Cas 

pour le cours Corporate finance : « Acquisition de la société immobilière 3L » 

Ce  cas  a  pour  objet  d’étudier  la  pertinence  d’un  investissement  immobilier  concernant 
l’acquisition de locaux commerciaux. Avec l’aide de son conseil, l’acheteur potentiel a élaboré des 
projections financières (plan de financement, bilans et comptes de résultats, flux de trésorerie). Ces 
projections  vous  ont  aidé  à  mieux  cerner  l’investissement  et  vous  devez  maintenant  proposer  un 
prix au vendeur. 

I. Contexte 
L’année  2004  a  vu  une  intense  activité  de  cessions  de  sociétés  investies  dans  l’immobilier. 
Plusieurs facteurs sont à l’origine de ces nombreuses opérations : 
­  L’évolution du marché de l’immobilier à son plus haut depuis la crise des années 1990 
­  L’âge  des  propriétaires  de  ces  sociétés  qui avaient acheté les biens immobiliers dans les 
années 1970 / 1980 
­  La « fenêtre fiscale » liée à la nouvelle loi sur l’imposition des plus­values des sociétés à 
partir du 1 er  janvier 2005 avec un taux de 27% au lieu de 0% auparavant (sous certaines 
conditions). 
La conjonction de ces facteurs ont fait qu’il était intéressant pour les associés de ces sociétés 
de liquider ces sociétés avant la fin de l’année 2004. 

II. Investissement 
La  société  3L  possède  à  son  actif  trois  locaux  commerciaux situés dans le même immeuble 
dans le XI ème  arrondissement à Paris : 
­  Lot 1 : bureaux de 750 m 2  loués à une école de commerce pour ses formations 
­  Lot 2 : bureaux de 275 m 2  loués à une société informatique 
­  Lot 3 : bureaux de 175 m 2  loués à une association de la ville de Paris 
L’acquisition serait financée principalement par de la dette avec un complément minimum de 
fonds propres. 

II. Pr ojections financièr es 

Afin  d’étudier  cette  opportunité  d’investissement,  vous  avez,  avec  l’aide  d’un  consultant, 
établi des projections financières sur les quinze années à venir. Ces projections, établies à l’aide d’un 
tableur, comprennent les éléments suivants : 
­  Plan de développement : les principales données et hypothèses de travail 
­  Stratégie financière : détails du financement de l’opération (fonds propres et dettes) 
­  Plan de financement : tableau des emplois et des ressources 
­  Bilans et comptes de résultat : comptes prévisionnels de la société 
­  Analyse de la rentabilité : analyse de la rentabilité économique et financière du projet. 
Les  projections  financières  ont  été  établies  en  septembre  2004  à  partir  des  documents 
suivants :  les  derniers  comptes  publiés  de  la  société  (fin  d’année  2003)  et  les  contrats  de  bail  en 
cours. Ces projections considèrent aussi un financement par crédit bancaire.

Ó François LONGIN  www.longin.fr  
III. Questions 

A) Analyse de l’investissement immobilier  
Question 1 : rappeler la définition des critères d’analyse d’un investissement que sont la rentabilité, 
la liquidité et le risque. 

Question 2 : déterminer les facteurs de rentabilité, les éventuels problèmes de liquidité et les risques 
associés à l’investissement immobilier. 

Question  3 :  évaluer  quantitativement  la  rentabilité,  la  liquidité  et  le  risque  de  l’investissement 
immobilier. On s’appuiera sur les projections financières déjà réalisées. 

B) Analyse de l’investissement financier  
Question 4 : déterminer les facteurs de rentabilité, les éventuels problèmes de liquidité et les risques 
de l’investissement financier. 

Question 5 : déterminer les facteurs de rentabilité, les éventuels problèmes de liquidité et les risques 
associés à l’investissement financier. 

Question  6 :  évaluer  quantitativement  la  rentabilité,  la  liquidité  et  le  risque  de  l’investissement 
financier. On s’appuiera sur les projections financières déjà réalisées. 

C) Questions à poser au vendeur  
Une  visite  des  lieux  des  bureaux  est  prévue  dans  quelques  jours  en  la  présence  du 
représentant  des  vendeurs.  Ce  sera  pour  vous  l’occasion  de  poursuivre  votre  processus  de  due 
dilligence. 
Question 7 : formuler des questions à poser au vendeur lors du prochain entretien. 

Question 8 : quelle autre information pourrait­il être utile d’obtenir ? 

D) Proposition au vendeur  
Question 9 : à partir de votre analyse de l’investissement formuler une proposition au vendeur. 

E) Synthèse 
Question 10 : donner les avantages et les inconvénients de la méthode utilisée (business plan) pour 
analyser l’investissement. Quelle est l’utilité de la méthode en pratique ?

Ó François LONGIN  www.longin.fr