Audit Des Stocks Adapte Au Secteur Immobilie Marocain PDF

Mmoire de fin dtudes pour lobtention du diplme du
cycle normal de lISCAE

THEME : Audit Des Stocks Adapt Au Secteur Immobilier :
Particularits et Dmarche
Anne Universitaire : 2010-2011
Encadr par : Hajar BENAMAR Manager Fidaroc Grant Thornton

Mr. BIADE
Professeur lISCAE
Prpar par : DIALLO Adama Sank
MEMOIRE DE FIN DETUDES
DEDICACES
Je ddie ce travail qui nest autre que la concrtisation de la fin dun trs long parcours, aux personnes
qui ont toujours t prsentes et mont toujours soutenu par leurs actions, penses et volonts, aux
personnes qui donne un sens a ma vie et aux personnes qui reprsentent ma source dinspiration.
A mes chers parents,

Qui mont soutenu tout au long de ma vie.
Mes frres Mamoudou Sank et Mamadou Aliou DIALLO,

Qui ont toujours rpondu prsent mes appels
Mes meilleurs amis Mamadou Kann DIALLO, Mariama Cir Sow et Aissatou
Bella Barry
Qui ont toujours su me redonner confiance en moi
A tous ceux jaime et que japprcie normment,

Qui ont particip de prs ou de loin llaboration de ce mmoire
Merci infiniment
DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapt au secteur immobilier : Particularits et Dmarche
REMERCIEMENTS
En premier lieu, je tiens exprimer ma gratitude et ma reconnaissance Mr. Boujema
EL OUAZZANI et Mr TRAORE Mohamed Lon, respectivement Directeur Gnral et
Directeur Financier de lInstitut Suprieur de Commerce et dAdministration des
Entreprises de Guine ( ISCAE.G) qui continuent duvrer pour laccomplissement de
la mission de linstitut et pour mavoir permis deffectuer ma dernire anne dtudes
lInstitut Suprieur de Commerce et dAdministration des Entreprises de Casablanca.
Un grand merci ladministration et au corps professoral de lISCAE de Casablanca.
Mes remerciements aux diffrents responsables du cabinet FIDAROC GRANT
THORNTON pour mavoir accord ce stage de fin dtudes ainsi quaux auditeurs pour
laccueil, lattention et mavoir fait profiter de leur exprience.
Je tiens exprimer ma gratitude Youssef MADDOUN, KABA Karamo Mahmoud
Fiman et Hajar BENYAHIA auditeurs FGT pour leurs prcieux conseils. Jespre
quils trouveront dans ces quelques mots lexpression de ma reconnaissance.
Mes remerciements les plus sincres sont adresss Hajar BENAMAR pour sa
bienveillance, son coute, sa disponibilit et la qualit de ces remarques qui ont guid
la qualit de ce travail.
Mes remerciements vont galement mon encadrant Mr. BIADE pour son
accompagnement pour la ralisation de ce mmoire.
De mme, je tiens remercier lensemble du corps professoral de lInstitut Suprieur
de Commerce et dAdministration des Entreprises de Guine (ISCAE.G), pour la qualit
de lenseignement prodigu tout au long de mon cursus universitaire.
Enfin je ne saurais entamer ce mmoire sans adresser mes remerciements mes amis
et aux tudiants de ma promotion de lISCAE de Casablanca et de lISCAE de Guine
pour leur prsence tout au long de notre cursus et leur soutien moral.
TABLE DES MATIERES
INTRODUCTION GNRALE ..11
PARTIE PRELIMINAIRE : PRSENTATION GNRALE DU CABINET

I.
Prsentation de Fidaroc Grant Thornton .15

1. Historique......15
2. Activits......16
3. Organisation interne......18
II.
Prsentation de Grant Thornton International19

PREMIERE PARTIE : PARTICULARITS DU SECTEUR IMMOBILIER ET
DMARCHE DAUDIT
INTRODUCTION DE LA PREMIRE PARIE.21

Chapitre 1 : Particularits du secteur.23
Section 1 : Prsentation gnrale du secteur..23
A. Classification entre chantiers de btiment et chantiers de travaux publics23
B. Segments du secteur..24
1. Secteur
des
btiments
ou
immobilier
..25
2. Secteur des travaux publics..26
3. Les intervenants du secteur...26
C. Analyse du secteur..28
1. Caractristiques conomiques.. 28
2. Poids et importance conomique ..29
3. Atouts et contraintes ..31
4. Dfis et perspectives ..33
Section 2 : Rglementations du secteur .34
A. Aspects juridiques du secteur immobilier 34
1. Textes de lois rgissant le secteur ..34
2. Le rgime spcifique des responsabilits .35
3. Textes spcifiques ...36
4.1 Lotissement, morcellement et groupe dhabitation ...36
4.2 La vente en ltat futur dachvement 36
B. Aspects fiscaux du secteur Immobilier...37

1. Les spcificits fiscales du secteur .38
2. Les impts de droit commun ..39
2.1
Limpt sur les socits ..39
2.2
Limpt sur le revenu ..39
2.3
La TVA immobilire42
3. La fiscalit des collectivits locales ....43

3.1
La taxe dhabitation 44
3.2
La taxe des services communaux.. 45
3.3
La taxe sur les terrains urbains non btis .. 46
3.4
La taxe sur les oprations de construction .47
3.5
La taxe sur les oprations de lotissement ..47
C. Aspects comptables du secteur immobilier...48

1. Les apports du PCSI .48
1.1 Au niveau du fond ..50
1.1.1 Provisions pour dprciation des stocks ..50
1.1.2 Incorporation des charges financires au cout de production51
1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicit...52
1.1.4 Honoraires et frais 53
1.1.5 Provisions pour travaux restant effectuer .55
1.2 Au niveau de la forme ..56
1.2.1 Drogation relative au plan des comptes 56
1.2.2 Variation des stocks ..57
2. Traitement comptable des spcificits du secteur immobilier..58
1.1
Les contrats long terme .58
1.2
valuation des travaux en cours .63
1.3
Approvisionnements .......63
1.4
Frais dinstallations de chantiers 64
Chapitre 2 : Dmarche daudit et Zones de risques du secteur immobilier.65

Section 1 : Zones de risques65
A. Les risques lis aux aspects conomiques et techniques.65
1. Risques lis la dcentralisation gographique..65

2. Risques lis aux aspects techniques ..65
B. Les risques dordre juridique et managrial .66
1. Risques lis aux caractristiques juridiques 66
2. Risques des contrats lis la nature de la clientle .67
C. Les risques lis aux principes comptables immobiliers et aux procdures
internes ..........................68
1. Risques lis la mthode lavancement .68
2. Difficults dvaluation des travaux en cours ..69
3. La comptabilisation du chiffre daffaires ...71
4. Comptabilit analytique et rpartition des couts ...72
5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achvement 73
6. Procdures internes ..73
D. Les risques lis au respect des obligations fiscales et sociales .74
Section 2 : Dmarche daudit gnrale .75
A. Prise de connaissance gnrale et Acceptation de la mission 75
1. Accord avec le client sur les termes de la mission ..75
2. La prise de connaissance gnrale de lentreprise ..76
3. Lexamen analytique prliminaire .76
B. Orientation et planification de la mission .77
1. Les travaux prliminaires la planification de la mission 78
2. Lidentification du seuil de signification ..78
3. Le plan de mission ..79
4. Le programme de travail ...79
C. Apprciation du contrle interne ..80
1. valuation du contrle interne 81
1.1
Lenvironnement de contrle .81
1.2
Le processus dvaluation des risques de lentit ...81
1.3
Les activits de contrle .82
1.4
Le suivi des contrles 83
2. Analyse
et
contrle
de
la
comptabilit
analytique
et
du
contrle
budgtaire........83
2.1
Description de la mthode dimputation analytique ..83
2.2
Rapprochement avec la comptabilit gnrale .84
2.3
Contrle de la qualit de laffectation analytique ...85
2.4
Apprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers 85
D. Contrle des comptes .86

E. Travaux de fin de mission .87
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE ...89
DEUXIEME PARTIE : LA DMARCHE DAUDIT DES STOCKS DE BIENS
IMMOBILIERS : CAS DE LA SOCIT MMAS IMMO
INTRODUCTION DE LA DEUXIMEME PARTIE ..91
Chapitre
1:
Prsentation
et
Dmarche
daudit
des
stocks
de
biens
immobiliers.92
Section 1 : Prsentation des stocks de biens immobiliers ..92
A. Classification des stocks de biens immobiliers .92
1. Les terrains .92
2. Les stocks de lotissement et de construction .92
B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers 92
1. Les terrains .93
2. Les stocks de lotissement et de construction ..95
C. Problmatique des stocks de biens immobiliers ..97
1. Provision pour dprciation des stocks .97
2. Incorporation des charges financires au cot de production des
oprations immobilires ..98
3. incorporation des charges commerciales et de publicit..99
4. Honoraires et frais .100
5. Provisions pour travaux restant effectuer .101
Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers 102
A. Contrle Interne de la section stocks ...102
1. Les risques lis au contrle interne des stocks 102
1.1 La fiabilit des systmes de contrles utiliss ..103
1.2 La sparation des taches ..103

1.3 La sparation des exercices .104
2. Lapprciation du contrle interne ......104
B. Linventaire
physique
des
stocks.106
1. Travaux prliminaires linventaire 107
2. La prise dinventaire 108
3. Finalisation des inventaires .108
C. Validation du compte Stocks .109
1. La validation des quantits ..110
2. Lvaluation des stocks ..110
3. Lvaluation du cout final du projet .111
4. Les charges postrieures au dstockage .112
5. Lvaluation des provisions ..112
Chapitre 2 : Cas pratique de la socit MMAS IMMO. 113
Section 1: Prise de connaissance gnrale de la socit .114
A. Description de la socit et de son activit 114
1. Secteur dactivit 114
2. Contexte juridique et fiscal..114
B. tapes du deroulement dun lotissement par MMAS IMMO .116
C. Revue analytique prliminaire 119
Section 2 : Excution de la mission
A. Apprciation du contrle interne du stock du contrle interne
1. Gestion et suivi des projets de lotissements
2. valuation du contrle interne
3. Analyse des risques
B. Validation du compte Stock
1. Programme de travail
2. Tests de contrles
C. recommandations
CONCLUSION GENERALE
ANNEXES
BIBLIOGRAPHIE
GLOSSAIRE ET DEFINITIONS
10
INTRODUCTION GENERALE
Le secteur immobilier Marocain se caractrise par un double enjeu conomique et

social du fait de son poids significatif dans lconomie nationale et de son impact sur
la cration de lemploi et le bien tre des mnages par la cration de logement.
La plupart des indicateurs socio-conomiques connus soulignent la place importante
du secteur dans lconomie nationale. Celle-ci doit au secteur Immobilier une part
apprciable du Produit Intrieur Brut (PIB) et une proportion leve de la Formation
Brute du Capital Fixe (FBCF).
Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur
compar aux
autres secteurs.
Cest pourquoi, le Maroc stant
farouchement engag dans le processus de
dveloppement, le btiment est devenu un facteur essentiel conditionnant, par son

rendement et la qualit de ses produits, la russite de cet engagement.
En effet,
les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de
cration de richesse des socits immobilires. Laptitude grer les stocks, les
maitriser est une comptence critique pour la performance globale des entreprises.
Par ailleurs, ce secteur est caractris par plusieurs spcificits dordres conomiques,
comptables, juridiques et fiscales. Nous avons tire dexemple :
Un cycle dexploitation souvent long ;
Des estimations comptables significatives qui conduisent une grande
subjectivit et lincertitude ;
Une concurrence forte par rapport une rentabilit faible ;
Des normes comptables parfois difficiles mettre en uvre ;
Un cadre juridique contraignant encadrant les marchs de travaux, notamment
ceux conclu avec ltat ;
11
Une probabilit doccurrence du risque souvent difficile apprcier car chaque

chantier est particulier et soumis des alas techniques, sociaux, climatiques,
commerciaux
Ainsi, les socits immobilires sont tenues par la loi de rendre compte de leurs
ressources et de leurs activits au mme titre que les autres socits. Elles tablissent
des systmes comptables et des systmes de contrles et produisent des tats
financiers qui refltent la nature et les rsultats de ses activits.
Le commissaire aux comptes (CAC) a donc pour mission de vrifier que les comptes de
la socit refltent bien limage fidle. Cette tude mene par le CAC a pour objectif de
garantir la crdibilit des tats financiers. Il se doit de respecter, dapprcier et surtout
de maitriser lenvironnement rglementaire dans lequel il opre afin didentifier et de
cerner les risques engendrer par lensemble des particularits du secteur et adapter sa
mthodologie daudit.
Do lintrt port au choix de ce sujet.
PROBLEMATIQUE
Compte tenue des diffrentes spcificits et de limportance du Stocks des biens
immobiliers dans le secteur, la problmatique du mmoire se formule comme suit :
Quelle dmarche adopter lors de laudit des stocks dans le secteur

immobilier compte tenue des particularits conomiques, juridiques,
fiscales et comptables lies au secteur ?
METHODOLOGIE
Le prsent mmoire prsentera une dmarche daudit par les risques et proposera une
technique daudit des stocks de biens immobiliers en adquation avec le secteur.
12
Lapproche par les risques est une revue oriente vers la recherche des erreurs partir
dun diagnostic pralable. Elle vise structurer la mission daudit de faon efficace et
rationnelle pour optimiser les temps consacrs aux contrles.
Elle peut tre dcompose en trois tapes :

La prise de connaissance du secteur ;
Lidentification et lanalyse des risques lis au secteur ;
la proposition de la dmarche daudit adapte au secteur.
Le plan du mmoire se prsente comme suit.

Une premire partie traitant des spcificits du secteur et lanalyse des zones de
risques ;
Une deuxime partie consacre la prsentation de la dmarche daudit des
stocks de biens immobiliers et son application la socit MMAS IMMO.
Il faut cependant prciser que mme si dans la premire partie du mmoire une
prsentation sommaire du secteur du BTP est faite, le prsent mmoire est surtout ax
sur le secteur du btiment ou immobilier.
13
PARTIE PRELIMINAIRE : Prsentation

Gnrale du Cabinet Daccueil
14
I. Prsentation de Fidaroc Grant Thornton (FGT)

1. Historique
Cre en 1994, Fidaroc est une manation de la prestigieuse Socit Fiduciaire du
Maroc, fonde elle-mme en 1929, et qui a accompagn pendant des dcennies la
cration et le dveloppement des plus grandes entreprises nationales et filiales de
multinationales.
Aprs avoir dvelopp ses comptences et son expertise en ralisant notamment des
missions en collaboration avec un cabinet international, Fidaroc est devenu en 2005
membre du rseau Grant Thornton International, l'un des leaders mondiaux dans le
domaine de l'audit et du conseil. Ce large faisceau de comptences permet d'assurer
aux clients :
La mise en conformit aux normes internationales ;
L'accs une information fiable et actualise ;
L'laboration rapide de solutions oprationnelles spcifiques ;
Fidaroc Grant Thornton (FGT) assure la totalit des missions ncessaires la cration,
au dveloppement et la cession d'entreprises dans les domaines de l'audit financier
et comptable, de l'ingnierie financire, de l'organisation et de lvaluation des
socits.
La clientle se compose d'entreprises trs diverses tant en taille qu'en domaines
d'activits: finance, assurance, industrie, agriculture, grande distribution, immobilier,
tourisme, services, etc.
15
2. Activits
Les activits du cabinet se structurent autour de trois principaux mtiers :
Metiers
Audit et commissariat aux

comptes
Consulting
Conseil Juridique, Fiscal et

Social
a. Audit et Commissariat aux comptes

Le mtier Audit / Commissariat aux comptes propose principalement des missions
dopinion, quil sagisse daudit lgal (Commissariat aux comptes) ou contractuel mais
galement de Commissariat aux apports et la fusion. Les types de missions qui sont
menes sont les suivantes :
Commissariat aux comptes
Commissariat aux apports
Commissariat la fusion
Transformation de socits
Audit des comptes sociaux
Examen limit des comptes sociaux
Audit des projections
16
Examen
d'informations
financires
sur
la
base
de
procdures
convenues
b. Consulting
Les missions d'assistance et de conseil constituent des enjeux majeurs pour donner
aux dcideurs les moyens d'optimiser les performances de leurs entreprises en
apportant des solutions dans les domaines suivants :
IFRS / Consolidation
Business Risk Services
Transaction & valuation Services
Systmes d'Information
Amlioration de la performance
Stratgie et tudes
Organisation
Labellisation / Catgorisation
c. Conseil Juridique, Fiscal et Social.

Il sagit des prestations ncessaires et indispensables la gestion juridique, sociale et
fiscale des entreprises tant au niveau national quinternational :
Conseil juridique
Constitution de socits
Secrtariat juridique (assemble gnrale des actionnaires, conseil

d'administration...)
Transmission d'entreprises
tablissement de contrats et de conventions
Droit des affaires
17
Conseil fiscal
Assistance aux vrifications
tude sur les rgimes fiscaux
Conseil en stratgie et prvention
Audit fiscal
Quitus fiscal
Conseil social :
Audit social
Assistance aux vrifications
Contrats de travail
Lgislation du travail
3. Organisation interne
FGT compte un associ signataire et quatre (4) associs oprationnels:
Faal MEKOUAR
Abdelkader
OUKESSOU
Rachid
BOUMEHRAZ
Tarik MAAROUF
Mohamed ZERREI
Le travail des associs est bas sur la spcialisation. La qualit des missions est
assure par le manager, le chef de mission, lassistant confirm et lassistant
dbutant.
La structure interne se prsente comme suit
Superviseur
Chef de mission
Assistant confirm
Assistant dbutant
18
Evaluation
Formation
A.OUKESSOU
Facturation
Recouvrement
T.MARROUF
Contrle
Qualit
R.BOUMEHRAZ
Direction
Technique
T.MARROUF
M.ZERREI
Planification
II. Prsentation de Grant Thornton International
Grant Thornton International est le sixime rseau mondial d'audit, d'expertise

comptable et de conseil, avec plus de 500 bureaux oprationnels rpartis dans 112
pays sur les cinq continents.
Grant Thornton International est lune des principales organisations mondiales daudit
et de conseil, avec un chiffre daffaires global 2010 de prs de 3,7 milliards de dollars,
rpartis de la faon suivante :
Amrique du nord : 43 %,
Amrique centrale et du sud : 4 %,
Asie Pacifique : 11 %,
Europe, Moyen-Orient et Afrique : 42 %.
19
Les clients peuvent sappuyer sur les connaissances et lexprience de plus de 2 500
associs travers le monde.
La firme canadienne avait annonc sa fusion, le 1er octobre 2010, avec le cabinet PKF
Hill LLP, cabinet de conseil en comptabilit, fiscalit et affaires commerciales, bas
Toronto (65 employs et 10 associs).
PREMIERE PARTIE : Particularits du

secteur immobilier et Dmarche
daudit
20
INTRODUCTION DE LA PREMIRE PARTIE
Pour le professionnel, le secteur immobilier est un secteur risques :

Les marges sont souvent faibles et la concurrence est vive ;
Les alas
techniques et climatiques
imprvisibles sont de
nature
compromettre le bon droulement des chantiers ;

La mthode de lavancement peut savrer difficile mettre en uvre si
lentreprise ne dispose dun contrle budgtaire fiable ;
Certaines obligations naissent la fin des chantiers, leurs couts doivent tre
tabli dans les tats financiers ;
Le suivi du personnel des chantiers implique des procdures de contrle interne
performantes.
Pour lauditeur, le jugement est primordial tout au long de la mission :
La
matire
est
technique,
une
comprhension
du
secteur
et
de
son
environnement conomique, juridique et fiscal est essentielle, afin quil puisse

avoir un esprit critique sur les donnes de gestion ;
Lvaluation de la fiabilit du contrle budgtaire est essentielle, elle conditionne
ltendue des travaux quil devra mettre en uvre afin de sassurer que le
rsultat pris est correcte ;
Linformation sur les nouveauts comptables, dans la mesure o comme on le
constate, la comptabilisation des travaux en-cours, des provisions, des contrats
21
long terme peuvent influencer de faon significative les rsultats de la

socit.
En effet, afin de cerner les zones de risques inhrents au secteur, il importe de bien
connaitre lactivit, den extraire les spcificits tant au niveau conomique, juridique
que comptable et fiscal.
Cette premire partie est structure en deux (2) chapitres :

Le premier chapitre traite des particularits du secteur
Pour cela, une premire section prsente le secteur dans son ensemble : les diffrents
intervenants, les segments du secteur, le poids sur lconomie, les atouts et
perspectives du secteur.
La deuxime section met en relief la complexit et le poids des rglementations
juridiques, les spcificits comptables et fiscales.
Cest la raison pour laquelle, lauditeur doit structurer son approche en recherchant
prcisment les zones de risques les plus notables.
Le deuxime chapitre fait lobjet de lanalyse des principales zones de risques et
de la dmarche daudit adopter
Dans la premire section de ce chapitre, il est paru intressant de classer les risques
spcifiques lis lactivit immobilire en quatre (4) catgories. Nous avons ceux lis
aux:
Aspects conomiques et techniques ;
Aspects juridique et managrial ;
Principes comptables immobiliers et aux procdures internes ;
Respect des obligations fiscales et sociales
22
Enfin, partir de la synthse complte des particularits du secteur ainsi que des
risques spcifiques, une dmarche daudit adapte est prsente dans la deuxime
section.
Chapitre 1 : Particularits du secteur

