globaux qui y sont arrts. Il est approuv par dcret rglementaire et est applicable
l'ensemble du royaume sauf disposition contraire. Les documents d'urbanisme
doivent tre compatibles avec le dit rglement national d'urbanisme (RNU.).

Le rglement de coproprit
C'est un rglement pour l'tablissement des rgles de gestion sur un
quipement ou partie commune reste proprit prive, savoir :
* Les parties du lotissement qui sont dtenues par les copropritaires dtenues par les
copropritaires en indivision dont les quipements destins l'entretien, s'il en
existe.
* Les obligations des copropritaires.
* Les conditions de nomination du reprsentant des copropritaires.
* Les modalits de gestion des parties communes.
* Il est obligatoire et doit tre dpos au sige de la commune avant la Rception
provisoire du lotissement.
32
 Les rglements de construction
Les rglements de construction fixent notamment :

- La forme et les conditions de dlivrance des autorisations et de tout autre pice

exigible en application de la prsente loi ;
- Les rgles de scurit que doivent respecter les constructions, ainsi que les
conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l'intrt de l'hygine, de la
circulation, de l'esthtique ou de la commodit publique, et les textes pris pour leur
application, notamment :
- Les normes de stabilit et de stabilit de la construction.
- La superficie, le volume, ou les dimensions des locaux.
- Les conditions d'aration des locaux et particulirement les dimensions des
dispositifs intressant l'hygine et la salubrit ;
- Les droits de voirie dont peuvent bnficier les riverains de la voirie publique.
- Les matriaux et procds de construction interdits d'une manire permanente ;
- Les mesures destines prvenir l'incendie ;
- Les modes d'assainissement ainsi que les modes d'alimentation en eau potable,
les obligations d'entretien de la proprit foncire et de la construction..

Ces rglements sont applicables par dcret et son applicables l'ensemble du

royaume. Les prsidents des conseils communaux peuvent fixer par des arrts dits
"rglements communaux de construction" les dispositions des rglements de
construction non prvues par les dits rglements, sans contredire les dispositions des
rglements gnraux de construction ou celles du rglement du PLU. Lorsqu'une
contradiction existe, les rglements gnraux de construction se substituent de plein
droit aux dispositions contraires ou divergentes aux rglements communaux de
construction.

7-2. Les autorisations durbanisme

7-2-1. Le permis de construire

Le permis de construire est obligatoire pour tout type de construction dans les
primtres dsigns par l'article 1 (communes urbaines, centres dlimits, zones
priphriques, groupement d'urbanisme) et dans les zones vocation spcifique.
Ainsi qu' l'extrieur de ces primtres, des agglomrations rurales dotes d'un
PDAR (plan de dveloppement d'agglomration rurale) et dans les lotissements
autoriss.

Le permis de construire est galement obligatoire dans le cas de modification de

construction existante, si la modification porte sur des points viss par les
33
rglements. Le permis de construire est dlivr lorsque la construction projete est
reconnu satisfaire aux dispositions lgislatives et rglementaires par le prsident du
conseil communal. Le permis de construire est refus :
Dans les communes urbaines, dans le cas d'immeuble de 3 ou 4 niveaux
comportant 6 logements, ou tout immeuble usage commercial ou industriel
d'une surface au sol suprieur 500 m, si le projet ne prvoit pas l'installation
des lignes ncessaires au raccordement desdits immeubles au rseau de
tlcommunication ;
Si le terrain concern n'est pas raccord un rseau d'assainissement ou de
distribution d'eau potable (des drogations peuvent tre accordes aprs avis
des services comptents en la matire).

Dans le cas de silence du prsident du conseil communal, le permis de

construction est accord l'expiration d'un dlai de deux mois compter de la date
du dpt de la demande. Il est prim si les travaux de fondations ne sont pas
entrepris aprs un an de sa dlivrance.

7-2-2. Le rle de l'architecte

Dans les communes urbaines, les centres dlimits et leurs zones priphriques
ainsi que dans les zones vocation spcifique le recours un architecte est
obligatoire pour :
Toute construction nouvelle ;
Toute modification apporte une construction existante ncessitant l'octroi du
permis de construire ;
Tous travaux de restauration des monuments.

