Chauliac

Perrine
Delaveau Juliette

Urbanistes du Monde

Recherche sur le dveloppement urbain de la ville de Kigali
tude du Masterplan 2040

Avant Propos


Kigali capitale souvent peu ou mal connue, cest pourtant bien sur le Rwanda que nous
avons dcid de porter notre attention, et de raliser pendant six semaines un travail de recherche
sur le dveloppement urbain de sa capitale. La dynamique de Kigali et son effervescence urbaine,
avec ses nombreux projets et son premier schma directeur trs ambitieux, le Master Plan 2040, ont
rapidement attiser notre curiosit. Il y a encore 10 ans, Kigali tait une ville peu urbanise et
chaotique. Aujourdhui, les routes asphaltes et les tours du centre ville patent les muzungus1 de
passage, et laissent peine croire que prs de 70% de la population de la ville vit dans la pauvret.
Les efforts de reconstruction ont commenc en 2007, et en 2013, la ville a adopt son premier
schma directeur, qui tablit une vision de long terme du dveloppement urbain. Cette vision a t
diffuse dans une vido, vritable spot publicitaire pour une ville qui veut tourner le dos au lourd
pass du gnocide, et saffirmer comme une capitale africaine la pointe de la modernit. Propret,
scurit, cologie, rien ne manque pour constituer limage de marque de Kigali. Nous avons donc
voulu voir par nous mme les rouages de cette impressionnante machine urbaine, sociale et
politique quest le master plan 2040. Entre modernit et pauvret, main de fer et espaces de libert,
succs indniables et dfis colossaux, la capitale rwandaise fourmille de contradictions, et invite
sinterroger sur le futur du dveloppement urbain.
Et vingt ans aprs un gnocide qui a dtruit le tissu social rwandais, lurbanisation fait partie
2
intgrante de notre reconstruction. Kagame.

Remerciements

Nous souhaitons tout dabord remercier Urbanistes du Monde, qui nous a donn
l'opportunit de faire cette recherche ainsi que Suez Environnement, et tout particulirement
Gabriel Miguez, qui nous a apport son soutien et nous a accord sa confiance tout au long de notre
travail. Nous remercions galement toutes les personnes qui nous ont soutenu et ont particip a
notre financement participatif, sans qui nous naurions pas pu partir.

Nous remercions chaleureusement toutes les personnes Kigali, rwandais comme expatris,
qui nous ont accueilli, accord du temps, fourni des informations prcieuses et dans bien des cas,
offert leur amiti et leur bienveillance.

Etrangers, blancs
http://www.monpalais.com/2014/05/new-york-lurbanisation-peut-reduire-la-pauvrete-kagame/

Table des sigles et acronymes

RHA : Rwanda Housing Authority
KEDS: Kigali Economic and Development Strategy
KCMP : Kigali Conceptual Masterplan
EICV : Enqute Intgrale sur les Conditions de Vie des Mnages
MININFRA : Ministre des Infrastructures
SIG : Systme dinformations Gographiques
RDB : Rwanda Development Board
FPR : Front Patriotique Rwandais
RSSB : Rwanda Social Security Board
FAED : Faculty of Architecture and Environmental Design
NISR: National Institute of Statistics of Rwanda
NSPA : Nile Source Polytehcnic of Applied Arts
BRT : Bus Rapid Transit
KIST : Kigali Institute of Science and Technologie
TIC : Technologies de lInformation et de la Communication
WASAC : Water and Sanitation Corporation
MININTER : Ministry of Internal Security
Frw : Franc Rwandais
Chiffres cls
Nombre dhabitants : 12,1 millions au Rwanda en 2014, 1,3 million dhabitants a Kigali en 2013.
PIB : 8,76 milliards de dollards
Taux de croissance du PIB en 2014 : 7%
44,9% de la population vivant sous le seuil de pauvret (2011)
Emission de CO2 : 0,1% en 2011
PIB par habitant : 465 $
Dette extrieure : 14,9% du PIB
Langues : Kinyarwanda, anglais, franais (officielles) et swahili
Religions : Catholiques (57 %), protestants (37 %), musulmans (5 %), animistes
Alphabtisation : 65 %
Dveloppement humain : 167e / 186 pays (PNUD 2013)
Densit : 445 hab./km (projection 2015)
Indice de fcondit : 5,05
Croissance dmographique : 2,4 %
Esprance de vie : Femmes : 53,9 ans - Hommes : 50 ans
Source : Banque Mondial, RFI ,RHA, NISR

Introduction/Problmatique
Capitale du Rwanda, Kigali est une ville denviron 1,3 million dhabitants, qui connat un
important dveloppement urbain. Si limaginaire collectif europen renvoie encore le Rwanda et
Kigali aux annes de guerre civile et au gnocide de 1994, ce pays semble pourtant loin de cette
poque sombre, et la reconstruction est largement engage. Pays le plus densment peupl
dAfrique, le Rwanda, et en particulier Kigali, sont dsormais rputs pour leur stabilit, leur
scurit, et leurs prouesses conomiques. Entre 2001 et 2014, le taux de croissance du PIB rel a
atteint environ 9 % en moyenne par an (Banque Mondial, 2015). De plus, le Rwanda fait figure de
modle en termes de lutte contre la corruption : cest le 4e pays le moins corrompu dAfrique, et le
49e au monde selon le Corruption Perception Index de 2013. Ainsi, la ville de Kigali, attire un nombre
important dinvestisseurs et dhommes daffaires trangers, fascins par cette transformation et par
les opportunits que le pays propose. En 2008, la ville saccorde, pour la premire fois, sur un plan
directeur urbain (Kigali Conceptual Master Plan - KCMP) rdig par une quipe amricaine
darchitectes, Oz Architects. En effet entre 1995 et 2008, aucun master plan ntait rentr en
vigueur, ceux de 2000 et de 2003, proposs par la mairie nayant pas t accepts par le Ministre
des Infrastructures (MININFRA). Pendant cette priode, la croissance urbaine ntait donc pas
encadre et les quartiers spontans se sont multiplis. Ces quartiers constituent encore 70% de la
ville.
Ce rapport interroge le dveloppement urbain de la ville de Kigali orchestr par le Master
Plan de 2013, et la vision que celui-ci propose lhorizon des cinquante prochaines annes. Dans une
ville encore peu tudie, et dans laquelle lurbanisme et larchitecture sont des disciplines rcentes,
ce travail essaye de rassembler les informations disponibles sur la ville pour proposer un premier
clairage sur les enjeux contemporains et futurs de la ville de Kigali. Quelles sont les dynamiques du
dveloppement urbain aujourdhui ? Quels sont les sources dinspirations du master plan ? Quel
futur veut-il crer ? Qui en bnficiera ? quels dfis la capitale rwandaise devra telle faire face ?
Aura t-elle les moyens de ses ambitions ?

