DSA07201113Stimulation Pavillonnaire PDF

s.
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
m ure
ou ct
s(t)imulation
is
t s ite
pavillonnaire
en rch
um d'a
Laureline Guilpain
Simon Jean Loyer
oc e
Aurore Rapin
D ol
Tiemo Schaefer
Ec
Jérôme Stablon
DSA d’architecte-urbaniste
École d’architecture de la ville et des
territoires à Marne-la-Vallée
avant-propos
Réalisé par cinq jeunes architectes diplômés,

au cours du DSA1 d’architecte-urbaniste à
l’école nationale supérieure d’architecture de
la ville et des territoires à Marne-la-Vallée, cet
ouvrage présente un travail sur la densification
des tissus pavillonnaires, commandité par
l’Etablissement public d’aménagement de la
s .
ville nouvelle de Marne-la-Vallée (EpaMarne).
re
oi
Formant un groupe d’origines diverses, nous
avons tous vécu à notre façon le monde du
rit
pavillonnaire. Qu’il s’agisse de la maison familiale
er
dans la banlieue de Lyon, de celle de l’oncle à
r t
l’entrée d’un village du Midi ou encore de celle
eu s
des amis avec qui l’on a joué au football sur
ut de
le terrain tout proche, ce monde représente
pour nous aussi de multiples souvenirs.
'a &
td e
Pour autant, notre approche est restée
oi ill
pragmatique : nous considérons que les

dr la v
quartiers pavillonnaires ne sont en aucun

cas des sites désespérés, et peuvent
être objets de projet, à l’instar des autres
au de
constituants de la ville contemporaine.

Ils ont la capacité de s’inscrire dans les
m ure
processus de fabrication de la ville en répondant

notamment à l’accueil de nouveaux habitants.
À la fois conscients du caractère extrêmement
ou ct
is
sensible de ces tissus et de leurs formidables

t s ite
potentiels, nous avons adopté une démarche

en rch
souple, respectueuse de leur état, majoritairement

organisé par la propriété individuelle.
um d'a
En effet, si changement il y a, il ne peut

s’initier qu’en accord avec les nombreux
oc e
propriétaires et leurs voisins.

D ol
Ec
1 Diplôme de spécialisation et d’approfondissement en urbanisme.

Sommaire
avant-propos 3
1. Pourquoi travailler sur le pavillonnaire ? 13
.
s
importance du phénomène 15
re
oi
histoires et politiques pavillonnaires 21
rit
er
crise du logement 37
r t
opportunités 45
eu s
ut de
2. Comment densifier le pavillonnaire ? 53
'a &
choix de la densité dans la ville contemporaine 55
td e
oi ill
sites d’étude 61
dr la v
stratégie pour une stimulation du pavillonnaire 71

au de
simulation de l’évolution d’un quartier 81

m ure
3. Simulations 95
ou ct
surélévation et technologies du soft 97

is
t s ite
entente de voisinage pour un jardin commun 107

en rch
douze tests pour construire dans son jardin 119

um d'a
conclusion 214
oc e
D ol
4. Annexes 217
Ec
image collective et culture habitante 219
définir la densité 229
contexte environnemental 233
signaux d’une dynamique 239

6
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
7
s .
re
oi
rit
er
r t
eu s
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'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
De haut en bas et de gauche à droite :

Laureline et sa cousine,
Simon et son papa,
Aurore et son frère,
Tiemo et son frère,
Jérôme et son frère.
Tous déjà en contact avec
le pavillonnaire.
8 pavillonnaire(s)
introduction
Densifier les tissus pavillonnaires ?

La seule juxtaposition de ces mots pourrait en
rebuter plus d’un, et en décourager bien d’autres...
Et pourtant, comme le montre les résultats
de cette étude, « on double les habitants,
et on ne voit rien ! »1. Les expérimentations
.
spatiales proposées dans ce livre tentent de
s
montrer qu’une densification n’est pas vaine.
re
Une mutation du pavillonnaire est
oi
possible et pleine d’espérance.
rit
er
Comme l’adjectif l’indique, il s’agit de tissus
composés de pavillons. Nous explorerons ici plus
r t
largement le logement individuel, comprenant à
eu s
ut de
la fois des « maisons individuelles d’habitations,
généralement entourées d’un terrain »2 et
les formes d’habitats groupés. C’est avec
'a &
nos yeux d’architectes-urbanistes que nous
td e
observerons la manière dont ces logements
oi ill
s’agencent entre eux dans le territoire, au

dr la v
regard de la qualité de vie qu’ils peuvent offrir.
La densification de certains territoires s’impose

au de
à des élus parfois démunis : la limitation

de l’accroissement de l’urbanisation sur
m ure
les terres agricoles devient une question

d’intérêt général. Mais elle se heurte
ou ct
souvent au syndrome « Nimby »3.

is
t s ite
Prétendus figés par l’image du « chacun

chez soi », ces morceaux de ville ont en fait
en rch
laissé transparaître une réalité humaine,

faite de lieux où chacun peut trouver son
um d'a
compte dans un vivre ensemble paisible.
Le pavillonnaire étant la forme d’habitat

oc e
D ol
préférée par 91% des Français, comment

instaurer une nécessaire densification ?
Ec
Si des réponses existent déjà sous forme
1 Commentaires de Michel Fanni, directeur de l’urbanisme et de l’architecture à

l’EpaMarne, lors de notre présentation de fin de semestre du DSA d’architecte-
urbaniste, le 17 février 2011.
2 Définition du Centre national des ressources textuelles et lexicales, CNRTL (en
ligne), au sens 4.D.
3 Not in my back yard, l’équivalent français pouvant être formulé : « Pas de ça
dans mon jardin ! ».
9
d’opérations de petits collectifs génériques

ou d’ensembles prêt-à-habiter, nous
pouvons questionner leur légitimité face
au royaume du bricolage et du système D.
C’est sur ce sujet, tiraillé par ces paradoxes,
que nous avons mené notre réflexion.
.
Nous montrons tout d’abord la nécessité de
s
s’occuper de ces territoires si particuliers : une
re
part importante des surfaces urbanisées, une
oi
empreinte historique et sociétale majeure, le tout
rit
dans un contexte global tendu ; autant d’éléments
er
qui rendent essentielle l’observation fine de ces
quartiers, révélant de surprenantes opportunités
r t
de projets. (voir partie 1 : Pourquoi travailler sur le pavillonnaire ?)
eu s
ut de
La stratégie que nous avons adopté face à
la question de la densification est ensuite
'a &
explicitée. La densité est considérée comme un
td e
élément moteur de la valorisation du corpus de
oi ill
sites qui sert de base à notre expérimentation.

dr la v
Fondée sur la petite propriété et partant

d’initiatives d’habitants, la stratégie propose
d’autres modes de faire la ville, illustrés par
au de
une première simulation à l’échelle d’un

quartier. (voir partie 2 : Comment densifier le pavillonnaire ?)
m ure
ou ct
Enfin, des résultats aux formes et impacts

is
t s ite
des plus variés sont avancés à travers une

succession de douze autres simulations à la
en rch
parcelle, ainsi que deux projets d’habitants

plus détaillés, issus d’histoires de vies fictives
um d'a
mais inspirés de la réalité. (voir partie 3 : Simulations)
Ces expériences ne sont que quelques

oc e
D ol
solutions possibles parmi bien d’autres

qui attendent d’être inventées.
Ec
À vos projets !
Ec
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s .
13
1.Pourquoi
travailler
sur le
s .
re
oi
rit
pavillonnaire ?
r t er
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'a &
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oi ill
dr la v
« La maison est une complexe et important »2. Le

machine à observer. » pavillonnaire est à la fois étendue
urbaine et collections particulières ;
au de
Ce constat de Françoise Fromonot, il est aussi histoire et politiques.

concernant une petite maison Espace sensible, il est aujourd’hui au
m ure
dans le grand Paris1, permet coeur des enjeux environnementaux

d’introduire la perplexité initiale et des questions de logement,
ou ct
face à l’objet d’étude. Comment dans une actualité sociale

is
t s ite
aborder le pavillonnaire ? tendue et une période de crise

économique. Autant de choses qui
en rch
Cela paraît effectivement assez ne font que confirmer la nécessité

délicat. Le pavillonnaire est de s’occuper de ces territoires.
um d'a
avant tout l’endroit où les gens

vivent : parler du pavillonnaire, Travailler sur le pavillonnaire, c’est
c’est donc parler de l’habitat, du revenir par la petite porte dans un
oc e
D ol
quotidien, des autres et surtout paysage longtemps oublié par les

de soi. Il nous a fallu adopter professionnels de la ville, dont une
Ec
un regard juste, entre souvenirs des forces est de s’être, le plus

personnels et analyses objectives. souvent, constitué par lui-même.
2 Selon la définition du CNRTL, Sens 1.A. - 2.
Ce premier chapitre est l’occasion
de révéler le pavillonnaire comme
monde, c’est-à-dire un « ensemble
1 Françoise Fromonot, «La petite maison dans le grand
Paris», Criticat n°4, septembre 2009.
◃◃ Bry-sur-Marne vue depuis le RER

14
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s
Plaine du moulin à vent, Cesson la Forêt ▹

pavillonnaire(s)
.
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(1/4) Pourquoi travailler sur le pavillonnaire ?
m ure
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re
s .
phénomène
importance du
15
16
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en rch
t s ite
total logements France

ou ct
33 360 000
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
57%
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'a &
ut de
eu s
r t er
18 969 000 lgts individuels
rit
oi
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s
pavillonnaire(s)
.
(1/4) Pourquoi travailler sur le pavillonnaire ? 17
s .
re
oi
rit
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ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
Le pavillonnaire est paysage. 16 de résidences principales1.

au de
Il est aussi modèle populaire par Il s’agit donc d’un mode

excellence, réussissant à fédérer d’habitat dominant, voire d’un
m ure
91% des Français autour d’un même modèle sociétal dominant.

souhait : une maison et son jardin. En effet, l’accès à la maison
ou ct
Cependant, quelle part représente- individuelle représente

is
t s ite
t-il concrètement aujourd’hui dans l’accès à la propriété dans

le paysage urbain français ? les trois quarts des cas.
en rch
Observons quelques chiffres à La France du « tous propriétaires »

la loupe : ce sont des données serait-elle donc la France du « tous
um d'a
convaincantes et impartiales en maisons individuelles » ?

sur la nécessité de s’occuper
du tissu pavillonnaire. Le cas de l’Île-de-France
oc e
D ol
Un mode dominant Rapprochons-nous de la région

Ec
Île-de-France, territoire de
Commençons par une vision globale : l’étude et cas particulier dans le
aujourd’hui en France, le logement monde pavillonnaire français.
individuel représente plus de la
moitié des logements existants sur Premier constat, celle-ci comprend
le territoire (57 % selon l’Insee), un nombre de logements individuels
soit 19 millions, dont presque
1 Chiffres issus des études et statistiques de l’Insee.
18 pavillonnaire(s)
tache francilienne du pavillonnaire

(bâti+parcellaire)
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
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oi ill
dr la v
0 5 10 km N
IAU ÎDF - MOS 2003

au de
m ure
86 806 ha
ou ct
is
t s ite
emprise bâtie au sol de la maison individuelle en Île-de-France

en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
=7% =48%
surface IdF emprise bâtie IdF
1 201 200 ha 188 709 ha
0,5%
Paris
20%
petite
couronne
s .
re
oi
28% 53%
rit
er
1 369 200 lgts individuels grande
couronne
r t
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
4 890 000
dr la v
total logements IdF
inférieur à la moyenne française ; perméables) ne représente que 7%4

au de
en effet ils ne représentent que de la surface totale de la région.

28%2 du total de logements présents Cependant la comparaison avec
m ure
dans la région. Comment sont- le total de la surface bâtie d’Île-

ils répartis sur le territoire ? de-France est surprenante : pour
ou ct
un mode minoritaire en nombre,

is
t s ite
Si Paris intra-muros ne comprend elle représente tout de même la

quasiment pas de forme individuelle moitié de la surface au sol totale
en rch
d’habitat dans son urbanisation de bâtiments présents dans la

(0,5%), la grande couronne en région. Ainsi, le pavillonnaire
um d'a
compte 53%3. Le pavillonnaire reste actuellement le mode par

est donc l’apanage des tissus excellence de l’étalement urbain.
périurbains, disposant de foncier
oc e
4 chiffres issus des études de l’IAURIF.

D ol
suffisant pour accueillir ces typologies

consommatrices d’espace.
Ec
La surface au sol occupée par le

bâti pavillonnaire (les chiffres ne
tiennent pas compte des jardins,
restant généralement des surfaces
2 Chiffres issus des études et statistiques de l’Insee.

3 Chiffres issus des études de l’IAURIF.
20
Ec
D ol
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en rch
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ou ct
m ure
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au de
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rit
oi
re
s
Stains vers 1900 ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
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'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
histoires et
pavillonnaires
politiques
21
22 pavillonnaire(s)
Opération existante
pionnière en France ou à Marne-la-Vallée
légende
*
typologie urbaine ou architecturale
s .
re
oi
Institution publique crée
rit
r t er
eu s
ut de
Texte manifeste
Voies
ferrées
'a &
td e
oi ill
Texte de lois
dr la v
Autoroutes
au de
m ure
Population
française
ou ct
is
t s ite
année
en rch
Régime politique en cours

um d'a
événement
historique
majeur
oc e
pavillon
D ol
Ec
*
évolution du champ sémantique
et étymologie du mot « pavillon »
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
Des tentes militaires moyen-âgeuses son développement est en parti

au de
à la maison à 100 000 euro de le fruit de législations lourdes,

Jean-Louis Borloo, le pavillonnaire, comme la loi Loucheur de 1928
m ure
ses formes, ses types et ses qui s’avère être la plus productrice
mots se transforment au cours de pavillons en un siècle2.
ou ct
des changements de contextes Construite en grande partie d’après

is
t s ite
économiques, d’évolutions l’ouvrage de Marie-Geneviève

techniques, d’idéologies sociales Dezès3, la frise historique que nous
en rch
et d’initiatives politiques. présentons dans les pages suivantes,

Tous ces mouvements dans confronte différents moteurs de
um d'a
l’évolution des sociétés l’évolution du pavillonnaire, et

s’additionnent et croisent cet particulièrement les mesures
objet urbain : le pavillonnaire législatives4 qui, dès le XIXe
oc e
D ol
est aussi histoire. siècle, favorisent la construction

d’une politique pavillonnaire.
Ec
Evolution d’un type d’habitat

2 Insee, « Evolution des conditions de logement en France
L’histoire nous raconte d’abord depuis 100 ans », Etudes et conjonctures, n°10-11, 1957.
les paradoxes de ce monde : objet 3 Marie-Geneviève Dezès, La politique pavillonnaire,
L’Harmattan, 2001.
plutôt léger dans son étymologie1,
4 Marie-Paule Crochemore, L’influence des politiques
d’Etat sur l’expansion de l’habitat individuel, Ensa de
1 Etymologie proposée sur le portail du CNRTL, « Du latin Paris-Malaquais, 2008, mémoire dans le cadre du séminaire
pāpiliōnem (acc de pāpilio) au sens de « tente », issu, par « Urbanisation du monde » dirigé par Jean Attali, voir
comparaison, du sens propre de « papillon », voir papillon. Memoireonline.com.
*
ferme
résidence et lieu de travail des agriculteurs
s .
re
oi
villa romaine
rit
er
*
domaine et ses bâtiments d’exploitation et d’habitation
r t
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
p
au de
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
1500
804
Antiquité Moyen-Age
papilio paveillun *
latin de pavillon *
XIIème tente du seigneur en campag
e
urs
lotissement
*
subdivision d’une propriété en lots, 1605
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
p
ut de
'a & *
é
td e
oi ill
dr la v
pavillon militaire pavillon de

au de
*
sorte de tente très décorée *
édifice de pe
m ure
ou ct
is
édit royal de 1607
t s ite
en rch
um d'a
oc e
Succession d’arrêtés royaux limitan

D ol
Ec
1600
1700
1500
Royaume de France - Ancien Régime
…/
lun
eur en campagne
pavillon *
1606 sorte de tente militaire
s .
re
oi
v
rit
r t er
eu s
pavillon de jardin
ut de
* 'a &
édifice très ouvert inclus dans la composition des jardins
td e
oi ill
dr la v
n de chasse
au de
édifice de petites dimensions très fenestré

m ure
réformes politiques majeures

ou ct
loi du 16 août 1790

is
t s ite
loi Le Chapelier
en rch
um d'a
Constructions privées sous le contrôle des Corporations

oc e
royaux limitant l’extension de Paris

D ol
Ec1760
1770
1780
1790
Régime Première
Révolution de 1789
pavillon *
1694 de la forme de tente, très fenestré
et de petite dimension en général.
pavillo *
XVIIIème édicule dans la conception d
type de bâtiment proche des rotondes ou b
c
.s
*
lieu
re
oi
villa bourgeoise
rit
r t er
*
lieu de villégiature pour les familles aisées
eu s
ut de
'a &
Caisse des Dépôts et Consignations
td e
oi ill
dr la v
Conseil de la Salubrité
au de
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
1800
1810
1820
1830
Première République Premier Empire Restauration Mo
…/
llon
a conception des jardins
s rotondes ou belvédère
*
Ec
Villermé, Tableau Physique et Moral des ouvriers, 1840
D ol
1840
Monarchie de Juillet
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
Révolution de 1848 m ure
1850 loi du 22 avril 1850
cité ouvrière
36 logements avec jardin pour 36 ménages ouvriers
is
André Koechlin-Scté Industrielle de Mulhouse
Deuxième
République
au de
lieu de résidence et de travail des ouvriers industriels
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
1860
eu s
r t
Second Empire
er
F. Le Play, La réforme sociale en France, 1864
rit
Emile Muller, Expérience de Dornach, 1853.
oi
re
Création des Société de Cité Ouvrière
Exposition universelle de 1867

s .
confrontation internationale des inventions
Guerre franco-allemande 1870 1870

annexion de l’Alsace et la Lorraine.
*
X
p
Guerre franco-allemande 1870 1870
annexion de l’Alsace et la Lorraine.
*
Ec
D ol
oc e
1880
um d'a
en rch
t s ite
Cité ouvrière Meunier à Noisiel
ou ct
architectes Pelletier et Tesseire 1874 - 1911
Marx & Engels, La Question du Logement, 1887

m ure
lieux pubics en annexe de grands équipements

XIXème vastes constructions légères et transparentes,
pavillon
is
H. Baudrillart, L’amélioration des logements ouvriers, 1889
1890 Société Française des HBM

au de
dr la v
oi ill
loi Siegfried 1894
td e
'a &
ut de
eu s
1900
r t er
rit
habitat « social » construit uniquement par philantropie privée et spéculation foncière

oi
re
s .
…/
loi Strauss 1906 Sociétés Coopératives d’HBM
loi Ribot 1908
Troisième République
1910
c
loi Ribot 1908
blique
1910
*
loi Bonnevay 1912 Offices Publics HBM
1ère Guerre Mondiale 1914

