UNIVERSITE GASTON BERGER DE SAINT-LOUIS

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UFR DES SCIENCES JURIDIQUES ET POLITIQUES
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LICENCE III
SECTION DROIT PRIVE
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TPE DROIT DES SURETES

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SUJET : LA RADIATION DE L’HYPOTHEQUE

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PRESENTE PAR : SOUS LA DIRECTION DE :
P30 2894 AIDA KEBE Pr SOW

P30 2930 IBRAHIMA KEBE

P30 1324 NDEYE ASTOU KEBE

P30 1344 CHEIKH ABDOUL AHAD KHOLLE

P30 1426 AMY KHOULE

P30 2910 MBARAMBA KONE

P30 112 CAROLINE DIAKAW ABILIDIAYENE LAMBAL

P30 1657 DOUDOU LEYE

P30 1577 MAKHTAR LO

P28 152 NDIAGA LO

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ANNEE ACADEMIQUE : 2020-2021
INTRODUCTION

L’hypothèque ne devient opposable aux tiers qu’après publicité dûment accomplie au service
de la publicité foncière. Cette opposabilité, s’il n’y a pas renouvellement, joue, au sens de
l’Acte uniforme portant organisation des sûretés, jusqu’à la date de péremption de
l’hypothèque qui, normalement, est de trente ans sauf disposition contraire d’une loi
nationale. Mais la cessation des effets de l’inscription peut aussi advenir avant ladite échéance
par l’effet d’une radiation.

Cette dernière est « une opération qui vise à rendre l’inscription inexistante ou éteinte tant
dans les rapports entre les parties que dans les rapports des parties à l’égard des tiers ».1
L’hypothèque, en revanche, est selon le nouvel AUS « l’affectation d’un immeuble déterminé
ou déterminable appartenant au constituant en garantie d’une ou plusieurs créances, présentes
ou futures à condition qu’elles soient déterminées ou déterminables ». 2

S’intéresser à la question de la radiation de l’hypothèque c’est s’ouvrir des perspectives

d’études des modalités de radiation de l’hypothèque. C’est cette considération qui nous liera
dans ce sujet en appréhendant au passage, les causes de radiation de l’hypothèque et la
procédure en question. Toutefois, il ne s’agira pas pour nous de nous focaliser sur effets de la
radiation de l’hypothèque qui ne sont que la cessation des effets de l’inscription avec une
perte de rang du créancier avec la possibilité pour ce dernier de prendre une nouvelle
inscription sauf s’il renonce à son droit hypothécaire ; ce qui constituerait une cessation de
l’hypothèque.

La radiation retire son efficacité à une inscription qui, en principe, n’est pas périmée. Ce qui
fait perdre au créancier son rang. C’est donc un acte grave pour le créancier. Ainsi, il s’avère
important d’en cerner les contours. Ceci est d’autant plus important que la radiation est
définitive même en cas de rétablissement de l’hypothèque, cette inscription n’est pas
opposable aux tiers qui auraient acquis des droits sur l’immeuble entre temps.

Dès lors il y a lieu de se poser la question suivante : quelles sont les modalités de radiation de
l’hypothèque ?

1
P. Simler, P. Delebecque, Droit civil, Les sûretés, La publicité foncière,
2
Art. 190 AUS OHADA 2010
En effet, la radiation de l’hypothèque peut conventionnellement provenir des parties ou leur
être imposées. Elle peut aussi portée sur la totalité de l’inscription ou sur une partie
seulement. 

Ainsi, il serait question de voir la radiation volontaire de l’hypothèque (I) avant de s’intéresser
à la radiation judiciaire de l’hypothèque(II) 

I. Une radiation résultant de la volonté des parties

La publicité de l’hypothèque au niveau de la conservation foncière est susceptible de faire

face à divers aléas dans le temps. Tel est le cas de la radiation hypothécaire, diligentée par le
créancier, qui constitue un mode d’extinction de l’inscription hypothécaire et revêt de ce fait
deux aspects distincts. Ainsi, il s’agira de voir l’admission d’une radiation totale de
l’hypothèque par une main levée du créancier (A) avant d’envisager la possibilité d’une
radiation partielle de l’hypothèque par la volonté commune des parties (B).