Le recours un architecte est ncessaire pour l'obtention du permis du construire.

En dehors des primtres cits auparavant, le recours un architecte est obligatoire
pour tout btiment public ou usage public.

L'architecte est obligatoirement charg de :

*La conception ou la modification architecturale de l'uvre ;
*L'tablissement de tous documents architecturaux graphiques et crits relatifs la
conception ou la modification de la construction en particulier ceux fournir la
commune pour l'obtention du permis de construire conformment la rglementation
en vigueur ;
* Veiller la conformit des tudes techniques ralises par les ingnieurs spcialiss
en construction avec la conception architecturale ;
* Effectuer un suivi de chantier jusqu' la dlivrance du permis d'habiter ou du
certificat de conformit.

34
 Les ingnieurs spcialiss sont obligatoirement chargs de :
* L'tude et l'tablissement des documents techniques ncessaires relatifs la
conception de la construction.
* Suivre la ralisation des travaux se rapportant aux tudes techniques effectues par
eux.

Le recours l'architecte n'est pas obligatoire dans le cas de construction de

superficie infrieure 150 m.

7-2-3. Le permis d'habiter et le certificat de conformit

Le propritaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevs, que
s'il obtient le permis d'habiter ou s'il s'agit d'immeuble usage autre que d'habitation,
un certificat de conformit. Ces pices sont dlivres, dans les formes et conditions
fixes par le prsident du conseil communal sur demande du propritaire qui doit,
obligatoirement dclarer l'achvement de la construction. Le permis d'habiter des
immeubles ne peut tre dlivr qu'aprs vrification par les services comptents en
matire de tlcommunication, de l'existence des lignes dont l'installation est
obligatoire.

Lorsque dans un lotissement, les constructions sont ralises par le lotisseur, le

permis d'habiter et le certificat de conformit ne peuvent tre dlivrs avant la
rception provisoire du lotissement. L'affectation de toute construction qui a donn
lieu la dlivrance du permis de construire et du permis d'habiter ne peut tre
change. Le prsident du conseil communal peut autoriser un changement si le
changement est conforme avec la vocation du secteur concern.

7-2-4. Les rglements de construction

Les rglements gnraux de construction fixent :

* La forme et les conditions de dlivrance des autorisations et de toutes autres pices
exigibles en application de la prsente loi et de la lgislation relative aux
lotissements, groupes d'habitations et morcellements ;
*Les rgles de scurit que doivent respecter les constructions ainsi que les
conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l'intrt de l'hygine et de la
salubrit publique ;
* Les rglements gnraux de construction sont approuvs pas dcret rglementaire.
Ces rglements sont applicables tout le territoire sauf disposition contraire.

Le prsident du conseil communal peut fixer par arrts, des dispositions non
prvues par les rglements gnraux de construction ou par les plans
d'amnagements. Les dispositions des rglements gnraux de construction se
35
substituent de plein droit aux dispositions contraires ou divergentes des rglements
communaux de construction. Ces dispositions ne sont pas applicables aux ouvrages
d'art (pont, tunnels...) ainsi qu'aux quipements d'infrastructure (barrages, digues...).

7-2-5. Les sanctions

Les sanctions pnales, en cas d'infraction aux prescriptions de la loi 12-90

peuvent aller de 10.000 100.000 Dirhams2 pour l'engagement d'une construction,
sans autorisation, ou non conforme avec le permis dlivr (modification des hauteurs,
des volumes, des implantations...)

Les mmes sanctions (10.000 100.000 Dhs) sont appliques dans le cas de
violation des normes dictes par les rglements d'urbanisme et de construction
gnraux ou communaux concernant la stabilit et la solidit de la construction, les
matriaux et procds de construction interdits. L'utilisation par le propritaire des
construction sans permis d'habiter ou certificat de conformit ou leur mise par lui la
disposition de tiers dans ces conditions sont galement punies d'une amende de
10.000 100.000 Dhs.

