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éments de prospective
ISBN: 978-9954-30-538-6
N° du dépôt léégal: 2011 MO 2633
Mi i tè de
Ministère d l’Habitat,
l’H bit t de
d l’Urbanis
l’U b i me ett de
d l’Aménagement
l’A é t de
d l’Espace
l’E
Rue Al Joumayz, Mail Cen ntral, Hay Ryad, Rabat, Maroc
Tél: +212 37 57 70 00, Fax: +212 37 57 72 22/73 73/ 74 44
www.mh
huae.gov.ma
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D
7
Ce programme qui a connu
u un engouement de la part des investisseurs
et des acquéreurs a enregistré
e à aujourd’hui, plus de 105.000
logements mis en chantierrs dans une trentaine de villes. Le nombre de
logements conventionnés dépassant les 770 mille, laisse présager une
évolution constante de cess chiffres durant les cinq
qpprochaines années.
C’est pour répondre à cess questions que le présent travail a été lancé,
l’objectif principal étant de donner les clefs de l’amélioration de
l’efficience du secteur sur la
l base d’éléments mesurables relatifs à
8
l’offre et à la demande, au foncier, au secteur des matériaux de
construction à la qualité,
construction, qualité au
ux intervenants,
intervenants ….etc
etc
En matière de veille et de
d vigilance, il est proposé l’architecture d’un
observatoire national et de
es observatoires régionaux de l’immobilier, qui
permettront de proposerr les meilleures niches d’investissements
immobiliers de suivre la dynamique
immobiliers, d du marché et surtout d
d’anticiper
anticiper les
différentes mutations qu’il pourra
p subir.
9
déjà enregistrées, de se prrojeter dans le futur.
Pendant ces mêmes années il a été entrepris trois grands chantiers qui
sont encore en cours: La révolution
r en urbanisme, l’offre pour la classe
moyenne et la lutte contre l’informel.
l
Je remercie l’ensemble
e des acteurs du secteur immobilier;
professionnels et institution
nnels, qui ont été par leur participation active,
les vrais auteurs de ce travail, dont le Ministère de l’habitat, de
l’urbanisme et de l’amén
nagement de l’espace a assuré l’animation
accompagné en cela par le
e bureau d’étude Ernst &Young.
10
Sommaire
Section 1 : Introduction p. 15
1. Gouvernance p.23
2. Politiques publiques p.28
3. Revue de la performance du secteur
s sur la dernière décennie p.50
4. Revue du marché p.65
ANNEXES p. 283
13
Section 1
Introduction
1. Contexte de l’étude
2. Démarche
3. Principes
p méthodologiques
gq
15
Section 1 : Introduction
C
Contexte de l’étude
é :
Durant les 5 dernières années, le secteurr de l’immobilier résidentiel a fait preuve d’une
importante dynamique de croissance, résultant principalement de contraintes inhérentes
ocain :
à l’environnement socio économique maro
► Urbanisation intensive,
17
Section 1 : Introduction
Démarche :
► La démarche empruntée pour la réalisation de cette stratégie est basée sur la
concertation
t ti ett la
l consultation
lt ti ded tous
t l s intervenants
les i t t dans
d l secteur
le t i
immobilier.
bili
► Aujourd’hui, cet ouvrage fait ressortir les éléments essentiels pour asseoir une stratégie
naisons locales, ainsi que des plans d’actions
nationale globale de l’immobilier à déclin
prioritaires.
18
19
Section 2
Analyse du secteur
1. Gouvernance
2. Politiques publiques
3. Revue de la performance du seccteur sur la
dernière décennie
4. Revue du marché
21
Section 2 – Analyse du secteur
1. GOUVERNANCE
1 1 Principaux
1.1. Pi i acteurs
t ett leurs
l pér
érimètres
i èt d’i t
d’intervention
ti
► La gouvernance du secteur se structure auto
our :
► du Ministère de l’Habitat de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace, tuteur du
secteur, et qui avec le Ministère de l’IIntérieur et celui de l’Economie et des Finances
définissent en grande partie l’environne
ement du secteur
► de départements ministériels et administrations agissant sur des aspects spécifiques :
► le foncier, la politique d’imma atriculation et les conditions de transfert de la
propriété,
► l’immobilier touristique, industrie
el et commercial,
► l’industrie des matériaux de construction,
► l’observation du secteur et de so on environnement,
► la programmation des équipeme ents socio-collectifs (Education, Santé …).
► de trois fédérations qui représentent le
es professionnels du secteur et qui sont intégrées
dans la confédération générale des enttreprises du Maroc (CGEM).
Les départements
s ministériels clés
Le Ministère de Les autres départements
Le MHUAE Le Ministère de l’intérieur l’économie et des ministériels et
finances administrations
► Tuteur
T t du
d secteur
t de
d ► Tuteur
T t des
d collectivités
ll ti ité ► Définition du cadre ►L
L‘Agence
Agence Nationale de la
l’habitat agissant sur : locales, incitatif du secteur et Conservation Foncière, du
des mécanismes de Cadastre et de la
► Planification et gestion financement des Cartographie définissant la
►l’encadrement du
urbaines logements. politique d’immatriculation et
secteur immobilier
résidentiel ► Tuteurde l’agence urbaine les conditions de transfert de
►la dynamisation de la de Casablanca. la propriété.
promotion immobilière, ► Départements du Tourisme
►la normalisation et la
et de l’Industrie
l Industrie et du
promotion de la qualité, Commerce agissant sur
►la conception et la mise
l'immobilier touristique et
en œuvre des stratégies professionnel.
et des programmes
publics en matière ► Haut Commissariat au Plan,
d'habitat social, acteur clé de l’observation du
secteur et de son
► Acteur majeur de environnement
l’environnement :
planification et gestion ► Autres départements :
urbaines. programmation et réalisation
des équipements socio-
► Tuteur de 25 Agences collectifs
urbaines
Secteur représenté par 3 fédérations intégrées dans la confédération générale des entreprises du Maroc
1. GOUVERNANCE
Rôle Principaux ré
éférentiels Principales évolutions en cours
Voir annexe 1 "Focus sur les missions du MHUAE en matière d’habitat "
1. MAD : Maroc Dirham / M MAD : Millions de dirhams.
24
Section 2 – Analyse du secteur
1. GOUVERNANCE
1.3.Les limites
► Le secteur connait une absen nce de vision commune chez les pouvoirs publics
se manifestant par une abse ence de schéma de responsabilisation claire sur
le secteur et une faiblesse des
d outils de mise en cohérence des politiques
publiques concernant le sec cteur,
► Ce constat se traduit au nive eau des territoires par une absence de stratégie
urbaine et une juxtaposition n de stratégies sectorielles territorialisées (Plan
Absence de Azur, Emergence, Rawaj, …)1 sans mise en phase avec des impacts sur le
vision secteur en termes de :
commune ► concurrence sur le foncie er public et vision sectorielles de sa mobilisation,
chez les ► non anticipation de l’impa act de projets moteurs (parcs industriels, stations
pouvoirs touristiques …) sur :
publics le marché de l’offre et dee la demande en immobilier résidentiel,
la disponibilité du finance
ement,
les capacités de producttion des entreprises,
entreprises
la disponibilité des matériaux de construction,
une lecture différenciée des performances du secteur (statistiques,
rentabilité…).
► Le partenariat public - privé reste
r segmenté et conjoncturel, offrant peu de
visibilité pour les professionnels du secteur.
► Il se caractérise,
caractérise ainsi,
ainsi par unn multiplicité
ne m ltiplicité des cadres de partenariat :
► habitat social (cadre conv ventionnel régi par le dispositif des logements
sociaux, programme 200.000 logements, programme habitat à faible valeur
Un Partenariat immobilière (140.000 MAD, logement 250.000 MAD… ),
Public - Privé ► Immobilier touristique avec c une composante d’habitat secondaire haut et
segmenté moyen standing (stations touristiques plans Azur et Biladi),
► Immobilier d d’entreprises
entreprises (pa
arcs industriels intégrés d
d’Emergence…),
Emergence…),
► Les cadres partenariaux mis s en place se construisent sur une délégation
d’objectifs publics au secteu ur privé et non sur des visions stratégiques fondées
sur un partage d’objectifs comm muns.
► Le partenariat se caractérise éggalement par une focalisation sur le foncier.
► Les limites de la gouvernance locale impactent fortement le secteur par :
► La multiplicité des interlocuuteurs et une dispersion des centres de prise de
Des décision,
dysfonction-
► La lourdeur des procédures administratives liées aux autorisations de lotir et de
nements de la
gouvernance e la propriété. Lourdeur accentuée par la complexité
construire et au transfert de
locale des mécanismes de prise de e décision où la pratique se superpose aux textes.2
► La déficience du système de contrôle et de répression des infractions à
nités pour le secteur organisé.
l’origine de perte d’opportun
1. GOUVERNANCE
1.4.Pré-requis pour une stratégie natiionale territorialisée
► Partant des limites de la gouvernance du secteu
ur, ce dernier est appelé à faire face à des enjeux
majeurs que sont :
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Enjeux majjeurs pour le secteur
► Il s’agit dans ce chapitre d’analyser les pointts d’articulation des problématiques de l’urbanisme
et du foncier avec le développement du sectteur. L’objectif étant d’identifier les opportunités et
les goulots d’étranglement qui caractérrisent le processus de planification urbaine,
d’aménagement et de développement de l’offfre résidentielle.
-Les constats majeurs- :
1. Voir conclusion de l’étude d’évaluation de la mise en œuvre des documentss d’urbanisme de la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaërs (MHUAE, 2009) :
« …L’agglomération manque d’une vision cohérente qui articule les différen ntes approches sectorielles autour d’un projet d’agglomération fédérateur,
concerté et porté par les acteurs et les institutions qui sont en charge du de
evenir de l’agglomération... » .
2. Doing Business mesure la réglementation des affaires : voir détails en anne
exe.
28
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Enjeux maj
ajeurs pour le secteur
5. En matière de foncier, le secteur immobilier fait face à la complexité des régimes juridiques
et à la multiplicité des statuts fonciers.
fonciers Cette diversité de statuts fonciers implique une
diversité de gestionnaires, d’intervenants institutionnels et de modalités de mobilisation
du foncier.
Cette problématique est accentuée dans les provinces du Nord où persiste un taux
d’immatriculation modeste à cause du régim me khalifien. Régime présentant par ailleurs des
incompatibilités avec la législation en matièrre d’urbanisme donnant lieu à des incertitudes au
niveau du purge juridique des terrains. 1
Les problématiques du foncier sont conn nues et ont fait l’objet d’importantes études et
recherches. Elles restent, toutefois, globales
s et n’intègrent pas les aspects opérationnels qui
exigent quant à elles une approche territoriale.2
En effet, l’adoption d’une approche opération
nnelle suppose :
► une meilleure connaissance des structure
es et des statuts fonciers à l’échelle locale,
► un appui sur des projets pilotes s
s’inscriva
inscriva
ant dans une démarche d d’urbanisme
urbanisme opérationnel
et mettant en avant la prospection de mon ntages technico-financiers appropriés.
► La recherche de montages innovants et e spécifiques aux différentes situations devient
d’autant plus nécessaire que le foncier public
p qui a porté la politique publique en matière
d’habitat se raréfie en milieu urbain, et se
es localisations sont de plus en plus déconnectées
de la planification urbaine.
► Le patrimoine disponible est estimé par la
a Direction des Domaines en 2007 à 548.000
548 000 ha,
ha
dont 39% situés dans les provinces du Suud.
► Il est à noter que le secteur de l’habitat a mobilisé 9.703 ha entre 2004 et 2007, contre
3.114 entre 1999 et 2003.3
► Le système de planifica
ation urbaine,
► La production du foncier aménagé et organisé pour le résidentiel,
► Les outils d’urbanisme opérationnel,
o
1. Voir, MHUAE, Etude d’impact du régime du dahir Khalifien sur l’urbanisatio on dans les provinces du Nord, 2007,
2. Voir article « l’offre foncière : quelques axes de réflexion, Institut National d’Aménagement et d’Urbanisme », Urba Journal, Direction de l’Urbanisme, 2005.
3
3. Ministère de l’Economie
l Economie et des Finances
Finances, Mobilisation du patrimoine foncieer domanial pour le développement socio-économique,
socio-économique présentation par le
Directeur adjoint des Domaines, 2007.
29
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulatiion des outils de planification
urbaine, de l’offre foncière et des polittiques d’habitat
1. Voir étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents d’urbanisme de d la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaërs (MHUAE, 2009) a mis en exergue
lles lilimites
it : « … Mais
M i on peutt aussii constater
t t une conception
ti urbanistique
b i ti ttrès
è fform
maliste
li t quii ffaitit abstraction
b t ti d du parcellaire
ll i existant
i t t ett souventt incompatible
i tibl avec lla réalité
é lité d
de
l’occupation du sol et des transformations en cours notamment dans les zones périphé
ériques.»
30
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulatiion des outils de planification
urbaine, de l’offre foncière et des polittiques d’habitat
31
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulatiion des outils de planification
urbaine, de l’offre foncière et des polittiques d’habitat
Répartition du foncier ouvert à l'urbanisation parr les plans d'aménagement en 2007 par régions3
1% 0,7% Chaouia Ouardigha 6 167 ha
2% 1%
%
Doukala Abda 2 286 ha
Fès Boulemane 1 530 ha
12%
Gharb Chradra Béni Hssen 2 748 ha
Grand Casablanca 4 900 ha
5%
3% Marrakech Tensif El Haouz 2 252 ha
30% Meknès Tafilalet 2 164 ha
6% Oriental 5 104 ha
Rabat Salé Zemmour Zaërs 2 647 ha
Souss Massa Draa 1 503 ha
10%
Tadla Azilal 1 561 ha
Tanger Tétouan 14 926 ha
3% 5% Taza Al Hoceima Taounate 851 ha
5% 4% Guelmim Es Semara 324 ha
3% 10% 181 ha
Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra
Oued Ed Dahab Lagouira 328 ha
1. A noter
1 t que seules
l lles aires
i supérieures
éi à 50 ha
h ontt été recensées
é d dans l’Atl
l’Atla
as en question.
ti
2. MHUAE, Atlas des zones ouvertes à l’urbanisation 2011 ,
3. MHUAE, rapport sur l’ouverture de 169 zones nouvelles d’urbanisation pour équilibrer le marché foncier et encadre le développement urbain, 2007 (arabe).
32
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
En parallèle, des projets d’urbanissme sont initiés avec un soutien fort de l’Etat.
Démarche à ll’origine
origine de certains dysfonctionnements
d :
► un appui excessif sur le foncier public et recherche d’opportunité foncière,
► le développement de projets
s en dehors du flux économique des villes avec
Projets des surcoûts en infrastru uctures dont la réalisation reste incertaine
d’urbanisme (transport…),
► la conduite de projets hors circuits institutionnels et administratifs (création de
sociétés d’aménagement spécifiques…)
spécifiq es ) limitant le développement
dé eloppement
d’expertise chez les acteurs locaux et les opérateurs privés,
► en l’absence de mécanismes s de financement du développement urbain, les
projets d’envergure prennent appui sur des fonds dédiés (effet d’aubaine)..
33
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulatiion des outils de planification urbaine,
de l’offre foncière et des politiques d’h
habitat
Conséquences Conséquences
► Une situation d’exception permanente faisant ► Eclatement des villes et désarticulation des tissus
toute sa p
place à un p
pouvoir discrétionnaire, urbains,
► Une augmentation des prix de vente du foncier et ► Production d’archaïsme social : en logeant les
des logements éloignant davantage l’offre des actifs modestes dans des zones peu ou mal
besoins des ménages modestes et moyens, équipées, loin de leur lieu de travail, en les
contraignant à de longs trajets à pied, on les prive
► Des incertitudes sur le devenir des territoires et
de l’accès aux services urbains, et plus largement
sur le marché immobilier, des conflits sur
des bénéfices de la modernité.
l’utilisation de l’espace … , engendrant un climat
de non transparence.
1. Circulaire interministérielle n°3020/27 du 14/03/2003,
2. écembre 2007,
Ministère de l’Intérieur, la politique des déplacements urbains au Maroc, dé
3. Voir également l’étude d’évaluation de la mise en œuvre des documents d’urbanisme de la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaërs (MHUAE, 2009) :
« …36% des emploi industriels de l’agglomération sont hors zone industrie elle" .
34
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.1.Urbanisme et foncier : Articulatiion des outils de planification
urbaine, de l’offre foncière et des polittiques d’habitat
Démarche Démarche
► Le changement de posture dans la mise en place ► Mise en place de mécanismes de prise en charge
d’une politique nouvelle est nécessairement long, du hors site (préfinancement et financement) :
Elargissement du rôle du FSH, évaluation et
► Il est engagé depuis plusieurs années et s’inscrit
redéfinition de l’action du Fond d’Equipement
q p
dans une démarche de concertation qui est à
Communal (FEC),
poursuivre et à formaliser : instances spécifiques,
modalités…, ► Développement de projets d’urbanisme
opérationnel,
► Toutefois, même avec la mobilisation de moyens
importants de la part de l’administration, les ► Adoption d’une démarche transversale basée sur
résultats à court terme seront peu visibles. la conduite de projet,
► Utilisation de la notion de secteur stratégique pour
une intervention rapide avec ll’appui appui des
opérateurs publics et privés (Il ne s’agit pas de
foncier disponible et facilement valorisable par les
promoteurs, sans plus-value urbaine et sociale),
► Transformation de la dérogation en un outil de
l’exemplarité.
Produits Opéra
ateurs Ménages
• Forme du produit logement • Organisation de la filière • Accession sociale au
– comment faire de la • Agrégation logement, accès au crédit,
"maison marocaine durable" • Encadrementt de l’auto- constitution d’un patrimoine
clés en mains ? construction familial ...
• Produit locatif à coût • … • …
maîtrisé
• …
35
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Systèmes d’aides publiques : Politique
P de l’habitat
Objectif ► Répondre aux besoins de l’habitat social et lutter contre l’habitat insalubre.
Holding d’A
Aménagement Al Omrane / ALEM / Sociétés filiales de
Opérateurs CDG déve eloppement.
Emergencce d’opérateurs
d opérateurs privés à partir de 1998.
1998
Fonds de Solidarité
S Habitat (FSH) dont l’objectif est la résorption
de l’habita
at insalubre et la mise à niveau urbaine,
Fonds de Garantie*
G dont l’objectif est de permettre aux ménages à
Principaux
p Outils revenus m
modestes, moyens et irréguliers d’accéder
d accéder au crédit
moyens bancaire en
e vue de construire ou d’acquérir un logement principal,
(Etat actuel) Mobilisatio
on du foncier public.
Système des
d dérogations
D
Des aides
id fis
fi cales
l 1 ontt été mises
i en place
l d
dans l but
le b t de
d promouvoir
i
Aides l’habitat socia
al, principalement :
fiscales Exonérration d’impôts et taxes pour la construction de
logeme
ents sociaux sous certaines conditions.
* FOGALEF
FOGALEF, Damane Sakane (FOGARIM et FOGALOGE)
1. Voir Annexes 6 "Rappel des principales mesures d’aides au logement social sur la dernière décennie" et 7 "Bilan des aides financières et fiscales".
36
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Système d’aides publiques : Principales
P mesures d’aides au
logement social en cours
► Les mesures d’aides au logement social ont connu d’importantes évolutions1 durant la dernière
décennie Aujourd
décennie. Aujourd’hui
hui les principales mesuress se résument comme suit :
► Exonération de la TVA pour la cons struction de logements sociaux dont la superficie
n’excède pas 100 m² et dont la valeur immobilière2 ne dépasse pas 200.000 MAD, avec
possibilité de remboursement de la TVVA ayant grevé les achats des intrants. Disposition
remplacée à partir de 2010 par le nouve
eau dispositif pour la relance du logement social.
► Exonération totale du profit réalisé par les personnes physiques à l’occasion de la
cession d d’un
un logement dont la supe erficie et le prix de cession ne dépasse pas
respectivement 100 m² et 200.000 MA AD, occupé par son propriétaire à titre d’habitation
principale depuis au moins 4 ans au jou
ur de la dite cession,
► Taxe sur le ciment qui est passée de 5 à 10 centimes par Kg et qui sert à alimenter le
FSH,
► Les fonds de garanties :
► FOGALEF et Damane Assakane (FOGARIM et FOGALOGE),
FOGALOGE)
► Elargissement de la garantie de l’Etat pour inclure les crédits octroyés à la classe
moyenne en vue de construire ouu d’acquérir un logement dont la valeur ne dépasse
pas 800.000 MAD.
► Un nouveau plan de relance du logementt social a été mis en place au titre de La Loi de
Fi
Finances 2010 avec comme objectifs
2010, bj tif ded :
► donner de la visibilité aux investiss
seurs dans l’immobilier social sur une période
de 10 ans,
► limiter le recours au noir,
► éviter la spéculation,
► combattre le phénomène d
d’achat
achat de logements sociaux pour en faire des résidences
secondaires,
► favoriser la qualité des logements.
Le nouveau dispositif redéfinit le logementt social avec une superficie comprise entre 50 et
100 m² et un prix de 250.000 MAD hors taxe e maximum. Ce prix est révisable selon l’évolution
d composantes du
des d coût
û de
d production
d i du d lo
logement.
1. Voir Annexes 6 "Rappel des principales mesures d’aides au logement soccial sur la dernière décennie" et 7 "Bilan des aides financières et fiscales".
2. Valeur Immobilière Totale : comprend le prix du terrain, le coût de la consstruction principale des annexes ainsi que les frais d’adduction d’eau et de
branchement d’égout et d’électricité (CGI 2009)
Sources : MHUAE
37
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2.
2 2 Systèmes d’aides publiques : Principales
P mesures d’aides au
logement social en cours
Principales
p mesures du plan
p de relan
nce applicable
pp sur 10 ans ((2010-2020))
Aide financière sous forme de versement du Exonérations : IS, IR, taxe sur le ciment,
montant de la TVA du bien objet de la taxe d’’enregistrement.
transaction.
Conditions :
Conditions :
Seuil minimum de 500 logements
Bénéficiaire non propriétaire d’un sociaux sur 5 ans,
logement,
Possibilité de l’extension de
Logement principal situé dans la ville l’exonération de la TVA aux
de résidence ou de travail, programmes de plus de 100
logements autorisés ou en cours de
Interdiction de vendre durant les 4 réalisation avant le 1er Janvier 2010
premières années, dans le cadre de conventions Etat/
P
Promoteur.
t
Recours au notaire.
Recours aux bureaux de contrôle
technique,
Sources : MHUAE
38
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2.
2 2 Systèmes
S tè d’
d’aides
id publiques
bli : Des
D aides
id ett d
des outils
til dde fifinancementt
insuffisamment diversifiés
La revue du système d’aides et les outils de fina
ancement met en exergue les constats suivants :
Une meilleure connaissancee des besoins et des marchés est nécessaire pour
construire des réponses plus
s efficaces.
Les outils de connaissance (observatoires, études…) à développer peuvent être
fortement territorialisés, fairre l’objet d’un partenariat privé public et être très
variables d’un territoire à l’a
autre.
Le benchmark montre que :
les "observatoires locaux" constituent également des lieux de partage de
connaissance entre acte
eurs privés et acteurs publics (intérêt commun,
transparence et concerta
ation, partenariat)
les opérateurs de ces ob
bservatoires sont fréquemment les agences urbaines
Les échelles de territoire
e peuvent être régionales, ou locales pour des territoires
à forts enjeux.(cas des agglomérations).
a
39
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Système d’aides publiques : Des
D aides et des outils de
financement insuffisamment diversifié
és
40
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Système d’aides publiques : Des
D aides et des outils de
financement insuffisamment diversifié
és
En France, Angleterre et
Allemagne : des aides
spécifiques existent pour
le financement du locatif
subvention d’inve
estissement,
social réalisé par des exonération partie
elle de TVA,
opérateurs publics ou
para publics (HLM,
accès à des prêtts à taux réduits sur des durées longues et faisant
l’objet de garantie
es spécifiques.
Housing Association,
Société d’économie
mixte)
41
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Système d’aides publiques s : Des aides et des outils de
financement insuffisamment diversifié
és
42
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Système d’aides publiques : Des
D aides et des outils de
financement insuffisamment diversifié
és
43
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.2. Système d’aides publiques : Des aides et des outils de
financement insuffisamment diversifié
és
2. POLITIQUES PUBLIQUES
► La définition a été faite dans un objectif dee délimitation du segment des logements devant
bénéficier d
d’avantages
avantages fiscaux,
fiscaux déclinée dans le nouveau dispositif de logement social 2010-2020
comme suit :
► Une valeur de 250.000 MAD HT,
► Une surface variant entre 50 m² et 100 m².
► La politique en matière de logements sociaux est axée sur la maîtrise du coût
d’investissement. Approche pouvant par aille eurs poser des problèmes de qualité de construction
sur le long terme et engendrer des besoins con
nsidérables en rénovation.
rénovation
La valeur immobilière arrêtée depuis 1995 a été revue dans le nouveau dispositif de La loi de
Finances 2010. Ce dispositif a également in ntégré le principe de la révision de cette valeur
immobilière selon l’évolution des composantes du coût de production du logement.
► La politique en place est basée sur l’accès à la
a propriété.
► Il est à noter la non maîtrise du produit loggement issu de la valorisation des lots "sociaux"
sachant que ll’auto-construction
auto-construction représente 65
5 % du mode de réalisation des logements sociaux
(2007), 68% (2008) et 69% (2009).1
► Le ciblage des ménages visés est peu maîtrrisé. On constate un effet de glissement au niveau de
la demande.
► En outre, la non spécialisation d’opérateu urs sur le segment social impliquant une forte
réactivité par rapport au marché de l’offre ett de la demande.
Cette situation se manifeste par une réorientatiion vers des segments plus rentables sous ll’effet
effet des
conjonctures.
