INPHB Droit de L'urbanisme 09.10.2022.final

Institut National Polytechnique Houphouët-Boigny
Droit Appliqué de l’Urbanisme
KOUAKOU Nanan Steve Y. Y. R.

Architecte-Urbaniste
09 octobre 2022
Introduction Syllabus
1 Objectifs pédagogiques : 2 Durée du cours :

(1) Connaître les enjeux, défis et acteurs de 12 heures
l’urbanisme et du droit de l’urbanisme
3 Modes d’évaluation :
(2) Connaître les concepts du droit de
(1) Travaux Dirigés (2) Devoirs sur table
l’urbanisme
(3) Connaître les documents d’urbanisme
4 Format :
prévisionnel
Séance 1 : Intro+Chap1+TD1 (5h)
(4) Connaître les opérations d’urbanisme Séance 2 : Chap2+Chap3+TD1 (3h)
(5) Connaître les servitudes d’urbanisme Séance 3 : Chap4+Chap5+Chap6+Conclusion (2h)
(6) Créer un règlement particulier d’urbanisme Séance 4 :Devoir1(1h)+RenduTD1+Corrections (2h)
(7) Maîtriser les sanctions pour non respect des
règles d’urbanisme 5 Parcours :
IC1
2
Plan de présentation
Chapitre 3 :
Chapitre 1 : Chapitre 4 :
Chapitre 2 : Les documents
Introduction Les enjeux, défis Les opérations
Les concepts d’urbanisme
et acteurs d’urbanisme
prévisionnel
Chapitre 5 : Chapitre 6 : Chapitre 7 :

Chapitre 8 :
Les servitudes Les certificats et Le règlement Conclusion
Les sanctions
d’urbanisme permis d’urbanisme
3
CHAPITRE 1 :
LES ENJEUX, DEFIS, ACTEURS DU DROIT DE
L’URBANISME
4
Ch1 Les enjeux, défis et les concepts du Droit de l’Urbanisme 1.1. Les enjeux
Le droit de l’urbanisme a plusieurs enjeux
1 Occupation anarchique de l’espace
2 Destruction du couvert forestier
3 Dégradation de l’environnement (eau, air, paysage, etc.)
4 Dégradation du cadre bâti (ouvrages, rue, voisinage, infrastructures)
5
Ch1 Les enjeux, défis et les concepts du Droit de l’Urbanisme 1.2. Les défis
Le droit de l’urbanisme a plusieurs défis. Ce sont :
1 Maîtrise de l’occupation de l’espace et de l’immobilier
2 Protection de l’environnement (eau, air, paysage, espaces verts, etc.)
3 Protection du cadre bâti (ouvrages, rue, voisinage, infrastructures)
4 Protection du domaine public
6
Ch1 Les enjeux, défis et les concepts 1.3. Les acteurs de l’urbanisme
1 Le ministère en charge de l'Urbanisme et ses structures rattachées

(Guichets du Foncier, Guichets du Permis de Construire, le Conseil
national de la Construction, de l'Habitat et de l’Urbanisme ; les
Commissions régionales de la Construction, de l'Habitat et de
l'Urbanisme etc.)
2 Les Urbanistes :
3 Les Architectes
4 Les géomètres
5 Les Aménageurs Fonciers
6 Les promoteurs immobiliers
7
Ch1 Les enjeux, défis et les concepts 1.3. Les acteurs du droit de l’urbanisme
1 Le ministère en charge de l'Urbanisme organise et gère l'activité

d'urbanisme sur l'ensemble du territoire national.
2 Les structures consultatives : Ces structures appuient les activités du

ministère en charge de la Construction, de l'Habitat et de l'Urbanisme
dans la mise en œuvre de la politique nationale de la Construction, de
l'Habitat et de l'Urbanisme. Ce sont : (1) le Conseil national de la
Construction, de l'Habitat et de l’Urbanisme ; (2) les Commissions
régionales de la Construction, de l'Habitat et de l'Urbanisme.
8
CHAPITRE 2 :
LES CONCEPTS DU DROIT DE L’URBANISME
9
Ch2 Les concepts 2.1. Définitions
Selon le Code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain (2020), on

entend par :
1 Adjudication : l'attribution d'un bien immeuble aux enchères par mise

en concurrence ;
2 Aménagement foncier : l'opération de topométrie et d'urbanisme

visant le lotissement et la viabilisation des parcelles de terrain urbain;
3 Antichrèse : le contrat qui consiste à mettre en location un immeuble

ou un local servant d’habitation
10
4 Arrêté de Concession Définitive (ACD) : l'acte administratif par lequel

le ministre chargé de l’urbanisme ou le préfet transfère la propriété
d'une parcelle de terrain urbain relevant du domaine privé de l'Etat à
une personne physique ou morale;
5 Certificat de conformité aux règles d'urbanisme : le document

délivré par l'autorité administrative compétente attestant la conformité
des opérations topographiques au document d'urbanisme opérationnel
approuvé
11
6 Certificat de mutation de propriété foncière : l'acte administratif qui

matérialise le transfert de propriété d'une personne à une autre d'un
terrain urbain faisant déjà l'objet d'un arrêté de concession définitive ou
d'un certificat de propriété foncière
7 Certificat d'urbanisme : le document d'information délivré par

l'administration compétente, qui présente les possibilités d'utilisation de
construction sur un terrain, au regard des réglementations d'urbanisme
qui lui sont applicables. Il précise les règles et servitudes d'urbanisme
applicables à un terrain donné. Il informe sur la constructibilité du
terrain, l'affectation du lot et les conditions de construction
12
8 délimitation topographique : la matérialisation du périmètre d'une

parcelle en vue de la maîtrise de ses caractéristiques techniques
9 documents d'urbanisme : ce sont des outils de planification urbaine.