Ec
D ol
oc e
1918
um d'a
loi Cornudet 1919
1920
en rch
t s ite
*
cité jardin
ou ct
union nationale des Fédérations d’Organismes HBM
m ure
is
au de
loi Loucheur 1928
1930
dr la v
oi ill
td e
de dimensions modestes et souvent répétitives

XXème petites maisons quatre-façades,
'a &
pavillon
sytème urbain où habitation et voirie s’intègrent aux espaces verts
ut de
eu s
Le Corbusier, «Quand les cathédrales étaient blanches», 1937
r t er
2nde Guerre Mondiale 1939
1940
rit
oi
re
architectes Pelletier et Tesseire 1931-1933
Régime
abrogation HBM, création des Sociétés Pour le Logement
de Vichy
Cité Jardin de Champigny-sur-Marne
.
1945
retour des HBM
Fond National d’Amélioration de l’Habitat
Qua
retour des HBM
Fond National d’Amélioration de l’Habitat
1950 loi 21 juillet 1950 HBM devient HLM

Ec
Plan Courant
Logements Economiques de Premières Necessité
D ol
Appel de l’abbé Pierre 1954 oc e
Quatrième République
um d'a
loi cadre du 7 août 1957
décrèts déc.1958 Zones à Urbaniser en Priorité
en rch
1960 HLM- Accession
t s ite
ou ct
m ure
is
au de loi 10 juillet 1965 Plan Epargne Logement
dr la v Zones d’aménagements Concertées
Concours Chalandon
oi ill
1970
*
td e
'a & Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat
Crise pétrolière 1973 Olivier Guichard, circulaire sur la ségrégation sociale et les grands ensembles, 1973
ut de
Livre Blanc de l’Union des HLM & rappots Nora-Eveno & Barre, 1975
eu s
r t er
loi 3 janvier 1977
rit
par le ministre Albin Chalandon 1970
oi
1980
re
s .
…/
modèle d’habitation standardisée
Les Chalandonnettes, partout en France
loi 7 janvier 1983 Conseils Départementaux de l’Habitat
Cinquième République
maison ca
e République
1990
Ec
D ol LOV
oc e
loi oct.1995
um d'a
Conseil National de l’Aménagement et du Développement du Territoire
en rch on catalogue
t s ite
ou ct loi Chevênement Etablissements Publics de Coopération Intercommunale
2000
m ure
is
au de
Maisons Borloo à 100 000€
Pass-Foncier
dr la v
oi ill
Maisons Boutin à 15 €/jour
td e
'a &
2010 Prêt à Taux Zéro + (PTZ+)
ut de
eu s
r t er
rit
oi
11000 km
32 000 km
Voies ferrées
re
s
Voies autoroutières
.
Population Française
68 millions d’habitants
2020
et demain ?
Marché (OPHBM). pluriannuels de construction

comprenant logements et
Loi Cornudet, 1919 équipement publics.
(rectifiée en 1924) :
Législations oblige toutes les communes Décret de décembre
et politiques de plus de 10 000 habitants

de se doter « d’un plan
1958, « Urbanisme, HLM,
crise du logement » :
influentes d’aménagement, d’extension instaure les Zup, Zones
et d’embellissement ». à urbaniser en priorité,
Loi du 16 août 1790 : impose la création concues par un architecte,
rend obligatoire les demandes d’équipements collectifs avant la validée par le préfet,
de permis de construire, commercialisation des parcelles, programme le renouvellement
accordés par les communes, lors de la division de terrain, des quartiers anciens.
s .
ordonne l’extension définit le lotissement comme
re
nationale de l’édit royal de une opération d’urbanisme Loi 3 janvier 1977, «
1607, dit « de Sully ». privée, effectuée sous le contrôle Habitat et vie sociale » :
oi
de la puissance publique. crée les Aides pour le logement
Loi du 22 avril 1850 : et unifie les aides à la pierre :
rit
1ère loi sur la salubrité Loi Loucheur, 1928 : PAP, Prêt à l’accession à
er
des logements, Riancey fait intervenir l’État pour l’habitat la propriété pour la primo
et Vicomte de Melun, populaire, qui consent à des accession, PLA, Prêt locatif aidé,
r t
donne le droit aux conseils avances et des prêts à taux OPAH - Opération programmées
eu s
municipaux de définir les réduits aux sociétés d’HBM d’amélioration de l’habitat.
ut de
travaux à effectuer pour et de crédit immobilier,
assainir les logements. prévoit la construction de 260 Loi 7 janvier 1983 :
000 logements en France, décentralise les compétences,
Loi Siegfried, 1894 :'a & de 1928 à 1933 (200 000 crée le Programme local
td e
invente les organes de HBM et 60 000 HLM), de l’habitat qui facilite
oi ill
propagande des HBM, crédits encourage à l’accession l’accès des communes aux
immobiliers facilités, à la petite propriété et financements de l’état pour la
dr la v
propose des immunités encouragement à la rénovation construction ou l’amélioration

fiscales pour les bâtiments et et construction de l’habitat rural. de logements sociaux,
sociétés de construction. instaure quelques
au de
Loi du 21 juillet 1950 : notions de limitation de

Loi Strauss, 1906 : propose des primes et prêts par l’utilisation de l’espace.
renforce les mesures l’intermédiaire du Crédit foncier
m ure
précédentes, les organes de de France pour la mise en place Loi d’orientation pour
propagande HBM devant certifier d’un circuit de financement privé la ville (LOV) 1991 :
la salubrité des logements. de l’accession à la propriété. supprime le statut de Zup,
ou ct
Plan Courant, 1953 impose d’un taux de 20%

is
t s ite
Loi Ribot, 1908 : fixe un nouvel objectif de 240 logements sociaux par commune.
essaie de diminuer la demande 000 nouveaux logements
en rch
en zone urbaine en fixant, par par an : le logement devient Loi d’octobre 1995 :
l’encouragement à la petite une priorité pour l’état, mise en place du Prêt à taux
propriété, les habitants des crée Logéco, accession à la zéro (PTZ) sur 20 à 30% du
um d'a
campagnes et petites villes, propriété fortement aidée. coût de l’acquisition réservée

grâce à des aides fiscales aux primo accédants pour
pour achat d’un terrain. Loi du 10 juillet 1953 : construction neuve.
oc e
fait participer les employeurs

D ol
Loi Bonnevay, 1912 : à l’effort de construction Loi Chevènement, 1999, «

règule les modalités : le « 1% logement », Intercommunalité » :
Ec
d’intervention des impose de nouvelles règles crée les Etablissements publics

communes et de l’État, et normes : eau courante, de coopération intercommunale
améliore et renforce les électricité, gaz, naissance des (EPCI) : Communauté urbaine,
immunités prévues par projets des grands ensembles. Communauté d’agglomération,
les lois précédentes, Communauté de communes.
introduit un nouveau critère : le Loi-cadre du 7 août 1957 :
loyer maximum est fonction du réforme des professions Pass foncier 2006 :
nombre de pièces du logement, du BTP, renforcement de aide à l’accession à la propriété
crée des Offices Publics l’aide à la personne, de logements neufs par des
d’Habitations à Bon met en place des programmes ménages à revenus modestes.
34 pavillonnaire(s)
.
ferme
s
*
résidence et lieu de travail des agriculteurs
lotissement
*
subdivision d’une propriété en lots, 1605
cité ouvrière
re
*
lieu de résidence et de travail des ouvriers industriels
villa romaine villa bourgeoise
oi
*
domaine et ses bâtiments d’exploitation et d’habitation
*
lieu de villégiature pour les familles aisées
pavillon de jardin
rit
*
édifice très ouvert inclus dans la composition des jardins
pavillon militaire pavillon de chasse
er
*
sorte de tente très décorée *
édifice de petites dimensions très fenestré
r t
eu s
ut de
papilio paveillun pavillon pavillon pavillon
'a &
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dr la v
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is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
Frise réalisée d’après La politique du pavillonnaire, Marie Geneviève Dezès éd. L’Harmattan, 2001.
et demain ?
.
cité jardin
maison catalogue
s
*
sytème urbain où habitation et voirie s’intègrent aux espaces verts
*
modèle d’habitation standardisée
vrière
re
avail des ouvriers industriels
oi
rit
r t er
eu s
ut de
pavillon pavillon
'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
m ure
ou ct
is
t s ite
Les leçons de l’histoire peuvent paraître étranges,

en rch
notamment celles concernant

Cette petite histoire du pavillonnaire la construction de logements
um d'a
raconte l’influence majeure des qui varient du financement

différentes mesures politiques public aux opérateurs privés.
mises en place au cours du temps Nous pouvons, nous aussi, nous poser
oc e
D ol
ainsi que celle des évolutions la question. Cette abondance des

techniques. L’économie de textes est-elle vraiment nécessaire ?
Ec
marché, l’industrialisation et Peut-on aujourd’hui, en pleine prise

la production standardisée ont de conscience écologique, penser
également radicalement transformé la réforme des réglementations, et
les formes architecturales dès faire l’hypothèse d’un nouveau cadre
le milieu du XXe siècle. pour les constructions à venir ?
Les différences de règles imposées

36 pavillonnaire(s)
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
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dr la v
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Fondation Abbé Pierre, campagne d’affichage contre le mal logement, 2010 ▹

Ec
D ol
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dr la v
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td e
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r ter
rit
oi
re
s .
crise du logement
37
38 pavillonnaire(s)
besoin estimé
500 000
logements/an
100%
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
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td e
oi ill
construction effective
dr la v
350 000
au de
logements/an construits
=70%
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
déficit
150 000
logements/an
30 %
Schéma réalisé à partir de l’étude BIMBY

s .
re
oi
rit
r t er
eu s
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td e
oi ill
dr la v
La conjoncture actuelle est à la Hiver 1954

au de
crise. Notre étude s’inscrit dans un L’abbé Pierre lance à la radio un

contexte économique et social tendu, appel à la solidarité nationale
m ure
que la crise du logement rend visible. après la mort de froid dans la rue
Au programme : quelques piqûres d’une femme expulsée de son
ou ct
de rappels historiques, des appartement, mettant au grand

is
t s ite
chiffres nationaux alarmants, un jour le problème du mal-logement.

regard sur les transformations
en rch
des ménages et des modes Automne 2008

d’habiter et, enfin, l’examen du Suite à la crise des subprimes de
um d'a
cas particulier de l’Île-de-France. 2007, débute en septembre 2008,

la Grande Récession, considérée
Crises en cascade comme la pire crise depuis
oc e
D ol
celle de 1929 : ralentissement

Octobre 1929 du commerce international,
Ec
Le jeudi 24 au matin, l’indice Dow montée des prix du pétrole et des

Jones affiche une baisse de 22,6 %. produits agricoles, et hausse du
Cet évènement marque le début de chômage. En France, le chomâge
la Grande Dépression, la crise du atteint, au premier semestre
XXe siècle : déflation économique et 2010, un maximum de 9,9%.
explosion des chiffres du chômage.
40 pavillonnaire(s)
Indice des prix des logements anciens1

Base 100 au 4ème trimestre 2000
1 Logements anciens : construits depuis plus de cinq ans

+107 %
ou ayant déjà fait l’objet d’une mutation. prix appartements Ile de France
s .
240
re
oi
220
rit
200
er
180
r t
eu s
ut de
160
140
'a &
td e
120
oi ill
100
dr la v
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

au de
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
+90 %
oc e
prix d’une maison x2

D ol
en 7 ans
Ec
prix maisons Ile de France
appartements Île-de-France
appartements province
maisons Île-de-France
maisons province Schéma réalisé à partir des données de l’insee et de la Chambre des notaires
Février 2011 crise économique oblige, et qui,

Le 11e rapport annuel de la mis en regard avec le besoin de
Fondation abbé Pierre pointe logements, révèle sa vraie faiblesse.
du doigt une crise du logement
de plus en plus importante. Elle En effet, les besoins annuels
s’alarme sur l’augmentation des sur le territoire français seraient
personnes touchées, les modestes situés entre 500 000 et 600 000
.
comme les classes moyennes, logements par an2. Soit un déficit
s
sur les prix de l’immobilier en d’environ 150 000 logements par
re
constante augmentation face à des an, pouvant s’expliquer par une
oi
salaires qui eux ne le sont pas. Elle pénurie de foncier visible ainsi
rit
s’interroge enfin sur les politiques qu’un problème de rentabilité
er
favorisant le « tous propriétaires », dans la promotion immobilière.
ne laissant que peu de place à A cette pénurie générale s’ajoute un
r t
des solutions alternatives. contexte de croissance exponentielle
eu s
ut de
des prix de l’immobilier (voir
Un déficit généralisé graphique page précédente).
En France et en Île-de-France, les prix
'a &
« L’État Providence » des des logements ont doublé sur une
td e
années 1960 n’est plus. période de sept ans, avec une relative
oi ill
Avec une dette publique croissante, homogénéité entre les maisons

dr la v
de plus de 1500 milliards d’euros individuelles et les appartements.

selon l’Insee, et malgré de Ainsi, l’investissement dans la maison
nombreuses politiques incitatives, individuelle tant désirée peut s’avérer
au de
la demande en logements difficile pour certaines catégories de

est loin d’être satisfaite. personnes, les repoussant toujours
m ure
Aussi, dans un contexte de baisse plus loin en banlieue, notamment

considérable du pouvoir d’achat en ce qui concerne l’Île-de-France.
ou ct
(selon la Banque de France, le

is
Le desserrement des ménages

t s ite
nombre de ménages endettés a

augmenté de 11% entre 2009 et
en rch
2010), la question du logement Un des facteurs majeurs

devient critique pour une grande permettant d’expliquer la crise
um d'a
majorité des Français. actuelle du logement est le

phénomène sociologique du
Les données parlent d’elles-mêmes : desserrement des ménages.
oc e
D ol
en 2010, on compte environ 382 000 Cela désigne la baisse du nombre

logements construits1 en France, moyen de personnes par ménage.
Ec
toutes formes confondues. Un Les raisons sont multiples : une

chiffre en baisse depuis quelques augmentation des divorces et de
années (en 2008, 483 000 fait des familles monoparentales,
logements étaient construits), un vieillissement de la population,
ou encore, une augmentation de
1 Chiffres issus du rapport Premiers résultats 2010
- Comptes du logement 2009, Commissariat général 2 Chiffres issus de l’étude de D. Burckel, C. Juillard, F. Cusin,
développement durable (CGDD), Service d’observations et L. Batsch, Demande de logement: la réalité du choc sociolo-
statistiques (SoeS) du gouvernement. gique, Crédit Foncier, 2006.
42 pavillonnaire(s)
2,1 2,3 2,7

2030* 2006 1984
*prévisions insee
nombre moyen d’habitants par logement
s .
re
oi
82 m² 111 m²
rit
er
1984 2009
r t
surface moyenne logement individuel
eu s
ut de
'a &
9700 €
td e
7980 €
oi ill
2008
dr la v
2002
dépense annuelle moyenne engagée par
un ménage pour se loger
au de
m ure
SDRIF 08 IDF 2008

67 %
ou ct
objectif
is
réalité
t s ite
en rch
60 000 47 150
um d'a
logements à logements
construire par an construits en 2008
oc e
D ol
Ec
en 2006
370 000
demandes
100 000
attributions
logements sociaux logements sociaux
l’âge de mise en ménage pour des actuels. Pour information, la loi

jeunes, qui passent d’abord dans du Grand Paris préconisait une
une phase d’installation en solitaire. construction de 70 000 logements
Ce phénomène de desserrement a par an. Cependant en 2008, le
donc une conséquence spatiale : de nombre de logements construits
moins en moins de personnes en ne fut que de 40 150 unités, avec
moyenne dans les logements, qui toutefois une nuance à apporter
.
sont eux, de plus en plus grands. quant au temps de réactivité.
s
La production de logements en Pour les logements sociaux, moins
re
France sert ainsi principalement d’un tiers des demandes annuelles
oi
à absorber cette dispersion de aboutissent en Île-de-France, avec
rit
la population, et non à assurer un désengagement de l’État de
er
l’accueil de nouvelles personnes. plus en plus important dans le
On assiste également à une certaine financement leurs constructions. Là
r t
immobilité résidentielle, notamment encore, les différences territoriales
eu s
ut de
dans les logements sociaux : pensés sont flagrantes : en Île-de-France,
à l’origine comme étape dans un 50% des logements sociaux se
parcours résidentiel, leurs habitants trouvent dans 9% des communes.
'a &
y restent de plus en plus longtemps.
td e
À Paris, les actions emblématiques
oi ill
Par ailleurs, les tissus pavillonnaires de collectifs comme Jeudi Noir qui,
dr la v
sont principalement ségrégatifs. en squattant des immeubles vides

De plus en plus convoités, ils parisiens, cherchent à ouvrir les yeux
ne permettent pas une offre de la collectivité sur un nombre de
au de
résidentielle variée, notamment logements vacants indécents (10%

pour les jeunes ménages. Les à Paris) par rapport au nombre de
m ure
personnes âgées, elles, sont souvent mal-logés, sont un des signes de

obligées de quitter leur maison, cette protestation qui monte autour
ou ct
leur retraite ne leur permettant d’un des droits fondamentaux de

is
t s ite
plus d’en assurer l’entretien ou la personne, le droit au logement.

de payer les charges foncières. Si elles sont fortement soutenues,
en rch
ces manifestations répondent à une

Une crise majeure urgence et ne sont malheureusement
um d'a
en Île-de-France pas des solutions durables.
Si la crise du logement sévit, elle ne Bien que le portrait qui vient d’être
oc e
D ol
touche pas les territoires de manière fait ne porte pas vers l’optimisme,
uniforme, et les disparités abondent. le but de cette étude est avant
Ec
tout de proposer des solutions.

