Mission

"Durant mon stage en analyse immobilière, j’ai eu l’opportunité de travailler sur un projet
passionnant : la valorisation d’un portefeuille de maisons de santé réparties sur tout le
territoire français. Mes principales tâches étaient axées sur plusieurs domaines clés.

Analyse de marché : J’ai commencé par réaliser une étude de marché pour comprendre les
tendances régionales et nationales en matière de santé. Cela incluait la collecte et l'analyse de
données sur les prix, la demande, et l’offre en matière de biens immobiliers dans le secteur de
la santé.
Modélisation financière : J'étais chargé de développer et de mettre à jour des modèles
financiers pour estimer la valeur des propriétés. Cela impliquait de travailler sur des flux de
trésorerie prévisionnels, la valorisation par la méthode des DCF (Discounted Cash Flows), et
l'analyse de sensibilité.
Préparation de documents de présentation : J’ai également aidé à préparer des rapports et
des présentations pour les investisseurs et autres parties prenantes. Cela nécessitait de
synthétiser les analyses et les résultats de manière claire et précise pour faciliter la prise de
décision.
Coordination avec d'autres équipes : En collaboration avec les équipes juridiques et
opérationnelles, j’ai participé à la vérification de la conformité des propriétés avec les
réglementations locales et à la garantie que les opérations étaient optimisées pour la
valorisation du portefeuille.

Grâce à ce projet, j’ai non seulement renforcé mes compétences analytiques et financières,
mais j’ai également développé une compréhension approfondie du marché immobilier
spécialisé dans le secteur de la santé en France."

Modélisation

Pour la modélisation financière dans le cadre de la valorisation d'un portefeuille de maisons

de santé, plusieurs types d'informations sont cruciaux pour construire des modèles précis et
pertinents. Voici les principaux types de données que j'aurais cherchés :

1. Données financières historiques : Cela inclut les revenus générés par chaque
propriété, les dépenses opérationnelles, les coûts de maintenance, et toute autre
dépense récurrente. Ces données aident à comprendre les performances passées et à
projeter les flux de trésorerie futurs.
2. Taux d'occupation : Le taux d'occupation des maisons de santé est un indicateur clé
qui influence directement les revenus. Des informations sur les taux d'occupation
actuels et historiques sont essentielles pour estimer les revenus futurs.
3. Contrats de location et conditions : Les détails des contrats de location, y compris la
durée des baux, les clauses de révision de loyer et les conditions de résiliation, sont
importants pour évaluer la stabilité et la durabilité des revenus.
4. Valeurs de marché et comparables : Il est important de collecter des données sur les
transactions récentes et les valeurs de marché des propriétés similaires dans les mêmes
régions. Ces comparables aident à calibrer les évaluations et à assurer que les
valorisations sont en ligne avec le marché.
5. Prévisions économiques et démographiques : Les projections sur la croissance
économique, les tendances démographiques (par exemple, l'augmentation de la
 population âgée), et les politiques de santé publique peuvent influencer la demande
future pour les maisons de santé.
6. Coûts de financement et structure de capital : Les informations sur les taux d'intérêt
actuels, les conditions de prêt et la structure de capital de l'entreprise (ratio
dette/capitaux propres) sont nécessaires pour modéliser les coûts de financement et le
retour sur investissement.
7. Réglementations et législation : Comprendre les lois locales, nationales et les normes
spécifiques au secteur de la santé qui peuvent affecter les opérations et les coûts futurs
est également vital.

Ces informations permettent de construire un modèle financier robuste qui reflète non
seulement la situation actuelle mais aussi les perspectives futures de chaque propriété dans le
portefeuille.

Modélisation

Dans l'analyse et la valorisation immobilière, notamment pour des portefeuilles spécialisés

comme ceux des maisons de santé, plusieurs indicateurs clés de performance (KPIs) sont
utilisés pour évaluer la performance, la stabilité et le potentiel de croissance des
investissements. Voici les KPIs les plus couramment regardés dans ce secteur :

1. Taux d'occupation : Indique le pourcentage de l'espace locatif occupé par rapport à

l'espace total disponible. Un taux d'occupation élevé est généralement un signe de
forte demande et de gestion efficace de la propriété.
2. Revenu locatif net : Représente les revenus générés par les loyers après déduction des
coûts opérationnels (non compris le financement et les taxes). Ce chiffre donne une
indication claire des revenus réels que la propriété apporte.
3. Taux de capitalisation (Cap Rate) : Calculé en divisant le revenu net d'exploitation
de la propriété par sa valeur marchande actuelle. Ce taux fournit une mesure du
rendement potentiel de l'investissement immobilier et est souvent utilisé pour
comparer la performance de différentes propriétés.
4. Cash-on-Cash Return : Mesure le rendement en cash de l'argent investi, calculé en
divisant le flux de trésorerie avant impôts par le montant total de capital investi. Ce
KPI est crucial pour évaluer la performance de l'investissement au cours d'une période
donnée.
5. Rendement interne (Internal Rate of Return, IRR) : Estimation du taux de
rendement annuel global généré par l'investissement, en tenant compte de tous les flux
de trésorerie futurs et de la valeur de revente finale. L'IRR est particulièrement utile
pour évaluer la rentabilité à long terme.
6. Durée moyenne des baux (Weighted Average Lease Expiry, WALE) : Mesure la
durée moyenne restante des baux dans un portefeuille immobilier, pondérée par les
revenus locatifs. Un WALE plus long indique une plus grande sécurité des revenus à
long terme.
Me