Elle augmente également les risques de ruptu
ure de la production. Ainsi, en 2009 la production de
e près de 30% 2. Cette baisse est en partie due à la
logements sociaux a enregistré une baisse de
modification de l’article 19,
L’absence d’opérateurs spécialisés dans le e segment peut expliquer le faible investissement
dans l’innovation technologique et architec cturale qui permettrait une optimisation des coûts de
production et une meilleure adéquation qualitattive du produit à la demande.
45
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.3. Le logement social : 3 conceptiions issues du Benchmark européen
Mission M
Mode
Groupe cible d’attrib
bution des Politique tarifaire
essentielle
logeements
Vision interméd
diaire France
Demande Allemagne
Répondre aux Attributtion
sociale :
Prix (loyers) Autriche
difficultés directe par les plafonnés fixes ou Belgique
Ménages étaires
proprié définis en fonction Italie
défavorisés des revenus Irlande *
Exclus Aides Royaume-
personnelles au Uni *
Ménages g à
l
logement t défi
définies
i
faible revenu en fonction des
revenus
Vision universe
elle Danemark
Pays-Bas
Demande Favoriser l’accès Attributtion sur Prix (loyers)
Suède
globale
l b l pour tous
t au l b
la basee de
d calculés
l lé par
rapport aux coûts Irlande *
logement listes d’attente Royaume-
Aides personnelles Uni *
au logement
Garantie des
paiements pour les
ménages les plus
défavorisés
* Les cas du Royaume Unis et de l’Irlande se ca aractérisent par une complémentarité entre les deux
approches intermédiaire et universelle :
ocatif public des communes,
une approche généraliste dans le parc lo
une vision plus sociale des Housing Assoociations.
Sources : Observatoire Européen du logement social, Statistiques sur le logement dans l’Union européenne, 2007
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.3. Le logement social : Impacts de
es différentes visions - Eléments de
Benchmark
► La conception du logement social a des impacts s forts sur la structure du marché, sur les modalités
de gestion du parc de logements sociaux (locatiffs) ainsi qu’en termes de tendances générales.
Vision
"sociale" : Forte domination de la prop
priété Cas de l’Espagne
Impacts de
es visions
47
Section 2 – Analyse du secteur
2. POLITIQUES PUBLIQUES
2.3. Le logement social : Le logeme
ent social au Maroc
Politique Tarifaire
Groupes Cibles Prix maximal (+ surface
Ménages défavorisés, Logemen
nt social maximale)
Ménages à faibles revenus au Maroc Avantages fiscaux promoteurs
Exonération TVA ménages
1 % croissance
► Le secteur "Bâtiment / Infrastructure" a 1995 - 2005
contribué de façon croissante à la a INDH élevé
0,829 Mexique 5%
dynamique de développement : 0,8 Brésil 6%
0,775 Turquie 8%
► Le secteur du BTP1 a contribué à laa
0,646 Maroc 10 %
valeur ajoutée totale à hauteur de
6,8% en 2009. L’évolution moyenne
annuelle de sa valeur ajoutée est de
l’ordre de 11% sur la période 1998 -
INDH faible 0
2009,
Source: Human Development Report 2007 - 2008
► Plus de 905.000 emplois formels dans le secteur du BTP2 (milieux urbain et rural) en
2008, soit près de 9% des emplois nationaux
n totaux. Entre le 3ème trimestre 2008 et
le 3 ème trimestre 2009, le BTP a été le
e second créateur d’emplois après les "Services"
avec respectivement : + 68.000 et + 72.400
7 postes.
► L’investissement per capita dans le
e secteur du BTP est de l’ordre de 4.061 MAD en
2009,
► Plus de 17 millions m² de surface plancher ont été autorisés en 2007, avec une
évolution moyenne annuelle de 5% sur les 10 dernières années.
► Le secteur a eu un effet positif sur ll’amé
amélioration des conditions de vie et d’habitat
d habitat des
ménages : L’indice national de développe ement humain (INDH) a progressé de 10% entre
1995 et 2005.
1. Secteur du BTP tel que défini par le MHUAE dans la fiche Agrégats décembre
e 2009.
2. Secteur du BTP tel que défini par le HCP (Act Emploi Chômage 2008).
Sources :
Ministère de l’Economie et des Finances,
MHUAE, Principaux indicateurs du secteur du BTP (mars et avril 2009,
MHUAE, Tableau de bord du secteur de ll’immobilier
immobilier (2007),
HCP, Act Emploi Chômage, 2008,
MHUAE, Fiche agrégats décembre 2009 final,
Human Development Report 2007 – 2008.
50
Section 2 – Analyse du secteur
La moyenne de la valeur ajoutée du PIB du BTP pa ar région entre 2000 et 2007 montre que le Grand
Casablanca arrive en tête avec 15,7%.
La région de Tanger Tétouan participe dans le PIB avec 11,5% suivi de près par les régions de Souss
Massa Draà et de Marrakech Tensift El Haouz ave ec prés de 10%, puis de l’Oriental et de Rabat Salé
Zemmour Zaërs avec prés de 9%.
Str ct re moyenne
Structure mo enne de la valeur
ale r ajo
ajoutée
tée régionalis
sée du
d secteur
secte r du
d BTP sur
s r la période 2000 - 2007
Chaouia Ouardigha
3,4% 4,4%
Doukala Abda
Fès Boulemane
6,8% 4,2%
11,5% Gharb Chradra Béni Hssen
3,4% 4,2%
% Grand Casablanca
Sud
Marrakech Tensif El Haouz
10,3%
Meknès Tafilalet
15,7%
Oriental
8,7% Rabat Salé Zemmour Zaërs
Souss Massa Draa
8,9% 3,8% Tadla Azilal
9,9% ,
6,2% Tanger Tétouan
Taza Al Hoceima Taounate
Avec un taux de croissance de 17% sur cette mê ême période, la région de Tanger-Tétouan a profité
des grandes infrastructures réalisées (Tanger Me
ed …),
) suivie de Marrakech Tensift El Haouz avec
16% et de Chaouia Ouardigha 15%.
Evolution des valeurs ajoutées du
u secteur du BTP des principales
régions en MDDH (2000-2007)
Sources :
Ministère de l’Economie et des Finances, Régions du Maroc : Contributions secttorielles à la création de la richesse nationale, 2010.
51
Section 2 – Analyse du secteur
années :
► Ainsi entre 1994 et 2004 : la cro oissance moyenne du nombre de logements
raccordés en eau et en électricité a atteint près de 60% et a donc été supérieure à
celle du nombre de logements urba ains occupés (+ 43%).
► Sur la période 1999 – 2008 : la propo
ortion de ménages raccordés en eau a connu une
hausse de 3% et celle des ménages raccordés en électricité une progression de 8%.
► Toutefois, certains dysfonctionnements persistent en 2008 :
► 4,5% des ménages urbains de
emeurent non raccordés en eau,
► 3,6% des ménages urbains sont encore non raccordés en électricité.
Sources :
MHUAE, Tableau de bord du secteur de l’immobilier 2008,
HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007,
HCP, Croissance et Développement Humain au Maroc (1998-2008)
52
Section 2 – Analyse du secteur
► Entre 2000 et 2008, le ratio valeur ajoutée à Indicateurs clefs 2000 2008 Evolution
prix constants par emploi dans le secteu ur 2008 /
du BTP1 demeure globalement inférieur à 2000
celui observé dans les branches "Commerce e" Population active occupée
et "Industrie", soit : âgée de plus de 15 ans 8,9 10,2 15%
► BTP = 42.636 MAD2 / emploi (2008), (en millions)
Population active occupée âgée de plus de 15 ans dans le secteur du BTP (en
milliers)
1. Secteur du BTP tel que défini par le Haut Commissariat au Plan dans les « Comptes de la Nation 2007 » et « Act Emploi Chômage 2002-2008 »,
2. ll est à rappeler que la part significative de l’informel dans le secteur vient biaiser en partie cet indicateur.
3. Terme tel qu’utilisé par le Haut Commissariat au Plan dans son "Enquête nationale sur le secteur informel non agricole" (2007),
4. A noter que selon la FNBTP, la construction informelle représente 80% de e la production de logements..
Sources :
MHUAE, Tableau de bord du secteur de l’immobilier 2008,
HCP, Act Emploi
p Chômage g 2002 - 2008,
HCP, Enquête sur l’informel 1999 -2000, 2007.
53
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE DÉCENNIIE
► Une réflexion sur la labellisation des logements et standings a été lancée récemment
en collaboration avec l’Association Marocaine pour la Construction Durable (AMCOD), les
corporations et les associations profe essionnelles concernées, fondée notamment sur
les 4 critères suivants : qualité, sécurité, durabilité et confort.
S
Sources : MHUAE,
MHUAE FNBTP.
FNBTP
54
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE DÉCENNNIE
3.3. Indicateurs de qualité : Enseignements issus du Benchmark
► En France le secteur de la construction esst régi par les règles obligatoires du code de la
construction et de l’habitation qui vise à garantir un niveau minimal de qualité de la
construction.
► Des p
procédures de vérification du respect
p d l’application
de pp de ces normes en vigueur
g ont été
mises en place, dont notamment :
► Des contrôles prévus par la règleme
entation et réalisés par des organismes sous
agrément de l’administration (con ntrôle technique obligatoire pour certaines
constructions…),
► Des contrôles régaliens effectués par l’Etat ou les Collectivités Publiques (contrôle du
respect des règles de construction notamment).
► Un droit (pour l’administration) de visite
e et de communication des documents techniques
pendant les travaux et jusqu'à 3 ans aprrès leur achèvement.
55
Section 2 – Analyse du secteur
► Assurer une cohérence entre les projets de référentiels en cours avec la stratégie
sectorielle à horizon 2020 (en cours d’étude à ce jour).
56
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE DÉCENNNIE
3.4. Dynamique financière
1. Les données sur l’investissement concernant la branche "bâtiment" son dispon nible jusqu’à 2006.
2. Le Doing Business mesure la réglementation des affaires : voir détails en anne
exe 5.
Sources :
MHUAE, Tableau de Bord de l’immobilier, 2007,
MHUAE , Fiche des agrégats 2009,
Office des changes,
Capital investissement,
Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008,
Doing Business
57
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE DÉCENNNIE
R eecettes fiscales en
2,20%
m illiar d s d e M A D
contre 8,6 Mds de MAD en 2001, 10 11,8 12,7 2%
% P IB
10,6
9,5
► Elles représenteraient 11% des recetttes 5 8,62 1%
fiscales globales en 2005 contre 9% en 0 0%
2001 dont : 2001 2002 2003 2004 2005
► 17% de la parafiscalité.
Sources:
MHUAE, étude relative à la relance de l’habitat locatif, 2006,
MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme durannt la période 1980-2006, 2009,
Ministère de l’économie et des finances,, rapports
pp des dépenses
p fiscales accomp
pagnant
p g le p
projet
j de loi de finances 2009 et 2010,,
BMCE Bank, étude sur la Promotion immobilière, novembre 2006.
58
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE DÉCENNNIE
3.4. Dynamique financière
► La marge de croissance de la bancarisatio
on1 du Evolution des crédits immobiliers par rapport aux
secteur est importante : concours à l’économie
l économie entre 2000 et 20091
► Les encours des crédits immobiliers ont été 700 35%
30%
multipliés par 6 entre 2000 et 2008 contre 600 28% 29% 30%
és aux
2,5 pour le total des crédits accordé 24%
500 25%
entreprises et aux particuliers.
20%
400 17% 20%
► Ils ont ainsi atteint 153 Mds de MAD en
e 2008 15% 16%
0 0%
► La part des crédits immobiliers représen
nte : 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
*
► 33% du total du concours à Crédits immobiliers
l’économie à fin 2009, 28% en 2008 Concours à l'économie
contre 14% en 2000, Part des crédits immobiliers dans le concours à l'économie
urbain).
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Sources (1) :
MHUAE, tableau de Bord de l’immobilier 2007,
MHUAE, Agrégats à fin Novembre 2009,
MHUAE : Note de conjoncture à fin novembre 2009,
Office des changes,
Bank Al-Maghrib,
Al Maghrib Rapport annuel,
annuel 2008,
2008
ments de crédit,2008.
Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats des établissem
59
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE DÉCENNNIE
3.4. Dynamique financière
► Le Maroc a enregistré une avancée importante e dans le classement "Doing business 2010"1 sur
l’indicateur "obtention des prêts" (+44) pouvant s’expliquer en partie par le resserrement de
a crise financière,
l’octroi des crédits dans les pays touchés par la
Sources :
Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008,
Bank Al-Maghrib,
Al Maghrib Rapport sur le contrôle,
contrôle ll’activité
activité et les résultats des établissements de crédit,2008.
crédit 2008
Doing Business
60
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE DÉCENNNIE
3.4. Dynamique financière
► La contribution du financement bancairre Evolution de la part des crédits acquéreurs et
dans le financement du logement reste promoteurs dans le total des crédits immobiliers entre
marginale : 2000 et 2008
Sources :
MHUAE, tableau de Bord de l’immobilier 2007,
MHUAE, rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dura ant la période 1980-2006,
Office des changes,
Revue trimestrielle de Wafa immobilier,
édit 2008,
Rapport BAM sur le contrôle, l’activité et les résultats des établissements de cré
61
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE
È DÉCENN
É NIE
Sources :
Caisse des dépôts et consignations : Mobilisation et transformation de l’épargne au Maroc, 2004, 1. Voir annexes n°11
Claude Taffin, Financement du logement en Afrique de l’Ouest, 2005, 2. Voir annexe n° 12
dit, 2008,
Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats des établissements de créd 3. Voir annexe n° 13
Institut National de la Statistique et des études économique (France), 4. Voir annexe n° 14
Le Club Pierre, Finance islamique et immobilier : Enjeux et opportunités, 2008,
CHF International et USAID, Guide pratique pour la micro finance du logement au Maroc, 200 05,
5. Voir annexe n° 15
Fondation Zakooura,
Maghreb Titrisation, Titrisation au Maroc Bilan et perspectives, 2009,
Sources: Bourse de Casablanca,
CGI, Addoha, Alliances.
62
Section 2 – Analyse du secteur
3. REVUE DE LA PERFORMA
ANCE DU SECTEUR
SUR LA DERNIÈRE
È DÉCENN
É NIE
3.4. Dynamique financière
► Cette hausse des taux d’intérêt a Evolution des taux d’intérêt immobilier entre le 1er
connu une stagnation au 2ème et au trimestre 2008 et le 1er trimestre 2009 1
3ème trimestre 2009. Le taux d
d’intérêt
intérêt
7,00%
bancaire s’élève aujourd’hui à 5,75%
6,23%
hors taxe , 6,00%
5,31%
5,00% 5,75%
► Les effets de la crise internationale 5,13%
se font ressentir à travers la baisse 4,00%
des transferts des MRE. Au 1er 3,00%
trimestre 2009, les transferts ont 2,00%
enregistré un
n repli de l’ordre de
1,00%
12,5% soit 3,2 milliards de MAD de
moins par rapport au 1er trimestre 0,00%
Sources :
(1)Bank Al-Maghrib, Rapport annuel, 2008,
(1)Bank Al-Maghrib, Rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats des établisssements de crédit, 2008.
MHUAE, Analyse des principaux indicateurs du secteur immobilier - 1er semestrre 2009/ 1er semestre 2008,
MHUAE Note de conjoncture à fin novembre 2009,
MHUAE, 2009
MHUAE, Agrégats à fin novembre 2009.
63
64
65
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de l’offre
► En 2004, la part des maisons marocaines varie entre 51% enregistré dans la région du Grand
Casablanca) et 91% à Guelmim Es Smara.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Moyenne nationale :
Les maisons marocaines représentent
près de 70% du parc de logements.
66
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
► L’auto-construction occupe une place importante dans la production de logements par rapport
à la production structurée de logements réaliisés par des opérateurs privés ou publics.
► Sur la période 2006 - 2009 : sa part dans la production globale est restée constante, à
hauteur de 49% des logements achevé és en moyenne.
► Ce mode opératoire est rendu possible grâce
e à la mise en vente de lots :
► Ainsi, les opérateurs publics aména agent, en moyenne, plus de 4 fois plus de lots que
les opérateurs privés (2006 - 2009). En
E 2009, ce ratio atteint 5,6.
► Vecteur de dynamisation et de régulation
r du marché, il gagnerait donc à être
encadré
encadré. *
Evolution de la production en logements selon les acteurs Evolution de la production de lots selon les acteurs
(privés, publics, auto-construction) entre 2006 et 2009 (privés et publics) entre 2007 et 2009
60 000
60000 54 349 51 142
51 50451 271 47 704
46 786 50 000 45 126
50000 44 075 40 397
39 097 41 221
40 000
40000 35 073
30 000
30000
0 -
Source : MHUAE, Unités achevées 2006-2009 Source : MHUAE, Unités achevées 2006-2009
Les régions dans lesquelles Les régions danns lesquelles le Les régions au sein desquelles les
l’auto-construction dépasse le nombre de logeements produits opérateurs privés sont les
nombre de logements produits par par des opérateeurs publics et principaux aménageurs des lots.
des opérateurs publics et privés. privés est suppérieur à l’auto-
construction.
Chaouia Ouardigha (86%), Grand Casablanca (67%), Guelmim Es Smara,
Doukkala Abda (78%),
Fès Boulemane (51%), Marrakech Tensift (70%), Tadla Azilal.
Gharb Chrarda Bni Hssen (57%),
Guelmim Es Smara (100%), Souss Massa Drrâa (57%), Tanger Tétouan,
Laayoune Boujdour SL (100%),
Tanger Tétouan (79%). Taza Al Hoceima Haounate
Meknès Tafilalèt (68%),
Oriental (76%),
Oued Eddahab Lagouira (93%),
Rabat Salé Zemmour Zaërs (59%),
Tadla Azilal (84%),
(84%)
Taza Al Hoceima Taounate (65%).
67
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de l’offre
Statut d’occupation
d occupation en milieu urrbain (en %) entre 1999 et 2008
70%
60%
Gap moyen
50% propriétaires –
locataires très
40%
significatif : près
30%
de 45% en 2008
20%
10%
0%
1999 2001 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Sources :
HCP, indicateurs sociaux 2006, 20
007
HCP, Croissance et Développeme ent Humain au Maroc 1998-2008
► Au niveau régional, la part des propriétaires varie entre 40% à Laâyoune Sakia Hamra et 86% à Tadla Azilal.
Sources :
MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de ll'Habitat
MHUAE, Habitat et de ll'Urbanisme
Urbanisme durrant la période 1980
1980-2006
2006, 2009.
2009
MHUAE, Consultations régionales.
68
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de l’offre
► Le secteur locatif tend à la baisse depuis les années 80 : il existe 22,3% de locataires en milieu
urbain en 2008 au Maroc contre plus de 27% en 2001.
► La demande en logements locatifs est estimée à plus de 1M de logements loués (2004). Elle est
orientée principalement vers le logement économ
mique. 50% de cette demande est concentrée sur les
Régions du Grand Casablanca (23%), Rabat-Sa alé-Zemmour-Zaërs (13%) et Tanger-Tétouan (11%)
(2004).
Elle est alimentée essentiellement par des ménagess urbains au profil suivant :
► Jeunes (environ 41 ans) ,
► De taille moyenne (4,2 personnes),
► A revenus modestes (inférieurs à 3.000 MA
AD mensuel).
Elle reste insuffisamment supportée par des moye
ens de financement spécifiques.
► Le développement du secteur locatif est entravé essentiellement par une législation à l’avantage du
locataire. Face à l’absence de garanties pour le e bailleur, les propriétaires de logements refusent de
louer. L’inadéquation du cadre juridique est égaleme
ent à l’origine de situations conflictuelles.
Sources :
MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urb
banisme durant la période 1980-2006, 2009,
HCP Croissance
HCP, C i ett Développement
Dé l t Humain
H i au Maroc
M 1998 2008
1998-2008.
69
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
► Malgré la mise en place d’un nouveau proje et de loi améliorant l’équilibre des responsabilités
entre bailleur et locataire, le segment du lo
ocatif reste sous-estimé dans le dispositif des
politiques publiques.
► A ce titre,
tit l’offre
l’ ff locative
l ti nécessite
é it une struct
t tturation
ti pour en améliorer
éli l’ tt ti ité :
l’attractivité
► Adaptation du cadre juridique et des règles
r de sa mise en œuvre,
► Emergence d’opérateurs professionnels privés du locatif et de fonds
d’investissements dédiés,
► Création d’un panel de mesures incita
atives :
► A titre dd’exemple
exemple : des incitations fiscales ou des financements destinés aux
investisseurs propriétaires bailleurs lo
ocatifs et aux locataires
► Elargissement de l’offre en termes de cible et de prix :
► Cette offre locative peut être adaptée
e à certaines étapes des trajectoires résidentielles :
premier logement pour un jeune mé énage en phase d’épargne, logement d’urgence,
logement adapté au vieillissement, …,…
► Elle peutt également
Ell é l t accompagner les mobilités
bilité économiques
é i ett comporter
t un volet
l t
"logements sociaux locatifs", permetttant de faciliter l’accession au logement dans de
bonnes conditions.
70
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de l’offre
► Le prix moyen du m² construit a augmenté de d près de 5% entre 2006 et 2007, soit 3 fois
supérieur à la progression annuelle moyenne de
es loyers sur la même période.
► Rabat, Kénitra et Casablanca sont les 3 villes ayant enregistré les taux de croissance des prix
5 et 2007.
moyen du m² construit les plus élevés entre 2005
112
98
2006
6/2005 2007/2005
IIndices des prix des matériaux de construction: base 100 en 2005.
I
Indice des prix de construction : base 100 en 1998.
I
Indice des loyer : base 100 en 2005.
100
95
90
71
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de l’offre
4%
25 %
100 %
71 %
Sources :
MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat
MHUAE, l Habitat et de l'Urbanisme
l Urbanisme du
urant la période 1980-2006,
1980 2006 2009,
2009
Communities and Local Government : Homes for the future : more affordable, more
m sustainanle, 2007.
72
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de l’offre
0% 5%
% 10% 15% 20%
S
Source : MHUAE, Consultations régionales
NB :
Information non disponible pour les régions de Chaouia Ouardigha, Fès Boulemane, Marrakech Tensift El Haouz, Tadla Azilal
Grand Casablanca : 6% de vacance dans le parc urbain (2006)
Parc inoccupé tout milieu confondu : Gharb Chrarda Bni Hssen (8%
%), Rabat Salé Zemmour Zaërs (17%)
73
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.1. Analyse de l’offre
Synthèse
► Une offre très fréquemment réalisée par autto-construction qui gagnerait à être régulée et
encadrée :
► Près de la moitié des logements achevés
s en 2009 ont été produits par auto-construction,
► Fortement encouragée par la mise en e vente de lots, la hausse des coûts de
construction et le faible recours à l’endettement bancaire.
► A ce titre, les opérateurs publics ont aménagé en moyenne plus de 4 fois plus de
6 – 2009),
lots que les opérateurs privés (2006
► Une hausse du prix moyen de constructiion ayant touché particulièrement les maisons
marocaines (14,08%) et les appartements (9,,40%) sur la période 2005 - 2007,
Sources :
MHUAE, Tableaux de bord du secteur de l’immobilier (2007, 2008),
MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de ll'Habitat
MHUAE, Habitat et de ll'Urbanisme
Urbanisme durrant la période 1980-2006,
1980 2006 2009,
2009
MHUAE, Mises en chantiers et achèvements.
74
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
HOMMES FEMMES
► Plus de 31 M d’habitants en 2008.
► Le taux d’accroissement annuel de la
population est situé autour de 1,08% en 2008.
Cette croissance est beaucoup plus élevée
en milieu urbain qu’en milieu rural. En effet, la
population urbaine a connu une croissance de
l ’ordre de 20% entre 1998 et 2008 contre
seulement 5% pour la population rurale sur la
même période.
Moins de 15 ans De 15 à 59 ans 60 ans et plus
Source: HCP – Croissance et Développement Humain au Maroc 1998 - 2008
Sources:
ant la période 1980-2006, 2009,
MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urbanisme dura
HCP, 50 ans de développement humain - Perspectives 2025, Démographie marrocaine, Tendances passées et perspectives d’avenir, 2006,
HCP Croissance et Développement Humain au Maroc 1998-2008,
HCP, 1998 2008
www/laposte-export-solutions.com – Fiches Pays,
75
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
Contribution de la
Dynamique urbaine au niveau national croissance naturelle et du
mouvement migratoire dans
la dynamique urbaine
► La dynamique urbaine au niveau national estt caractérisée par 3 globale (entre 1994 et 2004)
Sources:
HCP 50 ans de développement
HCP, dé eloppement humain
h main - Perspectives
Perspecti es 2025 (Démographie maro
ocaine : tendances passées et perspectives
perspecti es d’avenir),
d’a enir) 2006,
2006
HCP, Croissance et Développement Humain au Maroc 1998 - 2008
76
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
Focus : Ména
ages urbains
77
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
► Dans le cadre de la présente étude, certaines limitations en termes d’informations disponibles ont
pu être relevées dont notamment :
► Un manque de visibilité quant à la composition
c détaillée en terme de revenus de la
population marocaine actuelle,
► Une non identification des niveaux de revenus des nouveaux ménages:
► Les revenus des nouveaux ménages sont non disponibles à ce jour,
► la contribution à l’amélioration
n globale du pouvoir d’achat n’est pas mesurée.
