Votre copropriété peut-elle interdire la

location Airbnb ?

Virgile Fanucci
Chef de projet

2 février 2022

7min to read

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1. Une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?

2. Avant d'investir et louer : vérifiez ceci dans le règlement de copropriété
3. Location Airbnb : les cas particuliers dans certaines villes
Si les propriétaires, surtout dans les grandes villes comme Paris où les tarifs des chambres d’hôtel
sont élevés, réalisent un profit important avec ce type d’investissement. Des conflits peuvent
survenir lorsque le loueur est propriétaire d’un logement en copropriété. 
Du fait que la location saisonnière a un impact sur la vie de tous les résidents, elle peut ne pas être
autorisée par les règlements de copropriété.
Une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
La location Airbnb en copropriété est possible, mais a toutefois ses limites, à ce sujet, voici ce que
la loi prévoit :
• Il est tout à fait possible qu’un règlement de copropriété stipule des restrictions (voire une
interdiction) d’une mise en location de courte durée. 
• La copropriété peut faire mention d’une autorisation ou non d’un usage commercial ou
professionnel de la résidence. 
• Enfin les conditions d’usage et cession des parties communes sont définies par le règlement
de copropriété.
Si l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que « Le règlement de copropriété ne peut imposer
aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la
destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Ce qui indique en d’autres termes que chaque copropriétaire jouit d’une totale liberté de l’usage de
ses parties privatives… À condition de respecter les droits des autres copropriétaires (article 09 de
la loi du 10 juillet 1965). 
Des restrictions peuvent toutefois se poser, en particulier :
• si le règlement de copropriété fait mention d’une clause d’habitation bourgeoise
EXCLUSIVE.
• Si ce même règlement indique explicitement une interdiction d’activité commerciale (dont la
location saisonnière) au sein de la copropriété.
Pas de panique si vous souhaitez louer votre bien et que votre règlement de copropriété ne vous y
autorise pas pour le moment. Savez vous qu’il est possible de modifier le règlement de copropriété
à la condition d’avoir lors de l’assemblée générale les 2/3 des voix selon l’article 26. 

Location saisonnière Airbnb et cas de Jurisprudence

Activité commerciale ou acte civil, tel est la question ? Plusieurs jugements ont été statuer par les
tribunaux pour définir la location saisonnière. 
Pour n’en citer que quelques-uns :
• Cas des copropriétés anti-location saisonnière Airbnb

Le 15 juin 2016, la Cour d’appel de Paris a rendu une décision de justice considérant la location
saisonnière Airbnb comme étant une activité commerciale.
En date du 11 mai 2000, la Cour de cassation a encore une fois sorti un jugement en faveur d’un
copropriétaire qui souhaitait interdire la location Airbnb dans sa résidence pour «  trouble anormal
de voisinage ».
Le 11 mai 2017, même verdict, la Cour de cassation de Paris catégorise la location saisonnière dans
la classe des activités d’hôtellerie et peut ainsi être interdite par la clause habitation bourgeoise
exclusive d’une copropriété.
En date du 11 mai 2000, la Cour de cassation a de nouveau statué en faveur d’un copropriétaire qui
souhaitait interdire la location Airbnb dans sa résidence pour « trouble anormal de voisinage ».
 • Cas de jurisprudence en faveur des hôtes 

À raison ou à tort, certains hôtes Airbnb s’appuient sur les nuances de la loi française pour
s’opposer à la copropriété et continuer à exercer.
Une saisine de la Cour de cassation de Paris le 08 juin 2011 a d’ailleurs conduit à un jugement en
faveur d’un propriétaire. Pour cause, la demande d’interdiction par la copropriété a été jugée sans
fondement comme des activités libérales ont déjà été réalisées dans la même copropriété.
Dans la ville de Pau, la Cour de cassation a également débouté une copropriété le 13 décembre 2017
en indiquant que la location saisonnière pouvait être tolérée lorsqu’elle n’est pas effectuée dans une
« zone touristique ».

Avant d’investir et louer : vérifiez ceci dans le règlement de

copropriété
Si vous êtes copropriétaires et envisagez un investissement dans la location saisonnière type Airbnb,
assurez-vous en amont que :
• aucune clause d’habitation bourgeoise exclusive ne figure dans le règlement de copropriété
• aucune règle de copropriété ne mentionne l’interdiction de location saisonnière

Si ces principaux points ne sont pas mentionnés dès le départ dans le règlement de copropriété, il y
a peu de risque que votre copropriété devienne anti-location saisonnière.
Les habitations peuvent être d’ordre mixte : personnel et professionnel.

Location saisonnière et clause d’habitation bourgeoise

Dans un règlement de copropriété, la clause d’habitation bourgeoise donne la possibilité à tous les
copropriétaires d’avoir une jouissance complète de leurs logements respectifs. Ils peuvent à cet effet
« user » à titre commercial de leur lot. En bref, la location saisonnière Airbnb est autorisée via cette
clause. 
A contrario, lorsqu’une clause d’habitation bourgeoise « exclusive » est stipulée, tout usage
commercial de la copropriété est interdit.  
Toutefois, pour que la clause soit effective, elle doit indiquer dans le règlement toutes les
restrictions se rapportant à l’interdiction.

