Etude

comparative :
le crédit bail et
l'ijara
Module : Droit de financement des entreprises
Master : Droit des affaires

Réalisé par : Yousra DERHAM

ENCADRÉ PAR : PR. SAMIR BEL-AMIN
Liste des Abréviations :

N° : numéro
p : page
Art : article
éd : édition
Op.Cit : déjà cité

1
Sommaire :

Partie 1 : Différence entre le crédit-bail et d'Ijarah dans le cadre de son déroulement

Chapitre 1 : Phase préparatoire

Section 1 : Facturation

Section 2 : la vente d’actifs 

Chapitre 2 : éléments principaux et responsabilité pénale

Section 1 : L’élément du risque

Section 2 : Responsabilité pénale

Partie 2 : Différence entre le crédit-bail et d'Ijarah dans le cadre de son contrat

Chapitre 1 : Rapprochement du contrat Ijara Montahia Bi-Tamlik et crédit-Bail

Section 1 : Les conditions de conformité de l’Ijara montahia bi-tamlik au regard du

droit marocain

Section 2 : Distinction entre Ijarah Muntahia Bitamleek et le crédit-bail

Chapitre 2 : D’autres particularités

Section 1 : les paiements périodiques [ou paiement forfaitaire]

Section 2 : Contrat de location-exploitation/Ijarah

2
Introduction

les banques conventionnelles commercialisent des produits de financement basés sur le

mécanisme de la location, dans le cadre de la diversification de l’offre bancaire,.

Pour les entreprises, un bien d’exploitation moyennant le paiement des redevances locatives

comptabilisées est donné au client dans le cadre du financement bancaire. De ce fait, la

propriété juridique du bien appartient à la banque et la propriété économique est donnée à

l’entreprise.

La promulgation de la loi 103-12 a permis aux banques participatives de commercialiser les

produits participatifs qui sont Mourabaha, Moudaraba, Moucharaka, Salam, Istiṣna’a et Ijara.

L’article 58 de ladite loi dispose qu’ « Une opération Ijara est tout contrat par lequel une

banque participative met, à titre locatif, un bien meuble ou immeuble déterminé et propriété

de cette banque, à la disposition d’un client pour un usage autorisé par la loi. L’opération Ijara

prend l’une des deux formes suivantes :

 Ijara Montahia Bi-Tamlik, lorsqu’au terme de la location, la propriété du bien, meuble ou

immeuble, loué est transférée au client en vertu d’un contrat distinct de celui de Ijara ;

 (2) Ijara Tachghilia, lorsqu’il s’agit d’une location simple ».

Le contrat Ijara et son rapprochement avec les contrats conventionnels (le crédit-bail) ont fait

l’objet de différentes études telles que Mateeha(2006), Ameer and Ansari(2014) et Kamran et

al.(2017).

Le traitement comptable de l’opération Ijara a été étudié aussi par plusieurs chercheurs tels

que Ros Aniza et Abdul Rahman (2005) et Hanif (2016) qui ont examiné la norme IAS 17 et

la norme islamique FAS 8.

3
Le présent sujet revêt un intérêt tant théorique que pratique. Le premier se manifeste à travers

l’arsenal juridique du déroulement et distinction de c’est deux contrats dans un cadre juridique

général. L’intérêt pratique réside au fait de la différence entre le crédit-bail et l’ijara dans le

cadre du contrat.

D’où la pertinence de soulever les problématiques suivantes : Quels sont les points de

convergence et de divergence entre le contrat Ijara Montahia Bi-Tamlik et le crédit-bail ? Et

Quelle est la qualification juridique des deux contrats Ijara selon le droit positif marocain ?

Pour traiter cette problématique, nous optons pour un plan de deux parties. Nous allons traiter

les : Différence entre le crédit-bail et d'Ijarah dans le cadre de son déroulement dans la

première partie puis Différence entre le crédit-bail et d'Ijarah dans le cadre de son contrat dans

une deuxième partie.

Partie 1 : Différence entre le crédit-bail et d'Ijarah dans le cadre de son déroulement

Le crédit-bail et l'Ijarah sont les concepts synonymes [en pratique] utilisés pour une entreprise

où les revenus sont générés par la location d'actifs. Dans ce type d'entreprise, un investisseur

après l'achat de l'actif, 1céder le droit d'utilisation à une autre personne pour une durée

convenue montant des loyers payables en une somme forfaitaire ou en plusieurs versements

pour une période déterminée. Cependant, il existe des différences claires dans les deux types

d'entreprises (principalement juridiques) que nous allons distinguer à travers la phase

préparatoire (chapitre 1) et ces éléments principaux (Chapitre 2)

Chapitre 1 : Phase préparatoire

A travers ce chapitre nous allons découvrir dans un premier lieu le processus de factorage de

cette opération (Section 1) et dans un deuxième lieu nous allons entamer la vente des deux

contrats (Section 2).