En 2008, le Schéma directeur de Car les temps de crise ont au
la région Île-de-France (SDRIF) moins un mérite : c’est dans la
préconisait une construction de difficulté que se développent la
60 000 logements par an jusqu’en débrouillardise et la créativité,
2030, dont un tiers de logements que la nouveauté surgit, par la
sociaux, afin d’absorber les déficits recherche collective de solutions
pour une amélioration du quotidien.
44
Ec
D ol
oc e
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en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
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ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
1 allée Chante-Alouette, Ecully ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
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t s ite
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m ure
is
au de
dr la v
oi ill
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eu s
r ter
rit
oi
re
s .
opportunités
45
46 rentabilité selon les différentes pavillonnaire(s)
fillières de construction
rentabilité selon les différentes
fillières de construction
marge nette (€)
600 000
marge nette (€)
s .
500 000
600 000
re
oi
400 000
500 000
rit
300 000
er
400 000
r t
200 000
300 000
eu s
ut de
100 000
200 000
0
100 000
'a &
td e
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 nombres de
logements
oi ill
construits
0
dr la v
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 nombres de
logements
construits
au de
division successorale presque

10x plus rentable
m ure
division successorale presque

10x plus rentable
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
division successorale
groupé
lotissement
division successorale
collectif
groupé
lotissement
Graphique collectif
réalisé à partir de l’étude de J-C. Castel, chercheur au Certu
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
L’heure n’est donc plus à l’utopie financiers existent déjà :

au de
mais bien à faire émerger des Zac, maisons individuelles

idées concrètes et soutenables groupées, lotissements...
m ure
issues d’observations de l’existant.

C’est plongé dans l’exploration Mais si l’on considère uniquement
ou ct
des tissus pavillonnaires de Marne- l’habitat individuel, la source

is
t s ite
la-Vallée que nous avons réalisé principale de production est la

l’ampleur de leur potentiel. Nous « filière libre hors procédure »,
en rch
avons découvert la réalité d’une c’est-à-dire la construction par un

économie de la construction propriétaire seul. Ainsi selon une
um d'a
spécifique, de transformations étude du Certu réalisée par Jean-

et circuits courts insoupçonnés, Charles Castel1 : « Ces dernières
mais surtout, d’opportunités années en France, deux tiers des
oc e
D ol
foncières aménageables ou maisons individuelles se sont

constructibles souvent ignorées. réalisées ainsi en diffus, en dehors de
Ec
toute procédure d’aménagement ».

La réalité de la construction
du logement individuel
1 Jean-Charles Castel, chef de groupe observation urbaine
En ce qui concerne le logement, au Certu (Centre d’études publiques sur les réseaux, les
transports, et l’urbanisme. www.certu.fr) à l’occasion du
plusieurs types d’opérations de colloque Association des Etudes Foncières du 14 octobre
construction et de montages 2005, « Le marché favorise-t-il la densification ? Peut-il
produire de l’habitat alternatif à la maison individuelle ? »,
30 septembre 2005.
48 pavillonnaire(s)
économie du projet
Comme le montre le graphique ci-

filière de contre établi par le Certu, ce mode
construction opératoire serait non seulement
le plus rentable mais aussi le plus
de logement
prolifique immédiatement. J.-C.
Castel s’explique ainsi : « Entre
les quatre modes opératoires, on
.
voit que la division de successions
s
de droit commun qui ne subit
re
opérateur
quasiment aucun frais, a un
oi
2500€/m² rendement extrêmement croissant
rit
pour le vendeur de terrain. À partir
er
marges d’une division en trois lots, le
propriétaire vendeur peut exiger un
r t
+ prix tel qu’aucune offre d’opération
eu s
ut de
globale ne soit concurrentielle. »
commercialisation
'a & Une filière auto-construite

+
td e
individuel Les atouts économiques de cette
oi ill
normes filière proviennent avant tout d’une

1700€/m²
dr la v
supplémentaires
simplification des jeux d’acteurs, et
donc d’une réduction des coûts et
+ architecte marges prélevés par chacun d’eux.
au de
Face aux craintes des propriétaires

architecte
+ sur la perte de valeur de leur
m ure
+ auto-
patrimoine lors de transformations,
le groupe de travail Bimby2 explique :
ou ct
bureaux d’études construction « Dans les tissus bien situés en

is
t s ite
agglomération, la somme de la
+ + valeur du terrain crée par division
en rch
parcellaire et de la maison amputée

coût de coût de de ce terrain est supérieure à la
um d'a
construction construction valeur de la maison initiale. [...]

En agglomération, on observe en
effet que le prix de vente d’un
oc e
D ol
bien immobilier se calcule par la

multiplication d’une surface habitable
Ec
par un prix au m², qui dépend

Charge foncière essentiellement de la proximité
300€/m²
du logement à tous les types de
services : la surface du terrain sur
lequel est bâtie la maison influe
2 Projet de recherche Build in my backyard, sélectionné en

2009 par l’Agence Nationale de la Rechercher dans le cadre
Schéma réalisé à partir de l’étude Bimby de son appel à projets « Villes Durables ».
finalement peu sur la valeur du m² manque de stratégies de projets,

habitable. Le terrain accompagnant des règlements de préservation sont
une maison ne représente une valeur élaborés. Ces tissus pavillonnaires
réellement significative que dans la se retrouvent ainsi empreints
mesure où celui-ci permet un droit d’une image de morceaux de ville
à construire supplémentaire sur figés, aux parcellaires bloqués,
la parcelle en question, autorisée continuant pourtant à subir la
.
par le document d’urbanisme pression des marchés fonciers.
s
local et/ou cette possibilité de
re
construction supplémentaire est En les regardant de plus près, on
oi
réalisable de façon simple. » peut observer que l’espace est plus
rit
que disponible : les coefficients
er
Dans certaines zones soumises à d’emprise au sol y sont souvent
une forte pression immobilière, cette très faibles. Les PLU imposent en
r t
filière peut représenter un intérêt effet des distances par rapport aux
eu s
ut de
économique important pour les limites séparatives et voiries qui
collectivités. Elle offre aux particuliers préservent un foncier inconstructible
la possibilité de l’auto-construction abondant. Ces bandes de 3 à
'a &
et peut mobiliser des entreprises 5 mètres entre maison et clôture,
td e
locales. Par le biais de filières courtes, la faible hauteur des constructions
oi ill
l’économie de la commune est ainsi et la largeur des voiries souvent

dr la v
favorisée. Mais la faiblesse des surdimensionnées sont autant

coûts de construction annoncée est d’opportunités de transformations.
à nuancer face au monopole actuel Ainsi, il est possible que l’urbanisme
au de
des grands groupes de BTP et à la normé et standardisé du siècle

faible capacité de réponse des PME. passé puisse faire le foncier des
m ure
constructions de demain.
Un foncier insoupçonné ?
ou ct
is
t s ite
Cette « filière libre » ou urbanisme

informel s’est trouvé peu à peu
en rch
contrôlé et contraint par les

plans d’occupation des sols ou
um d'a
les plans locaux d’urbanisme

qui régulent l’effet de masse de
la densification « naturelle ».
oc e
D ol
Les découpages de parcelles

en drapeaux, un contrôle très
Ec
réduit des constructions par les

collectivités, ainsi que la multiplicité
des propriétaires limitant la mise
en place de filières organisées
sont autant de causes qui font le
discrédit de la « filière libre» auprès
des élus et urbanistes. Souvent par
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
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au de
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rit
oi
re
s .
53
2.Comment
densifier le
pavillonnaire ?
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
Les tissus pavillonnaires, bien que il sera question de la stratégie à

souvent vus comme matière figée car mettre en oeuvre dans cette possible
extrêment constituée, ne peuvent stimulation pavillonnaire, pour
au de
plus être écartés de la réflexion finir avec une première simulation

de la ville durable. En effet, ils sur un quartier de Bry-sur-Marne,
m ure
constituent un potentiel non-exploité illustrant l’urgente pertinence de

dans la ville, potentiel physique la densification du pavillonnaire.
ou ct
mais également potentiel de Nous finirons donc avec ce

is
t s ite
participation de tous les acteurs de constat, fait par l’équipe de

la ville, notamment de ses habitants, chercheurs Build in My Backyard 1
en rch
dans la transformation urbaine. travaillant également sur la

Cette seconde partie va ainsi densification de ces tissus. Ceux-
um d'a
permettre de décomposer l’objet ci ont émis l’idée suivante : la

initial de cette étude : une commande France comptant actuellement
passée par l’EpaMarne, sur la environ 15 millions de maisons
oc e
D ol
densification des tissus pavillonnaires individuelles sur son territoire,

dans les villes de Bry-sur-Marne et densifier 1 % de ces 15 millions
Ec
Champs-sur-Marne. Dans un premier permettrait de combler le déficit

temps, il s’agira donc d’expliquer de 150 000 logements manquants
l’enjeu de la densité dans la ville à la construction annuelle.
contemporaine, puis de présenter 1 Projet de recherche Build in my backyard, sélectionné en
les deux communes d’étude, 2009 par l’Agence Nationale de la Recherche (ANR, CNRS)
dans le cadre de l’appel à projets « Villes Durables ».
ainsi que leurs caractéristiques
pavillonnaires respectives. Puis
◃◃ Un pavillon à Champs-sur-Marne
54
Ec
D ol
oc e
um d'a
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ou ct
m ure
is
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s
Simon Boudvin, Semi-collectif, 2003 ▹

pavillonnaire(s)
.
(2/4) Comment densifier le pavillonnaire ? 55
.
s
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dr la v
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choix de la densité dans

la ville contemporaine
56 pavillonnaire(s)
s .
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Vincent Fouchier, Les densités urbaines et le développement durable. Le cas de l’Île-de-France et des villes nouvelles, 1997
s .
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dr la v
La densité est une notion complexe, En effet, on déplore souvent le peu

au de
qui allie calcul objectif et perception1. de services dans les périphéries,

Cette étude sur les tissus envahies de maisons individuelles,
m ure
pavillonnaires essaye ainsi de forme urbaine la moins dense.

nuancer le terme de densité, Les centres-villes anciens,
ou ct
généralement associé à des quant à eux, sont généralement

is
t s ite
typologies architecturales extrêmes, denses mais comportent un

et de montrer que l’acte de haut niveau de services.
en rch
densifier est avant tout un acte Il y a donc un juste milieu à trouver,

de mise en valeur de l’espace. une « densité intermédiaire »
um d'a
permettant cette mutualisation des

Un choix durable moyens, mais restant acceptable
au quotidien pour que les habitants
oc e
D ol
La densité est avant tout un n’aient pas envie d’en échapper.

moyen de mutualiser les moyens, Ainsi, la densité urbaine ne peut
Ec
elle inscrit donc la ville dans une être dissociée de la notion

vision économique et rationnelle « d’intensité urbaine », qui prend
en permettant la création de aussi en compte la diversité des
desserte par transports collectifs, offres et des échanges dans la ville.
d’équipements publics, de
commerces de proximité…
1 Voir 4. Annexes « Définir la densité ».

58 pavillonnaire(s)
PLUS !
surface !
revenus !
s .
re
propriétaire
oi
rit
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PLUS !
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diversité !
dr la v
services !
vitalité !
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quartier
m ure
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is
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en rch
um d'a
PLUS !
dynamisme !
oc e
D ol
équipements !
Ec
commune
Densifier le pavillonnaire dynamique de ville en mouvement.

Si l’intensité urbaine est à voir à
La densité ne peut donc plus l’échelle du quartier, la stratégie
être uniquement l’apanage de cette étude commence tout
des centres-villes, elle doit se d’abord par une valorisation
développer contextuellement et à l’échelle de l’individu.
qualitativement dans les périphéries, Tout d’abord, pour le propriétaire de
.
afin de créer une multipolarité la parcelle, le terme de densification
s
permettant d’échapper à une ville- ne correspond pas à des chiffres,
re
centre macrocéphale. Les tissus mais à une action concrète et
oi
pavillonnaires sont particulièrement physique : diviser sa parcelle,
rit
visés dans cette volonté de faire construire un autre logement dans
er
la ville sur elle-même, car ils sont son jardin, surélever son toit ...
porteurs d’un énorme potentiel Ainsi dans ce cas, densifier c’est
r t
de valorisation. En effet, les tissus redonner de la valeur à son bien,
eu s
ut de
pavillonnaires sont généralement acquérir un revenu supplémentaire
dédiés uniquement à l’habitat, ou une rentrée d’argent immédiate,
et restant l’espace privilégié c’est aider ses proches qui ne
'a &
de l’automobile, ils demeurent trouvent pas à se loger, favoriser
td e
fortement éloignés de cette notion la décohabitation des enfants ou
oi ill
d’intensité urbaine, alliant densité et encore transformer son logement

dr la v
diversité. Ainsi, densifier les tissus en vue d’une retraite plus sereine.
pavillonnaires est un premier pas Au-delà de ces considérations
vers leur intensification, permettant économiques et familiales, la
au de
une amélioration de la qualité de densification peut être également

vie générale des habitants ainsi l’opportunité d’une véritable
m ure
que le développement des circuits valorisation de l’espace et de son

courts (moins de trajets, moins de propre bâti : se protéger du bruit
ou ct
dépendance vis à vis du centre, en construisant un bâtiment en

is
t s ite
plus de vie, une possibilité de avant-poste, ouvrir la vue sur le

mutualisation …). Cette amélioration parc, créer des espaces de transition
en rch
de la vie de tous les jours est entre l’intérieur et l’extérieur...

essentiellement à comprendre
um d'a
et à communiquer, afin que les C’est avec cette idée de la

opérations de re-densification ne densification comme valorisation, de
soient pas subies par les habitants, l’échelle de l’individu à l’échelle de
oc e
D ol
qui dans ces tissus de la propriété la ville, que doit se construire la ville
individuelle, en deviennent durable. C’est également dans cet
Ec
alors les premiers acteurs. esprit qu’a été menée cette étude,
montrant l’importance d’un dialogue
Valoriser la propriété entre tous les acteurs dans cette
individuelle fabrication de plus-value urbaine.
Densifier les tissus pavillonnaires,

c’est les replacer dans une
60 pavillonnaire(s)
s .
re
oi
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Situation de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée dans la région parisienne ▹

PARC NATUREL REGIONAL OISE-PAYS-DE-FRANCE
.
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RC NATUREL REGIONAL
um d'a
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CHEVREUSE
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PARC NATUREL REGIONAL DU GATINAIS FRANCAIS

sites d’étude
62 pavillonnaire(s)
s .
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en rch
Localisation des deux communes

dans la ville nouvelle de Marne-la-Vallée
Dans le cadre de la commande
um d'a
de l’EpaMarne, deux communes

ont été désignées comme sites
d’expérimentation. Bry-sur-
oc e
D ol
Marne et Champs-sur-Marne
appartiennent à la ville nouvelle
Ec
de Marne-la-Vallée, et sont situées

respectivement à 14 et 20 kilomètres
de Paris, sur la ligne de RER A.
Parties constituantes de la métropole
est parisienne, elles apportent une
qualité représentative de la banlieue,
entre tissus historiques et grandes
s .
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rit
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au de
m ure
ou ct
is
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en rch
opérations urbaines plus récentes. l’étendue totale de la commune.

um d'a
Ainsi, la surface de la ville de Bry-

Bry et Champs, part sur-Marne est occupée à 35 % par
du pavillonnaire du tissu pavillonnaire, tandis qu’à
oc e
D ol
Champs-sur-Marne, sa surface ne
Comme la plupart des villes correspond qu’à 15 % de la surface
Ec
périphériques, les tissus totale de la commune, en outre

pavillonnaires sont largement plus vaste et beaucoup moins
représentés à Bry-sur-Marne et urbanisée que Bry-sur-Marne.
Champs-sur-Marne. Bien que
leur surface au sol dans les deux
communes soit identique (120 ha),
ils occupent une part différente dans
64 pavillonnaire(s)
Bry-sur-Marne 10 %
rural
12 %
urbain ouvert
78 %
0 200m urbain construit
s .
re
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dr la v
RER A
au de
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um d'a
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Ec
118 ha = 35% = 45%

emprise du tissu de la surface de la de l’urbain construit
pavillonnaire commune
40 % Champs-sur-Marne
rural
16 %
urbain ouvert
44 %
urbain construit 0 200m
s .
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dr la v
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RER A
ou ct
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um d'a
oc e
D ol
Ec
120 ha = 15% = 35%

emprise du tissu de la surface de la de l’urbain construit
pavillonnaire commune
Schémas réalisés d’après Le mode d’occupation des sols, iau idf, 2003
66
Ec
D ol
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rit
oi
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s
pavillonnaire(s)
.
Des tissus et des types
C’est en arpentant tranquillement

les rues de Bry-sur-Marne et
de Champs-sur-Marne que l’on
prend conscience de la richesse
du tissu des deux communes,
.
dans la diversité pavillonnaire et
s
dans la multiplicité des typologies
re
architecturales en découlant.
oi
En effet, la ville de Bry-sur-Marne
rit
s’est principalement urbanisée
er
dans les années 1930 ; elle est
constituée par un tissu de bords
r t
de Marne fait de meulières et de
eu s
ut de
larges parcelles. L’ancienneté
du tissu a d’ailleurs déjà permis
un processus de transformation,
'a & de densification spontanée.
td e
Champs-sur-Marne est, elle, plus
oi ill
marquée par l’urbanisation tardive

dr la v
de la ville nouvelle dans les années

1980. Les opérations d’immeubles
jouxtent les lotissements clés en
au de
main, très dessinés et organisés

généralement autour d’une voie
m ure
sans issue ; on y retrouve également

un peu des tissus pavillonnaires
ou ct
de 1930 auprès de la Marne.