Pour la violation des normes dictes par les rglements d'urbanisme et de

construction gnraux ou communaux concernant la superficie, le volume ou la
dimension, les conditions d'aration et des dispositifs d'hygine et de salubrit
publique, est punie d'une amende de 5.000 50.000 Dhs. Les autres violations des
normes dictes par les rglements d'urbanisme et de construction gnraux ou
communaux sont punies d'une amende de 1.000 10.000 Dhs.

Le matre d'ouvrage, l'entrepreneur qui a excut les travaux, l'architecte,

l'ingnieur spcialis, le topographe ou tout autre matre d'uvre ayant donn les
ordres l'origine de l'infraction sont considrs complices aux yeux de la loi. Les
amendes sont doubles en cas de rcidive dans un dlai de 12 mois. Le cumul des
infractions entrane le cumul des amendes.

Les sanctions pnales, en cas d'infraction aux prescriptions de la loi 25-90

peuvent aller de 100.000 1.000.000 de Dhs pour la cration d'un lotissement ou
d'un groupe d'habitations sans l'autorisation de lotir, ainsi que la vente, partage ou
location de lots d'un lotissement s'il n'a pas encore fait l'objet du procs-verbal de
rception provisoire des travaux. Chaque vente ou location de lot ou de logement
tant considre comme une infraction spare. Les amendes sont doubles en cas de

36
rcidive dans un dlai de 12 mois. Les actes de ventes, de location ou de partage
passs par infractions aux dispositions de la prsente loi sont frapps de nullit.

7-3. Oprations damnagement

7-3-1. Le lotissement

Le lotissement est dfini comme tant toute division par vente, location partage
d'une proprit foncire en deux ou plusieurs lots destins la construction
d'immeubles usage d'habitation, ou usage industriel ou touristique, ou encore
commercial ou artisanal. La cration des lotissements est prcde obligatoirement
par l'autorisation de lotir.

7-3-2. Lautorisation de lotir

Cette autorisation est dlivre par le prsident du conseil communal duquel

relve le lotissement. Quand le lotissement relve de plus d'une commune,
l'autorisation est accorde par le ministre de l'intrieur ou sur dlgation par le wali
ou gouverneur concern.

Le lotisseur doit joindre sa demande d'autorisation de lotir les pices suivantes :

Le plan topographique du primtre lotir au 1/500 ou au 1/1000 quand la
superficie dpasse 25 h.

Les documents relatifs la conception urbanistique du projet(plan de

conception l'chelle 1/500 ou 1/1000 indiquant les ctes principales du projet,
les ctes seuils, le trac et la largeur des voies, les voies et places soumises un
ordonnancement architectural, les limites des lots numrots, l'emplacement des
quipements et des espaces verts, et le raccordement avec les voies limitrophes.
Un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places et
voies de la servitude d'ordonnancement architectural. Le dessin des ouvrages au
minimum l'chelle 1/50, ainsi qu'un plan de situation de la parcelle concerne au
1/2000 ou 1/5000 comportant l'orientation, les voies de dessertes avec
dnomination et des points de repres permettant de localiser le terrain.)

Les documents techniques V.R.D (plans de conception des infrastructures

l'chelle 1/500 ou 1/1000 sur le plan topographique indiquant les diffrents
rseaux : eau, lectricit, clairage public, gouts et tlcommunications, la
position des ouvrages spciaux, le raccordement de chaque lots aux divers
37
 rseaux internes du lotissement. Les profils en long des chausses, gouts et
canalisations d'eau, les profils en travers- type des voies dans toute leur emprise
et les dessins des ouvrages au 1/50.)

Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature

grevant l'immeuble ( nature des constructions difier, plantations conserver ou
crer, zones de recul respecter ), le nombre et la superficie des lots par
catgories de construction suivant leur destination, le volume des construction
difier, les emplacements rserver aux quipements collectifs et leur superficie,
la voirie et espaces dont la ralisation incombe au lotisseur et ceux dont la
ralisation relve des collectivits locales.

