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GROUPE Addoha (Douja Immobilier)
I. présentation du groupe :
Le groupe de Sefrioui pèse lourd aujourd’hui dans le paysage immobilier. Le

mastodonte dispose de quelque 6.000 hectares de réserve foncière! Une méga
réserve, en plus d’une offre de produits diversifiée à travers 12 villes, déclinée
principalement en logement économique (53%) et moyen standing (25%). Le
haut standing, lui, représente à peine 23% du portefeuille, dont 16% dédiés aux
résidences principales. Le chiffre d’affaires prévisionnel pour l’exercice 2008 est
fixé à 6,2 milliards de DH. Notons que les programmes développés par les deux
filiales acquises mi-octobre représentent une superficie globale constructible de
1,6 million de m2! L’acquisition porte notamment sur des lots de terrain
viabilisé pour villas à Marrakech, situés à proximité d’Amelkis. Une surface
totale commercialisable de 315.000 m2. A Bouskoura, l’on parle d’une
superficie globale de 220 ha sur le site Bouskoura Golf City.
1. Historique du groupe :
1995
Démarrage de l’activité de la société ;
1995
Réalisation du 1er programme d’envergure sous la dénomination « Addoha »
portant sur la réalisation de 2371 logements ;
Octobre 2000
Obtention de la certification ISO 9001 – version 2000 – couvrant les domaines
de la conception, du développement, de la production et de la commercialisation
Août 2000
Signature de la 1ère convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 de la loi
de finances 1999-2000 ;
Décembre 2001
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Signature de la 2ème convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 ;
Septembre2002
Décembre 2002
Achat du siège situé à Casablanca, Km 7 Route de Rabat (Ain Sebaa) ;
Novembre 2003
Mise en place du Guichet Unique regroupant au siège du Groupe les banques,
les notaires de même que les services de l’Enregistrement, de la Conservation
Foncière, de la légalisation de signatures et de la Lydec ;
2003 - 2004
Signature des conventions de partenariat avec la Banque Populaire, le CIH et la
BMCE Bank au titre du financement des acquéreurs ;
2004
Refonte générale du système d’information
Novembre 2004
Décembre 2004
Remboursement par la société de l’intégralité de l’endettement bancaire ;
Janvier 2005
Démarrage du nouveau système d’information ;
Octobre 2005
Septembre2005
Signature de la convention de partenariat avec la CDG ;
Octobre 2005
Création de la filiale IMMOLOG dont l’intégralité du capital est détenu par
Douja Promotion ;
Décembre 2005
Signature d’une convention avec le Ministère Délégué chargé de l’Habitat et de
l’Urbanisme dans le cadre de la politique de promotion du partenariat
public/privé. Aux termes de cette convention, Douja Promotion Groupe Addoha
s’engage à prendre en charge la réalisation, le financement et la
commercialisation de 50 000 logements dans les villes de Casablanca, Tanger,
Salé, Marrakech, et Agadir. L’enveloppe financière de cet investissement, dont la
réalisation sera étalée sur la période 2006-2010, est estimée à 10 milliards de
dirhams ;
Décembre 2005
Signature par la filiale IMMOLOG de la 1ère convention avec l’Etat dans le
cadre de l’article 19 ;
Janvier 2006
Signature d’une convention de partenariat avec Wafa Immobilier du Groupe
Attijariwafa Bank au titre du financement des acquéreurs ;
Février 2006
Obtention des premières autorisations de construire en dehors de Casablanca ;
Juin 2006
Introduction en bourse de Douja Promotion Groupe Addoha à travers la cession
de 35% du capital au prix de 585 dirhams par action ;
06 juillet 2006
Première cotation du titre Douja Promotion Groupe Addoha à la bourse des
valeurs de Casablanca.
2. organigramme du groupe Addoha :
Après avoir exposé l’historique d’un des plus grands groupes immobiliers au
Maroc qu’en est il des ressources humaines qui le dirige, pour mieux les
connaitre voici l’organigramme du groupe Addoha :
Organigramme du groupe Adooha

