Recherches et Applications en Finance Islamique

‫بحوث و تطبيقات في المالية االسالمية‬

Researches and Applications in Islamic Finance
ISSN : 9052-0224
Vol 6, No 1, 2022

Le financement participatif du secteur immobilier par le

contrat Moucharaka : Cas de la ville de Marrakech

Meriem ESSOUSSI My Omar ESSARDI Driss OMERANI

Laboratoire de recherche en Laboratoire de recherche en Laboratoire de recherche en

Innovation, Responsabilités et
Développement Durable (INREDD),
Université Cadi Ayyad,
Marrakech, Maroc
meriem.essoussi@ced.uca.ma
Innovation, Responsabilités et
Développement Durable (INREDD),
Université Cadi Ayyad,
Marrakech, Maroc
omar_essardi1@yahoo.fr
Innovation, Responsabilités et
Développement Durable (INREDD),
Université Cadi Ayyad,
Marrakech, Maroc
d.omerani@uca.ma

Résumé : L’objectif de ce travail consiste à savoir dans quelle mesure le produit

Moucharaka peut satisfaire les attentes des promoteurs immobiliers notamment de
répondre à leurs besoins. Pour atteindre notre objectif, nous avons effectué une étude
quantitative à travers un questionnaire en face à face auprès des promoteurs immobiliers
opérant à la ville de Marrakech. Il ressort de l’étude, les caractéristiques financières du
contrat Moucharaka répondent aux attentes des promoteurs immobiliers particulièrement
le principe de partage des pertes et des profits, également la conformité à la charia affecte
positivement le choix du contrat Moucharaka. De plus, les promoteurs immobiliers
expriment leurs intérêts vis-à-vis d’autres produits que ce soient participatifs ou
commerciaux.
Mots clés : Moucharaka, promoteurs immobiliers, financement, Maroc.

Abstract: The objective of this work is to know to what extent the Musharaka contract can
satisfy the expectations of real estate promoters, especially to meet their needs. To achieve
our objective, we conducted a quantitative study through a face-to-face questionnaire with
real estate developers operating in the city of Marrakech. The study revealed that the
financial characteristics of the Musharaka contract meet the expectations of real estate
promoters, especially the principle of profit and loss sharing. The compliance with the
Sharia law also positively affects the choice of the Musharaka contract. In addition, real
estate developers express their interest in other products, whether participatory or
commercial.
Key words: Moucharaka, Morocco, Financing, Real estate developers.

Reçu le : 30 déccembre 2021, Accepté le : 31 janvier 2022

Citation : Essoussi M., M-O Essardi et D. Omerani (2022), Le financement participatif du secteur immobilier
par le contrat Moucharaka : Cas de la ville de Marrakech, Recherches et Applications en Finance Islamique,
Vol 6, No 1, pages : 112-130.

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Introduction
L’ampleur de la finance islamique ne cesse de s’accroître indéniablement au sein du paysage
financier international. Elle fait partie intégrante de la finance éthique à travers la prise en
compte de la dimension morale et de la responsabilité sociale (Guéranger, 2009). Alors, la
finance islamique est devenue omnisciente parce qu’elle possède des réponses louables aux
problèmes de l’économie mondiale. À cet égard, Le Maroc a ouvert la porte à la finance
islamique après des années de retard par rapport d’autres pays musulmans qui ont devenu des
pionniers sur le champ de cette finance. Après ce retard, le Maroc a lancé son expérience de la
mise en place de la finance islamique afin de répondre à la demande croissante de la population
marocaine. De ce fait, la mise en place de la finance islamique au Maroc a pour objectif de
s’ouvrir sur la finance internationale, d’augmenter le taux de bancarisation et de stimuler le
développement économique et social.
Le secteur immobilier est l’un des piliers de l’économie marocaine, il se caractérise par
plusieurs problèmes qui déclenchent sa croissance notamment l’insuffisance de financement.
En dépit du soutien étatique au secteur immobilier, les opérateurs du secteur confrontent encore
des difficultés de financement. De plus, le total des crédits promoteurs et acquéreurs représente
30% des crédits octroyés par les banques. La chose qui montre l’importance des produits
bancaires au sein du secteur. Dans ce cadre, déclare le président de la fédération nationale des
promoteurs immobiliers (FNPI, ci-après) que le lancement des banques participatives pourrait
retrouver le dynamisme du secteur.
De ce fait, l’introduction des banques islamiques au Maroc va offrir une panoplie de
produits avec la mobilisation des fonds. Ces produits vont apporter des solutions aux opérateurs
du secteur immobilier. Dans ce cadre, les banques islamiques sont bien placées pour jouer un
rôle primordial dans le financement du secteur immobilier par le biais des produits participatifs
tel que la Moucharaka. Alors, notre problématique de recherche consiste à savoir la perception
des promoteurs immobiliers vis-à-vis de la Moucharaka.
L’objectif de notre recherche consiste à savoir dans quelle mesure le contrat
Moucharaka peut contribuer au financement des promoteurs immobiliers Marocains. L’analyse
des attentes nécessite une étude approfondie, établie sur des données collectées sur le terrain
auprès des promoteurs.
Cet article se divise en trois points principaux ; le premier est dédié à une revue de la
littérature, le second clarifiera les méthodes de recherche utilisées et le dernier point présentera
les résultats obtenus.
1- Conceptualisation et revue de littérature
1-1- Conceptualisation du contrat Moucharaka