La demande d'autorisation de lotir est :

Irrecevable si le terrain n'est pas immatricul ou en cours d'immatriculation,
dans ce cas (en cours d'immatriculation) pour que la demande soit accepte il
ne doit pas avoir t formul d'opposition pendant le dlai fix. Elle est
galement irrecevable s'il manque une pice dans le dossier qui l'accompagne ;
Dlivre quand le lotissement projet est reconnu satisfaire aux dispositions
lgislatives et rglementaires, ainsi qu' celles des plan de zonages et des
plans d'amnagement ;
Refuse si le lotissement n'est pas raccord aux rseaux V.R.D sauf si ces
rseaux n'existent pas (art. 20) ou que l'excution des travaux de raccordement
ne se justifie pas par la destination ou la situation du lotissement (art. 20).

Lorsque l'affectation des terrains est dfinie par un PZ ou un PA, le silence de

l'administration vaut autorisation de lotir aprs 3 mois de la date de dpt de la
demande, dans ce cas le demandeur doit avis par lettre recommande avec accus de
rception l'autorit dpositaire de sa demande, du commencement des travaux. Le
dlai de 3 mois est interrompu par toute demande de modification par
l'administration.

Lorsque l'affectation des terrains n'est pas dfinie par un PZ ou un PA, l'autorit
comptente peut soit surseoir statuer sur les demandes d'autorisation de lotir ou
dlivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projet est compatible avec le SDAU
ou dfaut avec la vocation du secteur concern, cela dans les primtres des
communes urbaines, des centres dlimits et des zones vocation spcifique. En
dehors de ces primtres, l'autorit comptente peut dlivrer l'autorisation de lotir, si
le lotissement est rserv des constructions destines l'habitat dispers, aux
activits touristiques ou agricoles condition que chaque lot ait une surface minimale
d'un hectare.

38
 L'autorisation de lotir est prime si le lotisseur n'a pas ralis les travaux
d'quipements l'expiration d'un dlai de 3 ans partir de la date de dlivrance de
l'autorisation ou du dlai de 3 mois de silence administratif.

7-3-4. Les obligations et droits du lotisseur

Ds l'obtention de l'autorisation de lotir, le lotisseur doit dposer un exemplaire

du dossier objet de ladite autorisation la conservation foncire.
Le lotisseur doit entre autre recourir un architecte pour la conception urbanistique
du projet de lotissement et pour l'tablissement des documents relevant de la
conception architecturale. Il doit recourir un gomtre pour l'tablissement du plan
topographique et des ingnieurs spcialiss pour l'tablissement des documents
techniques.

Le lotisseur est tenu de dsigner un coordonnateur charg de veiller la bonne

excution des travaux. Le lotisseur doit prvoir les travaux d'quipement numrs
dans l'article 18 et les espaces destins aux quipements collectifs et installations
d'intrt gnral. Le lotisseur qui se substitue la commune pour la ralisation des
rseaux principaux de voirie et d'assainissement peut sur la base d'un accord avec la
commune, percevoir des propritaires de terrains bnficiant de ces nouveaux
rseaux une indemnit recouvre par la commune auprs des propritaires et reverse
au lotisseur concurrence du montant des travaux effectus la place de la
commune.

Le lotisseur doit obligatoirement dclarer l'achvement des travaux

d'quipement prvus par le projet de lotissement. La rception provisoire se fait alors
dans les 45 jours suivant la dclaration d'achvement des travaux. Un an aprs la date
de l'tablissement du procs-verbal de rception provisoire des travaux d'quipement,
il est procd la rception dfinitive. Cette rception dfinitive a pour objet de
dterminer si la voirie et les rseaux divers ne prsentent aucune malfaon. Elle
donne lieu la dlivrance par le prsident du conseil communal d'un certificat tablit
attestant que la V.R.D sont en tat.

Des servitudes peuvent tre imposes au lotisseur, dans ce cas elles ouvrent droit
indemnit partir d'une certaine superficie et selon la taille du lotissement (art. 31).
Le lotisseur est tenu de borner les diffrents lots et de requrir auprs de la
conservation foncire la cration d'un titre foncier par lot.
Le lotisseur peut recevoir une autorisation de construire avant l'achvement
des travaux d'quipement s'il ralise les constructions lui-mme.
Le lotisseur est tenu d'tablir, pour les parties communes du lotissement un
rglement de coproprit, dfinissant notamment :
Les parties du lotissement dtenues par les copropritaires en indivision :
39
 Les obligations des copropritaires.
Les conditions de nomination du reprsentant de la coproprit.
Ce rglement doit tre dpos au sige de la commune avant la rception
provisoire des travaux d'quipement. Il doit aussi rendre publique l'autorisation de
lotir et les documents du dossier de demande d'autorisation (plan urbanistique,
documents technique et cahier des charges).