On distingue les documents d'urbanisme opérationnels, prévisionnels et
règlementaires
10 documents d'urbanisme opérationnel : les plans de lotissement, de

morcellement, de restructuration, de rénovation, de remembrement et
d'une manière générale, Je détail des opérations d'urbanisme
13
11 Documents d'urbanisme prévisionnel ou plans d'urbanisme : les

outils de planification urbaine, à savoir le schéma directeur
d'urbanisme, le plan d'urbanisme directeur, le schéma de structure
et le Plan d' urbanisme de détail
12 Documents d'urbanisme réglementaire : l'ensemble des règles et

institutions établies pour discipliner la croissance urbaine et le
développement urbain. Ce sont notamment, le certificat d'urbanisme, le
règlement général ou particulier d'urbanisme, les règles générales d'
occupation du sol, le permis de construire, l'accord préalable
d'urbanisme, le certificat de conformité
14
13 Domaine foncier de la République de Côte d'Ivoire : l'ensemble des

biens immeubles détenus, sous forme de propriété, par l'Etat et les
collectivités territoriales. Ils sont regroupés sous le vocable de « biens
domaniaux »
14 Domaine foncier urbain : l'ensemble des terres du domaine privé ou

public de l'Etat couvert par les documents d'urbanisme
15 Droit de propriété : le droit de jouir et de disposer des choses de la

manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé
par les lois ou par les règlements
15
16 Droits coutumiers : les droits d' usage que détient une communauté
villageoise, une famille ou toute autre personne sur une ou plusieurs
parcelles relevant de la propriété de l’Etat
17 Droits réels immobiliers : la convention de location d'immeuble de

longue durée, comprise entre dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans,
qui confère au preneur ou l'emphytéote, un droit réel immobilier
susceptible d'hypothèque
18 Établissement humain : un établissement qui reçoit du public
16
19 Extrait topographique : le plan de parcelle issu soit d’une délimitation,

soit d'un morcellement, soit d'une fusion indiquant de façon précise les
coordonnées rectangulaires des sommets du polygone qui forme la
parcelle
20 Foncier urbain : l'ensemble des terres couvertes par les documents

d'urbanisme;
21 Îlot : l'espace issu d'un lotissement qui est délimité soit par des rues,
soit par des contraintes naturelles. Il existe d'un seul tenant ou regroupe
plusieurs lots
17
22 Immeubles : outre les définitions du code civil, par l'objet

auquel ils s'appliquent : les droits réels immobiliers suivants a) la
propriété des biens immeubles ; b) l'usufruit des mêmes biens ; c) les
droits d'usage et d'habitation ; d) l'emphytéose ; e) le droit de superficie
; f) les servitudes et services fonciers ; g) l'antichrèse ; h) les privilèges et
hypothèques, et les actions qui tendent à revendiquer ces mêmes
droits réels.
23 Lot : la parcelle constituant l'unité de subdivision d'un îlot
18
Lotissement : l'opération d'urbanisme qui a pour objet ou pour effet la

division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières,
destinés à usage d'habitation, de jardin, d'établissement industriel ou
24 commercial ou de tout autre équipement socio collectif en vue de la
vente ;
Maître d'ouvrage : la personne physique ou morale désignée par ce

25 terme dans les documents contractuels et pour le compte de qui les
travaux ou ouvrages immobiliers sont effectués. Il est le propriétaire de
l'ouvrage immobilier
19
Occupation anarchique : toute construction édifiée au mépris des

règles et normes d'urbanisme en vigueur
26 Parcelle : l'espace de terre délimité par un polygone fermé et

matérialisé par des limites fixes, bornes ou piquets scellés
27
Parti d'aménagement : la détermination par l’urbaniste du choix d'une

28 solution d'aménagement parmi plusieurs qui s'offrent à lui
29 Plan d'application des opérations d'urbanisme : le plan définitif issu

des travaux de réalisation de l'urbanisme opérationnel
20
30 plan d'état des lieux : le plan qui représente la situation planimétrique

et altimétrique d'un espace donné
31 plan d'occupation des sols : le document d'urbanisme, en général à

l'échelle de la ville, fixant les règles générales d'utilisation du sol qui
s'imposent à tous
21
32 plan d'urbanisme directeur : l'outil de planification urbaine qui trace le

cadre général et normatif de l'aménagement et du développement
spatial de l'agglomération qu'il couvre. Il fixe les éléments essentiels, à
savoir les principales structures de la ville et les principaux équipements
structurants, établit une prévision à court, moyen et long terme sur la
forme et les étapes du développement et de la modernisation de ladite
agglomération
22
33 Plan d'urbanisme de détail : l'outil de planification urbaine qui

