La Gentrification Du Centre - Ville de Marseille

La
gentrification du centre-‐ville de Marseille

Idées reçues et ¨zones dómbre¨ dans l´étude des recompositions
sociales des quartiers centraux phocéens

DAVID MATEOS ESCOBAR
Sous la direction de Philippe Méjean,

Maître de conférences,
Aix-‐Marseille Université

Mémoire de Master 2, Habitat et Renouvellement urbain
Institut d’Urbanisme et d’Aménagement Régional
Octobre 2012

2

La gentrification du centre-‐ville de Marseille

Idées reçues et ¨zones dómbre¨ dans l´étude des recompositions
sociales des quartiers centraux phocéens

DAVID MATEOS ESCOBAR

Mémoire de Master 2, Habitat et Renouvellement urbain
Institut d’Urbanisme et d’Aménagement Régional

Sous la direction de Philippe Méjean,
Maître de conférences,

Octobre 2012

Soutenu le 24 Octobre
Note obtenue :

3

Introduction .......................................................................................................................... 12
Partie 1 .................................................................................................................................... 18
THÈME DE RECHERCHE ...................................................................................................... 18
1.1. Définir la gentrification .................................................................................................................. 19
1.2 Expliquer la gentrification ............................................................................................................. 27
1.3 Interpréter les variations de la gentrification : vers une posture inclusive et
critique du processus ............................................................................................................................... 38
Partie 2 .................................................................................................................................... 60
ÉTUDE DE CAS ....................................................................................................................... 60
2.1 De la démarche de connaissance ................................................................................................. 62
2.2 Logiques démographiques de la recomposition sociale ................................................... 70
2.3 Láttraction des classes moyennes et supérieures .............................................................. 92
2.4 Le déplacement des ménages de moindre statut .............................................................. 116
Conclusion ........................................................................................................................... 137
Bibliographie ...................................................................................................................... 142
Corpus dánalyse ........................................................................................................................... 142
Bibliographie générale ............................................................................................................... 147
Annexes ............................................................................................................................... 151

4

Introduction .......................................................................................................................... 12
Partie 1 .................................................................................................................................... 18
THÈME DE RECHERCHE ...................................................................................................... 18
1.1. Définir la gentrification .................................................................................................................. 19
1.1.1. De lácte de définition comme acte de pouvoir .................................................................................... 20
1.1.2 Généalogie du néologisme .......................................................................................................................... 21
1.1.3 Cést le monde qui change ou le regard que nous posons sur lui ? ................................................. 24
1.2 Expliquer la gentrification ............................................................................................................. 27
1.2.1 La pensée écologique : un processus naturel voué à rester marginal ........................................... 28
1.2.2 Économie urbaine néo-‐classique : souveraineté du consommateur et pratique émancipatrice
....................................................................................................................................................................................... 29
1.2.3 La dichotomie production-‐consommation, offre-‐demande, structure-‐agence .......................... 31
1.2.4 Un faux conflit interprétatif ........................................................................................................................ 36
1.3 Interpréter les variations de la gentrification : vers une posture inclusive et
critique du processus ............................................................................................................................... 38
1.3.1 Une notion chaotique quíl faudrait abandonner? ............................................................................... 39
1.3.2 Le rôle croissant de láction publique : ¨vagues¨ de gentrification .................................................. 41
1.3.3 Vers une nouvelle géographie des processus de renouvellement urbain, ou de la
gentrification ? .......................................................................................................................................................... 45
1.3.4 Penser la gentrification dans un continuum de recompositions urbaines et sociales .............. 47
1.3.5 L´évaluation des effets : l´étude du déplacement-‐exclusion, une priorité pour la recherche sur
la gentrification ......................................................................................................................................................... 51
Partie 2 .................................................................................................................................... 60

ÉTUDE DE CAS ....................................................................................................................... 60
2.1 De la démarche de connaissance ................................................................................................. 62
2.1.1 Du sens commun à la démarche scientifique : rupture ou continuité ? ........................................ 63
2.1.2 Le modèle dánalyse ..................................................................................................................................... 65
2.1.3 La constitution du corpus dánalyse ........................................................................................................ 68
2.2 Logiques démographiques de la recomposition sociale ................................................... 70
2.2.1 Généralités et spécificités des phénomènes démographiques phocéens ..................................... 72
2.2.2 Mécanismes démographiques : acquis et lacunes ............................................................................... 81
2.2.3 Recompositions socio-‐spatiales et phénomènes démographiques : interprétations ............... 87
2.3 Láttraction des classes moyennes et supérieures .............................................................. 92
2.3.1 La diversification sociale des quartiers centraux : attirer des nouveaux habitants plus nantis,
figure clé de la continuité de láction publique ............................................................................................... 95
2.3.2 ¨Néo-‐marseillais¨ : quel diagnostic ? ...................................................................................................... 101
2.3.3 Une attraction ïnsuffisante¨ ? Les néo-‐marseillais repartent ? Pour en finir avec les idées
reçues ....................................................................................................................................................................... 109
2.4 Le déplacement des ménages de moindre statut .............................................................. 116
2.4.1 La précarité dans le centre-‐ville, signe de l´échec de la gentrification ? ..................................... 118
2.4.2 Mécanismes, victimes et évaluation l´éviction des ménages modestes ..................................... 124
Conclusion ........................................................................................................................... 137

Bibliographie ...................................................................................................................... 142
Corpus dánalyse ........................................................................................................................... 142
Bibliographie générale ............................................................................................................... 147
Annexes ............................................................................................................................... 151

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6

Résumé
Depuis quelques années, un certain nombre dídées sur la recomposition sociale des quartiers
centraux phocéens circulent dans les cercles politiques, déxperts de lúrbanisme et de
láménagement, ainsi que dans lópinion publique. À en croire ces voix, Marseille attirerait des
nouveaux habitants, tout particulièrement des classes moyennes et supérieures, mais ne
parviendrait pas à les retenir durablement. En conséquence, les classes populaires ne seraient
pas déplacées du centre-‐ville comme dans de nombreuses villes autour du monde. Ainsi, le
processus désormais devenu global de gentrification ne marcherait pas à Marseille, ou du moins,
il peinerait à se consolider. Or, si tout le monde convient que le centre de cette cité ne cesse de se
transformer, une zone dómbre sínstalle sur línterprétation des recompositions sociales qui
accompagnent le changement urbain. Doit-‐on se résigner à comprendre les recompositions
sociales des quartiers phocéens sous le regard facile du mythe de l´ëxception marseillaise¨ ?
Quén est-‐il vraiment de ces idées issues du sens commun? Les données de connaissance sont-‐
elles suffisantes et suffisamment fiables pour valider ces affirmations ? Pour les réfuter ? Quel
bilan peut-‐on tirer de l´état des connaissances? Dans ce mémoire il ságira dúne part de discuter
la pertinence de la gentrification comme analyseur des recompositions sociales, et de láutre, de
mettre en évidence et déxaminer quelques unes des idées reçues sur les recompositions
sociales des quartiers centraux phocéens au regard des faits documentés. Lídentification dún
certain nombre de ¨zones dómbre¨ permettra dárgumenter límportance pour la recherche
urbaine phocéenne de renforcer sans attente les efforts pour une recherche empirique de la
gentrification du centre-‐ville. Les pistes de recherche identifiées pourront être développées dans
le cadre dúne thèse.
Mots clés : recomposition sociale, quartiers centraux, gentrification, idées reçues,

Marseille.

7

8

Remerciements

Volontairement ou pas, deux personnes ont suscité en moi un intérêt particulier pour la question
de la gentrification, il ságit du directeur du cabinet immobilier qui gérait mon logement au 11
rue de la Rotonde dans le quartier du Chapitre et qui má annoncé en 2008, date du
renouvellement du bail, que mon loyer allait augmenter de 250 euros prétextant du ravalement
des façades des immeubles concomitants. Deuxièmement, il ságit de Jeronimo Diaz, géographe
et ami, qui má expliqué que cela était une facette du processus de gentrification, et qui par la
suite má largement partagé son engagement pour la production de villes plus égalitaires.

Ce travail náurait pas été possible sans le concours dún grand nombre de personnes qui mónt
partagé un peu de leur temps, de leur savoir-‐faire ou de leur expérience.

Je remercie Philippe Méjean qui depuis près de deux ans má suivi avec beaucoup de patience
dans la réalisation de ce travail et qui má accompagné de près dans la précision de mon propos.
Dans ce sens, son regard informé et critique ainsi que son expérience dans le monde de l´habitat
et du logement ont été de grande valeur tout au long de cette expérience. J´éprouve une
profonde satisfaction au regard de son engagement en tant que directeur de mémoire.

Les membres du jury ont très vite et très aimablement répondu à mon invitation. Je leur en suis
très reconnaissant.

Maria-‐Alexis Milbach, Laurence Pillant et Noé Guiraud mónt accordé beaucoup de leur temps.
Merci pour leurs relectures attentives, leurs observations et leurs soutiens tous-‐azimuts le long
du travail de rédaction et de conception. Grâce à eux, les heures sont passées plus vite et mónt
été plus légères.

De nombreuses personnes mónt énormément apporté, sans doute plus quélles ne límaginent.
Chacun des membres du CA de lássociation Centre Ville Pour Tous, ont contribué à me forger
une idée du processus de réinvestissement des quartiers centraux phocéens. Je les remercie
notamment pour mávoir fait comprendre une chose très simple quún militantisme facile aurait
pu négliger : “réhabiliter ce nést pas gentrifier. Lénjeu est de faire en sorte que les habitants sur
place puissent tirer profit de la réhabilitation.” Dans le même sens, les rencontres de militants et
de journalistes faites à Istanbul, dont certaines se sont avérées des vraies amitiés, mónt aidé à
mieux vivre la posture schizophrénique dóbservateur critique de la gentrification et de
gentrifieur potentiel.
9

Sans le soutien de ma famille, Mateos, Escobar et désormais Milbach et Scigliano, je náurais
jamais pu parvenir au bout de cette démarche. Une pensée particulière pour ma mère qui, tout
en ayant une vision libérale de la société, má inculqué láspiration à plus de justice sociale et qui
sans le vouloir má conduit vers les thématiques de l´habitat et du logement qui lui sont aussi
chères. Une pensée tendre pour ma femme, qui après cette expérience ne souhaite plus que je
méngage dans une thèse.

Ce mémoire est dédicacé au Dr. Alfonso Escobar Izquierdo.

10

« La mémoire d’une ville se marque généralement par des monuments dont la double fin est de
rappeler les grandes étapes, les grands événements, les caractères profonds de la cité et, aussi, de
l’embellir. […] Marseille a connu quelques difficultés avec cette conception du monument. […]
Manque d’édifices ou un excès de destruction ? […] Marseille est elle-‐même le monument sans cesse
reconstruit, recommencé, qu’elle se dédie chaque jour depuis vingt-‐cinq siècles. »

« La question n’est pas de négliger le monument, mais la mémoire de Marseille est moins gravée
dans la pierre qu’elle n’est exprimée dans les pratiques : ce qui n’interdit pas les longues séquences
de temps, mais accroît les risques quand les pratiques s’effritent. »

Marcel Roncayolo, 1996,
Marseille : Les territoires du temps,
Editions Locales de France, 140p.

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Introduction

Ce mémoire sínscrit dans la continuité dúne première réflexion sur les liens entre politiques
urbaines et recomposition sociale des quartiers centraux phocéens1. À lóccasion il était question
de montrer que les transformations urbaines du centre-‐ville phocéen, au moins depuis la moitié
du XIXe siècle, ont souvent eu comme objectif (avoué ou pas) de remplacer les masses
d´habitants pauvres par des ménages plus solvables, autrement dit, de recomposer le
peuplement des quartiers centraux au profit dúne classe moyenne émergeante et dúne élite
locale. Ce travail proposait de appréhender sous lángle du processus de gentrification, compris
comme : « la restructuration élitiste de la ville (SMITH 1996), qui implique la revalorisation et la
production de léspace urbain pour des usagers plus nantis (HACKWORTH 2002:815) et qui
requiert du déplacement, ou de léxclusion, des habitants, des commerces et des usages, de moindre
statut…[elle] est mise en œuvre par láction combinée dácteurs publics et privés » (PORTER,
SHAW, 2009 :), un fait assez bien documenté par la recherche urbaine phocéenne (TARRIUS,
MAROTEL, PERALDI, 1989 ; PERALDI, 2001, 2002 ; FOURNIER, MAZZELLA, 2004 ; PERALDI,
SAMSON, 2006 ; BERRY, DEBOULET, 2007 ; BORJA, DERAIN, MANRY, 2010), à savoir que :
depuis près dún siècle, le mythe de la ¨reconquête du centre-‐ville¨2 serait pleinement inscrit
dans les agendas politiques de toutes les municipalités qui se sont succédées au point de
constituer une sorte dútopie constamment renouvelée et qui, pour paraphraser M. Peraldi, ne
cesse de construire límaginaire de la société locale urbaine marseillaise (PERALDI, 2002:19).
Dans cette première réflexion, la notion de gentrification sést avérée pertinente pour analyser la
¨reconquête du centre-‐ville¨, en tant quéxpression contemporaine dúne volonté politique
historique de provoquer, par la transformation de la forme urbaine, une recomposition élitiste
du centre de la cité phocéenne. Ce prisme dánalyse, comme il sera argumenté (Chap. 1), est un
outil théorico-‐conceptuel incontournable pour approcher différents aspects de la production-‐
reproduction de léspace urbain (LEFEBVRE, 1968 ; HARVEY, 1985, 2001), des processus de

1 MATEOS ESCOBAR D. (sous dir. BERTONCELLO B. et GRESILLON B.), 2010, Les transformations urbaines du
centre-‐ville marseillais : la gentrification en question, mémoire de Master 1, mention Géographie, Université de
Provence, 152p.
2 Léxpression est issue de la sémantique guerrière et fait allusion à la ¨Reconquista¨ de la péninsule Ibérique
des rois catholiques sur les maures (718-‐1492). À Marseille, elle serait apparue dès les années 1920 dans la
bouche du maire Henri Tasso, industriel et politique de gauche, maire de Marseille de mai 1935 à mars 1939,
lorsque la ville est mise sous tutelle et dotée dún administrateur extraordinaire. M. Peraldi a montré dans
plusieurs articles parus entre 2001 et 2002, que la ¨reconquête du centre¨ repose sur deux éléments
principaux : le mythe dúne dépossession de cet espace, produisant ainsi des marseillais légitimes et des
marseillais illégitimes. Mais aussi et surtout, sur le choc entre deux conceptions hétérogènes de l´économie
urbaine, au sens donné par S. Sassen (1991) cést à dire, de lárticulation dúne ville aux dynamiques
économiques mondiales. Ainsi, le choc entre économie de rente et économie de bazar, entre
internationalisation ¨par le haut¨ et ¨par le bas¨, serait à lórigine dúne ¨concurrence territoriale¨ dont le centre
et la valeur de centralité sont lénjeu..
12

dévalorisation-‐revalorisation des quartiers (SMITH N., 1983, 1987) et de façon plus large des
logiques de ségrégation (JAILLET, PERRIN, MENARD, 2008).
Il ságira ici de proposer une analyse plus fine de l´état des connaissances des liens entre action
publique, transformations urbaines et recomposition sociale des quartiers centraux au cours de
la dernière décennie sous lángle du processus de gentrification.
Selon M. Peraldi (2001), au cours des années 1980-‐1990, le centre-‐ville de Marseille est devenu
un vrai laboratoire social, « cést à dire tout à la fois le lieu de validation et de concrétisation dúne
¨posture de recherche¨. » (:13)3. La démarche qui sést constitué « presque discrètement et sans
quíl y ait eu un processus concerté ou encore moins un ëffet d´école » (Idem), a renouvelé une
recherche urbaine, jusque là encore enfermée dans lálternative entre un point de vue par trop
généraliste, qui « écrase les échelles », et des monographies qui « présupposent plus quélles ne
démontrent, la cohérence de lóbjet local ». Léntreprise commune de cet ensemble de
productions aurait tenu à la volonté affichée et assumée de déconstruire une représentation
figée de lóbjet local. Or, de nos jours, la sensation dúne panne de la recherche urbaine
phocéenne concernant le centre-‐ville sínstalle dans les constats de nombreux commentateurs.
Si on considère ce qui vient d´être exposé et quón jette un regard sur la recherche urbaine
phocéenne au cours de la dernière décennie, on constate le glissement dúne recherche
innovante et assez critique vis-‐à-‐vis des enjeux politiques locaux, à une recherche dépourvue
dúne position claire vis-‐à-‐vis des phénomènes urbains et de lóbjet local. On a límpression de
voir une recherche devenue progressivement tributaire des besoins politiques, absorbée dans la
technostructure4. Ce constat est certainement maladroit et profondément injuste au regard de
nombreux travaux qui ne peuvent pas être jugés ainsi. Mais le sentiment partagé dúne ¨panne¨
nést pas anodin ni exclusivement personnel. En effet, si lón considère les données de
connaissance relatives aux transformations urbaines, et à la recomposition sociale des quartiers
centraux phocéens en particulier, il semble que depuis le début des années deux mille, ces
données soient majoritairement produites et souvent confinées aux différentes sphères de la
technostructure, que ce soit sous forme de littérature grise5 plus ou moins sous contrôle

3 Selon M. Peraldi (2001) les travaux les plus représentatifs de cette ¨posture de recherche¨ seraient à trouver
dans TEMIME, 1989 ; TARRIUS, 1995 et ASCARIDE, CONDRO, 2001. Dáutres contributions à la documentation
sur le centre-‐ville phocéen méritent d´être mentionnées : RONCAYOLO 1990, 1996 ; BONILLO & BORRUEY,
1992; MOREL, 1999 ; ZALIO, 1999 ; DONZEL, 2001 ; et un peu plus récemment, même si dans un registre plus
journalistique, DELLÚMBRIA, 2006.
4 Technostructure : théorie économique de l'économiste étasunien John Kenneth Galbraith, exposée dans son
ouvrage Le Nouvel État industriel (1967). La notion décrit lénsemble des cadres dirigeants ou subalternes, des
techniciens et des spécialistes qui participent à la prise de décision dans les grandes entreprises et dans les
institutions.
5 Littérature grise : selon l'AFNOR (L’Association française de normalisation), tout « document dactylographié
ou imprimé [ou numérique], produit à l'intention d'un public restreint, en dehors des circuits commerciaux de
13

politique ou d´études commanditées par des instituions et par les pouvoirs publics.
Heureusement quíl y a des exemples qui remettent en question notre argument (ASCARIDE,
CONDRO, 2001 ; PERALDI 2001, 2002 ; SAMSON, PERALDI, 2005 ; DELLÚMBRIA 2006 ; BERRY,
DEBOULET, 2007 ; BORJA, DERAIN, MANRY, 2009) et jén oublie surement. Mais, de façon
générale, cést un fait avéré. Dáutant plus que parmi les exceptions énumérées, aucune ne se
consacre pleinement à la question des recompositions sociales qui nous intéresse plus
particulièrement. Demeure donc grande ouverte la question de savoir quést ce quíl en est de
cette recherche innovante, critique et capable de se détacher des catégories descriptives
imposées, des représentations figées de lóbjet local, des impératifs opérationnels, politiques et
financiers. Et, puisque ce serait s´éloigner de mon objet que de tenter une argumentation plus
longue6, rajoutons juste une considération partagée avec M. Peraldi, « si le phénomène nést pas
propre à Marseille, il participe ici dúne volonté diffuse de revalorisation de la réputation de la ville
qui sert assez directement un projet de requalification, économique et sociale, des espaces
centraux. » (2001:13). 7
Ce constat posé, il parait pertinent de mettre à l´épreuve l´hypothèse selon laquelle la

documentation des effets de láction publique urbaine sur le centre-‐ville en ce qui concerne la
recomposition sociale reste très lacunaire. Ainsi, dans ce mémoire, il ságira de dresser un bilan
critique des données de connaissance relatives à la recomposition sociale des quartiers dans la
dernière décennie afin de mettre en avant les ¨zones dómbre¨ de cette recherche, auxquelles on
peut donner valeur de pistes pour une recherche empirique future. Maintenant, dans lóbjectif
de préciser lóbjet de ce mémoire, quelques indications sur lápproche qui sera mise en œuvre
pour appréhender les recompositions urbaines et sociales.
Dans le contexte scientifique qui vient d´être décrit, la ¨panne¨ de la recherche urbaine
phocéenne concernant la documentation des transformations urbaines du centre-‐ville aurait
parmi ses principales conséquences lápparition et la diffusion, comme une trainée de poudre,
dún certain nombre de considérations teintées dídéologie et fondées sur des données

l'édition et de la diffusion et en marge des dispositifs de contrôle bibliographiques ». Exemples de littérature
grise : diagnostics opérationnels, rapports politiques, d'études ou de recherches, actes de congrès, thèses,
brevets, etc.
6 À ce sujet, il serait très intéressant dáctualiser le bilan bibliographique réalisé par S. Mazzella et P.P Zalio en
1996, sur la période 1945-‐1995.

7 Pour une discussion épistémologique passionnante sur les origines, le renouveau et les enjeux
contemporains des postures critiques dans la recherche urbaine internationale cf. BRENNER N., MARCUSE P.,
MAYER M., ed., 2012, Cities for people not for profit : Critical urban theory and the right to the city. Routledge
(:1-‐41), pour une version française de líntroduction de cet ouvrage, BRENNER N., MARCUSE P., MAYER M.,
traduit par Juliette Lemerle, La critique urbaine, une discipline fondamentale, le 13/05/2011, Métropolitiques,
http://www.metropolitiques.eu/La-‐critique-‐urbaine-‐une-‐discipline.html (dernière consultation le 15 sept.
2012). Pour une note complémentaire sur le renouvellement de la théorique critique en français, Luca
Pattaroni, Julie-‐Anne Boudreau, Ville, capitalisme et souffrances: quelques repères sur le renouvellement de la
théorie critique, Métropolitiques, 25 mai 2011. http://www.metropolitiques.eu/Ville-‐capitalisme-‐et-‐
souffrances.html (dernière consultation le 15 sept. 2012).
14

produites sans aucun soucis de rigueur méthodologique, autrement dit dídées issues du sens
commun. Toutefois, celles-‐ci proviendraient notamment dácteurs très bien informés, ce qui
justifie le détour. Des chercheurs, techniciens, politiques et autres meneurs dópinion,
valideraient ces idées par le simple prestige de leur statut, contribuant ainsi à les établir comme
des éléments de diagnostic sur lesquels s´élaborent par la suite des politiques urbaines. Or, en
accord avec N. Brenner et M. Mayer (2012), nést-‐il pas du devoir dúne recherche sociale et
critique, que de dévoiler les fausses représentations dans l’intérêt des plus fragiles ? Voici
quelques illustrations des déclarations sur lesquelles repose ce constat.
Lúrbaniste et homme politique J. Dubois déclarait récemment dans un média national : « […] La
population en place reste en place et la mutation socio-‐économique appelée de ses vœux par une
partie de la classe politique marseillaise ne prend pas ; la greffe ne prend pas parce que peu
nombreuses sont les classes aisées à faire le pari de venir sínstaller sur Marseille […] Par delà
láffichage ce nést pas réellement ce qui se passe. »8. Par ailleurs, dans un autre média, Jean Viard,
sociologue et homme politique, confirmait lídée dúne recomposition sociale inachevée tout en
proposant une autre explication : « Certes, Marseille est à la mode à Paris, mais un nouvel arrivant
sur deux finit par repartir ! La ville ná pas encore accompli sa mutation. »9. L´homme politique P.
Mennucci, sést aussi saisi de ces constats pour proposer une explication associant les deux
précédentes : « En raison de réhabilitations souvent bâclées et surtout de l´état général du quartier
[sans précision], les ¨bobos¨ et autres ¨cadres supérieurs ne sont pas venus ! Ou quand ils sont venus,
ils sont souvent repartis, lassés par le délabrement des équipements publics ainsi que par les
problèmes récurrents de saleté ou dínsécurité. »10. Ces constats ont aussi été relayés par des
représentants de la société civile, N. Abouakil porte parole de lássociation Centre Ville Pour Tous
déclarait, chiffres à láppui, dans un média national : « Aujourd´hui, 15% des arrivants repartent
au bout de six mois faute d´équipements comme des parkings, des crèches ou des écoles. »11.
À partir de ces déclarations il est possible de formuler les hypothèses suivantes. Celles-‐ci, disons-‐
le tout de suite, constitueront la trame par laquelle seront confrontées les idées reçues sur la
recomposition sociale des quartiers centraux phocéens aux données de connaissance

8 Jérôme Dubois, directeur de lÍnstitut dÚrbanisme et dáménagement régional dÁix-‐en-‐Provence et maire
(apparenté PS) de la commune de Volx. Propos issus du reportage : Inventaire avant élections à Marseille : Les
villes appartiennent-‐elles aux riches ? Florence Pacaud, France Culture, 16 janvier, consultable sur :
www.franceculture.fr, dernière consultation (15 septembre 2012).
9 Jean Viard, chercheur CNRS, Conseiller Municipal apparenté PS et Vice-‐Président de la Communauté urbaine
Marseille Provence Métropole, chargé de l'évaluation des politiques publiques communautaires. Propos issus
de lárticle : Le centre de Marseille est en danger, recueillis par Nathania Cahen, LÉxpress, avril 2010, nº3068,
II-‐IV p.
10 P. Mennucci pour le groupe Faire Gagner Marseille, maire du 1e et 7e, élu PS, propos retranscrits dans le
cadre de la Mission d´évaluation des PRI (Périmètre de Restauration Immobilière), février 2010.
11 N. Abouakil, Marseille reconquiert son centre à marche forcée, propos recueillis par Alexandre Nasri, Le
Figaro, juin 2003.
15

disponibles (Chap.2). Elles peuvent être comprises donc comme des hypothèses de travail. Les
voici : Le centre-‐ville de Marseille attire des nouveaux habitants, notamment des classes
moyennes et supérieures, mais ne les retient pas. En conséquence, les classes populaires ne sont
pas déplacées comme dans de nombreux centres autour du monde. De telle sorte le processus
désormais global de gentrification peine à se consolider et reste dans une phase marginale, voire
ná pas lieu. Quén est-‐il réellement ?
Si M. Peraldi déclarait en 2002 que « Marseille, seule et dernière avec Naples sur cette rive nord de
la Méditerranée, est une ville où les cultures populaires urbaines sont ancrées, déployées, épanouies,
tanquées comme on dit ici. [Une ville] à návoir toujours pas complètement conformé son centre au
modèle passe-‐partout de la semi-‐piétonisation et du parcours touristique. Elle est même la seule qui
garde encore pour quelques temps ses étrangers et ses pauvres au cœur de la ville, la seule encore à
návoir pas subi les effets concomitants du ravalement complet des façades et de la gentrification et
finalement, au grand dam de nombre dáménageurs, d´élus, díngénieurs, la seule dont le centre est
pluriel, disparate, rassemblement hétéroclite de goûts et de passions » (2002 :13-‐14). Dix ans
après, ceci reste-‐t-‐il entièrement vrai? Afin de proposer des éléments de réponse à ces
interrogations, ce mémoire sera organisé en deux parties.
La première partie de cette étude sera consacrée à la construction dún modèle dánalyse de la
recomposition sociale des quartiers centraux à partir de la notion de gentrification. Après une
courte introduction du contexte de naissance de la notion, seront passés en revue les principaux
débats interprétatifs qui animent depuis, bientôt, cinq décennies les débats dans la littérature
scientifique. Un zoom particulier sera consacré aux débats récents sur línterprétation des
variations que le processus connait. De cette discussion, on fera ressortir la posture
interprétative qui nous parait la plus pertinente au regard des enjeux débattus, mais aussi de
l´étude de cas.
La deuxième partie de ce mémoire relève de l´étude de cas proposé pour tester les
considérations théorico-‐conceptuelles présentées avant. Elle sera introduite par une série de
réflexions méthodologiques sur la démarche de connaissance qui sera empruntée. Une fois ce
cadre posé, il sera question de la mise en examen des idées reçues sur la recomposition sociale
des quartiers centraux phocéens. De telle manière, pourront être clarifiées ces idées issues du
sens commun au regard des faits documentés. Ceci devra permettre de tirer un bilan critique des
données de connaissance disponibles et notamment de pointer les principales lacunes, qui, on
léspère, pourront servir de pistes pour une recherche empirique et critique à poursuivre dans le
cadre dúne recherche doctorale.
16

17

Partie 1
THÈME DE RECHERCHE

LE PROCESSUS DE GENTRIFICATION COMME ANALYSEUR
DE LA RECOMPOSITION SOCIALE DES QUARTIERS CENTRAUX

La première partie de cette étude introduit et discute le thème de cette recherche, à savoir,
lánalyse de la recomposition sociale des quartiers centraux de Marseille à la lumière du
processus de gentrification et de ses effets. De façon générale il ságira d´ expliciter et de justifier
la pertinence de la posture interprétative postulée dans ce mémoire au regard des principaux
débats interprétatifs sur la notion de gentrification. Ce prisme dánalyse, comme il sera
argumenté, est un outil théorico-‐conceptuel incontournable pour approcher différents aspects
de la production-‐reproduction de léspace urbain (LEFEBVRE, 1968 ; HARVEY, 1985, 2001), des
processus de dévalorisation-‐revalorisation des quartiers (SMITH N., 1983, 1987) et de façon
plus large des logiques de ségrégation (JAILLET, PERRIN, MENARD, 2008). Les débats
interprétatifs sur la gentrification font couler de léncre depuis bientôt cinq décennies. Ceci nést
pas sans importance puisquíls témoignent à la fois dúne notion qui ne cesse díntéresser la
recherche et de susciter la polémique. Dáutre part, la notion témoigne en elle même de
l´évolution des théories sur le changement urbain et social et de façon plus large, des tendances
interprétatives en sciences humaines et sociales (SHAW, 2010). De telle sorte, la discussion qui
suit ne fait que synthétiser les principaux conflits et postures interprétatives. Plus précisément,
elle concerne la définition de la notion (1.1), léxplication du processus (1.2), mais aussi des
débats sur l´évaluation, le sens et la valeur de maintenir la notion face aux mutations
contemporaines du processus (1.3), en particulier, face à la diffusion de la gentrification au
niveau international et sa généralisation en tant que stratégie urbaine (SMITH, 2002). Dans cette
dernière sous-‐partie on aura lóccasion de préciser le modèle dánalyse de la gentrification qui
sera ensuite mobilisé dans l´étude de cas, faisant ainsi ressortir plus clairement notre
positionnement interprétatif.
18

1.1. Définir la gentrification

Fig.1 ¨Ça veut dire koi gentrification¨, tag sur un mur de lángle de la rue des Abeilles et le cours
Joseph Thierry, premier arrondissement, de Marseille, cliché : David Mateos Escobar, janvier 2010.

Depuis la première mention du néologisme ¨gentrification¨ au cours des années 1960, beaucoup
déncre a coulé autour du bien-‐fondé de telle ou telle définition, trop souple et chaotique ou trop
rigide et peut inclusive des mutations du processus, au point dínterroger sérieusement la
viabilité de la notion. Définie, parfois, de façon très réductrice (discours médiatiques, politiques,
sens commun), la gentrification est un phénomène complexe. Dans la discussion qui suit, trois
aspects de cette complexité seront développés : premièrement, il ságit de quelques précautions
relatives à lácte même de définition. En effet, la définition est un processus en perpétuel
réajustement qui ne peut être conçu indépendamment de léxplication du phénomène observé.
De telle sorte, lácte de définition est un acte sélectif et partiel, ce qui en fait un acte de pouvoir à
part entière. Face à ces considérations, il ságira donc dávancer quelques éléments de
justification de la définition qui sera employée au cours de ce mémoire. Deuxièmement, afin de
saisir les points communs et les spécificités du processus de gentrification, il paraît important de
rappeler quelques éléments de sa généalogie au regard des mutations que le processus a pu
connaitre au cours des dernières décennies. Ce sera aussi lóccasion de faire une réflexion sur la
notion démbourgeoisement qui lui est souvent préférée dans l´hexagone. Enfin, dans un
troisième temps, il sera argumenté que si les définitions du processus ont tendance à sóuvrir à
une multiplicité de formes et acteurs, cést que le processus lui même a évolué, certes, mais au
moins tout autant que les regards qui línterprètent et qui changent au rythme des théories sur
le changement urbain et social, et des modes interprétatives propres aux sciences sociales.
19

1.1.1. De lácte de définition comme acte de pouvoir

Si lón accepte quáucun phénomène nést parfaitement fixe et immuable dans le temps et
léspace, mais quáu contraire il ságit de processus toujours en constant réajustement. Toute
définition suit le même parcours perpétuel. Dans ce sens, il est largement admis que cést, à la
fois, le processus de gentrification qui a beaucoup changé depuis cinq décennies (LEES et. al.
2008, 2010; SLATER 2007; SHAW 2010), mais aussi le regard que les commentateurs portent
sur lui. Dans ce sens il est pertinent de considérer, à la fois, la gentrification et la définition du
phénomène, comme des processus en perpétuel réajustement. En 1986, R. Beauregard a montré
comment des définitions différentes conduisaient à des explications différentes de la
gentrification. Ainsi il a mis en évidence que définir cést aussi expliquer, et que les deux faisaient
indissociablement partie de lácte plus large dínterprétation. Dóù límportance de considérer
que la gentrification peut avoir une multiplicité de sens selon le point de vue adopté par le
commentateur (BEAUREGARD, 1986).
Il va de soi que la gentrification ne signifie pas la même chose que lón soit ancien ou nouvel
habitant, que lón soit commerçant, locataire, propriétaire, promoteur ou investisseur, que lón
soit militant de quartier ou maire de secteur. À línstar de L. Lees (et. al. 2010) « la gentrification
ne veut pas dire la même chose quón y gagne ou quón y perde » ( :4). Ainsi, lácte de définition est
un acte sélectif et partiel. Comme léxprime bien L. Lees (et. al., 2010) : « La définition c’est moins
ce qui apparait que ce qui n’apparait pas, ce qui est cachée, ignorée ou omis » ( :4). Si on prend en
compte ces considérations, il peut être conclu que lácte de définition est un « acte de pouvoir »
(idem), dès lors quíl fait prévaloir une vision sur une autre.
En ce qui concerne la notion de gentrification, elle est dáutant plus un acte de pouvoir quáu-‐delà
de la catégorie dánalyse scientifique, la notion est de plus en plus intégrée au vocabulaire
courant12 et employée par des groupes avec des intérêts très différents. Ainsi des groupes
militants peuvent vouloir « arrêter la gentrification », la ¨combattre¨, etc., tandis que dáutres
peuvent voir dans celle-‐ci une panacée. À titre déxemple, l´homme politique marseillais P.
Mennucci déclarait en voulant témoigner de l´échec des opérations de restauration immobilière

12 On pourra nous reprocher que cela est plus vrai dans les pays anglo-‐saxons quén France. Certes. Mais la
notion se diffuse rapidement, en particulier dans les grandes villes de l´hexagone, parfois les médias jouant le
rôle de passeurs. Pour preuve il suffit de faire une requête ¨Google¨ dans les sites français, en frappant
¨gentrification¨. Cf. Fig. 1 pour un exemple à Marseille.
20

(PRI) dans le centre-‐ville phocéen : « Je lance un appel de gentrification à Belsunce, à Noailles, ça
me dérangerait pas du tout. Si on pouvait améliorer les choses. »13.
Conscients de ces précautions, il est important pour mieux communiquer par la suite, de justifier
le choix de la définition qui sera employée tout le long de ce mémoire14. Cette définition, socle du
modèle dánalyse qui sera précisé plus tard (partie 1.3), est celle dont le sens correspond le plus
avec lídée que láuteur se fait du processus de part ses lectures, son expérience, mais aussi de sa
sensibilité intellectuelle et politique. Parmi les aspects quélle met en avant cést notamment le
fait quélle soit synthétique, inclusive et critique. Synthétique en ce quélle articule les
contributions de plusieurs auteurs, mais aussi en ce quélle décrit le phénomène de façon
suffisamment générale -‐mais précise-‐ pour ne pas exclure des formes locales ou spécifiques.
Dans ce sens elle est aussi inclusive. Enfin, elle est critique en ce quélle souligne le rôle des
politiques urbaines dans sa mise en œuvre, parce quélle met en avant la dimension de ¨classe¨,
facteur qui réactualise la généalogie de la notion, tout autant que la critique des conséquences
qui sont associées au processus. Puisque cette définition, de part son caractère général, a
lávantage de permettre la comparaison avec dáutres formes de recomposition urbaine et
sociale dans le temps, il parait important de faire un détour par la généalogie de la notion pour
comprendre mieux les points communs et les spécificités de ce processus.
1.1.2 Généalogie du néologisme

En 1964, la sociologue marxiste anglaise Ruth Adele Glass introduit le néologisme gentrification
dans une publication qui, depuis, ne cessera d´être rappelée comme lácte fondateur dún pan
entier de la recherche urbaine anglo-‐saxonne (urban studies). Depuis près de cinq décennies, la
question ná cessé de faire débat et ne présente de nos jours aucun signe d´épuisement. De
manière quasi-‐rituelle, le passage ¨fondateur¨ mérite d´être rappelé :
« L’un après l’autre, beaucoup de quartiers populaires de Londres ont été envahis par les classes
moyennes – supérieures et inférieures. Des petites maisons modestes et en piteux état – deux pièces
au rez-‐de-‐chaussée, deux pièces à l’étage – ont été reprises en fin de bail et sont devenues des
résidences chères et élégantes. Des maisons victoriennes plus grandes, dégradées depuis plus ou
moins longtemps et qui avaient été divisées en appartements ou transformées en meublés, ont
retrouvé leur lustre. Quand ce processus de ‘gentrification’ commence dans un quartier, il se

13 Peut-‐on miser sur 2013 ? Débat public organisé par le mensuel le Ravi, le 4 octobre 2010, au cinéma
l’Alhambra à Marseille. Retranscription complète des débats, consultable sur

http://www.leravi.org/spip.php?article1054, dernière consultation le 16 sept 2012.
14 Pour rappel : « la restructuration élitiste de la ville (Smith 1996), qui implique la revalorisation et la
production de léspace urbain pour des usagers plus nantis (Hackworth 2002:815) et qui requiert du
déplacement, ou de léxclusion, des habitants, des commerces et des usages, de moindre statut…[elle] est mise en
œuvre par lágence combinée dácteurs publics et privés » (PORTER, SHAW, 2009 :)
21

poursuit rapidement jusqu’à ce que la plupart des habitants ouvriers d’origine aient été évincés et
que l’ensemble du profil social du quartier ait été changé. » (GLASS, 1964 : xiii–xlii )15
Il nést pas inutile de préciser tout de suite que la notion de gentry qui désignait
traditionnellement la petite noblesse non-‐titrée dans la structure de classe rurale anglaise des
18e et 19e siècles, návait chez R. Glass quúne valeur de métaphore, en accord avec M. Van
Criekingen (2008) qui saisit bien límage : « comme si une petite noblesse –la gentry britannique-‐
s’appropriait une portion de la ville laissée jusque-‐là, comme en dépôt, à des ouvriers, des familles
immigrées, des petits pensionnés…au prix de l’éviction de ces derniers. » (:72). En France, un
certain nombre de chercheurs ont dénoncé límportation de la notion en faisant
(volontairement ?) abstraction de lúsage métaphorique de la ¨petite noblesse¨ dans la notion
anglaise et en argumentant lérreur sociologique quínduisait ce prisme dánalyse. En effet,
comme lá montré E. Preteceille (2007), « le processus par lequel les quartiers ouvriers ont été
réinvestis par des classes moyennes et supérieures pour faire leurs lieux de résidence était jusque là
décrit sous le terme d’embourgeoisement » (:10) en France. On comprendra donc que la notion de
gentrification nái pas trouvé un accueil très rapide dans l´hexagone et que la notion
démbourgeoisement lui soi couramment préférée (LEVY, LUSSAULT, 2003). Or, l´étymologie de
gentry nous apprend que celle-‐ci est un emprunt de la langue anglaise à la langue française !
« Gentry c.1300, from O.Fr. [old french] genterise, variant of gentilise "noble birth, gentleness," from
gentil »16. Exit les frilosités linguistiques.
En revanche, si la notion démbourgeoisement ne doit plus se remplacer à celle de gentrification,
cést que le processus qui est décrit nést pas tout à fait le même et lámalgame peut induire en
erreur grave. Si la notion de gentrification suggère un processus de déplacement-‐exclusion
sociale, celui démbourgeoisement décrit à son tour le processus par lequel, la transformation
des modes d’habiter, de consommer et de sociabiliser des ouvriers les conduisaient à perdre tout
sentiment dágrégation à la classe ouvrière. Cést à dire que lún implique le déplacement spatial
et symbolique, tandis que láutre implique un processus de mobilité sociale et culturelle. Cést
dans tous les cas le sens de lémbourgeoisement qui se dégage des travaux du sociologue Henri
Coing, précurseur dans les années 1960-‐1970 des études sur la notion, lorsquíl décrit comment
la rénovation urbaine accélérait les transformations de la ville, mais surtout, l´érosion dúne
classe ouvrière par ailleurs en perte de repères. Henri Coing rappel que les ouvriers qui étaient
relogés dans les logements modernes construits sur dánciens bidonvilles et quartiers anciens,

15 Traduction de Anais Collet, 2010, Générations de classes moyennes et travail de gentrification. Changement
social et changement urbain dans le Bas Montreuil et à la Croix-‐Rousse, 1975-‐2005, Thèse doctorale, Groupe
de Recherche sur la Socialisation, Université Lumière Lyon 2, p.28-‐29.
16 http://www.etymonline.com (consulté le 16 Juin 2010)
22

se demandaient : « est-‐ce que je ne suis pas entrain de devenir un bourgeois ? »17 et les ménages
exclus du relogement à propos de leurs anciens voisins : « ça y est ! Ils se sont embourgeoisés »18.
Il nést pas vain non plus de rappeler que lorsque en 1964 R. Glass emploie pour la première fois
le terme de gentrification, celle-‐ci cherchait avant tout à décrire le processus de changement
social et urbain qu’elle observait dans les quartiers populaires et ouvriers du centre de Londres
de façon critique. Le Oxford Dictionary of National Biography nous apprend que la
conceptualisation du phénomène ná jamais vraiment intéressé R. Glass, qui en revanche
cherchait à formuler une critique de la recomposition sociale élitiste quélle observait et qui
devait servir à influencer les politiques publiques dans l’intérêt des classes opprimées. Bien que
la recherche sur la gentrification semble avoir perdu de vue pendant quelques décennies cette
objectif (SLATER, 2006), il semblerait que la critique du processus et de ses effets soient de
retour dans les travaux dún certain nombre de chercheurs, aussi bien dans la littérature anglo-‐
saxonne (ATKINSON, 2001 ; ATKINSON, BRIDGE, 2005 ; ATKINSON et. al. 2011, LEES, 2004,
LEES et. al., 2009, 2010 ; SHAW, 2008 ; SLATER 2006, 2009, 2010) que française (CLERVAL,
2008 ; FIJALKOW, 2011).
Enfin, il paraît important de distinguer l’invention dún néologisme et l’origine dún phénomène.
À línstar de Neil Smith, « bien que Ruth Glass ait formulé le terme en 1964 pour la première fois,
il parait peu prudent de présumer qu’on ai là l’origine du phénomène » (SMITH, 1996 :34). Dans
cette perspective, certains commentateurs voient dans l’hausmannisation de Paris et des
grandes villes française, dúne part, et dans la rénovation urbaine (et urban renewal) des années
1950-‐1970, de láutre, les précurseurs du processus décrit par la notion de gentrification. Ces
vagues de « destruction créative » 19 laissant croire à une « gentrification avant l’heure »
(HARVEY, 1991 :17). Comme a montré le géographe marxiste anglo-‐américain, David Harvey, un
bon historien de la ville pourrait facilement retrouver les notions par lesquelles se sont
exprimées dans le temps les processus précurseurs de la gentrification20. Dans le fond, si
« chaque terme à sa petite histoire » (LEES, et. al., 2008 :6) et donc ses spécificités, le fil dÁriane
demeure la production de la ville en faveur des classes moyennes et supérieures impliquant
léxclusion des anciens habitants de moindre statut. La question n´étant pas de négliger les
spécificités de chaque période et de chaque processus. Ce rappel veut juste pointer límportance
de distinguer ¨la notion¨ du ¨phénomène¨ et ainsi interroger la pertinence de définitions par trop
étroites et rigides.