Mthodologie

Ce rapport sappuie sur un travail de terrain de six semaines (du 24 juin 2015 au 4 aot
2015) qui a permis de raliser des entretiens semi-dirigs et des observations dans les diffrents
quartiers de la ville de Kigali. Les entretiens ont t conduits avec des acteurs institutionnels (au
niveau des districts, de la ville et de lEtat) ou privs, notamment entrepreneurs, architectes et
chercheurs (Annexe 1).
En outre, limmersion dans le pays pendant un peu plus dun mois et la rencontre de
rwandais, a permis de mieux comprendre les enjeux rels de ce dveloppement ainsi que les
changements qui ont dj eu lieu ces derniers annes. Cependant, il est apparu particulirement
difficile d'accder des informations et points de vue critiques. De plus, la mise en place encore trs
rcente du master plan laisse peu de recul pour cerner clairement les consquences sociales,
conomiques et politiques du dveloppement urbain. Enfin, ces six semaines dimmersion Kigali
ont forg en nous un lien motionnel cette ville et une certaine fascination pour notre sujet
d'tude, qui a pu influencer ce rapport malgr les prcautions prises.


Contextualisation

La croissance urbaine de Kigali

La ville de Kigali a t cre en 1907 par les colons allemands, notamment le Docteur Richard Kandt,
afin dinstaller le centre administratif du Rwanda et du Burundi, qui constituaient alors un pays
appel le Ruanda-Burundi. Aprs la Premire Guerre Mondiale, le Rwanda passe sous mandat de la
Socit des Nations, et est administr par la Belgique. Le dveloppement de Kigali est alors trs
faible, et aujourdhui, seules quelques maisons du centre ville de la capitale rappelle encore cette
poque coloniale.

Une maison de lpoque coloniale en centre ville, voue la destruction

En 1962, lors de l'indpendance du Rwanda, Kigali tait encore un petit village de 5 000 6 000
habitants, avec une zone urbaine de 3 kilomtres carr3. Capitale du Rwanda indpendant, Kigali
connat une croissance importante entre 1962 et 1984, avec une population qui atteint plus de 150
000 habitants et une zone urbaine de 12 kilomtres. Avec le gnocide, Kigali se voit ampute dune
partie importante de sa population et ne retrouvera son nombre dhabitant pr-gnocide quen
1999. Depuis, la ville ne cesse de crotre, et le taux de croissance annuel slve environ 6%. En
2013, la population atteignait 1,3 million dhabitants et les projections prvoient 4,2 millions
dhabitants en 2040 (RHA, 2014). Cette croissance urbaine est dune part lie lexode rural, et
dautre part au retour dun grand nombre de rfugis rwandais - the returnees, qui avaient fui le
Rwanda pour sinstaller dans les pays limitrophes, ds 1959, lors des premiers pogroms et violences
contre les Tutsis. Nanmoins, le Rwanda reste encore aujourdhui un pays dont la majeure partie de
la population habite dans les zones rurales. Le taux durbanisation slve environ 26%, et quoique
3

Mairie de Kigali, 2008

5

le pays soit trs densment peupl, Kigali nest pas une ville trs dense (1 442 hab/km2). En outre le
Rwanda est le pays des mille collines, et Kigali n'chappe pas cette rputation. Ainsi, la
topographie spcifique de la ville rend sa lecture parfois complexe, et ncessite dtre prise en
compte dans les plans de dveloppement urbain.

http://geographie-ville-en-guerre.blogspot.com/2009/03/kigali-une-urbanisation-entre.html

Organisation administrative

La ville est compose de trois ples gographiques, appels districts (akarere) : Nyarugenge
(qui comprend la zone du centre ville), Gasabo (le plus grand district) et Kicukiro. Ces districts sont
diviss en 35 secteurs, eux mme diviss en cellules puis en villages (Umudugudu). Chacun de ces
niveaux administratifs ont des prrogatives spcifiques. Le village est particulirement important
pour lexercice de la solidarit locale notamment grce lexistence dun fond daide (Ubudehe)
ddi aux besoins identifis comme les plus importants par la population.

En 2000, le gouvernement entreprend une politique de dcentralisation, encore loeuvre

aujourdhui.

I - Quest ce que le Masterplan ?

A. Histoire, modles et vision du futur
Histoire du Masterplan
Le Kigali Conceptual Master Plan (KCMP), approuv par le Parlement en 2008, reprsente la
premire tentative de planning urbain au Rwanda. Le KCMP est ainsi le fruit dune trs forte volont
politique du prsident Kagam, qui vise tourner la page du gnocide et faire du Rwanda une nation
moderne, conomiquement florissante, et incontournable parmi les autres mtropoles dAfrique de
lEst - Nairobi, Dar es Salaam, et Zanzibar notamment.