is
t s ite
Ces particularités historiques

et urbaines vont permettre
en rch
d’étudier une variété de situations

dans les projets présentés
um d'a
dans la partie suivante.

oc e
D ol
Ec
Photographies sur rue et vues aériennes des tissus pavillonnaires correspondants

SUR MARNE
68 pavillonnaire(s)
BRY
SUR MARNE SRU
30 %
locataire
4740
s .
€.m²
13 % 70 %
re
propriétaire
prix moyen maison logements sociaux
oi
BRY
(hors terrain)
rit
SRU
er
30 %
r t
locataire
eu s
4740
ut de
€.m²
prix moyen maison
13 %
'a &
70 %
propriétaire
logements sociaux
(hors terrain)
td e
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dr la v
au de
m ure
ou ct
is
t s ite
SUR MARNE
en rch
CHAMPS CHAMPS
um d'a
oc e
D ol
Ec
SUR MARNE
2890 SRU 50 %
locataire
40 % 50 %
€.m²
prix moyen maison propriétaire
(hors terrain) logements sociaux
2890 SRU 50 %
locataire
40 % 50 %
€.m²
prix moyen maison propriétaire
(hors terrain) logements sociaux
Une condition du
logement disparate
Afin de compléter cette immersion

dans les sites d’étude, nous
nous sommes penchés sur les
conditions du logement, très
.
différentes entre les deux villes.
s
Plusieurs hypothèses peuvent
re
expliquer cette situation : la situation
oi
géographique satellisée autour de
rit
la ville de Paris et la dépendance
er
au RER, laissant une grande partie
de la vaste commune de Champs
r t
hors de son influence ; la forte
eu s
ut de
attractivité paysagère de la Marne
bordant toute la commune de Bry ;
l’urbanisation par opérations
'a & globales clé-en-main marquant
td e
l’essentiel de la ville de Champs.
oi ill
Le constat est le suivant : le prix

dr la v
d’une maison est deux fois plus

cher dans la ville de Bry, qui compte
70 % de propriétaires, contre 50 %
au de
à Champs-sur-Marne. Le logement
social est également beaucoup
m ure
plus représenté à Champs, 40 %

des logements, tandis qu’à Bry il
ou ct
représente uniquement 13 % (il

is
t s ite
n’a cependant pas été possible

de savoir qu’elle était la part de
en rch
maisons individuelles dans le

nombre de logements sociaux).
um d'a
Si les deux villes comportent de

nombreuses différences concernant
oc e
D ol
les morphologies pavillonnaires,

elles correspondent également à
Ec
un cas particulier du pavillonnaire,

celui de la région parisienne. Aussi,
il faut replacer cette étude dans
sa dimension de démonstration
dans une réalité précise, qui ne
constitue en rien une vérité générale
pour le pavillonnaire français.
70 pavillonnaire(s)
s .
re
oi
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au de
m ure
ou ct
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en rch
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Ec
Extrait de, Qualité architecturale des bâtiments agricoles, ministère de l’agriculture ▹

.s
re
oi
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eu s
ut de
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dr la v
au de
m ure
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t s ite
en rch
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oc e
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Ec
stratégie pour une stimulation du

pavillonnaire
72
Ec
D ol
oc e
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Un petit collectif à Bry-sur-Marne

en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
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rit
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re
s
pavillonnaire(s)
.
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
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dr la v
Les blocages socioculturels Not In d’acteurs et le rôle de chacun.

au de
My Back Yard, et surtout politiques

Not In My Election Yard / Year Présupposés, habitudes
m ure
actuels rendent difficilement et planification

envisageable la densification
ou ct
des tissus pavillonnaires. Que ce Communément admises comme

is
t s ite
soit en maîtrise d’oeuvre ou au séparées de la ville « habitée », la

niveau des services techniques réglementation, la conception et la
en rch
de la ville, certains acteurs de la construction de la ville travaillent

conception urbaine poursuivent la densification à la chaîne :
um d'a
la mise en espace du paradigme Scot, Pos, Plu, ou Padd, schémas

issu de la pensée moderne, directeurs et Zac, opérations
par l’intermédiaire de schémas groupées et industrialisées,
oc e
D ol
directeurs et de Zac, dans un lotissements génériques...

cloisonnement disciplinaire ambiant. Les tissus pavillonnaires semblent
Ec
Or pour rendre possible la subir les procédures habituelles

stimulation du pavillonnaire, le d’aménagement : préemptions
changement de mode de faire la communales - voire expropriations
ville est indispensable, car elle est – dans le cas d’opérations de
avant tout l’affaire de multiples grande envergure, rachat parcelle
personnes privées, les propriétaires. par parcelle par les promoteurs et
Il faut donc repenser le jeu destruction de l’existant pour la
74 pavillonnaire(s)
sphè
.
ind
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s
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eu s
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MISE EN RÉSEAU
DES ACTEURS
'a &
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dr la v
DIFFUSION POLITIQUES
& MARKETING & MÉDIATION
au de
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aide juridique
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tru
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finan
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ac
um d'a
on
cière
oc e
D ol
Ec
construction de petits collectifs,

dénaturant finalement le paysage Cette stratégie ne peut fonctionner
particulier de ces quartiers. que si elle est appuyée par la volonté
Ces opérations sont souvent politique forte d’une densification
déclencheuses de protestations douce, au cas par cas, et en
parmi les riverains, qui subissent les prenant compte du contexte.
transformations radicales imposées
.
à leur quartier, généralement Un des premiers leviers peut
s
sans aucune concertation. être le déblocage des règlements
re
d’urbanisme. En effet, en se basant
oi
Au cours de notre investigation, sur une vision hors contexte d’un
rit
nous avons pu constater des gabarit bâti, ceux-ci se révèlent
er
mutations spontanées, sorte être plus des documents restricitfs
de densifications progressives, que des documents projectuels.
r t
produisant un urbanisme informel Ils doivent donc indéniablement
eu s
ut de
qui construit et a construit la ville être repensés, car ils sont en
depuis des millénaires (voir 4. Annexes, grande partie responsables de
partie dynamique). Les transformations l’immobilisme des tissus urbains,
'a &
naturelles des pavillons, fonction notamment des tissus pavillonnaires.
td e
de l’évolution des ménages, sont C’est ce que propose la section PS
oi ill
la preuve de l’investissement de Gentilly (Val-de-Marne) lors de la

dr la v
personnel et financier des familles refonte du Plu de la commune avec

et témoignent de l’importance le « bonus Cos environnemental »
qu’elles accordent à leur maison. comme outil d’incitation. Afin
au de
d’obtenir une densification en

La densification du tissu pavillonnaire habitants, le bonus est plafonné à
m ure
existe donc bel et bien aujourd’hui 20 m² par foyer et 100 m² pour la

comme processus spontané, construction d’un nouveau foyer.
ou ct
basé sur l’initiative de particuliers Si cette proposition a le mérite

is
t s ite
propriétaires. Comment la maitrise d’aller dans le sens des habitants

d’ouvrage peut elle démultiplier et dans le sens du projet, on peut
en rch
cette dynamique, voire offrir des cependant contester le caractère

services supplémentaires comme abstrait du texte qui ne tient pas
um d'a
la maîtrise des prix du foncier ? compte des spécificités parcellaires.

Il convient ainsi de repenser les règles
Stratégie vs planification. ex-situ du Plu et de l’urbanisme
oc e
D ol
réglementaire qu’il produit.

La stratégie de projet développée
Ec
dans cette étude propose de partir La mobilisation de politiques de

de ces pratiques d’habitants, sensibilisation, de coopération et
parcelle après parcelle. de négociation entre propriétaires
Il s’agit de mettre au point un réseau favorisera la mise en place d’un
d’acteurs, de méthodes et de leviers urbanisme des voisins. Réclamant
couplés à une diffusion massive un changement de regard sur la
pour activer sa mise en oeuvre. conception de la ville et des relation
76
Ec
D ol
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um d'a
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oi
EURS PUBLICS re
s
pavillonnaire(s)
.
de ses « actants », le programme de la conception à la réalisation,

s’inscrit ainsi dans une vision proposant des solutions de
de processus et d’écosystème, logements ou d’équipements aux
ménageant une rencontre entre personnes les plus défavorisées de
le top down actuel et cette cet état du Sud des États-Unis.
stratégie nouvelle du bottom up.
Elle peut également développer Médiation au cas par cas
.
une prise en compte du tissu
s
privé et habité dans la politique Autre exemple de nouveaux
re
de développement urbain d’une partenariats, un accord financier
oi
commune, inventant des outils autres entre sphère publique et sphère
rit
que la préemption et le volontariste privée permet également de
er
pour penser la ville de demain. subventionner des projets innovants,
à l’instar des financements de
r t
Réseau d’acteurs la Sem Ville Renouvelée reçus
eu s
ut de
par Patrick Bouchain, en 2008,
Pour que convergent les projets pour son expérience sur l’îlot
de vie d’habitants et les projets Stephenson à Tourcoing.
'a &
d’agglomération, la mise en relation
td e
horizontale des différents acteurs En premier lieu, un atelier
oi ill
est indispensable. Les institutions commun est installé au coeur du

dr la v
existant déjà, il suffit de réorganiser quartier en transformation.

leurs relations et de couper court
au cloisonnement disciplinaire et Deux architectes y jouent leur rôle
au de
institutionnel évoqué précédemment. habituel de concepteurs mais aussi

celui de médiateurs pour négocier
m ure
Cette mise en relation peut les projets et accompagner les

évidemment s’appuyer sur habitants dans leurs démarches.
ou ct
des mesures et leviers déjà

is
t s ite
en place comme le Prêt à taux On peut également penser à certains

zéro (PTZ) du gouvernement, les coups de pouce institutionnels
en rch
architectes-conseils des CAUE, ou qui se mettent en place lors

les expositions et conférences d’opérations exceptionnelles.
um d'a
des Maisons de l’architecture. À Villeurbanne, une opération

d’habitat coopératif, le Village
D’autres acteurs pourraient aussi Vertical, s’est vu bénéficier d’une
oc e
D ol
être impliqués, comme les écoles aide sur le foncier par la commune,
d’architecture et de paysage qui a mis à disposition une parcelle
Ec
locales, permettant l’émergence de sur une future Zac de logements

projets expérimentaux de relation pour la construction du projet.
directe entre ville et université.
On peut citer l’exemple du Rural
Studio de l’université d’Auburn
en Alabama, qui propose à ses
étudiants des missions caritatives,
78
Ec
D ol
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um d'a
en rch
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ou ct
m ure
is
Réunion de travail à l’atelier électrique, îlot Stephenson, 2008

au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Effet de masse et
médiatisation
Ce type de démarches alternatives

aux opérations usuelles reste très
anecdotique. Or l’efficacité du
programme de densification douce du
.
pavillonnaire repose principalement
s
sur un effet de masse, d’où la
re
nécessité du rassemblement et de
oi
la diffusion de ces exemples par la
rit
plus grande diversité de médias.
er
Ce phénomène pourrait prendre
r t
une ampleur considérable grâce
eu s
ut de
à l’accessibilité croissante
aux nouvelles technologies de
communication et d’information
'a & et aux réseaux sociaux virtuels.
td e
oi ill
« Car il existe déjà, sur tous les

dr la v
continents, un bouillonnement créatif,

une multitude d’initiatives locales,
dans le sens de la régénération
au de
économique, ou sociale, ou politique,

ou cognitive, ou éducationnelle, ou
m ure
éthique, ou de la réforme de vie. Ces

initiatives ne se connaissent pas les
ou ct
unes les autres, nulle administration

is
t s ite
ne les dénombre, nul parti n’en

prend connaissance. [...] Il s’agit de
en rch
les reconnaître, de les recenser, de

les collationner, de les répertorier,
um d'a
et de les conjuguer en une pluralité

de chemins réformateurs. Ce sont
ces voies multiples qui pourront,
oc e
D ol
en se développant conjointement,
se conjuguer pour former la
Ec
voie nouvelle, laquelle nous

mènerait vers l’encore invisible et
inconcevable métamorphose.»1
1 Edgar MORIN, Éloge de la métamorphose, article paru
dans Le Monde du 10.01.2010.
80
Ec
D ol
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re
s
Elding Oscarson, Townhouse, Landskrona, 2009 ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
(2/4) Comment densifier le pavillonnaire ?
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
d’un quartier
simulation de l’évolution
81
82
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
Vue aérienne de la rue Léon Menu, Bry-sur-Marne

m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
Si les modes d’une possible quartier de Bry-sur-Marne, à

densification du pavillonnaire ont partir d’une extrapolation sur les
au de
été précédemment évoqués, cette chiffres actuels des logements

étude est avant tout une mise individuels en Île-de-France.
m ure
en visibilité de ce processus.
Cette simulation permet surtout de
ou ct
Nous proposons donc, sur un rappeler l’impact de la petite échelle

is
t s ite
quartier de Bry-sur-Marne, une sur la grande ; en effet, si le déficit de

simulation de cette densification logements dans la région est estimé à
en rch
progressive, en se plaçant dans environ 20 000 logements par an, on

l’hypothèse d’une dynamique voit qu’il pourrait être comblé avec
um d'a
en place et donc d’une part de moins de 3 % de parcelles densifiées.

parcelles transformées de plus en Bien sûr, les réponses à la crise du
plus importante. Chaque nouveau logement se doivent d’être multiples
oc e
D ol
projet, représenté en bleu, a ici une et il ne s’agit pas d’établir une vérité
valeur illustrative ; certains d’entre générale sur une étude que nous
Ec
eux seront cependant détaillés avons voulu la plus contextualisée

ultérieurement dans la partie 3. possible. Cependant les chiffres
Le fonctionnement de cette ne peuvent nier l’évidence de la
simulation est le suivant : il situation, les tissus pavillonnaires
s’agit de mettre en parallèle doivent être pris en considération
une représentation physique, comme ressources et potentialités,
une mise en visibilité d’une et non plus comme une matière
éventuelle densification sur le figée car déjà occupée.
84
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
2011
à l’échelle du quartier
95 logements
218 habitants
s .
re
état initial
oi
rit
er
logements individuels
r t
en Île-de-France
eu s
ut de
1 369 200 (source IAU)
'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
86
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
2015
99 logements (+4)
233 habitants (+15)
s .
re
parcelles transformées
oi
rit
3%
r t er
eu s
à l’échelle de l’Île-de-France
ut de
initial : 1 369 200
'a &
+33 148
td e
oi ill
logements créés par

dr la v
la densification des
parcelles pavillonnaires
au de
= 1 402 348
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
88
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
2025
112 logements (+17)
269 habitants (+41)
s .
re
oi
rit
25%
r t er
eu s
ut de
initial : 1 369 200
'a &
+276 235
td e
oi ill

dr la v
au de
= 1 645 435
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
90
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
2050
127 logements (+32)
308 habitants (+80)
s .
re
oi
rit
50%
r t er
eu s
ut de
initial : 1 369 200
'a &
+552 470
td e
oi ill

dr la v
au de
= 1 921 670
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
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dr la v
oi ill
td e
'a &
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r ter
rit
oi
re
s .
Ec
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oc e
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m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
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oi
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s .
Ec
D ol
oc e
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t s ite
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m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
95
3.Simulations
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
m ure
Cette troisième partie présente les réponse à des besoins particuliers.

ou ct
is
douze simulations de densification De plus, les projets présentés ne

t s ite
des échantillons choisis dans les tiennent pas compte des règlements
en rch
communes de Bry-sur-Marne et d’urbanisme des deux communes,

Champ-sur-Marne. Le but n’est pas mais sont réalisés avec une attention
um d'a
de donner une méthode mais bien portée sur chaque situation,

de mettre en lumière, par le dessin pour tirer le meilleur parti de la
et l’image, la capacité de mutation et parcelle sans gêner les voisins.
oc e
d’absorption des tissus pavillonnaires. Le chapitre s’organise en trois parties.

