Droit fiscal

Droit fiscal
Patrimoine de l’entreprise
Examen de 2h : les cas pratiques proposés seront des cas qui figurent dans le cours. Calculatrice
autorisée. On peut venir avec un CGI surligné et des post-it. Le prof fera en sorte de donner tous
les articles qui seraient d’application délicate. Le prof n’attend pas que l’on connaisse tous les
différents barèmes qui sont évolutifs en matière fiscale. Ce qu’il attend c’est de connaître les
conditions. Pour les droits d’enregistrement par exemple il faut retenir le taux de 3% et 0,1%.

INTRODUCTION
Quand on parle d’activités, on parlait de richesses crées par l’entreprise. C’était la fiscalité sur
la richesse créée. Une fois créée, l’entreprise va détenir la richesse. Quelle est la fiscalité de la
détention de cette richesse ? Quelle va être la fiscalité si on transmet cette richesse ?

3 remarques :

 Quand on dit fiscalité du patrimoine, cela évoque la gestion du patrimoine (recherche

d’avantages fiscaux, optimisation fiscale, payer moins d’impôt, défiscaliser).
Ex : une entreprise SAS qui exploite son entreprise dans des bureaux (on a donc un immeuble).
Soit cette société loue l’immeuble, soit la société est propriétaire de l’immeuble. Mais la société
peut être propriétaire de différentes façons : en direct (dans son patrimoine il y a l’immeuble à
l’actif), indirectement (il y a entre l’immeuble et elle une société (souvent une SCI)).
Juridiquement et fiscalement, c’est différent, les conséquences ne seront pas les mêmes. Il faudra
donc regarder si juridiquement l’opération est opportune.

 Quand on parle de fiscalité, on parle de stratégie. Simplement, la stratégie ne doit pas viser
une opération mais doit viser le long terme.
Ex : personne physique qui veut acheter un immeuble locatif. Elle a lu que c’était mieux d’avoir
une SCI. Donc la personne détient l’immeuble par le biais d’une SCI. Cette SCI peut avoir
fiscalement deux régimes : IS ou IR. Pendant la phase de détention de l’immeuble, la fiscalité de
l’IS et plus intéressante que celle de l’IR. Et la fiscalité à la sortie ? Lorsque l’immeuble sera
vendu, la fiscalité de l’IS sera beaucoup plus lourde que celle de l’IR.

 Lorsque l’on parle de fiscalité du patrimoine, cela fait penser à l’aspect privé, aux personnes
physiques. Simplement, c’est toujours une personne physique qui est à la tête de la société.
Autrement dit, pour ces chefs d’entreprises, la fiscalité de leur patrimoine professionnel est très
importante. On s’intéressera alors à patrimoine privé et patrimoine professionnel.

Théorie de l’unicité du patrimoine : Aubry et Rau, 19e siècle.

- Toute personne a un patrimoine.
- Toute personne n’a qu’un patrimoine : gage général des créanciers
- Tout patrimoine appartient à une personne
A ce principe, il existe des entorses, des dérogations à ce principe.
Notamment en droit commercial : déclaration d’insaisissabilité qui permet à un entrepreneur
individuel de déclarer insaisissable par ses créanciers professionnels sa résidence principale et s’il le
souhaite tous ses immeubles. On a ainsi l’émergence de deux patrimoines.
On a encore l’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) : société – SARL
unipersonnelle en quelque sorte. On peut ainsi cloisonner : on a d’un côté un patrimoine privé et de
l’autre un patrimoine professionnel -> mais on n’a pas une seule personne qui a deux patrimoines,
ici la société a un patrimoine et le chef d’entreprise en a un autre.
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Ainsi, est-ce plus intéressant de créer une société ou d’être entrepreneur individuel ?
Il faut distinguer sociétés à risque limité ou illimité. Dans les sociétés à risque illimité, la
responsabilité des associés est indéfinie : si les créanciers de la société ne peuvent pas se faire payer
par la société, ils peuvent se faire payer auprès des associés.
Distinction sociétés à risque limité et à risque illimité
 Limitées ou non au montant des apports des associés
Responsabilité limitée : sociétés de capitaux -> les associés ne seront responsables que dans la limite
de leurs apports
+ EURL (société hybride : c’est à la fois une société de personnes dans laquelle il y a un intuitu
personae très fort mais les associés ne répondent des dettes qu’à proportion de leurs apports).
Responsabilité illimitée : sociétés de personnes -> SNC, SCS (société en commandite simple) pour
les commandités – le commandité c’est celui qui gère la société (il est assimilé à un commerçant : sa
responsabilité est illimitée), le commanditaire c’est celui qui apporte les capitaux (apporteur de
capitaux – associé, sa responsabilité sera limité au montant de ses apports) ; sociétés civiles.

Dette conjointe ou dette solidaire ?

Dans une SNC, l’associé est responsable indéfiniment mais aussi solidairement. Cela signifie que
son créancier peut demander paiement à la SNC mais aussi à l’associé.
Dans une société civile, l’associé n’est responsable qu’indéfiniment, il ne répond de la dette sociale
que si la société est défaillante, c’est un débiteur de second rang.

La création d’une société ce n’est pas une dérogation à la règle de l’unicité puisque la
société a son propre patrimoine. Mais on va pouvoir ainsi distinguer patrimoine privé et
professionnel.

Le cas de l’EIRL
 Entreprise individuelle à responsabilité limitée
Entrepreneur individuel qui va créer au moyen de l’EIRL un patrimoine d’affectation : il va affecter
à son entreprise certains biens de son patrimoine. Dans l’EIRL, on aura ainsi une personne
physique qui sera à la tête de deux patrimoines.
 On a une véritable entorse au principe de l’unicité du patrimoine.
On a une étanchéité entre les deux patrimoines : les créanciers de la société ne pourront saisir que les
biens du patrimoine professionnel et inversement.

Lorsque la société a besoin de financement, le banquier dans les faits demandera souvent
des garanties, parmi lesquelles un cautionnement. Alors, si la société ne paie pas alors on aura un
second débiteur : la caution personne physique et donc on n’aura plus d’étanchéité des patrimoines
privé et professionnel.
Sur le plan fiscal, il y aura deux patrimoines alors même que l’EIRL n’a pas la
personnalité morale. On aura le patrimoine d’affectation de l’EIRL et le patrimoine privé.
Ex : local dans le patrimoine unique mais qui sert à l’activité de la société. Fiscalement, le local
sera dans le patrimoine professionnel (cela permettra de pratiquer des amortissements notamment).
Fiscalement, la personne physique peut se déclarer des loyers en considérant qu’elle loue le
local à l’EIRL puisque l’on a deux patrimoines distincts.

On va s’intéresser à la détention du patrimoine privé et professionnel ainsi qu’à la

transmission de ces patrimoines.
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CHAPITRE PRELIMINAIRE
RECENTES REFORMES DE L’IS ET DE L’IR
 Dernières lois de finances fin décembre 2016

L’administration fiscale est autorisée à lever l’impôt par le législateur lors de l’adoption
de la loi de finances – budget pour l’année.
On vote deux lois de finances : une loi de finances pour 2017 et une loi de finances
rectificative pour 2016 (cela ne veut pas dire qu’elle rétroagit mais elle rectifie des dispositions en
vigueur l’année précédente).

 Deux modifications importantes : modification de l’IR et de l’IS

Section 1 – L’IR

Le contribuable déclare ses revenus et au terme de cette déclaration le site des impôts donne
une estimation de l’impôt que l’on va payer. On a déclaré les revenus que l’on a perçus pendant
l’année civile précédant la déclaration. On reçoit ensuite un avis d’imposition indiquant le montant
d’IR à payer.
Modification de la loi de finances pour 2017 :
La loi de finances a modifié les choses. A partir du 1er janvier 2018, il y aura un prélèvement
à la source, cad que l’on ne va plus payer l’impôt un an plus tard mais on va payer immédiatement
l’IR (lors du versement des salaires).

Par 1 – Rappel des règles actuelles de l’IR

A) Les personnes imposables

Seules les personnes physiques sont redevables de l’IR. On part de la notion de foyer fiscal :
l’IR est du par foyer fiscal. Souvent le foyer fiscal recoupe le foyer familial. On a des couples
mariés, des couples pacsés et encore des concubins en France. Fiscalement, vont constituer un foyer
fiscal uniquement les couples mariés et pacsés.
Le foyer fiscal englobe également les enfants mineurs, mais aussi les enfants majeurs qui se
rattachent au foyer fiscal de leurs parents (moins de 25 ans).

B) Les revenus soumis à l’IR

Sont soumis à l’IR :

- les revenus des activités professionnelles
o les traitements et salaires : salaires, avantages en nature, rentes
o les BIC
o les BNC
o les BA
o Article 62 CGI : les revenus des dirigeants d’une société opaque fiscalement : ils sont
dirigeants mais aussi associés majoritaires (différent des sociétés translucides/
transparentes) – on a un écran de la personnalité morale. Sociétés qui relèvent de l’IS, elles
paient leur propre impôt. Les sociétés translucides, quant à elles, sont translucides
fiscalement et relèvent de l’IR : ce sont les associés qui vont payer l’impôt à la place de la
société.
Dans les sociétés opaques, on a les sociétés qui sont de plein droit à l’IS (sociétés de
capitaux) et celles qui optent pour l’IS (sociétés de personnes), et inversement concernant
l’option pour l’IR des sociétés de capitaux.
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- les revenus du patrimoine

o les revenus provenant des immeubles
o les revenus de capitaux mobiliers – valeurs mobilières
o les plus-values

 On parle de revenus catégoriels.

C) Comment déterminer le revenu imposable ?

 Détermination des revenus catégoriels : en fonction des catégories de revenus vues

précédemment
 Détermination du revenu brut global : somme des revenus catégoriels, on peut avoir un
déficit ou un bénéfice – principe : il y a une compensation entre les revenus catégoriels.
Exceptions : certains déficits de revenus catégoriels ne s’imputeront pas sur les autres
revenus catégoriels.
o Les revenus fonciers : le déficit foncier ne peut s’imputer sur les autres
revenus catégoriels que dans la limite de 10 700 euros.
o Les bénéfices agricoles : le déficit agricole ne peut s’imputer sur les autres
revenus catégoriels que dans la limite de 107 610 euros.
o Les BIC et BNC provenant d’une activité non professionnelle : les
déficits industriels et commerciaux et non commerciaux provenant d’une
activité non professionnelle ne peuvent jamais s’imputer sur les autres
revenus.
 Détermination du revenu net global : = revenu brut – certaines charges déductibles.
Ex : lorsque l’on emploie un employé à domicile, il y a des avantages fiscaux, parmi
lesquels des charges déductibles. Une partie du montant versé pour payer l’employé à
domicile va être déductible fiscalement. Il en sera de même concernant la garde d’enfants.

D) Calcul de l’impôt

On ne veut pas que le fait d’avoir une famille nombreuse constitue un désavantage fiscal. En
faisant la somme des revenus, on augmente l’assiette. On a voulu favoriser la natalité par le
mécanisme du QF.

Un contribuable c’est 1 part, un couple c’est 2 parts et à chaque enfant on rajoute 0,5. A
partir du 3ème enfant, chaque enfant vaut 1 part.
Ex : famille avec 3 enfants -> 1 + 1 + 0,5 + 0,5 + 1 = 4 parts.

Base de l’IR = revenu net global / nb de parts du foyer fiscal

Ex : revenu net global 100 000 – un couple et 3 enfants (4 parts). On divise le revenu par le
nombre de parts pour arriver à un revenu pour une part.
100 000/4 = 25 000.
Ensuite, on applique le barème de l’impôt sur le revenu qui est progressif. On a donc un
impôt pour une part.

Enfin, on prend le montant de l’impôt ainsi définit et on le multiplie par le nombre de

parts.

En 2018, on aura la même chose mais on aura un prélèvement à la source !

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Par 2 – Les nouvelles règles de l’IR

Ces règles ont été adoptées par la dernière loi de finances votée le 28 décembre – loi de
finances pour l’année 2017. Ce texte ne prévoit pas une révolution du calcul de l’impôt, on fera
toujours la somme des revenus catégoriels. Le calcul de l’impôt sera le même, ainsi que le taux
d’imposition : il y aura toujours un barème progressif.
La révolution se situe au niveau du paiement de l’impôt. Aujourd'hui, on déclare les
revenus en mai/ juin et on paie à partir du mois de septembre l’impôt perçu l’année d’avant. Demain,
il y aura un prélèvement à la source : on paiera tout de suite (on ne paiera plus un an après avoir
perçu le revenu).
Ce système n’entrera en vigueur qu’à partir du 1er janvier 2018.

 Le mode de prélèvement ne sera pas le même suivant le type de revenu.

- Les traitements et salaires : ils feront l’objet d’une retenue à la source opérée par l’employeur.
- Les revenus tirés des BIC, BNC, BA et revenus fonciers : ils seront taxés au moyen d’un
acompte.
- Les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values de valeur mobilière et les plus values
immobilières : ni retenue ni acompte car il existe déjà un mode de prélèvement à la source,
il existe déjà aujourd'hui une imposition dès lors que l’on perçoit ces revenus.
Ex : vente d’appartement plus cher que l’on ne l’a acheté – plus value qui donnera lieu à une
imposition. Mais cette plus value est imposée à un taux spécifique -> on paie dès maintenant
l’impôt de plus value, on a déjà un prélèvement à la source.

 Il y aura un taux d’imposition qui sera calculé sur la base des revenus de l’année
précédente.

Ex : on a aujourd'hui par exemple un taux moyen de 11%. Demain, on va regarder la somme

des revenus que l’on a perçu l’année d’avant, le taux d’imposition que l’on aurait du avoir et on
va l’appliquer.
Au 31 janvier 2019, on perçoit un salaire de 3 000 euros net. Sur ces 3000 euros, on va avoir
une retenue à la source. Le taux de la retenue à la source pour le calculer, on va regarder ce que l’on
a perçu comme revenus pendant l’année 2018. Si en 2018, on a perçu un total de revenus de 50 000
euros. Le taux moyen d’imposition serait par exemple de 10%. Alors, au 31 janvier 2019, les 3 000
euros net seront imposés à 10% d’IR. On va faire cela pendant toute l’année. L’employeur au cours
de l’année va nous augmenter. Au 30 juin, on a une augmentation de salaire et on gagne désormais
4 000 euros. Le taux d’imposition sera toujours le même, on aura toujours 10% d’IR. Sauf qu’en
définitive, les revenus 2019 ne seront plus 50 000 euros, par exemple cela sera 60 000 euros. Alors on
va calculer sur ces 60 000 euros les impôts que l’on aurait du payer. On va alors payer la différence et
au 31 janvier 2020, lorsque l’on va percevoir notre salaire de 4 000 euros, notre taux moyen
d’imposition aura changé et sera par exemple désormais de 12%.

Chaque année, on va quand même faire une déclaration de nos revenus. C’est au moyen
de cette nouvelle déclaration que l’on va ajuster le taux d’imposition.

Si a l’inverse on est licencié, les services de l’administration fiscale vont se rendre compte
que l’on a payé trop d’impôt et il y aura une rectification.

 Chaque année le contribuable fera une déclaration de revenus et on vérifiera si le taux

d’imposition qu’il a subi correspond à ses revenus.
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 Le quotient familial est calculé en fonction de la situation de famille du contribuable

en année N-1.

Tout changement des charges de famille doit être déclaré dans les 60 jours de la
survenance de ce changement afin que le taux d’imposition soit modifié en conséquence.
Ex : naissance d’un enfant. Avant QF = 3, désormais QF = 4 (le troisième enfant compte 1
part). On va alors recalculer le nouveau taux d’imposition avec le nouveau quotient familial. Il
faudra juste que le contribuable déclare son changement de situation à l’administration fiscale.

 En 2018, on va avoir le prélèvement à la source . Mais les revenus de 2017 n’auront

pas été taxés (puisque pas d’imposition à la source jusqu’à lors, cela n’aurait été imposé
qu’en 2018).

Donc en 2018, on va être imposé sur les revenus 2018 et on va payer l’IR à raison des
revenus 2017. Afin d’éviter un cumul de charges, on aurait pu se dire que l’on supprime l’IR sur
2017.

 La loi de finance a prévu que les revenus de l’année 2017 seront neutralisés
fiscalement par l’octroi d’un crédit d’impôt de modernisation du recouvrement.

On ne veut pas que le contribuable paie deux fois l’impôt sur des revenus différents : la charge
serait trop importante, mais on veut quand même éviter les fraudes. La loi fiscale prévoit un crédit
d’impôt sur les revenus non exceptionnels perçus en 2017.
Autrement dit, on opère ainsi une compensation : on paie de l’impôt mais on aura une
neutralisation donc en fin de compte on ne paiera pas l’impôt. Mais ce crédit d’impôt ne s’applique
que pour les revenus non exceptionnels donc pour les traitements et salaires. Il n’y aura pas de
crédit d’impôt pour les revenus exceptionnels : toutes les primes…

On ne sait pas ce qu’il en est pour les revenus des BIC, BNC et BA. On attend encore.
Pour tous ses textes, l’administration fiscale donne son interprétation. C’est important puisque
cette doctrine administrative est opposable à l’administration fiscale. Ainsi, on attend une
interprétation de la loi de finances pour 2017 concernant les revenus des BIC, BNC et BA…
Il peut y avoir une contestation de cette interprétation par les contribuables devant les
tribunaux. Si la JP estime que la doctrine administrative est contraire à la loi alors elle doit réviser sa
doctrine.

Il est prévu qu’il y aura un taux neutre d’imposition, notamment pour les personnes qui
n’auraient jamais perçus de salaires avant l’année 2018. Si ce taux neutre ne correspond ensuite
pas aux salaires qui ont été perçus durant l’année 2018 alors ce taux sera révisé.

 L’employé à la possibilité de ne pas déclarer à son employeur son réel taux

d’imposition.
Ex : un salarié qui touche un salaire de 30 000 euros par an. Son taux moyen d’IR sera par
exemple de 9%, sauf qu’il perçoit des salaires et il a des revenus de capitaux mobilier, des revenus
fonciers de 50 000 euros. Alors son vrai taux moyen d’IR serait par exemple de 15%. L’employé a
deux possibilités : on a un choix
- Déclarer à son employeur son vrai taux d’imposition et donc montrer qu’il
perçoit des revenus d’autres activités et payer directement la totalité de l’impôt
- Ne pas déclarer à son employeur son vrai taux d’imposition , alors son
employeur va imposer un taux neutre à raison du montant de ses salaires (l’impôt
qu’il paierait s’il n’avait que ces salaires). Alors quand le salarié va faire sa
déclaration de revenus, il paiera le complément.
Ex : En 2018, taux moyen de 9%. Mais déclaration en mai 2019 : 80 000 euros (et pas seulement
30 000 euros de salaires) et donc en 2019 on va payer la différence/ un complément d’IR.
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Section 2 – L’IS

La loi de finances a modifié l’IS. A la différence de l’IR, la loi de finances pour 2017 va
modifier le taux de l’IS.

Par 1 – Les règles actuelles de l’IS

Elles sont encore applicables pour partie pour l’année 2017.

On a un taux normal de 33,1/3% et un taux réduit de 15% dans la limite de 38 120 euros à
conditions :
- CA HT < 7 630 000 euros
- Capital entièrement libéré
- Au moins détenue par 75% de personnes physiques ou une société répondant aux
mêmes conditions (donc directement ou indirectement)

Donc taux de 15% dans la limite de 38 120 euros et pour le surplus 33,1/3%.

Par 2 – Les nouvelles règles

On a voulu diminuer le taux de droit commun de l’IS et le passer de 33,1/3% à 28%.

On a des taux beaucoup plus faibles dans les autres pays et on avait ce constant que la France
faisait partie des pays européens qui imposaient le plus à l’IS. Ex : Irlande taux de 15%,
Allemagne taux de 30%... Or, on a une concurrence entre Etats qui est beaucoup plus importante que
concernant l’IR. On a voulu abaisser le taux d’IS à un taux qui reste tout de même raisonnable pour les
caisses de l’Etat.

Ce taux de 28% ne va pas s’appliquer immédiatement. On a prévu 4 étapes dans la loi

fiscale qui vont nous conduire jusqu’en 2020. Et normalement, au 1er janvier 2020 (4e étape), toutes les
sociétés auront un taux commun d’IS de 28%.

Etape 1 : pour l’année 2017

Taux de droit commun 33,1/3%

PME 15% pour les bénéfices jusqu’à 38 120 euros
répondant aux conditions de l’IS à 15% 28% pour les bénéfices entre 38 120 et 75 000
euros
33,1/3% pour les bénéfices supérieurs à 75 000
euros

Etape 2 : pour l’année 2018

Taux de droit commun Bénéfices < 500 000 euros : 28%

Bénéfices > 500 000 euros : 33,1/3%

PME Un taux à 15% jusqu’à 38 120 euros

répondant aux conditions de l’IS à 15% Un taux à 28% entre 38 120 et 500 000 euros
Un taux à 33,1/3% au-delà de 500 000 euros
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Etape 3 : pour l’année 2019

Taux de droit commun 28% pour les sociétés dont le CA < 1 milliard
d’euros
33,1/3% pour CA > 1 milliard d’euros

PME 15% jusqu’à 38 120 euros

répondant aux conditions de l’IS à 15% 28% entre 38 120 et 500 000 euros
33,1/3% au-delà de 500 000 euros

Etape 4 : pour l’année 2020

Taux de droit commun 28%

PME 15% dans la limite de 38 120 euros
répondant aux conditions de l’IS à 15% 28% au-delà de 38 120 euros
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PARTIE 1 – LA DETENTION DU PATRIMOINE

Quand on détient un patrimoine, on peut être imposé pour deux raisons et donc deux fois :
 On peut être imposé parce que l’on perçoit des revenus du patrimoine : on fait
fructifier le patrimoine
 On peut être imposé parce que l’on détient de la richesse / du capital. Les entreprises
connaissent aussi une imposition à raison de la détention d’un capital.

Titre 1 – Les revenus du patrimoine

 Revenus provenant des meubles ou des immeubles

CHAPITRE 1
LES REVENUS IMMOBILIERS
 On va distinguer selon la personne qui perçoit ces revenus :
- Particuliers
- Entreprises

Section 1 – Les revenus immobiliers des particuliers

Ils sont imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Les loyers fonciers
correspondent aux revenus que les propriétaires immobiliers encaissent : location de propriétés
bâties, (maison, bureaux, bâtiments commerciaux, …), location de propriétés non bâties (terrains à
bâtir, mines, marais salants, étangs…). -> Peu importe l’usage de la location. Ce qui importe c’est
que le bailleur tire des revenus de cette location.
Cette catégorie des revenus fonciers comprend un régime de droit commun appelé régime
réel d’imposition.
Il connait des dérogations :
- Le régime du micro foncier
- Les régimes spéciaux

Par 1 – Le régime de droit commun : le régime réel d’imposition

Le régime réel d’imposition va soumettre à l’IR, au barème progressif, le montant net des
revenus fonciers. On va devoir d’abord examiner comment on détermine ce montant net des revenus
fonciers (revenu imposable) et on verra les modalités d’imposition.

A) La détermination du revenu imposable

Le revenu imposable s’établi chaque année. Ce revenu imposable c’est le résultat de la

différence entre les recettes imposables et les charges déductibles.

1- Les recettes

Les recettes ici désignent les loyers perçus par le propriétaire au cours d’une même année
civile.
On parle de loyer encaissé. On est dans un système de comptabilité de caisse.
Ex : si en 2016 le loyer exigible de décembre 2016 n’est payé qu’en 2017, ce loyer n’a été
encaissé qu’en 2017 et donc même s’il était exigible en 2016, le loyer n’entrera en compte que dans
les revenus 2017 (au jour où il est encaissé).
 Droit fiscal
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Lorsque l’on loue un local commercial, souvent il y a le pas de porte (le droit d’entrée versé
par le locataire au bailleur). Le preneur à bail dans un bail commercial a un droit au renouvellement,
cad un droit à rester dans le local. Donc quand on loue un local commercial, il est possible que le
locataire reste dans les lieux pendant des années. Le fait que le preneur ait un droit de
renouvellement explique que le bailleur lui fasse payer un pas de porte à l’entrée dans les locaux.
Ce pas de porte est une recette fiscale pour le bailleur et donc le pas de porte doit être pris en
compte dans le montant des recettes annuelles.

Les recettes provenant d’un droit d’affichage sont prises en compte dans les recettes
annuelles.

Les redevances de téléphonie mobiles pour une antenne relai sont également prises en
compte dans les recettes annuelles.

 On fait la somme de toutes ces recettes encaissées pendant l’année. On va ensuite

déduire les charges déductibles.

2- Les charges déductibles

Il y a un cas général et un cas particulier.

a/ Le cas général

Il faut distinguer selon les dépenses :

Les dépenses d’investissement ne constituent pas des charges déductibles : ce sont des
dépenses afférentes au capital. Tout ce qui attrait au capital ne constitue pas une dépense déductible.
Ex : Achat d’un appartement 200 000 euros
Emprunt de 150 000 euros avec taux d’intérêt à 1,2%.
Tous les mois, mensualité de remboursement = 1 250 euros de capital et 15 euros pour les intérêts.
Tout cela c’est des charges : on paie à la banque tous les mois. Cependant, la charge afférente au
capital c’est une dépense d’acquisition : on paie le prix d’acquisition. Mais, comme c’est une dépense
afférente au capital, cette charge n’est pas déductible.

