Mems-Valeur Juridique Certificat Foncier

UNIVERSITE D’ANTANANARIVO
Faculté de Droit, d’Economie, de Gestion et de Sociologie

Département Droit
Master II Droit des affaires
Essai sur la valeur juridique du Certificat Foncier :

Garantie en matière de Crédit
Cas du district Ambatolampy Vakinankaratra
Présenté par :RANDRIAMIFIDIMANANA Mialy H.

Président de jury : Mme Esoavelomandroso Faratiana
Mr Razafimahefa Alain
Mme Tsizonangoly Arielle F. Année universitaire : 2014-2015
Date de soutenance : 02 Mai 2016

Essai sur la valeur juridique du Certificat Foncier : Garantie en matière de Crédit
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Essai sur la valeur juridique du Certificat Foncier :

Garantie en matière de Crédit
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Remerciements
En prologue, je glorifie avant tout « DIEU », notre Seigneur d’être toujours présent à mes
côtés pour me donner la force et le courage dans la réalisation de ce mémoire.
Puis, je souhaite adresser mes remerciements les plus sincères à toutes les personnes qui
ont contribué de près ou de loin à la réalisation de ce mémoire, tout particulièrement à :
 Tous les professeurs du IIIème cycle- MASTER II- Droit des affaires
 Monsieur le Responsable de crédit de l’URCECAM Ivon’Imerina d’Ambatolampy
 Monsieur le Responsable de crédit au sein de l’OTIV d’Ambatolampy
 Madame l’Inspecteur de domaines d’Ambatolampy
 Monsieur Le responsable du Guichet Foncier d’Ambatolampy
 Monsieur Le Chef de Centre Fiscal d’Ambatolampy
Enfin, j’adresse mes vifs remerciements à mon mari, qui m’a été d’un grand soutien moral
au cours de la réalisation de ce mémoire.
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Sommaire
INTRODUCTION
1ère partie : La valorisation de la propriété privée non titrée, objet du certificat foncier
comme moyen de garantie
Chapitre 1er : La validité de la base contractuelle, source du lien de droit : la
convention de prêt
Chapitre 2 : L’admission de l’équivalence du certificat foncier avec le titre foncier
2ème partie : Vers une approche divergente de la force juridique du certificat foncier
Chapitre 1er : Précarité de la force probante de la propriété foncière non titrée comme
garantie
Chapitre 2 : Les facteurs de blocage de l’exercice du droit de suite rattaché à la
propriété privée non titrée mise en garantie.
CONCLUSION
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LISTE DES ABREVIATIONS
ACEP : Agence de Crédit pour l’Entreprise Privée

BAD: Banque Africain pour le Développement
BNI : Bankin’Ny Indostria
BOA : Bank Of Africa
Bull. : Bulletin
CRM: Centrale de Risque de la Microfinance
Civ. : Civil
Com: Commercial
D: Dalloz
Ed. : Edition
FIDA: Fonds International pour le Développement Agricole
GPS : Global Positionning System
Ibid. : ibidem
Id.: Idem
IMF: Institution de Micro Finance
JCP : Juris Classeur Périodique
MCA: Millennium Challenge Account
NIF: Numéro d’Identification Fiscale
Op.Cit. : Opere Citato
OTIV : Ombona Tahiry Ifampisamborana Vola
PME : Petites et Moyennes Entreprises
PLOF: Plan Local d’Occupation Foncière
PPNT: Propriété Privée Non Titrée
PPT: Propriété Privée Titrée
RCS: Registre de Commerce et des Sociétés
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RRJ : Revue de Recherches Juridiques

Rép. : Répertoire
Stat : Statistique
T: Tome
TPI : Tribunal de Première Instance
URCECAM : Unité Régionale de Caisse d’Epargne et de Crédit Agricole Mutuels
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INTRODUCTION
Investir et sécuriser, tels sont les deux points clés permettant un développement durable.
A cet effet, Parmi les axes stratégiques auxquels le Gouvernement Malgache se doit de
trouver un consensus figurent la sécurité foncière pour la population Malgache, quel que
soit le titre de propriété à mettre à la disposition des usagers. La mise en place de la
procédure de certification pour les propriétés privées non-titrées n’a fait que faciliter, voire
réduire les difficultés que peuvent rencontrer les usagers surtout ceux en milieu rural1.
De plus, cette quête de la sécurisation foncière s’inscrit dans l’objectif d’assurer le

développement du pays. En effet, la terre peut bien être un outil et une condition des
investissements agricoles2 et peut permettre à son titulaire, une fois constituée en garantie,
d’obtenir du crédit en conséquence. C’est ce que la loi sur la Propriété Privée Non Titrée
affirme en son article 17 que l’immeuble, objet du certificat foncier, permet à son détenteur
d’exercer tous les actes portant sur les droits réels, dont la constitution de garantie3.
A ce titre, cette nouvelle Loi n°2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime juridique
de la propriété foncière privée non titrée a essayé de mieux cerner les attentes de la
population tout en gardant à l’esprit la valeur traditionnelle donnée à la terre. Ces attentes
consistent dans la sécurisation de leur propriété par des documents légaux dont les
procédures d’obtention des documents sont simples et moins couteuses.
C’est dans cette perspective que le certificat foncier a vu le jour. Il s’agit d’un acte
administratif attestant de l’existence de droits d’occupation, d’utilisation et de mise en
valeur personnelle et exclusive portant sur une parcelle donné conformément à une
procédure légalement définie4. En effet, l’objectif principal pour l’administration foncière
1
Cause d’éloignement par rapport aux services fonciers concernés, la procédure de l’immatriculation au
niveau des services de domaines est longue et couteuse.
2
Alain Rochegude : « La Terre, objet et conditions des investissements agricoles », Revue Afrique
Contemporaine, 2011/1 n°237, p.85
3
Article 17 de la Loi n°2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime juridique de la propriété foncière
privée non titrée
4
Article 3 de la Loi n°2005-019 du 17 Octobre 2005 fixant les principes régissant les statuts des terres .
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est d’être plus proche de la population malgache pour les inciter à formaliser les droits de
propriété qu’ils ont exercé sur le domaine privé national, ou du moins à les faire
reconnaitre par les services fonciers locaux5 surtout dans les zones rurales. Plus
précisément dans la pratique, les terres mises en valeur et faisant l’objet d’occupation
depuis plusieurs années par les exploitants, ce que la tradition malgache appelle
communément « solam-pangady ou maintimolaly »6 mériteraient une protection similaire
que les propriétés privées titrées.
Aussi, à toutes les démarches visant à la sécurisation des propriétés foncières issues des
différentes législations7 qui se sont succédées à Madagascar s’ajoutent une législation
uniforme régissant les statuts des terres8. A cette uniformisation de la législation foncière
en vigueur s’inscrit la volonté du législateur de donner un choix aux usagers entre la
procédure fondée sur l’immatriculation et la certification pour la sécurisation de leurs
droits de propriété.
Cette quête de la sécurité foncière tient au fait que les Malgaches accordent une valeur
inestimable à la terre. Décrire Madagascar revient à citer les propos d’un auteur malgache
célèbre : « Tany niavian’ireo razana ary ilevenany »9. Il s’agit entre autres du domaine
familial, le pays d’où l’on vient, voire la patrie. Le terme « Tanindrazana » occupe une
place très importante dans le cœur des Malgaches et par définition Madagascar, c’est la
terre ancestrale, ce qui explique son caractère inaliénable lorsque la sécurité du
5
L’effectivité de ce concept de décentralisation de la gestion foncière dépend de l’étendue des pouvoirs
accordés au maire notamment le pouvoir de signer l’acte de propriété, le certificat foncier. A cet effet, la
Commune dispose des BIF ou guichet foncier dont la mise en place doit tenir compte de certaines conditions
juridiques et techniques.
6
http://www.observatoire-foncier.mg: « Décentralisation de la gestion foncière : plus de 60 000 certificats
fonciers délivrés ».RivoAndrianirina RATSIALONANA
7
Avec l’avènement de la colonisation, la législation foncière applicable à l’époque était celle du droit
français tel que le décret du 04 février 1911qui a posé le principe de la compétence de la loi française dans le
cadre de l’immatriculation des propriétés et celui du 25 aout 1929 instaura le régime du cadastre. Pour tenir
compte de l’évolution historique du pays, ces décret ont été abrogés et remplacés par la loi 60-004 du 15
février 1960 portant sur le domaine privé national dès l’accession de Madagascar à l’Indépendance, la
procédure d’immatriculation instaurée par l’ordonnance 60 146 du 03 octobre 1960 relative au régime foncier
de l’immatriculation pour faciliter l’accès des terres aux Malgaches.
8
La loi-cadre n°2005-019 du 17 Octobre 2005 fixant les principes régissant les statuts des terres
9
Rajemisa- Raolison Régis : « Rakibolana Malagasy » ,Ambozontany 1985
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« Tanindrazana » est compromise10. C’est pourquoi, la terre en soi renferme une valeur
morale pour les Malgaches et que le régime foncier dépend de l’histoire du pays.
Avant 1896, le droit coutumier malgache a posé le principe de l’inaliénabilité des

terres pour renforcer son caractère sacré. Ce principe consiste en une contrainte qui
empêche le transfert de la propriété d’une personne à une autre11. Avec l’avènement de la
colonisation, la coutume malgache a perdu son ampleur face à la mise en place du régime
français12. L’administration coloniale a initié dans le pays, non pas des lois foncières
locales, mais a proliféré le principe de la table rase13 au point d’appauvrir la culture
malgache issue des droits coutumiers. La législation foncière applicable à l’époque était
celle du droit français14. A partir de l’Indépendance, il était dans l’intérêt des Malgaches
de voir instaurer une législation foncière unique tenant compte de la réalité vécue par la
population.
La législation foncière15 après l’Indépendance s’est largement inspiré du Torrens

Act Australien16 notamment la procédure d’immatriculation17. Cette procédure vise à
assurer aux titulaires « la garantie des droits réels qu’il possède sur les immeubles ». Une
fois que les propriétaires disposent du titre foncier et que son droit a été inscrit dans le livre
foncier, ils pourront exercer tous les droits et actions rattachées à leur qualité de
propriétaire notamment la cession, le bail ou l’affectation hypothécaire du terrain.
Toutefois, en tenant compte du caractère disparate des législations foncières 18 en

vigueur et dans l’objectif de moderniser les services fonciers malgaches, il a été nécessaire
d’instaurer une règlementation unique visant à unifier le régime des statuts des terres à
Madagascar. Tel est l’objectif de la loi 2005-019 du 17 octobre 2005 qui a pour objet de
10
Arielle F. TSIAZONANGOLY : « les nouveaux aspects du droit foncier malgache »in Regard sur le droit
Malgache, Mélanges en l’honneur du Professeur Alisaona Raharinarivonirina, Edition l’Harmattan ,Jurid’ika
2010, p.448
11
Définition issue de la loi n° n°2005-019 du 17 Octobre 2005 fixant les principes régissant les statuts des
terres.
12
Ramarolanto Ratiaray, « Nouveaux regards sur l’accès à la terre en droit foncier de Madagascar »
L’accès à la terre et ses usages : variations internationales, Juin 2009, Nantes, France
13
Joseph Comby, « Les limites du modèle malgache, études foncières, Bimestriel Juillet/Aout 2012, p2
14
Cf. Note de bas de page n°07 p.02
15
l’ordonnance 60 146 du 03 octobre 1960 relative au régime foncier de l’immatriculation
16
André Teyssier et Zo Ravelomanantsoa : « Une réforme foncière face à la faillite du système Torrens »,
études foncières n°134, juillet- aout 2008.
17
Cf. note de bas de page n°14
18
Id. p.08 (bas de page n°07)
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présenter les différents statuts juridiques régissant l’ensemble des terres formant la
République de Madagascar. C’est à partir de là que la loi 2006-031 fixant le régime
juridique foncière privée non titrée a vu le jour afin d’éviter toute forme d’expoliation des
terrains occupés de façon traditionnelle et matérialisés par la mise en valeur de ses
occupants. La mise en place des Guichets fonciers communaux qui sont des services
publics de proximité a pour objet de l’instruction des demandes jusqu’à la délivrance des
certificats fonciers, puis de l’inscription sur les registres parcellaires des droits réels et
charges après la délivrance du certificat foncier et de la conservation des actes et plans
relatifs aux immeubles.
L’effectivité de la mise en place de ces structures décentralisées a permis d’attirer

l’attention des investisseurs. En effet, de nombreux projets de développement19 financés
par les bailleurs de fonds ont vu le jour pour accentuer le développement dans les milieux
ruraux. Confronté à des problèmes d’ordre administratif avec l’éloignement20 des services
fonciers et la lourdeur de la procédure de titrisation des droits de propriété, le tout
corroborés par l’accès limité aux banques primaires, les populations situées dans les zones
rurales sont plus ou moins face à une démotivation dans la régularisation de leurs droits et
préfèrent se contenter de leurs « petits papiers »21 pour justifier leurs droits. La sécurisation
foncière participe à cet effet à ces domaines d’interventions liées directement à l’attente de
ces bailleurs notamment au développement des zones rurales à commencer par la
facilitation de l’accès au crédit par ces exploitants ruraux.
Malgré la vision claire du législateur de sécuriser les droits de propriété ni titrés ni

cadastrés, ce texte n’est pas suffisamment précis et sujet à interprétation quant à la portée
du certificat foncier. Cette loi a en effet posé le principe que la PPNT peut faire l’objet de
tous les actes du droit réels comme celle de la propriété privée titrée, mais d’un autre côté,
la loi a également fait mention de la possibilité pour le certificat foncier d’être transformé
en titre.
19
MCA, FIDA
20
Nicole Andrianirina, Ratsialonana Rivo : « Guichets fonciers urbains : quelle pertinence ? revue du 02
septembre 2012, disponible sur le site http://www.observatoire-foncier.mg
21
Arielle F. TSIAZONANGOLY : « les nouveaux aspects du droit foncier malgache »in Regard sur le droit
Malgache, Mélanges en l’honneur du Professeur AlisaonaRaharinarivonirina,Editionl’Harmattan ,Jurid’ika
2010 ‘’
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Face à cette dualité de la valeur juridique de la PPNT, le recours à ce système

foncier prend plus ou moins de l’ampleur. En effet, malgré l’imprécision et l’insuffisance
des mesures administratives l’accompagnant notamment les lacunes de la loi sur la PPNT
ainsi que son décret d’application22 qui sont sujet à interprétation, les formations des
agents, le règlement des conflits,... Sur tout le territoire malgache doté de guichets fonciers,
plus de 120 000 demandes de certificats fonciers ont été reçus par les 400 communes
faisant partie des concernés par cette réforme foncière23.
La Commune Urbaine d’Ambatolampy, située dans la région de Vakinankaratra fait

partie des localités ayant délivré le plus de certificat foncier24. Plus précisément, depuis
2008, le Guichet Foncier d’Ambatolampy a reçu 1021 demandes en vue de l’obtention du
certificat foncier dont 945 documents délivrée à ce jour25. Le reste est toujours en cours de
traitement. Cela s’explique par le fait que l’économie dans cette région, y compris celle
d’Ambatolampy est fortement basée sur l’agriculture26 et a bénéficié du projet MCA en
juillet 2008 justifiant la création du Guichet foncier urbain. Pour la population locale, le sol
joue le rôle de support des activités agricoles, qui peut demeurer une condition de survie
d’une part car elle fait vivre toute une famille, et d’autre part, il peut prendre la forme d’un
support des investissements dans la mesure où son propriétaire a besoin plus de ressources
financières afin d’améliorer, voire étendre leur exploitation27.
C’est dans le cadre de cette conception du sol comme étant une condition des
investissements que le questionnement entre le certificat foncier et le crédit bancaire
réside. En effet, les établissements de crédit n’adoptent pas une position unanime lorsqu’il
s’agit de recevoir les immeubles, objet d’un certificat foncier à titre de garantie. La plupart
des ménages qui souhaitent étendre leur exploitation en apportant la PPNT à titre de sûreté
22
Décret n°2007-1109 portant application de la Loi n°2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime
juridique de la propriété foncière privée non titrée
23
Source : Observatoire foncier
24
Ibid p.3
25
60% des certificats fonciers sont délivrés dans le centre-ville, 50% portent sur les secteurs d’habitat
résidentiel ou aggloméré, 07 % sur des zones de culture.(Source : Comparaion des principales analyses sur
les deux guichets fonciers urbains, Tsiroanomandidy et Ambatolampy disponible sur
http://www.observatoire-foncier.mg)
26
Les activités économiques dans la ville d’Ambatolampy est fortement dominées par l’Agriculture
notamment la plantation du maîs, manioc, riz , fruits et cultures maraîchères.(Annexe 1 : FICHE
D’AMBATOLAMPY)
27
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n’ont pas généralement accès aux services des établissements bancaires primaires pour
diverses raisons liées soit au montant du crédit, soit à l’activité professionnelle de
l’emprunteur même, soit à la garantie apportée elle-même…
La mise en place de ces institutions de microfinances 28constitue ainsi pour la

population malgache à faible revenue telle que les agriculteurs, une alternative gagnante
pour assurer un meilleur rendement de leur activité, voire son extension. Parmi les rôles
attribués à ces institutions figurent l’octroi de microcrédits sous réserve des conditions
exigées par la loi29. Malgré le fait que le crédit repose sur la confiance. Il est fréquent ainsi
que ces institutions de microfinance, tout comme les banques primaires demandent, voire
exigent de leurs clients la constitution de garantie en contrepartie du crédit accordé.
Si auparavant, la terre objet de diverses formes de propriété, a toujours été

considérée comme sacrée, l’idée même qu’elle puisse servir de sûretés réelles a été
inconcevable30. Cette technique de sûreté réelle n’a pu prospérer que dans le cadre d’un
système juridique évolué. La mise en place de la loi sur les sûretés tenant compte
également de la coutume malgache a permis de moderniser ces pratiques plus ou moins
considérées comme tabous. En général, le cas de la ville d’Ambatolampy, c’est souvent la
rizière ou le « tanety »31 qui est le bien considéré par définition comme sacré et valeureux.
La prépondérance de la sûreté réelle immobilière a ainsi été justifiée par la

sécurité quasi parfaite qu’elle procure au créancier pour pallier le risque d’insolvabilité. En
effet, vu la sacralité des terres pour les Malgaches, certains auront du mal à se séparer de
leur bien le plus précieux, un héritage de plusieurs générations au cas où ils n’arriveraient
pas à payer la banque à l’échéance et feront le nécessaire pour respecter leurs
engagements. En mettant en avant donc les procédures de constitution d’hypothèque, qui
constitue par nature une garantie immobilière « classique », ces institutions de
microfinances se trouvent confronter ainsi aux différents documents justifiant la propriété
des terres.
28
la Loi n°2005-016 du 29 Septembre 2005 portant l’instauration des institutions de microfinance
29
Conditions liées à la capacité, limitation du montant du crédit en fonction de la faculté à rembourser de
l’emprunteur
30
Source : enquête auprès d’un « Ray aman-dreny », membre de la commission locale de reconnaissance
dans la ville d’Ambatolampy
31
Terre non bati restée en friche après les feux de brouse et destinée à faire de la culture.
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La procédure de mise en garantie de la propriété privée titrée ainsi que celle

relative à la réalisation sont déjà claires par la combinaison de la loi sur les sûretés et
l’ordonnance n°60-146 sur l’immatriculation. Toutefois, le cas du certificat reste ambigu
quant à la réalisation de la PPNT objet de certificat foncier en cas de défaillance de
l’emprunteur. Or, c’est l’essence même de la constitution d’hypothèque qui est une
garantie de paiement.
Aussi, l’accroissement de l’octroi du certificat foncier face à la demande

incessante de crédit nous amène à poser les questions suivantes : « Peut-on considérer le
certificat foncier comme une garantie fiable en matière de crédit ? Si dans l’affirmative,
peut-on contraindre les établissements financiers à s’y conformer ? Si dans la négative,
quels dispositifs pourrait-on considérer pour y faire face ?
Pour y répondre, il convient en premier lieu d’aborder la valeur de la PPNT, objet

du certificat foncier comme moyen de garantie (1ère partie) avant de continuer vers
l’approche divergente de sa force juridique (2ème partie).
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Ière partie : LA VALORISATION DE LA PROPRIETE PRIVEE

