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Polycopie 145 Geod PDF
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Prsentation du Droit de
l'Urbanisme au Maroc
SOMMAIRE :
1- Introduction
2- Gnralits
8- Conclusion
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1- Introduction
Le droit de lurbanisme au Maroc, dans sa pure expression juridique et
technique, remonte au dbut du XXe sicle aprs linstallation du protectorat au
Maroc en 1912. Cest un droit dinspiration franaise qui a volu au rythme dune
urbanisation rapide trs fortement marque par la croissance urbaine et lexplosion
dmographique. Cest un droit jeune, volutif mais en dphasage par rapport aux
dimensions multiples de la croissance urbaine.
Les projections dmographiques pour les dix annes venir montrent aussi
quen dpit de la dclration progressive de laccroissement naturel, le taux
durbanisation continuera augmenter sensiblement.
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Les carences dans ce domaine commencent se faire sentir dune manire
assez srieuse et particulirement dans les domaines de la sant et de lducation.
Cette ide est dans une large mesure vraie, mais il faudra aussi agir sur les
dysfonctionnements inhrents au fonctionnement des systmes socio-politique , aux
institutions et aux acteurs chargs du logement et de lamnagement des villes.
2- Gnralits
Aujourd'hui, bien que la lgislation ait volu, soit rnove et radapte, cette
harmonie n'est plus prsente, car la pratique ne se conforme plus la loi. C'est ainsi
que des lotissements et des constructions ont vu le jour en infraction avec la
rglementation ainsi que les plans d'urbanisme et les rgles les plus lmentaires
d'hygine et de salubrit.
Cette loi a permis l'Etat de crer un certain nombre de villes. C'est ainsi qu'entre
1915 et 1925, une dizaine de villes ont vu le jour. De mme quelle a donn
l'administration les moyens de mettre fin l'extension incontrle des villes. Enfin la
loi du 16 avril 1914 a permis de dvelopper et d'embellir les villes, nouvellement
cres par le colonisateur dans un souci de confort et de salubrit publique.
Cette loi a permis l'autorit municipale, au moyen du syndicat qui est prsid par
elle, d'associer les propritaires urbains la politique urbaine de l'administration qui
sera couverte par une commission syndicale des propritaires pour autoriser, rectifier,
racheter les constructions.
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Le but recherch par cette loi tait de soumettre toute construction, et tout
lotissement raliss dans la zone qui entoure les villes, riges en municipalits et les
centres dlimits, aux dispositions du dahir de 1914. Le rayon de la zone est fix 5
kilomtres. C'est ce qu'on qualifie de "PERIMETRE URBAIN".
Le but recherch par cette loi tait de remplacer le dahir de 1914, en reprenant et
actualisant l'ensemble des rgles poses depuis 40 ans de protectorat. Ce dahir ne
remet pas en cause celui de 1914, mais le complte par des dispositions nouvelles
comme l'largissement du champ d'application d'autres espaces :
Les banlieues ;
Les zones priphriques ;
Les centres dlimits ;
Les groupements d'urbanisme.
Dornavant :
Seul le plan d'amnagement est gnrateur d'obligations ;
Au cours de la prparation du P.A. l'administration ne peut pas interdire des
constructions susceptibles de gner son excution. Mais elle peut dfinir les
zones l'intrieur desquelles aucun permis de construire ne pourra tre dlivr
au moyen d'arrts de mise l'tude ;
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Avant l'tablissement du P.A. des plans de zonage pourront dlimiter des
secteurs rservs des utilisations dtermines et interdire la construction
pendant 2 ans.
Ce dahir a permis de mettre fin aux oprations de lotissements sans respect des
rgles et documents d'urbanisme et qui dtriorent les terres agricoles.
Le Protectorat a omis d'tablir une loi pour le monde rural. Ce n'est qu'aprs
l'indpendance que cette lacune sera comble.
Certes, en 1960, les pouvoirs publics ont pris une loi , celle du 25 juin 1960
relative au dveloppement des agglomrations rurales qui a complt les dispositions
du dahir de 1952 en dlimitant les agglomrations situes en dehors du primtre
urbain mais sans leur rserver une rglementation particulire . Les dispositions de ce
dahir sont applicables dans les agglomrations rurales situes en dehors des
primtres dfinis par larticle 1 du dahir du 30 juillet 1952.
