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La résiliation du bail commercial en droit de l’Ohada
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Droit Des Affaires
La résiliation du bail commercial en droit de l’Ohada
HAROLD LECKAT
1 MAI 2015
Le bail commercial en droit gabonais est régi par les dispositions des articles 101 et
suivants de l’Acte Uniforme Portant Droit Commercial Général qui sont d’ordre
public.
Le commerçant qui n’est pas toujours propriétaire des locaux dans lesquels il exploite
son fonds de commerce se fait souvent consentir un bail commercial pour une durée
déterminée ou indéterminée.
Sur la procédure
La procédure est le mécanisme juridique par lequel une convention légalement formée
doit être résiliée. En droit OHADA, la procédure de résiliation s’articule en deux
étapes, l’une extrajudiciaire et l’autre judiciaire.
La mise en demeure
Le bailleur qui met en demeure doit, comme le prescrit l’article 133 alinéa 3 de
l’Acte Uniforme Portant Droit Commercial Général, « informer au destinataire qu’à
défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction
compétente statuant à bref délai est saisi aux fins de résiliation du bail et expulsion
(…) ». Cette disposition indique que le bailleur doit également délivrer un congé au
locataire avant toute résiliation.
La jurisprudence admet souvent qu’un contrat mixte peut contenir une stipulation
contraire et, par là, attribuer la compétence à la chambre commerciale, même à
l’égard des non commerçants et cette clause s’impose qu’il soit demandeur ou
défendeur (Cass. Civ. 23 octobre 1958, Gazette du Palais 1959, P.281).
Pour ce qui est de l’introduction de l’instance, celui qui sollicite la résiliation du bail
commercial doit saisir le juge compétent par requête introductive d’instance (Article
408 du code de procédure civile) ou verbalement. Parce que le droit commercial
admet le principe de la liberté de la preuve. La saisine du juge telle que
précédemment dit va conduire sur les échanges entre les parties : c’est le déroulement
de l’instance.
Pour ce qui est du déroulement de l’instance, « les parties doivent se faire connaître,
mutuellement en temps utile, les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs
prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droits
qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense » (Article 23
Code de procédure civile). Après la mise en l’état, le juge compétent rendra une
décision susceptible de recours.
Le juge civil ou commercial qui se déclare compétent doit valablement recevoir les
pièces des parties et renvoyer à une audience de fixation.
Il faut entendre par conséquences juridiques les effets de droit prévus en cas
d’inobservation de la procédure de résiliation du bail commercial.
Elle est réclamée lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail. Dans le cas que
nous avons eu à traiter, le locataire dont la qualité de commerçant ne souffre d’aucune
contestation est fondé à solliciter du bailleur le versement d’une indemnité d’éviction
sur le fondement de l’article 126 de l’Acte Uniforme portant sur le Droit
Commercial général qui énonce que le bailleur qui s’oppose au renouvellement du
bail règle « au locataire une indemnité d’éviction ».
Sur la combinaison des articles 1134 et 1147 du code civil gabonais ancien, la partie
victime de la résiliation abusive d’un contrat est fondée à réclamer le paiement des
dommages et intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge
compétent par rapport à la demande de la victime.
Sur la nullité d’un jugement prononcé contre le preneur en l’absence d’une mise en
demeure.
En droit OHADA l’article 133 impose une mise en demeure préalable, ce qui emmène
les tribunaux à s’accorder sur l’irrecevabilité et même la nullité de la demande
d’expulsion qui ne respecte pas les prescriptions légales. La Cour d’Appel du Littoral
dans un arrêt n°132/CC du 3 novembre 2008 énonce que « l’absence de mise en
demeure rend nul le jugement d’expulsion », dans la même logique la Cour d’Appel
de Yaoundé dans un arrêt n° 222/Civ du 14 mars 2003 affirme que « l’efficacité de la
clause de résiliation d’un bail commercial est subordonnée à la stricte observation des
formalités préalables imposées par le législateur du droit uniforme ».