NON TITREE, OBJET DU CERTIFICAT FONCIER COMME
MOYEN DE GARANTIE
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A Madagascar, la règle de base a toujours été d’opposer les droits légalement établis au
droit des pratiques ou coutumes, qui sont considérés comme des « droits de jouissance »32
tolérés par l’Etat. Face à l’importance de ces droits non-écrits, il a été primordial de
concilier juridicité et légitimité justifiant par la suite la sécurisation des droits fonciers
revendiqués comme légitimes localement par les usagers, tout en supprimant la position
selon laquelle les terrains sans titre légal appartiennent à l’Etat.
Par conséquent, le certificat foncier a été instauré afin de donner à leur titulaire la chance
de se comporter en propriétaire du terrain. En effet, la possession d’un certificat foncier
signifie déjà une reconnaissance des droits de propriété sur le terrain mis en valeur selon
les procédures prévues par la loi portant sur les propriétés privées non titrées. Son titulaire
peut ainsi céder ses droits, mettre à bail le terrain, voire l’utiliser en tant que moyen de
garantie.
Toutefois, comme il est constant de considérer les sûretés comme auxiliaires du crédit, la
mise en garantie du certificat foncier doit reposer sur un accord de volontés du créancier et
du débiteur ou le cas échéant, du créancier et d’un tiers garant, raison pour laquelle on les
qualifie de conventionnelles33.
Chapitre 1er : La validité de la base contractuelle, source du lien de droit : la

convention de prêt
Selon l’article 1101 du code civil, le contrat est une « convention par laquelle une ou
plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne
pas faire quelque chose ». Ainsi, l’article 1er de la Loi sur les Théories Générales des
Obligations définit l’obligation comme un lien de droit en vertu duquel le débiteur est tenu
juridiquement envers le créancier de lui fournir une prestation ou de s’abstenir d’une
faculté, prestation ou abstention dont il est responsable sur la valeur des éléments actifs qui
composent son patrimoine. Le contrat a ainsi pour fondement classique l’autonomie de la
volonté. Les auteurs tels que Domat et Pothier, les rédacteurs du Code Civil affirmaient
que « le contrat se fonde sur la volonté de ceux qui s’engagent ». Plus encore, si on puise
32
Ibid. p 8
33
Philippe Simler, Philippe DelebecqueDroit civil : Les sûretéss, la publicité foncière :, 5ème édition, Dalloz
2009,p.15
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sa source dans la philosophie du siècle des Lumières, « l’homme est né libre et ne peut
être lié que parce qu’il l’a voulu »34.
Par conséquent, en se référant à la convention de prêt, les relations existantes entre le

prêteur et l’emprunteur doivent se baser uniquement à leur propre volonté. Le législateur
ne doit ainsi intervenir que très rarement.
Section 1er : Vers un libéralisme contractuel

Certes, le principe de l’autonomie de la volonté régit la conclusion de la convention de
prêt. Aucune des parties ne peut imposer à l’autre une clause qu’elle ne souhaite pas. Tout
se base sur une bonne négociation afin de tenir compte des intérêts de chaque partie.
Néanmoins, pour avoir la faculté de mettre en hypothèque le certificat foncier, il faut
s’assurer de la validité des conditions de la convention de prêt et connaitre les obligations
incombant à chaque partie.
§1- Les éléments constitutifs de la convention de prêt

La convention de prêt se définit comme étant un contrat par lequel le prêteur met à la
disposition de l’emprunteur un objet ou une somme d’argent, à charge pour l’emprunteur
de le restituer ou le rembourser. Pour être générateur d’obligation entre les parties, le
contrat de prêt doit respecter les conditions énoncées à l’article 1108 du code civil,
confirmées par l’article 64 de la LTGO. Ainsi, ces articles stipulent clairement que pour
être valable, les parties doivent avoir la capacité de contracter, et avoir consenti librement à
l’accord de volonté. Le contrat doit avoir également avoir un objet certain et une cause
licite pour remplir les conditions de validité.
34
Rémy Cabrillac, droit des obligations ,8ème édition, Dalloz 2008 p.37
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A-Les parties à la convention de prêt
La validité de la convention de prêt est une condition sine qua non de la mise en marche de
la garantie. A cet effet, les parties sont soumises à certaines conditions.
1-Le prêteur, un établissement de crédit ou une institution de microfinances

Il est de principe que le prêteur doit être un établissement de crédit35. En effet, Il s’agit
donc d’une profession règlementée confirmée par l’article 10 de la même loi, en interdisant
à toute personne physique ou morale, autre qu’un établissement de crédit, d’effectuer des
opérations de banque à titre habituel.
Toutefois, pour le cas de Madagascar, nombreux sont les Malgaches qui n’ont pas accès
directement aux banques primaires, soit pour cause d’éloignement, soit pour des raisons
propres à l’emprunteur. C’est notamment le cas à Ambatolampy où nombreux agriculteurs
36
qui désirent améliorer leur activité agricole, principale source de revenus, se trouvent
confronter à des difficultés financières notamment en matière de prêt. En effet, les banques
primaires telles que la BNI et la BOA sont réticentes à l’octroi de crédit selon la garantie
apportée par le prêteur, plus précisément lorsque c’est la PPNT qui fait l’objet de certificat
foncier qui constitue le principal objet de garantie.
L’instauration des institutions de microfinance dans ces zones permet à ces habitants de
s’épanouir dans leurs activités quotidiennes et de pallier à ce risque de refus de crédit. En
effet, les Petites et Moyennes Entreprises sont des piliers de l’économie, soutenir ces
agriculteurs et leurs activités par l’octroi d’un prêt, leur permet de lutter contre la pauvreté
et contribuer ainsi au développement de la ville, voire du pays. A ce titre, plusieurs
institutions de microfinances sont ouvertes dans la ville d’Ambatolampy37.
35
L’article 3 de la loi 95-030 du 22 février 1996 relative à l’activité et au contrôle des établissements de
crédit dispose « Les établissements de crédit sont les organismes qui effectuent à titre habituel des opérations
de banque (…). Les opérations de banque comprennent la réception de fonds du public, l’octroi de crédits, la
mise à disposition du public ou la gestion de moyens de paiement ».
36
97,7% dans la région Vakinankaratra et dont 84,9% la population travaillant dans le secteur.Source
INSTAT recensement 22 régions 2003
37
IMF dans la ville d’Ambatolampy : il s’agit principalement du CECAM, OTIV, Accès Banque, ACEP,
Microcred
Page | 17
Ces institutions de microfinance sont classées en 03 niveaux progressifs, voire en banque

territoriale. Plus le niveau est élevé, plus les opérations sont complexes et nécessitent plus
de ressources et d’organisation38.
Ainsi, l’accroissement de ces Institutions de Micro Finances a permis d’exiger leur

professionnalisme dans le secteur notamment par l’exigence des systèmes de contrôles
internes et externes afin d’atteindre les objectifs du millénaire notamment la réduction à
moitié de la pauvreté en 10 ans dans le pays39.
2-L’emprunteur, personne physique ou personne morale

La règlementation en vigueur ne fait aucune distinction sur la qualité de l’emprunteur. En
effet, l’article 02 de la loi n°95-030 portant sur la description des activités bancaires
désigne sous terme « public » toute personne physique que morale qui, soit mettent à la
disposition des institutions bancaires des fonds, soit leur demandent du crédit. La loi reste
souple, sans porter aucune distinction dans le choix des personnes aptes à bénéficier des
opérations de banque. Que la personne soit un salarié ou non, dès qu’elle a ouvert un
compte auprès d’une institution bancaire, les opérations de banque peuvent s’effectuer en
sa faveur qui peut consister en un simple dépôt ou retrait,…
Toutefois, même si la loi bancaire reste vague dans la désignation des personnes aptes à
bénéficier des opérations bancaires, cela présente quand même des limites d’ordre public.
En effet, pour les personnes physiques, il convient de se référer au droit commun de la
capacité. La capacité se définit comme « l’aptitude d’une personne à être titulaire de
droits et à les exercer »40. L’article 1145 du code civil confirme en ce sens que tout le
monde peut contracter, si elle n’en est pas incapable. L’article 1145 du code civil déclare
expressément que sont incapables les mineurs non émancipés et les majeurs protégés. A
contrario, toute personne âgée de dix-huit ans révolu est capable.
38
C’est le cas notamment de 02 banques territoriales de microfinance telles que Microcred Madagascar et
Accès Banque. Dans tous les cas, l’exercice des activités de microfinance doit être précédé de l’obtention de
« Licence » pour les IMF 1 et « agrément » pour les IMF 2.
39
Cf Exposé des motifs de la Loi n°2005-016 du 29 septembre 2005 relative à l’activité et au contrôle des
institutions de microfinance
40Rémy Cabrillac : Droit des Obligations, 8ème édition, Dalloz 2008, p39
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Toutefois, l’article 15 de l’ordonnance n°62-041 du 19 septembre 1962 relative aux

dispositions générales de droit interne et du droit international stipule que la majorité civile
est fixée à vingt et un ans. La majorité civile, appelée également majorité légale est
considérée comme l’âge auquel un individu est considéré juridiquement comme civilement
capable et responsable. A Madagascar, celui qui a atteint l’âge de vingt et un (21) ans est
ainsi capable de s’engager par des liens contractuels ou de tout autre acte juridique. Une
personne physique peut donc contracter une convention de prêt avec une institution
bancaire, que ce soit auprès des banques primaires que des institutions de microfinance,
sous réserve de certaines conditions, autre que la capacité juridique.
Par ailleurs, la capacité d’une personne morale à être partie à une convention de prêt est
édictée par la loi n°2003-036 du 30 janvier 2004 sur les sociétés commerciales,
l’ordonnance n°60-133 du 03 Octobre 1960 portant régime général des associations et la
loi n°99-004 relative aux Coopératives.
Dans un premier temps, les sociétés commerciales doivent être constituées et disposent à
cet effet un capital social, des statuts, une dénomination sociale, un objet social relatant
leur activité, et enfin un siège social. Tous ces éléments contribuent à l’individualisation de
la société. Toutefois, la personnalité juridique d’une société commerciale commence à
compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés et à l’occasion
duquel le déclarant reçoit un récépissé, le « K bis », preuve de l’immatriculation. Une fois
que la société commerciale dispose de ses documents légaux : Registre des Commerces et
des Sociétés, Numéro d’Identité Fiscale et Statistique, elle est autorisée à procéder à
l’ouverture d’un compte auprès des institutions bancaires et bénéficier des opérations
bancaires.
Dans un second temps, à la différence de la société commerciale, une association est créée
uniquement dans un but philanthropique. Pour obtenir une capacité juridique, l’association
doit avoir fait l’objet d’une déclaration, munie de leurs statuts, au bureau de la province
dans laquelle l’association a son siège. A partir de ce moment, elle peut bénéficier en des
opérations de banque.
Enfin, la coopérative, selon l’article 02 de la loi n°99-004 est une société civile particulière
à capital et personnel variables rassemblant des personnes qui se sont volontairement
groupées pour atteindre un but commun (…), en acceptant une juste participation aux
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risques et aux fruits de cette entreprise (…). Elle est dotée de la personnalité morale, donc
apte à ouvrir un compte bancaire et conclure une convention de crédit, une fois que
l’enregistrement de la coopérative soit fixé par voie règlementaire41.
Pour le cas d’Ambatolampy, la majeure partie de la clientèle des microfinances se

constitue par des artisans, transporteurs, riziculteurs, commerçants42
Une fois que la capacité des parties à une convention de prêt est établie, il convient par la
suite d’analyser la cause qui pousse les parties à contracter.
B- La cause d’une convention de prêt

L’obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite ne peut avoir
d’effet. En effet, la cause est un élément essentiel à la formation du contrat. Elle en est
même la raison pour laquelle on s’est engagé.
A ce titre, la doctrine présente des idées divergentes :
D’une part, pour les adhérents de la théorie classique de la cause qui trouve son origine
chez Domat, on privilégie surtout la raison immédiate de s’engager, « causa proxima »43.
Elle est la même pour chaque type de contrat sans se préoccuper des motifs propres qui
poussent un contractant à s’engager. Ainsi, dans le cadre d’une convention de prêt qui est
classée comme étant un contrat unilatéral réel, la cause de l’obligation de restitution qui
pèse sur l’emprunteur est la remise de la chose par le prêteur.
D’autre part, la théorie moderne de la cause initiée par les travaux d’Henri Capitant et de
Jacques Maury fait référence aux motifs qui poussent une partie à contracter « causa
remotae »44. La cause varie donc d’un contrat à un autre. Ainsi, on a pu répertorier de
nombreux motifs qui risquent de créer des difficultés. C’est pour cette raison que les
auteurs ont dû se limiter à la « cause impulsive et déterminant » pour mettre en exergue le
motif réel qui pousse une partie à s’engager.
41
Art.07 Loi n°99-004 relative aux Coopératives : De l’obligation d’enregistrement
42
Source : URCECAM Ivon’imerina Ambatolampy, Centre fiscal Ambatolampy
43
Rémy Cabrillac : Droit des Obligations, 8ème édition, Dalloz 2008
44
Ibid p.9.
Page | 20
Enfin, la jurisprudence a retenu la conception classique de la cause dans le cadre d’un

contrat de prêt. En effet, elle a décidé que la cause de l’obligation de l’emprunteur réside
« dans la mise disposition des fonds nécessaires à l’acquisition qu’il avait effectué »45.
Par conséquent, le principe est que la cause est un élément essentiel du contrat de prêt.
Mais qu’en est-il de la forme de la convention à respecter en matière de prêt ?
C-Conditions de forme
La loi bancaire46 malgache ne porte aucune précision sur la forme du contrat de prêt.
L’écrit n’est pas une condition ad validitatem mais requis à titre de preuve. En effet, même
si l’octroi d’un crédit par les IMF repose sur une notion de confiance, elles ne peuvent
néanmoins passer à la formalisation de la remise du fonds. L’objectif principal est d’attirer
l’attention du prêteur sur la gravité de son acte. Ainsi, il s’agit de le protéger malgré le fait
qu’il soit un professionnel.
Toutefois, la nature du contrat change en fonction de la qualité du contractant. En effet, le

contrat de prêt est réel si le prêteur est profane, consensuel si le prêteur est professionnel.
Dans tous les cas, la jurisprudence a mis en évidence que la qualification réelle du contrat
de prêt ne s’impose pas. Il peut être réel que consensuel, la cause objective demeure la
remise des fonds.
L’enjeu ne se pose que dans le cadre de l’exécution ou non d’une promesse de prêt47. En
cas de non-respect des promesses de prêt notamment en cas de non-remise du fonds, si le
contrat est consensuel c'est-à-dire se forme dès l’échange de consentement, l’exécution
forcée de la promesse de prêt peut se faire. Toutefois, ce n’est pas le cas si le prêt est
qualifié de réel, contrat formé et matérialisé par la remise du fonds. Son inexécution ne
peut faire l’objet que l’octroi des dommages et intérêts sans aucune possibilité de
réalisation forcée.
45
Civ.1er ,20nov 1974. Bull. civ. N°311, JCP 1975. Solution équivalente pour le contrat de dépôt : Com 30
janv 2001, D 2001.
46
Loi n°95-030 du 22 février 1996 relative à l’activité et au contrôle des établissements de crédit.
47
Civ 1ère 19 juin 2008,n°06-19056 Bull n°175rvoi n 06-19056, Bull n 175,Pourvoi n 06-
19056, Bull n 175,
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§2- Les obligations contractuelles de l’emprunteur et du prêteur

Le contrat a pour effet de créer des obligations entre les parties. Comme le code civil a
stipulé, le contrat tient lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ainsi, le contrat de prêt s’impose
aux parties et génèrent des obligations réciproques à leur égard.
A- Les obligations de l’emprunteur

Comme dans le cadre de tout contrat, la bonne foi s’impose à l’emprunteur. En effet, c’est
une norme générale et universelle de comportement qui est devenue l’un des éléments
essentiels de tout contrat et de chaque contrat, au point qu’elle constitue un principe
général du droit48. Ainsi, la bonne foi gouverne tant l’interprétation que le comportement
des contractants et permet au juge de s’immiscer de façon plus ou moins flagrante dans le
contenu contractuel et de contrôler le comportement des contractants.
Une des manifestations de la bonne foi réside dans le devoir de loyauté dans l’exécution du
contrat de prêt qui implique pour l’emprunteur, une obligation de transparence quant aux
informations à fournir aux IMF. En effet, la prise de décision dans l’octroi de crédit dépend
largement de la véracité des informations fournies par le client. Ces informations
contribueraient pour ces IMF à l’analyse des risques liés à l’octroi de crédit et permettent
d’anticiper la solvabilité de son client.
En outre, l’emprunteur est soumis à l’obligation de rembourser les fonds prêtés. Il s’agit en
fait de rembourser le capital à l’échéance convenue. Le droit français a généralisé le
principe du nominalis monétaire qui implique la pratique des clauses d’indexation pour
éviter l’inflation. Le remboursement anticipé peut ainsi causer des préjudices au prêteur, le
droit français a admis son indemnisation qui a été largement encadré par le code de la
consommation. L’emprunteur est également soumis au paiement des intérêts.
B- Les obligations du prêteur.

Le prêteur est soumis également à l’obligation de bonne foi envers son contractant. En
effet, étant un professionnel, la bonne foi se manifeste par un devoir d’information à son
48
Philippe le TOURNEAU et Matthieu POUMAREDE : « Bonne foi », Rép. civ Dalloz 2009
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client. Le prêteur a par l’obligation de renseignement, de prévenir son partenaire des

tenants et aboutissants de tel acte envisagé. A cet effet, l’emprunteur doit avoir l’esprit
clair et éclairci avant de s’engager dans cette relation contractuelle et pour que son choix
soit effectuée en pleine connaissance de cause. Cette obligation de « mise en garde » a été
fixée par deux arrêts de la Chambre Mixte du 29 juin 200749 afin d’informer les
emprunteurs non avertis sur leur capacité financière et de leur faculté à rembourser.
En outre, le devoir de vigilance s’impose également au professionnel. En effet, il faut que

l’IMF soit active, ne serait-ce que pour être efficace50 . La vigilance est un devoir
qu’implique son état. Il a été jugé qu’un banquier serait fautif en acceptant sans réagir une
opération manifestement irrégulière, anormale ou inhabituelle dans la pratique
commerciale ou dans les habitudes du client51.
Etant face à un contrat réel en principe, l’obligation principale du prêteur réside dans la
remise des fonds. A cet effet, l’IMF ne doit en aucun cas troubler la jouissance de
l’emprunteur aux fonds prêtés, ce qui revient l’obligation d’agir de bonne foi dans sa
relation contractuelle avec son client.
Section 2 : Le déclin de l’autonomie de la volonté au détriment de

l’emprunteur
Il est de principe que l’autonomie de la volonté est la règle en matière de contrat. En effet,
elle repose sur un libéralisme contractuel laissant les parties libres de choisir d’un commun
accord le contenu de leur convention. L’objectif étant de limiter le plus l’intervention du
législateur et laisser les parties à la libre négociation, confirmé par une formule célèbre
d’un auteur : « Qui dit contractuel dit efficace »52. Ainsi, chaque partie qui s’est librement
engagé ne peut se délier de cet engagement. Il en est de même, la partie qui a manifesté sa
volonté de s’engager dans un contrat est lié.
Toutefois, cette théorie de l’autonomie de la volonté tend à se décliner. En effet, certains

auteurs reconnaissent le fait que le contrat est obligatoire entre les parties, mais cela ne
49
Arrêts n°255et 256 du 29 Juin 2007, de la Cour de Cassation Française , Chambre Mixte, disponible sur le
site https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/chambres_mixtes_2740/arrets_n_10614.html
50
Civ. 1ère 8 juillet 1994, n°92-16.217, Bull civ IV n°238
51
Com. 30 oct.1984, n°83-12.997. Bull civ IV n°285.
52
E. Putman, « Kant et la théorie du contrat », RRJ 1996, p.685 et s.
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vient pas forcément de leur seule volonté. Cette autonomie n’est pas toujours le fondement
des textes régissant le contrat.
D’autres auteurs considèrent que cette théorie tend à favoriser l’inégalité des parties malgré
le concept qu’elle véhicule. En effet, la théorie de la volonté repose sur la liberté et
l’égalité des individus. Cependant, les contractants n’ont pas toujours eu la même force
économique. Le contractant le plus puissant économiquement peut toujours imposer sa loi
au plus faible. Ainsi, ce déclin de l’autonomie de la volonté se reflète le plus souvent au
détriment de l’emprunteur. Cela se manifeste aisément dans les prérogatives en faveur du
prêteur dans le cadre de la convention de prêt et des conséquences qui en découlent.
§1- La mise en exergue des paramètres du crédit par l’institution de