7-3-5. Les actes de vente, de location et de partage

Les actes de vente, location et partage affrents aux lotissements ne peuvent
tre passs qu'aprs rception provisoire par la commune des travaux d'quipement
du lotissement.

Les adouls, notaires et les conservateurs de la proprit foncire ainsi que les
receveurs de l'enregistrement doivent refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer
tous actes de vente, location ou de partage s'il n'est pas fourni une copie certifie
conforme du PV de rception provisoire, ou une copie certifie conforme de
l'attestation dlivre par le prsident du conseil communal certifiant que l'opration
ne tombe pas sous le coup de la prsente loi.

7-3-6. Dispositions spciales applicables aux lots raliss par tranche

Le lotisseur peut tre autoris raliser l'quipement du lotissement par

tranche successive en fournissant un dossier comprenant, en plus des pices
demandes par l'article 4 :
* Un programme d'chelonnement des travaux assortis de leur estimation et
dsignant
les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera demand ;
* Une dclaration lgalise fournissant les renseignements sur les modalits de
financement des tranches successives des travaux et sur les garanties pour assurer
ledit financement (caution personnelle, caution bancaire, et nantissement).

La garantie doit couvrir le montant prvisible du cot des travaux

d'quipement non raliss au moment de la vente des premiers lots. Si les travaux
n'ont pas t excuts dans les dlais la commune se servira de la garantie pour
achever les travaux.

La rception provisoire des travaux est opre l'achvement de chaque

tranche. Le PV de rception provisoire est alors accompagn d'une attestation du
prsident du conseil communal dsignant les lots dont la vente ou location peut tre
effectue. La rception dfinitive intervient un an aprs la rception provisoire de la
dernire tranche.
40
 7-3-7. Restructuration des lotissements irrguliers

Les lotissements irrguliers sont dfinis par l'article 49 de la loi 25-90 comme
tant les lotissements qui ont t raliss sans autorisation pralable et les
lotissements dont les travaux d'quipement ne son pas conformes avec les documents
ayant permis l'obtention de l'autorisation de lotir.

L'tat ou les collectivits locales peuvent procder l'expropriation pour cause

d'utilit publique. Dans ces lotissements, le lotisseur et les propritaires des lots
participent aux frais d'excution des quipements non raliss. Ces frais sont rpartis
par moiti entre le lotisseur et les propritaires des lots.
Le montant de la contribution due par chaque propritaire est calcul sur la
base de la superficie cumule des planchers de la construction que peut
recevoir le lot.
Le montant de la contribution pour la ralisation de la voirie est calcul, quant
lui sur la base de la longueur de la faade.

7-3-8. Les groupes d'habitations

Un groupe d'habitations est, selon l'article 56, constitu par les immeubles
individuels ou collectifs usage d'habitation difis sur une seule ou plusieurs
parcelles contigus ou voisines, simultanment ou successivement par le propritaire
ou les copropritaires de la ou des parcelles en cause. Les groupes d'habitations sont
soumis au dispositions prvus par le titre premier de la loi 25-90.

7-3-9. Les morcellements

Dans les communes urbaines et toute autre partie du territoire couverte par un
document d'urbanisme approuv tel que le SDAU et le PDAR (plan de
dveloppement d'une agglomration rurale), est soumise autorisation pralable de
morcellement :
* Toute opration de vente ou de partage ayant pour objet ou effet la division d'une
proprit foncire en plus d'un lot non destins la construction.
* Toute vente en indivision d'une proprit foncire qui aurait pour effet d'attribuer
l'un au moins des acqureurs des droits de coproprits dont la superficie serait
infrieure la superficie prvue par les documents d'urbanisme. (2500 m par
dfaut).