Section 1 : Prsentation gnrale du secteur
A. Classification entre chantiers de btiment et chantiers de travaux publics
Dans la prsentation du secteur des Btiments et Travaux Publics (BTP), il est
primordial de distinguer les chantiers de btiments et les chantiers de travaux
publics.
Les chantiers de btiments sont ceux relatifs lhabitat individuel ou collectif (maison
et immeubles) et lhbergement professionnel (bureaux, btiments scolaires, htels,
etc.). Le btiment concerne la construction et lentretien des difices.
Les chantiers de travaux publics font rfrences tous les autres ouvrages outres
ceux des btiments. Ils ont trait la ralisation et lentretien des infrastructures
mais aussi des ouvrages dart et de gnie civil. Les chantiers de travaux publics
incluent les quipements : constructions de route et chemins de fer, ponts, tunnels,
barrages, canalisations et installations lectriques.
Les travaux publics comprennent les sous mtiers suivant :
Le gnie civil (Construction douvrages dart) ;
Le gnie industriel (Construction douvrages industriels) ;
Les travaux routiers, de canalisations et dinstallations lectriques.
23
Les travaux raliss se diffrencient galement par limportance dans le produit fini.
Par exemple, le gros uvre concerne les travaux de base sur lesquels se fondent les
travaux ultrieurs comme le terrassement, le forage ou la maonnerie. Le second
uvre concerne les travaux de finition et damnagement comme la menuiserie, les
installations sanitaires et lectriques.
Il sagit donc de deux domaines dactivits diffrents, ils font cependant souvent appels
aux mmes technologies. On parle dailleurs trs souvent de secteur du BTP et de
nombreuses entreprises interviennent dans les deux domaines.
B. Segments du secteur
Le secteur des travaux publics compte 22 activits fixes par larrt du Ministre de
lquipement n 1944-01 du 19 Octobre 2001 (prsent en annexe):
Terrassements ;
Assainissement- Conduites- Canaux ;
Fondations spciales, injections, sondages et forages ;
Construction de btiments ;
Travaux maritimes et fluviaux ;
Menuiserie ;
Plomberie- chauffage- climatisation ;
quipements Hydromcaniques, traitement deau potables, Automatisme ;
lectricit ;
Courant faibles, traitements acoustiques et Audio visuel ;
Peinture et vitrerie
tanchit-Isolation ;
Revtements ;
Platerie-hauts plafonds ;
Monte- charges, Ascenseurs ;
Isolation frigorifique et installations de chambres froides ;
Installations de cuisines et buanderies ;
24
Signalisation et quipements de la route ;
Amnagements des places vertes et jardins ;
Travaux artisanaux de btiments ;
Construction douvrage dart
Les principales activits peuvent tre regroupes en deux sous-secteurs : le secteur du

btiment et le secteur des travaux publics.
1. Le secteur des btiments ou Immobilier

Les principales activits du secteur des btiments sont :
Les travaux immobiliers
Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un cadre professionnel ou
simplement titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu considrer si les matriaux,
objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-mme, ou par le matre de
l'ouvrage.
Sont considres comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au
moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matriel ncessaires, mettent en
uvre des matriaux destins la construction, l'entretien, la rparation ou la
transformation d'immeubles.
Le lotissement
Le lotissement est toute division pour vente, location ou partage dune proprit
foncire en deux ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles usage
dhabitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la
superficie du lot.
Le lotisseur
est la personne qui procde des travaux damnagement ou de
viabilisation de terrains btir (pose de canalisations d'eau et d'gouts, lectrification,

construction de chausses, bordures, trottoirs etc...).
25
La promotion immobilire
Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute personne qui, sans avoir la
qualit d'entrepreneur des travaux immobiliers procde ou fait procder l'dification
d'un ou de plusieurs immeubles destins la vente ou la location.
Un promoteur immobilier doit tre propritaire de son terrain. Pour ldifier il peut le
faire lui mme, comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux pour raliser
la construction.
2. Le secteur des travaux publics

Par opposition aux activits du btiment orientes vers la construction et l'entretien de
maisons, bureaux, locaux industriels et commerciaux, htels... le secteur des travaux
publics regroupe l'ensemble des activits de conception, ralisation, rnovation et
entretien des infrastructures (routes, ponts, tunnels, barrages) et quipements
collectifs (canalisation d'eau, stations d'puration, usines de traitement de dchets,).
Toutes ces activits se regroupent dans neuf spcialits de travaux dont cinq
reprsentent 90% de la production :
Ouvrages dart et dquipement industriel
Terrassements gnraux
Fondations spciales
Travaux souterrains
Travaux en site maritime ou fluvial
Routes, arodromes et travaux analogues
Travaux de voies ferres
Travaux de canalisations deau et assainissement et autres rseaux
Travaux de rseaux, de centrales et dquipement industriel lectriques
3. Les intervenants du secteur
26
Les principaux intervenants du secteur sont :

a. Les Organismes Sous Tutelle (OST)
Les Organismes Sous Tutelle du Ministre de lHabitat et de lUrbanismes sont :
Les tablissements Rgionaux dAmnagement et de Construction (ERAC)
Ils sont au nombre de sept(7). Ces tablissements ont pour mission la dynamisation
de la promotion immobilire publique et la stimulation de la promotion immobilire.
LAgence Nationale de lutte contre lHabitat Insalubre (ANHI)

Elle a pour mission, le renforcement de laction de ltat en matire de rsorption
des bidonvilles et la restructuration de lhabitat clandestin.
La Socit Nationale dquipement et de Construction (SNEC)
Elle a t cre en 1987 pour accompagner ltat dans les crneaux de lhabitat rural
et social et la ralisation de grands amnagements fonciers.
ATTACHAROUK
Cest une socit damnagement, de construction et de promotion immobilire a t
cre en 1987 pour prendre en charge le programme de rsorption du grand bidonville
Ben Msik Casablanca.
Par a ailleurs, il est signaler quun projet de regroupement des OST en une socit
holding Al Omrane sera institu et sera accompli en trois tapes :
Fusion de lANHI, SNEC et ATTACHAROUK
Cration des Socits Rgionales Filiales
Transformation des ERACs en Socits Rgionales Filiales
27
Le projet Al Omrane a pour objectif daccrditif loffre foncire destine lhabitat

social, de doubler le rythme actuel de production de lhabitat social de concert avec le
secteur priv et de dynamiser les programmes de rsorption de lhabitat prcaire.
b. Le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social
Le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social accorde une
importance particulire au secteur de lhabitat et ce, en instituant des projets
dampleur, portant sur laxe Casablanca-Kenitra. Ces projets visent lradication de
lhabitat insalubre enracin dans le tissu urbain, le renforcement et lextension des
infrastructures urbaines et la garantie dun logement convenable pour les citoyens.
c. Autres Operateurs
La Caisse de Dpt et de Gestion(CDG) apporte galement son concours financier au
CIH et aux OST. Elle participe directement au dveloppement de la promotion
immobilire, travers ses filiales : la Compagnie Gnrale Immobilire, la Compagnie
Immobilire et Foncire Marocaine et la Socit de Promotion de lHabitat Locatif.
Outre ces intervenants, il y a lieu de citer les socits de promotion immobilire, les
coopratives et les amicales dhabitat, les commerants, les artisans, les propritaires
fonciers et les mnages.
Afin de dfendre leurs intrts, les entreprises de la promotion immobilire se sont
rassembles dans les associations. Il sagit de :
ALPIC : Association des Lotisseurs et Promoteurs Immobiliers de Casablanca
ANAIM : Association Nationale des Agents Immobiliers
FNBTP : Fdration Nationale du Btiment et des Travaux Publics
FNI : Fdration Nationale de lImmobilier
C. Analyse du Secteur
28
Le secteur immobilier est lun des plus dynamiques du tissu conomique marocain. Sa
participation la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et cest lun des secteurs
les plus attractifs en termes dinvestissements et le plus crateur demplois.
1. Caractristiques conomiques
Le secteur immobilier est caractris par les lments suivants :
Linexistence de standards et la prsence dalas
La standardisation dans le secteur immobilier est quasi-inexistante. En effet, chaque
ouvrage est spcifique la demande dun client donn.
Les alas rencontrs sont les alas techniques (conditions climatiques,..) et les alas
oprationnels.
Pour dterminer limpact des alas sur la rentabilit des projets, il faut comparer les
taux de marges entre des contrats de mme nature.
La dure du contrat
La plupart des contrats du secteur immobilier sont des contrats long terme. Cette
particularit
fait
appelle
une
spcificit
comptable
relative
au
mode
de
comptabilisation du rsultat.
Cest compte tenue de toutes ces spcificits que des rglementations juridiques,
comptables et fiscales propres au secteur immobilier ont t mises en place.
2. Poids et importance conomique
Le secteur immobilier tient son importance de par son apport la croissance
conomique,
dans linvestissement national et sa contribution la cration de
lemploi.
Apport du secteur immobilier la croissance conomique
29
La valeur ajoute du secteur immobilier a connu une croissance irrgulire mais

remarquable autours des dix dernires annes.
La croissance de la valeur ajoute du secteur est passe de 0,87% en 1999 3,36%

2009 avec une croissance annuelle moyenne de
6,7% sur cette priode. Elle a
enregistre son plus haut niveau en 2007 avec 11,66%. Cette remarquable
performance confirme le dynamisme du secteur immobilier. Ce constat se trouve
corrobor par lanalyse de la contribution du secteur immobilier la croissance du
PIB. Celle-ci na pas cess de croitre en passant de 3,8% en 1998 6,2% en 2010.
Part du secteur immobilier dans linvestissement national
Le secteur immobilier est considr comme lun des secteurs les plus attractifs en
matire dinvestissements. Il contribue pour prs de la moiti la FBCF (Formation
Brute du Capital Fixe) globale.
Lattrait de linvestissement dans le secteur immobilier se reflte au niveau de la
structure des IDE (Investissement Direct ltranger) reus depuis 2001. En effet sur
les 227,2 milliards de dirhams dinvestissements trangers reus par le Maroc entre
2001 et 2009, le secteur du BTP a canalis 17,2% soit plus de 39,1 milliards de
dirhams.
Contribution du secteur immobilier la cration demplois
30
Le secteur immobilier est lun des secteurs les plus importants en matire de cration
demploi comme latteste le graphique suivant :
La part du secteur dans la cration demplois na cess de samliorer depuis 2004.

Elle est passe de 10,25% en 2004 65,19% en 2009, avec une moyenne de prs de
40,1% sur lensemble de la priode. Il convient de signaler cependant que lemploi
dans le secteur immobilier demeure fortement influenc par la conjoncture et le statut
temporaire dune grande partie de la main-duvre dexcution.
3. Atouts et contraintes
Le secteur immobilier bnficie de nombreux avantages. Ainsi, dans le but de
promouvoir le secteur immobilier, les promoteurs immobiliers personnes physiques ou
morales qui ralisent des projets de 500 logements sociaux dans le cadre dune
convention avec ltat sont exonrs :
Des droits denregistrement et de timbres ;
Des droits dinscriptions sur les livres fonciers ;
De limpt sur les socits ;
De limpt gnral sur le revenu ;
De la taxe dhabitation ;
De tous les impts, taxes et contributions perus en faveur des
collectivits locales et de leurs groupements ;
31
Cependant, le secteur immobilier souffre de nombreux dysfonctionnement structurel

aussi bien sur le plan rglementaire, foncier, financier, fiscal que sur le plan
administratif :
Sur le plan rglementaire
Lappareil juridique rgissant le secteur immobilier a t renforc, en 2002, par deux
lois sur lurbanisme et sur les lotissements et morcellements et rcemment par la loi
de la coproprit et un deuxime texte sur la Vente en tat Futur dAchvement. Ces
lois sont juges contraignantes car elles engendrent des difficults telles que
linsuffisance des ressources des collectivits locales pour la mise en uvre de
linfrastructure principale tire des plans damnagement, la gnrosit des normes de
lurbanisme et la multiplicit des acteurs intervenants dans la procdure dinstruction
des dossiers damnagement urbain.
Sur le plan Foncier

La production de logements est entrave par le renchrissement du prix des terrains,
lpuisement des rserves foncires publiques dans les priphries urbaines et le
dveloppement des filires irrgulires de production, doccupation et de gestion des
terrains de lhabitat.
Sur le plan financier
En plus de la modeste participation du systme bancaire au financement de lhabitat,
les besoins ncessaires au dveloppement des infrastructures de logements dpassent
de loin les capacits financires des institutions tatiques et locales. Il sajoute ces
problmatiques, la mauvaise rpartition des crdits entre les tranches de revenu.
Ainsi, le systme de financement de lhabitat conomique profite principalement aux
familles revenus compris dans la tranche de 2.000 3.600 Dhs par mois, alors que
les inferieurs 2.000 Dhs par mois sont quasiment exclus du fait des conditions
dligibilit non adquates.
Sur le plan fiscal
32
Laspect fiscal demeure lhandicap majeur qui entrave la production de logement. Le

secteur Immobilier est soumis une panoplie dimpts et taxes dont certains sont
rendement alatoire et dautres pays double reprises cause de lapplication des
deux rgimes central et local. En effet, la fiscalit reprsente en 15% et 20% du cout
de revient dune transaction immobilire.
Sur le plan administratif
La lourdeur et la lenteur de la procdure administrative, conjugues la bureaucratie
marocaine en matire de fourniture de pices timbres et de documents lgaliss,
freinent le dveloppement du secteur. Le retard des autorisations de lotir, de morceler,
de construire, de modifier, les permis dhabiter, peuvent aller jusqu un an.
Pour ne pas alourdir le mmoire, une analyse SWOT du secteur est prsente en
annexe.
4. Dfis et perspectives du secteur

La cadence acclre durbanisation, conjugue linsuffisance des capacits daccueil
des villes, ne permet pas de compenser le dficit en logement dans le milieu urbain et
la carence significative en quipement dans le milieu rural.
En effet, la production en logement a t souvent en de de la demande en la matire
provoquant, depuis plus dune vingtaine dannes, une accumulation du dficit en
habitation. Ce dficit a engendr la multiplication de lhabitat insalubre et la
prolifration de la cohabitation, estim actuellement plus dun million dunits.
A compter de lanne 2005, ltat sest engag produire annuellement plus de
100.000 units sociales afin dattnuer le manque de logement conomique,
entrainant dans son sillage la mobilisation de plusieurs secteurs conomiques tels que
le ciment dont la production sest double durant les dix dernires annes.
Ces objectifs mme sils sont prometteurs, ne sont pas suffisants en dpit de la
production de 150.000 units sociales annuellement lhorizon 2012, la construction
de 50.000 villas conomiques pour la classe moyenne, le lancement du programme
national villes sans bidonvilles et la cration de nouvelles villes.
33
Aussi, la vision stratgique nationale devra-t-elle rviser et assouplir diligent ses

documents durbanisme afin de combattre la lenteur administrative et ractiver loctroi
des permis dhabitat. En fait, les documents durbanisme nationaux sont galement
tenus de prendre en considration la rhabilitation des cits anciennes et la promotion
de nouveaux projets dhabitat en milieu rural, en garantissant aux citoyens un
logement convenable, des conditions de vie favorable et un environnement fond sur le
dveloppement durable.
La nouvelle vision stratgique nationale a trait :
La promotion dune nouvelle politique foncire qui sappuie sur llargissement
du march foncier en facilitant laccs de nouveaux terrains constructibles dans le
cadre du programme des Zones dUrbanisation Nouvelles (ZUN) et des Zones
dAmnagement Progressif (ZAP) ;
Le dveloppement de synergies entre les diffrentes parties intervenant dans la

lutte contre lhabitat insalubre en vue de rsorber les bidonvilles, de restructurer
lhabitat clandestin et de rhabiliter les tissus anciens ;
Limplication du systme financier dans le financement de logement par
lallgement des conditions doctroi de crdit, la mobilisation de ressources long
terme au profit du secteur, la cration dun fonds
national de solidarit pour le
logement des salaris, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les
promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalit
immobilire et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser
linvestissement dans le secteur immobilier.
Section 2 : Rglementation du secteur

A. Aspects juridiques du secteur immobilier
1. Textes de lois rgissant le secteur
Les principaux textes de lois rgissant le secteur sont :
34
dcret n2-92-832 du 27 rebia ii 1414 (14 octobre 1993) pris pour

l'application de la loi n12-90 relative a l'urbanisme.
dahir n 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la
loi
n25-90
relative
aux
lotissements,
groupes
d'habitations
et
morcellements.
la loi n 18.00 relative au statut de la coproprit des immeubles btis.
dahir n 1-03-202 du 16 ramadan 1424 portant promulgation de la loi n
51-00 relatif la location - accession a la proprit immobilire.
dcret n2-64-445 du 21 chaabane 1384 (26 dcembre 1964) dfinissant
les zones d'habitat conomique et approuvant le rglement gnral de
construction applicable a ces zones
dcret n 2-04-757 du 14 kaada 1425 (27 dcembre 2004) pris pour

l'application des articles 4 et 16 de la loi n 51-00 relative a la location
accession.
dcret n 2-03-852 du 18 rabii ii 1425 (7 juin 2004) pris pour l'application
de l'article 12 de la loi n 18-00 relative au statut de la coproprit des
immeubles btis.
2. Le rgime spcifique des responsabilits
Le rgime des responsabilits est relatif la responsabilit biennale pour les menus
travaux et dcennale portant sur tout fait mettant en cause la solidit de louvrage ou
le rendant impropre sa destination.
Le point de dpart de la garantie est la rception de louvrage. En fait, la reception a
pour effets les lments suivants :
La constations de la ralisation des travaux prvus au march ;
La fixation limitative par les rserves, les rfections ou autres
complments restant excuter ;
35
Le transfert au matre douvrage (transfert des risques, perte partielle

ou totale) des charges incombant au pralable lentrepreneur jusqu'
la rception ;
La mise en uvre des procdures de rglement et dexigibilit du solde
des travaux ;
La prise deffet des dlais de garantie de bon fonctionnement,
dcennale et ventuellement contractuelle.
La responsabilit biennale pour les menus travaux et la garantie contractuelle
prvoient une garantie de un ou deux ans, selon les marchs compter de la
rception. Cette garantie est le plus souvent matrialise par une caution ou une
retenue de garantie appele aussi de bonnes fins . Pass ce dlai, la responsabilit
contractuelle ou biennale de lentreprise ne peut tre mise en cause.
Par ailleurs, la responsabilit dcennale de lentreprise prend effet compter de la

rception de louvrage. A ce titre, il convient de rappeler que
la souscription la
responsabilit dcennale est obligatoire. Lentreprise peut constituer des provisions

sur la base des dpenses estimes pour des interventions connues, rendues
ncessaires pour la leve des rserves. Elles peuvent tre aussi calcules de manire
statistique.
Lensemble de ces obligations : responsabilit biennale et garantie dcennale, rendent
ncessaires un suivi technique, comptable et juridique, postrieur lachvement des
travaux et qui ne doit pas tre perdu de vue par lauditeur au profit des travaux en
cours.
3. Textes specifiques
Les textes specifiques concernent les lotissements, morcellement, groupe dhabitation
et la vente en tat futur dachvement.
3.1
Lotissement, morcellement et groupe dhabitation
En gnral, la loi 25-90 est la principale loi rgissant le secteur de limmobilier au

Maroc. Constitue de six(6) titres, cette loi est consacre la rglementation juridique
36
de lotissement comme base de toute politique durbanisation, tout en traitant aussi du

regroupement dhabitation.
Le texte traite aussi dans ses articles 33-36 de la rglementation des actes de location,
de vente et de partages affrentes aux lotissements, et celle relative la construction
dans ses articles 43-44. Le morcellement est soumis une autorisation administrative
dont limportance et les modalits dobtention sont prcises dans les articles 59-62
du mme titre.
3.2
La vente en ltat futur dachvement (VEFA)
Afin de renforcer la rglementation relative lacquisition du logement, le lgislateur

marocain a mis en place la loi concernant la Vente en tat Futur dAchvement (VEFA)
qui permet dassurer une plus grande protection des droits de lacqureur dsirant
accder la proprit et par l encourager linvestissement dans le secteur de
limmobilier en allgeant son financement. La VEFA se distingue de la vente classique
du fait quelle se droule en deux temps :
Selon larticle 618-3 du bulletin officiel : la vente dimmeuble en ltat futur

dachvement fait lobjet dun contrat prliminaire qui peut tre conclu, sous
peine de nullit, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine,
dress par un professionnel appartenant une profession lgale et rglemente
autorise dresser ces actes, par la loi rgissant ladite profession .
Il est donc impratif dtablir un contrat prliminaire. Cest un contrat par lequel la
personne, le rservataire, rserve lachat ventuel dun immeuble une autre, le
rservant. Ce dernier recevra en contrepartie un dpt de garantie dun montant
prcis par la loi.
Aprs achvement des travaux de construction, un contrat dfinitif de vente est
conclu entre les deux parties conformement aux dispositions de larticle 618-3
du bulletin officiel.
B. Aspects fiscaux du Secteur Immobilier

37
Le secteur immobilier est assujetti une multitude de taxes et impts au niveau de

toutes les oprations immobilires. La fiscalit immobilire se compose de la fiscalit
de ltat et de la fiscalit des collectivits locales. Les principaux impts et taxes
imposs par ltat sont :
Impt sur les socits de 30% ;
La TVA fixe 20% ;
Droits denregistrement et de timbre ;
La taxe sur les collectivits locales concerne :
La taxe sur les terrains non btis dont le taux est diffrent dune commune
lautre
La taxe sur les services communaux ;
La taxe sur les terrains urbains non btis ;
La taxe sur les oprations de construction ;
La taxe sur les oprations de lotissement.
Il est prciser que la fiscalit marocaine se caractrise les diffrentes lois de finances
qui modifient rgulirement les bases, les taux et les champs dapplication des
diffrents impts et taxes.
1. Les spcificits fiscales du secteur

Le secteur immobilier bnficie de certaines exonrations fiscales surtout lorsquil
sagit de logement social.
En effet, la note circulaire 718 relative aux dispositions fiscales de la loi de finances
N48-09 pour lanne budgtaire 2010, a exonr les
promoteurs immobiliers,
personnes morales ou physiques relevant du rgime du rsultat net rel, pour

lensemble de leurs actes, activits et revenus affrents la ralisation de programme
de constructions de cinq cents( 500) de logements sociaux :
Des droits denregistrement et de timbre ;
De doits dinscription sur les livres fonciers ;
38
De la taxe sur la valeur ajoute ;