Le KCMP a t rdig dans le cadre des documents Vision 2020 et Kigali Economic Development
Strategy (KEDS). Ces documents sont le support de la vision du futur du Rwanda, et dfinissent des
objectifs chiffrs en termes de rduction de la pauvret, daccs aux services et de croissance
conomique par secteurs. Dans le cadre de la Vision 2020, le KCMP de 2007 est le document cl qui
donne les grandes directives du dveloppement urbain pour les cinquante prochaines annes. Son
laboration est le fruit dune collaboration entre le MININFRA, la ville de Kigali et les consultants
amricains OZ Architects.
En 2013, le Kigali City Masterplan, loutil concret du KCMP, aussi appel Comprehensive Masterplan,
a t achev par la compagnie singapourienne Surbana, slectionne par le gouvernement
singapourien dans le cadre du partenariat entre le Rwanda et Singapour, et qui a remport un appel
doffre. Il dtaille le planning urbain au niveau de la ville, et fournit galement des plans plus
dtaills au niveau de chaque district (sub area level), en dfinissant notamment les hauteurs des
btiments et les zones fonctionnelles (commerciales, rsidentielles, de loisirs). Chaque projet du
Kigali City Masterplan doit suivre les lignes directrices du KCMP, bas sur trois mots dordre:
cologie, quit et conomie (Mairie de Kigali, 2014). Un phasage, propre chaque district, a t
ralis afin de mieux organiser et rpartir les travaux dans le temps ainsi quidentifier les secteurs
prioritaires. Aujourdhui, la ville est la fin de la phase 1 dans le CBD (district de Nyarugenge), et
entame la phase 2.
Quelle vision long terme ?
Dans le KEDS 2002, la vision du futur pour Kigali est dcrite comme telle :
celle dune rgion qui peut s'insrer dans l'conomie globale ; celle qui peut apporter
opportunits et prosprit ses citoyens ; o le business et lindustrie peuvent prosprer et
crotre ; o les secteurs public et priv travaillent main dans la main ; et o les individus et
familles peuvent profiter dune plus grande qualit de vie4.
Source : Ville de Kigali - Kigali City

Au del des objectifs pragmatiques du master plan en terme de scurit, transports, cration de
zones fonctionnelles, ou propret par exemple, ce projet urbain titanesque repose fortement sur
un choix idologique, qui met en avant les valeurs dordre et de rgulation, trs importantes dans
la socit rwandaise. Ainsi, la volont de rationaliser la ville et den amliorer limage
linternational est lun des dterminants cls du projet.
De plus, la ralisation du master plan fait partie de la stratgie conomique du Rwanda : petit pays
enclav, disposant de trs peu de ressources minires, et de pratiquement aucune industrie, le pays
des mille collines a lambition de promouvoir et d'acclrer son dveloppement conomique par les
services, en particulier la finance et les technologies de la communication (TIC). A cet gard, le

Citation traduite librement de langlais : that of a region that can successfully compete in the global
economy; one that can bring opportunity and prosperity to its citizens; where business and industry can prosper
and grow; where the public and private sectors work in a cooperative partnership; and where individuals and
families enjoy an improved quality of life

master plan est une vritable opration marketing, qui promeut la qualit de vie Kigali pour attirer
investisseurs, entrepreneurs et siges sociaux.
Quels modles urbains vont dominer ?
Entre nouvel urbanisme et Petit Dragon dAfrique
En premier lieu, lorganisation de la ville de Kigali est fortement inspire par les villes nord
amricaines. Par exemple, le master plan repose sur la notion de zoning (cration de zones
fonctionnelles), et les noms des rues ont t remplacs par des numros il y a un an. De mme,
lesthtique du master plan de Kigali est tourn vers des matires lisses et brillantes, des couleurs
claires, et la profusion de glass towers. Cette influence du modle amricain sexplique
essentiellement par lorigine amricaine de la socit darchitectes qui a crit le master plan, mais
aussi par le maire qui a mis en place le Masterplan, qui a fait ses tudes Chicago. De faon
gnrale, il reste au Rwanda une forte prsence amricaine (ONG et investissements), et les
nouvelles lites rwandaises ont souvent t formes dans de prestigieuses universits aux USA.
Il existe galement une influence trs visible du mouvement appel New Urbanism
approach, qui met laccent sur la qualit de vie en milieu urbain. Ainsi, le nouvel urbanisme se dfinit
par les principes suivants : accessibilit du centre ville pied (walkability), un rseau dense et
diverse (connectivity), des quartiers mixtes et varis (mixed use and diversity), des logements
diffrents prix (mixed housing), le respect des communauts (respect of communities), des
transports intelligents et durables (smart transportation et sustainability)5. Le dveloppement de
Kigali est ainsi port par la volont de mettre en oeuvre ces principes, et lon en voit dj les
consquences : amnagement de passages pitons et de trottoirs, interdiction dutiliser des sacs
plastiques, ou encore construction de grands complexes regroupant des logements, des commerces
et des services.

Vision du dveloppement urbain extrait de la vido promouvant le schma directeur de Kigali.

Source https://www.youtube.com/watch?v=iM0Y4EiCvGE

http://www.newurbanism.org/

La volont de dvelopper une ville verte et propre

Le master plan mentionne notamment la prservation des forts et des marais au sein de la ville de
Kigali, ou encore la limitation de la pollution industrielle. Ces proccupations environnementales
trs pousses sont une vritable spcificit de la ville de Kigali qui la distingue des autres villes
africaines en dveloppement. Linterdiction des sacs plastiques en 2004 a t un acte pionnier dans
la rgion et dans le monde. Vouloir rintroduire des sacs plastiques sur le territoire est considr
comme de la contrebande et est passible de prison.

Mais pour le futur, il semble que ce soit surtout linfluence des petits dragons dAsie,
notamment Singapour, qui soit amene dominer. En effet, le Rwanda sidentifie la trajectoire de
dveloppement de cette Ville-Etat, passe du rang de pays trs pauvre celui de pays revenu
intermdiaire (middle income country) en trs peu de temps - avec un contexte conomique
cependant trs diffrent, linverse de Singapour, le Rwanda est un pays enclav, sans accs la
mer. Ainsi, le choix du consultant singapourien Surbana, qui a sign, avec Kigali, sa premire
exprience en Afrique, nest pas neutre, et reflte la volont du gouvernement de dclencher le
dveloppement conomique, en s'cartant de linfluence et des choix amricains. Linfluence de
lAsie se retrouve aussi au sein mme de la mairie de la ville de Kigali, o le conseiller du maire est
lancien vice maire de Seoul.
Il faut galement noter que, comme Nairobi, le modle europen tend tre rejet, pour
des raisons aussi bien historiques quidologiques. Lhritage architectural de style colonial fait par
exemple dbat : certains professeurs darchitecture essaient de sensibiliser les tudiants la
conservation du patrimoine, mais beaucoup dentre eux nen apprcient pas lesthtique et
prfrent larchitecture moderne. De plus, ils ne considrent pas larchitecture coloniale comme
faisant partie de leur patrimoine, mais comme un hritage qui leur a t impos et quils ne
souhaitent pas conserver. Pour larchitecte rwandais Dr Kamiya, intgrer larchitecture locale dans
larchitecture moderne semble difficile puisque la premire ne rpond pas aux normes daujourdhui
et nest pas adapte la demande. En outre, labsence dindustries pour fabriquer les matriaux de
construction traditionnels au Rwanda empchent les architectes de reprendre ces techniques.