Constituent des charges déductibles :

- les dépenses d’entretien,
- les dépenses de réparation du bien
- les charges de copropriété
- les intérêts d’emprunt : l’intérêt que l’on paie n’est pas afférent au capital mais
c’est le prix de l’argent
- les frais de gérance (par un agent immobilier)
- la rémunération des garants

 On va faire la somme de ces charges déductibles payées pendant l’année et les

déduire.

b/ Cas particulier : les dépenses d’amélioration

On est à la césure entre quelque chose qui relève des dépenses courantes d’entretien et une
amélioration du capital.
Principe : les dépenses d’amélioration qui modifient la consistance ou l’équipement d’un
bien ne sont pas des charges déductibles. Elles sont des dépenses d’investissement, elles ont pour
objet de renforcer le capital, de l’améliorer.
 Droit fiscal
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Exception 1 : s’agissant d’immeubles réservés à l’habitation, la loi autorise à titre

exceptionnel la déduction des dépenses d’amélioration qui ont pour objet une meilleure adaptation
de l’immeuble aux conditions actuelles de confort.
L’acception des conditions actuelles de transport est extrêmement stricte : cette mesure ne
concerne que des dépenses qui sont nécessaires à constituer un confort minimum à l’habitation.
Ex : installation d’un chauffage central, d’une salle d’eau…

Exception 2 : s’agissant des immeubles à usage professionnel, des travaux qui ont pour objet
de faciliter l’accès aux locaux des personnes à mobilité réduite constituent des charges déductibles.
Ex : installation d’une rampe d’accès, ascenseur plus grand…

 Une fois que l’on a déterminé le revenu imposable, on s’intéresse aux modalités
d’imposition.

B) Les modalités d’imposition du revenu foncier

Plus de recettes que de charges => on aura un revenu net foncier

Plus de charges que de recettes => on aura un déficit

1- L’imposition du revenu net foncier

Recettes > Charges déductibles

Revenu
On prend en compte les recettes encaissées et les charges payées pour une année civile.
Dans le régime de droit commun, ce revenu net foncier va s’additionner aux autres revenus
perçus par les membres du foyer fiscal. La somme constituera le revenu global du foyer qui sera
imposé à l’IR au barème progressif.

Prélèvements sociaux
On a des organismes qui ont pour but de financer la sécurité sociale : la CSG (contribution
sociale généralisée), la CRDS (contribution au renforcement de la dette sociale)… Ces contributions
au fil des années ont pris une place très importante économique. La somme des prélèvements sociaux
représentent le taux de 15,5%. Sur un revenu foncier donné, 15,5% est prélevé pour des
prélèvements sociaux.

 Les deux impositions se cumulent.

2- La déduction des déficits fonciers

Charges déductibles > Recettes

En matière d’IR, on additionne tous nos revenus catégoriels. On peut avoir dans un revenu
catégoriel un déficit : il s’impute sur les bénéfices des autres revenus catégoriels.
Si on a du déficit foncier, cela va faire partie des exceptions que constituent les revenus
fonciers.
L’imputation du déficit foncier sur les autres revenus est doublement limitée :
- L’imputation du déficit foncier n’est pas possible lorsque ce déficit provient des
intérêts d’emprunt.
- L’imputation du déficit foncier sur les autres revenus n’est possible qu’à hauteur de
10 700 euros par an.
 Droit fiscal
12

Ex limite de 10 700 euros

On ne peut donc en aucun cas imputer sur les revenus fonciers la somme de 20 000 euros, on
ne peut imputer que maximum 10 700 euros par an. Donc on impute 10 700 euros et il restera 9 300
euros que l’on imputera les années ultérieures sur le déficit.

Ex intérêts d’emprunt
Déficit foncier de 20 000 euros constitué que d’intérêts d’emprunt. On a 20 000 euros de
déficit foncier. Ces intérêts d’emprunt ne peuvent pas s’imputer sur les autres revenus. Donc si on a
20 000 euros constitué exclusivement d’intérêts d’emprunt, ce déficit foncier ne pourra pas être pris
en compte dans la détermination du revenu global. Ces déficits d’imputeront sur les futurs
revenus fonciers.

Si on a parmi les charges déductibles on a à la fois des intérêts d’emprunt mais aussi
d’autres charges. Par exemple, on a un revenu brut de 2 000 euros. Par ailleurs, on a des charges
d’une valeur de 30 000 euros. On a des intérêts d’emprunt d’un montant de 4 000 euros. On voit
facilement qu’il y a un déficit foncier.
Pb : il est constitué pour partie par des charges déductibles et pour partie par des intérêts
d’emprunt.
La règle est la suivante : le revenu brut est réputé compensé d’abord par les intérêts
d’emprunt. Autrement dit, on impute d’abord les intérêts d’emprunt sur le revenu brut et ensuite le
reste. Donc dans l’exemple on a un déficit foncier qui provient à hauteur de 2 000 euros des
intérêts d’emprunt (4 000 – 2 000) et à hauteur de 30 000 euros pour les autres charges.
Donc, on a un déficit foncier qui est constitué pour partie par des charges qui ne peuvent jamais
s’imputer sur les autres revenus et une partie qui peut s’imputer.
Donc on peut constituer dès cette année un déficit foncier de 10 700 euros, donc il reste
après imputation du déficit foncier : il reste pour les intérêts d’emprunt toujours les 2 000 euros et pour
les autres charges 30 000 – 10 700 = 19 300 euros.
L’année d’après on imputera prioritairement les intérêts d’emprunt sur les recettes et les
charges déductibles seront imputables dans la limite de 10 700 euros.

 On a voulu limiter les moyens d’optimisation fiscale pour les personnes à hauts
revenus.
Pour payer moins d’impôt, il faut créer du déficit. Mais on ne veut pas payer d’argent alors on
investi (en immobilier). On a plein de charges mais elles constituent du déficit. On veut diminuer le
déficit foncier. De nombreuses personnes se constituaient du déficit foncier pour limiter leur
montant imposable. C’est pour cela que la loi a mis en place ce principe.

Par 2 – Le régime du micro foncier

Rappel : Les petites entreprises auront des obligations déclaratives allégées.

Régime micro BIC => Charges forfaitisées à hauteur de 71% des recettes.
Régime micro BNC : on estime que les charges sont moins importante donc charges
forfaitisées à hauteur de 31%.

 Pour le régime du micro foncier, on va forfaitiser les charges . On va appliquer un

forfait.

 Champ d’application

Ce régime s’applique de plein droit au contribuable dont le revenu brut (les recettes)
n’excède pas 15 000 euros. Si c’est le cas on est de plein droit soumis au régime du micro foncier
(automatiquement). Mais on a le droit de se soumettre volontairement au régime réel d’imposition
sur option.
 Droit fiscal
13

 Modalités d’imposition

Les charges vont être forfaitisées. On ne va pas prendre en compte la réalité des charges. Le
revenu net imposable va être déterminé en appliquant au revenu brut (les recettes) un
abattement de 30%. Cet abattement représente les charges déductibles dans le régime réel.
Ex : 10 000 euros de loyers (recettes) – micro foncier car recettes < 15 000 euros. Donc revenu
net = 10 000 – (10 000 * 30%) donc 7 000 euros. Le contribuable va se contenter de porter le
revenu brut sur sa déclaration et l’administration fiscale va procéder automatiquement à
l’abattement de 30%.

 L’option pour le régime réel

Dès lors que le contribuable a des revenus < 15 000 euros => régime micro foncier
automatique. Mais option pour le régime réel. Alors, cette option va s’appliquer obligatoirement
pour une période de 3 ans.
Ce régime du micro foncier cesse dès lors que les recettes > 15 000 euros.

 Intérêt du micro foncier

- Simplicité
- Si montant de charges < 30% recettes : intéressant de rester dans le régime du
micro foncier (sinon il est plus intéressant d’opter pour le régime réel – pb : cela
vaut pour les 3 prochaines années).

Par 3 – Les régimes spéciaux

La loi fiscale prévoit une multitude de régimes spéciaux qui ont tous la même finalité :
inciter les contribuables à investir dans l’immobilier. On peut pour cela alléger l’imposition. Cela
se concrétise donc par :
- l’octroie d’une déduction de charges : elle vient diminuer l’assiette imposable, elle
vient en amont, c’est de la charge, elle diminue la recette.
- voire d’une réduction d’impôt : elle vient diminuer l’impôt, elle vient en aval/ in
fine. On a calculé l’impôt et sur l’impôt on bénéficie d’une réduction.

A) Le régime dit des monuments historiques

C’est un régime qui s’applique à des immeubles qui sont classés monuments historiques ou
qui font partie de ce que l’on appelle le patrimoine national.
On a un propriétaire qui va louer l’immeuble monument historique. L’intérêt de ce champ
d’application c’est que le propriétaire peut déduire la totalité des charges foncières sur les loyers
perçus et surtout imputer le déficit foncier sans limite sur le revenu global.

 Le déficit foncier même s’il est supérieur à 10 700 euros pourra s’imputer sur les
autres revenus catégoriels.

Ex : 5 000 euros de loyers et 30 000 euros de charges foncières. Donc déficit foncier de 25 000
euros. Ils peuvent s’imputer en totalité sur les autres revenus catégoriels.

Pour bénéficier de ce régime de faveur, le propriétaire doit prendre l’engagement de

conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition.
C’est un moyen pour l’Etat s’assurer la sauvegarde de son patrimoine culturel en déléguant à
des particuliers l’entretien de monuments historiques.
 Droit fiscal
14

B) Le régime dit de la loi Malraux

Il s’agit d’immeubles qui sont situés dans des zones protégées. Lorsqu’un propriétaire a un
immeuble qui est dans ces zones protégées et qu’il le loue, ce propriétaire va bénéficier d’une
réduction d’impôt.
Ces propriétaires s’engagent à donner ne location ces immeubles après les avoir rénovés.
Il s’agit de travaux de réhabilitation.

Cette réduction d’impôt est de 30% du montant des dépenses engagées sur l’immeuble dans
la limite de 100 000 euros/ an.

Ex : immeuble répondant aux conditions – travaux de réhabilitation de 300 000 euros.

Réduction d’impôt de 30% de la dépense. On va ainsi pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt de
100 000 euros.

C) Le régime dit Duflot Pinel

Depuis une vingtaine d’années, chaque ministre du logement trouve judicieux de faire une loi
qui portera son nom et qui aura pour objet d’inciter les contribuables à investir dans l’immobilier.
On vise des immeubles neufs. Idée : si le secteur du bâtiment est en essor, on va créer des
emplois et on baisse le chômage => si le bâtiment va, tout va !
On va donc favoriser la création de logements neufs. Il faut donc qu’il y ait des personnes
qui acquièrent ces logements neufs et donc pour inciter à acquérir des logements neufs on va
octroyer à ces propriétaires une réduction d’impôt.

Le régime Duflot Pinel actuel est une modification du régime Duflot :

« Les particuliers qui acquièrent des logements neufs destinés à la location dite intermédiaire et
situés dans certaines zones géographiques bien déterminées pourront bénéficier d’une réduction
d’impôt sur une durée de 9 années ».

Conditions :
- Le propriétaire doit s’engager à louer nu à titre d’habitation principale à une
personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un
descendant pendant une durée de 9 ans.
- Location intermédiaire : louer à une personne dont les ressources ne doit pas
excéder un plafond. On vise la classe moyenne.
- Le propriétaire doit respecter un plafond de loyer en fonction de la zone
géographique dans laquelle est situé l’immeuble : villes de plus de 100 000
habitants, villes de plus de 50 000 habitants, et le reste.

Si ces conditions sont réunies, le montant de la réduction d’impôt est le suivant : elle va être
calculée sur le prix d’achat du logement :
- dans une limite de 5 500 euros/m²
- et sans pouvoir excéder 300 000 euros.

Le montant de la réduction d’impôt est un taux de 18% de la base de la réduction.

Ex : si on achète un appartement de 300 000 euros. Taux de réduction de 18% donc 54 000
euros de réduction auquel le contribuable a droit sur les 9 années de location. On va étaler les 54 000
euros sur les 9 années donc on va bénéficier d’une réduction de 6 000 euros pendant 9 ans.
 Droit fiscal
15

 Ce dispositif existait en principe jusqu’au 31 décembre 2016. La loi de finances a

allongé d’une année ce dispositif.
A la suite de l’élection présidentielle, il y aura un nouveau dispositif qui portera sans doute le
nom du nouveau ministre du logement.

 On a parlé de revenus immobiliers loués nus. Les revenus fonciers cela vise les
locations nues.

Quelle est alors le régime de la location meublée ? Cela ne rentre pas dans les revenus fonciers.
Fiscalement, la location meublée est assimilée à une activité commerciale. Cela rentre alors dans
la catégorie des BIC.
En matière de BIC, on distingue les BIC professionnels des BIC non professionnels. L’un
des intérêts de la distinction c’est que le régime fiscal des déficits ne sera pas le même.
- BIC professionnels : si charges > recettes = déficit d’exploitation qui va venir en
déduction des autres revenus catégoriels.
- BIC non professionnels : les déficits d’exploitation ne peuvent pas s’imputer sur
les autres revenus catégoriels, ils ne peuvent s’imputer que sur les revenus de même
nature donc sur d’autres BIC.

Concernant la location meublée, la question est de savoir si on est en BIC professionnels ou

BIC non professionnels.
 BIC professionnels : 3 conditions
o Recettes de l’année > ou = 23 000 euros
o Loueur inscrit au RCS
o Recettes qui représentent plus de 50% des autres revenus d’activités du
contribuable

 Si déficit d’exploitation : il sera imputable sur les autres revenus catégoriels ! C’est un
mécanisme d’optimisation fiscale -> permet aux personnes d’investir dans l’immobilier et
de créer du déficit qui va diminuer leur revenu imposable.

Section 2 – Les revenus immobiliers des entreprises

En matière fiscale, il faut distinguer les entreprises qui relèvent de l’IR et celles qui relèvent de
l’IS.

Par 1 - Entreprises soumises à l’IR

On vise l’entreprise individuelle (entreprise mais pas personnalité morale), c’est le chef
d’entreprise qui paie l’impôt sur les bénéfices de l’entreprise dans la catégorie IR. Il y a une
parfaite ressemblance entre civil et fiscal : pas personnalité morale et paie pas l’impôt elle-même.
Il y a des sociétés où il y a une dichotomie : personnalité morale et paie son propre impôt ->
c'est-à-dire entre les mains des associés. On a une originalité de sociétés qui vont être
translucides fiscalement : les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés, dont à
l’IR. Ce sont globalement des sociétés de personnes (article 8 CGI).
Article 60 CGI : « le bénéfice des sociétés visées à l’article 8 est déterminé dans tous les cas
dans les conditions prévues par les exploitants individuels ».

 On va envisager le cas général et un cas particulier des locations meublées.

 Droit fiscal
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A) Le cas général

On va faire une distinction entre la comptabilité et la fiscalité.

Comptabilité : principe de liberté d’affectation comptable -> le chef d’entreprise est libre
d’inscrire ou non à l’actif de son bilan tel ou tel bien. Il peut inscrire des biens qui ne sont pas
affecté à l’activité de l’entreprise ou de ne pas inscrire des biens affectés. Il y a une liberté. Ce principe
est tiré de la théorie du bilan. L’entrepreneur sur le plan comptable est libre de déterminer le
périmètre des éléments d’actifs.
Fiscal : corrélation pendant de très nombreuses années avec la comptabilité. On
appréhendait les biens de l’entreprise qu’à travers la comptabilité : on regardait les biens inscrits à
l’actif. On considérait que l’actif alors même qu’il n’était pas nécessaire à la profession appartenait à
l’entreprise. Donc les revenus immobiliers inscrits à l’actif appartenaient à l’entreprise. C’était
relativement simple.
Depuis 2012, fiscalement la théorie du bilan a été neutralisée. Portée de cette
neutralisation : dorénavant les éléments non affectés à l’exploitation de l’entreprise ne sont plus
pris en compte pour la détermination du résultat de l’entreprise. On a alors un retraitement
extracomptable.
Comptablement, les revenus immobiliers (loyers perçus) c’est un résultat de l’entreprise, cela
participe au résultat comptable mais fiscalement non si le bien n’est pas affecté à l’activité de
l’entreprise -> retraitement extracomptable.

 Distinguer selon que l’immeuble est affecté à l’exploitation de l’entreprise ou non.

1- Immeuble affecté à l’exploitation de l’entreprise

Comptablement : liberté d’affectation – donc liberté d’affecter le bien au bilan de l’entreprise ou de

le laisser dans son patrimoine privé

a/ Immeuble inscrit au bilan

Entreprise IR et à son bilan on a un bien utile à l’exploitation.

Ex : immeuble dans lequel on exerce une profession d’avocat.

Alors, on a une parfaite corrélation entre comptable et fiscal : donc toutes les charges
afférentes à l’immeuble seront fiscalement déductibles.

b/ Immeuble maintenu dans le patrimoine privé

Comptablement : immeuble affecté à l’exploitation de l’entreprise

Fiscalement : maintenu dans le patrimoine privé (car non utile à l’exploitation)

Souvent, c’est la même personne qui détient l’entreprise et l’immeuble. Donc pas de possibilité
de location donc l’entreprise ne peut pas payer de loyer et donc logiquement pas déduire de loyer.
Mais fiscalement, on est dans une autre logique : la JP du CE a jugé (CE, Meissonnier, 1998)
a plusieurs reprises que le contribuable personne physique est autorisé à déduire des résultats de
son entreprise un loyer virtuel, on dit qu’il y a un bail fiscal.
L’entreprise est autorisée à déduire de son résultat fiscal un loyer égal à la valeur locative de
l’immeuble. Le contribuable est alors contraint de déclarer le montant de ce loyer en tant que
revenu foncier.
 Droit fiscal
17

Question : est-il plus opportun d’inscrire au bilan l’immeuble affecté à l’exploitation ou de

le maintenir dans le patrimoine privé ?
Avantages du maintien dans le patrimoine privé : on va pouvoir établir un bail fiscal, donc
l’entreprise va pouvoir déduire un loyer, elle va se créer de la charge du montant du loyer. L’entreprise
ne peut déduire que de l’amortissement : la charge fiscale de l’amortissement est plus faible que la
charge fiscale d’un loyer. Donc si on veut créer de la charge il vaut mieux maintenir le bien dans
le patrimoine privé.

Pb sortie du bien : notamment vente du bien. On réalise une plus value : prix de vente – prix
d’achat. Fiscalement la plus value est imposée, mais elle est imposée de différente façon :
- Bien inscrit à l’actif de l’entreprise : plus value professionnelle -> on va avoir une PVLT qui
a bénéficier d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année.
Ex : achat 50 000 (2000), vente 150 000 (2017), PV 100 000
5ème année 10%, donc au bout de 15 ans de détention on a un abattement de 100%
Donc la PV professionnelle sera totalement exonérée au bout de 15 ans.
- Bien maintenu dans le patrimoine privé : PV immobilière des particuliers
Abattement moins favorable : exonération totale de la PV quand détention pendant 22 ans

Pb bien utile à l’exploitation : est-il opportun que l’immeuble appartienne à une SCI ?
Personne physique, personne morale (SCI) et entreprise. On décide que SCI propriétaire, bien
utile à l’exploitation et la SCI loue l’immeuble à l’entreprise. L’entreprise est donc locataire du
bien utile à son exploitation, on a un vrai bail. L’entreprise paie des loyers qui constituent de la
charge. La SCI perçoit des loyers qui vont être imposés, la SCI relève de l’IR, les loyers seront
imposés en revenus fonciers entre les mains de l’exploitant.
Le critère de ce choix de schéma n’est pas fiscal, il est juridique : on a juridiquement deux
avantages au concours d’une SCI :
- Pour une entreprise individuelle, les créanciers de l’entreprise vont pouvoir tous les biens
appartenant à l’entrepreneur et donc si pas de SCI les créanciers vont pouvoir saisir en vendre
l’immeuble. Si on interpose une SCI, l’immeuble n’appartient plus à l’entrepreneur mais à
la SCI, donc les créanciers ne pourront plus saisir l’immeuble. On diminue le droit de gage
général des créanciers.
- Un jour l’entrepreneur va vouloir vendre son entreprise. Il vend généralement l’immeuble avec
l’entreprise (si l’immeuble est affecté au bilan de l’entreprise). Pour le repreneur l’immeuble
constitue un surcoût, cela va lui coûter plus cher. De plus l’entrepreneur veut peut être conservé
des revenus locatifs et louer l’immeuble au repreneur plutôt que de le vendre. Avec la SCI on
peut réaliser cet objectif : on peut vendre l’entreprise sans vendre l’immeuble. Ainsi, le
coût est moins élevé pour le repreneur et le vendeur pourra se constituer des revenus
locatifs (par exemple en vu de sa retraite).

2- L’immeuble de rapport : non affecté à l’exploitation

C’est un immeuble qui n’est pas nécessaire à l’exploitation, c’est un immeuble que l’on loue/
que l’on fait fructifier (d’où immeuble de rapport).
 Liberté comptable : deux situations.

a/ Immeuble inscrit à l’actif du bilan

Comptablement : les loyers vont entrer dans le résultat comptable

Fiscalement : neutralisation de la théorie du bilan -> retraitement extracomptable
Si immeuble donné en location inscrit à l’actif du bilan, les loyers ne participeront pas
fiscalement au résultat de l’entreprise. On va déduire du résultat fiscal les revenus perçus (il faut
les enregistrer en revenus fonciers).
 Droit fiscal
18

b/ Immeuble maintenu dans le patrimoine privé

Parfaite corrélation entre comptable et fiscal.

Comptablement : pas à l’actif
Fiscalement : personne physique qui perçoit des loyers d’un immeuble – revenus fonciers

B) Le cas particulier des locations meublées

Sur le plan civil, cela reste un bail civil que l’on loue nu ou en meublé. On n’a jamais la
qualité de commerçant.
Sur le plan fiscal, les loyers provenant de la location nue sont imposés aux revenus
fonciers, les loyers de location meublée sont imposés en tant que BIC. On estime que louer en
meublé c’est accomplir une activité commerciale.
On avait beaucoup de pensions de famille au 18e siècle, afin d’éviter une concurrence trop
importante avec les hôteliers on a décidé de faire relever les pensions de famille (location en
meublé) du même régime : donc BIC.

 Distinction BIC professionnels et non professionnels.

 Cas d’exonération.

1- Les cas d’exonération

(1) Le contribuable loue ou sous loue une ou plusieurs pièces de son habitation principale .
Les loyers perçus seront exonérés si deux conditions sont réunies :
o Résidence principale du locataire
o Loyer raisonnable : limite d’un plafond

(2) Le contribuable met de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces
de son habitation principale.
On vise les chambres d’hôtes. Les revenus perçus de cette mise à disposition sont exonérés
mais uniquement lorsque le montant annuel des loyers n’excède pas 760 euros.

2- Les cas d’imposition

 Imposition en tant que loueur meublé professionnel (BIC pro) ou un louer meublé non
professionnel (BIC non pro) ?

a/ Les loueurs en meublé professionnels

Normalement, en droit civil, la location meublée c’est un acte civil. Pour que cela devienne
un acte de commerce, il faut l’exercice habituel d’une activité. L’activité peut devenir commerciale
si on en fait sa profession : exercice habituel et donc acte de commerce, mais c’est assez rare. Souvent
le loueur est un particulier.
Du point de vue fiscal, le fait de louer en meublé fait entrer dans le monde professionnel
fiscalement.

Conditions pour être qualifié de louer en meublé professionnel ?

- Réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles (c'est-à-dire loyers encaissés,
sans les charges)
- Recettes qui représentent plus de 50% des revenus professionnels du
contribuable
- Que l’un des membres du foyer fiscal soit inscrit en qualité de loueur
professionnel au RCS : l’inscription au RCS est asse aisé, il suffit d’aller au Greffe
 Droit fiscal
19

du tribunal de commerce. Mais il y a des professions incompatibles avec la

profession de commerçant : professions médicales…
Difficulté : si les deux autres conditions sont réunies mais profession incompatible -
> on a une difficulté de savoir si une personne peut quand même être inscrite
au RCS lors que sa profession principale ne lui permet pas de prendre la qualité de
commerçant. La difficulté est résolue par chaque Greffe : Bourgoin-Jallieu refuse
d’inscrire un médecin, Grenoble accepte. L’inscription au RCS n’emporte pas
juridiquement la qualification de commerçant. On a un contentieux en ce
moment.

Intérêts et conséquences fiscales de la qualification de loueur en meublé professionnel ?

Fiscalement, cela signifie que les revenus tirés de ces locations meublées seront imposés dans la
catégorie des BIC professionnels. Les résultats de cette activité de location sont déterminés en
fonction des règles des BIC professionnels : toutes les charges afférentes à l’immeuble sont
déductibles. Il va être asse aisé de se créer du déficit fiscal commercial.
Ex : 25 000 euros recettes, 50% revenus, inscrit RCS donc BIC pro.
+ charges : frais entretien 5 000, travaux 8 000, frais de gérance 2 000, intérêts d’emprunt 20 000 =
35 000 euros de charges. On va pouvoir déduire 35 000 des 25 000 et donc déficit de 10 000 euros.
L’intérêt c’est de se créer du déficit. On diminue d’autant l’assiette imposable à l’IR. Cela vise
des personnes à revenu conséquent et qui veulent diminuer leur patrimoine imposable à l’IR tout en se
constituant un patrimoine. Le loyer créé des recettes mais avec les charges afférentes à l’immeuble
on se créé du déficit.
Le déficit est un déficit BIC professionnel et donc qui s’impute sur les autres revenus
catégoriels.
Comme on est en BIC professionnel, l’immeuble est qualifié de bien professionnel. En
matière d’ISF, les biens professionnels font l’objet d’une exonération d’ISF.
En cas de vente de l’immeuble, c’est l’entreprise qui vend l’immeuble, l’immeuble
bénéficiera du régime des PVLT avec une exonération totale au bout de 15 ans.

b/ Loueurs en meublé non professionnels

Si on ne respecte pas une de ces conditions cumulatives, les locations sont non
professionnelles.
Fiscalement, les résultats de cette activité seront déterminés en fonction des règles des
BIC non professionnels.