complète le schéma directeur d'urbanisme ou le plan d'urbanisme
directeur en précisant, pour le secteur ou le quartier qu'il couvre, le
détail de l'organisation urbaine et les règles d'utilisation du sol
34 Remembrement : la réunion de différentes parcelles en un seul tenant

afin d'effectuer une redistribution rationnelle pour l'aménagement
urbain
23
35 Régie : le mode de gestion d'un service public assuré par un tiers

appelé régisseur n'en supportant pas les risques mais intéressé
financièrement aux résultats de l'exploitation. C' est également le mode
de gestion d'un service public assuré directement par la personne
publique dont dépend ce service avec son personnel et ses moyens
matériel et financier
36 Régularisation de lotissement : l'opération d'urbanisme qui consiste à

approuver un lotissement appliqué et habité
24
37 Règlement général d'urbanisme : l'outil de planification urbaine qui

fixe les règles générales et servitudes relatives à l'utilisation des sols et
les règles particulières à certaines zones, notamment les servitudes
relatives au domaine public, aux sites touristiques et culturels et aux
sites à sauvegarder
38 Rénovation urbaine : l'opération d'urbanisme qui consiste en

l'aménagement d'un quartier ancien impliquant des immeubles situés
dans le périmètre visé,. leur démolition puis une reconstruction Planifiée
de l'ensemble;
25
39 Réserves foncières : les domaines fonciers constitués par l'autorité

publique pour des besoins d'aménagement futurs
40 Restructuration urbaine : l'opération d'urbanisme qui consiste en

l'aménagement et en la modernisation ainsi qu'en l'équipement d'un
quartier ou d'un secteur existant mais dont la configuration, la
structuration et le niveau d'équipement ne répondent pas aux normes
de l'urbanisme moderne
41 Restauration immobilière : l'opération qui consiste à sauvegarder et à

mettre en valeur des immeubles en ruine ou défectueux
26
42 Schéma directeur d’urbanisme : l'outil de planification urbaine, à

caractère prévisionnel et prospectif, qui trace sur une période
déterminée, les perspectives de développement et les grandes
orientations d'aménagement de l'espace urbain. Il définit les grands
axes de développement et les principales structures de l'espace
considéré. Le schéma directeur d'urbanisme couvre une ou plusieurs
agglomérations contigües
43 Schéma de structure : l’outil de planification urbain qui s'applique à

une zone ou un quartier ou à un secteur non couvert par un plan
d'urbanisme directeur;
27
44 Servitude : la charge qui grève un immeuble, obligeant son propriétaire

soit à tolérer certains actes d'usage, soit à s’en abstenir lui-même
45 Stellionat : la manœuvre frauduleuse qui consiste à vendre un

immeuble dont on n'est plus propriétaire ou à l'hypothéquer une
seconde fois à l'insu du créancier précédent ou encore à le présenter
comme libre d'hypothèque alors qu'il en est grevé
28
46 Stellionataire : celui qui commet une fraude consistant à vendre un

immeuble dont il n'est plus propriétaire ou à l'hypothéquer une
seconde fois à l'insu du créancier précédent ou encore à le présenter
comme libre d'hypothèque alors qu'il en est grevé
47 Sûreté : la garantie offrant à un créancier un droit sur un bien, meuble

ou immeuble, qui lui permet d'obtenir paiement de sa créance;
29
48 Urbanisme : l'acte de planification de la ville et de son développement.

Il renvoie ainsi au besoin de planification du développement urbain.
L'urbanisme recouvre toute action visant à concevoir, à organiser, à
aménager ou à transformer la ville et l'espace urbain. C'est donc à la fois
l'art urbain et la science de l'aménagement des villes
49 Zone non aedificandi : la zone non constructible du fait des

contraintes qui peuvent être urbanistiques, structurelles, architecturales
ou militaires.
30
CHAPITRE 3 :
LES DOCUMENTS D’URBANISME
PREVISIONNELS
31
Ch3 Les documents d’urbanisme prévisionnel 3.1. Présentation
Les documents d'urbanisme prévisionnel sont notamment :
1 le Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU)
2 le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD)
3 le Schéma de Structure (SS)
4 le Plan d’Urbanisme de Détail (PD)
32
Ch3 Les documents d’urbanisme prévisionnel 3.2. le SDU
1 Objet : 2 Les éléments constitutifs du SDU
Le SDU trace les perspectives de  01 rapport

développement et les grandes  01 règlement général d'urbanisme
orientations d'aménagement de  Des documents graphiques
l'espace, d'une agglomération
urbaine ou d'un ensemble
d'agglomérations urbaines
contigües.
33
3 Elaboration du SDU
Le SDU est élaboré par un urbaniste agréé, inscrit à l'Ordre national des
urbanistes de Côte d'Ivoire ou par un bureau d'études public de
compétence reconnue en matière d'urbanisme.
Toutefois, dans le cadre de financement extérieur, le schéma directeur

d'Urbanisme peut être élaboré par d'autres organismes en association avec
un cabinet d'urbaniste agréé et inscrit au tableau de l'Ordre national des
urbanistes de Côte d'Ivoire, en appui au ministre chargé de l'Urbanisme.
34
4 Initiative : 5 Approbation du SDU

