UNIVERSITE VIRTUELLE DE TUNIS

Agence immobilière
IMMOPLUS

Etude de projet Faite par

Sana BEN SAID
Etudiante à la 3ième année LGC à l’UVT en Janvier 2013
 Etude du projet immoplus Sarl

Sommaire

Introduction…..………………………………………………………………………3

Présentation du projet : l’idée du projet..…………………………………………..4

Naissance et description du projet

Calendrier des réalisations

Intérêt du projet

Analyse du marché et stratégie marketing...……………………………………….6

Description des produits

Organisation de la société..………………………………………………………….8

Analyse technique..………………………………………………………………….9

Type des biens

Analyse SWOT

Analyse financière..…………………………………………………………………12

Coût de financement du projet

Ventes prévisionnelles

Charges prévisionnelles

Exploitation prévisionnelle

Rentabilité prévisionnelle

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 Etude du projet immoplus Sarl

Dossier juridique………………………………………………………………….16
Introduction

La présente étude est relative à un projet de service qui consiste dans le

lancement d'une agence immobilière spécialisée dans l’intermédiation pour
l'achat – vente et la location d'immeubles, terrain et fond de commerce.

Pour la réussite de son projet, les promoteurs comptent mettre à profit leur
modeste expérience, acquise notamment auprès des entreprises similaires
ainsi que leurs dynamismes sans oublier leurs carnets d'adresses.

Après une présentation succincte du projet, l’étude englobe une analyse du

marché et de la stratégie marketing à adopter par la société.

L’organisation humaine de la nouvelle société fait l’objet de la troisième

section du rapport.

Une analyse technique, englobant notamment les besoins en équipements et

divers autre ressources, est présentée à la quatrième section.

L’analyse financière, qui fait l’objet de la cinquième section, présente les

données de l’exploitation prévisionnelle du projet.

La section six sera consacrée a l'étude juridique du projet

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I - Présentation du projet: l'idée du projet

I – 1 – Naissance et Description du projet

Le projet consiste à lancer une agence immobilière spécialisée dans l’intermédiation

pour l'achat – vente et la location d'immeubles, terrain et fond de commerce.

Les promoteurs:

 MBS (49 ans) a fait leur retour définitif de la France vers la Tunisie en 2006. Mr
MBS vu ses expériences en France (Tourisme / Agences de voyages/ Agence de
location de voiture) a fait une première expérience en lançant une agence de
location de voiture en franchise qui n'est pas très concluante. Mr MBS est très
dynamique et il est doté d'un sens développé du contacte il parle quatre langue
couramment.
 Sa femme SBK a fait une expérience de six mois comme commerciale dans une
agence immobilière implantée à la Marsa. Elle est francophone.

 Moi SBS la sœur de Mr MBS, sans diplôme universitaire ayant fait une expérience
d'aide comptable dans le cabinet OCF a El Manar, puis un stage de deux ans
comme secrétaire de direction dans une petite société immobilière nouvellement
créée. Bilingue mais n'a pas beaucoup d'expérience professionnelle mais
relativement par rapport aux deux autre promoteurs elle dispose d'un savoir
minimum en comptabilité et organisation administrative.

L'idée est née par Mr MBS, après avoir vécu l'expérience de sa femme SBK comme
commerciale d'une agence immobilière, il proposa a SBK et a SBS de lancer un
agence immobilière. Toute fois pour des raisons juridiques (voire section 6) c'est Mm
SBS qui sera nommée gérante du projet.

Le coût total du projet est estimé à 50 mille dinars, dont 35 mille dinars de fonds
propres.