17 Henri Coing, Retour dans l’ilôt 4 » un film de Catherine Tissier, d’après une idée de Yankel Fijalkow, 2008 : 6
min 30sec
18 Ibid : 20 min 27 sec
19 dixit Joseph A. Schumpeter (1942), cité par Harvey, 1991 :17
20 in (CLARK, 2005 :258)
23

1.1.3 Cést le monde qui change ou le regard que nous posons sur lui ?

Comme nous venons de voir, la conceptualisation de la notion est le fruit de travaux postérieurs
au travail fondateur par R. Glass, qui ne proposa quúne description mais sans poursuite du
travail de conceptualisation qui aurait nécessité dúne définition. Ainsi, les premières définitions
du processus ont été très précises et plus ou moins fidèles à la description de R. Glass. En
témoigne la définition quá proposé Neil Smith en 1982 : « par gentrification j’entends le
processus par lequel les quartiers résidentiels des classes ouvrières sont réhabilités par des classes
moyennes accédant à la propriété, des propriétaires privés et des promoteurs. Je fais la distinction
théorique entre gentrification et redéveloppement. Le redéveloppement n’implique pas forcement
la réhabilitation de vieilles structures par la construction de nouveaux immeubles dans des espaces
construits auparavant » (SMITH, 1982 :139).
Deux décennies après, dans les années 2000, la gentrification est souvent comprise comme un
processus beaucoup plus large, « impliquant la restructuration généralisée des lieux centraux pour
les clases moyennes et supérieures » (SHAW, 2008 :1698), avec des nouveaux acteurs dont
láction publique et le capital financier (HACKWORTH, SMITH, 2007). Aussi elle présente de
nouvelles formes que la simple réhabilitation de láncien (LEES, 2000), par exemple, la
construction neuve ou new built-‐gentrification, ou encore des phases de super-‐gentrification21,
dans lesquels le processus de ségrégation ¨par le haut¨ atteint des sommets bien au-‐delà des
premières phases de la gentrification désormais dite ¨classique¨ (LEES, 2003).
De nos jours, il est largement admis que la gentrification est devenu en quelques années de
phénomène marginal à stratégie urbaine globale, expression urbaine de la mondialisation
économique et culturelle néolibérale. Pour reprendre la description de R. Atkinson et G. Bridge,
la gentrification « nést plus exclusive des villes occidentales. Désormais, les processus de
transformation et de colonisation des quartiers liés à la concentration croissante de nouvelles
classes moyennes sont observables à Shanghai comme à Sydney ou Seattle. Le centre des débats sur
la gentrification ne porte plus exclusivement sur les villes ¨globales¨. Le phénomène est maintenant
observé dans des nouveaux centres métropolitains régionaux comme Leeds (R.U) ou Barcelone
(ESP), ainsi que dans une bonne partie des villes capitales jusque là étrangères au phénomène :
Moscow, Bruxelles et Berlin. Parallèlement, à San Francisco, Londres, New York et Melbourne,
foyers ¨traditionnels¨ de la gentrification, on observe désormais la radicalisation du processus.
Enfin, pour certains, la gentrification nést même plus un phénomène propre à lúrbain, en

21 « Lorsque lávancement de la gentrification implique que les nouveaux habitants dépassent une tranche de
revenus déjà élevées, par exemple, lorsque des cadres supérieures ¨déplacent¨ des professeurs universitaires. »
(Shaw 2008, 1705); vision simpliste, peut être, mais tout aussi éclairante.
24

invoquant des exemples de gentrification ¨rurale¨ au Royaume-‐Uni et dans lÉtat de New York
(Philips 1993, D. Smith 2003) » (2005 :1).
Ainsi, de 1964 à nos jours, la gentrification semble être passée dánomalie locale à stratégie
urbaine globale, au rythme de deux mouvements concomitants : la diffusion du processus
suivant un « effet de cascade » (LEES, et. al., 2008 :171) du haut vers le bas des hiérarchies
urbaine et le passage de processus marginal à stratégie urbaine de développement (SMITH,
2002 ; LEES, et. al., 2008 ; BIDOU, 2003). Il est de plus en plus admis que la généralisation de la
gentrification en tant que stratégie urbaine de développement repose sur plusieurs
mouvements : de plus en plus de villes mettent en place des stratégies de ¨reconquête¨ de leurs
centralités ; elles sont fondamentalement basées sur láttraction de firmes, capitaux et
ressources humaines positionnés sur des marchés internationaux ; leur objectif est de
repositionner les villes dans la concurrence urbaine régionale et internationale pour la captation
et la concentration des flux matériels et immatériels de la mondialisation22. En tant que nouvelle
orthodoxie urbaine, la gentrification est aussi vue comme un processus d’homogénéisation de la
production urbaine et de lúrbanité. Ce qui au regard de certains, constitue léxpression spatiale
dúne forme de néocolonialisme (ATKINSON, BRIDGE, 2005).
Bien loin du phénomène marginal et local décrit presque cinquante ans auparavant, la
gentrification est devenue aux yeux de nombreux commentateurs une expression et un
analyseur incontournable des transformations urbaines et des processus déxclusion liés à la
mondialisation économique et des sociétés. La gentrification est désormais une caractéristique
essentielle des transformations urbaines contemporaines qui témoigne dúne grande variété
déxpressions. Or, comme le rappel K. Shaw (2008), « parmi la diversité de ses expressions, il y a
toutefois un point commun: ceux qui ne peuvent pas consommer ne sont pas les bienvenus »
(:1698).
La façon dáborder les effets, notamment négatifs, constitue un élément essentiel qui permet de
mieux comprendre les variations des définitions du processus. Comme il a été dit, dans lúsage
du néologisme par R. Glass, la dimension critique des effets de la gentrification était centrale. En
fait, la question du déplacement-‐exclusion des classes de moindre statut a occupé un rôle
prépondérant dans les premières études empiriques du phénomène dans les années 1970-‐1980

22 Nous avons vu dans líntroduction que toutes les interprétations de la ¨reconquête¨ du centre-‐ville de
Marseille vont aussi dans le sens dúne restructuration de l´économie urbaine. Pour une lecture de la
gentrification à Marseille comme une caractéristique du processus dínternationalisation et de
métropolisation de la ville, Jourdan S., 2006, Un cas aporétique de gentrification : le cas de Marseille, Mémoire
DEA de Géographie, dirigé par Brigitte Bertoncello, Université de Provence, 175 p.
25

(LEES, et. al., 2010 ; SLATER, 2006)23. Or, comme le montre L. Lees (et. al., 2009, 2010), la
recherche sur la gentrification sést éloignée de la recherche empirique sur les effets du
processus, emportée pendant près de deux décennies dans des débats théorico-‐conceptuels sur
la définition et léxplication du processus et puis sur les modes de vie et les logiques dáction des
nouvelles classes moyennes. Ainsi le centre focal de la recherche sur la gentrification s’est
progressivement déplacé vers dáutres questions conduisant à, ce que T. Slater (2006) a décrit
comme, « l´éviction des perspectives critiques » de la recherche sur la gentrification. Ne voulant
pas accélérer la démonstration, on reviendra sur cette question plus tard à lóccasion de la
justification du modèle dánalyse qui sera proposé (partie 1.3.4).
Pour línstant, suite à cette discussion sur les variations des définitions de la gentrification, il
paraît important de discuter sur l´évolution des principales postures explicatives du processus.

23 Pour la discussion la plus complète et actualisée sur les effets négatifs de la gentrification, Atkinson , R. et al.
(2011) Gentrification and displacement: the household impacts of neighbourhood change, AHURI Final Report,
No.160. Melbourne: Australian Housing and Urban Research Institute.
26

1.2 Expliquer la gentrification

Fig.2, « Le plan ». Une explication simpliste toutefois intéressante de la gentrification comme le
résultat dún complot des ¨blancs¨ fuyant les ¨minorités raciales¨. Elle expliquerait de passage le
phénomène de suburbanisation. Tom Toles, publié dans le journal Buffalo News, 1998. Consulté
sur : http://thinkprogress.org, 16 septembre 2012.
Depuis près de cinq décennies les postures interprétatives évoluent au même rythme que les
théories sur le changement urbain et social et de leur explication en sciences sociales. Comment
en rendre compte ? Comme K. Shaw (2008) on pense quíl peut être pertinent de les placer dans
un spectre traduisant le degré dínévitabilité dans lequel les postures interprétatives situent la
gentrification. Ainsi, elles vont de l´écologie sociale, selon laquelle la gentrification est inévitable,
à la théorie néoclassique de la consommation selon laquelle rien nést inévitable, en passant par
l´économie politique et les analyses postmodernes de la culture et la consommation. Cette
lecture semble pertinente en ce quélle permet de dépasser une approche diachronique des
27

tendances explicatives et de mettre en avant les points communs de certaines postures
interprétatives, pourtant éloignées dans le temps. Enfin, si pendant près de trois décennies sést
installé ce qui sápparentait à un clivage explicatif indépassable entre tenants des explications
« par le haut » et « par le bas », on verra que de nos jours la complémentarité des deux approches
est largement admise, ce qui semblerait avoir conduit les débats sur dáutres plans tels que la
prise en compte des mutations de la gentrification et l´évaluation de ses effets (partie 1.3).
1.2.1 La pensée écologique : un processus naturel voué à rester marginal
La pensée écologique explique l’organisation des villes comme le résultat de lájustement
örganique¨ des structures physiques, sociales et technologiques. Selon cette lecture assez
déterministe, villes et quartiers traverseraient des cycles successifs de déclin et de renouveau
tout le long de leur ¨vie¨. Dans cette perspective, les conditions urbaines existantes ou en cours
sont vues comme inéluctables. Au cours des années 1970 et sur fond de crise socioéconomique
mondiale, la gentrification dans les grandes villes britanniques et surtout étasuniennes a été
interprétée comme un ajustement naturel des structures résidentielles, sociales et foncières de
la ville en période de récession.
La crise pétrolière du début des années 1970 aurait tellement impacté les prix des combustibles
et donc le budget ¨transport¨ des ménages classe moyenne, quáprès des décennies de ¨fuite vers
le périurbain¨, le ¨retour en ville¨ aurait alors représenté une solution contextuelle et « contre-‐
cyclique ». De cette manière la gentrification défiait les principales théories de la localisation
résidentielle et des structures sociales urbaines de la pensée écologique (HAMNETT, 1984 ;
SHAW, 2008). Ainsi, au regard du modèle en änneaux concentriques¨ de E. Burges (1925), de la
¨théorie des secteurs¨ ou de celle de ¨noyaux multiples¨ de Harris & Ullman (1939 et 1945)
(AUTHIER, BIDOU,2008), la gentrification serait une anomalie, un processus marginal censé
disparaitre après la récession. Or, B. Berry (1985) a montré que la gentrification allait dans le
sens du cycle du marché immobilier des grandes villes étasuniennes, démentant ainsi lídée dún
phénomène contre-‐cyclique. Sans aller toutefois, jusquá contredire lídée dúne exception
historique, il a décrit de façon métaphorique les centres comme des « mers de déclin » dans
lesquels la gentrification pouvait produire des « archipels de renouvèllement », à condition que
l´économie des services, les centres de direction et autres activité qui tirent profit de la centralité
soient développées.
K. Shaw (2008) voit ces argumentations comme étant « très courantes chez les tenants du
réinvestissement, ceux qui tirent profit et qui contribuent au changement, souvent avec le soutien,
dit ¨neutre¨, des politiques urbaines publiques et de lával des médias (Rose 1984). Ces analyses ne
manquent pas seulement de substance car déterministes et trop réductrices), mais elles sont aussi
28

insidieuses parce quélles ne prennent pas en considération le rôle des différents systèmes dáction
dans la production de la ville (Deutsche 1996), réduisant ainsi les individus et leur agence à de
simples engrenages de la machine örganique¨ quést la ville. Les tenants de ces analyses militent
assez activement contre toute forme díntervention pour changer le sens des conditions urbaines
existantes (Castells 1983; Sandercock 1998; K. Shaw 2005b) » ( :1714).
1.2.2 Économie urbaine néo-‐classique : souveraineté du consommateur et

pratique émancipatrice
L´économie urbaine néo-‐classique conçoit le fonctionnement de la ville et, par extension, la
gentrification, sous le signe de la souveraineté du consommateur. À línstar de G. Boulay (2011) :
« ces modèles visent, en conformité avec le programme néo-‐classique, à définir les conditions
d´établissement de l´équilibre de marché. Dès lors, de nombreuses hypothèses sont posées sur le
comportement des agents et leur interaction marchande » ( :63)24. Le changement urbain et social
serait ainsi expliqué comme le résultat de l’harmonisation massive de décisions individuelles.
Autrement dit, comme étant le résultat de la confluence -‐dans un lieu et dans un temps précis-‐
des choix de consommation.
Cést à partir de cette idée, socle de la théorie culturelle de la consommation néo-‐classique, que J.
Caulfield (1994) a tenté déxpliquer pourquoi les centres anciens devenaient attractifs pour les
classes moyennes et supérieures alors que pour la génération précédente, ces espaces
représentaient la concentration de tous les maux de la ville. Sous cet angle, la gentrification est
alors le produit de la transformation des valeurs morales et des styles de vie des classes
moyennes. J. Caulfield va plus loin dans línterprétation de l´émergence de nouveaux choix de
consommation en postulant que les ¨pionniers¨ de la gentrification sont les agents de la
subversion de la domination culturelle « suburbaine ». Vue ainsi, la gentrification serait une
pratique émancipatrice pour les nouvelles classes moyennes face aux modes de vie
¨traditionnels¨ et ¨conformistes¨ des zones pavillonnaires périurbaines. Pour J. Caulfield, la clef de
compréhension du processus est donc à trouver dans línvestigation de ce qui est à l’origine de
ce bouleversement de valeurs et du changement des choix de consommation. Dans cette
perspective la gentrification nést absolument pas inévitable, car subordonnée à la constitution-‐
reproduction d’une nouvelle classe moyenne « marginale » et « contre-‐culturelle » en quête d’un
univers propre et dont les stratégies de distinction et de reproduction sociale séxpriment
spatialement dans la recherche dúne certaine localisation résidentielle.

24 G. Boulay, 2011, p.63 conseil pour un commentaire de ces hypothèses cf. DERYCKEP.H., 1996, "Equilibre
spatial urbain", in P.H. DERYCKE, J.M. HURIOT, PUMAIN D. (dirs.), 1996, Penser la ville, théories et modèles,
Anthropos, p. 53-‐90
29

Au regard de ce qui vient d´être dit, on ne peut pas faire l'économie de commenter le premier
modèle de la gentrification, réalisé par P. L. Clay en 1979, qui explique le développement du
processus selon des étapes bien définies (Fig.3).

Étape 0. Des quartiers en position centrale se dévalorisent et sont stigmatisés.
Étape 1. Des acteurs individuels souvent appartenant à des secteurs contre-‐culturels de la
société et défiant les attentes et valeurs suburbaines, jouent le rôle de pionniers en
assumant le risque de s’installer dans des quartiers dévalorisés et stigmatisés. Ces pionniers
deviennent les déclencheurs d’un phénomène de réinvestissement immobilier qualifié de
spontané.
Étape 2. Des tentatives d’expansion du phénomène se créent lentement par l’action

ponctuelle d’investisseurs fonciers et de promoteurs qui découvrent le « potentiel » des
quartiers jusque là dévalorisés. Le déplacement des anciens habitants de moindre statut
reste marginal.
Étape 3. Le processus se consolide avec l’aide des medias qui portent un nouvel intérêt
pour les quartiers en « transformation » ou en « renaissance ». L’intérêt des médias valide
le risque entreprit par les pionniers et fournit la confiance nécessaire pour attirer des
ménages de professionnels appartenant aux classes moyennes et supérieures plus
prudents et stables dans leurs investissements et modes de vie. Le déplacement des
anciens habitants de moindre statut se généralise.
Étape 4. Les pionniers et les petites classes moyennes subissent les effets de la pression
immobilière issue de la forte demande des élites et des cadres supérieurs sur ces quartiers.
Ceux qui furent à l’origine les gentrifieurs deviennent les gentrifiés. Le quartier auparavant
dévalorisé et stigmatisé accède au top de la hiérarchie des quartiers de la ville. La
recomposition sociale élitiste des quartiers sáchève.

Fig.3 Principales étapes du modèle de la gentrification dite ¨classique¨ réalisé par Phillip L. Clay en
1979, selon L. Lees et. al., 2008; (traduction personnelle)
Bien que ce premier modèle ait donné lieu à de nombreuses critiques et réajustements -‐trop
simpliste dans l’explication du processus, trop rigide concernant la direction, la vitesse et le sens
du processus-‐ la métaphore des étapes est depuis largement intégrée à la pensée de la
gentrification. En accord avec Lees (et al., 2010), “même si la simplicité des premiers modèles cède
le pas à une pluralité des configurations contemporaines, l’essence fondamentale –l’idée selon
laquelle il y a des étapes discernables, des phases, voire l’alignement de certaines causes et effets à
des trajectoires particulières-‐ est largement partagée. Certes, il y a des variations dans le détail des
propos sur les spécificités de chaque quartier. Mais pratiquement tout le monde est d’accord avec
30

les suppositions et la métaphore des étapes: direction, vitesse, sens du processus et l’existence d’un
momentum » ( :34). Le modèle en étapes de P. L. Clay demeure léxpression stéréotype de la
gentrification (CRIEKINGEN, DECROLY, 2003 :2452).
Si on fait un retour à la vision très libérale de la théorie culturelle de l´économie néoclassique,
lídée de l´harmonisation des choix de consommation dans un lieu et à un temps précis reste t-‐
elle viable face à línternationalisation du processus ? Si on partage le raisonnement de K. Shaw,
la réponse est « non ». Elle explique que « le principal problème pour les tenants de léxplication
culturelle des choix de consommation est que celle-‐ci implique un changement à lúnisson, non
seulement national, mais international » (SHAW, 2008 :1715). Dáutant plus que lídée selon
laquelle les centres anciens dégageraient un ¨charme existentiel¨ qui répondrait aux désirs et
autoreprésentation des nouvelles classes moyennes (CAULFIELD, 1994) interroge alors le rôle
même du ¨choix¨. Ságirait-‐il toujours de ¨choix¨ libre ? Ou bien, certaines conditions (à la fois
économiques et culturelles) produiraient-‐elles des réponses similaires, sans importance du
contexte historique et spatial ? Autrement dit, « pourquoi des masses díndividus appartenant à
des cultures différentes du monde du capitalisme avancé, éprouveraient-‐elles simultanément le
besoin dáccéder à la propriété dans le pavillonnaire et, cinquante ans après, dácheter un loft en
ville avec du parquet au sol : à moins quúne très puissante logique internationale en cours ne
permette de léxpliquer ? » (SHAW, 2008 :1715). K. Shaw a montré quíl y avait suffisamment
d´éléments qui poussaient à croire que la gentrification, à límage de la périurbanisation dans les
années 1950-‐1970, était le résultat de restructurations économiques globales qui influençaient
en retour les choix culturels. La liberté de choisir ce que lón consomme étant plus contrainte par
les öptions disponibles¨, quúne lecture libérale ne le supposerait : « Tout comme les nouvelles
maisons des suburbs il y a 50 ans, les lofts en centre-‐ville ou les appartements de standing en front
d’eau, sont désormais -‐non seulement disponibles-‐ mais fortement promotionnés dans les
magazines people et par les promoteurs immobiliers» (idem). Les choix de consommation ne sont
pas totalement libres, puisque structurés par lóffre ? Qui structure quoi ? Lóffre fait la demande
ou cést línverse ?
1.2.3 La dichotomie production-‐consommation, offre-‐demande, structure-‐

agence
En réalité le débat qui oppose offre-‐demande et production-‐consommation a longtemps été
perçu comme le principal clivage des postures interprétatives de la gentrification. De nos jours la
complémentarité de ces deux postures est largement admise. Il convient de revenir toutefois sur
les principaux arguments de chacune de ces postures afin de mieux saisir leur importance
relative. En 1994, L. Lees a vu dans lápproche de l´économie politique et dans lánalyse
postmoderne de la culture deux sources déxplication principales, essentielles pour mieux saisir
31

les points communs entre les multiples expressions du processus de gentrification dans des
contextes géographiques différents. Selon K. Shaw (2008), le pouvoir interprétatif de ces deux
postures est dáutant plus fort par lópposition de lúne à láutre (SHAW, 2008 :1715). La
première posture de sensibilité néo-‐marxiste, explique la production de quartiers ¨gentrifiables¨
comme lárticulation des restructurations économiques et urbaines. La deuxième, explique
l´émergence et les choix des ¨gentrifieurs25 au regard dúne théorie ¨post-‐industrielle¨ des
restructurations urbaines et sociales26. Néanmoins, les deux postures sont fortement ancrées
dans des dynamiques globales et sont aussi liées étroitement lúne à láutre (SHAW, 2008
:1715).
La théorie de l´économie politique attribue un rôle déterminant au capital et à lÉtat dans la

production des conditions nécessaires pour le réinvestissement à grande échelle des centres
anciens. Línterprétation néo-‐marxiste de la gentrification la plus élaborée est sans doute celle
du géographe marxiste britannique Neil Smith, dont la première expression remonte à 1979 lors
de la publication de lárticle « Towards a theory of gentrification : a back to the city movement by
capital, not people » (SMITH, 1979 : 538-‐548).
Léxplication de N. Smith sénracine autour de lídée dún ¨développement inégal dans les
sociétés capitalistes¨ et autour du concept de ¨rent gap¨27, comme une condition préalable de la
gentrification. À son tour, la thèse de N. Smith repose sur les travaux de David Harvey
concernant les crises du capitalisme, les obstacles pour láccumulation et les circuits du capital28.
Dans un effort pour articuler les restructurations urbaines à des processus plus larges de
restructuration économique, D. Harvey a élaboré une théorie de la production de léspace urbain
liée à lánalyse de la restructuration des « circuits du capital »29. Sans rentrer dans le détail, lídée
de départ est que, pour se développer le capital doit circuler. Lorsque línvestissement trouve

25 Le terme gentrifieur désignerait dans le sens ¨classique¨ les nouveaux habitants appartenant aux nouvelles
classes moyennes et parfois aux classes supérieures, mais aussi –même si en moindre degré-‐ des acteurs
privés dont investisseurs, sociétés immobilières et médias. Lídéal type du gentrifieurs est à trouver dans la
figure du ¨pionnier¨. Avec la prise en compte croissante du rôle moteur, voir déclencheur de láction publique,
le terme s´élargi.
26 Cf. Lees 1994; Smith and Williams 1986; Warde 1991.
27 G. Boulay recense plusieurs traductions du terme : Jean-‐Pierre Lévy a proposé “différentiel de loyer” (in
SEGAUD et al. 2003), Anne Clerval léxpression un peu moins digeste mais bien plus juste de ¨différentiel de
rentabilité foncière¨(Clerval, 2008). En effet la « rent gap hypothésis » fait dábord référence au prix du sol, et
le terme de ¨loyer¨ utilisé par J.-‐P-‐ Lévy est à ce titre malvenu, même si le terme anglais rent signifie aussi (en
plus de son sens ¨rente¨) ¨loyer¨. Enfin, si la traduction dÁ. Clerval est exacte, elle limite cependant la théorie
de N. Smith à son domaine de réflexion originel (le marché foncier, et pas immobilier).” (:381) À línstar de
Boulay, nous utiliserons léxpression anglaise sans la traduire.
28 Plusieurs traductions des travaux de D. Harvey sont désormais disponibles en français : D. Harvey, 2008,
Géographie de la domination, Paris, Les Prairies ordinaires, 123 p.; D. Harvey, 2010, Géographie et Capital,
Paris, Syllepse, 280p; D. Harvey, 2010, Le nouvel impérialisme, Paris, Les Prairies ordinaires, 256p. voir le
compte-‐rendu thématique, Clerval Anne, « David Harvey et le matérialisme historico-‐géographique », Espaces
et sociétés, 2011/4 n° 147, p. 173-‐185. DOI : 10.3917/esp.147.0173.
29 cf. Schéma dans, Harvey, Le Nouvel impérialisme, Paris, Les Prairies ordinaires, p.137
32

des obstacles ou un ralentissement dans un secteur donné de l´économie (crises, récession,
guerres, mouvements sociaux, etc.), il se transfert dans un autre secteur plus profitable que le
premier. Ainsi, léspace urbain et lénvironnement bâti représenteraient un circuit
dínvestissement de capital plus ou moins stable et dont la dévalorisation se ferait a priori à long
terme. Faute de réinvestissements cycliques, le processus de dépréciation engagé se
systématiserait. Le départ du capital en quête de revalorisation vers dáutres bien ou dans
dáutres secteurs économiques, creuserait le processus de dévalorisation du premier bien,
progressivement laissé à lábandon.
La thèse de N. Smith repose ainsi sur lídée que le terreau de départ de la gentrification est à
trouver dans lídée de cycles de désinvestissement-‐réinvestissement. Les situations de
désinvestissements chroniques constituent, à leur tour, le point déntrée de lídée de ¨rent gap¨.
N. Smith le définit comme l’écart entre la valeur foncière réelle dúne structure avec un usage
donné et la valeur foncière potentielle en effectuant un changement dúsage (SMITH, LEFAIVRE
1984 : 50). La gentrification dún quartier est déclenchée lorsque le ¨rent gap¨ devient
suffisamment ample ¨pour que línvestisseur puisse acheter le bien dégradé, le réhabiliter, payer ses
emprunts et les intérêts, tout en tirant un profit par la location ou la vente de límmeuble réhabilité
(idem)30. »
La logique derrière lárticulation du ¨rent gap¨ au ¨développement inégal¨ repose sur le fait que la
valorisation dún espace (i.e un quartier) a des limites. Ce qui représente un obstacle pour le
capital dans sa quête perpétuelle de développement et qui doit trouver un nouveau circuit (i.e un
autre quartier) moins valorisé, perpétuant ainsi les cycles de dévalorisation-‐valorisation. N.
Smith interprète sous cet angle le déplacement du capital, des centres vers les périphéries, puis
son retour progressif. Toutefois, il argumente que ces mouvements de capitaux náuraient pas
été possibles sans le soutien de láction publique urbaine. Dans cette perspective, des acteurs
aussi multiples que variés (collectivités territoriales, promoteurs, petits investisseurs privés,
agences immobilières, banques, médias) sont les principaux acteurs des cycles de
désinvestissement-‐réinvestissement et donc du processus de gentrification.
Ces considérations sont fort intéressantes au regard du cas marseillais. En effet, il semblerait que
l´étalement urbain et ¨lábandon du centre-‐ville¨, ont été deux mouvements simultanés et
étroitement liés (cf. 2.2). Dáutre part, depuis une décennie on assiste à un processus de
réinvestissement qui se traduit non seulement par línversion de la tendance démographique

30 Idem.
Pour des théories dérivées du ¨rent gap¨ voir Lees et al. 2008 : ‘value gap’ (Hamnett and Randolph 1986), qui
explique les logiques du changement de statut dóccupation, ¨funcional gap¨ (Sykora, 1993), qui explique les
dynamiques de changement dúsage, dún usage obsolète à un usage optimal de la propriété immobilière ou
foncière.
33

(idem), mais aussi par la recentralisation progressive de la valeur foncière et immobilière
(BOULAY, 2011). A partir des analyses récentes de G. Boulay, ce mouvement se caractérise par
un ¨rattrapage¨ des valeurs ¨par le bas¨, ce qui veut dire que le mouvement de hausse concerne
de manière plus particulière le segment le plus dévalorisé du parc. Enfin, ce processus de
¨tassement des valeurs basses vers le haut¨ est particulièrement important dans des secteurs de
la ville qui concentrent láction publique urbaine de renouvellement urbain (i.e EPAEM, OPAH,
PRI) et se traduit par le bouleversement de la structure des valeurs de ces quartiers au regard de
la hiérarchie urbaine des valeurs immobilières.
Quén est-‐il de láutre camp interprétatif ? La théorie post-‐industrielle de la culture et de la

consommation repose sur lídée selon laquelle, la transformation des structures de production
depuis un demi-‐siècle est à lórigine de restructurations sociales et économiques majeures. Pour
K. Shaw, lídée même de lávènement dúne période post-‐industrielle a comme point de départ le
même modèle harveyien des circuits de capital 31 . Le processus international de
suraccumulation32 qui a frappé le secteur industriel et manufacturier entre la fin des années
1960, début des années 1970, a précipité la crise des structures de production et avec eux les
systèmes urbains qui en dépendaient. La désindustrialisation qui sén suivie a accentué la
délocalisation des structures de production, en déclenchant le désinvestissement systématique
de lénsemble de lénvironnement bâti, mais aussi la fermeture des usines créant chômage et
dégradation des conditions de vie.
Le ¨déclin¨ des villes industrielles -‐dont Marseille ne ferait quén sortir33-‐ est venu renforcer
l´hémorragie démographique des centres en direction des zones périurbaines, laissant derrière
des quartiers sinistrés et peuplés par les ¨laissés pour compte¨ dúne structure de production
devenue obsolète pour le capital et dún monde ouvrier en perte de force et dídentité34. Or, la
désindustrialisation plus ou moins programmé dún certain nombre de villes du monde
capitaliste avancé semble s´être accompagné dúne de l´émergence dúne nouvelle conception

31 Voir schéma et extrait explicatif Les circuits du capital, annexe nº1
32 « dans une société capitaliste donnée, par rapport aux limites de la somme totale de plus-‐value ou de profit,
qu'il est possible d'obtenir pour valoriser ce capital. Le but de l'accumulation du capital est la mise en valeur et la
recherche du profit. Dans le cas extrême de suraccumulation absolue à l'emploi d'une quantité additionnelle de
capital ne correspond aucun profit additionnel ou un profit si faible que tout motif d'accumulation disparaît en
principe. Dans la réalité, l'accumulation, en se poursuivant, accroît le capital en excès. Il est donc nécessaire
qu'une partie du capital accumulé ne se mette plus en valeur ou qu'elle soit détruite ou encore dépréciée. On
assiste alors à une rupture du processus d'accumulation à partir d'un certain degré de baisse du montant du
profit additionnel correspondant au capital additionnel.”, http://cocowikipedia.org, entré ¨suraccumulation du
capital¨, consulté le 13 juin 2012.
33 Pour une histoire sociale et économique de la ¨crise marseillaise¨ cf. P.P. Zalio, 1999, Grandes familles de
Marseille au XXe siècle, Enquête sur l'identité économique d'un territoire portuaire, Bélin, 320p ; Morel,
Bernard (1999) Marseille. Naissance d’une métropole. Paris, L’Harmattan (Coll. « Géographies en liberté »,
série « Métropoles 2000 »), 221 p. Pour une histoire ¨populaire¨, cf. Alèssi Dell’Umbria, « Le paysage
contemporain de la ville de Marseille », revue Agone, 38-‐39 | 2008, [En ligne], mis en ligne le 23 mai 2010. URL
: http://revueagone.revues.org/197. Consulté le 25 mai 2012. DOI : 10.4000/revueagone.197
34 cf. Henri Coing, 1966, Rénovation Urbaine et Changement Social, Ed. Ouvrières, Paris
34

de lúsage du sol urbain (SHAW, 2010, p.1717), favorisant la consolidation dún certain nombre
de ¨nouvelles industries¨ orientées vers l´économie des services, du tourisme, de la production
culturelle et du loisir mais aussi, tout simplement de límmobilier. La spécificité de la ¨crise
marseillaise¨, en accord avec M. Peraldi, serait qu´à la désindustrialisation forcée sést ajoutée
une ¨métropolisation¨ ratée, laissant en suspens pendant près de trois décennies la transition de
son économie urbaine.
Dans la perspective de la théorie post-‐industrielle, qui part de lídée dúne restructuration socio-‐
économique internationale majeure, la transition que connaissent les centres, la gentrification,
est le produit de l´évolution –dans des conditions particulières-‐ des valeurs culturelles et donc
des choix de consommation. K. Shaw énumère quelques unes de ces conditions : « léxplosion des
prix de léssence au début des années 1970s (Knox 1993), le passage à l’âge adulte des baby-‐
bommers, l´ apparente monotonie du mode de vie suburbain (Caulfield, 1994), límpact du
féminisme et líndépendance économique des femmes (Rose, 1984), la restructuration des marchés
de lémploi, léxistence dún parc bon marché et en situation centrale à proximité des bureaux et des
lieux de consommation culturelle : ces facteurs combinés donnent lieu à une nouvelle demande de
localisation résidentielles dans les quartiers centraux (Ley, 1994) » (idem). Lídée serait que cette
nouvelle demande séxprime chez une ¨nouvelle classe moyenne¨, composée par des ménages
relativement aisés, jeunes, de couples sans enfants et enfin, de professionnels, qui occupent des
postes de création et de direction dans le secteur tertiaire avancé35. Enfin, que l´élargissement de
cette nouvelle classe moyenne, de ses goûts, valeurs et esthétiques, a fini par influencer toutes
les politiques urbaines. Parfois proche des théories néo-‐classiques de la souveraineté des
consommateurs, cette posture de recherche met láccent sur léxplication de la constitution-‐
reproduction des nouvelles classes moyennes, de leurs choix résidentiels et culturels, le tout,
sous lángle des stratégies de distinction36.
Néanmoins, si jusquíci il ný a pas vraiment díncompatibilité avec le camp de l´économie

politique néo-‐marxiste, la théorie post-‐industrielle -‐notamment sous le crayon de son principal
promoteur David Ley (1980, 1994, 1996)-‐ est allée plus loin dans la valorisation du rôle de cette
nouvelle classe de pionniers de la gentrification. D. Ley a ainsi argumenté que cette ¨nouvelle
classe culturelle¨ -‐composée de professionnels des arts, médias, autres domaines créatifs et
d´étudiants, non-‐conformistes dans leurs modes de vie et dans leur opinions politiques était le
principal vecteur dún mouvement de reforme progressiste dans les villes canadiennes (LEY,
MILLS 1993), rappelant la vision émancipatrice de J. Caulfield (1994) et attribuant un rôle
central à láction individuelle dans le processus de gentrification. Pourtant, à différence de J.

35 Cf. London and Palen (1984, 15), Ley 1994.
36 cf. Pour un éclairage des deux postures, Lees 1994; Smith and Williams 1986; Warde 1991.
35

Caulfield, D. Ley, en faisant preuve dúne certaine posture critique vis à vis du phénomène, a
insisté sur le fait que les nouvelles classes moyennes, à travers leurs modes de vie alternatifs,
critiques et soucieux du maintien de la diversité sociale dans les quartiers, étaient –malgré eux-‐
vecteurs dúne valorisation qui attirait des nouveaux habitants moins en accord avec leurs
valeurs progressistes, finissant par faire basculer l´équilibre social souvent mis en avant à
propos des phases ¨marginales¨ de la gentrification. Il est de plus en plus admis alors, que le vrai
point de désaccord entre les deux camps interprétatifs a concerné le rôle et la capacité dáction
attribués aux acteurs individuels, en particulier aux ¨gentrifieurs marginaux¨ comme acteurs clef
du déclenchement de la première phase de réinvestissement. En revanche, les deux perspectives
se retrouvent dans la lecture de la deuxième phase de réinvestissement, au cours de laquelle les
investisseurs et les promoteurs capitalisent leurs investissements en revendant à des acheteurs
plus solvables et moins réticents à investir dans un bien dans le centre (SHAW, 2008, 1719).
Alors, peut-‐on parler vraiment dún conflit interprétatif, ou plutôt aller dans le sens de ce qui y
voient deux logiques complémentaires dont la dichotomie renforce leur force interprétative?
1.2.4 Un faux conflit interprétatif

La principale critique que les tenants des explications ¨par le haut¨ ont tenue à leurs contraires,
tenait à la surestimation du rôle des acteurs individuels, en particulier lídée que les nouvelles
classes moyennes subvertissent lórdre social établi. À force dávoir prêté trop d’attention aux
acteurs individuels, ils auraient fait abstraction de l´étude des impacts de la gentrification sur les
populations plus démunies, à savoir les processus de déplacement-‐exclusion, pourtant au cœur
de la description originale et de líntention de R. Glass. En retour de quoi, les tenants de cette
approche auraient promu une vision par trop émancipatrice du processus, contribuant ainsi à
légitimer le processus et à priver la notion de son caractère critique dórigine. Enfin, la diversité
des facteurs mis en avant pour interpréter l´émergence chez les classes moyennes de nouvelles
valeurs et de nouveaux choix de consommation, a contribué à réduire la capacité explicative de
la notion. Du point de vue contraire, léxplication ¨par le haut¨ aurait sous-‐estimé les évolutions
sociales à lórigine du changement de valeurs culturelles et des choix de consommation qui ont
radicalement changé láspect des centres depuis plusieurs décennies par láction dácteurs
individuels –en particulier des ¨pionniers¨-‐ par ailleurs, eux aussi victimes à leur tour du
renfermement du ¨rent gap¨, soit de la consolidation du processus37.
Bien que la thèse du ¨rent gap¨ n’ai jamais eu l’intention d’expliquer ni la formation, ni le système
des valeurs des gentrifieurs (LEES, et. al., 2010), en 1987 N. Smith a toutefois reconnu la
principale critique de sa thèse, à savoir, de n'accorder aux acteurs individuels qui sínstallent

37 cf. S. Zukin 1982, 1995 sur comment les gentrifieurs ¨marginaux¨, tels les artistes, attirent et puis finissent
par être déplacés par des gentrifieurs plus nantis, voire par des formes de gentrification commerciale.
36

dans les quartiers gentrifiés quún rôle de « serviteurs passifs des besoins du capital » (HAMNETT,
1997 :8). Ce faisant, N. Smith acceptait que la gentrification dépende aussi de léxistence dún
« stock » potentiel de gentrifieurs. Cette question est essentielle au regard des idées reçues qui
seront mises en examen dans la partie 2 de ce mémoire, à savoir que, au-‐delà des volontés
politiques, la gentrification à Marseille ne marcherait pas en raison dúne faible attraction et de
son incapacité à retenir les habitants de classe moyenne et supérieur, qui constitueraient un
¨stock¨ insuffisant de gentrifieurs. Cet argument est central pour comprendre comment
séxplique couramment l´échec du processus de gentrification à Marseille : un ¨stock¨ insuffisant
faute dúne attractivité suffisante.
Au-‐delà des différences interprétatives, depuis quelques années, la communauté de chercheurs
qui síntéressent à la gentrification a largement admis que les explications économiques et
culturelles ont toutes deux un rôle à jouer (ATKINSON, BRIDGE 2005 ; CLARK 2005 ; LEES
2000 ; LEES et. al. 2008). Comme E. Clark (2005), « aucune des deux postures interprétatives
nápporte une explication globale sans láutre » (:261). Dáilleurs on pourrait même se demander
comme C. Hamnett (1997), si le conflit ná pas porté sur deux interprétations de la
production : « la production des gentrifieurs et la production de l'environnement bâti. » ( :16) ?

37

1.3 Interpréter les variations de la gentrification : vers une posture
inclusive et critique du processus
Comme on vient de le voir le principal clivage explicatif semble progressivement séffacer pour
laisser place à lídée que la gentrification a lieu par la conjonction dúne série de facteurs liés à la
production de lóffre et la demande. Or la généralisation du processus au niveau mondial a
introduit une nouvelle donne : ces facteurs ne séxpriment pas de la même façon quón soit à
Marseille, à Istanbul ou à Zadar. Autrement dit, aux facteurs macro-‐sociaux et macro
économiques sárticulent des facteurs contextuels. Ainsi selon la position quóccupe la ville, le
quartier, la rue ou lílot en question, dans lármature urbaine –que ce soit à échelle nationale,
inter-‐urbaine ou intra-‐urbaine-‐ les enjeux et les facteurs qui créent les conditions de la
gentrification ne se manifestent pas dans les mêmes configurations, intensité, formes,
temporalités, acteurs, ni ne produisent les mêmes effets. Toutefois, comme on le verra dans un
premier temps, lóuverture de la notion ne fait pas totalement consensus, ce qui conduit un
certain nombre de chercheurs à vouloir laisser la notion se désagréger sous le poids de la
complexité et du chaos38 quélle introduit dans lánalyse du changement urbain et social.
Cependant, on le verra dans un deuxième temps, J. Hackworth et N. Smith (2001), tenants du
maintien de la notion, ont montré límportance de considérer les variations du processus de
gentrification en lien avec l´évolution du rôle (croissant) de láction publique. Dans un troisième
temps, on notera que M. Van Criekingen et J.-‐M. Decroly (2003), insatisfaits de la capacité de ce
modèle à inclure différents processus de changement urbain et social, ont plaidé pour la
construction dúne nouvelle géographie des processus de renouvellement urbain, dont la
gentrification serait un processus parmi dáutres. Enfin, K. Shaw (2008) a montré les fragilités
dúne telle désagrégation de la notion, ce qui lá conduit à défendre lídée quúne nouvelle
géographie du processus gentrification (et non pas du renouvellement urbain) serait nécessaire
pour maintenir lúnité de la notion, tout en embrassant les variations du processus. Cette
argumentation constitue le lit de la formulation dún modèle qui postule líntérêt de considérer
la gentrification dans un continuum de recompositions urbaines et sociales. Cést ce modèle que
lón retiendra comme la perspective la plus aboutie jusquá ce jour pour maintenir lúnité de la
notion dans la diversité de ses expressions et dans toute sa dimension critique vis à vis des effets
du processus. Cette sous-‐partie conclura donc par une discussion sur l´éclairage et les
implications quíntroduit lídée de continuum.

38 Beauregard R., 1986, The chaos and complexity of gentrification, in N. Smith and P. Wiliams (eds)
Gentrification of the city, London : Allen and Unwin, p.35-‐55.
38

Fig. 4 Rénovation, réhabilitation, grandes infrastructures, restauration immobilière :

différents visages du processus de réinvestissement et de gentrification à Marseille. Du
haut vers le bas : Euroméditerranée (Martine Derain, 2007), Rue de la République
(inconnu), J4 et MUCEM (inconnu), le Panier (inconnu).