Il peut tre tabli pour les agglomrations des plans dit plans de
dveloppement qui dfinissent les principales zones dhabitation et toutes les autres
indications relatives au mode dutilisation des sols.
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Ce nest quen 1992, cest dire 36 ans aprs lindpendance, que le
gouvernement votera deux lois pour adapter larsenal juridique lvolution et aux
problmes de lurbanisation.
- la loi du 17 juin 1992 relative aux lotissements morcells et groupes
dhabitations ;
- la loi du 17 juin 1992 relative lurbanisme.
Ces deux lois interviennent dans un contexte particulier marqu par lextension
des bidonvilles, lmergence de nouvelles entits urbaines issues du dcoupage
territorial, de la cration des agences urbaines et des inspections rgionales de
lurbanisme, et de manire gnrale lanarchie qui caractrise lurbanisme.
On entend par :
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Communes urbaines : les municipalits et centre dots de la personnalit morale
et de l'autonomie financire ;
Centres dlimits : une partie du territoire d'une commune rurale dont les limites
sont fixs par voie rglementaire ;
Zones priphriques des communes urbaines et des centres dlimits : les zones
priphriques des villes s'tendent sur 15 km compter du primtre municipal ;
celles des centres sont dfinies dans chaque cas par l'acte rglementaire (dcret pris
sur proposition de l'autorit gouvernementale charge de l'urbanisme, dcret qui
fixe aussi la limite dans le cas de chevauchement de deux zones priphriques)
fixant le primtre du centre ;
Cela ne signifie pas lexistence dune vision unique et uniforme ; mais plutt
une vision plurielle. Il sagit l dun juste retour des choses, puisque les quatre
paramtres constituent les fondations indissociables dune stratgie court, moyen
et long terme.
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Le diagnostic dgage les problmes et les dysfonctionnements partir desquels
les pouvoirs publics expriment leur volont de rapprocher, autant que possible, la
vision de ladministration centrale du terrain, tout en valuant lampleur des besoins.
Ce qui dnote une volont douverture, de concertation, de participation et surtout de
communication avec lensemble des acteurs qui interviennent dans les domaines
concerns.
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terme : ils sont tous les deux intgrs dans la logique du dveloppement
durable
Cette vision doit rpondre aux soucis nationaux et aux problmes globaux qui
concernent toute nation telle que la compatibilit avec le dveloppement durable des
politiques dinvestissement et de commerce.
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dcentralisation et de la responsabilisation des instances locales et rgionales1.
Pour cela, il y a lieu de modifier les structures et les pratiques, transformer lappareil
lui-mme, tre lcoute des collectivits territoriales et des lus, les aider prendre
des responsabilits nouvelles et appliquer une dconcentration des services afin de
russir la dcentralisation. Il y a lieu de rpondre de faon urgente et transparente
lattente du peuple marocain en vue de permettre aux compatriotes dapprcier
le changement dans leur vie quotidienne.
* La justice sociale ;
* Le droit au logement dcent pour tous les mnages ;
* Le dveloppement des capacits productives du secteur de la
construction ;
* La dfinition dun nouveau rle de lEtat ;
* La lutte contre les rseaux mafieux et les occupations illgales de lespace.
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- SDAR destin sappliquer au niveau rgional ;
- SDAU applicable au niveau sub-rgional ou local.
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- Les entraves financires :
modicit du budget des municipalits,
insuffisance des moyens budgtaires des services extrieurs pour la
ralisation des quipements et de lhabitat,
Pour cela il :
dfinit l'affectation des diffrentes zones (agricoles, habitat, industrielles,
commerciales, touristiques) ;
dlimite les zones non aedificandi ;
localise les emplacement rservs aux quipements ;
dfinit les zones l'intrieur desquelles un sursis statuer peut tre oppos par
le prsident du conseil communal toute demande d'autorisation de lotir, de
crer un groupe d'habitation et toute demande de permis de construire.