microfinances.
La loi bancaire53dispose expressément que les activités bancaires ne peuvent être exercées
que par des personnes morales ayant respectées les conditions énoncées par la loi et qui,
par la suite ont reçu l’agrément d’exercer légalement les activités bancaires. Pour le cas des
activités des IMF, il est surtout question d’une offre à titre habituel de services financiers
de proximité à des personnes physiques ou morales n’ayant pas accès au système bancaire
traditionnel54. Il s’agit principalement des services d’épargne et de crédit.
A partir de la définition des activités de microfinances, on remarque d’ores et déjà que les
clients situés dans les zones plus ou moins périphériques des grandes villes, voire éloignées
n’ont pas vraiment le choix que de choisir les Institutions de Micro Finances étant entendu
qu’ils n’ont pas accès aux services offerts par les banques primaires.
De plus, si on entre dans les détails, l’objectif principal des activités des IMF est de
promouvoir ou soutenir des activités génératrices de revenus permettant à une certaine
catégorie de population d’améliorer son niveau de vie. A ce titre, les moyens financiers à
leur disposition ne sont point suffisants pour améliorer leurs activités qui sont le plus
souvent de nature agricole, ce qui nécessite pour eux une aide monétaire sous forme de
crédit, qu’ils doivent rembourser à échéance.
53
Cf Note de bas de page 35
54
Article 03 Loi n°2005-016 du 29 septembre 2005 relative à l’activité et au contrôle des institutions de
micro finances.
Page | 24
Toutefois, le contrat de prêt met en place deux parties : l’IMF et l’emprunteur. En principe,
c’est la liberté contractuelle qui doit se prévaloir. Cette autonomie de la volonté implique
que seules les parties à un contrat peuvent créer les droits et obligations auxquels elles
entendent se conformer dans le cadre de leur relation contractuelle55. Les parties sont donc
libres de déterminer les modalités de mise en œuvre de leurs relations contractuelles et ne
peuvent être soumises à des obligations qu’elles n’ont pas voulues.
Toutefois, ce n’est pas le cas en matière de prêt. En effet, les IMF disposent d’une certaine
prérogative dans le choix de leur contractant et posent à cet effet un certain nombre de
critères liés au crédit. La plupart des conditions générales relatives à l’octroi de crédit pose
le principe que la décision discrétionnaire d’octroyer du crédit lui revient.
A ce titre, elles demeurent libres de déterminer les qualités requises à l’emprunteur pour
obtenir tel ou tel crédit. Le montant des crédits demandés reste donc fonction des critères
recherchés par les IMF sur la qualité du demandeur. En effet, le montant du crédit alloué
doit être en proportion avec l’activité exercée par le demandeur. En principe, il ne peut
demander plus que ce qu’il en a réellement besoin et ce qu’il peut effectivement
rembourser. La détermination de l’échéance de paiement revient également aux IMF qui
disposent d’une large attitude dans l’octroi du délai de remboursement ainsi que les
modalités de remboursement.
Enfin, s’il est de principe que faire un prêt à usure est interdit56, la loi autorise le prêt
majoré d’intérêt déterminé au taux légal. L’emprunteur est ainsi soumis d’office au
remboursement de ces intérêts, mis à part le remboursement du principal.
Aussi, le demandeur est face à un contrat d’adhésion car c’est effectivement le cas du
contrat de prêt. Cela s’explique par le fait que la majorité des stipulations essentielles
énoncées par le contrat ont été imposées par l’une des parties, notamment les institutions
bancaires, ou rédigées par elles pour son compte ou suivant ses instructions et qu’elles ne
pouvaient être « librement discutées »57.
55
Revue d’information et d’analyse n°55, Avril 2014. Lexel Juridique et fiscal
56
Ordonnance n°62-016 du 10 aout 1962 portant fixation du taux de l’intérêt légal et du taux maximum de
l’intérêt conventionnel, règlementation des prêts et répression de l’usure.
57
selon une définition empruntée à l’article 1379 du Code Civil du Québec
Page | 25
De plus, la jurisprudence s’est déjà prononcée en ce sens : un établissement bancaire a

l’entière liberté d’accorder ou de refuser l’octroi d’un crédit58.
Néanmoins, les activités de microfinances demeurent des activités règlementées par la loi.
§2-Conséquence : L’exigence d’un titre de propriété en tant que

garantie du crédit
Etant donné qu’un contrat de prêt peut s’analyser en contrat d’adhésion, les IMF disposent
d’une large manœuvre pour intégrer des clauses qui lui sont favorables. A ce titre, elles
peuvent exiger la constitution de garantie en fonction du montant de crédit demandé et du
délai de remboursement. En général, ces IMF requièrent des biens réels pour avoir une
garantie quant au remboursement du crédit alloué. A ce titre, les habitants de la ville
d’Ambatolampy, objet de notre étude sont à majorité agriculteurs, la terre est la plupart du
temps le bien présenté à titre de garantie. Certains terrains présentés auprès de ces
institutions bancaires font l’objet d’un écrit matérialisé par un document administratif qui
est le titre foncier. Pour d’autres, c’est le droit coutumier qui a permis l’occupation des
terrains par le biais d’une procédure de reconnaissance locale et a fait naitre le certificat
foncier.
Chapitre 2 : L’admission de l’équivalence du certificat foncier avec le titre

foncier
La constitution d’une garantie notamment sous forme d’hypothèque est un auxiliaire
indispensable du crédit et constitue un pilier de l’activité économique. Les titres de
propriété constituent des outils juridiques nécessaires à la constitution de la garantie réelle.
Comme déjà vu auparavant, certains droits que les individus disposent sur leurs terrains
sont matérialisés par un document administratif, le titre foncier. Il arrive également que les
droits d’occupation du terrain aient été attribuées par la coutume et font l’objet également
d’un acte administratif, le certificat foncier.
58
Arrêt n°542 du 09 octobre 2006, Cour de Cassation- Assemblée plénière, disponible sur le site
https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/assemblee_pleniere_22/06_11.307_9373.html
Page | 26
Malgré le fait que l’objectif reste le même, la sécurisation des droits fonciers des
Malgaches, la procédure de titrisation des propriétés foncières dépend des différentes
législations qui se sont succédées. En effet, si on s’en tient à l’histoire, la procédure
d’immatriculation a déjà existé au temps de la royauté notamment par la loi du 09 mars
1896 portant sur la propriété foncière indigène. Ensuite, l’ordonnance 60-146 du 03
octobre 1960 relative au régime foncier de l’immatriculation a recherché un
assouplissement des principes de base de manière à instaurer une législation foncière
unique à Madagascar. A ce titre, la sécurité foncière est une priorité et l’objectif même de
cette ordonnance est d’obtenir la garantie réelle des droits réels par le régime de
l’immatriculation et de la publication.
Avec la politique foncière en 2005, les principes régissant les différents statuts des terres à
Madagascar ont déterminé le droit de propriété auxquels figurent celui des propriétés
foncières privées non titrées. Son régime juridique a été fixé par la loi n°2006-031 tout en
tenant compte des besoins des populations urbaines que rurales.
Toutefois, l’immatriculation d’une propriété se trouve confronter à une longue procédure

qui peut durer en moyenne entre deux à six mois selon les services59. Cette attente plus ou
moins longue peut également être prolongée dans la mesure où les services domaniaux
sont face à des demandes largement excessives, dépassant leur capacité ou confronter à la
détérioration, voire à la disparition des documents de base, les livres fonciers60.
Face à toutes ces difficultés, l’instauration de la certification a donc en principe allégé les
taches des services domaniales. En effet, cette procédure simplifiée matérialisé par la
décentralisation du service foncier est mise en place pour être plus proche des usagers dans
la consécration de leurs droits de propriété. L’attente des usagers dans le cadre de la
certification foncière est réduite en moyenne entre quatre à quarante-cinq jours. Encore
une fois, l’objectif étant de permettre aux occupants de ces PPNT d’assurer la sécurisation
de leurs droits de propriété dans un meilleur délai ainsi que leur crédibilité vis-à-vis des
tiers tels que les IMF pour faciliter la procédure de l’octroi de crédit.
59
études foncières n°134, juillet- aout 2008 , p35
60
Ibid. Actuellement, pas moins de 1.300 livres fonciers qui référencent 65.000 titres ont été détruits ou
perdus.
Page | 27
Avec la prééminence des deux titres de propriétés à l’heure actuelle, certaines institutions
de microfinances n’en font toutefois aucune différence. En effet, elles acceptent le
certificat foncier, comme étant un document foncier de même valeur que le duplicata du
titre foncier et susceptible ainsi de faire l’objet d’une garantie réelle, ou du moins
l’acceptation des IMF peut être soumise à quelques réserves61.
Section 1 : La primauté de la notion de propriété comme élément inséparable

du crédit
Un crédit n’est attribué qu’en considération des éléments à la disposition des IMF, donc il
est octroyé intuitu personae. A cet effet, et suivant l’exigence du prêteur, le bien apporté en
garantie notamment la terre doit appartenir en principe à l’emprunteur. L’essentiel c’est
que le terrain appartient à quelqu’un, personne physique que morale et qu’il ne fait plus
partie en ce sens au domaine public ou privé de l’Etat. Cela a été confirmé par Roubier qui
estime que « la notion de propriété sur les choses corporelles, mobilières ou immobilières,
peut être considérée comme la forme la plus complète du droit subjectif »62
Ainsi, lorsque les institutions de microfinances exigent un bien à titre de garantie, l’objectif
n’est pas d’avoir la garde du bien. En effet, l’emprunteur n’est pas dessaisi de son bien
étant donné que pour la majorité des habitants d’Ambatolampy, la terre constitue leur
gagne-pain. Il en demeure propriétaire.
Que l’emprunteur dispose d’un certificat foncier comme titre de propriété, les IMF n’en
sont pas indifférentes. Du moment qu’il est mentionné dans le certificat de foncier que le
propriétaire qui y est inscrit est l’emprunteur, toutes les démarches tendant à l’octroi du
crédit peuvent être entamées.
Par conséquent, la notion de propriété est un élément inséparable du crédit étant donné l
que les garanties réelles reposent sur la propriété63.
Toutefois, considérant le fait que la plupart des dossiers au niveau du tribunal consiste en
des litiges fonciers, il serait plus judicieux d’aborder les prérogatives accordées au
61
Limitation de crédit, l’apport d’une garantie supplémentaire
62
Roubier, « Droits subjectifs et situations juridiques », 1963. P.29
63
V.P. Crocq : « Propriété et garantie », Thèse Paris II éd 1995
Page | 28
propriétaire du certificat foncier avant d’entamer le démembrement possible notamment

son affectation hypothécaire.
§1- Les prérogatives accordées au propriétaire du certificat foncier

En se référant à la doctrine, les auteurs ont des points de vue divergents quant à l’origine
de la propriété privée. Pour Barbeyrac, elle repose sur une occupation, pour d’autres tels
que Locke, la propriété privée est le fruit du travail. Enfin, certaines trouvent la source de
la propriété privée dans la convention. C’est le cas de Puffendorf. 64
Kant considère que le fondement du rapport d’appropriation réside dans un acte de

volonté65. Ainsi, si on se base sur le fait que la terre est une chose comme tant d’autres et
susceptibles d’appropriation, la détention d’un certificat foncier permet à son titulaire de
bénéficier toutes les prérogatives accordées par le droit de propriété. Il s’agit notamment
du droit d’user (usus), de jouir (fructus) et de disposer (abusus).
A- Le droit d’user du terrain

Le terrain équivaut à une chose, le pouvoir d’user de la chose se manifeste de deux
manières :
- Considéré positivement, le droit d’user de la chose peut être considéré comme le

droit de se servir de la chose. Ce droit permet à son titulaire de procéder librement à
l’usage de ce qu’il entend faire de la chose. Ainsi, le propriétaire du certificat
foncier peut user de la terre qui en fait l’objet comme bon lui semble. Il peut la
mettre en culture, la clôturer …
- Du point de vue négative, le droit d’user de la chose peut également signifier le
droit de ne pas user de la chose, de ne pas s’en servir. Ainsi, le propriétaire a le
droit de laisser en friche son terrain sans y faire aucune exploitation. C’est son droit
le plus absolu mais limité dans le temps pour éviter la pénalisation du propriétaire
par l’Etat66
64
François Terré, Philippe Simler : Droit civil : Les biens, 7ème édition, Dalloz 2006 p.123
65
Ibid.
66
Ordonnance n°74-021 du 20 Juin 1974 sanctionnant l’abus de droit de propriété et prononçant le transfert à
l’Etat des propriétés non exploitées
Page | 29
B- Le droit de jouir du terrain

Identique au cas du droit d’user, le droit de jouir de la chose se manifeste également en
deux manières :
- Matériellement, le propriétaire peut percevoir lui-même les fruits de la chose et les

utiliser comme bon lui semble. A cet effet, si le terrain est exploité et à chaque
récolte, son propriétaire demeure l’unique bénéficiaire et peut faire vendre les
récoltes comme bon lui semble.
- Du point de vue juridique, le propriétaire du terrain peut jouir également du terrain en

ayant recours à des actes juridiques d’administration, voire de disposition. C’est le cas
notamment lorsque le propriétaire met à bail le terrain et obtient ainsi les fruits civils
relatifs aux revenus périodiques dus par les tiers.
C- Le droit de disposer du terrain

Toute personne propriétaire d’une chose peut en disposer librement. Une loi ne peut en
principe aller à l’encontre de cette volonté individuelle sauf dans certains cas67. Ce droit
faisant partie des prérogatives du propriétaire se manifeste de deux manières :
- le propriétaire a la disposition physique de la chose. Il peut à cet effet faire tous les actes
matériels relatifs à son droit d’usage notamment l’abattage des arbres, enlever les
constructions existantes….
- par ailleurs, du point de vue juridique, le droit de disposer du terrain se manifeste de

plusieurs manières :
 La disposition à cause de mort :
C’est le cas lorsque le propriétaire du terrain décède et qu’il prévoit déjà du sort accordé à
son bien après son décès.
 L’abandon de la propriété
67
Dans certains cas, le dispositif de validation de la coutume est territorialement limité. En Tanzanie, les
terrains placés sous le régime du Land Village Act ne peuvent faire l’objet d’actes juridiques qu’entre les
membres de la communauté villageoise, résidant effectivement sur le territoire du village, sous le contrôle
d’une assemblée ad hoc.
Page | 30
Le propriétaire peut aussi de son vivant disposer de son droit en l’abandonnant.
 Transmission entre vifs de la propriété :
Le propriétaire du terrain peut également transférer à autrui une partie ou la totalité de la

jouissance du terrain. Par cette transmission partielle, il crée le démembrement de sa
propriété et cède la jouissance du terrain. Toutefois, dans le cadre du droit des pratiques,
cette disposition varie d’un pays à un autre68.
Néanmoins, dans le cas où il transmet la totalité de son droit à autrui, il fait alors un acte
translatif de propriété69. C’est le cas lorsque le propriétaire décide d’aliéner le terrain.
Ainsi, le fait pour le titulaire du droit de propriété d’avoir en main le certificat foncier lui
permet d’avoir les prérogatives identiques au détenteur d’un titre foncier. En effet, le
titulaire du certificat foncier jouit des mêmes droits qu’un propriétaire inscrit au livre
foncier et peut ainsi effectuer des actes juridiques sur son terrain notamment la constitution
d’hypothèque conformément à l’article 194 de la loi sur les sûretés : « l’hypothèque
conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui est titulaire du droit réel
immobilier régulièrement inscrit et capable d’en disposer. »
§2- L’affectation hypothécaire du certificat foncier à titre de garantie

du crédit (droit et forme)
Selon le cas, les IMF peuvent exiger des sûretés en contrepartie du crédit accordé. Selon
les auteurs, deux points de vue s’opposent. Selon la thèse classique ou conceptuelle, les
sûretés sont des procédés spécifiques de garantie de paiement des dettes. Dans une
conception fonctionnelle, les sûretés sont considérées comme tous les procédés tendant
directement à la garantie exécutoire des obligations. Dans ce cas, les sûretés sont liées à
celle du crédit. C’est cette fonction de la sûreté qui pousse les IMF à exiger une garantie70.
Est une sûreté réelle tout droit préférentiel conféré au créancier sur le patrimoine ou sur
68
Selon les pays, tous les documents de reconnaissance des droits coutumiers n’ouvrent pas droit à une
cession en pleine propriété, ou encore à une location de longue durée.
69
V.D BERRA, Le principe de libre disposition des biens en droit civil, thèse dactyl. Nancy,1969. B
RAYNAUD La stipulation d’indisponibilité, éd. PUF Clermont-Ferrand., 2003
70
Certaines IMF ne font aucune différence entre une garantie portant sur la PPNT et toutes autres garanties
réelles. L’important pour elle c’est de procéder à une analyse préalable de la solvabilité. Pour d’autres IMF,
les crédits octroyés à travers les certificats fonciers sont limités.
Page | 31
tels biens déterminés du débiteur ou d’un tiers, qu’il s’agisse d’un droit réel principal ou
accessoire ou que ce droit ne relève pas de la catégorie des droits réels71.
A- Les droits accordés par la loi aux institutions de microfinances dans

le cadre d’une hypothèque conventionnelle
La loi sur les sûretés en son article 184 prévoit que « seuls » les immeubles immatriculés
peuvent faire l’objet d’une hypothèque. La PPNT ayant fait l’objet d’un certificat foncier
étant considéré comme un immeuble immatriculé auprès du Guichet Foncier, elle peut
donc faire l’objet d’une hypothèque.
Effectivement, l’hypothèque constitue le mode « classique » de constitution d’un droit de

propriété en garantie d’une créance. Certaines IMF acceptent les PPNT à titre de sûretés
réelles.
Cette position est justifiée par l’article 17 de la loi n°2006-031 fixant le régime juridique
de la propriété foncière privée non titrée qui dispose que « le droit de propriété foncière
privée non titrée reconnu par un certificat foncier permet au détenteur de celui-ci
d’exercer tous les actes juridiques portant sur des droits réels et leurs démembrements
reconnus par les lois en vigueur. » Ainsi, le détenteur du certificat foncier peut affecter la
PPNT en hypothèque au profit du créancier à titre de garantie du remboursement du prêt
d’argent.
En principe, l’affectation hypothécaire est aux avantages du créancier dans la mesure où ce

dernier dispose d’un droit de suite et d’un droit de préférence sur le bien selon l’article
182 de la loi sur les sûretés. En effet, le caractère réel de l’hypothèque confère au
créancier le droit d’opposer son droit hypothécaire aux autres créanciers et poursuivre le
bien en quelque main qu’il se trouve, ainsi qu’un droit de préférence qui lui permettra
d’être payé en premier lieu sur le prix de vente du bien. Toutefois, à la différence du
propriétaire, le créancier hypothécaire ne peut agir matériellement sur le bien, son droit
peut être considéré comme « un droit réel au second degré »72.
71
Philippe Simler, Philippe Delebecque :Droit civil : Les sûretéss, la publicité foncière, 5ème édition, Dalloz 2009
72
Planiol, Ripert, : « Traité pratique de droit civil français »,t XI (Cautionnement) 2ème éd. Par R. Savatier
Page | 32
L’hypothèque est également une sûreté réelle qui assure le recouvrement d’une créance.
Elle est conçue comme l’accessoire d’une créance principale, considérée comme certaine
dans son existence. L’affectation hypothécaire de la PPNT, objet du certificat foncier
signifie donc que la valeur même du terrain matérialisée par le document administratif
permet au propriétaire de l’affecter à titre de garantie au profit du créancier. Et c’est cette
valeur, voire même la contre-valeur73du droit hypothéqué qui apparait lors de la vente du
terrain, que le créancier bénéficie au cours des relations commerciales avec le client
emprunteur.
B-Condition de forme
En principe, la convention d’hypothèque est un contrat soumis à la théorie générale des
obligations. Mais c’est également un contrat particulier dans la mesure où il s’agit d’une
sûreté réelle. Cela signifie qu’un bien immeuble est en jeu et que la validité de l’acte passé
repose sur une créance certaine, qui dans ce cas est le prêt d’argent. Des conditions de
forme strictes doivent être respectées pour assurer la validité de l’acte. A cet effet, la loi sur
les sûretés 2003-041 du 15 juillet 2004 dispose en son article 195 que l’hypothèque
conventionnelle est consentie soit par acte authentique établi par le Notaire, soit par acte
authentifié établi par l’autorité administrative habilitée à faire de tes actes. Cette loi de
2003 donne une alternative aux parties de choisir la forme de l’acte qui correspond au
mieux à leurs besoins.
Toutefois, avec la formalisation de la profession notariale notamment par la loi n°2007-