1.3.1 Une notion chaotique quíl faudrait abandonner?

L’ouverture progressive du concept de gentrification comme réponse aux mutations du
phénomène (échelles, formes, acteurs, effets) ainsi qu´à l´évolution des tendances interprétatives
en sciences humaines et sociales, a posé à plusieurs reprises la question de la cohérence du
concept et de sa capacité explicative. Dès le début des années 1980, D. Rose (1984) a argumenté
que la notion de gentrification forçait lárticulation de processus sans aucun lien, mobilisant ainsi
une conception ¨chaotique¨ de la notion. Pour D. Rose, l´élargissement des analyses (cas, formes,
échelles) était tel quíl paraissait difficile de donner du sens à toutes ces variations du processus
de gentrification, au risque de la désintégration de la notion même. Parmi les voix qui se sont
ralliées à la dénonciation du caractère chaotique de la notion, Liz Bondi (1996) pour qui « le
manque d’un momentum de la gentrification [serait] le reflet de l’incapacité de la notion à s’ouvrir
à des nouvelles approches et que, peut être, qu’il serait temps de la laisser se désintégrer sous le
poids de son fardeau » (:255). En parallèle, dáutres voix dans la même période spéculaient sur la
fin de la gentrification en argumentant le contexte de récession (1988 à 1992) qui aurait
fortement affecté les marchés immobiliers ainsi que le développement du secteur tertiaire aux
39

Etats-‐Unis, validant ainsi la thèse qui voyait dans la gentrification un processus marginal, une
anomalie, vouée à disparaitre (BERRY, 1985, BOURNE, 1993). Or, la période de post-‐récession
semble avoir donné raison aux opposants à lídée dúne fin de la gentrification.
Bien que R. Beauregard (1986, 1990) ait critiqué le ¨chaos¨ et la ¨complexité¨ de la gentrification
comme analyseur, il a toutefois défendu límportance pour la notion de considérer la diversité
des trajectoires de changement des quartiers. Pour sa part, E. Clark (2005) a dénoncé une
mauvaise interprétation de la nature ¨chaotique¨ de la notion. Il a montré que celle-‐ci était moins
le fait du regroupement de formes contextuelles et spécifiques, que celle de « contingences et de
relations » (:256) nécessaires à lámorce et à la consolidation du processus. Cet argument,
comme le signale K. Shaw (2008 :1708), met en exergue lídée que lánalyse dúne gamme large
de situations contextuelles et différentes les unes des autres, loin de rendre un concept
chaotique, permet dídentifier des « vérités plus profondes et universelles » (CLARK 2005 :256).
Ainsi, en faisant appel à plus d´« ordre et simplicité » dans la notion de gentrification, E. Clark a
montré límportance de rapprocher différentes sensibilités et de prendre en considération les
spécificités déxpressions contextuelles du processus « sans avoir à se résigner face à la
complexité » (idem). Dans le fond, cet argument met en avant lídée que la valeur de la notion de
gentrification repose sur sa capacité heuristique, cést à dire, sur le potentiel quélle offre
dárticulation de processus autrement -‐et apriori-‐ indépendants les uns des autres.
Bien que la valeur heuristique de la notion soit un argument fort de lárgumentation de son
maintien et sa pertinence en tant quánalyseur. En accord avec N. Smith, son actualité repose
aussi sur le fait que : « la gentrification nést plus une sorte d´ odyssée quichottesque en rapport
avec les marchés immobiliers, elle est devenue le fer de lance dúne entreprise plus large qui est la
recomposition élitiste des paysages urbains centraux » (SMITH, 1996 :39). Líntérêt de la notion,
nous en convenons avec Lees (et. al., 2008), repose donc surtout sur le fait que cést un des
termes doté dúne puissante charge politique, peut être un des plus chargés de toute la
recherche urbaine contemporaine. Comme on a pu le voir, R. Glass cherchait -‐avant tout-‐ à
décrire de manière critique les effets négatifs du processus quélle observait à Londres. Ainsi,
perdre le terme voudrait dire perdre sa charge politique 39 . Or, dans un contexte où la
conceptualisation du processus semble poser moins de problèmes, il semble nécessaire que la
recherche urbaine contribue davantage à formuler un projet politique qui mette en cause les

39 Pour M. Van Criekingen (2008) “le vocabulaire employé aujourd’hui ad nauseam pour désigner les
transformations des quartiers populaires […] partage la caractéristique d’être socialement lisse et porteur de
leur propre légitimation » ; pour N. Smith (2002: 445), « parce que le langage de la gentrification dévoile la
réalité de la recomposition sociale provoquée par la « régénération » de la ville, elle est devenu un mot sale pour
les promoteurs, les politiciens et les investisseurs ».
40

inégalités de la société urbaine sur lesquelles se base, entre autres, la gentrification : la question
du maintien de la notion doit-‐elle encore se poser ?
1.3.2 Le rôle croissant de láction publique : ¨vagues¨ de gentrification
Afin de rendre compte des variations du processus de gentrification, J. Hackworth et N. Smith
ont proposé en 2001 un modèle qui identifie trois ¨vagues¨ du processus. Celles-‐ci se distinguent,
dúne part, par le renforcement progressif de límplication de láction publique, que ce soit au
niveau local ou national et, de láutre, par des périodes de transition rythmées par les crises et
les récessions économiques mondiales. Ce modèle témoigne de la durabilité de la pensée ën
étapes¨ introduite par P. Clay en 1979 et dont il a été question plus haut.
Fig. 5 Modèle des différentes vagues de gentrification depuis les années 1960 : une économie
politique de la gentrification, J. Hackworth et N. Smith, 2001, dans LEES et. al., 2008); traduction
personnelle.
La première vague décrit le phénomène qui a vu le jour entre la moitié des années 1960 et le
début des années 1970 dans les grandes villes dÉurope occidentale, du nord-‐est étasunien et du
41

sud-‐est de lÁustralie40. Plutôt sporadique et très localisée dans certains quartiers, elle est
antérieure à la récession économique de la fin de lánnée 1973. Concernant láction publique,
bien que timide, elle a accompagné le processus par le biais dún discours de lutte contre le
déclin des centres (HACKWORTH, SMITH, 2001 : 466)41, mais aussi sous forme díncitations à
acheter et à améliorer des biens immobiliers centraux anciens et dégradés. Par exemple, en
facilitant les formalités administratives dáccession à la propriété (SHAW, 2005a) mais aussi en
subventionnant la restauration immobilière (BEAUREGARD, 1990). Si cette première vague a
souvent été associée à l´étape de ¨gentrification marginale¨ considérée plutôt comme ¨bénigne¨
(CARPENTER, LEES, 1995; LEY, 1996; SHAW, 2005a), les auteurs nous rappellent que les
interventions de láction publique à cette période ont été déjà « profondément spécifiques au
soutien des classes moyennes et supérieures » (SMITH, 2001, 466).
La deuxième vague de gentrification est apparue après la récession, vers la fin des années 1970,
en parallèle à la redynamisation des marchés immobiliers. Pour J. Hackworth et N. Smith cette
vague « dáncrage » du processus sést traduite par une plus ample diffusion spatiale. Ainsi, des
quartiers qui ignoraient jusque-‐là le processus, sont devenus les nouvelles ¨frontières
urbaines¨42 du processus de réinvestissement, plus spécialement pour les acteurs des marchés
immobiliers -‐ mais aussi par la consolidation du processus dans les quartiers qui avaient connu
une phase de ¨gentrification marginale¨. Cette deuxième vague se distinguant plus
particulièrement par le renforcement de l´«intégration de la gentrification dans une série de
logiques économiques et culturelles nationales et mondiales » (HACKWORTH, SMITH, 2001 : 468).
Láccélération des processus dans certaines localités ná pas eu le même impact sur dáutres cas
locaux, ce qui a provoqué un début de différenciation et díntérêt pour les variations du
processus. Comme il a été dit plus haut, cette deuxième vague se caractérise aussi par
límplication croissante des acteurs du marché immobilier, dont láction a souvent bénéficié du
soutien des pouvoirs publics là où le processus était en cours. Une dernière caractéristique de
cette vague est léxistence de mouvements de résistance, très touchés par les évictions, par
láugmentation du nombre de sans-‐logis et par le creusement des situations de précarité
(HACKWORTH, SMITH, 2001 : 468).

40 On pourrait rajouter Paris. Pour une analyse de la progression du front de gentrification à Paris depuis les
années 1960, CLERVAL A., 2008, La gentrification à Paris intra-‐muros : dynamiques spatiales, rapports sociaux
et politiques publiques, Thèse de doctorat sous la direction de P.Petsimeris et C. Rhein, Université Paris I
Panthéon-‐Sorbonne, 602 f.
41 Dans Voices of Decline (1993) Robert Beauregard creuse le fond idéologique des narratives sur le déclin des
centres des villes étasuniennes. Il conclut que : “le discours du déclin urbain précède la dégradation de la ville
[et] s’emploie pour situer le déclin quelque part dans la ville. Il fournit une imbrication spatiale où verser nos
insécurités les plus récurrentes ainsi que nos plaintes, de façon à prévenir leur transformation en une critique plus
radicale de ce qu’est la société étasunienne. » (:6)
42 La notion de ¨frontière urbaine” vient du titre dún ouvrage important de N. Smith “The New urban Frontier”
(1996). Appartenant à la sémantique ¨guerrière¨ comme lídée de ¨reconquista¨, elle fait allusion au ¨front
pionnier¨ de la conquête de lést des États-‐Unis.
42

Avec le crack boursier -‐¨lundi noir¨-‐ dóctobre 1987, les marchés immobiliers résidentiels de
certains quartiers centraux se sont effondrés, contribuant à mettre fin à la deuxième vague de
gentrification. La récession qui sén est suivie a conduit certains chercheurs à annoncer la fin de
la gentrification dès le début des années 1990. Toutefois, vers la fin de la décennie, la fin de la
récession a encouragé le réinvestissement dans les quartiers centraux, annonçant une troisième
vague de gentrification encore plus importante. En effet, pour les auteurs, cette vague a été -‐plus
que jamais-‐ articulée aux capitaux financiers mondiaux et à línitiative publique. Pour preuve,
depuis deux décennies, on assiste à la multiplication de grands projets de ¨recyclage¨ du tissu
urbain de quartiers entiers, projets mis en œuvre par láction concertée dácteurs publics et
privés. K. Shaw (2008) identifie quatre grandes différences avec les deux vagues précédentes : la
gentrification sést consolidée dans les quartiers déjà partiellement gentrifiés et sést diffusée
largement au-‐delà des noyaux initiaux ; des promoteurs immobiliers dénvergure –positionnés
dans des marchés au niveau mondial-‐ ont acquis un rôle plus important, tandis que les
mouvements de résistances ont décliné avec lávancement de la recomposition sociale (en
particulier le départ des classes de moindre statut) ; enfin, les acteurs publics se sont
progressivement impliqués, en passant du rôle de support à celui de moteur, et enfin de
déclencheur.
Comment expliquer límplication croissante des pouvoirs publics dans la gentrification ? J.

Hackworth et N. Smith expliquent ceci au regard dún tournant mondial néo-‐libéral dans les
formes de gouvernement et de régulation publique, qui verrait les formes keynésiennes comme
des obstacles de la croissance économique. Plus précisément, ils argumentent sur le fait que la
décentralisation-‐déconcentration des pouvoirs et des compétences, sést traduite par la
réduction des budgets des gouvernements locaux, les poussant à développer des stratégies pour
« attirer et retenir les classes moyennes afin dáccroitre leurs recettes fiscales » (HACKWORTH,
SMITH, 2001 : 470). Ainsi, les processus de réinvestissement dans certains quartiers ayant
atteint la phase de comblement (valorisation maximale), la gentrification se dirigerait vers des
quartiers dévalorisés où le risque de désinvestissement justifie límplication directe de la
puissance publique, surtout si lón considère que : « de nos jours, la reconquête de la ville en
faveur des classes moyennes implique beaucoup plus que de produire un parc de logements
gentrifiable » (SMITH, 2002 :443). Il rajoute : « la troisième vague de gentrification est devenue un
outil pour la transformation totale de certains espaces en des complexes paysagers qui anticipent
une restructuration urbaine élitiste…Plus important encore, cést le fait que le développement de la
promotion immobilière constitue désormais une pièce centrale de láctivité productive de la ville,
devenant une fin en soi même et justifiée sous láile de lémploi, des recettes fiscales et du tourisme.
On náurait jamais pu imaginer dans les années 1960 quún jour la production de nouveaux espaces
43

centraux gentrifiés dans des villes autour du globe, deviendrait une stratégie imbattable
dáccumulation du capital pour des économies urbaines en concurrence » (idem).
L. Lees et al. (2008) ont accepté le modèle et puis proposé de rajouter une quatrième vague qui
émergerait progressivement dans certaines villes étasuniennes et qui se caractérise par
« líntensification de la financiarisation du logement et combinée avec la consolidation de discours
pro-‐gentrification et de politiques urbaines qui accentuent les inégalités socio-‐spatiales » (:179).
Cette quatrième étape se distinguerait de la précédente par la consolidation de politiques
publiques déjà existantes en faveur des ménages nantis et impliquant la fin du démantèlement
« de ce qui reste des programmes sociaux des années 1960 » (LEES, et al., 2008 :183).
La principale critique qui a été opposée au modèle des ¨vagues de la gentrification¨ pointait sa
défaillance à intégrer les spécificités locales : toutes les villes, en effet, ne traversent pas par les
mêmes vagues et dans les mêmes périodes historiques. Si la remarque est pertinente, il serait
dommage d´évacuer le modèle pour cette seule raison. En effet, le modèle porte un éclairage
assez précieux sur la diversité des expressions du processus, sur le rôle changeant des acteurs
organisés (pouvoirs politiques, économiques, sociaux), sur límportance de considérer les
facteurs macro-‐économiques. Toutefois, à línstar de K. Shaw (2008), il parait important de
considérer que des lieux sont traversés simultanément par des vagues de gentrification
différentes. Ainsi, comme lá montré Islam Tolga (2005), plusieurs quartiers du centre dÍstanbul
connaissent depuis une dizaine dánnées des processus de gentrification différents les uns des
autres selon les degrés díntervention plutôt publique, plutôt privé ou mixte.
Avec la diffusion de la gentrification vers le bas de la hiérarchie urbaine, certaines villes de

moindre rang connaissent des processus de gentrification plus lents et moins accusés. À croire
certains auteurs des villes comme Bruxelles ou Montréal nónt toujours pas dépassé la phase de
¨gentrification marginale¨, suggérant la première vague, au plus, la deuxième (CRIEKINGEN,
DECROLY, 2003). Dans dáutres villes, la gentrification va jusqu´à stagner, voire reculer. En
sáppuyant sur ces observations, Van Criekingen et Decroly (2003) ont rouvert la boite de
pandore de la conceptualisation de la notion en réactualisant le questionnement posé par D.
Rose plusieurs décennies auparavant : « comment le concept peut-‐il inclure des cas de villes qui ne
traversent pas forcément toutes les étapes du modèle des vagues de la gentrification ? Si la phase de
¨gentrification marginale¨ se perpétue dans une ville pendant que dáutres avancent à la troisième
ou quatrième vague, peut-‐on parler toujours dúne restructuration élitiste, ou doit-‐on considérer
cela comme un processus entièrement à part? » (SHAW 2008 :1711). Comme à Bruxelles ou
Montréal, cette discussion est importante vis-‐à-‐vis des idées reçues selon lesquelles le processus
44

de réinvestissement, et notamment la gentrification des quartiers centraux de Marseille reste
ïnachevée¨, voir dans une phase encore ¨très marginale¨.
1.3.3 Vers une nouvelle géographie des processus de renouvellement

urbain, ou de la gentrification ?

Insatisfaits du degré de prise en compte des variations des processus de changement urbain, M.
Van Criekingen et J.-‐M. Decroly ont plaidé en 2003 pour une nouvelle géographie des processus
de renouvellement urbain. Leur appel partait du postulat selon lequel les processus de
changement urbain sont entièrement différents selon la position des villes et quartiers dans la
hiérarchie urbaine locale, nationale et internationale (2003 :2451). Bien que dáccord avec leur
postulat initial, au lieu de se joindre à léffort collectif dúne théorie inclusive et unificatrice de la
gentrification, les auteurs ont plaidé pour l´élaboration dúne typologie dans laquelle la
gentrification est identifiée comme un processus particulier parmi dáutres processus plus
¨traditionnels¨ de renouvellement des quartiers qui n’impliquent pas forcément une
recomposition sociale élitiste (VAN CRIEKINGEN, DECROLY 2003, 2452). Les auteurs ont
identifié plus précisément quatre processus principaux de renouvellement des quartiers : 1) la
gentrification « stricto sensu », processus de renouvellement qui produit des transformations
sociales radicales et dont le développement est étroitement lié à láttraction d’une nouvelle
classe moyenne en quête de distinction mais aussi démplois bien payés dans le secteur tertiaire
avancé. Ces critères limitent le champ de la gentrification aux grandes villes. 2) La gentrification
¨marginale¨, qui est le processus de revalorisation mené par des ménages plus riches en capital
culturel qu’en capital économique, mais náboutissant pas à l´élitisation du quartier43. Cette
forme de gentrification est souvent perçue comme ¨bénigne¨ mais aussi instable, pouvant durer
longtemps ou basculer rapidement par l’action des promoteurs et des politiques publiques dans
le sens dúne ¨super-‐gentrification¨ comme dúne ¨dé-‐gentrification¨. 3) La revitalisation, est le
fait de nouveaux arrivants mais aussi dánciens propriétaires. Elle ne serait pas exclusive aux
quartiers dégradés et pauvres. Elle peut entrainer un certain accroissement du statut social des
quartiers et parfois aussi causer le déplacement des plus démunis. 4) La restauration autonome,
est le processus par lequel des quartiers populaires sont améliorés par láction des habitants eux
mêmes, sans que cela provoque un changement du profil socio-‐économique du quartier ou de
l’exclusion. Cette typologie repose essentiellement sur la distinction dún certain nombre
d´éléments contextuels, à savoir l´état physique et lóccupation sociale du quartier, les modalités
des transformations et les résultats quélles génèrent (Fig.6).

43 Par ¨élitisation¨ on entend une forme de ségrégation.
45

Origine Transformations Résultat
Quartier Amélioration du Accroissement Changement Quartier riche

dégradé et cadre bâti du statut social de population
appauvri (réhabilitation,
construction neuve
sur foncier vacant)
Gentrification X X X X X
Gentrification X X X X O
marginale
Revitalisation O X X X X
Restauration X X O O O
autonome

Fig.6 Typologie des processus de renouvellement des quartiers (X=critère compris, O=critère exclu),
Van Criekingen, Decroly, 2003 ; traduction personnelle.
Cette typologie a été élaborée à partir dóbservations réalisées à Bruxelles et à Montréal. Au-‐delà
de la description, dans une tentative pour expliquer pourquoi dans ces villes la gentrification
semble rester dans la phase ¨marginale¨, M. Van Criekingen et J.-‐M. Decroly ont mis en avant trois
facteurs principaux. Le premier facteur, lié à la position plutôt ¨modeste¨ des deux villes dans la
hiérarchie urbaine consiste en une offre relativement limitée démplois bien payés dans le
secteur tertiaire avancé. Le résultat : une attraction modérée de ¨gentrifieurs potentiels¨. Le
deuxième facteur identifié revient à la flexibilité croissante des marchés de lémploi, qui pousse
davantage vers la précarisation que dans le sens contraire. Parmi les catégories socio-‐
professionnelles les plus affectés par les ¨nouvelles formes de précarités¨, celles couramment
associées aux pionnier de la gentrification, dits les gentrifieurs marginaux (étudiants, artistes,
jeunes diplômés, mères célibataires, etc.). Enfin, le troisième facteur repose sur les évolutions
sociodémographiques entrainées par la modification des cycles de vie. Les auteurs donnent
comme exemple déxpression de ces tendances le retardement du mariage et des enfants,
élément quíls observent chez les gentrifieurs marginaux. Au regard de ces facteurs, ils
concluent, lóffre en logements relativement bon marché, ainsi que les styles de vie possibles
dans les localisations centrales, sont une réponse particulièrement bien adaptée aux besoins,
capacités et aspirations des jeunes ménages appartenant aux nouvelles classes moyennes. Mais,
quávec l´âge -‐voici le cœur de leur thèse-‐ ceux-‐ci abandonnent leurs styles de vie et finissent par
déménager en laissant la place libre pour des nouveaux gentrifieurs marginaux. De telle sorte, on
láura compris, le processus de gentrification se maintient dans une phase de gentrification
¨marginale¨. Dans la perspective défendue par les auteurs, la gentrification marginale serait donc
46

située en dehors du modèle en étapes classique (fig.3). Plutôt, elle pourrait être pensée comme
« un processus spécifique du renouvellement des quartiers, différent de la gentrification » (VAN
CRIEKINGEN, DECROLY, 2003 : 2455–2456). Bien que leur explication soit intéressante, P. Watt
(2005), comme le rappel K. Shaw (2008), a toutefois montré quíl y avait des preuves empiriques
qui contredisaient les présomptions de M. Van Criekingen et J.-‐M. Decroly sur lábandon des
centres par les classes moyennes lors du passage à l´âge adulte.
Pour K. Shaw, outre la question du passage à l´âge adulte dans le maintien de la phase marginale
de gentrification, les limites de la proposition de M. Van Criekingen et J.-‐M. Decroly reposent sur
le manque de continuité entre une étape et une autre du processus, ce qui trouble directement la
compréhension du processus dans sa globalité. Ainsi, elle propose : « déffacer les limites entre
chacune des étapes : par delà les transitions originales trop mécaniques et trop précises »
(2008 :1712). Ces considérations sont essentielles pour formuler un modèle dánalyse qui
permette démbrasser toutes les expressions de la gentrification ainsi que de mettre en avant la
tendance intrinsèque de lúrbain au changement. Penser la gentrification dans un continuum de
processus de changement urbain et social nímplique pas seulement dáccepter la dimension
dynamique du processus, mais aussi que le sens de son évolution ne soit pas linéaire et nínterdit
pas des ällers-‐retours¨ entre deux phases du réinvestissement. Dóù límportance de considérer
les différentes phases du processus de réinvestissement comme faisant partie dún continuum,
plutôt que de les séparer pour en faire des processus de changement urbain et social à part
entière. Pour conclure, a-‐t-‐on besoin dúne nouvelle géographie des processus de
renouvellement urbain ? À línstar dúne réflexion de Sayer (1992) : il nést pas toujours
possible, ni souhaitable, de décomposer un objet afin quíl soit moins chaotique. Parfois tout son
intérêt provient de sa totalité. Ainsi, au lieu dúne nouvelle géographie des processus de
renouvellement urbain, il parait quón a plutôt besoin dúne nouvelle géographie de la
gentrification : une qui mette en avant les moments de transition dúne phase à une autre, une
qui permette de comprendre les variations contextuelles du processus tout en préservant lúnité
de la notion, plus particulièrement, sa dimension critique vis-‐à-‐vis des effets du processus. En
quelle mesure lídée de continuum aide ces enjeux interprétatifs?
1.3.4 Penser la gentrification dans un continuum de recompositions

urbaines et sociales

La perspective interprétative formulée par K. Shaw (2009) est celle que lón retiendra comme la
plus aboutie jusqu´à ce jour pour interpréter les recompositions urbaines, économiques et
sociales des villes. Voici comment láuteur de cette proposition la formule.
47

Si lón part de lídée selon laquelle les logiques culturelles et économiques qui sous-‐tendent la
gentrification sont compatibles. Alors, une myriade déxpressions du processus peut être
accommodée dans un continuum de recompositions urbaines, économiques et sociales.
Considérons un tel continuum, avec dans une extrémité, un processus de désinvestissement
maximum, marqué par la dégradation du cadre bâti et économique, par une paupérisation du
tissus social résultant dún filtrage social ¨vers le bas¨ qui aboutit à la spécialisation sociale de
lóccupation des lieux ; et dans láutre extrémité, un processus de ¨super-‐gentrification¨
caractérisé par la consolidation de l´élitisation et, par la poursuite de la valorisation du cadre bâti
et économique, au sein de laquelle peut avoir lieu un ¨deuxième¨ rent-‐gap, cette fois-‐ci non pas
basée sur le désinvestissement, mais sur le sous-‐investissement des lieux au regard dúne valeur
potentielle. Le processus de valorisation ne sárrêtant que lorsque le réinvestissement est
maximal (aucun profit ne pouvant être dégagé du rent-‐gap), uniquement poursuivie par
léxpansion spatiale de la dynamique ou par sa relocalisation, donnant lieu à un nouveau cycle
de dévalorisation-‐revalorisation. Considérons aussi quéntre les deux extrémités du continuum,
la phase de régénération et celle de gentrification ne sont pas équivalentes, même si toutes deux
sont des processus de réinvestissement : la régénération repose sur le réinvestissement dún
lieu dévalorisé jusque là, et peut être considérée comme gentrification selon quíl provoque le
déplacement ou léxclusion44 des habitants, des commerces et des usages, de moindre statut
(Fig.7)45. On notera que, dans cette optique, la pièce angulaire de la différenciation des phases du
processus repose sur les effets de la valorisation, plus spécialement les effets négatifs tendant à
réduire la diversité sociale et à accroitre la ségrégation.
Penser le continuum revient à adopter une interprétation inclusive et précise à la fois de la

gentrification, qui permet de mettre en cohérence différentes expressions du processus de
recomposition urbaine, sociale et économique. De telle sorte, penser le continuum cést voir
dans la gentrification, non pas un phénomène mais un processus qui dépend de lárticulation de
facteurs macro et micro dans des configurations contextuelles (Fig.7) qui nínterdisent pas de
¨retour-‐en arrière¨. Sur ce point précis, penser le continuum cést penser que la gentrification
nést pas irrémédiable. Au contraire, cette approche rend possible lánalyse des opportunités,
dans le temps et dans léspace, pour intervenir sur le passage de la gentrification, voire
lánticiper. Dans ce sens, la notion de gentrification réhabilite sa dimension critique et conduit la

44 K. Shaw insiste sur límportance que prend ici le concept de ëxclusionary displacement¨ proposé par P.
Marcuse (1985) : « il faut considérer comme gentrification, au moins tout autant que le déplacement direct,
léxclusion d´habitants dún lieu où ils auraient put vivre, travailler ou simplement être présents, faute de
¨régénération.»
45 Vu ainsi, la proposition de définition de la gentrification défendue auparavant, prend tout son sens : « la
restructuration élitiste de la ville (Smith 1996), qui implique la revalorisation et la production de léspace urbain
pour des usagers plus nantis (Hackworth 2002:815) et qui requiert du déplacement ou de léxclusion des
habitants, des commerces et des usages, de moindre statut…[elle] est mise en œuvre par láction combinée
dácteurs publics et privés » (PORTER, SHAW, 2009 :).
48

recherche urbaine à sínscrire dans une perspective politique, dont lóbjectif est de contribuer à
formuler des interventions publiques plus nuancées qui permettent aux villes et quartiers de
tirer les bénéfices du réinvestissement sans payer les conséquences de la gentrification. Or, ceci
sera difficile tant quíl ný aura pas de consensus chez les commentateurs sur l´évaluation des
effets, notamment négatifs (SHAW, 2005a :168).
49

Facteurs qui créent les
Phases du Changements urbains et sociaux
conditions (ou pas) du
processus
réinvestissement
Désinvestissement -‐ Cycle de désinvestissement -‐ Dégradation du cadre bâti et du
maximum -‐ Opportunité de revalorisation tissu économique
(rent-‐gap + action publique) -‐ Paupérisation
-‐ Nouvel ordre social ¨post-‐ -‐ Filtrage social ¨vers le bas¨
industriel¨ (demande) -‐ Diminution de diversité sociale
Régénération -‐ Logement accessible dans -‐ Amélioration ponctuelle du cadre
localisation centrale ou bâti et tissus économique
attractive -‐ Faible degré de recomposition
-‐ Opportunité de revalorisation sociale et économique
(rent-‐gap + action publique) -‐ Amorce de dynamique qui accroit
-‐ Nouvel ordre social ¨post-‐ la demande pour la localisation
industriel¨ (demande) -‐ Pas déffets négatifs
(déplacement-‐exclusion)
Gentrification -‐ Logement accessible dans -‐ Amélioration ponctuelle du cadre
marginale localisation centrale ou bâti et tissus économique
attractive -‐ Accroissement de la demande
-‐ Nouvel ordre social ¨post-‐ pour la localisation
industriel¨ (demande) -‐ Faible degré de recomposition
-‐ Opportunité de revalorisation sociale et économique
(rent-‐gap + action publique) -‐ Effets négatifs ponctuels
-‐ Plus de diversité sociale
Gentrification -‐ Caractéristiques du parc -‐ Nette amélioration du cadre bâti
immobilier, et du tissu économique
-‐ rapports locatifs (droit au -‐ Renfermement du rent-‐ gap
logement), -‐ Systématisation des effets négatifs
-‐ forces sociales dópposition -‐ Diminution de diversité sociale
-‐ intervention publique
¨Super-‐ -‐ Évolution dans hiérarchie -‐ Possibilité de deuxième vague de
gentrification¨ urbaine (locale, régionale, valorisation (rent-‐gap) basée non-‐
nationale, mondiale) : pas sur désinvestissement, mais sur
-‐ dynamique économique locale sous-‐investissement (au regard
-‐ nature et développement du dúne valeur potentielle en lien aux
marché local de lémploi évolutions)
-‐ Ségrégation (élitisation)

Fig.7, Principales phases, facteurs et conséquences du processus de réinvestissement. Réalisation
personnelle, basée sur lídée selon laquelle la gentrification peut être comprise comme faisant
partie dún continuum de recompositions urbaines et sociales, K. Shaw (2008).

50

1.3.5 L´évaluation des effets : l´étude du déplacement-‐exclusion, une
priorité pour la recherche sur la gentrification

Contrairement au consensus qui sést installé autour de lídée dúne complémentarité entre
logiques économiques et culturelles dans léxplication du processus (cf. 1.2.4), il y a encore
beaucoup de chemin à faire en ce qui concerne l´évaluation de ses effets (SHAW, 2005a :168).
Depuis le début des années 1990, on constate la multiplication des stratégies urbaines de
régénération urbaine, en Europe et au-‐delà (SWYNGEDOUW, 2002). Ceci est un signe clair de
léngouement des autorités locales pour le renforcement de ¨láttractivité¨ de leurs villes et plus
spécialement des centres. Au-‐delà des spécificités locales, ces stratégies partagent souvent les
mêmes modes dáction, basés sur la stimulation de línvestissement privé par línvestissement
public. Elles partagent aussi les mêmes objectifs. Autrement dit, les effets poursuivis sont les
mêmes, et intègrent une sorte de nouvelle orthodoxie urbaine (urbanistique). Ils ságit
principalement dínverser les tendances au dépeuplement et la dégradation du cadre bâti et des
infrastructures, dáugmenter les revenus fiscaux et transformer l´économie urbaine en attirant
des ménages qualifiés pouvant occuper et générer des emplois bien payés dans le secteur
tertiaire avancé. L´évaluation de la ¨réussite¨ des stratégies urbaines de régénération qui se
dégage de cette doxa, repose ainsi en grande mesure sur la prise en compte exclusive du panel
dóbjectifs recherchés, et faisant abstraction des effets négatifs ou collatéraux. Ainsi, la
croissance démographique, láttraction de populations aisées et láugmentation des revenus
fonciers ainsi que des prix immobiliers et fonciers sont des arguments incontournables des
bilans politico-‐institutionnels, mais aussi, dún pan de travaux scientifiques subordonné aux
besoins de la technostructure. Or, si on regarde bien, le ¨succès¨ des stratégies urbaines est jugé
sur la mise en place des conditions propices pour la gentrification. On comprendra alors
límportance de rester critiques vis à vis des évaluations rapides qui font la célébration du
¨succès¨ des stratégies de régénération urbaine : ¨réussite¨ rimant souvent avec gentrification.
Ces considérations sáppliquent intégralement aux idées reçues sur la recomposition sociale des
quartiers centraux phocéens qui nous occupent ici.
À Marseille, depuis près de vingt ans toutes les municipalités ont fait de línversion de la
tendance au déclin démographique un objectif politique central46. Pour preuve de límportance
accordée au sujet: en 1999, lorsque lÍNSEE publia les données du recensement qui confirmaient
que la ville avait enfin retrouvé un solde démographique positif, les déclarations ne se sont pas

46 Pour un échantillon de documents dans lequel séxprime lénsemble de ces objectifs (disponibles à lÁgam
Agence dÚrbanisme de la Ville de Marseille) : Plan de Référence Centre Ville, Agam, 1993 ; Présentation des
orientations pour la politique urbaine de la ville (C. Valette, 26/02/1996) ; Programme Local de l´Habitat,
1997 ; Revitalisation du centre ville de Marseille (Marseille Habitat, déc 1992) ; Contrat de Ville 1994-‐1998.
51

fait attendre. Aussitôt, en 2001 et depuis, une fois par an, le maire convie les nouveaux arrivants
de l'année à une soirée d'accueil. Toutefois, en 2004 sést déclenchée une polémique témoignant
de lénjeu lorsque lÍNSEE publia les résultats préliminaires du recensement de la population,
qui annonçaient la stagnation de la croissance démographique à Marseille 47 . Concernant
láttraction de nouveaux habitants qualifiés et plus nantis, le maire J.C Gaudin formula la,
désormais, célèbre déclaration suivante : ¨Le centre a été envahi par la population étrangère, les
Marseillais sont partis. Moi, je rénove, je lutte contre les marchands de sommeil et je fais revenir des
habitants qui payent des impôts.48 Plus récemment, lágence dúrbanisme de la ville a annoncé la
mise en place dún Observatoire de l’attractivité territoriale dont un des trois axes dánalyse
porterait sur « l’attractivité des personnes et des compétences »49. Enfin, láugmentation des prix
immobiliers et fonciers est aussi un argument mis en avant pour argumenter le succès des
interventions publiques. En 2010, lánnonce de ce ¨rattrapage nécessaire¨ a été mis en avant par
C. Boumendil, directeur de Marseille Aménagement (SEM dáménagement locale) dans le cadre
de l´évaluation des PRI (Périmètre de Restauration Immobilière) : « l'évolution des prix du
marché et qui permet de mesurer si cela a fonctionné ou non, parce qu'au fond, le meilleur moyen
c'est quand même de savoir à combien se vendent les immeubles dans ces opérations, qui permet de
mesurer si effectivement il y a eu des travaux de réhabilitation ou pas, et par rapport à l'évolution
générale du marché de Marseille, c'est un bon témoin. »50. En effet, si entre 1999 et 2009, au
niveau de la ville les prix de vente au mètre carré se multiplient par deux, voir trois, dans les
secteurs PRI cést par quatre51 : « Je pense que notre travail a été utile, il a servi à ça. », a conclu le
directeur de la SEM.
Si les démarches d´évaluation concernent souvent que les effets ¨positifs¨, en revanche le ¨succès¨
de ces formes díntervention nést pas inéluctable (SHAW, 2005a:169). Au contraire, parfois

47 Recensement de la population : la région gagne 40 000 habitants, Françoise Verna, 18 janvier 2006, La
Marseillaise
48 Jean Claude Gaudin, maire de Marseille, cité dans La Tribune, 5 décembre 2001.
49 Les cinq variables de cet axe dánalyse sont :
-‐ L’importance du solde migratoire total relativement à la population (et son évolution). Variante pour la
population active ;
-‐ L’importance relative du solde migratoire des cadres (et son évolution);
-‐ La part des étudiants étrangers parmi les inscrits dans l’académie Aix-‐Marseille ou dans Aix-‐Marseille
Université, si possible (et son évolution). Variante: le pourcentage d’étudiants dans la population
marseillaise (et son évolution).
-‐ L’importance relative du solde migratoire des retraités (et son évolution);
-‐ Le taux d’occupation des hôtels classés (2* et plus) et/ou le nombre de chambres d’hôtels pour 1 000
habitants (et leur évolution). Source : Observatoire de láttractivité, Agam, déc 2011, document disponible sur :
www.agam.org/, dernière consultation : 18 Septembre 2012.
50 Mission dínformation et d´évaluation sur les Périmètres de Restauration Immobilière, procès verbal de la
session, Marie de la Ville de Marseille, jeudi 22 avril 2010, (:55).
51 Les données évoquées sont issues de lÓbservatoire des Déclarations dÍntention dÁliéner (DIA) mis en place
par Marseille Aménagement, détenteur dún droit de préemption dans les périmètre des PRI depuis 1999. Les
DIA sont des données solides même si elles souffrent de deux limites : 1) c'est que des déclarations, donc les
transactions peuvent se faire à des montants plus importants ou moins selon les cas, 2) c'est des déclarations,
toujours, donc les ventes ne se font pas obligatoirement (impossibilité de vendre).
52

elles produisent plus de problèmes que ceux quélles résolvent (LEES, 2003a; ZUKIN 1995).
Dáilleurs, líronie de l´histoire veut que la gentrification semble se développer plus aisément
dans des lieux qui ne sont pas excessivement désinvestis. Inversement, il semblerai quélle ait
plus de mal à se consolider dans les quartiers, villes et régions dÉurope et dÁmérique, les plus
touchées par la désindustrialisation : « là où les gouvernements cherchent activement à
promouvoir la gentrification à partir de projets de régénérations urbaine censés soulager la
détérioration des infrastructures et la misère. » (SHAW, 2008 : 1702). À croire une des principales
conclusions que S. Jourdan (2006, 2008) tire de son étude sur la gentrification à Marseille : des
quartiers paupérisés, stigmatisés et dégradés du centre-‐ville phocéen (par exemple, Belsunce et
Noailles), connaitraient des processus de gentrification marginaux, voir imperceptibles, à
différence dáutres quartiers moins dévalorisés (Réformés, Cours Julien, Camas), ce qui
conduirait à croire que la gentrification a besoin dún ¨terreau de valeur préexistante¨.
Si on accepte que les stratégies urbaines dáttractivité produisent parfois plus de problèmes que
ceux quélles résolvent, pourquoi alors leur évaluation ne prendrait-‐elle pas en compte les effets
négatifs ? Au-‐delà des évaluations politico-‐institutionnelles, il semblerait que les effets négatifs
des processus de réinvestissement ne sont pas sujet de consensus parmi les chercheurs (SHAW,
2005a ; LEES et. al. 2008, 2010, SLATER, 2007). Or, même une lecture très simple du processus
permet de penser que, plus on avance dans les étapes et moins les effets sont bénéfiques pour
tous. À croire K. Shaw (2005a), il y aurait plus d´études (monographies croisant des méthodes
quantitatives et qualitatives) qui montrent les liens entre gentrification et déplacement52, que
d´études qui montrent le contraire53. Ces dernières seraient en revanche plutôt bien reçues par
les médias et les milieux politico-‐institutionnels, contribuant à la légitimation des interventions
mises en œuvre mais aussi justifiant un certain ¨laisser-‐faire¨ politique. À línstar de R. Atkinson :
« les stratégies urbaines sont plus souvent inspirées par des postulats idéologiques et par des idées
reçues sur les effets positifs, que par les résultats de recherches systématiques » (ATKINSON,
2002 :15). Dóù líntérêt de confronter les idées reçues aux faits documentés, et dans le cadre de
travaux empiriques, à la réalité.
Quels sont donc les principaux effets, positifs et négatifs, de la gentrification ? À partir dún
corpus international de travaux empiriques, R. Atkinson et G. Bridge ont proposé la lecture
suivante (Fig.8). Bien que ce tableau ne soit pas exhaustif et considérant que tous les quartiers ne

52 Pour une note exhaustive sur l´état des savoirs concernant le déplacement des classes de moindre statut en
lien avec la gentrification, ATKINSON R., et al., 2011, Gentrification and displacement: the household impacts of
neighbourhood change, AHURI Final Report, No.160. Melbourne: Australian Housing and Urban Research
Institute. Pour un recueil de travaux empiriques, ATKINSON R., BRIDGE G., (2005), Gentrification in a Global
Context: the new urban colonialism. London: Routledge.
53 Pour un des articles les plus relayés par les médias anglo-‐saxons : Freeman, L & Braconi, F 2004,
'Gentrification and displacement – New York City in the 1990s', Journal of the American Planning Association,
vol. 70, no. 1, pp.39–52.
53

connaissent pas les mêmes effets, dún lieu à un autre et dúne phase à une autre du processus, il
a toutefois la qualité de proposer un premier regard dénsemble à partir dóbservations
empiriques et non pas exclusivement théoriques ou idéologiques.