L'initiative de l'élaboration du Le plan d'urbanisme directeur est
plan d'urbanisme directeur relève approuvé par décret pris en
de la compétence de l'Etat, Conseil des ministres sur
représenté par le ministre chargé proposition du ministre chargé de
de l'Urbanisme ou des l'Urbanisme.
collectivités territoriales. A la suite de son approbation, le
plan d'Urbanisme directeur est
décliné en plusieurs plans
d'urbanisme de détail précisant les
zones et l'affectation du sol.
35
6 Effets du SDU
Le SDU est opposable à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux personnes
morales de droit public qui sont tenus de faire appliquer strictement ses
prescriptions. Il est également opposable aux particuliers ou personnes
physiques ou morales de droit privé.
Les plans d'urbanisme de détail, les acquisitions foncières, les projets

d'équipement et d'aménagement visant l'occupation d'une parcelle et les
opérations d'urbanisme doivent être conformes aux prescriptions du SDU.
36
6 Effets du SDU (suite)
Toute occupation de parcelle ou toute opération d'urbanisme contraire aux

prescriptions du schéma directeur d'urbanisme est illégale. Le ministre
chargé de l'Urbanisme peut ordonner le déguerpissement des occupants de
cette parcelle ou la démolition des bâtis ainsi que l'annulation de tous les
actes existants.
37
7 Révision du SDU 8 Publicité du SDU

Le SDU approuvé est révisé tous Le décret d'approbation du SDU est
les 15 ans à compter de la date de publié au Journal officiel de la
signature du décret d'approbation. République de Côte d'Ivoire.
Le SDU est publié par affichage dans
Toutefois, il peut être révisé avant les locaux des collectivités
cette échéance dans les mêmes territoriales concernées et dans les
formes et conditions que celles ministères en charge de la
prévues pour son élaboration. Construction, de l'Urbanisme, de
l'Habitat, de l'Aménagement du
Territoire et des Infrastructures ou
par tout autre moyen.
38
Ch3 Les documents d’urbanisme prévisionnel 3.3. le PUD
1 Objet :
Le PUD définit les grands axes de développement de l'agglomération.
Les règles et servitudes fixées par le plan d'urbanisme directeur ne peuvent

faire l'objet de dérogation, à l'exception des adaptations mineures
nécessitées par la configuration des parcelles ou le type d'architecture des
constructions environnantes.
39
2 Les éléments constitutifs du SDU 3 Révision du PUD
 01 rapport Le plan d'urbanisme directeur

 Des documents graphiques approuvé est révisé tous les dix ans.
 01 règlement général Toutefois, il peut être révisé avant
d'urbanisme cette échéance dans les mêmes
 01 document de programmation. formes et conditions que celles
prévues pour son établissement.
40
4 Initiative : 5 Approbation du PUD
L'initiative de l'élaboration du Le PUD est approuvé par décret pris

PUD relève de la compétence de en Conseil des ministres sur
l'Etat, représenté par le ministre proposition du ministre chargé de
chargé de l'Urbanisme ou des l'Urbanisme.
collectivités territoriales.
41
6 Effets du PUD
Le PUD est opposable à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux

personnes morales de droit public qui sont tenus de faire appliquer
strictement ses prescriptions. Il est également opposable aux particuliers
ou personnes physiques ou morales de droit privé.
Toute construction ou occupation du sol contraire au PUD est illégale. Le
MCLAU peut ordonner le déguerpissement des occupants ou la démolition
des bâtis édifiés au mépris des prescriptions du plan d'urbanisme directeur.
Il peut également prononcer l'annulation de tous les actes administratifs
soutenant ces occupations illégales.
42
7 Publicité du PUD
Le décret d'approbation du PUD est publié au Journal officiel de la

République de Côte d'Ivoire.
Le PUD est publié par affichage dans les locaux des collectivités territoriales
concernées et dans les ministères en charge de la Construction, de
l'Urbanisme, de l'Habitat, de l'Aménagement du Territoire et des
infrastructures ou par tout autre moyen
43
Ch3 Les documents d’urbanisme prévisionnel 3.4. le schéma de structure
1 Objet 2 Les éléments constitutifs du SS
Le SS vise à doter d'outils de Le SS comprend les mêmes éléments

planification urbaine, une zone ou que le PUD. Toutefois, ces éléments
un quartier non couvert par un sont plus précis et plus détaillés. Ce
SDU ou par un PUD. sont :
 01 rapport
 Des documents graphiques
 01 règlement général d'urbanisme
 01 document de programmation
44
Ch3 Les documents d’urbanisme prévisionnel 3.4. le schéma de structure
3 Méthodologie, Effets, Révision, 4 Approbation du SS