026 du 12 Décembre 2007 portant statut du notariat à Madagascar, l’article 82 de la même
loi impose aux parties faire un acte notarié dès qu’il s’agit de constitutions de sûretés
réelles immobilières. Aucun choix ne s’ouvre plus aux parties. L’affectation hypothécaire
de la propriété ayant fait l’objet de certificat foncier doit passer par le notaire74.
En matière d’affectation hypothécaire d’un certificat foncier, certaines pièces doivent être
constituées au préalable auprès du Notaire75 notamment celles relatives à l’identité des
73
Mouly : « les causes d’extinction du cautionnement », Librairies techniques 1979
74
. Pour le cas d’Ambatolampy, deux offices notariat se situent dans la localité afin de répondre aux besoins
des habitants et des banques primaires ainsi que des institutions de microfinances en matière de rédaction
d’acte
75
Annexe 02 : Liste des pièces relatives à la constitution d’hypothèque
Page | 33
parties, celle relative au terrain notamment le certificat foncier et l’identité de la personne

qui y est inscrit. L’objectif de cette démarche est pour le Notaire, un moyen de s’assurer au
préalable sur la validité des actes qui lui sont présentés, mais également de demander des
pièces supplémentaires nécessaires à la constitution d’hypothèque. C’est le cas notamment
lorsque la personne inscrite sur le certificat foncier n’est pas forcément le contractant de
l’IMF.
Par conséquent, tous ces éléments doivent être mentionnés dans la convention d’affectation
hypothécaire, y compris le montant du prêt en contrepartie duquel la garantie est octroyée.
En effet, l’article 193 de la loi sur les sûretés conditionne la validité de l’acte authentique
par la mention de la nature et la situation de chacun des immeubles appartenant au débiteur
et sur lesquels l’hypothèque est consentie. Toutefois, la base en matière de crédit bancaire
demeure la convention de prêt d’argent qui constitue ce que l’on appelle « l’acte constitutif
de créance », l’affectation hypothécaire n’en est que l’accessoire et les conséquences
directes de cet accord entre les parties.
C-La qualité du constituant, un élément essentiel de la convention

d’hypothèque
Outre les conditions relatives à la capacité que le constituant doit respecter, le constituant
doit avoir toutes les qualités requises pour pouvoir procéder à la constitution d’hypothèque.
Pour commencer, le constituant doit être titulaire des droits qu’il hypothèque. La qualité
actuelle de propriétaire est un élément essentiel de l’hypothèque.
La loi malgache par le biais de l’ordonnance 60-146 du 03 octobre 1960 relative au régime
foncier de l’immatriculation fait mention du délit de stellionat en son article 131, passible
des peines portées à l’article 405 du code pénal portant sur l’escroquerie76. A cet effet, est
réputé stellionataire « quiconque, frappé ou non d’incapacité, contracte avec une tierce à
l’aide d’une déclaration mensongère. »Il arrive le plus souvent qu’un héritier se fait
passer pour un véritable propriétaire du terrain et décide de mettre en hypothèque le bien
familial. A cet effet, l’important c’est de déterminer les conséquences de telle situation sur
la validité de l’acte. La théorie de l’apparence fait tout son effet pour en assurer la validité.
76
Art.405 Code Pénal : « (…) sera puni d’un emprisonnement de six mois au moins et de cinq ans au plus, et
pourra même l’être d’une amende qui sera de 720 000Ariary au moins et de 10 800 000 Ariary au plus.
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En effet, la jurisprudence a validé l’acte d’hypothèque conclu par un propriétaire apparent

dans la mesure où le créancier est de bonne foi77.
En outre, l’emprunteur doit avoir également le pouvoir nécessaire pour consentir

l’hypothèque. En effet, l’acte d’hypothèque peut être fait par une personne intermédiaire.
C’est le cas lorsque le contractant ne peut se présenter par devant le Notaire en charge du
dossier le jour de la signature. Il doit toutefois justifier d’un mandat exprès pour le faire.
Une procuration en la forme notariée doit constituer à cet effet une pièce additive du
dossier.
Section 2 : La limitation du droit du titulaire du certificat foncier à la suite de

l’affectation hypothécaire.
Une fois que l’acte portant sur l’affectation hypothécaire a été signé par les parties devant
le notaire, les parties sont liées par son contenu. Ainsi, elles se doivent de respecter leurs
obligations respectives. Toutefois, il convient de noter que le contrat doit être équilibré en
ce que chacune des parties ne puisse se sentir léser. Aussi, malgré le fait que l’emprunteur
tire profit du prêt, l’affectation hypothécaire de son terrain ayant fait l’objet de certificat
foncier va limiter ses droits sur le terrain en question. Il ne sera plus maitre de son bien et
une partie de ses droits seront délégués aux IMF.
§1- L’indisponibilité du terrain

En principe, le propriétaire inscrit sur le certificat foncier possède les mêmes droits
afférents à la propriété d’un bien. A cet effet, il peut utiliser le terrain à sa guise : cueillir
les fruits qui y sont plantés, voire même céder le terrain en question. C’est ici que se
reflète l’importance de la qualité de propriétaire du terrain. Malgré le caractère de
l’hypothèque qui ne dessaisit pas le débiteur de son bien, sa constitution présente une
certaine limite sur les droits du propriétaire.
Une fois l’affectation hypothécaire effective, l’emprunteur titulaire des droits de propriété
ne peut disposer de la totalité des droits qui lui sont conférés par la loi. En effet, la règle
implique que d’une part, la constitution d’hypothèque pourrait aboutir à la réalisation du
77
Civ. 26 janvier 1897, DP 1900 ,1 ,33 NOTE Sarrut
Page | 35
terrain à l’issue de la procédure de saisie immobilière, mais d’autre part, la constitution

d’hypothèque implique également la contrepartie du crédit accordé et équivaut
pratiquement à une aliénation partielle78.
Il ne faut pas se perdre sur l’essence même de l’affectation hypothécaire qui est un contrat,
des obligations s’imposent à l’une comme à l’autre partie. Ainsi, sans dessaisir le débiteur
de la faculté d’user de son terrain, l’IMF peut néanmoins imposer dans le contrat la
limitation du droit du propriétaire. A ce titre, la convention d’affectation hypothécaire
pourra faire mention des interdictions suivantes :
- il est interdit au propriétaire de vendre, aliéner, hypothéqué, remettre en antichrèse le

terrain, le donner à bail, changer la nature ou la destination du terrain, objet de
l’hypothèque.
- établir un privilège au profit d’architecte, entrepreneur ou ouvrier chargé d’y faire des
réparations ou des constructions.
Dans la plupart des cas, les terrains objet de l’hypothèque et ayant comme document
officiel le certificat foncier sont des rizières ou tanety situés dans les zones reculés de la
ville d’Ambatolampy79, les interdictions les plus fréquentes sont celles relatives au droit de
vendre ou d’hypothéquer. En effet, si le propriétaire continue à exercer ses droits que
dessous mentionnés, la mise en garantie du terrain perdrait toute sa valeur. Les IMF ne
pourront pas à cet effet jouir du droit de préférence sur le terrain faute d’inscription dans le
temps. Dans certains cas, ces actes peuvent se faire sous réserve du consentement des IMF.
Ainsi, elles peuvent demander la constitution de garanties supplémentaires
Toutefois, certaines situations méritent quelques remarques. Outre les interdictions que
dessous mentionnées, une obligation d’information permanente envers son créancier pèse
sur le propriétaire du terrain, objet de l’hypothèque. En effet, il doit aviser le créancier de
tous faits de nature, soit à troubler sa possession, soit à porter atteinte à son droit de
propriétaire, notamment les expropriations pour cause d’utilité publique, les saisies ainsi
que toutes autres inscriptions. Il doit également faire connaitre à son créancier les clauses
d’hypothèque légale de privilège qui affecteraient le terrain, notamment, les privilèges du
78
Marty Rayanaud et Jestaz : « Les sûretéss, la publicité foncière », Sirey, 2è éd. 1987, p.172
79
Cf Annexe 1 : Fiche d’Ambatolampy , Répartition des certificats fonciers par tranches de superficie.
Page | 36
Trésor Public pouvant concerner les sommes qu’il doit à l’Etat à un titre quelconque80.
Enfin, il doit également dénoncer à son créancier toute destruction totale ou partielle, ou
détériorations subies par le terrain.
Par conséquent, tout manquement de l’emprunteur aux obligations que dessous

mentionnées constitue un motif suffisant pour le créancier, si bon lui semble à procéder à
la réalisation du bien, objet de l’hypothèque, qui est le terrain.
§2- Vers la réalisation éventuelle de la vente du terrain

Le non-respect à l’une quelconque des obligations imposées à l’emprunteur peut amener
l’IMF, prêteur à procéder à la vente du terrain, objet de certificat foncier. La réalisation de
l’hypothèque, dont le document administratif est le certificat foncier, doit répondre à
toutes les démarches relatives à la procédure de saisie immobilière.
A-Procédure préalable à la réalisation de l’hypothèque

Après sommation de payer faite par exploit d’huissier avant toute exécution, IMF ayant eu
la diligence d’inscrire son droit au niveau du Bureau d’Immatriculation Foncière81 peut
l’exercer en respectant les formalités requises. Une fois la sommation effective et à défaut
pour l’emprunteur de se conformer aux dispositions concernant le remboursement des
fonds prêtés, un pouvoir spécial de saisir va être donné par le créancier à l’Huissier
instrumentaire pour procéder à la saisie.
En outre, la description du lieu hypothéqué doit être faite et annexée au dossier. Ce procès-
verbal de constat descriptif est réalisé par l’Huissier instrumentaire. Cela consiste pour
l’huissier à faire une descente sur le terrain objet de l’hypothèque, en présence du
propriétaire et de constater ce qui s’y trouve : terrain cultivé, terrain clôturé ou délimité
par des cultures.
80
Article 04 de la Loi 95-033 du 18 Septembre 1995 portant institution d’un privilège du Trésor public en
matière de recouvrement des débets : « Le privilège du Trésor en matière de débet s’exerce avant tout autre.
Toutefois, ce rang est primé par les frais de justice et les créances garanties par hypothèque (…) »
81
BIF ou Birao Ifoton’ny Fananan-tany
Page | 37
B-Procédure de réalisation commune à la propriété foncière titrée

En admettant l’équivalence du certificat foncier avec le titre foncier, la procédure de saisie
immobilière serait donc en principe la même. Cette procédure a été consacrée par l’article
490 et suivants du code procédure civil.
1-Le commandement de payer

Pour parvenir à la vente du terrain, les institutions de microfinances doit signifier à leur
débiteur un commandement de payer à titre d’avertissement du débiteur. Ce
commandement doit faire mention faute pour le débiteur de s’exécuter dans un délai de
trois (03) jours à compter de la signification, toutes les démarches pour arriver à la vente
du terrain seront poursuivies. La signification commandement doit être faite à personne ou
à domicile.
Une fois le commandement effectif, la description du lieu objet de la saisie doit se faire par
exploit d’huissier, qui rédigera à la fin un procès-verbal de constat descriptif à annexer au
dossier. Cette procédure consiste en la reconnaissance du terrain par la description en détail
de tout ce qui s’y rattache : bâtiment, plantation, …
2-Le commandement aux fins de saisie immobilière

C’est à partir de cet acte fait par exploit d’huissier que commence la procédure de saisie
immobilière. Il s’agit d’un acte consistant à sommer le débiteur de payer dans un délai de
vingt (20) jours à partir du commandement. Une fois le commandement effectif, l’huissier
instrumentaire va requérir le Conservateur de la propriété foncière du lieu de situation de
l’immeuble objet de saisie pour obtenir son visa et inscrire le commandement sur le titre
foncier dans un délai de vingt jours à compter du commandement. L’objectif de cette
inscription est d’immobiliser l’immeuble en question et éviter toute mutation à l’insu du
créancier.
3-La saisine aux fins d’ordonnance

A défaut de paiement suite à ce commandement, les IMF peuvent procéder à une requête
adressée au Président du Tribunal de la situation du terrain en y annexant les copies de la
grosse délivrée par le Notaire ainsi que toutes les pièces justificatives relatives aux relances
restées infructueuses ou de tout autre document attestant une promesse de paiement voire
Page | 38
un report de paiement à une date non respectée. L’objectif de cette requête selon l’article
571 du code de procédure civile est de pouvoir désigner par ordonnance l’agent
d’exécution : Notaire, en charge de la saisie et de la vente.
4-Le dépôt du cahier des charges

L’article 495 prévoit le fait que le cahier des charges doit être déposé au Notaire ou greffier
dans les trente (30) jours à l’expiration du délai de vingt (20) jours ci-dessous mentionné.
Ce dépôt fera l’objet d’un procès-verbal.
5-Le placardage
Les annonces et les placards se font trente (30) jours avant la vente. Cette dernière devrait
avoir lieu quatre-vingt-dix (90) jours du dépôt du cahier des charges. Ce placardage fera
l’objet d’un procès-verbal d’apposition de placard suivi d’une sommation faite au débiteur,
aux créanciers privilégiés et hypothécaires d’assister à la vente et de prendre connaissance
du cahier des charges.
6-La vente et l’adjudication

Les dires et observations sur le cahier des charges doivent être faits huit (08) jours au
moins avant la vente. La date de la vente fixée dans le cahier des charges doit avoir lieu
dans les quatre-vingt-dix (90) jours du dépôt de cahier des charges.
Une fois toutes ces démarches réalisées, la terre sera attribuée au plus offrant qui se
chargera de toutes les formalités de publication.
La pleine propriété accordée au titulaire du certificat foncier sur la PPNT est peut-être
indéniable jusqu’à preuve du contraire. Son propriétaire peut donc mettre en garantie la
propriété auprès des établissements de crédit. Toutefois, la procédure de réalisation visée
précédemment est en principe théorique car il est parti du principe que le certificat foncier
équivaut au titre foncier82. La réalité de la mise en garantie de la PPNT en reflète
autrement.
82
Article 17 de la loi sur la PPNT
Page | 39
2ème partie : Vers une approche divergente de la force juridique

du certificat foncier
Page | 40
L’agriculture constitue un enjeu majeur pour la plupart de la population malgache. A la

suite de la réforme foncière validant les formes de propriétés locales reconnus par les
certificats fonciers, la loi a permis à ces droits de faire l’objet d’une hypothèque, au même
titre que ceux résultant de la propriété titrée. La mise en garantie de la PPNT auprès des
IMF a toujours été considérée comme le moyen de financement à la disposition des
agriculteurs pour améliorer leur exploitation.
En principe, ce mode d’identification de la propriété d’un terrain non titré ouvre donc à
son titulaire une voie d’accès au crédit, sous réserve bien sûr que les établissements de
crédit acceptent la garantie de ces droits issus de la PPNT. Toutefois, l’appréhension de la
valeur juridique du certificat foncier si on l’use à titre de garantie diffère d’une entité à une
autre. Certains évoquent la précarité de la force probante du certificat foncier (chapitre 1 er),
d’autres invoquent les facteurs de blocage relatif à l’exercice des droits qui y sont rattachés
(chapitre 2).
Chapitre 1er : Précarité de la force probante de la propriété foncière non titrée

comme garantie
Le certificat foncier est ainsi considéré comme un vecteur permettant à son détenteur
d’améliorer ses revenus et lui permet à cet effet d’effectuer tous les actes rattachés à son
droit de propriété. Toutefois, la valeur juridique du certificat foncier est quelque fois
remise en cause dans la pratique. Certes, du point de vue de la loi, c’est un document
administratif attestant la propriété d’un terrain, mais il présente toutefois quelques
contestations, non seulement à l’égard de son titulaire, mais également à l’égard de l’IMF
qui a octroyé le crédit.
Section 1 : L’affaiblissement de l’opposabilité du certificat foncier vis à vis des

tiers
Tout acte affectant les droits portant sur le terrain doit être porté à la connaissance des tiers
pour qu’ils ne puissent en ignorer les effets. Le concept de la publicité est ainsi un
Page | 41
instrument d’information et de protection83 par excellence. Toutefois, la possession d’un

certificat foncier, et ce même après le respect des formalités de publicité, peut ne pas
toujours être suffisant pour la protection des droits attribués à son propriétaire, ainsi qu’aux
institutions de microfinances contractantes.
§1- L’effondrement de la force probante par preuve contraire

Dans les pays Africains, y compris Madagascar, l’évolution des systèmes légaux vise à
donner de la place aux droits fonciers non écrits. La démarche a pour objectif de sécuriser
les droits fonciers reconnus par la pratique et revendiqués comme légitimes localement par
les usagers, sans recourir aux services des domaines.
La réforme de 2005 a instauré une loi-cadre dans l’objectif de mettre à jour la législation
foncière pour mieux répondre aux besoins actuels de la population malgache. Jusqu’au jour
de la réforme, la présomption de domanialité permettait à l’Etat de se comporter en
véritable propriétaire. Actuellement, cette réforme foncière de 2005 a supprimé cette
présomption de domanialité pour mettre en place « la présomption de propriété privée »
par l’instauration de la propriété foncière privée non titrée.
L’objectif même de cette loi est de sécuriser le droit de propriété de l’usager lorsque les
terres occupées de façon traditionnelle n’ont pas encore fait l’objet d’un régime juridique
légalement établi. A l’issue de la procédure de reconnaissance des droits de propriété sur
les parcelles occupés, le certificat foncier sera délivré à l’occupant et constitue ainsi pour le
propriétaire la preuve de son droit sur sa propriété.
Toutefois, il convient de noter que la force probante du certificat foncier est plus ou moins
faible. La sécurité des droits de propriété accordés au titulaire du certificat peut à tout
moment être attaquable84, ce qui n’est pas le cas du titre foncier. Une fois inscrit, le livre
foncier fournit la preuve absolue et imprescriptible de la propriété. Cela s’explique
83
Philippe Simler, Philippe Delebecque :Droit civil : Les sûretéss, la publicité foncière, 5ème édition, Dalloz 2009
84
Les paragraphes portant sur les terrains détenus en vertu d’un droit de propriété non titré de la loi fixant les
statuts des terres, en son article 36 plus précisément prévoit ce qui suit : « Les droits constatés et reconnus
par l’acte domanial sont opposables aux tiers jusqu’à la preuve contraire établie selon les règles du droit
commun ».
Page | 42
aisément dans la procédure de l’immatriculation. En effet, la procédure est semble-t-elle

longue et peut être couteuse à force de s’étaler dans le temps. Néanmoins, elle permettait
d’ores et déjà d’anticiper sur les éventuels conflits qui pourraient apparaitre. Dès qu’une
propriété a déjà fait l’objet d’une occupation antérieure, toute demande de titre ultérieure
sera automatiquement rejetée, ce qui est une véritable garantie de la sécurisation des droits
de propriété.
Par ailleurs, la sécurisation des droits relative à la PPNT peut toujours être remise en cause.
En effet, une comparaison par rapport à la prescription acquisitive révèle des vices de
procédures pouvant engendrer des conflits. La prescription acquisitive fait référence à une
occupation pendant au moins vingt années par les nationaux malgaches, matérialisée par
une mise en valeur effective et durable85. Or, pour le certificat foncier, la mise en valeur
n’est pas limitée dans le temps et peut ne pas être continue. On ne peut que se fier à
l’occupant actuel de la propriété sans se fier ni à la durée de l’occupation, ni à l’origine de
la propriété. Cette focalisation à une situation de fait n’est pas définitive donc source de
litiges fonciers.
Le certificat foncier atteste ainsi la preuve de la propriété du terrain. Son titulaire est
présumé avoir la propriété du terrain non titré. De ce fait, dès qu’une tierce personne
apporte la preuve contraire86, les droits du détenteur actuel du certificat foncier peuvent
s’effondrer. Dès le prononcé du jugement, il sera considéré comme n’ayant jamais eu de
droits sur le terrain87. Le certificat foncier est qualifié par certains auteurs de « Titre
Foncier des pauvres »88 dans la mesure où malgré l’instauration de l’unicité des
législations foncières, le certificat foncier ne forme qu’une propriété de la deuxième
catégorie.
85
Article 82 de l’ordonnance n°60-146 du 03 octobre 1946 relative au régime foncier de l’immatriculation.
86
L’article 42 du Décret d’application de la loi sur la propriété privée non titrée admet comme preuves
contraires toutes occupations antérieures au dépôt de la demande et conformes aux dispositions aux
dispositions de l’article 03 du présent (toute occupation susceptible d’être reconnue comme droit de
propriété se traduisant par une emprise personnelle ou collective, réelle, évidente et permanente) ainsi que
tout acte prouvant un droit de propriété préétabli.
87
Le cas se présente lorsque le terrain a été mis en valeur par une tierce personne mais pour le compte du
titulaire du certificat foncier. Aucune formalité écrite n’a été accomplie entre les deux individus mais se
basant uniquement sur la confiance. Du jour au lendemain, cette tierce personne se retourne contre le
propriétaire en apportant la preuve de la mise en valeur et porte l’affaire en justice
88
Eléments de recherche : ABDOULAYE HARISSOU, notaire camerounais, auteur de « la Terre, un droit
humain », Ed Dunod.
Page | 43
En effet, vu qu’elle est susceptible d’être remise en cause à tout moment, la sécurité
foncière tant convoitée se trouve bafouée au risque d’inciter les occupants qui n’ont pas
encore formalisé leur propriété, à rester à l’usage des « petits papiers » pour justifier leur
propriété89.
Le cas échéant, l’effondrement du droit de l’emprunteur acquis par le biais du certificat

foncier se répercute également sur l’institution de microfinances qui a octroyé le fond. En
effet, leurs droits sur le terrain en question se trouvent compromis du seul fait que la
garantie en elle-même s’effondre. En effet, la propriété du terrain, objet de la garantie a été
remise en question et l’affectation hypothécaire en soi n’a plus sa raison d’être. Le
détenteur actuel sera réduit à un simple statut de squatteur et peut à tout moment, une fois
la décision judiciaire prononcée, faire l’objet d’une expulsion.
L’institution de microfinances ne dispose plus de garantie en contrepartie du

remboursement des fonds empruntés. Ainsi, en cas de défaillance du client, l’institution
emprunteuse ne dispose plus que d’un droit de gage général sur son patrimoine, ce qui
pourrait anéantir la sécurité de son investissement et compromettre son fonctionnement en
tenant compte de la solvabilité de l’emprunteur à majorité laboureur.
Par conséquent, c’est cette idée même d’insécurité permanente procurée par le certificat
foncier matérialisant des droits de propriété « provisoire »90, qui pousse certaines
institutions de microfinances à ne faire droit aux demandes d’octroi de crédit de leurs
titulaires ou du moins l’accepte sous certaines réserves.
A titre d’illustration, pour le cas d’Ambatolampy, le grenier commun villageois, une sorte
de coopérative permettant à de nombreux riziculteurs membres de rassembler leurs récoltes
dans un grenier commun. Au moment des récoltes, la coopérative a besoin d’un
financement pour ce faire vu l’étendue des surfaces en cause. Pour URCECAM
Ivon’Imerina d’Ambatolampy, l’octroi de la somme nécessaire dépend de la garantie
apportée par la coopérative. A priori, cet IMF n’acceptent à titre de garantie que les stocks
de riz dans le grenier. La mise en garantie de la PPNT objet du certificat foncier n’est
supposée qu’une garantie de dernier recours dans la mesure où la coopérative ne dispose
89
Certains occupants se contentent de faire viser « le petit papier » justifiant la propriété au niveau du
Fokontany ou à la mairie, sans se préoccuper de l’inscription faute de savoir l’importance de cette démarche.
90
Source : enquête auprès d’un Inspecteur des domaines d’Ambatolampy
Page | 44
plus d’aucun stock91. Cela s’explique également par le caractère sacré accordé à la terre.
En effet, les membres de la coopérative sont réticents à mettre en garantie leur terre avec
les risques que cela implique. La terre étant quelque chose de très important pour eux,
c’est le « Tanindrazana 92»,
§2- Constat de la faille de l’Administration : non-mise à jour

d’informations foncières
Pour avoir un crédit, la mise en garantie de la terre fait partie des moyens la plus usitée
dans le milieu rural. Outre les terrains qui se trouvent dans une situation informelle,
d’autres terres présentées à titre de garantie auprès des institutions de microfinances font
l’objet d’un titre foncier ou d’un certificat foncier.
Pour le cas du titre foncier, sa force probante est incontestable pour la simple et bonne
raison qu’il demeure définitif et inattaquable une fois la procédure d’immatriculation
effective.
Pour le certificat foncier, il a déjà été vu précédemment que sa force probante peut
s’effondrer par preuve contraire. Ainsi, l’Administration joue un rôle indéniable pour
assurer la circulation d’informations entre les entités concernées afin d’assurer la mise en
pratique concomitante des deux types de documents attestant tous, les droits de propriété
foncière.
A- L’inertie du créancier face à l’inscription de ses droits