EFFETS POSITIFS EFFETS NÉGATIFS

Déplacement-‐exclusion lié(e) à
láugmentation des valeurs immobilières et
foncières
Impacts psychologiques, sociaux et économiques
liés au déplacement-‐exclusion
Stabilisation du déclin démographique Accroissement des tensions sociales au niveau
et physique des quartiers des quartiers et entre habitants
Réduction de lóffre de logements à prix
Augmentation des valeurs immobilières et accessibles, que ce soit dans le privé comme dans
foncières le public
Spéculation immobilière
Réduction des taux de vacance Augmentation du nombre de SDF
Augmentation des revenus fiscaux Rapprochement des lobbys et des sphères de la
locaux (par attraction d´habitants plus décision.
nantis)
Remplacement de lóffre commerciale et de la
Moteur de réinvestissements futurs structure de lémploi
Augmentation générale des produits de
consommation, du ¨cout de la vie¨ et évolution des
services locaux
Réduction de l´étalement urbain Accroissement de la tension résidentielle dans les
(densification) quartiers voisins
Diversification sociale (mixité sociale) Réduction de la diversité sociale (ségrégation)
Action concertée entre acteurs publics et Sous-‐occupation et perte de population dans les
privés zones gentrifiés

Fig.8 Principaux impacts de la gentrification, Rowland Atkinson et G. Bridge, 2005, Gentrification in
a global context : The new urban colonialism ; traduction propre. Note : en gras les effets qui
correspondent davantage aux idées reçues qui seront examinés dans l´étude de cas.
Considérant que depuis la naissance du néologisme la question du déplacement-‐exclusion des
classes de moindre statut constitue le point névralgique du processus de gentrification, que la
54

recomposition sociale élitiste est la conséquence finale de ce mouvement, et que les idées
perçues que nous allons analyser dans l´étude de cas récusent léxistence dún tel phénomène : il
convient de dire un mot sur les raisons qui semblent poser problème dans les débats sur
l´évaluation des effets du processus.
T. Slater (2006) a argumenté que la question du déplacement nést pas, ou plus,

systématiquement considérée comme un indicateur de gentrification par les chercheurs. Face à
ce constat, il a suggéré –en ouvrant un débat aussi intéressant que polémique-‐ que la recherche
sur la gentrification se serait ¨gentrifiée elle-‐même¨ en raison de l´éviction des perspectives
critiques par des chercheurs qui ne verraient plus ni síntéressaient plus, à la question du
déplacement-‐exclusion des ménages de moindre statut54. Ce glissement du point focal de la
recherche aurait eu lieu au cours des années 1990, jetant une vraie zone dómbre sur la
recherche des effets inégaux de la gentrification. Il avance trois explications : premièrement, les
débats interprétatifs sur léxplication de la gentrification ont détourné láttention des chercheurs
de l´étude empirique du déplacement vers celui de la constitution et modes de vie des nouvelles
classes moyennes. Deuxièmement, des difficultés méthodologiques ont compliqué la
documentation empirique, par exemple, la question de la distinction entre déplacement
volontaire et involontaire, autrement dit, le rôle des arbitrages55, mais aussi les difficultés liées à

54 SLATER T. (2006) The eviction of critical perspectives from gentrification research, International Journal of
Urban and Regional Research 30(4) p.737-‐757.
Le formidable rayonnement de cet article est à trouver dans le nombre de réponses quíl a généré, ouvrant
ainsi un nouveau débat sur le sens de la recherche sur la gentrification, et plus largement sur le sens de la
recherche urbaine : ALLEN, C., 2008. Gentrification 'Research' and the Academic Nobility: A Different Class?
International Journal of Urban and Regional Research, 32(1), 180-‐185. Available at: http://
dx.doi.org/10.1111/j.1468-‐2427.2008.00770.x [Accédé Janvier 13, 2012].
FREEMAN, L., 2008. Comment on 'The Eviction of Critical Perspectives from Gentrification Research'.
International Journal of Urban and Regional Research, 32(1), 186-‐191. Available at:
http://dx.doi.org/10.1111/j.1468-‐2427.2008.00771.x [Accédé Janvier 13, 2012].
SHAW, K., 2008. A Response to 'The Eviction of Critical Perspectives from Gentrification Research'.
International Journal of Urban and Regional Research, 32(1), 192-‐194. Available at:
SLATER, T., 2008. 'A Literal Necessity to be Re-‐Placed': A Rejoinder to the Gentrification Debate. International
Journal of Urban and Regional Research, 32(1), 212-‐223. Available at: http://dx.doi.org/10.1111/j.1468-‐
2427.2008.00781.x [Accédé Janvier 13, 2012].
SMITH, N., 2008. On 'The Eviction of Critical Perspectives'. International Journal of Urban and Regional
Research, 32(1), 195-‐197. Available at: http://dx.doi.org/10.1111/j.1468-‐ 2427.2008.00773.x [Accédé Janvier
13, 2012].
WACQUANT, L., 2008. Relocating Gentrification: The Working Class, Science and the State in Recent Urban
Research. International Journal of Urban and Regional Research, 32(1), 198-‐ 205. Available at:
WATT, P., 2008. The Only Class in Town? Gentrification and the Middle-‐Class Colonization of the City and the
Urban Imagination. International Journal of Urban and Regional Research, 32(1), 206-‐211. Available at:
55 La littérature française est particulièrement riche sur la question des arbitrages résidentiels, même si un
peu moins sur les trajectoires résidentielles contraintes. Pour une synthèse récente des travaux, voir AUTHIER
J.Y (dir.) et. al., 2010, Etat des lieux sur les trajectoires résidentielles, Rapport pour le PUCA (Ministère de
l’Ecologie, de l’Energie, du Développement Durable et de la Mer / Groupe de recherche sur la socialisation,
Université Lyon 2). Toutefois, lárticulation de ces approches théoriques, méthodologiques et empiriques à la
question de la gentrification reste une zone dómbre. Selon J. Y. Authier, « La recherche française síntéresserait
davantage à l’hébergement institutionnel avec deux entrées thématiques: ¨la question des sans-‐domicile, investie
55

la mesure quantitative de ¨línvisible¨ (ATKINSON, BRIDGE, 2005), au suivi des trajectoires
résidentielles et à l´évaluation des impacts psychologiques, sociaux et économiques 56 .
Troisièmement, les politiques urbaines néolibérales en lien avec le système de financement de la
recherche ne stimuleraient pas suffisamment la recherche sur ce sujet, décourageant de
nombreux chercheurs. K. Shaw (2008) ajoute dáutres raisons parmi lesquelles, les différences
de point de vue adoptés par les chercheurs : « [qui] souvent ne voient que ce quíls veulent voir et
ceci façonne leurs questionnements » (:1704). Aussi, que différentes expériences du processus
son possibles : « la gentrification náffecte pas les mêmes gens selon quíls gagnent ou quíls
perdent » (idem). Bien que ce débat ne fasse que commencer dans la littérature internationale
sur la gentrification57, il semblerait que depuis la publication de ces échanges les travaux sur le
déplacement et léxclusion liés à la gentrification revoient le jour. On fait le souhait que ce
mémoire participe, au moins au niveau local, au renouvellement de ce volet de la recherche sur
la gentrification. Enfin, ces débats ouvrent également la voie à des discussions très intéressantes
sur les enjeux pour envisager des formes díntervention qui contribuent à anticiper ou à freiner
le processus de gentrification58. Or, sárrêter davantage pour discuter ces questions nous
éloignera trop du propos annoncé. Il semble plus pertinent de dire un mot final afin de conclure
cette première partie théorico-‐conceptuelle dont lóbjectif était, rappelons le, de discuter la
pertinence de la notion de gentrification comme analyseur des recompositions sociales des
quartiers centraux.
En guise de conclusion de cette discussion théorico-‐conceptuelle, bien loin de lánomalie

marginale et locale décrite presque cinquante ans auparavant par R. Glass, la gentrification est
devenue aux yeux de nombreux commentateurs, un analyseur incontournable des
transformations urbaines, économiques et sociales en lien avec la mondialisation. La
généralisation de la gentrification des villes, du nord aux villes du sud et du haut vers le bas de la

par de nombreuses enquêtes dans les années 1990 [et] la question du relogement de catégories populaires
organisée par la puissance publique, développée surtout depuis le milieu des années 2000 en lien avec la politique
de rénovation urbaine. » ( :49-‐50).
56 Pour ce qui, à nos yeux est la tentative de surmonter ces difficultés la plus aboutie à ce jour: Atkinson , R. et
al. (2011) Gentrification and displacement: the household impacts of neighbourhood change, AHURI Final
Report, No.160. Melbourne: Australian Housing and Urban Research Institute.
57 Sur les postures critiques, le déplacement et la gentrification, T. Slater publia un article qui, une fois de plus,
généra un polémique qui inspira des nombreuses réponses :

SLATER T., 2009, 'Missing Marcuse: on gentrification and displacement' CITY: analysis of urban trends, culture,
theory, policy, action 13 (2) p.292-‐311
HAMNETT C., 2009, 'The new Mikado? Tom Slater, gentrification and displacement', City, 13: 4, 476—482
SLATER T., 2010, 'Still Missing Marcuse: Hamnett's foggy analysis in London town', CITY: analysis of urban
trends, culture, theory, policy, action 14 (1) p.170-‐179
HAMNETT C., 2010, ''I am critical. You are mainstream': a response to Slater', City, 14: 1, 180 — 186
MARCUSE P., 2010, 'A note from Peter Marcuse', City, 14: 1, 187 — 188
58 K. Shaw (2008) pointe notamment trois dimensions à enjeux : l´échelle, les temporalités et le sens
díntervention.
56

hiérarchie urbaine, a fait de la gentrification une stratégie urbaine à part entière, dans la quête de
repositionnement des villes dans la concurrence inter-‐urbaine régionale et mondiale. Ainsi,
depuis près dúne décennie, la multiplication des expressions du processus qui découlent de ce
mouvement de généralisation, a profondément interrogé la viabilité de la notion ainsi que sa
capacité heuristique (cést à dire, sur sa capacité à éclairer lárticulation de processus autrement
-‐et apriori-‐ indépendants les uns des autres). Malgré les arguments qui ont pu appeler à
lábandon de la notion, il semble désormais quén considérant la gentrification comme faisant
partie dún continuum de recompositions urbaines, économiques et sociales, le maintien de
lúnité de la notion parait indispensable pour que la recherche avance vers une posture critique
de l´évaluation des effets du processus, ainsi que vers une posture qui prône láction en faveur
de la production de villes plus égalitaires.
Afin de poursuivre notre propos et déngager la mise en examen des idées reçues sur la
recomposition sociale des quartiers, il faut rappeler quelques considérations quón a pu faire au
cours de cette discussion et qui sont essentielles pour lánalyse qui suit. On a pu montrer que
l´évaluation du processus de gentrification repose davantage sur des idées reçues sur les effets
positifs que sur des recherches systématiques et qui prennent en compte les effets négatifs,
notamment le déplacement-‐exclusion des ménages de moindre statut. Ce constat semble
trouver confirmation au regard du cas du centre-‐ville phocéen, où un certain nombre dídées
reçues sur la recomposition sociale des quartiers centraux avancent que le processus náurait
pas lieu, en raison dúne faible attraction de ménages de classe moyenne et supérieure et de
líncapacité de les retenir, ce qui constitueraient un ¨stock¨ insuffisant de gentrifieurs.
57

58

«Le centre nést en rien un espace délaissé par les urbanismes et les projets. Il est une sorte de
chantier permanent, au moins depuis un siècle où les destructions et les ouvrages se succèdent sans
pratiquement aucune interruption. Un chantier permanent qui laisse des ruines comme la trace des
tensions sociales qui les portent et des aménagements qui ne sont que les fragments de projets
réduits ou avortés »
Michel Peraldi, 1985,

Fragments dúrbanité dans une ville éparse,
Cahiers Pierre-‐Baptiste nº4 Actes Sud), 284p.

59

Partie 2
ÉTUDE DE CAS

LA RECOMPOSITION SOCIALE
DES QUARTIERS CENTRAUX DE MARSEILLE

Récemment, lors de la restitution dún programme de recherche dit POPSU59 portant sur les
opérations et projets urbains à Marseille, une géographe déclarait que : « la volonté municipale
de requalification de la ville, accélérée par les opérations de renouvellement urbain
dÉuroméditerranée, est effective mais nést pas suffisante pour installer un processus de
gentrification durable et continu. »60 Comme cette déclaration, un certain nombre dídées dont
les fondements ne sont pas toujours explicités, mettent en avant que le processus de
gentrification des quartiers centraux de Marseille ne dépasserait pas la phase marginale. Comme
dans ce cas, une certaine ambiguïté dans leur formulation ne permet pas de saisir clairement la
posture de celui qui dresse le constat. : faut-‐il renforcer les politiques urbaines de
réinvestissement et dáttraction qui stimulent la gentrification ? Ou bien, ságit-‐il dún plaidoyer
pour une recherche urbaine qui contribue à la mise en œuvre de politiques urbaines plus
inclusives qui permettent aux habitants pauvres de profiter du réinvestissement sans avoir à
payer le prix par leur exclusion? Comme on a pu le voir précédemment, l´évaluation du
processus de gentrification repose souvent davantage sur des idées reçues sur les effets positifs,
que sur des recherches systématiques qui prennent en compte les effets négatifs, notamment le
déplacement-‐exclusion des ménages de moindre statut. Dans ce sens, en accord avec Jean
Stéphane Borja61, il parait que la connaissance du processus à Marseille soit profondément

59 La Plate-‐forme d'observation des projets et stratégies, est un programme de recherche lancé en 2004 et
clôturé en 2010 (un POPSU 2 est en cours jusquén 2013) : “Dans sept grandes agglomérations françaises, la
fabrique de la ville a été analysée par des équipes de recherche en liens avec les acteurs locaux de l’urbanisme.
Cette action s’est basée sur un partenariat entre le Plan Urbanisme Construction et Architecture (PUCA), à travers
le GIP EPAU devenu GIP AIGP, et les principales collectivités territoriales et autres acteurs de ces agglomérations”.
Consultable sur : http://www.popsu.archi.fr/POPSU1/valorisation/, dernière consultation 23 septembre
2012.
60 Brigitte Bertoncello, professeur à lÚniversité de Provence Aix-‐Marseille I, lors du colloque ¨Marseille
Euroméditerranée¨, restitution de la recherche POPSU, le 18 juin 2010. Retranscription des débats. Disponible
en ligne : http://www.popsu.archi.fr/POPSU1/valorisation/spip.php?article166, consulté le 15 juin 2012.
61 Jean-‐Stéphane Borja, doctorant au Laboratoire Méditerranéen de Sociologie, co-‐auteur de Attention à la
fermeture des portes. Citoyens et habitants au cœur des transformations urbaines: léxpérience de la rue de la
République à Marseille, 2010, un des seuls ouvrages qui analyse les transformations urbaines récentes du
centre-‐ville de Marseille sous lángle de la gentrification. Propos issus du reportage Inventaire avant élections à
Marseille : Les villes appartiennent-‐elles aux riches ? Florence Pacaud, France Culture, 16 Janvier 2012,
consultable sur : www.franceculture.fr
60

lacunaire : ¨Je pense que Paris a été un cas qui a été assez bien documenté par pas mal de
chercheurs. On peut parler aussi de Lyon. Dúne manière générale, en reparlant pour le coup de
Marseille, Marseille cést quand même un cas déxception.¨

Il paraît donc important dínterroger le sens à donner au mythe de léxception marseillaise en ce
qui concerne la gentrification : léxception repose t-‐elle davantage sur le fait que la gentrification
ne marche pas, ou bien, cést la recherche urbaine locale qui ne sést pas donnée à ce jour les
moyens d´évaluer le processus dans toutes ses dimensions? En conséquence, est-‐ce que la
documentation du processus est-‐elle suffisante et suffisamment fiable pour valider ou réfuter les
idées reçues qui circulent concernant le processus ? Dans la discussion qui suit (partie 2), on
essayera de démontrer, dúne part, que les faits documentés sur la recomposition sociale des
quartiers centraux phocéens sont insuffisants pour valider ou réfuter en bloc les idées reçues.
Mais aussi, et plus particulièrement que dans la dernière décennie la recherche urbaine ná pas
produit beaucoup de données de connaissance empiriques sur le sujet. On argumentera que, si
on déplace le point focal de l´évaluation du processus des effets positifs aux effets négatifs, il
semble que ce ne soit pas parce que les classes moyennes et supérieures ne viennent pas
sínstaller en nombre suffisant quíl ný a pas de déplacement-‐exclusion des ménages de
moindre statut. Autrement dit que, vue depuis le centre phocéen, les effets négatifs des
processus de réinvestissement ont lieu de façon plus ou moins indépendante par rapport à
láccroissement du stock de gentrifieurs, laissant croire que la gentrification est un processus
central de la recomposition sociale des quartiers centraux.

La deuxième partie de ce mémoire sera organisée en deux temps. En guise de prélude on
précisera un certain nombre de considérations méthodologiques sans lesquelles on ne saurait
rendre compte de lápproche dánalyse qui sera emprunté par la suite (2.1). Dans un deuxième
temps, on engagera pleinement la mise en examen des idées reçues au regard des faits
documentés dont on dispose (2.2 à 2.4). Lánalyse sera rythmé par les trois principales
hypothèses qui ressortent de la mise en évidence des idées reçues sur les effets de la
gentrification, à savoir que : le centre de Marseille attire des nouveaux habitants (2.2), ce qui
impliquera de síntéresser aux logiques démographiques. Que les nouveaux habitants
appartiennent notamment aux classes moyennes et supérieures, mais que leur attraction est
insuffisante car la ville de les retient pas (2.3), ce qui demandera dínterroger les critères qui
sont mobilisés pour analyser cette catégorie sociologique. Et enfin, que le stock de gentrifieurs
serait insuffisant pour provoquer le déplacement-‐exclusion des classes de moindre statut du
centre-‐ville (2.4), affirmation qui supposera dínterroger la documentation des effets négatifs.
Enfin, on conclura ce mémoire en dressant un bilan critique des connaissances qui fera ressortir
61

des zones dómbre dans la documentation empiriques du processus. Celles-‐ci pourront être
mobilisées dans le futur en tant que pistes dúne recherche empirique.
2.1 De la démarche de connaissance

Considérant que les idées reçues sur les effets du processus de gentrification sont plus le fait de
postulats idéologiques et dóbservations partielles que de faits documentés systématiquement.
La démarche de connaissance qui en découle ne peut pas être considérée comme scientifique.
Or, quést-‐ce qui fait quúne démarche dans ce mémoire de connaissance puisse être considérée
comme scientifique ? Plus particulièrement, quést-‐ce qui fait que la démarche proposée dans ce
mémoire et qui consiste en la mise en examen de idées reçues sur la recomposition sociale des
quartiers centraux puisse être considérée comme une démarche de connaissance scientifique ?
Cette question est à nos yeux fondamentale, bien sur, au regard de la démonstration qui est ici
poursuivie. Mais surtout, comme réaction au manque de clarté méthodologique et de rigueur
scientifique qui a pu être constaté dans de nombreux mémoires de master, lors de la phase de
recherche bibliographique de ce mémoire. Ainsi, en accord avec R. Quivy et L. Van Campenhoudt
(2006), la démarche de connaissance scientifique se distingue dáutres démarches en ce quélle
procède de façon ordonnée, transparente et rigoureuse. Elle repose sur trois phases clefs. La
première phase est celle de la rupture avec les connaissances issues du sens commun (idées
préconçues, idées reçues, lieux communs). Autrement dit, cést la phase de prise de distance par
rapport à des idées sur un sujet donné, dont on méconnait les fondements. La deuxième phase
est celle de la construction dúne pensée ordonnée de lóbjet de recherche, dont la
problématisation constitue le premier mouvement et, la construction dún modèle dánalyse
constitue le deuxième. Enfin, la troisième phase, dite de constatation, correspond à la
confrontation du modèle dánalyse au réel. Elle implique lóbservation du réel et lánalyse des
informations trouvées. Elle conclut par la formulation dún bilan critique, dans lequel sont
identifiés apports, limites et pistes de recherche (Fig.9).
62

Fig. 9, Représentation des étapes de la démarche méthodologique scientifique (QUIVY, VAN
CAPENHOUDT, 2006)

Puisque la démarche dápproche proposée dans ce mémoire concerne la mise en examen dún
certain nombre dídées reçues. Dans un premier temps on interrogera plus longuement la
première étape de la démarche scientifique : peut-‐on vraiment parler dúne « rupture » entre
sens-‐commun et démarche scientifique (2.1.1) ? Dans un deuxième temps, on commentera les
principaux éléments du modèle dánalyse issu du travail de construction théorico-‐conceptuel de
la première partie de ce mémoire (2.1.2). Enfin, seront mis en évidence les critères mobilisés
pour la constitution du corpus dánalyse sur lequel reposera le travail de constatation. Il ságira
notamment dún commentaire sur la nature et les sources des données de connaissance
collectées (2.1.3). Une représentation graphique permettra de conclure en synthétisant
léssentiel de la démarche méthodologique présentée dans ce préambule.
2.1.1 Du sens commun à la démarche scientifique : rupture ou continuité ?

À línstar de Quivy et L. Van Campenhoudt (2006) : « Lorsque nous abordons l´étude dún sujet
quelconque, notre esprit nést pas vierge ; il est chargé dún amoncellement dímages, de croyances,
dáspirations, de schémas déxplication plus ou moins inconscients […] qui préformatent notre
63

approche de ce sujet » (QUIVY, VAN CAPENHOUDT, 2006 :18). En effet, le regard quón peut
porter la recomposition sociale du centre-‐ville phocéen nést absolument pas ¨vierge¨,
notamment en raison du mémoire de master 1 réalisé en 2010, mais aussi de part notre
expérience personnelle des transformations que connaît le centre phocéen, et dans lesquelles on
bénéficie dúne position privilégié, appartenant à ces nouveaux habitants qualifiés et porteurs
dúne ¨nouvelle sociabilité¨ jugée conforme avec límage du centre dynamique et attractif, au
cœur des stratégies urbaines locales de revalorisation. Enfin, notre regard et par extension notre
expérience personnelle est fortement influencée par notre engagement depuis quelques années
auprès dúne association locale de défense des droits des habitants, notamment des locataires
pauvres, face aux opérations et projets de réinvestissement dans différents quartiers du centre
ville phocéen62.
Comment ¨rompre¨ avec les idées issues du sens commun? En accord avec R. Quivy et L. Van
Campenhoudt qui argumentent que : « cést pour insister énergiquement sur cette nécessité de
prendre du recul avec les idées préconçues autant quávec les catégories de pensées du sens
commun, cést à dire qui sont généralement admises dans une collectivité donnée […] que certains
auteurs parlent carrément de rupture épistémologique, soit de rupture dans lácte de connaissance.
Pour eux, notamment G. Bachelard, il doit y avoir rupture radicale entre le sens commun et ses
préjugés dúne part et la connaissance scientifique dáutre part. Pour dáutres comme A. Giddens ou
J. Habermas, parler de rupture épistémologique présente le double inconvénient de disqualifier
injustement le sens commun ou les savoirs ordinaires et dínstaurer une séparation trop stricte
entre la ¨non science¨ et la ¨science¨. » (2006:18-‐19).
En essayant de comprendre la recomposition sociale des quartiers centraux, trois lieux

communs sont apparus à nous et ont retenu notre attention : Marseille attire, mais ne retient pas,
les classes moyennes et supérieures. En conséquence, les classes populaires ne sont pas déplacées du
centre. Intrigués par les implications politiques quélles pouvaient avoir et, surtout, méfiants vis-‐
à-‐vis des fondements de ces affirmations, il nous a paru important de chercher à les confronter
aux faits documentés. De telle sorte, au lieu démprunter une démarche qui aurait impliqué de
rompre complétement avec le sens commun, on a préféré une forme de penser une forme de
continuité avec la connaissance scientifique, rapprochant ainsi notre démarche de celle de A.
Giddens ou J. Habermas. Or, comme le signalent Quivy et Van Campenhoudt : « Aujourd´hui,
nombreux sont les scientifiques en sciences sociales qui considèrent quíl y a davantage continuité
que rupture entre le sens commun et la connaissance produite par les scientifiques dans ces

62 Cette association est connue comme Un Centre Ville Pour Tous. Pour un portrait synthètique de sa genèse,
postures et engagements, voir annexe nº 4. Pour une histoire approfondie de sa genèse, sa posture et ses
combats : Un centre ville pour tous, mai 2007, Petites batailles, grandes victoires. Tirage épuisé. Contacter
lássociation pour un exemplaire : http://www.centrevillepourtous.asso.fr/
64

disciplines » (2006:19). En effet, précisent les auteurs : « ce quón appelle le ¨sens commun¨ est
dáilleurs régulièrement le fait de personnes et de groupes très bien informés sur certaines
questions et souvent très instruites » (2006:19). Ceci se vérifie pleinement dans le cas phocéen.
Voici quelques déclarations qui complètent le panorama décrit dans líntroduction de ce
mémoire (p.13-‐14) : en avril 2010, Jean Viard, sociologue et élu socialiste à la communauté
urbaine de Marseille, déclarait: « Souvent, la réalité ne correspond pas à l'idée que les nouveaux
arrivants se faisaient de Marseille » 63. Dans le même article, Jean Picon, responsable du pôle
ressources et données urbaines de l'Agam, déclarait : « Beaucoup [de nouveaux arrivants]
n'hésiteront pas, par exemple, à s'installer à La Joliette ou à Noailles, endroits qui n'ont
traditionnellement pas bonne presse […] Mais, s'ils ne disposent pas d'équipements adéquats, ils
seront vite découragés. Il est urgent que leurs demandes soient intégrées dans les projets des
politiques urbaines ».

Plus que « rupture » entre sens commun et connaissance scientifique, la démarche qui sera
proposée postule pour une certaine continuité entre les deux. De telle sorte, elle implique que la
rupture entre démarche de connaissance scientifique et sens-‐commun consiste davantage en
une rupture méthodologique qu´épistémologique. En accord avec Quivy et Van Campenhoudt :
« Même si lón se place dans lóptique dúne continuité entre le sens commun et les connaissances
scientifiques, il nén reste pas moins que, pour constituer des connaissances valides du point de vue
des sciences sociales, ces connaissances doivent être produites selon certaines règles et certaines
procédures rigoureuses auxquelles le sens commun nést pas tenu […] Cést pourquoi certains
parleront plutôt de rupture méthodologique [à comprendre comme] léxigence dúne construction
méthodologique rigoureuse de la démarche de connaissance. » (2006 :18-‐19). Quid, maintenant, de
la phase de construction qui repose sur la construction dún modèle dánalyse ?
2.1.2 Le modèle dánalyse

Quést-‐ce quún modèle dánalyse et quelles sont ces fonctions dans la démarche scientifique de
connaissance? Si on se réfère à Quivy et Van Campenhoudt, le modèle dánalyse est un système
cohérent de concepts et d´hypothèses qui rend compte dún aspect du réel. Dans ce sens,
líntérêt principal dún concept vient de sa valeur heuristique, cést à dire, de sa capacité pour
apporter un éclairage sur un phénomène. On peut dire que cést le progrès que le concept
apporte à l´élaboration des connaissances. Le travail de conceptualisation relève toutefois dún
processus de construction-‐sélection des dimensions et composantes qui permettront de rendre

63 Les
nouveaux marseillais, bienvenus dans la cité phocéenne, Anaïs Borios, Matthias Julliand et Claire
Thibault, 23 avril 2010, LÉxpress
65

compte dún aspect du réel. Ainsi, le concept n’est ni innocent, ni neutre, mais il traduirait
indéniablement le point de vue dún ou plusieurs chercheurs (cf. Partie 1). En ce qui concerne les
hypothèses, ce sont des postulats qui découlent du travail de conceptualisation et qui seront
confrontées à la réalité. Dans ce sens, elles sont des critères de sélection des données
(indicateurs), auxquelles elles se confronteront lors de la vérification empirique afin d´être
validées, réfutées ou réajustées. Elles constituent léssence de lápproche que le chercheur
adopte pour analyser son objet d´étude.

Bien que le questionnement initial de ce mémoire provienne de lóbservation (diffusion dún
certain nombre dídées reçues), notre démarche part du postulat que la notion de gentrification
est un analyseur pertinent pour comprendre la recomposition sociale des quartiers centraux. A
travers le travail de conceptualisation on a été amenés à proposer dínterpréter la gentrification
comme un processus de recomposition élitiste de la ville quíl faut situer au sein dún continuum
de recompositions sociales et économiques. Cette approche de la gentrification serait pertinente
pour analyser de façon critique les effets du processus en termes de recomposition sociale. En
effet, si on considère que les évaluations des stratégies urbaines sont plus souvent inspirées par
des postulats idéologiques et par des idées reçues sur les effets positifs, que par les résultats de
recherches systématiques. Alors, l´étude de la recomposition sociale des quartiers centraux
phocéens par la mise en examen des idées reçues semble une démarche de connaissance
pertinente et critique. De ce point de vue la démarche de connaissance quón suggère,
sápparente à une démarche hypothético-‐déductive64.

64 La construction part dún postulat ou dún concept postulé comme modèle dínterprétation du phénomène
étudié. Le modèle génère, par un travail logique, des hypothèses, des concepts et des indicateurs auxquels il
faudra rechercher des correspondantes dans les faits (QUIVY, VAN CAPENHOUDT, 2006).
66

POSTULATS Selon un certain nombre dídées issues du sens commun, la recomposition

INITIAUX sociale des quartiers centraux de Marseille reste marginale. Le centre de
Marseille attire les classes moyennes et supérieures, mais ne les retient pas. En
conséquence, les classes de moindre statut ne sont pas déplacées-‐exclues du
centre-‐ville.
Méthode : hypothético-‐déductive.
Principaux concepts et hypothèses : La gentrification est comprise comme un
processus de recomposition élitiste de la ville et quíl faut interpréter comme
faisant partie dún continuum de recompositions sociales et économiques.
MODÈLE Cette posture semble pertinente pour analyser de façon critique les effets du
DÁNALYSE
processus en termes de recomposition sociale. Considérant que les évaluations
des stratégies urbaines sont plus souvent inspirées par des postulats
idéologiques et par des idées reçues sur les effets positifs, que par les résultats
de recherches systématiques. L´étude de la recomposition sociale des quartiers
centraux phocéens par la mise en examen des idées reçues, semble une
démarche de connaissance pertinente et critique.
Les hypothèses issues des idées reçues examinées (croissance démographique

par solde migratoire, attraction insuffisante de classes moyennes et
MISE À
L´ÉPREUVE supérieures, déplacement-‐exclusion des ménages de moindre statut inexistant)
sont confrontées aux faits documentés recensés.
Les faits (quantitatifs et qualitatifs) sont recherchés dans un premier temps

dans la littérature scientifiques (ouvrages, articles, mémoires universitaires).
ANALYSE Dans un deuxième temps, il est fait recours à des données de connaissance
DES
extrascientifiques (technostructure, société civile, médias). Identification et
INFORMATIONS
commentaires des apports.
Identification des zones dómbre dans la connaissance sur des effets de la

gentrification en terme de recomposition sociale. Clarification des idées issues
BILAN du sens commun. Formulation de pistes de recherche.
CRITIQUE

Fig. 8 Formalisation de la démarche méthodologique

Enfin, les hypothèses de travail qui seront mises à l´épreuve au regard des faits documentés
recensés sont les suivantes. Le solde migratoire a un rôle prédominant dans la croissance
démographique récente : Marseille attire des nouveaux habitants. Or, le stock de gentrifieurs
67

reste insuffisant : le centre de Marseille náttire pas suffisamment ni ne retient les ménages
appartenant aux classes moyennes et supérieures. En conséquence, il ný pas de déplacement-‐
exclusion des ménages de moindre statut inexistant) : les ménages sur place restent sur place et la
recomposition sociale appelée de ses vœux par la classe politique ná pas lieu (cf. Fig.8 pour une
synthèse de la démarche méthodologique). Quels sont les faits documentés recensés au regard
desquels on confrontera les hypothèses posées ?
2.1.3 La constitution du corpus dánalyse

Quels sont les critères qui ont été mobilisées dans la sélection des données de connaissance à
analyser ? Cette question est importante afin de ne pas donner límpression de revendiquer une
exhaustivité quelconque. On peut toutefois affirmer quáucun effort nést été ménagé pour
proposer un regard ample sur les sujets qui nous occupent65..
Tout dábord, concernant lóbjectif déxplorer la pertinence de la notion de gentrification comme
analyseur de la recomposition sociale des quartiers centraux, il a été fait appel à un certain
nombre dóuvrages et articles scientifiques spécialisés (parus dans des revues à comité de
lecture), ainsi qu´à des thèses et mémoires universitaires, plutôt anglophones pour les premiers
(mais pas exclusivement) et francophones pour les deuxièmes. Concernant la littérature sur
Marseille, en partant de lídée dúne sorte de panne de la recherche urbaine phocéenne (cf.
introduction), il a semblé pertinent de restreindre le corpus dánalyse aux données de
connaissance scientifiques produites au cours de la décennie 2000. Ces limites ne sont toutefois
pas de rigueur, notamment, si on considère que le dernier bilan de la recherche urbaine locale
date de 1996 (MAZZELLA, ZALIO, 1996). Or, entre 1996 et 2000, un certain nombre d´études ont
vu le jour et dont on ne saurait faire l´économie. Ainsi, le corpus comprend environ une trentaine
dóuvrages et articles scientifiques sur les transformations urbaines du centre phocéen, ainsi
que des travaux universitaires (thèses et mémoires de master 2)66. Les critères de recherche
bibliographique employés : ¨Marseille¨, ¨gentrification¨, ¨dynamique démographique¨,
¨rénovation¨, ¨réhabilitation¨, ¨renouvellement urbain¨, ¨Belsunce¨, ¨Noailles¨, ¨Panier¨,
Ëuroméditerranée¨ ont été utilisés dans les principaux moteurs de recherche scientifique :
Cairn, revues.org, Sudoc, mais aussi le catalogue de la BMVR (Bibliothèque Municipale à Vocation
Régionale), le centre de documentation du CRPV (Centre de Ressources pour la Politique de la
Ville, PACA), de l´école dárchitecture de Marseille et enfin de lÁgam.

65 Pour la liste des documents consultés, voir Bibliographie : Corpus dÁnalyse, p.149-‐154
66 Les transformations urbaines et notamment les effets en termes de recomposition sociale sont peu analysés
à travers le prisme de la gentrification. Parmi les quelques contributions : (BORJA J.S., et. al., 2010), (DOUART
P., 2008), (JOURDAN S., 2006, 2008), (MARGAAB R., 2010).

68

Ayant constaté un certain nombre de lacunes dans la littérature scientifique sur Marseille au
cours de la recherche bibliographique, il a paru pertinent de se tourner vers la recherche de
données de connaissance ¨non-‐scientifiques¨ (études de la technostructure, rapports
institutionnels et de la société civile), à priori moins fiables, mais dont léxploration nést pas
sans intérêt. Dúne part, il ságit parfois de sources assez bien informées. Dáutre part, cést dans
certains cas les seuls indices existants (en particulier pour lánalyse du profil des nouveaux
habitants et du déplacement-‐exclusion des ménages de moindre statut). Enfin, ces données sont
souvent à la base même des idées reçues qui sont à lórigine de ce mémoire et quón a pour
objectif de mettre en examen.
« Ná pas fait qui commence », engageons sans attendre la confrontation des idées reçues aux
données de connaissance recensées en interrogeant la connaissance des logiques
démographiques de la recomposition sociale, plus spécialement, le rôle de láttraction de
nouveaux habitants dans la recomposition sociale du centre phocéen.

69

2.2 Logiques démographiques de la recomposition sociale

Fig. 10, La Canebière, (extrait), Richard Boigeol, 2009.
Source: www.marseillemosaique.fr

« Alors que les pays réellement puissants náffichent pas de fierté particulière quant à límportance
numérique de leur population, ceux qui aspirent à cette puissance ont tendance à mettre en avant
leur dynamisme démographique. » 67 . À límage des Etats, la stabilisation du déclin
démographique constitue un lieu commun parmi les objectifs poursuivis par les stratégies
urbaines (fig.8) dans de nombreuses villes et en particulier dans les centres. À Marseille, le
retour de la croissance démographique a été placé au cœur des enjeux municipaux depuis, au
moins, deux décennies. En revanche, selon les données dont on dispose, depuis les travaux de M.
Roncayolo sur les logiques démographiques de Marseille, de la moitié du XIXe siècle au début
des années 1970 (RONCAYOLO, 1996), la recherche urbaine phocéenne ne sést plus penchée de
façon systématique sur la question démographique.
Ainsi, en ce qui concerne l´étude de la ¨crise marseillaise¨, S. Mazzella et P.P. Zalio (1996) ont
montré que la recherche locale a interrogé les causes de la crise à travers des synthèses
historiques (Marcel Roncayolo, Bernard, Emile Témime, André Donzel). Ces analyses sont
attachées à lídentification de grandes étapes chronologiques par la mise en évidence des
facteurs de longue période, mais sous dáutres approches que celle de lánalyse
démographique68. En ce qui concerne la période du retour de la croissance démographique, les
recherches sont plus conjoncturelles (faute de recul dans le temps vis-‐à-‐vis de lóbjet décrit) et
sáttèlent à la narration, parfois critique, des stratégies urbaines mises en place pour replacer la

67 (Ahmet Insel, Lóbsession nataliste dÉrdogan, Radikal Istanbul, le Courrier International nº 1128 du 14 au
20 juin 2012, p.33)

68 À línstar de S. Mazzella et P.P. Zalio : « Marcel Roncayolo substitue au thème initial de la division sociale de
léspace urbain celui de límaginaire marseillais, Emile Temime retrace les étapes des migrations sociales et
ethniques qui ont fait la singularité de Marseille, Bernard Morel et Philippe Sanmarco conduisent une analyse
historique de la crise économique, enfin, André Donzel et Jean-‐Claude Garnier privilégient la question de la
genèse de lídentité des quartiers nord” (:84)
70

ville dans les réseaux de concurrence interurbains et les tensions sociales qui émergent de ce
mouvement. Cette littérature aborde la question notamment du point de vue des processus
dínternationalisation et de métropolisation (BERTONCELLO, DUBOIS, 2010 ; BERRY,
DEBOULET, 2007, DONZEL, 2001 ; MOREL 1999).
Lápproche démographique n´étant pas au centre des préoccupations de línterprétation

scientifique de la recomposition urbaine, sociale et économique phocéenne, la documentation
des logiques démographiques phocéennes reste dans les mains de lÍNSEE et sert à alimenter les
études, rapports, diagnostics et autres documents de communication de plusieurs organes de la
technostructure. Actualiser lánalyse des dynamiques démographiques de la ville et plus
particulièrement de son centre, parait donc nécessaire afin dínterroger les interprétations qui
sont faites, en particulier, celles qui concernent l´äbandon du centre-‐ville¨ et ¨láttraction de
nouveaux habitants¨.
La crise quá connu la cité phocéenne sous léffet de l´ébranlement de lémpire colonial, dúne
désindustrialisation à marche forcée et dúne ¨métropolisation politique manquée¨ (PERALDI,
2001), sést traduite par une hémorragie démographique qui sést soldée par la perte dún peu
moins de 100 000 habitants entre 1975 et 1999, dont 20% de la population du centre ville (-‐60
000)69. Le système économique, social et urbain totalement ébranlé depuis la fin des années
1960, le ¨déclin¨ du centre a été interprété à límage des villes étasuniennes (Fig.2) à ceci prêt
que, comme le note M. Roncayolo, à Marseille la désindustrialisation a précédé lúrbanisation de
la périphérie (la suburbanisation). Jusqu´à nos jours, la dégradation du cadre bâti et la
paupérisation du tissus économique et social a été vu comme le résultat de lábandon du centre
par les classes moyennes et supérieures, phénomène accentué par le renforcement de la
fonction dáccueil des populations pauvres et immigrés. Quén est-‐il réellement? Que veut dire
abandonner? Lídée que les marseillais auraient été dépossédés de cette espace et quíl faudrait
le reconquérir, semble bien ancrée dans límaginaire de la société locale (cf. introduction).
Comment interpréter l´hémorragie démographique du centre? Peut-‐on y voir un phénomène de
dépossession et dábandon, ou bien un déplacement stratégique et une opportunité foncière,
comme lá suggéré M. Peraldi (2002)?
En 1999, les chiffres du Recensement Général de la Population ont suggéré que la démographie
phocéenne se stabilisait. Cette annonce a été rapidement interprétée comme un signe majeur de
la fin de l´hémorragie et par extension de la crise économique, sociale et urbaine. Depuis,
lárgument du retour de la croissance est constamment avancé comme une marque indéniable

69 Source : élément de diagnostic du Projet Centre Ville, coordonné par G. Chenoz en 1997 (consultable à
lÁgam).
71

du succès des stratégies urbaines mises en œuvre depuis près de deux décennies pour renforcer
láttractivité de la ville. Or, les faits documentés disponibles sont parfois confus : selon les
sources, depuis 1999 la croissance démographique se ferait à un rythme entre 4500 à 6000
habitants supplémentaires par an. Cependant, des notions telles que habitants supplémentaires,
nouveaux habitants, nouveaux arrivants et enfin néo-‐marseillais sont parfois employées sans
distinction, conduisant à des interprétations soit erronées soit instrumentalisées70. Bref, la
croissance démographique que connaît la ville depuis un peu plus dúne décennie est-‐elle
imputable aux stratégies urbaines ? Láttraction de nouveaux habitants serait-‐elle le principal
moteur de la croissance démographique marseillaise et par la, de la recomposition sociale des
quartiers centraux? Quels sont les enjeux de línterprétation de ce phénomène et en quoi il est
important au regard du processus de gentrification ?
Interroger línterprétation des recompositions sociales au regard des principaux phénomènes

démographiques nécessite, premièrement, de porter un éclairage des tendances sous un angle
multi-‐scalaire, ce qui permet de faire la part entre les tendances générales et les spécificités
locales, jusque dans les échelles dágrégation des données les plus fines disponibles (2.2.1). Cela
nécessite aussi de mettre en évidence les mécanismes démographiques de chaque période à
partir des données recensées (2.2.2). En effet, il est absolument nécessaire dínterroger les
mécanismes qui sous-‐tendent les différents phénomènes démographiques pour pénétrer plus
en avant dans leur explication et contribuer à combattre les idées reçues sur lesquelles souvent
se basent les politiques urbaines (RONCAYOLO, 1996). De telle sorte, dans un troisième temps,
on argumentera límportance de mettre en perspective les phénomènes démographiques au
regard de phénomènes et enjeux de recomposition économique, sociale et urbaine plus larges
(2.2.3).
2.2.1 Généralités et spécificités des phénomènes démographiques

phocéens

L´étude des généralités et spécificités des phénomènes démographiques que connaît la ville de
Marseille depuis plus dún demi-‐siècle se fera à partir des données du recensement de la

70 Ce commentaire repose plus particulièrement sur la lecture des documents suivants, publié tous par lÁgam,
Recensement 2008: Tableau de bord démographique, Agam, 2011, 3p.
Observatoire des quartiers CUCS -‐ Actualisation Juillet 2010 -‐ Volume Centre-‐ville, Agam GIP Politique de la
Ville, 46p.
Données Urbaines -‐ Nouveaux Marseillais, Agam 2010, 1p.
Observatoire des quartiers CUCS -‐ Etat initial -‐ volume Centre-‐ville, Agam / GIP Politique de la Ville, mai 2009,
106p.
Carnet du recensement -‐ Premiers résultats définitifs, Agam, janvier 2009, 4p.
Carnet du recensement -‐ Mobilité́ résidentielle -‐ Radioscopie des nouveaux marseillais, Agam, décembre 2009,
4p.
Données recensement 2006 : volet ¨Les habitants¨, Agam, 2008, 1p.
72

population depuis 1968 et jusquén 2008, mais aussi des données, plutôt éparses et parfois
décousues, que lón retrouve dans la littérature grise politico-‐institutionnelle recensée.
Lápproche qui sera privilégiée sera celle des taux de croissance annuelle moyen (TCAM) de la
population dans une période donnée71, approche largement utilisée et appréciée en ce quélle
permet de mettre en évidence des dynamiques comparables, à condition que la période
temporelle dánalyse soit la même. Enfin, lánalyse qui suivra devra montrer líntérêt de faire
varier les échelles dágrégation de données.
Au niveau national, la période 1945-‐1975 est une période de forte croissance démographique.
La période qui suit, 1975-‐1999 est elle une période de ralentissement de la croissance. Enfin,
depuis 1999 on observe le retour dún certain dynamisme démographique. La région PACA,
toujours attractive, suit la tendance avec des taux légèrement plus élevés que la moyenne
nationale, même si des chiffres plus récents mettent en avant un certain ralentissement. Le
département des Bouches du Rhône suit aussi la tendance nationale avec des taux un peu
inférieurs à la moyenne régionale. Toujours attractif, il faut toutefois observer un ralentissement
plus prononcé au cours de la période 1982-‐1990, qui est aussi, par ailleurs, la période la plus
critique pour Marseille, mais aussi pour dáutres villes de la région avec des caractéristiques
économiques et sociales comparables (Fig. 16).
1968-‐1975 1975-‐1982 1982-‐1990 1990-‐1999 1999-‐2009

France (métro) 0,8% 0,5% 0,5% 0,4% 0,7%
PACA 1,6% 1,1% 0,9% 0,6% 0,8%
Bouches du Rhône 1,5% 0,8% 0,3% 0,5% 0,7%
Marseille 0,3% -‐0,5% -‐1,1% 0,0% 0,7%
Paris -‐1,7 -‐0,8 -‐0,1 -‐0,1 0,4
Lyon -‐2,1 -‐1,4 0,1 0,8 0,7

Fig. 12, Taux de croissance de la population annuelle moyen : un regard comparatif. Source : INSEE,
réalisation personnelle.

71 Méthode de calcul des TCAM: [(V1/V0)^(1/r)] -‐1, où V0 = valeur de départ, V1 = valeur d'arrivée, r=nombre
dánnées.
73

En ce qui concerne les trois plus grandes villes de l´hexagone, la tendance générale est contraire
à celle observée au niveau national. Au cours de la période 1968-‐1999 ces villes ont connu un
déclin démographique plus ou moins accentué et prolongé selon les cas. L´ hémorragie est
particulièrement forte en début de la période et jusquén 1982. À partir de 1990 on constate une
période de stabilisation, marquée par une reprise, particulièrement précoce et accélérée à Lyon.
Dans la dernière décennie, seul Paris continue dávoir un taux de croissance largement inférieur
à la moyenne nationale, tandis que Lyon et Marseille sont dans la moyenne. Ce quíl faut retenir
pour Marseille cést, dúne part, lídée que les phénomènes démographiques observés ne sont
pas spécifiques à la ville. Mais aussi, lídée que Marseille, tout en suivant la tendance générale des
autres grandes villes, connait un retard dénviron une décennie. La cité phocéenne continue de
gagner des habitants entre 1968 et 1975, lorsque le déclin bat de plein fouet à Lyon et Paris.
Aussi, même lorsque l´hémorragie atteint les niveaux plus élevés dans la cité phocéenne, elle
nátteindra jamais des niveaux aussi forts (-‐1.1% contre -‐1,7% Paris et 2,1% Lyon). Enfin, le
retour de la croissance arrive à Marseille plus dúne décennie après, en particulier par rapport à
Lyon qui connaît une reprise assez spectaculaire au courant de la période 1982-‐1999. Ce type
déxercice est nécessaire pour relativiser des affirmations passées, présentes et futures. Ainsi,
par exemple le constat dressé dans le Rapport Masson (1993), préfigurant la création de
lÉtablissement Public Euroméditerranée : «Marseille est la seule ville de France à avoir perdu une
telle part de sa population entre les deux recensements de 1982 et 1990 (-‐73 000 habitants) […] Il y
a de ce fait une amplification de la paupérisation de Marseille par un exode de la population la plus
aisée et des emplois les plus ¨nobles¨.» (in MAZZELLA, ZALIO, 1996, : 111).
Au plan régional, une étude récente de lÍnsee PACA72 a montré que si on considère les douze
communes de plus de 50 000 habitants de la région, pour sept d’entre elles, la population avait
diminué ou stagné au cours des années 1990. C’était le cas de Marseille, Nice, Toulon, Avignon,
Cannes, La Seyne-‐sur-‐Mer et Arles. Or, depuis 1999, toutes ces communes ont renoué avec la
croissance démographique, à l’exception de Nice qui continue de perdre des habitants mais à un
rythme très modéré́ (-‐ 200 par an). Parmi les grandes communes régionales, Grasse est la plus
dynamique, sa population augmentant de 1,7 % par an. Puis viennent notamment Fréjus (+ 1,1
%), Cannes (+ 0,9 %), Marseille et Hyères (+ 0,6 %), Aix-‐en-‐Provence et Arles (+ 0,5 %). Cette
étude qualifiait de ¨modérée¨ la croissance démographique de Marseille. Ceci rappel l´épisode de
2004 (cf. p.53) lorsque lÍNSEE annonça la stagnation de la croissance démographique
phocéenne. Sauf que cette fois-‐ci il ný a toujours pas eu de polémique. Peut-‐être doit-‐on
attendre les élections municipales de 2014 ? Dans tous les cas, selon les chiffres les plus récents
dont on dispose, le taux de croissance de Marseille reste toujours inférieur aux moyennes

72 Recensement de la population -‐ En 10 ans, la région a gagné plus de 380 000 habitants, Synthèse Flash nº127,
janvier 2012, 2p. Consultable sur www.insee.fr, dernière consultation: 25 septembre 2012.
74

nationale, régionale et départementale, et témoigne un certain ralentissement en passant de
0,75% en 2009 à 0,63% en 2012. Bien que comparable aux taux de la ville de Lyon, il reste trop
faible vis-‐à-‐vis des taux de croissance des trois principales capitales régionales du sud de
l´hexagone : Toulouse et Montpellier (1,6%), Bordeaux (1,1%)73. Il serait cependant faux de
penser que toute la ville puisse avoir le même fonctionnement démographique depuis près dún
demi siècle. Ainsi, quelle est la géographie intra-‐urbaine des phénomènes démographiques ?
Considérant les différences de tendances observées du niveau national au communal, il est

nécessaire de pousser lánalyse des phénomènes démographiques vers des échelles
dágrégation des données de plus en plus fines afin de saisir les généralités et les spécificités des
comportements démographiques au niveau des arrondissements de la ville. Tout dábord, on
analysera les taux de croissance de la population annuelle moyen dans lóptique de comparer les
tendances entre échelle communale et arrondissements centraux (du 1e au 7e selon le découpage
administratif des mairies de secteur) (Fig., 13). Par la suite, on prendra le temps dóbserver les
tendances pour chacun des seize arrondissements municipaux (Fig., 14). Faute de données
disponibles pour lénsemble de la période étudiée 1968-‐2009 à une échelle plus fine que
lárrondissement, on commentera les taux de croissance des arrondissements centraux à
l´échelle du ¨quartier¨ entre 1982 et 2009 (Fig., 15). Ceci devrait permettre de montrer líntérêt
de poursuivre dans un autre cadre ce type dánalyses, offrant une image de la complexité des
phénomènes démographiques et permettant tout au moins de poser quelques hypothèses sur la
recomposition sociale des quartiers.
Les tendances communales ayant fait lóbjet dún commentaire, lánalyse suivante sera
consacrée aux arrondissements centraux. Bien que la tendance décrite corresponde avec la
tendance communale, les valeurs relatives au déclin démographique dans le centre sont, en
revanche, beaucoup plus fortes. Dáilleurs les valeurs les trois périodes dépassent largement le
taux maximum moyen communal (-‐1,61%, -‐1,24%, -‐1,58%, contre -‐1,1%). L´hémorragie
démographique du centre-‐ville semble anticipée par rapport à la moyenne communale. Lorsque
le centre perd des habitants, le solde démographique communal reste positif. Comme à Lyon ou
Paris (cf. Fig., 12), cést au cours de la période 1968-‐1975 que l´hémorragie atteint les niveaux
les plus élevés. Comme il a été évoqué avant, pour lénsemble de la période de déclin,
l´hémorragie coutera au niveau communal 10% de la population totale (soit autour de 90 mil
habitants) et au niveau du centre-‐ville jusqu´à 20% de la population totale (1/5 habitants, soit
environ 70 mil habitants).