II. les chiffres clés d’Addoha immobilier :
30/06/2005 30/06/2006 Objectifs 2006
Chiffre d'affaires 803 511 601 724 1 500 000
Résultat d'exploitation 262 322 219 539 534 379
Résultat financier - 444 9 541 - 1000
Résultat avant impôts 265 573 229 951 533 379
Résultat net 261 119 204 795 510 000
Marge (RN/CA) 32,5 % 34,0 % 34,0 %
Résultats consolidés au 31/12/2007 :
Un chiffre d'affaires conforme aux objectifs avec une forte augmentation de la

marge nette :
Les réalisations enregistrées au 30 juin 2006 sont conformes et même

supérieures aux chiffres annoncés dans le cadre du business plan établi à
l’occasion de l’introduction de la société à la bourse de Casablanca.
Le chiffre d’affaires au 1er semestre 2006 s’établit à plus de 600 millions
dirhams, soit 40% de l’objectif annuel de 1,5 milliard dirhams, alors qu’au 30
juin 2005 il représentait seulement 37,7% de celui de 2005.
Cette avance dans la réalisation du chiffre d’affaires s’accompagne d’une forte
amélioration de la marge nette qui passe de 32,5% au 1er semestre 2005 à 34%
au 30/06/2006, soit une augmentation de 4,62%. Ce taux de marge devrait
perdurer sur l’ensemble de l’année. Le résultat net devrait donc augmenter de
8,74% par rapport au business plan pour atteindre 510 millions dirhams.
Des performances commerciales confortant le business plan :
Nombre unité 2469 4064
% évolution + 64,6%
Au terme du premier semestre 2006, la commercialisation de logements a

enregistré une progression de 64,6% par rapport au 30/06/2005. Cette
performance conforte le business plan de la société :
30/06/2005 30/06/2006
482 hectares de terrains nouvellement acquis :
Le conseil d’administration a pris acte des nouvelles acquisitions de terrains

opérées après l’introduction en bourse. Les terrains nouvellement acquis sont
destinés à la réalisation de programmes immobiliers comportant des logements
sociaux, de moyen et haut standing ainsi que des lotissements.
Des performances en très nette progression en 2005 :
Les ventes ont évolué très favorablement en 2005 pour atteindre 2 132 MDH,
soit une augmentation annuelle de + 49%.
Cette progression vient confirmer la hausse sensible du chiffre d’affaires
enregistrée en 2004 comparativement aux réalisations de l’exercice 2003 (+
34%)
Le résultat net de l'exercice, en augmentation de +40%, a atteint 611 MDH.

Cette évolution résulte de l’augmentation des ventes conjuguée à une bonne
maîtrise des charges d’exploitation
Les fonds propres de la société ont atteint au terme de l'exercice 1 760 Millions
DH, enregistrant par rapport à l'exercice 2004 un accroissement de +44%.
La consolidation des fonds propres en 2005 a pour origine à la fois le maintien
de la quasi-totalité des résultats des précédents exercices et l'évolution très
favorable du résultat net de l'exercice.
III .produits et innovations d’ Addoha :

1. l’offre Addoha :
Le groupe Addoha dispose de 4 offres de produits :
- les logements
- les terrains
- les locaux commerciaux
- les bureaux
1.1 Les logements :
Agadir Al Baraka – Agadir – Mail center
Casablanca Al amane – al wifak – Arreda – lotissements villas - promif
Fés Dalila
Marrakech Borj zaitoune – la porte de Marrakech I et II
Sala aljadida Al khayr
salé Annaim
Tanger Addoha – Tanger – Al ikhlass – Val fleuri
Tamesna Tamesna
1.2. Les terrains:

Addoha immobilier procède à la vente de terrains lotis pour sa clientèle établi à

Casablanca et à Marrakech.
1.3. Les locaux commerciaux :
Addoha commercialise des locaux commerciaux dans l’ensemble de ses

programmes actuellement en cours de commercialisation la superficie de ces
locaux peut aller de 40 a 600 m2 :
Casablanca
Programme AL MOUSTAKBAL
Programme ANNASR
Programme AL BADR
Programme ADDAMANE
Programme AL ASIL
Programme AL BARAKA
Tanger
Programme AL WAFAE
Marrakech
Programme ABRAJ AL KOUTOUBIA
Agadir
Programme SAADA
la vente des locaux commerciaux par Addoha immobilier est accompagnée par
plusieurs avantages dont pourrait bénéficier les futurs acquéreurs :
- l'assistance du Guichet Unique et de nos formules de financement

particulièrement avantageuses.
- Quantum de financement : 70% du prix de vente
- Durée de remboursement maximum : 15 ans
- Taux d’intérêt HT : 7% variable ou 7,75% fixe
1.4. Les bureaux :