Publicité
Le SS est élaboré et approuvé par
La méthodologie d'élaboration, arrêté du ministre chargé de
les effets, la révision et la publicité l'Urbanisme
du SS obéissent aux mêmes
règles que celles du PUD.
45
Ch3 Les documents d’urbanisme prévisionnel 3.5. le PD
1 Objet 2 Les éléments constitutifs du PD
Le PD précise pour le secteur ou Ce sont :

le quartier qu'il couvre, le détail
de l'organisation urbaine et les  01 rapport ;
règles d'utilisation des sols.  01 règlement particulier
d'urbanisme ;
 Des documents graphiques.
46
3 Initiative 4 Approbation du PD
L'initiative de l'élaboration du PD Le projet de PD est approuvé par

est de la compétence de l'Etat arrêté du ministre chargé de
représenté par le ministre chargé l'Urbanisme s'il est conforme au plan
de l'Urbanisme ou des d'urbanisme directeur.
représentants des collectivités
territoriales
47
5 Méthodologie d’élaboration 6 Approbation du PD
Le PD est élaboré par un Le PD approuvé est opposable à

urbaniste agréé, inscrit à l'ordre l'Etat, aux collectivités territoriales et
national des urbanistes de Côte aux personnes morales et physiques.
d'Ivoire ou par un bureau
d'études public de compétence
reconnue en matière d'urbanisme.
48
7 Effets
Le PD approuvé est implanté sur le terrain par un géomètre expert agréé,

inscrit au tableau de l'Ordre des géomètres experts.
Toute occupation du sol ou toute opération d'urbanisme contraire aux

prescriptions du plan d'urbanisme de détail est illégale.
Le ministre chargé de l'Urbanisme peut ordonner le déguerpissement des
occupants ou la démolition des bâtis et l'annulation de tous les actes
existants.
49
8 Révision
Le plan d'urbanisme de détail

approuvé, est révisé tous les 10
ans.
Toutefois, il peut être révisé avant
cette échéance dans les mêmes
formes et conditions que celles
prévues pour son élaboration.
50
3 Publicité du PD
L'arrêté d'approbation du PD est publié au Journal officiel de la République

de Côte d'Ivoire.
Le PD est publié par affichage dans les locaux des collectivités territoriales
concernées et dans les ministères en charge de la Construction, de
l'Urbanisme, de l'Habitat, de l'Aménagement du territoire et des
Infrastructures ou par tout autre moyen
51
CHAPITRE 4 :
LES OPERATIONS D’URBANISME
52
Ch4 Les opérations d’urbanisme 4.1. Présentation
Les opérations d'urbanisme prévues par la législation sont :
1 l'aménagement foncier urbain ; 5 le remembrement urbain ;
2 la restructuration urbaine ; 6 le lotissement ;
3 la restauration immobilière ; 7 la régularisation ;
4 la rénovation urbaine ; 8 les plans de masse des opérations

immobilières.
53
Ch4 Les opérations d’urbanisme 4.2. les dispositions communes
1 Initiation des opérations d’urbanisme (OPU)
Les OPU sont initiées conformément aux prescriptions du SDU, des PUD, des
SS et des PD.
Les OPU projetées par les collectivités territoriales doivent être autorisées
par leur organe délibérant après avis conforme du ministre chargé de
l’Urbanisme.
Les OPU initiées par le ministère en charge de l'Urbanisme sur un territoire
communal donné sont effectuées après avis consultatif de son Conseil
municipal
54
Ch4 Les opérations d’urbanisme 4.2. les dispositions communes
2 Périmètre des opération 3 Réalisation

d’urbanisme
Les plans relatifs aux opérations
Le périmètre de réalisation de d'urbanisme sont établis par un
toute opération d'urbanisme urbaniste agréé et inscrit à l'Ordre
initiée par le ministère en charge national des urbanistes de Côte
de l'urbanisme ou les collectivités d'Ivoire ou par un Bureau d'études
territoriales est déclaré d'utilité public de compétence reconnue en
publique de plein droit matière d'urbanisme.
55
Ch4 Les opérations d’urbanisme 4.3. l’aménagement foncier
1 Objet 2 Initiative
L'aménagement foncier concerne, Des réserves foncières peuvent être

la viabilisation du site loti et la constituées par l'Etat ou les
commercialisation des terrains collectivités territoriales pour les
appartenant au domaine privé de besoins d'aménagements futurs.
l'Etat ou à des collectivités
territoriales.
Tout aménagement foncier est
précédé par la constitution de
réserves foncières.
56
Ch4 Les opérations d’urbanisme 4.3.1. les réserves foncières
1 la constitution des réserves 2 Réserves administratives

foncières
Les réserves foncières sont Les réserves administratives sont des
constituées par : parcelles ou immeubles réservés par
les documents d'urbanisme
 la purge des droits d'usage prévisionnel et opérationnel pour
coutumiers servir d'emprises aux services publics
 l'expropriation pour cause et aux installations d'intérêt général.
d'utilité publique
 l'exercice par l'Etat de son
droit de préemption.
57
Ch4 Les opérations d’urbanisme 4.3.2. les règles de l’aménagement foncier
1 Approbation 2 Certificat de conformité
Tout projet d'aménagement est Le projet d'aménagement approuvé