Clause d’habitation bourgeoise exclusive et interdiction de location

Les revenus d’une location saisonnière sont à déclarer en Bénéfices Industriels et Commerciaux
(BIC). À cet effet, c’est une activité effectuée dans un cadre commercial.
Dans une résidence dont le règlement de copropriété mentionne une clause d’habitation bourgeoise
exclusive, il est interdit d’effectuer des activités commerciales. La loi est claire est à ce sujet. 
C’est donc sur cette clause que se repose l’argumentaire des copropriétaires lorsqu’ils veulent
interdire une location saisonnière ou meublée au sein d’une copropriété.
Toutefois, si on se réfère à la loi et le Droit français, la location Airbnb relève d’une activité civile et
non commerciale. 
Certaines zones d’ombres existent ainsi dans la nature juridique de la location saisonnière. Celles-ci
sont ainsi statué par la jurisprudence.

Location Airbnb : les cas particuliers dans certaines villes

Avant d’aller plus loin, hôtes Airbnb, copropriétaires ou non, pensez à respecter les obligations qui
vous incombent quant à la déclaration de votre activité. Si votre bien se trouve dans les grandes
villes comme Paris, Marseille, Lyon, etc., comme celle-ci est obligatoire, assurez-vous d’obtenir au
préalable une autorisation auprès de votre mairie avant de lancer votre activité. 
De plus, à la suite de la loi logement (article 145), une liste de 18 villes a été établie sous l’égide de
l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances et le gouvernement français, afin
d’y limiter à 120 nuits de location par années depuis le 1er janvier 2020. On y retrouve des villes
comme : Aix-en-Provence, Annecy, Lille, Nice, Paris, Strasbourg…
Cette loi prévoit une amende de 10.000€ par logement pour le bailleur qui publierait une annonce
sans autorisation. À ce titre Airbnb s’engage à bloquer la publication d’annonce ne respectant pas
les règles. Dans le cas contraire, la plateforme qui ne supprimerait pas l’offre risquerait une pénalité
de 50.000 € par logement. 
Le changement d’affectation est aussi une option à considérer lorsque votre bien se situe dans une
des villes soumises à ce règlement.
Airbnb et copropriété : quelles sont les règles ?

Ce n’est plus une nouveauté, les locations saisonnières se sont considérablement développées ces
dernières années. De nombreux copropriétaires mettent leur(s) bien(s) en location de courte durée
sur des plateformes de type Airbnb, ce qui leur assure un revenu complémentaire ou leur permet de
garder leur bien habité. Toutefois, si faire louer sa maison ne présente pas trop de problèmes, faire
louer son bien en copropriété n’est pas toujours facile. Zoom sur les règles à respecter dans cet
article !

Sommaire
• Dans quels cas la location sur Airbnb peut-elle être interdite ?
• Dans quelles villes les locations Airbnb sont-elles limitées ?
• Nos conseils pour faire louer votre bien sur Airbnb en toute sérénité

Obtenir un devis personnalisé

Dans quels cas la location sur Airbnb peut-elle être interdite ?

      
   

Le règlement de copropriété
Les locations de courte durée de type Airbnb sont interdites si votre règlement de copropriété
indique expressément l’interdiction de meublés de tourisme dans la copropriété, c’est-à-dire de
mettre en location votre bien sur une plateforme telle que Airbnb.
‍

Bon à savoir :
Si vous souhaitez autoriser ou interdire les locations de courte durée dans votre copropriété, vous
devez faire voter cette décision à l’unanimité des copropriétaires en assemblée générale.
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La clause d’habitation exclusive

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire “dispose de ses parties
privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties
communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la
destination de l'immeuble”.
Cette dernière condition fait référence aux clauses d’habitation qui figurent dans le règlement de
copropriété et qui ont pour objectif de déterminer l’usage des lots de la copropriété.
Si votre règlement inclut une clause d’habitation exclusive, qui signifie que seule l’habitation est
autorisée dans la copropriété, alors vous ne pouvez mettre votre bien en location de meublé
touristique.
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Bon à savoir :
Pour consulter vos droits, si votre copropriété est gérée par un syndic professionnel, vous avez
obligatoirement accès au règlement de copropriété depuis l’extranet mis à votre disposition. Si vous
êtes en syndic bénévole ou coopératif, demandez simplement ce règlement à votre syndic ou
consultez le directement depuis votre espace Matera si vous êtes client chez nous !
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Le cas des nuisances sonores

Récemment, les cas de copropriétés subissant des troubles du voisinage à cause de locations
saisonnières se sont multipliés.
C’est là que prévalent des règles qui peuvent vous sembler être de simples rappels de savoir-vivre,
mais qui sont en réalité bien plus importantes. En particulier, c’est le cas des règles stipulant que
l’occupation ne doit pas être gênante pour les autres propriétaires, que les parties communes ne
doivent pas être encombrées ou encore qu’il convient de limiter le bruit dans les couloirs et les
escaliers. Dans les faits, ces règles diffèrent selon les règlements de copropriété mais en tant que
copropriétaire, vous devez les respecter.
Ainsi, si les locations Airbnb entraînent des troubles anormaux de voisinage, comme des passages
de locataires à toute heure de la nuit et de la journée, un bruit incessant de valises qui roulent sur le
parquet ou encore des soirées organisées par les vacanciers, alors vos voisins (ou vous-mêmes)
peuvent faire interdire les locations de meublés à courte durée dans un premier temps en utilisant
cet argument en assemblée générale ou grâce à la jurisprudence en faisant valoir ces règles “de
savoir-vivre”.