Conséquences :
- Le déficit de cette activité ne s’impute pas sur le revenu global/ sur les autres
revenus catégoriels mais le déficit ne s’imputera que sur les revenus de même
nature des 10 années suivantes.
- Au regard de l’ISF, ce n’est plus un bien professionnel, donc cet immeuble
entre dans l’assiette de l’ISF et sera soumis à l’ISF.
- La PV en cas de vente sera une PV des particuliers : exonération totale au bout
de 22 ans de détention.

Location nu ou en meublé ?
- Location nue : revenus fonciers
- Location meublée : BIC non professionnels

Ce régime des BIC non professionnels peut s’avérer plus favorable que les revenus
fonciers. En cas d’option pour le régime dit des micros entreprises (recettes < 32 900 euros),
les frais déductibles sont forfaitairement fixés à 50% des recettes.
Revenus fonciers : micro foncier -> forfait des charges de 30%.
 Droit fiscal
20

 En location meublée, on peut augmenter le montant des charges.

Par 2 - Entreprises relevant de l’IS

Pas de théorie du bilan : la société IS est fiscalement opaque, c'est-à-dire qu’elle paie elle-
même l’impôt. Donc dès lors que l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise, il
appartient fiscalement à la société.
L’immeuble va faire l’objet d’amortissements classiques, toutes les charges afférentes à
l’immeuble seront des charges fiscalement déductibles et si l’immeuble est loué alors les revenus
tirés de cette location entreront dans la détermination du résultat imposable de la société.
 Droit fiscal
21

CHAPITRE 2
LES REVENUS MOBILIERS
Nous allons distinguer les revenus mobiliers des particuliers et des entreprises.

Section 1 – Revenus mobiliers des particuliers

Les revenus mobiliers constituent une catégorie à part de l’IR : revenus de capitaux
mobiliers (RCM). Cette taxation des RCM est assez redoutable. On est aux prises avec deux éléments
contradictoires de politique fiscale.
Objectif 1 : On a d’un côté un objectif de l’Etat de compétitivité de la France qui implique
pour l’Etat français que ces contribuables épargnent. Cet argent va financer le développement des
entreprises, les investissements de l’Etat… On veut inciter les épargnants/ particuliers à épargner
et donc investir dans des produits qui vont générer de l’épargne à des fins économiques qui sont
de lutter contre le chômage. On a un instrument fiscal à des fins économiques, on veut alléger la
charge fiscale des RCM. Plutôt les RCM seront faibles plus les particuliers seront incités à épargner.
Objectif 2 : idéal de solidarité fiscale. On veut que les revenus du capital soient plus fortement
taxés que les revenus du travail.
Cette politique fiscale est d’autant plus difficile à maitriser que la France n’est pas maitre
du jeu. Quand on parle de RCM on parle de capitaux. On a un principe de l’UE : libre circulation
des capitaux -> ainsi, il y a une concurrence fiscale entre les Etats.
La fiscalité des RCM représente assez bien le contexte européen de la fiscalité : contexte
européen de concurrence.

En général, on distingue deux types de revenus de capitaux mobiliers :

- Revenus de placements à revenus fixes : l’épargnant va placer son argent dans
une enveloppe qui ne va pas lui procurer un risque économique.
- Revenus distribués par les sociétés : on est à l’inverse dans des placements à
risque – le contribuable risque de perdre son épargne. On vise les dividendes des
personnes qui sont associées de sociétés.

Par 1 – Les revenus de placements à revenus fixes

Précision : on est dans du placement qui va être sécuritaire. Il va assurer à l’épargnant de

retrouver le capital qu’il a investi à la fin du placement.

Ces placements à revenus fixes concernent :

- Toutes les obligations (c’est une société qui émet un titre que l’on appelle obligation et elle
s’engage à rembourser cette obligation moyennant un revenu fixe, c’est une sorte d’emprunt
que fait la société), obligations dites d’Etat : émission d’obligations sur le marché par l’Etat.
- Les bons de caisse : c’est l’Etat français qui émet un titre appelé bon qui a être rémunéré par
l’Etat français.
- Les placements tels que : livret A, livret jeune…
- Les contrats d’assurance vie : la banque promet une rémunération lors de la souscription.
Cette rémunération n’est pas fixe, elle varie chaque année en fonction de l’inflation, de la
croissance…

Il y a un cas général d’imposition et une série de régimes spéciaux. Ce cas général s’applique
cependant rarement.
 Droit fiscal
22

A) Le cas général d’imposition des RCM

On place de l’argent, cette épargne génère un revenu. C’est ce revenu généré par l’épargne
qui va être imposé.
Les revenus de capitaux mobiliers (RCM) sont soumis au barème progressif de l’IR. Chaque
année on déclare les RCM. Mais avant d’être suomi à l’impôt les RCM sont être soumis à un
prélèvement forfaitaire non libératoire.
Il y a une imposition en deux temps :
- Dès la perception du revenu on est soumis à un prélèvement : prélèvement
forfaitaire non libératoire
- Déclaration à l’IR : imposition à ce moment à l’IR

Ce que l’on paye avant va constituer un acompte sur le montant à payer de l’IR.

1- Prélèvement forfaitaire non libératoire

Principe : avant d’être imposés à l’IR, ces RCM sont soumis à un prélèvement forfaitaire
au taux de 24%.
Ex : RCM 10 000 euros, prélèvement forfaitaire avant que ça aille sur le compte en banque de
24%. Cela constitue un acompte sur l’IR. On le paie aujourd'hui comme un acompte et on va le
déduire quand on paiera l’IR.
Ex : février 2017, RCM 10 000, ces revenus seront déclarés l’année prochaine. Prélèvement
forfaitaire 24% donc 2 400 euros.
L’année suivante, on a déjà payé un acompte de 24% (2 400). On va faire l’addition de
tous nos revenus et déduire l’acompte, ex : traitements et salaires 40 000, revenus fonciers 50 000.
Et alors si IR = 20 000, on va pouvoir déduire 2 400 euros. Soit IR : 17 600 euros.

Exception : le contribuable peut demander à être dispensé de ce prélèvement forfaitaire si

son revenu fiscal de référence de l’année précédent la perception du revenu est :
- < 25 000 euros pour un célibataire,
- < 50 000 euros pour une personne soumise à une imposition commune avec une
autre.
Revenu fiscal de référence : on recalcule le revenu fiscal au regard de tous les revenus que l’on
a perçu.

Avec la réforme de l’IR, a priori ce prélèvement forfaitaire non libératoire n’aura plus
lieu d’être ou alors ce sera un prélèvement de l’IR.

2- L’imposition à l’IR

Principe : tous les RCM sont soumis à la progressivité de l’IR. Comme le prélèvement
forfaitaire est non libératoire, si on a trop payé alors on va pouvoir réclamer le trop perçu.

Exception : par dérogation, les personnes physiques appartenant à un foyer fiscal dont le
RCM n’excède pas 2 000 euros peuvent opter pour leur assujettissement à l’IR au taux
forfaitairement de 24%.
 On ne parle que de RCM donc de revenus de l’épargne.
Ex : perception de 1 800 euros, prélèvement forfaitaire de 24% donc 432 euros.
En N+1, déclaration RCM 1 800, traitements et salaires 50 000, revenus fonciers 50 000 donc
assiette de 101 800 euros. Admettons que le taux marginal est de 30% : IR de 101 800 * 30% =
30 540 euros.
Sur ces 30 540 euros d’IR on va déduire l’acompte de 432 euros soit = 30 108 euros. On
constate que les RCM ont été soumis à un impôt de 30% (principe), mais la dérogation permet de ne
pas soumettre les RCM inférieurs à 2 000 euros au barème mais de rester au taux unique de
 Droit fiscal
23

24%. Le contribuable dont les RCM < 2 000 euros a le choix. Le contribuable ici optera
certainement pour la dérogation.
Le contribuable opte le jour où il fait sa déclaration de l’IR, il lui suffit donc de calculer
pour choisir le plus intéressant.
Quand on opte pour le taux à 24%, les prélèvements sont alors libératoires, ils sont définitifs.

A cet IR de ces RCM, il faut ajouter des prélèvements sociaux : ils sont au taux de 15,5%
du montant des revenus. Cela s’ajoute à l’IR.

B) Les régimes spéciaux de l’imposition des RCM

On a deux types de régimes :

- des revenus complètement exonérés
- et des régimes soumis à des revenus spécifiques d’imposition

1- Les revenus complètement exonérés

Cela vise :
- Le livret A (plafond versement 22 950 euros, 1 livret A par foyer) : revenus de
l’épargne complètement exonérés
- Le livret jeune (12 et 25 ans, montant maximum versement 1 600 euros, taux
0,75%)
- Le livret d’épargne populaire (max versement 7 700 euros par livret)
- Le livret développement durable (max versement 12 000 euros)
- Le plan/ compte d’épargne logement (max versement 61 000 ( ?) et 15 300 euros)

2- Les revenus soumis à un régime spécifique d’imposition

Il y a en a trois :

a/ Les contrats d’assurance vie

On dit que c’est le placement préféré des français.

Trois raisons :
- Les versements sur ces contrats ne sont pas plafonnés.
- L’assurance vie bénéficie d’un régime fiscal particulier lorsque l’assurance se
dénoue par le décès de l’assuré. L’assurance vie est un mécanisme de transmission
à cause de mort à la personne de son choix. Au plan fiscal, cette transmission à
cause de mort connait un régime fiscal incitatif. Elle sera soumise à un régime
fiscal plus avantageux que le droit des successions.
- Les revenus du contrat d’assurance vie bénéficient d’une fiscalité avantageuse.

Principe : les revenus générés par le contrat d’assurance vie ne sont soumis à une imposition
que lors du dénouement du contrat ou du rachat du contrat.

Dénouement du contrat : on peut décider de la libération non pas lors du décès mais si on
survit à telle date. Ainsi, le contrat peut se dénouer soit au profil d’un bénéficiaire tiers au contrat
soit au profil du contractant lui-même.
Rachat : le souscripteur est créancier de l’assureur, il peut donc demander le paiement de
la créance et donc récupérer sa mise, on parle alors de rachat. On récupère ainsi tout ou partie du
capital versé.

 Tant qu’il n’y a ni dénouement ni rachat, il n’y a pas d’imposition des revenus.
 Droit fiscal
24

Ex : 100 000 de capital à 5% d’intérêts

N+1 = 5 000
N+2 = 5 000
…
Tant que le dénouement ou le rachat n’a pas eu lieu, les revenus générés ne sont pas soumis à
l’impôt pour le contribuable.
Lors du dénouement ou rachat du contrat, on perçoit le capital assuré avec ses revenus,
on est alors imposé.

 On va distinguer selon la date de souscription du contrat.

(1) Pour les contrats souscrits depuis le 26 septembre 1997, tout va dépendre de la durée du
contrat d’assurance vie/ selon la date du dénouement ou du rachat.
- Avant 4 ans : OPTION
o Imposition sur les revenus du contrat à l’IR
o Option pour le taux forfaitaire libératoire de 35% sur les revenus
- Entre 4 et 8 ans : OPTION
o IR
o Option pour le taux forfaitaire libératoire de 15%
- Au-delà de 8 ans : OPTION
o Abattement 4 600 (célibataire) OU 9 900 (imposition commune)
o IR
o Option pour le taux forfaitaire libératoire de 7,5%

Le choix s’effectue au moment du versement du capital sur le compte du souscripteur.

Quelque soit l’option le contribuable est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% (sur les
revenus du contrat).

(2) Pour les contrats souscrits avant le 26 septembre 1997 : on a deux périodes
- Contrats souscrits avant le 1er janvier 1983 : ils sont complètement exonérés
d’impôt.
- Contrats souscrits entre le 1er janvier 1983 et le 26 septembre 1997 : tous les
revenus afférents aux sommes versées avant le 26 septembre 1997 sont
exonérés. Tous les revenus afférents aux sommes versées depuis le 26 septembre
1997 sont soumis au même régime que vu précédemment.

Exception : dans certains cas les revenus générés par le contrat seront exonérés. Il faut que
le contrat soit dénoué à la suite d’un évènement précis.
- Dénouement suite au licenciement du souscripteur
- Dénouement suite à la mise en retraite anticipée du souscripteur
- Dénouement suite à la survenance d’une invalidité de 2e ou 3e catégorie
- Dénouement suite à la cessation d’activité à la suite d’un jugement de
liquidation judiciaire

b/ Le plan d’épargne en actions (PEA)

Le PEA c’est une enveloppe, une ligne de compte qui englobe plusieurs lignes de comptes.
Au sein de ce PEA il y a généralement ce que l’on appelle des actions, des obligations ou encore
des OPCVM (organismes de placements collectifs en valeurs mobilières – c’est une ligne de compte
qui regroupe une série de produits financiers/ titres financiers).
 Droit fiscal
25

On a un régime fiscal avantageux : tous les revenus générés par ces titres financiers qui sont
dans le PEA mais aussi toutes les plus values que l’on peut réaliser sur les titres financiers du PEA
sont exonérés d’IR.
Si on a des obligations, des OPCVM qui ne sont pas logés dans un PEA alors ils seront
directement imposés. Dans le PEA, on a une exonération.

Si on veut faire un retrait du PEA, on va avoir une imposition qui va dépendre de la

durée de détention du PEA. Plus on détient longtemps le PEA et moins on sera imposé.
- Lorsque l’on fait un retrait moins de 2 ans après la création du PEA => 22,5%
- Lorsque l’on fait un retrait entre 2 et 5 ans => 19%
- Lorsque l’on fait un retrait après 5 ans => exonération d’impôt

Cette date dépend de la date de création du PEA.

Ex : PEA créé en 2010, date à laquelle on a acheté des obligations, OPCVM en 2014, actions
en 2016. Tous ces titres financiers ont généré des revenus. Quand on effectue un retrait en 2017. Peu
importe la date d’acquisition des titres financiers, ce qui compte c’est la date de création du
PEA. Ici on prendra donc en compte 2010 => soit 7 ans de détention et donc exonération d’impôt.

Lorsque le PEA a été créé il y a plus de 5 ans, tous les revenus du PEA sont exonérés de
l’IR. Mais en principe, cela entraine la clôture du PEA.
En revanche, si on fait un retrait plus de 8 ans après la création du PEA on est toujours
exonéré mais cela n’entraine pas la clôture du PEA.
On veut que l’on garde nos titres le plus longtemps possible.

c/ Les bons anonymes

Ce sont des produits financiers qui permettent au contribuable de demeurer dans

l’anonymat. C’est un régime d’épargne d’anonymat. Certains contribuables aiment bien ne pas
révéler à l’administration fiscale leur identité. Cela confère au contribuable la possibilité d’investir
tout en restant anonyme.
On trouve des produits de l’Etat : ce sont ce que l’on appelle les bons de la Caisse
d’épargne, les bons d’épargne de La Poste, les bons de la caisse nationale du Crédit Agricole.
Toutes ces banques sont à l’origine des banques publiques, elles peuvent émettre des bons au profit
des contribuables qu’ils peuvent acquérir en restant anonymes.
Le contribuable lorsqu’il investi dans ces bons investi dans l’économie française.

Le régime fiscal de ces bons anonymes n’est pas si attractif que cela : le contribuable peut
souscrire ces bons anonymes ce qui va lui permettre d’échapper à deux types d’impositions :
- L’ISF
- Les droits de successions
Cependant les revenus sont imposés : les revenus générés par ces placements sont soumis à
un prélèvement libératoire au taux de 60%.
Ex : 10 000 euros bons anonymes, revenus 10 000 => prélèvement de 60% (libératoire donc
définitif), c’est l’établissement qui prélève c’est argent (ce n’est pas moi qui paie directement au fisc
puisque l’on est anonyme).
Chaque bon anonyme subi un prélèvement spécial annuel de 2% sur le montant nominal du
bon. Ex : bons 10 000 – exonération d’ISF, exonération des droits de succession
Revenu annuel 200 000 taxation des revenus à 60% et prélèvement annuel sur le nominal de 2%
=> 1 200 euros (60% - donc en définitive la richesse du bon est de 800 donc 10 800) et 200 (2% de
10 000). On a un régime fiscal qui à la fois permet au contribuable d’investir.

Par 2 – Les revenus distribués par les sociétés

 Droit fiscal
26

On va parler de revenus qui ont pour origine un placement à risque, d’investissements

directs dans les sociétés sous forme d’actions. L’investisseur n’est pas sur de récupérer le capital
investi.
On ne va parler que des sociétés soumises à l’IS.
Les sociétés peuvent distribuer du dividende. Lorsque l’on a une société qui relève de l’IR.
Ex : SNC qui a deux associés 50/50, bénéfice de 10 000 euros. Le bénéfice est imposé sur la tête des
associés à 50/50. Le bénéfice juridiquement appartient toujours à la société. Il y a une dichotomie
entre l’aspect juridique et l’aspect fiscal.
Se poser la question : la société relève-t-elle de l’IR ou de l’IS ?

Si en 2017, la société distribue des dividendes à hauteur de 10 000 : A va recevoir 5 000 et B

va recevoir 5 000.
Imposition à l’IR des 10 000 euros ? Principe de l’interdiction d’une double imposition : les
dividendes ne seront pas soumis à l’IR car ils ont déjà été imposés à l’IR.

Quand la société est soumise à l’IS c’est différent.

On est dans un système d’opacité fiscale, la société paie elle-même l’impôt.
Ex : SAS avec deux associés, bénéfice 10 000 euros => peu importe la quotepart de chacun, on
va avoir une taxation à l’IS. 15% dans la limite de 38 120 euros et 33,1/3% pour le reste.
L’associé ne sera imposé que quand la société distribuera des dividendes : il sera alors
imposé à l’IR.

On distingue :
- Les distributions de bénéfice régulières
- Les distributions de bénéfice irrégulières

A) Les distributions de bénéfice régulières

1- Définition de la distribution régulière

Une distribution est dite régulière lorsqu’elle est conforme aux règles du droit des sociétés. C’est
une distribution qui a été décidée par les organes sociaux compétents (AG).

On va viser trois types de distribution régulière :

- Les dividendes : ce sont des sommes qui sont prélevées sur le résultat après impôt de la
société mais aussi des sommes qui sont prélevées sur les réserves de la société. Ces réserves ce
sont des bénéfices qui n’ont pas été distribués.
- Les sommes distribuées au titre de l’amortissement du capital : cela n’a rien à voir avec
l’amortissement d’un actif. On va rembourser à certains associés le prix de leurs actions en
prélevant sur les réserves de la société sans qu’il n’y ait pour autant une réduction du
capital. Ex : capital 10 000, réserves 30 000 => on va décider de rembourser les associés. Cela
veut dire qu’on va prendre sur les réserves sans toucher le capital -> c’est un amortissement du
capital (si on touche au capital alors on aurait une réduction du capital). On va parler d’actions
de jouissance : elles ont déjà fait l’objet d’un remboursement, on ne pourra plus récupérer la
mise puisqu’on l’a déjà récupérer. Cet amortissement de capital se fait souvent par rapport à
des associés qui n’ont pas vocation à rester dans la société (capital riskers). Cet
amortissement est fiscalement réputé être une distribution régulière.
- Les distributions faites aux associés au moment de la liquidation de la société : on va avoir
un boni de liquidation qui va être distribué aux associés. Cette distribution comme elle est
régulière sera imposée au même titre que l’amortissement du capital et les dividendes.

2- Régime d’imposition de la distribution régulière

 Droit fiscal
27

On est dans l’hypothèse où la société est soumise à l’IS. Lorsque la société réalise son
bénéfice, elle paie l’IS. Elle distribue son bénéfice aux associés : les associés vont être imposés à l’IR
quand ils perçoivent les dividendes.
La loi fiscale prévoit que lorsque l’on a les dividendes de société soumise à l’IS, dans la
mesure où la somme qui va être distribuée a déjà fait l’objet d’une imposition, on va rechercher à
diminuer le risque de double imposition.

Concrètement, la distribution du dividende fait l’objet d’une imposition en deux temps

chez la personne physique (l’associé).

- 1er temps : on va avoir un prélèvement forfaitaire non libératoire de 21% (sur le revenu fiscal
de référence) :
o certains contribuables peuvent demander à en être dispensés : les contribuables dont le
revenu fiscal de référence est < 50 000 euros (pour des personnes déclarant seules leur IR) et
< 75 000 euros (imposition commune).
C’est un prélèvement à la source : lorsque l’on perçoit le dividende.

- 2e temps : on va bénéficier d’un abattement de 40% du dividende : donc soumis à l’IR à

raison de 60% de la somme perçue.
Prélèvements sociaux de 15,5% sur le montant global du dividende

CAS PRATIQUE

Hypothèse d’un client qui est imposé à la tranche marginale d’IR au taux de 45%, il détient 50% du
capital social d’une SAS, la SAS a réalisé en 2015 un bénéfice fiscal de 45 000 euros. Cette SAS
après paiement de l’IS souhaite distribuer l’intégralité de son bénéfice à ses associés. Calculer
l’imposition du dividende qui sera distribué en prenant le taux de droit commun de 33,1/3% (pour
simplifier).

Etape 1 : Détermination du bénéfice distribuable

45 000 * 33,1/3%
Bénéfice distribuable = 30 000 euros (bénéfice après IS)

Etape 2 : Taxation des dividendes perçus

Bénéfice de 30 000 euros et 50% détention
Dividendes versés = 15 000 euros
Prélèvement forfaitaire non libératoire de 21% donc on a alors 3 150 euros. Toute personne
physique en est redevable mais il existe des exceptions.

Etape 3 : Impôt sur le revenu

On prend par hypothèse un taux de 45% (attention normalement barème progressif).
Abattement 40% dans la mesure où les dividendes viennent de la société et a déjà fait l’objet d’une
imposition.
Assiette de l’IR = 15 000 – (15 000 * 40%) = 9 000 euros (soit les 60% restant).
Application de l’IR = 9 000 * 45% = 4 050 euros -> impôt réel du, mais on n’a déjà payé une partie
l’année passé quand on n’a perçu nos dividendes (3 150 euros -> acompte/ prélèvement forfaitaire
non libératoire de 21%).
IR – prélèvement forfaitaire non libératoire = 4 050 – 3 150 = 900 euros.

Etape 4 : Prélèvement sociaux

15 000 * 15,5% = 2 325 euros.

Donc, l’associé va devoir payer 900 euros d’impôt et 2 325 euros de prélèvements sociaux.
 Droit fiscal
28

C’est le régime des distributions régulières de dividendes.

 Droit fiscal
29

B) Les distributions de bénéfices irrégulières

La notion de distributions irrégulières ne figure pas dans la loi fiscale, elle parle de sommes
réputées distribuées. C'est-à-dire qu’une somme réputée distribuée cela pourra être une somme
distribuée irrégulièrement au sens du droit des sociétés mais aussi une somme que la société a
versé alors qu’elle ne devait pas fiscalement la verser.

La loi fiscale envisage trois types de distributions irrégulières : il a en découler un régime de

distribution spécifique.

1- Les types de distributions irrégulières

On a trois sortes de distributions irrégulières.

a/ Les distributions déguisées

Article 109-1 CGI :

Le texte envisage deux types de distributions déguisés :
- Les bénéfices réputés désinvestis
- Les distributions non prélevées sur les bénéfices

a.1/Les bénéfices réputés désinvestis

Cas d’une société qui va réaliser un bénéfice mais ce bénéfice ne fait pas l’objet d’une
distribution régulière par les organes sociaux et il n’est pas non plus affecté à l’autofinancement
de l’entreprise/ incorporé au capital social. Il y a un vice : on constate un bénéfice mais on n’en
trouve plus la trace. La loi fiscale répute cette somme distribuée.
On estime que cette somme a profité indument aux associés, donc elle va faire l’objet d’une
taxation assez lourde.

a.2/Les distributions non prélevées sur les bénéfices

Les sommes en question ne sont pas prélevées sur les bénéfices, la distribution va porter sur
des valeurs qui ont disparues anormalement de l’actif de l’entreprise au profit de la société.
Cas où un dirigeant social va détourner à son profit des actifs sociaux.
Ex : associé qui achète à la société un actif à un prix sous-évalué. Pour la société c’est une
perte de la différence.
Ex : l’associé va vendre à la société un actif à un prix surévalué.
La loi fiscale considère qu’il s’agit de distributions déguisées. La société perd de l’argent au
profit de ses associés. On masque sous l’apparence d’un acte valable un autre acte.

b/ Les distributions présumées

Article 111 a) CGI : c’est l’hypothèse où la loi fiscale va présumer que les sommes mises à
disposition des associés à titre d’avances, de prêts ou d’acomptes constituent en réalité des
revenus distribués.
Pourquoi cette présomption ? La société consent un prêt ou une avance. L’associé ne s’enrichie
pas, il faut rembourser. La loi fiscale considère que ce prêt constitue en réalité une distribution de
revenus, c'est-à-dire qu’il n’y aura jamais de restitution. La loi a souhaité mettre fin à une pratique
qui permettait aux associés d’appréhender indirectement les bénéfices de la société tout en échappant à
l’IR. Si l’associé ne rembourse jamais, alors la société s’appauvrie et les associés s’enrichissent. Les
associés empruntaient mais ne remboursaient jamais. La société étant la chose de l’associé, elle n’allait
jamais demander la restitution des sommes prêtées. Pratique des années 70-80. Les associés
 Droit fiscal
30

s’enrichissaient sans payer l’IR. La loi fiscale pose la présomption que tout prêt consenti à un
associé constitue une distribution.

Présomption simple ou irréfragable ? La présomption est simple, il est possible que le prêt ne
soit pas considéré comme une distribution de dividende à plusieurs conditions :
- Il faut que cette avance prenne la forme d’un écrit.
- Il faut que le prêt soit inscrit dans les écritures comptables de la société.
- Il faut un taux d’intérêt. Le prêt n’est pas gratuit, il est rémunéré.

On peut ainsi renverser la présomption de distribution et il y aura alors réellement un

prêt/ une avance.

