Programme 

ESSEC Gestion de patrimoine 

Séminaire « L’investissement immobilier » 

L’effet de levier

Ó Fr ançois Longin  1  www.longin.fr  

 L’effet de levier  
•  Notion d’effet de levier  
•  Les pr incipaux effets de levier  
§  Financier 
§  Financier – fiscal 
§  Fiscal 
§  Juridique 
•  Impact de l’effet de levier  
§  Rentabilité, liquidité et risque

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 L’effet de levier  (1) 
•  Investissement r éel (actif) / investissement financier  (passif) 
§  Investissement (réel) : achat, mise en location et revente d’un 
bien immobilier 
w  Flux de trésorerie de l’investissement / Rentabilité intrinsèque (réelle) 
w  Exer cice : déter miner  la séquence de flux d’un investissement 
immobilier  classique (achat – location – r evente). 
§  Investissement financier : investissement réalisé par l’individu 
w  Flux de trésorerie de l’investisseur : mise de fonds et récupération de la 
mise de fonds de la part de l’individu / Rentabilité financière 
§  Exer cice : déter miner  sous quelles conditions la r entabilité 
financièr e cor r espond à la r entabilité intr insèque.

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 L’effet de levier  (2) 
•  Définition génér ale 
§  L’effet de levier est un mécanisme qui permet d’améliorer la 
rentabilité financière de l’investisseur par rapport à la 
rentabilité intrinsèque de l’investissement.

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 Les pr incipaux effets de levier  
•  Financier  : utilisation du cr édit 
•  Financier  – fiscal : possibilité de déduir e les intér êts 
•  Fiscal : utilisation d’un dispositif fiscal 
•  J ur idique : utilisation d’une str uctur e jur idique ad hoc ou 
démembr ement de la pr opr iété

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 Impact de l’effet de levier  
•  En génér al, l’effet de levier  pr ésente les effets suivants : 
§  Une augmentation de la rentabilité anticipée (effet recherché) 
§  Une diminution de la liquidité 
§  Une augmentation du risque

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 L’effet de levier  financier  
•  Or igine de l’effet de levier  
§  La rentabilité réelle anticipée est supérieure au taux d’intérêt 
de la dette. 
§  Asymétrie entre la banque et l’individu au niveau du partage 
des profits 
•  Mise en oeuvr e 
§  Utilisation du crédit 
§  Augmentation du montant de l’investissement 
•  Impact de l’effet de levier  
§  Augmentation de la rentabilité anticipée 
§  Augmentation du risque 
§  Diminution de la liquidité (remboursement anticipé du crédit)

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 L’effet de levier  financier  : exemple 
•  T = 0 : achat d’un bien immobilier  au pr ix P 0  de 100 
§  Plusieurs solutions pour le financement 
w  Fonds propres (100) 
w  Fonds propres (20) et crédit bancaire (80) au taux de 10% 
•  T = 1 : r evente du bien au pr ix P 1 
§  Deux scénarios sur le prix de revente : 160 (50%) ou 80 
(50%) 
•  Exer cice : calculer  la r entabilité intr insèque de 
l’investissement et calculer  la r entabilité financièr e de 
l’investissement. Commenter .

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 L’effet de levier  financier  : for malisation (1) 
•  Notations 
§  I : montant de l’investissement (100) 
§  r : rentabilité intrinsèque de l’investissement 
§  r f  : rentabilité financière de l’investisseur 
§  i : taux d’intérêt de la dette (10%) 
§  e : ratio d’endettement (= 80/100 = 80%)

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 L’effet de levier  financier  : for malisation (2) 
•  Calculs 
§  Montant de la dette (banque) : e∙I 
§  Montant des fonds propres (investisseur) : (1­e)∙I 
§  Montant de l’investissement : e∙I + (1­e)∙I = I 

§  Montant récupéré par l’investisseur : r∙I­i∙e∙I 

§  La rentabilité financière est égale à :
r × I  - e × i × I  r - e × i 
r f =  =
(1 - e ) × I  1 - e 