Dans quelles villes les locations Airbnb sont-elles limitées ?

      

   
Depuis la loi du 1er janvier 2019, un nombre maximum de nuitées a été imposé dans plusieurs villes
de France. L’objectif de cette mesure est de limiter les dérives de certains propriétaires qui utilisent
les plateformes comme Airbnb comme revenu principal et de réduire les tensions sur les offres de
location longue durée.
En collaboration avec l’administration française et l’Union Nationale pour la Promotion de la
Location de Vacances (UNPLV), Airbnb a publié une liste exhaustive des villes où la location d’un
logement entier est limitée à 120 jours par an. Il s’agit des villes suivantes :
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Achères
Aix-en-Provence
Annecy
Arles
Batz-sur-Mer
Bidart
Bordeaux
Boulogne-Billancourt
Buchelay
Conflans-Saint-Honorine
Courbevoie
Cuers
Créteil
Frontignan
Hendaye
Issou
Issy-les-Moulineaux
Istres
La Baule
La Rochelle
La Garenne-Colombes
Levallois-Perret
Lille
Lyon
Marseille
Martigues
Menton
Meudon
Nantes
Neuilly-sur-Seine
Nice
Nîmes
Orgeval
Paris
 Achères
Poissy
Roquebrune-Cap-Martin
Rueil-Malmaison
Saint-Cannat
Saint-Cyr-sur-Mer
Saint-Malo
Saint-Paul-de-Vence
Sète
Strasbourg
Toulouse
Villeneuve-Loubet
Villennes-sur-Seine
Versailles
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Si vous habitez l’une de ces villes, au-delà de 120 nuitées louées, le calendrier de location de votre
bien sur Airbnb sera automatiquement marqué comme complet pour l’année à suivre.
Obtenir un devis personnalisé
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Nos conseils pour faire louer votre bien sur Airbnb en toute
sérénité
      
   
Si votre règlement de copropriété vous le permet, il n’y a aucun mal à mettre en location saisonnière
votre logement. Au contraire, cela permet de toucher un peu d’argent et de s’assurer que son
appartement est occupé, en particulier durant la période estivale.
Pour vous assurer que tout se passe bien lors de cette location, nous vous livrons quelques conseils :
 • Précisez le type de vacances adapté à votre logement : si votre copropriété est très calme,
indiquez dans votre annonce que votre bien s’accorde parfaitement avec le désir de passer
des vacances reposantes, loin du bruit et de l’agitation. Cela permettra de guider les
potentiels locataires ;
• Sélectionnez avec soin les personnes qui sont intéressées par votre annonce : en effet, les
plateformes comme Airbnb offrent la possibilité de consulter les avis laissés aux locataires
lors de leurs précédents séjours. Veillez donc à sélectionner des personnes dont les avis sont
positifs pour vous garantir plus de sérénité ;
• N’allez pas à l’encontre de l’avis des autres habitants de votre copropriété : il se peut que
certains voisins se plaignent du bruit de vos locataires. Ne cherchez pas à les contredire, cela
aboutit très souvent à un discours stérile. Au contraire, présentez vos excuses et rassurez-les
sur vos prochaines locations ;
• Respectez le règlement de copropriété : cela paraît évident mais conformément à ce que
nous avons dit précédemment, il est important de le suivre à la lettre. S’il indique que les
baux de location de courte durée sont interdits, ne cherchez pas un moyen de contourner la
règle, il n’y en a pas !
L’équipe Matera vous souhaite de bonnes vacances, en toute sérénité !
‍
4 avril 2023
ÉCRIT PAR

Marine de Villoutreys
Juriste - Copropriété et syndic de copropriété

Quels moyens juridiques pour lutter contre les

locations AirBnb en copropriété ?
Eric Audineau
 12 octobre 2020
21 février 2021

Synthèse des législations applicables et de la jurisprudence

Cher lecteur,

Comme vous le savez les locations en meublés de courte durée de type « Airbnb » sont une source
de nuisances et donc de tensions dans les immeubles soumis au statut de la copropriété.
Cette note a pour but de faire le point sur les textes applicables en la matière et surtout sur les
possibilités d’action des copropriétés quand elles sont confrontées à cette situation.
Il convient tout d’abord de rappeler que deux législations s’appliquent avec leur logique propre (en
silos), savoir le droit des meublés de tourisme et le droit de l’urbanisme d’un côté et le droit de la
copropriété d’un autre côté.