Il convient de remarquer également que le mal de reconnaissance du certificat foncier
repose sur la fiabilité des renseignements dont disposent les parties à la convention de prêt.
Cette exigence n’est point satisfaisante dans la mesure où les informations proviennent des
parties.
En effet, la publicité a pour finalité d’être un instrument d’information et de protection. Il

est donc plus loisible que les informations utiles soient consignées dans un registre public
91
Source : Responsable de crédit au sein de l’URCECAM Ivon’Imerina d’Ambatolampy
92
Ibid p35
Page | 45
et accessible, tenue par une autorité neutre et objective. Pour le certificat foncier, il s’agit
du registre parcellaire sur lequel doivent être inscrits tous les actes juridiques portant sur
les parcelles ainsi que sur le certificat lui-même93.
Toutefois, il arrive que les informations foncières ne soient pas mises à jour. En principe,
comme dans le cadre du système d’immatriculation, le guichet foncier se charge de
l’inscription sur les registres parcellaires des droits réels et charges constitués sur les
immeubles après la délivrance du certificat foncier94.
Il appartient donc aux institutions de microfinances ayant accepté le certificat foncier

comme gage de procéder à l’inscription de leurs droits. Cependant, la non-mise à jour des
informations foncières peut résulter soit de l’inertie du prêteur par compromis avec son
client. A cet effet, certaines d’entre elles décident seulement de garder au sein de leur siège
le certificat foncier dans le but d’éviter les manœuvres frauduleuses du client et pour
éviter également toute charge supplémentaire engendrées par les droits d’inscription et la
radiation de l’inscription le cas échéant.
Néanmoins, cette démarche demeure dérisoire dans la mesure où le client est de mauvaise
foi. Il peut procède seulement à une déclaration de perte95 pour en obtenir un duplicata et
l’hypothéquer auprès d’autres institutions financières, qui ont peut-être optées pour
l’inscription de leurs droits. Ainsi, les droits non publiés sont censés ne pas exister à
l’égard de ceux qui sont titulaires de droits concurrents et qui les ont publiés. A cet effet, le
suivi et contrôle des prêts octroyés ainsi que les garanties y afférentes sont ainsi
insuffisants rendant possible toutes démarches frauduleuses de la part des clients.
Pour un cas précis qui s’est déroulé à Ambatolampy, une IMF n’a pas procédé à
l’inscription de ses droits issus d’un acte hypothécaire, mais a préféré garder le certificat
foncier dans leur coffre. Or, il s’est avéré que son client a failli à son obligation de
rembourser à l’échéance. Qu’à cet effet, l’IMF en question a envoyé une lettre au Guichet
Foncier d’Ambatolampy ayant pour objet opposition ou « Fanohanana » pour toute
transaction relative à ce certificat et éventuellement à toute demande ultérieure de
93
Article 43 portant inscription des actes juridiques portant sur les parcelles, objets de droits constatés./
article 17 de la loi fixant le régime juridique de la propriété privée non titrée
94
Article 8 du Décret n°2007-1109 portant application de la Loi n°2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le
régime juridique de la propriété foncière privée non titrée.
95
www.observatoire-foncier.mg/ Certificat foncier : garantie faiblement reconnu par les Institutions
financières
Page | 46
duplicata dudit certificat foncier. Malgré cette démarche effectuée par l’IMF tendant à
informer le Guichet foncier de l’existence d’un contrat de prêt entre elle et le propriétaire
du certificat foncier, ces droits sur la propriété ne sont pas pour autant protéger faute de
publicité foncière, d’où inopposabilité de l’acte hypothécaire au Guichet Foncier 96
B-Communication insuffisante entre le Guiche Foncier et les Services

Fonciers déconcentrés
Par ailleurs, dans d’autres cas, certaines institutions de microfinances procèdent à
l’inscription de leurs droits auprès du Guichet Foncier concerné. Leurs droits rattachés à
l’affectation hypothécaire sont ainsi inscrits sur le registre parcellaire au niveau du guichet
foncier communal. Toutefois, le Guichet Foncier a également l’obligation de porter à la
connaissance des Services Fonciers déconcentrés de toutes mises à jour effectuées sur le
registre chronologique et sur le Plan Local d’Occupation Foncière97. La non-mise à jour
des informations foncières résulte ainsi du décalage d’informations entre les deux entités,
voire l’absence même de partage engendrant une discordance dans la réalité du terrain.
Le maintien du système Torrens exige une administration opérationnelle. Or pour le cas de

Madagascar, des circonstances inhérentes à l’ancienneté du système constituent également
un facteur de blocage à cette obligation de communication dans la mesure où la
dégradation avancée des documents aux conservations foncières et topographiques
implique le fait que l’Etat n’est même plus en mesure de garantir la propriété98.
L’incohérence des informations juridiques et topographiques détenues par les différentes

administrations s’avère être également la manifestation de cette insuffisance, voire cette
manque de communication entre les organes administratifs. La moitié des parcelles titrées
ne figure pas sur les plans de repérage dont la dégradation complique leur repérage. Il en
est de même pour la disparition des bornes qui pourrait s’apparenter à une PPNT.
96
Source : enquête auprès d’un Responsable du Guichet Foncier
97
Article 38 du Décret n°2007-1109 portant application de la Loi n°2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le
régime juridique de la propriété foncière privée non titrée.
98
Le cas se présente lorsque le service des domaines, face à la destruction de leur livre foncier, atteste sous
toutes réserves qu’il s’agit d’une PPNT. Or, le titulaire du certificat foncier se trouve à la merci de la possible
apparition du descendant d’un ayant droit possédant un vieux titre foncier.
Page | 47
Que malgré l’innovation technique apportée par le système d’information basé sur les
PLOF, la numérisation partielle combinée avec l’absence d’information n’a fait qu’empirer
la situation foncière. Les Tribunaux se trouvent ainsi confrontés à des litiges résultant de la
superposition entre le certificat foncier et le titre foncier étant donné que la législation en
vigueur ne prévoit aucun délai de prescription à ces bénéficiaires des vieux titres de
réactiver leur recours.
Pour la ville d’Ambatolampy, objet de l’étude, 98 certificats fonciers sont en superposition

totale avec des titres fonciers dans le PLOF et 126 autres en superposition partielle avec les
limites des titres fonciers99.Précisément, 03 certificats fonciers font l’objet de litige auprès
du Tribunal de Première Instance d’Ambatolampy100
Malgré le fait que le certificat foncier soit transformé en titre foncier, sa force probante
demeure toujours instable. En effet, c’est le propriétaire originaire qui bénéficie du
caractère définitif et inattaquable du tire foncier, ces droits de propriété consacrés par le
titre foncier seront insusceptibles de recours. Toutefois, les inscriptions ultérieures peuvent
être remises en cause surtout s’il a fait l’objet d’un faux. C’est le cas en cas de
superposition d’un vieux titre, du certificat foncier et du nouveau titre. Ce nouveau titre ne
manifestera la même valeur juridique qu’au vieux titre. En effet, sa force probante tombe
sur inscription de faux étant entendu que le faux corrompt tout. Les transactions foncières
portant sur les terrains certifiés sont bouclés en interne au sein de la Commune concernée,
sans qu’aucune information ne passe auprès des services fonciers décentralisés notamment
l’acquittement du droit d’enregistrement au centre fiscal101.
Pire encore, la multiplication des organismes102 facilitant la délivrance du certificat foncier

ne fait qu’aggraver les risques de faux.
Nonobstant l’objectif de la formalisation des droits de propriété qui va procurer la sécurité

juridique à leur titulaire, ce n’est pas le cas au vu des difficultés d’articulation entre les
99
Nicole Andrianirina, Ratsialonana Rivo : « Guichets fonciers urbains : quelle pertinence ? revue du 02
100
Source : Comparaison des principales analyses sur les deux guichets fonciers urbains, Tsiroanomandidy et
Ambatolampy disponible sur http://www.observatoire-foncier.mg)
101
Ibid p.47
102
Outre les BIF au niveau de communes qui se chargent de délivrer les certificats fonciers aux usagers,
l’EDBM facilite également la délivrance du document aux investisseurs selon certains critères comme la
présentation d’un projet agricole important par exemple.
Page | 48
services fonciers déconcentrés et les guichets fonciers, et ce malgré l’existence d’une entité
intermédiaire103pour coordonner leurs actions.
A ce jour, l’existence d’un certificat foncier sur un terrain ne garantit pas la propriété d’un
terrain face à l’apparition d’un vieux titre. L’importance de la sécurisation foncière pour
les plus vulnérables et plus nombreux se trouve en permanence face à une menace
d’éviction, ce qui pousse les exploitants familiaux à se décourager à investir pour leur bien.
A titre d’illustration, une des causes qui poussent les occupants d’un terrain à ne pas le
considérer comme une source de financement tient au fait qu’aucune transaction ne s’est
fait entre le propriétaire originaire et les occupants actuels de la propriété. Le cas se
présente lorsqu’une propriété titrée n’a fait l’objet d’aucune mise en valeur depuis
plusieurs années faute de propriétaire connu. Que le voisin, constatant cette inertie du
propriétaire, s’approprie du terrain en y effectuant une mise en valeur et en formalisant ses
droits par la certification foncière. Qu’après plusieurs années, les héritiers du propriétaire
refont surface munis de leurs vieux titres pour réclamer leur bien et trouble ainsi la
pérennité des droits déjà acquis par le biais du certificat foncier.
Tout cela revient à dire que l’Administration en question, a une grande part de
responsabilité pour assurer la sécurisation des droits de chaque usager. Qu’il soit un
propriétaire légal ou légitime, il lui appartient d’en délimiter avec précision les droits de
chacun et d’assurer la faisabilité pratique de cette délimitation pour éviter toute source de
confusion et de litiges.
Section 2 : Echec du recouvrement des institutions de microfinances en cas de

non-remboursement
Une des priorités des établissements de crédit est de se faire rembourser à l’échéance. La
constitution de l’hypothèque justifie une procédure spécifique et une inscription au livre
foncier104. A côté, elle implique une procédure particulière de saisie exécution du bien
103
Centre de Ressource et d’Information Foncière (CRIF) qui est un service de numérisation et d’édition des
certificats fonciers et a également pour objectif d’assurer l’effectivité de l’échange d’information et de mise à
jour du PLOF.
104
Page | 49
hypothéqué en cas de non-remboursement ou de remboursement insuffisant de la créance

garantie.
Lorsque l’emprunteur ne respecte pas ses engagements, l’établissement de crédit dispose

d’une garantie qui n’est autre que le terrain ayant fait l’objet de certificat foncier, ce qui lui
permet en principe de le faire vendre sous respect de certaines conditions. Toutefois,
malgré cette sûreté, les établissements de crédit sont confrontés à des problèmes liés au
recouvrement notamment face à l’imprécision de l’assiette de l’hypothèque mais
également à l’imprécision de la procédure de réalisation à adopter.
§1- Imprécision de l’assiette de l’hypothèque :

Le système du livre foncier constitue le dispositif légal le plus répandu. Pour bénéficier du
régime foncier de l’immatriculation, les terrains bâtis ou non doivent passer par un certain
nombre de procédures dont l’association de l’immatriculation des terrains et inscriptions
des droits de propriété après la purge des oppositions.
L’objectif étant de donner au droit de propriété un caractère inattaquable. Parmi ces

procédures préalables à l’immatriculation figure le bornage. La loi régissant les statuts des
terres le définit comme « Toute action de délimitation d’un terrain par la matérialisation
de ses limites. Il s’agit d’une action menée publiquement et peut être l’occasion de faire
une enquête publique et contradictoire sur le statut juridique du terrain. Le bornage est
d’une importance essentielle dans la procédure de l’immatriculation puisqu’il permet
d’identifier le terrain comme un bien réel dont le contenu est établi de manière
incontestable et qui fera l’objet du droit de propriété inscrit au livre foncier. »105
L’opération de bornage se fait soit par un service de l’Etat (cadastre), soit par
l’intermédiaire d’un technicien, le Géomètre Expert, qui exerce une profession libérale en
son propre nom et sous sa responsabilité106.
Le principe de bornage individualise donc le terrain107. Ce travail implique la présence des

voisins pour enregistrer le cas échéant les oppositions et surtout de dresser un procès-
105
Article 03 portant définitions de la loi 2005-019 du 17 Octobre 2005 fixant les principes régissant les
statuts des terres.
106
Article 02 loi 2011-005 instituant l’Ordre des géomètres experts à Madagascar
107
« Les nouveaux aspects du droit foncier malgache », Arielle F TSIAZONANGOLY, p.451
Page | 50
verbal de l’opération et un plan de la parcelle permettant de fixer sa superficie 108.Ainsi,

une fois les bornes mises en place conformément à la règlementation en vigueur,
l’immatriculation est terminée conférant au propriétaire du terrain un titre foncier qui
matérialise ses droits de propriété définitifs et inattaquables et lui assure une sécurité
foncière absolue.
Le cas du certificat foncier est différent. En effet, doit être jointe à la demande de
reconnaissance de la propriété privée non titrée, un extrait du PLOF. Après les formalités
de publicités et avant les opérations de reconnaissance, les limites de la parcelle doivent
être matérialisées. Son identification consiste « dans la vérification des limites telles que
décrites dans la demande et matérialisées sur terrain. Des modification et rectifications
pourront être faites sur le terrain, acceptées par la ou les parties concernées ».109
Or, le PLOF en question présente des soucis. En effet, les plans délivrés par les services
topographiques sont issus d’une descente sur terrain des techniciens spécialisés en
opération topographique. Ce procédé se fait à la suite d’une levée topographique précise
permettant une délimitation sure des propriétés. Il n’en est pas moins pour le PLOF.
Certes, il s’agit d’une image satellitaire, mais dans la pratique, l’image a été extrait du
Google Map pour certains110, qui notons ne présente aucune précision et ne peut être
comparable à un plan topographique, dont la marge d’erreur sur la superficie du terrain est
inférieur à celui issu d’un Google Map. La délimitation du terrain ayant fait l’objet de
certificat foncier n’est donc pas précise.
De plus, le problème ne fait que s’aggraver si les terrains limitrophes n’ont pas encore fait
l’objet de procédure d’immatriculation ou d’un certificat foncier. En effet, lors de la
procédure de certification foncière, la reconnaissance de l’occupation du terrain se déroule
en présence des autorités locales telles que le Président du Fokontany considéré comme un
connaisseur de l’historique foncier de sa localité ainsi que les propriétaires des terrains
limitrophes. A ce titre, la délimitation du terrain se fait selon l’affirmation de chaque
propriétaire des terrains contingents à celui qui fait l’objet d’une reconnaissance, qui peut
108
Le procès-verbal inclut en principe les coordonnées géoréférencées des bornes de manière à pouvoir les
situer sur un plan d’ensemble (mappe cadastrale), et d’enregistrer par la suite le terrain sur le livre foncier.
109
Dans la pratique, aucune délimitation n’est faite matériellement. Les terrains sont limités par l’existence
de plantations ou des diguettes si c’est une rizière. Donc la délimitation n’est pas précise.
110
Source : Inspecteur des domaines
Page | 51
s’avérer imprécise, la délimitation étant matérialisée par des piquets et par le levé GPS 111
des coordonnées des piquets. Ces coordonnées seront reportées dans le PLOF112.Le fait que
la plupart de ces PPNT se trouvent dans les zones éloignées des grandes villes, rajouté à la
non-présence des techniciens dans la délimitation ne fait que corroborer des risques graves
de problèmes fonciers. Notons qu’à l’heure actuelle, ce n’est plus les droits portant sur une
propriété en soi qui cause problèmes. En effet, la plupart des Malgaches sont disposés à
porter l’affaire en justice même pour quelques mètres d’empiètement. A titre d’illustration,
le Tribunal de Première Instance d’Ambatolampy a enregistré depuis 2013 environ une
vingtaine de litiges fonciers portant sur l’empiètement113
Cette imprécision dans la délimitation de la propriété, source de litige ne fait qu’accentuer

la réticence des IMF. De plus, pour pouvoir accepter une propriété à titre de garantie, le
créancier doit avoir une connaissance complète et précise de la situation de l’immeuble.
L’implantation matérielle des bornes sur un terrain matérialise physiquement le terrain

dont sa superficie qui est précise. L’absence de la procédure administrative de bornage
dans la certification foncière ne fait que corroborer sa précarité et confirme la réticence de
certains établissements de crédit à accepter la propriété privée non titrée comme garantie.
Cela s’explique aisément dans l’imprécision de l’assiette de l’hypothèque, engendrant par
la suite des litiges fonciers, voire une difficulté de recouvrement lors de sa réalisation.
§2-Imprécision de la procédure de réalisation à adopter

La loi sur le PPNT a admis le fait que le certificat foncier équivaut au titre foncier. En
principe, c’est la procédure de saisie immobilière qui demeure applicable. Toutefois, la loi
a posé le principe selon lequel le propriétaire du certificat foncier a la possibilité de le
transformer en titre foncier. Vis-à-vis des établissements de crédit, cela remet en cause la
valeur juridique du certificat foncier.
En effet, ils sont contraints à penser que si éventuellement ils acceptent de prendre la
propriété foncière non titrée à titre de garantie, le certificat foncier devrait être transformé
en titre foncier pour pouvoir être réalisé selon la procédure de saisie immobilière, qui sera
111
Global Positionning System ou Système de géo-positionnement par satellite
112
Source : Agent du Guichet foncier urbain d’Ambatolampy
113
Source enquête auprès TPI Ambatolampy
Page | 52
sans doute une procédure longue et couteuse par rapport au montant de la somme à
recouvrer.
Par ailleurs, ce doute vient également du fait que ni la loi portant sur les statuts des terres,
ni la loi sur la PPNT, ni son décret d’application n’ont que affirmé la possibilité pour la
propriété non titrée d’être hypothéquée sans avoir précisé des modalités éventuelles de
réalisation. De plus, le code de procédure civile n’a pas prévu la procédure de saisie des
propriétés privées non titrées ou faut-il faire application de la procédure de réalisation
portant sur les immeubles ni immatriculés ni cadastrés prévue à l’article 570 et suivants du
code ?
Cette procédure présente une similitude à la procédure de réalisation pour la saisie des
propriétés immatriculées ou cadastrées. La principale différence réside dans le laps de
temps entre le procès-verbal de saisie et la vente qui ne peut dépasser les 30 jours. Malgré
le fait que c’est une procédure plus simplifiée et rapide, cette lacune de la loi est sujette à
interprétation et justifie la vision de précarité du certificat foncier.
La mise en garantie des PPNT ne remplit donc pas sa destination finalité qui est le
recouvrement des sommes prêtées par le créancier dans le cas où le prêteur n’a pas pu
régulariser à temps ses arriérés.
Dans la pratique, la réalisation de la PPNT se fait le plus souvent à l’amiable. Certaines

