Chapitre 6 

: Les opérations de location-financement

I. Définition du crédit-bail
Sur le plan juridique, le contrat de crédit-bail (ou leasing) est une opération de location de biens, assortie
d’une promesse de vente de bien à l’issue de la période de location, moyennant un prix convenu à
l’avance (option d’achat), tenant compte des versements effectués à titre de loyers.

L’immobilisation ne figure pas au bilan de l’entreprise locataire. En fin de contrat, l’entreprise locataire peut
lever l’option (racheter le bien au prix convenu) ou restituer le bien.
La location financière n’est pas assortie d’une option d’achat.

Sur le plan économique, le crédit-bail constitue un moyen de financement d’acquisition

d’immobilisations.
Il s’assimile à une opération de crédit à moyen ou long terme.

II. Le crédit-bail mobilier

1. Modalités

a) Formation du contrat
Le contrat de CB met en relation trois parties (voir schéma) :
- Le fournisseur : vendeur des biens destinés à la location
- Le crédit-bailleur : organisme propriétaire du bien loué
- Le preneur : utilisateur des biens (locataire)
Le futur locataire choisit le bien, éventuellement le fournisseur, peut négocier le montant de la redevance, le
prix du bien en fin de contrat et les conditions de livraison.
La société de crédit-bail, assimilée à un organisme financier, achète le bien et en reste propriétaire pendant la
durée du contrat. Elle exige le plus souvent le versement d’un dépôt de garantie à la conclusion du
contrat.

b) Pendant la période de location

Les sommes versées par le locataire constituent des charges dénommées redevances, payables d’avance
ou à terme échu (à la fin de l’exercice).
La redevance comprend deux éléments :
- Le loyer, assimilé à une dotation aux amortissements du bien
- La rémunération du capital investi par la société de crédit-bail, assimilée à une charge financière

c) En fin de contrat
Le locataire a le choix entre trois possibilités :
- Levée de l’option d’achat : il acquiert le bien au prix convenu à la signature du contrat le plus
souvent réduit du dépôt de garantie versée à la signature.

- Restitution du bien : le dépôt de garantie lui est alors remboursé à condition que le bien soit en
bon état

- Signature d’un nouveau contrat de crédit-bail.

DCG2/UE10/MD Chapitre 6 : Les opérations de location financement 1

 2. Règles comptables

a) Pendant la période de location

Au bilan, le bien ne doit pas figurer à l’actif de l’entreprise tant que l’option d’achat n’est pas levée.

- Si un dépôt de garantie est versé à la signature du contrat, il s’enregistre au débit du compte :

275- « Dépôts et cautionnements versés » (pas de TVA)
- Au versement de chaque redevance, il faut débiter le compte 6122 (mobilier) ainsi que la TVA
si déductible, par le crédit du compte 512

- À la clôture de chaque exercice, il faut procéder :

o à la régularisation éventuelle de la redevance :
• charge constatée d’avance : si redevances payées à l’avances
486 Charges constatées d’avance Régularisation X
6122 Redevances crédit-bail mobilier X

• ou charge à payer : si redevances payées à terme échu

6122 Redevance de crédit-bail Régularisation X
4458 TVA à régulariser X
4081/508 Fourn, factures non pervenues X

o au renseignement du tableau de l’annexe (voir fin du cours)

Exemple p 276

b) Conséquences de la levée de l’option d’achat

- Coût d’entrée du bien : il est porté au bilan (compte 2) pour le prix prévu dans le contrat de
CB
- Il faut solder le compte 275 «  Dépôts et cautionnements versés »
- Amortissement du bien :
• sur sa durée probable d’utilisation appréciée à la date de levée d’option
• mode linéaire s’agissant d’un bien d’occasion

Exemple suite p 280

DCG2/UE10/MD Chapitre 6 : Les opérations de location financement 2
 Application 1:
Le 15/10/N, une entreprise signe un contrat de crédit-bail relatif à l’utilisation, pendant 3 ans, d’un matériel
d’une valeur de 10 000 € HT. Le dépôt de garantie est de 500 €. La redevance mensuelle est fixée à 320 €
HT et est versée en début de période. La levée de l’option peut être réalisée au prix de 3 000 € HT en fin de
contrat le 15/10/N+3. Le matériel est amorti sur sa durée probable d’utilisation restante soit, 4 ans.
Comptabiliser les écritures à la signature du contrat, à la clôture de l’exercice N et à la levée de
l’option.
15/10/N 275 Dépôts et cautionnements Versement dépôt 500
512 Banque garantie 500

15/10/N 6122 Redevances CB Paiement 320

44566 TVA deduc redevance 64
512 Banque 384

31/12/N 486 Charges constatées d’avance Régularisation 160

6122 Redevances CB 160

15/10/ 2154 Mat indus Levée de l’option 3000

N+3
44562 TVA deduc 600
275 Dépôts et 500
cautionnements
512 Banque 3100

31/12/ 6812 Dotat° aux amort Dotation N+3 156,25

N+3
28154 Amort mat indus 156,25

3. Aspects fiscaux

a) Bénéfice imposable
Fiscalement, les redevances payées par l’entreprise sont en principe déductibles.
Si le crédit-bail est relatif à un véhicule de tourisme, la part de redevances correspondant à
l’amortissement excédentaire qui serait pratiqué si le bien était acheté n’est pas déductible et doit faire
l’objet d’une réintégration

b) TVA
De manière générale, les locations de biens meubles corporels constituent des opérations imposables à la
TVA sauf pour les véhicules de tourisme (TVA non déductible)

Application 1 p 292

4. Cession d’un bien mobilier acquis par crédit-bail

Après avoir levé l’option, l’entreprise peut décider de vendre le bien inscrit à son actif.
Les écritures de cession sont identiques à celles vues dans le chapitre 2.