De limpt sur les socits ;
De limpt gnral sur le revenu ;
Les promoteurs immobiliers bnficiant de ces exonrations sont ceux qui ralisent
leurs oprations dans le cadre dune convention conclue avec ltat, assortie dun
cahier de charges, en vue de raliser des programmes de construction de 500
logements sociaux, tal sur une priode de cinq ans courant compter de la date de
dlivrance de lautorisation de construire.
Au sens de larticle 92 (I- 28) du C.G.I. tel que modifi et complt par l'article 7 de la
loi de finances pour l'anne budgtaire 2010, le logement social est une unit
dhabitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de
cession nexcde pas 250.000 DH, hors taxe.
A dfaut de ralisation dans le dlai imparti du programme de construction de

logements sociaux, en totalit ou en partie, dans les conditions prvues l'article 247XVI du C.G.I. et la convention conclue dans ce cadre, les promoteurs immobiliers sont
passibles de la sanction de 15% du montant de la taxe exigible relative au chiffre
daffaires ralis au titre des logements sociaux, conformment aux dispositions de
larticle 191- III du C.G.I.
2. Les impts de droit commun
2.1
Limpt sur les socits
Sont exclus du champ dapplication de limpt sur les socits selon larticle 3 du CGI,
les socits immobilires, quelque soit leur forme, dont le capital est divis en parts
sociales ou actions nominatives :
39
Lorsque leur actif est constitu soit dune unit de logement occupe en totalit
ou en majeure partie par les membres de la socit ou certains dentre eux, soit
dun terrain cette fin ;
Lorsquelles ont pour seul objet lacquisition ou la construction, en leur nom,
dimmeubles
collectifs
ou
densembles
immobiliers,
en
vue
daccorder
statutairement chacun de leurs membres, nommment dsign, la libre

disposition de la fraction dimmeuble ou densemble immobilier correspondant
ses droits sociaux.
Les socits immobilires vises ci-dessus sont appeles socits immobilires
transparentes . Pour les personnes assujetties lIS, le taux appliqu est celui du
droit commun savoir 30% du rsultat fiscal selon la loi de finances 2011.
2.2
Limpt sur le revenu
Limpt sur le revenu concerne notamment le revenu foncier ainsi que le profit
foncier :
a) Dfinition des revenus et profits fonciers
Sont considrs comme revenus fonciers pour l'application de l'impt sur

Le revenu, les revenus provenant de la location :
Des immeubles btis et non btis et des constructions de toute nature;
Des proprits agricoles, y compris les constructions et le matriel fixe et mobile
y attachs ;
La valeur locative des immeubles et constructions que les propritaires mettent
gratuitement la disposition des tiers.
Les indemnits dviction verses aux occupants des biens immeubles par les
propritaires desdits biens.
40
Sont considrs comme profits fonciers pour l'application de limpt sur le revenu, les
profits constats ou raliss loccasion :
De la vente d'immeubles situs au Maroc ou de la cession de droits rels
immobiliers portant sur de tels immeubles ;
De lexpropriation dimmeuble pour cause dutilit publique ;
De l'apport en socit d'immeubles ou de droits rels immobiliers ;
De la cession titre onreux ou de l'apport en socit d'actions ou de parts
sociales nominatives mises par les socits, objet immobilier, rputes
fiscalement transparentes ;
De la cession, titre onreux, ou de lapport en socit dactions ou de
Parts sociales des socits prpondrance immobilire.
Du partage d'immeuble en indivision avec soulte. Dans ce cas, l'impt ne
s'applique qu'au profit ralis sur la cession partielle qui donne lieu la soulte ;
Des cessions titre gratuit portant sur les immeubles, les droits rels
immobiliers et les actions ou parts ;
b) Exclusion du champ dapplication de limpt

Il est exclu du champ dapplication de l'impt, la valeur locative des immeubles que
les propritaires mettent gratuitement la disposition :
De leurs ascendants et descendants, lorsque ces immeubles sont affects
l'habitation des intresss ;
Des administrations de l'tat et des collectivits locales, des hpitaux publics ;
Ne sont pas assujettis l'impt sur le revenu au titre des profits fonciers :
Les profits immobiliers raliss par les personnes physiques ou les personnes
morales ne relevant pas de l'impt sur les socits, lorsque ces profits sont
compris dans la catgorie des revenus professionnels
Lannulation dune cession effectue suite une dcision judiciaire ayant force
de chose juge ;
41
La rsiliation lamiable dune cession dun bien immeuble, lorsque cette

rsiliation intervient dans les vingt quatre (24) heures de la cession initiale.
c) Exonrations
Sont exonrs de l'impt :
Les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de
construction, pendant les trois annes qui suivent celle de l'achvement desdites
constructions ;
Le profit ralis par toute personne qui effectue dans l'anne civile des cessions
d'immeubles dont la valeur totale n'excde pas 60.000 dirhams ;
Le profit ralis sur la cession d'un immeuble ou partie d'immeuble occup
titre d'habitation principale depuis au moins huit ans au jour de ladite cession,
par son propritaire ou par les membres des socits objet immobilier
rputes fiscalement transparentes. Toutefois, une priode de six (6) mois
compter de la date de la vacance du logement est accorde au contribuable pour
la ralisation de lopration de cession.
Le profit ralis l'occasion de la cession du logement social occup par son
propritaire titre dhabitation principale depuis au moins quatre (4) ans au
jour de ladite cession.
d) Base dimposition des revenus et profits fonciers
Revenu foncier brut = Montant total brut des loyers + dpenses incombant au
propritaire et mises la charge des locataires charges supportes par le
propritaire pour le compte des locataires
Revenu net imposable = Revenu foncier brut * 40%
Profit net imposable = (Prix de cession frais de cession) (Prix dacquisition +

frais dacquisition+ dpenses dinvestissement+intrts)
2.3 La TVA Immobilire

42
Selon le CGI 2011, sont soumis la TVA :

Les entrepreneurs de travaux immobiliers qui difient des ouvrages immobiliers
au profit de tiers;
Les lotisseurs qui procdent des travaux d'amnagement ou de viabilisation de
terrains btir;
Les promoteurs immobilier qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur de travaux
immobiliers, procdent ou font procder l'dification d'un ou de plusieurs
immeubles destins la vente ou la location.
Les livraisons soi-mme sont exonres de la TVA. Il sagit des livraisons soi-mme
de construction dont la superficie couverte n'excde pas 300 m2, effectues par toute
personne physique, condition que ladite construction porte sur une unit de
logement indivisible ayant fait lobjet de dlivrance dune autorisation de construire et
doit tre affecte l'habitation principale de l'intress pendant une dure de quatre
ans courant compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en
tenant lieu.
Cette exonration est aussi applicable galement aux :

Socits civiles immobilires constitues par les membres d'une mme famille
pour la construction d'une unit de logement destine leur habitation
personnelle principale ;
Personnes physiques et morales qui difient dans le cadre d'un programme
agr, des constructions destines au logement de leur personnel.
Fait gnrateur de la TVA Immobilire

Le fait gnrateur de la TVA immobilire est constitu par lencaissement total ou
partiel du prix des travaux quelle que soit leur destination (achat de matires
premires, ). En cas de livraison soi-mme, le fait gnrateur correspond
43
lutilisation du produit ou lachvement des travaux (cest--dire la runion des

conditions dutilisation du bien ou encore de son inscription un compte dactif).
Base imposable de la TVA Immobilire
La base imposable pour les travaux immobiliers est constitue par le montant des
marchs, mmoires ou factures des travaux excuts ou par le prix de revient en cas
de livraison soi-mme.
3. La fiscalit des collectivits locales
La fiscalit des collectivits locales sont institues au profit des communes urbaines et
locales. Dans le secteur immobilier, elle concerne :
La taxe dhabitation ;
La taxe sur les terrains non btis ;
La taxe sur les oprations de construction ;
La taxe sur les oprations de lotissement ;
La taxe de services communaux
Toutefois, en ce qui concerne les communes rurales :

La taxe dhabitation, la taxe de services communaux et la taxe sur les
oprations de lotissement ne sont dues que dans les centres dlimits, les zones
priphriques des communes urbaines ainsi que dans les stations estivales,
hivernales et thermales dont le primtre de taxation est dlimit par voie
rglementaire ;
La taxe sur les terrains urbains non btis n'est due que dans les centres
dlimits disposant dun document durbanisme.
3.1
La taxe dhabitation
44
La taxe dhabitation porte annuellement sur les immeubles btis et constructions de

toute nature occups en totalit ou en partie par leurs propritaires titre dhabitation
principale ou secondaire ou mis bnvolement, par lesdits propritaires, la
disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants, titre dhabitation, y
compris le sol sur lequel sont difis lesdits immeubles et constructions et les terrains
y attenant, tels que cours, passages, jardins lorsquils en constituent des dpendances
immdiates.
Lorsque les terrains attenants aux constructions ne sont pas amnags, ou lorsque
ces amnagements sont peu importants, la superficie prendre en considration pour
la dtermination de la valeur locative est fixe au maximum cinq (5) fois la superficie
couverte de lensemble des btiments.
La taxe dhabitation sapplique :
lintrieur des primtres des communes urbaines ;
Dans les zones priphriques desdites communes conformment la loi n 1290 relative lurbanisme ;
Dans les centres dlimits, dsigns par voie rglementaire ;
Dans les stations estivales, hivernales et thermales dont le primtre de taxation
est dlimit par voie rglementaire.
La taxe dhabitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles dtermins
par voie de comparaison ou dapprciation directe, par la commission de recensement.
La VL est rvise tous les 5 ans avec une augmentation de 2%. Elle est tablie au nom
du propritaire ou de lusufruitier et dfaut, au nom du possesseur ou de loccupant.
Un abattement de 75% est applicable aux immeubles occups titre dhabitation
principale par leurs propritaires ou ascendants et descendants titre gratuit et aux
marocains rsidents ltranger lorsquil est conserv titre dhabitation principale ou
occup titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants.
Barme de taxation par tranche de valeur
Tranche de VL en DH
Taux
Somme dduire
45
0-5000
0%
5001-20 000
10%
500
20 001- 40 000
20%
2 500
Au-del de 40 000
30%
6 500
3.2
La taxe des services communaux
La taxe de services communaux est tablie annuellement au lieu de situation des

immeubles soumis cette taxe, au nom du propritaire ou de lusufruitier et dfaut,
au nom du possesseur ou de loccupant sur :
Les immeubles btis et les constructions de toute nature ;
Le matriel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe
professionnelle.
Ne sont pas soumis la taxe de services communaux, les redevables bnficiant de
lexonration totale permanente de la taxe dhabitation et de la taxe professionnelle
La taxe de services communaux est assise :
En ce qui concerne les immeubles soumis la taxe dhabitation et la taxe
professionnelle y compris ceux qui bnficient de lexonration permanente ou
temporaire, sur la valeur locative servant de base au calcul desdites taxes ;
En ce qui concerne les immeubles non soumis la taxe dhabitation, sur le
montant global des loyers lorsque lesdits immeubles sont donns en location ou
sur leur valeur locative lorsquils sont mis gratuitement la
Disposition de tiers.
Les taux de la taxe de services communaux sont fixs comme suit :
10,50 % de la valeur locative, pour les biens situs dans le primtre des
communes urbaines, des centres dlimits, des stations estivales, hivernales et
thermales ;
6,50 % de ladite valeur locative pour les biens situs dans les zones
priphriques des communes urbaines.
46
Le produit de la taxe de services communaux est rparti par les services du

recouvrement comme suit :
95 % aux budgets des communes;
5 % aux budgets des rgions.
3.3
La taxe sur les terrains urbains non btis
La taxe sur les terrains urbains non btis porte sur les terrains urbains non btis
situs lintrieur des primtres des communes urbaines et les centres dlimits
disposant dun document durbanisme, lexclusion des terrains nus affects une
exploitation professionnelle ou agricole de quelle que nature quelle soit dans la limite
de cinq (5) fois la superficie des terrains exploits.
Sont exonrs temporairement de la taxe sur les terrains urbains non btis :
Les terrains situs dans les zones dpourvues de lun des rseaux de
distribution deau et dlectricit, au vu dun document administratif attestant
linexistence de lun des rseaux, dlivre par ladministration ou lorganisme
chargs de la ralisation ou de lexploitation de ces rseaux ;
Les terrains situs dans les zones frappes dinterdiction de construire
Les terrains faisant objet dune autorisation de lotir ou de construire pour une
dure de trois (3) annes compter du premier janvier de lanne qui suit celle
de lobtention de lautorisation de lotir ou de construire ;
La taxe est assise sur la superficie du terrain au mtre carr. Chaque fraction de
mtre carr tant compte pour un mtre carr entier. Les tarifs de la taxe sur les
terrains urbains non btis sont fixs comme suit :
Zone immeuble de4 20 dh/m2;
Zones villa, zone logement individuel et autres zones de2 12 dh/m2.

3.4
La taxe sur les oprations de construction
47
La taxe sur les oprations de construction sapplique aux oprations de construction,

de reconstruction et dagrandissement de toute nature ainsi quaux oprations de
restauration qui ncessitent une autorisation de construire. La taxe est due par le
bnficiaire de lautorisation de construire.
La taxe sur les oprations de construction est calcule sur la superficie au mtre carr
couvert. Chaque fraction de mtre carr tant compte pour un mtre carr (m)
entier. La taxe est payable une seule fois lors de la dlivrance de lautorisation de
construire. Les tarifs de la taxe sont fixs comme suit :
Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers, immeubles
usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : .de 10 20
dh/m ;
Logements individuels : .de 20 30 dh/m.
3.5
La taxe sur les oprations de lotissement
La taxe sur les oprations de lotissement sapplique toutes les oprations de

lotissement. La taxe est due par les bnficiaires de lautorisation de lotir.
La taxe est assise sur le cot total des travaux dquipement du lotissement, hors taxe
sur la valeur ajoute. Le taux de la taxe est fix de 3% 5% du cot total des travaux
dquipement du lotissement.
C. Aspects comptables du secteur immobilier

1. Les apports du PCSI
Le Maroc a entrepris des reformes et actions visant moderniser lenvironnement
juridique et conomique de lentreprise.
Sur le plan comptable, un effort considrable t effectu qui sest traduit notamment
par :
ladoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptables
des commerants, promulgue par le Dahir n 1-92-138 du 25 dcembre 1992,
qui a dict des rgles rpondant aux standards internationaux ;
48
la promulgation de la loi n 17.95 sur les socits anonymes ;

la loi du 13/02/1997, relative aux autres socits commerciales et la loi n 1595 du 1/08/1996, relative au nouveau code de commerce qui comportent des
prescriptions visant une plus grande transparence des affaires : certification
des comptes, publication des informations financires, responsabilisation des
dirigeants etc..
Dans le mme cadre, des plans comptables sectoriels ont t adopts par le Conseil
National de la Comptabilit (CNC) : OPCVM, entreprises dassurance, tablissements
de crdit, coopratives, titrisation des crances hypothcaires, tat.
Le secteur immobilier ne pouvant rester
Dpartement de lHabitat
comptable
propre
au
et
de
en marge de
lUrbanisme
cette mouvance, le
initi llaboration
dun
plan
secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises
publiques que prives.

En plus de ces considrations, trois facteurs ont favoris llaboration de ce plan :
les oprations de production immobilire comportent des particularits qui
les diffrencient
des
entreprises
dautres
secteurs,
comme
le
dmontre,
titre dexemple :
Leur cycle de production dpassant gnralement une anne,
Limportance de leurs stocks et des charges financires,
La possibilit de vente avant lachvement,
La spcificit dvaluation des stocks lachvement (prise en charge

des dpenses restant effectuer).
Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme

ont utilis, jusquen 1998, comme rfrentiel comptable un mmorandum datant
de 1982 qui ne rpondait plus aux besoins comptables et fiscaux ;
le Dpartement de lHabitat et de lUrbanisme a labor un manuel des
procdures comptables
applicable
partir
pour
les
Organismes
sous
sa
tutelle,
rendu
de lexercice comptable 1999, en vue de remdier
49
labsence de normes comptables en la matire et dunifier les pratiques dans le

secteur public.
Compte tenu de lexprience acquise au niveau des OST, le Dpartement de lHabitat
et de lUrbanisme, a demand au Conseil National de la Comptabilit (CNC)
linstitution dune Commission Technique Spcialise (CTS) pour laborer un plan
comptable propre au secteur immobilier.
Le CNC a dcid lors de sa VIme Assemble Plnire, tenue le 15 juillet 1999, la
cration de cette CTS dont la prsidence a t confie ce Dpartement.
En plus des objectifs noncs par le CGNC, le PCSI
est conu de faon
satisfaire les objectifs spcifiques au secteur de limmobilier, notamment :

Mettre en relief les concepts et conventions spcifiques au secteur ;
Unifier les modes de comptabilisation des oprations immobilires ;
Produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps
et dans
lespace
les
performances
conomiques
et
financires
des
entreprises du secteur.
Afin de mieux apprhender les apports du PCSI, une comparaison entre les
dispositions du nouveau code et les rgles du Code Gnral de Normalisation
Comptables est prsente tant au niveau du fond :
Provisions pour dprciation de stocks ;

Incorporation des charges financires au cout de production ;
Incorporation des charges commerciales et publicit ;
Honoraires et frais ;
Provisions pour travaux restant effectuer
Quau niveau de la forme :
Drogation relative au plan des comptes
Variation des stocks
1.1
Au niveau du fond
50
1.1.1 Provisions pour dprciation des stocks

Les dispositions du CGNC
En application du principe de prudence, est retenue comme valeur comptable nette
dans le bilan, la valeur dentre ou si elle lui est inferieure, la valeur actuelle. Si la
valeur actuelle est inferieure la valeur dentre, il est appliqu cette dernire une
correction en diminution sous forme dune provision pour dprciation .
Les dispositions du PCSI
Compte tenue du mode de comptabilisation des couts de revient, le PCSI prcise que
lvaluation des provisions pour dprciations des stocks et en cours doit tre calcule
en respectant, notamment, le principe de prudence.
A ce titre, il est essentiel de vrifier que le cout des stocks reste constamment inferieur
la valeur probable de vente, frais de commercialisation dduite. Une comparaison
priodique de ce cout avec les tarifs de vente pratiqus permet une apprciation rapide
de la situation du bien en stock. Pour tre pris en considration, ce tarif doit exprimer
la situation relle du march.
En cas de difficults de vente de certains projets immobiliers, lentreprise est tenue de
sassurer de lopportunit de constater des provisions pour dprciation des stocks.
A cet effet, lentreprise doit mettre en place des procdures permettant la dtection et
la dprciation comptable des valeurs non ralisables et des oprations risques,
notamment par la mise en place des procdures de suivi des couts par programme, et
une mise jour du cout prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice .
Ce cout sera compar au prix de vente net de frais de vente directs estims afin de
dgager les provisions ventuelles constater.
La provision pour dprciation doit tre constitue, mme pour les programmes en
cours de ralisation, sil parait probable quils se solderont par des dficits.
De mme, les frais ultrieurs gnrs par les invendus, du fait des mventes, devraient
faire lobjet dune provision ds lors que leur montant savre suprieur au montant du
51
bnfice prvisionnel dgager sur la cession des dits invendus.

Le PCSI rappelle que la constations comptable des provisions devra faire la distinction
entre les provisions pour dprciation des stocks et celle pour risques et charges.
En pratique, et afin destimer les dites provisions dune manire raisonnable, une
runion avec les services techniques de la socit et les responsables de la
commercialisation simpose et permettrait en principe dclairer les comptables sur
lventualit de constater de telles provisions.
1.1.2 Incorporation des charges financires au cout de production

Dispositions du CGNC
Le CGNC prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de production
est suprieur douze mois, dinclure dans le cout de production les charges
financires courues pendant la priode de production et relatives des dettes
contractes pour le financement spcifique desdites productions.
Dispositions du PCSI
La principale innovation du PCSI en matire dincorporation des charges financires
au cout de production des oprations immobilires rside dans lutilisation de la
drogation prvue par le CGNC. Le cycle de production dans le secteur immobilier
tant gnralement suprieur une anne.
Les charges financires incorporer devraient concerner des emprunts spcialement
contracts pour la ralisation dun ou plusieurs projets immobiliers.
52
Dans le cas o les emprunts financeraient simultanment plusieurs oprations, les

charges financires seront affectes, par rpartition entre ces oprations en justifiant,
au niveau de lE.T.I.C, les modalits de rpartition.
Dure dincorporation des charges financires
Lincorporation a lieu jusqu lachvement de lopration (construction-lotissement).
La dure dincorporation
des charges financires au cout de production est
subordonne la dtermination de la date dachvement quil convient de retenir.