La société prendra le nom d’IMMOPLUS

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Le capital est fixé à 1000 dt

La société sera implantée dans la banlieue nord de Tunis

I – 2 - Calendrier des réalisations :

Délai prévus
Action
Début Fin
Procédures administratives, juridiques, banques, API 02/01/2013 28/02/2013

Acquisition d'un materiel de transport 01/03/2013

Aménagements local 01/03/2013 30/04/2013

Commande des equipement et mobilier de bureau fax.. 01Mai 2013 31/05/2013

Commande d'un site web 01/06/2013

Demarge de la societe 01/07/2013

I – 3 - Intérêt du projet

Le présent projet présente un intérêt pour les trois promoteurs :

 Un coût d'investissement relativement faible (en comparaison par rapport à une

agence de location de voiture). 

 La création de trois emplois dès la première année pour les trois promoteurs, ces
emplois tiennent comptes de la personnalité de chaque promoteur.

 L’activité devrait probablement s’étendre à d’autres sites en lançant dans un future

proche une succursale IMMOPLUS Nabeul-Hammamet

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II - Analyse du marché et stratégie de marketing

II - 1 - Description des produits :

La société sera implantée dans la banlieue nord et précisément dans le centre
commercial Carthage Dermech a coté de l'enseigne MONOPRIX.

 Conception du bureau :
La société est une société de service, ne nécessite donc pas un grand budget
d’investissement dans le local. L’aménagement devient plus simple car il répond juste
aux normes d’une bonne organisation de l’espace de travail.
La figure ci-dessous est un prototype d’ameublement.

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Il n'existe pas d'agence concurrente implanté sur un périmètre de 2km.

Pour les premières années Le segment de marché de la société couvre les immeubles
et terrain et fonds de commerce mis a la location et/ou à la vente situés a la banlieue
et précisément les villes de Carthage, la Marsa, Sidi Bousaid et Gammarth, et ceux
pour limiter les déplacements vu la disponibilité d'un seul moyen de transport.

Vu les prix de l'immobilier situé dans ces villes, la clientèle sera d'un certain niveau
social élevé et une grande partie d'entre eux sera étrangère (personnel diplomatique et
personnel nouvellement expatrié).

Le prix des biens va dépondre non seulement du standing mais surtout de

l’emplacement.

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Des visites de prospection pour les services sociaux des différentes ambassades,
organisations internationales et sociétés multinationales sont programmées.

Le site web ( www.immoplus-carthage.com ) sera d'une grande utilité vu que les

étrangers utilisent ce moyen de recherche d'une façon systématique.

Une page facebook sera créée, et tous les sites spécialisés (Tunisie annonces..) seront
utilisés soit pour la recherche des bien immobilier pour nos clients soit pour publier
des annonces.

L'idée d'ouvrir une succursale dans le future sur la zone Nabeul-Hammamet sera mise
à l'étude.

III – Organisation de la société :

 La société sera dirigée par Mme SBS (obligation juridique-voir VI), qui
s’occupera, elle-même, de la gestion administrative et financière pendant les
premières années.

 Mr MBS est chargé du volet technico-commercial (visite sur place, négociation des
commissions….)

 Mme SBK s’occupera du volet marketing et prospection (contacte des services des
ambassades et organisation internationale ainsi que des sociétés multinationale).

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Vue qu’elle est francophone Mme SBK inspire confiance et attire la clientèle
tunisienne que étrangère.

 Une convention sera effectuée avec un avocat pour la rédaction des actes
si besoin y est.

Par conséquent, l’effectif global sera, pour la première année d’activité, de trois
personnes.

Cet effectif sera appelé à évoluer progressivement en fonction du développement de

l’activité, notamment par le recrutement d’un ou deux commerciaux qui seront
rémunérés exclusivement à la commission.

IV - Analyse technique

La réalisation du ‘’service immobilier’’ de la société qui se traduit à la fin par

l’encaissement d’une commission peut se décomposé en sept étapes essentielles :

Première étape : prospection des offres de biens mis à la location ou

vente sur les sites internet et/ou sur la presse locale
ou par des visites sur places, d’autres offres seront
proposées directement à l’agence.
Deuxième étape : contacter les propriétaires des dits biens pour
prendre leur accord sur l’inscription des biens dans

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le catalogue (affiche vitrine et site web et site

spécialisé) des offres de l’agence.
 ;
Troisième étape : prospection des demandes d’achat et /ou location sur
les sites internet et/ou sur la presse locale ou par des
visites sur places, d’autre demandes seront
proposées directement a l’agence

Quatrième étape: Analyse du catalogue pour trier les offres qui

coïncide avec les demandes.