Si on n’a pas constitué ces éléments, alors on a une distribution présumée et donc on va
être taxé en tant qu’associé pour la distribution.
Mais si un jour on rembourse la société, l’associé aura alors le droit de réclamer à
l’administration fiscale l’impôt perçu à l’occasion de cette distribution présumée.

c/ Les distributions occultes

Article 111 c ) CGI : rémunérations et avantages occultes qui vont être assimilés à une
distribution occultes.
Quand on parle de rémunérations occultes, on parle de charges comptabilisées par la société
mais qui en réalité rémunèrent des prestations dont le fournisseur n’est pas identifié. On a un
acte apparent et un acte occulte. La société a bien versé une somme mais elle rémunère une prestation
dont le fournisseur n’est pas identifié. Elles sont comptabilisées en charge dans la comptabilité de la
société, or en réalité ce n’est pas une charge mais une rémunération, cependant la société ne le sait pas.
L’avantage occulte est plus fréquent, il s’agit de dissimulation d’une recette ou la prise en
charge par la société d’une dépense qu’elle ne devrait pas supporter.

Dans les deux cas, la somme en cause n’est pas fiscalement déductible des bénéfices de la
société.
Du côté du bénéficiaire, cette somme est assimilée à un revenu distribué.

La loi organise une procédure spéciale pour permettre l’imposition de ces sommes. Elle
autorise l’administration fiscale à demander à la société l’identité des bénéficiaires.

- Soit la société dénonce l’identité du bénéficiaire : ce bénéficiaire sera imposé à

raison du montant dissimulé.
- Soit la société ne dénonce pas l’identité du bénéficiaire : la société sera condamnée
à une amende d’un montant de 100% de la distribution occulte.

2- Le régime d’imposition des distributions irrégulières

C’est la personne physique qui a perçu cette somme qui est une distribution irrégulière. Ces
sommes ne bénéficient pas des mesures de faveur octroyées aux distributions régulières.
- C'est-à-dire que les sommes vont être imposables dans la catégorie des revenus
mobiliers mais sans l’abattement de 40%
- Et c’est 125% de la somme qui sera imposé
 Droit fiscal
31

Section 2 – Les revenus mobiliers perçus par les entreprises

Par 1 – Les revenus de placement à revenus fixes (RPRF)

Fiscalement, on ne parle pas de RPRF (c’est le terme qu’utilisent les particuliers). On parle
d’intérêts sur créances. C’est la même chose, on a un capital que l’on a investi et on est sur de le
récupérer et de s’enrichir.
Il faut distinguer selon le régime fiscal de l’entreprise : IS ou IR.

A) Entreprise relevant de l’IR

 On vise les entreprises individuelles et les sociétés de personnes qui relèvent de l’IR.

Du point de vue comptable, les intérêts des créances que détient l’entreprise concourent
comme les autres produits à la formation du résultat comptable. Donc à la clôture de chaque
exercice comptable, il convient d’enregistrer dans la catégorie des produits financiers les intérêts qui
ont couru pendant l’exercice.

Du point de vue fiscal, les intérêts des créances sont en principe pris en compte pour le calcul
du résultat imposable de l’entreprise. Il y a donc une corrélation entre comptable et fiscal. Il faut
que la créance soit inscrite au bilan. Fiscalement pour qu’un produit comptable constitue un produit
fiscal, il faut que ce produit se rattache à l’exploitation de l’entreprise. Les intérêts produits par la
créance participent du résultat fiscal.
Exception : cas où la créance ne se rattache pas à l’exploitation de l’entreprise. Les intérêts de
la créance ne doivent pas être pris en compte pour la détermination du résultat fiscal. Cela signifie
qu’il va falloir que ces intérêts fassent l’objet d’une déduction extracomptable, le produit doit être
retiré du résultat fiscal => Déduction extracomptable et imposition directement entre les mains de
la personne physique dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

B) Entreprise relevant de l’IS

Simplicité fiscale : il y a une corrélation parfaite entre la comptabilité et la fiscalité.

Lorsque l’entreprise est soumise à l’IS, les revenus des créances qu’elle détient entre dans la
détermination de son résultat imposable. Pas de retraitement extracomptable, peu importe que la
créance ait un lien ou non avec l’activité de l’entreprise.
Les intérêts/ revenus des créances sont imposés à l’IS.

Par 2 – Les dividendes

A) Entreprise relevant de l’IR

Comptablement, dès lors que les titres sociaux sont inscrits à l’actif de l’entreprise, les
dividendes afférents à ces titres sociaux entrent dans la détermination du résultat comptable de
l’entreprise.
Fiscalement, compte tenu de la suppression de la théorie du bilan, il faut regarder si les titres
sociaux se rattachent ou non à l’exploitation de l’entreprise.
- Les titres sociaux se rattachent à l’exploitation : corrélation entre la comptabilité et
la fiscalité. Ces dividendes seront imposés selon la nature de l’activité de
l’entreprise : BIC, BNC, BA.
- Les titres sociaux ne se rattachent pas à l’exploitation : les dividendes afférents à ces
titres doivent faire l’objet d’un retraitement extracomptable/ déduction du
résultat fiscal car ne participe pas à la détermination du résultat fiscal/ imposition à
l’IR sur la tête des associés.
 Droit fiscal
32

B) Entreprise relevant de l’IS

Principe : les dividendes perçus par une entreprise soumise à l’IS constituent un résultat fiscal
qui sera soumis à l’IS.

Exceptions : elles ont pour objet de faire bénéficier les entreprises soumises à l’IS d’un régime
de faveur.
Ex : société A qui détient des titres sociaux d’une société B. Donc au bilan de A on aura à
l’actif les titres sociaux de B. Et alors la société B peut distribuer des dividendes à A qui vont
participer à la détermination du résultat fiscal de A.

Deux régimes de faveur :

(1) Régime des sociétés mère/ fille : Déduction 95%/ imposition 5%

Société mère qui détient une société fille
o Conditions relatives aux sociétés : que la société mère et la société fille soient
soumises à l’IS
Que le capital social de la société mère ne soit pas détenu à 95% par une autre
personne morale soumise à l’IS supprimé
o Conditions relatives aux titres :
 que la société mère détienne au minimum 5% du capital de la société fille
 en pleine ou nue propriété
 délai de conservation minimum de 2 ans

Lorsque ces conditions sont réunies, les dividendes ne seront pas soumis à l’IS à hauteur de
95% et donc imposés à seulement 5%. C'est-à-dire que toutes les charges afférentes à ces titres
sociaux ne constituent pas des charges déductibles.
Pb : lorsque A achète des titres, elle recours à l’emprunt et doit rembourser du capital et payer
des intérêts. Or, ces intérêts d’emprunt normalement ne constituent pas de la charge déductible car les
titres sont exonérés. Ce système peut ainsi être pénalisant. Les dividendes ne sont pas imposés mais on
ne peut pas déduire les charges. Ainsi la règle est la suivante : les dividendes sont exonérés d’IS mais
simplement à raison de 95% de leur montant, il y a 5% du dividende qui est soumis à l’IS .
Toutes les charges afférentes à ces titres sont des charges déductibles.

Pourquoi 5 % ? La société A quand elle a acquis les titres de la société B, on recourt

généralement dans la vie des affaires un mode d’acquisition non pas en fonds propres mais on
emprunte. Ainsi, on a une dette et comme on a de la dette cela diminuer d’autant le résultat
imposable de la société.
La société a ainsi recouru à l’emprunt. On doit alors rembourser à la banque le capital prêté et
on paie le prix du prêt : les intérêts d’emprunt. En matière de revenu foncier, on avait vu que le fait
de rembourser le capital ce n’est pas de la dette c’est plutôt payer en plusieurs fois le prix. Ce n’est
pas une dette financière pour la société. Mais l’intérêt d’emprunt c’est une vraie dette financière :
c’est le coût du prêt à la banque.
Pour qu’une dette financière puisse s’imputer sur le résultat de l’entreprise, il faut que
cette dette financière soit afférente à un bien/ investissement dont les produits seront imposés.
Le dividende s’il était exonéré à 100%, cela signifierait que les actions que l’on détient seraient
un bien exonéré. La conséquence c’est que comme les produits sont exonérés, alors les dettes
afférentes à ce bien ne peuvent pas être déductible : ce système serait plutôt désavantageuse – certes
elles ne seraient pas imposées sur les dividendes mais elles ne pourraient pas déduire nos plus les
dettes afférentes à ces biens.
Ainsi, les dividendes sont exonérés à 95% et on a une quotepart de frais et charges de 5%.
On a donc une partie du dividende qui est imposé à 5%, donc le bien ne fait pas l’objet d’une
 Droit fiscal
33

exonération totale, donc toutes les charges afférentes au bien sont des dettes déductibles du
résultat de l’entreprise.
Ex : société mère A qui acquière 20% d’une société B pour un montant d’1 million d’euros. La
société A pour payer le prix recourt à l’emprunt qu’elle doit rembourser sur 10 ans selon un taux
d’intérêt de 2%. Ainsi, par an elle doit rembourser le capital (100 000) et les intérêts (2 000).
Cette année la société B a distribué du dividende à la société A. Elle a distribué 80 000 euros
de dividendes. La société A n’a pas d’autres charges que les intérêts et d’autres ressources que les
dividendes. Calculer le taux d’IS que la société devra payer.

Régime des sociétés mère/ fille : Déduction 95%/ imposition 5%

Société mère qui détient une société fille
o Conditions relatives aux sociétés : que la société mère et la société fille soient
soumises à l’IS
o Conditions relatives aux titres :
 que la société mère détienne au minimum 5% du capital de la société fille
 en pleine ou nue propriété
 délai de conservation minimum de 2 ans

Montant de 80 000 euros de dividendes

Droit commun : d’un côté les produits, de l’autres les charges
Produits = 80 000 * 5% = 4 000 euros d’imposable
Charges = Intérêts de 2 000 euros
RF = Différence charge produit = 4 000 – 2 000 = 2 000 euros
Charge de l’IS = 2 000 * 33,1/3% = 666 euros

(2) Régime de l’intégration fiscale : Pas d’imposition des dividendes

Société mère qui a une participation dans une société fille. On veut que les dividendes que la
fille distribue à la mère aient une fiscalité avantageuse.
Conditions :
o Que la société mère détienne au moins 95% du capital de la société fille.
o Que les deux sociétés soient soumises à l’IS.
o Délai de conservation de 2 ans
o Que le capital social de la mère ne soit pas détenu à 95% par une société soumise à
l’IS

On a un régime de consolidation fiscale, fiscalement c’est comme s’il y avait qu’une seule
personne dans le groupe : on va consolider les comptes des sociétés du groupe. On aura qu’un seul
compte de résultat et qu’une seule imposition. On va transmettre à la société mère les résultats des
filiales qu’elle détient à 95% directement ou indirectement et les résultats seront imposés dans la
société mère.
La société fille va distribuer du dividende à la société mère mais comme fiscalement on
n’aura qu’une personne d’imposée (du fait de la consolidation), les dividendes versés à la société
mère par la société fille ne seront pas imposés.
Ex : on trouve des grands groupes mais on retrouve aussi l’intégration fiscale des PME. On a
des petits groupes avec une société qui détient 95% d’une autre société.
 Droit fiscal
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Titre 2 – La fiscalité de la détention du patrimoine

Le seul fait de détenir un patrimoine va entrainer une fiscalité. On distinguer selon que
l’on est dans une situation où c’est une personne physique qui détient un patrimoine ou une entreprise.

CHAPITRE 1
L’IMPOT SUR LE CAPITAL
DES PARTICULIERS : L’ISF
 Impôt solidarité sur la fortune

C’est l’impôt qui est le plus haït par ceux qui le paient. L’ISF a été créé lors de la loi de
finance pour l’année 1982 sous la présidence de François Mitterrand. Il s’appelait alors IGF :
impôt sur les grandes fortunes (on en veut aux riches :P).
C’est IGF a fait l’objet d’une suppression temporaire lors d’une alternance politique en 1986
– quand Chirac est devenu président – l’ISF a été ensuite réintroduit. Aujourd'hui la légitimité de
l’ISF est discutée.
C’est un impôt sur lequel on a cherché à diminuer l’impact. Politiquement, il est difficile,
quelque soit le gouvernement, d’expliquer aux français qu’il fallait supprimer l’ISF : il est justifié. Il
est jugé pénalisant par ceux qui le paient qui explique que grâce à leur fortune elles font vivre les
entreprises par des investissements et que cela créé des emplois en France. C’est la raison pour
laquelle on a conservé l’ISF mais on a essayé d’en diminuer l’impact : diminution de l’ISF voir
exonération complète de l’ISF. On a instauré tellement d’exceptions que désormais peu de personnes
sont concernées par l’ISF.
C’est un impôt injuste parce qu’on va payer de l’impôt uniquement parce qu’on a du
patrimoine et que ce patrimoine n’est pas forcément générateur de revenus. On est redevable de
l’ISF lorsque l’on a patrimoine supérieur à 1 300 000 euros. Alors, on peut devoir payer l’ISF alors
que l’on n’a pas l’argent pour le payer.

Il y a deux aspects importants dans l’ISF :

- Il y a un régime de droit commun
- On a créé des régimes d’exonération : ils ont toujours la même finalité, ils concernent
toujours les mêmes personnes -> des personnes qui détiennent des entreprises. Il y a une
exonération pour des biens professionnels. On ne veut pas que l’ISF soit un frein pour
l’initiative économique.

Section 1 – Le régime de droit commun

Par 1 – Le champs d’application de l’ISF

Quelles personnes ? Quels biens ?

A) Les personnes imposables

L’ISF est un impôt qui n’est du que par les personnes physiques. Une personne morale
n’est jamais redevable de l’ISF. In fine, derrière une personne morale il y a toujours une personne
physique.
 Droit fiscal
35

1- La règle de l’imposition par foyer

L’ISF est calculé par foyer fiscal. On va faire la somme des revenus du foyer. On a une
particularité par rapport à l’IR. Ici, à la différence de l’IR, les concubins notoires sont soumis à une
imposition commune à l’ISF au même titre que les couples mariés et les couples pacsés.
Le fait de faire la somme des revenus du foyer fiscal augmente l’assiette. A priori on va ainsi
être plus imposé. Mais dans l’IR il y a un mécanisme de compensation : QF.
En matière d’ISF, il n’y a pas de QF.
 On va faire la somme du patrimoine de chaque membre du foyer fiscal et c’est tout.

2- Les règles de territorialité

Quand on est riche, généralement on a du patrimoine en France et à l’étranger.

Quelle est la règle de territorialité de l’ISF ? Toute personne physique est-elle soumise à
l’ISF alors même qu’elle ne réside pas fiscalement en France ?

Il faut distinguer selon la résidence fiscale du contribuable.

 Si le contribuable a sa résidence fiscale en France : il est soumis à l’ISF sur la valeur de
son patrimoine mondial.
 Si le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France : il n’est imposable qu’à raison
des biens situés sur le territoire français.
Ex : personne qui réside en Suisse et achète un appartement en France, seul le bien situé en
France fera l’objet d’une imposition à l’ISF.

C’est la raison pour laquelle il est parfois intéressant d’être qualifié de non résidant en France.
Les non résidants ne vont déclarer à l’ISF que les biens qu’ils détiennent en France. On peut
avoir deux sortes de biens : immeubles et meubles.
Sauf qu’on ne veut pas que l’ISF soit un frein à l’initiative économique, on veut que les
étrangers notamment investissent dans nos entreprises. Ainsi, les non résidants sont exonérés
d’ISF pour les placements financiers qu’ils font en France.

Concrètement, un non résidant va être soumis à l’ISF uniquement pour les immeubles et
les meubles corporels qu’il détient en France.

Ex : X réside en Suisse, il achète un immeuble à Paris pour 5 millions d’euros. Il créé une
SCI, cette société va acheter l’immeuble. Le propriétaire de l’immeuble ce n’est pas X mais la
société. A l’actif de la société on aura l’immeuble pour 5 millions. La société a besoin d’argent : soit
elle recourt à l’emprunt, soit X a l’argent et fait un prêt à la société. Si c’est X qui prête, la dette est
une dette en compte courant de 5 millions d’euros. X nous demande s’il est soumis à l’ISF.
La SCI a un immeuble à son actif. Il faut que X déclare ses titres à l’ISF car ils ne constituent
pas des placements financiers. Quelle valeur doit-il déclarer ? Quelle est la valeur de la société ? Il
faut regarder l’actif de la société : on y trouve l’immeuble qui vaut 5 millions. Mais quand on achète
une société on achète l’actif mais aussi le passif. Donc la valeur de la société c’est l’actif moins le
passif. Ici on a un immeuble qui vaut 5 millions mais on n’a un prêt à rembourser de 5 millions
donc la société vaut zéro. Donc X va déclarer à l’ISF les parts de la SCI = 0.
X a une créance de compte courant sur la société. Il a des parts de SCI mais il a aussi une
créance sur la société. Il est riche d’une créance de 5 millions d’euros qu’il doit soumettre à
l’ISF.
Toutes les richesses mobilières incorporelles sont exonérées d’ISF. Donc ici X sera exonéré
d’ISF au titre de la créance qu’il a sur la société.

Ce montage, quand il est trop pratiqué, l’administration fiscale n’apprécie guère et donc
l’administration fiscale procède à des redressements fiscaux. Ces redressements fiscaux ont été
remis en cause devant les tribunaux car la loi fiscale les permet.
 Droit fiscal
36

En 2007, à l’occasion de la loi de finance, il a été adopté un nouvel article qui précise que
les créances détenues par l’associé non résident sur la société ne sont plus admises en déduction.

B) Les biens imposables

On a un principe selon lequel l’assiette de l’ISF est constituée par la valeur nette au 1 er
janvier de l’année de l’ensemble des biens imposables du foyer fiscal. On doit déclarer la valeur
des biens au jour du 1 er janvier. Tous les biens appartenant aux membres du foyer fiscal sont en
principe soumis à l’ISF.
Il existe quelques exceptions qui vont avoir pour effet soit d’exonérer certains biens soit de
surtaxer certains biens soit de prendre en compte une situation juridique particulière.

1- Les biens exonérés d’ISF

a/ Les biens exonérés en totalité

- Objets d’art et d’antiquité : ils sont exonérés parce qu’on ne veut pas que l’ISF pénalise
l’investissement dans l’art et certains hommes politiques ont des proches dans le monde de
l’antiquité et on cherché à défendre les objets.
- Droits de PI : PLA (droits d’auteur…) et PI (brevets, marques…). On ne veut pas que l’impôt
soit un frein à l’innovation.
- Biens dits professionnels : il s’agit d’éviter que l’impôt soit un frein à l’entreprenariat. On ne
veut pas que l’outil de travail soit soumis à l’ISF.

b/ Les biens partiellement exonérés

- Les propriétés rurales :

o Les bois et forêts : le propriétaire est exonéré d’ISF à concurrence de 75% de leur valeur.
o Terres agricoles qui font l’objet d’un bail rural à long terme : durée minimum de 18
ans. La terre agricole fait l’objet d’une exonération d’ISF avec un palier. Jusqu’à 101 897
euros, la terre est complètement exonérée d’ISF, et au-delà l’exonération est limitée à
50%.

2- Les bons anonymes

Cela permet à un contribuable d’investir dans des produits financiers qui vont lui procurer des
revenus de capitaux mobiliers et cela de façon anonyme. IR 85%.
L’établissement bancaire va prélever un prélèvement de 2% de la valeur nominale du
bon.

3- Le démembrement de propriété

On a deux titulaires de droits réels : nu-propriétaire et usufruitier. La loi fiscale décide que
l’usufruitier doit déclarer à l’ISF la valeur en pleine propriété.
Ce principe souffre un tempérament : hypothèse où il y a eu vente de la nue-propriété à
une personne qui n’est pas un successible du vendeur. Ex : parents qui vendent la nue-propriété à
un étranger. Il n’y a pas de contournement de la loi fiscale. Les parents déclarent uniquement l’usufruit
et l’étranger la nue-propriété.
 Droit fiscal
37

Par 2 – L’assiette de l’ISF

On fait une photographie du patrimoine : il va falloir évaluer l’actif imposable et déduire le

passif déductible.

A) L’actif imposable

C’est un impôt déclaratif : c’est au contribuable de déclarer la valeur de son actif. Le

contribuable doit évaluer ses biens en leur valeur au jour du 1er janvier.

Particularités concernant certains biens :

- La résidence principale subit un abattement de 30%
- Les meubles meublant : la loi fiscale permet au contribuable de bénéficier d’un
forfait mobilier de 5% de l’actif. C’est une faculté : le contribuable peut y
déroger, il peut présenter un inventaire de l’ensemble des meubles meublant avec
une estimation de l’ensemble de ses meubles meublant.

B) Le passif déductible

Le contribuable doit établir un inventaire détaillé des dettes dont il demande la déduction :
figure notamment ici les impôts (IR, ISF exigible…), c'est-à-dire toutes les dettes dont le contribuable
est redevable au 1er janvier de l’année.

Assiette de l’ISF = Actif – passif au 1er janvier

Par 3 – Le calcul de l’ISF

A) Le barème

Il y a un seuil pour être assujetti à l’ISF : il faut que l’actif net (actif – passif) soit
supérieur à un 1 300 000 euros. On a des tranches, on a un barème progressif.
On va bénéficier d’un abattement de 800 000 euros.

Patrimoine Taux d’imposition

Entre 800 000 et 1 300 000 euros 0,5%
Entre 1 300 000 euros et 2 570 000 euros 0,70%
Entre 2 570 000 et 5 000 000 euros 1%
Entre 5 millions et 10 millions 1,25%
> 10 millions 1,50%

Ex : patrimoine de 5 millions
(1 300 000 – 800 000) * 0,5%
+ (2 570 000 – 1 300 000) * 0,7%
+ (5 000 000 – 2 570 000) * 1%
= 35 690 euros
 Droit fiscal
38

B) Le plafonnement de l’ISF

Comme on taxe non pas de la création de richesses mais le seul fait de détenir du capital, il se
peut que le contribuable n’ait pas les liquidités suffisantes pour payer l’impôt. C’est pour cette
raison qu’il y a un système de plafonnement. Il y a eu un contentieux dans les années 70 car l’ISF
était vu comme un impôt confiscatoire : situations où on avait une obligation de vendre le bien pour
obtenir des liquidités et pouvoir payer l’ISF faute d’autres liquidités.
Aujourd'hui, la loi prévoit que la somme de l’ISF et des impôts dus au titre des revenus de
l’année précédente ne peut excéder 75% des revenus du contribuable. Si cette somme se révèle
supérieure à 75%, la différence va s’imputer sur l’ISF qui est du.
Ex : un contribuable qui en 2015 a eu des revenus d’un montant de 175 000 euros. A raison de
ces revenus il paie de l’IR et des prélèvements sociaux. On abouti pour une personne seule à un
montant d’IR de 60 000 euros. Il paie des prélèvements sociaux d’un montant de 18 000 euros. A côté,
il a un patrimoine conséquent : l’assiette de l’ISF est de 11 millions d’euros : cela donne 113 000 euros
d’ISF. Règle : on fait la somme des impôts soit 60 000 + 18 000 + 113 000 euros = 191 000 euros. Il
faut comparer cette somme au plafond : elle ne doit pas excéder 75% des revenus. Ici, 75% de
175 000 euros = 131 250 euros. Cela signifie qu’il y a un excédent : la somme des impôts excède le
plafond. 191 000 – 75% des revenus =191 000 – 131 250 = 59 750 euros. L’excédent par rapport au
plafond de 75% va s’imputer sur l’ISF qui est du par le contribuable.
ISF de 113 000 et excédent de 59 750. Donc le contribuable payera = 113 000 – 59 750 =
53 250 euros. Et ainsi la somme des impôts n’excède pas 75% des revenus du contribuable.

Comment bénéficier du plafonnement ? On a mis en place un système qui permet de

capitaliser les revenus du capital dans une société holding.
Dans l’exemple, le contribuable avait des revenus de 175 000 euros. Admettons qu’il y ait des
traitements et salaires pour 50 000 euros, des revenus fonciers pour 100 000 euros et des revenus de
capitaux mobiliers pour 25 000 euros. Si le contribuable créé une société holding qui détient des
immeubles et des produits financiers, il va avoir ses traitements et salaires de 50 000 mais les revenus
fonciers et produits financiers sont détenus par la société, c’est la société qui est riche de 125 000 et
donc tant que cela reste dans la société, le contribuable ne perçoit pas les revenus. On parle de société
holding cash box : elle ne fait que conserver des revenus. Le contribuable va alors bénéficier
d’autant plus du plafonnement de l’ISF : il va diminuer ses revenus mais en plus la somme des
impôts ne pourra pas excéder 75% des revenus.

Certains essayent d’abuser de ce système de plafonnement. Ils diminuent au maximum

leurs revenus pour bénéficier au maximum du plafonnement de l’ISF. L’adm° fiscal a cherché à
démontrer que la société holding a été créée à des seules fins fiscales. Elle n’a jamais eu gain de
cause devant les tribunaux : ce n’est pas parce qu’on créé une société qui capitalise mes revenus que
je fais cela pour uniquement bénéficier du plafond de l’ISF.

Lors de la dernière loi de finances, on a eu une disposition en la matière : l’adm° fiscale peut
intégrer dans le calcul du plafonnement les revenus perçus par une société holding dès lors que
cette société holding a pour objet principal d’éluder tout ou partie de l’ISF.
L’adm° fiscale doit démontrer que la société holding a été créé non pas dans un but
exclusivement fiscal (abus de droit) mais d’un objet principalement fiscal.
Il lui est alors permis de considérer que les revenus perçus par la holding sont en réalité
directement perçus par le contribuable : pour le calcul du plafonnement on ne prendra pas
uniquement les revenus que le contribuable a réellement perçus mais on ajoutera les revenus de la
holding.
 Droit fiscal
39

C) Les réductions d’ISF

Une réduction vient diminuer l’impôt (non pas l’assiette). Il existe deux principales
réductions.