1
Idriss Faik, Les banques participatives au Maroc, publications de la faculté des sciences juridiques,
économique et sociales, Série colloques et séminaires, N°54,2017, p. 51 et 52.

4
Section 1 : Facturation

Pendant la phase de réparation et de révision, IFI ne peut pas facturer les locations alors que

les banques conventionnelles reçoivent en permanence les versements constitués d'intérêts

ainsi que le principal indépendamment de l'utilisation de l'actif par le preneur2.

Sous Ijarah, le loyer est facturé lorsque l'actif est mis à la disposition du locataire pour

utilisation alors qu'en leasing conventionnel, des intérêts sont facturés une fois le contrat signé

et les liquidités mises à la disposition du client, que l'actif soit ou non effectivement utilisable

ou non. Tout loyer perçu avant la livraison de l'actif n'est pas constituant le revenu d'une IFI et

traité comme un passif, ce qui n'est pas le cas au titre des intérêts banque basée.

En vertu de l'Ijarah, les locations à bail cessent une fois que l'actif est devenu inutilisable pour

quelque raison que ce soit (vol, destruction, etc.) sans négligence du client qui est ce n'est pas

le cas en leasing conventionnel.

Section 2 : la vente d’actifs 

Sous Ijarah, la vente d'actifs (le cas échéant) et la location d'actifs se font par le biais de deux

contrats séparés3. Le contrat d'Ijarah est signé au moment de la remise de l'actif pour

l'utilisation et le contrat de vente sont signés au moment du transfert de propriété, alors que

sous le CB un contrat unique comprend la vente et la location.

Chapitre 2 : éléments principaux et responsabilité pénale

Au sein de ce chapitre nous allons décortiquer l’un des éléments principaux de ces contrats

(Section 1) et dans un deuxième lieu sa responsabilité pénale (Section 2)

Section 1 : L’élément du risque

2
Laila Ibtihal Fares, Mohamed Habachi, Contrat Ijara : cadre juridique et comptable marocain et
rapprochement avec le crédit-bail, Revue de recherches et Applications en Finance Islamique,N°2, 2020, p. 231.
3
Idriss Faik, Les banques participatives au Maroc, publications de la faculté des sciences juridiques,
économique et sociales, Série colloques et séminaires, N°54,2017, p. 51 et 52.

5
Sous Ijarah, le risque de l'actif est atténué uniquement par Takaful (mode de partage des

risques) tandis que dans le cadre d'un CB, le risque est minimisé grâce à l'assurance (mode

interdit de partage des risques)

Section 2 : Responsabilité pénale

Sous Ijarah, tous les droits et responsabilités de propriété incombent à l'IFI en tant que

propriétaire de l'actif tandis que les droits et obligations liés à l'utilisation transférés au client

sont utilisateur. Dans le cadre d'un CB, tous ces droits et obligations sont placés sur

l’utilisateur sans distinction.

Une pénalité pour le non-paiement rapide est imposée dans les deux cas, mais l'utilisation de

la sanction est différente. En CB, ce sont les pénalités de retard et ceci Couvre la valeur

temporelle de l'argent perdu par la société du CB , il s'agit donc d'une compensation pour

Société de crédit-bail alors que sous Ijarah ce n'est pas le revenu du bailleur plutôt qu'il va à

un organisme de bienfaisance coordonné par le conseil de surveillance de la charia de l'IFI.

Dans ce qui suit paragraphes, nous avons présenté les similitudes et les différences entre les

différentes catégories de l’ijara et le CB

Partie 2 : Différence entre le crédit-bail et d'Ijarah dans le cadre de son contrat

Même si le contrat Ijara Montahia Bi-Tamlik, dans le cas des crédits professionnels, peut être

qualifié de crédit-bail, les modèles de contrats utilisés par les banques conventionnelles ne

peuvent être adoptés pour le contrat Ijara Montahia Bi-Tamlik du fait que les pratiques des

banques conventionnelles sont entachées d’énormes vices de non-conformité. 4 Le modèle de

contrat ijara Montahia Bi-Tamlik validé par le CSO confirme cette divergence. Dans ce

paragraphe, nous allons essayer de rapprocher le contrat Ijara Montahia Bi-Tamlik et crédit-

4
Souad Ailli, Hind elidrissi, produits bancaires alternatifs au Maroc : de l’insuccès aux voies de promotion,
Revue de recherche en droit, économie et gestion, N°7, 2017, p. 130

6
Bail dans un premier chapitre et dans un deuxième nous allons aborder ses différentes

particularités.