Un PA, tel que le dfinit la loi sur lurbanisme de 1952 dans son titre III, est un
document comprenant un plan et un rglement. Il dfinit les limites et la destination
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de la voirie, les limites et les dispositions des espaces publics ainsi que les zones
non-aedificandi. Les PA sont prpars par le dpartement charg de lurbanisme ; ils
doivent recevoir lapprobation dune commission interministrielle et tre publis au
Bulletin Officiel pour tre homologus.
Ds lors, les PA acquirent force de loi et toute infraction aux servitudes quils
entranent devient rprhensible. Ils ont effet durant 20 ans, excepts pour des
emplacements des quipements collectifs dont leffet est de 10ans et le zonage dont
la dure de validit est illimite tant quun nouveau document nest pas venu abroger
lancien.
Les communes sont associs aux tudes que plus tard deux occasions. La
premire, est la prsentation des documents de premire concertation. Il sagit de la
prsentation du conseil communal de deux ou trois variantes damnagement afin
quil exprime son point de vue et quil arrte aprs dlibration son choix de lune
des variantes prsentes. La seconde, dite deuxime concertation, consiste dans la
prsentation du plan damnagement labor sur la base de la variante retenue et des
remarques formules par le conseil lors de la premire concertation et retenue par
ladministration provinciale.
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plans et dcortiquer la technicit des dossiers limitent cette consultation et en rendent
lefficacit presque illusoire.
cette fin, ils dsignent les proprits et leur propritaires prsums. Ces
arrts sont pris aprs avis de l'administration, ils doivent recueillir les visas prvus
par la rglementation en vigueur, pralablement l'ouverture d'une enqute publique.
La dure de cette enqute est fixe un mois pour les arrts d'alignement et deux
mois pour les arrts d'alignement portant cessibilit. Les arrts pris valent
dclaration d'utilit publique pendant une dure de 10 ans. Cette dure est ramene
2 ans pour les arrts portant cessibilit.
Les lois de 1992 ont contribu rehausser la qualit du cadre bti et la qualit
architecturale de nos villes et quartiers par l'obligation du respect des plans
d'urbanisme, des conditions rigoureuses de dlivrance des permis de ltir, de
construire, du permis d'habiter et du certificat de conformit.
Il est noter, indpendamment de leur contenu, que ces deux lois 12/90 et
25/90 sont venues remplacer des lois obsoltes (1952-1953) qui ne convenaient plus
au domaine pour lequel elles avaient t labores.
noter aussi que ces documents sont tablis par l'administration et que les autorits
locales n'ont pas un rle de dcision. Cette loi a aussi dfini de faon prcise la
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mission de l'architecte et ses responsabilits, ce qui carte toute ambigut. Les
sanctions tablies ne sont pas dissuasives car certaines personnes prfrent tre
sanctionnes que dappliquer le rglement.
Concernant la loi 25-90, elle a offert l'administration les outils pour faire le suivi
de la ralisation des projets et leur compatibilit avec les objectifs et les rglements
existants, afin d'intervenir contre toute construction non conforme et stopper le
phnomne de l'habitat clandestin. Cependant, la pratique dmontre l'inefficacit de
ces mesures, d'une part, en raison de leur complexit qui dcourage les gens suivre
ce long trajet et, d'autre part, l'incomptence des autorits et surtout leur incapacit
remplir leurs fonctions convenablement.
- La contrainte fiscale
Les nouvelles taxes institues au profit des communes constituent un
surplus de charges pour les promoteurs et pour les simples citoyens.
Les taxes sur les oprations de lotissement, de morcellement, de
construction et les redevances d'occupation temporaire du domaine public communal
pour usage li la construction, ajouts d'autres impts et taxes cres au profit de
l'Etat constituent autant de charges et d'entraves aux yeux des promoteurs et des
citoyens.
Les exigences de la nouvelle rglementation concernant le recours
obligatoire l'architecte et aux ingnieurs spcialiss constituent de nouvelles
charges. La quasi- totalit de ces charges est supporte par le citoyen avant mme de
commencer ses travaux.
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Sur le plan humain, l'application des plans d'urbanisme se heurte
l'insuffisance voire le manque de personnel qualifi pour assurer l'excution des
prvisions des plans.
La loi prvoit que le morcellement ne peut tre autoris dans une zone
constructible en application d'un document d'urbanisme. Dans ce cas, il doit obir
aux conditions prvues pour les oprations de lotissement. Ceci dans le but d'viter
que certaines personnes dtournent la loi en faisant croire qu'ils procdent un
morcellement alors que celui-ci sera destin la construction.