Exemple p 283

Suite application 1 :

DCG2/UE10/MD Chapitre 6 : Les opérations de location financement 3
 Le 15/10/N, une entreprise signe un contrat de crédit-bail relatif à l’utilisation, pendant 3 ans, d’un matériel
d’une valeur de 10 000 € HT. La levée de l’option a été réalisée au prix de 3 000 € HT en fin de contrat le
15/10/N+3. Le matériel est amorti sur sa durée probable d’utilisation restante soit, 4 ans. Le bien est cédé le
01/07/N+5 pour un montant HT de 2 000 €
Comptabiliser les écritures de cette cession.

01/07/N+5 512 Cession 2400

44571 400
775 2000

01/07/ 6812 Dotation 375

N+5 complémentaire
28154 375

01/07/N+5 675 Sortie du bien 1718,75

281< 54 1281,25
2154 3000

III. Le crédit-bail immobilier

Pour la location des immeubles, les entreprises s’adressent à des sociétés spécialisées appelées SICOMI :
Sociétés Immobilières pour le COMmerce et l’Industrie.
1. Traitement comptable pendant la période de location

a) A chaque échéance

les redevances de crédit-bail immobilier sont comptabilisées en charges au débit du compte :

6125 « Redevances Crédit-bail immobilier »

b) A la clôture de l’exercice

Mettre en évidence :
Mettre en évidence :
- les redevances payées d’avance : redevances payées en début de période
31/12/N 486 Charge constatée d’avance Redevance payée en X
6125 Redevance de crédit-bail immobilier début de période X

- ou les redevances à terme échu redevances payées en fin de période

31/12/N 6125 Redevance de crédit-bail immobilier Redevance payée en X
4458 TVA à régulariser fin de période X
408 Fournisseurs, factures non parvenues X

c) Aspect fiscal
Lecture p 277 « enjeux de la réglementation fiscale »
a) Déductibilité des redevances
Contrats signés avant le 1-1-1996
Les loyers sont entièrement déductibles. L’administration fiscale ne demande pas de rectification extra
comptable sur les redevances. Une partie sera réintégrée en cas de levée de l’option.
Contrats signés à compter du 1-1-1996
La déductibilité des redevances est limitée à ce qu’elle aurait été si le preneur avait été propriétaire.
- Les loyers sont déductibles en début de contrat de location lorsqu’ils sont relatifs

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 - Les loyers relatifs au terrain
Pratiquement, le montant cumulé des loyers est déductible dans la limite de la somme :
frais d’acquisition de l’ensemble immobilier (honoraires, commissions, publicité, ...)
+ frais financiers relatifs à l’ensemble immobilier acquis 
+ amortissement de la construction.
La réintégration d’un éventuel excédent est à effectuer en fin de contrat.
2. Traitement comptable de la levée de l’option

a) A la date de levée de l’option

Le coût d’acquisition est le prix prévu au contrat. Il faut ventiler ce prix entre :
- terrain 211
- construction 213
Le prix de levée d’option est d’abord imputé sur le terrain dans la limite de la VE du terrain
puis le solde à la construction
Ecriture comptable :
211 Terrain Levée de l’option X
213 Constructions X
404 Fournisseurs d’immo X

b) A la clôture de l’exercice

Dans la pratique, le montant de la levée d’option est souvent inférieur à la valeur d’entrée du terrain.
Si ce n’est pas le cas, la construction est amortie sur sa durée probable d’utilisation ou sur une durée
résiduelle correspondant à la durée d’utilisation initiale diminuée de la durée du bail.

Les amortissements de la construction sont déterminés comme suit :

Amortissement fiscal Amortissement comptable Amortissement dérogatoire

Base : VNC fiscale de la Base : valeur d’entrée de la construction
construction (compte 213)
Durée = durée d’utilisation retenue à la levée de l’option ou durée résiduelle

Ecritures :

Annuité comptable, si levée de l’option > à la VO du terrain

31/12/N 6811 Dotation aux amortissements Annuité comptable X
2813 Amortissement de la construction N X

Annuité dérogatoire (si levée de l’option < à la VO du terrain : le plus souvent)

31/12/N 6875 Dotation aux amortissements Annuité comptable X
145 Amortissement dérogatoire N X

c) Traitement fiscal de la levée d’option

La durée d’un contrat immobilier, bien que longue (10 ans, 15 ans ou plus), est souvent inférieure à la
durée d’amortissement fiscal du bien acquis.
Les entreprises qui louent en crédit-bail sont avantagées puisqu’elles