1- L’investissement dans une PME

On veut que le contribuable soit encouragé à financer les PME françaises. Il va bénéficier
d’une réduction de son ISF.
Le contribuable souscrit au capital d’une PME en numéraire, il apport des liquidités, il
peut alors déduire de son ISF 50% du montant souscrit dans la limite de 45 000 euros.
Ex : contribuable qui souscrit 100 000 euros.
50% * 100 000 = 50 000 euros, mais dans la limite de 45 000. Donc il bénéficiera d’une
réduction en l’espèce de 45 000 euros.

Pour bénéficier de cette réduction d’ISF, le contribuable doit s’engager à conserver les titres
sociaux jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant celle de la souscription.

2- Les dons à des œuvres d’intérêt général

Le contribuable peut déduire de son ISF 75% du montant des dons qu’il effectue au profit
de certaines œuvres d’intérêt général dans la limite de 50 000 euros.
Ce sont les associations déclarées d’utilité publique, les fondations mais aussi les universités.

Par 4 – La déclaration et le paiement de l’ISF

- L’ISF est un impôt déclaratif, c’est le contribuable qui déclare son patrimoine.
o Patrimoines < 2 570 000 euros : le contribuable va porter directement sur la déclaration
annuelle de revenus le montant de son patrimoine.
o Patrimoines > 2 570 000 euros : le contribuable doit faire une déclaration spécifique et il
doit auto liquider l’ISF. Il doit déclarer et calculer lui-même l’ISF.

- Le paiement de l’ISF est immédiat sans possibilité d’étalement.

- Dans la mesure où c’est un impôt déclaratif, le contribuable peut omettre un bien, sous-évaluer
un bien. Si le contribuable a déposé une déclaration, l’adm° fiscale peut exercer un contrôle
sur les 3 dernières années.
En revanche, si le contribuable n’a déposé aucune déclaration, l’adm° fiscale peut exercer un
contrôle sur les 6 dernières années. On conseille donc de faire une déclaration.
 Droit fiscal
40

Section 2 – Le régime d’exonération des biens professionnels

Les biens professionnels détenus par le contribuable sont exonérés d’ISF. L’importance
est de savoir ce que l’on va entendre par biens professionnels. On ne veut pas que l’ISF soit un
frein à l’entreprenariat.
Il faut distinguer selon que la profession est exercée dans une entreprise individuelle ou
dans une société.

Par 1 – La profession est exercée à titre individuel

Sont considérés comme des biens professionnels et donc exonérés d’ISF les biens
nécessaires à l’exercice à titre principal d’une profession.

- La profession en cause doit être exercée à titre principal : on ne peut pas être à la fois salarié
et entrepreneur individuel
- Les biens en cause doivent être affectés à l’exercice de la profession : si l’entrepreneur
individuel a inscrit à l’actif de son bilan des biens qui ne sont pas nécessaire à l’exercice de son
activité alors ils ne feront pas l’objet d’une exonération d’ISF.

Si les deux conditions sont réunies, les biens sont qualifiés de biens professionnels et exonérés
d’ISF.

Par 2 – La profession est exercée dans le cadre d’une société

Il y a plusieurs conditions : il y a des conditions communes à toutes sociétés et des

conditions propres à chaque société.

A) Les conditions communes à toutes les sociétés

- Il faut que la société exerce une activité économique :

Cela suppose une activité industrielle, commerciale, agricole, libérale ou artisanale. Cela va
exclure les sociétés dont l’activité est la gestion de leur propre patrimoine.
Ex : une société civile (gestion de son patrimoine immobilier, pas d’activité économique), les
sociétés holding (elles détiennent des titres sociaux d’autres sociétés, en principe une société holding
qui ne fait que détenir des titres sociaux n’a pas d’activité économique, les titres sociaux ne pourront
pas en principe être considérés comme des biens professionnels).

- Seule la fraction de la valeur des titres correspondant aux éléments du patrimoine social
nécessaire à l’activité de la société est considérée comme un bien professionnel.

Il faut que les biens soient affectés à l’exercice de l’entreprise. Ex : SAS qui à l’actif a son fonds
de commerce (nécessaire à l’activité), un immeuble locatif qu’elle loue à des touristes (pas nécessaire
à l’activité). Donc seule la valeur du fonds de commerce sera considérée comme un bien
professionnel. donc seule la fraction de la valeur des titres correspondant aux éléments du
patrimoine social nécessaire à l’activité de la société.
Ex : patrimoine social 100 000€, patrimoine affecté 100 000€. On ne peut pas dire que la valeur de
100% des titres est exonérée. Dans mon schéma je ne pourrais pas dire que la valeur de l’intégralité
des titres est considérée comme un bien pro mais uniquement une partie. Donc ici, les biens prof se
sont les titres de la SAS mais uniquement pour la valeur de 50% des titres.
 Droit fiscal
41

B. Les conditions qui sont propres à chaque société

Ici on fait une grande distinction selon le régime fiscal de la société selon que la société
relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.

1) Les sociétés relevant de l’IR

Ex : on a un associé d’une société en nom collectif qui donc détient des titres de SNC.
Quelles sont les conditions pour que cet associé bénéficie d’une exonération au titre des biens
professionnels ? Il faut que la personne ait la qualité d’associé et qu’elle exerce sa profession
principale au sein de la société. On remarquera que dans ce cas de figure on est très proche de ce
qu’on a vu à propos de l’entreprise individuelle. Dans la SNC, on verra quels sont les biens qui
appartiennent à la société, s’il y a des biens qui ne sont pas attribués à l’activité de l’entreprise ils
ne seront pas exonérés.

2) Les sociétés soumises à l’IS

Pour bénéficier d’une exonération de l’ISF, l’associé doit remplir trois conditions.
- Exercer une fonction dirigeante
- Détention de titres sociaux >= 25%
- Rémunération >= 25% capital

a) L’exercice d’une fonction dirigeante au sein de la société

Le contribuable/ l’associé, doit exercer une fonction dirigeante au sein de la société. Et à cet
égard, il doit avoir été régulièrement désigné par les organes sociaux. Il est dirigeant de droit et
pas de fait. En fonction de la société en cause, la notion de dirigeant n’est pas toujours la même.

Dans les SARL, le gérant est dirigeant de la SARL. On sait qu’il y a deux types de gérants,
le majoritaire et le minoritaire.
->le gérant majoritaire est celui qui détient plus de 50% du capital social de la société
individuellement ou collectivement.
->le gérant minoritaire est celui qui ne détient pas plus de 50% du capital social
individuellement ou collectivement, s’agissant du gérant minoritaire, il doit détenir au minimum
25% du capital. ,

Dans les sociétés anonymes, il y a différentes forme de SA à savoir la SA de type moniste, et

de la SA de type dualiste.

S’agissant de la SA moniste, le dirigeant est le président du Conseil d’administration. Le

directeur général, les directeurs généraux délégués, et pour certaines SA moniste on a le PDG qui aura
la direction générale de la société et qui sera président du Conseil d’adm°. Est qualifié de dirigeant
social dans les SA monistes : le directeur général, les directeurs généraux et le PDG . Les
membres du Conseil d’adm° quant à eux ne sont pas qualifiés de dirigeants sociaux. Comme ils
ne sont pas qualifiés de dirigeants sociaux ils ne peuvent pas bénéficier d’une exonération au titre de
l’ISF pour leurs biens professionnels.

S’agissant de la SA dualiste, on a deux organes de direction avec d’un côté le directoire et de

l’autre le conseil de surveillance (et en son sein il y a des membres). Les membres du directoire sont
ceux qui dirigent la société, tous les membres du directoire ont la qualité de dirigeant social au
sens de l’ISF. En revanche dans le conseil de surveillance, qui n’est là que pour s’assurer de la bonne
marche de l’entreprise, seul le président du conseil de surveillance a la qualité de dirigeant au sens
de l’ISF.
 Droit fiscal
42

Concernant la SAS, on lui applique les règles prévues pour les sociétés anonymes. Peuvent
bénéficier de l’exonération de l’ISF, le président de la SAS, ainsi que le directeur général et les
directeurs généraux délégués.

Dans la Société en commandite par action, il y a deux types d’associés : les commandités
(ceux qui font fonctionner la sociétés), et les commanditaires (ceux qui apportent les capitaux à la
société). Seul a la qualité de dirigeant le gérant des commandités. C’est logique parce que les
commandités sont assimilés aux associés d’une SARL. S’agissant des commanditaires, seul le
président du conseil de surveillance des commanditaires a la qualité de dirigeant au sens de
l’ISF, puisque les commanditaires ne font pas fonctionner la société, ils sont des sortes de membres de
surveillance.

b) Condition relative à la détention du capital

La loi exige que l’associé détienne au moins 25% du capital de la société. Il s’agit d’un
seuil de détention.

Deux précisions sur l’appréciation de ce seuil :

->pour calculer le seuil de 25%, on prend en compte les droits détenus personnellement par
le dirigeant mais aussi ceux qui appartiennent à son groupe familial. Le groupe familial est
entendu largement, il peut s’agir du conjoint, du partenaire d’un pacs, du concubin notoire, des
descendants, mais aussi des ascendants de l’associé, mais aussi des frères et sœurs de l’associé .
Donc le groupe familial ne se réduit pas au foyer fiscal de l’associé. Ici on fait l’addition de la
participation de chacun pour voir si la somme en définitive dépasse le seuil de 25% du capital.
Ex : M. A détient 10% du capital, madame A détient 5%, les frères et sœurs de M. A détiennent 15%.
Donc on additionne la détention des membres du groupe familial.

->il est tenu compte des participations indirectes par le biais de sociétés interposées.
Simplement un seul niveau d’interposition est pris en compte. Ex : M.A détient 30% d’une société
holding qui elle-même détient 40% d’une société opérationnelle ayant une activité économique. Donc
M. A ne détient rien directement de la société opérationnelle. M.A détient par ailleurs directement
13% de la société opérationnelle. Mais indirectement il détient 30% de 40%= 12%+13%= 25%. Il y a
ici un niveau d’interposition, et MA détient 25% de la société opérationnelle, on prend donc en
compte ce qu’il détient directement et indirectement dans la limite d’un niveau d’interposition .
Si on a deux niveaux d’interposition, on ne peut pas prendre en compte le second niveau
d’interposition.

Si on ne détient pas 25% du capital social cela signifie que la condition n’est pas respectée et
que l’on ne peut pas bénéficier de l’exonération. Par exception, le seuil de 25% n’est pas exigé
lorsque la valeur de la participation, des titres sociaux, représente plus de la moitié de la valeur
des biens imposables à l’ISF : les biens seront quand même exonérés d’ISF. Ex : je détiens 15%
d’une société anonyme dont je suis président, donc je ne respecte pas le seuil de 25%. Je devrais donc
déclarer à l’ISF ces titres. Admettons que la valeur des 15% représente 1 millions d’€ et que la valeur
des autres biens imposables à l’ISF (résidence principale, secondaire) représentent par exemple
1 500 000€. Donc ici, j’ai un patrimoine imposable à 2 500 000€.

c) L’associé en cause doit être rémunéré

L’associé d’une société soumise à l’IS qui est donc par ailleurs dirigeant, qui par ailleurs
détient au moins 25% du capital (ou dont la valeur des titres sociaux représente plus de la moitié de ses
biens imposables au titre de l’ISF), l’associé doit être rémunéré par la société en sa qualité de
dirigeant. Cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels de
l’associé. Si on fait la comparaison avec les entreprises individuelles il faut à chaque fois que la
 Droit fiscal
43

personne en cause exercer sa profession à titre principal. Ici on veut que l’associé en cause exerce sa
profession, et que cette activité constitue son activité principale.

Si ces trois conditions sont réunies, les titres sociaux sont donc qualifiés de biens
professionnels au titre de l’ISF et bénéficient alors d’une exonération totale à ce titre.

- fonctions de dirigeant social

- détention de 25%
- rémunération > 50% des revenus professionnels

§3. Le régime des sociétés holding

On distingue deux sortes de sociétés holding :
->les holding pures/holding passives/holding non-animatrices
->à l’opposé l’on a la holding impure/active/animatrice.

A. La holding passive

Il s’agit d’une société qui se contente d’exercer les prérogatives légales que leur confère
leur participation dans les différentes sociétés qu’elles détiennent. Ex : M. A détient 100% du
holding, celle-ci est passive, cela signifie que cette société n’exerce que ces prérogatives légales
d’associé. Ainsi cette société comme elle ne fait qu’exercer ses prérogatives légales d’associé, elle ne
fait que gérer son propre patrimoine.

Si on est donc dans une société holding passive cela signifie que les titres que détient la
personne physique dirigeante dans cette holding sont donc des biens professionnels. Parce qu’il y
a, parmi les conditions communes aux sociétés, le fait que la société ait une activité économique.
Or la société holding n’a pas ce type d’activité. Donc la détention ici ne peut pas bénéficier de
l’exonération au titre des biens professionnels.

Il y a un premier tempérament quand on est dans une holding passive qui est que les titres de
la société holding seront qualifiés de biens professionnels si le contribuable rempli les conditions
de qualification des biens professionnels au niveau de la société opérationnelle. Autrement dit, si
la société holding n’est qu’une société interposée fiscalement, c'est-à-dire qu’on regardera si au
niveau des sociétés opérationnelles, on remplit les bonnes conditions.

Ex : MA détient 100% des titres d’une holding passive qui détient 50% des titres de deux
sociétés opérationnelles et M. A est président de chacune des sociétés. Peut-on bénéficier ici de
l’exonération.

->première réponse : en principe non puisque MA détient les titres d’une société qui n’a pas
d’activité économique

->seconde réponse : mais par exception, si l’on remplit les trois conditions de qualification de
biens professionnels (exercice d’une fonction de dirigeant dans la société en cause, détention
d’au moins 25% du capital de la société or on détient 50% de chacune des SA, reste alors la
condition de la rémunération, l’on sait qu’il faut que la rémunération de qualité de dirigeant
représente plus de 50% de mes revenus professionnels. C’est ici que cela pose problème parce
qu’inévitablement, la règle est que la rémunération dans la société en cause représente plus de 50% des
revenus professionnels. Donc il faut que la rémunération dans une des sociétés représente plus de
la moitié de la rémunération perçue dans l’autre société.

La conséquence c’est que la dans la première société où l’on a une rémunération de

30 000€ on sera en présence de biens professionnels. Dans la seconde SA si la rémunération est
de 25 000€, les biens ne seront pas considérés comme professionnels.
 Droit fiscal
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B. Les sociétés holding actives

Une société holding active est considérée comme étant une société ayant une activité
économique. La conséquence immédiate c’est qu’elle doit remplir tous les critères. Comment faire
pour qu’une société holding devienne active ? Pour cela, il faut que la société, participe activement
à la conduite de la politique de ces filiales. A cet égard il y a deux maîtres mots :

->il faut que la société gère la filiale , c'est-à-dire qu’elle intervienne concrètement dans la
direction de la société filiale.

->la société holding va dicter, contrôler, la politique économique de la société filiale . Cette
société s’immisce dans la gestion de la société filiale. La société holding s’immisce dans la vie de la
filiale. Ainsi on conclu des conventions d’animation de groupe, convention aux termes de laquelle
on prévoit que la société holding va rendre des services à la société fille. Ex : faire des analyses,
conseiller sur les investissements que doit faire la société fille. On va prévoir aussi que la société
fille doit rendre compte à la société mère de toute décision. Au fond la fille c’est « la chose » de la
mère.

Si on arrive à montrer que la société holding est active, la conséquence est qu’au regard de
l’ISF, les critères et les conditions ne doivent être remplies au niveau de la société holding. Cela
signifie que M. A, président de la holding, doit détenir plus de 25% de la holding et la
rémunération au sein de celle-ci doit représenter plus de 50% de mes revenus professionnels,
peu importe ce qu’il se passe dans les filiales.

Section 3 : les autres régimes d’exonération concernant les titres sociaux

On vient de voir que lorsqu’on a des titres sociaux, ils peuvent être exonérés de l’ISF lorsqu’ils
sont qualifiés de biens professionnels. Mais le contribuable peut aussi bénéficier d’une exonération
totale ou partielle alors même que ses titres sociaux ne peuvent être qualifiés de bien
professionnels. Pourquoi ? On sait que pour accéder à la qualification de biens professionnels, les
titres de l’associé en cause sont ses outils de travail. Ici, on est dans une autre logique, on ne veut
pas décourager l’investissement du contribuable dans les sociétés françaises et plus
particulièrement dans les PME. Ici l’on n’est pas dans l’outil de travail.

Il y a plusieurs mécanismes d’exonération : il y en a trois qu’on va regrouper en deux

->un régime conduit à une exonération totale
->deux régimes conduisent à une exonération partielle

§1. L’exonération totale d’ISF

Ici, la loi fiscale veut inciter les épargnants à souscrire au capital des PME françaises.
Pour inciter, la loi fiscale va alléger la note d’ISF.

A. Les conditions

1) Les conditions relatives à la société

Il faut qu’il s’agisse d’une PME au sens où l’entend le droit de l’UE c'est-à-dire une société
qui a moins de 250 salariés, qui a un chiffre d’affaire annuel inférieur à 50 millions d’€, ou un
bilan annuel inférieur à 43 millions d’€.

Il faut qu’il s’agisse d’une PME opérationnelle, c'est-à-dire une PME qui a une activité et
économique. Ex : activité commerciale, agricole, libérale, agricole.
 Droit fiscal
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2) Les conditions relatives à l’associé

Pour bénéficier de l’exonération, le contribuable doit avoir souscrit au capital de la PME.

On sait qu’il y a deux façons de devenir associé : soit on souscrit au capital par des apports, soit parce
qu’on acquiert des titres sociaux. Dans ces cas on acquiert des titres sociaux, or ici, on exige que
l’associé ait souscrit au capital, on veut que l’épargnant participe à l’investissement. En revanche,
peu importe la personnalité du souscripteur. Peu importe que le souscripteur soit dirigeant de la
société ou non.

B. les effets

Les titres sociaux que le contribuable a reçus en rémunération de son apport sont
totalement exonérés d’ISF.

§2. L’exonération partielle d’ISF

Il y a ici deux régimes d’exonération. Le premier point commun c’est que l’exonération est
partielle c'est-à-dire qu’elle est limitée à 75% de la valeur des titres sociaux. Donc il faudra
déclarer à l’ISF ¼ de la valeur des titres.
Second point commun, pour bénéficier de ce régime, l’associé doit prendre un engagement
de conserver les titres.

A. L’exonération liée à la conclusion d’un pacte dit Dutreil

Pour bénéficier de cette exonération partielle de 75%, il faut respecter deux choses

-il faut la conclusion d’un engagement collectif de conservation des titres d’une durée de 2 ans
minimum portant sur au moins 34% du capital de la société

-il faut un engagement individuel : c'est-à-dire que les signataires de l’engagement collectif
doivent s’engager à détenir leurs titres pendant au moins 4 ans après la fin de l’engagement
collectif. Ex : on est en 2017, il y a les associés d’une SA qui décident d’ê exonérés de l’ISF, donc on
va conclure un engagement individuel de 34% jusqu’en 2019. Après les deux ans, il faut que chacun,
s’il veut bénéficier de l’exonération, conserve ses propres titres 4 ans après l’engagement collectif.

Si ces conditions sont réunies, chacun des bénéficiaires de l’engagement sont exonérés de
l’ISF à 75% de la valeur des titres qu’ils détiennent.

B. l’exonération réservée aux salariés et mandataires sociaux

L’idée c’est qu’on a des salariés associés et des mandataires sociaux qui ne respectent pas la
condition de 25%. Cette faible participation il faut la déclarer à l’ISF. Donc l’idée ici c’est de
permettre à des associés qui sont salariés de la société ou qui sont mandataires sociaux de
bénéficier d’une exonération d’ISF à raison de 75% de la valeur de leur titres s’ils respectent
deux conditions :

-ils doivent exercer leur profession dans la société

-cette associé doit prendre l’engagement de conserver ses titres pendant au moins 6 ans

Si ces deux conditions sont réunies il bénéficie de l’exonération d’ISF au titre de 75%.
 Droit fiscal
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CHAPITRE 2
L’IMPOT SUR LE CAPITAL DES ENTREPRISES
L’ISF ne pèse que sur les personnes physiques : à la tête d’une entreprise il y a toujours une
personne physique. Les entreprises sont parfois redevables d’un impôt à raison du capital/ de la
richesse qu’elles détiennent.
Il va s’agir de l’impôt que l’on appelle : la contribution économique territoriale (CET). Elle
a remplacée en 2010 la taxe professionnelle. La CET est une imposition qui relève de la fiscalité
locale. C’est le seul impôt qui grève le capital détenu par les entreprises.

Cette CET est composée de deux taxes :

- La cotisation foncière des entreprises (CFE)
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Section 1 – La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Par 1 – Le champ d’application de la CFE

La CFE est due chaque année par des personnes physiques ou morales qui exercent à
titre habituel une activité professionnelle non salariée. C'est-à-dire que la taxe est due par des
personnes qui ont une activité d’entreprise, qui ne sont pas salariés : société mais aussi
entrepreneur individuel (IR dans la catégorie des BIC, BNC et BA, on distingue BIC pro et non pro,
ici exerce de façon habituel donc BIC pro ou BNC pro ou BA). Si on a une activité accessoire qui
relève des BIC ou BNC non pro alors on ne sera pas soumis à la CFE.
La CFE grève toute entreprise quelque soit le CA réalisé par l’entreprise.

Par 2 – L’assiette de la CFE

Le calcul est très complexe. CFE : le terme important est foncier, cette cotisation est assise sur
la valeur locative des immeubles dont l’entreprise a disposé pour les besoins de son activité . Cela
ne va grever que les immeubles que l’entreprise utilise pour les besoins de son activité.
Cela ne vise que les immobilisations corporelles de nature immobilière et les immeubles
qui sont affectés à l’exploitation de l’entreprise, un immeuble dont elle s’est servie pour les
besoins de son activité. Si l’entreprise ne s’est pas servie de l’immeuble alors il ne sera pas utilisé
pour le calcul de l’assiette de la CFE.
Peu importe que l’entreprise soit propriétaire ou non de l’immeuble. Si on loue un
immeuble on s’en sert bien pour les besoins de l’exploitation : le loyer sera compris dans le calcul de
l’assiette.

Par 3 – Le montant de la CFE

C’est un impôt qui relève de la fiscalité locale : cette cotisation dépend de la fiscalité de
chaque commune. Cela relève du pouvoir discrétionnaire du conseil municipal.
Dans tous les cas le conseil municipal doit fixer une cotisation minimum, elle ne peut pas
exonérer les entreprises.
Les entreprises peuvent bénéficier d’un plafonnement qui va être fonction de la valeur
ajoutée produite par l’entreprise.
La CFE va être plafonné à un montant maximum de 3% de la valeur ajoutée produite par
l’entreprise. Ex : entreprise qui achète 100 et revend 120 -> la valeur ajoutée c’est la marge : 20.
C’est la richesse que créé l’entreprise dans l’année.
 Droit fiscal
47

Section 2 – La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Par 1 – Le champ d’application de la CVAE

La CVAE s’applique aux entreprises dont le CA > 152 500 euros. Dans les faits en réalité,
cette cotisation ne s’appliquera qu’aux entreprises dont le CA > 500 000 euros -> il y a un
abattement.

Par 2 – L’assiette de la CVAE

Assiette : valeur ajoutée de l’entreprise produite au cours de l’année. Somme des produits
réalisés par l’entreprise.

Par 3 – Le montant de la CVAE

Le taux de cotisation est fixé par la loi. Le taux de cotisation varie entre 0 et 1,5%.

- CA < 500 000 euros : taux de cotisation de 0%

- 500 000 < CA < 50 millions d’euros : variation en fonction du CA
- CA > 50 millions d’euros : taux de cotisation de 1,5%
 Droit fiscal
48

PARTIE 2 – LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE

Le patrimoine n’est pas seulement imposé du fait de sa détention, il est également imposé
lorsqu’il est transmis. Quand on parle de transmission, on a
- La transmission à titre onéreux
- La transmission à titre gratuit
La distinction est fondamentale.

Titre 1 – La transmission à titre onéreux

Il y a une contrepartie. On a la vente, l’échange, l’apport. Ce qui est singulier c’est qu’une
mutation à titre onéreux est susceptible de subir une double imposition.
On a un cédant et un acquéreur. On a deux types d’impôts :
- La mutation va être soumise à la formalité de l’enregistrement. A cette occasion on va payer
des droits d’enregistrement (un impôt). Ils vont être acquittés par l’acquéreur.
- La mutation à titre onéreux est susceptible de réaliser un profit entre le prix payé et le prix de
vente, on parle de plus value. On a alors un impôt de plus value qui est payé par le cédant.

CHAPITRE 1
LES DROITS D’ENREGISTREMENT
L’enregistrement est sans doute la partie la plus ancienne de notre édifice fiscal. Tout notre
droit fiscal repose sur l’enregistrement. Il présente une double nature :

- C’est une formalité qui peut répondre à trois sortes de besoins :

o Conférer à un acte une date certaine. On peut pour cela aller chez un notaire qui va
authentifier notre acte qui aura alors date certaine. On peut l’enregistrer, aller à la recette des
impôts qui attestera que l’acte à date certaine.
o Dans certains cas, l’enregistrement est un préalable obligatoire à l’accomplissement
d’une formalité de publicité. Ex : pour constituer une société. Pour pouvoir immatriculer
la société, il faut que les statuts de la société aient été enregistrés, c’est une formalité
obligatoire.
o L’enregistrement constitue parfois une condition de validité de l’acte. Si on n’enregistre
pas, l’acte est nul. Ex : une promesse unilatérale de vente sous seing privé portant sur un
immeuble ou sur un fonds de commerce doit être enregistrée dans les 10 jours de sa
conclusion. A défaut, la promesse est nulle.