Lachvement technique doit gnrer lachvement comptable.
Pour la rserve foncire, lincorporation des charges financires au cout des terrains
est opre partir de la matrialisation de la dcision dacquisition par le versement
partiel ou total du prix dachat entre les mains dun notaire.
Pour les lotissements, lincorporation des charges financires au cout des stocks est
effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir.
Pour les constructions, le fait gnrateur de lincorporation des charges financires est
constitu par la date de dlivrance du permis de construire.
1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicit
Les charges de distribution ne sauraient en aucun cas tre portes dans les couts de
production.
Le PCSI est venu trancher le problme crucial relatif aux charges commerciales et
publicitaires en prcisant le traitement rserver chaque nature afin dunifier la
pratique sectorielle.
Les charges de commercialisation telles que celles relatives au flchage et la
signalisation dun chantier, lamnagement des bureaux de vente provisoires ou
dappartements-tmoins, aux plaquettes commerciales et la publicit de lancement
53
de programme constituent un des lments du cout du projet. Elles sont ainsi

incluses dans les stocks.
Dans les projets de grande envergure, la construction et lamnagement dun complexe
de vente pourra tre considre comme une immobilisation amortissable sur la dure
dutilisation dudit complexe. Le meme traitement peut tre appliqu aux frais de
publicit et de prospection de ces grands projets. Lusage de cette option devra tre
explicite et justifie au niveau de lETIC.
En revanche, le cout dune publicit gnrale et les couts directs lis la vente
(rmunration, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cout des stocks et
constituent des charges.
A larrt des comptes, il ya lieu de retraiter en charges constates davance les frais
de commercialisation se rapportant a des programmes non encore livrs.
1.1.4 Honoraires et Frais
Le cout de production des biens ou des services en stock est form de la somme :
-
Des couts dacquisitions des matires et fournitures utilises pour la production

de llment ;
Des charges directes de production telles les charges de personnel, les services
extrieurs, les amortissements,
Des charges indirectes de production dans la mesure o il est possible de les

rattacher raisonnablement la production de llment et qui ont t engages
pour amener les produits lendroit et dans ltat o ils se trouvent.
Toutefois, ce cout de production rel et complet ne comprends pas, sauf conditions

spcifiques de lactivit justifier dans lETIC :
-
Les frais dadministration gnrale de lentreprise ;
Les frais de stockage des produits ;
Les frais de recherche et dveloppement ;
54
Les charges financires ;

Une des particularits du Secteur Immobilier rside dans le fait que lensemble des
travaux fait appel des prestataires de services dans diffrents domaines de
comptences et les montants des honoraires verss a ces consultants est dune
importance significative.
Ces honoraires ont trait des tudes directement lies la ralisation du projet. Le
caractre direct de ces prestations fait quelles soient incorpores au cout du projet.
En effet, le PSCI prcise que les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre
rattachs des programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cout de
revient. Il sagit notamment des frais suivants :
Assurances propres aux programmes ;
Honoraires des architectes ;
Honoraires des avocats ;
Honoraires des notaires ;
Frais de courtage ;
Frais dexpertise ;
Frais juridiques ;
Frais dappels doffres ;
Annonces et insertions propres aux programmes en cours
Ces frais sont comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres
honoraires de conseils, daudit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais
dactes et de contentieux sont comptabiliss en charges de lexercice.
1.1.5 Les provisions pour travaux restant effectuer
Les provisions pour travaux restant effectuer correspondent au cout des travaux
effectuer postrieurement la constatation de lachvement dun programme pour
permettre darrter le cout total du projet.
55
Ces dpenses, connues dans leur principe, ne peuvent tre chiffrs avec prcision au
moment de lachvement des oprations. Il sagit notamment :
Des rvisions de prix bases sur des indices non encore arrts ;
Des travaux de finition ou de parachvement des ouvrages dont la ncessit est
apparue la fin du chantier ;
De la rparation de malfaons ou autres, dont le montant ne peut tre rpercut
aux entreprises, architectes ou assureurs ;
Des travaux damnagement des abords qui peuvent staler sur une dure
assez longue aprs la vente du programme concern ou encore des travaux dont
la ralisation immdiate ne peut tre affecte au regard de ltat davancement
du projet telle que la porte dentre, les plantations sur les voies daccs, les
revtements des voies intrieures,
Ces provisions doivent galement comprendre les dotations pour acquisition de terrain
permettant de couvrir un ventuel litige sur la fixation des prix des terrains dj
amnags ou construits par lentreprise, et dont la proprit nest pas encore
transfre (apurement de lassiette foncire).
Les charges correspondantes doivent tre values et comptabilises en majoration du
cout de revient, lexclusion :
Des couts commerciaux et de publicit venir postrieurement la date
dachvement ;
Des frais financiers postrieurs lachvement ;
Des charges dentretien et de coproprit des logements invendus ;
Des frais internes de gestion de lentreprise aprs lachvement.
Les travaux qui restent effectuer doivent lobjet de notes dtailles permettant
dapprcier la ralit et le montant de la provision constituer. La dtermination du
montant de la provision pourrait tre base sur les donnes statistiques fondes sur
les dpenses engages dans le pass et rapportes au cout dfinitif des projets achevs
ou estimation faites par le bureau dtudes, consultants ou encore devis tablis par les
entreprises.
56
Il convient de mentionner dans lETIC les mthodes utilises pour le calcul des
provisions et leurs montants par catgories de projet.
1.2 Au niveau de la forme
1.2.1 Drogation relative au plan des comptes
Sur le plan de la forme et par drogation aux rgles et du plan des comptes prvus par
le CGNC, le PCSI a prvu deux nouveaux comptes pour les produits encours sortis et
les produits finis sortis avec un 9 en quatrime position, ce qui droge au respect
des numros et intituls des comptes obligatoires jusquau quatrime chiffre dans le
CGNC.
En effet, comte tenue de la dure de production dans le secteur, lvaluation des
stocks est gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent. Cette
valuation peut aussi se faire par la mthode de linventaire intermittent.
La rgle de tenue des comptes en inventaire permanent est complte par lobligation
de faire apparaitre dans la comptabilit gnrale le cout historique cumul de chaque
opration jusqu sa complte sortie du stock.
Pour permettre lapplication de cette rgle, il ya lieu dassocier chaque compte de
stock, un compte spcial au crdit duquel sont comptabiliss les sorties. Ce compte
est identifi par 9 en quatrime position de la codification. Ce compte enregistre les
sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le cout de revient
cumul.
En fin dopration, ces comptes squilibrent. Ils sont alors tous solds, les uns par les
autres, aprs la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce).
Chaque compte de stock tant affect dun compte crditeur, les sorties de stock sont
comptabiliss au crdit du compte par lcriture :
7132. variation de stock. Immeuble achev
57
3159. produits finis sortis

Le compte 3159 produits finis sortis tant associ au compte dbiteur 315
stocks des produits achevs , la diffrence entre les soldes de ces comptes donne
le stock des produits achevs non encore livrs.
Les stocks seront dans la mesure du possible, clats par nature de couts.
Les flux de dpenses transiteront par les comptes de charges selon la mthode
expose ci-aprs :
Au cours de lexercice, le cout des travaux est enregistr au dbit des comptes de
stocks (pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptes
fournisseurs, et cest seulement en fin danne, quune criture de reconstitution des
flux sera enregistre. Ainsi, la clture de lexercice, le total des mouvements de
lexercice apparaissant au dbit de chaque sous-compte de stocks est pass en une
seule criture dans chaque compte de charges.
1.2.2 Variation des stocks
Cette drogation concerne le traitement des variations de stocks en matire
doprations propres. En effet, compte tenu de la composition du cout du stock, la
variation des stocks au cours dun exercice ne sera pas cherche en totalit dans le
poste 713 variation des stocks de produits mai sera constitue par la somme
des lments suivants :
713 : variation des stocks
7197 : transferts de charges, correspondant la commission dintervention sur
oprations propres
7397 : transferts des charges financires, correspondant limputation des frais
financiers aux couts des stocks.
2. Traitement comptable des spcificits comptables du secteur immobilier
2.1 Les contrats long terme
58
Compte tenu de son cycle de production qui est long, la principale problmatique du
secteur consiste savoir selon quelles modalits et notamment quel moment il
convient de comptabiliser le rsultat en respectant les principes de prudence, de
permanence des mthodes et de sparation des exercices. Au Maroc, il existe trois
mthodes de constations du rsultat :
La mthode lachvement des travaux
Les mthodes du bnfice lavancement des travaux
La mthode lavancement des travaux
a. La mthode lachvement des travaux
Cette mthode consiste ne comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat quau
terme de lopration (lors du transfert de proprit).
Conditions dapplication
Aucune condition nest subordonne cette mthode, le chiffre daffaires et le rsultat
ntant dgags qu la fin des travaux.
Comptabilisation
En cours de travaux :
-
Les dpenses relatives sont enregistres en charges ;
Les travaux encours se rapportant au contrat terme sont valoriss au cout de

production et constats la clture de chaque exercice. Lexcution partielle du
contrat est ainsi sans incidence sur le rsultat.
En fin de contrat, le produit total est constat suite la rception des travaux et/ou
services par le client. Le degr davancement dans lexcution du contrat, la date de
clture, nest pas pris en considration dans cette mthode.
Cependant, et afin de respecter le principe de prudence, il ya lieu dvaluer le rsultat
final par contrat dans le but de pouvoir constituer les provisions ncessaires.
59
La perte latente constate la clture de lexercice est comptabiliser en provision

pour dprciation des encours. La perte supplmentaire, value la clture de
lexercice pour la totalit du contrat, est comptabiliser en provision pour risque.
b. La mthode du bnfice lavancement
Elle consiste constater la clture de chaque exercice le rsultat sur chaque
opration mme partiellement excute, le chiffre daffaires nest constat qu la fin
du contrat. Lapplication de cette mthode rsulte des dispositions de larticle 17 de la
loi 9-88 relative aux obligations comptables des commerants.
Selon le CGNC, la prise en compte dun produit net en cours de lexaction dun contrat
terme implique quun bnfice global puisse tre estim avec une scurit suffisante.
Pour quil en soit ainsi, il faut en rgle gnrale que les conditions suivantes soient
remplies au moment de larrt des comptes :
-
Le prix de vente doit tre connu avec suffisamment de certitude en tenant

compte de toutes les probabilits de baisse susceptibles dintervenir ;
Lavancement dans la ralisation du contrat est suffisant pour que des

prvisions raisonnables puissent tre ralises sur la totalit des couts qui
interviendront dans le cout de revient final du produit livr ou du service rendu.
Selon le CGNC, le point partir duquel cet avancement est considr comme suffisant
peut tre dtermin par rfrence des clefs techniques particulires chaque secteur
dactivit.
Comptabilisation
En cours dexcution des travaux :
-
Les charges sont comptabilises normalement ;
Les travaux en cours sont constats leur cout de production. Aucun chiffre
daffaires nest dgag ;
60
Les bnfices partiels sont constats en rsultat ;
Lestimation du bnfice net partiel seffectue en appliquant
un pourcentage
davancement au bnfice prvu terminaison. Le CGNC stipule que lentreprise

doit justifier le bien fond du pourcentage davancement retenu.
Le pourcentage peut tre dtermin soit par :
Le rapport :
Des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux

ou services excuts
En fin de contrat, lors de la facturation de lensemble des travaux rsultant du

contrat, le chiffre daffaires qui en rsulte est constat et les bnfices partiels
comptabiliss antrieurement sont annuls.
c. La mthode lavancement des travaux
La mthode consiste constater la clture chaque exercice lensemble des produits
et des charges de production lis une opration sur la base dun pourcentage
davancement.
La condition relative la capacit de lentreprise dvaluer avec une scurit suffisante
de bnfice globale de lopration telle quelle est mentionne larticle 17 de la loi 988 relative aux obligations comptables des commerants, peut ne pas tre constituer
une entrave lutilisation de cette mthode.
En effet, il sagit dune condition remplir avant de pouvoir comptabiliser un bnfice

ralis sur une opration partiellement excute, ce qui ne soppose en aucun cas
lapplication de la mthode lavancement sans pour autant dgager un bnfice et ce
en limitant le chiffre daffaires au cout des travaux excuts.
61
Par consquent, la seule condition retenir pour lapplication de cette mthode est
celle relative la ralisation du contrat qui ne doit comporter aucun risque quant
lexcution des obligations contractuelles.
Comptabilisation
En cours dexcution des travaux :
-
Toutes
les
charges
ayant
concourues
lexcution
du
contrat
sont
comptabilises normalement ;
-
la clture de lexercice, lestimation du chiffre daffaires est enregistre de la

manire suivante :
o Au dbit dun compte de produits recevoir
o Au crdit dun compte de produit
Lestimation
du
chiffre
pourcentage davancement
daffaires
prvisionnel
seffectue
en
appliquant
un
aux produits prvus terminaison. Ce pourcentage est
dtermine soit par :
Le rapport :
des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux

ou services excuts ;
En fin de contrat, lors de la livraison au client, le chiffre daffaires est normalement

constat et les produits recevoir comptabiliss antrieurement sont annuls.
Lcriture du produit recevoir enregistre la clture de lexercice N est contrepasse.
d. Traitement comptable des contrats dficitaires

Si une perte globale est probable en fin de contrat, le respect des principes comptables
gnraux et, notamment, du principe de prudence implique la constatation dune
62
provision. Le CGNC stipule : toute perte future probable doit tre provisionne
pour sa totalit, ds lors que laccord des parties est dfinitif, mme si
lexcution du contrat na pas commenc
La provision doit couvrir la perte globale terminaison sous dduction des pertes dj
constates lavancement. La perte globale terminaison est la diffrence entre
lensemble des couts et lensemble des produits relatifs au contrat tels quils sont
probables en fin de contrat.
Comptabilisation
Mthode lachvement
La perte probable est comptabilise au crdit des comptes suivants :

o 3913 provision pour dprciation des produits ou services en cours ,
concurrence de la valeur comptable des stocks den cours la clture de
lexercice ;
o 151 provision pour risque , pou lventuel excdent de la perte globale
sur la valeur comptable des en-cours.
Mthode du bnfice a lavancement
Cette mthode est incompatible avec la perspective dune perte terminaison puisque
son application implique au pralable que le bnfice global de lopration soit estim
de faon fiable.
Mthode lavancement
La perte probable sous dduction des pertes dj constates lavancement est

comptabilise au crdit du compte 151 provision pour risques
1.2
valuation des travaux en cours
63
La problmatique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux

entreprises qui constatent leurs rsultats lachvement, ou qui ont opt pour la
technique des produits nets partiels.
La mthode de lavancement permet de dduire des travaux en cours aux travaux
effectus la fin dun exercice mais, qui nont pas
t reconnus de manire
contradictoire. Il sagit principalement des travaux effectus entre la date de la

dernire situation et la date de larrt et sont souvent significatifs.
Les travaux en cours sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers
travaux matrialiss par les derniers attachements ou situations, jusqu la date de
clture de lexercice. Ces travaux sont valus au cout de revient. Sil savre que ce
cout de revient est suprieur au prix de vente, une provision est constitue.
1.3
Approvisionnements
Les approvisionnements ne font pas partie des produits dexploitation. Ils constituent
de simples avances dans le cadre des marchs de travaux.
En effet, certains marchs prvoient des avances lentreprise sur la base des
approvisionnements
fait sur le chantier. Ces avances
sont dduites au fur et
mesure de lincorporation de ces approvisionnements dans les ouvrages excuts.

Ainsi, ces avances ne doivent pas tre considres comme des crances acquises car
elles ne constituent pas de par leur nature, des travaux immobiliers, dautant plus
quil est procd Leur annulation dans les dcomptes ultrieurs et fortiori dans le
dcompte dfinitif. Ainsi, les sommes encaisses par lentreprise au titre des
approvisionnements, constituent des avances imputer au compte appropri.
Il convient de signaler
que les matriaux et fournitures approvisionns pour la
ralisation des travaux peuvent provenir :
Soit de fabrications intermdiaires par lentreprise elle-mme (par exemple :

gravettes
ou
tout-venants
fabriqus
dans
les
stations
de
concassage
appartenant lentreprise) ;
Soit dachat auprs des tiers ;
64
Ainsi, en fin dexercice, la prise en considration des marchandises ou matires

premires peut tre faite de deux manires :
Soit dans le cadre des travaux en cours (stocks travaux) valus sur la base du
prix de revient ;
Soit dans le cadre des stocks
de matires en fin danne valus au cout
dachat.
1.4
Frais dinstallations de chantiers
Certains marchs de travaux prvoient lengagement des dpenses ncessaires

linstallation de chantier, tels que les bureaux de chantier, logements pour personnel,
etc. ces dpenses font parfois lobjet de rintgration fiscale au motif quelles se
rapportent des immobilisations amortissables.
Les installations de chantier peuvent se prsenter dans les marchs de travaux de
deux manires soit:
Au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les
frais dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,
locaux pour laboratoire, instruments topographiques, engins pour entretien,
etc..
tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux.
Dans le premier cas, les frais pour installations entrent directement dans les comptes
de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en
considration parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne
pour la partie non encore facture.
Dans les deux cas, ces frais pour installations doivent tre immobiliss lactif de
lentreprise et amortis sur la dure totale de ralisation du march dcoulant du
contrat.
Chapitre 2 : Dmarche daudit et Zones de risques du secteur

immobilier
Section 1 : Zones de risques
65
A. Les risques lis aux aspects conomiques et techniques

Les risques lis aux aspects conomiques et techniques concernent essentiellement la
dcentralisation gographique et les aspects techniques des chantiers.
1. Risques lis la dcentralisation gographique
La dcentralisation gographique des socits immobilires trouve son origine dans
des contraintes techniques principalement. Cette dcentralisation engendre de
nombreux risques lis la remonte de linformation en provenance des chantiers.
Ce problme a t en partie rsolu, dans la plupart des socits organises, par la
mise en place dun rapport de chantier journalier rcapitulant lensemble des
informations en matire de main duvre, rceptions de marchandises ou de
prestations et travaux effectus et dune comptabilit de chantier.
Lauditeur doit donc sassurer de la fiabilit des informations de base reportes sur les
rapports de chantier.
La situation gographique revt aussi une importance capitale, elle figure parmi les
critres permettant de slectionner un programme. Ce lieu peut tre prdominant car
de lui dpendra, ventuellement les chances de commercialisation du programme.
2. Risques lis aux aspects techniques
Les risques lis aux aspects techniques sont principalement :
Les intempries
Les intempries sont un phnomne naturel pour lequel personne ne peut rien faire.
Les consquences sont parfois ngligeables. Cela peut entrainer un surcroit de
charges financires du un retard de livraison.
Le suivi technique
66
Lauditeur nest pas un technicien du btiment, mais il doit nanmoins suivre

lvolution de la construction et sinformer, si des difficults techniques ont t
rencontres. Ceci dans lobjectif de cerner au plus prs le cout global du chantier.
On peut rapporter le cas dune opration qui a vu son budget des dpenses saccroitre
considrablement suite une erreur dimplantation de quelques mtres dun logement
hors du terrain constructible. Sur le plan technique, lanomalie avait t releve mais
sa transcription au budget navait pas t suivie.
Le retard de livraison
Il arrive parfois quun projet soit livr en retard. Des pnalits de retard sont quelque
fois rclames au constructeur. Si la responsabilit du maitre douvrage est reconnue,
il peut subir des sanctions financires : rvision du prix du march de travaux,
dommages-intrts. Lauditeur doit connaitre ces prcisions.
B. Les risques dordre juridique et managrial
1. Risques lis aux caractres juridiques
Sur le plan juridique, les principaux risques sont d :
La multiplicit des formes juridiques des contrats
Lactivit immobilire sopre dans le cadre de contrats spcifiques, les marchs, dont
les caractristiques doivent tre parfaitement assimiles par lauditeur dans le cadre
de sa mission.
La connaissance du contrat qui unit lentrepreneur son client est indispensable, car
il sagit du support cl sur lequel reposent lactivit et la rentabilit de chacun des
chantiers. La capacit de lauditeur maitriser le systme quil a
charge de
contrler passe donc par sa capacit comprendre les rgles de fonctionnement des
diffrents marchs traits par lentreprise, en particulier les marchs publics
caractriss par un formalisme lourd.
67
Le non respect des diffrentes rglementations encadrant lentreprise, peut en effet

avoir des consquences directes sur
ses tats financiers, voire sur sa continuit
dexploitation.
Le partenariat avec dautres entreprises
Une entreprise titulaire dun contrat peut lexcuter elle-mme en totalit, en soustraiter tout ou une partie, ou encore recourir au partenariat.
Ces diverses modalits dexcution des obligations contractuelles entrainent, pour les
socits immobilires, des risques potentiels dont le plus important est li
la
responsabilit.
Contractuellement, lentrepreneur reste seul responsable de lintgralit de louvrage
vis--vis du client. En cas de dfaillance du sous-traitant, la responsabilit du soustraitant ne peut, en principe, tre remise en cause que par son contractant :
lentrepreneur principal.
En effet, le choix du sous-traitant est trs important. Toute dfaillance de ce dernier
peut avoir des consquences financires dsastreuses pour lentreprise.
2. Risques des contrats lis la nature de la clientle
Une des spcificits du secteur immobilier rside dans le fait que le principal client est
le secteur public, par lintermdiaire des collectivits locales ou des diffrents
ministres.
Le montant des crances des entreprises immobilires sur ltat et les
tablissements publics est trs lev.

Certaines entreprises vivent au rythme de ladministration : il faut attendre le vote du
nouveau budget pour obtenir des marchs et reporter, lorsque la facturation est
puise, la facturation des travaux sur lanne suivante.
Cette ralit prsente des risques de non respect du principe de sparation des
exercices. A noter toute fois un point positif relatif labsence de risque
majeur
relatif au recouvrement des crances clients mme si les dlais administratifs sont
longs.
68
C. Risques lis aux principes comptables immobiliers
et aux procdures
internes.
1. Risques lis la mthode lavancement
La mthode lavancement permettant de dgager un bnfice avant la livraison
dfinitive du contrat constitue une drogation au principe de prudence.
Toutefois, cette mthode prsente lavantage dallier la traduction de la ralit
juridique du contrat avec celle conomique :
En enregistrant des crances certaines (ralit juridique)) ;
En dgageant de manire chelonne des rsultats bnficiaires (ralit

conomique).
Les principaux risques lis lutilisation de cette mthode sont les suivants :
Le lissage du rsultat
La mthode lavancement rend plus aise le lissage des rsultats. En effet, une
entreprise peut gonfler son rsultat en ne prenant pas en compte un drapage des
couts.
Les produits dfinitifs du contrat peuvent parfois tre difficiles apprhender,
lorsquun prix volontairement bas a t fix lors de lappel doffre et que des
complments de prix seront vraisemblablement ngocis ultrieurement. Lentreprise
peut donc tre tente de prendre en compte ces produits potentiels supplmentaires
avant leur ngociation relle avec le client.
Aussi, dans des priodes fortement bnficiaires, certaines entreprises peuvent tre
tentes de ne pas utiliser la mthode lavancement afin de ne pas faire apparaitre
un rsultat trop difficile maintenir moyen terme. Il leur suffit pour cela de
prtendre que le rsultat des contrats concerns ne peut tre estim de faon fiable.
Un changement dans lapprciation de la fiabilit permettra de gonfler le rsultat.
69
Lapprciation des degrs davancement

Lavancement technique dun chantier reprsente, un stade donn, la quantit de
travaux excute par rapport au total raliser.
Cette information est ncessaire lentreprise pour valuer ses produits mrits, et
ses ventuelles pertes stade et/ou terminaison. Elle peut tre obtenue par une des
mthodes suivantes :
Le rapport :
Des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des

travaux ou services excuts
Entre les deux mthodes dapprhension du pourcentage davancement laquelle

choisir ?
La mthode par les couts semble plus facile mettre en uvre car elle ncessite
uniquement une connaissance des couts stade et terminaison. Elle pourrait
conduire majorer
artificiellement le degr davancement encas de dpassement
temporaire des couts stade.