Quelles similarits entre le dveloppement urbain de Kigali et de Singapour ?
-

le rle de lEtat : un Etat fort, qui joue un rle dentrepreneur

un petit pays, dpourvu de ressources naturelles
la volont de crer une ville propre, sre et fonctionnelle
le contrle social
la transition conomique rapide
la perception de la globalisation comme une opportunit
la volont de renforcer lintgration rgionale
Source : Sevin (2012)

10

B. Les acteurs du Masterplan

Quelles agences sont en charge du master plan ?

Les acteurs du dveloppement urbain Kigali sont varis, et ont des intrts parfois
divergents. Si ces derniers sont multiples Kigali, la rpartition des tches est cependant trs prcise
et le risque de chevauchement des comptences semblent avoir t limit.

Comme le montre la cartographie des acteurs, lEtat est le premier acteur avoir impuls le
dveloppement urbain. Pour beaucoup de rwandais, sans cette volont politique du gouvernement
et du prsident, le dveloppement urbain naurait pas pu avoir lieu.

La mise en place du master plan est assure par diffrentes autorits et agences, qui
interviennent diffrents niveaux selon le processus de dcentralisation. Tout dabord, au niveau
national, la Rwanda Housing Authority (RHA) est une agence qui dpend du ministre tuteur
MININFRA et est mandate par le gouvernement central pour rguler et contrler le dveloppement
urbain et rural. En outre, lagence fournit des lignes directrices et des outils aux agences locales qui
seront, elles, en charge de la mise en place concrte du master plan. Depuis la rforme
institutionnelle de 2014, qui vise donner plus de pouvoir aux instances locales, beaucoup
demploys de la RHA ont t raffects dans des agences locales.6 Son rle est dsormais plus de
lordre du contrle et de la supervision.

Le departement de Urban Settelement est ainsi pass de 26 employs 4.

11


Ensuite, la mairie est un acteur cl de la mise en place du master plan grce ces deux
dpartements que sont le One Stop Centre (certainement lagence la plus centrale du master plan) et
le bureau dinspection (Master Plan Inspection Office), tout deux crs en 2010. Dune part, le One
Stop Centre dlivre les permis de construire, de rnovation et dextension. Ces permis sont accords
si les projets sont conformes au master plan, en termes de nombre dtages, et dadquation entre
la fonction du btiment (commercial, rsidentiel) et les zones prvues par le master plan. Le One
Stop Centre ne soccupe que des projets de grande chelle, de plus de deux tages. Le bureau
dinspection, soccupe quant lui de la supervision, et intervient une fois les travaux commencs
afin de sassurer que les constructions suivent bien les directives fournies par le master plan et
quelles prennent en compte llargissement venir de la chausse par exemple. Ce bureau travaille
ainsi avec un Systme dInformations Gographiques (SIG) qui propose une carte dtaille de toutes
les parcelles de Kigali, avec leur fonction prvue par le master plan ainsi quune volution de ces
parcelles dans le temps. Cela permet ainsi de voir les futures infrastructures prvues (comme les
routes qui ne sont pas encore toutes asphaltes), et de vrifier que les projets en cours naffecteront
pas la ralisation des projets futurs.

Pour les projets plus modestes, lacteur en charge de la mise en place du master plan est le
Land Bureau du district (au nombre de 37). Enfin, pour les plus petits projets, le Land Bureau du
secteur est en charge de la supervision et de la dlivrance du permis de construire. Lancrage local
de cet acteur permet de faire linterface entre les projets du master plan et la population locale, en
grant plus facilement les contentieux.
Qui possde le foncier Kigali ? Qui finance le dveloppement urbain ?
Le foncier est principalement dtenue par trois puissants acteurs : lEtat, la caisse sociale
(RSSB) et les glises catholiques et adventistes. Ces acteurs investissent largement dans des projets
immobiliers comme la RSSB avec le Vision 2020 estates ou Vision City, de grands complexes
residentiels, pour les classes moyennes et suprieures.

Source https://www.youtube.com/watch?v=iM0Y4EiCvGE

Les financements peuvent provenir d'investisseurs :

Land Bureaux de Gasabo, Nyrugenge et Kicukiro

12

- locaux : en grande partie le fond dinvestissement du FPR, Crystal Venture, qui gre 445 millions
deuros dactifs financiers et est le premier employeur priv du pays, avec 12 000 salaris8. Il
possde notamment la compagnie Inyange qui produit des produits alimentaires (eau en bouteille,
jus, lait), et est lactionnaire majoritaire de la compagnie de tlphone MTN.
Il existe aussi des groupes dentrepreneurs privs rwandais, comme le Rwanda Investment Group,
qui a constitu un consortium en 2006. Ce groupe dinvestisseurs tablit des partenariats de long
terme avec des investisseurs trangers et nationaux .
- ou trangers, principalement chinois et indiens (les deux premires communauts dexpatris au
Rwanda)

Le Rwanda Development Board (RDB) sert ainsi dinterface avec les investisseurs, en
prsentant un portfolio aux diffrents acteurs qui souhaitent investir dans des projets au Rwanda,
afin de les convaincre du potentiel de ces placements.
Un problme de comptences techniques

Architectes et urbanistes sont des mtiers encore rares au Rwanda. Lordre des architectes
rwandais compte une soixantaine darchitectes certifis et 40 architectes diplms mais non
certifis. Ce nombre a significativement augment ces dernires annes, notamment grce
louverture de la premire cole darchitecture et de design environnemental (Faculty of
Architecture and Environmental Design - FAED), lInstitut des Sciences et des Technologies de Kigali
(Kigali Institute of Science and Technology - KIST) de l'Universit du Rwanda, en 2009. La premire
promotion a t diplme en 2013. L'cole compte dsormais 4 dpartements et environ 500
tudiants. Les professeurs sont principalement des chercheurs et architectes trangers, et
l'universit peine attirer des professeurs nationaux - ces derniers tant avant tout des praticiens,
qui ne peuvent donner que quelques cours par semaine, faute de temps. A Butare, linstitution
prive Nile Source Polytechnic of Applied Arts (NSPA) propose galement une formation en
architecture et design, au niveau licence. Une nouvelle cole darchitecture, qui reprendra les
formes des collines et volcans du pays, est prvue pour fin 2016, et sera dessine par un groupe
darchitectes franais.