soumis à l'approbation du appliqué et viabilisé fait l'objet d'un
ministre chargé de l'Urbanisme. certificat de conformité délivré par le
ministère en charge de l'Urbanisme.
Le projet d'aménagement ne peut
être approuvé que s'il est
conforme au plan d'urbanisme.
58
3 Concession d’aménagement foncier
L'Etat et les collectivités territoriales peuvent concéder à un opérateur

public ou privé, la mission d'aménager des terrains déterminés et
délimités, préalablement libérés de tous droits et occupations antérieurs.
Le concessionnaire d'aménagement peut être appelé à participer

financièrement à la purge des droits coutumiers.
59
4 Elaboration 5 Effets
Les projets d'aménagement sont Le projet d'aménagement
dressés par un urbaniste agréé et approuvé est appliqué par un
inscrit à l'Ordre national des géomètre expert agréé inscrit
urbanistes de Côte d'Ivoire. au tableau de l'Ordre des
Toutefois, les projets géomètres experts de Côte d'
d'aménagements initiés par l'Etat Ivoire, ou par les services
ou les collectivités territoriales compétents de l'Etat pour ce
peuvent être dressés par les qui concerne les projets de l'Etat
urbanistes de l'Administration et des collectivités.
publique.
60
CHAPITRE 5 :
LES SERVITUDES D’URBANISME
61
Ch5 Les servitudes d’urbanisme 5.1. Les sources
Une servitude dérive soit :

situation
naturelle des
1 de la situation naturelle des lieux lieux
2 des obligations imposées par la loi
3 des conventions entre propriétaires.

servitude
(art. 639 du code civil ivoirien) conventions obligations

entre imposées
propriétaires par la loi
62
Ch5 Les servitudes d’urbanisme 5.2. Servitudes établies par la situation naturelle des lieux
Il existe plusieurs servitudes établies par la situation naturelle des lieux.

Nous pouvons citer :
Le droit de tout propriétaire d’utiliser les eaux pluviales qui tombent sur
1
son immeuble (art. 641 du code civil ivoirien)
Le droit de tout propriétaire pour obliger son voisin au bornage de leurs

2
propriétés contiguës à frais partagés. (art. 646 du code civil ivoirien)
Etc.
63
Ch5 Les servitudes d’urbanisme 5.3. Servitudes établies par la loi
Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou
communale, ou l'utilité des particuliers.
(art. 649 du code civil ivoirien)
(art. 649 à 652 du code civil ivoirien)
64
Ch5 Les servitudes d’urbanisme 5.4. Les Servitudes établies par le fait de l’homme
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur

de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu
néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne,
ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un
fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire
à l'ordre public.
(art. 649 à 652 du code civil ivoirien)
65
Ch5 Les servitudes d’urbanisme 5.4.1. Les servitudes continues et discontinues
Les servitudes sont ou continues ou discontinues.
1 Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être
continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les
conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
2 Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de
l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage,
pacage, et autres semblables. (art. 688 du code civil ivoirien)
66
Ch5 Les servitudes d’urbanisme 5.4.2. Les servitudes apparentes et non apparentes
Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes.
1
Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des
ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.
2 Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe
extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir
sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.
67
Ch5 Les servitudes d’urbanisme 5.5. Etablissement des servitudes
1 Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la

possession de trente ans.
1 Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes
discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que
par titres.
68
CHAPITRE 6 :
LES CERTIFICATS ET LES PERMIS
69
Ch6 Les certificats et les permis 6.1. Présentation
Il existe plusieurs certificats et permis.
Le Certificat d’Urbanisme
Le permis de construire
Le permis de modifier
Le permis de démolir
Le Certificat de Conformité
70
Ch6 Les certificats et les permis 6.2. Le Permis de Construire
Le Permis de construire est une autorisation administrative pour

entreprendre toute construction.
Référence : le décret 2019-594 du 3 juillet 2019 portant règlementation

du Permis de construire
72
Le PC est obligatoire pour :

(1) La construction de tout bâtiment
(2) Toute extension d’un bâtiment existant
(3) Les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu’ils ont pour effet d’en
changer la destination, d’en modifier la structure, l’aspect extérieur, le volume ou la
distribution intérieure
(4) Les reprises de gros-œuvre
(5) Les clôtures
(6) Tout dépôt permanent de construction ou d’habitation mobile même démontable
(7) Tout ouvrage ayant un impact sur le paysage urbain
(Art. 3 du décret 2019-594 précité)
73
Le PC est nécessaire pour :

(1) Le mobilier urbain tel que les cabinets téléphoniques publiques, les
kiosques à journaux, les pylônes, les bancs, les locaux techniques des
concessionnaires d’eau, d’électricité, de téléphone (art. 4 du décret
2019-594 précité)
(2) Toute extension d’un bâtiment existant
(Art. 3 du décret 2019-594 précité)ci
74
Le PC est concerne tous les maîtres d’ouvrage :

(1) De droit public
(2) De droit privé
Exemples : PFO AFRICA CÔTE D’IVOIRE, Entreprise KOFFI SARL,