41
 L'autorisation de morcellement est dlivre par le prsident du conseil communal,
sur la base d'un dossier comportant :
Un plan de situation de la parcelle concerne, l'chelle 1/2000 ou au 1/5000,
rattach au rseau godsique, comportant l'orientation, les voies de desserte
avec leur dnomination et les points de repre permettant de localiser le
terrain.
Un certificat de la conservation de la proprit foncire.
Un plan-masse faisant apparatre les btiments existants.
Le plan du projet de morcellement rgulier tabli au 1/500 ou au 1/1000
lorsqu'il ne s'agit pas d'une vente en indivision.

Cette demande est accorde si le prsident n'a pas statu dans un dlai de 2 mois
compter de la date du dpt de la demande. Par contre la demande est irrecevable si
le terrain est situ dans une zone constructible en application d'un document
d'urbanisme.

Les adouls, notaires et conservateurs de la proprit foncire ainsi que les

receveurs de l'enregistrement sont tenus de refuser de dresser, de recevoir ou
d'enregistrer tous actes affrents aux oprations de vente ou de partage non assortis
de l'autorisation du prsident communal, ou d'une attestation de celui-ci certifiant que
l'opration ne tombe pas sous le coup de cette loi.
L'acte de vente ou de partage doit mentionner l'autorisation de morcellement ou
l'attestation du prsident du conseil communal.

42
8- Conclusion

La gestion de lurbanisation au Maroc est devenue au cours de ces dernires

annes la proccupation majeure des pouvoirs publics. Les campagnes se vident, des
villes entires mergent ici et l donnant limpression dune incapacit de lEtat
exercer une relle matrise de l volution urbaine faute dinfrastructures de base, des
quipements collectifs et, dans lensemble, des lments structurants pour une ville
rpondant aux critres de qualit, de bonne organisation et de bien tre.

Lurbanisation massive du pays na pas, par ailleurs, rencontr les structures

institutionnelles capables de la matriser. La dcentralisation amorce par la charte
communale de 1976, qui dlgue aux lus des communes urbaines la charge de la
gestion urbaine, se trouve dans les faits limite par le centralisme excessif des
appareils de lEtat et par le poids de la tutelle. Il faut aussi mentionner le fait que
labsence dune formation des lus aux techniques de la gestion urbaine explique en
grande partie leur incapacit matriser lvolution urbaine, et par voie de
consquence, lespace urbain est confisqu par les spculateurs et les lobbies. De
mme le dcoupage communal observ ces dernires annes, dabord Casablanca
puis tendu aux autres villes du Maroc, et la cration dagences urbaines sur
lesquelles les lus nont aucune prise, vont dans le sens dune rduction des
prrogatives des lus locaux.

Le droit de lurbanisme conforte la position de lEtat et concentre les pouvoirs

de dcision entre les mains de ses appareils. Cette bureaucratisation de la gestion
urbaine sera marque par la lenteur des tudes et des procdures dhomologation des
plans damnagements ainsi que labsence de moyens financiers les accompagnant.
Ainsi, lurbanisation chappe totalement aux lus locaux.

43
 De cette situation dcoule une urbanisation deux facettes. La premire est
caractristique des centres villes et des quartiers rglementaires principalement
occupe par les couches moyennes et aises qui bnficient dun taux dquipement
raisonnable. La deuxime est caractristique des quartiers dhabitat populaire,
regroupant les mdinas surdensifies et les extensions dites priphriques et
clandestines, o les problmes de viabilisation et dquipements sont dune extrme
gravit.

Les problmes engendrs par lurbanisation incontrle et anarchique sont

multiples et peuvent tre, moyen terme, une menace relle pour la cohsion
nationale. Il y a certes un problme de droit quil faut adopter et faire respecter, mais
il est ncessaire aussi dapporter des rponses concrtes et durables aux problmes de
la croissance dmographique, de lexode rural, du logement, des moyens humains et
financiers, du dispositif institutionnel et lvaluation du rle des acteurs et des
oprateurs.

Vaste programme. Mais cest lavenir du Maroc qui en dpendra. La cohsion

sociale passe par la cohsion urbaine.

44