73 Carnet du recensement -‐ Premiers résultats définitifs, Agam, janvier 2009, p3.
75

0,73% 0,66%
0,31%
-‐0,04% 0,00%
1968-‐1975 1975-‐1982 1982-‐1990 1990-‐1999 1999-‐2008
-‐0,55%
MARSEILLE CV
-‐1,09%
-‐1,24%
-‐1,61% -‐1,58%

Fig. 13, Taux de croissance de la population annuelle moyenne à Marseille et dans les
arrondissements du centre-‐ville (1e au 7e). Source : INSEE, réalisation personnelle.

Si le déclin démographique du centre ville semble anticipé à celui observé au niveau communal.
En revanche, la stabilisation de la croissance est simultanée, assez drastique même et
légèrement plus rapide dans les arrondissements centraux. Enfin, depuis une décennie le retour
à la croissance est un phénomène commun à tous les arrondissements (sauf le 7e) y compris les
plus touchés du centre-‐ville. Toutefois, il est intéressant de se pencher sur lánalyse détaillée des
deux phénomènes démographiques au niveau de chaque arrondissement afin de prospecter des
tendances particulières qui pourraient annoncer des liens avec des phénomènes de
restructurations urbaines, sociales et économiques plus larges (Fig. 14).

Le constat est fait en observant les taux de croissance des arrondissements dans la période de
déclin démographique avant même que l´hémorragie soit presque exclusivement confinée au
arrondissement centraux (1e au 7e), même síl séxprime aussi dans les arrondissements du
nord, de façon importante dans le 16e et beaucoup plus subtilement dans les 14e et 15e. En
revanche, les arrondissements du sud et de lést connaissent une période de croissance douce
pour les 8e, 9e, 12e, plus accentuée dans le 13e et exponentielle dans le 11e. Considérant que
jusque dans les années 1950 les arrondissements de lést disposaient dúne réserve foncière
abondante et que la période 1954-‐1960 sést caractérisée par une reprise de la croissance
urbaine en grande partie impulsée par des politiques volontaristes de construction, on peut
poser l´hypothèse de lábandon du centre en direction des périphéries au rythme de la période,
pour reprendre léxpression de M. Roncayolo, de “digestion du territoire marseillais¨ (in
MAZZELLA, ZALIO, 1996).

76

1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
-‐0,50%
-‐1,00% 1999-‐2008 1968-‐1999
-‐1,50%
Fig. 14, Taux de croissance de la population annuelle moyen des 16 arrondissements municipaux de
Marseille, source : INSEE, réalisation personnelle.

Bien que le retour à la croissance soit un phénomène commun à tous les arrondissements
(excepté le 7e), on peut identifier plusieurs logiques spécifiques. En ce qui concerne le centre,
quatre arrondissements sur six présentent des taux élevés de croissance annuelle moyen (3e, 1e,
5e, 4e). À noter que le deuxième arrondissement peine à regagner sa population initiale. Peut-‐on
imaginer des liens avec le fait que lópération Euroméditerranée se déroule en bonne partie
dans cet arrondissement ? Ceci voudrait suggérer des liens proches entre logiques
démographiques et recompositions urbaines, économiques et sociales. Comment expliquer
toutefois que la population de lárrondissement dans lequel se tienne lópération phare de la
stratégie urbaine de la métropole marseillaise, Euroméditerranée, ne croît pas davantage ? Trop
de mètres carrés de bureaux et trop peu de logements? Une offre de logements grands en
surface mais sous-‐occupés par rapport aux taux dóccupation élevés antérieurs ? En 2010, le
premier rapport diagnostic de lÓbservatoire des Quartiers de la Politique de la Ville (Agam)
faisait le constat de la diminution dans le secteur Joliette du nombre de ménages fiscaux et des
ménages aux revenus les plus faibles. De ce constat sést inspirée l´hypothèse suivante, et quón
trouve particulièrement intéressante, à savoir que : ces deux logiques corrélées pourraient
traduire, plus que lámélioration de la situation socio-‐économique du quartier, le déplacement
des populations pauvres.
77

De retour à lánalyse, les arrondissements sud sont devenus plus attractifs quáuparavant, tandis
que ceux de lést (en particulier le 11e) connaissent un ralentissement de la croissance. Les
arrondissements nord, 13e, 14e, 15e, 16e, connaissent une croissante supérieure ou comparable à
celle du centre-‐ville. Ceci serait-‐il imputable à la poursuite de lúrbanisation ainsi quáu
renouvellement urbain dans des espaces riches en foncier tombés en désuétude? Or, pour
pénétrer plus en avant dans léxplication des phénomènes décrits jusquíci, il sera nécessaire de
mettre en évidence les mécanismes démographiques qui les sous-‐tendent (2.2.2). Mais dábord,
voici un aperçu rapide de ce que lánalyse des taux de croissance annuel moyen peut apporter en
termes dídentification des logiques démographiques à une échelle plus fine, ici le ¨quartier¨ (Fig.
15).
78

Fig. 15, Taux de croissance de la population annuel moyen des quartiers centraux de Marseille.
Source : INSEE, réalisation personnelle.
79

Lánalyse des TCAM à des échelles plus fines peut rendre observables des disparités spatiales
dans léxpression des phénomènes démographiques imperceptibles à dáutres échelles
dágrégation des données. Avant de rentrer dans lánalyse, il est important de rappeler que
lágrégation de données à l´échelle intra-‐urbaine des ¨quartiers¨ néxiste que depuis 1982. Ne
disposant pas des données antérieures on ne pourra réaliser lánalyse sur lénsemble de la
période de déclin démographique 1968-‐2009.
La première chose que lón remarque cést que les logiques démographiques se complexifient. Si
de façon générale la période 1982-‐1990 est caractérisée par le déclin démographique de tous les
quartiers centraux, le phénomène ne touche pas les quartiers St. Mauront et la Villette qui se
situent dans la couronne péricentrale nord. Ces deux quartiers connaitront des sorts tout à fait
distinct : le premier connaitra une hémorragie démographique prononcée entre 1990-‐1999 et
qui, tout en se stabilisant, ná pas cessé de nos jours. Le deuxième náura jamais connu de déclin.
Avec un taux de croissance de 1,8%, la Villette est un des quatre quartiers les plus dynamiques
depuis 1999. Enfin, pas tous les quartiers n’auront connu une hémorragie aussi forte que celle de
Belsunce, Opéra et Hôtel de Ville, cést à dire des quartiers entourant le Vieux-‐Port. Pour ces
quartiers, il serait dáilleurs intéressant déxplorer les liens entre láccentuation de l´hémorragie
et láction publique qui a été très tôt mise en place74. Dans le même sens, la Villette et St. Mauront
auraient-‐ils joué le rôle de réceptacle de populations déplacées par les politiques de
réhabilitation de l´hyper-‐centre75? La période 1990-‐1999 est une période encore plus complexe,
certains quartiers connaissent un retour de la croissance précoce au regard de la moyenne
communale (Chapitre, Noailles, Opéra, Thiers), dáutres se stabilisent (Belsunce, Hôtel de Ville,
St. Charles, Grands Carmes, Camas, Cinq avenues, N.D. du Mont), tandis que dáutres plongent
dans le déclin (Belle de Mai, St. Mauront). Dans la période plus récente (1999-‐2009), bien que le
retour de la croissance sínscrit comme une dynamique générale, près dún tiers des quartiers
centraux connaissent une croissance plutôt modérée, un tiers connaissent une croissance
supérieure à 1%, dont quatre quartiers très dynamiques (Noailles, Villette, Joliette, Baille) mais
aucune structure spatiale permettant déxpliquer ceci semble se détacher actuellement, et enfin,

74 Cette hypothèse est formulée dáprès les résultats de l´étude empirique réalisée par C. Warren (1992)
impact de la réhabilitation dans Belsunce entre 1982-‐1991 sur la population de locataires du parc privé,
notamment axée sur l´évolution du peuplement.
75 Dáprès le diagnostic des résultats des premières actions engagées en termes dáttraction de nouveaux
arrivants (1982-‐1990) dréssé dans le Schéma de référence centre-‐ville, 1993, Agam-‐Ville de Marseille : ¨le
nombre d´étrangers a diminué de façon importante: -‐45.2% contre 31% à Marseille. La part des étrangers a
fortement baissé également de 11 points : de 33.1% en 1982 à 22.4% en 1990 […] La plus forte baisse de
population étrangère a été enregistré dans les secteurs Belsunce et Opéra avec une diminution du nombre
d´étrangers de 62%. Dans Belsunce les étrangers représentaient en 1982, 75% de la population. Ils nén
représentent plus que 50%.¨ Un hypothèse complémentaire est à trouver dans C. Garcia (2004) qui a montré
que le Contrat de Ville (1994-‐1998) concevait la couronne péricentrale nord (St. Lazare, St. Mauront, Belle de
Mai), comme lieu de réimplantation des populations immigrés de Belsunce. Cette logique de report de
populations aurait-‐elle commencée avant ?
80

huit quartiers qui perdent toujours de la population. Parmi ces quartiers, cinq ne sont pas sortis
du cycle de déclin depuis 1982 (Arenc, Grands Carmes, Bompartd, Endoume, Roucas Blanc), St.
Mauront qui perd toujours des habitants depuis 1990, mais à un rythme qui tend vers la
stabilisation et le Chapitre et St. Lambert qui, après avoir connu le retour de la croissance entre
1990-‐1999, rechutent depuis une décennie.
Lánalyse des taux de croissance annuelle moyen, bien quíntéressante, ne permet pas en soi
dínterpréter les différentes trajectoires démographiques des quartiers centraux. Pour cela, il
paraît nécessaire de faire varier les échelles spatiales dánalyse, de les articuler à l´étude des
mécanismes qui sous-‐tendent les principales tendances, mais aussi de prendre en compte des
phénomènes plus larges, à la fois globaux et spécifiques, conjoncturels ou de longues durées,
comme peuvent être láction publique ou les migrations intra-‐urbaines. Seulement ainsi,
lánalyse des phénomènes démographiques peut apporter un éclairage de la recomposition
sociale des espaces urbains.
2.2.2 Mécanismes démographiques : acquis et lacunes

Si le déclin démographiques a été plus ou moins documenté par la recherche urbaine

phocéenne, contrairement à la période de croissance qui reste un champ vierge, de façon
générale et selon nos données, il ný a jamais eu de recherches systématiques sur les
mécanismes qui sous-‐tendent ces deux phénomènes démographiques. Les seules traces que lón
a pu répertorier sont à trouver dans la littérature grise politico-‐institutionnelle sous forme de
synthèses des données du recensement général et de diagnostics socioéconomiques. Cependant,
dans aucun des documents recensés il est fait lánalyse poussée conduisant à voir plus clair et à
différentes échelles spatiales le rôle prédominant de tel ou tel autre mécanisme, que ce soit le
solde naturel ou migratoire dans les mouvements démographiques. Au contraire, les propos
documentés sont plutôt vagues et ne constituent pas une vraie réflexion sur le sujet. Afin
díllustrer ces propos remarquons que parmi les éléments de diagnostic de la révision du PLU
(Plan Local dÚrbanisme)76, il est dit que línversion de la tendance démographique, surtout
marquée dans le centre et le nord de la cité, serait le résultat dúne attractivité renouvelée du
territoire (création emplois, dynamique économique, offre culturelle, logement, action publique).
Ceci se traduirait par le fait que 12% de la population totale communale (soit 95 000 habitants)
résident à Marseille depuis moins de cinq ans. Or, le document conclut sur un ton grave : la
croissance démographique serait plus liée au solde naturel quáu solde migratoire. Cet analyse
avait été légèrement plus détaillée un an auparavant par lÓbservatoire des quartiers CUCS

76 PLU de Marseille -‐ Éléments de diagnostic, Agam / Ville de Marseille / CU-‐MPM, janvier 2011, 46p.
81

(Agam) qui expliquait que la croissance démographique était plus liée au solde naturel (autour
de 2/3 de la croissance) quáu solde migratoire (1/3).77 En ce qui concerne le centre-‐ville, il était
dit que : bien que celui-‐ci connaisse une croissance de sa population, cette situation serait
imputable à un solde naturel positif mais également (notons lémphase) « à un ¨retour¨ vers ce
secteur » (idem : 41). Quelques mois auparavant, en entête dún numéro de la série Carnets du
recensement publiée par lÁgam, on apprenait que sur les 840 000 marseillais ̏recensés ̋ en 2006,
près de 60 000 étaient nés entre 2001 et 2006 et que près de 100 000 personnes s´étaient
installées à Marseille au cours de cette même période78.
Le manque de précision et la pertinence redoutable des variables mobilisées par ce type de

propos ne peuvent quínterroger la valeur de ces diagnostics, provenant dórganes à la fois de
communication et plus ou moins sous contrôle politique. Si on reprend le dernier exemple,
premièrement, la natalité néxplique pas les mécanismes démographiques sans un rapport à la
mortalité (solde naturel). Deuxièmement, le nombre déntrées ná de sens quáu regard du
nombre de sorties (solde migratoire). Par ailleurs, il faut pointer également la confusion de
notions telles que nouveaux habitants, habitants supplémentaires, ménages résidant dans une
autre commune cinq ans auparavant et, le fleuron, la notion de ¨néo-‐marseillais¨79. La profusion
de ces notions dans la littérature en question témoigne de lápproche idéologique qui borne
l´évaluation des stratégies urbaines mises en œuvre aux effets ¨positifs¨. On ne peut donc
s´étonner de la circulation dídées reçues qui argumentent que Marseille náttire pas
suffisamment de nouveaux habitants. Mais ¨suffisant¨ par rapport à quelle norme ou critères?
Sans aller plus loin, à partir des documents recensés, lánalyse des mécanismes démographiques
par la technostructure ne pointe pas suffisamment le rôle moteur du solde naturel dans le retour
de la croissance80, préférant insister sur les entrées et conférant au ¨néo-‐marseillais¨ un rôle
protagoniste confirmant un regard plus ou moins dogmatique. Par ailleurs, toujours exprimées
au niveau communal, ces analyses ne permettent pas de comprendre la complexité du
processus, donnant lieu à des propos trop vagues et généralistes, du moins, au regard des
exigences dúne démarche de connaissance scientifique. Comment approfondir la connaissance
des mécanismes démographiques ?

77 Observatoire des quartiers CUCS -‐ Etat initial -‐ volume Centre-‐ville, Agam / GIP Politique de la Ville, mai 2009,
106p
78 Carnet du recensement -‐ Mobilité́ résidentielle -‐ Radioscopie des nouveaux marseillais, Agam, décembre
2009, p.1
79 Bien quón ne connaisse pas lórigine exacte de la notion, elle sera validée en tant que catégorie descriptive
par les analystes de lÁgam comme équivalent de la variable Insee ¨ménage ne vivant pas 5 ans auparavant
dans la commune¨, in Carnet du recensement -‐ Mobilité́ résidentielle -‐ Radioscopie des nouveaux marseillais,
Agam, décembre 2009, p.1
80 Si, au lieu de voir une attraction insuffisante de nouveaux habitants les techniciens et politiques avaient
voulu voir le rôle du solde naturel, au lieu dínsister sur la programmation de politiques d´ättractivité¨,
náuraient-‐ils pas pu prévoir les besoins quún excèdent démographique génère? Cela aurait pu anticiper
láctuelle carence en crèches, maternelles et autres services liés à la petite enfance?
82

Tout dábord il parait important de faire une précision de méthode en explicitant les
composantes du solde naturel et du solde migratoire. Selon lÍnsee, le solde naturel (ou
accroissement naturel ou excédent naturel de population), est la différence entre le nombre de
naissances et le nombre de décès enregistrés au cours d'une période. Les mots « excédent » ou
« accroissement » sont justifiés par le fait qu'en général le nombre de naissances est supérieur à
celui des décès. Mais l'inverse peut se produire, et le solde naturel est alors négatif. Le solde
migratoire est la différence entre le nombre de personnes qui sont entrées sur le territoire et le
nombre de personnes qui en sont sorties au cours dúne période donnée. Mis en rapport, ils
permettent de mieux comprendre la variation totale d'une population.
Une étude récente commanditée par la Région PACA81 a permis de revenir sur lídée que les
phénomènes démographiques observés à Marseille (déclin-‐retour de la croissance) n´étaient
pas spécifiques à la citée phocéenne, mais communs à dáutres communes de la région, 54 pour
être précis82. En se basant sur lánalyse de l´évolution des disparités socio-‐spatiales dans les
territoires de PACA entre 1999 et 2008, cette étude cherche à distinguer des territoires avec des
comportements socio-‐économiques similaires. Ainsi, l´étude propose une typologie des
territoires83. Marseille est ainsi classée parmi les territoires de type ¨G¨, caractérisés par une
forte concentration de populations défavorisées et un fort effort fiscal. On y retrouve parmi les
territoires aux niveaux de ressources des ménages les plus faibles, la plus forte proportion de
ménages à bas revenus, le taux déffort fiscal y est élevé et les écarts de revenus entre les plus
riches et les plus pauvres sont assez élevés. Il ságit de territoires démplois avec des emplois
beaucoup plus nombreux que le nombre de personnes actives. Parmi les 54 communes classées
ainsi : les villes de Marseille, Fréjus, Hyères, La Garde, Avignon, Arles, Toulon et Aubagne.

Au-‐delà de confirmer les spécificités et généralités des phénomènes démographiques déjà
commentés, on retrouve dans lánalyse démographique de cette étude un graphique de synthèse
(Fig. 16) qui décompose, pour les territoires ¨G¨, lápport de chacun des deux mécanismes de
l´évolution démographique sur un période longue allant de 1962 à 2008. Cette démarche est une

81 Etude sur les disparités socio-‐spatiales des territoires en région PACA, CRPACA-‐Le compas-‐Agate, mai 2012,
p.138
82 Au niveau de la France métropolitaine, depuis la fin des année 1970, láccroissement naturel est le moteur
de la croissance démographique, atteignant des rapports de 4/5 contre 1/5 pour le solde migratoire en 2002,
par exemple (INED, Population et Sociétés n° 388, mars 2003, consultable sur : www.ined.fr, dernière
consultation 19 septembre 2012).
83 Territoires (A) les plus favorisés
Territoires (B) de dynamisme économique – populations aisées et taux de pauvreté significatif
Territoires (C) résidentiels périurbains (à hauts niveaux de revenus)
Territoires (D) ruraux et rurbains – Faible pauvreté
Territoires (E) ruraux en mutation – sous pression démographique
Territoires (F) dáctivité à population très modestes
Territoires (G) à forte concentration de populations défavorisées et fort effort fiscal
83

première manière dápprocher léxplication des phénomènes de déclin et de retour de la
croissance dans des territoires partageant des caractéristiques communes à celles de Marseille.
De 1962 à 1975, environ 70% de la croissance démographique des territoires ¨G¨ est imputable
au solde migratoire. Les effets de la décolonisation se traduiront par le ralentissement des flux
migratoires conduisant à une stagnation de la croissance démographique au cours de la période
1975-‐1982. Les territoires ¨G¨ deviendront ¨répulsifs¨ au cours de la période 1982-‐1990, la force
moteur du déclin démographique étant clairement imputable à un solde migratoire négatif.
L´hémorragie stabilisée entre 1990 et 1999, la période qui suivra jusquén 2008 sera celle du
retour à la croissance. On constate avec surprise qu´à ce niveau dágrégation des données, le
moteur de la croissance serait le solde migratoire (2/3) et non pas le solde naturel (1/3), rapport
inverse à celui décrit plus haut dans le cas phocéen. Comment interpréter cet écart avec les
territoires de cette classe, pourtant partageant des caractéristiques et des dynamiques socio-‐
économiques ?

À partir des données Insee au niveau communal, on est en mesure de comparer l´évolution des
mécanismes qui sous-‐tendent les mouvements démographiques de Marseille à ceux décrits pour
les territoires ¨G¨. Dit de façon générale, il y a concordance pour les périodes allant de 1962 à
1999. En revanche, la dernière période parait signaler une spécificité du territoire phocéen
puisque, en effet, le rapport entre solde naturel et solde migratoire est inversé à celui de la classe
¨G¨, à savoir, 2/3 et 1/3. De cette comparaison, on peut avancer lídée selon laquelle : à Marseille,
au cours de la dernière décennie, la croissance démographique est plus imputable au solde
naturel quáu solde migratoire, contrairement à de territoires régionaux qui connaissent des
situations socio-‐économiques comparables. Il faut donc affirmer plus fortement cette réalité au
regard des déclarations à demi-‐mot qui, dogmatiquement, mettent lémphase sur láttraction de
nouveaux habitants. Cette logique est-‐elle aussi vraie pour le centre-‐ville phocéen?
84

Fig. 16, Evolution du solde naturel et du solde migratoire intercensitaire, moyennes annuelles,
territoire de la catégorie ¨G¨. Source : Etude sur les disparités socio-‐spatiales des territoires en
Région PACA, mai 2012, p.40
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
1954 1962 1968 1975 1982 1990 1999 2008
-‐0,50
-‐1,00 solde migratoire

solde naturel
-‐1,50
Fig. 17, Mécanismes du l´évolution démographique (part du solde migratoire et du solde naturel
dans le mouvement démographique)
85

Selon les données recueillies, le taux de natalité du territoire CUCS ¨centre-‐nord¨ serait le plus
dynamique parmi les territoires communaux de la Politique de la Ville (17 0/00, contre 14 0/00
pour le reste de la commune).84. Selon les analyses du numéro des Carnets du Recensement que
lÁgam consacre aux ¨néo-‐marseillais¨85, le centre-‐ville serait le territoire de la ville le plus
attractif pour les nouveaux arrivants86, plus spécialement les 1e, 4e et 5e arrondissements, dans
lesquels plus de 20% de la population totale (1/5 habitants) seraient des ¨néo-‐marseillais¨ (12%
moyenne communale). En dehors de ces données vagues et parmi les données dont on dispose
actuellement, aucune analyse des mécanismes démographiques permet à ce point dáller plus
loin. Ainsi, il vaut mieux rester prudents face aux analyses qui mettent en avant le rôle du solde
migratoire dans la croissance démographique.
Faute dánalyses systématiques et fiables, le recours aux données Insee aurait pu être tentant.
Sauf que, au-‐delà de l´échelle communale, les données concernant la part du solde naturel et du
solde migratoire dans les mouvements de population ne figurent pas (ou plus ?) dans les
recensements généraux de la population. On aurait voulu approfondir lánalyse des mécanismes
démographiques à des échelles plus fines, démarche essentielle dans línterprétation des
phénomènes démographiques, or les délais de ce travail ne permettaient pas la mise en place
dún traitement de données de ce type87. Un autre aspect quíl parait important de traiter au
regard de son absence (suspecte) des analyses recensées, est la part et les logiques des départs,
autrement dit, des mouvements sortants. Cette donnée est de toute évidence nécessaire au
calcul du solde migratoire, mais la donnée revêt en soi une importance considérable au regard
de lídée selon laquelle Marseille et son centre notamment, ne retiendrait pas les nouveaux
habitants. Qui sont les ménages qui partent de Marseille ? Des ¨néo-‐marseillais¨ déçus, comme le
suggèrent un certain nombre de déclarations déjà mentionnées (cf. p.13, p.67), des marseillais
exclus? Bref, toutes les hypothèses sont intéressantes à poser tant quón ne puisse pas voir plus

84 Observatoire des quartiers CUCS -‐ Etat initial -‐ volume Centre-‐ville, Agam / GIP Politique de la Ville, mai 2009,
p.41
85 Carnet du recensement -‐ Mobilité résidentielle -‐ Radioscopie des nouveaux marseillais, Agam, décembre 2009,
4p.
86 Ménages ayant déclaré qu’ils n’habitaient pas à Marseille cinq ans avant l’année où ils ont été recensés
(2006).
87 Plusieurs données INSEE semblent exister pour y répondre, mais à ce jour nous návons pas pu les trouver.
Elles devraient exister à échelle fine (arrondissement, quartier) au moins pour les recensements 1990, 1999 et
2008. Il ságit des données :
TX ANNUEL DE VAR DE POP DU MOUVEMENT NATUREL ref : RDxxTVMN (xx = année du recensement)
TX ANNUEL DE VAR DE POP DU MOUVEMENT MIGRATOIRE ref : RDxxTVMM
SOLDE NATUREL ENTRE 2 RP ref : RDxxSNAT
SOLDE MIGRATOIRE ENTRE 2 RP ref : RDxxSMIG
La solution sera probablement de calculer les soldes naturels et migratoires, en sachant que depuis 1999, la
méthode du recensement (RP) a changé et que dans les villes de plus de 10 000 habitants le RP nést plus
exhaustif mais il est basé sur l´échantillonnage annuel de 8% des ménages, ce qui imposera des contraintes
techniques. Par ailleurs, certaines données nécessaires au calcul (i.e la variable ¨nombre de naissances¨ nést
pas disponible au niveau infra-‐communal, à l´échelle dite des Iris, qui est l´échelle dánalyse statistique des
données la plus fine du RP. Ce type de problème contraindra le degré de précision à laquelle on pourra
prétendre de réaliser lánalyse quantitatif des mécanismes de l´évolution démographique.
86

clair. Toutefois, ce qui interpelle et qui doit inciter une réaction de la recherche urbaine locale,
cést quíl ne ságit pas dún phénomène marginal, puisquéntre 1999 et 2008 on estime le
nombre de départs à 77 000. Il est dáutant plus urgent de mieux connaître les profils socio-‐
économiques mais aussi les logiques qui sous-‐tendent ces départs.88
2.2.3 Recompositions socio-‐spatiales et phénomènes démographiques :

interprétations

Jusquíci, on a essayé de montrer l’intérêt de lánalyse des logiques démographiques dans la
révision des principales interprétations des recompositions sociales de la ville et plus
particulièrement du centre ville. Si les données statistiques et empiriques semblent demeurer
lacunaires en ce qui concerne lánalyse de la période contemporaine de retour à la croissance de
la population. En revanche, il paraît intéressant dáller jusquáu bout de la démarche, à partir de
lánalyse de la période de déclin démographique, pour laquelle on dispose de plus d´éléments.
Ainsi, il ságira par la suite de confronter les principales interprétations du phénomène au regard
des éléments dánalyse démographique dégagées auparavant. A partir des conclusions que lón
pourra tirer, émergeront quelques hypothèses sur les principaux éléments de línterprétation du
retour de la croissance qui demandent d´être approfondis.
Comme on lá vu précédemment, la dégradation du cadre bâti et la paupérisation du tissus

économique et social qui suivit la décolonisation, la désindustrialisation forcée et une
¨métropolisation politique échouée¨ (PERALDI, 2001), ont souvent été vus aussi comme le
résultat de lábandon du centre par les classes moyennes et supérieures, phénomène accentué
par le renforcement de la fonction dáccueil des populations pauvres et immigrés. Dans ce sens il
est important dínterroger les idées de dépossession, fondement des explications plutôt
politiques, et celle dábandon, explication qui se voudrait plus neutre et objective. Depuis
plusieurs décennies, ces deux idées semblent bien ancrées dans límaginaire de la société locale
et ne cessent d´être rappelées dès lors quíl ságit d´évaluer les impacts des stratégies urbaines
mises en place pour renverser la tendance au déclin démographique et à la dégradation de
límage urbaine de la cité.
M. Peraldi (2001) a montré que le ¨mythe de la reconquête du centre-‐ville¨ aurait été un moyen
de politiser les symptômes de la crise sociale et économique que la ville a connu depuis la fin des

88 Selon des données disperses que lón a pu collecter et à partir de quelques calculs rapides, pour la période
1999-‐2008, Marseille attirerait de nombreux ménages (95 000), mais elle en perdrait aussi (77 000). Ainsi,
pour 100 habitants venant sínstaller à Marseille, 80 partiraient. Les 20 restants correspondant au solde
migratoire gagné de ce flux. Voici le raisonnement : entre 1999 et 2008, la ville enregistre une croissance de +
54 000 habitants. Le solde naturel contribuant à hauteur de 36 000 habitants (soit 2/3), cela voudrait dire que
dans la période il y a eu 60 000 naissances et 24 000 décès. Le solde migratoire contribuant à hauteur de 18
000 habitants (soit 1/3), cela voudrait dire que dans la période il y a eu 95 000 entrées et 77 000 départs.
87

années 1960. Ce mythe, nous dit le sociologue, reposerait essentiellement sur un autre mythe
qui est celui de la dépossession du centre-‐ville. Lánalyse critique de ce mythe sést appuyé
notamment sur la célèbre déclaration du maire, déjà citée avant, dans laquelle il déclarait que
« Le centre a été envahi par la population étrangère, les Marseillais sont partis. Moi, je rénove, je
lutte contre les marchands de sommeil et je fais revenir des habitants qui payent des impôts.»89.
Lánalyse que fait Michel Peraldi de cette déclaration révélatrice (mais certainement pas la
pire)90 vaut d´être rapportée intégralement : « Le maire veut rendre -‐ pas donner, conquérir-‐, mais
rendre comme síl ságissait de rétablir des personnes dans un privilège dont on les aurait spoliées.
Mais qui, quand? De quelle guerre cette perte résulte-‐t-‐elle? Nous avons abandonné Belsunce et le
centre ville, disait voici quelques années, comme en écho, un autre homme politique local, pourtant
dún autre parti politique que celui du maire, héritier de ce que lón appelle ici une ¨vieille famille,
témoin archéologique de ce monde aujourd´hui disparu qui accrochait sa puissance économique et
financière au négoce et à líndustrie. Est-‐ce à ceux-‐là que le maire veut restituer ce centre ville
perdu? Ou dáutres qui en seraient les "héritiers" dépossédés? Un autre maire, bien avant eux,
lorsque furent détruits les "quartiers derrière la Bourse", disait vouloir chasser de ce centre les
étrangers, et, ce fut dit, les Arabes. Juste après la Première Guerre mondiale. Ainsi depuis un bon
demi-‐siècle, les notables locaux nónt de cesse que de vouloir de cette centralité dite perdue. En
gardant la tête froide, on ne peut cependant se demander si, depuis tant de temps, quelque chose de
ce qui fait "centre" et "ville" ici a bien appartenu, réellement, foncièrement, à ceux que les
notabilités désignent ou érigent en héritiers. Non, bien sûr, puisque la reconquista dure depuis
quasiment le début du siècle. Ce bord de la ville a toujours appartenu aux "autres". Mais qui sont les
autres? Boîte noire que ces histoires de possession. Qui possède une ville? Et que veut dire posséder?
Que veut dire abandonner? » (PERALDI, 2002 : 89-‐90).
M. Peraldi sést ainsi efforcé de montrer que, depuis plus dún siècle, le délaissement du centre
ville au profit des classes laborieuses et immigrées devait être interprété plus comme un
déplacement stratégique quún abandon ou un repli, et toujours liée à une opportunité foncière.
Ainsi, lorsque le XIXe siècle industriel déplace le port au nord et les affaires de famille au sud, les
bourgeoisies négociantes ont abandonné progressivement ces hôtels privés de la ville pour bâtir
des bastides dans la campagne marseillaise, loin des nuisances du port et de la proximité des
classes ¨dangereuses¨. Ce mouvement de recomposition socio-‐spatiale sáccentue dans la post-‐
guerre, lorsque la petite bourgeoise et les classes moyennes commerçantes et fonctionnaires
deviennent les cibles privilégiées des politiques dáccession à la propriété et de la politique de

90 Pour un recueil de déclarations révélatrices et rigoureusement référencés, cf. Le Dantec B., 2007, La ville
sans nom, Marseille dans la bouche de ceux qui lássassinent, Le chien rouge, 106p.
88

construction de logements collectifs dans les périphéries. Comme le note M. Peraldi, « les
propriétaires ont pris le pouvoir dans cette ville, en creux, subrepticement et par défaut au fur et à
mesure que líndustrie sén retirait. Les grandes familles ont réinvesti les lambeaux de leur fortune
dans la pierre, les petits ont bâti sur les collines au fur et à mesure quý pénétraient les autoroutes. »
(2002 :89).
La thèse de M. Peraldi, notamment en ce qui concerne la période plus récente, se vérifie au

regard des logiques démographiques quón a pu voir avant concernant límportance du solde
migratoire dans la crise démographique marseillais, et que P. Langevin et J. C. Juan (2007) ont
considéré comme un facteur clé de la diffusion urbaine, notamment dans la période 1968-‐1982.
Ainsi, lábandon du centre-‐ville phocéen, loin d´être une spécificité, correspondrait à une
dynamique migratoire résidentielle radioconcentrique centripète autour de Marseille, dÁix,
voire dáutres villes comme Aubagne ou alors autour des rives de l´étang de Berre. Celle-‐ci serait
à la base de l´émergence de nouvelles villes de 10 000 à 30 000 habitants, ainsi qu´à la croissance
démographique forte dún ensemble de petites villes situées jusqu´à cinquante kilomètres de
Marseille91. Les auteurs soulignent ainsi, que la spécificité de léspace communal marseillais
repose sur le fait que sa grande taille a autorisé un étalement urbain interne qui a entrainé des
modifications sensibles des densités des quartiers et donc le bouleversement de la hiérarchie
urbaine propre. Enfin, le mouvement de diffusion urbaine dans la région Aix-‐Marseille sést
traduit par la consolidation de formes urbaines déséquilibrés notamment dans le rapport entre
habitat collectif et individuel92. Si le rapport est de 60/40 au niveau de láire métropolitaine,
pour Marseille et Aix il est de 85/15 et 77/23. Trois quarts des logements individuels de láire
marseillaise sont ainsi situés en dehors de deux communes plus grandes, et inversement trois
quarts des logements collectifs sont localisés dans Aix et Marseille.

91 Si la périurbanisation est un facteur clé de lúrbanisation rapide de ces espaces, les apports migratoires liés
à l´héliotropisme doivent être aussi pris en considération. Pour une analyse de lÍNSEE plus poussée à échelle
de la région PACA : « PACA : Héliotropisme et concurrence exacerbée entre les usages des sols », disponible sur :
meridianes.org, consulté le 1e octobre 2012.
Voir carte : Equilibre et déséquilibre des parcs de logements communaux dans la région urbaine dÁix-‐Marseille,
annexe nº2
92 Voir carte : Phases de la croissance démographique de la région urbaine Aix-‐Marseille depuis 1954, annexe nº3
89

Léxplication qui voudrait que lábandon du centre-‐ville phocéen par les classes moyennes et
supérieures soit la conséquence dúne dépossession de cet espace par les classes pauvres et
immigrées, ne semble pas tenir au regard des faits documentés concernant les mécanismes
démographiques. À cet égard, il parait plus plausible de croire que le déclin démographique du
centre et la dévalorisation du cadre bâti et du tissu socio-‐économique qui sén est suivi, soient le
résultat dúne série de déplacements stratégiques des classes nantis vers léxtérieur de la ville,
stimulées par des opportunités foncières en lien avec les politiques urbaines nationales, à
l´évolution du contexte économique local et global, mais aussi à celle des modèles culturels
mondiaux. En bref, lábandon du centre-‐ville de Marseille a été plus le fait du mouvement de
périurbanisation et de mutation de l´économie urbaine que dúne ¨spoliation¨ dúne classe
sociale sur un autre, comme lónt souvent soutenu les discours revanchards qui ont réactualisé
le mythe de la ¨reconquête du centre-‐ville¨.
Que dire du mouvement de ¨retour en ville¨ ? Comme on lá vu précédemment (p.31), K. Shaw
(2008) a montré quíl y a suffisamment d´éléments qui poussent à croire que la gentrification, à
límage de la périurbanisation dans les années 1950-‐1970 (plutôt 1960-‐1980 à Marseille), soit le
résultat de restructurations économiques et culturelles globales plus ou moins accompagnées
par des politiques publiques. Le mouvement de ¨retour en ville¨, marqué par le retour de la
croissance démographique dans la plupart des arrondissements de la ville est-‐il appréhendable
à la lumière du processus de gentrification ? Vu ainsi, la retour de la croissance démographique
dans le centre-‐ville phocéen serait le résultat du déplacement stratégique de ¨nouveaux
habitants¨ de classe moyenne et supérieure, stimulé par des opportunités foncières et
immobilières en lien avec láction publique (¨reconquête du centre-‐ville¨), mais aussi, résultant
de l´évolution de l´économie urbaine de la cité (marché de lémploi qualifié et bien rémunéré) et
à l´émergence-‐diffusion de nouveaux styles de vie urbaines (image urbaine, cadre de vie, offre
culturelle).
Cette hypothèse ne permet, toutefois, dínterpréter quún tiers de la croissance démographique

que connaît la ville : le deux tiers restants, rappelons le, étant imputables à láccroissement
naturel. Quid de la pertinence de cette hypothèse à des échelles intra-‐urbaines (arrondissements,
quartiers, rues, ilots)? Faute de données suffisamment précises et fiables, il est à ce point difficile
dáller plus loin. En effet, comme on a pu le voir, le centre ville présente à la fois des taux de
natalité élevés (p.89) et des taux dápport migratoires importants (un habitant sur cinq) (idem).
Quels sont les mécanismes prédominants dúne échelle dánalyse à une autre ?
Dáutre part, pour valider cette hypothèse il faudrait aussi savoir qui sont les nouveaux
habitants ? Appartiennent-‐ils majoritairement aux classes moyennes et supérieures comme
90

semblent argumenter la plupart des faits documentés ? Ou bien y a t-‐il là aussi des idées reçues
qui découlent dúne documentation scientifique lacunaire? Sur quelles caractéristiques reposent
les catégorisations qui les décrivent ainsi? Que veut dire que láttraction de ces classes sociales
soit ïnsuffisante¨ ? Insuffisante par rapport à quels standards ? Enfin, les données disponibles
permettent-‐elles de valider lídée selon laquelle les nouveaux habitants finissent par repartir de
Marseille et du centre notamment ? Ces idées reposent-‐elles sur une évaluation méthodologique
rigoureuse ou bien sur des critères et arguments lacunaires et idéologiques ? Autant de
questions auxquelles on essayera dápporter des éléments de réponses par la suite.

91

2.3 Láttraction des classes moyennes et supérieures

Fig.18, «Marseille centre-‐ville : goutez la différence», affiche de communication des actions en
faveur de la redynamisation des commerces du centre-‐ville, FISAC (Fond d'Intervention pour les
Services, l'Artisanat et les Commerces) dispositif porté par la Ville de Marseille et l'Etat. Cliché :
David Mateos Escobar, octobre 2011.
Depuis près de deux décennies, láttraction dans le centre-‐ville d´habitants qualifiés et nantis au
nom de la ¨mixité sociale¨ constitue une objectif central de la politique municipale. De façon
générale, la notion de ¨mixité sociale¨ se réfère à l´état d´homogénéité-‐hétérogénéité du
peuplement dún quartier en terme socio-‐économique (parfois aussi ethnique). La notion
renvoie à la fois au processus de diversification sociale, quáu résultat. Des travaux académiques
récents sur la notion (JAILLET et. al., 2008 ; LEGARREC, 2010; MENARD, 2011) ont montré que
« la notion résiste à l´établissement dúne identification partagée, à l´élaboration dúne définition
positive commune et donc à tout travail dóbjectivation » (MENARD, 2011 :9)93. En conséquence,
les politiques menées en son nom dégagent, explicitement ou implicitement, au moins une des
trois conceptions suivantes : « la mixité sociale (et souvent implicitement ethnique) comme
rééquilibrage dans la composition démographique dún quartier par rapport à une vision de ce
quést la normalité urbaine, rééquilibrage toujours conçut comme lápport de populations exogènes

93 Parmi les principales interrogations qui alimentent lámbiguité persistante de la notion : l´échelle dánalyse
(la ville, le quartier, lílot, le bâtiment ?), les espaces concernés (résidentiel, espace public, services publics,
école ?), les critères (sociaux, ethniques, revenu, qualification, statut, origine, âge, genre ?), le sens (co-‐
présence ou relation ?). À ces premières difficultés F. Ménard rajoute les ambiguités relatives aux usages de la
notion : “combinées au malthusianisme de certains élus, les politiques de mixité différent-‐elles des processus de
gentrification, spontanés ou encadrés par des opérations dúrbanisme ? Ne sont-‐elles pas selon les cas lálibi de la
gentrification ou un argument opposable au logement de populations jugées indésirables ? Autrement-‐dit, la
mixité ne jouerait-‐elle pas contre le droit au logement ? Faire de la mixité une norme ne revient-‐il pas à sínterdire
dávoir des espaces qui, parce quíls sont de fait ¨spécialisés¨, remplissent une fonction sociale spécifique ?
Redonner une capacité de mobilité sociale et résidentielle aux ménages modestes nést-‐il pas préférable à vouloir
les mélanger artificiellement ?” (:9)
92

de statut social supérieur et, dans certains cas, du départ des populations jugées ¨à risque¨ ; la mixité
sociale comme principe d´équité territoriale, cést-‐à-‐dire comme moyen d´étaler la charge que
constitue, pour certaines communes, láccueil via le logement social (de droit ou de fait) des
ménages les plus modestes, conception qui peut sáccompagner du soucis de faire échapper la
population résidente du stigmate que constitue cette concentration ; la mixité sociale (et, dans ce
cas, également fonctionnelle) comme alchimie sociale à l´échelle du quartier, supposée entrainer le
développement d´échanges favorables à chacun, en particulier aux plus pauvres et bénéfiques à
tous ; conception fondée implicitement sur les vertus [du transfert] de capital social. » (MENARD,
2011 :13).
À juger par les déclarations dún certain nombre d´hommes politiques marseillais fortement
impliqués dans la ¨reconquête du centre-‐ville¨, láction publique urbaine mise en place au nom
de la ¨mixité sociale¨ a eu comme objectif le rééquilibrage dans la composition démographique
des quartiers centraux par rapport à une vision de ce quést la normalité urbaine. Ce
rééquilibrage est en grande partie basé sur lápport de populations exogènes de statut social
plus élevé, et sur le départ de populations jugées indésirables. Pour ne citer que quelques
exemples, en 2010, à lóccasion de l´évaluation politique de plus de dix ans de la mise en place
des Périmètres de Restauration Immobilière (PRI) dans plusieurs quartiers du centre-‐ville, Yves
Moraine, conseiller municipal UMP, rappelait que la délibération du 30 avril 1996 précisait
clairement lóbjectif municipal : « attirer une population plus jeune, des ménages salariés dont le
travail se situe dans le centre ville, des accédants attirés par le charme du quartier [....] Bref rien
díndécent, rien díndicible, pas dóbjectif occulte, notre volonté était de donner du sang neuf à la
population du centre ville, dóffrir des logements aux nouveaux arrivants, dáboutir à la mixité
sociale entre la population traditionnelle et les nouveaux marseillais. »94. Quelques années avant
lui, en novembre 2003, Claude Valette, adjoint au maire et délégué à lúrbanisme, avait décrit les
objectifs de façon moins diplomatique : «On a besoin de gens qui créent de la richesse. Il faut nous
débarrasser de la moitié des habitants de la ville. Le cœur de la ville mérite autre chose.»95. Enfin,
en avril 2000, Gérard Chenoz, adjoint au maire de Marseille et délégué au centre-‐ville déclarait
sans retenue : «Pour que les gens soient mélangés, il faut que certains partent.»96.