SICOGI, BNETD, INPHB, Ministère de l’Equipement Routier,
ORANGE CÔTE D’IVOIRE
75
Sont dispensés de l’obligation du PC les logements individuels et

familiaux conformes à des plans-types agréés par le Ministre chargé de
la Construction et de l’Urbanisme (MCLU), implantés en zone rurale.
En zone urbaine, les règlements des lotissements approuvés peuvent

porter dispense du PC pour les logements individuels et familiaux
conformes à des plans-types agréés par le MCLU
76
Le PC est obligatoirement soumis par un architecte régulièrement

inscrit au tableau de l’ordre des architectes, titulaire d’un diplôme en
architecture ou équivalent.
77
CHAPITRE 7 :
LES REGLES D’URBANISME
78
Ch7 Les règles d’urbanisme 7.2. Le contenu d’un règlement particulier d’urbanisme
I Dispositions générales Desserte par les réseaux : Eau 13 Hauteur des constructions
potable, Assainissement (Eaux
Champ d’application du 7 usées, Eaux industrielles, Eaux Aspect extérieur : Aménagement
1
règlement, pluviales), réseaux électriques des abords de la construction,
gestion des déblais et remblais,
Portée relative aux autres 8 Caractéristiques des terrains soutènements, volume et forme,
2 législations relatives à toitures, façades, couleurs et
14
l’occupation du sol Implantation des constructions matériaux, les aires de dépôt et
9 par rapport aux voies et de stockage, les clôtures,
3 Division du territoire en zones emprises publiques ouvrages annexes, dépôts
d’ordures,
Rappel concernant les divers Implantation des constructions
4 utilisations du sol 10 par rapport aux limites 15 Stationnement des véhicules
séparatives
II Dispositions Espaces libres, plantations,
règlementaires Implantation des constructions 16 espaces boisés classés
11 les unes par rapport aux
Occupation ou utilisation du autres sur une même Coefficients d’occupation des
5 sol interdites propriété 17 sols
6 Accès et voiries 12 Emprise au sol III Annexes

79
Exemples de formulation des règles d’urbanisme :
1 Le présent règlement s’applique à la …
2 Toute construction doit …
3 Les constructions doivent …
4 La hauteur des constructions ne doit pas excéder … mètres.
5 La pente maximum est fixée à … %.
6 Les … sont interdit(e)s.

80
Proposer un règlement d’urbanisme pour des quartiers existants au

choix en se référant à la forme actuelle d’occupation des sols et des
mesures à prendre pour interdire les dysfonctionnements observés.
1 Cité 227 logements Yakro
2 Cité 100 logements filles Yakro
3 Cité 100 logements garçons Yakro
4 SICOGI Yopougon
81
Exemples de formulation des règles d’urbanisme :
1 Le présent règlement s’applique à la …
2 Toute construction doit …
3 Les constructions doivent …
4 La hauteur des constructions ne doit pas excéder … mètres.
5 La pente maximum est fixée à … %.
6 Les … sont interdit(e)s.

82
CHAPITRE 6 :
LES SANCTIONS
83
Ch6 Sanctions au règles d’urbanisme Présentation
1 Sanctions administratives
2 Sanctions civiles
3 Sanctions pénale
84
Chapitre 6. Les sanctions au respect des règles d’urbanisme. Les sanctions
administratives
1 Le sursis à statuer
2 Refus de la demande l’acte
3 Mise en demeure (un avertissement ou une lettre de notification)
4 Remise en état de l’ouvrage
5 Démolition
85
Chapitre 6. Les sanctions au respect des règles d’urbanisme. Les sanctions civiles
La réparation des dommages (art. 1382 du code civil relatif à la

1
responsabilité civile et art. 1382 du code civil relatif à la responsabilité
contractuelle)
86
Chapitre 6. Les sanctions au respect des règles d’urbanisme. Les sanctions pénales
Les peines :
1 Principales,
2 Complémentaires (obligatoires ou facultatives)
3 Mesures de sûreté (obligatoires ou facultatives)
(art. 6, 7, 124, 133, 135 et suivants du code pénal ivoirien)
87
La peine privative de liberté

1 Les amendes
Les catégories des peines principales : criminelles, contraventionnelles,

correctionnelles
Les peines complémentaires sont : (1) La confiscation générale (2) La
confiscation spéciale (3) La mise sous séquestre (4) La privation de
certains droits (5) La destitution militaire et la perte du grade (6) La
publicité de la condamnation
Les peines : principales, complémentaires, mesures de sûreté

(obligatoires ou facultatives)
88
(pour les crimes/délits/contraventions résultant du non respect)
L'infraction est qualifiée de :
Crime : Si elle est passible, soit de la peine de mort, soit d'une peine
privative de liberté perpétuelle ou supérieure à 10 ans ;
1
Contravention : Si elle est passible d'une peine privative de liberté

inférieure ou égale à 2 mois et d'une peine d'amende inférieure ou
2
égale à 360.000 francs ou de l'une de ces deux peines seulement ;
Délit : Si elle est passible d'une peine privative de liberté ou d'amende

autre que les précédentes.
3
(art. 3 du code pénal ivoirien ancien)
89
Les peines principales sont :
La mort, sauf en matière d'infractions politiques