- C’est un impôt : la plupart des mutations à titre onéreux donnent lieu à la perception de droits
d’enregistrement.
Principe : toute mutation à titre onéreux est soumise à des droits d’enregistrement. Montant
de ces droits ? Principe : ces droits d’enregistrement sont soumis à un droit fixe qui est gratuit.
Ce principe souffre de nombreux tempéraments : pour de nombreuses mutations, les droits
d’enregistrement seront soient d’un droit fixe mais non gratuit, soit d’un droit proportionnel à la
valeur de l’objet transmis.
Parmi ces tempéraments on trouve :
o Cela vise tous les immeubles.
o Cela vise toutes les mutations portant sur des fonds de commerce.
o Cela vise les droits sociaux.
 Droit fiscal
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Section 1 – Les cessions d’immeubles

Par 1 – Le champ d’application des droits d’enregistrement

Article 683 CGI. Il soumet aux droits d’enregistrement tous les actes translatifs de propriété
ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux. Cela vise tous les immeubles et tous les droits
réels qui portent sur ces immeubles. Cela concerne également tous les actes translatifs à titre onéreux :
cela vise la vente mais aussi l’échange.

Par 2 – L’assiette des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix exprimé dans l’acte. Vente : prix de
vente. Echange : on évalue dans l’acte la valeur des immeubles échangés.
Il faut ajouter à ce prix exprimé les charges augmentatives du prix. Ce sont des charges
qui incombent en principe au cédant mais qui sont mises à la charge de l’acquéreur.

Ex1 : commission de l’agent immobilier qui peut être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
(c’est contractuel, c’est le mandat de vente qui le précise). Si la commission doit être versée par le
vendeur et qu’elle est versée par l’acquéreur : c’est une charge qui incombe au vendeur et qui est
mise à la charge de l’acquéreur. La commission constitue ici une charge augmentative du prix.
Ex2 : les différentes taxes qui peuvent grever l’immeuble -> taxe foncière due par l’occupant
au 1er janvier de l’année. Si on vend un appartement le 15 mars, on est en principe le redevable de la
taxe foncière puisqu’on était l’occupant au 1er janvier. On va payer une taxe alors que l’on ne va pas
occuper le bien pendant toute l’année. En général on prévoit que l’acquéreur va prendre en charge
une partie de la taxe foncière. La partie de la taxe afférente au prorata sera mise à la charge de
l’acquéreur : c’est une charge augmentative du prix.

Par 3 – Les taux applicables aux droits d’enregistrement

On a un taux de droit commun et des taux dérogatoires.

A) Le taux de droit commun

Les taux des droits d’enregistrement sont en principe fixés par la loi, mais pour l’essentiel
leur montant profite aux collectivités locales. C’est la raison pour laquelle les droits
d’enregistrements se décomposent en une pluralité de taxes.
- Un droit départemental qui varie de 3,80% à 4,50% du prix exprimé dans l’acte +
charges augmentatives du prix : dans chaque département on va regarder ce qu’a décidé
le conseil général. La plupart des départements ont choisi 4,50%. Seulement trois
départements à 3,80% : Indre, Morbihan, Isère.
- Une taxe communale de 1,20% du prix exprimé dans l’acte + charges augmentatives
du prix
- Un prélèvement de l’Etat de 2,37% du montant du droit départemental

Si on fait la somme de tout cela, on arrive à un total pour l’Isère de 4,50%, pour les
départements ayant retenu un taux de 4,50% on arrive à un taux de 5,809%.

Ex : prix de 5 millions d’euros avec un taux départemental à 3,80%

Droit départemental : 3,80% * 5 millions = 190 000
Taxe communale : 1,20% * 5 millions = 60 000
Prélèvement de l’Etat : 2,37% * droit départemental = 2,37% * 190 000 = 4 503
Total de 254 503 euros.
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Si taux départemental 4,50%

Droit départemental : 4,50% * 5 millions = 225 000
Taxe communale : 1,20% * 5 millions = 60 000
Prélèvement de l’Etat : 2,37% * droit départemental = 2,37% * 225 000 = 5 332, 5
Total de 290 332, 5 euros

B) Les taux dérogatoires

On a deux sortes d’opération.

1- L’échange d’immeubles

En cas d’échange d’immeubles, le taux applicable est de 5% du prix exprimé.

2- Les ventes entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière

Certaines ventes bénéficient d’un taux réduit à 0,715% voire à un droit fixe de 125 euros.

a/ Les cessions soumises au taux réduit de 0,715%

Q° : pourquoi 0,715 % ? C’est ce que l’on appelle la taxe de publicité foncière. C’est un
registre qui recense toutes les mutations portant sur des immeubles. L’objectif de la publicité
foncière est d’assurer une sécurité juridique : grâce à la publicité foncière chaque propriétaire peut
prouver qu’il est réellement propriétaire de cet immeuble.
Pour publier il faut payer : cette taxe de publicité foncière est de 0,715% du prix exprimé ->
taux réduit pour certaines mutations.

Deux types d’acquisitions soumise au taux à 0,715% :

- Acquisitions soumises de plein droit à la TVA immobilière :

o Acquisition portant sur un terrain à bâtir auprès d’un vendeur assujetti à TVA :
personne physique ou morale qui va acquérir un terrain à bâtir auprès d’un promoteur
immobilier. Le taux d’enregistrement sera de 0,715%.
o Acquisition d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans auprès d’un assujetti à
TVA : cela vise notamment toutes les acquisitions d’immeuble en cours de
construction, les constructions récentes. Le taux d’enregistrement sera de 0,715%.

- Acquisitions d’immeubles bâtis ou non bâtis par un assujetti à TVA qui prend un
engagement de revendre dans les 5 ans : le taux sera de 0,715%.

b/ Les cessions soumises au droit fixe de 125 euros

Sont soumises au droit fixe de 125 euros, les acquisitions d’immeubles par un assujetti à
TVA qui prend un engagement de construire dans un délai de 4 ans. Ex : promoteur immobilier
qui acquiert un terrain à bâtir pour construire un immeuble dans les 4 ans de son acquisition.

Ex1 : vente d’un immeuble de 5 millions d’euros entre particuliers. Aucune des parties n’est
assujetti à TVA donc on est dans le taux de droit commun : qui varie de 3,80 à 4,50%.
Ex2 : la vente est faite par un assujetti à TVA et qui vend un immeuble achevé depuis moins de
5 ans. La cession relève de la TVA immobilière, on est dans le taux réduit de 0,715%. Droits
d’enregistrement = 5 millions * 0,715% = 35 750 euros.
Ex3 : la vente est faite au profit d’un assujetti à TVA qui prend l’engagement de revendre dans
les 5 ans. C’est le cas du marchand de biens. On est dans un taux dérogatoire : TVA immobilière et ne
sera soumis qu’à la taxe de 0,715%.
 Droit fiscal
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Ex4 : la vente est faite au profit d’un assujetti à TVA qui prend l’engagement de construire
dans les 4 ans. La cession relève de la TVA immobilière et est soumise au droit fixe de 125 euros.

Par 4 – Le paiement des droits d’enregistrement

L’objet de l’enregistrement c’est que afin d’être opposable la mutation d’immeubles doit
faire l’objet d’une publicité auprès du service de la publicité foncière. C’est à cette occasion que
l’acquéreur pourra opposer à tout tiers son acquisition. Cette publicité donne lieu à une taxation de
0,715%.
Concernant un particulier, doit on additionner aux droits d’enregistrement la taxe de publicité
foncière ? Non, la formalité de l’enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées, c'est-à-
dire que tout cela se fait en même temps et donc on ne paie qu’un seul des deux impôts (droits
d’enregistrement et publicité foncière) : on paie le plus élevé, le particulier ne paiera que les droits
d’enregistrement, il est exonéré de la taxe de publicité foncière.

Section 2 – Les cessions de fonds de commerce

Par 1 – Le champ d’application

Cela vise toutes les mutations à titre onéreux de fonds de commerce ou de clientèle civile.
La notion de fonds de commerce désigne l’universalité de fait qui va regrouper différents éléments :
des éléments corporels (matériels, marchandises), éléments incorporels (clientèle, droit au bail,
droits de PI). Tous ces éléments concourent à l’exploitation d’une activité commerciale. Ici on ne
parle que d’actif, il n’y a pas de passif dans un fonds de commerce. Quand on vend un fonds de
commerce, on ne vend que de l’actif.
A cela, s’ajoutent les cessions d’office public ou ministériel. Sont ici visés les offices de
notaire, d’huissier, d’avocat à la Ccass, au CE…

Par 2 – L’assiette

Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix indiqué par les parties auquel il
convient d’ajouter les charges augmentatives du prix. Parmi les charges augmentatives du prix, on
a tout le passif que le vendeur va céder à l’acquéreur (passif qui grève l’exploitation). Ce passif va
constituer une charge augmentative du prix.

Par 3 – Les taux applicables

Il y a un régime de droit commun et des régimes dérogatoires.

A) Le régime de droit commun

Les cessions de fonds de commerce sont soumises à des droits proportionnels (prix exprimé +
charges augmentatives).
- < 23 000 euros : pas d’impôt
- Entre 23 000 et 200 000 euros : taux de 3%
- Au-delà de 200 000 euros : taux de 5%

B) Les régimes de faveur

- Les cessions de fonds agricoles : droit fixe de 125 euros

- Les cessions de fonds de commerce et assimilés en vue de la reprise par les salariés ou
par les membres de la famille du cédant : abattement de 300 000 euros
 Droit fiscal
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Exemple : actif -> clientèle 400 000 euros, matériel 800 000 euros, créances 600 000 euros.
Donc 1 800 000 euros d’actif.
Passif -> capital 1 million, emprunts 500 000 euros, dettes fournisseurs 300 000 euros. Donc
1 800 000 euros de passif.

Hypothèse 1 : vente du fonds de commerce (éléments corporels et incorporels affectés à

l’exploitation -> clientèle, matériel, créances). Soit un prix d’1 800 000 euros.
Barème : 23 000 euros – taxe 0%, entre 23 000 et 200 000 euros = 177 000 euros à 3% soit 5 310 000,
au-delà de 200 000 euros – soit entre 1 800 000 et 200 000 = 1 600 000 à 5%. Total de 85 310 euros.

Hypothèse 2 : vente du fonds de commerce avec la prise en charge d’un passif (emprunt et
dettes fournisseurs). On paie 1 800 000 – dettes (qui viennent en diminution du prix du fonds acheté).
Ainsi, le prix exprimé est 1 million + passif 800 000. Donc l’assiette des droits d’enregistrement sera
toujours de 1 800 000 euros.

Par 4 – Le paiement

Les droits d’enregistrement sont acquittés à la recette des impôts dans le mois de la
conclusion de la vente ou dans le mois de l’entrée en possession si elle est antérieure à la
conclusion de l’acte de vente.

Section 3 : les cessions de droits sociaux

Dans les cessions de droits sociaux, le bon sens commande qu’il y ait un taux unique quels que
soient les droits sociaux. Que l’on achète des parts sociales, des actions, le bon sens commande que le
même taux leur soit imposé. Mais ici il n’y a pas de cohérence, on a un régime spécifique selon qu’il
s’agit de cession de parts sociales ou de cessions d’actions.

Il y a également un point particulier qui porte sur les cessions de droit sociaux de sociétés à
prépondérance immobilières.

§1. Les cessions de parts sociales

A. Le principe

Quand on parle de parts sociales, on vise les sociétés de personnes (SNC, sociétés civiles,
sociétés en commandites simples) et la SARL. Pour ces sociétés, la mutation, la cession de ces parts
sociales sont soumises à l’enregistrement et vont supporter un droit d’enregistrement de 3%. Et
cela, peu importe que la société soit soumise à l’IR ou à l’IS. Ce qui compte ici c’est la forme sociale
de la société.

Ces cessions vont supporter un droit de 3% mais également un abattement de 23 000€ ce

qui fait écho aux cessions des fonds de commerce. Mais cet abattement ne s’applique en totalité que
s’il y a une cession de 100% des parts sociales (qui représentent 100% du capital social).

Ex : si je cède des parts d’une SARL,

->première hypothèse je cède 100% des parts sociales (je suis donc dans une EURL) et je cède au
prix de 100 000€. Donc sur les 100 000€ l’acquéreur va supporter des droits d’enregistrement à
raison de 3% ainsi qu’un abattement de 23 000€. L’assiette sera de 100 000- 23 000€= 77 000€.
Sur cette assiette on applique ensuite le taux de 3%= 2 310€ de droit d’enregistrement

->deuxième hypothèse, je cède 50% des parts d’une SARL à un prix de 100 000€. Il faut calculer
l’assiette qui est le prix de cession, 100 000€, moins l’abattement (mais on ne cède que la moitié des
 Droit fiscal
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parts sociales de la SARL, ainsi l’abattement sera la moitié de 23 000€). Donc cela nous donne :
100 000-11 5000= 80 500* 3%= 2 655€.

La logique c’est qu’il y a 3% qui pèsent sur le prix, mais avant d’appliquer les 3% on
applique l’abattement qui sera proportionnel au pourcentage de cession des parts sociales.

B. Les cas particuliers

1) Les sociétés à objet principalement agricole

On vise ici les EARL, GAEC, et toutes les sociétés civiles à objet agricole. Donc toutes les
sociétés qui émettent des parts sociale et dont l’objet est agricole sont visées.
Dans ce cas la cession des parts sociales donne lieu à enregistrement qui ici est un droit
fixe de 125€ quel que soit le régime fiscal de la société, la valeur de la société.

2) Les cessions intervenant dans les 3 ans d’un apport en nature

L’idée ici c’est qu’on ne veut pas que sous couvert de cession de parts sociales, on
bénéficie d’un régime plus attractif. Ex : on cède 100% d’une société où il y a un fonds de
commerce ou qu’on cède un fonds de commerce il faut le même régime.

Avant lorsque l’on cédait un immeuble ou un fonds de commerce on avait des régimes
très lourds, il y a plus de 10 ans. Ces types de biens qui étaient cédés souffraient de droits
d’enregistrement beaucoup plus élevés. Et certains se sont dits qu’au lieu de céder le fonds de
commerce ou l’immeuble je le cède à une société et ensuite je cède les parts sociales de la société.

Pour éviter ce tour de passe-passe, la loi dit que lorsque l’on cède des parts sociales dans les
3 ans d’un apport en nature, les droits d’enregistrement ne seront pas ceux applicables aux
cessions de parts sociales mais ceux applicables à la cession du bien qui a fait l’objet de l’apport.

Ex : on cède un immeuble qui vaut 100 000€, en Isère on a une fiscalité de 5,09%, on cède des
parts sociales de la société dans laquelle il y a l’immeuble. Lorsque l’on cède des parts sociales, 3%
avec abattement de 23 000€. Ainsi il est plus opportun d’apporter l’immeuble et de céder les parts
sociales au lieu de céder l’immeuble directement. Donc dans notre exemple, si j’ai fait mon apport
en 2015 et que je cède en 2017, je suis dans les trois ans, donc je serais dans une cession, comme
si j’avais cédé directement l’immeuble. Donc on applique la fiscalité applicable à la cession de
l’immeuble.

=> Ainsi, dans l’exemple, le taux applicable à la cession des parts sociales sera le taux
correspondant à la cession du bien : donc 5,09% et non pas 3%.

C. Les exonérations

1) Les cessions de parts sociales entre sociétés soumises au régime de

l’intégration fiscale

Les cessions au sein des groupes, bénéficient d’une exonération, l’idée étant qu’au sein d’un
même groupe, on se cède à nous même. Ainsi les restructurations au sein d’un groupe ne doivent
pas être pénalisées par la fiscalité et donc ne sont pas soumises au droit d’enregistrement.

2) Les cessions de parts sociales consenties au profit d’une société qui a été
constituée par les salariés en vue de la reprise de l’entreprise
 Droit fiscal
54

Ici le dirigeant veut vendre la société à ses salariés. Ainsi ils vont constituer une société
qui achètera les titres sociaux de la société dans laquelle les salariés travaillent. Pour faciliter ce
type de reprise, la loi permet une exonération des droits d’enregistrement.

§2. La cession des actions

Les sociétés qui émettent des actions sont les SA, les SAS ainsi que les sociétés en
commandites par action.

A. Le principe

Pour les actions, le taux est de 0,1% du prix de cession sans abattement. Pourquoi ce taux ?
Il faut comprendre que s’agissant des actions il n’y a pas si longtemps on distinguait selon que la
société en cause était une société cotée en bourse ou non cotée. On estimait que pour les sociétés
cotées en bourse il ne fallait pas que la fiscalité soit pénalisante par rapport aux autres pays. Par
conséquent les droits d’enregistrement étaient attractifs. En revanche, pour des sociétés non cotées, on
était soumis à un taux de 3%. Donc il y avait une similitude entre une société par action et la SARL.
Simplement cette distinction sociétés cotées, non-cotées a été supprimée à compter d’une loi de
finance pour 2007.

Donc pour toute action, que cette société soit à l’IR, à l’IS, qu’elle soit cotée ou non cotée,
le taux sera toujours le même.

On voit bien qu’entre la cession de parts sociales ou la cession d’action la fiscalité n’est
pas la même. Le critère est : est-ce que le seuil de la cession est supérieur ou inférieur à 23 000€.
On peut alors parfois transformer la société pour que la fiscalité soit moins lourde. Quand on cède
une SAS, le droit d’enregistrement ne sera que de 0,1% du prix de cession, alors que si on cède
une SARL, le droit d’enregistrement sera plus lourd.
Par conséquent, on voit en pratique que des SARL constituées il y a plusieurs années vont se
convertir en société par actions afin de bénéficier d’un taux plus avantageux si la cession est
supérieure à 23 000€.

B. Les exonérations

Ce sont les mêmes qu’en matière de cession de parts sociales. (Cession intragroupe ou les
cessions au profit d’une société constituée par les salariés en vue de la reprise de l’entreprise).

§3. Les cessions de droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière

Dans un souci de neutralité fiscale, le législateur a voulu ici rapprocher ce type de cession
des cessions d’immeubles. L’objectif étant qu’il n’y ait pas de concurrence déloyale entre le fait
de céder un immeuble et céder des parts de société civiles immobilières.

Pour atteindre cet objectif, on va avoir ici un régime autonome, c'est-à-dire qui va se
singulariser par rapport aux cessions de parts sociales classiques.

A. La notion de prépondérance immobilière

Pour être qualifiée de société à prépondérance immobilière il y a deux conditions :

->il faut que la société ne soit pas cotée en bourse (en revanche peu importe le régime fiscal
auquel est soumis la société)
->il faut que l’actif de la société soit principalement constitué d’immeubles ou de droits
immobiliers au cours de l’année de cession ou au cours de l’année précédant la cession. Donc il
faut regarder l’actif de la société et additionner les valeurs de chacun des droits immobiliers (ici
peu importe de savoir si les actifs immobiliers sont affectés ou non à l’exploitation de la société, c’est
 Droit fiscal
55

important parce qu’en matière de plus-value on fera la même chose, mais on n’additionnera que les
droits des biens affectés à l’actif de la société). Ce qui importe c’est que l’actif immobilier
représente plus de la moitié de l’actif de la société.

B. Le régime

On est dans un régime autonome, c'est-à-dire que c’est un régime qui se distingue du
régime des cessions de parts sociales ou d’action. Ainsi la cession de parts sociales ou d’actions
de sociétés à prépondérance immobilière est soumise à des droits d’enregistrement de 5% sur le
prix de vente.

Section 4 : les apports en société

Un apport, juridiquement c’est une mutation à titre onéreux qui s’apparente à l’échange.
En contrepartie de cet apport on reçoit des droits sociaux. On est dans l’échange. Donc fiscalement
il y a un régime particulier des apports en sociétés qui se distingue d’une cession à titre onéreux.

§1. Les apports à titre pur et simple

Un apport à titre pur et simple est un apport rémunéré intégralement par la remise de droits
sociaux. C’est l’apport le plus commun.

A. le principe

Il faut distinguer selon que l’apport est effectué à la constitution de la société ou pendant
la vie sociale.

->apport effectué à la constitution de la société : l’enregistrement est gratuit.

->apport effectué en cours de vie sociale : les apports à titre pur et simple sont soumis à un droit fixe
qui est d’un montant de 375 €. Ce droit fixe peut être porté à 500€ si le capital social après
augmentation du capital est supérieur à 225 000€.

B. Les exceptions

Ici certains apports vont être soumis au droit de mutation à un taux proportionnel. Il faut
d’une part réunir des conditions quant aux biens à apporter, et seuls certains apports sont soumis à
cela.

Les conditions quant aux biens apportés : il faut que l’apport concerne un fonds de
commerce ou un immeuble.

Les conditions quant aux personnes : on sera dans le régime d’exception lorsque l’apport sera
consenti par une personne relevant de l’IR et au profit d’une société soumise à l’IS.

Il s’agit de deux conditions cumulatives.

=>Si on réunit ces deux conditions, les droits d’enregistrement sont les suivants :

Immeubles 5%
Fonds de commerce De 0 à 23 000 € 0%
De 23 000€ à 200 000€ 3%
> 200 000€ 5%
Droit fiscal
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 Droit fiscal
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C. L’exception aux exceptions

Dans certain cas, on est dans le champ des exceptions, mais malgré ces conditions,
l’apport bénéficiera d’une exonération. Mais pour cela il faut des conditions.

Pour bénéficier d’une exonération, il faut respecter des conditions selon le bien apporté :

->pour l’apport d’un fonds de commerce : l’apporteur doit s’engager à conserver les titres
pendant 3 ans
->pour l’apport d’immeubles : l’apporteur doit s’engager à conserver les titres pendant
3 ans. Mais, il faut ajouter une condition qui est que l’apport de l’immeuble doit être compris dans
un ensemble d’éléments affectés à l’exercice d’une activité professionnelle.

Par exemple, je suis entrepreneur individuel, j’ai un fonds et je suis locateur des locaux dans
lequel je travaille. Je peux apporter mon fonds, et mon immeuble. Cet immeuble étant affecté, si je
conserve les titres pendant 3 ans, il y aura une exonération.

Si l’immeuble n’est pas affecté à l’exercice de l’activité, le taux d’enregistrement sera de 5%.
Si l’engagement de conservation des titres n’est pas respecté les droits de mutations sont
immédiatement exigibles. Cette cessation du bénéfice de l’exonération ne s’applique pas en cas
de décès ou de donation de l’apporteur, si le bénéficiaire prend l’engagement de continuer
l’engagement de conservation de son auteur ici il n’y aura pas de remise en cause du bénéfice de
l’exonération.

§2. Les apports à titre onéreux

Il s’agit d’un apport au terme duquel l’apporteur ne reçoit pas des droits sociaux en
contrepartie de son apport. Il peut recevoir deux choses :

->soit il reçoit un prix : En présence d’un apport à titre onéreux et que l’apporteur reçoit un prix, dans
ce cas, les droits d’enregistrement seront ceux applicables à la cession du bien apporté. Par
exemple, j’apporte un fonds de commerce à hauteur de 100 000€.

Cela revient à faire une vente – on sera soumis aux droits d’enregistrement des cessions de fonds de
commerce. Si l’on apporte un immeuble, les droits d’enregistrement ne seront pas tout à fait ceux
d’un immeuble, on sera à un taux unique de 5%.

->soit il ne reçoit rien, parce qu’il apporte à la société de la dette (c’est la société qui prend à sa
charge une date qui était à la charge de l’apporteur)

§3. Les apports mixtes

L’apport mixte mixe l’apport pur et simple et l’apport à titre onéreux. Cela signifie que
l’apport est rémunéré en partie par l’attribution de titres sociaux et en partie par une somme
d’argent ou la prise en compte par la société de dettes incombant à l’apporteur. Donc en partie il
est pur est simple et pour une autre partie il est à titre onéreux parce que l’apporteur va percevoir en
contrepartie de son apport soit une somme d’argent, soit parce que la société prend en charge un
passif, une dette qui incombe à l’apporteur. Donc il faut mélanger les deux régimes.
Ex : on a une personne physique qui fait un apport à une société soumise à l’IR (au moment de
la constitution de la société). Cette personne physique apporte un immeuble qui vaut 1 million. Cette
personne physique est par ailleurs, débitrice auprès de son banquier puisqu’elle a emprunté pour
acquérir son immeuble et il reste un solde de son crédit. Ainsi elle apporte l’immeuble et le solde à
acquitter. Il lui reste 400 000€ à rembourser.
 Droit fiscal
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Quels sont les droits d’enregistrement de l’opération ? La richesse apportée à la société en

définitif c’est 600 000€. Ainsi, ce sont ces 600 000€ qui seront à titre pur et simple et rapporteront
des droits sociaux. Les droits d’enregistrement seront de 0€, car on est au moment de la
constitution est on n’entre pas dans le champ d’application des exceptions.
La partie de l’apport à titre onéreux est de 400 000€. Les droits d’enregistrement seront au taux
de 5%, comme on apporte un immeuble.

Lorsque l’apporteur fait un apport de plusieurs biens, la loi fiscale accorde à l’apporteur
la possibilité de désigner parmi les biens apportés ceux qui constituent un apport pur et simple
et ceux qui constituent un apport à titre onéreux. L’idée ici est de faire peser l’imposition
découlant d’un apport à titre onéreux sur des biens qui font l’objet d’une exonération de droits
d’enregistrement.

Ex : personne physique qui fait un apport à une société soumise à l’IR, apport d’un immeuble
d’une valeur de 1 million, elle apporte un emprunt de de 400 000€ et des créances pour 500 000€. On
a trois types d’apports.
->un immeuble : 1 000 000 ->partie pur et simple
->un emprunt : 400 000 ->partie à titre onéreux
->une créance : 500 000 ->partie pur et simple

Comment va-t-on déterminer l’apport à titre onéreux ? Pèse-t-il sur l’immeuble ou sur les
créances ? Si je ne déclare rien dans le traité d’apport il convient de procéder à une imputation
proportionnelle de la dette sur les deux biens apportés.