Or, parmi les zones constructibles prvues par les documents d'urbanisme figurent
galement des zones agricoles et des secteurs d'quipements publics dans lesquelles
la division d'un terrain ne constitue pas un lotissement mais bien un morcellement.
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7- Le projet de rnovation urbaine ou la mise niveau des
tablissements humains
La lgislation relative lurbanisme fait lobjet dun projet de rforme labor
depuis deux ans et qui est toujours ltude au niveau du gouvernement.
Il sagit du projet de loi qui unifie les deux lois en vigueur, relatives lurbanisme,
aux lotissements, aux morcellements et groupes dhabitations. Ce projet qui porte le
numro 40-2000 est intitul : Projet de loi relative la mise niveau des
tablissements humains.
La nouvelle approche de cette loi est de faire participer activement les citoyens
lamnagement et au dveloppement de leur cit. Ce projet fait du bien-tre des
citoyens une priorit. Le projet de loi intgre une grande souplesse quant son
excution et confre au citoyen des droits et des devoirs qui le rendent plus
responsable et moins redevable vis vis de l'administration, qui, de ce fait, pourra
consacrer davantage de ressources des problmatiques d'ordre gnral.
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Les Schmas d'orientation de l'urbanisme coordonnent, planifient et organisent les
organisations de l'urbanisme et de l'amnagement de tous les intervenants dans ce
secteur. Ils dterminent :
Les choix et les options d'amnagement qui doivent rgir le dveloppement
harmonieux et durable sur le plan conomique et social du territoire concern ;
Les zones nouvelles d'urbanisation et leur destination gnrale et les dates
partir desquelles elles pourront tre ouvertes l'urbanisation ainsi que les
conditions tablies cet effet ;
Les zones agricoles et forestires prserver ;
Les sites interdits l'urbanisme tout en indiquant les motifs de cette
interdiction ;
Les zones protges pour raison d'ordre environnemental, historique ou
esthtique ;
Les zones dans lesquelles l'Etat ou les collectivits locales et les tablissements
publics peuvent constituer des rserves foncires des fins d'ordre conomique
et social ;
Les S.O.U sont aussi tenus d'indiquer les principes d'amnagement et les
dispositions des quipements et notamment, les grands quipements, tels que la
voirie principale, les installations aroportuaire et ferroviaire, les principaux
tablissements administratifs, sanitaires, sportifs et d'enseignement rayonnement
national ; les mesures incitatives prendre et notamment au niveau foncier et des
procdures afin de crer une dynamique urbaine et d'encourager l'investissement
dans les zones dvelopper.
Conditions
Le projet de loi ne prcise pas les conditions d'tablissement des S.O.U., et de
ce fait, il semble qu'il s'agit d'un document global pouvant intgrer plusieurs
agglomrations.
Consistance
Un S.O.U comprend les documents suivants :
- Les documents graphiques constitus par les cartes prcisant les diffrentes
options d'amnagement cites ci-dessus ;
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- Le plan vert comprenant les documents graphiques et crits relatifs aux
principaux espaces verts crer, classer, protger ou mettre en valeur ;
Les Plans Locaux d'Urbanisme coordonnent toutes les actions d'amnagement qui
s'oprent sur un territoire donn. Ils doivent prciser notamment :
*Les diffrentes utilisations du sol suivant les activits qui peuvent y tre exerces et
qui peuvent tre soit spcialises, soit mixtes, et le cas chant les zones dans
lesquelles sont interdites toute opration de lotissement ou de morcellement ;
*Les limites de la voirie (voies, places, parkings) et les chemins de fer et leurs
dpendances conserver, modifier ou crer ;
* Les limites des espaces destins aux activits sportives crer conformment
l'article 61 de la loi N 06/87 et les limites des mmes espaces conserver ou
modifier ;
* Les emplacements rservs aux quipements publics tels que les hpitaux, thtres,
tablissements d'enseignement, btiments administratifs, mosques et cimetires ;
* Les quartiers, monuments, sites historiques ou archologiques dont la prservation
ncessitant des mesures spciales ;
* Les rgles d'utilisation du sol et les rgles applicables la construction. ;
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* Les servitudes tablies pour la scurit des habitants ou pour le maintien de la
salubrit publique ou dans l'intrt de l'hygine, de la circulation ou de l'esthtique et,
le cas chant, des servitudes dcoulant des lgislations particulires ;
* Les primtres des secteurs intgrer, rnover ou renouveler.