1
Les peines privatives de liberté, soit perpétuelles, soit jusqu'à 20 ans
2
L'amende.
3 (art. 34, 38 et suivants du code pénal ivoirien ancien)
Les catégories des peines principales : (1) criminelles (2)

contraventionnelles (3) correctionnelles
90
Les peines complémentaires sont :
1 La confiscation générale 5 La destitution militaire et la

perte du grade
2 La confiscation spéciale
6 La publicité de la condamnation
3 La mise sous séquestre
4 La privation de certains droits
91
Bibliographie
1 Loi n°2019‐576 du 26 juin 2019 instituant Code de la Construction et de

l’Habitat (JO 2019‐61)
2 Décret n°2019-594 du 03 juillet 2019 portant règlementation du Permis

du Construire
3 Loi n°2020-624 du 14 Août 2020 instituant Code de l’Urbanisme et du

Domaine Foncier Urbain
92

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Institut National Polytechnique Houphouët-Boigny

Droit Appliqué de l’Urbanisme

KOUAKOU Nanan Steve Y. Y. R.

1 Objectifs pédagogiques : 2 Durée du cours :

Chapitre 5 : Chapitre 6 : Chapitre 7 :

Le droit de l’urbanisme a plusieurs enjeux

1 Occupation anarchique de l’espace

2 Destruction du couvert forestier

3 Dégradation de l’environnement (eau, air, paysage, etc.)

4 Dégradation du cadre bâti (ouvrages, rue, voisinage, infrastructures)

Le droit de l’urbanisme a plusieurs défis. Ce sont :

1 Maîtrise de l’occupation de l’espace et de l’immobilier

2 Protection de l’environnement (eau, air, paysage, espaces verts, etc.)

3 Protection du cadre bâti (ouvrages, rue, voisinage, infrastructures)

4 Protection du domaine public

1 Le ministère en charge de l'Urbanisme et ses structures rattachées

1 Le ministère en charge de l'Urbanisme organise et gère l'activité

2 Les structures consultatives : Ces structures appuient les activités du

Selon le Code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain (2020), on

1 Adjudication : l'attribution d'un bien immeuble aux enchères par mise

2 Aménagement foncier : l'opération de topométrie et d'urbanisme

3 Antichrèse : le contrat qui consiste à mettre en location un immeuble

4 Arrêté de Concession Définitive (ACD) : l'acte administratif par lequel

5 Certificat de conformité aux règles d'urbanisme : le document

6 Certificat de mutation de propriété foncière : l'acte administratif qui

7 Certificat d'urbanisme : le document d'information délivré par

8 délimitation topographique : la matérialisation du périmètre d'une

9 documents d'urbanisme : ce sont des outils de planification urbaine.

10 documents d'urbanisme opérationnel : les plans de lotissement, de

11 Documents d'urbanisme prévisionnel ou plans d'urbanisme : les

12 Documents d'urbanisme réglementaire : l'ensemble des règles et

13 Domaine foncier de la République de Côte d'Ivoire : l'ensemble des

14 Domaine foncier urbain : l'ensemble des terres du domaine privé ou

15 Droit de propriété : le droit de jouir et de disposer des choses de la

17 Droits réels immobiliers : la convention de location d'immeuble de

18 Établissement humain : un établissement qui reçoit du public

19 Extrait topographique : le plan de parcelle issu soit d’une délimitation,

20 Foncier urbain : l'ensemble des terres couvertes par les documents

22 Immeubles : outre les définitions du code civil, par l'objet

23 Lot : la parcelle constituant l'unité de subdivision d'un îlot

Lotissement : l'opération d'urbanisme qui a pour objet ou pour effet la

Maître d'ouvrage : la personne physique ou morale désignée par ce

Occupation anarchique : toute construction édifiée au mépris des

26 Parcelle : l'espace de terre délimité par un polygone fermé et

Parti d'aménagement : la détermination par l’urbaniste du choix d'une

29 Plan d'application des opérations d'urbanisme : le plan définitif issu

30 plan d'état des lieux : le plan qui représente la situation planimétrique

31 plan d'occupation des sols : le document d'urbanisme, en général à

32 plan d'urbanisme directeur : l'outil de planification urbaine qui trace le

33 Plan d'urbanisme de détail : l'outil de planification urbaine qui

34 Remembrement : la réunion de différentes parcelles en un seul tenant

35 Régie : le mode de gestion d'un service public assuré par un tiers

36 Régularisation de lotissement : l'opération d'urbanisme qui consiste à

37 Règlement général d'urbanisme : l'outil de planification urbaine qui

38 Rénovation urbaine : l'opération d'urbanisme qui consiste en

39 Réserves foncières : les domaines fonciers constitués par l'autorité

40 Restructuration urbaine : l'opération d'urbanisme qui consiste en

41 Restauration immobilière : l'opération qui consiste à sauvegarder et à

42 Schéma directeur d’urbanisme : l'outil de planification urbaine, à

43 Schéma de structure : l’outil de planification urbain qui s'applique à

44 Servitude : la charge qui grève un immeuble, obligeant son propriétaire

45 Stellionat : la manœuvre frauduleuse qui consiste à vendre un

46 Stellionataire : celui qui commet une fraude consistant à vendre un