1. Les meublés de tourisme et le droit de l’urbanisme

De quoi parle-t-on ?
La législation en la matière ne vise que les meublés de tourisme, c’est à dire les locations meublées
de courte durée, mises en place par des professionnels ou des particuliers.

Les locations d’une chambre privée d’un logement ou d’une chambre d’hôte ne sont donc pas
visées, car comme précise l’article 145 la loi ELAN :
“…les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du
locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un
séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.” – Article L324-1-1 du
Code du Tourisme.
Il est donc possible de louer une chambre d’un appartement (c’est-à-dire d’un local à destination
d’habitation au sens de l’urbanisme) sans limitation de durée. Il faut cependant qu’elle respecte un
certain nombre de règles relatives aux logements décents (elle doit notamment être d’une surface
d’au moins 9 m2).
En revanche la location d’une « unité » de logement en entier est soumis au décret “Airbnb”
n°2017-678 du 28 avril 2017 qui concerne les exigences demandées aux propriétaires ou
professionnels de la location meublée saisonnière, il y a une déclaration à faire ou non selon le
nombre d’habitants de la commune correspondante au logement selon le tableau suivant :

Villes – de 200 000

  Villes + de 200 000 habitants
habitants

Déclaration est obligatoire.

Pas de déclaration si
location < 120 jours par an.
Résidence Location jusqu’à 120 jours/an max.
principale
Au-delà → une déclaration
Au-delà → il faut obtenir un changement de
en mairie est obligatoire
destination du local
Autre que Déclaration est obligatoire auprès de la mairie +
Déclaration en mairie
résidence il faut obtenir un changement de destination du
obligatoire.
principale local

Il convient de préciser qu’en plus des Villes de plus de 200.000 habitants sont également concernés
par les règles « renforcées » toutes les villes de la petite couronne savoir celles des départements
des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Dans les cas définis ci-dessus le propriétaire doit obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la
mairie de la commune du lieu de situation du bien (composé de 13 caractères) qui doit être visible
sur les plateformes en ligne ou les sites d’annonces. 
Dans les Villes de plus de 200.000 habitants (et celles de la petite couronne), si le bien loué n’est
pas une résidence principale ou si celle-ci est louée plus de 120 jours par an, il est nécessaire que
ledit bien soit à usage commercial selon le droit de l’urbanisme et si ce n’est pas le cas (notamment
lorsqu’il est à usage d’habitation) il faut obtenir un changement de destination selon les dispositions
des articles L. 613-7 et suivants du Code de la construction.
Un tel changement de destination nécessite une demande d'autorisation d'urbanisme, c'est à dire,
selon le cas, une déclaration préalable ou un permis de construire.
A Paris, ces autorisations ne peuvent être délivrées qu’à condition de proposer une compensation.
La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau,
commerce…).
Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte» d’un logement par la création d’un autre
logement, afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre
l’habitat et les activités économiques.
Le demandeur d’un changement d’usage à caractère réel (c’est à dire un changement de destination)
peut soit :
• proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et
qu’il va transformer en logements.
• acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux
affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces…) qu’il va transformer en
logements.
C’est la raison pour laquelle à l’heure actuelle des investisseurs recherchent des biens à usage
commercial (par exemple des boutiques) pour matériellement les transformer en appartements et
ainsi pouvoir les louer à usage de meublés de tourisme en parfaite légalité vis-à-vis du droit de
l’urbanisme.
En cas de non-respect de ces dispositions, le propriétaire risque des amendes (qui sont de plus en
plus importantes à chaque modification législative).
Il est à souligner qu’un changement de destination n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation
d’urbanisme en bonne et due forme n’est pas prescriptible ( Décision du Conseil d’État en date du
5 avril 2019 rendue sur le fondement de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de
l’habitation).
Enfin, il est à noter que cette législation a été judiciairement contestée au regard du droit européen.
La Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) a été de ce fait amenée à statuer sur la législation
française restreignant la possibilité pour les propriétaires désireux de louer un bien (qui n’est pas
leur résidence principale) en meublés pour de courtes périodes via des plateformes de
type « Airbnb » à Paris et dans les autres grandes villes de l'Hexagone.
Dans un arrêt en date du 22 septembre 2020, cette juridiction a apporté la réponse suivante : «  Une
réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d'un local
destiné à l'habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage […] est conforme au droit
de l'Union  », en précisant que cette réglementation « vise à établir un dispositif de lutte contre la
pénurie de logements destinés à la location de longue durée […], ce qui constitue une raison
impérieuse d'intérêt général ».
Cependant, la CJUE avait émis des réserves s'agissant du mécanisme de compensation mis en place
par la Ville de PARIS et sur la conformité du droit français aux exigences de clarté, de non-
ambiguïté et d'objectivité fixés par le droit européen. Elle a estimé que s'il constitue « en principe,
un instrument adéquat de poursuite de ces objectifs […] la juridiction nationale doit s'assurer que
cette faculté s'avère adaptée à la situation du marché locatif local ».
Elle avait donc renvoyé aux juridictions françaises le soin d'apprécier le bien-fondé des
compensations attendues de la part des hôtes concernés.
Par 3 arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a validé la réglementation mise en
place par la Mairie de PARIS estimant que celle-ci est justifiée par la lutte contre la pénurie de
logements locatifs classiques.
La Juridiction suprême a considéré que le régime d’autorisation mis en place est « justifié,
proportionné, transparent et accessible ».
Les décisions de la CJUE et de la Cour de cassation vont permettre à un certain nombre de
procédures judiciaires (portées par la Ville de PARIS notamment) qui étaient gelées dans leur
attente de reprendre leur cours.
Ces décisions concernent bien évidemment également toutes les Villes ayant mis en place leur
propre régime de régularisation des locations touristiques.