La mthode reposant sur les mesures physiques se base essentiellement sur un
inventaire des travaux effectus et semble plus satisfaisante dans la mesure o elle
fait concorder la ralit comptable avec la ralit technique du chantier.
2. Difficults dvaluation des travaux en cours
La problmatique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux
entreprises qui constatent leurs rsultats lachvement ou qui ont opt pour la
technique des produits nets partiels.
Il ne subsiste en effet au bilan de celles qui ont retenu la mthode de lavancement
que peu den cours, correspondant par exemple aux travaux raliss depuis
ltablissement de la dernire situation.
70
Pour remdier ce problme les mesures suivantes peuvent tre mises en place :
La maitrise de linformation comptable
La valorisation correcte des en-cours passe par la mise en place dune comptabilit
analytique permettant une affectation prcise de chaque dpense au chantier
concern. Un tel outil doit tre complt par un contrle budgtaire rgulier qui
permet dexpliquer les carts entre les montants prvus et les ralisations.
Face a cette situation, lauditeur devra donc se faire assister par des techniciens
hautement qualifis pour pouvoir valuer les chantiers les plus complexes.
Lapprciation de lachvement des travaux
Le problme essentiel de la mthode lachvement rside dans la dtermination du
fait gnrateur de lachvement des travaux.
Mme sil sagit, sur le plan juridique de la date de transfert de proprit de louvrage,
il existe quelques incertitudes quant au fait gnrateur retenir :
Date du dcompte gnral dfinit ;
Date de rception des travaux ;
La date de rception des travaux doit tre attendue pour dgager le chiffre daffaires et
le rsultat.
Prcautions prendre pour une correcte valuation des en-cours
Lvaluation des en-cours doit sapprocher au plus prs possible de la ralit
conomique. Lauditeur doit donc accorder une attention particulire aux aspects
suivants afin de rduire ses limitations :
Notion de valeur actuelle ou vnale : dans le cas o lentreprise dispose

dlments de gestion fiables, lauditeur doit simplement sassurer que le
cout de production nest pas suprieur la valeur vnale. Si la valeur
vnale est inferieure au cout de production, il convient alors de limiter la
valeur des stocks en pratiquant une provision pour dprciation.
71
La rpartition des frais indirects : il est primordial pour lauditeur de

vrifier rgulirement la pertinence des hypothses servant de base
llaboration des coefficients, utiliss pour affecter les charges indirectes
sur les chantiers. Les critres de rpartition pouvant tre lunit duvre,
le cout du matriel, le cout de la main d'uvre, le total des dbourss
secs, le chiffre daffaires mrit,
3. La comptabilisation du chiffre daffaires

Il sagit principalement :
Du cut-off des ventes
Lun des risques lis au BTP concerne le respect du principe de sparation des
exercices. En effet, suivant que lentreprise emploi le principe de lachvement ou celui
de lavancement, un problme dapprhension du cut-off a une incidence directe
sur le compte de rsultat ou non.
Dans le premier cas, on ne fausse pas le rsultat de lexercice mais le rsultat
potentiel stade, qui apparait sous forme de marge stocke. Une erreur au niveau de
la sparation des exercices nuit donc ventuellement tant lexactitude du rsultat
qu la qualit de limage fidle des tats financiers.
Dans le second cas, lutilisation de la mthode de lavancement implique une
valuation des biens et des travaux en cours la clture de lexercice. La ralisation
de cette condition parait en effet indispensable pour rattacher aux travaux excuts en
fin dexercice la part du rsultat qui leur revient.
Le risque de non respect du principe de cut-off des ventes concerne concrtement les
situations suivantes :
Les travaux raliss entre la date dtablissement du dernier attachement et

la clture souvent non constats par les entreprises, car estims non
significatifs ;
72
Les facturations des travaux au profit des administrations et clients publics

reportes souvent sur lexercice suivant en raison de lpuisement du budget
de ces dernires ;
La discordance entre les modalits de facturation et lavancement technique

des travaux.
De la justification du chiffre daffaires

Le chiffre daffaires comptabilis devrait tre dtermin et appuy par des
attachements et situations assortis dune facture mise par lentreprise contenant la
mme date que celle des dcomptes.
Les risques lis la justification du chiffre daffaires comptabilis pourraient par
exemple sexpliquer par
labsence de signature conjointe sur les dcomptes de
ladministration et de lentrepreneur ou alors des dcalages pouvant exister entre les

dates de ralisation portes sur les dcomptes et les dates effectives de ralisation des
travaux.
Lauditeur doit tre vigilant quant aux pices maitresses justifiant la comptabilisation
du chiffre daffaires.
4. Comptabilit analytique et rpartition des couts
La rpartition des couts en matire de comptabilit analytique constitue un des
problmes majeurs dans le secteur immobilier. Elle ncessite une maitrise des
techniques comptables et budgtaires, une connaissance du secteur. Afin de rpondre
cette problmatique, il faudrait, avant tout faire la distinction entre les diffrents
couts :
Couts directs aux projets ;
Couts directs plusieurs projets ;
Couts indirects
73
Une comptabilit analytique dtaille est donc ncessaire pour la correcte valorisation
des encours en permettant une affectation prcise de chaque dpense au chantier
concern. Elle doit tre complte par un contrle budgtaire qui permet dexpliquer
les carts entre les montants prvus et les ralisations.
5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achvement
Il est frquent que la ralisation dun projet immobilier se fasse par tranches, ce qui
conduit les entreprises rclamer des rceptions
provisoires des travaux afin de
pouvoir cder les produits finis. Ce faisant, le calcul du prix de revient devant servir de
base de dstockage doit inclure tous les couts relatifs cette tranche en tenant
compte mme des dpenses venir dont la ralisation est dcale dans le temps.
Afin dviter donc de constater ces montants futurs en charges impactant les rsultats
des exercices venir, la socit devra procder au provisionnement des travaux
restant raliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces lments
prvisionnels et maintenir ce dernier identique jusquaux dernires sorties.
Les travaux post-achvement doivent faire lobjet de notes dtailles permettant
dapprcier la ralit et le montant de la provision constate, do limportance pour
lauditeur de passer en revue ces estimations
post-achvement afin de valider les
soldes comptables y affrent.

6. Procdures internes
Pour avoir une bonne comprhension des entreprises du secteur immobilier et vrifier
que certaines rgles fondamentales de contrle interne sont appliques, lauditeur doit
prendre connaissance des procdures internes en vigueurs. Lvaluation des risques
sur lapplication des procdures sera faite par des tests spcifiques.
Les diffrents contrles pouvant tre effectus sont :
Les contrles sur laffectation comptable des charges ;
La validation des factures ;
La validation de la trsorerie
Si les procdures internes dont fiables et correctement suivies, lauditeur pourra ainsi
rduire le champ de ses travaux lors du contrle final sur les comptes annuels.
74
D. Les risques lis aux obligations fiscales et sociales

Le secteur immobilier est un secteur rput fort potentiel de cration demplois. Cest
aussi un secteur particulirement expos des risques sociaux, en raison du recours
frquent une main duvre souvent faiblement qualifie et au turn-over important
du personnel employ.
Lune des principales caractristiques du secteur, fort gnratrice de risques sociaux
pouvant avoir un impact sur les tats financiers, est lemploi du personnel temporaire.
Dans ce contexte, la loi 65-99 portant le nouveau code de travail est entre en vigueur
visant tablir lquilibre dans la relation de travail employeur-salari tout en veillant
au respect des principes fondamentaux des droits de lhomme et des conventions
internationales du travail.
Les principaux risques sociaux sont :
Le risque li au non application des rgles dembauche
Le risque li la rduction du temps de travail
Le non respect des obligations lies la sant et la scurit des travailleurs
Le risque li au non respect des obligations sociales et dclaratives
75
Section 2 : Dmarche daudit gnrale

Lobjectif de cette section est de dfinir les procdures et les diligences mettre en
uvre par lauditeur.
A. Prise de connaissance et Acceptation de la mission
Lauditeur ne peut sengager dans une mission sans avoir effectu au pralable un
certains nombre de diligences concernant :
1. Laccord avec le client sur les termes de la mission daudit ;
2. La prise de connaissance gnrale de lentreprise ;
3. De lexamen analytique prliminaire
1. Accord avec le client sur les termes de la mission
En effet, lauditeur et le client doivent convenir des termes de la mission. Avant
daccepter la mission daudit, lauditeur doit examiner les points suivants :
Les critres lis aux membres de lquipe : disponibilits, comptences, dlais,
indpendance et incompatibilit.
Les critres propres lentit audite : elles sapprcient grce une prise de
connaissance gnrale de lentreprise, de son secteur dactivit, de la qualit du
personnel, de la qualit de la direction,
Les termes convenus avec le client seront consigns dans une lettre de mission daudit
ou dans un autre type de contrat appropri.
Il est dans lintrt du client et de lauditeur quune lettre de mission soit remise, de
prfrence avant le dbut de la mission, afin dviter tout malentendu sur la mission.
Cette lettre confirme lacceptation par lauditeur de sa nomination et dcrit lobjectif et
le primtre de laudit, lentendue des responsabilits de lauditeur vis--vis du client,
ainsi que la forme des rapports mettre (Norme ISA 210). La forme et les teneurs
des lettres sont prsents en annexe.
76
Lauditeur et le client doivent aussi prciser le rfrentiel comptable adopt. Lauditeur

ne doit accepter une mission daudit des tats financiers que sil est mme de
conclure que le rfrentiel comptable adopt par la direction est acceptable ou que
celui-ci est impos par la loi ou les textes rglementaires.
Lorsque
la lgislation ou la rglementation imposent dappliquer un rfrentiel
comptable pour ltablissement dtats financiers caractre gnral que lauditeur ne

considre pas acceptable, il ne doit
accepter la mission que dans les cas o les
insuffisances constates dans le rfrentiel peuvent tre correctement expliques afin

dviter dinduire les utilisateurs en erreur.
2. Prise de connaissance gnrale de lentreprise
Lobjectif de cette tape est de permettre lauditeur de maitriser les spcificits de
lentreprise, de son environnement et de son fonctionnement. Pour cela, lauditeur doit
collecter le maximum dinformations, afin de dtecter les risques potentiels et
particuliers pouvant avoir une incidence sur le droulement de la mission.
Il sagit :
Des informations gnrales : statuts, dnomination, sige social, capital, forme
juridique, organisation, qualit du management, objectifs stratgiques,
De
la
comprhension
de
lactivit
du
client :
fonction
investissement,
approvisionnement, production, Vente,...

De la comprhension de lorganisation comptable : manuel de procdures
comptables, organisation de la direction financire, structure bilancielle,
3. Lexamen analytique prliminaire
Lexamen analytique consiste effectuer des comparaisons entre les donnes
rsultant des comptes annuels et les donnes des exercices antrieurs. Cette tape est
indispensable puisque son but est de :
Comprendre lactivit de lentreprise ;
Observer lvolution des diffrents postes significatifs ;
77
Identifier les lments significatifs ;

Vrifier la cohrence et la vraisemblance des informations financires ;
Dans un secteur spcifique tel que celui de limmobilier, la mise en uvre classique de
la technique dexamen analytique devrait se faire avec prudence, et ce compte tenu de
labsence de rgularit dans les activits des entreprises du secteur, de labsence
dunicit des chantiers, de lexistence des donnes non rptitives, destimations
comptables,
B. Orientation et planification de la mission

Lauditeur doit planifier la mission afin que la mission soit ralise de manire
efficace.
Planifier un audit implique dtablir un plan de mission dcrivant la stratgie gnrale
daudit adopte pour la mission et de dvelopper un programme de travail dans le but
de rduire le risque daudit un niveau faible acceptable. La planification demande la
participation de lassoci responsable de la mission et des autres membres cls de
lquipe affecte la mission afin de bnficier de leur exprience et de leur apport
personnel et de rendre le processus de planification plus efficace et plus efficient.
Une planification adquate permet de sassurer :
Quune attention particulire est porte aux aspects essentiels de laudit ;
Que les problmes potentiels sont identifis et rsolus en temps voulu ;
Que la mission daudit est correctement organise et administre afin quelle
soit mene de manire efficace et efficiente.
Une planification adquate permet galement :
Lattribution des travaux aux membres de lquipe affecte la mission ;
De faciliter la direction et la supervision de ceux-ci ainsi que la revue de leurs
travaux ;
78
La nature et ltendue du processus de planification variera en fonction de la taille et

la complexit de lentit, de lexprience passe de lauditeur dans lentit, ainsi que
des changements de situations qui peuvent intervenir au cours de la mission daudit.
1. Travaux prliminaires la planification de la mission
Lauditeur doit, au commencement dune mission daudit rcurrente :
Mettre en uvre des procdures concernant le maintien de la relation client et
de la mission daudit individuelle ;
valuer quil a connaissance des termes de la mission ;
valuer
le
respect
des
rgles
dthique,
compris
celles
relatives
lindpendance ;
Lobjectif poursuivi en procdant ces taches prliminaires est daider lauditeur
sassurer quil a pris en considration tous les vnements ou circonstances qui
peuvent affecter ngativement la possibilit de planifier et de raliser la mission
daudit en ayant rduit le risque un niveau faible acceptable.
2. Identification du seuil de signification
Le seuil de signification dpend des facteurs dterminants identifis pendant la
planification de la mission. Un facteur dterminant des tats financiers est un facteur
sur lequel les utilisateurs des tats financiers sont les plus susceptibles de porter leur
attention, compte tenu de la nature de lentreprise.
Le seuil de signification peut tre dfinit comme tant le seuil au-del duquel des
erreurs, des omissions ou inexactitudes isoles ou cumules dans les tats financiers
peuvent affecter
le jugement de lauditeur quand la sincrit des tats des
financiers.
Il est calcul suivant un pourcentage retenu par lauditeur soit sur le rsultat courant
avant impt, le total des actifs, les capitaux propres, le chiffre daffaires.
79
3. Le plan de la mission
Lauditeur doit tablir un plan de mission dcrivant la stratgie globale adopte pour
la mission. Le plan de mission :
Fixe ltendue, le calendrier et la dmarche daudit
Donne les lignes directrices pour la prparation dun programme de travail plus
dtaill
Ltablissement du plan de mission implique :
De dterminer les caractristiques de la mission qui dfinissent son tendue,
telles que le rfrentiel comptable suivi, les rgles spcifiques de prsentation
des tats financiers requises dans le secteur dactivit concern et la location
des composants de lentit ;
De sassurer des objectifs de la mission en termes de rapport mettre afin de
planifier un calendrier pour effectuer les travaux ainsi que la nature des
communications demandes, tels que les dates limites pour signer le rapport
final, et les dates-cls pour les communications prvues la direction et aux
personnes constituant le gouvernement dentreprise
4. Le programme de travail
Lauditeur doit dvelopper un programme de travail pour la mission afin de rduire le
risque daudit un niveau faible acceptable.
Le programme de travail est plus dtaill que le plan de mission et dfinit la nature et
ltendue des diligences estimes ncessaires, au cours de lexercice, la mise en
uvre en uvre du plan de mission, compte tenu des prescriptions lgales et des
normes dexercice professionnel. Il indique le nombre dheures de travail affectes
laccomplissement de ces diligences et les honoraires correspondants.
80
C. Apprciation du contrle interne

Le contrle interne est un processus, conu et mis en place par les personnes
constituant le gouvernement dentreprise, la direction et dautres membres du
personnel, pour fournir une assurance raisonnable quant la ralisation des objectifs
de lentit en ce qui concerne la fiabilit de linformation financire, lefficacit et
lefficience des oprations, ainsi que leur
conformit avec les textes lgislatifs et
rglementaires applicables. Il en rsulte que le contrle interne est conu et mis en

uvre pour rpondre aux risques identifis lis lactivit qui menacent la ralisation
des objectifs de lentreprise.
Lauditeur doit acqurir une connaissance de lentit et de son environnement, y
compris de son contrle interne, qui soit suffisante pour lui permettre :
Didentifier et dvaluer le risque que les tats financiers contiennent des
anomalies significatives, que celles-ci rsultent de fraudes ou derreurs ;
De concevoir et de mettre en uvre des procdures daudit complmentaires
Le contrle interne est constitu des lments suivants :
Lenvironnement de contrle ;
Le processus dvaluation des risques de lentit ;
Le systme dinformation, y compris les processus oprationnels affrents, relatif
linformation financire et sa communication
Les activits de contrle
Le suivi des contrles
Afin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par chantier dans la validation des comptes de
produits et charges, lauditeur devra axer la phase dvaluation du contrle interne sur
lanalyse de la fiabilit du suivi analytique et budgtaire des couts par chantier.
81

1.1 Lenvironnement de contrle
Lenvironnement de contrle recouvre lattitude, ltat desprit et les actions de la
direction et des personnes constituant le gouvernement dentreprise au regard du
contrle interne et de son importance pour lentit. Lenvironnement de contrle inclut
galement les fonctions de gouvernement dentreprise et les fonctions de direction et
donne la ligne directrice dune organisation, influenant ltat desprit du personnel de
lentit en matire de contrle. Ceci constitue la base dun contrle interne rigoureux
et structur.
Lenvironnement de contrle comprend les lments suivants :
La communication et la mise en uvre de lintgrit et des valeurs thiques ;
Lengagement des comptences ;
La collaboration des personnes constituant le gouvernement dentreprise ;
La philosophie et le style de direction des dirigeants ;
La structure organisationnelle
La dlgation de pouvoirs et domaines de responsabilit
Les politiques et pratiques en matire de ressources humaines
1.2 Le processus dvaluation des risques de lentit

Le processus dvaluation des risques de lentit est un processus destin identifier
et rpondre aux risques oprationnels et en valuer le rsultat. En matire
dlaboration de linformation financire, le processus dvaluation des risques de
lentit
comprend
la
manire
dont la
direction
identifie
les
risques
lis
ltablissement des tats financiers donnant une image fidle (ou prsentant
sincrement, dans tous leurs aspects significatifs) conformment au rfrentiel
comptable applicable suivi par lentit.
82
Les risques relatifs llaboration de linformation financire comprennent les

vnements externes et internes ainsi que les circonstances qui peuvent se produire et
compromettre la capacit dune entit initier, enregistrer, traiter et publier des
informations financires conformes aux hypothses de la direction.
Les risques et leur volution peuvent rsulter de circonstances telles que :
Changement denvironnement oprationnel ;
Changement de personnel
Nouveaux systmes dinformation ou rorganisation dun systme existant
Croissance rapide de lentit
Nouvelles technologies
Restructuration dentreprise
Lexpansion vers ltranger
1.3 Les activits de contrle
Les activits de contrles sont les rgles et les procdures qui permettent de sassurer
que les orientations de la direction sont appliques et que les actions ncessaires sont
prises pour maitriser les risques susceptibles daffecter la ralisation des objectifs. Les
activits de contrle dans les systmes automatiss ou manuels ont plusieurs et sont
appliqus diffrents niveau hirarchiques et fonctionnels.
Gnralement, les activits qui peuvent tre pertinentes pour laudit peuvent tre
classs en normes et procdures qui se rapportent :
Lvaluation des performances ;
Systme dinformation
Contrles physiques
Sparation des taches
83
1.4 Le suivi des contrles