Les Plans Locaux d'Urbanisme sont aussi tenus de fixer les zones suivantes :
Les zones agricoles et forestires ;
Les zones menaces par un danger certain en dterminant les actions
entreprendre en vue de l'radiquer ;
Les zones dont l'amnagement fait l'objet d'un rgime juridique particulier ou
dans lesquelles l'Etat ou les collectivits locales peuvent constituer des
rserves foncires, en vue de raliser des objectifs conomiques et sociaux ;
Les sites et zones naturelles tels que les zones vertes, publiques ou prives,
prserver ou mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthtique et les
espaces verts crer (lieux boiss, jardins publics ou coules vertes.) Et le cas
chant les rgles qui leurs sont applicables ;
Le rseau d'quipements, et si les conditions sont runies des Zones de
Solidarit Foncire. Ils doivent concerner la totalit d'une agglomration, sauf
si celle-ci est dj dote d'un S.O.U. et que le P.L.U. vient le prciser.
Les Plans Locaux d'Urbanisme sont tablis pour des agglomrations de plus de
2000 habitants.
Consistance
Les Plans Locaux d'Urbanisme doivent comprendre les documents graphiques
et crits suivants :
* Des documents graphiques ;
* Un plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine historique lorsqu'il s'agit
d'un autre tissu architectural traditionnel ;
* Un schma de traitement des zones menaces de danger ;
* Un plan vert comprenant les espaces verts crer (emplacements boiss, jardins
publics ou coules vertes.) ;
*Un rglement dfinissant les rgles d'utilisation du sol, les servitudes et autres
obligations imposes en vue de la ralisation d'un amnagement ordonn et
cohrent, ainsi que les rgles de construction applicables la zone concerne ;
*Un programme d'excution des principales oprations et leur montage financier ;
*Les encouragements prvus au profit des promoteurs immobiliers afin de les inciter
prendre part au projet d'intgration des agglomrations ou la mise en uvre
d'oprations urbanistiques objectifs dtermins, tels que les projets d'habitat social
ou les zones d'activits conomiques ou celles relatives au relogement des habitants
occupant des zones d'habitat prcaire.
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Procdure d'tude
Un Plan Local d'Urbanisme est tabli l'instigation des collectivits locales ou
de l'administration sur la base d'un S.O.U. s'il existe. Il peut tre nomm plan de
sauvegarde lorsqu'il concerne des tissus anciens. Pendant la dure de l'enqute
publique, la zone, objet de l'tude, fait l'objet d'un gel momentan ( prenant effet la
date de publication du dcret dans le bulletin officiel), et le prsident du conseil
communal doit statuer sur les autorisations de construire aprs accord de l'agence
urbaine concerne.
Les documents sont tablis aprs une enqute publique d'un mois dans un
territoire dlimit par le mme dcret qui commande l'enqute. Cette dernire doit
faire l'objet d'une campagne de publicit (vu les nouvelles orientations de
l'administration qui visent impliquer le citoyen dans les actes urbains.). Le
prsident du conseil communal, qui dicte le dcret de mise l'tude en collaboration
avec l'administration, doit sonder l'opinion du public (associations d'habitants,
mnages, etc.) dans un dlai dun mois en utilisant les moyens de publications
adquats. Avant l'approbation du P.L.U., les conseils communaux (ruraux et les
communauts urbaines) concerns doivent faire part l'administration des rsultats
de l'enqute publique.
Mise en uvre
Le projet du P.L.U. est expos au public au sige de la commune concerne
jusqu' l'apparition du texte d'approbation. Entre temps, aucune autorisation ne
respectant pas les dispositions du P.L.U ne peut tre autorise et le prcdent P.L.U
cesse d'tre applicable.