2. Le droit de la copropriété
Comme indiqué précédemment, il s’agit-là d’une législation totalement différente qui n’a aucun lien
avec les textes précités.
Cependant, il convient de souligner que les Syndicats de copropriétaires ont qualité pour se
prévaloir du défaut d’autorisation administrative (C.A. PARIS, P. 4, Ch. 2, 7 janvier 2015).
Il est donc possible pour une copropriété de baser une procédure judiciaire sur une violation des
articles L. 613-7 et suivants du Code de la construction par un copropriétaire.
En matière de copropriété, le principe fixé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est celui de la
liberté, savoir :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit
librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni
aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Chaque copropriétaire peut donc utiliser librement son bien pour peu qu’il respecte les dispositions
du règlement de copropriété (2.1) et qu’il ne crée pas de nuisances aux autres occupants de
l’immeuble (2.2).

2.1 Les stipulations du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété spécifie normalement l’affectation et la destination des lots privatifs.
Il peut ainsi contenir :
• Une clause d’habitation bourgeoise stricte, où dans ce cas, seul l’usage d’habitation est
autorisé, aucune profession libérale ni aucune activité commerciale n’est acceptée.
• Une clause d’habitation bourgeoise simple où dans ce cas, hormis l’usage d’habitation,
l’exercice d’une profession libérale est autorisé à l’exception des activités commerciales ;
• Une clause d’usage mixte, traduisant que le règlement autorise l’exercice d’une activité
commerciale dans l’immeuble.
Dans le premier cas, il sera tout à fait possible pour la copropriété de solliciter judiciairement la
cessation sous astreinte de la location d’un ou plusieurs lots en meublé de tourisme.
En effet, la jurisprudence a toujours considéré qu’une location de ce type portait atteinte à la
destination de l’immeuble.
Dans le second cas, il convient de noter une évolution de la jurisprudence assez nette.
A l’origine du développement de ce type de location, les Juridictions considéraient qu’il était
possible d’y effectuer de la location touristique de courte durée, dans la mesure où une telle pratique
n’était pas considérée comme une activité commerciale.
Les Tribunaux écartaient tout principe d’interdiction érigé dans un règlement de copropriété dans un
immeuble où étaient autorisées des activités libérales, ce qui impliquait que des personnes
étrangères à la copropriété circulent d’ores et déjà dans l’immeuble.
Depuis quelques années, la Cour d’appel de Paris adopte une position beaucoup plus stricte à
l’égard des locations meublées touristiques de courte durée en considérant qu’elles sont
incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que
cette habitation bourgeoise soit stricte ou non.
Dans un arrêt du 11 septembre 2013 la Cour d’appel de Paris a estimé que l’appartement, objet
de l’action du syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, était loué de
façon meublée à titre professionnel pour de courtes périodes et que ce mode de location était
commercial, violant ainsi les dispositions du règlement de copropriété érigeant le principe
d’interdiction d’activité commerciale dans les appartements.
Dans un arrêt en date du 21 mai 2014, la Cour d’appel de Paris a confirmé cette analyse, savoir que
ce type de location est commerciale et non civile.
L’action du syndicat des copropriétaires reposait sur le fait que le règlement de copropriétaire
disposait que les appartements ou locaux ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à
l’exception des locaux du rez-de-chaussée qui pouvaient être occupés commercialement.
Le règlement autorisait par ailleurs l’exercice de professions libérales à titre de tolérance dans les
appartements.
La Cour a estimé que le propriétaire devait respecter les dispositions du règlement de copropriété et
que l’activité exercée était commerciale et non civile violant ainsi le règlement de copropriété.
Sur ce point, il est important de relever un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 15 juin 2016 et
dans lequel elle a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la
destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés
touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».
Dans cette affaire le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages
de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les étages 5, 6 et 7
devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation
commerciale.
En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations
meublées saisonnières.
La cour d’appel confirmera le Jugement rendu ayant interdit sous astreinte au propriétaire des lots
de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière.
Plus récemment, et dans le prolongement des décisions précitées, la Cour de cassation a statué le 8
mars 2018, sur une question similaire.
C’est ainsi qu’elle a reconnu que la rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels
studios meublés » n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation,
avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité
commerciale, dès lors que le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation a clairement privilégié le caractère résidentiel de l’immeuble.
Dans le même esprit, le Tribunal judiciaire de PARIS, dans un jugement en date du 14 juin 2019, a
estimé que si l’activité de location touristique de courte durée est considérée comme une activité
commerciale et que le règlement de copropriété vise la possibilité d’usage commercial d’un lot dans
l’immeuble, elle n’en est pas moins contraire à la destination de celui-ci dès lors qu’elle cause des
troubles de jouissance, qu’en fait l’immeuble ne comporte plus d’activité commerciale et que les
lots autrefois utilisés à titre commercial étaient situés au rez-de-chaussée.
Enfin, il faut signaler pour modérer ce mouvement jurisprudentiel, un arrêt récent de la Cour de
cassation en date du 28 mai 2020 qui a cassé un arrêt de Cour d’appel qui avait affirmé que les
locations de courte durée entraînaient nécessairement des services annexes tels que la fourniture de
linge de maison et le ménage, ce qui transformait l’usage d’habitation en usage hôtelier, sans
aucunement indiquer sur quels éléments de preuve elle se fondait pour estimer que de tels services
annexes auraient été fournis.
Il est donc indispensable en cas de procédure judiciaire de tenter de rapporter au maximum la
preuve du caractère commercial de ce type de location et ne pas se contenter d’affirmer qu’il s’agit
de locations meublées de courte durée et donc d’une activité commerciale par nature.
Dans le troisième cas, (quand le règlement de copropriété prévoit une destination de l’ensemble
immobilier mixte habitation/commerciale), la location en meublé de tourisme n’est normalement
pas répréhensible et toutes les clauses d’interdiction qui pourraient être insérées dans ledit
règlement sont susceptibles d‘être réputées non écrites sur le fondement des article 9 et 43 de la Loi
du 10 juillet 1965.
Il convient toutefois de noter un cas particulier traité par une Ordonnance de référé du
Tribunal de Grande Instance de Créteil en date du 7 septembre 2017.
Dans cette décision, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots
commerciaux situés en rez-de-chaussée qu’elle louait en meublés touristiques et dont le règlement
de copropriété indiquait que le rez-de-chaussée était réservé à l’exercice d’activités commerciales,
artisanales ou libérales.
Le juge a retenu que la modification de la destination des lieux sans autorisation de l’assemblée
générale était contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et a condamné cette SCI sous
astreinte à procéder aux travaux de remise en leur état et suppression de tous les aménagements
visant à transformer ces locaux à usage d’habitation.
Comme indiqué précédemment, des investisseurs acquièrent à l’heure actuelle des locaux
commerciaux (notamment en pied d’immeuble) en vue de leur mise en location en meublé de
tourisme afin de respecter le droit de l’urbanisme et ainsi éviter tout action de la Ville.
Cependant, les copropriétaires doivent respecter ce droit et d’une manière cumulative le droit de la
copropriété, ce qui n’était pas le cas cette SCI.

