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2/7/2021 Prescription acquisitive abrégée et théorie de l’apparence en matière immobilière - Actu-Juridique

Prescription acquisitive abrégée et théorie de


l’apparence en matière immobilière
IMMOBILIER

Publié le 12/09/2018

Paul-Ludovic Niel
docteur en droit
Claudia Franciosa
master 2 mention droit privé
fondamental

Une cour d’appel a retenu à bon droit que l’article 2265 ancien du Code
civil (prévu désormais à l’article 2272 du Code civil) était applicable en
Polynésie française et en a exactement déduit que les auteurs étaient
entrés en possession, en vertu d’un juste titre, sans que le vice de cette
possession ne soit établi ni même allégué, étaient fondés à invoquer la
prescription acquisitive abrégée pour être déclarés propriétaires des
parcelles litigieuses.
Cass. 3e civ., 14 juin 2018, no 16-22539, PB

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1. Renouvellement de la question de la prescription acquisitive abrégée.En matière réelle


immobilière, la prescription acquisitive permettant d’établir la propriété d’un bien, peut être
invoquée après une période de 30 années écoulée. Mais ce délai de principe peut se trouver abrégé
si certaines conditions de forme et de fond sont remplies. De plus, le jeu de la théorie de
l’apparence permet de caractériser les éléments de possession d’un bien dès lors que l’acquisition
du bien fait l’objet d’une croyance commune et légitime quant à son origine. C’est à cet égard que la
troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer à l’occasion d’un arrêt
rendu le 14 juin 2018. En l’espèce, par suite du décès du propriétaire de parcelles de terre dont il a
fait acquisition par acte de vente conclu le 4 septembre 1862, lesdites parcelles ont été cédées par
son épouse, veuve héritière, par acte inscrit au bureau des hypothèques en 1888, au profit de son
fils. Suite au décès de ce dernier, les parcelles ont à nouveau été cédées par la veuve héritière qui
les a reçues par succession, en vertu d’un acte de vente établi en 1896. Les héritiers indivisaires de la
succession ouverte au nom du propriétaire originaire intentent alors une action en revendication
des parcelles à l’encontre des derniers acquéreurs. Les demandeurs arguent en effet de la nullité de
l’acte de vente initial en invoquant l’existence d’un faux. Par un arrêt rendu le 17 mars 2016, la cour
d’appel de Papeete accueille défavorablement la demande des requérants, aux motifs que
l’existence d’un faux n’était pas démontrée, et que les défendeurs étaient fondés à faire jouer la
prescription abrégée de 10 ans dès lors qu’ils sont entrés en possession par juste titre et que leur
bonne foi n’est pas contestée. De ce fait, les demandeurs forment un pourvoi en cassation
considérant d’une part que la prescription abrégée en matière immobilière ne s’applique pas en
Polynésie française pour les biens acquis antérieurement à l’ordonnance de 1865. D’autre part, ils
soutiennent que la prescription ne peut profiter à celui qui s’en prévaut qu’en cas d’éléments
matériels établissant la possession du bien, lequel doit être cédé par une personne dépourvue de
juste titre, et que le caractère onéreux de l’acquisition du bien et l’existence d’une erreur commune
et légitime, conditions d’application de la théorie de l’apparence, font défaut. Ainsi, à quelles
conditions la prescription acquisitive abrégée en matière immobilière peut-elle être invoquée ? C’est
à l’occasion d’un arrêt rendu le 14 juin 2018 que la troisième chambre civile de la Cour de cassation,
statuant par un arrêt confirmatif, a débouté les requérants de leur demande en rejetant le pourvoi
ainsi formé. En effet, rappelant que les dispositions relatives à la prescription acquisitive trouvent à
s’appliquer en Polynésie française, la juridiction suprême affirme que dès lors que la possession des
parcelles litigieuses par les acquéreurs résulte d’un juste titre et que cette possession n’est pas
contestée, la prescription acquisitive abrégée peut être valablement invoquée. La Cour de cassation
ne vient que confirmer sa position quant aux conditions nécessaires à l’application de la
prescription. En effet, dans un arrêt en date du 7 octobre 2015, la juridiction suprême avait affirmé
que la prescription abrégée ne joue que si celui qui s’en prévaut a acquis un bien de bonne foi et par
juste titre. Mais il semblerait que dans cette dernière affaire en date du 14 juin 2018, la Cour de