► Certains indicateurs spécifiques seraient doonc pertinents en vue de croiser l’offre avec les
fourchettes de revenus et permettre ainsi :
► d é a ue l’adéquation
d’évaluer adéquat o e entre
e le
e stoc
stock de logements
oge e s uurbains
ba s ((hors
o s résidences
és de ces seco
secondaires
da es
et unités en cours de construction) ett le « besoin de la population en termes de taille,
typologie, de budget »,
► de répondre à une demande croissante qui est orientée « logements moyen de gamme »
et ne trouve pas d’offre adaptée aujourd
d’hui,
► de déterminer avec précision la clienttèle cible à satisfaire en termes d’offre de logement,
adaptée aux différentes étapes de sa trajectoire
t résidentielle, à moyen et long terme pour
porter
t lel développement
dé l t du
d secteur.
t
78
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
Habillement 3% 2% 3% 2% 5% 4% 5% 4%
H bit ti
Habitation ett énergie
é i 25% 25% 24% 24% 20% 19% 19% 18%
Equipements ménagers 3% 3% 3% 3% 4% 4% 5% 4%
Sources: HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages 2006 - 2007.
79
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
E l ti d
Evolution de lla dé
dépense annuelle
ll moyenne par
ménage (en milliers de MAD) entre 1998 et 2007 1
► La dépense annuelle moyenne par mé énage
(DAMM) a connu un accroissement substantiel : 80 +18%
67
70
57 59 58
60
► Celui -ci s’élève à 18% entre 1998 et 2007. 50 46
49
43
Alimentation 3
37,9% 36,8% -1,1%
Habillement 5
5,0% 3,5% -1,5%
Habitation et énergie 2
22,6% 21,1% -1,5%
Equipements ménagers 3
3,8% 3,7% -0,1%
H iè ett soins
Hygiène i médicaux
édi 8 3%
8,3% 7 6%
7,6% -0 7%
-0,7%
Transport et communication 8
8,2% 12,8% 4,6%
80
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
DDAM au niveau
n des régions
Grand Casablanca 81
Taza Al Hoceima Taounate 63
Oued Ed Dahab Lagouira 63
Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra 63
Guelmim Es Semara 63
Souss Massa Draà 61
Rabat Salé Zemmour Zaërs 60
Tadla Azilal 57
Tanger Tétouan 56
Doukala Abda 54
Chaouia Ouardigha 50
Meknès Tafilalet 49
Gharb Cherarda Bni Hssen 49
Oriental 47
Fès Boulemane 47
Marrakech
a a ec Tensift
e s El Haouz
aou 46
0 20 40 60 80 100
81
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Dynam
mique sociale
40
1 pièce
iè 35
30
2 pièces 25
20
3 pièces 15
10
4 pièces 5
0
> 5 pièces
2001 200
03 2004 2005 2006 2007
Sources :
HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007,
MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de ll'Habitat
MHUAE, Habitat et de ll'Urbanisme
Urbanisme durrant la période 1980-2006,
1980 2006 2009,
2009
MHUAE, Evaluation du déficit en unités d’habitat en milieu urbain, janvier 2009.
82
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Déficitt
1 200 000
1 044 000
1 000 000 984 480
- 3,5% / an
800 000 700 000 -6%
614 000 609 480
600 000 540 000
430 000
375 000
400 000
200 000
-
2002 2007 2008
► Par
a aailleurs,
eu s, malgré
ag é uune
e réduction
éduct o ppro
o
ogressive
og ess e du dé
déficit
ct gglobal,
oba , la
a pa
partt occupée pa
par
l’habitat vétuste dans ce dernier a conn
nu une hausse de près de 18 % entre 2002 et 2008
(106.000 unités déclarées vétustes en 20
008 contre 90.000 en 2002).
Sources :
HCP, Indicateurs sociaux du Maroc, 2007,
MHUAE Rapport sur le diagnostic du secteur de ll'Habitat
MHUAE, Habitat et de ll'Urbanisme
Urbanisme durrant la période 1980-2006,
1980 2006
(1)MHUAE, Evaluation du déficit en unités d’habitat en milieu urbain, janvier 200
09.
83
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Rénovvation
50 46 46
45
40 37
33 34
35 31 32
26 26 26
30
20 21 21 21
25 20
16
20 14
12 11
15
8
10
5
0
Villa Appartement Maison n Maison Autres
traditionnelle moderne (sommaire,
rural et autres
catégories)
84
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Indicatteurs de rénovation
► L’implémentation d’indicateurs permettant de suivre les besoins en rénovation est nécessaire. Ces
i di t
indicateurs d i
doivent
t apporter
t des
d réponses
é aux questions
q ti suivantes
i t ett ce dans
d l but
le b t d’améliorer
d’ éli l
le
cadre de vie des ménages, de préserver le patrim
moine et d’anticiper sur le déficit.
Comb
bien ?
Quoi ? Comment ?
L’implémentatioon d’indicateurs
Qui ? permettant de suivre
s les besoins Quand ?
en rénovation
n est nécessaire
Quoi ?
► Le processus actuel de rénovation est conc
centré essentiellement sur les médinas :
► La rénovation et la reconversion de riad
ds anciens en maisons d’hôtes,
► La préservation du patrimoine historiqu
ue du Maroc (Fès, Marrakech, Tanger…) par les
organismes internationaux (Unesco…).
Ce processus ne permet pas d’avoir une visibilité sur les autres biens nécessitant
rénovation : Logement individuel / collectiff, gamme et standing, taille des unités, zones de
localisation.
Combien ?
► Il serait opportun de mettre en place un indicateur permettant de suivre les
investissements dédiés à la rénovation
n et le budget nécessaire pour satisfaire les
besoins en comparaison avec d’autres pays
p similaires.
Comment ?
► La création d’une agence pour l’amélio oration de l’habitat permettant de centraliser
l’ensemble des informations concernant la rénovation
r est possible.
► Un baromètre servant à mesurer et suivre
e les besoins en entretien / rénovation pourrait
également être mis en place.
place
QUAND ?
► Un croisement entre l’âge et l’état des loge
ements occupés devrait être réalisé en vue d’une
priorisation des besoins en rénovation.
QUI ?
► Les propriétaires des logements sont les particuliers,
p les promoteurs privés ou ll’Etat,
Etat, .
85
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.2. Analyse de la demande : Synthè
èse
► Une dynamique sociale qui reflète à la fo ois une population jeune, au pouvoir d’achat en
hausse et qui connaît une amélioration progressive de ses conditions d d’habitat
habitat / cadre de vie.
vie
Toutefois, cette dynamique gagnerait à être évaluée de manière plus précise sur la base des
fourchettes de revenus des ménages et de leur trajectoire résidentielle, afin de permettre une
corrélation entre la demande et l’offre sur le marché.
m
► Un besoin en rénovation du parc vieillissan nt occupé et des quartiers non évalué en raison de
l’absence d’information concernant l’état du parc
p (hors âge des unités).
86
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus
4.3. F sur les
l marchés é i aux : Maroc : analyse du marché
hé régiona
Critères Spécificités nationales
49% des logements urrbains ont plus de 20 ans (16% de plus de 50 ans) en 2004.
Age du parc urbain 50% des ménages urb
bains habitent dans des logements de plus de 20 ans (en
OFFRE
2004).
Non raccordement en eau / 17% des logements / ménages urbains non raccordés en eau et 10% non
électricité raccordés en électricité en 2004.
Taux d’accroissement de la
population / des ménages Population: de l’ordre de
e 2,1% - Ménages : 3,25% (1994-2004).
urbains
Défi i en unités
Déficit ié
près du 25% liés à la coh
habitation et le reste constitué d’habitat insalubre et vétuste.
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
87
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
88
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
Comparaison
par rapport à
aux : Chaouia Ouardigha :
4.3. Focus sur les marchés régiona Analyse du
la moyenne
marché nationale
Critères S
Spécificités nationales
2% du
Production 3.730 logements sont ac
chevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 86% des logements ache evés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit
++
auto-construction, etc.) de l’l’auto-construction.
d t t ti
82% des ménages urba ains habitent dans des maisons marocaines en
2004. ++
Typologie des logements 4% dans des appartem ments (trois fois moins que le niveau national) --
urbains en 2004. --
3% dans des villas en 20
004. -
7% dans des logements sommaires
s / bidonvilles en 2004.
OFFRE
Non raccordement en eau / 16% et 10% de logementss urbains non raccordés respectivement en eau et =
électricité électricité en 2004.
Taux d’accroissement de
la population / des Population urbaine : de l’orrdre de 2,1% sur la période 1994-2004. =
ménages urbains
Statut d’occupation en
milieu urbain 63% de p
propriétaires
p urba
ains et 25% de locataires en 2004. =
(propriétaires, locataires)
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
89
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
aux : Chaouia Ouardigha : Analyse du
4.3. Focus sur les marchés régiona
marché
90
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Doukkala Abda : Dynamique régionale
91
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Doukkala Abda : Dynamique régionale
Urbanisme et foncier :
► Le taux de couverture en document d’urbaniisme atteint les 80% avec plusieurs documents en
cours d’élaboration ou d’homologation. Le SD
DAU du Grand El Jadida réactualisé en 2006 est en
cours d’homologation. Par contre, le SDAU de
e Safi établi en 1983 est jugé dépassé.
► Les caractéristiques urbanistiques des de
eux principaux centres urbains de la région se
résument comme suit :
► La ville Safi présente un tissu éclatée et continue
c sa croissance autour de plusieurs centres
périphériques.
é i hé i
La sortie de la ville de son site naturel sup
ppose un coût d’équipement excessif. Le lancement
d’opérations en périphérie par des coopératives d’habitat risque d’intensifier ce phénomène
par une urbanisation plus ou moins légale..
Par ailleurs, le tissu de l’agglomération est
e moins dense que prévu par le SDAU signifiant
une consommation importante de foncier urbanisable.
u
► Le développement urbain du Grand El Jadida
J s’est fait globalement conformément aux
principes généraux du SDAU. Toutefois, il est à noter que les prévisions de ce document (à
horizon 2000) se sont avérés surestimées en termes de population, taux d’urbanisation…
Dans cet ensemble, la ville d’El Jadida a été
é la plus dynamique de point de vue urbain (taux
d’urbanisation de 61%) sans pourtant échapper au phénomène de développement de
quartiers dans sa périphérie.
► Les terrains publiques recensés dans la pro ovince de Safi couvrent une superficie de 251 ha
(répartie entre 9 centres sur 18 parcelles). Ce
es terrains sont couverts à 90% par des documents
d’urbanisme :
► 110 ha aérodrome de Safi (demandé par Al
A Omrane),
► 113 ha appartenant aux domaines privés de
d l’Etat,
► 22 ha de terrains communaux,,
► Les terrains publics de la province d’El Jadida sont important et atteignent 1.682 ha terrains
publics (répartis entre 7 centres et sur 13 parcelles).
p 99% de cette réserve appartient à l’Etat
mais seul 6% est couvert par documents d’urbanisme.
► Le Grand El Jadida est le plus pourvu avec 1.630 ha grâce à l’importante opportunité foncière
offerte par le site du pénitencier d’El Adir (1.513 ha) dont le déplacement est en projet.
92
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus
4.3. F sur les
l marchés
hé régionaux
é i x : Doukkala Abda : Analyse du marché
Critères S
Spécificités nationales
3% du
Production 4.845 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 78% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
++
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
+
17% de ménages urbainss dans des logements de plus de 50 ans en 2004.
Non raccordement en eau / 18% de ménages urbainss non raccordés en eau en 2004. =
électricité 13% non raccordés en éllectricité en 2004. +
Pouvoir d’achat (en termes Dépense annuelle moyenne e des ménages urbains représente 92% de celle
-
de revenus et dépenses) observée au niveau nationa
al en 2001 : 54 KMAD en 2000/2001.*
FICIT
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
93
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Doukkala Abda : Analyse du marché
► Connaît un TAAM (population urbaine et ménages)) inférieurs à ceux observés au niveau national : 1,3%
et 2% sur la période 1994
1994-2004
2004,
► Enregistre de nouveaux ménages représentant en moyenne
m annuelle 3000 ménages sur la période 1994-
2008, soit 3% de la moyenne nationale,
► Est formée de ménages comptant environ 4,7 perso
onnes en 2004 et 2008 contre 5,2 en 1982,
► Présente un degré de cohabitation supérieur à la mo
oyenne nationale 1,07 en 2008 contre 1,06,
► Est composée majoritairement de propriétaires (57%( d’entre eux) malgré une prédominance moins
marquée
q qu’au niveau national (p
q (près de 65%)
65%). La p
part des locataires,, q
quant à elle,, est supérieure
p à celle
enregistrée au niveau national, 28% contre 26% en 2004,
► A des dépenses moyennes annuelles en 2001 de d l’ordre de 54. KMAD contre 59 KMAD au niveau
national. La région occupe ainsi le 8ème rang au nive
eau national en terme de revenus,
► Est majoritairement composée d’artisans et d’ouvriers qualifiés, 27% des actifs occupés contre 30% au
niveau national,
► Exprime des besoins en terme de résorption de l’ha
abitat insalubre qui s’élèvent à 10.850 logements sur la
période
é i d 1994-2008
1994 2008 (milieu
( ili non précisé).
é i é)
94
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Fès Boulemane : Dynamique régionale
95
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Fès Boulemane : Analyse du marché
Critères S
Spécificités nationales
5% du
Production 7.353 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 51% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
++
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
Part des logements 79% en 2008 contre 64% au niveau national en 2004. (taux d’urbanisation
+
urbains dans le parc global : 73% en 2008 et 72% en 2004).
=
Age du parc urbain ans en 2004.
-
14% habitent dans des lo
ogements de plus de 50 ans.
Non raccordement en eau /
N/D
électricité
Degré de cohabitation 1 07 en 2008 et 2004.
1,07 2004 +
Pyramide
y des âges
g de la
N/D
population urbaine
DEMANDE
Statut d’occupation en
milieu urbain % de locataires en 2004.
62% de propriétaires et 25% =
(propriétaires, locataires)
52.000 unités dont 62% d’habitat menaçant ruine, 17% de bidonvilles et 21%
Déficit en unités N/C
d’unités liées à la cohabita
ation (2009).
D
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
96
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Fès Boulemane : Analyse du marché
97
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionaux : Gharb Chrarda Bni Hssen: Dynamique
régionale
► La région de Gharb Chrarda Bni Hssen est une région à Population (en millions
1,8
dominante rurale avec seulement 42% de sa
s population d'habitants)
résidant en milieu urbain en 2004.
part par rapport à la population
6,2%
► Le secteur de l’ « agriculture, forêt et pêch
he » y est le nationale globale
1er pourvoyeur d’emplois en concentrant prèsp de 60%
de la p
population
p active occupée
p âgée
g de p
plu
us de 15 ans part de la population urbaine
régionale / population 42,0%
en 2008 (tout milieu confondu). régionale totale
► Toutefois, en milieu urbain en particulier, la
a majorité de
la population active occupe un poste dans lee secteur des Nombre de ménages 325.456
services (64% en 2008).
Répartition de la population active
occupé âgées de plus de 15 ans
Déclinaison des stratégies nationales et projets selon les secteurs d’activité
d activité en
structurants : milieu urbain en 2008
Agriculture,
► Le plan Emergence est implémenté dans la région car Activités mal forêt et
désignées
o-industrie,
celle-ci a été identifiée comme pôle de l’agro pêche
0,2% 7%
► Des projets d’infrastructures sont égalemment prévus,
dont notamment la rénovation des garess de ll’ONCF,
ONCF, Industrie,
artisanat
ti t ett
l’aménagement de la gare Kénitra - Médina par
p exemple. BTP
Services 29%
64%
Urbanisme :
98
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionaux : Gharb Chrarda Bni Hssen : Analyse du
marché
Critères S
Spécificités nationales
4% du
Production 5.790 logements achevés en moyenne par ans entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 57% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
++
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
Part des logements 49% du parc régional global en 2004. (Taux d’urbanisation : 42% en
--
urbains dans le parc global 2004).
Age du parc urbain 12% des ménages urbains occupent un logement de plus de 50 ans en
=
2004.
Taux d’accroissement de
Ménages urbains : 3,4% sur
s la période 1994-2004/ Population urbaine :
la population / des =
2,3%.
ménages urbains
Pyramide des âges de la 29% ont moins de 15 ans et 63% entre 15 et 59 ans en 2004 (en milieu
=
population urbaine urbain).
DEMANDE
Statut d’occupation en
milieu urbain 62% de propriétaires et 24%
% de locataires en 2004. =
(propriétaires, locataires)
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
99
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Gharb Chrarda Bni Hssen : Analyse du
marché
100
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus
4.3. F sur les
l marchés
hé régionaux
é i x : Grand
G d Casablanca
C bl :D
Dynamique
i
régionale
Urbanisme et foncier :
► Le SDAU de Casablanca (en cours d’approba ation au SGG) prévoit une urbanisation annuelle
de 1.000 ha par an (en totalité : 20.000 ha pourr le résidentiel et 5.000 ha pour les activités).
► 31 plans d
d’aménagement
aménagement sont en cours d
d’élabo
élabo
oration Leur finalisation est prévue en juin 2010.
oration. 2010
► Le problème de la mobilisation du foncier pou ur l’habitat social reste d’actualité sachant que le
foncier ouvert à l’urbanisation est principaleme
ent privé. Les besoins pour le social sont estimés
à 346 ha pour la résorption des bidonvilles et 224 ha pour la prévention de l’habitat insalubre.
ue également un enjeu déterminant pour favoriser
La répartition équilibrée de ce foncier constitu
la mixité sociale.
Source : HCP
HCP, www.casablanca.ma,
www casablanca ma MHUAE,
MHUAE Consultation régionale
régionale, Wilaya de
e la Région du Grand Casablanca et Inspection Régionale du Grand
Casablanca, Note sur la situation du secteur de l’habitat au niveau de la Région du Grand Casablanca, décembre 2009.
101
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionaux : Grand Casablanca : Analyse du marché
Critères S
Spécificités nationales
12% du
Production 17.871 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 33% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
--
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction
t t ti .
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
102
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Grand Casablanca : Analyse du marché
103
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Guelmim Es Semara : Dynamique
régionale
Urbanisme et foncier :
► La ville de Guelmim connait un rythme d’urban nisation modeste. Cependant, son développement est
caractérisé par un important étalement horizonttal engendrant une surconsommation du foncier.
En outre, il existe une forte spéculation autourr des lotissements avec un risque d’empiètement sur
la ceinture agricole et maraîchère.
► Concernant le foncier :
► Les villes des provinces de Tantan, Es-sm mara et Tata disposent d’un foncier public (domaine
privé de l'Etat et terrains collectifs) alors que la situation foncière reste plus complexe dans la
province d'Assa-zag en raison de la nature juridique ambiguë des terrains.
► Le foncier au niveau de la ville de Guelmim est difficilement mobilisable :
► Faiblesse du taux d’immatriculation,
► Dominance des terrains privés,
► Multitude de conflits. Ainsi un litige bloque
e un important foncier situé au centre de la ville.
1. Il s’agit des actifs occupés et chômeurs ayant déjà travaillés dans
s ledit secteur,
Sources : MHUAE, Consultation régionale.
104
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régiona : Guelmim
G Es Semara : Analyse du marché
Critères S
Spécificités nationales
1% du
Production 1.036 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 100% des logements ache evés en 2009 (tout milieu confondu dans la
++
auto-construction,
auto construction, etc.) région)
g ) sont le fruit de l’auto-construction.
Part des logements Non applicable : l’analyse ne repose que sur la ville de Guelmim N/C
urbains dans le parc global
D éd
Degré de cohabitation
h bit ti 1 008 personnes par ména
1,008 age en 2008.
2008 N/C
Taux d’accroissement de
Population urbaine : près de 3% sur la période 1994-2004 - Ménages
la population / des +
urbains : environ 4%.
ménages urbains
Statut d’occupation en 5 ,9 % de p
52,9 propriétaires
op éta es ((2
2004).
00 ) -
milieu
ili urbain
b i
(propriétaires, locataires) 33,6 % de locataires (200
04). +
7.231
7 231 unités
ité dont
d t 69% d de bidonvilles,
id ill 23% d’habitat
d’h bit t sommaire
i ett 8% d’unités
d’ ité N/C
Déficit en unités
liées à la cohabitation (2009
9).
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
105
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Guelmim Es Semara : Analyse du
marché
► La moyenne annuelle des logements achevés sur la période 2006-2009 ne représente que 1% du
national,
► La totalité des logements achevés (2006-2009) relè
èvent d’opérations économiques et sociales,
► Est majoritairement réalisé par auto-construction : à hauteur de 100% des logements achevés en
2009 (tout milieu confondu au niveau de l’ensemble de la région) contre 49% au niveau national.
► Est caractérisé par une prépondérance du type "m m
maison marocaine" bien plus marquée qu
marocaine qu’au
au niveau
national : plus de 90% des logements urbains en 20042 contre moins de 70% au niveau national. La part
des villas et des appartements est très faible avecc une part de 1% chacun. Les logements sommaires /
bidonvilles ou ruraux représentent quant à eux 5% du
d parc en 2004,
► Est constitué à près de 50% de logements âgé és de plus de 20 ans (conformément à la moyenne
nationale), avec toutefois 3,5 fois moins de logemeents de plus de 50 ans qu’au niveau national,
► Connaît un confort en termes de raccordement ene eau et électricité meilleur qu’au niveau national.
Ainsi près de 3 fois moins de logements urbains souffrent d
Ainsi, d’un
un non raccordement en eau par rapport à
la moyenne nationale (en 2004),
► Détient une proportion de logements inoccupés
s plus élevée que celle observée au niveau national :
près de 25% contre moins de 20% en 2004.
► Connaît un rythme de croissance plus élevé qu’au niveau national : ainsi, son taux d’accroissement
annuel moyen s’élève à près de 3% sur la période 1994-2004
1 contre 2,1% au niveau national,
► Est jeune : plus de 30% des personnes sont âgéess de moins de 15 ans,
► Est caractérisée par une tendance à la nucléarisa
ation des ménages et donc à la baisse de leur taille :
5 personnes par ménage en moyenne en 2004 4 (avec un taux d’accroissement annuel moyen des
ménages urbains des près de 4% contre 3,25% au niveau
n national sur la période 1994-2004),
► Semble donner de l’importance aux notions d’"ind dividualité du logis" et d’"intimité familiale" comme en
témoigne le très faible taux de cohabitation, de l’o
ordre de 1,008 en 2008,
► Est constituée de ménages plus pauvres qu’à à l’échelle du Royaume. Les ménages régionaux
appartiennent presque exclusivement à la classe
e moyenne
y ou inférieure. Ainsi, près de 95% d’entre
eux ont un salaire inférieur à 5.400 MAD mensuel (en 2007) contre 72% percevant moins de 6.000
MAD au niveau national (en 2008).
► Les DAAM de la région sont supérieures à celles enregistrées au niveau national et s’élèvent à 63 KMAD
en 2000-2001.
106
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra :
Dynamique régionale
Urbanisme et foncier :
► Le développement urbain de Laâyoune estt confronté à Industrie Ind ustrie
deux contraintes physiques : chimique et agro-
parach imiqu alimentaire
► le lit de ll’Oued
Oued Sakia El Hamra qui constitue un e 50%
34%
obstacle mais également une ressourcee majeure à
préserver. Source : MCINT 2008
107
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchés régionaux : Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra :
4.3.
Analyse du marché
► L’analyse du marché de cette Région repose uniquement sur l’analyse de la ville de Laâyoune
Critères S
Spécificités nationales
2% du
Production 2.586 logements achevés en
e moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 100% des logements achevé és en 2009 (tout milieu confondu dans la région) sont le
++
auto-construction, etc.) f it de
fruit d l’auto-construction.
l’ t t ti
Part des logements Non applicable : l’analyse ne repose que sur la ville de Laâyoune. N/C
urbains dans le parc global
-
Moins de 60% sont des « maisons
m marocaines » en 2004.
Typologie des logements +
25% sont des appartementts soit 1,5 fois plus qu’au niveau national en 2004.
urbains 1% de villas , 13% de logem
ments sommaires et bidonvilles en 2004.
-/+
Degré
g de cohabitation Environ 1,009 pers/ logement en 2004. -
Taux d’accroissement de
la population / des Population urbaine : 3% ; Mén
nages : 3,7% (moyenne 1994-2004). +
ménages urbains
Statut d’occupation en
Près de 40% de propriétairres
milieu urbain -- / ++
Près de 46% de locataires (2004).
(propriétaires locataires)
(propriétaires,
Pouvoir d’achat (en Près de 70% des demande eurs de logements ont un revenu entre 3.000 et 6.000 N/C
termes de revenus et MAD et seulement 10% gagnent plus de 6.000 MAD (date non communiquée).
dépenses) Les DAMM s’élèvent à 63 KM
MAD, soit 107% des DAMM au niveau national.* +
EFICIT
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
108
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx : Laâyoune Boujdour Sakia El Hamra :
Analyse du marché
► La moyenne annuelle des logements achevés sur la période 2006-2009 ne représente que 2% du
national,
► 60% des logements achevés (2006-2009) relèvvent d’opérations économiques et sociales et 38%
d’opérations à faible valeur immobilière,
► Représente 1% du parc de logements urbains national en 2004,
► Est majoritairement réalisé par auto-construction : 100% des logements achevés en 2009 en sont le fruit
(tout milieu confondu),
► Est constitué de ménages moins bien raccordés en eau mais mieux raccordés en électricité en
comparaison avec la moyenne nationale (23% de e ménages urbains non raccordés en eau et 5% non
raccordés en électricité contre 17% et 10% en milieu
u urbain au Maroc en 2004),
► Est caractérisé par une proportion moindre du typee "maison marocaine" qu’au niveau national : moins
de 60% contre 69% au niveau national et une part plus importante d’appartements : 25% soit 1,5 fois
plus
l qu’à
’à l’échelle
l’é h ll du
d Royaume
R ( 2004).
(en 2004) La
L parrtt des
d logements
l t sommaires
i estt supérieure
éi au niveau
i
national : 13% contre 11%. La part des villas est quasi
q nulle avec uniquement 1% du parc de logement
urbain.
► Est jeune : en effet, 25% des ménages habitent dans
d des logements de moins de 10 ans (similaire au
niveau national) et 1% dans des logements de pluus de 55 ans contre 13% dans des logements de plus
de 50 ans au niveau du Royaume en milieu urbain (en
( 2004),
► Est formé à hauteur de 17% de logements inoccup
pés en 2004 (conforme à la moyenne nationale).