A. L’admission d’une radiation totale de l’hypothèque par une

main levée du créancier

Aux termes de l’article 202 de l’acte uniforme portant organisation des suretés de 2010,
« l’hypothèque est radiée selon les règles de publicité de l’Etat partie ou est situé le bien
grevé ». De ce fait, il est admis que la radiation peut être effectué à l’initiative du créancier
qui va donner main levée de l’hypothèque. On entend par donner main levée un formalisme
par lequel est levé l’obstacle juridique à l’exercice d’un droit. Vu dans notre cas d’espèce, elle
constitue l’acte unilatéral par lequel le créancier qui à effectivement procéder à une
inscription hypothécaire déclare expressément y renoncer pour diverses causes comme le
paiement du débiteur poursuivi par exemple. Cette modalité repose sur la liberté expresse du
créancier et a pour effet de rendre éteinte l’inscription de l’hypothèque qui d’ailleurs est un
acte constitutif de droit réel ayant pour objet l’opposabilité aux tiers et l’attribution de rang
qui est subordonné à l’ordre des inscriptions selon l’article 54 de la loi n 2011 07 du 30 mars
2011 portant sur le régime de la propriété foncière. Ce texte dispose : « L’ordre des
inscriptions, en matière d’hypothèque, règle le rang de priorité des créanciers ». Ce faisant,
elle doit être mentionné en marge du registre en guise d’information pour les tiers.
Par ailleurs, la main levée peut être donné suivant deux circonstances : après paiement du
débiteur ou sans paiement dans le respect des conditions requis par la loi. Evidemment,
lorsque que la main levée est faite après paiement, le créancier doit avoir la capacité de
recevoir paiement3. Autrement dit, il ne doit pas être frappé d’incapacité du fait qu’elle
constitue un acte d’administration et doit être effectué par acte notarié ; acte fait devant
notaire, sauf lorsqu’elle est consentie par un dirigeant de société. Parallèlement, une main
levée peut être donnée sans paiement. Dans ce cas précis, elle constitue un acte de disposition
exigeant la capacité du créancier de renoncer à un droit réel immobilier. Ce faisant, le
créancier perd sa qualité de créancier privilégié et devient chirographaire en raison de la
subsistance de la créance. Également, lorsque l’hypothèque est éteinte, l’obtention de la main
levée constitue un droit pour le débiteur. En effet, ce dernier peut engager la responsabilité du
créancier qui refuserait d’y procéder lorsqu’il fournit les preuves qui tendent à constater le
préjudice éprouvé du fait de l’atteinte à son crédit par exemple.

Ainsi, en dépit de cette possibilité accordée au créancier de procéder à la radiation volontaire

de l’inscription hypothécaire, il est également admis celle faite de manière partielle par
communs accord des parties.

B. La possibilité d’une radiation partielle de l’hypothèque par la

volonté commune des parties

L’hypothèque doit être inscrite pour devenir opposable aux tiers, rappelle l’AUS de 2010. Ce
dernier indique, par ailleurs, qu’elle s’éteint en vertu de : « l’extinction de l’obligation
principale ; de la renonciation du créancier à l’hypothéqué ; de péremption de l’inscription
attestée, sous sa responsabilité, par le conservateur du registre de la publicité immobilière,
cette attestation devant mentionner qu’aucune prorogation ou nouvelle inscription n’affecte la
péremption ; de la purge des hypothèques résultant du procès-verbal de l’adjudication sur

3
Dominique LEGEAIS, droit des suretés et garantie du crédit, 10ième édition ;
expropriation forcée et du paiement ou de la consignation de l’indemnité définitive
d’expropriation pour cause d’utilité publique ». 4

Cependant, Les effets de l’inscription peuvent être modifiés ou disparaître. En effet, les
hypothèques peuvent faire l’objet d’une réduction de l’inscription lorsqu’elles sont
excessives. La réduction de l’inscription correspond à une radiation partielle de l’hypothèque.
Elle ne supprime pas l’efficacité de cette dernière mais en restreint seulement la
portée. Toutefois, la radiation partielle peut être volontaire ou judicaire et s’opère en marge de
l’inscription existante. De ce fait, au terme de l’article article 62 de l’acte uniforme portant
organisation des suretés de 2010 « Toute radiation partielle ou totale de l’inscription au
Registre du Commerce et du Crédit Mobilier n’a d’effet que si elle est inscrite en marge de
l’inscription initiale ». Autrement dit l'acte de mainlevée partielle de l'hypothèque doit être
présenter à la conservation des hypothèques qui avait enregistré l’inscription initiale. Le
conservateur opère alors la radiation partielle par mention en marge. La réduction volontaire
ou la radiation partielle de l’hypothèque résulte du consentement du créancier à donner
mainlevée partielle de son hypothèque soit parce qu’il est payé partiellement, soit par
bienveillance envers son débiteur. En effet, l’inscription est maintenue à son rang mais
garantit désormais une créance moins élevée. La radiation partielle ou la réduction de
l’inscription ne peut être valablement opérée que si la mainlevée partielle qu’elle traduit a été
consentie par un acte authentique. En outre, le créancier doit avoir la capacité requise, suivant
les cas, soit pour aliéner, soit pour recevoir paiement.