Je pense le deal le plus significatif sur le quel j’ai travaillé c’était un portefeuille de maison de
santé sous différentes enseignes répartis un peu partout en France. Il était question de plus de
maisons de santé

EDF Invest
En charge d’une partie du financement du démantèlement des centrales nucléaires en France à
travers son portefeuille d’actifs non cotés  mission d’utilité publique

Investit dans des actifs non cotés (infrastructures, fonds d’investissement et immobiliers).

Immo : pays de l’OCDE et Europe. Core et core+ .

15 actifs immobiliers, parmis les quels : hotels, commerce, logistique, bureaux et
établissement de santé.  Immo représente 15% du portefeuille global d’investissement.

Notes de synthèse

Résumé Exécutif
 Description de l'opportunité : Un bref aperçu de l'investissement proposé, y compris
la nature et la localisation de la propriété.
 Objectifs d'investissement : Les buts spécifiques que l'investissement cherche à
atteindre, tels que le rendement sur investissement, la croissance du capital, ou la
diversification du portefeuille.

Analyse de Marché
 Dynamiques du marché local : Informations sur le marché local, les tendances
économiques, la démographie, et d'autres facteurs qui peuvent influencer la
performance de l'investissement.
 Comparaison avec des propriétés similaires : Analyse des comparables pour estimer
la valeur de la propriété et son positionnement sur le marché.

Détails de la Propriété
 Caractéristiques physiques : Description détaillée de la propriété, y compris la taille,
le type de construction, l'année de construction, et les aménagements.
 État actuel et utilisation : L'état actuel de la propriété, les locataires existants, et
l'utilisation des locaux.

Analyse Financière
 Modélisation des flux de trésorerie : Projection des flux de trésorerie futurs, incluant
les revenus locatifs, les dépenses d'exploitation, et les investissements en capital.
 Principaux indicateurs financiers : Inclut le taux de capitalisation, le rendement
interne, le taux de rendement cash-on-cash, et d'autres KPIs pertinents.
 Structure du financement : Détails sur le financement de l'achat, y compris la
proportion de dette et de capitaux propres et les conditions de financement.

Risques et Atténuations
 Identification des risques : Analyse des risques potentiels associés à l'investissement,
tels que les risques économiques, les risques locatifs, ou les risques réglementaires.
 Stratégies d'atténuation : Mesures proposées pour minimiser les risques identifiés,
telles que la diversification des locataires ou les assurances.

Plan de Gestion et Stratégies de Sortie

 Gestion de la propriété : Plan pour la gestion opérationnelle de la propriété, y
compris la gestion des locataires, la maintenance, et les rénovations.
  Stratégies de sortie : Scénarios envisagés pour la vente ou la sortie de
l'investissement, en tenant compte des conditions de marché et des objectifs
d'investissement.

Annexes
 Documents juridiques et réglementaires : Copies de documents importants tels que
les titres de propriété, les baux, et les conformités réglementaires.
 Photographies et plans : Images visuelles de la propriété et plans détaillés pour aider
à visualiser l'espace.

Dernière Transaction

Le MEMPHIS, paris 13, Zac Rive Gauche. 15km2 donc 10k de bureau, 5k de commerce.
Certifié BREEAM. Eco performant, pour un meilleur taux d’occupation et un meilleure
valorisation à la sortie.  Diminution du cap rate ou augmentation du NOI final.
8 locataires : secteurs variés, donc diminution du risque, et locataires relativement solvables,
fiables et qualitatifs.
Taux prime QCA : 4,5%
Taux prime paris hors QCA : 4,75%

Taux de rendement prime : calculé

sur l’assiette formée exclusivement de biens jugés d’excellente
qualité, qui constituent le marché dit «prime». Ces biens se situent
dans les zones géographiques les plus recherchées et sont en
parfaite adéquation avec les attentes des acheteurs, loueurs-
utilisateurs. Du fait de leur rareté, ces biens jouissent des taux
d’occupation parmi les meilleurs du marché. Le taux de rendement
prime étant inversement proportionnel à la valeur de
l’investissement, il est souvent inférieur à la moyenne, voire le plus
bas. Le taux de rendement prime permet ainsi à des investisseurs,
notamment institutionnels (aversion au risque importante),
d’appréhender la rémunération attendue d’un investissement
sécurisé, pour ne pas dire couvert.