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 L’effet de levier  financier  : for malisation (3) 
•  For mule de l’effet de levier  financier  : 

e 
f
r  = r + (r - i ) 
1 - e 
•  Remar ques : 
§  Condition de l’effet de levier : r > i. 
§  L’effet de levier augmente avec l’endettement (e). 
§  L’effet de levier s’apprécie à plusieurs niveaux : 
w  Rentabilité dans chaque scénario 
w  Rentabilité anticipée (rentabilité moyenne) 
w  Relation « rentabilité anticipée / risque »

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 L’effet de levier  financier  fiscal 
•  Or igine de l’effet de levier  
§  Déductibilité des intérêts au niveau du calcul des revenus 
fonciers 
•  Mise en oeuvr e 
§  Utilisation du crédit 
§  Imposition

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 L’effet de levier  financier  fiscal : Exemple 
•  T = 0 : achat d’un bien immobilier  au pr ix P 0  de 100 
§  Plusieurs solutions pour le financement 
w  Fonds propres (100) 
w  Fonds propres (20) et crédit bancaire (80) au taux de 10% 
•  T = 1 : r evente du bien au pr ix P 1 
§  Deux scénarios sur le prix de revente : 160 (50%) ou 80 
(50%) 
§  Déductibilité des intérêts au niveau du calcul des revenus 
fonciers 
§  Taux marginal d’imposition : 30% 
•  Exer cice : calculer  la r entabilité intr insèque de 
l’investissement et calculer  la r entabilité financièr e de 
l’investissement.  Commenter .
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L’effet de levier  financier  fiscal : for malisation (1) 
•  Notations 
§  τ : taux marginal d’imposition (30%) 
•  Calculs 
§  Montant de la dette (banque) : e∙I 
§  Montant des fonds propres (investisseur) : (1­e)∙I 
§  Montant de l’investissement : e∙I + (1­e)∙I = I 

§  Montant net récupéré par l’investisseur : r∙I­ (1­τ)∙i∙e∙I 

§  La rentabilité financière est égale à :
r × I  - (1 - t ) × e × i × I  r - (1 - t ) × e × i 
r f =  =
(1 - e ) × I  1 - e 

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 L’effet de levier  financier  : for malisation (3) 
•  For mule de l’effet de levier  financier  : 

e 
f
r  = r + (r - (1 - t ) × i ) 
1 - e 
•  Remar ques : 
§  Condition de l’effet de levier : r > (1­τ)∙i. 
§  L’effet de levier augmente avec l’endettement (e). 
§  L’effet de levier s’apprécie à plusieurs niveaux : 
w  Rentabilité dans chaque scénario 
w  Rentabilité anticipée (rentabilité moyenne) 
w  Relation « rentabilité anticipée / risque »

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 L’effet de levier  fiscal 
•  Or igine de l’effet de levier  
§  Utilisation d’un dispositif fiscal (pour l’achat de certains 
biens) 
w  Déduction du revenu 
w  Abattement forfaitaire des loyers 
w  Réduction d’impôt 
Exer cice : dans quel cas cer tains avantages sont plus 
§ 
intér essants que d’autr es ? 
•  Impact de l’effet de levier  fiscal 
§  Augmentation de la rentabilité : économie d’impôt directe 
(réduction d’impôt) ou indirecte (amortissement déductible 
des revenus ou abattement forfaitaire des loyers) 
§  Exer cice : quel est l’impact des mesur es de défiscalisation 
sur  le r isque et sur  la liquidité de l’investissement ?

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 L’effet de levier  jur idique 
•  Or igine de l’effet de levier  jur idique 
§  Utilisation d’un véhicule juridique ad hoc 
§  Démembrement de la propriété 
•  Impact de l’effet de levier  jur idique 
§  Augmentation de la rentabilité : économie de droits de 
transmission (donation et succession) 
§  Exer cice : quel est l’impact de l’utilisation d’un cadr e 
jur idique sur  le r isque et sur  la liquidité de 
l’investissement ?

Ó Fr ançois Longin  17  www.longin.fr