C’est pourquoi l’administration fiscale, pour assurer une neutralité entre propriétaires et locataires en
crédit-bail, va imposer, lors de la levée d’option, l’avantage dû à la récupération trop rapide des loyers
de crédit-bail immobilier.
Le CGI exige du locataire une réintégration fiscale calculée ainsi :

DCG2/UE10/MD Chapitre 6 : Les opérations de location financement 5

 Réintégration fiscale =
VNC fiscale de l’ensemble immobilier (1) – Prix de levée d’option – loyers non déductibles (2)

(1) Valeur d’origine du terrain + (Valeur d’origine de la construction – total des amortissements
de la construction que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire)
(2) Valeur d’origine du terrain – prix de l’option d’achat
Application 2 :
Un contrat de crédit-bail, d’une durée de 15 ans, portant sur un ensemble immobilier, est signé le 01/01/N
dans les conditions suivantes : Valeur du terrain : 500 000 € HT, valeur de la construction : 2 000 000 €
HT, durée d’utilisation de la construction : 20 ans ; redevance annuelle versée en début de période :
500 000 € HT, levée de l’option le 01/01/N+15 pour 350 000 €.
Comptabiliser les écritures nécessaires en N et celles à la levée de l’option.

- Signature du contrat :

01/01/ 6125 Redevances CB immobilier Paiement 500000

N redevance
44566 TVA deductible 100000
512 Banque 600000

- Clôture de l’exercice N
Pas de régularisation car redevances versées au 01/01
- Levée de l’option en N+15

La valeur de l’option affectée en priorité au terrain est limitée à la valeur d’origine du terrain. La valeur de
construction est donc de zéro.
Amortissement fiscal de la construction sur durée résiduelle = (20-15=5ans) = (2000000-(2000000/20)*15)/5
=500 000/5 = 100 000

Amortissement fiscal Amortissement comptable Amortissement

dérogatoire
N+15 100 000 0 100 000

01/01/N+15 211 Terrain Levée de l’option 350 000

213 Constructions 0
404 FRS immo 350 000
31/12/N+15 6875 Dotat° prov regleme Annuité dérogatoire 100 000
145 Amort 100 000
dérogatoir

Fiscalement :

Loyers non déductibles : 500 000- 350 000= 150 000

VNC de l’ensemble immobilier = 500 000 + (2 000 000/20)* 15) =1 000 000
Réintégration = 1 000 000 – 350 000 – 150 000 = 500 000
Application 2 p 292

3. Cession d’un bien immobilier acquis par crédit-bail

Les écritures de cession sont identiques à celles vues dans le chapitre 2.

Deux particularités liées à cette cession :
- Les amortissements dérogatoires constatés antérieurement doivent être soldés
- Le résultat comptable de cession s’obtient en faisant : 775 (produit des cessions)+ 787 (reprise
amort derogatoires) – 675 (VNC des éléments d’actif cédéés)

Exemple p 285
DCG2/UE10/MD Chapitre 6 : Les opérations de location financement 6
 Suite Application 2 :
Le 31/12/N+17, l’ensemble immobilier est cédé pour un prix de 1 000 000 €.

31/12/ 6875 Dotation prov reglem Annuité dérogatoire 100 000

N+17
145 Amort derogatoire 100 000

31/12/N+17 462 Créances sur cession Cession 1000000

775 PCEA 1000000
31/12/ 675 VNC Sortie du terrain 350 000
N+17
211 Terrains 350 000

31/12/ 145 Dotation prov reglem Solde amort 300 000

N+17 dérogatoire
7875 300 000

Résultat comptable de cette cession : 1 000 000 + 300 000 – 350 000 = 950 000

Application 3 p 293

IV. Les mentions à porter dans l’annexe

Afin d’informer les tiers sur les engagements pris en matière de crédit-bail, les entreprises doivent
communiquer en annexe des informations concernant les contrats de crédit-bail.
Ces informations concernent :
- La valeur des biens pris en crédit-bail au moment de la signature du contrat ;
- Le montant des redevances afférentes à l’exercice et le montant cumulé des redevances des exercices
précédents ;
- Les dotations aux amortissements qui auraient été enregistrées pour ces biens au titre de l’exercice
clos s’ils avaient été acquis par l’entité, et le montant cumulé des amortissements qui auraient été
effectués au titre des exercices précédents ;
- L’évaluation des redevances restant à payer ;
- Le prix d’achat résiduel de ces biens stipulés aux contrats ;

Le tableau se présente ainsi (A SAVOIR PAR CŒUR) :

Poste Valeur Redevances Amortissements Redevances restant à Prix

s d’entré payer d’acha
e Cumulée De Cumulé De < ou > 1an >5an t
s l’exerci s l’exerci = <ou=5an s résidu
ce ce 1 an s el

DCG2/UE10/MD Chapitre 6 : Les opérations de location financement 7

 Synthèse p 289
Références articles du PCG p 290

QCM p 291
Entraînements p 294 à 296

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