Ainsi, l’hypothèque conventionnelle ne peut pas faire l’objet d’une réduction judicaire de
l’assiette, le juge n’ayant pas le pouvoir de réviser le contrat. Il n’est fait exception à ce
principe qu’à l’égard des inscriptions excessives des hypothèques légales. Toutefois, dans
l’hypothèse d’une inscription excessive de l’hypothèque, le tribunal auquel a été soumis la
demande réduction d’inscription, donne satisfaction au débiteur en prononçant la réduction de
l’inscription par limitation à certains immeubles, les inscriptions prises sur tous les autres sont
radiées.    

II. Une radiation résultant de l’ordre du juge

La radiation de l’hypothèque peut résulter à la fois de la volonté des parties mais aussi de
celle du juge : il s’agira tout d’abord de voir dans cette partie, la radiation de l’hypothèque par
4
Article 201 de l’AUS de 2010
le juge en guise de sanction (A) et ensuite à la réduction de l’hypothèque par le juge à la
demande du débiteur (B).

A. La radiation de l’hypothèque par le juge en guise de sanction :

En plus de la radiation volontaire la radiation peut être aussi judiciaire. En effet le juge peut

ordonner la radiation lorsque l’inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un
titre ou lorsque le titre était irrégulier, ou encore lorsque la dette a été payée. Pour qu’elle soit
prise en compte par le conservateur des hypothèques, la radiation judiciaire doit émaner d’une
décision passée en force de chose jugée. La charge de la preuve repose sur le créancier qui
doit prouver au juge saisi de la demande de mainlevée que toutes les conditions requises sont
réunies. L’article 213 du présent acte uniforme des suretés dispose qu’il est fixé « au créancier
un délai dans lequel il doit, à peine de caducité de l’autorisation, former devant la juridiction
compétente l’action en validité d’hypothèque conservatoire ou la demande au fond, même
présentée sous forme de requête à fin d’injonction de payer ». Elle fixe, en outre, le délai de
saisie de la juridiction du fond faute de quoi, la décision pourrait être rétractée par la
juridiction qui a autorisé l’hypothèque.  Lorsque le procès sur le fond de la créance litigieuse
engagé par le créancier se termine par le rejet de sa demande, le tribunal ordonne la radiation
de l'hypothèque provisoire. L’article 221 alinéa 3 dispose en ce sens.
. Le créancier doit notifier la décision ordonnant l’hypothèque judiciaire en délivrant
l’assignation en vue de l’instance en validité ou de l’instance au fond. Il doit également
notifier l’inscription dans la quinzaine de cette formalité faute de quoi « Mainlevée ou
réduction de l’hypothèque peut être obtenue de la juridiction compétente qui l’a autorisée ».
La radiation retire son efficacité à une hypothèque qui, par hypothèse n’est pas périmée. En
outre le créancier perd son rang et ne pourra plus le rétablir ; les créanciers de rang inférieur
obtiennent une chance supplémentaire d’être payés.
La procédure se déroule devant la juridiction compétente qui l’a autorisée selon l’article 218
de l’acte uniforme. La jurisprudence française refuse compétence au juge des référés. Cette
solution ne trouve pas de justification textuelle puisque l'article 2157 du Code civil ne
l'interdit pas et que le juge des référés est le juge de l'évidence, qui est parfois flagrante en
matière d'inscription abusive. Mais cette solution trouve une justification de bon sens dans le
fait que la difficulté soulevée par une radiation judiciaire est importante et que les solutions
données en référé sont souvent bâclées. Toutefois cette solution ne concerne pas l'hypothèque
judiciaire conservatoire ; autorisée par le président du T.G.I. par ordonnance sur requête, elle
peut être radiée par décision du même juge statuant contradictoirement, et donc en référé.
La radiation peut être totale ou partielle. Dans ce dernier cas, elle constitue une réduction de
l’hypothèque. Cependant en l’absence d’accord du créancier la radiation judiciaire
peut être faite à la demande du débiteur. 