94 Conclusions des groupes politiques sur lÉvaluation des PRI, 2010, p.4. Depuis 2010, Y. Moraine est délégué
du maire au centre-‐ville, il est par ailleurs le président de la Société dÉconomie Mixte dÁménagement dite la
SOLEAM, crée ad-‐hoc pour la mise en œuvre de lÓpération Grand Centre Ville.
95 Cité par Éric Zemmour dans Le Figaro, 18 novembre 2003. Claude Valette, conseillé municipal, a été
administrateur de la SEM Marseille Aménagement (actuellement sous audit de la Court Régionale des Comptes
pour sa gestion opaque des PRI entre 1995-‐2009). En tant que directeur de lÁgam (agence dúrbanisme
marseillaise) il a produit en novembre 1997, le Schéma de cohérence de Marseille à l’horizon 2015, document
qui formulait les choix stratégiques globaux de la ville, à partir duquel a été construit le PLH la même année.
96 Cité par Didier Berneau dans L´Humanité, 21 avril 2000. Gérard Chenoz, actuellement vice-‐président de la
CU Marseille Provence Métropole, en tant quádjoint au maire pour le centre-‐ville, il a été en charge de la
conception et la mise en œuvre du Projet Centre Ville qui sést déroulé entre 1997 et 2009.
93

Dans la discussion qui suit, il ne ságira pas de faire l´histoire de láction publique sur le centre-‐
ville. Toutefois, il semble important de passer en revue un certain nombre de documents officiels
qui témoignent de lápproche municipale du ¨traitement¨ du centre-‐ville, afin dápporter un
éclairage sur la vision qui prédomine depuis près de deux décennies dans láction publique
urbaine portée au nom de la ¨mixité sociale¨ (2.3.1). Ensuite, il ságira dínterroger les résultats
de ces politiques en terme dáttraction de nouveaux habitants à travers les éléments de
diagnostic disponibles (2.3.2). On pourra constater quíl y a sur ce point une vrai zone dómbre.
Ajouté à une documentation disponible relativement réduite, la quasi totalité des données
disponibles appartiennent à des analyses très récentes réalisées par lÁgam et dont la forme
restituée revêt plus la forme du document de communication que de l´étude ; la recherche
urbaine locale y est par ailleurs pratiquement absente. Enfin, on essayera de montrer quíl y a
dans les données recensées, notamment dans celles issues de la technostructure, un double
discours contradictoire sur les résultats de láttraction de nouveaux habitants plus nantis dans le
centre-‐ville. Dúne part, ils avancent lídée dúne certaine réussite de la diversification sociale du
peuplement du centre-‐ville et, de láutre, ils argumentent lúrgence de renforcer les politiques
dáttraction de populations plus nantis comme réponse à une mixité sociale jugée ïnsuffisante¨
(2.3.3). Au travers de cette démarche dánalyse on devrait pouvoir porter un éclairage sur les
idées reçues qui affirment que Marseille náttire pas suffisamment de classes moyennes et
supérieures, voir même que celles-‐ci repartent désenchantées.

94

2.3.1 La diversification sociale des quartiers centraux : attirer des
nouveaux habitants plus nantis, figure clé de la continuité de láction publique

Déjà en 1794, Louis Fréron, proconsul envoyé par la Convention déclarait solennellement : «Je
crois que Marseille est incurable à jamais, à moins dúne déportation massive de tous les habitants
et dúne transfusion d´hommes du Nord. »97. Pendant la deuxième Guerre Mondiale, lorsque le
bombardement des quartiers du Vieux Port survient, la concordance avec les hypothèses
destructrices du plan d’urbanisme d’Eugène Beaudoin (1942) alimente les rumeurs d’une
concertation entre les autorités allemandes et les représentants du gouvernement de Vichy. À
línstar de J.L. Bonillo et R. Borruey (1991) : « En France la plupart des centres reconstruits le
furent à la suite de bombardements. L’opération du Vieux-‐Port de Marseille se fait dans un contexte
différent. Certes elle résulte d’un fait militaire, mais qui s’effectue sous contrôle policier –français et
allemand-‐ et selon une logique technique programmée et contrôlée, le dynamitage, fort différent
dans ces effets d’un bombardement. Il s’agit donc d’une opération urbanistique de nettoyage du sol
urbain, comparable aux rénovations classiques. » ( :24). Ainsi, comme lónt montré S. Borja (et. al.,
2010) : « "Reconquérir" le centre sur les pauvres et les étrangers, "assainir" les quartiers anciens, y
faire "revenir" des habitants plus riches est une constante depuis près dún siècle, "lúne des figures
clefs de la continuité dans les politiques urbaines marseillaises." (Peraldi, Samson 2006, p.177) »
(:21). Voyons donc comment depuis près de deux décennies un certain nombre de documents
officiels formulent les objectifs de diversification sociale du centre-‐ville. Il est ainsi possible
d’apporter un éclairage sur la vision qui prédomine dans láction publique urbaine
contemporaine portée au nom de la ¨mixité sociale¨.
En faisant un bilan critique de lápproche municipale de la problématique des hôtels meublés
dégradés et plus particulièrement des vieux travailleurs immigrés qui les peuplaient, G. Ascaride
et S. Condro (2001) ont déconstruit une catégorie de láction publique et dévoilé une série de
préjugés dans la traitement municipal du centre-‐ville phocéen. De telle sorte, les auteurs ont
montré comment láction publique portée au nom de la ¨mixité sociale¨ reposait sur lábstraction
du corps social existant au profit dún peuplement, dúne sociabilité et dúne urbanité jugée
idéale. Bien que G. Ascaride, S. Condro (2001), M. Peraldi (2001, 2002) ou B. Bertoncello (2004)
se soient intéressés à cela, il néxiste pas à ce jour une histoire intégrale de láction publique
urbaine en centre-‐ville dans la période contemporaine depuis la fin des années 1980 98 .

97 Cité dans Paul Gaffarel, La Terreur à Marseille, extrait des Annales de Provence, Niel, 1913.
98 Voir
à ce sujet la chronologie proposée par C. Deleusse, 2009, Logement indigne, logement social,
participation des habitants, consultable sur www.centrevillepourtous.asso.fr/. Pour une représentation
graphique des principales politiques urbaines et outils de la politique de l´habitat depuis la fin des années
95

Toutefois, il suffit de se pencher sur la littérature grise politico-‐institutionnelle concernant le
centre-‐ville pour confirmer lídée dún traitement abstrait du corps social.
Vers la fin de la décennie 1980, lÁgam a fait en interne un récapitulatif des études menées entre
1984 et 1986 par lágence sur le centre-‐ville. Parmi la dizaine d´études recensées, les titres
montraient clairement que le centre phocéen était abordé sous lángle de la prospective urbaine,
cést à dire, que les études étaient plus orientées sur le devenir des espaces urbains que sur leur
présent. Ainsi, on pouvait lire parmi les intitulés des études : projection d´équipements et
programmes de centralité dans les quartier Belsunce-‐Porte dÁix, analyse des besoins en
équipements de Belsunce en fonction du profil de la population future, mais aussi une étude-‐
diagnostic plaidant pour une stratégie de délocalisation des commerces maghrébins.
À la même époque, en 1985, la municipalité a mis en place une Mission Centre Ville, sorte
dórganisation particulière des services municipaux en faveur dúne politique urbaine pour le
centre ville, qui finit par produire le Rapport dórientations sur le centre ville, adopté par le
Conseil municipal du 17 février 1986 99 . Ce rapport annonçait la volonté municipale de
« revitaliser le centre ville de Marseille en lui donnant une nouvelle force dynamique et attractive et
en favorisant un développement harmonieux des activités économiques, sociales et culturelles »,
comme lá rappelé le Schéma de référence centre-‐ville (1993 :3), fruit du deuxième acte de la
Mission Centre Ville relancé en 1992. Le diagnostic dressé par le Schéma de référence centre-‐ville
est particulièrement pessimiste. Il fait état de línadéquation flagrante entre l´évolution du
peuplement des quartiers centraux et les objectifs votés en février 1986. Ainsi, il conclut sur
lídée dún « morcellement sociologique peu compatible avec ce qui fait la spécificité dún centre
ville : la diversité en un même lieu. », et alerte sur le fait que : « Cette spécialisation peut entrainer
rapidement une adaptation des autres fonctions (commerces, activités, cultures) à la spécificité de
chaque population, et diminuer ainsi lídentifié du centre. » ( :60). Il est évident, et cést sur ces
éléments que s’appuie cette analyse, que le diagnostic comme les préconisations qui sont
formulées dans ce document reposent sur une vision particulière -‐pour le moins subjective, si ce
nést idéologique -‐ de la normalité urbaine.

1960 voir cartes : Géographie de láction publique urbaine dans le centre-‐ville de Marseille, 1950-‐1980, et
Géographie de láction publique urbaine dans le centre ville de Marseille, 1990-‐2009, annexe nº5 et nº6.
99 Il faut rappeler quén 1986 trois OPAH (Opérations Programmées dÁmélioration de l´Habitat) avaient été
mises en place sur des périmètres très réduits : Panier I (1979-‐1981), Panier II (1983-‐1985), Belsunce-‐
Préssensé (1983-‐1985), avec des résultats très modestes. Suite à ládoption du Rapport dórientations sur le
centre-‐ville, deux OPAH supplémentaires ont été mises en oeuvre : Belsunce-‐National (1987-‐1989) et Panier
III (1988-‐1990) cette dernière caractérisée par son élargissement à lénsemble du quartier. Simultanément,
ont été mis en oeuvre quatre RHI (périmètres de Résorption de l´Habitat Insalubre) dont Relais-‐Baignoir
(1986-‐1996), Velten-‐Cité de la Musique (1987-‐1988), Bernard Dubois et Rue Longue des Capucins (1989).
96

Ce document a posé les principales orientations de la politique urbaine municipale, orientation
que lón retrouvera un peu plus tard, dans le Projet Centre Ville de 1997, appelé Projet Chenoz :
« attirer des populations nouvelles susceptibles dápprécier ces quartiers et de participer à leur
renouveau comme, par exemple, étudiants, chercheurs, professions libérales, cadres supérieurs. »
(:4) et « conduire a un rééquilibrage du Centre autour de láxe Canebière-‐Vieux Port, à une
attractivité renforcée, au repeuplement diversifié du centre-‐ville » (idem). Il est important de
signaler que dans le Schéma de référence centre-‐ville, l´habitat apparait comme l´élément clé de la
politique de changement dímage et de diversification sociale des quartiers centraux100. Ce choix
stratégique est à mettre en perspective avec des villes comme Naples dans lesquelles la
valorisation immobilière semble avoir joué un rôle moins central que la valorisation du
patrimoine (BERTONCELLO, GIRARD, 2001).
Lorsquén 1995 Jean-‐Claude Gaudin arrive au pouvoir, il fait de la ¨reconquête du centre-‐ville¨ un
des objectifs centraux de sa politique : « Ma politique ne plait peut être pas aux nostalgiques de la
gauche qui a laissé pourrir le centre-‐ville pendant des années. Mais elle plaît aux Marseillais. Le
Marseille populaire, ce nést pas le Marseille maghrébin, ce nést pas le Marseille comorien. Le
centre a été envahi par la population étrangère, les Marseillais sont partis. Mois je rénove, je lutte
contre les marchands de sommeil, et je fais revenir les habitants qui payent des impôts. »101.
Toutefois, il serait faux de penser quéntre la politique de la municipalité Vigouroux et celle qui a
pris forme dans le Projet Centre Ville formulé par G. Chenoz en 1997, il y avait une différence
radicale. Il est largement admis que sous J. C Gaudin, la politique dámélioration de l´habitat et de
façon plus large la politique du logement dans le centre-‐ville sést libéralisée davantage (BERRY,
DEBOULET, 2006 ; BORJA et. al., 2010). Ainsi par exemple, les outils comme les PRI ont été
agrémentés de garanties de vacance et de rachat, visant à attirer les investisseurs. Bien que les
orientations politiques diffèrent, le traitement du centre-‐ville demeure identique, à savoir quíl
était nécessaire dínverser la tendance au déclin démographique et à la paupérisation des
quartiers centraux en « faisant revenir du monde au cœur de la cité ».
Que faut-‐il comprendre par « du monde » ? La stratégie formulée par G. Chenoz est claire sur ce
point : « Les efforts engagés par la municipalité ont pour objectif de séduire de nouveau les trois
catégories de population qui fréquentent le centre-‐ville : 1/ Les résidents, avec un effort à faire pour

100 À partir de 1993, les premières opérations de Restauration Immobilière (PRI) voient le jour : PRI Panier-‐
Charité (1993-‐1997) et PRI Thubaneau (1994-‐1998). Lútilisation des PRI est venu compléter le panel des
outils díntervention mis à disposition des acteurs locaux par lÉtat. À différence des OPAH, basées sur
líncitation des propriétaires occupants et bailleurs par le biais de subventions aux travaux dámélioration, les
PRI eux visent certes lámélioration de lóffre de logements en contraignant les propriétaires à la réalisation
des travaux sous peine déxpropriation et ouvrant droit à des subventions, mais surtout à la redynamisation
des marchés immobiliers locaux stimulant línvestissement immobilier en permettant aux investisseurs de
défiscaliser sur les couts des travaux dámélioration.
97

attirer une population nouvelle ; 2/ Les semi-‐résidents, constitués essentiellement par une
population étudiante et touristique ; 3/ Les non-‐résidents, cést à dire, la population qui vient
chaque jour en centre-‐ville pour y travailler, pour y acheter, pour y distraire ou pour effectuer des
formalités administratives […] lénjeu est de redonner éclat et charme au cœur de la ville de
Marseille, en embellissant et en améliorant léxistant, en créant une nouvelle offre de logements,
commerces, équipements […] » Pour y parvenir, 2,8 milliards de francs dínvestissements publics
(soit environ 430 M€) devaient servir à élaborer une série dáctions orientées vers six thèmes :
la réhabilitation de l´habitat, la rénovation des espaces publics, la création d´équipements,
lámélioration de la vie quotidienne, la protection et restauration du patrimoine et le
développement de láctivité économique, des entreprises et commerces.
Ces objectifs ont été précisés et intégrés à la stratégie de positionnement métropolitain élaborée
en novembre de la même année par C. Valette, le Schéma de cohérence de Marseille à l’horizon
2015, document qui formulait les choix stratégiques globaux de la ville et à partir duquel a été
construit le PLH de la ville. Le PLH, adopté le 26 avril 1999 pour cinq ans par la municipalité
dirigée par J.C Gaudin, sur la base dún "Livre Blanc de l´Habitat" et dún "Programme dáctions",
précisait clairement lóbjectif de fond : « Donner envie de revenir à Marseille ne se décrète pas; cela
sórganise. » (GARCIA, 2004 :56).
Le PLH projetait les conditions de la reprise de la croissance démographique, et de l´émergence
dún marché immobilier privé dans les secteurs les plus touchés par la crise démographique et le
désinvestissement : le centre et le nord de la ville102. Comme le signalent M. Macario et F. Zitouni
(2003), láccent était mis sur la stimulation du marché immobilier privé, et plus particulièrement
de línvestissement locatif en direction dúne population de nouveaux arrivants composée
d´étudiants et de jeunes ménages actifs (:46).
Si l´habitat est vite apparu comme une priorité pour láttraction de nouveaux habitants, la
stratégie urbaine marseillaise impulsée par Euroméditerranée depuis 1994 sést aussi axée sur
la mutation de láppareil économique local par le développement de secteurs économiques
¨porteurs dávenir¨, notamment les services aux entreprises, industries culturelles et tourisme.
Récemment, une enquête pilotée par Euroméditerranée et lÁgam103 montrait que 50% des

102 Depuis lárrivée de la municipalité Gaudin en 1995, les périmètres díntervention urbaine se sont
multipliés, diversifiés et étendus. Ainsi, depuis 1995, trois PRI ont été mis en œuvre : PRI Belsunce-‐Nord
(1997-‐2009, PRI Belsunce-‐Sud (1999-‐2009), PRI Centre-‐Ville (2001-‐2009) accompagnés de trois DUP
(Déclarations dÚtilité Publique respectives), dúne OPAH reconduite trois fois entre 1995 et 2009 dite OPAH
Centre-‐ville et enfin dúne ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
Centre-‐ville. Trois OPAH supplémentaires ont été mises en œuvre, OPAH La Plaine (2001-‐2003), OPAH R.U
Euroméditerranée (2001-‐2009) et OPAH République (2001-‐2006) accompagné dúne ZPPAUP République. Le
PRI Panier-‐Charité a été reconduit deux fois, faisant le plus long PRI de la ville, voir de France ? (1993-‐2009).
103 Enquête sur le peuplement de dix résidences livrées depuis 2004 sur le périmètre de lÓpération dÍntérêt
National.
98

résidents arrivés à Marseille depuis moins des cinq ans s´étaient installés là pour cause de
mutation professionnelle. Objectif qui va dans le sens de ce que Serge Botey, adjoint au maire
chargé de la culture, déclarait avec conviction en juin 2002 : « La culture doit attirer à Marseille
les cadres supérieurs et les touristes. »104.
Náspirant pas à léxhaustivité, on a pu constater toutefois que dans la formulation des

orientations politiques et opérationnelles relatives au traitement du centre-‐ville, láttraction de
nouveaux habitants plus fortunés constitue une figure clé de la continuité de láction publique.
Dáutre part, le profil démographique des nouveaux habitants qui se dégage répond à une vision
assez idéologique et élitiste de la normalité urbaine : jeunes, qualifiés, actifs et mobiles. Or, ceci
nést pas propre à Marseille. Les thèses qui font de láttraction des classes moyennes et
supérieures le moteur du développement économique et du rayonnement socioculturel des
villes sont montées en puissance dans la dernière décennie au point dínstituer une vraie
orthodoxie105.
Au-‐delà des volontés politiques, quel diagnostic peut-‐on faire du succès de ces politiques
dáttraction, à partir de la documentation disponible?

104 La Provence, 20 juin 2002, cité dans Histoire universelle de Marseille, Alessi DellÚmbria, Agone 2006.
105 Pour la plus célèbre (et critiquée) de ces thèses, FLORIDA R., 2002, The Rise of The Creative Class And How
it’s transforming work, leisure, community and everyday life. New York: Perseus Book Group, 434p.
99

Fig. 19, Grands évènements, un facteur dáttraction de populations de statut plus élevé, de
haut en bas : Med Cup Audi 2011, Vieux-‐Port, (cliché : Jérôme Galinie, juin 2011), Pride (Gay
Parade), Castellane, (cliché : Jeronimo Diaz, juillet 2008), Forum Mondial de lÉau, cliché :
Jérôme Galinie, mars 2012).
100

2.3.2 ¨Néo-‐marseillais¨ : quel diagnostic ?

Récemment, lárchitecte Jean Baptiste Pietri, fils de Marc Pietri, président du groupe immobilier
Constructa, déclarait au sujet des futurs habitants de la tour H99 :
« Les gens qui vont y vivre ne correspondent pas à la typologie du bourgeois marseillais. Ce sont des
gens qui ont une certaine ouverture d’esprit, qui sont intéressés par la conquête urbaine et la
rénovation de Marseille. »106
Qui sont ces ¨gens¨ tant attendus ? De quoi sont-‐ils porteurs au point d´être ainsi convoités? Dóù
viennent-‐ils et que vont-‐ils conquérir ? Le traitement abstrait du corps social des quartiers
centraux phocéens sur lequel repose une partie du ¨mythe de la reconquête¨, sárticule avec une
forme déugénisme dont la figure centrale est le ¨néo-‐marseillais¨. Dans cette vision à la limite du
messianisme, les maux de la cité phocéenne ne seraient imputables ni à sa forme, ni à sa
matérialité, mais proviendrait de son peuplement par trop populaire et composé d´éléments
trop étrangers. Le ¨néo-‐marseillais¨ lui, serait l´homme (post)moderne idéal, porteur dúne
nouvelle sociabilité, de dynamisme économique et de prestige : la source même dúne urbanité
renouvelée, ambitionnée par une bonne partie de la classe politique et des élites locales, mais
tout aussi étrangère à ces dernières.
Au-‐delà des volontés politiques et de leur vision idéologique de la normalité urbaine, de leur
conception de la mixité sociale comme un rééquilibrage basé sur lápport de populations
exogènes de statut social supérieur, que sait-‐on en réalité sur les nouveaux habitants de la ville, et
plus particulièrement de ceux qui sínstallent dans son centre ?
Commençons par la littérature scientifique qui apparaît peu riche à cet égard. Parmi les données
dont on dispose, on ne trouvera aucun travail académique, ni encore universitaire, qui dresse un
panorama étendu des néo-‐marseillais, encore moins qui propose une sociologie, une
anthropologie ou une géographie systématique des nouveaux habitants de la ville. Et pourtant,
ils ne sont pas peu nombreux si on considère que, selon lÁgam, 12% de la population totale en

106 Jean Baptiste Pietri, architecte et concepteur de la tour H99 qui sera batie sur les quais dÁrenc et qui
deviendra le premier immeuble de grande hauteur (IGH) exclusivement voué au logement en France. Les
logements proposé atteindront des prix entre 6000 et 10 000 €/m2. Propos recueillis par Benoît Gilles, La
Marseillaise, mai 2012, consultable sur : http://www.lamarseillaise.fr/societe-‐quartiers/habitat-‐
vertical-‐version-‐luxe-‐26830.html, dernière consultation 20 septembre 2012.
101

2006 vivaient dans une autre commune en 2001, soit autour de 95 000 personnes107. Si dans
aucun travail académique on ne trouvera dánalyse systématique des néo-‐marseillais, cést
parmi les travaux universitaires récents, notamment dans les travaux de P. Douart (2008) ou S.
Jourdan (2006), que se trouvent les deux tentatives les plus poussées de description socio-‐
économique des nouveaux habitants. Or, ces analyses nápportent pas un éclairage particulier
sur cette population, pas plus que límage stéréotypée des jeunes ménages qualifiés et fortunés
qui seraient arrivés de Paris et Lyon avec le TGV attirés et contribuant à une certaine ¨movida
marseillaise¨108 depuis le début des années 2000.
En síntéressant aux représentations des habitants vis-‐à-‐vis des transformations urbaines, P.

Douart (2008) a essayé de démontrer lárrivée de nouveaux habitants plus fortunés dans le
quartier du Panier. Bien quíl ne ságisse que de témoignages, ceux-‐ci mettent en avant lídée
quíl y a différentes vagues de nouveaux arrivants, différenciant les änciens-‐nouveaux¨ des néo-‐
marseillais. Ainsi, les pionniers seraient plutôt critiques sur des modes de vie et de
consommation des nouveaux arrivants, moins en accord avec leur idées de ce quést, ou était, le
quartier ävant¨, insistant sur le ¨coté populaire¨ et ¨cosmopolite¨ comme les facteurs qui les
auraient attirés. Ces témoignages montrent aussi une certaine difficulté pour les ¨néo-‐
marseillais¨ à prendre part dans la vie associative ou dans les instances politiques de quartier
telles que les CIQ109. Ceci, faisant par ailleurs écho lídée selon laquelle les néo-‐marseillais restent
entre néo-‐marseillais 110 . S. Jourdan (2006) a mesuré l´évolution des catégories socio-‐
professionnelles et des ressources des ménages dans les quartiers centraux entre 1990 et 1999,
démarche qui lá conduit à identifier des quartiers (Insee) caractérisés par lápport de
population exogènes à statut social plus élevé. Toutefois, sa base de données socio-‐économique
datant de 1990 à 1999, cela ne permet pas dáppréhender les évolutions liées à des
transformations urbaines plus récentes dont láccélération depuis lánnée 2000 est largement
admise. Enfin, la démarche proposée devait aboutir par la confrontation des quartiers
¨potentiellement en gentrification¨ à une analyse qualitative, qui reposait sur l´évaluation visuelle

107 Sont considérées par lÁgam comme ̏néo-‐Marseillais ̋, les personnes qui ont déclaré qu’elles n’habitaient
pas à Marseille cinq ans avant l’année où elles ont été recensées, dans Carnet du recensement - Mobilité
résidentielle -‐ Radioscopie des nouveaux marseillais, Agam, décembre 2009, 4p.
108 La notion fait allusion à la ¨movida¨ barcelonaise fin des années 1980 et tout le long de la décénie 1990.
Rappelons que Barcelone est souvent évoquée par les édiles et par l´élite économique de la ville comme le
modèle qui doit inspirer le développement de Marseille.
109 Comité dÍntérêt de Quartier
110 Eloi Rouyer, auteur de S’installer à Marseille Méditerranée, Eloi Rouyer, Héliopoles. 168 pages, cité par
Julien Vinzent, Le néo-‐Marseillais de poche, 25 juillet 2011, consultable sur : www.marsactu.fr. Il est par
ailleurs intéressant de constater la multiplication des ¨guides¨ dínstallation à Marseille. Bien que ce ne soit pas
un phénomène exclusif à la cité phocéenne, ces guides semblent témoigner dúne certaine demande. Dáutre
part, au regard de la documentation désertique des modes de vie des néo-‐marseillais, ils fournissent des
pistes, certes caricaturales, pour une recherche sociologique voir anthropologique. Voir notamment : J.L.,
Cassely, 2011, Marseille manuel de survie, Ed. Les Beaux Jours, 160p. et, So! Marseille: guide urbain et
application mobile: les tribus marseillaises, 2012, Editions La Géante, Paris, guide papier + application
numérique.
102

des transformations urbaines et sociales (façades, espace public, commerces, etc.) au travers
dúne grille dóbservation malheureusement trop floue et basée sur une vision subjective de ce
que doit ressembler, ou non, un paysage gentrifié. Il conclut son étude en défendant lídée que le
stock de gentrifieurs potentiels serait trop faible pour quún processus de gentrification ait lieu.
Pour S. Jourdan, ceci est un signe de límportance de se consacrer à lídentification des freins de
láttraction des classes moyennes, qui défend « la revitalisation [comme] condition nécessaire du
développement » (:129).
En réalité, les apports les plus intéressants proviennent dúne recherche urbaine phocéenne qui
ne síntéresse quíndirectement aux néo-‐marseillais et qui porte davantage sur les réactions
citoyennes liées aux transformations urbaines (BERRY-‐DEBOULET, 2006 ; PERALDI, SAMSON,
2006 ; BORJA et. al., 2010). Plus que des contributions à part entière, il ságit de commentaires
glissés à leur égard et qui apportent un regard intéressant sur le rapport des nouveaux habitants
de statut social supérieur aux transformations urbaines et de ses impacts sur les populations
plus démunies. Ces commentaires insistent sur l´émergence dúne sorte de société civile
indépendante et alternative des formes locales préexistantes, largement institutionnalisées,
politiquement contrôlées et qui restent assez hermétiques, dont les CIQ (PERALDI, SAMSON,
2006)111. Ils questionnent le préjugé politique et élitiste selon lequel pour attirer des populations
de statut social plus élevé, les populations sur place devraient partir, et montrent que des liens
démpathie et de solidarité se sont parfois tissés entre certains secteurs des nouveaux habitants
de statut social plus élevé et de classes populaires exclues des transformations en cours (BERRY,
DEBOULET 2006 ; BORJA et. al. 2010). Enfin, ils révèlent lópposition entre une demande
croissante de participation et de prise en compte des besoins des habitants (anciens et
nouveaux, mais surtout nouveaux) qui séxpriment dans des questions dáménagement des
espaces publics et du cadre vie notamment, et une sorte de « glacis administratif», pour
reprendre léxpression de A. Tarrius (1995), qui fige l´évolution de la ville et la rend tributaire de
láction publique et de sa vision politique. En somme, les recompositions en cours sont plus
complexes que ne le voudrait un humanisme simple opposant les riches aux pauvres.
Ce serait judicieux à cet égard de mentionner ce qui est probablement la seule étude empirique
sur la recomposition sociale des quartiers centraux de Marseille. Toutefois, cette étude date de
1992 et dans ce sens elle ne pouvait pas rentrer dans le corpus dánalyse qui, rappelons le, est
volontairement limité à la dernière décennie, de façon large des années 2000 à nos jours. Il ságit
dúne étude universitaire réalisée par C. Warren en 1992 concernant límpact de la

111 Au sujet des relations clientélaires et les CIQ, voir les travaux de C. Mattina, dont sa thèse doctorat de
l’Université Pierre Mendès France : " La régulation clientélaire ; relations de clientèle et gouvernement urbain à
Naples et à Marseille ".
103

réhabilitation du parc locatif privé sur le peuplement de Belsunce entre 1982-‐1991112. À partir
de lánalyse de l´évolution des types de ménages qui occupent les logements réhabilités (avant-‐
après), C. Warren a montré que la réhabilitation avait des effets sur lóffre (structure du parc) ce
qui se traduisait par une certaine recomposition du peuplement en particulier de la population
locataire. Elle a mit aussi en évidence que les propriétaires bailleurs ont privilégié une logique de
maximisation de la rentabilité de léspace, qui sést traduite par la sous-‐division des logements,
donnant beaucoup de logements petits en termes de surface.
En terme de peuplement, cela montre que si à l’époque ce parc accueillait des familles
nombreuses et des célibataires dórigines étrangères et modestes, après réhabilitation le parc
accueille davantage de célibataires et de couples, les familles étant le type de ménage qui
diminue en nombre drastique. C. Warren observe la part des célibataires augmenter et leurs
profils socio-‐économiques, les équilibres homme/femme et les origines nationales évoluer
radicalement. Ainsi, après réhabilitation, elle décrit une augmentation du nombre de
célibataires, plutôt femmes, jeunes, qualifiées (étudiantes, artistes, employées) et de nationalité
française plutôt qu´étrangère. En ce qui concerne les couples, ils seraient en majorité constitués
de ménages jeunes biactifs de nationalité française. Si les revenus moyens de l’ensemble des
ménages restent peu élevés, plus on gravit l’échelle des revenus, plus les nouveaux locataires
sont représentés.
Il est intéressant de constater que, si le Projet Chenoz de 1997 a été formulé à partir dún
diagnostic qui argumentait línefficacité des OPAH en termes dámélioration de l´habitat et de
diversification sociale des quartiers centraux, l´étude de C. Warren a montré le contraire.
Comment se fait-‐il que le Projet Chenoz et dáutres documents stratégiques aient autant insisté
sur le besoin de multiplier, d´étendre et de renforcer les outils dámélioration de l´habitat en les
agrémentant dóutils díntervention contraignants comme les PRI ? Cette interrogation trouve
tout son intérêt au regard des plaidoyers politiques actuels qui continuent dárgumenter le
besoin de renforcer les outils de diversification sociale et dáttraction de nouveaux habitants113.
Or, comme on le verra immédiatement, les éléments de diagnostic issus des analyses de la
technostructure (de lÁgam en particulier) ont tendance à aller dans le sens de lídée selon
laquelle láction publique visant à diversifier le peuplement des quartiers centraux par lápport
de populations exogènes de statut social plus élevé produirait des résultats ne restant pas
inaperçus.

112 Pour rappel, deux OPAH ont lieu dans le quartier à cette époque lÓPAH Belsunce-‐Préssensé (1983-‐1985)
et Belsunce-‐National (1987-‐1989).
113 cf. Délibération du Conseil Municipal 09/0028/DEVD du 9 février 2009 portant Ëngagement municipal
renforcé pour le centre ville, rapport dórientation sur la politique municipale du centre ville¨ et Délibération
du Conseil Communautaire FCT 008 – 1029/02/CC du 19 Février 2009, ¨Commune de Marseille – projet
Centre Ville Orientations Générales¨.
104

En 2009, puis en 2010, lÓbservatoire des quartiers CUCS a publié un diagnostic socio-‐
économique et urbain pour le secteur opérationnel ¨centre-‐ville¨114 dont une série dánalyses
concernant l´évolution du peuplement. Le premier point sur lequel le rapport (2010) insiste est
le fait dún rajeunissement considérable de la population du périmètre opérationnel. Ainsi en
2006, la part des moins de 25 ans serait supérieure à la moyenne des autres périmètres CUCS au
niveau communal (34% contre 32%), et 25% contre 21% pour la part des 25 à 39 ans. Entre
1999 et 2006, la population des ¨moins de 25 ans¨ aurait connu une progression de plus de 12%,
et celle des 25 à 39 ans de 10%. Ce rajeunissement se traduirait aussi par la diminution du
nombre des plus de 65 ans (-‐8%), la part de cette tranche d’âge étant inférieure par rapport à la
moyenne des autres secteurs CUCS au niveau communal (13% contre 18%). Le rapport met
aussi láccent sur la part importante des habitants qui viennent de l’extérieur de la commune : en
2006, cette catégorie d´habitants était surreprésentée dans le centre avec 18% des résidents du
secteur qui habitaient hors de Marseille cinq ans auparavant, soit 10 300 habitants, contre une
moyenne communale de 12%. Le centre-‐ville serait donc un secteur particulièrement attractif
pour les nouveaux habitants, désormais plus jeunes, plus qualifiés (16% d´étudiants et 24% de
cadres parmi les actifs), dont la structure serait composée de petits ménages assez mobiles en
termes résidentiels. Il est intéressant de constater comment le rapport semble faire une
évaluation ad-‐hoc des objectifs politiques en terme de démographie. Bien que le rapport décrit
l’état dúne « réelle mixité sociale » dans le centre-‐ville, il préconise de soutenir la tendance
actuelle dáttraction d´habitants jeunes, actifs, qualifiés et mobiles, et de « poursuivre lóbjectif de
mixité sociale » (:40), traduisant par là lídée dún rééquilibrage du peuplement toujours
inadapté à une vision de la normalité urbaine.
En réalité, la même année de la première publication des analyses de lÓbservatoire des

Quartiers CUCS, lÁgam a publié une synthèse élargie des données Insee sur les néo-‐
marseillais115. Ce document de quatre pages reste, à ce jour, le panorama le plus exhaustif dont
on dispose sur le sujet. Il se structure autour des interrogations suivantes : Combien sont-‐ils ? Où
s’installent-‐ils ? D’où viennent-‐ils et qui sont-‐ils ? Quelles sont leurs logiques dínstallation ? Comme
évoqué précédemment116, les néo-‐marseillais sont nombreux et représentent environ 12% de la
population totale communale âgée de plus de 5 ans (environ 95 000 personnes). Les néo-‐
marseillais auraient une préférence pour le centre-‐ville, et représentent environ un sur cinq

114 Le périmètre Centre Ville recouvre quasiment entièrement le Ier arrondissement et la partie urbaine du IIe.
Il comprend également une petite partie des IVe, Ve et VIe arrondissements. Ce secteur se compose les quartiers
du Panier, des Grands Carmes, de Belsunce, de Noailles, de l’Opéra, du Chapitre, de Thiers et de Notre Dame du
Mont. Pour une cartographie du périmètre opérationnel voir Observatoire des quartiers CUCS -‐ Etat initial -‐
Centre-‐ville, Agam / GIP Politique de la Ville, mai 2009, p.9
115 Carnet du recensement -‐ Mobilité résidentielle -‐ Radioscopie des nouveaux marseillais, Agam, décembre 2009,
4p.
116 cf. note de pied de page nº103
105

habitants dans les Ie, Ve et VIe arrondissements (Fig. 20). Un tiers des néo-‐marseillais dans ces
arrondissements seraient notamment des étudiants. Dans les IIe, IIIe, IVe, VIIe, VIIIe, IXe, les néo-‐
marseillais représentent plus ou moins 1/10 habitants (moyenne communale), tandis que leur
présence serait plus restreinte du Xe au XVIe arrondissements, en part de la population totale,
mais pas en nombre (i.e 4400 dans le XIVe contre 4300 dans le VIIe). Il reste à notifier quáu-‐delà
de lárrondissement, ces statistiques n’apparaissent pas.
Fig. 20, Nombre et part des néo-‐marseillais dans la population selon les arrondissements en 2006,
Agam, 2009.
Dóù viennent les néo-‐marseillais ? 44% (42 500) viennent de France métropolitaine hors
Provence, dont environ un tiers sont franciliens et deux tiers proviennent des plus grandes villes
au niveau national : Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux ; 15% résidaient à l´étranger en 2001 (14
000), dont la moitié au Maghreb ; 17% viennent de Provence (15 700), dont 40% du Var ; et
enfin 24% viennent de láire urbaine Aix-‐Marseille (22 500), dont près de 40% du Pays dÁix,
26% de MPM et 13% du Pays dÁubagne. À quelle classe socioprofessionnelle appartiennent-‐
ils majoritairement? Le message de cette étude est clair : « En bref, le profil le plus caractéristique
des nouveaux Marseillais correspond à des ménages plutôt jeunes (moins de 40 ans) constitués
majoritairement d’étudiants et d’actifs ̏CSP+ ̋ (cadres et professions intermédiaires). » ( :3).
106

Comme il a été dit auparavant, il ságit surtout de ménages jeunes (<40 ans) dont 16%
d´étudiants (34% dans le Ve et 20% du Ie) et 55% dáctifs (CSP+) cadres et professions
intermédiaires. Le rapport met láccent sur le « bonus cadres » en notant que parmi la
population active ayant un emploi, les cadres représentent 23,7% parmi les néo-‐marseillais
contre seulement 14,7% parmi les Marseillais (28,7% chez les néo-‐marseillais venant du reste
de la France). Très peu de retraités (6%) feraient partie des nouveaux arrivants. En ce qui
concerne la structure familiale, les ménages seraient plus petits et avec moins dénfants. Enfin,
en terme de statut dóccupation, un sur cinq sont devenus propriétaires tandis que un sur deux
sont locataires dans le parc privé, et 9% dans le parc locatif social (contre 20% des « marseillais
de souche ») L´étude note que la part des propriétaires varie du simple au triple entre les
« métropolitains » dont un tiers est propriétaire de leur logement contre seulement 10% parmi
les personnes en provenance de l’étranger et que ces derniers sont plus souvent locataires dans
le parc locatif social (15% contre 9%).
L´étude conclut par lánalyse des logiques résidentielles des nouveaux habitants. Selon lórigine
géographique, les habitants sínstallent préférentiellement dans différents secteurs de la ville
(Fig. 21). Les franciliens ont une préférence pour les quartiers sud, puis pour le VIe et Ie, les
aubagnais et aixois ont une logique de proximité (quartiers Est et centraux respectivement). On
notera que les logiques résidentielles des ¨étrangers¨ ne sont pas passées en revue. Dáutre part,
lánalyse des logiques résidentielles par CSP montre une forte corrélation entre « ¨cote¨ (et
décote) » des arrondissements, les facteurs revenus et le prix du marché immobilier. Cette
analyse confirme la structure socio-‐spatiale de la ville avec les cadres plutôt localisés au sud et
centre-‐sud, les professions intermédiaires au centre, mais aussi centre-‐sud et sud et les ouvriers
au centre, et centre-‐nord.
Fig. 21, Les logiques dínstallation des néo-‐marseillais selon lórigine géographique, Agam 2009
107

Bien que les analyses de lÁgam soient intéressantes, ces documents ne sont pas des études
systématiques des nouveaux habitants, mais plutôt, et c’est notamment le cas de ce dernier,
comme une synthèse statistique qui met en avant les résultats les plus en adéquation avec les
objectifs politiques des commanditaires. Ainsi, il parait nécessaire de multiplier les évaluations
en privilégiant dáutres points de vue, par exemple, quid des 45% de non actifs, qui sont-‐ils ?
Dóù viennent-‐ils ? Où sínstallent-‐ils et quelles sont leurs logiques résidentielles ? Idem pour les
¨étrangers¨. Par ailleurs, des évaluations plus précises en termes d´échelle spatiale dágrégation
des données et moins simplistes en termes de catégories dánalyse sociologique seraient bien
plus révélatrice des dynamiques à l’œuvre. Aussi, ne doit-‐on pas interroger la pertinence de la
notion même de ¨néo-‐marseillais¨ ? Comme on lá vu, ce néologisme repose sur une série de
critères plus ou moins précis qui relève dúne certaine vision idéologique de la normalité
urbaine et dont les enjeux d´évaluation reposent à la fois sur des enjeux politiques et sur la
pertinence de sa mesure à travers une simple variable statistique. En d’autres termes, la notion
permet-‐elle dáppréhender la complexité des acteurs concernés : leurs profils socio-‐
économiques, leurs modes de vie et de consommation, leurs stratégies dáction et notamment de
mobilité résidentielle, mais aussi les rapports dáltérité quíls peuvent avoir, ainsi que leur
rapport vis à vis de la chose publique ? Dúne certaine façon, on a límpression que l´ évaluation
qui découle des études de lÁgam dont il a été question est, à la fois partielle, car fortement axée
sur les points díntérêt des commanditaires, et auto-‐complaisante dans la mesure où elle met en
avant uniquement les résultats ¨positifs¨ dans une logique de communication politique.
Cependant, comme on lá suggéré plus haut, les résultats des études de la technostructure
nourrissent un double discours contradictoire. Dúne part, il y a une insistance particulière sur
des indicateurs supposés témoigner de la réussite de la diversification sociale des quartiers
centraux par láttraction de nouveaux habitants au statut social plus élevé. Evidemment ces
résultats sont bien reçus par la majorité politique locale qui espère les capitaliser en terme
d´électorat. Dáutre part, ces évaluations lacunaires et partielles contribuent à alimenter les
plaidoyers sur línefficacité de láction publique de diversification sociale et sur línsuffisante
attraction de néo-‐marseillais, et qui exigent même le renforcement de láction publique. On
síntéressera donc à ces derniers par la suite.