► Connaît des taux d’accroissement annuels moyen ns (population et ménages) supérieurs à ceux de la
population urbaine nationale : 3% et 3,7% par an en
e moyenne contre 2,1% et 3,25% au niveau national
sur la période 2004-1994,
► Est alignée sur les tendances nationales en term
mes de taille moyenne des ménages (de l’ordre de 4,9
personnes par ménage en 2004),
► A une structure d’âge similaire à celle observée au niveau national en milieu urbain: plus de 30 % de
personnes âgées de moins de 15 ans et 64% âgés entre
e 15 et 59 ans en 2004,
► Est constituée majoritairement de ménages locattaires (46% en 2004 contre 25% des ménages urbains
au niveau national) et de seulement 38% de propriétaires contre 65% à l’échelle du Royaume en milieu
urbain.
urbain
► Est moins marquée par le phénomène de coha abitation que la population urbaine nationale : 1,009
personnes par logement urbain dans la région contrre 1,064 au niveau national (en 2004),
► Est composée de près de 70% de demandeurs de logements percevant un revenu compris entre 3.000
et 6.000 MAD contre seulement 10% gagnant plus
s de 6.000 MAD (date non communiquée).
► Est composée de ménages qui ont un niveau de d dépenses moyennes annuelles supérieur à celui
enregistré
g au niveau national et représente
p 107%
0 % de
e ce dernier,, soit 63 KMAD en 2000-2001.
000 00
109
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Marrakech Tensift Al Haouz : Dynamique ré
égionale
110
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Marrakech Tensift Al Haouz : Dynamique ré
égionale
Urbanisme et foncier :
► La ville
L ill de
d Marrakech
M k h n’est
’ t pas dotée
d té de
d documents
d t d’urbanisme
d’ b i h
homologués.
l é LeL SDAU
a été récemment lancé.
► L’urbanisation de Marrakech se caractérise pa
ar un étalement urbain important :
► En effet, le périmètre urbain s’est multtiplié par 9 en seulement 3 années pour atteindre
18.100 ha en 2004.
► Avec cet étalement, la tendance à la baisse de la densité urbaine de la ville
continue :
► 75 m² / habitant en 1988,
► 269 m² / habitant en 1994,
► 220 m² / habitant en 2004.
En outre, cette densité n’est pas homog
gène faisant que 7% des habitants occupent 35%
d la
de l superficie
fi i urbaine.
b i
► Le développement récent de la ville s’est fait par « projets » et s’est appuyé fortement sur
la dérogation et les opportunité és foncières. Cette urbanisation est très
consommatrices de foncier. Elle engendre des vides et espaces interstitiels au sein du
périmètre urbain et dilue les limites entre l’urbain et le rural.
► Il est à souligner que la ville dispose en
ncore de 2.500 ha de terrains libres et de friches
à l’intérieur du périmètre urbain.
urbain
► La ville de Kelâa Sraghna s’est développéee par juxtaposition de lotissements donnant lieu à
une extension horizontale, un éclatement dé
ésordonné des quartiers et à un développement
des douars périphériques.
111
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3.
Marrakech Tensift Al Haouz : Analyse du marché
m
Critères S
Spécificités nationales
13% du
Production 19.446 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 30% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
--
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
Non raccordement en eau / 14% de ménages urbainss non raccordés en eau (en 2004). -
électricité 11% de ménages urbainss non raccordés en électricité (en 2004). =
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
112
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Marrakech Tensift Al Haouz : Analyse du marché
m
113
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Meknès Tafilalet : Dynamique régionale
Secteur
secondaire
34%
114
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
Comparaison
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3. par rapport à
Meknès Tafilalet : Analyse du marché la moyenne
nationale
Critères S
Spécificités nationales
7% du
Production 10.787 logements achev
vés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, auto- 68% des logements ache evés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
++
construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
Part des logements urbains 66% en 2004. (taux d’urbanisation : 58% en 2008) . =
dans le parc global
Taux d’accroissement de
la population / des Population urbaine : 2,2% sur
s la période 1994-2004. =
ménages urbains
Dépenses moyennes annue elles par ménage urbain: de l’ordre de 82% des
Pouvoir d’achat (en termes
DAMM en milieu urbain au niveau national en 2001 : 49 KMAD en -
de revenus et dépenses)
2000/2001. *
DEFICIT
Estimé à 19.248 unités à fin 2009 dont 64% unités liées à la cohabitation, 21%
Déficit en unités à l’accroissement annuel, 100% aux bidonvilles et 5% à l’habitat menaçant N/C
ruine.
i
D
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
115
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Meknès Tafilalet : Analyse du marché
116
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
L’Oriental : Dynamique régionale
Urbanisme et foncier :
► Le taux de couverture de région de l’Oriental en do
ocuments de d’urbanisme est de 90% en 2009 contre
84% en 2003.
2003 Ce taux de couverture atteindra 92% 9 après homologation de 50 documents en cours
d’élaboration (2 SDAU, 1 SDAULMO, 21 PA et 13 PDAR).
► Les villes relevant du ressort territorial de l’Agence
e Urbaine d’Oujda disposent d’une importante réserve
foncière à l’intérieur de leur périmètre ou dans un n rayon de 25 km évaluée à près de 43.597 hectares
dont :
► 70% de terrains collectifs et 27% de terrainss privés de l’Etat, le reste relevant de foncier privé
communal et public de l’Etat (1% chacun),
► Près de 39% de ce foncier est situé aux alenttours de la ville d’Oujda (dont 28% à l’intérieur de la
ville), 32% de la ville d’El Aioun Sidi Mellouk et 22% de Taourirt.
117
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
Comparaison
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3. par rapport à
L’Oriental : Analyse du marché la moyenne
nationale
Critères S
Spécificités nationales
8% du
Production 12.883 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 76% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
++
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
49% des ménages urbainss habitent dans des logements de plus de 20 ans
Age du parc urbain =
(2004). 9% habitent dans des
d logements de plus de 50 ans.
Non raccordement en eau / 19% et10% des ménagess urbains sont non raccordés respectivement en =
électricité eau et en électricité (en 2004) . -
Taux d’accroissement de
la population / des Population urbaine : estimé
é à 1,5% sur la période 1994-2004. -
g urbains
ménages
40% des ménages urba ains avaient un revenu inférieur à 2.000 MAD
Pouvoir d’achat (en termes (2000). N/C
de revenus et dépenses) Les DAMM s’élèvent à 47
7 KMAD, soit 80% des DAMM au niveau national. -
*
FICIT
cohabitation
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
118
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
L’Oriental : Analyse du marché
119
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
L’Oriental : Analyse du marché
120
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Oued Ed Dahab Lagouira : Dynamique régiionale
► L’activité économique de la région est domminée par le Population (en 2004) 58 104
secteur de la pêche maritime (3 millions T / an).
► Des programmes actuellement en cours de valorisation, tels que le projet de réalisation d’un
transfert des lotissements vers la côte, face à la mer notamment (les lotissements en cours
ou programmés sont destinés au recasement de population (programme VSB, plus de 4.000
lots).
lots)
Foncier :
121
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3.
Oued Ed Dahab Lagouira : Analyse du marrché
► L’analyse du marché de cette Région repose uniquem
ment sur l’analyse de la ville de Dakhla.
Critères S
Spécificités nationales
1% du
Production 1.553 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 93% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu dans la région)
++
auto-construction, etc.) sontt le
l fruit
f it de
d l’auto-const
l’ t t ti
truction.
Part des logements Non applicable : l’analyse ne repose que sur la ville de Daklha. N/C
urbains dans le parc global
Degré
g de cohabitation 1,03 personnes par ména
age (date non précisée). N/C
Près de 40% des ménag ges gagnent moins de 3 000 MAD mensuels en +
Pouvoir d’achat (en termes 2007 (30% à l’échelle nattionale en milieu urbain en 2008).
de revenus et dépenses) Les DAMM s’élèvent à 63 KMAD, soit 107% des DAMM au niveau
national. * +
EFICIT
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
122
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Oued Ed Dahab Lagouira : Analyse du marrché
► La moyenne annuelle des logements achevés sur la période 2006-2009 ne représente que 1% du
national,
► 85% des logements achevés (2006-2009) relèvent d’opérations
d économiques et sociales,
► Représente 0,41% du parc urbain national en 200
04,
► Voit environ 350 autorisations de construire être émises
é par an (moyenne sur 1994-2006),
► Est presque exclusivement réalisé par auto-construction, à hauteur de 93% des logements achevés
en 2009 (tout milieu confondu dans l’ensemble de la
a région) contre 55% au niveau national,
► Est particulièrement touché par l’importance des log
gements sommaires / bidonvilles, à hauteur de plus
de 30% du parc de logements urbains régionaux contre seulement 11% au niveau national (en 2004).
Parallèlement, les parts occupées par les « maisonss marocaines » et « appartements » sont inférieures à
celles observées au niveau national : 52% / 10% co ontre 69% / 16% (en 2004) voire nulle comme c’est le
cas pour les villas,
► Détient 17% des logements inoccupés en 2004 (con
nformément à la moyenne nationale). Toutefois, la part
des logements vacants en leur sein est plus marrquée qu’à l’échelle du Royaume. Ainsi, près de 80%
des logements inoccupés sont vacants contre re espectivement 71% au niveau national (en 2004),
► Le parc de logements urbains régional est plus jeu
une que le national. Ainsi, la moitié des logements ont
plus de 15 ans en 2004 contre près de 49% de plu us de 20 ans au niveau national.
► Est marquée par un taux d’accroissement annue el moyen plus de 3 fois supérieur à la moyenne
nationale (période 1994-2004) soit 6,9% contre 2,1%
%.
► Est composée de ménages dont la taille moye enne est alignée à la moyenne nationale : environ
4,24 personnes / ménage contre 4,8
4 8 au niveau nattional (en 2004),
2004)
► Connaît un taux de cohabitation faible : de l’ordre de
d 1,03 personnes par logement (date non précisée),
► Est caractérisée par un taux de ménages urbains s locataires plus élevé qu’au niveau national : plus de
30% (en 2007) contre 26% environ (moyenne annuelle sur 2001-2007) et un taux de ménages
propriétaires près de 1,5 fois moins élevé : 46% con
ntre 65%.
► Est plus pauvre que la population urbaine natio onale avec une proportion plus élevée de ménages
gagnant moins de 3.000 MAD mensuel : près de 40% au niveau de la région en 2007 contre 30% à
l’échelle du Royaume (tout milieu confondu) en 200
08.
► Est composée de ménages qui ont un niveau de d dépenses moyennes annuelles supérieur à celui
enregistré au niveau national et représente 107% de
e ce dernier, soit 63 KMAD.
123
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Rabat Salé Zemmour Zaërs : Dynamique ré
égionale
► La région de Rabat Salé Zemmour Zaërs es st une région Population (en millions
2,4
d'habitants 2004)
majoritairement urbaine : plus de 80% des d ménages
régionaux résidant en milieu urbain en 2008
8.
part de la population
8%
► Son activité économique repose essentielle
ement sur le nationale globale (en 2004)
secteur tertiaire.
part de ménages urbains
84%
%
(
(en 2008)
Quelques secteurs clefs dans la région
► Artisanat :
► Produits orientés essentiellement vers l’’exportation. Répartition des secteurs en fonction du
Aucune donnée chiffrée communiqué ée dans la % de la population active de la région
consultation, employée (date non communiquée)
Secteur
Sec eu
► Tourisme essentiellement culturel et d
Tourisme, d’affaires
affaires : primaire Secteur
17% tertiaire
► 4,8% du nombre de chambres au niveau national
n
57%
124
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Rabat Salé Zemmour Zaërs : Dynamique ré
égionale
Urbanisme et foncier :
► Au niveau de l’Agglomération de Rabat Sa alé Témara, les plans d’aménagement des trois
principaux centres urbains sont arrivés à leur terme. Excepté le plan d’aménagement unifié de
l’agglomération qui est en cours (PAU) et lee schéma fonctionnel d’aménagement (SOFA) (qui
reste un document d’orientation pas opposable), l’agglomération n’est pas actuellement dotée
d’un document donnant une vision globale de e l’urbanisation de l’agglomération et opposable.
► Les aspects
L t majeurs
j i t
interpellant
ll t l’urbanisa
l’ b i ation
ti d l’Agglomération
de l’A l é ti peuventt être
êt résumés
é é
comme suit :
► Le tissu urbain se caractérise par une densité relativement basse : la densité nette en
2008 ne dépasse pas 29 ménages s par hectares contre 49 prévue par les plans
d’aménagement .
► Le mode de gouvernance de l’agg glomération a été dominé par une planification
scripturale et technocratique en absen
nce de stratégie de développement urbain.
urbain
► L’urbanisation des trois principau
ux centres urbains Rabat, Salé et Témara
s’accompagne de desserrement urbaain sur les périphéries. Ce phénomène est dû à la
conjugaison de deux facteurs :
► La difficulté de mobilisation du fon
ncier urbanisable pourtant disponible au sein des
sites originaux .
► la logique de promotion à la recherc
che d’opportunité foncière.
Les développements périphériques immpliquent la réalisation des équipements urbains à
postériori dans une démarche d’urbanisme de rattrapage couteux .
► Le développement de l’agglomération en modèle de "ville archipel" s’est confirmé et
a gestion :
nécessite l’apport de réponses pour la
► des menaces sur les sites agricoles
g s inter urbains,,
► des couronnes périurbaines en abs
sence de moyens de coordination et de régulation,
► de la préservation des espaces pé
ériphériques interstitiels contre les développements
anarchiques au niveau des douars ruraux,
► des problématiques inhérentes aux
x conurbations.
► Les centres de Khemisset et Tiflet souffrentt d’une déficience en équipement urbain et d’une
difficulté de maîtrise de développements non réglementaires
125
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
Comparaison
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3. par rapport à
Rabat Salé Zemmour Zaërs : Analyse du marché
m la moyenne
nationale
Critères S
Spécificités nationales
6% du
Production 9.519logements achevés
s en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 59% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
+
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
62,4% des ménages résid dent dans des maisons marocaines, 18,2% dans
Typologie des logements des appartements, 4,4 % dans
d des villas, 10,8% dans l’habitat insalubre et =
urbains 0,1 dans des logements de
e type "rural".
46% des
d ménages
é urbains
b i s résident
é id t dans
d d logements
des l t de
d plus
l ded 20 ans -
Age du parc urbain et 9% dans des logementss de plus de 50 ans (en 2004). -
OFFRE
Taux d’accroissement
de la population / des Population urbaine : 2,1% (1994-2004) =
ménages urbains
Pyramide
P id ddes â
âges d
de lla
N/D
population urbaine
DEMANDE
65.000 unités en milieu urbaain dont 62% de bidonvilles, 37% d’unités liées à la
Déficit en unités N/C
cohabitation et 1% d’habitat insalubre en 2008.
D
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
126
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
127
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Souss Massa Draâ : Dynamique régionale
128
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
Comparaison
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3. par rapport à
Souss Massa Draà : Analyse du marché la moyenne
ent sur l’analyse du Territoire du Grand Agadir. nationale
► L’analyse du marché de cette région repose essentielleme
Critères S
Spécificités nationales
16% du
Production 25.284 logements achevés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 43% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu dans la région)
-
auto-construction, etc.) sontt le
l fruit
f it de
d l’auto-const
l’ t t ti
truction.
Part des logements Non applicable : l’analyse ne repose que sur le Grand Agadir. N/C
urbains dans le parc global
76% des ménages urba ains habitent dans des maisons marocaines en
+
Typologie des logements 2004.
- / --
urbains 7% des ménages habiten
nt en appartements et 2% en villas en 2004.
+
10% habitent
h bit t des
d logeme
l ents
t sommaires
i / Bidonvilles
Bid ill en 2004.
2004
40% des ménages urbains habitent des logements de plus de 20 ans en -
Age du parc urbain es logements de plus de 50 ans.
2004. 5% habitent dans de
OFFRE
Degré
g de cohabitation N/D
Taux d’accroissement de
Population urbaine : 3,8%, soit près de 2 fois supérieur à celui observé au
la population / des ++
4).
niveau national (1994-2004
ménages urbains
es par ménage.
De l’ordre de 4,6 personne =
urbains
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
129
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Souss Massa Draà : Analyse du marché
► Connaît un taux d’accroissement annuel moyen prèsp de 2 fois supérieur à celui observé au niveau
national (3,8% contre 2,1% sur la période 1994-200
04), et une taille des ménages alignée sur la moyenne
nationale : environ 4,6 personnes par ménage en 2004,
► Est formée de plus de 30% de ménages locataire
es et 58% de propriétaires contre respectivement 65%
et 25% au niveau national (en 2004),
► Bénéficie d’un niveau de vie / pouvoir d’achat infférieurs (au niveau de la région dans son ensemble) à
ceux observés au niveau national (données de 200 00-2001) : moins de 7% des ménages perçoivent plus
de 5.000 MAD mensuel contre 10% au niveau national.
n De la même façon, les dépenses annuelles
moyennes par personne au niveau de la région s’élèvent à 13, 7 KMAD contre 13, 9 KMAD au niveau
national.
► Est caractérisée par un niveau de dépenses mo oyennes annuelles par ménage supérieur au niveau
national : 61 KMAD contre 59 KMAD en 2000/2001..
130
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus
4.3. F sur les
l marchés
hé régionaux
é i x
Tadla Azilal : Dynamique régionale
Urbanisme et foncier :
► Le taux de couverture en document d’urbanisme
e de la région est de 100% en milieu urbain.
► La région se caractérise par la faiblesse de l’armature urbaine et de la dynamique urbaine.
► Les centres urbains de la région s’étendent au détriment des espaces agricoles. Ainsi à Béni Mellal
l’empiétement est estimé en moyenne à 13,65 ha par an. A Fqih Ben Saleh, des terrains irrigués à fort
potentiel
t ti l sontt touchés
t hé par ce phénomène.
hé è
► Le sous équipement de ces villes constitue une contrainte
c importante.
► La région recèle d’importantes opportunités fon ncières : 929 ha de terrains publics urbanisables dont 84
de terrains collectifs et 11% domaine privé de l’Eta
at.
Si à Béni Mellal, le foncier étatique et collecctif s’épuisent, Fqih Ben Saleh présente d’importantes
opportunités. Il s’agit d’une réserve de terrains domaniaux à l’intérieur du périmètre urbain et d’une
assiette foncière très importante de terre collective
es pouvant accueillir les extensions futures.
futures
131
Section 2 – Analyse du secteur
Mode opératoire (lots, 84% des logements achevés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de l’auto-
++
auto-construction,
auto construction, etc.) construction.
Non raccordement en eau / Près de 25% / 15% des ménnages urbains non raccordés en eau et électricité (date ++
électricité non précisée).
Structure du parc urbain 8% du parc régional glob bal est vacant et 1% est composé de logements
N/C
inoccupé secondaires et ou saisonniers en 2004.
2004
Taux d’accroissement de
la population / des Population urbaine : environ 1,7% sur la période 1994-2004 . -
ménages urbains
Statut d’occupation en
milieu
ili urbain
b i 86% de propriétaires en 2004
4. ++
(propriétaires, locataires)
N/C
Déficit en unités 82.353 dont 92% relèvent de Q
QHNR (2009
DE
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
132
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Tadla Azilal : Analyse du marché
► La moyenne annuelle des logements achevés sur la période 2006-2009 ne représente que 2% du
national,
► 79% des logements achevés (2006-2009) relèvent d’opérations économiques et sociales,
► Est majoritairement réalisé par auto-constructio on: à hauteur de 84% des logements achevés en 2009
(tout milieu confondu) contre 55% au niveau nationa
al,
► Est caractérisé par une prépondérance du nombre
e de ménages occupant une maison marocaine : plus
de 85% contre moins de 75% au niveau national (en 2004). La part des ménages habitant des villas,
appartements et logements sommaires est inférieure à la moyenne nationale avec respectivement
2%,6% et 2%,
► Est moins touché par l’existence de logements sommaires / bidonvilles : près de 2 fois moins de
ménages occupent de tels logements en comparaisson avec les ménages nationaux (en 2004). Toutefois,
le confort des logements y est globalementt plus faible qu’au niveau national en termes de
raccordement en eau / électricité (respectivementt 23% / 13% des ménages urbains régionaux – date
non précisée contre 17% / 10% à l’échelle du Royau
ume en 2004),
► Est constitué à près de 50% de logements âgé és de plus de 20 ans (conformément à la moyenne
nationale) en 2004. La part de logements âgés de plus de 50 ans en 2004 s’élève quant à elle à 10% et
est donc inférieure à celle observée au niveau natio
onal (16%),
► A noter qu’au niveau du parc régional (tout milieu
u confondu) : 8% est déclaré vacant et 1% secondaire
/ saisonnier en 2004.
► Connaît un rythme de croissance inférieur à ccelui observé au niveau national : ainsi son taux
d’accroissement annuel moyen est de l’ordre de 1,7%
1 contre 2,1% au niveau national (sur la période
2004 et 1994),
► Estt constituée
E tit é de
d plus
l de d ménages
é (t t milieu
(tout ili confondu)
f d ) occupantt des
d logements
l t de
d plus
l ded 5 pièces
iè
qu’au niveau national : près de 20% d’entre eux (da
ate non communiquée) contre moins de 15% au niveau
du Royaume (en 2004),
► Est marquée par une proportion de ménages prop
priétaires plus élevée qu’au niveau national : 86% de
ménages urbains contre moins de 15% de loca ataire en 2004 (contre respectivement 65% / 25% à
l’échelle du Royaume en 2004),
► Les DAMM enregistrées au sein de la région reprrésentent 97% de celles du niveau national en 2000-
2001.
133
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Tanger Tétouan : Dynamique régionale
Urbanisme et foncier :
► La région dispose d’un important taux de couve
erture en documents d’urbanisme.
► Cependant, la problématique du non respect de es options des documents d’urbanisme se pose avec
acuité. Par ailleurs, le recours à la dérogationn a donné lieu à des changements de vocation de
zones, à la
l surdensification,
d ifi ti à l’occupation
l’ ti d’es
d’ spaces réservés
é é aux équipements
é i t socio-collectifs,
i ll tif ett
à l’empiètement sur des zones agricoles intensiives, des réserves naturelles et boisements
► Les titres khalifiens posent problème du fait qu u’ils sont incompatibles avec la législation en matière
d’urbanisme et de la difficulté de leur transforma
ation en titres fonciers engendrant ainsi un faible taux
d’immatriculation.
► Les transactions non réglementaires continuen nt avec un recours important au morcellement et au
partage
p g clandestin des terrains,, la vente en ind
division des biens de p
petites surfaces,, l’établissement
des actes adulaires malgré leur interdiction.
134
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
Comparaison
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3. par rapport à
Tanger Tétouan : Analyse du marché la moyenne
nationale
Critères S
Spécificités nationales
13% du
Production 19.682 logements achev
vés en moyenne par an entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, auto- 21% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
--
construction, etc.) l’ t
l’auto-construction.
t ti
Déficit en unités 71.170 dont 76% d’habitatt non réglementaire (2009). N/C
D
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
135
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Tanger Tétouan : Analyse du marché
La p
population
p urbaine de la région
g de la région
g de Tanger
g Tétouan
► Est constitué d’une majorité de ménages urbainss (64% de l’ensemble des ménages). Ces derniers
enregistrent un taux d’accroissement moyen annuel de l’ordre de 3,50% (1994-2004), équivalent à
celui enregistré au niveau national sur la même périiode (3,3%),
► Est formée de ménages urbains propriétaires à ha auteur de 51% en 2004 (contre près de 65% au niveau
national) et de 32% d’urbains locataires (contre 25
5,5% au niveau national),
► Dispose de faibles revenus avec 88% des ménag ges urbains percevant moins de 5.000
5 000 MAD en 2000
(proportion comparable au niveau national : 90%) et 70% gagnant moins de 3.000 MAD (contre 74% au
niveau national. Les chiffres nationaux précités sontt issus de la consultation de Tanger -Tétouan.
► Est confrontée à un déficit de 71.170 unité en 2009 dont 76% d’ "habitat non réglementaire",
► Dispose de ménages avec un pouvoir d’achat infférieur au niveau national : Les DAMM de la région
représentent 95% des DAMM nationaux , soit 56 KM
MAD en 2000-2001.
136
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Taza Al Hoceima Taounate : Dynamique ré
égionale
Urbanisme et foncier :
► Les centres
L t urbains
b i régionaux
é i subissent
bi t une
e urbanisation
b i ti des d centres
t urbains
b i rapide
id ett difficile
diffi il
à contrôler.
► En outre, il existe des besoins importants en matière d’équipement et d’infrastructures.
► Le développement urbain reste handicapé parp une offre en foncier constructible limitée due à
une faible immatriculation des terrains liée
e à la problématique des titres khalifiens et ce,
notamment dans la province dd’Al
Al Hoceima.
Hoceima
► Près de 643 ha de terrains publics potentielle
ement urbanisables ont été identifiés au niveau des
provinces de Taounate et Taza. Cette dernière en accueille 508 hectares. Les terrains en
question sont en majorité domaniaux mais ég galement militaires et collectifs.
137
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 3 Focus sur les marchés régionauxx
4.3.
Taza Al Hoceima Taounate : Analyse du marché
m
Critères S
Spécificités nationales
6% du
Production 8.978 logements achevés en moyenne par entre 2006 et 2009.
national
Mode opératoire (lots, 65% des logements achevvés en 2009 (tout milieu confondu) sont le fruit de
++
auto-construction, etc.) l’l’auto-construction.
t t ti
45% des ménages urbainss habitent dans des logements de plus de 20 ans
Age du parc urbain -
en 2004 et 8% dans des lo
ogements de plus de 50 ans.