Des plateaux de bureau sont mis en vente dans le programme AL BADR situé à
Casablanca (Ain sebaa). Des plateaux qui peuvent aller de 100 a 1000 m2 afin
d’offrir aux professionnels des locaux aux standards internationaux.
L’achat d’un des logements d’Addoha offre dix avantages exclusifs :
Le financement
- Des financements pouvant atteindre 100% du prix de vente du logement ;
- Des crédits à des taux très avantageux ;
- Une durée de remboursement pouvant atteindre 25 ans ;
- Le montant des avances est modulé en fonction du revenu des acquéreurs ;
- Transparence totale : le prix de vente correspond exactement à celui

figurant sur le contrat.
- Assistance multiforme à travers le Guichet Unique.
Le logement
- Implantation des projets au cœur des principales villes du Royaume ;
- Le logement réservé est celui effectivement attribué ;
- Strict respect des délais de livraison
Qualité et Sécurité
- certificat iso 9001 version 2000

- Assurance décennale à titre gratuit .
2. L’innovation commerciale du groupe Addoha (le guichet unique) :
Dans le cadre de sa politique d’assistance à la clientèle, Groupe Addoha a

parachevé en 2004 la mise en place au sein de son siège d’un guichet unique
chargé, à titre gratuit, de l’accomplissement de l’ensemble des formalités
juridiques, administratives et bancaires liées à l’acquisition d’un logement.
Ce Guichet regroupe 4 agences bancaires, 5 notaires, la Lydec et les services
relevant de plusieurs administrations telles que ceux de l’Enregistrement et de
timbres et de la Conservation Foncière. Le guichet unique permet à la clientèle
d’effectuer toutes les démarches dans un seul et même site en évitant ainsi les
retards générés par la dispersion des différentes entités intervenant dans une
transaction immobilière.
La centralisation des différentes prestations en un point d’accès unique a
fortement amélioré la qualité et la convivialité des services offerts aux
acquéreurs des logements Addoha.
Les composantes et les services du guichet unique :
Banque Populaire - CIH - BMCE Bank - Wafa Immobilier
- Ouverture des comptes ;

- Instruction des demandes de prêts ;
- Edition et signature des contrats ;
- Déblocage des prêts.
Notaires :
- Etablissements des actes de vente notariés ;

- Perception de la taxe notariale ;
- Honoraires préférentiels négociés par Douja Promotion Groupe Addoha.
La législation des signatures :
Légalisation des signatures (le cas échéant).
Enregistrement
- Règlement des droits d'enregistrement.
Conservation Foncière
- Inscription du logement au nom des acquéreurs ;

- Inscription des hypothèques en faveur des banques.
Lydec :
- Etablissement et signature du contrat d'abonnement eau et électricité ;

- Paiement des frais d'abonnement et de compteur.
IV. position concurrentielle et les principaux concurrents

d’Addoha :
1. Etat des lieux du secteur immobilier au Maroc :
la valeur ajoutée du BIP et la consommation élevée du ciment :
Le secteur immobilier au Maroc a connu une montée spectaculaire après une

période de stagnation prolongée due entre autres à la méfiance des investisseurs
vis à vis de l’économie interne, à la propagation du phénomène de l’habitat
insalubre et irrégulier et également à l’absence d’actions de maintenance et
d’entretien du parc de logement.
En effet, cette ascension marquée par une augmentation générale du prix de
l’immobilier s’est manifestée d’une part, par la croissance de la valeur ajoutée
générée sur le BTP et par l’élévation de la consommation des ciments et d’autre
part, par la progression de l’encours des crédits immobiliers ces quatre dernières
années.
L’importance du poids du secteur des BTP dans l’économie nationale s’avère
grandissante d’année en année. La contribution du secteur du BTP dans le PIB
s’élève à environ 5% en 2005, la valeur ajoutée quant à elle atteint 24 Gdh
contre 22 Gdh en 2004, enregistrant ainsi une progression de près de 9%.
Par ailleurs, l’investissement est représentée dans une mesure de 44% par le
secteur du BTP en 2005 où la branche relative au secteur de l’immobilier détient
une part grandissante y contribuant à elle seule pour près de 28%.
Le graphique suivant montre l’évolution des investissements dans le secteur

immobilier comparaison faite avec le secteur des BTP :
Source : Note d’information CGI
Aussi, le secteur de la cimenterie a connu des ventes en croissance continue, et