108

2.3.3 Une attraction ïnsuffisante¨ ? Les néo-‐marseillais repartent ? Pour en
finir avec les idées reçues

À límage du Projet Chenoz de 1997 qui prônait le besoin de renforcer láction publique comme
réponse à línefficacité des OPAH mises en œuvre depuis 1982, en termes dámélioration de
l´habitat et de diversification sociale des quartiers centraux ; la Délibération du Conseil
Municipal 09/0028/DEVD du 9 février 2009 portant Engagement municipal renforcé pour le
centre ville, rapport dórientation sur la politique municipale du centre ville précisait le suivant :
« Líntervention publique en centre-‐Ville nést pas nouvelle. En effet, trente années de

requalification urbaine, conduites par les différentes équipes municipales entre 1975 et 2008 sur le
Centre-‐Ville, laissent cependant apparaître un bilan contrasté […] le paradoxe du Centre-‐Ville
perdure : le cœur de la grande capitale régionale voit se confronter des fonctions de centralité
métropolitaine et des situations de précarité sociale, de chômage, parmi les plus fortes au point de
justifier son classement en zone urbaine sensible. La persistance dún bâti et dún habitat de
médiocre qualité est devenu le reflet de ces difficultés sociales, tout comme les insuffisances
rencontrées dans la gestion concrète de léspace et des équipements risquent de brouiller la
perception des efforts accomplis […] ces difficultés pèsent toujours fortement sur láttrait du Centre-‐
Ville, au regard des visiteurs extérieurs comme pour les marseillais eux-‐mêmes. […] En effet les
efforts importants réalisés par la Ville de Marseille et la Communauté Urbaine, comme les actions
entreprises dans le cadre du projet Centre-‐Ville depuis 1995, doivent impérativement être
amplifiées pour faire entrer ce Cœur de Ville dans une modernité digne dúne métropole du XXIe
siècle.
Si d´évidence le langage est moins ¨guerrier¨ que celui des années 1995-‐2008 et ce discours
semble montrer le passage de la négation de la réalité sociale locale à la reconnaissance des
fragilités du centre, le propos reste toutefois le même : la précarité sociale, la dégradation
matérielle et les effets dúne politique urbaine menée au coup par coup sans projet global, font
toujours obstacle à láffirmation de láttractivité du centre-‐ville, du moins au regard des visiteurs
et des marseillais « légitimes ». Comme si la résolution de ces difficultés návait de sens que dans
un souci dáttractivité et non pas par leur valeur intrinsèque ou dans un souci de justice sociale
vis-‐à-‐vis des plus précaires et plus pauvres. À línstar de P. Sanmarco117 qui déclarait au sujet de
la nouvelle stratégie municipale pour le centre-‐ville : « la volonté de cette municipalité est très

117 Conseiller municipal apparenté PS, devenu président de la SEM Marseille Aménagement au lendemain des
élections municipales de 2008 et dans un contexte de vives polémiques liées à la gestion de la société
d´économique mixte en particulier concernant la mise en œuvre des PRI dans le centre-‐ville. Il a contribué à
signaler un certain nombre de dysfonctionnements et a poussé à la saisine par le maire dún audit par la
Chambre Régional des Comptes, avant d´être remercié en 2009.
109

elliptique ...il y a dix ans des élus parlaient de chasser les Arabes du centre-‐ville pour faire venir du
sang neuf. On ne léntends plus, mais peut-‐être certains en rêvent-‐ils encore ? »118.
Pour comprendre le sens de láction publique concernant le rééquilibrage du peuplement des
quartiers centraux, il semble pertinent dínterroger les données et faits documentés sur lesquels
repose lídée dúne attraction insuffisante de nouveaux habitants de statut social plus élevé.
Comme il l’a été suggéré plus haut, la littérature de la technostructure fournit une part
importante des analyses qui pointent ce que lón peut désigner comme ¨freins à láttraction¨.
Rappelons la déclaration de J. Picon, responsable du pôle ressources et données urbaines de
l'Agam, qui affirmait avec toute la légitimité que son poste lui confère, que si les demandes et
besoins des néo-‐marseillais, notamment en terme d´équipement, ne sont pas intégrés
rapidement dans les projets et politiques urbaines, ils seront vite découragés (cf. p.70).
Le rapport de lÓbservatoire des quartiers (2009) a consacré un chapitre entier à la question de
l’attractivité des territoires (:44-‐48). Le secteur opérationnel CUCS ¨centre-‐ville¨ gagnerait des
habitants avec un rythme plus soutenu que la moyenne communale, mais il y a une
« spécialisation sociale des flux » qui induit une faible mixité sociale à une échelle plus fine. La
croissance de la population serait particulièrement problématique au regard du manque
dádaptation des équipements de proximité, notamment les établissements scolaires, qui
subissent une saturation particulièrement importante en ce qui concerne la petite enfance. Ce
facteur serait crucial dans le choix résidentiel des ménages, notamment de ceux qui viennent
dárriver, et qui disposent dúne certaine autonomie.
La médiocrité des travaux de réhabilitation, la poursuite des situations díndignité et líndécence
dans une partie du parc de logements, ainsi que la structure de lóffre de logements caractérisée
par des petites surfaces, seraient des facteurs qui ne favorisent pas le maintien des ménages en
capacité de mobilité résidentielle, notamment des familles et des ménages aspirant à accéder à la
propriété. Rappelons, que la sous-‐division des logements en centre-‐ville a été fortement stimulée
par les politiques successives de réhabilitation (WARREN, 1992) et, bien que la lutte contre
l´habitat indigne ait apporté ses fruits, le parc ancien privé reste très dégradé119. La mauvaise
qualité dún certain nombre de réhabilitations a été dévoilée par les audits techniques réalisés
par lÁrchitecte Expert auprès de la Cour d'Appel d'Aix-‐en-‐Provence (1998, PRI Panier-‐Vieille
Charité)120.

118 Cité par Léa Delpont, Centre ville, límpossible réhabilitation, avril 2010, LÉxpress nº3068, X-‐XVI p.
119 Plus de 30 000 logements potentiellement indignes en 2007, source : Filocom 2007, traitement Agam, PLH
MPM, Etats Généraux du Logement, atelier 1, 25 Mai 2011, p.12
120 Mémorandum sur les concessions des PRI du centre-‐ville de Marseille À l’attention du Président de la Chambre
Régionale des Comptes PACA, Un Centre Ville Pour Tous, novembre 2009, p.10-‐11 ; en particulier ládditif du
110

Enfin, la conjonction de plusieurs facteurs, comme lóffre en équipements, lóffre commerciale,
lóffre de logements et la qualité du cadre de vie, permettraient déxpliquer les niveaux
contrastés dáttractivité des quartiers. Certains comme les quartiers de la Plaine, Notre Dame du
Mont, Longchamp et les Cinq Avenues sont devenus très attractifs, dáutres tels que la Porte
dÁix, Noailles et la partie haute de Belsunce, ont un peuplement plus ou moins spécialisé mais
ouverts sur le reste de la ville, et enfin Belsunce, quartier refermé sur soi121. Concernant
láttractivité économique, le centre-‐ville présente une concentration d’établissements et
d’investissements dont le seul défaut, selon le rapport, repose sur le manque de liaisons entre les
différents pôles. Par ailleurs, il semble avoir une diffusion de lídée selon laquelle les faibles
niveaux de rémunération jouent sur láttractivité de lóffre démplois qualifiés et donc sur
láttraction et la capacité à retenir des « personnes et compétences », pour reprendre la notion de
lÓbservatoire de láttractivité (Agam)122.
En 2010, Euroméditerranée a commandité à lÁgam une enquête quantitative et qualitative sur

le profil des habitants dans onze résidences neuves ou rénovées livrées depuis 2004 dans le
périmètre de lópération, ainsi que sur les caractéristiques de ces logements, de la vie dans le
quartier et du degré de satisfaction des habitants123. Sur un échantillon de 382 ménages vivant
dans des résidences comme le M5, M1, Horizon Schuman et dans la Rue de la République,
lénquête a montré à lúnanimité que les habitants étaient satisfaits de la qualité de leurs
logements. En revanche, lénquête a permis de constater que ni le cadre de vie, ni lóffre de
loisirs et de services dans le quartier ne semblaient répondre aux aspirations des
euroméditerranéens. Selon les habitants de ces résidences, les priorités de láction publique
doivent porter davantage sur la propreté, la sécurité et sur lámélioration du cadre de vie, la
conclusion des chantiers en cours apparaissant comme une priorité. De manière plus
surprenante, lénquête insiste sur le souci que se font les habitants de « réussir la mixité sociale ».
Qu’est ce que cela peut-‐il signifier ? Lámbiguïté de cette préconisation, supposée venir des
habitants, peut donner place à plusieurs interprétations dont les implications varient : ságit-‐il de
poursuivre les politiques dáttraction de populations de statut plus élevé et donc dún appel a

04/12/2000 du Mémorandum sur quelques dysfonctionnements de l'opération de restauration immobilière du
Panier-‐Vieille Charité et les questions qu'ils posent sur l'ensemble de la restauration immobilière du centre-‐ville
de Marseille. (p.28-‐35), consultables sur : www.centrevillepourtous.asso.fr. Voir aussi les conclusions de
lénquête Marseille-‐Belsunce enquête sur la rehabilitation, menée par des étudiants de lÉcole d’Architecture de
Paris-‐La Villette en 2005, encadrée par A. DEBOULET -‐ V. FOUCHER-‐ J.-‐F. TRIBILLON. Consultable sur :
www.centrevillepourtous.asso.fr.
121 Ceci est faux si lón considère límportance de láctivité commerciale des grossistes d´habillement qui attire
quotidiennement les forains de tout le département et au-‐delà et, qui sínscrit dans des circuits internationaux
de commerce textile dont témoigne la montée en puissance des commerçants chinois.
122 Bien que lÓbservatoire des quartiers 2009 (:2) mentionne les faibles niveaux des salaires, cette idée a été
notamment reprise par les médias. On nést toutefois pas en mesure de préciser le référence exacte. Il
ságissait dún dossier spécial sur les néo-‐marseillais parut dans un journal comme Le Point ou LÉxpress en
2010.
123 Radioscopie des "Euroméditerranéens": Enquête habitants des résidences récentes d'Euroméditerranée,
Agam-‐EPAEM, novembre 2011, 8p.
111

accélérer le processus de gentrification, ou bien de garantir le maintien sur place et láccessibilité
pour tous, notamment pour les plus démunis ?
Le projet de Schéma de cohérence de l’enseignement supérieur fait état d’orientations visant à

renforcer la lisibilité de l’enseignement supérieur à Marseille pour gagner en attractivité124. Dans
le même sens, le développement de l´économie de la connaissance et de la culture apparaît
comme un des trois axes stratégiques du Projet Marseille Attractive 2012-‐2020125. À cet égard, la
délibération de février 2009 dresse le diagnostic suivant : la part des étudiants dans la
population totale communale (13%, soit 46500 étudiants) dont 19 000 (soit entre 20% et 35%),
dans les arrondissements centraux, serait insuffisante au regard des objectifs : 25 000 étudiants
dans le centre-‐ville, soit +6000 díci 2020. En effet, selon lánalyse comparatif de lÓbservatoire
de láttractivité, la part des étudiants dans la population totale marseillaise entre 1999 et 2008
est la deuxième plus faible après Nice (12%) et sixième parmi les villes comparées (Lille 23%).
Cette situation étant interprétée comme signe de « contreperformance »126.
La délibération de février 2009 précise dans une certaine rhétorique politique : « Une offre
universitaire de savoirs et dáccompagnement (logement, restauration, animation, culture,
services) doit se développer bien au-‐delà du niveau actuel […] Il est aujourd´hui démontré que
láttractivité dún territoire pour un public universitaire dépend de plus en plus de la prise en
compte de la dimension "vie étudiante". Il faut donc que Marseille conforte son statut de "ville
universitaire" par celui de "ville étudiante" avec un panier de services touchant les transports, les
déplacements, la restauration, les équipements culturels et sportifs capables díntégrer lúniversité
à la Ville. Le Centre Ville se doit d´être catalyseur de la Vie Étudiante comme lieu de rencontre
favorisant la présence étudiante. » ( :2-‐6).

124 Observatoire des quartiers -‐ Etat initial -‐ Centre-‐ville, Agam / GIP Politique de la Ville, mai 2009, p.46
125 Le Plan Marseille Attractive a été adopté lors du Conseil Municipal du 12 décembre 2011. Ce document
d'orientation dresse la vision de ce que devrait être le développement de la ville dans la prochaine décennie.
La stratégie dáction se structure autour de trois plans thématiques : "Marseille, centre d’affaires et plateforme
d’échanges du Sud Européen", "Marseille, ville de la connaissance et de la créativité", "Marseille ville de
destination". Consultable sur : www.marseille.fr
126 Attractivité socio-‐économique : Marseille (document provisoire), Agam-‐Observatoire de lÁttractivité, janvier
2012, p.10. Cet observatoire sera créé dans le cadre de la mise en œuvre du Projet stratégique « Marseille
Attractive 2012-‐2020». Il aura pour objet principal de mesurer la performance du territoire marseillais en
terme d'attractivité et de la comparer aux autres métropoles françaises. En tant quóutil d'aide à la décision, il
devra contribuer à cerner, en temps réel, l'impact de cette politique sur le potentiel d'attractivité de Marseille.
La gestion de cet observatoire sera assurée par l'AGAM dans le cadre de l'Observatoire de l'Emploi et du
Développement Economique. Les paramètres sélectionnés à dessein sont des variables d’évolution (ou de
flux), qui seront établis également pour quelques grandes agglomérations françaises de façon à étalonner la
situation marseillaise en matière d’attractivité. Les agglomérations retenues sont au nombre de 6 : Lyon, Lille,
Toulouse, Bordeaux, Nantes et Nice pour la dimension méditerranéenne. Le tableau de bord proposé est
constitué de 15 indicateurs regroupés en trois volets de taille équivalente ayant trait: dynamisme économique,
attraction des personnes et des compétences, attraction déntreprises et dínvestissements. Consultable sur :
www.agam.org/
112

Les deux axes dáction prioritaires de láction publique municipale et communautaire (CU-‐MPM)
semblent donc sáttaquer à ce qui apparaît comme les principaux freins à láttraction de la
population étudiante : une offre immobilière (logement étudiant) peu développée et une vie
étudiante insuffisamment accompagnée. A cet effet, il faut signaler la résurrection du projet de
« quartier latin phocéen », projet qui date des années 1990. Dans le cadre du Projet Canebière et
du Projet Centre-‐Ville, la présence étudiante est avancée comme la stratégie de requalification
prioritaire, non pas du secteur Belsunce comme autrefois, mais du secteur la Plaine, les ¨pentes
de la Plaine¨ et des ¨hauts de la Canebière¨.
Enfin, le dernier enjeu est celui du développement de lóffre touristique. Le constat est le
suivant : « Si Marseille est aujourd´hui une ville touristique, il lui faut devenir une ¨destination
touristique » Cette rhétorique politique justifie la poursuite des politiques engagées afin de
continuer dáccroitre le nombre de touristes (3M en 1999 à 4M en 2008, dont 1M de
croisiéristes supplémentaires par an). Rappelons que depuis 1995 les touristes sont considérés
comme une population quíl faut attirer, alors que Marseille à un taux dóccupation des
chambres d´hôtel très performant127.
Alors que différents facteurs sont identifiés comme des freins à láttraction des populations au
statut plus élevé, que ce soit au niveau communal ou plus particulièrement au niveau du centre-‐
ville, les faits documentés permettent-‐ils de valider lídée selon laquelle la ville peine à les
retenir, supposant que ceux-‐ci finissent par repartir? Cette idée repose sur des déclarations, dont
une déjà citée dans líntroduction de ce mémoire, mais quíl vaut la peine de rappeler ici. N.
Abouakil, porte parole de lássociation Centre Ville Pour Tous déclarait en juin 2003 :
« Aujourd’hui, 15% des arrivants repartent au bout de six mois faute d’équipements comme des
parkings, des crèches ou des écoles »128. Interrogé, il admet quíl ságit là dúne estimation quíl a
réalisé sur la base dúne observation constante sur une période de quelques mois dans la rue
Thubaneau (rotation des nouveaux habitants), mais quíl ne prétendait pas revendiquer comme
systématique ni rigoureuse.
Par ailleurs, J. Viard, sociologue et élu socialiste à la communauté urbaine de Marseille, affirmait
en avril 2010 avec toute la légitimité de ses fonctions dúniversitaire et d´élu : « Marseille est à la
mode à Paris, mais un nouvel arrivant sur deux finit par repartir ! La ville ná pas encore accompli
sa mutation »129. Náyant pas répondu à notre demande d´éclairage, náyant trouvé de piste dans
aucun de ses travaux scientifiques, tout porte à croire quíl ságit plus dúne idée issue du sens

127 Attractivité socio-‐économique : Marseille (document provisoire), Agam-‐Observatoire de lÁttractivité, janvier
2012, p.10
128 Cité par Alexandre Nasri, Marseille reconquiert son centre à marche forcée, 1 juin 2003, Le Figaro
129 Cité par Nathania Cahen, Jean Viard, le centre de Marseille est en danger, avril 2010, LÉxpress nº3068
113

commun que dún fait documenté qui reposerait sur une évaluation méthodologique et
transparente de la dynamique démographique phocéenne. De ce fait, parmi les données de notre
corpus, la seule tentative déxpliciter cette idée, chiffres à láppui, se trouve dans les analyses de
lÓbservatoire de láttractivité (2012) sur « láttraction de personnes et compétences »130.
Ce document de travail fait état des résultats moyens de la métropole marseillaise au regard des
villes auxquelles elle est comparée. Les indicateurs d´évolution illustrent une situation de
transition dans laquelle : « le dynamisme économique est au rendez-‐vous, mais il ne se traduit pas
encore suffisamment dans láttractivité des entreprises et dans celle des personnes et compétences »
(:21). Láccent est mis sur une série díndicateurs défavorables, interprétés comme signe de la
faible capacité de la ville à attirer et conserver cadres et retraités : « la cité phocéenne a tendance
à voir partir les populations de cadres et de retraités plutôt que de les attirer (à la différence de Lille
et Lyon). » ( :11). Or, cette formulation parait excessive, par rapport aux données mobilisées. En
effet, il semble quíl y ai une erreur dínterprétation des informations analysées. En ce qui
concerne les retraités, le document indique que la part des retraités dans le solde migratoire de
2008 est négatif (-‐1.5%), ce qui signifie quíl y a plus de départs que dárrivées de retraités. Quel
sens donner à ces informations sans plus de connaissance sur leur profil socio-‐économique ? Un
exemple afin d’illustrer línconsistance de cette donnée isolée : ságit-‐il de retraités aisés, de
retraités modestes, de vieux travailleurs immigrés ? Dáutre part, le document avance que la part
des retraités dans la population entrante diminue fortement entre 1999 et 2008 (-‐40.5%). Cela
ne veut pas non plus dire que la ville peine à retenir les retraités, mais tout simplement que,
parmi les nouveaux arrivants la proportion des retraités diminue. Cést peut être juste le fait que
la part des actifs croît dans la population entrante, ce qui, dans la vision politique quón sáttèle à
décrire depuis un moment, devrait être sujet de satisfaction. Dáutant plus que cela impliquerait
aussi un rajeunissement de la population, autre évolution jugée aussi positive.
En ce qui concerne les cadres et professions intellectuelles supérieures, le document avance que
leur part dans le solde migratoire est trop modeste en 2008 (+0,2%, contre +4% Bordeaux, mais
– 7% Lille). La ville ne perd donc pas des ménages appartenant à cette catégorie socio-‐
professionnelle, elle en attire au contraire, faiblement certes, mais elle attire. Enfin, le document
insiste fortement sur le fait que l´évolution de la part des cadres et professions intellectuelles est
négative parmi la population entrante entre 1999-‐2008 (-‐11.9% tandis que l´évolution est
positive partout ailleurs). Cela ne veut pas dire non plus que la ville ne les retienne pas, juste

130 Il ságit là dúne vraie question dáctualité. Ceci se traduit dans la grille dánalyse développée par
lÓbservatoire de láttractivité, récemment mis en marche. Mais aussi, dans des déclarations politiques très
récentes : Marianne Moukomel, conseillère municipale apparentée PS Groupe Faire Gagner Marseille, a
déclaré lors de la votation du PLU de Marseille en Conseil Municipal (8 octobre 2012 -‐ Rapport n°226) : « Vous
annoncez donc, d’abord : + 60 000 habitants. Quel cadre de vie proposez-‐vous aux Marseillaises et Marseillais, et à
ces futurs nouveaux arrivants qui repartent trop souvent au terme d'une ou deux années. » ( :2)
114

quéntre 1999 et 2008, leur part dans la population entrante a diminué. Or, quel sens donner à
cette tendance sans avoir un regard sur l´évolution de la part des autres catégories socio-‐
professionnelles parmi les nouveaux arrivants? LÓbservatoire des quartiers ainsi que la
Radioscopie des néo-‐marseillais insistaient notamment sur límportance de la catégorie ¨étudiant¨
parmi les nouveaux arrivants, pouvant atteindre entre 20% et 35% des néo-‐marseillais dans les
Ve et VIe arrondissements. Par ailleurs, les analyses de lÓbservatoire de láttraction pêchent de
leur généralité et ne permettent pas dáppréhender la complexité des dynamiques migratoires à
des échelles spatiales dágrégation des données plus fines.
En conclusion, rien ne montre que Marseille ne retient pas les nouveaux habitants de statut
social plus élevé. Concernant l´évolution du stock de gentrifieurs potentiels, il semble avéré que
Marseille attire des nouveaux habitants et notamment le centre-‐ville. Toutefois, l´état des
connaissances reste encore trop modeste : comment évaluer la part des gentrifieurs potentiels
parmi la population exogène ? Quels critères sociologiques mobiliser ? Par ailleurs, nést-‐il pas
une erreur que de réduire le stock de gentrifieurs aux néo-‐marseillais : quid de la mobilité intra
urbaine des classes moyennes et supérieures locales ? Il parait donc nécessaire dínterroger les
critères d´évaluation et les études qui les mobilisent. En effet, ceux-‐ci sont trop approximatifs et
ne permettent pas de conclure lídée dúne diversification sociale inaboutie. Inaboutie par
rapport à quelle norme, par ailleurs ? Ils ne peuvent donc pas être mis au service de la
formulation des objectifs de líntervention publique. Dáutant plus que la définition et la mesure
de la mixité sociale ne font pas lúnanimité, il est nécessaire de continuer à interroger le fond
idéologique des plaidoyers sur lesquels se construit constamment láction publique.
Sensible à lídée selon laquelle le processus ne signifie pas la même chose quón y gagne ou quón
y perde (Lees et. al. 2010), la recherche sur la gentrification doit prendre en considération la
diversité des acteurs et des points de vue sur le processus. Ceci nést toutefois pas un appel à ce
que la recherche urbaine locale trouve dans les gentrifieurs un thème de recherche à part
entière. Comme R. Glass, il nous semble que la recherche urbaine sur la gentrification doit
contribuer à forger un projet politique qui mette en cause les inégalités de la société urbaine sur
lesquelles se base, entre autres, la gentrification. De telle sorte, síntéresser aux gentrifieurs nést
pas une fin en soi, mais une démarche nécessaire à la mise en examen des idées reçues sur
lesquelles se fondent un certain nombre de politiques urbaines. Cést aussi une démarche
nécessaire à lídentification des facteurs qui génèrent le déplacement-‐exclusion des populations
pauvres dans les quartiers centraux des villes.
Dans ce sens, si on revient aux idées reçues qui nous occupent dans ce mémoire, les données de
connaissance recensées permettent-‐elles de valider lídée selon laquelle, le stock de gentrifieurs
115

potentiels serait insuffisant pour provoquer le déplacement-‐exclusion des classes de moindre
statut du centre-‐ville ? Cette question sera débattue par la suite.
2.4 Le déplacement des ménages de moindre statut

Fig.22, Démolition en 2006 des cabanes et immeubles où vivaient depuis des années plusieurs
dizaines de vieux travailleurs immigrés maghrébins au Rouet, dans le cadre du projet de rénovation
Marseille Grand Est, (cliché : Kamar Idir, 2006).

Lídée selon laquelle la diversification sociale des quartiers centraux de Marseille resterait
inaboutie suggère quíl y a toute une série de circonstances qui nuisent à láttractivité du centre,
à l´égard des populations de statut social plus élevé. La persistance des situations de précarité
dans le centre constitue un des signes mis en avant dans une partie de la littérature scientifique
et de la littérature politico-‐institutionnelle, pour expliquer l´échec du processus de gentrification.
Dans cette logique, les ménages pauvres et modestes du centre-‐ville ne seraient pas déplacés ou
exclus puisque trop peu de nouveaux habitants plus aisés feraient le pari de sý installer. Ces
affirmations interpellent. Non seulement les faits documentés dont on dispose ne semblent pas
permettre de confirmer que le stock de gentrifieurs potentiels soit faible. Mais aussi, comme on a
pu argumenter dans la partie 1.2.4 de ce mémoire, il est désormais largement admis que la
gentrification est le résultat de lárticulation dúne série de facteurs économiques, culturels et
politiques. Ainsi nést-‐il pas réducteur dímputer le déplacement des ménages modestes
exclusivement à l´évolution du stock de gentrifieurs potentiels ? Si le déplacement des ménages
pauvres dépendait exclusivement de láttraction de nouveaux habitants plus fortunés, mais que
le stock de gentrifieurs potentiels reste ïnsuffisant¨, cela voudrait dire quíl ný aurait pas eu
116

d´évictions dans le centre-‐ville de Marseille. Or, comme on le verra par la suite, il y a un certain
nombre de faits documentés qui suggèrent quíl y en a eu, et même, quíl y en a toujours.
Avant de continuer, il paraît important de préciser le sens que lón donnera à la notion de
déplacement-‐exclusion. De façon large et en accord avec C. Hartman (et. al., 1982) « le terme
décrit ce qui arrive lorsque des forces exogènes rendent impossible, hasardeux ou inabordable la vie
dún ménage dans un lieu donné » (:3). Cést le processus par lequel les habitants dún lieu sont
forcés à déguerpir, que ce soit en raison de la transformation physique de leur habitat (du niveau
de dégradation ou de réinvestissement-‐amélioration de leur logement ou immeuble), en raison
de láugmentation des couts liée aux logement (taxes d´habitation et taxe foncière, loyers) mais
aussi des couts de la consommation quotidienne (services, etc.), et enfin, du fait de l´évolution du
corps social de proximité (voisinage, liens dáffection et solidarité, identité collective et
individuelle). P. Marcuse (1985a) a proposé une typologie des processus de déplacement, selon
que les facteurs soient directs ou indirects, et que ceux-‐ci laissent plus ou moins de marge à
lárbitrage des ménages, volontaire ou involontaire131 :
• Déplacement direct du dernier occupant : Le maintien sur place devient intenable du
fait 1) de la détérioration matérielle du logement ou de límmeuble, 2) de
láugmentation des couts (taxes foncière, d´habitation, loyer, charges).
• Chaine de déplacements directs : Au-‐delà du déplacement du dernier occupant, des
occupants antérieurs peuvent avoir aussi été forcés à déguerpir dans des phases
antérieures du déclin matériel du logement ou de límmeuble, voir dáugmentation
préalables des couts.
• Déplacement indirect – exclusion : Lorsque des ménages sont exclus du marché

immobilier, soit en raison de son état dábandon, soit du fait quíl est devenu
inaccessible en terme économique. Lorsquún ménage quitte volontairement un
logement et que celui-‐ci est muré et rendu vacant, ou amélioré et occupé par un ménage
de statut social plus élevé, il y a une réduction de lóffre de logements abordables. Les
ménages modestes sont ainsi exclus dún lieu où ils auraient pu vivre síl ný avait pas eu
de processus dábandon-‐réinvestissement.
• Déplacement indirect – climat déxclusion : Lorsque les quartiers changent

rapidement, que les voisins le quittent, que les anciens magasins ferment tandis que

131 Pour une synthèse des principaux débats théorico-‐méthodologiques voir, Atkinson , R. et al. (2011)
Gentrification and displacement: the household impacts of neighbourhood change, AHURI Final Report, No.160.
Melbourne: Australian Housing and Urban Research Institute, p.4-‐13
117

d’autres ouvrent pour une autre clientèle, que les équipements et services (notamment
sociaux) changent, la pression des transformations contribue au départ volontaire des
ménages. Le départ volontaire est une réaction dánticipation face à la menace dún
déplacement direct.
Or, puisque notre propos ici nést pas celui de confronter cette grille dánalyse à la réalité, il nous
a semblé important díntégrer cette considération terminologique à ce propos introductif. Dans
les pages qui suivent, on cherchera dans les faits documentés des éléments qui nous permettent
de mettre en examen les idées reçues concernant la relation entre stock de gentrifieurs
potentiels et déplacement des ménages modestes. Puisque les freins à láttraction de gentrifieurs
ont déjà fait lóbjet dúne analyse, dans un premier temps (2.4.1) on abordera la question de la
persistance de la précarité dans le centre. Cet élément est avancé dans les discours sur la
recomposition sociale du centre, comme signe de l´échec de la diversification sociale. Cependant,
on verra que les dynamiques socio-‐économiques que lánalyse de la précarité dévoile peuvent
être interprétées de sorte à contredire cette idée. Notons que lánalyse des dynamiques de la
précarité qui semble être la plus approfondie est celle de lÓbservatoire des quartiers (2010).
Dans un deuxième temps (2.4.2), il ságira de passer en revue les faits documentés qui mettent
en évidence différents aspects des évictions qui ont eu lieu au cours de la dernière décennie, en
lien avec le processus de réinvestissement du centre. Parmi les faits documentés, on verra que
certains indices pointent lídée dún boom immobilier caractérisé par une augmentation radicale
des prix des transactions et une inflation des loyers. Cette situation, on le verra, laisse croire que
le déplacement des ménages de moindre statut se poursuit de nos jours, mais moins sous forme
d´évictions forcées que déxclusion par le marché. Sur le plan de la documentation, la littérature
académique fournit une partie conséquente des éléments dánalyse. Toutefois, on verra quúne
partie importante des informations empiriques proviennent dácteurs de la société civile, en
particulier de lássociation Un Centre Ville Pour Tous132. De façon générale, les informations qui
contribuent a l´hypothèse selon laquelle, même quand le stock de gentrifieurs potentiels est
modeste des évictions on lieu, apportent des éléments de réponse aux interrogations suivantes :
où a lieu le déplacement, avec quelle ampleur et à travers quels mécanismes ? Qui sont les
victimes et comment le déplacement les impacte ? Quels sont les impacts pour les quartiers qui
les accueillent? Cette discussion se conclura en signalant les pistes dánalyse qui semblent
émerger pour une recherche empirique future sur le déplacement des ménages modestes.
2.4.1 La précarité dans le centre-‐ville, signe de l´échec de la gentrification ?

132 Pour un portrait synthètique de lássociation, cf. annexe nº4.
118

Rappelons le constat qui est fait dans la Délibération du 9 février 2009, portant Engagement
renforcé sur le centre-‐ville : « le paradoxe du Centre-‐Ville perdure : le cœur de la grande capitale
régionale voit se confronter des fonctions de centralité métropolitaine et des situations de précarité
sociale, de chômage, parmi les plus fortes au point de justifier son classement en zone urbaine
sensible. »133. Or, si la précarité apparaît comme une caractéristique des quartiers centraux,
lánalyse des dynamiques socio-‐économiques et notamment celle de l´évolution des revenus des
ménages peuvent se prêter à des interprétations ambivalentes : si elles peuvent confirmer les
idées reçues elles peuvent aussi les contredire.
Láctualisation des analyses de lÓbservatoire des quartiers en 2010, semble aller dans le sens du
constat de la persistance et de lággravation de la précarité dans le centre-‐ville. Voici les
principales dynamiques diagnostiquées à partir de lánalyse de différents indicateurs de la
précarité134 dans le secteur opérationnel du CUCS centre-‐ville :
« Comme établi lors de l’état initial, en 2008-‐2009, le Centre ville demeure l’un des secteurs
opérationnels où les indicateurs de précarité sont les plus dégradés. Les faibles revenus de ses
habitants et leur forte dépendance aux prestations sociales se confirment. Le Centre ville est
également le territoire du CUCS qui regroupe le nombre le plus important de personnes couvertes
par des dispositifs de lutte contre la précarité. Il se distingue du reste du CUCS par le profil des
ménages précaires. En effet, ce sont pour la majorité des personnes seules, que ce soit des jeunes ou
des personnes âgées. La situation des immigrés, plus représentés qu'en moyenne dans ce territoire
d’accueil, apparaît également déterminante. Les évolutions récentes témoignent d’une stabilisation
voire d’une baisse, de la part des personnes couvertes par un dispositif de lutte contre la pauvreté.
Toutefois, l’effectif des habitants concernés poursuit sa progression et sa concentration dans les
territoires les plus précarisés. » ( :15).
L´étude fait état de fortes différenciations territoriales parmi les secteurs qui concentrent la
précarité dans le périmètre CUCS centre-‐ville. Le constat général qui est fait est que les
territoires de la précarité restent toujours les mêmes depuis 2008, date de l´état initial de
l´étude, mais que ceux-‐ci connaissent des évolutions propres à une échelle plus fine. Il ságit plus
exactement des secteurs Belsunce-‐Noailles, Joliette, Grands Carmes, Panier, Chapitre-‐Thiers et
Notre Dame du Mont (Fig. 23).

133 Délibération du Conseil Municipal 09/0028/DEVD du 9 février 2009 portant Engagement municipal
renforcé pour le centre ville, rapport dórientation sur la politique municipale du centre ville.
134 Les sources mobilisées sont notamment : Taux de demandeurs d’emploi (Pôle Emploi-‐INSEE, fichier des
demandeurs d’emploi en fin d’année 2005 et 2008/population active); Recensement de la Population 2006 à
l'IRIS; données sur les bénéficiaires de la CMU (CNAM/TS-‐INSEE à l'IRIS, 2006-‐2009); Revenus (DGI-‐INSEE);
Revenus des ménages fiscaux à l’IRIS, 2005-‐2007; Allocataires de minima sociaux (Fichier FIC 2006-‐2007 à
l’IRIS, sources CAF 13 – CNAM -‐ INSEE, données 2009).
119

Lánalyse qui est fait du secteur Belsunce montre que ce secteur est celui qui concentre le plus
grand effectif de précaires du centre-‐ville. Ce territoire, avec la Joliette, cumule les indicateurs les
plus dégradés, en particulier Noailles. Parmi les évolutions constatées, on observe notamment le
creusement des écarts entre Noailles et Belsunce entre 2007 et 2009. Ce quartier présente une
situation de précarité plus accentuée que Belsunce et plus dégradée que la plupart des autres
territoires de précarité de la commune. Belsunce se distingue par un effectif relativement élevé
de populations couvertes par une allocation de lutte contre la pauvreté, largement supérieur à
celui constaté à Noailles. Toutefois, les évolutions de ces deux quartiers divergent avec une
augmentation des effectifs de population précaire à Belsunce et une situation stable à Noailles.
Du point de vue des revenus, ces quartiers demeurent ceux où les revenus des ménages sont les
plus bas du centre ville, ¾ des ménages étant non-‐imposables.

Lánalyse la plus intéressante du point de vue de notre propos est toutefois celle qui concerne
l´évolution des revenus des ménages. À Belsunce et Noailles, si le revenu médian des ménages
progresse plus vite qu’en moyenne à Marseille entre 2005 et 2007 (hormis dans la partie nord
de Noailles), l’évolution des revenus des plus modestes est plus contrastée : à Belsunce, ils
augmentent plus vite qu’en moyenne, ce qui permet une réduction des écarts avec le reste de
Marseille, tandis qu´à Noailles, ils augmentent moins rapidement qu’en moyenne à Marseille et
les écarts avec la situation communale se creusent. Cependant, il faut insister, ils augmentent
aussi à Noailles. En outre, à Noailles les disparités entre habitants s’accentuent avec une
augmentation des revenus des plus aisés plus rapide que celle des plus modestes. Notons aussi
que le secteur Rome, relativement peu peuplé, connaît une très forte baisse des revenus du 1er
quartile (-‐20%), cést à dire des plus modestes.

120

Fig. 23, Les territoires de la précarité, Observatoire des quartiers, Agam juillet 2010.

Plusieurs interrogations émergent. Comment interpréter le fait que le revenu médian augmente
plus vite que la moyenne communale ? Cela veut-‐il dire que la part des ménages des revenus
élevés augmente plus vite que celle des revenus modestes ? Comment interpréter qu´à Belsunce
les revenus les plus modestes progressent plus vite que la moyenne communale ? Il ný a pas
beaucoup d’explications possibles : soit les ménages modestes gagnent mieux leur vie et restent
sur place, soit les plus pauvres des ménages modestes partent, ce qui tire la classe statistique
vers le haut. Par ailleurs, la notion de ¨plus modeste¨ nést pas toujours très précise, ságit-‐il du
1er quartile ? Quoi quíl en soit, cette classe statistique nést pas vraiment comparable dún
secteur à un autre : la classe statistique ¨plus modeste¨ de Belsunce ne correspondant pas à celle
du Roucas Blanc, par exemple. Enfin, comment interpréter qu´à Noailles les revenus des plus
aisés progressent plus vite que ceux des plus modestes ? Soit les plus aisés gagnent plus, soit des
populations encore plus aisées sý installent, soit les moins aisés de la classe statistique ¨des plus
aisés¨ sáppauvrissent ou partent. Au-‐delà du constat général dún tassement vers le haut des
revenus, sans données plus explicites, il est difficile dínterpréter davantage les dynamiques
121

décrites. Toutefois, il faut retenir que la tendance générale va dans le sens de la stabilisation des
indicateurs de précarité, mais aussi du creusement des inégalités.

Selon lÁgam, la Joliette est le secteur qui connaît la dégradation des indicateurs de précarité la
plus préocupante du centre-‐ville. Au sein de ce territoire, la précarité semble se resserrer et
s’intensifier autour de la place Marceau ainsi que dans sa partie ouest. Tous les indicateurs de
précarité présentent des niveaux de dégradation parmi les plus élevés de la commune.
Concernant les revenus des ménages, l´étude fait état dúne évolution contrastée. Ainsi, dans la
partie ouest de ce territoire, le revenu médian des ménages a augmenté plus vite qu’en moyenne
à Marseille. Ce constat se traduit par une forte augmentation des revenus des plus modestes
entre 2005 et 2007. Ce phénomène semble être corrélé à une diminution du nombre de
ménages fiscaux. Comment interpréter ce phénomène ? L´hypothèse qui est posée à cet égard
est très intéressante : « [ceci] pourrait traduire un départ de populations plutôt qu’une
amélioration des revenus des populations en place » ( :21). L´hypothèse du déplacement de la
pauvreté pourrait-‐elle expliquer ce type de dynamiques ? Dans tous les cas, il faut noter que cést
le seul moment dans l´étude, et par ailleurs le seul document produit par la technostructure et
dont nous disposons, dans lequel apparaît lídée que la diminution de certains indicateurs de
précarité pourraient être dûs au déplacement des populations précaires et non pas à une
amélioration de leur situation.

En ce qui concerne le secteur des Grands Carmes, le constat est similaire. Dúne part la pauvreté
se tasse vers le bas, comme témoigne le faite que les revenus des ménages les plus modestes (1er
quartile) représentent en 2007 moins de la moitié de la moyenne communale. Dáutre part, c’est
le fait dúne dégradation particulièrement importante des indicateurs de précarité entre 2005 et
2007 dans les ilots jouxtant le boulevard des Dames (-‐12% pour le 1er quartile des revenus).
Enfin, l´étude signale que les disparités entre les plus aisés et les plus modestes se sont
également accentuées, mais ne précise pas si cést exclusivement à cause de la dégradation des
revenus des plus modestes ou bien si la progression des revenus des plus aisés y contribuent.

Dans le secteur Panier, les indicateurs de précarité apparaissent moins accentuées qu’en
moyenne dans le secteur opérationnel CUCS. Toutefois, de forts contrastes apparaissent à une
échelle fine, notamment entre sud et nord. Ce territoire connaît une forte croissance des
populations couvertes par des dispositifs de « lutte contre la pauvreté et léxclusion sociale », en
particulier sur sa partie nord. Concernant l´évolution des revenus, entre 2005 et 2007, il est fait
état dúne hausse générale des revenus dans le secteur et plus spécialement des revenus des
plus modestes. Or, cette dynamique ne sápplique pas sur l’ensemble du secteur, mais en
122

particulier au sud. Le nord du Panier quant à lui compte un nombre croissant de ménages
modestes aux revenus particulièrement faibles, à savoir, inférieurs à la moitié de ceux du 1er
quartile de la commune.
Le secteur Chapitre-‐Thiers présente une évolution stable et intermédiaire en terme de précarité.
Les indicateurs apparaissent moins dégradés que la moyenne du secteur opérationnel mais
équivalents à ceux constatés en CUCS. Les effectifs des ménages précaires sont relativement
limités et particulièrement présents sur les pentes de La Plaine. Ce secteur se caractérise par de
forts écarts de revenus (rapport inter-‐quartile de 5), le 1er quartile étant inférieur à celui constaté
en moyenne à Marseille. Les écarts de revenus tendent à se réduire du fait d’une augmentation
plus rapide du revenu des plus modestes par rapport à celui des plus aisés. Enfin, l’effectif des
populations couvertes par un dispositif de lutte contre la pauvreté a diminué entre 2006 et
2009.
Enfin, en ce qui concerne le secteur Notre Dame du Mont, les situations de précarité
« apparaissent peu lisibles ». Depuis 1996 (date de mise en place de la géographie prioritaire) la
situation a fortement évolué. Les résultats de l´étude questionnent la pertinence de considérer ce
secteur dans la géographie prioritaire. En effet, les revenus des ménages, y compris ceux des plus
modestes, sont supérieurs à ceux constatés au niveau communal.

Pour conclure ce commentaire, si la précarité apparaît comme une caractéristique des quartiers
centraux, lánalyse des dynamiques socio-‐économiques et notamment celle de l´évolution des
revenus des ménages, peuvent se prêter à des interprétations ambivalentes. Elles peuvent
confirmer les idées reçues, mais elles peuvent aussi les contredire. Il est fait état dúne tendance
générale à la stabilisation des situations de précarité. Du point de vue de l´évolution des
ressources des ménages, cette stabilisation signifie notamment la progression rapide des
ressources des ménages plus modestes. Or, on lá vu, línterprétation de cette dynamique est
délicate et pourrait révéler des processus de déplacement de la pauvreté, plutôt que de
lámélioration de la situation économique des ménages. Dáutre part, la tendance à la
stabilisation des indicateurs de précarité est doublée de leur aggravation-‐concentration à une
échelle plus fine et dans des sous-‐secteurs spécifiques. La diminution générale des indicateurs de
précarité pourrait contribuer à attiser les situations de précarité, du moins à les rendre plus
visibles ? À línstar de B. Bertoncello, « Límpact de ces dynamiques sectorisées [action municipale
123

et euromediterranée] est partiel et contribue à alimenter une configuration de la ville par archipels
qui met sans doute plus violemment en exergue des disparités de niveau de vie. »135.

