Définition de Charte de pondération

La charte de pondération est un outil utilisé par les experts immobiliers pour calculer la
valeur locative d’un bien.

Cette valeur est en effet primordiale puisqu’elle sert de référence au calcul des loyers
commerciaux et à l’évaluation du droit au bail.

La charte de pondération fournit à l’expert immobilier un certain nombre de coefficients qu’il

utilise pour calculer la valeur pondérée du mètre carré du local qu’il est en train d’évaluer.

Cette pondération est fonction de la localisation du bien commercial et de ses différentes

caractéristiques (profondeur des locaux, éclairage, nombre de niveaux…) : des mètres carrés
mal éclairés au sous-sol d’un immeuble n’auront ainsi pas la même valeur locative qu’un
dernier étage par exemple.

Cette charte a ainsi pour objectif de comparer les prix des commerces ou locaux de tailles et
de surfaces différentes. La charte de pondération n’est cependant pas la même pour les
différents types de locaux commerciaux qui sont distingués en fonction de leur surface :
jusqu’à 100m², de 100 à 400m²…

Pour les surfaces de plus de 1 500m², il est généralement retenu le seul critère du nombre de
mètres carrés pour définir un prix moyen.
Définition de Portefeuille

Un portefeuille immobilier est un ensemble de biens immobiliers (physiques) et de

placements immobiliers (parts de placements collectifs, actions de sociétés non cotées, etc.)
détenu en propre par un investisseur qui en assume également la gestion ou qui, au
contraire, la confie à une société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Le portefeuille peut être ainsi la propriété d’une personne physique ou d’une personne
morale, par exemple un investisseur privé qui détient ces bien nominativement ou via des
parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou de Sociétés Civiles de Placement Immobilier
(SCPI).

Les détenteurs de portefeuilles immobiliers n’en assurent pas tous la gestion et il n’est pas
rare qu’ils la confient à des experts.

Ces derniers, qu’ils soient gestionnaires de portefeuille ou conseils, accompagnent les

propriétaires dans leurs stratégies patrimoniales.

Un portefeuille immobilier peut également se présenter comme une partie d’un portefeuille
d’actifs diversifiés : immobilier, actions, obligations, liquidités, brevets, etc.
Définition de Prime de risque

La prime de risque représente la différence de rendement entre un placement réalisé sur un

véhicule (immobilier ou financier) et un autre jugé sans risque.

De ce fait, plus le risque supporté est important, plus la prime de risque le sera également.
Elle représente ainsi la rémunération du risque pris par l’investisseur.

La prime de risque est exprimée en pourcentage.

Par convention, c’est le taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) de dix ans de
maturité qui sert de référence dans le calcul d’une prime de risque dans l’immobilier.

La prime de risque, qui représente en quelque sorte la sous ou surperformance relative

attendue d’un placement, aura une incidence directe sur l’évaluation de ce dernier.

Également calculée pour la plupart des segments du marché immobilier, elle permet de
comparer le rendement de ses avoirs ou projets à la moyenne de rendement constaté.
Définition de LTV

La LTV, ou Loan To Value, est une notion utilisée dans le cadre de l’octroi d’un crédit
immobilier.

Le principe de la LTV consiste à rapporter le montant de l’emprunt au montant de l’actif

financé.

Ainsi, pour un actif valant 100 000 €, un crédit de 90 000 € permettra d’afficher une LTV de
90%.

Évidemment, plus cette valeur est basse, plus l’emprunteur sera sécurisé sur la possibilité de
se faire rembourser par une éventuelle mise en jeu de la garantie sur le bien ou par une
revente de celui-ci sur le marché.

La hausse des prix de l’immobilier permet d’améliorer le niveau général de ce ratio tandis
qu’une baisse trop forte aura l’effet inverse.

Il s’agit d’un très bon indicateur de risque pour les établissements prêteurs qui peuvent ainsi
ajuster en temps réel leur stratégie en matière de financement d’opérations immobilières.
Définition de Investissement

La notion d’investissement définit l’acte d’investir dans l’optique d’en retirer un profit.

Il s’agit de placer des capitaux dans le but de réaliser un objectif que l’entreprise s’était fixé.