ce, depuis 2000, le taux de variation des ventes a enregistré 10,38% en 2006.
Le tableau suivant représente l’évolution des vents de ciment en tonnes et en
pourcentage :
En milliers de 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

tonnes
Evolution des 7480 8058 8486 9277 9796 10289 11357
ventes de ciment
Variation (%) 3,40% 77,2% 5,32% 9,32% 5,60% 5,03% 10,38%
1.2. La croissance des demandes de crédit de l’habitat :
D’un point de vue financier, l’essor que connaît le secteur de l’immobilier est
exprimé par la croissance de la demande des crédits à l’habitat. Celle ci est
expliquée par la conjonction d’un certain nombre de facteurs tels
l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit (baisse des taux d’intérêt et
baisse des exigences en matière de garantie) et l’allongement de la durée des
crédits logements.
En effet, les taux d’intérêts relatifs aux crédits immobiliers ont baissé de près de
15% passant de 8% en 2003 à environ 6,8% en 2006. La durée maximale des
crédits est quant à elle passée à 25 ans puis portée il y a peu jusqu’à 40 ans.
Aussi, la création de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est
pour beaucoup dans l’explication de cette montée en puissance de l’immobilier
puisqu’ils ont permis à une grande partie de la population d’accéder au logement

dans de bonnes conditions.
Ceci étant, ces facteurs étant réunis ont concouru à la progression de l’encours
des crédits à l’immobilier.
Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crédits immobiliers dans
le total de l’encours de crédit à l’économie. Ce rapport enregistre une évolution
graduelle de 15% en 1997 à près de 23% en 2006.
Après avoir exposé l’état des lieux du secteur immobilier au Maroc quels sont
maintenant les groupes immobiliers qui évoluent dans ce secteur et qui présente
la concurrence direct au Douja immobilier du groupe Addoha ?
En voila les principaux concurrents d’ Addoja immobilier du groupe Addoha :
2. Les concurrents directs du douja immobilier
2.1 Chaabi lil iskane (Ynna Holding):
Le groupe Ynna holding appartenant à la famille Chaabi, ce holding familial

comporte 11 filiales (Chaâbi Lil Iskane, Travaux Maroc, Electra, Dimatit, SCIF,
Super Cérame, SNEP, Ynna Asment, Ynna BioPower, Ynna Steel, Aswak
Assalam).
Parmi ces filiales une qui se nomme Chaâbi Lil Iskane est le concurrent direct
du douja immobiler du groupe Addoha.
Voila les différentes offres de cette filiale à travers le Maroc :
2.2 Alliance Development:
Le Groupe Alliances s’est spécialisé dans l’étude, le montage et la conduite de

réalisations immobilières et touristiques de grande envergure.
Implanté à Casablanca, Marrakech et Paris, intervenant sur l’ensemble du

territoire marocain, le Groupe Alliances offre à sa clientèle des programmes
immobiliers de qualité, et accompagne ses partenaires hôteliers internationaux
dans la réalisation de leurs projets (Groupe Accor, Four Seasons Hotels and
Resorts, Le Club Med, TUI, Lucien Barrière, W/ Starwood, Park Hyatt, Raffles,
…).
Aujourd’hui, le Groupe Alliances se positionne en tant que premier opérateur

immobilier et touristique intégré au Maroc et intervient à ce titre sur l’ensemble
de la chaîne de création de valeur : le développement, la réalisation, la
commercialisation et la gestion.
4 segments sont visés par Alliances développement :
 Hôtellerie
PROGRAMME
LES PROJETS
Sofitel Palais Jamaï Fès Réaménagement
Sofitel Mogador Hôtel 5 étoiles –117 clés
356 chambres, SPA + salle de conférence

Sofitel Marrakech
300 chambres, 68 suites + SPA

Club Med–village 4 tridents
Hôtel Mercure OUARZAZATE 69 chambres
Ibis Tanger, Meknès, Fnideq, El Jadida, 6 hôtels 3 étoiles –104 chambres par hôtel
Ouarzazate et Marrakech et 147 clés pour l’Ibis de Marrakech
Tanger Free Zone 1ère Zone franche industrielle / 340 ha
BouznikaBay Hôtels, villas, appartements et golf / 140 ha
 Resorts golfiques
PROGRAMME
LES PROJETS
premier resort golfique du Groupe Alliances
sur Marrakech, comportant quatre
AL MAADEN
ensembles résidentiels de riads, des villas
paysagées, et trois hôtels de luxe.
AKENZA second resort golfique du Groupe Alliances,

en cours de réalisation sur Marrakech,
OUED DRAA en cours de développement au sud du

Maroc
en cours de développement à Essaouira

AL ARGANA
 Immobilier résidentiel
PROGRAMME
LES PROJETS
ATLAS NAKHIL RESORT Complexe résidentiel a Marrakech
complexe résidentiel et touristique à Skhirat.