IMF demandent à son débiteur à ce que ce dernier trouve un acquéreur du terrain ou c’est
l’institution créancière elle-même qui s’en charge. Face à la sacralité que les Malgaches
accordent à la terre, le terrain est souvent repris par un membre de la famille du débiteur114.
C’est pourquoi, les IMF acceptent de préférence les rizières comme objet de garantie.
Par ailleurs, face à cette imprécision de la procédure de réalisation de la terre, certaines

banques primaires et IMF refusent carrément de considérer la PPNT comme objet de
garantie. La principale occupation des IMF demeurent toujours le fait de se faire
rembourser en cas de non-respect d’une seule échéance de paiement par son client. Il
importe donc pour lui de se faire payer le plus tôt possible afin d’éviter de passer par une
procédure dont on ne sait même pas l’aboutissant. C’est pourquoi, les IMF préfèrent
114
www.observatoire-foncier.mg:Certificat foncier : garantie faiblement reconnue par les institutions
financières.
Page | 53
lorsqu’elles ont encore le choix de se focaliser sur d’autres biens appartenant au client115. Il
peut s’agir des zébus, des matériels roulants, des appareils électroménagers, etc…. Ces
objets sont considérés par les IMF comme d’une facilité d’appropriation et peut être
vendus facilement, le remboursement même partiel peut donc être couvert par ces biens. Il
s’agit donc d’une procédure de mise en gage simple et connue, mais plus pratique
également.
Chapitre 2 : Les facteurs de blocage de l’exercice du droit de suite rattaché à

la propriété privée non titrée mise en garantie.
La mise en garantie de la PPNT a pour objectif de protéger le créancier des éventuelles
défaillances de son client emprunteur. Une fois la constitution d’hypothèque effective, le
créancier dispose des deux prérogatives dès qu’il y a non-respect des dispositions de la
convention de prêt. Il s’agit d’un droit de préférence c'est-à-dire se faire rembourser par le
prix de la vente par préférence à tout autre, ainsi que le droit de suite qui lui permet de
suivre le bien en quelques mains qu’il se trouve pour se faire payer. Toutefois, le créancier
peut se trouver face à des difficultés quant à l’exercice de son droit de suite. Ces
circonstances peuvent se rattacher, soit directement à la personne de l’emprunteur, soit
indirectement par le biais de ses ayants-causes.
Section 1- En cas de mauvaise foi du propriétaire

Il est de principe que la convention conclue entre les parties tient lieu de loi entre elles. Les
parties se doivent donc réciproquement de respecter les obligations qui leur incombent. La
confiance constitue la principale base qui régit les relations entre le prêteur et
l’emprunteur. Compte tenu des paramètres convenus, le crédit peut être accordé à court
terme, voire à long terme. Au vu du délai de remboursement qui peut être ainsi limité et
pour des raisons de coût et allégement de procédure, certaines institutions financières
décident de ne pas procéder à l’inscription de l’acte juridique auprès du registre parcellaire.
115
Source: Responsable de crédit de l’URCECAM Ivon’Imerina Ambatolampy
Page | 54
Les établissements de crédit gardent le certificat foncier dans leur locaux afin d’éviter tout
usage abusif du document116. Mais cette pratique n’est pas exempte de risques.
§1- Déclaration de perte abusive engendrant la cavalerie de crédit et la

double vente
Malgré le fait que le certificat foncier est gardé auprès de l’établissement de crédit, ce
dernier se trouve confronter à des risques afférents à une difficulté de recouvrement. C’est
le cas lorsque l’emprunteur est de mauvaise foi et décide de procéder à une déclaration de
perte du certificat foncier, objet matériel de la garantie. Une fois cette procédure de
déclaration entamée, sa finalité est d’obtenir un duplicata du certificat foncier. Etant
entendu que l’établissement de crédit n’a pas inscrit son droit sur le registre parcellaire, la
commune concernée n’est pas au courant des transactions antérieures à la déclaration pour
perte117.
Malgré les sanctions pénales118 pouvant être affligées, cela n’affecte en rien les intentions
malveillantes de certains emprunteurs. En effet, il peut user de cette fausse déclaration
pour obtenir le duplicata du certificat foncier et l’utiliser de nouveau en garantie d’un
crédit auprès d’un autre établissement de crédit. L’absence d’échange d’information entre
les établissements de crédit et les guichets fonciers ne peut que compromettre les droits des
créanciers prêteurs qui se trouvent en principe en concurrence quant au recouvrement des
sommes prêtées119.
Pour y remédier, la CRM120 a déjà été mise en place afin de pallier à la cavalerie des
crédits. Toutefois, cette technique peut s’avérer insuffisante dans la mesure où elle est
116
www.observatoire-foncier.mg
117
Ibid. p46
118
Article 148 CP : « Celui qui aura fait sciemment usage des actes faux sera puni de la peine prévue pour le
faussaire.
Article 150 CP : « tout individu, qui aura de l’une des manières exprimées en l’article 147, commis ou tenté
de commettre un faux en écriture privée, sera puni d’un emprisonnement de un à dix ans. »
Article 147 CP : « toutes personnes qui aura commis un faux en écriture authentique ou publique ou en
écriture de commerce ou de banque ; soit par addition ou altération de clauses, de déclarations, ou de faits
que ces actes avaient pour objet de recevoir ou de constater, seront punis de la peine de travaux forcés à
temps si le faux a été commis dans une écriture authentique, et de deux à dix ans d’emprisonnement s’il
s’agit d’écriture publique ou d’écriture de commerce ou de banque »
119
Malgré l’existence des chaines de conventions rattachées au certificat foncier (cavalerie de crédit), le
premier qui aura inscrit son droit bénéficiera du premier rang et pourra se faire payer en premier en cas de
réalisation de la propriété privée non titrée.
120
CRM : Centrale de Risque de la Microfinance est une base de donnée gérée au niveau de la Commission
de Supervision Bancaire et Financière de la Banque Centrale. Elle vise à rassembler toutes les informations
Page | 55
centralisée au niveau de la Banque Centrale. La transmission d’information peut être

tardive, voire inexistante accentuant cette pratique équivalente à l’escroquerie de la part du
client de mauvaise foi.
La mise en place d’une plateforme de base notamment un système permettant de

répertorier non seulement l’historique des crédits déjà octroyés à une personne, mais
également ses encours actuels ainsi les garanties correspondantes serait souhaiter. Cette
base de donnée des clients surtout celle mentionnant les garanties immobilières devant être
communiquer systématiquement aux Communes par les établissements de crédit de cette
localité pour éviter l’usage abusif de la déclaration de perte, mais également la cavalerie de
crédit.
En outre, l’établissement de crédit peut également se trouver face à la manifestation de la

mauvaise foi de son client. Par le biais de la fausse déclaration de perte et l’obtention du
duplicata, il peut procéder à la transformation du certificat foncier en titre et procède par la
suite à la vente du terrain, sans que l’hypothèque ait fait l’objet d’une mainlevée121, malgré
le fait que le stellionat est passible d’une sanction pénale122.
§2- En cas de décès du client

Le décès marque la fin de la vie d’un individu. Au cas où le propriétaire de la propriété non
titrée décède, il est de principe que ses héritiers continuent la personne du défunt123. A
charge donc pour ces héritiers de reprendre non seulement les actifs du défunt mais
également ses passifs. En théorie, pour pouvoir bénéficier de la propriété mise en garantie,
les héritiers devront rembourser tous les arriérés du défunt.
Toutefois, il n’en est pas toujours ainsi en pratique dans la mesure où les établissements de
crédit peuvent se trouver face à des difficultés relatives à la qualité même du client vis-à-
vis du droit de propriété ou de l’établissement de crédit. Le problème résulte, soit du fait
de crédit accordées par les IMF qui sert à éviter qu’un individu puisse emprunter auprès de plusieurs
établissements.
121
Article 132 de l’ordonnance 60 146 portant sur le régime foncier de l’immatriculation : « est réputé
stellionataire quiconque fait immatriculer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire les
hypothèques, droits réels, ou charges dont cet immeuble est grevé. »
122
Article 131 ibid : « le stellionat est passible des peines portées à l’article 405 du code pénal, sans
préjudice des pénalités de droit commun, en cas de faux et de dommages intérêts. »
123
Article 68 de la loi sur les successions : « la succession est transmise de plein droit aux héritiers »
Page | 56
que le client n’est que titulaire d’un droit de propriété partiel, soit lorsque l’établissement
de crédit est face à un possesseur de bonne foi.
A- Le client, titulaire d’un droit de propriété partiel

Il arrive que le droit de propriété du terrain non titré soit démembré. C’est le cas lorsque le
client bénéficie en principe de l’usus et du fructus du terrain, mais quelque part l’abusus se
trouve limiter. Toutefois, l’emprunteur peut mettre sa quote-part indivise en garantie du
crédit alloué, et ce sous réserve de l’accord de tous les autres propriétaires indivis.
L’établissement de crédit ne dispose donc d’un droit que sur la quote-part indivise de son
client. Au décès de ce dernier et dans la mesure où ses héritiers ne sont pas en mesure de
liquider son passif, l’institution financière pourrait rencontrer une certaine difficulté dans
son recouvrement.
L’établissement de crédit souhaiterait récupérer son fonds le plus tôt possible. Pour ce
faire, la réalisation de la quote-part indivise, objet de garantie constitue en principe le
moyen adéquat a priori. Toutefois, la réalisation peut se heurter à des problèmes pour
l’institution financière. Il peut arriver que les co-indivisaires ne veuillent exercer leur droit
d’acquérir le terrain par préférence à d’autres. Qu’ainsi, personne ne se présente en tant
qu’adjudicataire d’une infime quote-part pour se trouver en indivision avec d’autres
personnes dont il ignore l’identité, l’établissement de crédit se trouve donc d’office
adjudicataire. On se demande ce qu’une institution financière voudrait d’un terrain partiel
non titré.
Dans la mesure où le créancier demande le partage, l’héritier du défunt client peut

également s’opposer au partage en demandant en justice le maintien de l’indivision pour
une durée d’années au plus124 surtout s’il s’agit d’une exploitation à vocation agricole
comme la plupart des PPNT. Malgré cette vision plus ou moins théorique, le créancier
pourrait déjà anticiper le fait qu’il sera donc en quelque sorte condamné à rester en
indivision avec les autres héritiers de la PPNT, ce qui n’est en aucune manière sa vocation
et constitue déjà un moyen de dissuasion pour lui.
124
Article 67 Loi sur les successions 68 012 relative au donation et testaments: « lorsque parmi les biens
successoraux figurent une exploitation agricole constituant une entité économique, l’héritier ou légataire qui
exploite par lui-même ou encore qui exploite d’une manière effective à la mise en valeur de l’exploitation,
peut demander en justice que celle-ci demeure indivise pendant une durée de six années au plus. Cette durée
pourra être réduite suivant les circonstances. »
Page | 57
Pire encore, au moment même où l’emprunteur propose de mettre en garantie sa propriété

ayant fait l’objet d’un certificat foncier, l’établissement de crédit est déjà induit en erreur.
Cela s’explique par le fait que les informations concernant la mutation successorale et
toutes transactions successives sont rarement mises à jour.
Or, le certificat foncier ne reflète que la situation foncière inscrite dans les livres
fonciers125 sans aucune mention de l’origine de la propriété. L’institution financière peut
donc être face à un occupant réel qui n’est plus le propriétaire ou du moins qui n’en est pas
le seul titulaire de la propriété. Cela n’est en aucune manière une assurance des
investissements fournis par l’établissement de crédit, ce qui justifie encore une fois sa
réticence face à l’acceptation des droits de la PPNT à titre de garantie.
B- L’institution de crédit face à un possesseur de la PPNT

La possession est la manifestation extérieure de l’exercice d’un droit de propriété par une
personne qu’elle soit ou non titulaire régulière de ce droit. La possession peut donc être un
fait qui se matérialise par une chose matérielle et une idée de propriété 126. Elle se compose
de l’élément objectif, corpus qui est le fait de se comporter comme propriétaire et
d’exercer sur la chose les attributs de propriété : usus, fructus et abusus, et de l’élément
subjectif, animus qui est l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire de la
chose127.Le cas se présente au décès du véritable propriétaire du terrain. Plusieurs
hypothèses se posent :
125
études foncières n°134, juillet- aout 2008
126
civ 17 oct 1933, Gaz. Pal 1933, 2, 900, Req 9 juill.1946, D 1946, 394
127
La seule volonté de se comporter comme propriétaire d’une chose ne peut suffire tant qu’elle ne se
concrétise pas dans la maitrise de la chose (civ 13 déc 1948, D 1949, 72). Deux théories s’opposent donc : la
théorie subjective de Savigny qui prime l’animus (traité de la possession en droit romain, 1ère édition, 1803)
et la théorie allemande de Ihering : ce qui importe c’est le fait extérieur, objectif, des actes d’utilisation.
L’opposition entre ces deux théories n’a plus aucune importance car pour qu’il y ait possession, les deux
composantes doivent être réunies.
Page | 58
1-Le cas d’un possesseur de bonne foi

Au décès du propriétaire de terrain, d’autres individus peuvent entrer en possession de la
PPNT, qu’ils soient héritiers ou non du défunt. Toutes les composantes de la possession
sont réunies : le corpus et l’animus. Le fait de se comporter comme un véritable
propriétaire aux yeux des tiers marque les difficultés des institutions financières à
différencier la véracité de la qualité du possesseur.
A l’animus domini s’oppose l’animus detinendi, il ne s’agit en aucun cas d’une intention
de détenir pour autrui,donc à un rôle de simple détenteur. Le possesseur est celui qui agit à
titre de propriétaire128. Celui qui occupe le terrain non titré a donc droit aux fruits du
terrain. Du moment que le possesseur est de bonne foi au moment de sa réception,
l’obligation de restituer les fruits pourrait lui causer des préjudices surtout si les fruits ont
été acquis à la suite d’un acte translatif de propriété129.
Il en est de même lorsque le titre en vertu duquel l’immeuble est possédé peut n’exister que
dans l’imagination du possesseur. Le titre putatif a ainsi la même valeur qu’un titre effectif
et serait constitutif de bonne foi130.
Dans tous les cas, il appartient à l’établissement financier qui y trouve un intérêt de
rapporter la preuve que le possesseur n’est qu’un simple détenteur précaire.
Cette preuve s’avère difficile. En effet, le possesseur bénéficie d’une présomption de

possession véritable131. Les seuls cas que l’établissement financier pourrait avancer est de
rapporter la preuve de la mauvaise foi du possesseur.132
128
Le cas se présente lorsque l’établissement de crédit se trouve face à des tiers en cas de décès de
l’emprunteur. Ces tiers peuvent être les héritiers ou non du défunt.
129
A ces actes translatifs de propriété, il faut assimiler tout acte constitutif ou translatif d’un droit d’usufruit
ou d’usage. Un titre de partage ou de transaction ne suffirait pas, car le partage et la déclaration sont
déclaratifs et non translatifs de propriété. La jurisprudence parait toutefois favorable à une interprétation
extensive du terme « translatif » (Req 2 aout 1849, DP 51, 5, 287). Selon cet arrêt, le partage peut servir
justifier la croyance à une transmission successorale. Le possesseur de bonne foi qui a perçu les fruits après
un partage ou une transaction est aussi digne d’intérêt que celui qui les a perçus en vertu d’un acte translatif
130
Cas du possesseur qui se croit à tort héritier ou légataire lors qu’il y a un héritier plus proche que lui.
131
Le possesseur est présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire
132
Le possesseur peut être ainsi un voleur ou un usurpateur.
Page | 59
2-Autres sources de la qualité de possesseur

La remise matérielle de la chose se conçoit aisément par les meubles. Pendant longtemps,
il semblait difficile de concevoir la mise à disposition de l’immeuble à une personne tierce.
Elle se manifestait néanmoins par la remise de clefs ou du titre de propriété, donc une
qualification purement abstraite.
Actuellement, la prise de possession peut être dérivée de certains faits ou convention. Il

peut s’agir d’une prise de possession par l’ancien détenteur tenant sa qualité nouvelle d’un
contrat passé avec le précédent possesseur133 ou le « constitut possessoire »134 : convention
par laquelle l’aliénateur reconnait posséder dorénavant la chose pour le compte de
l’acquéreur. L’aliénateur n’est donc plus qu’un simple détenteur précaire135. Il peut être
également en même temps détenteur précaire et possesseur pour son compte136.
Dans le cadre de la tradition brevi manu, le problème ne se pose point, ou du moins peut
être évité. Toutefois, le « constitut possessoire » fait surgir le problème dans la mesure où
les tiers n’ont pas été avertis, ce qui est l’objectif de la publicité foncière. L’établissement
financier peut ainsi être confronté à des difficultés de recouvrement face à ces « chaines de
contrats » notamment dans l’exercice de son droit de suite.
En effet, il ne peut que se fier qu’au dernier détenteur (aliénateur) du terrain. Malgré la
connotation pénale que cela implique pour l’ancien détenteur, le nouveau peut bénéficier
de la protection inhérente aux actions possessoires137 en rapportant la preuve de
l’ « interversion de titre qui aura pour effet de purger le vice de précarité erga omnes. A ce
titre, le droit français est très rigide dans la protection des possesseurs de bonne foi en ce
133
tradition « de brève main » (brevi manu) : l’acquisition du bien par son détenteur. L’acquéreur a la
possession réelle du bien.
134
Le vendeur conserve l’immeuble à titre de détenteur
135
Personne qui détient la chose précairement mais à un moment donné, elle doit la restituer au propriétaire.
Cas du locataire. Il y a donc absence de l’animus domini
136
Un usufruitier est possesseur en tant qu’il exerce pour son compte le droit d’usufruit et détenteur
précaire en ce qui concerne le droit de propriété.
137
L’action possessoire permet au possesseur de se maintenir en possession quand il est troublé et de
recouvrer la possession quand il l’a perdu. Elle est admise en matière immobilière (civ 1 ère, 6 février 1996,
Bull Civ I n°57, D 1996).
Page | 60
sens que l’article 2282 al 1er de son code civil prévoit que « La possession est protégée
sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace ».
Dans tous les cas, cela revient à dire de la difficulté éprouvée par les acteurs en causes. Le
possesseur devrait un jour ou l’autre régulariser sa situation précaire, un peu décalé de la
réalité, malgré une documentation foncière lacunaire, voire mal archivée. Pour les IMF
également, ils peuvent se trouver seules face à une incompréhension totale une fois que le
problème surgisse et n’auraient plus le choix que d’assumer la perte de leurs créances.
Section 2 : Les perspectives d’amélioration du système foncier

Le secteur de la microfinance n’a cessé de rencontrer des difficultés de recouvrement
depuis leur apparition. En effet, malgré le fait que l’objectif principal de son institution est
de permettre à la plupart des ménages malgache de financer leurs exploitations qui sont à
majorité agricole, ces exploitants sont le plus souvent confrontés au refus de ses
institutions dans l’acceptation des garanties proposées notamment la PPNT.
Toutefois, cette réticence des établissements de crédit trouvent sa raison dans la valeur
juridique accordée au certificat foncier mais également aux difficultés de réalisation de
l’hypothèque en cas de défaillance du prêteur.
Face à tous ces problèmes de l’insécurité foncière que peuvent rencontrer le secteur de la
microfinance, il convient de prendre des mesures radicales afin de trouver une solution
durable dont voici quelques propositions :
§1- Approche vers la conciliation des intérêts en cause pour l’accès à la

terre
A l’heure actuelle, les avis divergent quant à l’effectivité des nouveaux principes fonciers.
Tous les acteurs publics se débattent pour la mise en place de leur idéologie. Il s’agit entre
autres du service des domaines et de la topographie, du gouvernement en vigueur et la
société civile. L’idéal serait donc de concilier tous les intérêts en cause par une solution
unique, durable et efficace.
Page | 61
A-La divergence des avis publics
1-L’opposition des services de domaines et de la topographie à la

certification foncière
L’effectivité des nouveaux principes fonciers notamment la mise en place de la PPNT a été
remise en cause. Certains responsables au niveau du service des domaines et de la
topographie semblent ne pas être convaincus de l’efficacité de ce nouveau système. En
effet, ils sont réticents à l’idée de l’instauration des services fonciers décentralisés138ainsi
que l’implication des Fokontany dans le processus.
De plus, il ne s’agit pas d’une solution aux problèmes fonciers en général, mais seulement
dans certaines localités de Madagascar choisies comme pilote.139 A ce titre, le service des
domaines ne s’est pas arrêté dans l’expression de leur refus quant au système nouvellement
créé et en cours de pratique actuellement. Ils ont également manifesté leur
mécontentement au point de paralyser l’administration foncière par des grèves qui se sont
étalés dans le temps. Pour eux, le niveau de formation des agents communaux est faible,
voire de l’incompétence pure et simple de ces agents pour pouvoir gérer une partie de
l’administration foncière. Pire encore, le défaut de contrôle de cette certification pourrait
mener à une vulgarisation de la distribution des terrains aux proches des équipes
municipales.
Cet abus ne cesse de s’accroitre pendant le mandat de ces personnalités élues. Compte tenu
de la non-continuité de l’Etat une fois que ces maires ne sont plus réélus, les propriétaires
évincés ne surgissent qu’à la fin de leurs mandats pour exercer leur recours. En effet, le
Gouvernement n’a trouvé d’autre solution qu’en procédant à la mise à jour de la politique
foncière tout en prenant en compte leur demande.
138
BIF
139
Arielle F. TSIAZONANGOLY : « les nouveaux aspects du droit foncier malgache »,Regard sur le droit
Malgache Ed l’Harmattan Jurid’ika p443et suivant
Page | 62
2-Avis favorable à l’amélioration du système foncier issu de la réforme