Cependant, la question des comptences et de l'ducation reste encore problmatique pour
les quipes du master plan. Les formations proposes sont encore trs rcentes et peu de personnes
ont des comptences urbanistiques. Cela est apparu comme un des premiers dfis que les agences
tatiques ont du relever et pour le moment, les personnes mme de grer la mise en place du
schma directeur sont peu nombreuses, les obligeant ainsi accumuler beaucoup de
responsabilits.

II - Les principaux dfis du dveloppement urbain

A. Infrastructures
Tout dabord, Kigali est une ville qui souffre dun manque cruel dinfrastructures,
notamment en ce qui concerne leau, llectricit et la collecte des dchets. Le rseau deau est
8

http://www.jeuneafrique.com/mag/243548/politique/rwanda-le-fpr-bien-plus-quun-parti/

13

vieux et ncessite des investissements pour le rnover. La troisime Enqute Intgrale sur les
Conditions de Vie des mnages (EICV 3 Report, 2011) a permis destimer que 80% des habitants de
Kigali ont accs leau potable, ce qui signifie quils peuvent sen procurer dans un rayon de 200m
(Emmanuel). Toutefois, seul 22% des habitants bnficient chez eux de leau directement au robinet.
Quant aux infrastructures dhygine, elles restent peu frquentes puisque seule 8,2% de la
population dispose de toilettes avec chasse deau, connecte leau courante (EICV 3 Report, 2011).
En ce qui concerne les dchets, il ny a pas de systme de collecte centralis. Il existe des
coopratives qui effectuent des ramassages de dchets pour un prix variant entre 500 et 5 000
Francs (0,6 et 6,1 euros). La majorit des dchets sont rassembls sur la dcharge de Nduba, au nord
de la ville. Des compagnies prives sont prsentes sur les dcharges afin deffectuer un tri slectif et
recycler certains matriaux (plastique notamment), mais cela ne concerne encore quenviron 10%
des dchets.
B. Eau et Assainissement
L'accs leau et lassainissement est un dfi important pour la ville de Kigali. Une
importante pnurie deau oblige WASAC procder un rationnement et les habitants stocker.
Ainsi, certains quartiers de la ville nont accs leau que quelques jours par mois.
La quantit deau produite et distribue Kigali est denviron 63 000 m3 deau par jour alors qu'elle
devrait tre de 100 000 m3 pour satisfaire tous les besoins. Toute l'eau produite est entirement
potable mais la vtust du rseau diminue cette qualit en bout de chane.
Les foyers disposant de leau courante sont trs marginaux (WASAC compte 81 800 abonns en
2014) et le reste de la population doit sorganiser quotidiennement pour aller remplir plusieurs
jerricans deau. Les bornes deau publiques peuvent tre ouvertes par nimporte quel individu qui
doit en faire la demander auprs de WASAC. Ensuite, chaque individu doit payer leau la borne.
WASAC tente de vrifier le plus possible que les tarifs soient respects et que les personnes en
charge des bornes nabusent pas les utilisateurs. Nanmoins, ces contrles restent encore trop peu
frquents, laissant trop souvent libre cours aux abus.
Les eaux uses ne sont pas traites et sont directement relches en contrebas des collines. Il
nexiste pas ce jour de systme d'gouts centralis.
En outre, dans les quartiers informels, vider les latrines fosses simples est un rel dfi pour les
populations, qui, par faute de personne en charge de cette tche, creusent de nouvelles latrines,
laissant lautre labandon. Le manque d'hygine de ces pratiques provoque des consquences
sanitaires non ngligeables
C. Topographie et mobilit
Tout dabord, il semble que le master plan nait pas suffisamment pris en compte la
topographie particulire de Kigali, dont dcoule des besoins et des contraintes spcifiques. En effet,
le dveloppement de la capitale rwandaise doit intgrer le fait que celle ci est construite sur des
collines, et ne peut tre pense en deux dimensions. Cela implique principalement deux
problmatiques :
- le glissement des dchets en contrebas, surtout en saison des pluies
- des difficults en termes de mobilit, surtout pour les dplacements pied
Ainsi, il est crucial pour le futur de dvelopper la collecte des dchets et des eaux uses pour viter
de polluer les zones basses. Il est aussi important de dvelopper des infrastructures de transport

14

adaptes la topographie : par exemple, des escaliers doubls de funiculaires (pour les personnes
ges, les handicaps, les enfants, les bagages) pourraient tre mis en place sur les collines.
Lenjeu de la mobilit entre les diffrents quartiers est crucial pour le futur de Kigali. En
effet, les gens se dplacent soit pied, soit en moto-taxi, soit en bus. Les moto-taxis ont des
licences, et sont le principal moyen de transport Kigali, avec plus de 5 000 motos sillonnant la ville,
pour une somme qui varie entre 400 Frw 800 Frw (environ 0,50 0,90) aprs ngociations.
noter que le port du casque est obligatoire et quil est impossible dtre plus de deux par moto.
Il existe aussi un rseau de bus formel, mis en place ces dernires annes, qui permet de se dplacer
dans la ville, pour un montant de 200 Frw (environ 0,25). Ces bus sont privs et appartiennent
trois compagnies distinctes qui ont chacune leur ligne et leur trajectoire. Malgr cette offre, et la
mise en place dune grande gare routire en centre ville, le temps dattente pour prendre le bus sur
la ligne reste important puisque, pour des raisons de rentabilit, les bus sont remplis ds la gare
routire, ne laissant aucune place pour les passagers sur la route. Selon lEnqute Intgrale sur les
Conditions de Vie des mnages (EICV 3 Report, 2011), seule 24% de la population dispose de
transports publics situs moins de 20 minutes de marche de son domicile. Plus de 70% des gens
doivent donc parcourir une longue distance pied, voire prendre une moto taxi pour atteindre les
bus publics. (City of Kigali Final Report, 2013).

