IAS 40 : Immeubles de placement

Dr. Neila Boulila Taktak

Professeure en comptabilité

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Sommaire
 Champ d’application et définitions
 Comptabilisation initiale
 Évaluation postérieure
 Transfert et décomptabilisation 

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 Champ d’application et définitions
 La présente norme doit être appliquée à la comptabilisation, à l’évaluation
et aux informations à fournir sur les immeubles de placement.

 Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu pour en retirer des

loyers, pour réaliser une plus-value en capital ou les deux, plutôt que pour:
a- l’utiliser dans la production de biens ou de services ou à des fins
administratives
b- le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.

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Champ d’application et définitions
Sont par exemple des immeubles de placement :
(a) un terrain détenu pour réaliser une plus-value en capital à long terme plutôt que
pour une vente à court terme dans le cadre de l’activité ordinaire ;
(b) un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée. (Si une
entité n’a pas déterminé qu’elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier
occupé par son propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son
activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour réaliser une plus-
value en capital) ;
(c) un bâtiment appartenant à l’entité (ou détenu par l’entité dans le cadre d’un contrat
de location financement) et donné en location dans le cadre d’un ou plusieurs contrats
de location simple ;
(d) un bâtiment vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre d’un ou plusieurs
contrats de location simple ;
(e) un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une
utilisation ultérieure en tant qu’immeuble de placement.

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 Champ d’application et définitions
Sont par exemple des éléments qui ne sont pas des immeubles de placement et qui, en
conséquence, n’entrent pas dans le champ d’application de la présente norme :
(a) un bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ou
du processus de construction ou d’aménagement pour ladite vente (voir IAS 2 Stocks),
par exemple un bien immobilier acquis exclusivement pour être vendu ultérieurement
dans un avenir proche ou être aménagé et revendu ;
(b) un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement pour le compte de
tiers (voir IAS 11Contrats de construction) ;
(c) un bien immobilier occupé par son propriétaire (voir IAS 16), y compris (entre autres
choses) un bien immobilier détenu en vue de son utilisation future comme bien
immobilier occupé par son propriétaire, un bien immobilier détenu en vue de son
aménagement futur et de son utilisation ultérieure comme bien immobilier occupé par
son propriétaire, un bien immobilier occupé par des membres du personnel (que ceux-ci
paient ou non un loyer aux conditions du marché) et un bien immobilier occupé par son
propriétaire en attendant d’être vendu ;

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 Champ d’application et définitions
 Détenu par qui ?
- Par le propriétaire
- Par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement
- Par le preneur dans le cadre d’un contrat de location simple (A partir du 1er
Janvier 2005) à condition que :
• L’immeuble est détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital
• Le preneur utilise la méthode de la juste valeur.

 Cas particulier : Immeubles de placement et fournitures de services

accessoires
Le propriétaire d'un immeuble de bureaux assure des services de maintenance
et de sécurité aux preneurs qui occupent l'immeuble.
Qualification ? Immeuble de placement
Fondement : La composante maintenance est non significative par rapport au
contrat pris dans son ensemble
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Champ d’application et définitions
Cas particulier : Immeubles de placement et fournitures de services accessoires

Une entité possède et gère un hôtel.

Les services rendus aux clients constituent une composante significative

du contrat pris dans son ensemble.

L’hôtel est un bien immobilier occupé par son propriétaire.

Qualification : On applique l’IAS 16 immobilisations corporelles.

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 Contents

Classification – Champ d’application

Immeuble de Immobilisation Actif non courant Stocks
placement corporelle détenu en vue de la
vente
IAS 40 IAS 16 IFRS 5 IAS 2

• détenu pour en tirer • Destiné à être utilisé • Bien immobilier • Détenu ou en cours de
des loyers ou réaliser dans la production ou destiné à la vente ; production en vue de la
une plus-value en la fourniture de biens vente dans le cours
capital ; ou de services ou à des • Sa vente est hautement normal de l’activité ;
fins administratives ;
probable dans une
• N’est pas occupé par période d’une année. • Consommé dans le
son propriétaire ; • utilisé sur plus
processus de
production ou de
d’une période.
• N’est pas destiné à la prestation de services.
vente dans le cadre de
l’activité de l’entité ;

• Dont l’utilisation future

est indéterminée.
Classification – Ce qu’il faut retenir

1. L’exercice du jugement est nécessaire pour

déterminer si un bien immobilier est un
immeuble de placement.