D’un autre côté, la société civile a manifesté son opposition quant à la marginalisation des
communes tout en renforçant le principe de l’inclusivité et de participation multi-
acteurs140. Pour elle, il appartient à l’ensemble de la population malgache de participer à
toutes décisions afférentes à la pratique foncière et toutes décision prises doivent être dans
leur intérêt.
A cet effet, la société civile s’oppose à l’idée que seuls les employés des services des
domaines ont compétence pour débattre sur le domaine privé de l’Etat car les dirigeants
étant les représentants de la population. Par les mêmes idées, elle conteste le fait que
l’Administration centrale doute des réelles capacités des communes rurales à disposer de
cette nouvelle compétence. Cela implique donc pour les pouvoirs publics une violation
flagrante de la Constitution dans la mesure où cela implique une remise en cause de la
décentralisation « rapide et effective », notamment à la capacité des collectivités locales.
Toutefois, la tournure politique de toutes décisions foncières ne fait qu’aggraver la

situation actuellement instable. Si la décentralisation foncière a été instaurée, c’est pour
répondre au souci de proximité de la population dans la localité concernée.
Malgré cet objectif fixé, certains Maires n’ont fait qu’abuser de leur pouvoir en activant la
procédure de certification pour la plupart des terrains dans leur localité à des fins
personnels. L’aspect politique de la situation a fait que la loi en vigueur n’a pas prévu des
sanctions y afférentes, ou du moins prévoir des mesures administratives141 y afférentes.
Néanmoins, ces divergences d’idées méritent d’être conciliées.
140
Déclaration de la Société Civile sur la Politique Foncière de 2015 en date du 10 Aout 2015
141
Exemple : limitation physique de la parcelle de terrain à octroyer
Page | 63
C- La mise en place des conditions favorables à la sécurisation foncière

La première proposition consiste dans l’articulation des différents acteurs et services en
cause. Malgré la formation déjà octroyée aux agents de la BIF sur la mise en place de la
procédure de certification, cela s’avère insuffisante. Ces agents de la BIF doivent avoir une
connaissance approfondie non seulement en droit foncier en général, mais également à
toutes les procédures de sécurisation foncière. La base de toute conciliation doit être
l’instauration un centre de formation dédiée à ces agents avec un cursus complet142,étant
entendu que les formateurs dans ce centre ne sont autres que les inspecteurs des domaines
ou tous autres hauts responsables administratifs ayant compétence en matière foncière.
L’objectif est de revoir les concepts de base et d’éviter l’empiètement des intérêts en cause
afin d’instaurer un système plus cohérent et efficace.
Par ailleurs, toujours dans cet aspect d’améliorer le concept de base, l’implication des
« Fokontany » dans la sécurisation des transactions foncières est également un atout pour
se protéger en amont de tout litige. En effet, la conclusion de tout acte translatif de
propriété portant sur la PPNT, notamment la mutation, la vente,… devrait être visée par le
Fokontany, une entité censée connaitre l’historique du terrain et des occupants successifs.
L’objectif étant de contourner toute tentative de double vente. Les présidents des
Fokontany dans les localités où il y a le BIF devrait avoir également une formation de base
et prendre connaissance de toutes les implications que ces actes entrainent en cas
d’incident.
Enfin, une amélioration des grilles salariales des fonctionnaires au sein de ces services
publics assurerait la fluidité de toute transaction et éviterait aux usagers de soudoyer ces
agents en vue d’accélérer leurs dossiers.
§2-Le renforcement d’une procédure autonome de certification

A première vue, le certificat foncier dépend du titre foncier. En effet, l’imposition de la
transformation du certificat foncier en titre qu’elle soit directe ou non, a eu un impact
notoire sur la valeur juridique à attribuer au certificat foncier à Madagascar.
142
Un centre de formation équivalent à l’ENAM afin d’assurer une formation à long terme, pas seulement en
pratique , mais également une théorie.
Page | 64
1-Suppression de la procédure de transformation du certificat foncier

en titre foncier
Par cette affirmation implicite de la loi, la PPNT est considérée comme inférieure à la
propriété foncière immatriculée. C’est le cas en Côte d’Ivoire où la détention du certificat
foncier est limitée dans le temps. Le titulaire du certificat foncier a l’obligation de
l’immatriculer dans un délai de trois ans dans l’objectif de clarifier les statuts des terres
dans le pays143. Appliqué à Madagascar, les droits de propriété reconnus par la certification
n’a donc aucun effet car celui qui y est inscrit n’en est pas moins propriétaire.
Actuellement, ayant déjà commencé à admettre petit à petit l’existence de la PPNT

matérialisée par le certificat foncier, pourquoi ne pas avancer vers le renforcement d’une
procédure autonome de certification ?
Par cette procédure autonome, elle aurait pour principal objectif de faire jouir à l’occupant
de la PPNT tous les droits de propriété et de mettre sur un même pied d’égalité le titre
foncier et le certificat foncier. Ce dernier ne servira plus à reconnaitre le droit de propriété,
mais consisterait en une véritable création de droit.
En effet, la réforme de 2005 a considéré la PPNT comme un terrain ayant déjà fait l’objet
d’une première occupation privée, le terrain ne fait donc plus partie ni du domaine public
de l’Etat, ni de son domaine privé144.De plus, la législation malgache a déjà prévu que la
PPNT permet à son détenteur d’exercer tous les actes juridiques portant sur les droits réels
et leurs démembrements. De même, la présomption de propriété privée constitue déjà une
sécurisation foncière dans la mesure où les occupants de la PPNT sont déjà présumés
propriétaire malgré l’inexistence de preuve de propriété. Ainsi, il n’est plus besoin de
transformer le certificat foncier en titre car c’est encore une fois une source d’incertitude et
d’interprétation, donc un titre sur un titre ne vaut.
143
Ibid p.13
144
En Côte d’Ivoire, les terrains objet de certificat foncier relèvent du domaine foncier rural.
L’administration foncière n’est pas décentralisée. Le certificat foncier est délivré par le sous-préfet, un
représentant de l’Etat auprès de la sous-préfecture (une circonscription administrative intermédiaire entre le
département et le village, entité administrative de base). Dans ce pays, chaque certificat foncier devra être
joint d’un cahier des charges définissant les obligations de mise en valeur.
Page | 65
2- L’instauration d’une solution durable pour assurer la précision des

superficies en cause
Comme déjà vu précédemment, il n’est donc plus nécessaire de procéder à une double
procédure de délimitation du terrain, non seulement lors de la reconnaissance locale, mais
également dans la mesure où le certificat foncier soit transformé en titre. Pour pallier à
cette perte de temps, il serait plus judicieux de prévoir une procédure deux en un. A cet
effet, Prévoir une possibilité pour les PPNT de faire l’objet d’un bornage pour que sa
superficie soit bien délimitée serait également un élément d’instaurer une procédure
autonome à l’immatriculation. A cet effet, on pourrait envisager qu’un technicien de la
Topographie fasse partie de la Commission de reconnaissance locale pour assurer la
précision de la superficie et éviter l’apparition des conflits fonciers.
Plus encore, le PLOF constitue la cartographie de base que les agents de la BIF utilisent
pour tracer la superficie de la propriété, objet de certification. Face à la discordance des
informations topographiques et du PLOF voire, des problèmes que reflètent les réalités
actuelles, il conviendrait de trouver une solution à l’échelle nationale, ou du moins choisir
une zone pour son application. A titre d’illustration, la France est une référence en la
matière. Si à la base, elle a débuté avec l’Act Torrens, elle a déjà envisagé les problèmes
actuels que le service foncier malgache subit maintenant notamment le problème lié à
l’archivage et la destruction des livres fonciers de base. Actuellement, la France possède
des moyens sophistiqués pour procéder au bornage et dispose du plan parcellaire et du plan
d’aménagement pour tout l’ensemble du territoire, ce qui permet de connaitre avec une
précision la superficie de chaque parcelle. De plus, l’informatisation de l’archivage permet
de surmonter la superposition des plans topographiques et du PLOF. Pour le cas de
Madagascar, faire appel aux bailleurs de fonds pour matérialiser ce projet ou du moins
améliorer la situation actuelle au niveau des BIF. Pour ce faire, constituer en plan
parcellaire toutes les zones considérées comme nécessitant le PLOF mais également les
localités dont les répertoires fonciers sont détériorés, voire introuvables éviterait également
toute imprécision dans la délimitation des zones concernées.
Page | 66
3- Vers une limitation du délai de recours

Assurer une pérennité, voire la sécurisation des droits de propriété constitue l’un des
enjeux sociaux économique que le Gouvernement actuel tente de mettre en place. La base
de toutes ses réformes résident dans la législation en vigueur qu’il convient de combler les
zones lacunaires provoquant de vastes troubles sociaux. Aussi toujours dans cette quête de
l’uniformisation et de la sécurisation foncière, surtout celle de la « micropropriété »145, et
face à toute sorte de spoliation de la part des tiers, il serait plus judicieux de procéder à une
limitation de leurs droits d’action par une refonte législative.
En instaurant ce processus autonome et pour assurer la concordance entre le système de

l’immatriculation et la certification, la loi-cadre devrait prévoir un délai de prescription de
recours dans les deux procédures afin d’éviter que les héritiers des vieux titres refassent
surface pour réclamer en justice leurs droits de propriété perdus depuis plusieurs années.
Cela aurait évidemment pour objectif de réduire les litiges fonciers qui occupent une place
importante au Tribunal.
Par ailleurs, on pourrait également envisager un raisonnement a contrario. Face à la

prescription acquisitive, on pourrait prévoir pour protéger l’occupation actuelle d’une
propriété contre l’invasion des tiers la mise en place d’une procédure de prescription
extinctive. Passé un délai donné, les droits des propriétaires des vieux titres voire leurs
héritiers peuvent être considérés comme n’ayant jamais existé faute de non-usage à long
terme de leurs droits de propriété. Cette prescription libère donc d’office les occupants
actuels de la propriété, qu’ils soient de bonne foi ou non de toute possibilité pour les tiers
de les attaquer. L’état de fait sera à cet effet concrétisé pour assurer toujours cette sécurité
juridique. En effet, aucune discussion ne sera plus possible et éviterait l’encombrement
judiciaire.
Dans cette perspective, la valeur juridique du certificat foncier pourra être nettement
améliorée. Les droits du propriétaire légitimes inactifs ne pourraient plus surgir pour
effondrer la possession mise en place depuis des années par les occupants.
145
Cf Abdoulaye harissou, « la terre, un droit humain »- sous titré « Micropropriété, paix sociale et
développement » ,avec une préface signée de Jacques Chirac, 191 pages, Dunod, juin 2011
Page | 67
La preuve contraire pourrait bien se renverser pour faire place à l’inscription de faux
rendant encore plus difficile le bouleversement des droits acquis par une occupation à long
terme. Le principe reste le même qu’on est face à une prescription acquisitive que
extinctive. L’objectif est soit de protéger la situation de fait actuel une fois le délai passé,
soit de permettre aux propriétaires légitimes d’apparaitre et de justifier leurs droits de
propriété afin d’évincer dans les temps les occupants actuels, même munis de titres.
Par conséquent, il conviendrait plutôt de considérer la procédure de reconnaissance de la

PPNT comme une procédure autonome, nouvelle et indépendante de la procédure
d’immatriculation146 , mais dont la seule finalité est de sécuriser les droits de propriété en
octroyant un titre de propriété efficient et efficace pouvant rassurer les établissements de
crédit.
§3- Regard sur la nouvelle politique foncière 2015-2030

Cette nouvelle Politique foncière sera applicable pour les quinze prochaines années à venir
sur tout le territoire malgache. Il convient toutefois de noter qu’en termes de rénovation,
elle n’a pas apporté une refonte notoire de la politique foncière adoptée en 2005 malgré les
constats négatifs sur la praticité de la précédente réforme de 2005. En effet, la nouvelle
s’est appuyée en intégralité aux fondements juridiques, institutionnels et techniques que la
réforme de 2005147 a instaurés et n’a en aucune manière remis en cause le principe de la
certification de la PPNT.
Cette nouvelle politique s’inscrit dans l’amélioration du système existant tout en

réaffirmant les principes de base. Elle est actuellement face au dilemme de concilier les
deux systèmes de sécurisation des droits de propriété notamment par l’immatriculation et
la certification en y apportant une nette cloison, afin de diminuer tout conflit qui pourrait
en resurgir. A cet effet, cette nouvelle politique a confirmé encore une fois l’obligation de
146
Comme la garantie à première demande, une sûretés personnelle autonome qui se distingue du
cautionnement par son caractère non accessoire ou le constitut (engagement autonome de payer la dette
d’autrui). L’engagement du constituant n’a pour objet ni une somme forfaitaire comme dans l’hypothèse de
la garantie autonome, ni de l’obligation même du débiteur principal, comme dans le cas du cautionnement,
mais une obligation nouvelle dont la mesure est empruntée à celle du débiteur garanti, donc un engagement
pris à titre principal et non à titre accessoire.
147
Nouvelle Lettre de Politique Foncière 2015-2030, version finale de Juillet 2015
Page | 68
transformation du certificat foncier en titre foncier avant toute opération subséquente après
un délai règlementaire. Cela se manifeste déjà par l’affichage au niveau des Communes
incitant les propriétaires des terrains certifiés à les transformer en titre foncier.148
L’objectif étant de maintenir une paix sociale dans la mesure du possible tout en respectant
les droits de propriété déjà existants. Cette amélioration sera matérialisée concrètement par
l’actualisation des informations foncières liées à l’immatriculation et à la Propriété Privée
149
Titrée en prévoyant une procédure spéciale150 en cas d’absence ou détérioration des
archives ou des documents de successions.
L’incitation des usagers à l’inscription des mutations en fait également partie. A ce titre, le
fait de réduire à néant les frais relatifs à la mutation dans tous les services de conservation
foncière de janvier au fin juin 2016 n’a fait que confirmer la volonté de l’Administration
de faciliter la régularisation de la situation successorale des usagers.
De plus, par rapport à la politique foncière de 2005, cette nouvelle politique a accentué une
facilité à l’accès à la terre. En effet, elle a une vision très claire quant à l’accès équitable de
tous à la terre quel que soit le genre tout en encourageant l’inscription des droits de
propriété au nom des femmes.
Toutes les orientations stratégiques mises en place dans cette nouvelle politique démontre
peut être la volonté des acteurs en cause pour améliorer les aspects fonciers à Madagascar.
Toutefois, les modalités de mise en pratique restent à voir.
En effet, l’inclusivité fait partie des principes régissant les politiques foncières. Dans toute
prise de décision relative au foncier, la population locale doit être consultée. Ce principe
d’inclusivité n’a pas été respecté dans la mesure où cette politique foncière définitive a été
modifiée sans l’implication de la société civile qui est considérée comme étant le
représentant de la population. En effet, une version de la politique du 26 mai 2015 a été
adoptée par tous les acteurs en cause. Toutefois, sa rectification pour adopter la version
finale s’est déroulée sous l’égide de quelques organismes restreints sans que tous les
acteurs aient été représentés151.
148
Annexe 04 : Affichage en niveau de la Commune d’Ambatolampy
149
PPT
150
Id. p59
151
Déclaration de la Société Civile sur la Politique Foncière de 2015 en date du 10 Aout 2015
Page | 69
Par ailleurs, la procédure de certification a toujours été réaffirmée par cette nouvelle
politique. L’amélioration des outils mis à la disposition des BIF152 confirme cette quête de
la sécurisation foncière. Toutefois, la réalité en reflète autrement. La fermeture de ces
Guichets fonciers dans certaines localités marque déjà l’effectivité partielle voire
l’inefficacité de cette procédure de certification. En effet, la campagne de sensibilisation
pour faire connaitre ces guichets fonciers n’atteignent pas les zones reculées, ce qui
implique la méconnaissance de la procédure par la population locale. D’autres localités
sont dépourvues de Guichets fonciers faute de financement suite au retrait anticipé des
bailleurs de fonds. Le cas le plus fréquent se manifeste par la perte de confiance des
usagers et à l’incompétence de certains élus face à la méconnaissance des lois foncières et
procédures. Tout cela renvoi à la remise en cause de la compétence même de la Commune
dans cette gestion foncière décentralisée.
Plus encore, la multiplication des litiges fonciers ne fait que confirmer la difficulté voire
l’incompétence du Conseil municipal de trancher les litiges. Malgré le fait que la majorité
des litiges fonciers concernent la remise en cause du certificat foncier en tant que titre de
propriété, non le certificat foncier à titre de garantie, tout cela ramène à dire que c’est la
considération même du certificat foncier en tant que titre de propriété à part entière qui
n’est pas renforcée par une procédure stricte et précise au point de rejeter des demandes
susceptibles de provoquer des litiges dans le futur .
Par ailleurs, la mise en place des guichets fonciers dans le milieu rural a toujours été
l’esprit véhiculé par la réforme de 2005 malgré le fait que cela n’a jamais d’une
confirmation législative. Actuellement, cette nouvelle politique foncière de 2015 renforce
la nécessité de sa mise en place dans le milieu urbain. En effet, l’idée est d’instaurer une
complémentarité avec les services fonciers étatiques pour réguler le foncier urbain153. C’est
le cas de la ville d’Ambatolampy confirmé par le nombre de demandes et de certificats
fonciers délivrés154et aux plusieurs demandes favorables à l’octroi de permis de construire
sur les terrains certifiés. Toutefois, les règles de l’urbanisme sont méconnues par ces
constructions. Pour la ville d’Ambatolampy, 13% des parcelles certifiés situés sur des
152
L’établissement progressif du PLOF par une image de haute précision et la numérisation des données
disponibles pour que cela serve de plan de repérage
153
Nicole Andrianirina, Ratsialonana Rivo : « Guichets fonciers urbains : quelle pertinence ? article du 02
154
Op.cit.. p07
Page | 70
zones constructibles sont inférieures à 150m2. Or, le respect de l’alignement des axes
routiers implique une superficie minimum pouvant être certifiée.155
Enfin, cette nouvelle politique foncière fait référence à l’articulation de la politique

foncière aux autres politiques sectorielles. Madagascar étant considéré comme un grenier
alimentaire, assurer le développement de l’agriculture familiale fait partie donc des
priorités de cette politique actuelle en accentuant la valorisation des terres. Toutefois, si on
pousse la paysannerie dans l’investissement, cela implique d’avantage la constitution de
garantie, plus précisément les modalités de constitution et de réalisation des droits issus de
la PPNT ce qui n’est pas abordé par la politique foncière.
La réforme de la loi-cadre serait plus que souhaitable en tenant compte de l’importance du

crédit dans ce processus de sécurisation foncière et de développement du pays.
155
Ibid
Page | 71
CONCLUSION
Pour conclure, la garantie est une pièce maitresse du crédit. Ce dernier ne peut être accordé
qu’en présence d’une garantie solide et fiable. Crédit et investissements sont donc deux
éléments inséparables156 du développement d’un pays. Pour les Malgaches vivant dans les
zones rurales, la prolifération de la microfinance ne peut que contribuer au développement
de leurs activités agricoles. Que parmi les biens de valeur à mettre en garantie que ces
ménages possèdent, figurent leurs lopins de terre, qui depuis des années n’en font l’objet
d’aucune formalisation légale. La réforme de 2005 a facilité cette régularisation en
instaurant une procédure simple et moins couteuse, mais dont la valeur du certificat foncier
en tant qu’objet de garantie est quelque fois douteuse.
Certains établissements de crédit considèrent le certificat foncier comme l’équivalent d’un
titre foncier et acceptent la PPNT à titre de garantie. D’autre part, certaines institutions
financières voient dans la PPNT une valeur moins sure car le titre foncier le prime, et cette
conception se reflète dans la législation en vigueur. Cette contradiction législative, voire
son imprécision qui dicte en même temps l’équivalence du certificat foncier et du titre d’un
côté, et d’un autre côté, la mise en valeur du titre foncier en incitant le détenteur du
certificat foncier à le transformer en titre, n’a fait que matérialisé cette vision divisée de la
valeur juridique du certificat foncier.
La sécurisation foncière fait donc partie des priorités pour assurer le développement
économique de Madagascar. Seulement, malgré la mise en place de cette procédure de
certification, à bref délai et à cout ajusté, beaucoup de Malgaches se contentent des
« petits papiers ». En effet, ils ont d’autres priorités que l’enregistrement légal étant
entendu que la mise en valeur de la PPNT constitue déjà pour eux la manifestation de leur
droit de propriété.
De plus, certaines IMF ne se préoccupent point des problèmes fonciers de fond qui peuvent
surgir. L’important pour elles c’est de fidéliser leurs clients par l’octroi de crédit approprié
afin que ces derniers puissent améliorer leur exploitation. Il arrive même que ces IMF
acceptent les « petits papiers » à titre de garantie pour faciliter encore une fois le prêt. La
moralité du demandeur constitue leur principal critère de validité, car il n’y aucune
156
Alain Rochegude : »La terre, objet et condition des investissements agricoles. Quels droits fonciers pour
l’Afrique ? Afrique Contemporaine 2011/1 (n°237) p85
Page | 72
différence dans les comportements des clients157, qu’ils possèdent ou non un titre de
propriété, que ce titre soit légal ou légitime.
Ce laisser-aller se justifie par l’inertie même de l’Administration face à ces pratiques. Pire
encore, la législation malgache n’a jusque-là mis en place aucune sanction quant à la non-
formalisation des droits de propriété foncière, ce qui les incite à rester dans l’informel.
En outre, si depuis longtemps, le paiement de l’impôt foncier fait présumer la propriété du