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cassation estime que le respect des règles de publication de l’acte de vente suffit à conférer à ce
dernier toute sa rigueur et sa valeur. L’enregistrement ou la publication de l’acte permet de
présumer l’existence d’un juste titre. S’agissant de l’apparence de propriété, la Cour de cassation se
contente d’affirmer que la possession n’est pas troublée ou contestée, sans caractériser l’existence
d’une croyance commune et légitime quant à l’origine du bien, le caractère onéreux du mode
d’acquisition du bien n’étant plus une condition indispensable depuis la loi du 17 juin 2008
(article 2265 nouveau). La doctrine moderne s’est efforcée, avec beaucoup de brio, de montrer à
quel point il existe une proximité entre la possession et la théorie de l’apparence entendue
largement1 . D’aucuns estiment même qu’« en matière immobilière, les ayants-cause du donataire
peuvent faire valoir l’inopposabilité du droit de retour non publié, la prescription acquisitive ou la
théorie de la propriété apparente »2. Au cas d’espèce3, pour la haute juridiction, la prescription
acquisitive, fût-elle abrégée, suppose que la possession du bien immobilier soit caractérisée par
des actes matériels (I) et dont la proximité avec la théorie de l’apparence mérite quelques
explications, faute de livrer d’elle-même son étendue (II).

I – La primauté de la prescription acquisitive


abrégée
2. Caractérisation de la prescription acquisitive4par des actes matériels.Cette position retenue par la
Cour de cassation est donc en adéquation avec la primauté de la prescription acquisitive abrégée (A
), axe fort de l’avant-projet de réforme du droit des biens (B).

A – Caractérisation de la prescription acquisitive abrégée

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3. La notion de juste titre.L’article 2272, alinéa 2, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant
réforme de la prescription en matière civile et modifiant l’article 2265 du Code civil dispose que :
« Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété
par dix ans ». La notion de juste titre a été définie récemment par la haute juridiction qui, en
censurant les juges du fond estime que : « Alors que l’acte de partage, émanant du véritable
propriétaire du bien et n’emportant pas transfert de propriété, ne constituait pas un juste titre
permettant une prescription abrégée, la cour d’appel a violé le texte susvisé »5. On enseigne
traditionnellement que le juste titre doit, d’une part, être translatif de propriété et, d’autre part,
émaner d’une autre personne que le véritable propriétaire du bien6. En d’autres termes, le juste titre
est translatif, selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 11 juin 1965, riche d’enseignements, qui
énonce que : « D’autre part, la cour d’appel constate que l’acte du 21 avril 1947 est translatif de la
propriété du terrain litigieux, que cet acte vaut donc juste titre ; qu’elle admet souverainement la
bonne foi des époux Z ; que l’exercice d’un droit de déversement d’eaux n’exclut nullement la
possession du propriétaire sur le terrain duquel les eaux s’écoulent ; que la cour d’appel a donc pu
admettre les époux Z à se prévaloir de la prescription abrégée relativement à la parcelle litigieuse ;
que, de la sorte, en aucune de ses branches, le moyen n’est fondé ; par ces motifs : rejette le pourvoi
formé contre l’arrêt rendu le 9 octobre 1962 par la cour d’appel de Pau. n° 63-10 019 Y c/ époux Z »7.
Force est alors de considérer que le juste titre est sûrement constitutif mais certainement pas
déclaratif8. En l’espèce, les demandeurs au pourvoi estiment que la prescription acquisitive abrégée
suppose que la propriété ait été acquise auprès d’une personne qui n’était pas propriétaire en vertu
d’un juste titre relatif à l’ensemble des biens en cause si bien qu’en retenant en l’espèce une telle
prescription abrégée sans s’interroger sur la qualité de non propriétaire du cédant, et sans s’assurer,
alors que cela était contesté, que le juste titre invoqué concernait la totalité des parcelles litigieuses,
la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l’article 2265 ancien
du Code civil. Cette argumentation n’a cependant pas convaincu la Cour de cassation qui relève que
les auteurs, entrés en possession, sans que le vice de celle-ci soit établi ni même allégué, en vertu
d’un juste titre, étaient fondés à invoquer la prescription acquisitive abrégée pour être déclarés
propriétaires des parcelles litigieuses.