Taux d’accroissement de
la population / des Population urbaine : de l’ord
dre de 1,6% (période 1994-2004). -
ménages urbains
Pyramide
y des âges
g de la
N/D
population urbaine
6.441
6 441 unités dont 61,3%
61 3% d’u
d unités liées à la cohabitation
cohabitation, 32,2
32 2 % aux bidonvilles
Déficit en unités N/C
et 6,4% à l’habitat menaçantt ruine.
Sources : MHUAE,
* HCP, Enquête nationale sur le niveau de vie des ménages, 2000-2
2001.
138
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Focus sur les marchés régionauxx
Taza Al Hoceima Taounate : Analyse du marché
m
139
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Les marchés régionaux en synth
hèse
Analyse « Région / Maroc »
Présentation
globale et La part des maisons marocaine
es varie entre 51% (Grand 70% de maisons
typologie Casablanca) et 91% (Guelmim m Es Smara) marocaines
153.771 logements
La moyenne des logements ach
hevés varie entre 1.036
achevés en
Production (Guelmim Es Smara) et 25.284
4 logements (Souss
moyenne/an (2006-
Massa Draa)
2009)
La part des ménages habitants des logements de plus de 50% des ménages
Rénovation s Massa Draa) et 58%
20 ans varie entre 40% (Souss habitent des
(Doukkala Abda) logements > 20 ans
140
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.3. Synthèse des enjeux majeurs : Offre
O – Demande
► Sur la base des résultats de l’analyse du marché de l’immobilier résidentiel, les principaux
leviers d
d’action
action permettant ll’adéquation
adéquation de ll’o
o
offre à la demande tout en optimisant ll’utilisation
utilisation du
parc de logement actuel sont :
► Une croissance du rythme de résorptio
on du déficit émanant des ménages occupant un
logement sommaire, un bidonville, unn habitat vétuste ou habitant en cohabitation ;
► Une action de régulation de l’offre pour une adéquation des prix des unités par
rapport aux fourchettes de revenus des
d ménages :
► A ce titre, seules les données rela
atives aux fourchettes de revenus sont disponibles
aujourd’hui; ces dernières restannt toutefois trop larges pour permettre une réelle
analyse. Parallèlement, aucune information quantitative n’est communiquée au
sujet des prix des catégories de logements constituant l’offre (haut standing, luxe,
etc.) disponible sur le marché.
► En vue de quantifier cette inadééquation "offre / demande" et d’y faire face, il est
donc impératif de croiser les fo ourchettes de revenus des ménages avec les
produits offerts sur le marché.
Prix
Revenus
d’un logement
Demande Offre
► Une exploitation des logements vaca ants existant :
► Il paraît indispensable d’identifier la nature des logements vacants en termes de
typologie, d’âge (etc.) pour mieux comprendre les raisons de leur vacance et
n logements pour les ménages demandeurs.
pouvoir mettre à profit ce stock en
► Une action sur la rénovation qui po ourrait contribuer à la valorisation des unités et
anticiper
ti i l dégradation
la dé d ti du d parc existan
i t t:
► Toutefois, l’absence d’information au sujet de l’état des logements, de leur
onstruction rend impossible toute évaluation du
entretien, de la qualité de la co
besoin en rénovation.
► Une structuration du segment du locattif, qui pourrait apparaître comme une solution
ttransitoire
a s to e pe
permettant
etta t de sat
satisfaire
sa eu unee pa
partie
t e de la
a de
demande
a de een logements
oge e ts pou
pour les
es
ménages, ne pouvant pas accéder à la a propriété.
141
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filière de l’imm
mobilier
► L’immobilier résidentiel est une activité intégrrée dans la filière de l’immobilier et reste assujettie
à la performance de ll’ensemble
ensemble des maillons de la chaine d d’acteurs
acteurs.
Transport et logistique
Financemen
nt
Forrmation
► Ecoles et universités,
► OFPPT,...
142
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation
4.4. O i ti de d la
l filière
filiè : vue syn
noptique
ti
Zoom sur l’industrie, l’aménagement et le développement
d
Industrie des
Travaux pub
blics & Aménagement Développement
matériaux
15,5 M . m²
autorisés / an
(2000-2007)
20 milliards MAD 50.985 lots hab
bitat/ an (2006-2008)
Production 55.500 logements /
(production) (2007) 1.114 lots indusstriels sur le marché
an (part en auto-
construction
t ti ett
informel)
8 milliards MAD de
valeur ajoutée
Valeur
(2007)
ajoutée BTP : 7% du PIB national (2007)
17% de la valeur
ajoutée de
l’Industrie (2004)
143
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filière de l’imm
mobilier : Le secteur des matériaux de
construction
L’industrie du Ciment :
► La production
L d ti ded ciment
i t atteint
tt i t 13 millions
illi de tonnes
de t en 2007 avec une capacité
ité de
d broyage
b d
de
16,2 tonnes. En 2015, il est prévu une capacitté de broyage de 18,3 tonnes.
► 4 grandes cimenteries se partagent le marché
é national.
► La consommation nationale est de 375 kg/ an/
a habitant en 2006. Elle reste relativement basse
en comparaison à d’autres pays.
► Entre 2008 et 1998, les ventes ont doublé. Elles correspondent à environ 14 millions de tonnes
en 2008.
144
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filière de l’imm
mobilier : Le secteur des matériaux de
construction
► Concernant le sanitaire :
► En 2007, la production a attein
nt 4 millions de pièces sanitaires dont 1,5 millions
pour le marché locale. La capaacité de production nationale est de 5 millions de
pièces (2007).1
► 62,5% de la production a été destiné à l’export (2007).1 Elle représente 90%
des exportations de la filière Matériaux
M de Construction en 2007.
► Les ventes ont atteint les 800
0 millions de MAD en 2006 dont 300 millions à
l’export.
S
Source : Urbifrance - missions économiques France 2002
L’industrie de l’acier
► L’industrie marocaine fabrique trois produ
uits : les ronds lisses, les armatures à haute
adhérence et les treillis soudés.
► La production est de 1,2 millions de tonnes de fer à béton en 2007. La consommation d’acier
a enregistré une croissance de près de 70% % entre 2002 et 2007, avec une augmentation du
prix moyen annuel de 7,7% entre 2002 et 20 006.
► L’industrie qui compte cinq opérateurs est dominée par la SONASID.
4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation de la filière de l’imm
4.4. mobilier
Le secteur des matériaux de construction
146
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation
4.4. O i ti de d la
l filière
filiè de
d l’imm
l’i mobilier
bili : Le secteur des matériaux de
construction
Faiblesses
Enjeux majeurs
m
► Innovation et développement de
d nouveaux produits
► Optimisation
p de la consommatiion d’énergie
g
147
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filière de l’imm
mobilier : Le secteur BTP
15% 20%
5% 5% 6% 20%
Sources :
MHUAE, tableau de bord du secteur, 2008,
FNBTP,
Bank Al-Maghrib, Enquête de conjoncture,
Missions économiques du Ministère Français de l'Économie, de l'Industrie et de l'Emploi.
148
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation
4.4. O i ti de d la
l filière
filiè de
d l’imm
l’i mobilier
bili : Focus
F sur l’informel
l’i f lddans lle
secteur du BTP
► Le secteur du BTP apparaît comme étant le mo oins représenté en termes d’unités de production
informelles (UPI) en 2007 concentrant seulemen
nt 5% de leur nombre total.
total
► Ses emplois informels, quant à eux, contribuent à hauteur de 6% aux emplois informels totaux.
► Son poids a diminué entre 2000 et 2007. Ceci pe
eut être illustré comme suit :
► En 2007, les emplois informels du secte eur constituent près de 17% des emplois totaux du
secteur alors qu’ils atteignaient près de 25% en 1999 / 2000.
► Entre 1999 / 2000 et 2007, les emploiis formels ont progressé de plus de 50% contre
seulement 8% pour les emplois informe
els.
► Toutefois, la branche informelle du secteur du BT
TP se révèle être de plus en plus structurée :
► En 2007, le nombre d’UPI du secteurr disposant de patente est en hausse : 6% du
nombre global d’UPI contre 3,5% en 1999 alors que l’ensemble des autres secteurs
voient cette part diminuer.
► Elle concentre également le plus grand nombre de salariés (en comparaison avec les
autres secteurs) : en effet, 33% des personnes dans les UPI (BTP) ont ce statut.
Effectif et répartitio
on sectorielle des UPI en 2007
BT
TP
6%
%
Industrie
17%
Commerce
Services
57%
20%
Sources :
HCP Enquête nationale sur le secteur informel 2007 (Principaux résu
HCP, ultats)
ultats).
149
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.4 Organisation de la filière de l’immo
obilier : Structuration du secteur BTP
1. A noter que selon la FNBTP, la construction informelle représente 80% de la production de logements.
150
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation
4.4. O i ti de d la
l filière
filiè de
d l’imm
l’i mobilier
bili : Forces
F ett faiblesses
f ibl du
d secteur
t
BTP
Enjeux majeures
► R
Respect
tddes normes d
de sécurité
é ité ett d
de constr
truction,
ti
► Industrialisation et innovation,
Sources : FNBTP, Enquête de conjoncture, Missions économiques du Ministère Français de l'Économie, de l'Industrie et de l'Emploi, 2002.
151
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation
4.4. O i ti de d la
l filière
filiè de
d l’imm
l’i mobilier
bili : Panorama
P d
des principaux
i i
opérateurs de l’aménagement et du développement
Al Omrane
Med Z
Grp Addoha
Onapar
Développeurs
Développeurs Social Econo
omique Moyen Haut Immobilier Immobilier
standing standing Touristique Entreprise
Al Omrane
Grp Addoha
Chaabi
Onapar
CGI
Jamaï
Palmeraie
Développement
G. Fadesa 1
Maroc
CMKD
Mixta Africa
Alliances
• Faible spécialisation des opérateurs : le positionnnement large et instable des opérateurs peut
s’expliquer par l’absence de visibilité sur l’ensemb
ble du secteur.
152
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4 4 Organisation
4.4. O i ti d la
de l filière
filiè de l’immobilier
l’i bili : Les
L opérateurs
é t d
de
l’aménagement et du développement
► Des opérateurs historiques qui ont dû revoir leur positionnement et leur mode d’intervention
selon les conjonctures et opportunités :
► Aménagement et / ou développement,
► Elargissement des segments d’interventtion ou abandon de segments historiques,
► Concentration des professionnels d’aménagem
ment,
► Entrée de nouveaux opérateurs :
► Des opérateurs internationaux spécialisés dans l’immobilier touristique (Kerzner,
Orascom),
► Des "investisseurs" adossés généralem
ment à des fonds d’investissement (Gulf Finance
House, Al Qudra, Qatari Diar….) et ou
o eux mêmes fonds d’investissement (Maghreb
Siaha Found),
► Le lancement de programmes nationaux a perm mis ll’émergence
émergence et ll’essor
essor d
d’opérateurs
opérateurs nationaux
ainsi que l’attrait d’opérateurs internationaux (lo
ogements sociaux, vision Tourisme 2010)
► Une volonté d’intégration verticale pouvant augmenter les risques chez les opérateurs. :
► Industrie : cimenterie, canaux d’assainissement et d’AEP, aciérie, céramique, béton
préfabriqué,
► Construction et travaux publics,
► Services : maitrise d’ouvrage déléguée
e, gestion, commercialisation, transport du béton
prêt à l’emploi,
nter-professionnalisation (recherche de maitrise de
Situation pouvant s’expliquer par l’absence d’in
l’approvisionnement …),
► Nombre important de petits promoteurs et de promoteurs "opportunistes" du fait de l’attractivité
du secteur,
► Prédominance de l’auto-construction et perte d’’opportunité pour la promotion structurée,
► De rares exportations du savoir faire des promo
oteurs marocains.
153
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
154
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filière de l’imm
mobilier : Le processus de construction
155
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
44
4.4. O
Organisation
i ti d
de l
la filiè
filière d
de l’i
l’immobilier
bili : E j
Enjeux d’i t
d’inter-
professionnalisation
► Une dynamisation de l’innovation sur l’ensemble de la chaine d’acteurs via des opérations pilotes
mpétitivité et la performance dans la construction :
visant à favoriser la reproductibilité, la com
► Thématique
Thé ti d
des opérations
é ti : conncepts
t ett produits
d it nouveaux, efficacité
ffi ité énergétique,
é éti
optimisation des coûts de production, encadrement de l’auto-construction, introduction des
matériaux locaux …
► Animation au niveau régional et e local de réseaux de partage d’expériences et
développement de partenariats à tou
utes les échelles de la chaîne d’acteurs,
► Des actions d
d’agrégation
agrégation des acteurs autour des opérateurs majeurs de la filière.
filière
156
Section 2 – Analyse du secteur
4. REVUE DU MARCHE
4.4. Organisation de la filière de l’imm
mobilier : Principaux enjeux
► Spécialisation et professio
onnalisation
► Encadrement de l’auto-construction
Opérateurs
► Innovation et développement de nouveaux concepts et produits
► Visibilité sectorielle et clim
mat de concurrence loyale
157
Section 3
1. Récapitulatif
p des p
principaux
p constatss
159
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
1 Récapitulatif
1. Récapit latif des principa
principauux constats
1. La nécessité d d’une
une réforme du systèm me de planification et de gestion urbaine est un
constat partagé par l’ensemble des acteurs publics et privés du secteur. Cette réforme
portée actuellement par le projet de code
c de l’urbanisme se propose de dépasser des
dysfonctionnements qui sont autant de co
ontraintes pour le secteur de l’immobilier :
► Complexité et lenteur des procédures d’élaboration des documents d’urbanisme et des
circuits d’octroi des autorisations,
► Faiblesse des outils d’urbanisme op
pérationnel,
► Faiblesse des ressources et outils spécifiques de financement de l’Etat et des
collectivités locales,
► Multiplicité des acteurs et chevauchement de leurs attributions des acteurs et faible
implication des collectivités locales,,
2. En matière d d’urbanisme,
urbanisme, ll’Etat
Etat a enviisagé son rôle prioritairement d d’un
un point de vue
législatif : Démarche qui s’est avérée êtrre trop lourde avec des projets de lois non aboutis.
4. La lourdeur des procédures de transfe ert de la propriété est également mise en cause par
les professionnels et confirmée par le classsement "Doing
Doing Business
Business"..
5. En matière de foncier, le secteur immobilier fait face à la complexité des régimes juridiques
et à la multiplicité des statuts fonciers. Cette diversité de statuts fonciers implique une
diversité de gestionnaires, d’interv venants institutionnels et de modalités de
mobilisation du foncier.
161
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
1 Récapitulatif
1. Récapit latif des principa
principauux constats
► En matière de systèmes d’aides publiques, less constats majeurs identifiés lors de la phase 1 de cette
étude sont les suivants :
1. Une connaissance insuffisante du fonctionnement du marché national et des marchés locaux de l’habitat,
► En matière de logement social, les principaux co onstats identifiés sont les suivants :
1. Une politique axée sur la maitrise du coût d’investissement et l’accès à la propriété,
2. Des phénomènes de glissement au niveau de la demande et de l’offre,
3. Une absence d’opérateurs spécialiséss et émergence récente d’opérateurs diversifiés.
162
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
► En matière de performance du secteur sur la deernière décennie, les constats majeurs identifiés lors de
la p
phase 1 de cette étude sont les suivants :
2. Malgré une croissance des logements urbains autorisés, la performance opérationnelle reste
difficilement évaluée du fait :
5. L’immobilier est un secteur attractif aux innvestissements étrangers mais gagnerait davantage à
rendre le climat de l’investissement encore plus
p attrayant,
7. Plusieurs nouveaux modes de financeme ent ont fait leur entrée sur le marché marocain mais
nécessitent encore un effort de développe ement et restent insuffisamment exploités : titrisation,
produits islamiques, épargne logement, fondds d’investissement, introduction en bourse.
163
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
1 Récapitulatif
1. Ré it l tif des
d principa
i i aux constats
t t
► Concernant l’analyse de l’offre , les constats majeurs identifiés lors de la phase 1 de cette étude
sont les suivants :
1. Une offre très fréquemment réalisée par auto-construction qui gagnerait à être régulée et
encadrée :
► Près de la moitié des logemen
nts achevés en 2009 ont été produits par auto-
construction,
► L auto construction est fortement encouragée
L’auto-construction e par la mise en vente de lots, la hausse
des coûts de construction et le faaible recours à l’endettement bancaire.
► A ce titre, les opérateurs puublics ont aménagé en moyenne plus de 4 fois plus
de lots que les opérateurs privés (2006 - 2009),
4. Une hausse du prix moyen de construction ayant touché particulièrement les maisons
nts (9,40%) sur la période 2005 - 2007,
marocaines (14,08%) et les appartemen
164
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
1. Une dynamique sociale qui reflète à la a fois une population jeune, au pouvoir d’achat en
hausse et qui connaît une amélioration progressive
p de ses conditions d’habitat / cadre de vie.
Toutefois, cette dynamique gagnerait à être évaluée de manière plus précise sur la base de la
trajectoire résidentielle des ménages, afiin de permettre une corrélation entre la demande et
l’offre sur le marché.
3. Un besoin
U b i en rénovation
é ti du
d parc vieilliss
i illi santt occupé
é ett des
d quartiers
ti non évalué
é l é en raison
i d
de
l’absence d’information concernant l’état du
d parc (hors âge des unités).
4. En l’absence de données sur la répartittion des ménages par fourchette de revenus, il est
difficile d’évaluer l’adéquation du stock de
e logements urbains (hors résidences secondaires et
unités en cours de construction) par rapport au besoin de la population, en termes de taille,
typologie, budget.
165
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
► La phase
L h 1 a permis
i également
é l t de
d mettre
tt l’a
l’accentt sur les
l principales
i i l faiblesses
f ibl d t souffre
dont ff lel
secteur, à savoir :
► Un déficit des outils d’observation et
e de connaissance des dynamiques du secteur en
termes de marché et des besoins,
► Des actions publiques partielles et conccentrées principalement sur l’offre et sur un nombre
limité de segments,
166
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
Accompagnement de la
Filière
trajectoire résidentielle
Pour une e stratégie
sectorrielle et
l’efficie
ence des
Financements politiquess publiques Production
Optimisatiion du parc
167
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
► Le second axe concerne « La trajectoire résidentielle des ménages », qui représente un élément
clé pour la réelle connaissance de la dema ande. Sa méconnaissance fait que le secteur est
caractérisé aujourd’hui par :
► une vision
i i actuelle
t ll plutôt
l tôt statique,
t ti partielle
ti ll ett non dynamique
d i d besoins
des b i des
d ménages
é ;
► une absence de prospectives concernant l’évolution des ménages en terme de revenus, de
taille, de niveau de vie,…. ;
► un manque de synergie entre les politiq
ques de développement économique et l’habitat ;
► un manque de diversification des produ
uits.
168
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
1. Récapitulatif
p des princip
p paux constats
p
7 axes d’intervention majjeurs
► Parmi les autres axes d’intervention identifiés, la «Production» qui nécessite une attention
particulière notamment concernant l’auto-consttruction, la qualité, l’informel,…. L’analyse de ce volet
a permis de mettre l’accent sur les tendances suivantes :
► une auto-construction q
qui souffre d’une absence d’encadrement,
► L’optimisation du parc vacant représente e un des axes d’intervention majeurs qu’il est
nécessaire de prendre en compte dans la répon
nse aux besoins des ménages.
ménages Le parc vacant :
► est aujourd'hui très important et dont les caractéristiques sont peu connues: localisation, état,
raison…. ;
► est caractérisé par un marché du loccatif non structuré, porté essentiellement par des
particuliers, souvent informel et insuffisam
mment sécurisé (économiquement et juridiquement).
169
Section 3 – Du diagnostic à la construction de la stratégie
► La mise en place d’un système d’ob bservation du secteur qui permettra d’améliorer la
t
transparence d secteur
du t en vue de
d facilite
f iliter le
l pilotage
il t stratégique,
t té i ett de
d donner
d une meilleure
ill
visibilité aux acteurs pour pouvoir dévelop
pper le partenariat,
Le renforcement du dispositif de co
ontrôle et de la qualité de la production,
Le soutien de l’industrialisation et de
d l’innovation.
170
2. Objectifs de la vision strattégique
Objectifs sttratégiques
Objectifs Op
pérationnels
171
Section 4
1. S
Segmentation de la demande
173
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
Principes de segmentation
La segmentation de la demande passe par une connaissance de la trajectoire résidentielle
des ménages
► Afin de construire des politiques publiques ad déquates en matière d’habitat, il est nécessaire de
disposer d’une bonne connaissance de la demande, une connaissance tournée vers
« L’opérationnel » à savoir la trajectoire résid
dentielle des ménages.
► Le nombre,
► La taille ,
► Le revenu,
► L’emploi / La mobilité.
► La mobilité résidentielle se révèle importante, en particulier au niveau des régions, dans la mesure
où la dynamique économique constitue un élément important dans le dimensionnement du
besoin en logement. Lors d’une phase de dévveloppement économique fort dans une région, celle-
ci devient plus attractive en matière d’emploi, ce
c qui pousse certains ménages à s’y installer. Cette
dynamique en matière d’emploi a un impact direct sur la trajectoire résidentielle des ménages et par
conséquent sur le besoin en logement. Il con nvient donc de prendre en compte cette dynamique
dans la p
planification de l’offre.
175
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
Principes de segmentation
La segmentation de la demande passe par une connaissance de la trajectoire résidentielle
des ménages
176
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
Principes de segmentation
La segmentation de la demande passe par une connaissance de la trajectoire résidentielle
des ménages
Pour une meilleure planification, la connaissance de la trajectoire résidentielle des ménages permettra à
terme de mieux connaître certaines caractéristiques à savoir :
► La localisation,
► La mobilité,
► L’attractivité en terme d’emploi,
► Les catégories socioprofessionnelles,
► ….
9 Une attractivité aussi forte pour lees petits ménages que pour les familles mais qui
se différencie à l’échelle des communes.
177
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
Hypothèses de projection
Le dimensionnement du besoin s’appuie su
ur les projections et données du HCP
En l’absence de données sur les trajectoires résidentielles des ménages au niveau national, le
dimensionnement du besoin des ménages est réaalisé sur la base des composantes suivantes,
suivantes dont les
données émanent du HCP :
Nombres de ménages
4.045..000 5.500.000
urbains
Taille des ménages 4,5
5 3,9
L nombre
Le b ded nouveauux ménages
é àhhorizon
i 2020 estt
alors estimé à près de 1 455 000.
Fourchetttes de revenus
Couches sociales* %
(
(2007)
En termes de :
►Taille
Nombre Taille
Produit
des des Revenus ►Prix
recherché
ménages ménages
►Localisation
178
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
H
Hypothèses
thè d
de projection
j ti
Le dimensionnement du besoin s’appuie sur les projections et données du HCP
Les données historiques d’évolution des revenus des différentes couches sociales et de leur
poids démographique, sur les périodes 1985 à 2001 et 2001 à 2007.
Couche modeste
5% Couche moyenne
TCAM : 4,3% Couche aisée
4%
TCAM : 3,2%
3% TCAM : 2,9%
2%
TCAM : 1,1%
1% TCAM : 1,1
1%
TCAM : 0,9
9%
15%
9%
6%
TCAM : +4,5 %
TCAM : + 3,8%
3%
- 3%
TCAM : - 4,5%
TCAM : - 4 %
- 6%
- 9% TCAM : - 7,3%
179
Se
ectionj 4 : Proposition d’une stratégie pour le secteur à horizon 2020
1. Segmentation de la demande
Dans le cadre du dimensionnement du besoin à ho orizon 2020, certaines limites doivent être prises en
considération dans la mesure où les indicateurs su
uivants n
n’ont
ont pas été pris en compte en raison de
l’absence d’information
2. Le développement économique des rég gions : Le Maroc connaît aujourd’hui une phase de
développement économique importante au a niveau des régions, développement impulsé par les
stratégies nationales qui sont déclinées au niveau régional. Cette dynamique régionale aura
un fort impact en terme de création d’e emploi ce qui va générer un besoin additionnel en
logement touchant les différentes couchess sociales.