2.2 Les nuisances provoquées par une location en meublé de tourisme

Lorsque les stipulations du règlement de copropriété ne permettent pas d’agir contre les locations de
tourisme en tant que tel il est toujours possible d’agir au titre des nuisances et dégradations qu’elles
génèrent dans l’immeuble.
L’action dans ce cas est à la fois basée sur l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 précité et sur la
théorie des troubles anormaux de voisinage, création prétorienne, qui met en œuvre une
responsabilité sans faute nécessitant la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance
constitutive d’un trouble anormal.
Les juges n’ont pas hésité à appliquer cette théorie pour condamner des copropriétaires à l’égard du
syndicat en raison du trouble généré par leurs locataires louant pour de courtes périodes.
Par un arrêt rendu le 11 mai 2017, la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des
copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal
de voisinage. »
La Cour d’Appel de Paris a condamné les propriétaires d’un appartement à payer au syndicat la
somme de 7.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour les troubles occasionnés par leurs
locataires tels que des bruits nocturnes, des cris et galopades d’enfants ou encore le manque de
soins et de considération pour les voisins.
Toutefois, pour ce faire, le trouble doit être collectif, c’est-à-dire affecter l’immeuble et non
simplement un lot (Cour d’appel de Paris 27 janvier 2010). Dans ce cas, la copropriété est
irrecevable à agir pour défaut d’intérêt.
Le préjudice est collectif lorsqu’il affecte les parties communes (couloirs, ascenseurs, escaliers), ce
qui est souvent le cas en matière de meublés de tourisme où la diffusion du code d’entrée et les
incessants va-et-vient ne font qu’augmenter le sentiment d’insécurité et les nuisances.
Dans certains cas les nuisances sont très importantes (prostitution ou fêtes sauvages notamment).
Cela dit, la preuve n’est pas des plus évidentes à rapporter car les nuisances sont plus ou moins
diffuses et difficilement imputables à un lot spécifique.

2.3 La prescription applicable en la matière

Une décision de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation également du 28 mai 2020 a rappelé
une nouvelle fois que le non-respect des stipulations du règlement de copropriété en la matière se
prescrivait par 10 ans selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 [délai ramené
à 5 ans par la loi ELAN du 16 octobre 2018].
Cependant la Cour a précisé dans sa décision que le délai de prescription courait non à compter du
jour où l’infraction a été commise (soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot au cours de
locations successives, de la date de la première location) mais à compter du jour où le syndicat des
copropriétaires a eu connaissance de la location irrégulière.