Bien que la congestion ne caractrise pas encore la ville de Kigali, plusieurs habitants ont pu
souligner leur doute quant l'volution des transports dans la capitale. Pour ces derniers, la ville
risque trs rapidement de connatre des pisodes importants et quotidiens dembouteillages,
certains accusant l'troitesse de certaines routes, dautres dplorant le manque de bus et une
organisation o l'intrt gnral est parfois laiss de cote.
A cet gard le master plan prvoit la mise en place dun systme de bus haut niveau de service
(Bus Rapid Transit - BRT), sinspirant des bonnes pratiques (best practices) observes Bogota,
entre autre. Nanmoins, lintroduction de ce systme, qui prvoit une voie exclusive ddie au bus,
semble peu prendre en considration les exemples passs, notamment Lagos, o l'arrive du BRT a
galement menac les transports traditionnels comme la moto.

Risque sismique
Le nord-ouest du Rwanda est une zone sismique et volcanique du fait de la prsence du volcan
actif de Nyiragongo la frontire congolaise, ct Rpublique Dmocratique du Congo. Lors du
dernier tremblement de terre au lac Edouard, en 2010, les secousses se sont ressenties jusqu
Kigali, 145km de lpicentre. Ce risque ne semble pas tre pris en compte par le master plan et
les nouveaux gratte-ciels ne sont pas prvus pour rsister des secousses sismiques.
D. Financement et demande
Un point de blocage crucial du master plan est le financement : bien des gards, les projets
de construction semblent trop ambitieux pour tre financs, et nombre dentre eux sont en cours
depuis plusieurs annes sans progresser, faute de fonds disponibles. Le manque dindustries au
Rwanda oblige les constructeurs importer les matriaux de base comme le ciment et le sable pour
des projets de grande ampleur, rendant les cots de construction plus chers.

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Le Convention Centre

Source: http://lindeco.com/linde-international/6107-2/

Ce projet de centre de confrence et salle de spectacle est en construction depuis 2012. Il est
estim plus de 316 millions de dollars. Son dme rappelle les palais traditionnels des rois
rwandais. Cependant, fautes de matriaux adquats, sa ralisation est trs dlicate, entranant
des cots bien plus levs que prvus. Une premire entreprise chinoise a ralis les travaux mais
suite leffondrement dune partie de la toiture, cette dernire a t remplace rcemment par
une entreprise turque.
Ce problme de financement semble difficile rsoudre. En effet, le secteur public na pas les
moyens dinvestir, puisque laide internationale reprsente 40% du budget de lEtat. Les particuliers
ne peuvent pas non plus se financer, car le Rwanda connat un faible taux de bancarisation, et un
manque de liquidits lis aux montants exorbitants des taux dintrts (aux alentours de 18%), qui
ne sont pas compens par la faible inflation. Pour les privs, construire des immeubles de plus de 3
tages, comme le master plan lexige, les obligerait loueur des bureaux ou appartements des prix
trop levs pour la demande kigalienne, ce qui entranerait ainsi la vacance des locaux et ainsi
limpossibilit de rembourser les prts. Des lors, ce scnario impliquerait la faillite de nombreuses
banques. De plus, ces taux dintrts intenables crent un rel risque pour lconomie rwandaise,
car lachat de nombreuses maisons dans les quartiers en expansion comme Nyarutarama est financ
par lemprunt, alimentant ainsi une bulle immobilire.
Enfin, le plus grave aspect qui a t nglig par le master plan est le manque de demande pour les
nouvelles constructions : en effet, de nombreuses tours sont vides car les loyers sont trop levs
Ainsi, un appartement dans le centre de Kigali peut coter aussi cher quune villa dans un quartier
adjacent, et nattire donc pas les locataires surtout dans un pays o les habitants sont habitus au
logement individuel et ont souvent des familles nombreuses. De mme pour les commerces, on
constate que le nouveau march du centre, construit il y a trois ans est moiti vide, car la surface
est trop chre pour les petits commerants.

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Dernier tage du march central de Kigali

Ainsi, les principaux dfis auxquels Kigali doit faire face pour le futur sont :
- la mise en place dun systme deau, dlectricit et de ramassage des dchets
performant
- lamlioration du rseau de transports, et son adaptation la topographie
- le financement des projets et leur viabilit conomique
- un dveloppement urbain qui ne prend pas en compte la relle capacit conomique
des habitants

III - Les choix politiques du dveloppement urbain - Quand lurbain rencontre la politique
A - Une ville pour qui ?
Malgr les constructions impressionnantes du centre ville, la capitale du Rwanda est encore
constitue de 70% de logements spontans. La Affordable Housing Market Survey Report 2012 a
valu le dficit de logements par rapport la demande 30 000 par an (City of Kigali Final Report,
2013, 27). Pour linstant, beaucoup de constructions du centre ville se concentrent sur une offre de
logement haut de gamme, mais pour le futur, il apparat essentiel daugmenter loffre de logements
pour les classes moyennes et pauvres. Il faut aussi souligner que la majorit des gens vivent dans des
maisons individuelles, et que les appartements sont quasi inexistants (et abritent essentiellement
des expatris). Ainsi, loffre de logement nest pas toujours en adquation avec la demande, bien
quil existe galement des projets de affordable housing (pour les classes moyennes basses) et de
social housing (pour les plus pauvres), trop marginaux ce jour.
Expropriation de Ubumwe vers Gatsinda
Le secteur de Muhima, dans le district de Nyarugenge, a t choisi pour devenir le Central
Business District de Kigali par le KCMP en 2007, mais en ralit, le dveloppement urbain avait dj
commenc auparavant. Ainsi, la ville de Kigali ne tolrait plus les habitations informelles et souvent