Le P.L.U. vaut acte de cessibilit des terres dcrites dans l'article 17 alinas 4,5,6
et 10 et qui sont :
- Les limites de la voirie (voies, places, parkings) et les chemins de fer et leurs
dpendances conserver, modifier ou crer.
- Les limites des espaces destins aux activits sportives crer conformment
l'article 61 de la loi N 06/87 et les limites des mmes espaces conserver ou
modifier.
- Les emplacements rservs aux quipements publics tels que les hpitaux, thtres,
tablissements d'enseignement, btiments administratifs, mosques et cimetires.
Les primtres des secteurs intgrer, rnover ou renouveler.
Le texte d'approbation vaut dclaration d'utilit publique. Il peut donner lieu des
expropriations et doit prendre effet dans un dlai de 10 ans et ne peut tre remplac
par une autre dclaration d'urbanisme publique dans ce mme dlai. Cette dclaration
d'urbanisme publique concerne les quipements publics lorsque les propritaires
reprennent la disposition de leurs terrains aprs les 10 ans prcits. L'utilisation qui
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en sera faite doit tre conforme celle prvue par le P.L.U. durant la priode de
soumission aux Dclarations d'Utilit Publique ;les terrains sont exonrs d'impts.
L'expropriation des terrains pour cause d'utilit publique est indemnise selon les
articles 39 et 40 du projet de loi et la loi 7/81 relative l'expropriation pour cause de
Dclaration d'Utilit Publique et l'occupation temporaire pour des ralisations autres
que la voirie. L'application du P.L.U. est garantie par les conseils communaux, ou les
conseils de la communaut urbaine en concertation avec l'administration, et peut tre
lgue par ces conseils l'agence urbaine. Toutefois, le responsable doit dlimiter les
zones de voirie, les espaces verts par des bornes uniformes et apparentes.
Procdure d'tude
Les Schmas de Rfrence sont tablis par la commune en concertation avec
l'administration et doivent tre affichs en permanence au sige de la commune
concerne.
Mise en uvre
Tout projet de construction instaur titre priv et/ou individuel se doit de
respecter le S.R. Le prsident du conseil communal est charg d'tablir un compromis
entre les autorits et les propritaires fonciers et d'valuer les quipements
ncessaires et leurs surfaces. Le Schma de Rfrence est approuv par le conseil
communal et prend effet ds son approbation par les autorits comptentes et reste
valide jusqu' remplacement par un autre Schma de Rfrence, ou par un P.L.U. Il
ne peut tre tabli d'autorisation de construire portant sur un projet non conforme au
S.R. durant sa dure de validit.
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proprits est requise, ces arrts deviennent des arrts d'alignement emportant
cessibilit.
Conditions
Le projet de loi ne prcise pas les conditions de cration des arrts
d'alignement encore moins des arrts d'alignement emportant cessibilit.
Consistance
Le projet de loi ne prcise pas la consistance des arrts d'alignement encore
moins des arrts d'alignement emportant cessibilit.
Procdure d'tude
Une enqute est requise pour les arrts d'alignement et les arrts
d'alignement emportant cessibilit, avec interdiction de construire et de lotir sur ces
terres pendant une dure maximale de douze (12) mois. Ils valent en cela une
dclaration d'utilit publique et produisent un effet pendant dix ans.
Pendant cette dure, aucune modification (construction, lotissement, exhaussement,
abaissement du sol) n'est permise.
Mise en uvre
Les terres frappes par des arrts d'alignement peuvent recevoir une
utilisation temporaire autre que celle qui est prvue pour elles, condition qu'elle ne
compromette pas la ralisation de l'utilisation finale sous rserve d'autorisation et de
remettre les lieux en l'tat au moment de la ralisation dudit quipement.
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Des droits de stationnement et d'accs sont reconnus aux riverains sauf pour les
voies pitonnes et cyclable. Chaque cession des droits ou de l'emprise donne lieu
une indemnit.
Il fixe galement les rgles pouvant tre adaptes aux spcificits locales lors
de l'tude des plans locaux d'urbanisme sans pour autant porter atteinte aux objectifs
globaux qui y sont arrts. Il est approuv par dcret rglementaire et est applicable
l'ensemble du royaume sauf disposition contraire. Les documents d'urbanisme
doivent tre compatibles avec le dit rglement national d'urbanisme (RNU.).