Une entreprise peut décider d’un investissement pour acquérir de nouvelles machines ou
devenir propriétaire d’une autre société.

L’engagement des dépenses est pris dans le but de réaliser des bénéfices à plus ou moins
long terme.

L’entreprise décide d’investir pour remplacer du matériel obsolète et obtenir un meilleur

rendement, réduire les coûts de production ou encore éviter de perdre du temps.

L’investissement offre la possibilité d’accroître les capacités de production ou encore de faire

la différence sur une nouvelle niche de produits pour lesquels il est indispensable d’acheter
de nouvelles machines ou des bâtiments récents.

L’entreprise peut également investir dans l’achat d’une licence, d’un logiciel ou d’une action
financière.

Ou même pour répondre aux normes écologiques et de développement durable en vigueur.

Définition de Méthode par actualisation des coûts futurs

La méthode par actualisation des coûts futurs est l’évaluation d’un investissement en
comparant différentes possibilités.

Pour pouvoir comparer des flux financiers qui ne sont pas réellement comparables, il est
indispensable d’appliquer un taux d’actualisation.

En effet, il est difficile de comparer des produits totalement différents et qui n’auront pas la
même durée.

Le temps est très important pour la méthode par actualisation des coûts futurs.
L’actualisation est souvent utilisée afin de mesurer la pertinence d’un investissement ou non.

Elle permet de jauger ou non de l’intérêt d’un investissement et de sa rentabilité.

En utilisant la méthode par actualisation des coûts futurs, l’investisseur peut évaluer
différentes possibilités de placement de son capital. Il peut comparer et définir la meilleure
utilisation de son actif dans le but d’obtenir la plus forte valeur actualisée.

Le taux d’actualisation est une variable primordiale dans la vie économique.

Appliqué à différents actifs, il facilite l’évaluation du risque lié au projet.

Définition de Effet de levier

Le principe de l’effet de levier est fondé sur des techniques d’endettement qui consistent à
acquérir, grâce à la mise en place d’une dette, un bien d’une valeur nettement supérieure à
ce que l’on possède réellement en actif monétaire.

Ainsi, lors d’une opération d’investissement locatif, l’effet de levier désigne le fait de pouvoir
acquérir un bien qui vaut 100 000 € en s’appuyant sur un apport financier de 10 000 € et la
mise en place d’une dette de 90 000 €.

Pour qu’un effet de levier produise des effets positifs, il faut que la rentabilité économique de
l’investissement soit supérieure au taux d’emprunt contracté.

Dans le cas contraire, il s’agira d’un levier négatif qui jouera de manière négative dans la
construction patrimoniale de l’emprunteur.
Définition de Méthode par comparaison

La méthode par comparaison est utilisée pour établir une valeur vénale d’un bien en la
comparant à un ou d’autres biens de même nature.

Elle est choisie pour déterminer le prix de vente d’un bien en prenant en compte différentes
caractéristiques.

La valeur vénale d’un bien hors droits est calculée en multipliant la surface avec la valeur
vénale au m².

En revanche, il n’est pas possible d’appliquer ce calcul à certains biens tels que les hôpitaux,
les parkings ou encore les cinémas.

En effet, pour une méthode par comparaison de ces biens, il faut prendre en compte l’unité
(place de parking, lit d’hôpital, etc.).

L’unité est alors multipliée par la valeur unitaire.

La méthode par comparaison est régulièrement utilisée pour évaluer un bien ou un fonds de
commerce.

Il est toutefois primordial de déterminer avec précision la surface du bien et d’inclure les
différentes particularités liées à ce bien :

Situation géographique,

Matériaux utilisés,

Surface du bien,

Nombre de pièces,

État global du bien,

Orientation et ensoleillement,

Date de construction de l’immeuble,

Présence d’une cave, buanderie, sous-sol, etc.

Un bien ne peut pas être comparé sans la prise en compte de ses éléments qui influent
fortement sur son prix.
Définition de Méthode par capitalisation

La méthode par capitalisation, ou valeur de rendement, est utilisée pour évaluer la valeur
d’un actif immobilier de rendement.

Cette technique n’est pas applicable pour les locaux totalement vides.