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4. Présomption de bonne foi.Il est de jurisprudence constante que « la bonne foi, au regard de
l’article 2265 du Code civil, consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de
tenir la chose du véritable propriétaire (…) »9. La prescription abrégée de dix ans en vertu de
l’article 2265 du Code civil est prévue désormais à l’article 2272 du Code civil. À cet égard, il a été
jugé que le possesseur de bonne foi est celui qui s’est comporté comme un propriétaire exclusif par
exemple en copropriété10. Au cas d’espèce, les défendeurs étaient fondés à faire jouer la prescription
abrégée de 10 ans dès lors qu’ils sont entrés en possession par juste titre et que leur bonne foi
étant présumée, il n’était nullement établi ni, du reste, prétendu, que les acquéreurs aient été
troublés dans leur possession et, qu’en particulier, une contestation ait été alors élevée de la part du
vendeur originaire ou de ses ayants-droit.

B – Vers un renouvellement de la notion de possession ?


5. La notion de possession11
soulève des questions complexes qui innervent la plupart des droits réels.On conçoit que la
prescription acquisitive soit le mode d’acquisition des droits réels principaux et non des droits réels
accessoires, ni à des droits de créance ou à des droits intellectuels12. Notons à cet égard, que l’on
s’est posé la question de savoir si la possession était conforme (et non pas compatible) à l’article 1er
du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l’Homme13.
6. L’avant-projet de réforme du droit des biens au regard de la notion de possession.Le groupe de
travail a retenu la définition de la possession édictée à l’article 543 de l’avant-projet qui précise que
« la possession est l’exercice paisible, public et non équivoque d’un droit par celui qui, alors même
qu’il n’en serait pas titulaire, se comporte en fait et en intention comme s’il l’était ». Force est alors
de constater que les caractères de la possession, c’est-à-dire le caractère public, paisible et non
équivoque, n’apparaissent plus à titre de qualités, mais bien comme des éléments constitutifs de la
possession14. Le caractère de continuité est intégré logiquement à l’égard de la prescription
acquisitive. Comme en l’espèce, la bonne foi est présumée et, est donc considérée comme de
bonne foi, le possesseur qui peut légitimement se croire titulaire du droit qu’il exerce15. Pour autant,
d’aucuns estiment : « La possession n’est pas l’exercice d’un droit mais l’apparence, l’illusion de
l’exercice d’un droit, manifestation qui provient de la relation entretenue avec la chose. Il y a donc
deux temps à distinguer pour comprendre la notion de possession »16.

II – Le recul de la théorie de l’apparence

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7. Conditions de la théorie de l’apparence.Même si la Cour de cassation ne juge pas utile de statuer


sur la théorie de l’apparence en matière immobilière puisque les possesseurs disposent de la voie
de la prescription acquisitive des biens revendiqués, il n’en demeure pas moins important de revenir
sur la théorie de l’apparence qui exige deux conditions cumulatives : d’une part, la bonne foi de
l’acquéreura non domino (A), et d’autre part, l’erreur commune et légitime (B).

A – La bonne foi de l’acquéreur a non domino


8. Verus dominuset acquéreur a non domino.Selon le lexique des termes juridiques, la locution
latine a non domino, signifie que l’on a reçu un bien d’une personne qui n’est pas le verus dominus17.
C’est ainsi que la vente de la pleine propriété d’un ensemble immobilier consentie par la seule
usufruitière au profit d’un acquéreur est a non domino18. Comme le remarque la doctrine, lorsque la
vente a été faitea non domino, il appartient par conséquent au verus dominus d’exercer son action
pétitoire en établissant le bien-fondé de ses titres de propriété19. À ce propos, on enseigne
généralement que l’apparence est un mode exceptionnel d’acquisition de la propriété20au même
titre, semble-t-il, que la prescription acquisitive. En somme, la prescription de dix à vingt ans qui
protège celui qui a le juste titre et la bonne foi contre l’absence de propriété de celui dont il tient son
droit21.
9. La bonne foi de l’acquéreur a non domino.Aux termes de l’article 2272 du Code civil : « Le délai
de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui
acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». La théorie
de l’apparence ne s’applique qu’au profit de l’acquéreur de bonne foi qui a commis une erreur
commune22. L’acquéreur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il a cru contracter a vero domino.