Cinquième étape : contacter les demandeurs d’achat et/ou de

location
Pour organiser des visites sur place.

Sixième étape: si le demandeur est intéressé par un bien, entamer

les négociations sur le prix du bien, les modalités de
paiement, les clauses spécifiques à insérer dans le
contrat et voire même sur la commission de l’agence.

Septième étape: encaissement de la commission a la date de la

rédaction de l’acte.

Type des biens :

Vu la localisation de l’agence à Carthage, la société bénéficiera d’une large gamme de

clientèle étrangère où les exigences des produits avec jardin et ou terrasse sont
nombreuses.

La Tunisie bénéficie d’un climat doux et ensoleillé toute l’année alors d’autant en
profité.

Le cachet Tunisien de Sidi Bousaid est un critère qui attire les étrangers plus que les
tunisiens qui optent plus pour le style moderne.

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Analyse SWOT :

Identifier les forces et les faiblesses, repérer les menaces tout comme les opportunités
est devenu un incontournable, est une étape convenue de la démarche stratégique.

La célèbre matrice SWOT ci-dessous nous permet de bien voir l’ensemble Strengths
(Forces), Weaknesses  (Faiblesses), Opportunities (Opportunités), Threats  (Menaces)

Forces Faiblesses

Flexibilité Pas de réseaux de

Pas de marketing imposé renseignement
(position, marque, service Pas de mobilité des
client….) personnels
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.
. .
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Opportunités Menace

Plus d’innovation Concurrence non organisé

Revendre un réseau plus et non indépendante
tard

V – Analyse financière

V – 1 – Coût et financement du projet :

L’exploitation des données issues des devis estimatifs des fournisseurs consultés pour
l’achat des équipements et pour la réalisation des divers aménagements a permis
d’estimer le montant total de l’investissement à 50.000 DT ainsi détaillé :

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Investissement Montant TTC

Amenagement et instalation 15 000

Matériel de transport 23 000
Matériel informatique 3 000
site web 1 500
Autre frais divers 2 500
Fonds de roulement 5 000

Total investissement 50 000

Cet investissement sera financé selon le schéma suivant :

Financement Montant

Fonds propres 1 000

Promoteur MBS 500
Promoteur SBS 250
Promoteur SBK 250

Emprunts à long et moyen terme 15 000

compte courant associé MBS 34 000

Total financement 50 000

Les hypothèses de travail retenues au niveau de l’exploitation prévisionnelle se basent

sur un crédit de l’ordre de 15.000 dinars remboursable sur 5 ans, obtenu au taux du
marché applicable à la date de rédaction du présent rapport.

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V – 2 – Ventes prévisionnelles

La commission de l’agence est estimée a :

 10% du mentant de la location annuelle HTVA (5% versé par le propriétaire et

5% par le locataire).
.
 5% du montant de la vente HTVA ( 2% versé par l’acheteur et 3% par le
vendeur), toutefois la situation concurrentielle du marché fait en sorte que cette
commission est négociable ; ainsi on retient l’hypothèse d’un taux net après
remise de 2.5% vue que les biens mis à la vente dans le périmètre de l’activité
sont d’une valeur très élevés.