3. En conclusion : comment agir lorsqu’une copropriété est confrontée à ce type

de location ?
Les trois actions suivantes sont envisageables :
1. Vérifier si la location du lot de copropriété en meublé de tourisme respecte à priori les règles
d’ordre public d’urbanisme et dans la négative le signaler d’une manière la plus documentée
possible au service compétent de la Ville du lieu de situation de l’immeuble (pour la Ville de
PARIS, il s’agit du Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation -
https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637). Celui-ci dispose de moyens
d’enquête et de coercition très importants et une telle démarche n’entraine aucun frais pour
la copropriété. En tout état de cause, la copropriété peut fonder une procédure judiciaire sur
la violation de ces dispositions.
2. Vérifier si le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location et dans l’affirmative
mettre en demeure le propriétaire de cesser dans les meilleurs délais. Si celui-ci poursuit son
non-respect des stipulations du règlement, une action judiciaire est bien évidemment
envisageable pour solliciter sa condamnation à cesser toute location en meublé de tourisme
sous astreinte.
3. Si le règlement de copropriété n’interdit en revanche pas ce type de location, il est toujours
envisageable de baser une action judiciaire sur les nuisances et dégradations qu’elle génère.
Toutefois il faut que les nuisances affectent au moins plusieurs autres lots pour que le
Syndicat des copropriétaires ait qualité pour agir et il faut pouvoir rapporter la preuve de
l’importance et de la récurrence des nuisances pour pouvoir espérer obtenir une
condamnation du copropriétaire concerné.
 - Il convient de rappeler qu’il n’est pas possible de modifier le règlement en ce qui concerne la
destination de l’immeuble sauf décision unanime des copropriétaires, une telle décision portant
atteinte aux conditions de jouissance privatives de leur lot.
En cas de procédure judiciaire, le Syndicat des copropriétaires se doit de rapporter la preuve des
faits, ce qu’il peut faire par des constats d’huissier (celui-ci peut notamment réaliser une simulation
de réservation pour démontrer l’effectivité de l’annonce mais encore relever la fréquence des
locations via la capture d’écran des commentaires de touristes et leur ancienneté) et/ou des
attestations écrites d’autres occupants de l’immeuble constatant d’une part les rotations de touristes
et d’autre part les éventuelles nuisances inhérentes.

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Règlement de copropriété et locations Airbnb

Cabinet Maître Mathieu RICHARD

Avocat
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2.054 vues · Mis à jour le 17 janvier 2023

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Cabinet Maître Mathieu RICHARD
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Présentation :
Maître Mathieu RICHARD a prêté serment le 7 décembre 2018 devant la Cour d’appel de
RENNES. Il exerce depuis la profession d’Avocat et a orienté ses principaux domaines de
compétence vers l’ensemble des pans du droit immobilier (baux commerciaux, baux professionnels,
baux d’habitation, droit de...
Contacter cet avocat
Concept moderne d'un côté, institution ancienne de l'autre, la compatibilité des locations
meublée de courte durée dites locations "Airbnb" avec les règlements de copropriété dont
certains ont déjà de nombreuses décennies d'application a fait l'objet de vifs débats en
jurisprudence. Retour sur cette problématique en détail. 
Concept né en 2007, les locations meublées de courte durée de type « Airbnb » se sont largement
développées en France aussi bien dans les grandes métropoles que désormais dans les communes de
plus petites envergures. Le développement de ce concept de location moderne et potentiellement
lucratif ne se fait toutefois pas sans heurter des structures plus anciennes et notamment
l’organisation qui régit les copropriétés dont les règlements de certaines sont plus que centenaires.
Aussi, la jurisprudence a été amenée à clarifier la question de la compatibilité de telles modalités de
location avec d’une part, les stipulations d’un règlement de copropriété, d’autre part, la vie en
collectivité.
 