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10. Dispositions de l’article 544 du Code civil, dont découle la théorie de l’apparence.En l’espèce, il
est indiqué « que cependant il ne peut être contesté que les défendeurs, la SA société du Matavai et
M. Hiro Paul A se sont portés acquéreurs de bonne foi des biens immobiliers objets du présent
litige ». À cet égard, il est de jurisprudence constante que « la loi protège ainsi l’acquéreur
a non dominoqui a cru de bonne foi venir aux droits du véritable propriétaire, en vertu d’un titre
translatif, réel, remplissant toutes les conditions de validité prévues par la loi et se rapportant
précisément au bien objet de la prescription »23. De plus, dans l’arrêt rapporté, il était soutenu que :
« Seul l’acquéreur à titre onéreux d’un bien peut invoquer la théorie de l’apparence de sorte qu’en
retenant cette théorie au bénéfice de M. A et de la société du Matavai quand il ne résultait pas de
ses constatations que ces derniers avaient acquis ces parcelles de façon onéreuse, et qu’il résultait
au contraire des conclusions des parties que M. A les avait acquis par succession et la société du
Matavai par apport, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de
l’article 544 du Code civil, dont découle la théorie de l’apparence ». Dans le même ordre d’idées, il
convient de souligner que la Cour de cassation a rendu un arrêt en 1988, en censurant les juges du
fond au visa de l’article 544 du Code civil en considérant que : « Vu l’article 544 du Code civil,
attendu que la société civile du Domaine de la Pérelle avait invoqué la qualité de propriétaire
apparent d’Edmond Mary son vendeur ; attendu qu’en écartant ce moyen qu’elle a tenu pour un
simple détail d’argumentation alors qu’elle devait rechercher si, en acquérant l’immeuble, la société
du Domaine de la Pérelle était de bonne foi, c’est-à-dire avait acquis l’immeuble sous l’empire d’une
erreur commune et légitime, dès lors que la cause de la nullité aurait été et devait nécessairement
être ignorée de tous, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Par ces motifs ;
casse et annule »24.

B – L’erreur commune et légitime

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11. Error communis facit jus.Après la condition de la bonne foi de l’acquéreur a non domino, ce
dernier doit avoir commis une erreur commune. L’application de la théorie de l’apparence dépend
de la croyance erronée de l’acquéreur25. Au cas d’espèce, il était soutenu « que la théorie de
l’apparence suppose une erreur commune et légitime, laquelle est exclue lorsque n’ont pas été
réalisées les vérifications minimales permettant de s’assurer de la propriété du vendeur (…) ».
L’apparence, selon M. Danos, ne s’appuie finalement que sur la subjectivité de la croyance de
l’acquéreur, croyance qu’il a valablement acquis le bien auprès de son véritable propriétaire26. En
effet, il nous semble que la croyance légitime est la conjonction de deux éléments objectif et
subjectif. Les éléments extérieurs consisteraient en des situations matérielles vraies, extérieures à
la personne de l’acquéreur a non domino. L’élément subjectif serait la croyance légitime de
l’acquéreur a non domino.Il doit exister des motifs raisonnables montrant que l’acquéreur
a non domino a valablement acquis le bien auprès de son véritable propriétaire 27. On ne peut
s’étonner qu’en l’espèce, la Cour de cassation n’a pas jugé bon de répondre à cette question tant la
théorie de l’apparence porte atteinte au droit de propriété28.
12. La théorie de l’apparence à l’épreuve de la prescription acquisitive abrégée.On peut relever que
la présomption de la propriété apparente permet, comme le relève la doctrine, « d’attacher certains
effets au droit imaginaire qui correspondait à la réalité visible »29. De plus, comme le remarque M.
Brochu, la théorie de l’apparence favorise la sécurité dynamique plutôt que la sécurité statique, ce
qui n’est pas le cas de la prescription acquisitive30tant et si bien que l’apparence porte
dangereusement atteinte au droit de propriété et rend, par ailleurs, inutile la prescription acquisitive
décennale de bonne foi31. Cette analyse a pu être confortée par l’arrêt rapporté qui ne se prononce
pas sur la théorie de l’apparence. On pourra regretter que la Cour de cassation n’ait pas jugé bon de
répondre à la question de la primauté de la prescription acquisitive.
13. Conclusion.Force est de conclure que la frontière entre la possession et la théorie de l’apparence
est ici parfois étroite, alors que les conditions propres à l’une et à l’autre s’avèrent substantiellement
différentes. Pour s’en convaincre il suffit de citer, Matthieu Poumarède qui relève à cet égard, que :
« Est possesseur celui qui se comporte à l’égard des autres comme le propriétaire. Or la possession,
situation de fait apparente, produit des effets juridiques par elle-même »32.
Not es de bas de pages
1.
Bergel J.-L., Bruschi M. et Cimamonti M., Traité de droit civil, Les biens, 2e éd., 2010, LGDJ, n° 128 ; Mallet-Bricout B., « Éléments
constitutifs de la possession : permanence ou renouvellement des débats ? », Dr. et patr. nov. 2013, n° 230, p. 41.