Les hypothèses retenues au niveau des contacts conclus sont les suivantes :

Année 2013(six moi) 2014 2015 2016 2017

Nbre des contrats 2*6=12 2*6 + 3*6= 30 3*12=36 3*6 +4*6=42 4*12=48
de location
loyer moyen/mois 1500 1500 1500 1500 1500
Nbre des contrats 0 1 1 2 2
de vente
Prix de Vente - 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000
moyen

L’application des taux de commissions estimés aux prix moyen des loyers et des ventes ainsi
déterminées permet de dégager le chiffre d’affaires par produit pour les cinq prochaines années
comme le montre le tableau suivant :

Années 2013(six moi) 2014 2015 2016 2017

Commission sur 21600 54000 64800 75600 86400
loyer
(10%*1500*12*nbre
des contrats)
Commission sur 0 25000 25000 50000 50000
vente= (5%*
1000000* nbre des
contrats)
Total 21600 79000 89800 125600 136400

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V – 3 – Charges prévisionnelles

Le tableau suivant présente le détail des charges d’exploitation ainsi que les hypothèses
qui ont été retenues pour leur estimation pour les sept premières années d’activité.

Rubrique/année 2013 2014 2015 2016 2017

Frais de personnel 12 000 30 000 36 000 45 000 50 400
* Loyer 3 600 3 780 3 970 4 167 4 375
* STEG 400 850 900 1 000 1 000
* TTE 1 200 2 400 2 800 3 200 3 200
* Carburant 1 800 3 800 4 000 4 250 4 500
* Assurances 400 800 800 800 800
* Entretien et réparation 500 1 200 1 500 2 700 3 000
Transport et déplacement 1 500 3 000 3 000 3 200 3 200
Frais distribution & promotion 3 500 3 000 2 000 2 000 2 000
Frais financiers 300 600 600 600 600
Frais divers 500 1 000 1 100 1 400 1 400
Impôts et taxes indirects 3 000 7 000 8 500 11 500 12 000

TOTAUX 28 700 57 430 65 170 79 817 86 475

V –4 – Exploitation prévisionnelle :

Les prévisions d’exploitation retenues permettent d’envisager des bénéfices à partir de

la seconde année d’exploitation comme le montre le tableau suivant :

Rubrique/année 2013 2014 2015 2015 2017

Chiffre d'affaires 21 600 79 000 89 800 125 600 136 400

Charges d'exploitation 28 400 56 830 64 570 79 217 85 875
Excédent brut d'exploitation -6 800 22 170 25 230 46 383 50 525
Amortissements 4 000 8 000 8 000 7 000 6 500
Charges d'intérêt bancaire 300 600 600 600 600
Résultat avant impôt -11 100 13 570 16 630 38 783 43 425
Impôt sur les bénéfices 350 4 071 4 989 11 635 13 028
Résultat net -11 450 9 499 11 641 27 148 30 398
Cash flow -7 450 17 499 19 641 34 148 36 898

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V –5 – Rentabilité prévisionnelle :

Les hypothèses d’exploitation retenues permettent de dégager les indicateurs de

rentabilité récapitulés dans les tableaux ci-après :

Rubrique/année 2013 2014 2015 2016 2017

Bénéfices -7 450 17 499 19 641 34 148 36 898

Facteurs d'actualisation 1.11 1.23 1.37 1.52 1.69
Bénéfices actualisés -6 712 14 203 14 361 22 494 21 897
Bénéfices actualisés cumulés -6 712 7 491 21 852 44 346 66 243

Bénéfice moyen actualisé = 14 720 DT

Capitaux propres = 35 000 DT

Rentabilité des capitaux propres = 42.00%

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VI – Dossier juridique

VI - 1 Les étapes de la constitution du dossier juridique sont les

suivantes :

1. Retirer le cahier des charges relatives à l’exercice de l’activité d’agence

immobilière depuis le site www.iotr.gov.tn

2. Préparer les documents nécessaires a l’obtention de l’agrément du l’intermédiaire

(copie CIN, diplôme du baccalauréat, attestation de deux ans de stage)

3. Elaborer le statut de la société IMMOPLUS SARL

4. Déposer le capital dans un compte indisponible

5. Enregistrer le statut

6. Présenter le statut avec l’agrément et une copie de la CIN du gérant au bureau de

contrôle des impôts pour l’obtention de la déclaration d’existence et la carte
d’identifiant fiscal

7. Procéder à la formalité du registre de commerce et de la publication au journal

officiel

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