CHADIA
RESIDENCE AL QANTARA Complexe résidentiel a Marrakech
 Habitats intermédiaires :
PROGRAMME
LES PROJETS
CHWITER
centre urbain dans la région de Marrakech,
composé de 15000 logements, commerces,
et équipements.
RIAD SOLTANE programme d’habitat social et moyen

standing dans la région de Marrakech,
comportant plus de 2000 unités d’habitation,
des commerces, et des équipements.
programme d’habitat social et moyen

standing dans la région de Marrakech,
AL BIAZ
comportant plus de 2000 unités d’habitation,
des commerces et des équipements.

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GROUPE Addoha (Douja Immobilier)

Le groupe de Sefrioui pèse lourd aujourd’hui dans le paysage immobilier. Le

Signature de la 2ème convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 ;

2. organigramme du groupe Addoha :

Organigramme du groupe Adooha

II. les chiffres clés d’Addoha immobilier :

30/06/2005 30/06/2006 Objectifs 2006

Chiffre d'affaires 803 511 601 724 1 500 000

Résultat d'exploitation 262 322 219 539 534 379

Résultat financier - 444 9 541 - 1000

Résultat avant impôts 265 573 229 951 533 379

Résultat net 261 119 204 795 510 000

Marge (RN/CA) 32,5 % 34,0 % 34,0 %

Résultats consolidés au 31/12/2007 :

Un chiffre d'affaires conforme aux objectifs avec une forte augmentation de la

Les réalisations enregistrées au 30 juin 2006 sont conformes et même

Des performances commerciales confortant le business plan :

Nombre unité 2469 4064

Au terme du premier semestre 2006, la commercialisation de logements a

482 hectares de terrains nouvellement acquis :

Le conseil d’administration a pris acte des nouvelles acquisitions de terrains

Des performances en très nette progression en 2005 :

Le résultat net de l'exercice, en augmentation de +40%, a atteint 611 MDH.

III .produits et innovations d’ Addoha :

Le groupe Addoha dispose de 4 offres de produits :

- les locaux commerciaux

1.1 Les logements :

Agadir Al Baraka – Agadir – Mail center

Casablanca Al amane – al wifak – Arreda – lotissements villas - promif

Marrakech Borj zaitoune – la porte de Marrakech I et II

Sala aljadida Al khayr

Tanger Addoha – Tanger – Al ikhlass – Val fleuri

1.2. Les terrains:

Addoha immobilier procède à la vente de terrains lotis pour sa clientèle établi à

1.3. Les locaux commerciaux :

Addoha commercialise des locaux commerciaux dans l’ensemble de ses

- l'assistance du Guichet Unique et de nos formules de financement

1.4. Les bureaux :

L’achat d’un des logements d’Addoha offre dix avantages exclusifs :

- Des crédits à des taux très avantageux ;

- Une durée de remboursement pouvant atteindre 25 ans ;

- Le montant des avances est modulé en fonction du revenu des acquéreurs ;

- Transparence totale : le prix de vente correspond exactement à celui

- Assistance multiforme à travers le Guichet Unique.

- Implantation des projets au cœur des principales villes du Royaume ;

- Le logement réservé est celui effectivement attribué ;

- Strict respect des délais de livraison

- certificat iso 9001 version 2000

2. L’innovation commerciale du groupe Addoha (le guichet unique) :

Dans le cadre de sa politique d’assistance à la clientèle, Groupe Addoha a

Les composantes et les services du guichet unique :

Banque Populaire - CIH - BMCE Bank - Wafa Immobilier

- Ouverture des comptes ;

- Etablissements des actes de vente notariés ;

La législation des signatures :

Légalisation des signatures (le cas échéant).

- Règlement des droits d'enregistrement.

- Inscription du logement au nom des acquéreurs ;

- Etablissement et signature du contrat d'abonnement eau et électricité ;

IV. position concurrentielle et les principaux concurrents

la valeur ajoutée du BIP et la consommation élevée du ciment :

Le secteur immobilier au Maroc a connu une montée spectaculaire après une