Le rglement de coproprit
C'est un rglement pour l'tablissement des rgles de gestion sur un
quipement ou partie commune reste proprit prive, savoir :
* Les parties du lotissement qui sont dtenues par les copropritaires dtenues par les
copropritaires en indivision dont les quipements destins l'entretien, s'il en
existe.
* Les obligations des copropritaires.
* Les conditions de nomination du reprsentant des copropritaires.
* Les modalits de gestion des parties communes.
* Il est obligatoire et doit tre dpos au sige de la commune avant la Rception
provisoire du lotissement.
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Les rglements de construction
Les rglements de construction fixent notamment :
Le permis de construire est obligatoire pour tout type de construction dans les
primtres dsigns par l'article 1 (communes urbaines, centres dlimits, zones
priphriques, groupement d'urbanisme) et dans les zones vocation spcifique.
Ainsi qu' l'extrieur de ces primtres, des agglomrations rurales dotes d'un
PDAR (plan de dveloppement d'agglomration rurale) et dans les lotissements
autoriss.
Dans les communes urbaines, les centres dlimits et leurs zones priphriques
ainsi que dans les zones vocation spcifique le recours un architecte est
obligatoire pour :
Toute construction nouvelle ;
Toute modification apporte une construction existante ncessitant l'octroi du
permis de construire ;
Tous travaux de restauration des monuments.
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Les ingnieurs spcialiss sont obligatoirement chargs de :
* L'tude et l'tablissement des documents techniques ncessaires relatifs la
conception de la construction.
* Suivre la ralisation des travaux se rapportant aux tudes techniques effectues par
eux.
Le propritaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevs, que
s'il obtient le permis d'habiter ou s'il s'agit d'immeuble usage autre que d'habitation,
un certificat de conformit. Ces pices sont dlivres, dans les formes et conditions
fixes par le prsident du conseil communal sur demande du propritaire qui doit,
obligatoirement dclarer l'achvement de la construction. Le permis d'habiter des
immeubles ne peut tre dlivr qu'aprs vrification par les services comptents en
matire de tlcommunication, de l'existence des lignes dont l'installation est
obligatoire.
Le prsident du conseil communal peut fixer par arrts, des dispositions non
prvues par les rglements gnraux de construction ou par les plans
d'amnagements. Les dispositions des rglements gnraux de construction se
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substituent de plein droit aux dispositions contraires ou divergentes des rglements
communaux de construction. Ces dispositions ne sont pas applicables aux ouvrages
d'art (pont, tunnels...) ainsi qu'aux quipements d'infrastructure (barrages, digues...).
Les mmes sanctions (10.000 100.000 Dhs) sont appliques dans le cas de
violation des normes dictes par les rglements d'urbanisme et de construction
gnraux ou communaux concernant la stabilit et la solidit de la construction, les
matriaux et procds de construction interdits. L'utilisation par le propritaire des
construction sans permis d'habiter ou certificat de conformit ou leur mise par lui la
disposition de tiers dans ces conditions sont galement punies d'une amende de
10.000 100.000 Dhs.
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rcidive dans un dlai de 12 mois. Les actes de ventes, de location ou de partage
passs par infractions aux dispositions de la prsente loi sont frapps de nullit.
7-3-1. Le lotissement
Le lotissement est dfini comme tant toute division par vente, location partage
d'une proprit foncire en deux ou plusieurs lots destins la construction
d'immeubles usage d'habitation, ou usage industriel ou touristique, ou encore
commercial ou artisanal. La cration des lotissements est prcde obligatoirement
par l'autorisation de lotir.
Lorsque l'affectation des terrains n'est pas dfinie par un PZ ou un PA, l'autorit
comptente peut soit surseoir statuer sur les demandes d'autorisation de lotir ou
dlivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projet est compatible avec le SDAU
ou dfaut avec la vocation du secteur concern, cela dans les primtres des
communes urbaines, des centres dlimits et des zones vocation spcifique. En
dehors de ces primtres, l'autorit comptente peut dlivrer l'autorisation de lotir, si
le lotissement est rserv des constructions destines l'habitat dispers, aux
activits touristiques ou agricoles condition que chaque lot ait une surface minimale
d'un hectare.