2.4.2 Mécanismes, victimes et évaluation l´éviction des ménages modestes

Une partie de la littérature scientifique recensée, qui porte sur les transformations urbaines que
connait la ville depuis au moins deux décennies, met en avant un certain nombre díndices qui
montrent que, même dans l´hypothèse où le stock de gentrifieurs potentiels ait été modeste, des
évictions liées au processus de gentrification on bien eu lieu dans plusieurs quartiers centraux.
Ces contributions apportent des éléments de connaissance précieux en ce qui concerne la
géographie du déplacement, les mécanismes qui le sous-‐tendent et proposent des indices sur
lámpleur du phénomène. On verra que les cas documentés se localisent dans des secteurs
caractérisés par la concentration de láction publique en terme dámélioration et de
restructuration du parc de logements, à savoir, au Panier, à Belsunce et rue de la République. En
conséquence, les principaux mécanismes d´éviction identifiés sont liés à différents outils de
láction publique urbaine, dont OPAH et PRI mais aussi à láction dácteurs privés, dont des fonds
dínvestissement internationaux. Enfin, il existe des indices intéressants sur l´évaluation de
lámpleur des évictions, dont le caractère estimatif soulève un certain nombre dínterrogations
sur les zones dómbre de la documentation du phénomène.
OPAH et changement social
Le premier cas concerne l´étude de límpact de la réhabilitation du parc locatif privé sur le
peuplement de Belsunce entre 1982-‐1991 (WARREN, 1992). Bien que ce travail universitaire ne
remplisse pas les critères chronologiques du corpus dánalyse, on a justifié précédemment
límportance de le prendre en compte, notamment du fait quíl constitue le seul travail
empirique sur la recomposition sociale des quartiers centraux. Sa méthodologie est basée sur
des données de première main et sur une analyse systématique et concluante. C. Warren a tenté
de déterminer si dans le cadre des OPAH Belsunce-‐Pressensé (1983-‐1985) et Belsunce-‐National
(1987-‐1989) il y avait eu une mobilité particulière et, dans cette éventualité, quelle en était sa
nature. Autrement dit, qui était resté, qui était parti, quels étaient les nouveaux arrivants en
terme de types de ménages, de nationalités, de catégories socioprofessionnelles et de revenus. À
cet effet, l'enquête a été effectuée après réhabilitation, auprès des locataires et des propriétaires

135 Brigitte Bertoncello, professeur à lÚniversité de Provence Aix-‐Marseille I, lors du colloque ¨Marseille
Euroméditerranée¨, restitution de la recherche POPSU, le 18 juin 2010. Retranscription des débats. Disponible
en ligne : http://www.popsu.archi.fr/POPSU1/valorisation/spip.php?article166, consulté le 15 juin 2012.
124

bailleurs de 78 logements, soit 1/3 des logements locatifs privés réhabilités dans le cadre des
deux OPAH (235 en total). Ces logements faisant partie d'immeubles quasi entièrement
réhabilités.
De façon générale C. Warren a montré quáprès la réhabilitation le profil socioéconomique des
habitants changeait. Les résultats sur les nouveaux habitants ont déjà été commentés (p.114), ils
nous apprennent que parmi les ménages qui sont partis, les familles modestes, nombreuses et
souvent dórigine étrangère ainsi que les célibataires et ouvriers dórigine étrangère, sont
surreprésentés. C. Warren explique le changement de profil socioéconomique des occupants des
logements réhabilités comme le fait de la restructuration du parc, et plus particulièrement
comme conséquence de la diminution des superficies des logements. S’agissant des mouvements
produits, 55 % des ménages présents avant réhabilitation sont partis (environ 60 personnes).
Par ailleurs, elle précise que les 9 familles qui sont restées après réhabilitation ont fait le souhait
de partir en raison de línsatisfaction du rapport prix/surface, les loyers ayant été multipliés en
moyenne par 2,5.
Le travail de C. Warren a cependant des limites. Notamment parce quíl concerne exclusivement
la réhabilitation aidée du parc privé. Or, en accord avec A. Mollet (1987), qui a réalisé une étude
nationale sur les bilans sociaux de plus de cinquante OPAH136, cést dans la réhabilitation sans
aide que les mutations de la population sont les plus radicales. Il serait donc intéressant de
savoir quelle part de logements ont été réhabilités sans aides, afin déstimer le nombre de
ménages qui ont quitté Belsunce à cause des effets-‐induits de lÓPAH. Dáutre part, considérant
que la réhabilitation aidée implique le conventionnement des loyers pendant une période de
plus ou moins neuf ans, le travail de C. Warren ne pose pas le problème des impacts à moyen-‐
long termes, liés à la sortie de conventionnement. Les loyers des logements sortis de
conventionnement et revenant au marché peuvent créer un effet déxclusion par le marché
souvent sous-‐estimé. Enfin, quén est t-‐il des impacts de la réhabilitation en termes de
trajectoires résidentielles ? Les ménages déplacés sont-‐ils relogés ou bien partent-‐ils de leur
propre gré? Où sínstallent-‐ils? Comment vivent-‐ils cette situation ? Comment évoluent les
quartiers qui les accueillent ? Voici des interrogations qui pourraient nourrir une recherche
empirique future.
Le relogement dans les PRI
Le deuxième cas concerne le relogement dans le cadre des PRI Panier-‐Charité et PRI Centre Ville
– Thubaneau entre 1994 et 2008. Dans le cadre dún mémoire universitaire, S. Imbert et A.M.

136 MOLLET, Albert. 1987. ÖPAH et évolution des quartiers anciens¨, Observatoire de l'Habitat Ancien, 147p.
125

Russo (2001) se sont intéressées à la réhabilitation du quartier du Panier à travers la question
de la mobilité résidentielle. À notre connaissance il ságit de la seule tentative dápprocher la
recomposition sociale des quartiers centraux phocéens, dans la littérature universitaire, et ce à
partir des flux de population générés de façon directe ou indirecte par une opération de
restauration immobilière. Le travail repose sur un recueil de témoignages d´habitants interrogés
au sujet de la transformation du quartier. La grille déntretien étant large et l´échantillonnage
des entretiens imprécis137 , les témoignages font ressortir des représentations et opinions
diverses sur la recomposition sociale du quartier. La mobilité résidentielle nárrivant qu´à la fin
du travail, le traitement du sujet repose exclusivement sur la reproduction du bilan officiel des
relogements dans le cadre du PRI Panier-‐Charité et PRI Centre Ville -‐ Thubaneau entre 1994 et
2001, publié par lópérateur Marseille Aménagement138.
Dans le cadre de lÉnquête Publique préalable à la déclaration dÚtilité Publique du PRI Centre
Ville – Noailles, lássociation Un Centre Ville Pour Tous (CVPT) a eu accès au bilan des
relogements établis par lópérateur en 2001. À partir des deux « Récapitulatif des familles
relogées » établis par Marseille Aménagement, lássociation sést donnée pour objectif d’éclairer
la réalité et la qualité du relogement relevant des actions conduites dans le cadre des périmètres
de restauration immobilière successifs du centre ville, en confrontant les données fournies par
lópérateur aux résultats d’une enquête-‐test et d’observations réunies par l’association139.
Le bilan officiel fait état du relogement de 297 ménages et 2 associations. Au total 76 % des
relogements ont été effectués dans les quartiers centraux du 1er , 2ème et 3ème arrondissements :
42,8 % dans le 1er arrondissement, 23,6 % dans le 2ème arrondissement et 9,6 % dans le 3ème
arrondissement. Enfin, concernant le type de relogement, 274 ménages ont été relogés dans des
logements du studio au T6 et 23 dans des hébergements autres, dont des logements privés
conventionnés, des structures d´hébergement et des hôtels meublés. Concernant les données
fournies par lópérateur, CVPT questionne leur fiabilité en signalant un usage extensif de la
qualité́ de « relogé ». Ainsi, des ménages ont été comptabilisés comme relogés en dépit de
différentes mentions telles que « retour au pays », « relogé par lui même », « expulsion », « garde

137 Parmi les témoignages, des nouveaux et anciens habitants restés sur place après réhabilitation mais aucun
ancien habitant étant parti.

138 Dans le cadre de línstruction du dossier relatif à la déclaration d’utilité́ publique du PRI Centre Ville
Noailles (2001-‐2009), le Préfet a exigé à lópérateur Marseille Aménagement de fournir un bilan des
relogements dans les PRI précédents. Ce bilan a donc été intégré au dossier constitutif de l’arrêté́ dÚtilité
Publique pris par le Préfet le 5/10/2001.
139 Lénquête-‐test reposait sur lénvoi par voie postale dún questionnaire (268 en total) aux ménages signalés
comme relogés par Marseille Aménagement. Au total l’interprétation des résultats de cette enquête-‐test porte
sur environ 20 % des destinataires du questionnaire : 37 ménages n’habitant pas à l’adresse indiquée (retours
de la Poste avec mention n'habite pas à l'adresse indiquée, NPAI), 214 questionnaires náyant pas eu de
réponse et 17 (6%) questionnaires complétés et retournés.
Mémorandum : Les relogements sur le périmètre de restauration immobilière du centre ville / Thubaneau et du
Panier, Juin 2002, CVPT, 8p., consultable sur www.centrevillepourtous.asso.fr/
126

meuble », « indemnité d´éviction ». Il est mis en avant que lútilisation de la notion de « ménage »
ne rend pas compte de léffectif des ménages affectés, ni de leur compositions familiale, ce qui est
un problème au regard de l´évaluation des solutions de relogement qui leurs sont apportées.
Concernant les résultats de lénquête-‐test menée par CVPT, le retour par la Poste dún certain
nombre de courriers avec la mention NPAI (n'habite pas à l'adresse indiquée) est vu de façon
suspecte : « s’agit-‐il de raisons accidentelles ou plus profondes ayant trait à la réalité ́ ou à la qualité ́
du relogement ? » Concernant les informations collectées par les retours de questionnaire, les
ménages participant à lénquête ont majoritairement des baux longues durées, mais ils évoquent
aussi des loyers beaucoup plus chers, ou encore des relogements dans des appartements
communs, à savoir des hôtels meublés. Autant de conditions qui font que les ménages souhaitent
repartir. En complément, CVPT apporte quelques observations : des hôtels meublés frappés
dárrêtés de fermeture non appliqués, servant aux relogements établis par le concessionnaire.
Lássociation rajoute que 27 immeubles fonctionnant en hôtels meublés ont été achetés par
Marseille Aménagement et revendus par la suite à des investisseurs, or aucune des adresses de
ces immeubles ne figurent dans le bilan, ce qui suggère que les ménages qui habitaient ces
immeubles nónt pas été relogés.
Lássociation CVPT précise en conclusion dún mémorandum sur les concessions des PRI publié
en 2009140, que la demande de l'État concernant la réalisation d'un bilan social des premières
opérations de restauration immobilière proposait que, pour chaque immeuble à réhabiliter, soit
établi un diagnostic concernant des données quantitatives et qualitatives de chaque ménage
concerné par un éventuel relogement. Or, comme on vient de le voir, le bilan présenté ne porte
pas sur un diagnostic approfondi, ni sur un bilan dáccompagnement. À línstar de M. Macario et
F. Zitouni (2003), lábsence de diagnostic social préalable aux Déclarations dÚtilité Publique ont
conduit à une méconnaissance des besoins précis de relogement. Selon lánalyse des auteurs, en
1994, l´étude pré-‐opérationnelle pour la mise en place de lÓPAH et du PRI Centre Ville estimait
de façon tout à fait théorique le nombre de ménages à reloger sur le centre à hauteur de 794, et à
499 pour les hôtels meublés. Enfin, dáprès Marseille-‐Aménagement, 976 logements ont été
réhabilités à Belsunce jusqu´à fin 1999, or le nombre de relogements nést que de 160 : « le fait
que la réhabilitation ait porté dans un premier temps sur des immeubles vacants appartenant à la
Ville néxplique pas à lui seul un écart de cette importante » ( :113).

Évictions et acquisitions d´hôtels meublés dans le cadre des PRI

140 Mémorandum sur les concessions des PRI du centre-‐ville de Marseille À l’attention du Président de la Chambre
Régionale des Comptes PACA, Un Centre Ville Pour Tous, novembre 2009, 24p.
127

Le troisième cas de figure concerne une pratique observée chez le concessionnaire des PRI,
Marseille Aménagement, décrite par I. Berry et A. Deboulet (2007) et par J.S Borja (et. al., 2010),
mais également identifiée sur le terrain par lássociation CVPT, qui a mené un long combat pour
la dénoncer. Celle-‐ci consiste en lácquisition par le concessionnaire d´hôtels meublés,
provoquant l´éviction de leurs occupants sans solution de relogement. En mars 2010, CVPT a été
auditionné dans le cadre de la Mission dínformation et d´évaluation des PRI, à cette occasion,
Nouredine Abouakil a expliqué de façon simple le mécanisme observé :
« On a un propriétaire, il reçoit une injonction à faire les travaux. Oralement, sans qu'il n'y ait
absolument aucun écrit, on lui explique que le cahier des charges exige des travaux de qualité, ce
sur quoi je ne suis pas contre, et on chiffre ceci à 6 000 francs […] Le propriétaire ne pouvant pas
réaliser ces travaux ou ne voulant pas réaliser ces travaux, […] à ce moment-‐là, le concessionnaire,
toujours oralement, propose un marché très simple : "Ou vous faites les travaux ou vous nous cédez
l'immeuble à l'amiable". […] "Et si vous nous cédez l'immeuble vide, la rémunération –je donne un
exemple– est de 400 000 Euros, si vous nous le cédez occupé, elle est de 100 000 Euros." Un mois
après, l'immeuble est vidé par des méthodes de voyous ! Et cette procédure s'est répétée sur
plusieurs immeubles. Personnellement, je l'évalue entre 300 et 500 personnes, qui ont été évincées.
Et nous avons un seul écrit, c'est celui qui concerne le 6, rue de la Fare : le marchand de sommeil et
la Ville de Marseille ont été en procès, et l'avantage de la procédure écrite, c'est que cela nous
permet d'accéder au dossier et aux dires des uns et des autres. L'avocat de la Ville de Marseille,
parlant au nom de l'intérêt général, dit : "Nous vous devons une indemnité d'éviction de 306 000
Francs et nous vous retenons une pénalité de 1 % par jour de retard de non-‐libération des lieux."
C'est le seul document écrit par lequel la Ville exigeait que les lieux soient rendus vacants et que si
ceci n'était pas respecté, l'indemnité d'éviction était diminuée de 1 %. Je connais cet immeuble, le
propriétaire est venu menacer physiquement, a cassé les portes, a coupé l'électricité, au motif que
chaque jour qui passe il perdait 3 600 Francs. »141 ( :31)
Interrogé en avril 2012 sur les sources dínformation et sur la méthode déstimation du nombre
de personnes évincés, Nouredine Abouakil a explicité sa méthode : En 1996 près de 70 hôtels
meublés devaient faire lóbjet de travaux dans le cadre du PRI Centre Ville. Or, des 70
immeubles, 27 nápparaissent ni dans le bilan des relogements fourni sous demande du Préfet
par le concessionnaire en 2001, ni dans celui que le directeur de la SEM a adressé à ces
administrateurs en 2009142. Donc il y a des immeubles où les gens nónt pas été relogés. Trois
hypothèses sont envisageables, soit ils étaient vacants, soit ils ont été « rendus vacants », soit les

141 Rapport d´évaluation sur les Périmètres de Restauration Immobilière, Commission d´évaluation, Ville de
Marseille, 2010, p.31

142 « Bilan relogement du centre ville de Marseille », 15 juin 2009
128

occupants nónt pas souhaité être pris en charge. À cette époque, dans le cadre de lénquête sur
les « isolés du centre-‐ville» (cf. CONDRO, 1999, ASCARIDE, CONDRO, 2001), le cabinet ADEUS
disposait de données précises sur les taux dóccupation dans les hôtels meublés. Léstimation du
nombre de personnes évincées correspondrait alors au produit du taux dóccupation moyen et
du nombre dímmeubles náyant pas fait lóbjet de relogement. Soit autour de 500 personnes,
300 selon les estimations basses, 600 selon les estimations hautes.
Ainsi, dáprès le mémorandum des PRI publié par CVPT en 2009, les mécanismes fonciers et
fiscaux mis en place entrainent mécaniquement le déplacement des ménages modestes sans
quáucune disposition ne soit prise pour organiser les relogements : « Tout est fait pour ne pas en
arriver là, de manière dissuasive » (:22-‐23). M. Macario et F. Zitouni on montré quíl y a
clairement eu une gestion à minima des relogements basée sur la sous-‐traitance à des agences
immobilières. Pour assumer son obligation de relogement, Marseille-‐Aménagement pouvait
faire appel aux logeurs sociaux ou au parc locatif privé. Or, elle a principalement adopté la
deuxième solution, en sous-‐traitant le relogement des occupants à des agences immobilières,
limitant ainsi leur capacité de faire respecter lápplication du droit au maintien ou du droit de
préférence lorsque la situation exigeait quíl soit mis en œuvre. En ce qui concerne les ¨garde-‐
fous¨, bien quúne MOUS-‐relogement (Maitrise Urbaine et Sociale) a été mise en place pour
identifier les populations les plus fragiles (travailleurs immigrés âgés isolés, familles issues de
límmigration, familles nombreuses), dáutres solutions dáccompagnement des mutations
sociales ont été écartées par la municipalité143.

S. Javaloyés (2003) a fait noter límportance de la mise au point « dínstruments de surveillance à
proprement parler, destinés à contrôler láction des aménageurs urbaines¨. Il y a peu, il était
question de créer à Marseille un observatoire des mobilités résidentielles, mais le projet a
avorté144. » (:24). Par ailleurs, M. Macario et F. Zitouni ont montré que dans le cadre du Contrat
de Ville (2000-‐2006), qui était le seul instrument déncadrement juridique qui se donnait pour
objectif dáccompagner les mutations urbaines dans les quartiers centraux, aucun moyen avait
été mis en œuvre. Pour illustrer, aucune relation ná jamais existé entre l´équipe DSU et l´équipe
chargée de la mise en œuvre des PRI.

143 Les auteurs donnent comme exemple : PST-‐relogement, ayant pour objet de remettre sur le marché des
logements vacants pour reloger les ménages, les sous-‐locations et les locations assurées par des associations,
mais aussi OPAH-‐logements vacants.
144 À deux reprises, en juin et octobre 2001, la secrétaire d’État au Logement, Marie-‐Noëlle Lienemann, sést
rendue à Marseille annonçant la mise en place dún observatoire du relogement ainsi que dún comité de suivi
des PRI, présidé par un Inspecteur du conseil général des Ponts. À notre connaissance aucune de ces deux
annonces a eu de suite.
129

Réhabilitation de la rue de la République
Le quatrième cas de figure concerne rue de la République. Tout dábord, rappelons rapidement
les deux phases principales de l´histoire immobilière contemporaine de la rue. À partir de 1987,
lorsque la SIM (Société Immobilière Marseillaise), propriétaire historique des immeubles de la
rue, décide de vendre la moitié de son patrimoine, une première vague spéculative se déclenche.
Jusquén 2004, deux sociétés dínvestissement vont tirer des bénéfices sans réaliser de travaux
dámélioration, Danone-‐Cofinda (1987-‐2000) puis P2C Immobilier (2000-‐2004). Entre temps, la
réhabilitation de la rue est devenue un projet phare du projet Euroméditerranée (1995). Ainsi,
lorsquén 2002 l’État décide d’accorder une aide massive à la ville dans le cadre de l’EPAEM, la
Ville s’engage à réaliser la réhabilitation de 500 immeubles et à créer des logements sociaux en
mettant en place une OPAH. Enfin, en 2004, le chantier du tramway annonce un investissement
lourd censé apporter confiance et stimuler línvestissement des deux propriétaires du
patrimoine immobilier. À partir de 2004, une deuxième vague spéculative sámorce, avec dúne
part láchat par le fonds d’investissement étasunien Lone Star du patrimoine de P2C, et, de
láutre, avec le rachat de la SIM, devenue Société Rue Impériale en 1987, par lÁNF, filiale
immobilière du fond d’investissement européen Eurazéo. Si la Lone Star, rebaptisée Marseille-‐
République a une stratégie dínvestissement à court terme basée sur la réalisation de travaux
lourds, justifiant le non-‐renouvèlement des baux des occupants et puis la vente à la découpe.
LÁNF a quant à elle une stratégie patrimoniale basée sur la réalisation de travaux lourds mais
ne nécessitant pas de donner congé aux locataires, et reposant sur une valorisation à long terme
en particulier par le biais de láctivité commerciale en rez-‐de-‐chaussée.
Comme pour les cas antérieurs, les principaux mécanismes d´éviction identifiés par I. Berry et A.
Deboulet (2007) ainsi que par J.S. Borja, et. al. (2010) ont été identifiés par lássociation CVPT.
Effectivement cette dernière a été sollicitée par un groupe d´habitants depuis l´été 2004, lorsque
les locataires de Marseille-‐République ont reçu de leur bailleur des lettres leur annonçant la non-‐
reconduction de leurs baux « pour motif légitime et sérieux en raison de límminence dúne vaste
opération de réhabilitation » (BORJA, 2010 :36). Les deux principaux mécanismes d´éviction
documentés chez les locataires de Marseille-‐République sont dúne part, le non-‐renouvèlement
des baux établis sous le régime de la loi 89 et la non-‐reconnaissance des baux établis sous la loi
48, donnant lieu dans certains cas à des assignations au tribunal pour occupation illégale. Et de
láutre, une large gamme díncitations au déménagement allant du non-‐renouvèlement des baux
aux pressions exercées pour un départ avant la date légale, avec pour certains dévitalisation et
clôture des logements ; ces mesures étant adressées en particulier aux personnes dépourvues de
titre dóccupation légal, mais pas exclusivement.
130

En ce qui concerne les locataires dÁNF, la littérature est beaucoup moins abondante. La
stratégie dÁNF est certes moins polémique. Ce bailleur renouvèle les baux de ses locataires mais
leur impose des augmentations des loyers allant jusqu´à 300% (J.S Borja (et. al., 2010 :265).
Selon línvestisseur, láugmentation est justifiée, le quartier sést embelli, les appartements sont
mis aux normes. Or, comme le rappellent aussi bien J.S Borja (et. al. 2010) que CVPT (2008),
dans une brochure sur la rue de la République, ces améliorations sont en partie le fait de
financements publics, que ce soit en termes dámélioration du cadre de vie mais surtout du fait
des 4.7 millions déuros de subventions obtenues dans le cadre de lÓPAH République entre
2004-‐2008. Selon Jean-‐Luc Duriez, responsable de la section ¨logement¨ de la Confédération
Syndicale des Familles (CSF), les locataires ont jusqu´à présent combattu avec succès ces
augmentations devant la Commission Départementale de Conciliation. Toutefois, cela ne veut
pas dire que des augmentations nónt pas lieu. Un accord est trouvé entre les parties, et
láugmentation est échelonnée dans le temps, entre trois et six ans, selon les cas. Au même titre
que le reste des secteurs bénéficiant des subventions de lÁNAH, se pose la question de la sortie
du conventionnement. Or, aucune étude précise ná été réalisée pour établir combien de
logements par an reviennent aux prix de marché ni ce que cela représente sur la réduction de
lóffre locative abordable dans le centre-‐ville. Enfin, les locataires dÁNF, tout comme les
locataires relogés chez lún des bailleurs sociaux en place, connaissent des rappels de charges
exorbitants. Comme le signale J. S. Borja (et. al., 2010 :266), les relogements chez les bailleurs
sociaux ont été souvent faits sans prendre en compte le montant des charges, trop élevées du
point de vue de la solvabilité des locataires.

Combien de personnes ont du quitter leurs logements ? Combien ont été relogées ? Où ? La
mobilisation qui sést mise en place depuis l´été 2004 a permis dávoir une idée plus claire de ces
questions, toutefois, des lacunes persistent. Selon J.S Borja (et. al., 2010), 553 familles, soit
environ 1300 personnes, habitent dans les 1350 appartements du patrimoine que Marseille
République acquiert en 2004. Lorsque le conflit explose, 222 locataires signent une pétition à
láppel de CVPT servant de fil dÁriane. Or, cela ne représente que 17% de lénsemble des
occupants. Interrogé en février 2012 au sujet du destin des signataires de la pétition, A. Richard
militant de CVPT, déclarait que la plupart des locataires signataires de la pétitions ont été relogés
dans la rue, pour une bonne partie dans le tiers de logements sociaux imposé en 2002 par l´État.
Fin 2010, 60 familles attendaient encore des propositions satisfaisantes de relogement (BORJA
et. al.).

Au-‐delà de ces estimations plus ou moins précises, certains locataires, dépassés par l´émotion et
la pression du conflit, ont accepté d´être relogés sans connaitre lémplacement ou le montant du
131

loyer. Dáutres sont partis en contrepartie dúne indemnisation symbolique. Dáutres encore ont
tout simplement ¨disparus¨. À croire A. Richard, « certains sont partis aussi au cimetière », faisant
allusion aux occupants âgés dont la santé a été fortement impactée par les travaux et les
pressions exercés sur eux pour quíls déguerpissent, (comme l´histoire tragique de cette femme
ne pouvant plus supporter la menace d´éviction qui a mis fin à ses jours en sautant par la fenêtre
de son logement). Concernant les locataires dÁNF, on ne dispose pas de données, si ce nést
quáu printemps dernier, Eurazeo a manifesté ses intentions de céder sa filiale immobilière,
susceptible de donner lieu à un changement de stratégie qui privilégie la vente à la découpe.
Ainsi à línstar de J. S. Borja (et. al., 2010) : « Rien ne semble donc véritablement assuré : pas plus
le maintien durable des habitants actuels, qui, résistant, ont franchi tant d´épreuves, que
línstallation souhaitée de nouveaux résidents ou le redémarrage commercial espéré. » (:266).

Prendre du recul

Il ne ságissait pas ici de rentrer dans le détail des procédures juridico-‐institutionnelles, ni dans
l´épaisseur de la complexité de chacun des mécanismes d´éviction, mais plutôt de montrer la
multiplicité des formes que le phénomène peu prendre. Ainsi on a pu constater différentes
formes allant des plus directes et plus normées comme la procédure déxpulsion ou le
relogement, jusquáux formes plus indirectes et liées à différents degrés de pression, qui vont de
la dévitalisation des logements et immeubles à la pression psychologique et physique. Ainsi, il
est ici question de proposer un essai de synthèse des différents mécanismes décrits:
• Mécanismes fonciers et immobiliers (hotels meublés PRI, Belsunce, Lone Star

réhabilitation et vente à la découpe rue de la République, effets induits de la sortie de
conventionnement ANAH)
• Problèmes liés au relogement (gestion à minima des relogements dans le cadre des
PRI)
• Manque de suivit et de diagnostic social dans lápplication des arrêtés de

fermeture pour péril ou insalubrité, dans les hôtels meublés de façon générale : Ce
dont témoigne léxemple -‐ qui ná pas été évoqué avant -‐ du 38 rue du musée à Noailles
qui sést soldé par léxpulsion de 12 familles roumaines pendant l´hiver 2010.
• Multiples formes de pressions, allant de la non-‐reconduction des baux à la

dévitalisation et aux menaces psychologiques et physiques, en passant par
132

láugmentation des couts des loyers et des charges, décrite aussi bien dans les PRI que
Rue de la République
Or, au-‐delà des facteurs propres aux outils de láction publique urbaine et à láction des marchés
immobiliers locaux, le déplacement des ménages modestes est aussi rythmé par l´évolution des
politiques nationales dímmigration. En témoigne la politique des visas algériens qui affecta
principalement les "fourmis de la mondialisation" (TARRIUS, 1995) et qui, doublée aux
politiques locales visant à transformer l´économie urbaine, a contribué à faire péricliter le
dispositif commercial maghrébin, dont Belsunce était un des noeuds. En témoigne aussi la vague
de refus de la part des services fiscaux de remettre des certificats de non-‐imposition a plusieurs
dizaines de vieux travailleurs immigrés pretextant quíls ne pouvaient pas justifier de leur
présence de plus de six mois par an sur le territoire national et qui impliquait lánnulation de
leur accès aux droits sociaux et de santé et qui affecta des dizaines de “chibanis” dans Belsunce
(BERRY, DEBOULET, 2007; CVPT 2007) mais aussi au quartier péricentral du Rouet (IDIR,
CARPENTIER, 2008).
Enfin, les données recensées montrent que, selon límportance et la forme que prend la menace
déviction, les ménages sont impactés et en conséquence réagissent de façon différente. Certains
partent déux mêmes et jouent un rôle soit de pionniers (les commercants par exemple), soit de
suiveurs dans leur réinstallation dans dáutres quartiers (GARCIA, 2000), dáutres sórganisent
pour défendre leur droit de rester sur place (BERRY, DEBOULET, 2007, BORJA, et. al., 2010).
Enfin dáutres, voyant leur micro-‐sociétée sécrouler sont victimes dún processus de
désaffiliation qui se traduit par leur isolement (CONDRO, 2001). Du point de vue des impacts sur
la recomposition socio-‐spatiale du peuplement des quartiers, l´hypothèse centrale qui apparait
dans toute la littérature qui traite des évictions et des processus déxclusion par le marché, est
celle du déplacement de la pauvreté vers la couronne péricentrale de la ville. Cette dynamique
contribuant à creuser, dúne part les situations de précarité déjà existantes dans ces quartiers
(notamment dans les 2e et 3e arrondissements), mais aussi à renforcer la ségrégation. Les
données mobilisés mettant en avant que ce "traitement-‐repport" (GARCIA, 2000) est le résultat
des évolutions du marché immobilier local (au centre valorisation, dans la couronne péri-‐central
dévalorisation), tout autant que dúne processus organisé par les politiques urbaines (Contrat de
Ville 2000-‐2006) et par la politique de production de logements sociaux (GARCIA, 2000;
BEAUDOIN 2003).
133

Fig. 24, (du haut vers le bas), vieux travailleurs immigrés lors de la M anifestation d u 9 m ars
2006, c ontre l a d irective d es S ervices F iscaux d e M arseille ( cliché : M artine D erain,
2006) ; p ortes m urées r ue d e l a R épublique, n ovembre 2 004-‐avril 2 007 ( Clichés :
Martine D erain) ; M me C haung, 7 8 a ns, f ait u n m alaise s uite à s on e xpulsion m anu-‐
militari r ue d e l a R épublique, 1 2 o ctobre 2 010 ( cliché : G uillaume A ndrieux).
134

Pour conclure, dans l´hypothèse où le stock de gentrifieurs potentiels ná pas augmenté de façon
exponentielle depuis une décennie au point de faire basculer les équilibres sociaux dans le
centre ville, les faits documentés montrent toutefois que, des processus de déplacement-‐
exclusion des ménages plus pauvres des quartiers centraux ont eu lieu et que certains
mécanismes se poursuivent actuellement, notamment sous forme déxclusion par le marché.
Ainsi, il semble pertinent dáffirmer que le déplacement-‐exclusion des ménages plus pauvres est
relativement indépendant de l´évolution du stock de gentrifieurs potentiels, et est lié à
lárticulation entre láction publique et les acteurs du marché immobilier.
La documentation scientifique concernant le déplacement des ménages modestes permet

dávoir une idée générale du phénomène, notamment de son articulation avec láction publique
urbaine. En revanche, il y a une vraie zone dómbre en ce qui concerne l´étude des effets induits
sur les outils et dispositifs mis en œuvre -‐ notamment la question de la sortie de
conventionnement Anah -‐ mais aussi sur la documentation des mécanismes déxclusion par le
marché. Ces effets restent inexplorés au même titre que les trajectoires résidentielles des
ménages déplacés. Par ailleurs, il nous semble nécessaire dídentifier de façon systématique les
quartiers dans lesquels des changements dans la structure démographique, socioéconomique et
immobilière seraient interprétables à la lumière du processus de gentrification. De telle manière
la recherche sur la gentrification pourrait éclairer des processus au-‐delà de la géographie
exclusive de la politique urbaine. Une deuxième piste de recherche repose sur la mesure du
déplacement-‐exclusion de façon systématique en lien avec les mouvements migratoires,
entrants et sortants. Ceci permettrait de comparer les taux de mobilité moyens aux taux de
mobilité dans les quartiers où le processus de gentrification a pu être identifié dans la
recomposition du peuplement. Enfin, ces deux démarches ouvrent la voie à une troisième piste
de recherche : l´étude qualitative des impacts du déplacement-‐exclusion que ce soit en termes de
trajectoires résidentielles et de parcours de vie, que dímpacts sociaux, économiques et
psychologiques chez les ménages victimes de la production élitiste du centre-‐ville.

135

136

Conclusion

Ce mémoire a permis de mettre en évidence et d’examiner un certain nombre dídées reçues sur
la recomposition sociale des quartiers centraux de Marseille. Ces idées, rappelons-‐le, suggèrent
que, si Marseille attire des nouveaux habitants, tout particulièrement des classes moyennes et
supérieures, elle ne parviedrait pas à les retenir durablement. En conséquence, les classes
populaires ne seraient pas déplacées du centre-‐ville comme observé ailleurs dans le monde. Et
enfin, le processus de gentrification ne serait pas un analyseur pertinent pour appréhender la
restructuration sociale des quartiers centraux. Or, il a été démontré que dans l´état actuel des
connaissances, lénsemble de ces affirmations ne peuvent pas être validées.
En effet, si depuis une décennie Marseille possède une évolution démographique positive, cette
croissance est plus imputable à láccroissement naturel quáu solde migratoire. Lápport de
populations exogènes est particulièrement important dans certains des arrondissements
centraux (Ie, Ve, VIe). Bien quúne partie de ces nouveaux habitants se caractérise par des petits
ménages, jeunes, qualifiés et plutôt aisés, leur part exacte parmi lénsemble de lápport
migratoire reste à déterminer, notamment à des échelles spatiales fines. Dans ce sens, lídée
dúne attraction limitée de populations exogènes de statut élevé apparaît davantage comme une
affirmation idéologique que comme la conclusion dúne analyse systématique. Aussi, il ne
semble pas avoir de preuves concrètes qui démontrent que ces nouvelles populations repartent.
En revanche, un certain nombre díndices témoignent dún réequilibrage « vers le haut » du
peuplement dans le centre-‐ville, accentuant par ailleurs les inégalités sociales. Enfin,
indépendamment de l´évolution du stock de ménages aisés dans les quartiers centraux,
différents mécanismes d´éviction des ménages modestes ont été identifiés parmi les faits
documentés. Tout porte à croire que, dans la centre de Marseille, láttraction de nouveaux
habitants nést ni le seul facteur, ni le plus déterminant, dans la production élitiste de la ville. En
ce sens le rôle de láction publique urbaine, des marchés immobiliers, des enjeux économiques
régionaux, voir de l´évolution des politiques sociales et migratoires, semble bien plus
déterminant.
Par conséquent, si l´état des connaissances sur la recomposition sociale des quartiers centraux
ne permet pas de réfuter les idées reçues dans leur totalité, ce mémoire a permis de mettre en
avant la pertinence du processus de gentrification comme prisme dánalyse, à la fois incluant de
ses différentes expressions, et critique des effets sociaux négatifs quélle génère.
Dáutre part, la mise en examen des idées reçues au regard des données de connaissance
disponibles sést avérée être une approche pértinente pour dresser un bilan des connaissances
137

et nous ainsi conduit à soulever un certain nombre de zones dómbre susceptibles de stimuler
une recherche empirique postérieure, à savoir : lánalyse des mécanismes de la croissance
démographique, tout particulièrement des dynamiques migratoires ; l´étude de l´évolution des
caractéristiques socio-‐économiques dans les quartiers, et enfin, les liens entre action publique,
marchés immobiliers et trajectoires résidentielles contraintes ; lénsemble dans une démarche
multi-‐scalaire.
Ainsi, dans le cadre dúne recherche doctorale il serait intéressant de réaliser une étude
empirique de la gentrification des quartiers centraux phocéens. Celle-‐ci rendrait compte de
lámpleur du phénomène de gentrification, sous lángle des mobilités résidentielles, pierre
angulaire du processus. Dans une première phase, l´étude chercherait à dresser une géographie
précise de la gentrification à partir de lánalyse comparée de différents indicateurs des
dynamiques socio-‐économiques, démographiques et immobilières, à échelle de láire urbaine.
Parmi les territoires témoignant de dynamiques assimilables au processus de gentrification,
quelques cas seraient retenus afin de réaliser une analyse plus précise des mobilités
résidentielles. Cette analyse reposerait sur lánalyse de différents indicateurs des dynamiques de
la mobilité résidentielle. Elle permettrait de comparer lámpleur et les logiques de la mobilité
résidentielle des ménages, notamment des plus modestes, entre les quartiers gentrifiés et les
tendances générales à niveau de láire urbaine. Enfin, dans une troisième phase, une analyse
qualitative pourrait compléter les analyses quantitatives, en apportant des éléments sur les
arbitrages résidentiels des ménages déplacés, les impacts sociaux, économiques et
psychologiques de ce phénomène, mais aussi sur les implications en termes dággravation des
problèmes sociaux dans les quartiers qui les accueillent.
De telle manière, nous espérons contribuer au renouvellement dúne recherche urbaine locale,
sociale et critique, susceptible dóuvrir des nouveaux sentiers vers la production de villes plus
égalitaires.

138

139

Porte d’Aix.
(cliché gauche : David Mateos Escobar, janvier 2010 ; cliché droite : Remi Leroux, février 2010)

140

141

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Annexes
Annexe nº1 Théorie des circuits du capital
Annexe nº2 Phases de la croissance démographique de la région urbaine Aix-‐Marseille depuis
1954.
Annexe nº3 Equilibre et déséquilibre des parcs de logements communaux dans la région urbaine
dÁix-‐Marseille
Annexe nº4 Lássociation Un Centre Ville Pour Tous
Annexe nº5 Géographie de láction publique urbaine dans le centre-‐ville de Marseille, 1950-‐
1980
Annexe nº6 Géographie de láction publique urbaine dans le centre ville de Marseille, 1990-‐2009
151

Annexe nº1
Théorie des circuits du capital

(disponible en version papier)
cf. HARVEY D., 2010 (2003), Le nouvel impérialisme, ed. Les prairies ordinaires, p.135-142.
Annexe nº2
Phases de la croissance démographique de la région urbaine Aix-‐
Marseille depuis 1954.
Sources : Insee, RPG 1954, 1982, 1999. (LANGEVIN, JUAN, 2007 :80)

Annexe nº3
Equilibre et déséquilibre des parcs de logements communaux dans la
région urbaine dÁix-‐Marseille
Sources : Insee, RPG 1999. (LANGEVIN, JUAN, 2007 :82)

Annexe nº4
Lássociation Un Centre Ville Pour Tous

Annexe nº5
Géographie de láction publique urbaine dans le centre-‐ville de Marseille,
1950-‐1980

Annexe nº6
Géographie de láction publique urbaine dans le centre ville de Marseille,
1990-‐2009

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La

gentrification du centre-­‐ville de Marseille

Sous la direction de Philippe Méjean,

La gentrification du centre-­‐ville de Marseille

Partie 2 .................................................................................................................................... 60

Conclusion ........................................................................................................................... 137

Mots clés : recomposition sociale, quartiers centraux, gentrification, idées reçues,

Ce constat posé, il parait pertinent de mettre à l´épreuve l´hypothèse selon laquelle la

1996, sur la période 1945-­‐1995.

Figaro, juin 2003.

1.1.2 Généalogie du néologisme

l’Alhambra à Marseille. Retranscription complète des débats, consultable sur

1.2.2 Économie urbaine néo-­‐classique : souveraineté du consommateur et

Étape 2. Des tentatives d’expansion du phénomène se créent lentement par l’action

1.2.3 La dichotomie production-­‐consommation, offre-­‐demande, structure-­‐

La théorie de l´économie politique attribue un rôle déterminant au capital et à l´Etat dans la

Qu´en est-­‐il de l´autre camp interprétatif ? La théorie post-­‐industrielle de la culture et de la

Néanmoins, si jusquíci il ný a pas vraiment díncompatibilité avec le camp de l´économie

1.2.4 Un faux conflit interprétatif

Gentrification of the city, London : Allen and Unwin, p.35-­‐55.

Fig. 4 Rénovation, réhabilitation, grandes infrastructures, restauration immobilière :

1.3.1 Une notion chaotique qu´il faudrait abandonner?

Comment expliquer l´implication croissante des pouvoirs publics dans la gentrification ? J.

Avec la diffusion de la gentrification vers le bas de la hiérarchie urbaine, certaines villes de

1.3.3 Vers une nouvelle géographie des processus de renouvellement

Quartier Amélioration du Accroissement Changement Quartier riche

1.3.4 Penser la gentrification dans un continuum de recompositions

Penser le continuum revient à adopter une interprétation inclusive et précise à la fois de la

T. Slater (2006) a argumenté que la question du déplacement n´est pas, ou plus,

En guise de conclusion de cette discussion théorico-­‐conceptuelle, bien loin de l´anomalie

généra un polémique qui inspira des nombreuses réponses :

Michel Peraldi, 1985,

2.1 De la démarche de connaissance

En essayant de comprendre la recomposition sociale des quartiers centraux, trois lieux

2.1.2 Le modèle d´analyse

POSTULATS Selon un certain nombre d´idées issues du sens commun, la recomposition

Les hypothèses issues des idées reçues examinées (croissance démographique

Les faits (quantitatifs et qualitatifs) sont recherchés dans un premier temps

Identification des zones d´ombre dans la connaissance sur des effets de la

2.1.3 La constitution du corpus d´analyse

20 juin 2012, p.33)

L´approche démographique n´étant pas au centre des préoccupations de l´interprétation

Interroger l´interprétation des recompositions sociales au regard des principaux phénomènes

2.2.1 Généralités et spécificités des phénomènes démographiques

1968-­‐1975 1975-­‐1982 1982-­‐1990 1990-­‐1999 1999-­‐2009

PACA 1,6% 1,1% 0,9% 0,6% 0,8%

Bouches du Rhône 1,5% 0,8% 0,3% 0,5% 0,7%

Marseille 0,3% -­‐0,5% -­‐1,1% 0,0% 0,7%

Paris -­‐1,7 -­‐0,8 -­‐0,1 -­‐0,1 0,4

Lyon -­‐2,1 -­‐1,4 0,1 0,8 0,7

Considérant les différences de tendances observées du niveau national au communal, il est

1968-­‐1975 1975-­‐1982 1982-­‐1990 1990-­‐1999 1999-­‐2008

-­‐1,00% 1999-­‐2008 1968-­‐1999

2.2.2 Mécanismes démographiques : acquis et lacunes

Si le déclin démographiques a été plus ou moins documenté par la recherche urbaine

Le manque de précision et la pertinence redoutable des variables mobilisées par ce type de

-­‐1,00 solde migratoire

2.2.3 Recompositions socio-­‐spatiales et phénomènes démographiques :

Comme on l´a vu précédemment, la dégradation du cadre bâti et la paupérisation du tissus

La thèse de M. Peraldi, notamment en ce qui concerne la période plus récente, se vérifie au

Cette hypothèse ne permet, toutefois, d´interpréter qu´un tiers de la croissance démographique

N´aspirant pas à l´exhaustivité, on a pu constater toutefois que dans la formulation des

2.3.2 ¨Néo-­‐marseillais¨ : quel diagnostic ?

gentrification du centre-‐ville de Marseille

La gentrification du centre-‐ville de Marseille

1996, sur la période 1945-‐1995.

1.2.2 Économie urbaine néo-‐classique : souveraineté du consommateur et

1.2.3 La dichotomie production-‐consommation, offre-‐demande, structure-‐

Qu´en est-‐il de l´autre camp interprétatif ? La théorie post-‐industrielle de la culture et de la

Gentrification of the city, London : Allen and Unwin, p.35-‐55.

En guise de conclusion de cette discussion théorico-‐conceptuelle, bien loin de l´anomalie

1968-‐1975 1975-‐1982 1982-‐1990 1990-‐1999 1999-‐2009

Marseille 0,3% -‐0,5% -‐1,1% 0,0% 0,7%

Paris -‐1,7 -‐0,8 -‐0,1 -‐0,1 0,4

Lyon -‐2,1 -‐1,4 0,1 0,8 0,7

1968-‐1975 1975-‐1982 1982-‐1990 1990-‐1999 1999-‐2008

-‐1,00% 1999-‐2008 1968-‐1999

-‐1,00 solde migratoire

2.2.3 Recompositions socio-‐spatiales et phénomènes démographiques :

2.3.2 ¨Néo-‐marseillais¨ : quel diagnostic ?

En s´intéressant aux représentations des habitants vis-‐à-‐vis des transformations urbaines, P.

« L´intervention publique en centre-‐Ville n´est pas nouvelle. En effet, trente années de

Agam-‐EPAEM, novembre 2011, 8p.

quartile (-‐20%), c´est à dire des plus modestes.

• Multiples formes de pressions, allant de la non-‐reconduction des baux à la

BERRY-‐CHIKHAOUI Isabelle, 2007, « Les citadins face aux enjeux d’internationalisation de la

BERRY-‐CHIKHAOUI Isabelle, DEBOULET Agnès, 2007, « Restructurations urbaines à Marseille à

POPSU 1 (Plate-‐forme d´Observation des Projets et des Stratégies Urbaines), Colloque,

Attractivité socio-‐économique : Marseille (document provisoire), Agam-‐Obsérvatoire de

Données Urbaines -‐ Nouveaux Marseillais, Agam 2010, 1p.

FEDER 2007-‐2013 Diagnostic, Agam, avril 2009, 17p.

Fragilités socio-‐économiques et dynamisme de l’emploi : Le centre de Marseille peine à

Périmètre de Restauration Immobilière du Panier-‐Vieille Charité de Marseille : quelques

BERRY-‐CHIKHAOUI Isabelle, DEBOULET Agnès, 2007, « Restructurations urbaines à Marseille à