D ol
Composé d’une multitude de petits Deux projets détaillés permettent

Ec
propriétaires, le tissu pavillonnaire d’élargir le propos à la question de

se densifie par initiatives la construction légère et à celle de
personnelles, projets après projets. la valorisation collective. La dernière
C’est pourquoi les simulations partie se présente comme un
présentées se basent avant tout catalogue des différentes simulations
sur des histoires de vie fictives effectuées dans les deux communes ;
(les habitants des lieux n’ayant des réponses architecturales aux
pas été rencontrés), et sont une divers scénarios de vie proposés.
◃◃ Maquette de travail
96
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
Kada Wittfeld Architektur, Loft L, Aachen, 2007 ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
surélévation et technologies du soft

97
98
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
14 allée des Alouettes, Champs-sur-Marne

ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
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ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
(3/4) Simulations 99
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
Une maison à Champs-sur-Marne construire légèrement ?

au de
datant des années 1980, sur Comment réutiliser au maximum

une belle parcelle boisée. les matériaux existants ?
m ure
La surélévation de la maison va Comment installer un chantier

permettre de loger les enfants en sans abîmer trop le jardin ?
ou ct
difficultés pour trouver un logement. Comment faire soi-même ?

is
t s ite
Ce projet de densification fait

parti de l’échantillon présenté Le réseau d’acteurs s’agrandit,
en rch
dans cette étude. Ici, il fait l’objet de nouvelles connaissances sont

d’un développement particulier, demandées et de nouveaux
um d'a
montrant deux techniques partenariats peuvent ainsi

constructives différentes : dans un se mettre en marche.
cas, l’extension est préfabriquée
oc e
D ol
en usine, l’intervention d’une

entreprise est donc nécessaire ;
Ec
dans l’autre elle est réalisée en

autoconstruction par le propriétaire
sur la base de petits modules.
Ce développement permet
d’introduire la question de la
technologie constructive :
Quelle technique utiliser pour
100 pavillonnaire(s)
château de Champs-sur-Marne
mo
ins
de
de
50
0m
s .
re
oi
rit
r t er
parcelle du projet
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
Plan de masse - loi patrimoniale

m ure
ou ct
« Après 6 mois de recherche seront donc bien utiles.

is
t s ite
infructueuse, nous avons décidé Pour réduire les coûts, nous

d’aider notre fils et sa famille à se souhaitons assumer une grande
en rch
loger en adaptant notre maison pour partie des travaux nous-mêmes.

avoir un nouveau logement séparé. Pour commencer, nous faisons
um d'a
La tâche n’est pas facile : la quantité appel à un ami architecte afin

des règles du plan d’urbanisme qu’il nous explique comment
nous fait un peu peur. D’autant plus nous pourrions nous y prendre.
oc e
D ol
que, comme la parcelle se situe C’est avec lui que nous avons décidé
à moins de 500 m du château de de réaliser une extension en hauteur
Ec
Champs, nous seront sous couvert de qui pourra à la fois être une solution
l’architecte des bâtiment de France. spatiale, économique, technique
Les voisins sont d’accord, à condition et thermique à notre problème.
qu’ils n’aient pas plus d’ombre dans L’intimité est respectée par des
leur jardin qu’avant l’extension. entrées indépendantes et notre
Aussi, les conseils de professionnels grand jardin est préservé. L’occasion
de la construction nous se présente aussi, à travers ces
N
15°
s .
re
oi
E O E O
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
S
21 septembre 21 DÉCEMBRE
au de
Ombres le 21 septembre
m ure
ou ct
travaux importants, d’isoler par Afin de simplifier les démarches

is
t s ite
l’extérieur notre maison des administratives dans lesquelles

années 70 qui n’est plus vraiment nous ne sommes pas très à l’aise,
en rch
au goût du jour tant d’un point de nous sommes allé voir le CAUE 77
vue esthétique qu’écologique. qui a réussi à nous expliquer, avec
um d'a
Le dessin de montage du projet des mots simples, les différentes

par l’architecte permettra à mon procédures. Le permis de construire
mari et mon fils de faire une bonne sera notamment déposé par
oc e
D ol
partie des travaux eux-mêmes. notre ami architecte, ce qui nous

En effet, tout cela a l’air très ôte une belle épine du pied. »
Ec
simple, tout fonctionne comme un

grand mécano avec des modules
identiques qu’il faut assembler.
Malgré tout cela nous avons demandé
de l’aide à des artisans spécialisés
dans la filière bois, notamment à
propos des questions de structure.
emprise du projet
tout avec 1 camion

sur place de parking
s .
re
emprise minimale
des engins de chantier
éviter la déterioration
oi
des terres végétales
rit
r t er
limites de tènement
eu s
ut de
arbres de plus de 30 ans
à préserver
'a & grand jardin entretenu et

td e
terre végétale à préserver
oi ill
maison préfabriquée de 1977 à rénover

dr la v
faible performance thermique
1. état existant et diagnostic

au de
séléction soignée des stockage des poutres stockage des tuiles

matériaux destinés en bon état en bon état
au réemploi
m ure
ou ct
étanchéïté
is
t s ite
provisoire
en rch
déchets envoyés au
centre de recyclage
um d'a
oc e
D ol
Ec
si artisan professionel
estimation de temps et coût
- 7 à 10 jours
- de 10 000€ à 15 000€
2. dépose du toît et stockage

remplissage en réemploi des échafaudage réemploi des

panneaux OSB poutres stockées pour doubler tuiles stockées
55 x 250 la façade
modules de isolation phonique isolation

construction intérieure thermique
contenus dans extérieure
une remorque
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
3. extension auto-construite
au de
un jardin individuel terrasse avec un nouvel arbre pour

sur le toit structure préserver l’intimité
désolidarisée du jardin des voisins
m ure
entrée du nouveau
logement séparée
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
entrée existante jardin individuel

conservée existant préservé
4. projet réalisé
104
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
Photomontage de l’extension individuelle

ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
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ut de
eu s
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re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
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au de
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s .
105
106
Ec
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rit
oi
re
s
Les abesses de Gagny-Chelles, Pique-nique de l’avenue Paul-de-Kock ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
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'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
entente de voisinage
pour un jardin commun
107
108
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
Vue aérienne de l’allée Paul Favier, Champs-sur-Marne

is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
Un lotissement clé en main à espaces vacants pour agrandir leur

au de
Champs-sur-Marne, 85 petites jardin et revaloriser collectivement

maisons, le long du ru du Merdereau leur espace de vie ? Un jardin potager
m ure
et du parc du château. collectif est aménagé sur la place

Comme dans la plupart des vide, permettant une intensification
ou ct
lotissements conçus dans les années de la vie de la copropriété et

is
t s ite
1980, on trouve un espace commun de l’espace du lotissement.

appartenant à la copropriété, Ces projets collectifs peuvent être
en rch
pensé comme une place de village, également l’occasion de monter

et aujourd’hui abandonné. de nouveaux partenariats : mise
um d'a
Ici, le contexte est déjà très dense, en contact avec des associations
avec des maisons accolées et un Cos de jardiniers, contribution de la
de 1 : la surface au sol de la maison, commune pour la terre végétale...
oc e
D ol
autour de 50 m², est la même que

celle du jardin. La densification
Ec
à proprement parler, c’est-à-dire

l’ajout de nouveaux logements, est
plus délicate, même si deux projets
seront présentés ultérieurement.
La proposition est d’une nature
différente : comment des habitants
peuvent-ils se réapproprier les
110
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
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td e
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re
s
pavillonnaire(s)
.
s .
re
oi
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m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
Monsieur R, retraité, habite le mûrir. Sa femme se plaint également

lotissement depuis 5 ans et souhaite du manque de place pour installer
cultiver des légumes lui-même. des chaises longues sur la pelouse.
Il aménage un potager dans son Toutefois son voisin s’intéresse à
jardin. De beaux arbres déjà installés cette initiative et implante également
font de l’ombre à ses plantations un potager dans son jardin.
et empêchent les tomates de bien
s .
re
oi
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'a &
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m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
Le groupe d’habitants est de plus du lotissement à l’abandon. Selon

en plus motivé par cette action, lui, ce serait l’endroit idéal pour
mais la taille réduite de leur parcelle étendre l’activité potagère et la
les limite dans leur ambition faire partager à tous les habitants
cultivatrice. L’un d’eux émet l’idée du quartier. Il décide d’en parler
d’un mouvement plus collectif. En lors de la prochaine réunion
effet, il habite en face de la placette du syndicat de copropriété.
s .
re
oi
+
rit
A
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A
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m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
Le groupe de cultivateurs en herbe la copropriété, mettent l’accent sur

se réunit régulièrement et fait l’amélioration de l’espace résiduel de
émerger des idées. L’un d’entre la place et prévoyant de s’occuper
eux rencontre une association de de toute l’installation. Ils obtiennent
cultivateurs par le biais d’internet. ainsi l’accord des habitants du
Ensemble, ils élaborent un projet. quartier par une simple autorisation
Ils le présentent à une réunion de d’utiliser cet espace délaissé.
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
m ure
Le chantier démarre. Le groupe, toujours plus

ou ct
motivé, nettoie la place et loue une petite

is
t s ite
pelle mécanique pour retourner la terre, afin

de rendre le sol plus infiltrant. Des habitants
en rch
viennent aussi les aider à monter le cabanon

commun et les carrés qui constitueront
um d'a
les jardins. Ils utilisent pour la plupart des

matériaux de récupération trouvé ça et là.
oc e
D ol
La mairie de Champs-sur-Marne, séduite par

ce projet, leur propose de leur livrer de la terre
Ec
végétale. Arrive donc un tracteur qui vient déposer

30 à 40 cm de terre dans les carrés des jardins.
Les premières plantations s’amorcent et le
succès du jardin commun est au rendez-vous.
Monsieur R, très enthousiaste décide de réaliser
un blog pour compiler les photos et les bons
conseils et faire partager cette expérience.
Ec
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s .
115
116
Ec
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um d'a
en rch
Photomontage du potager commun

le nouveau jardin commun
t s ite
ou ct
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is
au de
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s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
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eu s
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oi
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s
Croquis de diagnostic du chemin du Canal, Champs-sur-Marne ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
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is
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s .
douze tests pour construire

dans son jardin
119
120
Ec
D ol
Bry-sur-Marne
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pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
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s .
Champs-sur-Marne
121
122
Ec
D ol
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is
au de
Extrait d’un diagnostic pour le chemin du Canal, Champs-sur-Marne

dr la v
oi ill
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'a &
ut de
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rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
td e
oi ill
dr la v
Cette dernière partie propose un et gestion de l’espace donnent à voir,

échantillon des différents tests ici, une possible transformation.
de densification effectués dans le Afin d’éviter un débat sur le style
au de
cadre de l’étude. Chaque test est un architectural, jugé hors propos, les
projet en soi. Le premier document images des architectures produites
m ure
synthétise les douze simulations sont dans certains cas proposées

sous la forme d’un tableau, qui les dans deux versions : une version
ou ct
classe selon les modes d’action traditionnelle, et une version plus

is
t s ite
mis en oeuvre; il permet de saisir architecturée. La volonté est ici

la diversité des situations. de dissocier clairement écriture
en rch
Les projets sont ensuite présentés : architecturale et organisation

sur l’existant, en noir, viennent logique des choses. L’important
um d'a
s’ajouter les densifications, en bleu. réside donc essentiellement

Chaque test est introduit par une dans la valorisation des tissus, et
fiche présentant la situation de la non dans le langage du bâti.
oc e
D ol
parcelle, l’histoire et les besoins des

propriétaires, et des préconisations
Ec
paysagères et spatiales
conduisant à la transformation.
Nous jouons donc dans ce chapitre
notre rôle d’architecte dans la
constellation d’acteurs entrant
en ligne de compte : diagnostic,
solution adaptée à chaque parcelle
124
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
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td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
existant / projet
s
pavillonnaire(s)
.
principe de projet
principe dominant
diviser
substituer
comme opportunité
l’espace public
diversifier
mutualiser
étendre
surélever
71
all
ée
Pa
u lF
av
ier
18 allée des alouettes 18
s’étendre
surélever
all
mutualiser
ée
de
Ec
sA
l ou
D ol
et
te
s
oc e
26,
2 8
ch
em
14 allée des alouettes in
um d'a
du
Ca
18 allée des alouettes na
diviser s’étendre l
surélever surélever
4
diversifier mutualiser
7,
4
en rch
9
ru
e
du
M al
t s ite
is
Fo
12 allée des alouettes c h
ou ct
14
all
mutualiser diviser
14 allée des alouettes
ée
diversifier
de
sA
m ure
l ou
et
te
s
12
au de
bis
ru
e
de
l’A
surélever
mutualiser
ve
nir
dr la v
7 1,
7
oi ill
3
all
td e
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Pa
u lF
'a & av
ier
37
ru
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de
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la
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Ma
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r t
1
37/3
9/41
ru
rue
de
er
la mar
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Ro
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rit
or
ge
t
oi
15
ru
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s
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Me
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se
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la
Ga
re
n ne
64
,6
6,
6 8
all
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Pa
u lF
av
ier
125 (3/4) Simulations
126
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
surélever re
une salle de jeux sur le garage
s .
un logement sur la maison
127
étendre sur-élever
128
71 allée Paul Favier, Champs-sur-Marne une salle de jeux sur le garage

72,74,76 all Paul
71 all Paul Favier
Ec
Favier
Deux jeunes retraités, ils habitent ici depuis la création du
D ol
lotissement. Plus d’enfants à la maison mais les chambres sont
oc e
toujours occupées pendant les vacances scolaires.
Monsieur est fan de John Wayne et vient de s’acheter un vidéo-
um d'a
projecteur, Madame aimerait bien un endroit pour faire ses
albums photos sans avoir à tout ranger à chaque fois.
en rch
t s ite
58,60 all Paul Favier 64,66 all Paul
ou ct
EXISTANT
surface maison : 82 m² Favier
m ure
surface parcelles : 168 m² is
année construction : 1984
CES : 0,50 COS : 0,80
au de
nombre d’habitants : 2
nombre de logements : 1
dr la v
DIAGNOSTIC
oi ill
petitesse du jardin
14 all des alouettes 12 all des alouettes
td e
parc du château de Champs
au pied du lotissement
'a &
ut de
PROJET
surface créée : 21 m²
eu s
CES : 0,50 COS : 0,95 r t
er
nombre de logements : 1 rit
oi
re
72,74,76 all Paul
71 all Paul Favier
s
pavillonnaire(s)
. Favier
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
le
ja
au de
rd
in
dr la v
oi ill
le
td e
pa
'a & rc
ut de
PLUS !
eu s
une surélévation
r t
parcelle : 167m2 pour voir le parc
s’étendre sans toucher le sol ! extension +23m2
er
rit
oi
re
s .
129
130
Ec
D ol
A A
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
R+2 - 1.200e
is
au de
dr la v
oi ill
A A
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
R+1 - 1.200e
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
RdC - 1.200e
D ol
oc e
A A
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
131
0 2 4 10m
132
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
- L’extension sur le garage existant offre une pièce en
plus à la maison, sans grignoter sur l’espace du jardin.
oi
re
- La surélévation permet aux habitants de voir les arbres
s .
du parc du château de Champs par-dessus les toits.
133
134
18 allée des Alouettes, Champs-sur-Marne 58,60 all Paul Favier 64,66 all Paul
sur
un logement18 la maison
all des alouettes
Ec
Favier
Après 6 mois de recherche infructueuse, Monsieur B. n’a toujours pas trouvé de logement
D ol
à son goût et surtout à un prix décent. Ayant déjà projeté de refaire l’isolation de
leur maison, ses parents ont alors décidé de faire construire un T4 indépendant au
oc e
dessus de leur maison, pour leur fils, sa femme et sa fille, ainsi que le petit à venir.
um d'a
en rch
t s ite
14 all des alouettes 12 all des alouettes 26, 28 chemin du canal
ou ct
EXISTANT
surface maison : 200 m²
m ure
CES : 0,10 COS : 0,10
au de
nombre de logements : 1 dr la v
DIAGNOSTIC
grand jardin très arboré
oi ill
projet au sein d’une même famille
td e
72,74,76 all Paul
71 all Paul Favier 31 all Paul Favier
'a & Favier
PROJET
ut de
CES : 0,10 COS : 0,20
eu s
nombre d’habitants : 4 r t
er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)

. 18 all des alouettes
Favier
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
toits / jardin de
um d'a
« dessus »
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de R+1
1 logement type
espace jour / nuit dr la v T4 100m2
oi ill
td e
'a & +
ut de
RDC
eu s
r t + 1 veranda
+ isolation extérieure
er
type T4 100m2 jardin
rit
oi existant préservé
R-1
re
s . garage buanderie
préservation de l’intimité 50m2
135
136
Ec
D ol
oc e
um d'a
A en rch A
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
RdC - 1.200e R+1 - 1.200e .

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
137
0 2 4 10m
138
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
- Un nouveau logement de type 4 est créé en surélévation
td e
de la maison existante afin de préserver le grand jardin.
'a &
- Les accès aux deux logements se font de façon
ut de
distincte, de part et d’autre de la maison.
eu s
r t
- Le logement du bas conserve son jardin, tandis
er
que le logement du haut possède un grand balcon rit
et un accès à la toiture aménagée en terrasse. oi
- Les travaux d’extension offrent la possibilité d’isoler
re
par l’extérieur la maison existante datant des
s .
années 70 et à la faible efficacité thermique.
139
140
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
étendre re
un logement accolé à la maison
s .
deux chambres, puis une maison en plus
141
étendre
142
26,28 chemin du Canal, Champs-sur-Marne logement

58,60 all Paul Favier un64,66 all Paul accolé
18 all la maison
à des alouettes
Ec
Favier
Quatre familles habitent le lotissement depuis sa construction. Un premier voisin
D ol
aménage une chambre sur le garage pour l’ado en quête d’autonomie. Le second
souhaitant faire de même, mais cette fois-ci pour louer, soumet l’idée de déplacer
oc e
la voie de desserte pour se dégager du terrain. Avec le temps, chaque garage s’est
um d'a
encombré d’un tas d’objets ne laissant plus trop de place pour les voitures. Ils pourraient
les garer dans un abris au bout de cette voie, contre le talus de l’autoroute.
en rch
t s ite
ou ct
EXISTANT
m ure
CES : 0,37 COS : 0,55
au de
DIAGNOSTIC
quatre maisons autour d’une
oi ill
voie de desserte
td e
talus de l’autoroute en friche 72,74,76 all Paul
'a & Favier
derrière les maisons ut de
PROJET
eu s
surface créée : 79 m² r t
CES : 0,40 COS : 0,60
er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)

. 18 all des alouettes
Favier
Ec
parking dans le talus
D ol
oc e
a 199
(3/4) Simulations
potagers
um d'a
en rch
t s ite
ou ct habiter sur le bd urbain
m ure
ain
is
bd urb
voie d’accès
au de
vers le parking
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
oi
re
s .
143
144
Ec
D ol
oc e
um d'a
A
A
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
oi
re
A
A
s
pavillonnaire(s)
RdC - 1.200e R+1 - 1.200e .