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prcaires - faites de boue et de bois, qui constituaient la majeure partie du secteur. En 2005, la ville
a entam lexpropriation dUbumwe, une des cellules de Muhima. Les familles vises ont t
reloges dans une zone priphrique de la ville, Batsinda, situe 10km dUbumwe.
Selon lOrganic Land Law, de 2005 une compensation immdiate et adquate doit tre accorde
en cas dexpropriation. De plus, celles ci ne peuvent intervenir que dans un cas justifi par lintrt
public gnral (MININTERE, 2007). Dans le cas des expropriations de Ubumwe, ces principes nont
pas t respects, et les rsidents, se sont sentis lss. En effet, ce nest quen 2007 que le Kigali City
Council a entam une tude pour dterminer la valeur de la compensation adquate. Les rsidents
ont estims que les compensations montaires ntaient pas justes au regard de la valeur du terrain
en jeu, de plus elles ont t tardives et nont pas atteint lensemble de la population concerne. En
outre, Batsinda, le site de relogement, est une zone loigne du centre ville et mal desservie, ce qui
a rendu la vie des anciens rsidents qui travaillaient en centre ville trs difficile (Bizimana et al.,
2012, 88). Ces derniers se sont vus loigner de leur lieux de travail, contraint de prendre la moto ou
le bus, entranant des frais de transports non ngligeables. Depuis une nouvelle loi dexpropriation
est en train d'tre discuter, cense amliorer les conditions de pareil processus.
Expropriation de Kimicanga
En 2011, la ville a entam une procdure dexpropriation Kimicanga, dans le secteur de
Kimihurura, district de Gasabo. Entre 200 et 400 familles ont t dplacs, pour un cot estim 2.5
milliards de francs rwandais (environ 3, 215 millions deuros) par le journal officiel The New Times
(Asiimwe, 2011). Kimicanga est cens accueillir un complexe de commerces et de loisirs, mais le site
est toujours vide ce jour. Tous les habitants nont pas t relogs.
Les expropriations sont des processus violents et critiqus, bien que souvent essentiels et
inluctables dans les villes en dveloppement. Le rel dfi des autorits rwandaise nest pas tant
darrter les expropriations mais de faire en sorte de mieux les orchestrer de telle sorte quelles
affectent le moins possible les populations concernes. Ainsi, conformment aux recommandations
de la Banque Mondiale (une source de financement importante pour la ville), laccent est dsormais
mis sur la volont de upgrading des zones dhabitats informels. Le upgrading consiste amliorer
les conditions de vie des communauts in situ, afin dviter les expropriations. Ainsi, dans les terms
of reference de ses projets, la RHA exprime dsormais la volont dagir en concertation avec les
habitants pour mettre en oeuvre un dveloppement urbain plus inclusif, en ralisant notamment
des sondages auprs des populations, raliss par un habitant du quartier lui mme (RHA, 2014, 8).
Toutefois, et malgr le discours officiel, les cas dexpropriations ont t nombreux, et il est difficile
de savoir si les plans de relogement et de compensations ont rellement t la hauteur. Les efforts
participatifs noncs par les autorits publiques restent encore timides, et les projets dupgrading
du secteur dAgatere, dans le centre ville, laisse la population concerne avec trs peu
dinformation, contrainte de subir un futur incertain.

2) Le master plan, un outil de contrle social ?
Outre les ralisations tangibles, le master plan est aussi un formidable outil pour faonner de
nouveaux comportements. En effet, de nombreux habitants indiquent que depuis quelques annes,
de nouvelles rgles sont en train dtre intriorises par les rsidents de Kigali. Avant, tout le

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monde jetait ses papiers et ses chewing gum par terre. Depuis que la ville se dveloppe, ce nest plus
possible de faire a. Les gens mettent leur papier dans leur poche et le jette la poubelle suivante
raconte P., 25 ans, habitant de Kigali depuis plus de 20 ans. La propret est de faon gnrale une
caractristique de Kigali, vante sur le web comme la capitale la plus propre et scuritaire
dAfrique. Cette propret tient en partie linstauration de lUmuganda, tous les derniers samedi
du mois, qui obligent tous les habitants participer des travaux collectifs , contribuant ainsi au
nettoyage des routes et de la chausse. En outre, ces journes offrent galement un moment o les
reprsentants locaux peuvent sadresser la population afin dexpliquer les dcisions
gouvernementales et les nouvelles politiques.
De plus, le Rwanda en gnral et la ville de Kigali en particulier a mis un point dhonneur
assurer la scurit. Cela se traduit par une trs forte prsence policire en ville, dans tous les
quartiers. Sur le site du Ministre de la Scurit Intrieure, la Rwanda National Police sengage
garantir une service de trs haute qualit, la responsabilit de ses actes et leur transparence, afin
de garantir lEtat de droit et un environnement sr pour tous.

3) Le master plan, outil de lgitimation ?

Finalement, les voix critiques du master plan nhsitent pas le qualifier doutil rig au
profit dune lgitimation de la stratgie du FPR. Les informations ci-dessous sont plausibles, mais
doivent tre prises avec prcaution car elles ne peuvent tre formellement prouves.
Tout dabord, il semblerait que les expropriations des propritaires du centre ville lis lancien
rgime se fassent souvent au profit de personnes appartenant au parti. Ainsi, ces propritaires
fonciers slvent contre le gouvernement, et laccusent de sapproprier un foncier qui a une valeur
conomique grandissante. Cette ventualit met mal la rputation du Rwanda dtre un pays qui a
lutt avec succs contre la corruption.
De plus, des suspicions existent sur la provenance de largent investi par le parti dans les projets du
master plan, et il nest pas exclu que certains projets de grande envergure soit un moyen de
rinvestir de largent sale. Rien ne permet toutefois de lattester avec certitude.
Finalement, plusieurs voix slvent pour dnoncer le master plan comme une vaste
opration marketing destin redorer limage internationale de Kigali, et qui ne serait quune faade
ne reposant sur aucune ralit conomique tangible. Dans la mesure o 44% de la population vit
sous le seuil de pauvret, on peut lgitimement se demander si les ambitieuses ralisations du
master plan qui font gonfler les prix de la capitale ne risque pas de se heurter la ralit dun
dveloppement conomique bien insuffisant pour absorber une telle offre.

Conclusion: qui fera la ville en 2030 ?