Chapitre 1 : Rapprochement du contrat Ijara Montahia Bi-Tamlik et crédit-Bail

Au sein de ce chapitre nous allons décortiquer Les conditions de conformité de l’Ijara

montahia bi-tamlik au regard du droit marocain (Section 1) et dans un deuxième lieu la

Distinction entre Ijarah Muntahia Bitamleek et le crédit-bail (Section 2)

Section 1 : Les conditions de conformité de l’Ijara montahia bi-tamlik au regard du

droit marocain

Aux termes de l’ancien droit régissant la finance alternative à savoir les dispositions de

l’article 3 de la recommandation RN 33/G/ 2007 de Bank Al- Maghrib, pour être valide, le

contrat Ijara doit définir de manière précise les obligations et droits de chacune des parties

ainsi que les conditions générales régissant leurs relations5. Il doit comporter des clauses

précisant notamment : - La nature de l’opération (“Ijara tachghilia” ou autre “Ijara wa iqtina”)

; - La détermination du bien loué et l’objet de son utilisation par le locataire afin de ne pas

induire en erreur le client lors de consentement et de bien éclairer ce dernier sur l’étendue de

son engagement; - L’engagement ferme du locataire d’acquérir le bien loué ; - Le montant du

loyer, les modalités de son paiement et les dates des échéances ; - La durée du bail ; - Les

charges de maintenance et frais d’entretien ; à vrai dire, l’entretien courant reste à la charge du

client; - Les frais d’assurance. Ces conditions de conformité, si classiques soient-elles,

viennent octroyer une force juridique au contrat d’Ijara montahia bi-tamlik et contribuer à son

bon fonctionnement. La nouvelle loi bancaire 103.12 de 2015 notamment dans son article 58

alinéas troisièmes, puis la circulaire du Wali de Bank Al-Maghrib n°1/W/17 du 27 janvier

7
2017, publiée au Bulletin officiel n°6548 du 2 mars 2017, dans ses articles 16 et suivants sont

venues réaffirmer et appuyer ces conditions.

Section 2 : Distinction entre Ijarah Muntahia Bitamleek et le crédit-bail

Selon Ijarah, si le titre légal de l'actif loué est transféré au locataire à la suite de l'accord

Ijarah, il s'appelle Ijarah Muntahia Bitamleek, alors que selon les Contrats de location , « Un

contrat de location-financement est un contrat de location qui transfère la quasi-totalité des

risques et les récompenses liées à la propriété d'un actif. Le titre peut ou non éventuellement

être transféré". Afin de déterminer si un contrat de location est un contrat de location-

financement, seule la propriété le transfert n'est pas le seul critère, il faut plutôt examiner la

substance économique de transaction sous-jacente6. Les tests suivants pourraient être très

efficaces pour déterminer le statut d'un contrat de location.

• Le bail transfère la propriété de l'actif au preneur à la fin du bail

terme;

• Le preneur a la possibilité d'acheter l'actif à un prix qui devrait être inférieur à la juste

valeur.

• La durée du bail couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l'actif

• La valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location s'élève au moins la

totalité de la juste valeur du bien loué ;

• Les actifs loués sont de nature spécialisée de sorte que seul le preneur peut leur utiliser

• Gains ou pertes provenant de la fluctuation de la juste valeur de la baisse résiduelle au

preneur à bail;

6
La distinction est faite basée sur la définition adoptée par le code de commerce en vertu de l’article 431.

8
• Le preneur a la possibilité de poursuivre le bail pour une période secondaire moyennant un

loyer qui est nettement inférieur au loyer du marché.

Seul le transfert de propriété est le facteur décisif entre l'exploitation d'Ijarah [location-

exploitation] et Ijarah Muntahia Bittamaleek [location-financement], alors que sous le contrat

CB en plus de la propriété, il existe certaines autres indications qui peuvent modifier le statut

du bail du bail d'exploitation. Au moment de la location d'un bien à un client par une

institution financière, sous Ijarah, la valeur historique de l'actif, acquis par l'institution

financière, reste dans le bilan, n'entraînant ni profit ni perte, cependant selon le CB l'actif est

déclaré comme créance en attribuant la valeur de l'investissement net [qui est la différence des

paiements minimaux de location plus toute valeur résiduelle en utilisant le taux d'intérêt

implicite]. Pratiquement c'est juste la valeur de l'actif, il n'y a donc généralement pas de

différence dans la valeur selon les deux normes comme dans le cours normal des affaires