terrain, cette pratique étant à présent dérisoire car ni la loi en vigueur, ni la pratique
actuelle ne fait présumer la propriété par le reçu de paiement. Pour le cas de Madagascar,
on est propriétaire d’un terrain qu’au moment où toutes les procédures d’inscription soient
achevées. Il reste à savoir si la jurisprudence pourrait s’y appuyer pour sortir son verdict.
Ce nouveau système faisant recours à la PPNT peut bien être efficace pour une véritable
sécurisation foncière avec quelques incitations à la procédure formelle.
Par ailleurs, face à la sécurisation des transactions qui est la base de cette quête vers la
sécurisation foncière, la plupart des Malgaches n’ont point pris connaissance de la valeur à
accorder à l’acte authentique. En effet, en cas de cession de la PPNT, les transactions sont
matérialisées par les « petits papiers » qui sont simplement visés au niveau du Fokontany.
Or, cette communauté de base n’a point les compétences juridiques adéquates pour
détecter toute anomalie dans les actes, que ce soit en la forme que dans le fond. Ainsi, dans
la mesure où ces petits exploitants souhaitent régulariser leurs situations, ils seront, avant
même de franchir une étape, découragés et préfèrent faire perdurer l’usage des
« petits papiers » face à la complexité des procédures au niveau des services publics.158
Par ailleurs, la persistance de la corruption dans le pays ne fait qu’aggraver la situation

actuelle. En effet, le milieu foncier est réputé comme un terrain favorable à la corruption.
L’insuffisance des dispositifs de contrôle des agents en charge du foncier, que ce soit au
niveau des BIF que du service des domaines et de la topographie, n’a fait qu’accentuer la
prolifération de la corruption. Ce manque de transparence dans la gestion foncière peut être
157
Source : Responsable crédit OTIV d’Ambatolampy
158
La plupart des usagers sont victimes des va et vient que les agents administratifs les infligent alors que la
distance qui sépare leur village et les bureaux administratifs peut être bien éloignée.
Page | 73
également le reflet de la connotation politique de la gestion des terres en facilitant l’accès

des terres aux étrangers, du moins à ceux qui sont Malgaches par papier.
Par conséquent, la mise en place de la PPNT, objet de certificat foncier à titre de garantie
pourrait avoir un avenir dans le cadre du crédit bancaire avec quelques améliorations
techniques, juridiques et procédurales. Le constat est que cette procédure de certification
est bel et bien existante et mise en pratique sur une partie du territoire malgache ; Ainsi, il
ne serait point prudent de procéder à une refonte de la loi sur la PPNT pour mettre en
place un nouveau système qui engendrera encore une fois des couts financiers conséquents
et source de nouvelles litiges.
Enfin, face à toutes ces contraintes, l’objectif étant de permettre à ces propriétés acquises
suivant la coutume de faire l’objet de garantie. Les établissements de crédit malgache
demeurent libre d’accepter ou non ces propriétés à titre de sûreté. La Banque Africaine de
Développement159 n’a cessé d’inciter les pouvoirs publics à promouvoir la reconnaissance
légale de ces droits et d’adopter une règlementation officielle distincte pour plus ou moins
contraindre les institutions financières à accepter ces « propriétés communautaires des
terres » 160comme un titre de garantie à part entière.
Compte tenu de cette situation, Madagascar a déjà consacré le « Fehivava », une institution
du droit traditionnel dans sa législation sur les sûretés, consistant en une sorte de contrat de
prêt assorti d’un nantissement d’immeuble. Par ailleurs, l’application de la PPNT en milieu
urbain n’a jamais été mise en exergue par la législation en vigueur. La PPNT a toujours
censé servir aux populations en milieu rural, ce que la propriété privée titrée au milieu
urbain. Or, il est indéniable que la PPNT existe également en milieu urbain. Aussi, vu que
le Fehivava est également une pratique toujours en vigueur dans les milieux ruraux, se
pose donc la question suivante : Pourrait-on envisager que cette pratique du Fehivava soit
vulgarisée en milieu urbain avec la PPNT comme objet de la garantie ? Cette question
mériterait de nouvelle réflexion.
159
BAD 2002
160
Ibid.
Page | 74
ANNEXE 01 : FICHE D’AMBATOLAMPY
Page | 75
PROVINCE: ANTANANARIVO
REGION: VAKINANKARATRA
DISTRICT Ambatolampy 104
1 Commune Urbaine Ambatolampy
17 Commune rurales
68 km de la capitale vers le Sud
Superficie 1755Km²(175 500 Ha)
Démographie 256 164 Hab (2013)
Agriculture (plantation du mais, manioc, riz, fruits et cultures
maraîchères),
Artisanat(fonderie),Elevage,Apiculture,Transports(régional,
Activités économiques national)
Institutions financières BOA, BNI, OTIV, URCECAM, OTIV, Accès Banque,
présentes ACEP,Microcred
Sources: siteweb : INSTAT ,www.instat.mg; www.pnae.mg
Répartition des CF délivrés par tranches de superficie (GF Ambatolampy)
Source : observatoire foncier
Page | 76
ANNEXE 02 : LISTE DES PIECES RELATIVES A

LA CONSTITUTION D’HYPOTHEQUE
Page | 77
Page | 78
ANNEXE 03 : CERTIFICAT FONCIER (modèle)
Page | 79
Page | 80
Page | 81
ANNEXE 04 : AFFICHAGE DANS LE GUICHET

FONCIER URBAIN D’AMBATOLAMPY
Page | 82
Page | 83
ANNEXE 5 : DOCUMENTS POUR TRANSFORMATION DU

CERTIFICAT FONCIER EN TITRE FONCIER
Page | 84
Page | 85
Page | 86
Page | 87
Page | 88
Page | 89
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES
Ouvrages :
- CABRILLAC Rémy : Droit des Obligations, 8ème édition, Dalloz 2008

- Le TOURNEAU Philippe et POUMAREDE Matthieu : « Bonne foi », Rép. civ Dalloz
2009
-RARIJAONA René, Préface Jean Carbonnier : « Le concept de propriété en droit foncier
de Madagascar , Université de Madagascar (étude de sociologie juridique) Ed Cujas Paris
1967,306p
- RAJEMISA- Raolison Régis : « Rakibolana Malagasy » ,Ambozontany 1985
- RAYANAUD Marty et Jestaz : « Les sûretés, la publicité foncière », Sirey, 2è éd. 1987
- SIMLER Philippe, Delebecque Philippe : Droit civil : Les sûretés, la publicité foncière,
5ème édition, Dalloz 2009
- TERRE François, Simler Philippe : Droit civil : Les biens, 7ème édition, Dalloz 2006
- TSIAZONANGOLY Arielle F. : « les nouveaux aspects du droit foncier malgache »in
Regard sur le droit Malgache, Mélanges en l’honneur du Professeur Alisaona
Raharinarivonirina, Editionl’Harmattan ,Jurid’ika 2010 ‘’ p443-467
Règlementations en vigueur :
- Loi du 09 mars 1896 portant propriété foncière indigène
- Loi n°66-003 du 02 juillet 1966 portant théorie générale des obligations
- Loi n°68-012 du 04 juillet 1968 relative aux successions, testaments et donations.
- Loi n°95-030 du 22 février 1996 relative à l’activité et au contrôle des établissements de

crédit.
- Loi 95-033 du 18 Septembre 1995 portant institution d’un privilège du Trésor public en
matière de recouvrement des débets
- Loi n°2003-041 en date du 14 juillet 2004 portant sur les sûretés
- Loi n°2005-016 du 29 septembre 2005 relative à l’activité et au contrôle des institutions

de microfinance
- Loi n°2005-019 du 17 Octobre 2005 fixant les principes régissant les statuts des terres.
Page | 90
- Loi n°2006-031 du 24 novembre 2006 fixant le régime juridique de la propriété foncière

privée non titrée.
- Loi n°2007-026 du 12 Décembre 2007 portant Statut du notariat à Madagascar
-Loi n°2011-005 instituant l’Ordre des Géomètre Experts à Madagascar
- Ordonnance n°62-016 du 10 aout 1962 portant fixation du taux de l’intérêt légal et du

taux maximum de l’intérêt conventionnel, règlementation des prêts et répression de l’usure
- Ordonnance n°62-041 du 19 septembre 1962 relative aux dispositions générales de droit

interne et de droit international privé
- Ordonnance 60-146 du 03 octobre 1960 relative au régime foncier de l’immatriculation
- Ordonnance n°74-021 du 20 Juin 1974 sanctionnant l’abus de droit de propriété et

prononçant le transfert à l’Etat des propriétés non exploitées
- Décret n°2007-1109 portant application de la Loi n°2006-031 du 24 novembre 2006

fixant le régime juridique de la propriété foncière privée non titrée.
- Code des 305 articles
-Code de procédure civil
Thèses
- BERRA V.D, Le principe de libre disposition des biens en droit civil, thèse dactyl.
Nancy,1969.
- Raynaud - B. La stipulation d’indisponibilité, éd. PUF Clermont-Ferrand, 2003
Revues :
- Andrianirina Nicole, Ratsialonana Rivo : « Guichets fonciers urbains : quelle pertinence ?

revue du 02 septembre 2012, disponible sur le site http://www.observatoire-foncier.mg
- Rochegude Alain: « La Terre, objet et conditions des investissements agricoles », Revue
Afrique Contemporaine, 2011/1 n°237, p.85, disponible sur http://www.cairn.info/revue-
afrique-contemporaine-2011.
- Revue d’information et d’analyse n°55, Avril 2014. Lexel Juridique et fiscal
Page | 91
Articles:
- Comby Joseph, « Les limites du modèle malgache, études foncières, Bimestriel

Juillet/Aout 2012.
- Harissou Abdoulaye, « la terre, un droit humain »- sous titré « Micropropriété, paix

sociale et développement », avec une préface signée de Jacques Chirac, 191 pages, Dunod,
juin 2011
- Ramarolanto Ratiaray, « Nouveaux regards sur l’accès à la terre en droit foncier de
Madagascar » L’accès à la terre et ses usages : variations internationales, Juin 2009,
Nantes, France.
- Teyssier André et Ravelomanantsoa Zo: « Une réforme foncière face à la faillite du

système Torrens », études foncières n°134, juillet- aout 2008
- Déclaration de la Société Civile sur la Politique Foncière de 2015 en date du 10 Aout

2015
Webographie
http://www.observatoire-foncier.mg
http://www.pnae.mg
http://www.instat.mg
Page | 92
TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION .................................................................................................................................. 7
Ière partie : LA VALORISATION DE LA PROPRIETE PRIVEE NON TITREE, OBJET DU CERTIFICAT
FONCIER COMME MOYEN DE GARANTIE......................................................................................... 14
Chapitre 1er : La validité de la base contractuelle, source du lien de droit : la convention de prêt 15
Section 1er : Vers un libéralisme contractuel ................................................................................ 16
§1- Les éléments constitutifs de la convention de prêt ........................................................... 16
A-Les parties à la convention de prêt....................................................................................... 17
B- La cause d’une convention de prêt ...................................................................................... 20
C-Conditions de forme ............................................................................................................. 21
§2- Les obligations contractuelles de l’emprunteur et du prêteur .......................................... 22
A- Les obligations de l’emprunteur ...................................................................................... 22
B- Les obligations du prêteur................................................................................................ 22
Section 2 : Le déclin de l’autonomie de la volonté au détriment de l’emprunteur ..................... 23
§1- La mise en exergue des paramètres du crédit par l’institution de microfinances............. 24
§2-Conséquence : L’exigence d’un titre de propriété en tant que garantie du crédit ............ 26
Chapitre 2 : L’admission de l’équivalence du certificat foncier avec le titre foncier ....................... 26
Section 1 : La primauté de la notion de propriété comme élément inséparable du crédit ......... 28
§1- Les prérogatives accordées au propriétaire du certificat foncier ...................................... 29
A- Le droit d’user du terrain ................................................................................................. 29
B- Le droit de jouir du terrain ............................................................................................... 30
C- Le droit de disposer du terrain ......................................................................................... 30
§2- L’affectation hypothécaire du certificat foncier à titre de garantie du crédit (droit et
forme)....................................................................................................................................... 31
A- Les droits accordés par la loi aux institutions de microfinances dans le cadre d’une
hypothèque conventionnelle ................................................................................................... 32
B-Condition de forme ............................................................................................................... 33
C-La qualité du constituant, un élément essentiel de la convention d’hypothèque ............... 34
Section 2 : La limitation du droit du titulaire du certificat foncier à la suite de l’affectation
hypothécaire. ............................................................................................................................... 35
§1- L’indisponibilité du terrain ................................................................................................. 35
§2- Vers la réalisation éventuelle de la vente du terrain ......................................................... 37
Page | 93
A-Procédure préalable à la réalisation de l’hypothèque ......................................................... 37

B-Procédure de réalisation commune à la propriété foncière titrée ....................................... 38
1-Le commandement de payer ................................................................................................ 38
2-Le commandement aux fins de saisie immobilière .............................................................. 38
3-La saisine aux fins d’ordonnance .......................................................................................... 38
4-Le dépôt du cahier des charges ............................................................................................ 39
5-Le placardage ........................................................................................................................ 39
6-La vente et l’adjudication ...................................................................................................... 39
2ème partie : Vers une approche divergente de la force juridique du certificat foncier ................ 40
Chapitre 1er : Précarité de la force probante de la propriété foncière non titrée comme garantie 41
Section 1 : L’affaiblissement de l’opposabilité du certificat foncier vis à vis des tiers ................ 41
§1- L’effondrement de la force probante par preuve contraire .............................................. 42
§2- Constat de la faille de l’Administration : non-mise à jour d’informations foncières ......... 45
A- L’inertie du créancier face à l’inscription de ses droits .................................................... 45
B-Communication insuffisante entre le Guiche Foncier et les Services Fonciers déconcentrés
.................................................................................................................................................. 47
Section 2 : Echec du recouvrement des institutions de microfinances en cas de non-
remboursement ........................................................................................................................... 49
§1- Imprécision de l’assiette de l’hypothèque : ....................................................................... 50
§2-Imprécision de la procédure de réalisation à adopter ........................................................ 52
Chapitre 2 : Les facteurs de blocage de l’exercice du droit de suite rattaché à la propriété privée
non titrée mise en garantie. ............................................................................................................. 54
Section 1- En cas de mauvaise foi du propriétaire ....................................................................... 54
§1- Déclaration de perte abusive engendrant la cavalerie de crédit et la double vente ......... 55
§2- En cas de décès du client ................................................................................................... 56
A- Le client, titulaire d’un droit de propriété partiel ............................................................ 57
B- L’institution de crédit face à un possesseur de la PPNT .................................................. 58
1-Le cas d’un possesseur de bonne foi .................................................................................... 59
2-Autres sources de la qualité de possesseur .......................................................................... 60
Section 2 : Les perspectives d’amélioration du système foncier ................................................. 61
§1- Approche vers la conciliation des intérêts en cause pour l’accès à la terre ...................... 61
A-La divergence des avis publics .............................................................................................. 62
1-L’opposition des services de domaines et de la topographie à la certification foncière...... 62
Page | 94
2-Avis favorable à l’amélioration du système foncier issu de la réforme ................................ 63

C- La mise en place des conditions favorables à la sécurisation foncière ............................ 64
§2-Le renforcement d’une procédure autonome de certification........................................... 64
1-Suppression de la procédure de transformation du certificat foncier en titre foncier ........ 65
2- L’instauration d’une solution durable pour assurer la précision des superficies en cause . 66
3- Vers une limitation du délai de recours ............................................................................... 67
§3- Regard sur la nouvelle politique foncière 2015-2030 ........................................................ 68
CONCLUSION .................................................................................................................................... 72
ANNEXE 01 : FICHE D’AMBATOLAMPY............................................................................................. 75
ANNEXE 02 : LISTE DES PIECES RELATIVES A LA CONSTITUTION D’HYPOTHEQUE .......................... 77
ANNEXE 03 : CERTIFICAT FONCIER (modèle) ................................................................................... 78
ANNEXE 04 : AFFICHAGE DANS LE GUICHET FONCIER URBAIN D’AMBATOLAMPY ……………………..81

ANNEXE 05 : DOCUMENTS POUR TRANSFORMATION DU CERTIFICAT FONCIER EN TITRE FONCIER
.......................................................................................................................................................... 83
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .................................................................................................... 90
Page | 95

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UNIVERSITE D’ANTANANARIVO

Faculté de Droit, d’Economie, de Gestion et de Sociologie

Essai sur la valeur juridique du Certificat Foncier :

Présenté par :RANDRIAMIFIDIMANANA Mialy H.

Date de soutenance : 02 Mai 2016

Essai sur la valeur juridique du Certificat Foncier :

LISTE DES ABREVIATIONS

ACEP : Agence de Crédit pour l’Entreprise Privée

RRJ : Revue de Recherches Juridiques

De plus, cette quête de la sécurisation foncière s’inscrit dans l’objectif d’assurer le

Avant 1896, le droit coutumier malgache a posé le principe de l’inaliénabilité des

La législation foncière15 après l’Indépendance s’est largement inspiré du Torrens

Toutefois, en tenant compte du caractère disparate des législations foncières 18 en

L’effectivité de la mise en place de ces structures décentralisées a permis d’attirer

Malgré la vision claire du législateur de sécuriser les droits de propriété ni titrés ni

Face à cette dualité de la valeur juridique de la PPNT, le recours à ce système

La Commune Urbaine d’Ambatolampy, située dans la région de Vakinankaratra fait

La mise en place de ces institutions de microfinances 28constitue ainsi pour la

Si auparavant, la terre objet de diverses formes de propriété, a toujours été

La prépondérance de la sûreté réelle immobilière a ainsi été justifiée par la

La procédure de mise en garantie de la propriété privée titrée ainsi que celle

Aussi, l’accroissement de l’octroi du certificat foncier face à la demande

Pour y répondre, il convient en premier lieu d’aborder la valeur de la PPNT, objet

Ière partie : LA VALORISATION DE LA PROPRIETE PRIVEE

Chapitre 1er : La validité de la base contractuelle, source du lien de droit : la

Par conséquent, en se référant à la convention de prêt, les relations existantes entre le

Section 1er : Vers un libéralisme contractuel

§1- Les éléments constitutifs de la convention de prêt

A-Les parties à la convention de prêt

1-Le prêteur, un établissement de crédit ou une institution de microfinances

Ces institutions de microfinance sont classées en 03 niveaux progressifs, voire en banque

Ainsi, l’accroissement de ces Institutions de Micro Finances a permis d’exiger leur

2-L’emprunteur, personne physique ou personne morale

Toutefois, l’article 15 de l’ordonnance n°62-041 du 19 septembre 1962 relative aux

Pour le cas d’Ambatolampy, la majeure partie de la clientèle des microfinances se

B- La cause d’une convention de prêt

A ce titre, la doctrine présente des idées divergentes :

Enfin, la jurisprudence a retenu la conception classique de la cause dans le cadre d’un

Mais qu’en est-il de la forme de la convention à respecter en matière de prêt ?

Toutefois, la nature du contrat change en fonction de la qualité du contractant. En effet, le

§2- Les obligations contractuelles de l’emprunteur et du prêteur

A- Les obligations de l’emprunteur

B- Les obligations du prêteur.

client. Le prêteur a par l’obligation de renseignement, de prévenir son partenaire des

En outre, le devoir de vigilance s’impose également au professionnel. En effet, il faut que

Section 2 : Le déclin de l’autonomie de la volonté au détriment de

Toutefois, cette théorie de l’autonomie de la volonté tend à se décliner. En effet, certains

§1- La mise en exergue des paramètres du crédit par l’institution de

De plus, la jurisprudence s’est déjà prononcée en ce sens : un établissement bancaire a

§2-Conséquence : L’exigence d’un titre de propriété en tant que

Chapitre 2 : L’admission de l’équivalence du certificat foncier avec le titre

Toutefois, l’immatriculation d’une propriété se trouve confronter à une longue procédure

Section 1 : La primauté de la notion de propriété comme élément inséparable

propriétaire du certificat foncier avant d’entamer le démembrement possible notamment

§1- Les prérogatives accordées au propriétaire du certificat foncier

Kant considère que le fondement du rapport d’appropriation réside dans un acte de

A- Le droit d’user du terrain

- Considéré positivement, le droit d’user de la chose peut être considéré comme le

B- Le droit de jouir du terrain

- Matériellement, le propriétaire peut percevoir lui-même les fruits de la chose et les

- Du point de vue juridique, le propriétaire du terrain peut jouir également du terrain en

C- Le droit de disposer du terrain

- par ailleurs, du point de vue juridique, le droit de disposer du terrain se manifeste de