Une des responsabilits importantes de la direction est dtablir et dassurer le suivi
du contrle interne. Le suivi des contrles par la direction inclut la vrification du
fonctionnement correct de ces contrles et leur adaptation aux changements.
Le suivi des contrles vise valuer la qualit du contrle interne dans le temps. Il
implique dvaluer la conception et lefficacit des contrles en temps voulu et de
prendre des actions correctrices ncessaires.
2. Analyse et contrle de la comptabilit analytique et du contrle budgtaire
Si lexistence dune comptabilit analytique dans une socit immobilire est
indispensable, il est incontournable que lauditeur en comprenne et en mesure la
fiabilit.
Lobjectif de lauditeur est de sassurer que tous les couts ont t correctement affects
aux chantiers et aux bonnes priodes comptables. La ralisation de cet objectif passe
par les tapes suivantes :
La description de la mthode dimputation analytique ;
Le rapprochement avec la comptabilit gnrale ;
Le contrle de la qualit de laffectation analytique ;
Lapprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers
2.1
Description de la mthode dimputation analytique
La fiabilit du systme de comptabilit analytique dpendra de lexhaustivit des

enregistrements, de leur correcte imputation aux chantiers et de la juste valorisation
des marges sur cout de production et cout de revient complet.
Les imputations des achats matires, de la sous-traitance et des heures de main
duvre directes sont gnralement donnes par lquipe travaux. Lauditeur devrait
nanmoins verifier que la procdure de circulation des documents prvoit une
communication directe des factures au service comptable sans transiter par le service
travaux. Cela permet de suivre les factures en instance daffectation et surtout
dassurer en interne de lexhaustivit des charges imputes.
84
Concernant limputation des charges indirectes, il conviendra de se faire expliquer la

mthode dincorporation et de connaitre les fonctions des personnes responsables de
calculer et de mettre jour les cls de rception.
2.2
Le rapprochement avec la comptabilit gnrale
Le rapprochement entre la comptabilit analytique et la comptabilit gnrale tient

une place essentielle dans lapprciation de la fiabilit du systme analytique.
Cest un lment de contrle qui permet de mesurer le niveau dexhaustivit et de
cohrence des enregistrements analytiques et de sassurer du bien fond des
diffrences dincorporation.
Ce rapprochement doit tre effectu deux niveaux :
Un niveau vertical permettant de rapprocher le rsultat analytique du rsultat
comptable. Ce contrle globale mesure lexhaustivit des enregistrements
analytiques ;
Un contrle horizontal dont lobjet est la mise en parallle des lignes de couts
analytiques avec les postes de charges de la comptabilit gnrale. C e contrle
assure la cohrence des lments constitutifs des couts analytiques.
Le rapprochement des donnes analytiques et celles de la comptabilit gnrale est
une tape essentielle dans la dmarche de laudit des comptes. Cependant, le niveau
de prcision recherch est fonction :
Des seuils de signification gnraux dfinis par lauditeur en dbut de mission ;
De la mthode de comptabilisation du rsultat appliqu par la socit ;
De limportance des chantiers non termins a la date de clture des comptes.
85
2.3
Le contrle et la qualit de laffectation analytique
Lauditeur doit avoir une notion prcise de la procdure dimputation des couts et
produits. Pour ce faire, li lui faudra dcrire les mthodes daffectation ainsi que les
procdures de contrle qui sy rapportent.
Cette analyse des principes et des scurits mais permettra de sassurer que le
systme est, dans lensemble bien verrouill et que les erreurs daffectations
analytiques par chantier sont thoriquement peu probables.
Cette approche doit tre complte par des contrles sur pices de faon en vrifier
la qualit de lapplication. Limportance de ces tests sera en partie proportionnelle la
confiance quil accorde au systme.
2.4
Lapprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers
Lobjet du contrle budgtaire est de rapprocher la rentabilit relle de la rentabilit

prvisionnelle des chantiers. Lanalyse qui en dcoule doit permettre dajuster la
rentabilit prvisionnelle globale attendre des oprations contrles.
Lapprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers doit permettre
lauditeur de se forger une opinion sur la capacit de la socit maitriser la
rentabilit prvisionnelle des chantiers quelle ralise.
Dans un premier temps, lauditeur devra senqurir des bases sur lesquelles les
prvisions
dorigine
des
diffrents
chantiers
ont
tablies.
manent-elles
directement de ltude de prix ? Dans quelle mesure les objectifs font-ils lobjet de
discussions avec les conducteurs ou les chargs dtudes ? Quels sont les documents
qui matrialisent les prvisions dorigine ?
Toutes ces informations sont ncessaires la comprhension de la mthode
dlaboration des prvisions sur chantier. Pour ce faire, une visite du service charg
des tudes de prix est recommence. Il est, a ce titre, conseill de schmatiser le
circuit de documents ainsi que les procdures qui conduisent ltablissement de
loffre de prix.
86
Dans un second lieu, lauditeur devra effectuer le rapprochement entre la rentabilit

prvisionnelle des chantiers en cours la date de clture des exercices antrieurs avec
la rentabilit dfinitive des chantiers.
Cette valuation aura une incidence certaine sur lorientation des phases daudit
ultrieures. Il pourra savrer que les rsultats des chantiers sont arrts avec un
maximum de prcautions, ou que lvolution de certains types de chantiers est
difficilement maitrise.
D. Contrle des comptes

Pour examiner et contrler les comptes, lauditeur dispose dun ensemble de mthodes
adaptes ses objectifs. Cest lexercice de son jugement professionnel qui lui
permettra de choisir la nature et ltendue des moyens mettre en uvre pour obtenir
lassurance raisonnable quil recherche sur les comptes. Les moyens dont dispose
lauditeur pour runir les lments probants sur les comptes sont les suivants :
Lobservation physique
Elle peut prendre deux formes : lexamen et linventaire physique effectu par
lentreprise
Lexamen de livres et des documents
Cette mthode est utilise chaque fois que les lments probants sont dtenus par
lentreprise dans les livres et registres comptables, soit dans les documents.
La confirmation directe ou la circularisation des tiers
La circularisation constitue lun des lments les plus probants que peut obtenir
lauditeur. Cette technique consiste obtenir auprs des tiers (clients, fournisseurs,
banques,) la confirmation dinformations dordre comptable et financier.
87
Lexamen analytique
Lexamen analytique consiste
examiner si les tendances, ratios et volutions de
lentit sont cohrents entre eux et avec les informations gnrales obtenues. Cette
technique permet soit didentifier les tendances, soit de confirmer des informations.
la lettre daffirmation
Lauditeur recueille tout au long de sa mission de nombreuses informations de la part
des dirigeants. Ces informations sont le plus souvent orales et figurent alors dans les
dossiers de lauditeur sous forme de note, mais peuvent aussi tre plus formelles et
revtir la forme dune lettre de dclaration ou de confirmation lauditeur. Un modle
de lettre daffirmation est prsent en annexe.
E. Travaux de fin de mission

Les travaux de fin de mission comprennent :
Lexamen pralable des comptes annuels pour vrifier la cohrence des chiffres ;
Lidentification des vnements postrieurs la clture
Lutilisation dun questionnaire de fin de mission ;
La rdaction par la socit audite, dune lettre daffirmation, comme preuve de
son engagement avoir communiqu tous les lments ayant eu un impact sur
sa situation financire ;
La rdaction dune note de synthse rsumant les remarques et les observations
les plus importantes.
A lissue de tous ces travaux, lauditeur est en mesure de rdiger son rapport dans
lequel il met son opinion sur la rgularit, la sincrit et la fidlit de limage traduite
dans les tats financiers de lentreprise.
Le rapport gnral doit tre dpos au sige social ou lieu de la direction
administrative de lentit audit au moins 15 jours avant la date de lassemble
gnrale. Il est galement dpos par la socit au greffe du tribunal de commerce.
88
Dans ce rapport, le commissaire aux comptes peut faire tat de ses recommandations
et de ces conseils.
Enfin, il convient de soulever un point essentiel concernant la mission : celui de la
tenue des dossiers et des feuilles de travail par lauditeur.
Des dossiers de travail sont tenus afin de documenter les contrles effectus et
dtayer les conclusions du commissaire aux comptes.
Ces dossiers permettent de mieux organiser et maitriser la mission et dapporter les
preuves des diligences accomplies. Ils se repartissent en deux catgories : les dossiers
de contrle annuel et les dossiers permanents.
89
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE
Au terme de cette premire partie, on peut dire que le secteur immobilier, fondamental
au sein de lconomie marocaine, se caractrise par sa forte diversit. Cette diversit
provient de multiples mtiers impliqus et des ralisations varies.
Le secteur trs sensible aux alas techniques et climatiques est conomiquement
dpendant du secteur public. Il se voit donc soumis aux rgles particulirement
contraignantes relatives aux marchs publics. Les entreprises doivent assumer des
responsabilits spcifiques et donner des garanties trs tendues dont la plus clbre
stend sur dix ans.
Enfin, il apparait que le secteur bien quil soit complexe et intressant, il nest pas
dnu de risques tant pour le chef dentreprise qui se trouve confront a un mode de
gestion bien particulier que pour lauditeur qui engage sa responsabilit.
90
DEUXIEME PARTIE : La dmarche

daudit des stocks de biens
immobiliers : Cas de la socit MMAS
IMMO
91
INTRODUCTION DE LA DEUXIME PARTIE

Dans la premire partie, nous avons vu que les socits immobilires reprsentent,
pou lauditeur un terrain passionnant, complexe et risqu.
Au sein de toute cette complexit, les stocks de biens immobiliers se trouvent au
centre du processus de cration de richesse.
Une proposition dadaptation de la dmarche daudit des stocks de biens immobiliers
constitue, a cet effet lobjet de la deuxime partie.
Cette rflexion sappuie sur les diffrentes phases de lapproche par les risques.
Cette deuxime partie est donc structure comme suit :
Un premier chapitre portant sur la prsentation des stocks de biens immobiliers
et la dmarche daudit propose. Or, pour pouvoir proposer une dmarche
daudit des stocks, il est ncessaire de faire une classification et comprendre le
traitement comptable recommand par le PCSI.
Un cas pratique sur la dmarche daudit des stocks immobiliers prsent dans
le deuxime chapitre, permet de mieux comprendre la dmarche propose dans
le premier chapitre.
Il est par ailleurs important de prciser, que certains contrles de base bien que non
voqus, sont drouler.
92
Chapitre 1 : Prsentation et Dmarche daudit des stocks de

biens immobiliers
Section 1 : Prsentation des stocks de biens immobiliers
A. Classification des stocks de biens immobiliers
Les stocks de biens immobiliers sont constitus principalement :
1. Les terrains
Les terrains acquis dans la perspective d'tre lotis ou pour y difier des btiments
destins la vente, sont considrs comme tant un lment de stock. Un terrain en
stock sera en dfinitive vendu comme terrain non amnag ou comme un lotissement
viabilis.
2. Les stocks de lotissement et de constructions

Ils comprennent essentiellement :
Les lotissements en
cours
Les constructions en
cours
Les lotissements et
constructions achvs
B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers

Le PCSI prvoit un traitement comptable chaque type de stocks de biens
immobiliers.
En effet, Compte tenu de la dure du cycle de production dans le secteur de
limmobilier gnralement suprieure un an et de la ncessite de dgager un cot de
revient pour chaque unit produite, lvaluation des stocks est effectue selon la
mthode de linventaire permanent.
93
Ainsi, les stocks comprennent le cot de revient grce au principe de laffectation des
charges directes
directes
dun
et
indirectes
au
projet
immobilier
considr.
Les
charges
projet dtermin sont imputes, au cours de lexercice directement
dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de
lentreprise, charges financires) sont imputes aux stocks en fin dexercice.
Les stocks de biens immobiliers incluent le cot complet :
Des terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ;
Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;
Des travaux
de lotissement et/ou de constructions achevs en attente dtre
livrs ou vendus.
1. Les terrains
Valeur dentre : cas gnral
Conformment aux mthodes dvaluation, les terrains sont enregistrs leur cot
complet qui comprend gnralement les lments suivants :
prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ;
frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ;
frais de dfrichage du terrain ;
impts fonciers pris en charge;
cot de dmolition des structures ;
frais d'expertise pour l'amlioration des terrains ;
frais juridiques ;
cot de lamlioration du terrain ;
frais d'enregistrement ;
indemnits dexpropriation ;
frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions
foncires ;
cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement tre rattachs aux terrains.
94
Le transfert du cot dun terrain faisant partie de la rserve foncire au

compte dun lotissement ou dune construction en cours est effectu la survenance
de lun des vnements ci-aprs :
Approbation de la construction ou du lotissement par les autorits ou organes
comptents ;
Demande soumise aux autorits pour commencer les travaux ;
Autorisation de construire dlivre par lautorit comptente.
Valeur dentre : cas particulier
a. Terrains acquis par voie d'change
La valeur dentre du terrain acquis est en principe gale sa valeur actuelle.
Toutefois, si cette valeur
actuelle n'est
pas
significativement
diffrente de sa
valeur comptable, cette dernire est retenue comme valeur d'entre.

b. Terrains acquis titre gratuit
La valeur d'entre est gale la valeur actuelle, valeur estime la date de l'entre, en
fonction du march et de l'utilit conomique du bien pour l'entreprise.
c. Terrains acquis titre d'apport
La valeur d'entre est gale au montant stipul dans l'acte d'apport.
d. Paiement terme
La valeur d'entre des terrains, dtermine selon les dispositions prcdentes et fonde
sur le prix convenu, est indpendante :
des modalits futures de rglement, en cas de paiement diffr ;
des variations de l'index retenu. en cas de rglements indexs.
Cas exceptionnels
Dans les cas exceptionnels o il n'est pas possible de calculer le cot d'achat en
raison notamment
de
contraintes
ou
de
dpenses
excessives
au
niveau
de
l'organisation ou du calcul des cots. La valeur d'entre est dtermine :

95
Comme gale au cot d'achat de terrains quivalents constat ou estim une

date aussi proche que possible de la date d'entre ;
A dfaut, comme gale au prix de vente estim la date du bilan sous
dduction d'une marge normale sur cot d'acquisition.
2. Les stocks de lotissements et de constructions

a. Les lotissements en cours
En gnral, le cot de production d'un lotissement comprend :
le cot d'achat du terrain tel que dfini ci-dessus,
Le cot des tudes : confies aux architectes, gomtres, mtreurs, topographes,
bureaux d'tude etc.;
Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de
voirie, d'lectrification, dadduction deau potable, de rseau tlphonique,
damnagement des abords etc..
Les charges financires imputes dans les conditions mentionnes ci-dessous
Les cots internes de gestion.
b. Les constructions en cours
Le stock des constructions en cours est valu au cot complet la date considr.
Ce cot comprend :
Le cot de production du terrain loti tel que dfini ci-dessus ;
Le cot de revient des travaux de construction raliss. Ce cot comprend :
Les cots des tudes telles que celles ralises par les bureaux d'tudes,
les mtreurs et les architectes ;
Les dpenses relatives aux travaux de construction tels que les gros
uvres, les travaux de plomberie, d'lectricit, de peinture...etc.
96
Les charges
financires imputes dans les conditions mentionnes ci-
dessous ;
Les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui

peuvent tre rattachs la production.
c. Les lotissements et constructions achevs

Le cot de production des projets achevs est constitu par l'ensemble des cots
engags major des provisions pour travaux restant effectuer.
Ces cots comprennent notamment :
Le cot d'achat du terrain ;
Le cot de revient des travaux ;
Les cots associs la structure des projets et aux installations communes
y compris l'amnagement paysager et les installations rcratives
Les frais annexes : impts et taxes, frais de publicit et de commercialisation...
Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicit du
projet, le cot du mobilier de l'appartement tmoin, les brochures etc. Ces
lments sont galement inclus dans le cot du projet.
En revanche, le cot d'une publicit gnrale et les cots directs lis la vente
(rmunration, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cot des stocks et
constituent des charges.
A l'arrt des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constates d'avance les
frais de commercialisation se rapportant des programmes non encore livrs.
Les charges financires : il s' agit des frais financiers de la priode de ralisation
du projet qui stend de la date de dbut des travaux la date laquelle les
produits sont en tat d'tre livrs. Les programmes ne doivent plus supporter de
frais financiers aprs la date de leur achvement.
Les cots internes de production constitus des frais gnraux qui peuvent tre
rattachs la production du logement ou du lotissement pendant la priode de
ralisation. Ces lments sont inclus dans le cot du projet.
97
Si lentreprise ne dispose pas dune comptabilit analytique, ces frais gnraux

peuvent tre imputs aux stocks sous forme dune commission d'intervention
calcule de manire forfaitaire.
Les cots ncessaires l'achvement constitus de la valeur des travaux et tudes
restant effectuer ainsi que, ventuellement, du cot du terrain payer qui constitue
le support foncier du projet.
Ds l'achvement du projet, c'est dire la date laquelle il est en tat d'tre livr, son
cot de production, tel que dfini prcdemment, est vir du compte de projet en
cours au compte de projet achev. Ds lors, aucune imputation de
projet ne
charges audit
peut tre opre. En revanche, une provision pour dpenses restant
effectuer pour obtenir le cot dfinitif de production doit tre constate.

Ne sont pas imputs au cot de production des stocks :
Les charges financires courues postrieurement l'achvement du projet ;
Les frais de publicit et de commercialisation intervenus aprs lachvement du
projet ;
Les charges d'entretien et de coproprit des logements rests invendus ;
Les frais internes de gestion engags aprs l'achvement du projet.
C. Problmatique des stocks de biens immobiliers

1. Provision pour dprciation des stocks
Compte tenu du mode de comptabilisation des cots de revient,
provisions pour
dprciation
des
stocks
et
encours
doit
lvaluation des
tre
calcule
en
respectant, notamment, le principe de la prudence.

A ce titre, il est essentiel de vrifier que le cot des stocks reste constamment
infrieur la valeur probable de vente, frais de commercialisation dduits. Une
comparaison priodique de ce cot avec les tarifs de vente pratiqus permet une
apprciation rapide de la situation du bien en stock. Pour tre pris en considration,
ce tarif doit exprimer la situation relle du march.
98
En cas de difficults de vente de certains projets immobiliers, lentreprise est

tenue de sassurer de lopportunit de constater des provisions pour dprciation des
stocks.
Lentreprise doit mettre en place des
dprciation comptable
procdures permettant la dtection et la
de valeurs non ralisables et d'oprations risques,
notamment par la mise en place de procdures de suivi des cots par programme et
une mise jour du cot prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice.
Ce cot sera compar au prix de vente net de frais de vente directs estims afin de
dgager les provisions ventuelles constater.
La provision pour dprciation doit tre constitue, mme pour les programmes en
cours de ralisation, sil parat probable quils se solderont par des dficits.
Les frais ultrieurs gnrs par les invendus, du fait de mventes, devraient faire lobjet
dune provision ds lors que leur montant savre suprieur au montant du bnfice
prvisionnel dgager sur la cession desdits invendus.
2.
Incorporation
des
charges
financires
au
cot
de
production
des oprations immobilires

* Principe
Le CGNC prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de
production
charges
est suprieur
douze mois, d'inclure dans le cot de production les
financires courues pendant la priode de production et relatives
des
dettes contractes pour le financement spcifique desdites productions.

* Conditions d'incorporation
Les charges financires sont issues d'emprunts spcialement contracts pour la
ralisation d'un projet immobilier : lotissement et/ou construction.
Les emprunts sont spcifiquement affects un programme dtermin. Dans le cas
o
ces
emprunts
financent
simultanment
plusieurs
oprations,
les
charges
financires sont affectes, par rpartition entre ces oprations en justifiant, au

niveau de lETIC, les modalits de rpartition.
99
La dure d'incorporation des charges financires au cot de production est

subordonne la dtermination de la date d'achvement qu'il convient de retenir.
L'achvement technique doit gnrer l'achvement comptable.
Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires au cot des terrains
est opre partir de la matrialisation de la dcision dacquisition par le versement
partiel ou total du prix dachat entre les mains dun notaire ou du ou des vendeurs.
Pour les lotissements, l'incorporation des charges financires au cot des stocks est
effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir.
Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des charges financires est
constitu par la date de dlivrance de lautorisation de construire.
* Oprations en Matrise d'Ouvrage Dlgue (MOD)
Conformment la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont
engags sur ces oprations que si les financements propres ces oprations sont
disponibles.
Un programme MOD ne pourra supporter de charges financires que si la convention
entre le mandataire et le mandant le stipule expressment.
3. incorporation des charges commerciales et de publicit

Les charges de commercialisation telles que :
Flchage et signalisation dun chantier ;
Achat de maquette ;
Amnagement de bureaux de vente provisoires ou dappartements tmoins ;
Plaquettes commerciales ;
Publicit de lancement de programme
Constituent un lment du cot du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks.
100
Dans les projets de grande envergure, la construction et lamnagement

complexe de vente pourra
amortissable
sur
la
tre
considre
comme
une
dun
immobilisation
dure dutilisation dudit complexe. Le mme traitement peut
tre appliqu aux frais de publicit et de prospection de ces grands projets. Lusage de
cette option devra tre explicit et justifi au niveau de lETIC.
Par
contre,
les
dpenses
courantes
de
commercialisation
et
de
publicit
constituent des charges de lexercice. Tel est le cas des frais de publicit gnrale et
des cots directement lis la commercialisation comme les rmunrations
dintermdiaires commerciaux qui ne peuvent
pas
constituer
des
lments
du
cot de revient sous rserve, dtre retraites notamment pour les charges payes
davance.
4. Honoraires et frais
Les honoraires
et frais
hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des
programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il sagit

notamment des frais suivants :
Assurances propres aux programmes,
Honoraires des architectes,
Honoraires des avocats,
Honoraires des notaires,
Frais de courtage,
Frais dexpertise,
Frais juridiques,
Frais dappels doffres,
Annonces et insertions propres aux programmes en cours.
Ces frais sont comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres
honoraires de conseils, daudit, de commissariat aux comptes
ainsi que les frais
dactes et de contentieux sont comptabiliss en charges.
101
5. Provisions pour travaux restant effectuer

Ces provisions correspondent au cot des travaux effectuer postrieurement la
constatation de l'achvement d'un programme pour permettre d'arrter le cot total
d'un projet.
Ces dpenses, connues
dans leur principe, ne peuvent pas
tre
chiffres avec
prcision au moment de lachvement des oprations. Il sagit notamment :

des rvisions de prix bases sur des indices non encore arrts,
de travaux de finition ou de parachvement des ouvrages dont la ncessit est
apparue la fin du chantier,
de la rparation de malfaons ou autres, dont le montant ne peut tre rpercut
aux entreprises, architectes ou assureurs ;
des travaux d'amnagement des abords qui peuvent s'taler sur une dure assez
longue aprs la vente du programme concern.
Les provisions doivent comprendre galement des provisions pour acquisition de
terrain permettant de couvrir un ventuel litige sur la fixation des prix des terrains
dj amnags ou construits par lentreprise, et dont la proprit nest pas encore
transfre (apurement foncier )
Les charges correspondantes doivent tre values et comptabilises en majoration du
cot de revient, lexclusion de :
cots commerciaux et de publicit venir postrieurement
la date
dachvement,
frais financiers postrieurs lachvement,
charges dentretien et de coproprit des logements invendus,
frais internes de gestion de lentreprise aprs lachvement.
Les travaux qui restent effectuer doivent faire l'objet de notes dtailles permettant
d'apprcier la ralit et le montant de la provision constitue. La dtermination du
montant de la provision pourrait tre base sur les donnes statistiques fondes sur
les dpenses engages dans le pass et rapportes au cot dfinitif des projets achevs.
102
Il convient de mentionner dans l'ETIC les mthodes utilises pour le calcul des
provisions et leurs montants par catgories de projets.
Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers

A. Le contrle interne des stocks
Lanalyse du systme de contrle interne des stocks doit permettre de permettre de
sassurer de :
Lexhaustivit du traitement des mouvements ;
La sparation suffisante des fonctions ;
La bonne valuation des stocks ;
Lappartenance des stocks lentreprise
La protection des valeurs stockes
1. Les risques lis au contrle interne des stocks

Un systme de contrle interne est risqu lorsquil ne dtecte pas la ralisation
derreurs dans un compte ou un flux de transactions.
Les risques les plus frquents au niveau de la conception du contrle interne sont :
La fiabilit des systmes de contrle utiliss ;
Les sparations des taches ;
La sparation des exercices
Pour valuer la qualit du contrle, lauditeur doit dabord se documenter en ce qui
concerne les procdures mises en place (manuel de procdures ou entretiens avec les
responsables), ensuite il fera des tests de permanence pour vrifier le bon
fonctionnement ou non des procdures.
103
1.1
La fiabilit des systmes de contrle utiliss
Un systme de contrle interne des stocks fiable les garanties suivantes :