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
Coupe AA - 1.500e
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
145
0 2 4 10m
146
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
- Le dessin de la voie de desserte est simplifié.
td e
Elle mène jusqu’aux stationnements mutualisés 'a &
au pied du talus de l’autoroute. ut de
- Le re-dessin de la voie de desserte permet de dégager des
eu s
espaces propices aux extensions latérales des maisons.
r t er
- D’un côté la surélévation du garage abrite un logement rit
étudiant, de l’autre, un logement de type 3 prend place
dans le prolongement volumétrique de la maison.
oi
re
- L’appropriation du bas du talus peut également profiter
s .
également à l’établissement de jardins potagers.
147
148
71 all Paul Favier

47,49 rue du Mal Foch, Bry-sur-Marne Favier deux chambres, puis une maison en plus
1 rue Roger Forget 47,49 rue Mal Foch 37 rue de la
Ec 72,74,76 all Paul 31 all Paul Favier
Un couple de quinquagénaires habitent une maison au fond d’un grand jardin.
D ol
Leur fils, chercheur aux Etats-unis, occupe chaque été un logement loué à
oc e
des étudiants le reste de l’année. La famille s’agrandissant, une extension
accueille deux chambres supplémentaires. Ils décident ensuite de construire
um d'a
ensemble une troisième maison, augmentant leur rente locative.
en rch
t s ite
15 rue Léon Menu 12 bis rue de l’avenir rue de l’aven
ou ct
EXISTANT 58,60 all Paul Favier 64,66 all Paul
m
u18r all des alouettes
Favier
surface parcelle : 727 m²
is e d
CES : 0,28 COS : 0,32
au e
DIAGNOSTIC
préserver le jardin commun et
oi ill
développer les espaces intimes
td e
'a &
PROJET
ut de 5 sentier de la garenne
CES : 0,42 COS : 0,50
eu s
r te
rri
to
ire
pavillonnaire(s)
s.
72,74,76 all Paul

Favier
1 rue Roger Forget 47,49 rue Mal Foch 37 rue de la
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
des
dr la v
terrasses
à l’abris des
oi ill
regards
td e
'a &
ut de
le jardin partagé
eu s
r t er
rit
oi
re
s .
149
150
A
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
B ut de B
eu s
r ter
rit
oi
re
s
A
pavillonnaire(s)
RdC - 1.200e .
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
Coupe BB - 1.500e
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
151
0 2 4 10m
152
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
- Dans un premier temps, un volume contenant deux chambres
td e
et jouant de demi-niveaux est ajouté à la maison de devant.
'a &
- Dans un second temps, un nouveau logement est
ut de
construit derrière le garage du logement du fond.
eu s
r t
- Reprenant le processus déjà en place sur la parcelle, il est
er
constitué de volumes agglomérés abritant les différentes rit
parties de la maison. Ils s’organisent autour d’un patio
formant un espace extérieur protégé des regards.
oi
re
- Une grande partie du jardin reste commune,
s .
appropriable par les différents habitants.
153
154
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
oi
diviser re
se réorganiser pour conserver la maison
s .
vendre juste ce qu’il faut
155
étendre sur-élever diviser

156
14 allée des Alouettes, Champs-sur-Marne se réorganiser pour conserver la maison

Ec
14 all des alouettes 12 all des alouettes
Même avec leurs deux retraites, Gérard et Jocelyne ont du mal à joindre
D ol
les deux bouts. Ne voulant pas se laisser immobilisés par leur vieillesse,
oc e
Gérard a eu l’idée d’adapter leur maison à leur situation. La maison et
le jardin étant bien trop grands et difficiles à entretenir, ils pourraient
um d'a
être divisés en deux. Comme ils ne souhaitent plus vraiment conduire,
le garage pourrait aussi devenir l’atelier tant réclamé par Gérard.
en rch
t s ite
ou ct
EXISTANT
surface maison : 100 m² 72,74,76 all Paul
71 all Paul Favier
m ure
surface parcelle : 1000 m² is Favier
CES : 0,10 COS : 0,09
au de
DIAGNOSTIC
grand jardin très arboré
oi ill
maison à la surface habitable trop
td e
grande pour ses occupants
'a &
PROJET 58,60 all Paul Favier 64,66 all Paul
ut de
surface créée : 52 m² Favier
eu s
CES : 0,10 COS : 0,15 r t
er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
. 14 all des alouettes 12 all des alouettes

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
R+1
t s ite
1 chambre / sdb
ou ct
/ bureau 26m2
terrasse
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a & RDC
divisé en 2
ut de
1/3 du jardin existant
eu s
r t cuisine et salon
type T3 de plain
er
pied conservé
1/3 du jardin existant
rit
oi
re
s .
157
158
Ec
D ol
oc e
um d'a
A A
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
RdC - 1.200e R+1 - 1.200e .

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
159
0 2 4 10m
160
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
- En coupant la maison et le jardin en deux, rit
deux logements distincts sont obtenus tout en
conservant les grands arbres du jardin.
oi
re
- La surélévation d’une partie de la maison permet d’obtenir
s .
une pièce supplémentaire donnant sur une terrasse ensoleillée.
161
162
12 bis rue de l’Avenir, Bry-sur-Marne 15 rue Léon Menu vendre juste ce qu’il faut
12 bis rue de l’avenir rue de l’ave
58,60 all Paul Favier 64,66 all Paul 18 all des alouettes
Ec
A l’époque ils avaient besoin d’argent.
D ol Favier
Objectif vendre juste ce qu’il faut de terrain pour renflouer les caisses.
oc e
(un sorte de NIMBY de la division parcellaire)
Le plus intéressant est ce que les acheteurs ont réussit
um d'a
à faire d’une telle parcelle (35 x 5m).
en rch
t s ite
ou ct
EXISTANT
5 sentier de la garenne
14 all des alouettes 12 all des alouettes r
m u26,e28 chemin du canal
is
CES : 0,10 COS : 0,20
au de
DIAGNOSTIC
grand jardin arboré
oi ill
parcelle proche de la station
td e
de rer de Bry-sur-Marnee 'a &
PROJET
ut de
CES : 0,14 COS : 0,32
eu s
72,74,76 all Paul
71 all Paul Favier
nombre d’habitants : 6 31 all Paul Favier r te
Favier
nombre de logements : 2 r1rrue
PLUS
itoRoger Forget 47,49 rue Mal Foch 37 rue de la
vente d’une parcelle en lanière
opération indolore.
ire
pavillonnaire(s)
s.
15 rue Léon Menu 12 bis rue de l’avenir rue de l’ave

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e 176,5m2
'a & 787,8m2
33,5m
ut de
eu s
r t er
rit
oi
5m
re
s .
163
164
Ec
D ol
oc e
um d'a
A en rch A
t s ite
R+2 - 1.200e
ou ct
m ure
is
au de
A dr la v A
oi ill
1.200e
td e
R+1 - 'a &
ut de
eu s
A A
r ter
rit
oi
RdC - 1.200e
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
Coupe AA - 1.500e
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
165
0 2 4 10m
166
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
-L’opération de vente d’une lanière au fond du terrain
reste indolore au vu de la taille restante du jardin.
oi
re
- Le nouveau logement, bien que d’une typologie inhabituelle
s .
dans le quartier, offre tout le confort d’une maison individuelle.
167
168
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill étendre
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
mutualiser re
une maison entre deux garages
s .
trois maisons d’un seul coup
169
mutualiser
170
73,75 allée Paul Favier, Champs-sur-Marne une maison entre deux garages 72,74,76 all Paul
71 all Paul Favier
Ec
Favier
Deux maisons en location, un même propriétaire. Celui-ci aimerait bien agrandir
D ol
et redonner un coup de pep’s à son offre immobilière, il sait aussi que le coin
oc e
est assez prisé et qu’il n’aura pas de mal à louer son nouvel investissement.
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
EXISTANT 58,60 all Paul Favier 64,66 all Paul
surface maison : 82 m² Favier
m ure
surface parcelle : 130 & 220 m²
is
CES : 0,40 COS : 0,60
au de
dr la v
DIAGNOSTIC
oi ill
habitat dense avec des petits jardins
td e
parcelles qui bénéficient de deux accès 'a & 14 all des alouettes 12 all des alouette
PROJET
ut de
eu s
CES : 0,44 COS : 0,75 r t
er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
72,74,76 all Paul

71 all Paul Favier
. Favier
Ec
D ol
entrée principale
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
garage en desserte
en rch
+ un jardin cultiver
t s ite
ou ct sur l’espace commun
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
le parc
oi
re
s .
171
172
Ec
B
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
A A
dr la v
oi ill
td e
'a &
B
ut de
eu s
r ter
rit
oi
R+1 - 1.200e RdC - 1.200e
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
Coupe BB - 1.500e m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
173
0 2 4 10m
174
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
- La nouvelle construction, au fond des jardins rit
et entre les garages, ne crée que peu d’ombres
supplémentaires sur les jardins existants.
oi
re
- Le nouveau logement possède sa propre entrée et une
s .
terrasse qui donne sur le parc du château de Champs.
175
72,74,76 all Paul
176
71 all Paul Favier

Favier
37 rue de la Marne, Bry-sur-Marne trois maisons d’un seul coup
1 rue Roger Forget 47,49 rue Mal Foch 37 rue de la Marne
Ec 31 all Paul Favier
Dans les années 30, deux frères construisent leurs maisons sur le même terrain.
D ol
80 ans plus tard, leurs héritiers, souhaitant conserver les belles maisons mais
oc e
aussi rentabiliser leur bien, font appel à un architecte pour concevoir trois maisons
groupées au bord de leur terrain. L’un des petit-fils, artisan boulanger, soumet
um d'a
également l’idée d’installer son commerce à ce carrefour très fréquenté.
en rch
t s ite
15 rue Léon Menu 12 bis rue de l’avenir rue de l’avenir
ou ct
EXISTANT
m
ur
Favier
is e d
CES : 0,10 COS : 0,09
au e
dr la v
DIAGNOSTIC
oi ill
deux maisons occupant un très grand jardin
td e
parcelle donnant sur un carrefour important 'a &
5u
sentier ded
14 all des alouettes
PROJET 12 all des alouettes 26, 28 chemin du canal te laegarenne
CES : 0,28 COS : 0,47
ur s t
er
rit
oi
re
pavillonnaire(s)
s.
72,74,76 all Paul

Favier
1 rue Roger Forget 47,49 rue Mal Foch 37 rue de la Marne
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
boulangerie
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
177
178
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
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m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
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eu s
r ter
A rit
A
oi
1.500e
R+1 -
re
s
pavillonnaire(s)
RdC - 1.500e .
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
Coupe AA - 1.500e m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
179
0 2 4 10m
180
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v

oi ill
- Trois logements sont construits en front de rue,
td e
préservant les maisons et le grand jardin existant.
'a &
- L’opération se faisant en une seule fois, les
ut de
stationnements sont regroupés sous un unique
eu s
abris, libérant plus de place pour les jardins. r t er
- Les trois logements et leurs jardins sont assemblés de rit
façon à leur offrir des accès individuels et un ensoleillement
optimal, tout en s’adaptant à la géométrie déjà en place.
oi
re
- Une boulangerie est installée entre les maisons, à l’angle
s .
de la rue, profitant de la fréquentation du carrefour.
181
182
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
étendre
dr la v sur-élever
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
diversifier re
un club d’aviron au milieu des maisons s
des bureaux là où on ne les attend pas .
183
mutualiser
diversifier
all Paul
184
31 all Paul Favier

1 rue Roger Forget, Bry-sur-Marne Favier un club d’aviron au milieu des maisons
1 rue Roger Forget 47,49 rue M
Ec 71 all Paul Favier 72,74,76
Le club d’aviron local a l’opportunité d’acheter un bout de terrain à deux
D ol
pas de la Marne. Ils souhaitent aménager un local pour leur association
oc e
en plus d’un espace pour stocker les bateaux. Les voisins, mis au
courant de l’opération, réfléchissent à réaménager leur vieil appentis
um d'a
en fond de cour. Approchant de la retraite, ils souhaitent également
réaménager leur rez-de-chaussée pour pouvoir s’y installer plus tard.
en rch
t s ite
15 rue Léon Menu 12 bis rue de
ou ct
EXISTANT 58,60 all Paul 64,66 all Paul 18 all des alouettes
mFavierurFavier
e
surface parcelle : 627 m² is
CES : 0,10 COS : 0,10
au de
DIAGNOSTIC
la Marne au pied des maisons
oi ill
td e
PROJET
'a &
surface créée : 145 m² u 26, 28 dchemin 5 sentier de la garenne
CES : 0,38 COS : 0,80 14 all des alouettes 12 all des alouettes te e du canal
ur s t
er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
72,74,76 all Paul
Favier
1 rue Roger Forget 47,49 rue M
Ec
D ol hangar
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
extension
ou ct
nouvelle maison à salle-à-manger
logement
la place du hangar
m ure
indépendant
is
au de à l’étage
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
location d’avirons oi
re
s .
185
186
Ec
D ol
oc e
um d'a
A
A
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t
A
er
A
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
RdC - 1.500e R+1 - 1.500e .

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
Coupe AA - 1.200e
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe de principe
187
0 2 4 10m
188
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t
- Le club d’aviron s’installe sur un angle de rue d’où il
er
n’a que la route à traverser pour accéder à la Marne. rit
- Ce petit projet d’équipement dynamise son contexte : dans
oi
la parcelle d’à côté, une maison verticale s’ouvrant sur un
re
patio, remplace l’appentis, tandis que la maison existante
s .
pourrait être réorganisée pour anticiper l’avenir des occupants.
189
190
15 rue Léon Menu, Bry-sur-Marne des bureaux là où on ne

15 rue attend
les Léon pas
Menu 12 bis rue
64,66 all Paul 18 all des alouettes
Ec
Les problèmes ont commencés lorsqu’ils ont hérité de la maison. Entre ceux
D ol 58,60 all Paul Favier Favier
qui voulaient la garder et ceux qui voulaient vendre, les discussions ont été
oc e
rudes. Finalement, une solution équilibrée s’est profilée : garder l’ancienne
maison mais vendre un maximum de terrain autour. Depuis, elle a été agrandie,
um d'a
et une maison s’est construite au fond du terrain. Des bureaux se sont même
installés le long du passage allant vers la maison de derrière, profitant de
en rch
la tranquillité du quartier et surtout de la proximité de la station de rer.
t s ite
ou ct
EXISTANT
m u 5 sentier de la garenne
14 all des alouettesre12 all des alouettes 26, 28 chemin du canal
CES : 0,33 COS : 0,49
au de
DIAGNOSTIC
maison des années 10 au milieu
oi ill
d’une parcelle en longueur
td e
'a &
PROJET
ut de
CES : 0,26 COS : 0,40
eu s
nombre d’habitants : 6 72,74,76 all Paul
71 all Paul Favier 31rall Paul Favier
nombre de logements : 2 Favier
te
rri 1 rue Roger Forget 47,49 rue
to
ire
s
pavillonnaire(s)
15 rue Léon Menu 12 bis rue

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
maison 1 maison 2
dr la v
oi ill
td e
'a & activité
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
191
192
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
A dr la v A
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
RdC - 1.200e .
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
Coupe AA - 1.500e
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
193
0 2 4 10m
194
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
- Le garage a été détruit pour permettre l’accès vers le fond
eu s
de la parcelle où s’est construit un logement de type 2.
r t er
- Le long de ce passage un étroit local rit
de bureaux a été aménagé. oi
- L’opération se réalisant principalement en fond de
re
parcelle, l’impact sur la rue est quasi-invisible.
s .
195
196
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
étendre
a
sur-éleveru
de
diviser
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
l’espace public comme opportunité re
deux maisons le long d’une chemin piéton
s .
mutualiser
197
diversifier profiter de l’espace publi

198
5 sentier de la Garenne, Bry-sur-Marne deux maisons le long d’une chemin piéton

Ec
2025 : Voici une quinzaine d’années qu’ils sont installés ici ; au
D ol 14 all des alouettes 12 all des alouettes 26, 28 chemin du canal
début tout le monde les prenait pour des fou. A l’époque, s’installer
oc e
comme ça le long d’une venelle n’était pas commun. C’était pour
eux une sorte de compromis, position / prix assez confortable.
um d'a
Aujourd’hui, avec ces nouvelles voitures venues d’Asie,
leur adresse est banale et la venelle est pleine.
en rch
t s ite
ou ct
EXISTANT
m ure
CES : 0,10 COS : 0,15 71 all Paul Favier
de all Paul 31 all Paul Favier
Favier
au 72,74,76
nombre d’habitants : 3 1 rue Roger Forget 47,49 rue
DIAGNOSTIC
fond de jardin qui donne sur une
oi ill
venelle menant à la station de rer
td e
'a &
PROJET
ut de
CES : 0,28 COS : 0,32
eu s
r te
15 rue Léon Menu 12 bis rue
rri
Favier to
ire
s
pavillonnaire(s)
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
199
200
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
A dr la v A
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
RdC - 1.200e oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
Coupe AA - 1.500e
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
201
0 2 4 10m
202
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
- L’absence de places de stationnement est
eu s
compensée par la proximité du rer. r t er
- Les deux maisons en rez-de-chaussée, dont l’accès rit
se fait uniquement depuis la venelle, s’organisent
autour d’une cour intérieure baignée de lumière.
oi
re
- Une maison s’ouvre même partiellement sur la venelle,
s .
s’appropriant une partie de cet espace d’échelle réduite.
203
204
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
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oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
étendre
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is mutualiser
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
substituer re
substituer quand on ne peut plus faire autrement
s .
205
substituer
206
64, 66, 68 allée Paul Favier, Champs-sur-Marne on ne

substituer quand 58,60 all Paul plus faire
peutFavier 64,66autrement
all Paul 18 all des alouett
Ec
Favier
Dans ce quartier où les maisons sont les unes sur les autres, une société
D ol
coopérative d’habitants cherche à racheter trois d’entre elles pour y implanter six
oc e
nouveaux logements. La forme se doit compacte et rentable tout en conservant
l’atmosphère de pavillonnaire chère aux gens et propre au lotissement.
um d'a
en rch
t s ite
14 all des alouettes 12 all des alouettes 26, 28 chemin du
ou ct
EXISTANT
m ure
CES : 0,0.54 COS : 0,55
au de
DIAGNOSTIC
un lotissement au cos élevé et au
oi ill
faibles capacités de mutations
td e
72,74,76 all Paul
'a & Favier
PROJET
ut de
CES : 0,76 COS : 3,10
eu s
nombre d’habitants : 17 r t
er
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
58,60 all Paul Favier

. 64,66 all Paul 18 all des alouett
Favier
1
Ec
D ol 2 garage commun
oc e 3
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
4
ou ct
un nouveau
logement sur
m ure
les garages
is
5
re
au de
tu
v er ge
ou ssa
dr la v
pa oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
rit
oi
re
s .
207
A
A
208
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
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A
A
'a &
ut de
eu s
r t er
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oi
re
s
pavillonnaire(s)
RdC - 1.500e R+1 - 1.500e .

Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
Coupe AA - 1.500e
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s .
Coupe AA - 1.200e
209
0 2 4 10m
210
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r t er
- Six logements, à la place de trois, avec un accès commun rit
qui aménage une traversante piétonne à travers l’îlot. oi
- Les logements possèdent des qualités proches de
re
l’habitat individuel : grande terrasse ensoleillée,
s .
double hauteur, espaces appropriables.
211
212
l
ier
v
s
s
ne
na
ier
c
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Fa
te
te
Ec
nir
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Ca
re
Fo
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Pa
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68
all
ch
ru
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66
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ru
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se
ru
um d'a 64
73
5
71
18
26
47
14
12
37
1
15
3x136
en rch
surface parcelle 168 m2 960 m2 1221 m2 727 m2 1045 m2 960 m2 270 m2 2640 m2 465 m2 627 m2 920 m2
=408 m2
t s ite
3x75
surface logement 75 m2 100 m2 678 m2 238 m2 100 m2 200 m2 176 m2 642 m2 225 m2 60 m2 130 m2
=225 m2
ou ct
CES 0,50 0,10 0,37 0,28 0,10 0,10 0,50 0,13 0,33 0,10 0,10 0,54
m ure
is

COS 0,80 0,10 0,55 0,32 0,09 0,20 0,65 0,25 0,50 0,10 0,15 0,55

au de
PLUS
dr la v 41
37/39/
de
rue
_ BRY
la marne
oi ill
surélever surélever surélever
surface utile surélever
td e
2 diviser mutualiser
21 m2 100 diviser mutualiser
s’étendrem 79 m2 122s’étendre
m2 52 m2
diversifier
109 m2 50 m2 420 m2 145 m2 202 m2 170 m2 403 m2
diversifier mutualiser
créée mutualiser
'a &
_ BRY
CES après 0,50 0,10 0,60 0,42 0,10 0,14 0,60 0,28 0,38 0,26 0,28 0,76
Foch
hal
Maréc
du
rue
47/49
ut de
eu s
COS après 0,95 0,20 r t 0,40 0,50 0,15 0,32 1,10 0,47 0,80 0,40 0,32 1,70
multiplication
er
x1,2 x2 x1,1 x1,5 x1,5 x1,6 x1,7 x1,9 x1,6 x2 x2,1 x3,1
COS
rit
habitants 2+0 2+4 12+3 4+5 2+2 3+3 6+2 7+11 6+6 2+4 3+5 9+17
oi
re
logements 1+0 1+1 4+2 2+3 1+1 1+1 2+1 1+1 1+2 s 1+1 1+2 3+3
pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
oc e
(3/4) Simulations
58 ume d'arc
nt hi
19
so tec COS x
+ um tu
is re d
+
62
au e
dr la v
1,82
oi ill
td e 18
Les résultats des divers tests
'a & En effet, la physionomie des tissus à nous poser les questions suivantes :
d’extension sont encourageants. peut être conservée, grâce à une Comment concrètement fabriquer
ut de
Non seulement le nombre d’habitants attention aux qualités de chaque l’urbanisme des voisins ? Dans quel
eu s
a pu, sur le total des échantillons, logement et à la préservation
r t rôle se place l’architecte-urbaniste,
être doublé, mais quasiment tous les des jardins, ceux-ci continuant à élément clé pour une inscription
er
tests ont permis le développement fabriquer le paysage de la rue. indolore d’un programme plus vaste ?
d’au moins un nouveau logement. La Enfin la densification du pavillonnaire
rit
démarche ne saurait être complète Cette démarche projectuelle permet semble demander un véritable
oi
sans la démonstration, par les d’affirmer, preuves à l’appui, qu’il engagement des acteurs de la politique
re
images, du caractère léger et indolore existe un enjeu important autour de la de la ville, permettant d’engager un
s
de ce mode de densification. mutation de ces tissus. Elle nous amène phénomène plus vaste et ambitieux.
.
213
conclusion
La vision en surplomb du grand planificateur
n’est plus adaptée aux enjeux urbains
d’aujourd’hui : l’avenir de la ville, sa durabilité,
doit se faire dans l’examen minutieux
de toutes ses parties constituantes.
Ne plus s’étendre au-delà de la ville, même
.
lorsque l’on n’a pas réussi sur place, mais
s
arpenter le déjà-là pour le comprendre, le réparer,
re
installer des systèmes, rétablir une cohérence.
oi
rit
En s’intéressant aux tissus pavillonnaires, cette
er
étude s’inscrit dans cette volonté de considérer
que tous les éléments de la ville doivent être
r t
mobilisés pour répondre aux enjeux de demain.
eu s
ut de
Elle met également en avant une mutation dans la
manière de faire : l’utilisation de la démonstration,
c’est-à-dire « l’action de montrer, d’expliquer par
'a &
des expériences faites sous les yeux de l’assistance
td e
la vérité d’une donnée »1, pour mettre en visibilité
oi ill
et convaincre de la nécessité d’une densification

dr la v
douce de certains tissus pavillonnaires.
Mais ce travail met également en exergue ses

au de
propres limites : sans décisions politiques fortes,

notamment sur l’évolution des règlements
m ure
urbains et des partenariats entre acteurs, aucune

mutation ne pourra se mettre en mouvement.
ou ct
is
t s ite
Cette étude doit donc être vue comme un

outil pour les collectivités et les différents
en rch
acteurs. Elle s’ajoute à d’autres réflexions déjà

en cours sur les outils règlementaires et les
um d'a
outils économiques, et doit être remise dans le

contexte francilien, qui reste un cas particulier
dans le paysage français du pavillonnaire.
oc e
D ol
Ce travail permet également de réintérroger

Ec
notre manière de faire et le rôle de l’architecte

dans la ville aujourd’hui : l’architecture peut-
elle encore se penser en déconnexion d’une
réflexion sur la plus grande échelle ?
1 Définition du dictionnaire du CNRTL, www.cntrl.fr.

L’appropriation des questions métropolitaines,

les nouvelles formations d’architecte-
urbaniste, sont autant d’indices laissant
présager un retour à la ville et au territoire.
Reste encore à inventer les multiples

formes de collaboration entre les acteurs
.
de la ville éco-systèmique : participation,
s
conseils, accompagnements, chacun
re
apportant ses compétences à l’édifice.
oi
rit
Comment les architectes peuvent-ils
er
transformer leur pratiques, questionner
leur principes et réinventer leur métier,
r t
face à un monde en pleine mutation ?
eu s
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dr la v
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m ure
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is
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en rch
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4. Annexes
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r ter
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s .
218
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s
Frank Margerin, Lucien se met au vert, 2008 ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
(4/4) Annexes
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m ure
is
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dr la v
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r ter
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s .
image collective et
culture habitante
219
220
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m ure
is
Quai de Champagne, le Perreux sur Marne

au de
dr la v
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rit
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s
pavillonnaire(s)
.
(4/4) Annexes 221
s.
re
oi
rit
r t er
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td e
oi ill
dr la v
Cyril Fakiri, Constructions à Marne-la-Vallée, 2004-2008

au de
Une maison à tout prix

m ure
Commençons l’histoire ainsi :

ou ct
aujourd’hui 91 % des Français

is
t s ite
aspireraient à être propriétaires

d’une maison individuelle. Celle-
en rch
ci serait ainsi le deuxième enjeu

prioritaire dans la vie d’un ménage,
um d'a
après la famille1. Consensus envers

une typologie architecturale ou
consensus envers une culture
oc e
D ol
du « tous propriétaires », le
monde pavillonnaire s’immisce
Ec
tranquillement mais sûrement dans

les territoires et les modes de vie.
1 D’après une enquête Cetelem, 2006.

222
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
Xavier Delory, Habitat, 2006-2008
Allée Jean Perrin, Champs-sur-Marne

m ure
is
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dr la v
oi ill
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'a &
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rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
(4/4) Annexes 223
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
Binet, Les Bidochons, 1993 Route de Malnoue, Champs-sur-Marne
td e
oi ill
dr la v
Paysage pavillonnaire à la constitution d’un paysage

pavillonnaire, « mise en tension
au de
La mise en vis-à-vis, comme entre le réel et sa représentation »1.

illustrations à cette annexe, de
m ure
travaux d’artistes contemporains Quelles seraient les caractéristiques

travaillant sur le pavillonnaire, principales de ce paysage ?
ou ct
avec des photos prises lors d’une

is
t s ite
visite de site à vélo que nous avons Le monde pavillonnaire renvoie une
réalisée en octobre 2010 entre image peu flatteuse dans l’imaginaire
en rch
Paris et Champs-sur-Marne, permet collectif : Cyril Fakiri photographie

de confronter les représentations un monde uniforme en construction,
um d'a
collectives à la réalité. Xavier Delory dépeint un espace

hostile et froid, surmultipliant les
On voit ainsi se former une mises à l’écart : la pelouse, la haie,
oc e
D ol
certaine dichotomie entre éléments le mur aveugle. Julien Chapsal

représentés et représentations. résume la trinité représentative du
Ec
pavillonnaire : la voiture, la clôture du

En effet, si le sujet semblait peu jardin, la maison sans mitoyenneté,
intéresser les architectes jusqu’à un monde du chacun chez soi
aujourd’hui, de nombreux artistes où tout échange semble aboli.
s’attachent, par leurs travaux, à
représenter ce quotidien ordinaire.
On assiste, au travers de ces oeuvres, 1 Définition du paysage empruntée à Pascal Amphoux, cours
théorique du studio Utopies Ferroviaires, mai 2008, Nantes.
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
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'a &
Julien Chapsal, (Où) suis-je ?, 2007-2010
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dr la v
au de
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
Allée Eugène Pottier, Champs-sur-Marne

(4/4) Annexes 225
s .
re
oi
rit
r t er
eu s
ut de
'a &
Johan Thurfjell, Goodnight dad, Goodnight Rue Nast, Champs-sur-Marne
td e
mum, 2008
oi ill
dr la v
Derrière la haie Un petit coin de paradis

au de
Si le but n’est pas de remettre Reflet de la personnalité de ses

m ure
en cause ces visions artistiques occupants, l’habitat pavillonnaire

somme toute subjectives, qui est avant tout une collection de
ou ct
dépeignent principalement cas particuliers, personnalisations

is
t s ite
l’uniformisation des modes de vie effectuées avec ingéniosité et

dans des sociétés de plus en plus parfois même avec une certaine
en rch
normées, il est intéressant d’y dose d’humour, comme ces lions

opposer un autre point de vue. en peluche perchés sur des rebords
um d'a
Car l’engouement unanime autour de fenêtre, gardiens tranquilles de

de la maison individuelle révèle la paix de ses habitants. La maison
un enjeu autre : elle est avant tout pourrait ainsi être vue comme un
oc e
D ol
espace de projection de l’individu miroir, évoluant au gré des bricolages

dans ses choix de vie. Lieu de successifs de ses occupants : un nid
Ec
l’appropriation maximale car lieu douillet où grandiront les enfants,

privilégié de la propriété, la visite des un jardinet où se développera
quartiers pavillonnaires réserve ses une nouvelle passion verte …
surprises à tous les coins de rues. Loin de la vision de masse figée
véhiculée dans les œuvres de ces
artistes, la maison individuelle
est un objet mobile, témoin de
la transformation de la ville.
226
Ec
D ol
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
Pierre Huyghes, StreamSide Days, 2003

is
au de
dr la v
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pavillonnaire(s)
.
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(4/4) Annexes
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en rch
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s .
rue du 6 août 1944, Bry-sur-Marne

227
228
Ec
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m ure
is
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s
Simon Boudvin, Staten island, 2005 ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
(4/4) Annexes
oc e
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en rch
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ou ct
m ure
is
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dr la v
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rit
oi
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s .
définir la densité
229
densité bâtie
= CES x nombre de niveaux
s .
re
oi
rit
er
ville haussmannienne
4,5 du 19e siècle
r t
eu s
HBM de
4,1
ut de
l’entre-deux guerres
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oi ill
dr la v
au de
2,7 Centre médiéval

m ure
2,3 Cité Jardin

ou ct
is
t s ite
en rch
um d'a
oc e
1,2 Centre bourg

D ol
Ec
0,7 Grand ensemble
Pavillonnaire récent
0,5 en opération groupée
0,3 Banlieue pavillonnaire

début 20e siècle
D’après l’IAURIF, Note rapide sur l’occupation du sol, juin 2005

(4/4) Annexes 231
Densification : action de d’une manière claire la définition

rendre plus dense. et l’utilisation de ce mot, afin de
Au coeur du sujet de cette étude mieux comprendre les enjeux
et des débats contemporains qu’il peut porter aujourd’hui.
sur la ville durable, la densité
est une notion clef des enjeux Densité urbaine, densité
.
urbains. C’est pourquoi il est résidentielle, densité bâtie
s
important de rappeler sa définition
re
première, venant du domaine La densité est originairement un
oi
scientifique, et ses utilisations terme scientifique purement objectif,
rit
dans le domaine de l’urbain. établissant un rapport entre deux
er
données. Elle permet, nous l’avons
Une notion relative vu, de réaliser des comparaisons
r t
entre différents espaces urbains.
eu s
ut de
Qu’elle soit physique, biologique ou
urbaine, la densité permet d’établir On distinguera deux approches
un rapport entre deux choses. principales, complémentaires de
'a & la densité, dans ces analyses des
td e
Si elle désigne, dans les sciences typologies urbaines : la densité
oi ill
exactes, la distinction de l’élément résidentielle et la densité bâtie.

dr la v
étudié par rapport à une référence La densité résidentielle est

donnée, dans l’espace urbain, généralement exprimée en nombre
qui nous intéresse, elle évoque la de logements par hectare, elle
au de
relation entre un nombre d’éléments prend en compte l’espace privé de

contenus dans un milieu donné. la parcelle et l’espace public. Elle
m ure
Ainsi, une densité de population est donc facilement comparable

renseigne sur le nombre d’habitants à la densité de population.
ou ct
dans une surface de référence,

is
t s ite
une densité résidentielle permet La densité bâtie est, quant à elle,

d’estimer un nombre de logements plus complexe dans son mode de
en rch
sur une surface donnée. calcul et son interprétation ; elle

se situe à l’échelle d’une parcelle.
um d'a
Avec la réflexion contemporaine Comme le montrent les schémas

autour de la durabilité de la ville, ci-contre, elle est issue du rapport
le terme de densité est devenu un entre la multiplication du CES du
oc e
D ol
étendard porté comme l’un des bâti (Coefficient d’emprise au

objectifs principaux du basculement sol, c’est-à-dire la surface au sol
Ec
vers une ville durable. Cependant, du bâti présent sur la parcelle

la densité suscite de nombreux étudiée) par le nombre de niveaux
débats et associé généralement à du bâti en question et la surface
des images de typologies extrêmes, de la parcelle étudiée. On pourrait
comme le laisse pressentir la comparer à une mise à plat de
l’éternel débat sur les tours. tous les étages d’un bâtiment sur
Il est donc nécessaire d’expliquer le sol de la parcelle. C’est pourquoi
s .
re
oi
rit
r t er
Densité = coefficient d’emprise au sol x nombre de niveaux
eu s
ut de
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oi ill
dr la v
au de
m ure
ou ct
CES : 1 CES : 0,5 CES : 0,25

is
H:1 H:2 H:4

t s ite
D:1 D:1 D:1

en rch
um d'a
oc e
D ol
Ec
D’après l’IAURIF, Note rapide sur l’occupation du sol, juin 2005

(4/4) Annexes 233
cette densité atteint généralement laissant une grande place au vide.

un nombre supérieur à 1. Eric Charmes, professeur à l’Ifu sur
ces mêmes questions, propose cette
On peut classer ces données en interprétation : l’aspect qualitatif
trois types de densité : une densité de la densité, la densité perçue,
faible (de 0 à 0,9), une densité évoluerait selon que celle-ci soit
.
moyenne (de 0,9 à 2) et une densité subie ou choisie, expliquant ainsi le
s
forte (de 2 à 4,5 et plus). La densité rejet de certaines formes urbaines
re
bâtie permettant de comparer et l’engouement envers d’autres.
oi
différentes typologies urbaines, elle La densité est invariablement
rit
est fortement associée à l’histoire de liée à un ressenti psychologique,
er
la fabrication de la ville, comme le ce qui explique les débats
montrer l’axe chronologique ci-contre. houleux que la seule évocation
r t
Ici, il est essentiel de comprendre du terme peut entraîner.
eu s
ut de
que ces données sont purement
objectives, issues de calculs chiffrés,
il n’y a pas de jugement qualitatif
'a &
entre les catégories « densité faible
td e
» et « densité forte » ; il est d’ailleurs
oi ill
très intéressant de voir que l’habitat

dr la v
haussmannien, très prisé, est une des

typologies urbaines les plus denses.
au de
Densité perçue
m ure
Cette dernière considération nous

permet d’engager une notion
ou ct
complémentaire, introduisant la
is
t s ite
perception, la manière de ressentir

la densité. En effet, les nombreuses
en rch
polémiques entraînées par la seule

évocation du terme de densité
um d'a
(associées directement à « très forte

densité » donc tours) sont avant
tout liées à un ressenti et à l’image
oc e
D ol
collective que peuvent véhiculer

certaines formes urbaines. En France,
Ec
cette image collective de peur de

la densité est très liée à celle des
grands ensembles. Cependant, il est
intéressant de voir que le chiffre de la
densité bâtie des grands ensembles
est très faible (0,8 en moyenne),
du fait de compositions urbaines
234
Ec
D ol
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t s ite
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m ure
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au de
dr la v
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rit
oi
re
s
Greenpoint rooftop farm, Brooklyn, New-York, www.flickr.com, 2008 ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
D ol
(4/4) Annexes
oc e
um d'a
en rch
t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
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'a &
ut de
eu s
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oi
re
s .
contexte
environnemental
235
s .
re
oi
rit
r t er
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'a &
td e
oi ill
dr la v
au de
m ure
ou ct
is
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en rch
um d'a
oc e
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Ec
La superposition de fonctions et programmes divers crée des équilibres écologiques qui

réagissent rapidement aux perturbations et stabilisent le sytème dans son ensemble.
LIN, La métropole du XXIème siècle, 2009