Quil soit cit en exemple pour le dveloppement urbain en Afrique, ou critiqu comme un projet
dlirant et irralisable, le master plan et ses implications pour le futur sont difficiles saisir, et il
semble que lon ne puisse quimaginer des scnarios quant aux possibles visages de la ville en 2030.

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Dune part, il se peut que Kigali parvienne la hauteur de ses ambitions. En effet, le pays dispose
datouts structurels non ngligeables, notamment une administration efficace et peu corrompue, qui
en font un pays part pour les investisseurs en Afrique. Le Rwanda a dj montr quil est capable
de russites impressionnantes, notamment ltait impeccable de ses routes, ainsi que la propret et
la sret remarquable de la ville de Kigali, parties intgrantes de la reconstitution du pays. Ainsi, il se
peut que le Kigali de 2030 se rapproche de la grande ville moderne fantasm par la vido du master
plan. Dans ce cas, le rle du priv serait accru pour financer le dveloppement, et on peut imaginer
que les investissements chinois et indiens seraient les plus importants. Ainsi, Kigali gagnerait en
hauteur, et ressemblerait de plus en plus aux autres grandes villes du XXIe sicle. Le risque de cette
volution serait une standardisation progressive du design de la ville, et une image aseptise de
Kigali au dtriment de son caractre spcifique. De plus, cela pourrait mener lexclusion des classes
les plus modestes, cause de la hausse des prix du foncier.
Dautre part, il se peut que Kigali natteignent pas son idal souhait. Si les constructions peinent
tre menes leur terme faute de comptences et/ou de financement, les investisseurs risquent de
fuir. De plus, le manque dinfrastructure est un frein de taille au dveloppement urbain, qui peinera
tre dvelopp faute de financement. Enfin, lenvole des prix du centre ville et le recours des
crdits aux taux dintrts faramineux est un risque trs srieux pour la viabilit conomique du
dveloppement de la capitale.
Finalement, les tentatives de planification urbaine visant ordonner la croissance dmographique et
organisation du territoire se sont, dans la plupart du temps, soldes par des checs. Ces checs sont
peut tre mme intrinsques au planning et, si ce master plan natteint pas la hauteur de ces
ambitions, il permettra nanmoins au Rwanda, le dveloppement dune culture du planning urbain
et de lurbanisme, qui constituera un atout primordial pour le futur.

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Sources

Ville de Kigali, site officiel. http://www.kigalicity.gov.rw/spip.php?article494

Rwanda Housing Authority, (2014). Nyarugenge Sector Informal Settlements Upgrading

Study. Terms of Reference.

Groupe de la Banque Mondiale, (2015). Rwanda, vue densemble.

http://www.banquemondiale.org/fr/country/rwanda/overview (consult juillet 2015)

Sevin, O. (2012). Existe til un modle singapourien de dveloppement urbain ? Revue belge
de gographie.

Le Courrier de lArchitecte, (2014). Projet: construire au Rwanda, cas dcole pour Patrick
Schweitzer et associs. http://www.lecourrierdelarchitecte.com/article_5457 (consult
juillet 2015)

Rwanda EICV3 National Report (2011). Enqute Intgrales sur les Conditions de Vie des
Mnages.

City of Kigali Final Report, (2013). City Development Plan (2013-2018).

Bizimana J., Mugiraneza T., Twarabamenye E. and Mukeshimana M. (2012). Land Tenure
Security in Informal Settlements of Kigali City. Case study in Muhima Sector. Rwanda Journal
25

Asiimwe B. (2011). Kimicanga expropriation kicks off. The New Times

Hope magazine (2014). Rwanda Social Security Board at the forefront of rwandas socio
economic
developement.
http://www.hopemag.com/index.php?com=news&option=read&ca=1&a=1731
(consult Juillet 2015)

http://www.rfi.fr/pays/rwanda-chronologie-dates-carte-geographie-demographie-economie-chiffres/
http://donnees.banquemondiale.org/pays/rwanda

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Annexe 1 - Personnes rencontres et visites ralises

Nom
Solne Hallade
Aim Tsinda
Frdric
Vagenheim
Aloys
Nshimiyimana
Ilaria Boniburini
Leopold
Uwimana et
Edward Kyazze
Eric
Uwurukundo
Emmanuel
Hategekimana
Gaspard
Rwaniziri
Vincent de Paul
Ashley Muspratt
Flix Kayihura
Gertrude
Mupfasoni

Organisme
Ambassade de France
Institute of Policy
Analysis and Research
NSPA

Fonction
Charg de mission conomique
Environmental Strategy -Senior research fellow

Mairie de Kigali

Master Plan Inspector

Kigali Institute of Science

and Technology
Rwanda Housing
Authority

Senior lecturer in Urban design

Professeur darchitecture

Urban settlements division manager

Mairie de Kigali, One Stop Building construction Pre assessment officer

Center
MININFRA
Senior engineer / WATSAN
University of Rzanda

Directeur du centre de SIG

Natural Resources
Authority
Pivot
Bureau de Kinyinia
Wasac

Head of water resource development

Gottlieb

Founder and CEO

Secrtaire xecutif
Responsable du secteur de Nyamirambo
Proprietaire de commerces en centre ville

Dr Jean Marie
Vianney Kamiya

GMK architecture

Fondateur de la socit GMK architecture,

Prsident de lOrdre des Architectes rwandais et
Afrique de lEst
Senior Adviser - Urban Policy and Governance,
and affordable housing development

Antje Ilberg

MININFRA

Amandine
Umukesha

WASAC

Director of Water and Sanitation Development

Services

Lucien Ruterana

WASAC

Director of Commercial Services

Perptue
Kamuyumbu

Water for People

Country Director

Monique
Sevumba

UN HABITAT

UN Habitat Programme Manager for Rwanda

Vincent
Manirakiza

Universit de Louvain

Thse sur le dveloppement urbain de Kigali et ses

consquences

Aimable
Rwanzunga

COPED

General Manager

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Visites

Visite du centre ville avec larchitecte Frdric Vagenheim
Visite de la dcharge de Kigali, Nduba, avec l'entreprise amricaine Pivot
Visite des usines de traitement des eaux a Kimisagara et Znove, avec un ingnieur du
ministre des infrastructures.

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