2.L’entité élabore des critères lui permettant

d’exercer ce jugement de façon permanente et
cohérente avec la définition donnée d’un
immeuble de placement
Classification – Arbre de décision
Est-ce que le bien est destiné à Oui Actif comptabilisé en tant que
être vendu dans le cours normal « Stocks » conformément à IAS 2
de l’activité?
Modèle de
Non
réévaluation
Est-ce que le bien est occupé par Oui Actif comptabilisé en tant que
son propriétaire? « Immobilisations corporelles »
conformément à IAS 16
Modèle du
Non
coût
Actif comptabilisé en tant que
Est-ce que le bien est détenu en Oui
« Immeuble de placement »
tant qu’immeuble de placement?
conformément à IAS 40
Non Modèle de la
JV
Existe-t-il un
Y-a-t-il une intention de vendre Oui
aménagement en
un bien antérieurement détenu Oui
vue de sa vente?
comme immeuble de placement
dans un avenir proche ?
Le bien demeure dans le champ
Non d’application d’IAS 40 et doit être
présenté conformément à IFRS 5
 Bien à usage mixte – Qu’est ce qu’un bien à usage mixte?

Pour
Pour en réaliser
tirer des une plus-
loyers value en
Bien immobilier capital
qui comprend
plusieurs parties

Utilisé dans le
Utilisé
processus de
production / à des fins
fourniture de administratives
services
 Bien à usage mixte – Traitement comptable

Ces parties peuvent-elles être Oui

vendues ou louées séparément Comptabilisation séparée de
dans le cadre de contrat de chacune des parties
location-financement ?
Non

La partie utilisée dans le Actif comptabilisé en tant

processus de production de biens Oui que « Immobilisations
ou de fourniture de services est- corporelles » conformément
elle significative? à IAS 16

Non

Actif comptabilisé en tant que

« Immeuble de placement »
conformément à IAS 40
Comptabilisation initiale
 Règle générale (même règles que IAS 16)

Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu’actif

si, et seulement si :
(a) il est probable que les avantages économiques futurs associés
à cet élément iront à l’entité ; et
(b) le coût de cet élément peut être évalué de façon fiable.

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Comptabilisation initiale
 Evaluation initiale
- Un immeuble de placement doit être évalué initialement à
son coût (idem IAS 16)
- Traitement des dépenses ultérieures (idem IAS 16)

 Le coût d'un immeuble de placement construit par l’entreprise

pour elle même est son coût à la date d'achèvement de la
construction ou de l'aménagement.

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Evaluation postérieure
Une entreprise doit choisir comme méthode comptable soit le modèle de la juste
valeur, soit le modèle du coût et doit appliquer cette méthode à tous ses
immeubles de placement.

Juste valeur versus valeur d'utilité :

La juste valeur reflète la connaissance et les estimations des intervenants sur le
marché mais aussi des facteurs qui sont pertinents pour les intervenants en
général.
Au contraire, la valeur d'utilité reflète la connaissance et les estimations de
l'entreprise mais aussi des facteurs spécifiques à une entité ne s'appliquant pas
aux entreprises en général.

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 Evaluation postérieure
Exemples de facteurs spécifiques
- Une valeur supplémentaire tirée de la constitution d'un portefeuille de
biens immobiliers situés à des emplacements différents ;
- Des synergies entre des immeubles de placement et d'autres actifs ;

Quelle que soit la méthode choisie, l’entreprise doit déterminer la juste valeur de
chacun de ses immeubles de placement.

Exceptions:
1-L’entité se trouve dans l’impossibilité de déterminer la juste valeur de manière
fiable et continue → Adoption du modèle du coût.
2-Lorsqu’un droit sur un bien immobilier détenu par un preneur dans le cadre
d’une location simple est classé comme un immeuble de placement, le modèle de
la juste valeur doit être appliqué.

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 Evaluation postérieure
Modèle de la juste valeur
-Les pertes et les profits nés des variations de la juste valeur sont comptabilisés
dans le compte de résultat au fur et à mesure.
- La juste valeur est déterminée chaque année (contrairement à IAS 16)
-Amortissement non nécessaire

Les méthodes de détermination de la juste valeur ?

1. Quand un marché actif d’un bien immobilier similaire existe, cela peut
constituer un indicateur fiable de la juste valeur, sauf si des différences dans la
nature, l’état, et la localisation du bien immobilier sont identifiées et corrigées
pour refléter ces différences.
2. D’autres approches d’évaluation plus pragmatiques sont aussi autorisées
lorsqu’un marché actif n’existe pas (la valeur d’une transaction récente,
projections futures).
3. En cas d’impossibilité d’estimation de la valeur de marché, la méthode des
cash flow actualisés est permise.
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 Evaluation postérieure
Que faire lorsque l’entreprise fait l’acquisition initiale d’un immeuble de
placement et qu’elle ne peut déterminer sa juste valeur ?