Les enregistrements comptables exhaustifs ;
Les montants comptabiliss correspondent aux montants rels ;
Les stocks sont valoriss correctement selon la mthode choisies par
lentreprise ;
le respect de la sparation des exercices
Le respect de la prsentation prconise par le plan comptable
Si lune des garanties nest pas fournie, les comptes de stocks seront affects de
manire significative. En effet, il existera un grand risque derreurs ou danomalies.
Les systmes dinformations mis en place par lentreprise doivent avoir pour principal
objectif, une gestion organise et efficace des stocks, et une rduction au maximum
des risques affrents.
Aussi, les systmes dinformation doivent permettre dassurer une traduction correcte
des operations relatives aux stocks.
Dans ce sens, le rle de la direction est crucial. En effet, la direction de lentreprise
doit sassurer aussi bien de la sauvegarde du patrimoine de lentreprise contre
dventuels dtournements ou une mauvaise utilisation que de la conformit des tats
de synthses aux exigences statutaires et rglementaires.
1.2
La sparation des taches
La sparation des taches est lun des fondements de base dun contrle interne
efficace. Une mme personne ne doit pas tre en mesure de traiter ou contrler une
transaction du dbut la fin car, celle-ci pourrait volontairement ou non, causer des
erreurs ou des irrgularits.
104
En effet, le systme doit tre conu de manire a ce que la personne qui excute une
tache soit toujours diffrente et indpendante de celle qui la contrlera par la suite,
mais aussi le maintien dune comptence suffisante du personnel charg de saisir les
factures fournisseurs afin dviter des erreurs dimputation comptable sur les
diffrents compte de stocks.
1.3
la sparation des exercices
Lauditeur doit sassurer du respect de la sparation des exercices. En effet, les

diffrents risques lis aux sparations des exercices et les mesures usuelles de
contrle interne mettre en place sont rsums dans le tableau suivant :
Risques lis la sparation des
Mesure usuelles de contrle interne
exercices
Dcalage dun exercice sur lautre des
La mise en uvre dinventaire physique (situation des
travaux en-cours la clture de
travaux) au moins en fin dexercice, et lexploitation
lexercice
approprie des carts constats avec linventaire

permanent
Charges engager non enregistres en

stock pres obtention du permis
Procdure de valorisation des units acheves
dhabiter ou du certificat de
conformit
2. Apprciation du contrle interne

Si le niveau de confiance accord lenvironnement de contrle et aux procdures de
contrle est faible, lauditeur ne se basera pas sur le dispositif du contrle interne, peu
fiable ou quasiment absent. Pour ce qui est des travaux sur le compte stock, lauditeur
procdera plus de dtails afin de fonder son opinion. La revue analytique noccupera
quune place marginale dans les travaux.
105
Si le niveau de confiance est moyen, lauditeur se basera sur lvaluation de

lenvironnement gnral de contrle pour orienter sa mission et apprhender les
domaines et les systmes significatifs. Il pourra alors programmer ses travaux
dvaluation du contrle interne et de contrle des comptes. Il testera la conformit et
la permanence des contrles de pilotage afin dorienter ses travaux sur les comptes.
La revue analytique prendra une place importante, contrairement la premire
situation ou le niveau de confiance est faible. Les travaux de revue analytique et de
validation des comptes seront appuys par des tests de dtail, mais ces derniers
seront moins tendus par rapport la situation prcdente.
Si lenvironnement de contrle est favorable et les contrles de pilotage et dapplication
sont faibles et permanents, le niveau de confiance est considr comme tant lev. La
revue analytique prendra davantage dimportance et les tests sur les contrles de
pilotage et dapplication seront tendus. Par contre les tests de dtails seront rduits.
Il est signaler que le contrle du cycle stocks passe ncessairement par le contrle et
lvaluation interne du cycle Achats et Fournisseurs qui est intimement li au cycle
Stocks . Et cet effet, un certain nombre daspects suivant relatifs la gestion des
achats ncessitent une attention particulire.
Concernant la gestion des achats, il faudra vrifier :
Cohrence des rceptions et factures dachats ;
Exhaustivit et exactitude des enregistrements comptables ;
Contrle des tarifs appliqus ;
Valorisation des achats ;
Procdure de rgularisation des charges ;
Assurance
des
achats
de
produit
et
du
risque
industriel
(stocks
et
immobilisations) ;
Suivi des provisions larrt des comptes de chaque exercice
106
Enfin, lauditeur devra apprcier le processus et le niveau de coordination et

dinformation liant la fonction oprationnelle responsable des achats et le service
comptable, notamment en ce qui concerne les rgularisations comptables lors de
larrt des comptes.
B. Linventaire physique des stocks
La nature, l'tendue et le calendrier des procdures d'audit slectionnes pour

l'inventaire physique des stocks sont fonction de l'valuation du risque et de la
stratgie d'audit telles qu'elles figurent dans le plan d'approche.
Linventaire physique est lopration par laquelle lentreprise tablit un tat
rcapitulatif des stocks partir de lobservation physique de lexistant.
Lentreprise doit recenser tous les lments dont elle est propritaire, y compris les
biens dtenus par des tiers.
Matriellement, lvaluation quantitative seffectue par nature de stocks, au moins
une fois par an.
En effet, il est plus important de s'assurer que la prise d'inventaire est correctement
organise et ralise que de procder de nombreux comptages.
Si l'auditeur pense que l'valuation du risque doit tre modifie ou qu'il constate que
le droulement de la prise d'inventaire est tel qu'il ne permettra pas un recensement
fiable de stocks, il doit immdiatement contacter son directeur de mission ou son chef
de mission.
107
Les diffrentes tapes de linventaire physique sont :

Planning de linventaire
AVANT
Collecte des donnes
valuation des procdures
NON
Faibles ?
Questionnaire
dinventaire physique
OUI
Recommandation lentreprise
PENDANT
APRES
Assistance linventaire
Exploitation des donnes
1. Les travaux prliminaires linventaire

Lauditeur doit pralablement lassistance linventaire, effectuer incertain nombre
de choses qui lui permettra de garantir le succs de son intervention. Il sagit
notamment de :
Rencontrer le responsable de lopration dinventaire au sein de lentreprise.
Cette rencontre doit permettre lauditeur de se faire une ide gnrale sur
lopration, les spcificits du processus de production ainsi que didentifier les
principales catgories de stocks dtenues par lentreprise ;
108
Consulter les dossiers daudit de lexercice prcdent, afin de prendre

connaissance des problmes qui se sont poss lors des prcdents inventaires et
valuer le risque quils se posent nouveau.
Pour mener a bien cette opration, lauditeur doit suivre de bonnes procdures
dinventaires :
Identifier les diffrents sites ;
Les dates et horaires de linventaire ;
Le nom du responsable de linventaire.
Une fois sur le site, lauditeur doit obtenir le dernier listing lui permettant didentifier
la rpartition du stock.
Cette analyse associe avec une approche par les risques sont importants et par
consquent deffectuer par la suite des sondages sur ces catgories.
Lauditeur doit sassurer que :
Le principe de sparation des exercices est respect ;
Les fiches de stocks sont jour
2. La prise dinventaire
Lauditeur doit pouvoir sassurer sur place que les procdures mises en place par le
client permettent de raliser linventaire de faon satisfaisante. C'est--dire quil est
bien exhaustif, quil nya pas de risque de double comptage.
Lauditeur devra aussi circularis la rserve foncire pour sassurer de lexactitude des
lments inventoris.
3. Finaliser linventaire
Avant de clore son intervention, lauditeur devra :
Sassurer que linventaire a t bien exhaustif ;
Vrifier que toutes les fiches de comptages ont t retournes ;
109
Senqurir des ventuels stocks appartenant lentreprise et dtenu par des

tiers ;
Prendre une copie des rcapitulatifs dinventaire.
C. Validation du compte stocks

La validation des stocks dans le secteur immobilier constitue un contrle lourd et
indispensable compte tenu de limportance des stocks au bilan et leur impact au
niveau du rsultat.
La validation du compte Stock doit tenir compte des
problmatiques qui lui sont
propres :
Lvaluation ;
Lvaluation du cout final du projet ;
Les charges postrieures au dstockage
Lvaluation des provisions
Elle se fait donc en en cinq (5) tapes :
1. La validation des quantits ;
2. Lvaluation des stocks;
3. Lvaluation du cout final du projet ;
4. Les charges postrieures au dstockage
5. Lvaluation des provisions
Ainsi, a chaque problmatique, lauditeur doit mettre en place un programme de

travail afin dobtenir une assurance raisonnable sur le compte.
110
1. La validation des quantits

Compte tenu de la dure de production dans le secteur immobilier, lvaluation des
stocks est gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent.
La prcision de linventaire des stocks et de ce fait les valeurs inscrites en stock,
repose essentiellement sur la qualit des procdures appliques pour le recensement
de lexistant.
Lauditeur aura donc :
A prendre connaissance, ou mieux a participer la rdaction des notes de
services et en faire un examen critique destin localiser les possibilits
derreurs ou de fraudes que les dispositifs dcrits permettraient ;
A sassurer de leur respect au cours des oprations dinventaire : observation
critique de leur droulement (linventaire a-t-il lieu la date voulue ?)
Un questionnaire dapprciation de linventaire est propos en annexe.
Outre linventaire physique (ou dans le cas ou la socit audite neffectue pas
dinventaire physique de ses articles), lauditeur peut appuyer la validation des
quantits des stockes par le recours a dautres articles :
Recouper les superficies dstockes et celles vendues (sorties et ventes)
Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable
Vrifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde
final.
2. Lvaluation des stocks
Lauditeur doit :
Prsenter une revue analytique du cycle Stocks et apporter un commentaire
pertinent sur les diffrences inhabituelles ou inattendues en incluant la
comparaison des ratios usuels (dlai de paiement, remises, poids des factures
non parvenues, etc.) ;
111
Sassurer de la ralit des frais imputs aux stocks (factures, dcomptes, titres
fonciers,)
Sassurer que toutes les charges imputes sont stockables ;
Sassurer de la ralit des frais engags ;
tablir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les charges
stockes, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les
dstockages de lexercice ;
Faire le bouclage avec les charges engages au cours de lexercice et apprcier la
nature de ces charges et leur exhaustivit ;
Sassurer de la ralit des montants les plus significatifs.
3. valuation du cout final du projet (cout du dstockage)

Lauditeur doit :
Sassurer que la socit a pris en compte lensemble des charges venir sur le
projet et non encore factures ou engages ;
Sassurer que la superficie dstocker correspond celle cessible. Donc il devra
exclure
les
superficies
des
communes
donnes
gratuitement :
jardins,
mosques, autres quipement communs non cessible,

Senqurir
de
la
consistance
du
projet
par
nature
(lots
de
terrains,
appartements, villas,) et la superficie de chaque composante du projet ;

Pour mieux comprendre ltat davancement des travaux et lvolution du cout
par mtre carr, senqurir et obtenir auprs de la direction technique et
commerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant
correspondre aux superficies dstocker et le brut ces dernires y compris les
superficies non vendables). Les superficies en devraient correspondre au
dnominateur qui permet davoir le cout unitaire du m2.
112
4. Les charges postrieures au dstockage

Lauditeur doit :
Sassurer que les charges postrieurs au dstockage et non provisionnes nont
pas t imputes aux stocks ;
Sassurer annuellement de la ralit des charges venir, si non les reprendre
en fonction des units dstockes ;
Lors du test de ralit effectu sur les charges imputes aux stocks, sassurer
que ces dernires concernent effectivement les tranches en cours et non les
tranches acheves en cours de dstockage.
5. Lvaluation des provisions
Lauditeur doit :
Sassurer que la valeur du march (contrats rcents, prix comparables, expertise
rcente,) est toujours suprieure au cout de revient des stocks ;
Sassurer de labsence des charges importants venir non provisionnes pour
liquider le stock ;
Sassurer que le prix prvisionnel de construction est inferieur au PV HT,
apprcier le besoin de passer une provision pour dprciation ;
Sassurer travers une revue de la marge sur vente, de labsence de pertes sur
les derniers lots dstocks, se prononcer sur la provision pour dprciation des
stocks ;
Faire une revue des hypothses de la direction et des provisions importantes
constitues (terrains ayant fait lobjet dexpertise rcente, dexpropriation)
113
Chapitre 2 : CAS PRATIQUE DE LA SOCIETE MMAS IMMO
Dans ce chapitre, un cas pratique sur la socit MMAS IMMO est prsent. Le nom de
la socit a t chang et les donnes multiplies par un coefficient par souci du
respect de confidentialit.
Il sagit dune mission de commissariat aux comptes de lexercice 2010 selon les
dispositions de la loi 17-95 sur les socits anonymes qui prvoit que le commissaire
aux comptes donne une opinion sur les tats de synthse.
Lobjectif de cette partie tant dappuyer toute la partie thorique du mmoire sur
laudit des stocks par un cas pratique, les diligences qui sont droules sont
regroupes en deux sections :
La premire section concerne la prise de connaissance gnrale de lentreprise,
les tapes de lotissement suivies par la socit et la revue analytique
prliminaire
La deuxime section comprend lvaluation du contrle interne ainsi que les
tests de contrles du compte.
Lensemble des points relevs permettra de conclure lensemble des diligences. Il faut
cependant prciser que le cas pratique concerne une socit de lotissement.
114
Section 1 : Prise de connaissance gnrale de la socit
A. Description de la socit et de son activit

1. Secteur dactivit
Fiche Signaltique :
Raison sociale : MMAS IMMO
Siege social : Casablanca
Date de cration : Mai 2007
Forme juridique : Socit Anonyme de droit marocain
Capital social : 284.067 KDH
La socit MMAS IMMO est une filiale du groupe MMAS Dveloppement.
La holding MMAS developpement porte des projets immobiliers travers ses deux
filiales MMAS IMMO qui soccupe du lotissement et MMAS CONSTRUCTION qui
soccupe de la construction des immeubles.
MMAS IMMO a pour objet social le lotissement de terrain. Elle procde des travaux
damnagement et de viabilisation de terrains btir.
Son activit consiste la division pour vente, la location et le partage de proprits
foncires en plusieurs lots destins la construction dimmeubles aux profits de
promoteurs immobiliers. Elle a obtenu son autorisation de lotir en janvier 2008
2. Contexte Juridique Et Fiscal

Lactivit de la socit est rgis par le dahir n 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992)
portant
promulgation
de
la
loi
n25-90
relative
aux
lotissements,
groupes
d'habitations et morcellements.
115
Limpt sur les socits

La socit est soumise limpt sur les Socits (IS) au taux de droit commun, soit
30%. Limpt d ne peut tre infrieur une cotisation minimale (CM) calcule au
taux de 0,5% des produits dexploitation hors taxes.
TVA
La socit rcupre la TVA ayant grev ses charges et ses immobilisations selon les
rgles du droit commun au taux de 20%. Ayant son sige Casablanca, la socit
facture la TVA sur les oprations de vente quelle ralisera dans toutes les villes.
Fiscalit des collectivits locales

La socit est soumise aux taxes suivantes :
La taxe sur les terrains urbains non btis
La taxe est assise sur la superficie du terrain au mtre carr selon la Loi n 47-06
relative la fiscalit des collectivits locales
La taxe sur les oprations de lotissement
Elle est fixe de 3% 5% du cot total des travaux dquipement du lotissement.
Rgime fiscal des prestations factures par des entreprises non rsidentes
Les paiements dus sur les prestations de services (tudes) factures par des personnes
non rsidentes sont soumis la retenue la source au titre de lIS au taux de 10%.
116
B. tapes du droulement dun lotissement par MMAS IMMO

La ralisation dun programme de lotissement ncessite le respect des tapes
suivantes :
En effet, une fois le terrain acquis par la socit, elle doit se procurer une autorisation
de lotir qui est dlivre par le prsident du conseil communal. Pour cela, la demande
dautorisation de lotir doit tre dpose au sige de la commune o est situ le
lotissement envisag.
Les documents joindre la demande de lotir sont :
Un certificat de la conservation de la proprit foncire attestant que le terrain
lotir est immatricul ou en cours d'immatriculation et que, dans ce dernier cas,
le dlai fix pour le dpt des oppositions est expir sans qu'aucune opposition
n'ait t formule ;
Un plan topographique ;
117
Les documents relatifs la conception urbanistique du lotissement (composition

du lotissement et son intgration dans le secteur) ;
Les documents techniques affrents la ralisation de la voirie et des rseaux
divers (eau - assainissement - lectricit).
Le
cahier
des
charges
mentionnant
les
conditions
d'implantation
des
constructions ainsi que les quipements dont la ralisation incombe la

commune et ceux qui seront raliss par le lotisseur.
Un plan dlivr par la conservation de la proprit foncire prcisant les limites
de la proprit objet du lotissement.
Ds obtention de l'autorisation de lotir, la socit doit dposer la conservation
foncire un exemplaire du dossier du projet de lotissement avant dentamer les
travaux de viabilisation des terrains.
Les travaux de viabilisation sont constitus par lensemble des travaux effectus par :
LArchitecte
Le recours un architecte priv, agr est obligatoire pour :
La conception urbanistique du projet de lotissement;
L'tablissement des documents fournir pour obtenir l'autorisation de lotir.
Le Gomtre
Le recours un gomtre est obligatoire pour l'tablissement du plan topographique
sur la base duquel l'architecte concevra le projet de lotissement.
Les Ingnieurs
Le recours des ingnieurs spcialiss est obligatoire pour l'tablissement des
documents techniques (plans et tudes) relatifs la ralisation de la voirie, de
l'assainissement, des rseaux d'eau et d'lectricit.
Remarque : La socit est tenue de dsigner soit un architecte, soit un ingnieur
spcialis, soit un gomtre comme coordonnateur charg de veiller la bonne
excution des travaux.
118
Les travaux d'quipement

Les travaux dquipement dsignent:
La construction des voies de desserte intrieure et des parkings ;
La distribution d'eau et d'lectricit, l'vacuation des eaux et matires uses ;
Le raccordement de chaque lot aux divers rseaux internes au lotissement ;
Le raccordement des voies et rseaux divers internes aux rseaux principaux
correspondants ;
La construction des voies et raccordements permettant le libre accs au rivage
de la mer lorsque le lotissement est riverain du domaine public maritime ;
Les rserves d'espaces destins aux quipements collectifs et installations
d'intrt gnral correspondant aux besoins du lotissement tels que centre
commercial, mosque, hammam, four, tablissement scolaire, dispensaire, et
espaces destins aux activits sportives
Une fois la viabilisation des lots achevs, la socit
doit obligatoirement dclarer
l'achvement des travaux d'quipement prvus par le projet de lotissement.

La dclaration d'achvement des travaux d'quipement doit tre adresse
l'administration communale (par lettre recommande avec accus de rception ou

dpose contre rcpiss).
Les travaux ainsi achevs feront l'objet d'une rception provisoire et d'une rception
dfinitive :
La rception provisoire permet l'administration communale de s'assurer que
les travaux d'amnagement, de viabilit et d'assainissement, excuts, sont
conformes ceux prvus au projet autoris.
La rception dfinitive a pour objet de dterminer si la voirie et les rseaux
divers ne prsentent aucune malfaon
La dernire tape se rapporte aux oprations de vente, location et partage. Les actes
de vente, de location et de partage doivent se rfrer au cahier des charges du
lotissement et doivent tre accompagns de la copie certifie conforme du procsverbal de la rception provisoire.
119
C. Revue analytique Prliminaire

Au 31/12/2010 le bilan de la socit et le compte de charges se prsentent comme
suit :
Bilan
Intitul
31/12/2010
31/12/2009
Variation
Immobilisations incorporelles
1 055
1 107
53
Immobilisations corporelles
3 805
4 546
741
Immobilisations financires
110 382
111 664
1 282
Stocks et en-cours
169 962
125 620
44 343
3 961
1 811
2 150
549
19 083
18 534
141 867
173 728
31 861
16 762
428
12
65
333 818
322 645
11 173
Provisions pour R & C
13 855
10 871
2 984
Fournisseurs et comptes rattachs
17 724
13 762
3 962
Clients crditeurs
31 962
1 375
30 587
Dettes fiscales, sociales et autres
41 906
78 214
36 308
13
Clients et comptes rattachs

Fournisseurs dbiteurs
Autres crances
Disponibilits et titres de placement
Comptes de rgularisation "actif"
Capitaux propres
Comptes de rgularisation "passif"

Rsultat bilan
9 083
11 173
16 334
-
53
2 090
120
Compte de produits et charges (CPC)

Intitul
31/12/2010
31/12/2009
Variation
Vente de biens et services produits
10 706
10 157
549
Variation de stocks
44 342
17 855
26 487
Autres produits d'exploitation
4 659
637
4 021
Reprise / prov. Pour R&C
1 206
1 123
83
Produits d'exploitation
60 913
29 772
31 141
Achats
45 828
17 143
28 685
Charges externes
2 270
2 429
Autres charges externes
2 392
1 578
Impts et taxes
3 042
3 109
Charges de personnel
7 114
6 802
312
588
494
95
Dotations d'exploitation
5 027
4 969
58
Charges d'exploitation
66 262
36 524
29 737
6 752
1 404
Autres charges d'exploitation
Rsultat d'exploitation
5 349
159
814
67
Produits financiers
18 221
19 977
Charges financires
4 572
2 902
Rsultat financier
13 649
17 075
3 426
1 613
1 639
26
Charges non courantes
656
119
Rsultat non courant
957
1 520
563
Rsultat avant impt
9 258
11 843
2 585
172
669
497
9 086
11 174
2 088
Total comptes produits
80 747
51 388
29 358
Total comptes de charges
71 661
40 214
31 447
9 086
11 174
Produits non courants
Impt sur le rsultat

Rsultat net
Rsultat net
1 757
1 670
537
2 088
121
EXPLICATION DES TENDANCES

La revue analytique de la socit montre une grande variation la hausse du stock de
KMAD 44 343.
En effet, le stock comprend :
Stock
31.12.09
STOCKAGE
DESTOCKAGE
31.12.2010
Produits finis
27 796
2 013
1 041
28 767
Travaux en cours
97 937
43 371
141 307
125 732
45 383
1 041
170 075
TOTAL
La variation significatif du stock est due a des achats au cours de lexercice 2010
dont :
2013 KDH sont incorpors dans les produits finis
43 371 KDH sont en cours de ralisation au 31/12/2010
Au cours de lexercice, la socit a effectu :
Des achats de terrains ;
Des achats dtudes
Des travaux
Le payement des taxes lors de la ralisation des lotissements
La rpartition des charges stockes est la suivante :
Achats stocks
Charge stockable
Achat de travaux
TNB
Taxes diverses
Total des charges stockes
42 551
2 807
25
45 383
122
Elle a aussi ralis des ventes pour une valeur de 1041 KDH. Le dtail du stock
prsent ci-dessous permet de mieux comprendre les lments du stock qui ont
varis :
Intitul
31/12/2010
Terrains nus
31/12/2009
Variation
150 858
105 474
Lotissements 1
6 953
7 085
132
Lotissements 2
2 928
3 179
251
Lotis 3
3 696
4 354
658
Lotissements 4
51
51
Lotissements 5
5 476
5 476
Lotissement 6
16
16
Lotissement 7
96
96
112
125 620
44 343
Prov p/dprciation
Total Stock
112
169 962
45 383
Ainsi donc, pour pouvoir valider le stock et expliquer les variations qui sont observes
en 2010, il est primordial de drouler les diligences suivantes aprs lintrim :
Effectuer un suivi du stock par projet ;
Faire le bouclage des stocks pour vrifier les lments stocks par lots ;
Dresser un tableau rcapitulatif du stock par projet pour sassurer de
lexactitude et de lexhaustivit des lments du stock.
Les diligences qui seront mises en uvre devraient permettre dexpliquer cette
variation a la hausse du stock ainsi que celle des achats.
123
Section 2 : Excution de la mission

A. Apprciation du contrle interne du stock
1. Gestion et suivi des projets de lotissements
La socit assure un suivi commercial par projet en recensant pour chacun deux les
perspectives de commercialisation terme. Elle assure aussi un suivi technique par
projet qui consiste tablir un budget de charges et lavancement la clture de
chaque exercice.
En effet, la socit tient des fiches dtailles de suivi des fournisseurs y compris les
retenues de garanties. Cependant, il nexiste pas de manuel de procdure et de suivi
analytique par type de projet.
Un contrle interne des stocks na pas t ralis. Cependant, le cycle stock tant li
aux cycles Achats-Fournisseurs et Ventes-Clients, seule la procdure dengagement
des dpenses a t valid par ltablissement dun narratif du cycle achat-Fournisseur
et du suivi des charges entre le dpartement technique et la comptabilit
afin de
vrifier limputation en stock.