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L'autorisation de lotir est prime si le lotisseur n'a pas ralis les travaux
d'quipements l'expiration d'un dlai de 3 ans partir de la date de dlivrance de
l'autorisation ou du dlai de 3 mois de silence administratif.
Des servitudes peuvent tre imposes au lotisseur, dans ce cas elles ouvrent droit
indemnit partir d'une certaine superficie et selon la taille du lotissement (art. 31).
Le lotisseur est tenu de borner les diffrents lots et de requrir auprs de la
conservation foncire la cration d'un titre foncier par lot.
Le lotisseur peut recevoir une autorisation de construire avant l'achvement
des travaux d'quipement s'il ralise les constructions lui-mme.
Le lotisseur est tenu d'tablir, pour les parties communes du lotissement un
rglement de coproprit, dfinissant notamment :
Les parties du lotissement dtenues par les copropritaires en indivision :
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Les obligations des copropritaires.
Les conditions de nomination du reprsentant de la coproprit.
Ce rglement doit tre dpos au sige de la commune avant la rception
provisoire des travaux d'quipement. Il doit aussi rendre publique l'autorisation de
lotir et les documents du dossier de demande d'autorisation (plan urbanistique,
documents technique et cahier des charges).
Les adouls, notaires et les conservateurs de la proprit foncire ainsi que les
receveurs de l'enregistrement doivent refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer
tous actes de vente, location ou de partage s'il n'est pas fourni une copie certifie
conforme du PV de rception provisoire, ou une copie certifie conforme de
l'attestation dlivre par le prsident du conseil communal certifiant que l'opration
ne tombe pas sous le coup de la prsente loi.
Les lotissements irrguliers sont dfinis par l'article 49 de la loi 25-90 comme
tant les lotissements qui ont t raliss sans autorisation pralable et les
lotissements dont les travaux d'quipement ne son pas conformes avec les documents
ayant permis l'obtention de l'autorisation de lotir.
Un groupe d'habitations est, selon l'article 56, constitu par les immeubles
individuels ou collectifs usage d'habitation difis sur une seule ou plusieurs
parcelles contigus ou voisines, simultanment ou successivement par le propritaire
ou les copropritaires de la ou des parcelles en cause. Les groupes d'habitations sont
soumis au dispositions prvus par le titre premier de la loi 25-90.
Dans les communes urbaines et toute autre partie du territoire couverte par un
document d'urbanisme approuv tel que le SDAU et le PDAR (plan de
dveloppement d'une agglomration rurale), est soumise autorisation pralable de
morcellement :
* Toute opration de vente ou de partage ayant pour objet ou effet la division d'une
proprit foncire en plus d'un lot non destins la construction.
* Toute vente en indivision d'une proprit foncire qui aurait pour effet d'attribuer
l'un au moins des acqureurs des droits de coproprits dont la superficie serait
infrieure la superficie prvue par les documents d'urbanisme. (2500 m par
dfaut).
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L'autorisation de morcellement est dlivre par le prsident du conseil communal,
sur la base d'un dossier comportant :
Un plan de situation de la parcelle concerne, l'chelle 1/2000 ou au 1/5000,
rattach au rseau godsique, comportant l'orientation, les voies de desserte
avec leur dnomination et les points de repre permettant de localiser le
terrain.
Un certificat de la conservation de la proprit foncire.
Un plan-masse faisant apparatre les btiments existants.
Le plan du projet de morcellement rgulier tabli au 1/500 ou au 1/1000
lorsqu'il ne s'agit pas d'une vente en indivision.
Cette demande est accorde si le prsident n'a pas statu dans un dlai de 2 mois
compter de la date du dpt de la demande. Par contre la demande est irrecevable si
le terrain est situ dans une zone constructible en application d'un document
d'urbanisme.
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8- Conclusion
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De cette situation dcoule une urbanisation deux facettes. La premire est
caractristique des centres villes et des quartiers rglementaires principalement
occupe par les couches moyennes et aises qui bnficient dun taux dquipement
raisonnable. La deuxime est caractristique des quartiers dhabitat populaire,
regroupant les mdinas surdensifies et les extensions dites priphriques et
clandestines, o les problmes de viabilisation et dquipements sont dune extrme
gravit.
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