(4/4) Annexes 237
La métropole post-Kyoto sera La nouvelle condition

polynucléaire et ses pôles seront climatique, déclencheur d’une
d’une grande diversité. Des densités optimisation concertée
fortes alternent avec des
étendues de densité faible. Comme l’énoncent nombre de
Des centres historiques, des ses acteurs, l’évolution de la
lieux de patrimoine exceptionnel, ville doit se penser en relation
.
des campus de recherche et avec son écosystème : de la
s
d’expérimentation, des pôles de production à la restitution, les
re
production, de grandes plateformes éléments nécessaires à son
oi
de mobilité constituent autant de fonctionnement doivent être pensés
rit
germes pour développer des polarités dans une perspective cyclique.
fortes, des « villes intenses ». [...]
er
Les tissus peu denses, perçus Ainsi, la vision de ville qui se
r t
aujourd’hui comme banlieue, développe sur elle-même passe
eu s
sprawl, citta diffusa ou encore
ut de
par une organisation intégrée
Zwischenstadt, se transforment en et globale de ses différents
une nouvelle substance urbaine, composants. Cette mise en place
'a &
une sorte de «ville légère» ne peut se faire qu’à la rencontre
td e
ou «ville distendue». Cette «ville entre des dynamiques top down,
oi ill
légère» est flexible, de faible modèle principal d’organisation

dr la v
densité et très paysagère.1 en France, et bottom up, où

l’initiative part de l’individu.
Cette introduction au rapport d’étude
au de
de l’équipe LIN pour le grand Paris La question de l’échelle de la

révèle l’importance de la prise en mutualisation est primordiale :
m ure
compte de la « ville légère » dans entre un tout individuel incohérent

les transformations auxquelles et par essence non-mutualisable,
ou ct
les métropoles ont à faire face. et une centralisation totale, qui

is
t s ite
Se pencher sur la question des demanderait de repenser toute

tissus pavillonnaires au travers de l’organisation de la société actuelle.
en rch
notre étude en est certainement

un des premiers signes. Cette nouvelle logistique suppose
um d'a
d’accepter la superposition
Cependant, la question des fonctions comme facteur
suivante reste posée : d’efficacité et d’échanges
oc e
D ol
La banlieue pavillonnaire peut- bénéfiques pour chacun.

elle devenir « ville légère »
Ec
uniquement par ses caractéristiques

morphologiques et typologiques ?
Existe-t-il des indices, des traces de
la mutation vers la « ville légère » ?
1 LIN, La métropole du XXIème siècle de l’Après Kyoto,

travaux du Grand Paris, p 12, 2009.
Quelques pistes sont jours (se nourrir, se déplacer) que

aujourd’hui à l’étude : l’organisation se met en place.
Les réponses sont nombreuses
- une optimisation énergétique, mais peuvent être synthétisées
avec un fonctionnement cyclique de la sorte : il s’agit à chaque
et mutualisé entre deux bâtiments fois de replacer l’espace de vie
à destinations différentes et aux dans une vision productive.
temporalités différentes (logements Cette vision productive peut être
prise au premier degré lorsque des
.
et bureaux), ou bien par la
s
potagers viennent occuper le toit
re
réutilisation de chaleur produite par
d’un immeuble new-yorkais, mais
le fonctionnement du métro pour
oi
elle est surtout à prendre en tant
chauffer les logements environnants que production de vie commune.
rit
- une optimisation d’usages,
er
ou comment un bassin de Il semblerait que la prise de
rétention d’eau calibré pour
r t
conscience de la finitude de notre
eu s
une pluie décennale peut servir planète et la volonté d’en finir avec
ut de
de terrain de jeux au sein d’un un modèle de l’homme individualiste
parc, si la conception intègre une et consumériste entraîne la recherche
'a &
collaboration des différents acteurs
(service eau et assainissement,
d’un nouveau bien fait commun1.
Cette prise de conscience et cette
td e
service espaces verts…). volonté d’agir sur son espace
oi ill
de vie se fait en y projetant, de

dr la v
Ces actions, ponctuelles en France manière plus ou moins impertinente,

mais déjà fortement expérimentées ses revendications citoyennes
dans certains pays européens (voir les actions menées par le
au de
(Pays-Bas, Danemark, Suède ...), groupe Green Guerillas, jetant des

s’accompagnent de nombreuses « bombes » de graines dans l’espace
m ure
public pour reverdir les villes2.

initiatives, associatives, individuelles
ou institutionnelles, révélatrices d’une
ou ct
Ces actions, qu’elles partent

prise de conscience de la nécessité
is
d’une volonté de se rencontrer,

t s ite
de penser la ville durable ensemble. comme l’initiative à succès de la

en rch
fête des Voisins, ou à la création

d’une économie parallèle,
Signaux du développement comme les Services d’échanges
um d'a
pour une ville légère locaux (SEL), basée sur

l’échange de savoir-faire, sont
Si la concertation et la conception
oc e
les premières démonstrations

D ol
croisée des techniques semblent pour une stratégie du bottom up,

aujourd’hui indispensables
Ec
révélant une volonté et la capacité

à la constitution d’une ville d’organisation des individus
durable, les premiers signes du pour améliorer leur quotidien.
développement d’une ville légère
sembleraient se trouver dans On peut se demander maintenant
les initiatives des habitants. s’il y a des lieux privilégiés
Car c’est finalement en cherchant
des solutions concrètes, pratiques 1 Voir article de Jean-Marie Durand, Comment penser la vie
collective ?, Les Inrockuptibles, 2 février 2011, p.58.
et locales aux besoins de tous les
2 http://www.greenguerillas.org/
(4/4) Annexes 239
pour la mise en place de ces les cycles courts. Une organisation

organisations parallèles. de proximité générées par des
solidarités de voisinages se met en
Les actions pratiquées dans place, une volonté de devenir acteur
la « ville intense » de Finn de son espace de vie. Agir local pour
Giepel sont aujourd’hui les plus penser global en quelque sorte.
visibles, cependant plus qu’un
environnement privilégié, il s’agit L’intérêt supplémentaire de ce
avant tout d’améliorer l’espace
.
modèle est d’ordre social et
s
de vie. La ville périphérique étant
re
culturel. La « ville légère » et
majoritairement un espace de
son polycentrisme révèlent un
oi
résidence, elle n’est pas exclue de
ce type de prise de conscience. système dans lequel chaque
rit
fonction (complémentaire l’une
er
de l’autre) est intégrée dans
De la ville diffuse à la ville une organisation commune,
r t
légère, intérêts du modèle
eu s
une vie locale et citoyenne.
ut de
Les territoires périphériques des Cette nouvelle culture métropolitaine
grandes métropoles, aujourd’hui
'a &
diffus et peu denses, semblent être
permettrait de mettre fin à la culture
centralisée et à la ville macrocéphale,
td e
les lieux d’un possible changement, qui aujourd’hui empêchent un
oi ill
d’un glissement de modèles et développement plus équilibré de

dr la v
de stratégies. Contrairement aux l’agglomération parisienne.

centres historiques très minéraux,
denses et peu flexibles, la ville diffuse
au de
(future « ville légère ») offre des

tissus encore évolutifs et permettant
m ure
de conserver un juste équilibre

entre densité humaine, lieux de
ou ct
production et espaces naturels.

is
t s ite
Ce modèle permet d’une part de

en rch
pallier les dysfonctionnements

naturels auxquels les villes font
um d'a
aujourd’hui face (îlots de chaleur,

inondations…). En effet, ces
espaces laissent une place non
oc e
D ol
négligeable aux espaces verts non

imperméabilisés, généralement
Ec
privés (jardins, espaces communs

dans les lotissements...).
À ceci s’ajoute le développement d’un

nouveau système urbain basé sur le
polycentrisme, les micro-mobilités et
240
Ec
D ol
oc e
um d'a
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ou ct
m ure
is
au de
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oi
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s
Les vélos de la ballade ▹

pavillonnaire(s)
.
Ec
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(4/4) Annexes
oc e
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t s ite
ou ct
m ure
is
au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
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eu s
r ter
rit
oi
re
s .
signaux d’une dynamique

241
242
Ec
D ol
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ou ct
m ure
is
Le tracé de la ballade en vélo de Paris à Champs-sur-Marne

au de
dr la v
oi ill
td e
'a &
ut de
eu s
r ter
rit
oi
re
s
pavillonnaire(s)
.
(4/4) Annexes 243
.
Au début de notre travail, une
s
balade en vélo depuis la place de la
re
Nation à Paris jusqu’à la station de
oi
RER Noisy-Champs nous a permis
rit
de constater qu’une dynamique de
er
transformation est déjà en place.
r t
Si le processus de densification
eu s
ut de
est plus marqué dans des villes
de première couronne du fait de
la pression immobilière, à l’instar
'a &
de Montreuil, il n’empêche que
td e
des tissus plus éloignés, comme à
oi ill
Champs-sur-Marne, s’inscrivent aussi

dr la v
dans ce mouvement. De la véranda

bricolée pour installer un jardin
d’hiver à la nouvelle maison qui
au de
prend place dans une dent creuse,

en passant par la lucarne de toit
m ure
installée pour aménager un comble,

toutes ces interventions témoignent
ou ct
d’un souci de préservation et de

is
t s ite
valorisation du patrimoine existant

de même qu’une économie de
en rch
moyens pour un résultat des

plus efficace. Leur juxtaposition
um d'a
atteste d’un foisonnement de

créativité et d’une quête vers
plus d’expressivité individuelle.
oc e
D ol
Les images ont été classées par

Ec
thèmes typologiques, issues des tests

d’extensions, et mises en relation
avec des réalisations d’architectes.
Ces dernières démontrent que
les architectes ont la capacité
d’accompagner cette dynamique
par leur force de proposition.
s .
re
oi
rit
r t er
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photos in situ
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dr la v
Rue Roger Forget, Bry-sur-Marne

au de
m ure
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Ec
Chemin de Bel-Air, Champs-sur-Marne

(4/4) Annexes 245
s .
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'a &
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dr la v
Shishiodoshi house,
Nantes,2005
au de
Avignon Clouet arch.

m ure
SHON : 185 m2
coût : 114 000 €
ou ct
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référence
surélever
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photos in situ
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dr la v
Boulevard de la Libération, Vincennes

au de
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Ec
Rue du Géneral Leclerc, Noisy-le-Grand

(4/4) Annexes 247
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dr la v
Toit habité,
Boulogne Billancourt, 2010
au de
NP2F arch.
m ure
SHON : 80 m2
+ 45 m2 de terrasse
ou ct
coût : 160 000 €

is
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référence
étendre
étendre sur-é
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dr la v
Rue Carnot, Nogent-sur-Marne

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Ec
Quai de la Rive Charmante, Noisy-le-Grand

(4/4) Annexes 249
s .
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dr la v
Maison 69,
Bordeaux, 2010
au de
Fabre de Marien arch.

m ure
SHON : 125 m2
coût : 160 000 €
ou ct
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Ec
référence
étendre sur-élever diviser

diviser
s .
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photos in situ
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dr la v
Rue de la Marne, Bry-sur-Marne

au de
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Ec
Rue Roger Forget, Champs-sur-marne

(4/4) Annexes 251
s .
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dr la v
Saintes ARC,
Saintes, 1998-2005
au de
BNR arch.
m ure
38 PLA dont 26 en
réhabilitation et 26 en
ou ct
accession à la propriété
is
t s ite
coût : 5 187 000 €

en rch
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Ec
étendre sur-
référence
mutualiser
mutualiser
diver
s .
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photos in situ
oi ill
dr la v
Chemin de Bel air, Champs-sur-Marne

au de
m ure
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Ec
Rue du Maréchal Foch, Bry-sur-Marne

(4/4) Annexes 253
s .
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rit
r t er
eu s
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oi ill
dr la v
Pavillon au fond du jardin,

studio de photographie
St-Germain-en-Laye, 2009
au de
Freaks Free arch.

m ure
SHON : 60 m2
ou ct
coût : 140 000 €

is
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um d'a
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Ec
référence
mutualiser diversifier
diversifier prof
s .
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r t er
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ut de
'a &
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photos in situ
oi ill
dr la v
Rue de Turcy, Vincennes

au de
m ure
ou ct
is
t s ite
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oc e
D ol
Ec
Avenue Madeleine Smith-Champion, Nogent-sur-Marne

(4/4) Annexes 255
s .
re
oi
rit
er
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td e
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dr la v
Townhouse,
Landskrona, 2009
au de
Elding Oscarson arch.

m ure
SHON : 125 m2
coût : 280 000 €
ou ct
is
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étendre su
en rch
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Ec
mutualiser
dive
référence
substituer
substituer
Table des matières
avant-propos 3
1. Pourquoi travailler sur le pavillonnaire ? 13
.
importance du phénomène 15
s
Un mode dominant 17
re
Le cas de l’Île-de-France 17
oi
rit
histoires et politiques pavillonnaires 21
er
Évolution d’un type d’habitat 23
Législations et politiques influentes 33
r t
Les leçons de l’histoire 35
eu s
ut de
crise du logement 37
Crises en cascade 39
Un déficit généralisé
'a & 41
td e
Le desserrement des ménages 41
oi ill
Une crise majeure en Île-de-France 43

dr la v
le pavillonnaire, des opportunités 45

La réalité de la construction du logement individuel 47
au de
Une filière auto-construite 48

Un foncier insoupçonné ? 49
m ure
2. Comment densifier le pavillonnaire ? 53

ou ct
is
t s ite
choix de la densité dans la ville contemporaine 55

Un choix durable 57
en rch
Densifier le pavillonnaire 59
Valoriser la propriété individuelle 59
um d'a
sites d’étude 61
oc e
Bry et Champs, part du pavillonnaire 63

D ol
Des tissus et des types 67

Ec
Une condition du logement disparate 69
stratégie pour une stimulation du pavillonnaire 71

Présupposés, habitudes et planification 73
Stratégie vs planification. 75
Réseau d’acteurs 77
Médiation au cas par cas 77
Effet de masse et médiatisation 79
simulation de l’évolution d’un quartier 81
3. Simulations 95
s .
re
surélévation et technologies du soft 97
oi
rit
entente de voisinage pour un jardin commun 107
er
douze tests pour construire dans son jardin 119
r t
surélever 127
eu s
ut de
étendre 141
diviser 155
mutualiser 169
diversifier 183
'a &
td e
l’espace public comme opportunité 197
oi ill
substituer 205
dr la v
conclusion 214
au de
4. Annexes 217
m ure
image collective et culture habitante 219

Une maison à tout prix 221
ou ct
Paysage pavillonnaire 223

is
t s ite
Derrière la haie 225

Un petit coin de paradis 225
en rch
définir la densité 229

um d'a
Une notion relative 230

Densité urbaine, densité résidentielle, densité bâtie 231
oc e
Densité perçue 231

D ol
contexte environnemental 233

Ec
La nouvelle condition climatique, déclencheur d’une optimisation concertée 235

Signaux du développement pour une ville légère 236
De la ville diffuse à la ville légère, intérêts du modèle 237
signaux d’une dynamique 239

s(t)imulation
pavillonnaire
Laureline Guilpain
Simon Jean Loyer
Aurore Rapin
Tiemo Schaefer
.
Jérôme Stablon
s
re
oi
étude réalisée pour
rit
EPA Marne / EPA France
er
dans le cadre du DSA
d’architecte-urbaniste de
r t
l’École d’architecture de
eu s
ut de
la ville et des territoires
à Marne-la-Vallée.
'a &
td e
direction pédagogique :
oi ill
Yves Lion
dr la v
Christophe Delmar
Éric Alonzo
au de
relecture :
Guillemette Morel Journel
m ure
ou ct
is
t s ite
en rch
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oc e
D ol
Ec
composé en :
DéjaVu Sans Extralight
avril 2011

DSA07201113Stimulation Pavillonnaire PDF

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s.

Réalisé par cinq jeunes architectes diplômés,

pragmatique : nous considérons que les

quartiers pavillonnaires ne sont en aucun

constituants de la ville contemporaine.

processus de fabrication de la ville en répondant

sensible de ces tissus et de leurs formidables

potentiels, nous avons adopté une démarche

souple, respectueuse de leur état, majoritairement

En effet, si changement il y a, il ne peut

propriétaires et leurs voisins.

1 Diplôme de spécialisation et d’approfondissement en urbanisme.

1. Pourquoi travailler sur le pavillonnaire ? 13

stratégie pour une stimulation du pavillonnaire 71

simulation de l’évolution d’un quartier 81

surélévation et technologies du soft 97

entente de voisinage pour un jardin commun 107

douze tests pour construire dans son jardin 119

image collective et culture habitante 219

définir la densité 229

contexte environnemental 233

signaux d’une dynamique 239

De haut en bas et de gauche à droite :

Simon et son papa,

Aurore et son frère,

Tiemo et son frère,

Jérôme et son frère.

Tous déjà en contact avec

Densifier les tissus pavillonnaires ?

s’agencent entre eux dans le territoire, au

regard de la qualité de vie qu’ils peuvent offrir.

La densification de certains territoires s’impose

à des élus parfois démunis : la limitation

les terres agricoles devient une question

souvent au syndrome « Nimby »3.

Prétendus figés par l’image du « chacun

laissé transparaître une réalité humaine,

compte dans un vivre ensemble paisible.

Le pavillonnaire étant la forme d’habitat

préférée par 91% des Français, comment

Si des réponses existent déjà sous forme

1 Commentaires de Michel Fanni, directeur de l’urbanisme et de l’architecture à

d’opérations de petits collectifs génériques

sites qui sert de base à notre expérimentation.

Fondée sur la petite propriété et partant

une première simulation à l’échelle d’un

Enfin, des résultats aux formes et impacts

des plus variés sont avancés à travers une

parcelle, ainsi que deux projets d’habitants

mais inspirés de la réalité. (voir partie 3 : Simulations)

Ces expériences ne sont que quelques

solutions possibles parmi bien d’autres

« La maison est une complexe et important »2. Le

Ce constat de Françoise Fromonot, il est aussi histoire et politiques.

dans le grand Paris1, permet coeur des enjeux environnementaux

face à l’objet d’étude. Comment dans une actualité sociale

aborder le pavillonnaire ? tendue et une période de crise

Cela paraît effectivement assez ne font que confirmer la nécessité

avant tout l’endroit où les gens

quotidien, des autres et surtout paysage longtemps oublié par les

un regard juste, entre souvenirs des forces est de s’être, le plus

◃◃ Bry-sur-Marne vue depuis le RER

Plaine du moulin à vent, Cesson la Forêt ▹