1-Ce bien est évalué en utilisant le traitement de référence de la norme IAS 16

jusqu’à la date de sa cession, en supposant que la valeur résiduelle est nulle.

2-La société évalue tous ses autres immeubles de placement à la juste valeur.

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Transferts et sortie
 Transferts
 Des transferts, entrées ou sorties, de la catégorie immeubles de
placement doivent être effectués lorsque, et uniquement lorsque,
il y a changement d'utilisation mis en évidence par :
Un commencement d'occupation par le propriétaire : immeubles
de placement → biens occupés par leur propriétaire.
Le coût de l’immeuble = la juste valeur à la date du changement d’utilisation
Une fin d'occupation par le propriétaire : transfert des biens
occupés par leur propriétaire vers la catégorie immeubles de
placement.
L’écart entre la valeur comptable antérieure et la juste valeur est traité en tant
qu’une réévaluation selon l’IAS 16 : Immobilisation corporelle

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 Transferts et sortie
 Transferts
La fin de la construction ou de l'aménagement : immeubles en cours
de construction ou d'aménagement è immeubles de placement.
L’écart entre la valeur comptable antérieure et la juste valeur doit être comptabilisé
dans le résultat.

Un commencement d'aménagement en vue d’une vente : transfert des

immeubles de placement vers la catégorie stocks.
Le coût de l’immeuble = la juste valeur à la date du changement d’utilisation

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 Transferts et sortie
 Transferts
Note : Lorsqu'une entreprise décide de vendre un immeuble de
placement sans procéder à aucun aménagement, elle continue à le
comptabiliser comme un immeuble de placement jusqu'à ce qu'il soit
décomptabilisé et ne le traite pas en tant que stocks.

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 Transferts et sortie
 Application 1
Une société occupe depuis le 1er juillet un immeuble de bureaux
précédemment loué à une autre entreprise. La juste valeur de cet
immeuble était respectivement de 2 000 000 TND au 31/12/N-1 et de
2 100 000 TND au 1er juillet N. A cet même date, la durée
d’utilisation résiduelle est estimée à 15 ans.
T.A.F. : passez les écritures comptables qui s’imposent

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 Transferts et sortie

 Application 2
Jusqu’au 30 septembre N, une entreprise occupait un immeuble de bureaux dont elle est
propriétaire. Depuis cette date, elle le loue à d’autres sociétés, de sorte que cet actif est
devenu un immeuble de placement. Au 30/09/N, la juste valeur de l’immeuble est estimée
à
3 000 0000 TND alors que sa valeur comptable s’établit à :
coût 5 000 000
amortissements cumulés - 3 000 000
VCN 2 000 000
Supposons que la juste valeur de l’immeuble s’établisse à 2 900 000 TND et à 3 100 000
TND à la fin de N+1, et supposons également que l’immeuble soit vendu le 30 juin N+2
pour 3 200 000.

T.A.F. : passez les écritures comptables qui s’imposent

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 Sortie
 Un immeuble de placement doit être décomptabilisé lors de sa
sortie ou lorsque son utilisation est arrêtée de manière permanente
et qu’aucun avantage économique futur n'est attendu de sa sortie.
Profit /perte = Valeur comptable - produit net de la sortie
Comptabilisé en produit/charge de l’exercice où intervient la sortie de
l’immeuble de placement.

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Informations à fournir
 Les principales informations à fournir comprennent:
 Les méthodes comptables notamment:
- Les critères permettant de distinguer les immeubles de placement des biens
immobiliers utilisés par le propriétaire.
- Les méthodes et les hypothèses importantes utilisées pour déterminer la
juste valeur.
- Dans quelle mesure la juste valeur a été déterminée par un évaluateur
externe indépendant.
- Les bases d’évaluation, les modes d’amortissement, et les taux utilisés
pour les immeubles de placement évalués selon le modèle du coût.
- L’existence et les montants des restrictions touchant les immeubles de
placement;
- Les obligations contractuelles significatives d’achat, de construction et
d’aménagement des immeubles de placement ou de réparation, de
maintenance et d’amélioration des biens.

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Informations à fournir
 Les principales informations à fournir comprennent:
 Compte de résultat et annexes :
- Produits locatifs
- Charges opérationnelles directes occasionnées par les immeubles de
placement qui ont généré des produits locatifs
- Charges opérationnelles directes occasionnées par les immeubles de
placement qui n’ont pas généré de produits locatifs.

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