L’immeuble représente 2/3 des richesses apportées, et les créances 1/3. Il faut donc imputer
proportionnellement l’emprunt.
- Il portera pour les 2/3 sur l’immeuble, c'est-à-dire 400 000 x 2/3 = 266 667€
->La fiscalité sera de 5% sur cette somme comme il s’agit d’un immeuble.
- Portera sur 1/3 sur les créances, c'est-à-dire 133 334€
->Une cession de créance est par nature soumise à des droits d’enregistrement de 0.
L’immeuble sera lui exonéré comme on est dans le principe, lors de la constitution. De
même pour l’apport de créance.
Je serais soumis aux droits d’enregistrement sur la partie à titre onéreux portant sur
l’immeuble. Cependant, la loi permet de choisir sur quoi va peser l’apport à titre onéreux. Si je
décide que les 400 000€ grèvent la créance, le régime sera de 0€.

Pour ma partie à titre onéreux :

->Mon apport à titre onéreux est sur un immeuble pour les 2/3 : 400 000*2/3= 266 667 (sur ce
résultat la fiscalité sera de 5%)
->Créances : 400 000* 1/3= 133 334 (la fiscalité ici est soumise à des droits d’enregistrement de 0)

Pour ma partie pure et simple :

->mon immeuble est exonéré
->mes créances sont aussi exonérées
Grâce à la loi je peux apporter un immeuble, des créances et une dette, le droit d’enregistrement sera
de 0.
 Droit fiscal
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CHAPITRE 2
LES PLUS VALUES
Les transmissions à titre onéreux d’un bien comprennent : vente, échange, opération d’apports.
Toute opération à titre onéreux peut être l’occasion pour celui qui aliène de réaliser une plus
value économique. Cette PV peut donner lieu à une imposition.
Le régime d’imposition de la PV diffère très largement selon que celui qui aliène est un
particulier ou une entreprise.

Section 1 – Les plus values des particuliers

Le régime des PV des particuliers va varier en fonction du bien qui est aliéné. Précisément,
on a trois types de biens :
- Les PV immobilières des particuliers
- Les PV mobilières corporelles des particuliers
- Les PV mobilières incorporelles des particuliers : droits sociaux

Sous-section 1 – Les PV immobilières des particuliers

On a un régime général classique et le régime particulier des sociétés à prépondérance

immobilière.

Par 1 – Le cas général

Il s’agit de cessions par un particulier personne physique qui agit dans son cadre personnel et
qui va aliéner un immeuble bâti ou non bâti.

A) Le domaine d’imposition des PV

La loi fixe des conditions d’imposition mais aussi des cas d’exonération.

1- Les conditions d’imposition

Elles supposent la réunion de deux conditions :

- Il faut que l’immeuble soit cédé par un particulier. C'est-à-dire une personne physique qui
agit dans le cadre de sa vie privée. Il faut que l’immeuble soit dans son patrimoine privé. On
ne sera pas dans les PV des particuliers si le particulier aliène un bien de son patrimoine
professionnel (on sera alors dans les PV professionnelles).
- Il faut que la cession soit à titre onéreux. Ex : vente, échange, apport… Sont exclus du
régime des PV des particuliers les mutations à titre gratuit.

2- Les cas d’exonération

Ils sont relativement nombreux, on n’en verra que quelques uns. Ne seront pas soumises à
imposition les PV résultant des cessions des biens suivants :

- La résidence principale du cédant : celui qui réalise une PV économique en aliénant sa

résidence principale ne sera pas soumis à imposition.
- La première cession d’une résidence secondaire : on parle d’une personne qui cède sa
résidence secondaire alors qu’elle n’est pas propriétaire de sa résidence principale. Cette
première cession ne sera pas soumises à l’impôt de PV.
 Droit fiscal
60

- Les cessions d’immeubles dont le prix de cession n’est pas supérieur à :

o Pour une personne seule : 15 000 euros
o Pour une imposition commune : 30 000 euros
Si on cède l’immeuble au prix de 31 000 euros, la PV économique est imposée pour la totalité,
ce n’est pas un abattement.
- Exonération lorsque le cédant a détenu son immeuble pendant au moins : on distingue
l’imposition à l’IR et les prélèvements sociaux.
o IR : PV exonérée si la durée de détention est d’au moins 22 ans.
o Prélèvements sociaux : PV exonérée si la durée de détention est d’au moins 30 ans.

B) Le calcul de la PV

PV économique = prix de cession – prix d’acquisition

Fiscalement c’est plus complexe, la détermination du montant de la PV au sens fiscal ne

correspond pas nécessairement à la PV économique. Une fois que l’on aura déterminé cette PV au
sens fiscal, il faudra appliquer des abattements pour durée de détention.

1- La détermination du montant de la PV

a/ Le prix de cession

Le prix de cession s’entend du prix qui est stipulé à l’acte augmenté de charges stipulées
dans le contrat au profit du cédant. C'est-à-dire pour une vente, le prix de vente. Pour l’apport, le
montant évalué de l’apport dans l’acte d’apport. Pour un échange, le prix stipulé dans l’acte
d’échange.
Il y a certains frais qui sont naturellement à la charge du vendeur mais qui vont être
supportées par l’acquéreur, on parle de charges augmentatives du prix. Ex : commission de l’agent
immobilier.
b/ Le prix d’acquisition

On parle plus souvent fiscalement de prix de revient. C’est le prix qui a été effectivement
versé lors de l’acquisition.
Mais on va augmenter le prix d’acquisition en y ajoutant certains frais :
+ Frais d’acquisition : droits d’enregistrement que le vendeur avait supporté lors de l’achat
du bien, honoraires du notaire, commission versée à l’agent immobilier… ces frais d’acquisition on
peut les prendre en compte de deux façons, ce choix appartient au cédant :
o Leur montant réel
o Un forfait de 7,5% du prix d’acquisition
Souvent on applique le forfait réel parce qu’il est plus favorable et plus simple.
+ Frais de travaux d’amélioration, d’agrandissement, de rénovation : on va les ajouter au
prix d’acquisition pour minorer la PV. Deux possibilités :
o Le montant réel
o Un forfait de 15% du prix d’acquisition
C’est un choix de principe : même si on a acheté l’appartement mais que l’on n’a fait aucuns travaux,
on peut ajouter des frais même si on n’a pas fait de travaux. Mais ce choix suppose une condition de
durée de détention. Lorsque le cédant aliène un immeuble qu’il détient depuis moins de 5 ans, il
ne peut prendre en compte que les frais de travaux pour leur montant réel. Lorsque le
contribuable détient son immeuble depuis plus de 5 ans, il peut opter pour l’un ou l’autre.
Pour se baser sur le montant réel, la loi fiscale exige des factures d’une personne qui a effectué
les travaux, il faut que les travaux aient été réellement accomplis par une entreprise. C'est-à-dire
 Droit fiscal
61

que le vendeur qui fait ses propres travaux ne pourra pas prendre en compte les travaux dans le
montant réel.

Une fois que l’on a déterminé le montant de la PV au sens fiscal, on va lui appliquer des
abattements selon la durée de détention.

2- L’application d’abattements pour durée de détention

Plus on détient longtemps l’immeuble, et plus on bénéficiera d’abattements permettant

d’exonérer la PV. Cela suppose que l’on soit d’abord dans les conditions d’application des PV !
On a deux types de taxation. On va alors avoir deux types d’abattement en fonction de la
durée de détention.

Durée de détention Abattement

IR Prélèv. sociaux
< ou = 5 ans Pas d’abattement Pas d’abattement
6 année à 21e année
e
6%/ an 1,65%/ an
22e année 4%/ an 1,65%/ an
22e année à 30e année exonéré 9%/ an
Au-delà de 30 ans exonéré exonéré

C) Les modalités d’imposition

Le fait générateur de l’imposition c’est la cession/ l’aliénation à titre onéreux de

l’immeuble. Comme il s’agit d’immeuble, en France une mutation immobilière doit faire l’objet d’un
acte notarié et d’une publicité au service de la publicité foncière. La publicité a une fonction
d’information des tiers, précisément dans la publicité foncière on a des registres fonciers sur
lesquels on recense la chaine des propriétaires sur un bien donné. On sait qui a été propriétaire, on
a le nom de tous les propriétaires. C’est une sécurité juridique : on n’a pas de contentieux, le
propriétaire est celui dont le titre est publié.
Ce ne sont que les actes notariés qui peuvent faire l’objet d’une publicité foncière, c’est le
monopole des notaires.
En pratique, comme la cession à titre onéreux est constatée par un acte notarié, la PV
immobilière va être taxée au jour de l’acte notarié constatant la mutation. C’est le notaire qui est
chargé d’effectuer les opérations de calcul de la PV et de payer l’impôt de PV.
D’un point de vue fiscal, le système est redoutable économiquement : pour le service des
impôts c’est rassurant qu’un professionnel du droit calcule la PV et non pas le particulier. De
surcroit c’est le notaire qui s’occupe du paiement de la PV : le service des impôts est donc sur d’être
payé.

Cette prérogative confiée au notaire est relativement récente : 2004. Avant 2004, l’impôt
de PV était déclaratif : il était payé par le vendeur. On avait possiblement des retards de paiement de
l’impôt de PV. On a constaté que l’impôt de PV était relativement important pour le budget de l’Etat et
on a décidé qu’il serait la compétence du notaire.

D) Les taux applicables

Pour l’IR, on n’est pas dans un taux progressif, on est dans un taux d’IR fixe de 19%. 19% du
montant de la PV.
Pour les prélèvements sociaux : 15,5%.
 Droit fiscal
62

On a dans des cas exceptionnels un taux exceptionnel : lorsque l’on a une PV > 50 000 euros, le
contribuable peut être soumis en plus du taux de 19% IR à une imposition spécifique qui va
dépendre du montant réel de la PV.

Mise en application du cours

Exemple 1 : un particulier vend en février 2017 une résidence secondaire qu’il avait acquise
en janvier 2006 pour le prix de 60 000 euros. Il vend cette résidence secondaire au prix de 120 000
euros. Pendant qu’il était propriétaire il a réalisé des travaux en faisant appel à des professionnels
(on a les factures) : changement de l’électricité pour 4 000 et travaux sur la chaudière pour 1 200
euros.
Calculez la PV.

Solution 1 :
PV éco = prix de cession – prix d’acquisition
Prix de cession fiscalement : 120 000 euros
Fiscalement : Prix d’acquisition + Frais supplémentaires = 60 000 euros + frais à déterminer
Soit prix d’acquisition + frais d’acquisition + frais de travaux

Q° détermination des frais d’acquisition : option pour le montant réel ou pour le forfait de 7,5%
Plus avantageux pour le contribuable ?
Forfait de 7,5% : 60 000 * 7,5% = 4 500 euros -> plus avantageux que le montant réel : 4 000 et
1 200.

Q° détermination des frais de travaux :

Lorsque le cédant aliène un immeuble qu’il détient depuis moins de 5 ans, il ne peut prendre en
compte que les frais de travaux pour leur montant réel.
Ici, l’immeuble est détenu de 2006 à 2017 soit pendant 11 ans, donc plus de 5 ans. Le contribuable
peut choisir entre les deux modes de détermination des frais : montant réel ou forfait de 15% du prix
d’acquisition.
Q° du plus avantageux pour le contribuable ?
15% du prix d’acquisition : 15% * 60 000 = 9 000
Montant réel : 4 000 et 1 200
Donc le forfait est plus avantageux que le montant réel.
Prix d’acquisition + frais acq° + frais travaux = 60 000 + 4 500 + 9 000 = 73 500 euros
Donc PV = 120 000 – 73 500 = 46 500 euros

Abattements :
- IR : abattement à partie de la 6e année – donc à partir de 2012 et jusqu’en 2017 soit 6%
d’abattement sur 6 ans. 6% * 6 = abattement de 36% qui s’applique à la PV.
PV corrigée = 46 500 – (36% * 46 500) = 46 500 – 16 740 = 29 760 euros. On va soumettre au
taux de l’IR 29 760 euros.
- Prél. Soc. : abattement de 1,65% par an à partir de la 6e année. Soit 1,65% * 6 = 9,90%.
PV corrigée = 46 500 – (46 500 * 9,90%) = 46 500 – 4 604 = 41 896 euros soumis au taux des
prélèvements sociaux.

Calcul de l’impôt :
- IR : PV corrigée * taux = 29 760 * 19% = 5 654 euros
- Prél. Soc. : PV corrigée * taux = 41 896 * 15,5% = 6 494 euros

Imposition globale de 12 148 euros.

 Droit fiscal
63

Exemple 2 : même fait mais c’est un couple qui achète. Couple qui a acheté sa résidence
secondaire en janvier 2006 au prix de 60 000 euros. En 2015, l’un des membres du couple
décède. Sa part dans l’immeuble (la moitié) a été acquise par ses enfants par voie de succession. Cette
acquisition à titre gratuit a été évaluée 50 000 euros. En 2017, la résidence secondaire est vendue au
prix de 120 000 euros. Même travaux pour 4 000 et 1 200 euros.
Lorsque les enfants ont acquis la part, ils ont payés des frais de succession d’un montant de
5 000 euros.
Calculez la ou les PV.

Solution 2 : quand les enfants ont acquis, était-ce une PV ? Non, il faut une acquisition à titre
onéreux. Mais les enfants quand ils vendent leur part, alors cela rentre dans le champ d’application des
PV.
Alors lors de la vente, on a la PV des enfants et la PV de la mère. Il faut donc calculer
séparément les deux PV.

PV de la mère :
Prix de cession : Vente 120 000 * ½ donc 60 000
Prix d’acquisition : acheté 60 000 mais ½ donc 30 000
Frais d’acquisition : 30 000 * 7,5% = 2 250
Frais de travaux : montant réel ou forfait de 15% ? Montant réel de 5 200 ou forfait de 15% qui
donne un montant de 4 500 euros. Donc plus avantageux forfait.
Prix d’acquisition corrigé : 36 750 euros.
PV = 60 000 – 36 750 = 23 250 euros

Abattement sur la PV :
- IR : abattement à partir de la 6e année de 6% pour 6 ans donc 6% * 6 = 36%. Donc abattement
= 36% * PV (23 250) = 8 370 euros. PV imposable = 23 250 – 8 370 = 14 880 euros.
- Prél. Soc. : abattement de 1,65% * 6 = 9,90%. Abattement = 9,90% * 23 250 = 2 302. Donc
PV imposable = 23 250 – 2 302 = 20 948 euros.

Calcul de l’impôt de PV :
- IR : 14 880 * 19% = 2 827 euros
- Prél. Soc. : 20 948 * 15,5% = 3 247 euros
Soit un montant d’impôt de PV total de : 2 827 + 3 247

PV des enfants :
Prix de cession : 60 000 euros
Prix d’acquisition : 50 000 euros + frais d’acquisition + frais de travaux

Frais d’acquisition ?
Montant réel : 5 000 euros de frais de succession.
Forfait de 7,5% ? Non parce que applicable que pour les acquisitions à titre onéreux. Donc
pour les acquisitions à titre gratuit seul est accepté le montant réel, soit ici 5 000 euros.

Frais de travaux ?
Montant réel : ils n’en ont pas fait
Forfait 15% : il faut avoir détenu le bien pendant plus de 5 ans – pas en l’espèce
Donc pas de frais de travaux

PV corrigée : 60 000 – (50 000 + 5 000) = 5 000 euros

Cette PV n’est pas corrigée par les abattements.

Calcul de l’impôt :
 Droit fiscal
64

- IR : 5 000 * 19%
- Prél. Soc. : 5 000 * 15,5%

Par 2 – Le cas particulier des sociétés à prépondérance immobilière

On ne va parler que des sociétés à prépondérance immobilière qui relèvent de l’IR. Les
sociétés qui relèvent de l’IS relèveront d’un autre régime fiscal.
En matière de droit d’enregistrement, pour que la société soit à prépondérance immobilière on
regardait l’actif de la société pour savoir s’il y avait une prépondérance d’immeubles.
En matière de PV, il faut que l’actif de la société soit, au jour de la cession et lors des 3
exercices précédant la cession, principalement constituée d’immeubles et de droits immobiliers
qui ne sont pas affectés à l’activité de la société.
Ex : SCI. Activité de gestion de son patrimoine (pas une activité économique).

On a deux possibilités d’imposition. Ex : SCI qui a un immeuble et les associés détiennent des
parts sociales dans la société (attention ils ne sont pas propriétaires). Deux possibilités :
- Cession de l’immeuble par la société
- Cession des parts sociales par les associés

A) La cession de l’immeuble par la société

Lorsque la société cède l’immeuble, l’origine des PV est identique à celui des PV
immobilières des particuliers. Ex : si la SCI cède un immeuble, on va faire comme si c’était une
personne physique qui vendait directement l’immeuble.
- Détermination de la PV
- Abattement pour durée de détention
- Imposition à l’IR 19% et Prélèvements sociaux 15,5%

B) La cession des parts sociales par les associés

L’origine de taxation de la PV est identique à celui des PV des particuliers à ceci près
qu’il y a deux tempéraments.
- S’agissant des frais d’acquisition : seuls les frais réels d’acquisition peuvent être pris en
compte. On exclu le forfait de 7,5%.
- S’agissant des frais de travaux : les frais sont supportés par la société et non par les associés
donc il n’est pas possible de prendre en compte les frais de travaux.

Donc base prix d’achat = prix d’acquisition + frais réels d’acquisition

Sous-section 2 - Les PV mobilières corporelles des particuliers

On a une personne physique /particulier qui va céder un bien meuble corporel. On a un régime
général et un régime spécial.

Par 1 – Le régime général

Le principe est que les meubles les plus usuels tels que les meubles meublants sont exonérés
de PV (chaise, appareils électroniques, véhicule…).

Les autres meubles corporels (non usuels) font l’objet d’une exonération si le prix de cession
est :
- Personne vivant seule : < 5 000 euros
- Imposition commune : < 10 000 euros
 Droit fiscal
65

Cela concerne les bateaux de plaisance, les voitures de collection, les avions de tourisme…

Si on dépasse ces seuils, le taux d’imposition est double :

- IR : 19%
- Prél. Soc. : 15,5%

Abattement pour durée de détention : ils diffèrent des PV immobilières. Le contribuable bénéficie
d’un abattement de 5% par année de détention à partir de la 3e année de détention.

Ex : cession d’un bateau de plaisance pour 7 000 euros. Imposition. Calcul de la PV. Abattement
5%/an à partir de la 3e année. Imposition.

Par 2 – Le régime spécial des métaux et objets précieux

La vente de ces biens fait l’objet d’une taxation spéciale. Il y a un seuil d’imposition. Ces PV
sont exonérés si leur prix de cession est inférieur à un certain montant. La loi dit que ce sont les
mêmes montants que vu précédemment :
- Personne seule : imposition si PV < 5 000 euros
- Imposition commune : imposition si PV < 10 000 euros

Taux d’imposition de la PV :
 Vente d’œuvres d’art : taux 6%
 Métaux précieux : taux 10%

Sous-section 3 - Les PV mobilières incorporelles des particuliers : les PV de cessions

de titres sociaux

Ce régime fiscal de cession des titres sociaux a fait l’objet de nombreuses modifications
législatives. Les PV sont soumises à l’IR au barème progressif.
Abattement pour durée de détention.

Par 1 – Le champ d’application

Cumul de 3 conditions :
- Seules les personnes physiques sont visées.
- Seules les cessions à titre onéreux sont visées. Les cessions à titre gratuit ne donnent pas lieu
à une imposition des PV.
- Titres sociaux :
o Cessions de titres de sociétés soumises à l’IS.
o Et cessions de titres de sociétés relevant de l’IR lorsque les titres sociaux cédés ne
constituent pas un actif professionnel pour le cédant. -> pas l’outil de travail de
l’associé (donc PV des particuliers)/ il ne faut pas qu’il exerce son activité dans la
société.

Par 2 – La détermination de l’assiette

Les PMV résultent de la différence entre prix de cession et prix d’acquisition. Deux
précisions :

- Prix de cession :
o Pour les titres non cotés, c’est le prix convenu par les parties.
 Droit fiscal
66

o Pour les titres cotés en bourse, c’est le cours de bourse auquel la cession est conclue/
Prix de la dernière cotation.
Dans tous les cas, le prix de cession est diminué des frais acquittés par le cédant lors de la
cession. On vise les commissions versées à un intermédiaire, les frais d’expertise…

- Prix d’acquisition :
o Acquisition à titre onéreux : prix qui a été payé par le cédant.
o Acquisition à titre gratuit : c’est la valeur retenue lors du calcul des droits de
mutation.
Il n’est pas rare de vendre des titres acquis à des dates et des prix différents.
Ex : prix de cession 10 actions à 120 euros l’action. Prix d’acquisition juin 2016 – 10 actions
pour 100 euros l’action. Octobre 2016 10 actions pour 110 euros l’action.
Prix de cession = 1 200. Prix d’acquisition ? Pose plus de problème.
Deux méthodes possibles :
o Méthode FIFO (first in first out) : on cède les actions que l’on a achetées en premier.
Donc prix d’acquisition ici 100. Mais pas la méthode retenue par l’administration
fiscale.
o Méthode du coût moyen pondéré : méthode retenue !!
Ici la moyenne est de 105 euros l’action c'est-à-dire (100 + 110)/2

Par 3 – L’application des abattements pour durée de détention

Il existe un dispositif général et un dispositif dérogatoire.

A) Le dispositif général

Le montant de l’abattement varie en fonction de la durée de détention des titres sociaux.

Durée de détention Taux d’abattement

< 2 ans 0%
Entre 2 et 8 ans 50%
>8 ans 65%

La cession de droits sociaux est plus fréquente que la cession d’immeuble. On veut favoriser
l’investissement au sein des entreprises. Il ne faut pas que la fiscalité soit trop pénalisante.

Pb droits sociaux acquis à des dates différentes :

Ex précédent : cession avril 2017. Acquisition en mars 2008 et en mars 2016. Cela ne change
rien au prix d’acquisition (coût moyen pondéré : 105 euros). Q° prix ce cession et abattement pour
durée de détention. On ne peut pas faire de moyenne pondérée.
L’adm° fiscale admet l’application de la règle FIFO. En cas de dates de cession
différentes, les actions cédées sont celles qui ont été achetées en premier.
Ici on prend donc en compte l’acquisition de mars 2008, donc à la vente en 2017 on a une
durée de détention de plus de 8 ans et donc un taux d’abattement de la PV de 65%.

Etapes :
- Détermination de la PV : prix de cession – prix d’acquisition
- Abattement suivant la méthode FIFO
- Imposition
 Droit fiscal
67

B) Le dispositif dérogatoire

1- Les taux de l’abattement

Durée de détention Taux d’abattement

< 1 an 0%
Entre 1 et 4 ans 50%
Entre 4 et 8 ans 65%
>8 ans 85%

Durée de détention suivant FIFO.

2- Les cessions concernées par les dispositifs dérogatoires

Trois cessions concernées :

- Les cessions de titre de PME dans les 10 ans de leur création
- Les cessions au sein d’un groupe familial de participations excédant 25% du
capital
- Les cessions de titres de PME par les dirigeants prenant leur retraite

a/ Les cessions de titre de PME dans les 10 ans de leur création

Volonté du législateur de protéger les créateurs d’entreprise.

Conditions :
- PME au sens de l’UE :
 société de moins de 250 salariés
 CA < 50 millions d’euros OU Total de bilan < 43 000 d’euros
- Société créée depuis moins de 10 ans
- Société à l’IS
- Société ayant son siège social au sein de l’espace économique européen (comprend Suisse et
Norvège notamment)
- Société qui a une activité économique

b/ Les cessions au sein d’un groupe familial de participations excédant

25% du capital

Trois conditions :
- Le cédant et son groupe familial doivent avoir détenus ensemble plus de 25% du capital à
un moment quelconque au cours des 5 années précédant la cession. On vise le conjoint, les
descendants, les ascendants et les frères et sœurs.
- Il faut que la cession soit consentie au profit de l’un des membres du groupe familial : que
le cédant cède à son conjoint, ses ascendants ou frères et sœurs. Peu importe le montant de la
participation.
- L’acquéreur ne doit pas revendre les titres à un tiers pendant une durée de 5 ans.

Si ces trois conditions sont réunies, la PV bénéficie du dispositif dérogatoire.

 Droit fiscal
68

c/ Les cessions de titres de PME par les dirigeants prenant leur retraite

On veut favoriser les transmissions d’entreprises.

Conditions :
- Concernant la société :
o La société doit être une PME au sens de l’UE : moins de 250 salariés, CA < 50
millions d’euros ou Total de bilan < 43 000 d’euros
o La société doit être soumise à l’IS
o La société doit avoir exercée de manière continue au cours des 5 années précédant
la cession une activité économique
- Concernant le cédant :
o Pendant les 5 années précédant la cession, le cédant doit sans interruption avoir été
dirigeant de la société. La notion de dirigeant est celle qui est requise pour bénéficier
de l’exonération d’ISF :
 Etre dirigeant
 Avoir détenu, directement ou par personne interposée, pendant les 5 dernières
années au moins 25 % du capital de la société cédée ou des droits de vote. Il
peut être tenu compte des parts détenues par le conjoint, les ascendants,
descendants ou les frères et sœurs.
 Que sa rémunération représente plus de 50% de ses revenus professionnels.
o Cesse toute fonction de direction et de salarié dans la société.
o Fasse valoir ses droits à retrait dans les deux ans suivants ou précédant la cession
o Lorsque le cédant cède ses titres à une société, il ne doit pas pendant les 3 années qui
suivent la cession détenir des droits dans cette société.
o Céder la totalité de ses titres sociaux : mais s’il détient plus de la moitié des titres, il
peut céder seulement une partie de ses titres dès lors que la cession assure à
l’acquéreur plus de 50% des droits dans la société cédée.