Le facteur de cohabitation, le
e développement économique des régions (création
de nouveaux emplois, emplo ois locaux ou issus de la migration,…) et le taux de
renouvellement du parc (n nombre de démolitions pour une construction)
représentent des indicateurs essentiels à intégrer dans le système d’observation
du secteur afin d’anticiper sur
s les besoins en logements et accompagner le
développement économique des d régions.
régions
180
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
► Au niveau national, outre l’évolution du nomb bre de ménages, la croissance économique est un
élément moteur dans la caractérisation du besooin en logement. Ce facteur a un impact sur ll’évolution
évolution
des revenus des couches sociales ainsi que e leur poids démographique. Ainsi, sur la base de
l’analyse historique nationale, 2 tendances maje
eures de l’évolution de la demande ont été identifiées:
► Evolution des revenus : moyenne enregistrée sur les 2 périodes « 1985 à 2001 » et
« 2001 à 2007 » ;
Evo
olution des Evolution du poids
Couches sociales
r
revenus démographique
► Evolution des revenus : en continuiité avec la tendance enregistrée sur la période « 2001
à 2007 » ;
181
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
► Sur la base des hypothèses présentées préccédemment relatives à la tendance A, les résultats
obtenus pour ll’année
année 2010 et 2020 sont les suivvants :
2010 2020
Nombre de Nombre de
Revenus Revenus
Couches nouveaux Couches nouveaux
(Dhs) (Dhs)
ménages ménages
Couche Couche
43 776 < 2936 48 860 < 3438
modeste modeste
Couche Couche
17 024 > 7141 19 880 > 8558
aisée aisée
Nombre de nouveaux
Couches
ménages
Total 1.455.000
Evolution du nombre de nouveaux ménages par Evolution des fourchettes de revenus par couche
couche sociale entre 2010 et 2020 sociale entre 2010 et 2020
182
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
► Sur la base des hypothèses présentées préccédemment relatives à la tendance B, les résultats
obtenus pour ll’année
année 2010 et 2020 sont les suivvants :
2010 2020
Nombre de Nombre de
Revenus Revenus
Couches nouveaux Couches nouveaux
(Dhs) (Dhs)
ménages ménages
Couche Couche
42 688 < 3051 43 750 < 4060
modeste modeste
Nombre de nouveaux
Couches
ménages
Total 1.455.000
Evolution du nombre de nouveaux ménages par Evolution des fourchettes de revenus par couche
couche sociale entre 2010 et 2020 sociale entre 2010 et 2020
Revenus mensuels
Nombre de ménages 2010
en Dhs
2020
90 000 + 17% 2010
…
80 000 2020 .. + 52%
70 000 10 000 11 691
60 000 + 2%
50 000 7 500 7 673
40 000
+33%
30 000 - 3% 5 000
20 000 4060
10 000 2 500 3051
0
Couche Couche Couche aisée
Couche Couche Couche
modeste moyenne
modeste moyenne aisée
183
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
1. Segmentation de la demande
Synthèse
► Une augmentation modérée des rev venus accompagnée d’une diminution du poids
démographique de la couche moyenne
e,
Total 1.455.000
184
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie
e de l’immobilier résidentiel à
ll’horizon
horizon 2020
Principes de scénarisation : Les
L briques élémentaires pour la
construction du scénario cible de la stratégie
s
Objectif 2
Objectif 1
pour mettre en œuvre une politique nationale pour répondre à la diversité des besoins
d’application locale
Demande Offre
Accès au logement adapté aux besoins Dynamisation des réponses produites par le
marché
► Connaissance et cu
ulture du Marché
► Transparence et vissibilité pour l’investissement
► Diversification des financements
f
► Insertion urbaine ett territoriale du logement
Gouvernance et
e Planification
Bon fonctionnem
ment du marché
185
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Observatoire Production de
e logements
abordables Accès au logement
abordable
Planification stratégique de
l’habitat, urbanisme et
foncier
Optimisatio
on du parc
vaccant
Cadre législatif et
réglementaire Entretien des biens
immobiliers
Modernisation
administration & ingénierie Professionn
nalisation du
publique segmennt locatif
Qualité
Accompagnement du
Mobilisation et durabilité Emergence du u segment de segment de l’auto-
des ressources de la rénovatio
on du parc construction
financement
186
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratég
gie de l’immobilier résidentiel à
ll’horizon
horizon 2020
Scénario cible
► Suite à la présentation des différents consta
ats, et suite aux ateliers de concertations qui ont été
menés avec les différents acteurs et professio
onnels du secteur, il a été retenu le scénario cible de
la stratégie de l’immobilier 2010 – 2020 ,quui est celui de l’efficience du secteur, avec une mise
en œuvre progressive.
► Pour ce faite, plusieurs référentiels doivent êtrre mis en place d’une manière progressive, constituant
un préalable à l’atteinte des objectifs. Parmi ce
es préalables, on note principalement :
► Développement de l’observatoire du se
ecteur,
► Emergence
g de nouveaux opérateurs
p spécialisés,
p ,
► ….
► Il est à noter qu’en attendant la mise en œuvvre effective du concept d’abordabilité, il a été convenu
dans un premier temps, d’intégrer un plafo ond de ressources dans l’attribution des logements
sociaux aux ménages.
ménages Cette mesure constitu ue une étape intermédiaire importante entre la politique
actuelle et le scénario cible qui sera construit autour
a du principe « d’abordabilité du logement ».
187
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratég
gie de l’immobilier résidentiel à
l’horizon 2020
Scénario cible
► Les principales mesures concerneront les axes d’intervention préalablement identifiés et comme
schématisé ci
ci-dessous
dessous :
Gouvernance
Mesures
en amont
Planification stratégiq
que de l’habitat et articulation avec l’urbanisme
Financement
Mesures
d’accompagnement Fiscalité
transverses
Filière
Horizon d’aboutiss
sement des actions
Observation
arché
Planification
eur
territoriale
éguler et animer le secte
Dynamiser et fluidifier le ma
stratégique de Innovation/
l’habitat Qualité
Logement
Partenariat abordable
stratégique
Consolidattion de
Réformes la filiè
ère Rénovation
juridiques
n
Régionalisation
Administration
Ré
& ingénierie
publique Financeme
ents Locatif
Encadrement auto-
construction
Consolidation Diversification
Transformation Montée en
des opportunités du
des démarches charge
fondamentaux marché
188
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
Scénario cible
Principale
es mesures
► Intégrer les politiques de l’habitat ett les stratégies de développement urbaines pour:
que de l’habitat,
des opérations,
Cette mesure se fera via l’adoptio on de documents de planification territoriale
anification stratégiq
l’urbanisation.
189
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
Scénario cible
► Les principales mesures identifiées sont les suivantes :
Principales mesures
190
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
Scénario cible
Principales mesures
191
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
Plan d’actions
► La mise en œuvre du scénario se fera selon 4 phases majeures en fonction de leur ordre de priorité.
Ces phases sont représentées, d
d’une
une manière synthétique,
s ci-dessous
ci dessous :
stratégique Qualité
► Rénovation
Champs d’interven
► Observation ► Régionalisation
► Réformes ► Logement abordable
juridiques ► Initiation
« logement ► Consolidation de la filière
► Modernisation de abordable »
l’Administration
et ingénierie
publique
niveau local
► Ingénierie
publique
Eléments c
Pilotage
e et réactivité
192
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
Optimisation Planification
Production Financement
du parc Gouvernance urbaine et Filière
neuve et fiscalité
logements foncière
Intégration des
politiques de Ressources et
Logement Partenariat l’habitat et des Inter - profes-
Locatif stratégies de mécanismes
abordable stratégique sionalisation
développement de financement
urbaines
Facilitation de
Mobilisation et ll’accès
accès au
Amélioration
A éli ti
Climat des production Profes- logement pour
du rythme de Rénovation toutes les
affaires foncière sionalisation
production catégories de la
utilisable population
Qualité de
l’offre et Optimisation
Observatoire
protection du du parc vacant
consommateur
Ingénierie
publique
193
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
194
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
195
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
* Conformément à l’esprit du projet de code de l’urbanisme (articles 12 et 300 0 version disponible au Secrétariat Général du Gouvernement).
** Métiers : Définition des stratégies foncières, veille foncière, prospection fon
ncière, négociation avec les propriétaires fonciers, mise en œuvre des outils de
maîtrise foncière (expropriation, …), portage du foncier…
196
Section 4 :ÉLÉMENTS
É PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
a. Inter-professionnalisation
La consolidation de l’inter-professionnalisation au a sein du secteur et l’intégration de la chaîne
d’acteurs autour de l’innovation, la qualité et l’effica
acité de la filière par :
► La consolidation de l’inter-professionnalisatio on au sein du secteur et intégration de la chaîne
d’acteurs autour de l’innovation, la qualité et l’efficacité
l de la filière.
► La participation active des professionnels auxx actions de promotion de l’innovation, de la qualité
et de l’efficacité de la filière : participatio
on et pilotage d’opérations pilotes favorisant la
performance et l’innovation.
► La création du Cluster "Construction" en partenariat avec le Ministère de l’Industrie, du
Commerce et des Nouvelles Technologies. L’objectif étant de développer des réponses
industrielles appropriées aux besoins nationaux en termes de maîtrise des coûts et de
développement durable.
b. Professionnalisation
La consolidation de la professionnalisation des opé
érateurs du secteur par les actions suivantes :
► Amélioration et encadrement réglementaire du
d processus de construction par :
► Renforcement de la définition des rôlles et responsabilités des intervenants à savoir les
promoteurs, les bureaux et de contrôle
e…,
► Agrégation des acteurs autour des op
pérateurs majeurs de la filière pour la promotion de
la qualité.
► Organisation et professionnalisation de la
a distribution et du négoce des matériaux de
construction.
197
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
199
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
200
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
A côté du locatif, la rénovation constitue une autrre des mesures phares de la vision stratégique du
secteur du logement à horizon 2020.
L’accompagnement de la rénovation nécessite la mise
m en place des actions suivantes :
► Dimensionnement, caractérisation et localisation des besoins en rénovation,
► Identification de "périmètres stratégiques" pour une intervention publique et privée rapide et
ciblée,
► Création d’un Fonds National pour la Réno
ovation "public - privé",
► Création d’une structure publique dédiée, gestionnaire du fonds et chargée de la
contractualisation avec les régions,
► Mi en place
Mise l d’ cadre
d’un d législatif
lé i l tif favorisa
f i ntt l’émergence
l’é d’i
d’investisseurs
ti privés
i é spécialisés
é i li é ett
favorisant l’implication des institutions financières,
► Développement d’une offre bancaire dédiée
e,
► Mise en place des aides aux travaux au a profit des bailleurs et locataires qui soient
graduelles selon les revenus des ménages.
201
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
202
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
2. Développement de la stratégie de
e l’immobilier résidentiel à l’horizon
2020
Phase de Ordre de
Action Intervenants
lancement priorité
Acteurs locaux
Remise sur le marché du p
parc vacant HCP Phase 1 Important
p
MHUAE
Utiliser
Utili une partie
ti de
d ce parc pouur répondre
é d à lal demande
d d locale.
l l
le parc vacant
Etape 2 : Définition des périmè
ètres stratégiques
Etape 3 : Mise en place de mécanismes de suivi de la mise en œuvre
203
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Préalablement au lancement des étude es / enquêtes, une définition des territoires sur
l
lesquelsl les
l études
ét d serontt lancées
l é devra
d a être
êt faite
f it à 2 niveaux:
i
1. Prioriser les régions ciblées par les études,
2. Définir le périmètre de l’étude au seein des régions ciblées.
Superficie,
Raisons de la vacanc ce,
…..
Intervenants Ress
sources Délai
204
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Les périmètres
L é i èt stratégiques
t té i ne peuventt être
êt défi i que sii le
définis l parc vacantt ett ses
Prélimin
► En se basant sur les résultats des études / enquêtes, les périmètres stratégiques
seront définits et priorisés.
► Une fois que le parc vacant et ses caractéristiques seront connus et que les
Desc
Intervenants Ress
sources Délai
205
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Intervenants Resso
ources Délai
206
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Phase de Ordre de
Action Intervenants
lancement priorité
Acteurs locaux
Initier et accompagner la rénovation du parc
HCP Phase 1 Important
p
logement
MHUAE
L’objectif de cette action est de mettre en place un ensemble de mesures qui vont permettre
Objjectif
►
de connaître les besoins du parc en n rénovation afin d
d’anticiper
anticiper sur sa dégradation et
maintenir sa valeur dans le temps.
► La mise en p
place de cette action nécessite :
La signature des accords cadre es régionaux qui intègrent l’action de la rénovation
Pré-requis
à la rénovation
Etape 4 : Définition d’un ca adre incitatif favorisant l’émergence d’investisseurs
privés
207
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Préalablement au lancement des étude es / enquêtes, une définition des territoires sur
l
lesquelsl les
l études
ét d serontt lancées
l é devra
d a être
êt faite
f it à 2 niveaux:
i
1. Prioriser les régions ciblées par les études,
2. Définir le périmètre de l’étude au seein des régions ciblées.
Localisation,
Quartiers dégradés
…..
Attendus d
Intervenants Ress
sources Délai
208
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Les périmètres
L é i èt stratégiques
t té i ne peu
uventt être
êt défi i que sii le
définis l parc ett ses
Prélimin
► En se basant sur les résultats des études / enquêtes, les périmètres stratégiques
seront définis et priorisés.
Intervenants Ress
sources Délai
209
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Etape 3 : Création d’un fonds national pourr la rénovation dans le cadre des périmètres
stratég
giques
éliminaire
La création du fonds national pour la rénnovation ainsi que sa structure dédiée ne peut être
faite que si les périmètres stratégiques sont
s définits.
Pré
Le périmètre d’intervention,
Les modalités de gestion,
Les sources de financement,,
…….
Création d’une structure dédiée à la rénovation
r
► Dans le cadre de la gestion du fond d national pour la rénovation, une structure dédiée
à la rénovation sera créer. Cette strructure sera chargée principalement de la gestion
du fonds, la contractualisation avec a les régions, l’attribution des ressources
financières,……
► Pour sa création, un ensemble d’é éléments doivent être définits, à savoir, sans s‘y
limiter :
La structure du fonds,
Les partenaires,
Les objectifs et missions,
L périmètre
Le é i è d’intervention,
d’i i
Les modalités de gestion,
Les sources de financement,,
…….
Intervenants sources
Ress Délai
210
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
La mise
L i en place
l d cadre
du d incitatif
i it tif fa
f vorisant
i t l’émergence
l’é d
des i
investisseurs
ti privés
i é
Prélimin
……
► Pour accompagner ce cadre législaatif et le rendre plus attractif, une offre bancaire
dédiée ainsi que des outils de financement spécifiques, en partenariat avec le
secteur bancaire, devront être développés afin de favoriser la rénovation :
Taux de crédit réduit,
Prêt 0%,
0%
Une structure de financemen nt intégrant le prêt 0%, le taux de crédit réduit,
…
Intervenants Ress
sources Délai
211
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Phase de Ordre de
Action Intervenants
lancement priorité
Acteurs locaux
Restructuration du secteur du locatif HCP Phase 1 Important
p
MHUAE
► L’objectif de cette action est de mettre en place un ensemble de mesures qui vont permettre
ctif
de développer une offre locative struccturée pour fluidifier les trajectoires résidentielles et
Objec
►
L’adoption du cadre juridique et rééglementaire régissant le secteur du locatif,
L’introduction d’une législation qui ne soit pas uniquement à l’avantage du locataire
mais qui protège également le prropriétaire et sécurise l’investissement locatif.
212
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
9 Rémunération,
9 …..
Intervenants sources
Ress Délai
213
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
La mise
L i en placel d mécanismes
de é i i itatifs
incita tif ne peutt être
êt faite
f it que sii le
l cadre
d juridique
j idi
Prélimin
Intervenants sources
Ress Délai
214
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
La réalisation
L é li ti de d cette
tt étape
ét estt conditi
ditiionnée
i é par la
l mise
i en place
l d cadre
du d juridique
j idi
Prélimin
approprié (étape 1)
► Cette action vise à intégrer le locatiff, une fois le cadre juridique mis en place, dans
le cadre des logements sociaux à 250.000 250 000 Dhs,
Dhs ll’objectif
objectif étant de donner la
possibilité à la catégorie sociale de e la population ne pouvant pas accéder à la
propriété, de bénéficier d’un logement en location à bas prix.
Intervenants sources
Ress Délai
215
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Phase de Ordre de
Présentation
Action Intervenants
lancement priorité
Acteurs locaux
Promotion du concept de logement
HCP Phase 1 Important
p
abordable
P
MHUAE
► L’objectif de cette action est de mettre en place un ensemble de mesures qui vont permettre
ctif
de :
Objec
216
Section 4 :ÉLÉ
ÉMENTS PROSPECTIFS POUR LE SECTEUR IMMOBILIER À L’HORIZON 2020
Etape 2 : Lancement des études / enquêtes affin d’analyser la trajectoire résidentielle des
ménag ges
Préalablement au lancement des étude es / enquêtes, une définition des territoires sur
lesquels les études seront lancées devra a être faite à 2 niveaux:
1. Prioriser les régions ciblées par les études,
2. Définir le périmètre de l’étude au seein des régions ciblées.
Volumes
V l
Localisation,
……
3. Définir
Défi i le
l seuilil d’abordabilité
d’ b d bilité ene fonction
f ti dud contexte
t t marocain.
i le
l seuilil étant
ét t
la part du revenu qui est des stinée au financement de logement (acquisition
ou location)
Intervenants Ress
sources Délai
Périmètre,
Cibles,
Modalités de suivi et de mise e en œuvre,
Financement,
Partenaires,
Atten
Aid
Aides,
…..
Intervenants sources
Ress Délai
218
Section 5
1. Contexte et méthodologie
2
2. Etat des lieux
3. Outils d’observation et Benchmark
4. Démarches d’observation
5. Modalités de mise en place de l’observa
atoire
6. Propositions et recommandations
221
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
► L’objectif de cette partie est de proposer une arrchitecture pour la création d’un observatoire
national et d’observatoires territoriaux p pourr le secteur immobilier résidentiel.
► L’ensemble des travaux et réflexions menées sur l’observation est exposé dans le présent rapport
comme suit :
223
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Diagnostic et constats
Pourquoi développer un système d’observation ?
► des outils de financement insuffisamm ment diversifiés pour répondre aux besoins et
accompagner les trajectoires résidentielles des ménages malgré la maturité du secteur
bancaire.
224
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Diagnostic et constats
Limites rencontrées lors du diagnostic du secteur
D’un point de vue technique, les travaux d’analyse efffectués ont permis de relever des limites pouvant être
résumées en 3 points :
1. Des limites liées à la disponibilité et à la natu
ure des informations sur le secteur:
► Absence de référentiel commun au nivveau des nomenclatures et multiplicité des périmètres
des données : "BTP", "Immobilier", "imm
mobilier, location et services rendus aux entreprises",
"Construction", …;
► Absence de données macroéconomiqu
ues spécifiques à l’immobilier résidentiel;
► Non continuité dans la production de l’information
l ;
► Absence de certaines données quantittatives et qualitatives importantes. Exemples :
► état du parc existant;
► valeur des actifs existants;
► causes de la vacance;
► des fourchettes de revenus trop larg
ges ne permettant pas un bon ciblage de la demande
qualitative en logement;
► capacité contributive des population
ns ciblées par les programmes sociaux;
► marché locatif et celui de seconde main
m en accession peu connus;
► non connaissance des trajectoires de
d vie des ménages;
► …
► Non disponibilité d’informations au niv
veau régional :
► le poids de l’immobilier dans l’écon
nomie régionale, l’organisation de la filière, l’informel,
le mode opératoire de producction des logements, le produit, les catégories
socioprofessionnelles, les reven nus des ménages, certaines informations sont
disponibles au niveau des villes et non
n des régions, etc…,
► Absence de référentiel méthodologiquue formalisé engendrant une non uniformisation
des indicateurs et des nomenclatures.
► Exemple : Logements inoccupés / Logements
L vacants ; Besoins / Déficit ; "typologie du
parc de logements" et "raccordemeent en eau et électricité" tantôt exprimés en termes
de pourcentage de logements, tantô
ôt en ménages…
2. Des limites liées aux approches d’analyse des d marchés caractérisées par une prédominance
d’analyses "statiques" se limitant à donner une
e photographie à un temps donné de la situation, ne
rendant pas compte des flux et ne permettant pas
p l’appréhension des dynamiques en jeu .
Ces limites se manifestent par une faiblesse de
e la dimension prospective et par une non prise en
compte des trajectoires de vie des ménages.
225
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
L’Observatoire de l’Habita
at
Niveau central
Direction de la promotion Direction de l’habitat Direction de
d l’urbanisme Direction de
immobilière social et des affaires ll’aménagement
aménagement du
foncières territoire
Niveau régional
► L’observatoire de l’Habitat a été créé par le
Inspection régionale ministère dans le cadre de l’organigramme
de1995 pour pallier au manque d’informations
statistiques sur le secteur de l’immobilier.
► L’OH
L OH , au niveau central,
central est une structure gérée par lla Direction de la Promotion Immobilière au sein du MHUAE
MHUAE.
► L’OH et ses relais sont impliqués également da
ans des projets et travaux autres que ceux relevant de la
mission d’observation.
► Les projets de l’OH restent tributaires du budge
et annuel qui lui est dédié et des priorités du MHUAE ; ce qui
ne permet pas d’assurer positivement le suivi de
d l’observation dans le temps.
► L’OH dispose de relais régionaux et locaux intégrés dans
d les structures des services extérieurs du MHUAE :
► Les flux d’informations ne sont pas préalablement structurés : Une information de niveau local peut être
collectée par l’OH central comme par les relaiss locaux.
► La programmation des études est répartie entre le niveau central et régional avec une difficulté de
coordination.
► Les relais régionaux et locaux fonctionnement plutôt comme des « relais » administratifs de l’OH que
comme des structures d’observation territoriale
e au service des acteurs locaux.
► Le MHUAE dispose d’autres structures d’observation couvrant d’autres domaines. Les passerelles entre ces
entités et l’OH ne sont pas établies.
226
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
L’Observatoire de l’Habitat
Champs d’observation ett indicateurs
Marché de l’offre et de la demande Aspects macroéconomiques Suivi de l’action du Ministère de
Domaines d’observation
tutelle
Extraction des chiffres relatifs au
Dépenses d’habitation des
Parc logement Réalisations du secteur suivi de la production des logements
ménages sociaux
Conditions
C diti d’habitation
d’h bit ti des
d Financementt du
Fi d secteur
t Agrégats
A é t économiques
é i
ménages logement sectoriels
Transactions foncières et
immobilières
Matériaux de construction
• Localisation et capacité de
Dépenses des ménages production des cimenteries
pour l’habitation
• Evolution des ventes de ciment
• Evolution des indices du coût
de la vie en milieu urbain • Evolution des ventes de ciment
par région
• Evolution de la variation de
l’indice d’habitation et de • Evolution des ventes de Ronds
l’indice général à Béton et des Fils métalliques
• Evolution des indices du coût par la SONASID
de la vie pour certaines villes
du royaume • Evolution des indices de la
production industrielle des
• Evolution des indices annuels matériaux de construction
des montants des loyers par
type de logement et par ville • Evolution des indices de prix
• Evolution de la dépense moyens relatifs au secteur des
annuelle moyenne par ménage matériaux de construction par
selon le milieu de résidence ville chef lieu de la région
• Evolution de la dépense • Evolution des indices des prix
annuelle moyenne par moyens relatifs au secteur des
personne selon le milieu de matériaux de construction pour
résidence le gros œuvre et le second
• Evolution des dépenses œuvre par ville
budgétaires de l’habitation & • Analyse du secteur des
énergie selon le milieu de matériaux de construction par
résidence produit (enquête conjoncturelle
• Evolution des dépenses annuelle)
budgétaires de l’habitation et
des équipements ménagers
selon le milieu de résidence
227
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
L’Observatoire de l’Habitat
Missions et actions
La mission de
e l’observatoire
Collecter des statistiques. Traiter et analyser les Assister et coordonner les Diffuser l’information à
données collectées. flux d’informations issus différents niveaux et auprès
Produire de l’information. des différents domaines de de tous les intervenants dans
Actualiser les bases de compétence du secteur. la promotion immobilière.
données de façon à disposer
de données fiables mises à Préparer les dossiers
jour. méthodologiques.
Mener des études Harmoniser l’intervention
conjoncturelles
j t ll ett d entités
des tité de
d l’OH aux
spécifiques niveaux central, régional et
local.
Servir de relais aux actions
des observatoires
régionaux et locaux.
Cons
stats
Cadre des échanges Absence de système Absence d’un cadre Diffusion large et ou sur
d’information non formalisé. informatisé de gestion des méthodologique formalisé : demande.
données. définition d’indicateurs, des
Relations avec les sources Diffusion sur support papier
circuits, des flux
d’information à fort et partiellement sur le site
d’information entrants et
caractère administratif et web du MHUAE.
sortants …
absence de culture de
Portail OH non distinct sur
travail commun (OH/
le site web du MHUAE
fournisseurs d’information,
cibles).
228
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
L’Observatoire de l’Habitat
Principales sources d’infformation
Financement du
Bank al Maghreb
secteur logement
Ministè
ère des
Finances
Agrégats
économiques Transactions foncières
sectoriels ANC
CFCC et immobilières
Caisse Ce
entrale de
Gara
antie
Office
e des
Chan nges Conditions
d’habitation des
ménages
Observa
Ob atoire
t i de
d
l’Habiitat du
MHUUAE Parc logement
HC
CP
Services extérieurs
► L’OH
L OH ss’appui
appui sur plusieurs sources d’information
d information
n sans pour autant que les échanges soient formalisés :
► Les objectifs des échanges ne sont pas cla
arifiés : produire des analyses pour l’utilisation interne
du MHUAE, produire des analyses pour le e secteur, valeur ajoutée pour la partie partageant
l’information….
► Ainsi, les engagements des parties ne son
nt pas fixés y compris les engagements de l’OH de
rendre compte des résultats de ces travau
ux.
► Le contenu des échanges (indicateurs, analyses…) et leur modalités (périodicité, support papier,
fichier informatiques…) n’est pas formalisé
é.
► Les échanges avec les sources d’informations ett autres entités impliquées dans l’observation du
secteur restent administratives en absence de cu
ulture de travail commun. Cette situation induit une
absence de moyens de mise en commun des effforts et ressources déployés pour l’observation du
secteur, et ce malgré les acquis dans le domaine
e qui se traduit par :
► une méconnaissance des informations existantes chez les autres parties et leur formes : bases
de données …
► Absence de travail commun : uniformisatio
on des indicateurs, mise en cohérence des données,
échanges et débats, …
229
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
L’Observatoire de l’Habita
at
Synthèse
► L’OH est confronté cependant à des difficultés. Ces limites sont d’autant plus soulignées face aux
évolutions des systèmes d’observation de façon générale,
g à la maturité du secteur de l’immobilier et aux
nouveaux défis que ce secteur doit relever.
► Absence de moyens de mise en commun des d efforts et ressources déployés pour l’observation du
secteur, et ce malgré les acquis dans le dom
maine.
► Absence de formalisation des principes de partenariat permettant à chacune des parties de trouver
un intérêt dans les échanges d’informatioons, d’analyses …. ; cédant la place à des échanges
administratifs classiques.
► une difficulté de mobilisation dans le temps d’un budget dédié et par conséquent de
planification dans le temps du programme d’observation,
► des ressources humaines impliquéess dans des projets et travaux autres que ceux relevant
de la mission d’observation.