Calculer la valeur vénale d’un bien immobilier peut s’avérer très utile pour évaluer
l’immobilier d’entreprise lors d’une vente ou d’une succession.

Il n’est pas toujours aisé de fixer une valeur vénale pour un professionnel de l’immobilier et
encore moins pour un particulier.

La méthode par capitalisation permet d’obtenir une estimation globale.

Malgré tout, elle nécessite la prise en compte de nombreuses données. Pour évaluer le bien
par méthode par capitalisation, il faut comparer le revenu généré par le bien par rapport à
un taux de capitalisation.

Ce dernier est défini en fonction du type d’immeuble et de ses particularités.

Lorsque le revenu est défini, il faut le diviser par le taux de capitalisation en ayant pris soin
d’ôter les charges liées à l’entretien de l’immeuble.

On obtient alors la valeur vénale du bien.

Définition de Investisseur

L’investisseur est une personne morale ou un particulier qui désire placer des capitaux dans
un projet ou une entreprise.

Il voit ce placement financier sur du long terme et a pour but de réaliser une plus-value
intéressante.

L’investisseur peut décider d’investir dans un produit, une action ou un projet immobilier.

Il existe plusieurs types d’investisseurs :Individuels : Ils se dirigent principalement vers de

jeunes projets, le financement d’œuvres d’art pour collection ou les actions boursières.

On parle également de Business Angels.

Ils choisissent des projets parfois risqués pour aider des jeunes entrepreneurs à lancer leur
sociétéInstitutionnels : ce sont les entreprises privées ou publiques, mais aussi les banques,
les assurances et les fonds souverains.

L’investisseur doit être doté de certaines compétences telles que :

- La capacité à détecter de bonnes opportunités ;

- La bonne connaissance des marchés et une forte aptitude à analyser les variations ;
- Un esprit capable de mesurer les risques encourus et le rendement financier qu’il
peut espérer ;
- La connaissance du monde de la bourse et de l’indice de référence du CAC40.
Définition de Rendement prime

La notion de rendement prime est essentiellement utilisée dans le secteur de l’immobilier

d’entreprise.

Le rendement prime désigne le taux de rendement minimum obtenu pour l’acquisition d’un
bâtiment qui répond à des caractéristiques précises en termes de géographie, de taille ou de
qualité.

Ainsi, un rendement prime peut être exprimé sur une ville et donne une indication précise
sur le taux de rendement minimum qu’un investisseur pourra espérer lors d’une acquisition
immobilière.

Cet indicateur est important dans la fixation des prix de vente et d’acquisition puisqu’il est un
étalon qui mesure la pertinence de l’opération projetée par l’investisseur.

Par exemple, le taux de rendement prime constaté sur Paris au sein du quartier central des
affaires pour l’année 2017 est de 3,1%, soit un taux légèrement supérieur à celui constaté sur
2016 à 3% pour la même zone géographique.
Définition de Fonds d’investissement

Le fonds d’investissement est également nommé fonds de placement.

Il s’agit d’une société d’ordre public ou privé qui investit du capital pour soutenir des projets
souvent innovants.

Il possède un fort potentiel d’opportunités d’évolution et est une source primordiale pour le
financement de certaines entreprises, et en particulier des PME.

Pour fonctionner, le fonds d’investissement organise des collectes auprès des propriétaires
qui sont appelés épargnants.

Ces collectes servent à investir dans des parts d’actifs en vue d’un projet de développement
ou d’innovation d’une entreprise.

L’objectif des fonds d’investissement est bien sûr la rentabilité quitte parfois à prendre de
gros risques. Le fonds d’investissement est décliné sous plusieurs formes :

- Le fonds d’investissement à gestion passive : il s’agit d’une capitalisation boursière à

faible risque qui garantit une assez grande sécurité d’un placement financier.

- Le fonds d’investissement à gestion active : il est choisi pour espérer un rendement

plus prolifique mais est également plus risqué qu’en gestion passive. Il agit en
investissant et en revendant des quantités importantes d’actions.

- Le fonds d’investissement spéculatif ou Hedge Founds : c’est un placement à forts

risques. Il peut aller plus loin que la gestion passive et active en réalisant certaines
actions interdites pour les premiers types de fonds d’investissement.