Avantages : dispositif dérogatoire + le cédant bénéficie d’un abattement fixe de 500 000 euros sur
la PV réalisée.
Ex : EURL gérant depuis 2005. Souscrit au capital de 50 000 euros.
100% des parts
Date d’acquisition 2005
Prix d’acquisition : 50 000 euros
Prix de cession : 850 000 euros

PV = 850 000 – 50 000 = 800 000 euros

Abattements : personne qui cède des titres d’une PME/ dirigeant qui fait valoir ses droits au retrait. Ok
pour les conditions du dispositif spécial.
Abattement de 500 000 euros :
PV = 800 000 – 500 000 = 300 000 euros
Abattement pour durée de détention : détention > 8 ans – abattement de 85%.
Base d’imposition de la PV : 45 000 euros.
 Droit fiscal
69

Par 4 – Les modalités d’imposition

Il y a un principe d’imposition et des différés d’imposition.

A) Le principe d’imposition

Il faut distinguer l’IR et les prélèvements sociaux.

1- L’IR

Les PV vont être soumises au barème progressif à l’IR.

Ce n’est pas la PV réalisée qui va être soumise à l’IR. On va soumettre à l’IR la PV nette : il
faut faire la différence entre toutes les PV de cessions de droits sociaux réalisées pendant l’année
moins toutes les MV de cessions de droits sociaux.
PMV nette = Somme PV – Somme MV
Si on a une MV nette, cette MV nette va venir s’imputer sur les PV de même nature des 10
années suivantes.

2- Les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux portent sur chaque PV réalisée. Ils vont porter sur chaque PV
avant application des abattements.
Dans l’exemple : 15,5% * 800 000 euros : 124 000 euros.

B- Les différés d’impositions

Ce sont des mécanismes qui permettent de reporter l’imposition de la plus value. On a deux
mécanismes qui existent :
- Le sursis d’imposition
- Le report d’imposition

1) Le sursis d’imposition

L’idée dans le sursis d’imposition c’est que l’on veut que la plus value réalisée ne soit pas
comptabilisée, qu’elle ne soit pas calculée tout de suite. Autrement dit ce que l’on veut c’est que
l’on soit imposé une fois qu’on réalisera une autre opération.
Exemple : Acquisition en 2014. On a une première mutation en 2017, puis une seconde
mutation en 2019. En 2017, on a réalisé une plus value mais on ne la calcule pas. On fait comme si
cette première mutation n’existait pas, on va faire une plus value que l’on va calculer par rapport à ce
qui se passe en 2019. La première mutation est dite intercalaire.

Cela vise deux types d’opération :

- L’opération d’apport : un particulier détient des actions dans une SA et il détient par exemple 50%.
Il décide non pas de vendre ces actions mais de les apporter à une autre société. Opération
d’apport qui fait qu’à l’issue de cette opération d’apport M.X sera associé d’une SA et détiendra la
participation de 50%. Cette opération d’apport génère une plus value, autrement dit on a une
première mutation qui est l’apport, cet apport comme c’est une mutation à titre onéreux devrait faire
l’objet d’un calcul de plus value mais la loi fiscale permet de bénéficier d’un sursis d’imposition,
de sorte qu’il n’y aura calcul de plus value qu’au jour où l’associé vend les actions qu’il a reçu,
en non pas en cas d’apport à une autre société.
 Droit fiscal
70

En 2019, la plus value qui sera éventuellement réalisée sera la différence entre le prix de
cession en 2019 et le prix d’acquisition en 2014 donc on revient à l’opération initiale. On ne fait donc
qu’un seul calcul de plus value.
Calcul de la PV = prix de cession initial – prix d’acquisition final

- Les fusions/scissions/apports partiel d’actif : très proche juridiquement d’une opération

d’apport en société.
Exemple : associé d’une SAS qui va fusionner avec la SA. La SA va absorber la SAS (fusion
absorption) donc dans la SA in fine il va avoir tous les éléments du patrimoine de la SAS, donc la SAS
n’existe plus. Mais qu’advient-il des droits des associés de la SAS ? M.X va devenir associé de la SA
en contrepartie de l’apport. Donc l’opération est proche d’un apport en société car la SA va
racheter les titres des associés de la SAS. Ce qui signifie que la SA va prendre les titres de M.X et
M.X va en contrepartie devenir associé de la SA. Cette opération va devenir intercalaire, c’est-à-
dire qu’elle est neutre.

2) Le report d’imposition

La loi fiscale a instauré un régime de report d’imposition, afin d’éviter que le contribuable
puisse purger sa propre plus value.

Le sursis c’est le fait que la première opération est comme ignorée fiscalement. Tandis que le
report d’imposition c’est différent car lorsqu’il y a la première opération alors il va y avoir le
calcul de la plus value c’est-à-dire qu’en 2017 on va la calculer (l’impôt tel que l’on est censé le
devoir en 2017) mais cet impôt ne sera pas dû tout de suite. L’impôt ne sera dû qu’au moment de
la seconde opération. Ici, l’opération est en report.

Ici, c’est l’hypothèse où un contribuable fait un apport de titres sociaux à une société dans
laquelle il va détenir plus de 50% du capital.
Exemple : autrement dit, on a deux cas de figure (sursis ou report) : M.X détient sa SAS et il
apporte ses titres à une SA qui va donc détenir les titres de la SAS. Pour que l’on soit en sursis
d’imposition, il faut qu’à l’issu de l’apport, l’associé ne contrôle pas la société donc en
l’occurrence la SA. Si M.X est un associé basique, il sera en sursis d’imposition. On sera dans le cas
du report d’imposition lorsque l’associé apporte les titres d’une société à une autre société et
qu’à l’issu de cet apport il contrôle la société.

Section 2. Les plus values professionnelles

On a deux types de professionnels ici :

- Le professionnel qui relève de l’IR
- Le professionnel qui relève de l’IS

Sous section 1. Les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu

Cela vise l’entreprise individuelle qui vend un actif affecté à son activité . Mais cela vise
également les sociétés qui sont soumise à l’impôt sur le revenu (SNC, société civile professionnelle,
les sociétés de capitaux qui peuvent de façon temporaire relever de l’IR). Ce régime d’imposition est
très compliqué.
 Droit fiscal
71

§1. Régime général

A- Le calcul des plus ou moins values

Pour calculer la PMV, il faut identifier le fait générateur, ce qui va générer de la plus value.
Et une fois qu’il sera identifié on déterminera classiquement l’assiette de la plus value.

1) Le fait générateur

Ici, ce qui est assez singulier c’est qu’il y a deux types de fait générateur de la plus value.

a) Plus values ou moins values constatées

Une plus ou moins value constatée est l’hypothèse où le bien sort du bilan comptable de
l’entreprise, il sort de l’actif de l’entreprise.

On a une entreprise qui a un bilan qui reflète le patrimoine de l’entreprise, elle a un actif et un
passif. A l’actif, ce sont toutes les richesses de l’entreprise donc ici on a des immobilisations
(corporels et incorporels) et puis après on a d’autres richesses comme des stocks.
Quand on dit que le bien sort du bilan cela veut dire que le bien quitte normalement
l’entreprise donc ici il y a deux précisions importantes :

- Quant aux biens en cause : ici on a un immeuble et du matériel. Il y a également des stocks. Tout
ceci est des biens juridiquement. On va constater une plus value seulement lorsqu’une
immobilisation va sortir du bilan de l’entreprise. Autrement dit, la vente des marchandises c’est
ce qui va constituer comptablement les produits de l’entreprise, c’est grâce à cela que l’entreprise va
constituer in fine un bénéfice c’est donc pour cette raison que seules les immobilisations affectées
à l’entreprise constituent une plus value.

- Quant à l’opération susceptible d’entrainer une sortie de bilan : Toute cession entraine une sortie
du bilan; mais ici ce qui est singulier c’est que ce sont toutes les cessions à titre onéreux mais
également toutes les cessions à titre gratuit qui sont concernées.
Mais à coté des cessions, il y a encore un autre événement entrainant la sortie d’une
immobilisation du bilan de l’entreprise : c’est ce que l’on appelle la disparition comptable. C’est
le cas lorsque le bien va sortir du patrimoine de l’entreprise pour aller dans le patrimoine professionnel
de l’entrepreneur. Ici il n’y a pas de cession, on ne se le vend pas à soi même mais on a une disparition
du bien du bilan de l’entreprise, c’est une sortie de l’immeuble du bilan donc c’est un fait
générateur de plus value d’entreprise.

b) Les plus values ou moins values latentes

C’est une plus value qui est là mais qui n’est pas encore réalisé économiquement. C’est une
plus value virtuelle.
On rencontre cette plus value lorsque l’entreprise va procéder à une ré-évaluation de ces
immobilisations.
Exemple : l’idée c’est que l’on a acheté une immeuble il y a 10 ans à 200 000 euros (valeur
vénale), on a pratiqué des amortissements dessus et l’immeuble aujourd’hui pourrait être vendu 800
000 euros. Donc ici, il y a une plus value latente. Tant qu’il n’y a pas vente alors pas d’imposition
mais comptablement il est possible de réévaluer l’immobilisation, et indiquer sur son bilan la
nouvelle valeur des actifs.
Cette réévaluation comptable est un fait générateur de plus value . La subtilité c’est que
l’entreprise ne gagne pas d’argent, elle ne vend pas, mais l’entreprise constate que le prix du
marché est tel que l’entreprise compte réévaluer son bien.
 Droit fiscal
72

L’intérêt de réévaluer ces actifs c’est d’augmenter la valeur de l’actif : cela suppose une
meilleure santé financière de l’entreprise, ce qui est rassurant pour les tiers, et notamment pour
les créanciers de la société. L’utilité de la réévaluation est une utilité économique qui est de
permettre à l’entreprise d’obtenir une meilleure crédibilité financière. On le fait assez souvent
notamment pour les grandes entreprises cotées.

2) L’assiette

C’est une soustraction entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Simplement ici c’est plus
compliqué :
- Quant à la valeur de cession : c’est la valeur de la contrepartie reçue par l’entreprise (le prix)
mais ça peut être aussi une succession, une donation qui génère la plus value donc ici la valeur de
cession à défaut de contrepartie sera la valeur vénale de l’immobilisation.

- Quant à la valeur d’acquisition : Une immobilisation subit des amortissements, l’entreprise va

amortir chaque année ses immobilisations et comme elle amortit il y a une dépréciation de la valeur
du bien. Cette dépréciation de la valeur constitue fiscalement de la charge mais économiquement
c’est très important du coup pour la plus value pour la valeur d’acquisition ce ne sera pas le prix
d’acquisition moins les amortissements pratiquées (Valeur nette comptable).

Assiette = Prix de cession (contrepartie OU valeur vénale) – VNC (prix d’acquisition –

amortissements pratiqués)

B- Le traitement fiscal de ces plus ou moins values

Fiscalement, le traitement des ces plus et moins values dépend du point de savoir si la plus
ou moins values est dite à court terme ou à long terme.

1) PMV à court terme

a) L’identification des PMV à court terme

PV MV
< 2 ans >2 ans < 2 ans >2 ans
Amortissable CT CT dans la LT CT CT
limite des pour le
amortissements surplus
pratiqués
Non amortissable CT LT CT LT

Exemple : entreprise qui achète un bien amortissable sur 10 ans. Elle va revendre ce bien 3
ans après son acquisition. Son prix d’acquisition est de 500 00 euros. Et acquisition il y a 3 ans en
mars 2014. Et donc amortissement sur 10 ans. Revente aujourd’hui au prix de 600 000 euros.
Economiquement, ça veut donc dire qu’il y a eu une plus value.

Il faut d’abord calculer la PMV.

Assiette PMV = prix de valeur de cession (600 000) - la valeur nette comptable.

Quelle est cette valeur nette comptable ? C’est le prix d’acquisition diminuée des
amortissements pratiqués. Le bien est amortissable sur 10 ans de sorte que l’on a pratiqué des
amortissements pendant 3 années. Autrement dit, on a pratiqué des amortissements à raison de 10%
par an (10 ans -> 1/10 soit 10%), c’est-à-dire au jour de la vente amortissement d’un montant de 150
 Droit fiscal
73

000 euros. Ainsi, la valeur nette comptable c’est 500 000 euros - 150 000 euros = 350 000 euros de
valeur nette comptable.
=> La plus value est donc de 600 000 - 350 000 euros = 250 000 euros de plus value.

Il faut regarder si on est à court ou à long terme. C’est une immobilisation amortissable
détenue depuis plus de 2 ans. Ainsi la plus value va être à court terme à hauteur de 150 000 euros et
elle va être à long terme pour le surplus c’est-à-dire 100 000 euros.

b) Le régime fiscal des PMV à court terme

La première chose qu’il faut faire c’est qu’il faut compenser toutes les plus values à court
terme réalisées pendant l’année avec toutes les moins values à court terme réalisées pendant
l’année.

 PV nette à court terme :

-> Si à la fin du calcul on constate une plus value nette à court terme, cette dernière va
constituer un résultat de l’entreprise. Autrement dit, la PV après compensation va venir s’ajouter
aux autres produits de l’entreprise donc elle sera imposée comme un résultat d’exploitation.
Il est permis à l’entreprise d’étaler sur 3 ans l’imposition de la plus value nette à court
terme. Autrement dit, l’entreprise ne va pas déclarer 150 000 mais que 50 000 euros. Et l’année
prochaine elle déclarera 50 000 euros et ainsi de suite.

 MV nette à court terme :

-> Mais si à la fin du calcul on constate une moins value nette à court terme, cette dernière
va venir tout simplement en déduction du résultat réalisé par l’entreprise au cours de cette
année et ici sans étalement (ça profite à l’entreprise).

2) PMV à long terme

a/ Identification des PMV à long terme

PV MV
< 2 ans >2 ans < 2 ans >2 ans
Amortissable CT CT dans la LT CT CT
limite des pour le
amortissements surplus
pratiqués
Non amortissable CT LT CT LT

b/ Régime juridique des PMV à long terme

(1) Examen des PV long terme réalisées pendant l’année :

Certaines PV long terme connaissent un régime fiscal particulier. Ce sont les PV long terme portant
sur des biens immobiliers affectés à l’exploitation de l’entreprise. La PV long terme peut bénéficier
d’un abattement pour durée de détention. On va pratiquer un abattement de 10% par année de
détention au-delà de la 5ème année. Au bout de 15 ans, la PV long terme sera exonérée.
Ex : entreprise à l’IR qui cède un immeuble commercial. Acquis en mars 2007 au prix de 500 000
euros, vente en mars 2017 pour 600 000 euros. Cet immeuble a été inscrit à l’actif du bilan et a fait
l’objet d’un amortissement ici de 5% par an.
Calcul de la PMV = valeur de cession – VNC
VNC = prix d’acquisition – amortissements pratiqués = 500 000 – (500 000 * 5% * 10 (ans)) =
250 000 euros.
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PMV = 600 000 – 250 000 = 350 000 euros

Amortissable > 2 ans : CT dans la limite des amortissements pratiqués (250 000) et LT pour le
surplus (350 000 – 250 000 = 100 000).
Si ni PV ni MV antérieurs. La PV rentre dans le résultat de l’entreprise. Elle va être taxée.
On constate qu’elle porte sur un bien immobilier : abattement pour durée de détention de 10% par
an au-delà de la 5ème année.
Abattement de la PVLT = 100 000 (PVLT) * 10% * 5 (ans) = 100 000 * 50% = 50 000 euros
L’abattement est de 50%. Donc PVLT = 100 000 – 50 000 = 50 000 euros.

(2) Compensation des PVLT réalisées pendant l’année avec les PVLT réalisées pendant
l’année : on arrive alors soit à une PV nette à long terme soit à une MV nette à long terme.

(3) Régime d’imposition

 PV nette à long terme :

PVLT Taxée à un taux proportionnel de 16% + Prélèvements sociaux de 15,5%. Soit un
total de 31,5%.

 MV nette à long terme :

La MVLT n’est pas déductible des résultats de l’entreprise. La MVLT ne pourra s’imputer
que sur les futures PVLT que réalisera l’entreprise au cours des 10 prochaines années.

§2. Les régimes spéciaux

Ces régimes spéciaux vont édicter soit une exonération totale de PV soit une exonération
partielle de PV soit un report d’imposition.
Cela va porter soit sur la vente/ cession d’un élément d’actif de l’entreprise, soit le plus
souvent la cession totale de l’entreprise.

A) L’exonération portant sur tout ou partie de l’entreprise réservée aux très

petites entreprises (TPE)

Article 151 septies CGI. Il s’agit d’un mécanisme d’exonération qui porte sur tout ou partie des
immobilisations de l’entreprise. Ce régime va s’appliquer soit en cas de la cession d’une
immobilisation de l’entreprise soit en cas de cession de la totalité de l’entreprise.

1- Les conditions d’exonération

Il faut réunir 4 conditions :

- Que l’entreprise ait une activité économique . Donc une activité commerciale, artisanale ou
agricole. En aucun cas il ne doit s’agir d’une entreprise dont l’activité est la simple gestion d’un
patrimoine.
- Que l’activité de l’entreprise soit exercée à titre professionnel . Il faut être dans la catégorie BIC
ou BNC professionnels. Il faut que l’entrepreneur ou l’associé exerce sa profession dans
l’entreprise.
- Que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans. L’idée est d’éviter les spéculations.
- Que les recettes annuelles HT de l’entreprise (CA HT) ne dépasse pas un certain seuil .
o Activité industrielle, commerciale et de fourniture de logement : CA HT qui ne dépasse
pas 350 000 euros
o Autre entreprise : CA HT ne dépasse pas 126 000 euros
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2- La portée de l’exonération

a/ Les opérations concernées

L’exonération peut viser la cession d’un élément d’actif ou la cession de l’entreprise dans
sa totalité, qu’il s’agisse d’une cession à titre onéreux ou à titre gratuit. Il peut s’appliquer alors
même que l’acquéreur ne reprend pas l’activité de l’entreprise.

b/ Le montant de l’exonération

L’exonération va porter sur toute PV, peu importe quelle soit à court ou long terme.
L’exonération est soit totale soit partielle.

- Exonération totale : si le CA HT n’excède pas

o Activité industrielle, commerciale et de fourniture de logement : 250 000 euros
o Autres : 90 000 euros

- Exonération partielle :
o Activité industrielle, commerciale et de fourniture de logement : 250 000 < CA < 350 000
o Autres : 90 000 < CA < 126 000
Seule une fraction de la PV sera exonérée.
- Entreprise industrielle et commerciale : (350 000 – CA HT)/ 100 000 car avant 250 000 on est
totalement exonéré, 100 000 c’est 350 000 – 250 000
- Entreprise de prestations de service : (126 000 – CA HT)/ (126 000 – 90 000) soit (126 000 – CA
HT)/ 36 000

Exemple : entreprise qui exerce une activité commerciale qui cède un élément d’actif pour lequel
elle réalise une PV de 15 000 euros. On suppose qu’il n’y a pas de PV ou MV à compenser.
On suppose que les conditions de l’article 151 septies sont remplies. Concernant la dernière condition :
CA HT 310 000, PV 15 000
CA HT > 250 000 donc pas d’exonération totale
On va avoir une exonération partielle : (350 000 – 310 000)/ 100 000 = 0,4 (coefficient d’exonération).
Soit une exonération de 40% de la PV soit exonération de 40% * 15 000 = 6 000 euros. La PV de
15 000 euros sera partielle exonérée pour 6 000 euros. Pour le surplus (11 000 euros), elle sera taxée
en fonction de savoir si c’est une PV à court ou à long terme.

Ce régime s’applique qu’il s’agisse de la cession de toute l’entreprise ou de la cession d’un

élément d’actif.
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B) Les dispositifs portant sur la transmission de l’entreprise

On ne bénéficiera de ces régimes que si on cède la totalité de l’entreprise. On a une

pluralité de régimes.

1- L’exonération des PV réservées aux entreprises dont la valeur n’excède pas

500 000 euros

Article 238 quindecies CGI. Il s’agit de la cession de toute l’entreprise.

a/ Les conditions de l’exonération

- Que la valeur de l’entreprise cédée n’excède pas 500 000 euros

- Que le cédant ait exercé son activité depuis au moins 5 ans
- Que l’entreprise soit une PME au sens de l’UE : moins de 250 salariés, CA < 50 millions d’euros
ou Total de bilan < 43 000 d’euros
- En cas de vente de l’entreprise à une société, le cédant ne doit pas contrôler celle-ci à plus de
50% ni exercer de direction effective au sein de cette société

b/ La portée de l’exonération

Ce régime s’applique à toute sorte de PV, tant aux PV à court terme qu’aux PV à long
terme. Le montant de l’exonération est soit totale soit partiel.

- Exonération totale : lorsque prix de cession < 300 000 euros

- Exonération partielle : lorsque 300 000 < prix de cession < 500 000 euros
Calcul de la fraction exonérée = (500 000 – prix de cession)/ 200 000
200 000 car 500 000 – 300 000

Ex : un entrepreneur individuel cède son entreprise et réalise une PV de 20 000 euros. Prix de
cession de 350 000 euros. On applique le taux d’exonération : 500 000 – prix/ 200 000 = (500 000 –
350 000)/ 200 000 = 75%. Donc fraction exonérée = 20 000 * 75%. Donc imposable 20 000 * 25% =
5 000 euros d’imposable.

2- L’exonération réservée aux exploitants individuels et dirigeants de société de

personnes partant à la retraite

Article 151 septies A du CGI. Ce régime fait écho au régime de la cession des titres sociaux
de société à l’IS dont le cédant partait à la retraite.

a/ Les conditions d’exonération

6 conditions :
- Que l’entreprise individuelle ou la société à l’IR soit une PME au sens de l’UE
- Que cette entreprise exerce une activité économique
- Que la cession se fasse à titre onéreux
- Que le cédant ait exercé dans l’entreprise son activité pendant au moins 5 ans
- Que le cédant cesse toute fonction dans l’entreprise et fasse valoir ses droits à retraite dans un
délai de 2 ans précédant la cession ou 2 ans après la cession
- En cas de vente de l’entreprise à une société, le cédant ne doit pas contrôler celle-ci à plus de
50% ni exercer une direction effective au sein de cette société
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b/ La portée de l’exonération

Il n’y a pas de plafond de prix de cession.

Dès lors que les 6 conditions sont réunies, toutes les PV à court ou long terme sont
exonérées d’IR.
Le cédant devra acquitter sur la PV des contributions sociales au taux de 15,5%.

3- La transmission à titre gratuit de l’entreprise individuelle

Article 41 CGI. Il s’agit de l’hypothèse où le chef d’une entreprise individuelle va

transmettre à titre gratuit son entreprise : entre vifs (donation), à cause de mort (succession). On
est dans le cadre de PV professionnelles, elles sont générées même si on est à titre gratuit. Cet
article a pour fonction de ne pas pénaliser la transmission à titre gratuit de l’entreprise individuelle.

Cet article instaure un régime de report d’imposition qui va peser sur la tête soit du
donataire soit de l’héritier.
C’est au jour où l’héritier ou le donataire cédera l’entreprise que la PV en report sera
imposée.

L’héritier ou le donataire bénéficiera d’une exonération définitive s’il poursuit l’exploitation

de l’entreprise pendant au moins 5 ans.
Donc si cession au bout de 5 ans d’exploitation de l’activité : exonération totale.

Sous-section 2 – Les PV réalisées par les entreprises à l’IS

Par 1 – Le principe

Toutes les PV réalisées par l’entreprise, quelle que soit la durée de détention des biens cédés,
sont comprises dans le résultat ordinaire de l’entreprise. Toute PV constitue un résultat de
l’entreprise : elles sont soumises à l’IS (barème progressif).

Les MV vont s’imputer sur le bénéfice d’exploitation de l’entreprise, quelles soient à court
ou long terme.

Par 2 – Les exceptions

Pour certains biens, la PVLT va bénéficier d’un régime de faveur.

A) Les PVLT imposables à un taux réduit

- Les PV de cession de titres de participation au sein de société à prépondérance immobilière cotées :

la PVLT sera taxable à un taux de 19%.
- Les produits nets tirés de la cession ou de la concession de droits de PI : la PVLT sera taxable à
un taux de 15%. Ce taux est très important dans la vie économique française : la France est très
favorable fiscalement à la cession de brevets, la taxation est très faible.
- Les PV de cession de parts de fonds commun de placements à risque (FCPM) ou les cessions
d’actions de sociétés de capital risque (SCR) : ce sont des entreprises qui ont pour objet d’investir
dans d’autres entreprises (business angels). La PVLT sera taxable au taux de 15%.
 Droit fiscal
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B) Les PVLT exonérées

Seule une sorte de bien fait l’objet d’une PVLT exonérée : il s’agit des titres de
participations. Ce sont des titres sociaux dont la détention est utile à l’entreprise, notamment
parce qu’ils permettent à la société d’exercer une influence notable dans la société. Les titres de
participation s’opposent aux titres de placement.
Ex de titres de participation : titres de filiales opérationnelles.
Exemple : société qui a un portefeuille d’actions de Total (0,1%) et de l’autre d’une filiale
opérationnelle (30%). Les titres de Total sont des titres de placement alors que les titres dans la
filiale sont utiles à l’entreprise et constituent des titres de participations.

Régime : des titres sociaux ne sont pas amortissables, donc on est dans la catégorie
immobilisations non amortissables. Il faudra distinguer si on détient les titres depuis :
- moins de 2 ans : alors PVCT -> soumise à l’IS
- plus de 2 ans : alors PVLT exonérée à l’exception d’une quotepart de frais et charges
de 12%, qu’il faudra réintégrer dans le résultat.