230
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Connaître le
C
marché
hé
… au profit des
Acteurs du marché Mé
énages Acteurs publics
Une faiblesse
du système
Construire un
d’observation
système
Etat du secteur qui
permettant de
alimente et Objectif
actuel amplifie la
« Connaître
pour mieux
déficience du
agir »
fonctionnement
du marché
231
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Outils d’observation
► Un observatoire est un lieu de connaissance e et de débats entre les partenaires intervenants
sur le secteur de l’immobilier autour d’une problématique
p définie.
► La création d’un observatoire est g
globalement motivée
m par :
p
► une volonté de répondre à un besoin de connaissance,
► la mise en œuvre et l’évaluation d’une politique,
p d’un projet ou d’un programme,
► Les principaux objectifs à l’origine de la mise en
n place d’observatoires sont de :
► faciliter le fonctionnement du marché,
► répondre
p à la demande,,
► permettre aux opérateurs d’ajuster leurs produits
p et leurs prix en fonction des besoins et du
marché,
► piloter des politiques publiques,
► piloter l’impact macroéconomique du sectteur.
Un outil d’aide à
Un outil d’évaluation l’élaboration des politiques
► Le benchmark ci-après
présente trois types d’outils
pour l’observation du secteur :
• Observato
oire du • Observatoire de • Compte de
logement-- Canada l’Habitat de l’Aire logement - France
• Observato
oire du Urbaine de Rennes
tourisme-M
Maroc • Observatoire
Régional de
l’Habitat et du
Logement Rhône-
Alpes
232
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
B
Benchmark
h k
L’observatoire national des
d marchés immobiliers
(ONMI)
Contexte de création
3 missions principales
Domaines de l’observatoire
233
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
L’observatoire national des marchés immobiliers (ONMI)
Les parttenaires
Association pour
le
Développement
des Etudes
Foncières
234
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
L’observatoire national des marchés immobiliers (ONMI)
Fonctionnement
•L’ONMI est une association régie par la loi de 1901.
•Le secrétariat de l’association est assuré par
p le Commissariat général au
développement durable du Ministère de l'é écologie, de l'énergie, du développement
durable et de la mer.
•L’ONMI réunit des représentants des différrentes professions de l’immobilier et des
représentants
p de l’administration reconnussppour leurs compétences
p sur ce domaine
(cf. articles 1 à 5 des statuts). A côté du ministère adhèrent à l’ONMI, la Délégation
interministérielle à l'aménagement et à la compétitivité
c des territoires, la Direction
générale du trésor et de la politique écono omique, l’Insee, la Banque de France, le
Crédit foncier de France, la Fédération des s promoteurs constructeurs, l’Union des
maisons françaises, le Conseil supérieur du d notariat, la Fédération nationale de
l’immobilier l'Union des syndicats de l'imm mobilier, etc.
•Peuvent adhérer à l’ONMI toutes les organ nisations, entreprises, institutions, et tous
les chercheurs ayant des activités liées à l’immobilier
immobilier et souhaitant faire progresser la
connaissance de ces marchés.
Publications
•un« tableau de bord » trimestriel qui regro oupe, en un même document, toutes sortes
d’éléments statistiques sur l’immobilier et son
s environnement. Les thèmes sont les
suivants
suivants,
•vue d’ensemble,
•les logements neufs,
•marchés de l’ancien,
•le marché locatif,
•l’immobilier d’entreprise,
•les aspects financiers,
•l’activité des professionnels.
•une « lettre », dont l’objectif est d’informerr ses adhérents Lettre de l’Observatoire
sur les manifestations et les publications inntéressant trimestrielle
le monde de l’immobilier.
Catalogue
g de
publications sur le
site internet
235
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
L’observatoire national des marchés immobiliers (ONMI)
Ré i
Réunions
Ré nions thématiques
Réunions thématiq es réguliè
rég liè
ères - Ill strations 2009 - 2010
Illustrations
236
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
L’observatoire national des marchés immobiliers (ONMI)
Un tableau de bord
237
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
L’Observatoire du logementt au Canada
Présentation
•L’observatoire du logement au canadaa est géré par la société canadienne
d’hypothèque
d hypothèque et de logement (SCHL).
(SCHL)
•Il fournit une vaste revue annuelle de l’é
état du logement au Canada et publie un
volumineux recueil de données en ligne.
nces, conditions et principaux moteurs du
•Il contribue à mieux comprendre tendan
marché de l’habitation au Canada.
•Il effectue des recherches approfondies
s, élabore des prévision et des analyses
détaillées portant sur les tendances relatives au marché de l’habitation, la
dé
démographie
hi ett les
l préférences
éfé d conso
des ommateurs.
t
Objectifs
•L'Observateur a pour objectifs de déffinir, examiner et suivre de près les
tendances et les enjeux en matière de logement au Canada.
•Il
Il constitue
tit une ressource idéale
idé l pou ur les
l planificateurs,
l ifi t l
les chercheurs,
h h l
les
responsables de l’élaboration de politiquees, les constructeurs, les professionnels de
l'immobilier et du financement de l'habitation, ainsi que les spécialistes du logement
des administrations fédérale, provinciales, territoriales et municipales.
Missions
•L’Observateur explore l’état du logement au Canada selon diverses perspectives et
présente des données au niveau national ainsi que pour les provinces, les territoires
et les régions métropolitaines.
•Il examine les facteurs influant sur la dem mande de logement, l’évolution récente du
marché de l’habitation, le financement de e l’habitation, l’abordabilité du logement et
les collectivités durables, entre autres suje
ets.
Outils d’observatio
on et Benchmark
Benchmark
L’Observatoire du logement au Canada
Un iimportant catalogue
U l
de publications
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Observatoire marocain du to
ourisme
Contexte
Objectifs
Missions
Membres de l’OT
240
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Observatoire marocain du
u tourisme
Les parrtenaires
241
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Observatoire marocain du
d tourisme
Financement
242
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Observatoires locaux
Les observatoires de l’habitat dans le contexte fra
ançais
Les observatoires de l’habitat sont nés et se sont dé éveloppés en lien avec les différentes lois mettant en
place les politiques de l’habitat, et ce depuis 1948 ; alors même que l’obligation de créer des observatoires
adossés aux politiques est récente.
► La première condition pour faciliter le fo
onctionnement du marché, et de peser sur les
conditions et le volume de la productio on, c’est la connaissance des marchés et leur
transparence.
► Deux exemples :
► Dans le cadre d’une politique d’am ménagement du territoire : l’ensemble des lois et
règlements qui constituent le droit de
e l’urbanisme encadrent la production du foncier en
général, et du foncier pour l’habitaat en particulier, et imposent la connaissance des
marchés :
► les observatoires fonciers ont ainsi été intégrés dès l’origine aux agences
d’urbanisme, créées par la Loi d’Orrientation Foncière de 1967.
► Dans le cadre d’une politique de modération des loyers : la loi Méhaignerie du 23
décembre 1986 prévoyait que lorsqu’u un bail expire et que le locataire se voit proposer son
renouvellement, le nouveau loyer doit être « fixé par référence aux loyers habituellement
constatés dans le voisinage pour des logements comparables ».
► l’Observatoire des Loyers de l’A Agglomération Parisienne (OLAP) a donc été créé
pour établir et diffuser des référe ences de loyers territorialisées, afin de donner aux
propriétaires et aux locataires la co
onnaissance des références locales.
locales
► …. Mais face à la diversité des bassins d’habitat
d et de leurs populations, la politique de
l’habitat est une politique nationale d’application locale. L’observation se doit d’être
territorialisée.
► La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 fait obligation aux
communes de plus de 3.500 habitants comprises dans une agglomération de plus de 50.000
habitants de posséder au moins 20% de logements sociaux sous peine de pénalités. Dès lors
un décompte précis est indispensable, faacilitant la création d’observatoires du logement social,
impliquant fortement les opérateurs du logement social et l’Etat.
L’observatoire est donc l’outil indispensable à la fois à la collectivité et aux opérateurs privés pour créer les
conditions de la production de logement et la régulattion du marché : production du foncier, adaptation de
l’offre à la demande et aux revenus de l’ensemble des d ménages, politiques d’amélioration de la qualité,
actions adaptées aux ménages défavorisés, …
Il est à noter que les observatoires ont pou ur socle un outil statistique national
national, constitué
principalement des recensements généraux de la po opulation, des fichiers fiscaux, de l’Enquête Nationale
Logement, menée tous les 4 ans, et des statistiques de
d la construction.
Compte tenu des difficultés méthodologiques pour avoir des définitions communes, le Ministère du
Logement a réuni un groupe d’experts pour créer un corpus commun, permettant d’éditer tous les
ans « les comptes du logement ».
243
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Deux ex
xemples
244
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Outils d’observa
ation et Benchmark
Benchmark
Observatoires locaux – Exem
mples de l’agglomération de
Rennes et de la région Rhôn
ne – Alpes : Aires d’observations
et partenariats
Observatoire de l’habitat de l’Aire Urbaine de Rennes ORHL, Observatoire Régional de l’Habitat et du Logement en
Rhône-Alpes
Observatoire de l’habitat de
d l’Aire Urbaine de Rennes
Ville de
Rennes
Direction régionale de
l’Environnement, de
l’Aménagement et du Le Conseil
Logement
général de la
Drôme
Le Centre de ressources
et d’échanges pour le
développement social et
urbain (CRDSU)
245
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Observatoires locaux – Exem
mples de l’agglomération de
Rennes et de la région Rhôn
ne - Alpes
Observatoire de ll’habitat
habitat de ll’Aire ORHL, Observatoire Régional de ll’Habitat
Habitat
Urbaine de Rennes et du Logement en Rhône-Alpes
246
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Observatoires locaux – Outils
O
Les cahiers de l’ORHL
S internet
Site
247
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
B
Benchmark
h k
Observatoires locaux – Exem
mples de l’agglomération de
Rennes et de la région Rhôn
ne - Alpes
► l’ORHL Rhône-Alpes couvre un territoire de 6 millions d’habitants, dont il suit les grandes
évolutions, et pour lequel il assure une missionn de prospective : quelles solutions pour l’habitat de
demain, en lien avec les politiques liées au transport et au développement économique ? quelles
leçons tirer d’expériences innovantes menées sur le territoire ?
► L’observatoire
L observatoire de ll’habitat
habitat de ll’aire
aire urbaine de Rennes est l’outil
l outil de mise en place des politiques
de l’habitat à l’échelle d’une agglomération et de
d sa couronne rurale.
► sa mission essentielle est la production n de données fines sur le marché local, dans un
double objectif : définition d’actions ciblées et évaluation des actions.
248
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Outils d’observa
ation et Benchmark
B
Benchmark
h k
Observatoires locaux
Restitution des travaux - illu
ustrations
249
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Les comptes du logemen
nt
► Les comptes du logement est un « compte sa
atellite » de la comptabilité nationale.
► Il s’agit d’un outil d’analyse de l’environneme
ent économique du logement qui :
► rassemble de manière exhaustive les flux monétaires relatifs au logement et les structure
de façon à faire apparaître les flux intére
essants spécifiquement chacun des acteurs,
► rassemble les données non monétaires et les articule avec les données précédentes.
Plusieurs exigences découlent de cette ambitio
on :
► l’exhaustivité : il s’agit de décrire l’ensem
mble des flux et des stocks, physiques et financiers,
concernant le domaine du logement,
► la cohérence interne entre les données rassemblées,
r
► la cohérence avec le cadre central dee la comptabilité nationale pour rendre possible la
comparaison entre les agrégats du comppte et ceux de la comptabilité nationale.
► L’observation porte sur les situations des agentts économiques et des biens (stocks), ainsi que sur
les échanges ou les transferts (flux) physiques ou monétaires, qui concernent la production et la
consommation du service de logement
► Le cadre de l’analyse a pour objectif de perme ettre le calcul de la dépense nationale en logement,
c’est à dire la mesure de l’effort consacré é par la collectivité au domaine du logement.
L’analyse de la filière porte sur : la filière de log
gements ordinaires, les locaux d’hébergement et les
flux et agrégats du compte du logement.
250
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Les comptes du logement
Illustrations des travaux
Montant en valeur Évolution annuelle moyenne
milliards d’euros en %
1984 2004 2006 20
007 2008 2004/1984 2008/2004 2007/2006 2008/2007
LES DEPENSES
S DE LOGEMENT
Dépenses courantes de 84,7 239,8 265,9 277,4 290,1 5,3 4,9 4,3, 4,6
logement
loyers 52,2 177,8 196,9 206,3 213,7
énergie 23,4 39,4 43,6 44,0 48,3
charges 9,1 22,5 25,4 27,1 28,0
104,4
Dépenses d’investissement 48,0 58,9 128,0 137,1 142,2
MENTS PUBLICS
LES FINANCEM
Avantages conférés aux 4,7 15,3 15,9 16,0 17,2
consommateurs
Dont aides personnelles 4,6 13,9 14,1 14,2 15,2
reçues
Avantages conférés aux 90
9,0 10 8
10,8 14 0
14,0 16 3
16,3 18 3
18,3
producteurs
dont aides à la pierre 4,8 4,6 5,1 6,0 7,1
avantages conférés au 13,8 26,1 29,9 32,3 35,5
logement
LES AGREGATS MA
ACRO-ECONOMIQUES
PIB en valeur 699,6 1660,2 1806,4 1894,6 1950,1
Revenu disponible des 464 7
464,7 1089 4
1089,4 1179 5
1179,5 1240,5
240 5 1283 2
1283,2
ménages (RDB)
LE POIDS DU LOGEME
ENT DANS L’ECONOMIE
Ratio en % Écarts en points
Dépense en logement / PIB 19,2 21,0 22,1 22,2 22,5
251
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Les comptes du logement
Illustrations des travaux
Extraits : COMPTE DU LOGEMENT France - Résultats provisoires 2007 ett premières estimations 2008.
2008
252
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Les comptes du logemen
nt
► Une commission du logement est en charge de
e la production du compte annuel du logement.
► Elle se compose de membres choisis par le ministre en charge du logement et de représentants de
l’administration et d’organismes publics.
Commission du logement
16 membres
choisis en 16 membres nommés au titre des représentants de l'administration et
fonction de des organismes publics compétents en matière de logement
leur •Le gouverneur de la Banque de France
compétence •Le commissaire général au Plan
en matière •Le vice-président du Cons seil général des ponts et chaussées
d'économie du •Le directeur général de l'I..N.S.E.E.
logement et
nommés, pour •Le directeur du budget
trois ans, par •Le directeur du Trésor
le ministre •Le
L didirecteur
t général
é é ld des iim
mpôts
ôt
chargé du •Le directeur de la prévision
logement •Le directeur général de l'aaction sociale
•Le directeur de la sécuritéé sociale
•Le directeur de la recherch he, des études, de l'évaluation et des
statistiques
•Le directeur général des collectivités
c locales
•Le directeur général de l'uurbanisme de l'habitat
lu
urbanisme, l habitat et de la construction
•Le directeur des affaires économiques
é et internationales
•Le directeur général de l'AAgence nationale pour l'amélioration de
l'habitat
•Le directeur de l'Agence nationale
n pour la participation des employeurs
à l'effort de construction
253
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
254
Section 5 : Proposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Benchmark
Synthèse
► Les observatoires nationaux : la fédération des analyyses pour :
Produire des analyses partagées,
Se doter d’outils de prospective,
prospective
Aider les décideurs à gérer et valoriser le secteur,
Uniformiser les indicateurs,
Construire des réponses en termes d’offre
e et de politiques publiques.,
Assurer une transparence du secteur,
Permettre de réaliser une évaluation du secteur
s
secteur.
► Le Compte de Logements :
Un compte satellite de la comptabilité nationale,
Un outil de référence national et international.
Un outil d’analyse de l’environnement économique du
u logement.
Une échelle macro-économique.
macro-économique
255
Section 5 : Proposition
P d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Démarches d’’observation
256
Etude prospective du secteur immobilie
er résidentiel au Maroc à l’horizon 2020 257
Section 5 : Proposition
P d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Démarches d’’observation
Marchés locaux
loca de l’immo
obilier résidentiel
ménage,
é catégorie
té i socioprofessionnelle,
i f i ll dé h bit ti )
décohabitation).
Ménage
revenus…).
Trajectoires résidentielles sociales,
Taux d’effort consenti pour le logement. économiques et géographiques.
Dates d’emménagement. Etude des cycles de vie des chefs de
ménages.
parc, renouvellement)..
de confort, de l’ancienneté, de la surface…
Causes de mutation du parc existant
Offre de logement disponible : analyse de la
(rénovation, désaffection, changements de
vacance et de ses causes…
L
statut
t t t d’occupation,
d’ ti dé liti )
démolition).
Niveaux de prix (location et achat).
Transactions immobilières.
258
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Une gouvernance
g Une connaissance
dynamique et globale et dans le
partenariale temps du marché
1 5 La définition d’un
territoire et des échelles
Un dispositif partenarial
opérationnelles d’analyse
(cas d’un observatoire local)
3 7
Une communication
La pérennité
efficiente
4 8
Un budget spécifique Des outils appropriés
259
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
1. Un dispositif partenarial
► Au delà d’une restitution de données et d’analysses, la finalité de l’observatoire est de mettre en place un
véritable lieu d’échange g et de débat p pour l’ensem
mble des acteurs intervenant dans le champ
p observé. C’est
par leur mise en débat que les données et ana alyses produites par un observatoire gagnent en valeur et
fiabilité. En outre, le partenariat est lui-même prooducteur de nouvelles informations.
► La mise en place d'un observatoire constitue aiinsi un moment privilégié pour promouvoir une démarche
partenariale entre les différents acteurs du secteur.
► L’objet des partenariats peut porter sur l’implicattion des partenaires et ce, en fonction de leurs missions et
leurs motivations :
► à la maîtrise d'ouvrage de la structure,
► au pilotage de la structure,
► au recueil des données,
► à la production de l'information et des analyses,
► au financement .
► La construction du partenariat en amont lors ded la définition des objectifs de ll’observatoire
observatoire, permet de
prendre en compte les attentes et les motivationss des partenaires et d’assurer la continuité du partenariat.
► Un observatoire dédié au secteur immobilier résiidentiel peut rassembler :
► l'Etat,
► les acteurs institutionnels,
► les représentants des professionnels du se
ecteur de l'immobilier,
► les associations œuvrant dans le domaine
e de l'habitat,
► les organismes de financements,
► les experts…
Un observatoire local rassemblera en outre less autorités locales concernées et les collectivités locales
concernées.
260
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
2. La maîtrise d’ouvrage
261
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
2. La communication
► La diffusion des informations et des analyses esst une fonction clé de l’observatoire.
Le débat et les échanges entre les parttenaires ainsi suscités sont les garants de la
dynamique et de l’efficacité d’un observatoirre.
Le but étant d’enrichir l’analyse des phénomèn
nes et d'ancrer l'observatoire dans les problématiques
des acteurs et des territoires.
► Dans ce sens, la facilitation de l'accès aux don
nnées, études et analyses de l'observatoire sur divers
supports : documents, échanges informatiques, site Internet, … est primordiale et rend nécessaire :
► un effort de synthèse, de vulgarisation, de
e travail de présentation pour rendre attractives les
informations,
► une représentation "spatialisée" et "cartographiée" des résultats qui permet de souligner les
dynamiques territoriales.
► la mise en place d’applications informatiquess, voire interactives …
Des indicateurs sur fichiers sous Excel accessibles sur le site internet - observatoire du Canda
Construction
Mises en chantier, total 4 860 4 475 5 830 4 421 3 929 2 190 3 066 3 485 3 615 4 447 5 786 6 251 7 796 6 381 7 243 4 982 5 875 6 506 6 998
Logements individuels 2 414 1 811 2 463 1 858 1 732 807 1 439 2 053 2 248 2 837 3 494 3 502 3 807 3 055 3 245 2 350 2 480 2 973 2 956
Logements collectifs 2 446 2 664 3 367 2 563 2 197 1 383 1 627 1 432 1 367 1 610 2 292 2 749 3 989 3 326 3 998 2 632 3 395 3 533 4 042
Jumelés 105 71 84 92 149 41 151 120 114 253 400 336 316 357 348 300 383 300 213
Maisons en rangée 1 118 991 1 568 1 776 1 808 851 1 278 1 185 1 135 1 187 1 320 1 738 1 972 2 241 2 450 1 578 1 793 1 954 2 153
Appartements 1 223 1 602 1 715 695 240 491 198 127 118 170 572 675 1 701 728 1 200 754 1 219 1 279 1 676
Mises en chantier selon le marché visé, total 4 860 4 475 5 830 4 421 3 929 2 190 3 066 3 485 3 615 4 447 5 786 6 251 7 796 6 381 7 243 4 982 5 875 6 506 6 998
Propriété 3 143 2 444 3 706 3 528 3 493 1 553 2 835 3 311 3 506 4 279 5 243 5 376 5 921 5 549 5 467 3 875 4 395 5 144 5 276
Locatif 1 112 1 941 1 616 715 151 299 75 42 101 12 511 432 1 113 259 323 100 108 206 161
Copropriété 603 90 452 82 134 120 156 132 8 138 30 412 761 553 1 453 924 1 372 1 156 1 561
Autre 2 0 56 96 151 218 0 0 0 18 2 31 1 20 0 83 0 0 0
Logements achevés, total 5 511 4 179 6 336 4 664 4 655 2 316 2 644 3 512 3 460 4 144 4 448 6 463 6 337 5 874 7 125 6 046 5 301 5 678 6 432
Offre de logements
Logements achevés récemment et non écoulés2 820 669 679 670 938 715 481 437 425 377 194 224 363 289 509 553 297 422 298
Logements individuels et jumelés 310 204 169 268 216 164 143 143 185 153 117 106 85 81 125 199 84 71 55
Maisons en rangée et appartements 510 465 510 402 722 551 338 294 240 224 77 118 278 208 384 354 213 351 243
Taux d’inoccupation des logements locatifs (%)3 0,5 0,8 1,3 1,8 2,6 3,8 4,9 4,2 2,1 0,7 0,2 0,8 1,9 2,9 3,9 3,3 2,3 2,3 1,4
Taux de disponibilité des logements locatifs (%)4 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 6,7 5,6 4,6 3,8 2,9
Frais de logement
Indice des prix des logements neufs (variation en %)5 3,9 -0,4 0,1 -0,6 0,3 -1,8 -1,5 0,7 0,7 2,6 7,3 11,6 7,7 3,8 6,6 4,6 3,1 1,8 3,8
Indice des prix à la consommation (variation en %)5 4,8 5,7 1,4 2,2 0,5 2,8 1,6 1,7 0,9 1,9 3,0 3,3 2,1 2,5 1,9 2,3 1,7 1,9 2,2
C ût lié
Coûts liés au logement
l t en propriété
iété (variation
( i ti en %)5 80
8,0 55
5,5 07
0,7 -0,3
03 -0,3
03 10
1,0 -1,1
11 -1,4
14 -0,3
03 13
1,3 35
3,5 52
5,2 20
2,0 33
3,3 41
4,1 42
4,2 28
2,8 24
2,4 NA
Coûts liés à l’occupation d’un logement loué (var. en %)5 4,1 4,2 4,0 3,4 2,3 1,8 1,3 0,8 1,3 1,4 2,1 2,6 3,2 2,0 0,9 0,1 0,4 0,4 NA
Loyer moyen ($)3
Studios 407 435 457 465 484 489 484 483 493 513 573 622 624 627 623 628 633 643 671
Logements d'une chambre 509 543 572 591 600 604 601 603 615 637 723 762 767 768 771 762 774 798 827
Logements de deux chambres 640 672 700 727 738 738 739 729 754 783 877 914 930 932 940 920 941 961 995
Logements de trois chambres et plus 761 818 839 881 894 885 892 888 928 950 1 056 1 099 1 129 1 168 1 156 1 125 1 146 1 144 1 227
Facteurs influant sur la demande
Population au 1er juillet (en milliers)4,6 724,7 739,0 752,0 765,8 774,3 781,3 772,1 778,8 788,6 801,9 819,7 840,0 851,7 860,2 865,8 869,8 878,1 881,1 NA
Taux d’activité (%)4 71,8 70,6 69,2 67,2 68,4 67,0 65,9 67,5 67,0 69,0 70,0 70,8 69,9 72,2 71,1 70,9 72,1 72,1 73,0
Emploi (variation en %)5 1,5 -1,2 -1,8 -1,1 3,1 -3,0 1,1 2,7 3,6 4,9 4,8 3,6 -1,0 5,2 -0,3 0,9 4,3 0,4 2,7
Taux de chômage (%)4 5,2 6,7 8,1 8,0 7,8 9,6 8,1 8,9 6,4 6,4 5,7 5,9 7,4 6,9 6,7 6,7 5,1 5,2 4,9
Migration nette5,7 NA NA NA NA NA NA NA 1 805 4 983 8 507 13 246 15 772 7 451 4 853 1 467 1 943 4 185 5 835 8 202
262
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Illustrations d’analys
ses cartographiques
http://www.valetforet.org/cadre-de-
vie/habitat/lobservatoire-de-lhabitat-un-outil-
essentiel daide a la decision
essentiel-daide-a-la-decision
263
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
4. Un budget spécifique
264
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Existence des
sources
Partenaires /
Indicateurs
Contexte
Compatibilités des
sources Perception des
Aspects acteurs
réglementaires
265
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
7
7. La pérennité
266
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
267
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
268
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
► La mise en place d’un observatoire relève d’une démarche stratégique qui s’inscrit dans le
temps.
2. Dans un 2ème temps, la structure mise en place s’attèle à faire un bilan ou audit de
connaissance du marché à observer.
► Quelles manques ?
Extrait : CERTU, Donner du sens aux donn nées. Actes du séminaire de l’observation
urbaine, 26 octobre 2006, Certu - Fnau – In
nsee.
269
Section 5 : Prroposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
270
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
► La territorialisation de l’observation.
► Capitalisatio
on sur l’existant.
► Fiabilité / rég
gularité / maintien dans le temps de l’information.