• EN CE QUI CONCERNE LA COMPATIBILITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE
COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété énumère les droits et les obligations des copropriétaires vis-à-vis de la
copropriété.
Il rappelle généralement les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 selon
lesquelles: « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et
jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter
atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Or, en matière de location de type « Airbnb », c’est précisément la notion de « destination de
l’immeuble  » qui est prépondérante et qui permet à chaque copropriétaire d’apprécier s’il est en
mesure de proposer son appartement à la location de courte durée.
La destination de l’immeuble est propre à chaque copropriété et est définie dans son règlement.
Nombre de règlements de copropriété et notamment ceux édictés depuis plusieurs années
contiennent en particulier une clause dite « d’habitation bourgeoise ». Par principe, la clause
« d’habitation bourgeoise » permet d’user des parties privatives pour un usage d’habitation mais
aussi, par tolérance, pour l’exercice d’activités professionnelles libérales (Avocat, Médecin etc.). La
clause « d’habitation bourgeoise » peut toutefois, selon sa rédaction, être exclusive et interdire alors
purement et simplement tout usage autre qu’un usage d’habitation. Par ailleurs, les restrictions à la
destination peuvent parfois concerner seulement certains étages ou s’appliquer à l’ensemble de
l’immeuble.
L’analyse de la clause « Destination » du règlement de copropriété est donc essentielle avant toute
mise en location meublée pour de courtes durées.
Reste encore à savoir la qualification juridique réservée aux locations meublées de courte
durée : Activité civile ? Activité commerciale ? Activité professionnelle pouvant intégrer les
tolérances admises à l’image des activités libérales ?  
A l’occasion de deux arrêts rendus en 2018 (Cass., 8 mars 2018, n° 14-15864) puis en 2020 (Cass.,
27 février 2020, n°18-14305), la Cour de cassation a finalement considéré que les locations de type
Airbnb constituaient une activité commerciale incompatible avec un règlement de copropriété
prévoyant une destination d’habitation pour les appartements louée, à l’exclusion de toute activité
commerciale. 
Dans ces deux arrêts, le caractère commercial des locations a toutefois, semble-t-il, été retenu,
compte tenu de l’existence de prestations annexes à la location du bien (blanchisserie, parking etc.)
ou en raison de l’exploitation de l’activité Airbnb par l’intermédiaire d’une société commerciale,
par ailleurs copropriétaire de 39 lots dédiés à la location.
Cependant, par la suite, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a pu juger  à l’occasion d’un litige
opposant une copropriétaire à un syndicat des copropriétaires que « le fait de louer un local meublé
destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y
élit pas domicile est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de
copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non » (CA AIX EN PROVENCE., 23-06-
2022, n°21/10914) et ce, sans en référer aux modalités précises de location, de sorte que
l’interdiction serait générale.
Pour autant, les conditions de location pourraient rester prépondérantes pour qualifier l’activité de
commerciale ou de civile (nombre maximum d’occupants, régularité de la mise en location,
prestations annexes etc.) et ainsi apprécier la compatibilité de l’activité avec la destination de
l’immeuble.
La localisation des locaux pourrait également influer sur l’appréciation de la clause « destination »
du règlement de copropriété, la Cour d’appel de PAU ayant notamment pu juger, le 13 décembre
2017, que la location meublée de courte durée « pourrait difficilement être prohibée dans une zone
touristique comme Anglet ou de nombreux logements bourgeois sont loués à la semaine pendant
l’été  ».
Il existe donc une position de principe majoritairement opposée à considérer que la destination
bourgeoise d’un immeuble autoriserait la location de type Airbnb mais, comme tout problématique
juridique, la réponse dépendra de l’étude des stipulations précises de la clause du règlement de
copropriété ainsi que d’une appréciation circonstanciée du cas d’espèce.
En tout état de cause, proposer un appartement à la location meublée de courte durée au mépris des
stipulations du règlement de copropriété expose le copropriétaire à une action du syndicat des
copropriétaires qui sera fondée à obtenir la cessation, sous astreinte financière, de l’activité.
 
• EN CE QUI CONCERNE LA COMPATIBILITE AVEC LES REGLES DE VIE EN
COPROPRIETE
En cas de silence du règlement de copropriété sur la question mais également en présence d’une
clause du règlement de copropriété qui autoriserait expressément la location meublée de courte
durée de type « Airbnb», il reste, depuis des arrêts rendus par la Cour de cassation en 1844, 1971 et
1986, que « Nul ne doit causer à autrui, un trouble anormal de voisinage ».
Il reste également que si en application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque
copropriétaire use librement des parties privatives comprises dans son lot, cette liberté ne prospère
que « sous la condition de ne [pas] porter atteinte (…) aux droits des autres copropriétaires ».
Aussi, en présence de nuisances diurnes comme nocturnes, de dépôts sauvages de déchets dans la
cour de l’immeuble, ou encore en cas de dégradations des parties communes en lien avec l’activité
de loueur en Airbnb, le copropriétaire engage sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires, quand
bien même celui-ci ne serait pas l’auteur direct des nuisances (En ce sens CA PARIS., 11 février
2022, n°21/10676).
Ainsi, tout copropriétaire mais également le syndicat des copropriétaires pris en la personne de
son syndic sera en droit d’agir à l’encontre du copropriétaire dont l’appartement et ses occupants
sont à l’origine des nuisances.
La théorie des troubles anormaux du voisinage est ainsi invocable y compris en présence d’une
activité de location autorisée par le règlement de copropriété.
La réunion des preuves utiles à la demande en justice est toutefois un préalable nécessaire et doit
donc faire l’objet d’une stratégie réfléchie avant toute action.
***
Enfin, il sera rappelé que conformément aux dispositions des articles L631-7 et suivants du Code de
la construction et de l’habitation, la location meublée de courte durée est potentiellement soumise à
une autorisation préalable de changement d’usage à solliciter généralement en Mairie. Sont
notamment soumises à autorisation préalable, les biens :
• Situés dans les communes de plus de 200 000 habitants ;
• Situés dans les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ;
• Situés dans les communes exigeant une autorisation préalable par délibération du conseil
municipal (SAINT-MALO et LORIENT notamment)
 
Mathieu RICHARD – Avocat au Barreau de RENNES
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