Lobjectif du contrle
de la procdure dengagement des dpenses est de sassurer
que :
Seules les personnes habilites peuvent engager la socit ;
Les factures rgles sont conformes la commande et la livraison (quantit et
qualit)
Les charges sont comptabilises dans la bonne priode ;
La nature et le montant des charges sont autoriss et conformes aux besoins de
lactivit
124
Les principaux documents concerns sont :

La fiche dengagement des dpenses
Le bon de commande
Le bon de livraison
La fiche dordonnancement
La facture
Par ailleurs, lobjectif du contrle de la procdure de suivi des charges entre le
dpartement technique et la comptabilit est de suivre le cheminement du processus
de collecte des informations par le contrle de gestion et sassurer de lexhaustivit des
charges comptabilises.
Remarque:
Daprs le narratif du cycle achat-fournisseurs, la personne en charge de la trsorerie,
procde au suivi des contrats quant aux clauses (pnalits en cas de retard)
cependant, il faut noter ce contrle nest pas matrialis.
La procdure de suivi des charges a permis de sassurer que lomission de
comptabilisation de facture est faible et dobtenir lassurance leve que toute
commande excute a t provisionne.
Les narratifs sont prsents en Annexe.
3. Analyse des risques
Les principaux risques sont lis la valeur nette et la valeur brute du stock :
La problmatique concernant la valeur brute du stock est la correcte imputation
analytique mais aussi larrt des couts ;
Pour ce qui est de la valeur nette, il sagit de se prononcer sur la ncessit ou
pas de provisionner les produits finis (avis dun expert) et les produits en cours
(tablissement dun business plan)
125
Lanalyse des risques lis au stock de la socit MMAS IMMO a permis de dtecter les
points suivants :
3.1
Le risque de ralit
Le stock comporte toujours un risque de ralit. Les contrles effectus ont permis de
vrifier que le stock existe et appartient bien la socit et quil ny a pas de stock
fictif comptabilis. Pour prvenir ce risque, une assistance linventaire physique a
t ralise le 31 Dcembre 2010 afin de rapprocher le stock rel du stock thorique.
En effet, linventaire physique a permis de sassurer de ltat des lments en stocks
ainsi que de lavancement des produits en-cours, de la ralit et de la disponibilit des
biens composant le stock, de la consistance du stock, du nombre des units
disponibles, et quelles sont effectivement libres et non occupes illicitement.
Le fait gnrateur de la vente est constitu par lun des lments suivants pris dans
lordre :
Le contrat,
Ltablissement de la facture,
La remise des cls ou des plans aux clients (si elle est pralable au contrat)
accompagne dun compromis de vente et appuye par un P.V de rception
sign par le client.
Or une vente nest juridiquement ralise au Maroc que lorsque lacheteur du produit
fini a inscrit son bien la Conservation Foncire. Par consquent, les produits livrs
ne devraient tre rellement dstocks qu la date dinscription la Conservation
Foncire.
POINTS RELEVES
Lors de lassistance linventaire physique, les points suivants ont t relevs :
Ltat du stock a partir duquel le groupe de contrle effectue le travail de

comptage est dit le 16/01/2011, do le risque de non-respect du principe de
sparation des exercices 2010 (erreur dans la valorisation de la quantit et la
valeur du stock la clture)
Les lieux ne sont pas tous couverts par le comptage ;
La procdure de comptage nest pas exhaustive. En effet, faute de temps et de

personnel suffisant pour inventorier des lotissements et terrains aussi
126
importants, la socit procde par chantillonnage en choisissant au hasard des

lots et terrains partir du fichier de ltat du stock.
3.2
Le risque dvaluation
Lors de la comptabilisation des mouvements du stock, le risque dvaluation peut se

produire du fait des particularits de lvaluation des couts de production
(incorporation des charges financires, provisions pour dpenses restant effectuer, le
choix des cls de rpartition des charges indirectes, etc.).
Pour pouvoir vrifier les mthodes dvaluations du cout de production conformment
au PCSI, les vrifications suivantes ont t effectues :
La superficie de chaque lot est conforme a celle prvue par le topographe ;
Le degr davancement des lots est conforme a celui des attestations de
larchitecte ;
La rpartition des couts indirects par lot a t effectu selon, la de rpartition
retenue par la socit ;
La conformit du total des charges indirectes partir du grand livre ;
La rpartition du cout de la main duvre et du cout financier par lot a t
effectu selon la cl de rpartition retenue par la socit ;
Le dtail des lments stocker en 2010 ;
Ltat des stocks et la synthse de dstockage initialement remis par le
comptable ;
La superficie prvue dans les contrats de vente ;
Les autorisations de lotir pour chaque lot dont les lotissements ont t entams
en 2008,2009.
POINTS RELEVES
Durant lintervention, les points suivants ont t constats :
Les superficies des lots 2, 5 et 7 ne sont pas conformes celles qui sont prvues
par le topographe;
La Socit a retenu pour la valorisation des stocks deux cls de rpartition
savoir :
La superficie du lot vendable pour la rpartition des zones et cots

communs
127
Le cot de production de la priode (charges directes et indirectes)

pour la rpartition des charges financires et la masse salariale
Le cot de production des lots livres en 2010 est erron cause des cls de
rpartition mal values des charges de personnel et des frais financiers qui ont
t incorpors dans les stocks
La Socit a constat une provision complmentaire pour des lots dont le
dstockage a dj t entam en 2009;
Suite aux constatations voques ci-dessus, la socit a procd aux rgularisations
suivantes :
La prise en compte des nouvelles superficies retenues par le topographe pour les
lots 2,5 et 7 dj livr en 2010 ;
Un nouveau cot de production a t calcul pour les parcelles 2,5 et 7 dont le
dstockage a t entam en 2009 ;
Le cot de production total de 2010 a t rectifi ;
B. Validation du compte
1. Le programme de travail
Pour pouvoir valider le stock de la socit MMAS IMMO, le programme de travail
utilis se prsente comme suit :
Pointer les soldes avec le grand livre et la balance gnrale
Sappuyer sur le suivi technique par projet
Recouper les superficies dstockes et celles vendues (sorties et ventes)
Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable
Vrifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde
final ;
Sassurer de la ralit des frais imputs aux stocks (factures, dcomptes, titres
fonciers,)
Sassurer que toutes les charges imputes sont stockables ;
Sassurer de la ralit des frais engags ;
128
tablir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les charges

stockes, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les
dstockages de lexercice ;
Faire le bouclage avec les charges engages au cours de lexercice et apprcier la
nature de ces charges et leur exhaustivit ;
Sassurer de la ralit des montants les plus significatifs.
Sassurer que la socit a pris en compte lensemble des charges venir sur le
projet et non encore factures ou engages ;
Sassurer que la superficie dstocker correspond celle cessible. Donc il devra
exclure
les
superficies
des
communes
donnes
gratuitement :
jardins,
mosques, autres quipement communs non cessible,

Senqurir
de
la
consistance
du
projet
par
nature
(lots
de
terrains,
appartements, villas,) et la superficie de chaque composante du projet ;

Pour mieux comprendre ltat davancement des travaux et lvolution du cout
par mtre carr, senqurir et obtenir auprs de la direction technique et
commerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant
correspondre aux superficies dstocker et le brut ces dernires y compris les
superficies
non
vendables).
Les
superficies
devraient
correspondre
au
dnominateur qui permet davoir le cout unitaire du m2.

Sassurer que les charges postrieurs au dstockage et non provisionnes nont
pas t imputes aux stocks ;
Sassurer annuellement de la ralit des charges venir, si non les reprendre
en fonction des units dstockes ;
Lors du test de ralit effectu sur les charges imputes aux stocks, sassurer
que ces dernires concernent effectivement les tranches en cours et non les
tranches acheves en cours de dstockage.
Sassurer que la valeur du march (contrats rcents, prix comparables, expertise
rcente,) est toujours suprieure au cout de revient des stocks ;
Sassurer de labsence des charges importants venir non provisionnes pour
liquider le stock ;
129
Sassurer que le prix prvisionnel de construction est inferieur au PV HT,

apprcier le besoin de passer une provision pour dprciation ;
Sassurer travers une revue de la marge sur vente, de labsence de pertes sur
les derniers lots dstocks, se prononcer sur la provision pour dprciation des
stocks ;
Ainsi, en fonction de ce programme, certains test de contrle ont t effectu
notamment sur:
Les achats pour valider les engagements de dpenses
Les ventes pour valider les rceptions
Le suivi du stock
Le dtail du stock par projet
2. Les tests de contrles

2.1
Test sur les achats
Lobjectif de ce test est :

Vrifier l'existence d'une liste jour spcifiant les noms et fonctions des
personnes autorises valider les demandes d'achat et les engagements de
dpenses
Vrifier que les demandes d'engagement de dpenses sont systmatiquement
valides par les personnes habilites
Vrifier que tous les achats font l'objet d'une commande formalise (nature,
montant et rfrence au budget allou) et approuve par le management.
Vrifier la consultation des fournisseurs avant le lancement de toute commande
ou march pour le cas des achats par march.
Vrifier le respect des limites d'autorisation pour l'engagement et l'autorisation
des dpenses
130
Fournisseur
Libell
Terrain sidi marouf
O. Driss
9077
12/02/2010 BC001
10/01/2010
Terrain Nouasseur
B. Simo
12000
18/06/2010 BC002
01/05/2010
Terrain beau sjour
M. Youssef
18500
24/09/2010 BC003
22/09/2010
Total test
Montant HT Date Compta N BC/March
Date BC/March
39577
Total des achats de

terrains
42551
Taux de
couverture
93%
Travaux effectus :
1) Existence d'une demande d'engagement
2) Signature du BC/march par les personnes habilites
3) Existence d'une commande formalise ou march.
4) Consultation des fournisseurs
5) Limites d'autorisation respectes
Points relevs
La mise en concurrence des fournisseurs n'est pas systmatique pour le terrain
de sidi Marrouf.
La commande de cet achat a t effectue par tlphone : risque dexhaustivit
des rceptions et denregistrements des commandes
Il a t constat aussi que le fichier fournisseur ntait pas rgulirement analys par
une personne habilit. Aucun nettoyage de fichier des fournisseurs inactifs nest
appliqu.
131
2.2
Tests sur les ventes
Lobjectif de ce test est :

Vrifier que chaque rception fait l'objet d'un PV de rception signe par les
personnes habilites.
Vrifier la sparation des tches entre la rception et l'autorisation des
dpenses.
Vrifier que tous les factures sont rapproches des BC ou des contrats ainsi que
les PV de rception
Vrifier que les rglements sont effectus par des personnes autorises.
Vrifier que chaque facture fait l'objet d'un bon payer avant son rglement.
Vrifier le respect du cut-off
Date Compta
Date
rception
Rception
Libell
Clients
Lotissement 1
B.Hazar
132
12/02/2010 BL001
01/01/2010
Lotissement 2
D.Sank
251
18/06/2010 BL002
14/03/2010
Lotissement 3
D.Tarek
658
24/09/2010 BL003
15/07/2010
Total test
Montant HT
Bon de
1 2 3 4 5
1041
Total des ventes

de terrains
1041
Taux de
couverture
100%
Travaux effectus :
1) Existence d'un PV de rception sign
2) Sparation des tches de rception et d'autorisation des dpenses
3) Rapprochement facture/BC/Contrat/Rception (fiche d'ordonnancement)
4) Rglement effectu par les personnes habilites
5) Respect du cut-off
Points relevs
132
Aucune anomalie na t releve lors de ce test.
2.3
Dtail du stock par projet
Son objectif est de sassurer de lexactitude et de lexhaustivit des lments en stocks.

Stock
Libell
Nbre
de lots
Sup m
Stock
en
2009
Entres
Sorties Nbre
Sup m
2010
2010
en 2010
au 31/12/09
Terrains nus
82 333
105 474
de
lots
45 383
au 31/12/10
102 300
150 857
Lotissement 1
17
37 886
7 085
-132
16
37 182
6 953
Lotissement 2
9 640
3 179
-251
8 878
2 928
Lotissement 3
23 168
4 354
-658
19 667
3 696
Lotissement 4
282
51
282
51
Lotissement 5
10 908
5 476
10908
5 476
Lotissement 6
83
16
83
16
Lotissement 7
102
96
102
96
Total
39
125 732
-1 041
21
170 074
Points relevs
Aucune anomalie na t releve. Les superficies tant modifies suite aux
recommandations lors du contrle interne.
133
2.4
Le suivi du stock
Ce test permet de sassurer sil est ncessaire ou pas de constater une provision. La
socit bien quayant fait appel un expert, cet avis demeure nanmoins insuffisant.
Valeur
Libell
Nbre
Sup m
de lots en 2009
Stock
Cout
Dernire
par m cession
au
Prix de cession
Dernire
d'expertise
expertise
31/12/10
Une partie est
finalise et l'autre en
Terrains nus
102 200
150 857
cours
Lotissement 1
16
37 182
6 953
94
2 010
834 01/07/2010
11 397
Lotissement 2
8 878
2 928
110
2 010
569 27/07/2010
6 549
avances
Lotissement 3
19 667
3 696
294
clients 2010
Lotissement 4
282
51
60
avant 2009
Lotissement 5
10 908
5 476
175
2 009
Lotissement 6
83
16
67
Provisionn
Lotissement 7
102
96
314
Provisionn
Total
36
170 074
910
6 029
442
27/01/2010
1 845
987
18 933
Points relevs
Aucune anomalie na t releve. La provision passe concerne le lotissement 6 et 7
qui ont t achev depuis 2007 mais qui nont toujours pas t vendu.
134
C. Recommandations
Les recommandations concernent principalement lamlioration du contrle interne
principalement le cycle achat-fournisseur dont dpend le stock :
La socit devrait mettre en place des bons de rceptions pr numrots
remplir pour toutes les rceptions de fournitures ;
Les achats de la socit devraient tre raliss travers des bons de commandes
pr numrots
Un suivi rgulier de ces numros doit tre appliqu pour dtecter les
commandes
non
encore
rceptionnes
et
les
commandes
non
encore
comptabilises
Le fichier fournisseurs doit tre revu priodiquement par un responsable
habilit. Un nettoyage de ce fichier des fournisseurs non actifs doit tre prvu.
Aprs avoir effectu les tests ncessaires, il sest avr que la socit ne dispose pas
dun systme de comptabilit analytique et budgtaire dvelopp lui permettant de
prciser les informations ncessaires relevant des diffrents projets.
135
CONCLUSION GENERALE
A travers ce mmoire, on constate que le secteur immobilier constitue un vritable

levier de dveloppement national en matire de renforcement des infrastructures de
base, de promotion de linvestissement, de cration de richesses et demplois.
La cadence acclre durbanisation, conjugue linsuffisance des capacits daccueil
des villes, ne permet pas de compenser le dficit en logement dans le milieu urbain et
la carence significative en quipement dans le milieu rural.
En effet, la production en logement a t souvent en de de la demande en la matire
provoquant, depuis plus dune vingtaine dannes, une accumulation du dficit en
habitation. Ce dficit a engendr la multiplication de lhabitat insalubre et la
prolifration de la cohabitation, estim actuellement plus dun million dunits.
La nouvelle vision stratgique nationale a trait :
La promotion dune nouvelle politique foncire qui sappuie sur llargissement
du march foncier en facilitant laccs de nouveaux terrains constructibles dans le
cadre du programme des Zones dUrbanisation Nouvelles ( ZUN) et des Zones
dAmnagement Progressif (ZAP) ;
Le dveloppement de synergies entre les diffrentes parties intervenant dans la
lutte contre lhabitat insalubre en vue de rsorber les bidonvilles, de restructurer
lhabitat clandestin et de rhabiliter les tissus anciens ;
Limplication du systme financier dans le financement de logement par
lallgement des conditions doctroi de crdit, la mobilisation de ressources long
terme au profit du secteur, la cration dun fonds
national de solidarit pour le
logement des salaris, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les
promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalit
136
immobilire et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser

linvestissement dans le secteur immobilier.
Dans ce contexte marqu par la complexit des projets en cours et la forte croissance
attendue du secteur, lauditeur sera amen accompagner les socits immobilires
dans leur dveloppement.
Lobjet de ce mmoire a donc t de retracer la dmarche daudit appliquer dans
laudit des stocks dune socit immobilire.
137
138

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Mmoire de fin dtudes pour lobtention du diplme du

cycle normal de lISCAE

Anne Universitaire : 2010-2011

Encadr par : Hajar BENAMAR Manager Fidaroc Grant Thornton

Prpar par : DIALLO Adama Sank

MEMOIRE DE FIN DETUDES

A mes chers parents,

Mes frres Mamoudou Sank et Mamadou Aliou DIALLO,

A tous ceux jaime et que japprcie normment,

MEMOIRE DE FIN DETUDES

MEMOIRE DE FIN DETUDES

TABLE DES MATIERES

MEMOIRE DE FIN DETUDES

INTRODUCTION GNRALE ..11

PARTIE PRELIMINAIRE : PRSENTATION GNRALE DU CABINET

Prsentation de Fidaroc Grant Thornton .15

Prsentation de Grant Thornton International19

INTRODUCTION DE LA PREMIRE PARIE.21

MEMOIRE DE FIN DETUDES

B. Aspects fiscaux du secteur Immobilier...37

Limpt sur les socits ..39

Limpt sur le revenu ..39

3. La fiscalit des collectivits locales ....43

La taxe des services communaux.. 45

La taxe sur les terrains urbains non btis .. 46

La taxe sur les oprations de construction .47

La taxe sur les oprations de lotissement ..47

C. Aspects comptables du secteur immobilier...48

Les contrats long terme .58

valuation des travaux en cours .63

Frais dinstallations de chantiers 64

Chapitre 2 : Dmarche daudit et Zones de risques du secteur immobilier.65

MEMOIRE DE FIN DETUDES

1. Risques lis la dcentralisation gographique..65

Lenvironnement de contrle .81

Le processus dvaluation des risques de lentit ...81

Les activits de contrle .82

Le suivi des contrles 83

MEMOIRE DE FIN DETUDES

Description de la mthode dimputation analytique ..83

Rapprochement avec la comptabilit gnrale .84

Contrle de la qualit de laffectation analytique ...85

Apprciation de la fiabilit du suivi budgtaire des chantiers 85

D. Contrle des comptes .86

MEMOIRE DE FIN DETUDES

1.2 La sparation des taches ..103

MEMOIRE DE FIN DETUDES

MEMOIRE DE FIN DETUDES

Le secteur immobilier Marocain se caractrise par un double enjeu conomique et

farouchement engag dans le processus de

dveloppement, le btiment est devenu un facteur essentiel conditionnant, par son

les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de

MEMOIRE DE FIN DETUDES

Une probabilit doccurrence du risque souvent difficile apprcier car chaque

Quelle dmarche adopter lors de laudit des stocks dans le secteur

MEMOIRE DE FIN DETUDES

Elle peut tre dcompose en trois tapes :

Le plan du mmoire se prsente comme suit.

MEMOIRE DE FIN DETUDES

PARTIE PRELIMINAIRE : Prsentation

MEMOIRE DE FIN DETUDES

I. Prsentation de Fidaroc Grant Thornton (FGT)

La mise en conformit aux normes internationales ;