l'institution financière acquiert l'actif sur demande d'un client, par conséquent le coût

historique et la juste valeur sont identiques. Cependant au cas où l'actif a été acheté par une

institution financière avant la date du contrat de location, la différence pourrait survenir dans

la juste valeur et le coût historique, par conséquent, , en utilisant le mot juste valeur est plus

approprié que le coût historique. Une autre différence est que, l'actif est déclaré comme

créances [comme s'il était vendu], alors qu'en vertu du FAS-8, il reste toujours Investissement

dans les actifs d'Ijarah. Les dépenses engagées pour négocier un contrat de location peuvent

soit être passées en charges immédiatement ou si le matériel peut être réparti sur la durée de

l'Ijarah . De plus, s'il y a une réduction en valeur de l'actif qui est débité du compte de

synthèse des revenus.7

Chapitre 2 : D’autres particularités

7
Idriss Faik, Op.cit, p. 52.

9
Au sein de ce chapitre nous allons décortiquer les paiements périodiques [ou paiement

forfaitaire] (Section 1) et dans un deuxième Contrat de location-exploitation/Ijarah (Section 2)

Section 1 : les paiements périodiques [ou paiement forfaitaire]

Effectué par le preneur dans le cadre d'un contrat de location en échange d'un droit

d'utilisation du bien loué. Le montant reçu en tant que revenus Ijarah doit être comptabilisé

sur terme proportionnellement, mais dans le cas du CB, il doit être réparti entre le rendement

de principal et revenus financiers.

Sous l’Ijara, il pourrait y avoir quatre façons de transférer le titre au locataire comme ci-

dessous :

 Par don ;

 Par vente pour un montant symbolique ;

 Par vente avant achèvement du terme Ijarah ;

 Vente progressive.

Alors que sous, l'actif est vendu avec le financement contrat de location.

Sous Ijarah, l'amortissement est imputé par l'institution financière, alors que sous un Contrat

de CB aucun amortissement ne sera imputé par le bailleur en cas de contrat de location-

financement, plutôt il est amorti par le preneur. Selon l’ijara, dans les quatre cas de transfert

de propriété (location financement), l'amortissement est à la charge du bailleur sauf cas n°4 où

la charge d'amortissement diminue tandis que la charge d'amortissement du preneur augmente

progressivement. Dans le cadre d'un régime de cadeaux, la valeur résiduelle est nulle, tandis

que dans le cadre de ventes, la valeur résiduelle est le montant convenu des ventes.

Selon l’ijara, si l'actif n'est pas repris par le locataire, l'une des deux situations se présente. Le

preneur n'est pas obligé d'acheter l'actif, puis l'actif est réévalué et inférieur de la valeur net

10
comptable Vs valeur d'équivalent de trésorerie est reportée au bilan, par conséquent tout la

perte survient est déclarée dans le compte récapitulatif des revenus. Toutefois, si le locataire

est obligé d’achète le bien et manque à son obligation ; et la valeur d'équivalent en espèces est

inférieure

Ou supérieure à la valeur nette comptable, la perte qui en résulte doit être récupérée auprès du

preneur.

Section 2 : Contrat de location-exploitation/Ijarah

Un type de bail qui n'est pas un bail financier ou un Ijarah Muntaha Bittamleek. C'est un court

bail à terme dans le cadre duquel les risques et avantages de la propriété incombent au bailleur

et au locataire un droit d'utiliser l'actif pour les loyers convenus8. Il n'y a pas de différence de

traitement contrats de location simple entre la norme Ijarah et la norme de location

8
Mohamed Himeur Chihab, Les contrats de finance islamique, Larcier, 1 er Ed, 2018,p. 189.

11
Bibliographie

Ouvrages généraux :

 Mohamed Himeur Chihab, Les contrats de finance islamique, Larcier, 1er Ed, 2018,250p.

Ouvrages spéciaux :

 Ali Abdelkafi, Al ijara face au leasing conventionnel, Editions universitaires européennes,

1er Ed,2016, 288 p.

Articles:

 Idriss Faik, Les banques participatives au Maroc, publications de la faculté des sciences

juridiques, économique et sociales, Série colloques et séminaires, N°54,2017, p. 49-64

 Laila Ibtihal Fares, Mohamed Habachi, Contrat Ijara : cadre juridique et comptable

marocain et rapprochement avec le crédit-bail, Revue de recherches et Applications en

Finance Islamique, N°2, 2020, p. 230-251.

 Souad Ailli, Hind elidrissi, Produits bancaire alternatif au Maroc : de l’insuccès aux voies

de promotion, Revue de recherche en droit, économie et gestion, N°7, 2017,p. 113-130

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