B. La réduction de l’hypothèque par le juge à la demande du

débiteur :

En l’absence d’accord du créancier, le débiteur peut toujours demander la radiation judiciaire

de l’hypothèque. En effet selon l’article 202 de l’Acte Uniforme portant organisation des
Suretés « En cas de refus du créancier d'y consentir ou du conservateur de procéder à la
radiation de l'hypothèque, le débiteur ou l'ayant-droit de celui-ci peut obtenir mainlevée
judiciaire de cette sûreté ». Cette décision judiciaire de mainlevée prononcée contre le
créancier ou ses ayants-droit et passée en force de chose jugée oblige le conservateur à
procéder à la radiation.
L’article 219 dispose dans son alinéa 1er que la « La juridiction saisie pour l’inscription de
l’hypothèque peut, en tout état de cause, avant même d’avoir statué sur le fond, ordonner une
mainlevée totale ou partielle de l’hypothèque si le débiteur justifie de motifs sérieux et
légitimes ». Ainsi, nous proposons deux circonstances : 
La première se présente ainsi : A l’instar du Code civil français le droit OHADA a consacré la
spécialité quant à l’assiette de la sûreté. La spécialité quant à l’assiette signifie que le contrat
d’hypothèque doit préciser les immeubles ou parties d’immeuble sur lesquelles s’exercent les
droits du créancier. Ainsi, si le débiteur ne possède qu’un immeuble, aussi considérable que
soit sa valeur et modique celle de la créance, aucune réduction de l’assiette ne pourra être
accordée. Toutefois, si le créancier n’a inscrit sa sûreté que sur un immeuble de grande valeur
alors que le débiteur en possédait un autre d’une valeur plus modeste mais qui suffisait à
garantir sa créance, on peut imaginer que l’inscription puisse être radiée, à charge pour le
créancier de prendre inscription sur l’autre immeuble de valeur moindre mais suffisante. Cette
réduction ne peut être demandée que par le débiteur, seul visé par le texte (excluant ainsi par
exemple d’autres créanciers hypothécaires). L’article 218 précise que la demande de
réduction puisse être exercée « dans le mois de la notification de l’assignation en validité ou
de l’instance au fond ». Le débiteur peut ainsi demander au juge, avant même le jugement
rendu, de se prononcer sur le caractère excessif d’une éventuelle inscription au vu du montant
de la créance constatée par le jugement et de la valeur des biens du débiteur comme l’article
219 le dispose. Une telle faculté parait difficile à exercer, il est donc plus probable que cette
expression renvoie uniquement à la seconde faculté de réduction.
La seconde faculté de réduction judiciaire est celle prévue pour la créance. La spécialité quant
aux créances garanties signifie que l’hypothèque ne saurait garantir n’importe quelle créance
du créancier à l’égard du débiteur. Selon l’article 220 « Lorsqu’il est justifié que la valeur des
immeubles est double du montant des sommes inscrites, le débiteur peut faire limiter les effets
de la première inscription sur les immeubles qu’il indique à cette fin » Le débiteur ne fait
alors que contester devant le juge une évaluation exagérée. La seule réduction possible une
fois le jugement rendu a lieu dans le cas où le créancier a inscrit une créance qui n’avait pas
été évaluée par le jugement.
Cette réduction des inscriptions est en réalité plus qu’une simple réduction des inscriptions
mais bien une réduction de l’hypothèque elle-même. En effet, l’immeuble sera libéré de la
sûreté à moins que le créancier, devant l’insuffisance de l’assiette restante, ne reprenne une
inscription complémentaire sur ce bien mais qui ne prendra rang qu’à cette date nouvelle. 
La mainlevée non consentie de l’inscription provisoire peut être obtenue dans le cas de la
péremption d’instance, de désistement d’instance ou d’action. Elle est donnée par la
juridiction qui a autorisé ladite inscription et la radiation est faite sur dépôt de sa décision
passée en force de chose jugé selon l’article 219 de l’Acte uniforme.

Sources :
 DROIT DES SÛRETÉS Laurent AYNÈS Pierre CROCQ 10e édition
 Master 2 Recherche Droit Privé Général L’hypothèque dite judiciaire attachée aux
jugements de condamnation Adèle GEOFFRET
 Acte uniforme OHADA du 15 décembre 2010 portant organisation des sûretés
 Droit des suretés : Professeur Jean Baptiste SEUBE Dalloz 7éme édition.
  Droit civil, Les sûretés, la publicité foncière Simler( P.), Delebecque( P.)
 Mementos Pratique Francis LEFEVBRE
 Loi sur le régime de la propriété foncière de 2011