271
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
4 mécanismes d’observa
ation à développer à terme
Un
nnées
Des
nce
observatoire
observatoires
b t i
national de
régionaux de
l’immobilier
l’immobilier
résidentiel
résidentiel
(ONIR)
Des
Compte de
observatoires
logements
locaux
• Construire une vision
« secteur économique » • Connaître la
du logement
g dynamique des
t it i
territoires
• Des outils transversaux
au service de projets de
territoire
272
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
Un observatoire national de
d l’immobilier résidentiel
Fédérer et développer une culture commune du secteur immobilier résidentiel
Forme : Association
Objectifs
professionnels – administration
273
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
2. Observatoire national de
d l’immobilier résidentiel
Les régions
Un réseau de personnes identifiées dans chaque e organisme partenaire et un référent qui anime le
partenariat
t i t ett assure
a l suivi.
le i i
274
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
E
Engagements
t des
d partenaires
t i :
Activités :
275
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
Moyens
y et outils :
276
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
3. Observatoires régionaux / lo
ocaux de l’immobilier résidentiel
• Forme devant faire l’objet d’un partenariat privé • Connaître et mettre exergue les spécificités des
public pouvant être très variables d’un territoire à marchés régionaux
l’autre. • Constituer un outil d’aide à la décision au service
• Prévoir une phase de transition par un portage par des acteurs régionaux et locaux (collectivités locales,
l’administration : L’Observatoire n’aura pas de services extérieurs et professionnels) ; et notamment
structure juridique défini mais un fonctionnement en ce qui concerne l’application et le suivi de
s’articulant autour : politique
p q de l’habitat.
• d’une animation et un secrétariat assurés par • Construire et promouvoir le partenariat et favoriser
l’inspection régionale, l’AU et /ou un autre service un pilotage concerté des politiques de l’habitat.
(ANCFCC, HCP…) selon le contexte.
• d’une assemblée plénière co-présidée par le Wali
de région et le Président du Conseil Régional qui
valide annuellement le plan d’actions.
• d’un comité scientifique restreint..
• d’un structuration des travaux par thématiques
chacune conduite et animé par un chef de projet.
Forme Objectifs
• Collecter et centraliser l’information statistique et les • Périmètre commun à tous les observatoires
données quantitatives et qualitatives. régionaux :
• Produire des données, études et enquêtes. • Le marché de l’immobilier résidentiel : offre et
• Mettre en place une base de données. demande (cœur de cible),
• Elaborer des analyses.
• Le marché foncier ((disponibilités,
p , prix,
p , mutations…))
• Diffuser
Diff lla connaissance
i auprès
è ddes acteurs
t (cœur de cible),
• Coordonner les demandes en information des acteurs
locaux et les informer régulièrement à propos des données • Le marché de l’immobilier global dans son
et études disponibles. interaction avec le marché de l’immobilier
• Evaluer les effets des actions entreprises, en lien avec les résidentiel,
objectifs fixés et être force de proposition pour approfondir • Les politiques et programmes régionaux d’habitat,
ou recibler les politiques publiques régionales. • Spécificités régionales : immobilier touristique,
• Faire état des évolutions conjoncturelles nationales et de immobilier d’entreprise …
leurs effets attendus sur le marché régional.
• Identifier les territoires à enjeux.
• Alimenter l’ONIR
l ONIR en données et analyses.
analyses
277
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et recommandations
Un réseau de personnes identifiées dans chaque e organisme partenaire et un référent qui anime le
partenariat et assure
a le suivi.
278
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et rec
commandations
Dynamique Aire
es urbaines Maturité des acteurs Priorité (1 à 5)
Territoriale majeeurs
Chaouia Ouardigha
Doukkala Abda
Fès Boulemane
Gharb Chrarda Béni
Hssen
Grand Casablanca
…..
……
Objectifs :
► Connaître la dynamique des territoires :
► des outils au service de projets de terrritoire.
► des outils transversaux : mobilité, env
vironnement, précarité ….
► la transversalité étant un garan
nt de partenariat local).
► Opportunité d’articulation de la planification urbaine et des politiques stratégiques territoriales
d l’h
de l’habitat
bit t :
► Exemple : observatoire immobilier ré
ésidentiel adossé à un Schéma Directeur
d’Aménagement Urbain ….
279
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et re
ecommandations
4. Le compte de logements
Le compte de
d logements
Forme Objectifs
280
Section 5 : Pro
oposition d’une architecture cible pour l’observation du secteur
Propositions et rec
commandations
Eléments de budgétisation
Postes de budget types po
our un observatoire
Charges de
Investissement Fonction
nnement
structure
Equipements
• Equipement
informatique Cheff de projet Loyer, entretien …
• Site Web
Communication
webmastering,
• Production de comptabilité,
rapports 2 cadres
• Manifestations :
assistance
journées … juridique, …
•…
Budgets Etudes
• enquêtes Autress charges de
• …. peersonnel
Eléments de
e benchmark
Structure informelle co-animée par l’ AORIF (l’Union sociale ► Association créée en 1986.
pour l’habitat d’Ile-de-France, organisation
► Moyens humains :
professionnelle au service des organismes de logement
social franciliens) et la Direction régionale de ► 2 salariés à temps plein,
l’E i
l’Equipement. t
► 1 délégué de l’Etat détaché à mi-temps,
► Budget annuel en 2004 de 256.000 € :
► 1 mi-temps de secrétariat.
► 70.000 € apporté par AORIF,
► Budget : 180.000 € annuel (hors coût des locaux) :
► 70.000 € apporté par la Direction régionale de
l’Equipement, ► Salaires du délégué de l’Etat, le secrétariat et frais
de fonctionnement (bureaux, téléphone) pris en
► Mobilisation par l’IAURIF pour un montant équivalent charge par la Direction Régionale de l’Equipement
de moyens humais et techniques pour réaliser les
études, ► Cotisations des membres : 2.000 € annuel pour les
membres actifs et 800 € pour les autres.
► 50.000 € apporté par la CDC,
► Budget annuel des colloques (2 par an) : 35.000 €.
► contribution modeste des Sociétés d’Economie
Mixte. ► Budget annuel études (publication de notes de
conjoncture semestrielles et de 4 à 5 études
► Moyens humains à géométrie variable selon les années. réalisées en régie ou commanditées en externe).
► Réalisation d’études selon un plan d’actions annuel ou
pluriannuel
l i l ett organisation
i ti d’ d’un colloque
ll par an.
281
Annexes
283
Annexe n° 1
Focus sur les mission du MHUAE en matière d’habitat
284
Annexe n° 2
Focus sur les principaux chantiers nationaux
C
Commerce – Rawaj
R j
Industrie – Emergence
285
Annexe n°
n 3
Contexte globale de la gouvernance locale
Sources :
Ministère de l’Intérieur et Ambassade de France au Maroc, Programme d’accompagnemen nt du processus de décentralisation, ministère de l’Intérieur, 2008 .
Groupe de travail restreint institué en vue de préparer une plateforme sur la déconcentratio
on - Ministère de la Modernisation des Secteurs Publics, Ministère de l’intérieur, du Ministère
de l’Economie et des Fnances.
Présentation du projet de loi de finances 2009
286
Annexe n° 4
Focus sur l’environnent du secteur au
a niveau des régions
1. Cette étude compare les procédures, les délais et les coûts nécessaires à la constructio
on d’un bâtiment.
2. Un bâtiment standard correspond à un entrepôt de deux étages et d’une superficie de 1300 m2 réalisée par une compagnie locale . L’entrepôt est censé respecter toutes les règles
en matière d’urbanisme et de construction. Il serait également raccordé aux réseaux d’é
électricité, d’eau et de tout-à-l’égout et disposerait d’une ligne de téléphone. Comme les
entrepôts n’hébergent pas de public, leur construction est donc soumise à moins de conntraintes de sécurité que celle de bureaux ou de maisons.
3. "C’est à Meknès Tafillet qu’il est le plus cher de construire. L’autorisation concernant la sécurité
s incendie est un processus en deux étapes qui s’élève à presque 7 000 dirhams, soit
plus de 10% du total des coûts engagés pour respecter les réglementations de construcction d’entrepôt." , étude doing businss au Maroc, 2007.
Source :
Doing Business.
USAID Maroc, Rapport de la conférence "Doing Business au Maroc : meilleures pratiques rég
gionales", novembre 2007.
287
Annexe n°
n 5
Doing Business
Classsement Evolution
2
2010 2010 / 2009
Création d’entreprise 76 - 17
Délais en jours
s 163 159,3 157
Coût (% du rev
venu par 263,7 358,4 56,1
habitant)
Zo
oom sur l’indicateur "Transfert de propriété"
Classement 2010
Nombre de pro
océdures 8 6,1 4,7
Délais en jours
s 47 36,1 25
288
Annexe n° 6
Rappel des principales mesures d’aid
des au logement social sur la dernière
décennie
2003-
Augmentation de la taxe sur le cime
ent de 5 à 10 centimes par Kg : mesure
maintenue,
2004
Fonds de g
garantie remplaçant
p ç le sys
ystème de ristournes et d’avances étatiques.
q
Mobilisation
M bili ti d du ffoncier
i public,
bli
2009 Elargissement de la garantie de l’Eta
at pour inclure les crédits octroyés à la classe
moyenne en vue de construire ou d’a acquérir un logement dont la valeur ne dépasse
pas 800.000 MAD.
Sources: MHUAE
289
Annexe n° 7
Système d’aides publiques
Bilan des aides financières et fiscales
Bilan des aides financières à la demande Bilan des aides financières à ll’offre
offre
Evolution du montant des prêts accordés dans le cadre Répartition des emplois par programme de lutte contre
de FOGARIM l’habitat insalubre
60 000 12%
47 807 2%
50 000 42 828 9%
49%
40 000
28 334
30 000
28%
20 000 10 454 P VSB QHNR
6 340 6 950
10 000 2 614 1 510 4 051 HM R ZA P & centres émergeants
266
- 28 253 P rogramme du sud
290
Annexe n° 8
Système d’aides publiques
Focus sur l’article 19
• Synthèse
y du bilan de la défiscalisation des
d p projets
j de construction de logements
g
sociaux (article 19) 1
Retombées positives
Effets négatifs
chiffres à fin 2007
Source : MHUAE
291
Annexe n° 9
Logement social
Benchmark européen
Exemples de
Opérateurs Tendances
mesures
Collectivités Privatisation du
d parc Incitation à l’achat des
locales logements sociaux (Loi Right to
Forte spécialisation sociale
Royaume Uni Buy)
Housing
Développemeent de services 70% du prix en fonction de la
Associations
nouveaux desstinés aux durée de location et du type de
ménages bénnéficiaires logement
2 millions de personnes ont pu
acquérir
q un logement
g entre
1980 et 1998
292
Annexe n°
n 10
Focus sur les indicateurs de bancarisation
► Cependant, le taux de bancarisation reste faible en comparaison avec celui observé dans
d’autres pays :
► 31 % en 2008 contre 27% en 200
07,
► 43% en 2008 (incluant les compte
es épargnes de la poste), contre 40% en 2007.
► D’où une opportunité à saisir en matièrre de réflexion sur un mode régionalisé d’accès au
financement.
Comparaison du taux de ba
ancarisation par pays (2006)
Sources :
MHUAE, Rapport sur le diagnostic du secteur de l'Habitat et de l'Urban nisme durant la période 1980-2006, 2009
Bank Al-Maghrib, rapport sur le contrôle, l’activité et les résultats des établissements
é de crédit ,2008
Etude Sia Conseil - 2009
293
Section 5 – Annexes
Annexe n°
n 11
Système d’épargne logement
► Quelques banques ont dévelo oppé des plans d’épargne logement, à l’image du
CIH avec son produit Iskane e et de la SGMB avec le produit Logepargne.
Toutefois ce type de produit ne
Toutefois, n connaît pas de réel succès du fait de l’absence
l absence
de mesures incitatives spécifiqu
ues,
► D’autres structures financièrres, telles que la CDG notamment, étudient
l’opportunité du développement de ce produit.
Sources :
Caisse des dépôts et consignations : Mobilisation et transformation de e l’épargne au Maroc, 2004
Claude Taffin, Financement du logement en Afrique de l’Ouest, 2005
Bank Al-Maghrib,
Al-Maghrib Rapport sur le contrôle,
contrôle ll’activité
activité et les résultats des établissements de crédit,
crédit 2008
Institut National de la Statistique et des études économique (France).
294
Annexe n°
n 12
Les produits bancaires islamiques
► Au Maroc, la finance islamique est aujourd’hui limitée. Au niveau du Maghreb, l’Algérie est
devenue une terre de prédilection pour les banques islamiques (Al Baraka Algérie, Al Salam
Bank, Adu Dhabi Islamic Bank et KFH, Kuwaiit Financial House - en cours d’étude).
► La non adéquation du profil socioéconomiq que de la société marocaine avec les modes de
financement proposés par le système bancaire classique peut expliquer, en partie, le faible taux
ofinancement.
de bancarisation et le recours important à l’auto
► Le recours à la finance islamique au Maroc pourrait
p constituer :
► Un moyen de bancariser une partie de la
a population en raison de la nature des produits,
► Un levier important pour drainer de la liq
quidité.
295
Annexe n°
n 13
La micro finance
travaux),
2003 2004 2005 2006 2007
progression
i ded 124% par rapportt à 2006.
2006
► Des prêts habitat représentannt 16% de la
totalité des prêts accordés.
Caractéristiques de
es microcrédits logement
T
Taux d’intérêt
d’i té êt ► Fonction
F ti d l’analy
de l’ lyse de
d lal position
iti financière,
fi iè de d la
l structure
t t d
des
coûts, de la rentab
bilité prévue du produit et de la concurrence
Sources:
CHF International et USAID, Guide pratique pour la micro finance du
u logement au Maroc, 2005
FNAM
Fondation Zakooura
296
Annexe n°
n 14
La titrisation est un outil de financeme
ent clé à développer
► La 1ère loi sur la titrisation date de 1999 et a été mise en application en janvier 2002. Son
périmètre était limité aux créances hypothéc caires
caires,
► Son champ d’application a ensuite été élargi à travers la loi 33-06, pour inclure les créances
actuelles et futures détenues par des entre eprises privées et publiques. Cette réforme sur la
titrisation s’est accompagnée d’une prise de risque justifiée par le manque de liquidité actuelle
des institutions bancaires .
► A fin 2008, 2 Mds de MAD de créances étaient titrisées sur un total de crédit clientèle
ss’élevant
élevant à 25 Mds de MAD soit 8% de créan
nces titrisées.
Part des crédits titritisés da
ans l’ensemble des crédits
Crédits
s titrisés
2 Mds
Md ded MAD
La titrisation
► L’opération de titrisation consiste en la transforrmation d’un ensemble de créances en titres liquides
négociables sur le marché financier,
► Ces créances peuvent être des prêts détenus pa
ar des établissements de crédits ou par des entreprises
publiques ou privées,
► Le recours à la titrisation permet de disposer de liquidités destinées à financer de nouveaux crédits.
La banque pourra dans ce cas :
► Accéder au marché sans utiliser sa signature
e,
► Diversifier ses sources de financement.
297
Annexe n°
n 15
L’introduction en Bourse
► Les marchés financiers sont une source de financement marginale et les mécanismes de
financement pour le long terme et le locatif re
estent à développer :
► L’introduction en Bourse de grandes entreprises
e immobilières (Addoha, CGI, Alliances)
constitue un indicateur de l’attractivité et du rendement du secteur immobilier. Cette
opération :
► Est d’autant plus importante qu’elle
e permet de mobiliser des ressources financières
supplémentaires pour le secteur,
► Dénote
Dé t é l
également t d
du renforce
f ementt d
du climat
li t d
de t
transparence ett d
de
professionnalisation.
► A fin octobre 2008, Addoha et la CGI fig
gurent parmi les dix plus fortes capitalisations
boursières avec un poids dans la capita
alisation globale du marché boursier respective de
6,77 et 6,63%.
► Par ailleurs, des fonds d’investissemen
nt fortement orientés vers le secteur touristique
et l’immobilier d’entreprises émergent tandis
t que l’immobilier résidentiel reste encore
faiblement représenté (en raison d’abse
ence de marché locatif).
► Il apparaît donc nécessaire de faaire émerger des fonds d’investissements et de
nouveaux opérateurs spécialisés pouvant porter l’activité du locatif.
Capitalisation boursière et poids danss la capitalisation globale du marché
(Parmi les dix plus fo
ortes capitalisation)
Addoha 39.264.7
750.000 6,77%
CGI 38.472.7
720.000 6,63 %
Lafarge 31.077.5
552.027 5,36 %
Sonasid 12.468.3
300.000 2,15%
► CGI :
► Introduction en juillet 2007,
► Opération portant sur 3 à 3,5 Mds de MAD,
► Offre portant sur 3.681.600
3 681 600 actions.
actions
Sources: Bourse de Casablanca, Site web de : CGI, Addoha, Allianc
ces
298
Annexe n
n°16
16
Estimation sommaire des impacts quaantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
► Hypothèses de :
► CA / VA – VA/emploi – Salaires
► Chiffre d’affaires,
► Valeur ajoutée,
► Emplois créées,
► Investissements
Investissements,
► Dépenses,
► Epargne,
► Fiscalité
► C
Capacité
ité de
d production
d ti desd entreprises
t i s.
299
A
Annexe n°16
°16
Estimation sommaire des impacts quaantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
Hypothèses
► L’estimation de l’impact quantitatif est basé sur les hypothèses suivantes (valables pour les
tendances A et B) :
Services
Se ces %
7% 17 500
Source : DPI
► Taux d’inflation : 4%
Alimentation 36,80%
Autres 9,30%
Habillement 3,50%
300
A
Annexe n°16
°16
Estimation sommaire des impacts quaantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
Hypothèses (suite)
(*): En raison de l’absence d’information sur la VA, le ratio utilisé est celui du CA/emploi
301
A
Annexe n°16
°16
Estimation sommaire des impacts quaantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
< 140.000
140 000 Dhs 380 315
Total des unités à 140.000 ≤ Prix < 250.000 Dhs 305 945
250.000 Dhs HT = 250.000 ≤ Prix < 300.000 Dhs 129 685
435.630
≥ 300.000 Dhs 439 454
► Le développement du logement à 140.000 Dhs TTC arrivera à terme en 2012. Il sera donc
nécessaire de prendre en compte le beso oin pour cette typologie de logement soit à travers des
aides destinées à l’offre soit à travers dess aides destinées aux ménages.
► Pour les logements supérieurs à 300.000 Dhs TTC, une partie des besoins en logement pour
cette catégorie sera prise en compte en raison d’un éventuel glissement de la couche vers la
catégorie de logements à 250.000 Dhss du à une absence d’offre adaptée au besoin des
ménages.
► Partant de l’hypothèse que le logement à 250.000 Dhs HT répond aux besoins en logement se
situant dans la tranche comprise entre 140.000 0 et 300.000 Dhs, l’impact quantitatif est calculé sur la
base du différentiel entre la production histtorique de 19.000 logements sociaux par an et le
prévisionnel de production de l’ordre de 435.630.
► Le différentiel, base du calcul de l’impact quantiitatif, est estimé à 245.630 unités à horizon 2020
302
Annexe n°16
Estimation sommaire des impacts quantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
► Tendance A : Impacts quantitatifs
► Impacts sur CA, VA, emploi et salaires
Chiffres Valeu
ur Emplois créés Salaires*
d’affaires* ajouté
ée*
Industrie des
matériaux de 14,12 4,24 18 422 0,83
construction
Travaux 7 98
7,98 1 60
1,60 37 130 1 66
1,66
Services lié à
l’immobilier 4,30 1,72 21 493 1,84
*: En Mds de Dhs
► I
Impacts
t sur les
l investissements
i ti t
► I
Impacts
t sur les
l dépenses
dé
► L’impact sur les dépenses de bien
ns de consommation et de services est estimé à près
de 3 milliards de Dhs (21% des dé
épenses vont vers le poste habitation & énergie)
303
Annexe n°16
Estimation sommaire des impacts qu uantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoinss en 2020 (Tendances A & B).
► Les réductions et exonérations d’impôts sont s calculées sur la base du nombre de logements
correspondants au prix de 250.000 Dhs. Elles concernent
c les éléments suivants :
Taxe Taux Caractéristiq
ques
Logements à 250.000 Dhs
Droits
Exonération totale sur la base
d’enregistrement 3% 75 000 Dhs - 0,55
du prix d’acquisition du terrain
et de timbres
Taxe sur le
0,10 Cts/Kg Exonération de
e la taxe 23 000 Kg - 0,56
ciment
► Les impôts récoltés sont calculées sur la basse du nombre de logements correspondants au prix de
250.000 Dhs. Elles concernent les éléments suivants :
Taxe Taux Caractéristtiques Logements à 250.000 Dhs
304
Annexe n°16
Estimation sommaire des impacts quaantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
► Dans cette partie, l’impact sur la capacité de production des entreprises de la filière n’est estimé que
pour le ciment et l’acier.
► Les hypothèses
yp d’estimation sont les suivantes :
► La superficie moyenne d’une unité de logement à 250.000 Dhs est de 60,6 m² en moyenne.
► Une unité de logement de 60,6 m² en mo oyenne nécessite l’utilisation de 23 T de ciment et 2,3 T
d’acier. (Selon l’étude sur le programm me des 20.000 logements, et Analyse du secteur de
l’industrie des Matériaux de construction au
a Maroc)
Acier 5 512
589 58 951
13 MT
Ciment 007) => 18,1 MT (2012)
16,3 MT (20
(2007)
1,8 MT 1,3 M T
Acier (fer à béton)
(2008) (2007)
305
Annexe n°16
Estimation
E ti ti sommairei ddes iimpacts
t qu
uantitatifs
tit tif du
d développement
dé l t des
d
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
► Le développement du logement à 140.000 Dhs TTC arrivera à terme en 2012. Il sera donc
nécessaire de prendre en compte le beso oin pour cette typologie de logement soit à travers des
aides destinées à l’offre soit à travers dess aides destinées aux ménages.
► Pour les logements supérieurs à 300.0 000 Dhs TTC une partie des besoins en logement pour
cette catégorie sera pris en compte en raison d’un éventuel glissement de la couche vers la
catégorie de logements à 250.000 Dhss du à une absence d’offre adaptée au besoin des
ménages.
► Partant de l’hypothèse que le logement à 250.0 000 Dhs HT répond aux besoins en logement se situant
dans la tranche comprise entre 140.000 et 300.000 Dhs, l’impact quantitatif est calculé sur la base du
différentiel entre la production historique de 19
9.000 logements sociaux par an et le prévisionnel de
production de l’ordre de 368.103.
► Le différentiel, base du calcul de l’impact quantiitatif, est estimé à 178.103 unités à horizon 2020
306
Annexe n°16
Estimation sommaire des impacts quantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
Industrie des
matériaux de 10,24 3
3,07 13 358 0,6
construction
Travaux 5 79
5,79 1 16
1,16 26 923 12
1,2
Services lié à
l’immobilier 3,12 1,25 15 584 1,3
Total 19,15 5
5,48 55 864 3,1
*: En Mds de Dhs
► I
Impacts
t sur les
l investissements
i ti t
► I
Impacts
t sur les
l dépenses
dé
► L’impact sur les dépenses de biens de consommation et de services est estimé à près
de 2 milliards de Dhs (21% des dé
épenses vont vers le poste habitation & énergie)
Effort fiscal (- 3,7 milliards de Dhs ) = Total des impôts récoltés suite aux effets
d’entrainements du secteur (6,1 milliards de d Dhs) - Somme des réductions et exonérations
d’impôts (9,8 milliards de Dhs)
307
Annexe n°16
Estimation sommaire des impacts quuantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
► Les réductions et exonérations d’impôts sonts calculées sur la base du nombre de logements
correspondants au prix de 250.000 Dhs. Elles concernent les éléments suivants :
Taxe Taux Caractéristiq
ques
Logements à 250.000 Dhs
Droits
Exonération totale sur la base
d’enregistrement 3% 75 000 Dhs - 0,40
du prix d’acquisition du terrain
et de timbres
Taxe sur le
ciment
0,10 Cts/Kg Exonération de
e la taxe 23 000 Kg - 0,41
► Les impôts récoltés sont calculées sur la basse du nombre de logements correspondants au prix de
250.000 Dhs. Elles concernent les éléments suivants :
Taxe Taux Caractéristtiques Logements à 250.000 Dhs
308
Annexe n°16
Estimation sommaire des impacts quaantitatifs du développement des
logements sociaux selon les besoins en 2020 (Tendances A & B).
Ciment 4 096
0 369 409 637
Acier 42
27 447 42 745
Matières premières Ca
apacité Ventes
Source : MHUAE – Analyse du secteur de l’industrie des matériauxx de construction au Maroc - 2008, Tableau de Bord de l’immobilier 2008
309
Annexe n°
n 17
Principales références
310
Annexe n°
n 17
Principales références
311
Références bibliographiqu
ues
► La conception des indicateurs : Phase délicate de définition d’un observatoire, Xavier Dupasquier,
2009.
► CERTU, direction
CERTU di ti générale
é é l de d l’Urbanisme
l’U b i d l’Habitat
de l’H bit t ett de
d la
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C t ti centre
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d’Études
techniques de l’Équipement Nord-Picardie , centrre d’Études techniques de l’Équipement Normandie-
Centre Observation de l’habitat et analyse des terriitoires : Démarches et objectifs, 2002.
► Article de Benoît FILIPPI : Mobilité résidentielle ett fonctionnement des marchés de ll’Habitat
Habitat dans ll’air
air
métropolitaine Marseillaise
► HCP : Présentation des premiers résultats de l’enquête nationale sur les niveaux de vie des ménages
2007 – 25 Juin 2008
► HCP : 50 ans de
d développement
dé l t humain
h i – Persp
P pectives
ti 2025 : Démographie
Dé hi marocaine
i : tendances
t d
passées et perspectives d’avenir
► CESCHL – CMHC :
312
Liste des abréviations
313