2.
Aulagnier J., Aynès L., Bertrel J.-P., Plagnet B. et Mourier R., « Clause de retour conventionnel », Lamy Patrimoine n° 280-155.

3
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3.
Pelet D., « Conditions de la prescription acquisitive abrégée : juste titre et possession non viciée », Dalloz actualité, 5 juill. 2018.

4.
Parance B. et Perruchot-Triboulet V., « Chronique droit des biens (nov. 2014 mars 2015) », Lamy Droit civil n° 127, 1er juin 2015.

5.
Cass. 3e civ., 11 févr. 2015, n° 13-24770, FS-PB.

6.
Cayol A., « Usucapion abrégée : notion de juste titre », Dalloz actualité, 2 mars 2015.

7.
Cass. 1re civ., 11 juin 1965, n° 63-10019.

8.
Cayol A., « Usucapion abrégée : notion de juste titre », Dalloz actualité, 2 mars 2015.

9.
Cass. 3e civ., 15 juin 2005, n° 03-17478.

10.
Bergel J.-L., Cassin I., Eyrolles J.-J., Liard J.-J. et Jeanne C., « Prescription acquisitive », Urbanisme Construction Fiscalité Transaction
Gestion, Lamy n° 5142, mise à jour 06/2018.

11.
Mallet-Bricout B., « Éléments constitutifs de la possession : permanence ou renouvellement des débats ? », Dr. et patr. nov. 2013,
n° 230, p. 41.

12.
Bergel J.-L., Cassin I., Eyrolles J.-J., Liard J.-J. et Jeanne C., « Définition et domaine », Urbanisme Construction Fiscalité Transaction
Gestion, Lamy n° 62, mise à jour 06/2018.

13.
CEDH, 9e ch., 30 août 2007, n° 44302/02, Pye Ltd c/ Royaume-Uni.

14.
Burgard M., « La réforme du droit des biens est enfin en marche », LPA 27 juill. 2009, p. 5.

15.
Association Henri Capitant des amis de la culture juridique française, proposition de réforme du livre II du Code civil relatif aux biens.

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16.
Pélissier A., « La possession à l’épreuve de l’immatériel », Dr. et patr. 1er nov. 2013, n° 230, p. 48.

17.
Guinchard S. et Debard T., Lexique des termes juridiques 2017-2018, Dalloz, p. 76.

18.
Cohet-Cordey F., « Ratification d’une vente consentie a non domino », AJDI 2003, p. 140.

19.
Mahinga J.-G., « L’action du propriétaire en cas de vente a non domino », LPA 13 juin 2006, p. 18.

20.
Danos F., « La bonne foi et l’erreur commune s’apprécient à la date d’acquisition », RDC 2017, n° 114n7, p. 512.

21.
Cass. 3e civ., 27 mai 1998, n° 96-17801 : Bergel J.-L., « L’exigence d’un juste titre pour bénéficier de la prescription acquisitive abrégée
de dix à vingt ans implique que celui-ci concerne dans sa totalité le bien que le possesseur entend prescrire (Cass. 3e civ., 13 déc.
2006, n° 05-21249, M. Zannier, Mme Boudin c/ M. Cottencin, Mme Hervineau) », RDI 2007, p. 147.

22.
Danos F., « La bonne foi et l’erreur commune s’apprécient à la date d’acquisition », RDC 2017, n° 114n7, p. 512, op. cit.

23.
Pelet D., « Conditions de la prescription acquisitive abrégée : juste titre et possession non viciée », Dalloz actualité, 5 juill. 2018.
op. cit.

24.
Cass. 1re civ., 12 janv. 1988, n° 86-12218, arrêt n° 5.

25.
Danos F., « La bonne foi et l’erreur commune s’apprécient à la date d’acquisition », RDC 2017, n° 114n7, p. 512, op. cit.

26.
Ibid.

27.
Ibid.

28.
Ibid.

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29.
Brochu F. « Les nouveaux effets de la publicité foncière : du rêve à la réalité ? », Les Cahiers de droit, vol. 40, n° 2, 1999.

30.
Ibid.

31.
Danos F., « La bonne foi et l’erreur commune s’apprécient à la date d’acquisition », RDC 2017, n° 114n7, p. 512, op. cit.

32.
Poumarède M., La notion de droit apparent, Presses de l’Université Toulouse 1 Capitole, 2010.

Référence : LPA 12 sep. 2018, n° 138w4, p.14

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