La Moucharaka est un contrat de participation authentique qui revêt à une immense

importance chez les jurisconsultes contemporains. Tout d’abord, le mot Moucharaka vient du
mot arabe Shirkah qui signifie association ou participation (Bendjilali, 1992), dont laquelle
deux ou plusieurs partenaires contribuent au financement d’un projet toutes en partageant les

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profits et en ayant la même responsabilité dont la gestion du projet ainsi que les mêmes droits
et obligations. La Moucharaka revêt au prophète lorsque Al Ansar et Al Muhajirin ont bâtis des
partenariats sous forme Moucharaka, Mouzaraa et Mousaqat. Selon les jurisconsultes, la
classification différente en arabe se réfère aux diverses activités telles que la muzaraa en
agriculture, la musaqat en jardinage et la Moucharaka en commerce.

En outre, le contrat Moucharaka est un mode de financement participatif établi sur une
logique de solidarité entre l’entrepreneur et la banque, la chose qui aide à la réalisation des
objectifs de la croissance économique et de la création de la richesse (Al-Jarhi et Iqbal, 2002).
Encore, le partenariat actif ou Moucharaka permette à la banque d’avoir des signaux solides et
crédibles, également des indicateurs informationnels fort concernant la réalité de l’entreprise
par rapport à les financements de court terme (Ben Jedidia, 2012).

La Moucharaka est un partenariat entre la banque et une entreprise, dont la banque prend
une part du capital de cette dernière ce qui les rend actionnaire et bénéficiant d’un droit de
regard sur la gestion. De ce fait, la Moucharaka permet à la banque de dégager des revenus
réguliers qui dépendent de l’activité. C'est un contrat dans lequel les entrepreneurs et les
bailleurs de fonds participent à l'apport de fonds et à la gestion du projet. Les bénéfices seront
distribués par les deux parties selon un ratio prédéterminé et les pertes seront supportées par les
deux parties, chaque partie ne devra pas dépasser son apport initial en capital (Jaouhari, 2017).

La Moucharaka peut être permanente (définitive) ou limitée à une certaine période, c’est
ce que l’on appelle Moucharaka décroissante. D’abord, dans la Moucharaka permanente, la
banque contribue au financement du projet d’une manière régulière afin de percevoir une partie
des bénéfices déterminés dès le début de contrat. La banque possède un regard sur la gestion de
la société, la supervision et la répartition des profits et des pertes selon les clauses de contrat.
La durée de la participation permanente pourrait être limitée dans le temps ou encore illimitée.
En outre, dans la Moucharaka décroissante la banque participe au financement d’un projet dans
le but de se retirer par la suite d’une façon progressive. La Moucharaka dégressive permet à la
banque de récupérer la totalité du capital à travers le remboursement de la quote-part de la
banque par cession d’une partie ou de la totalité de leurs dividendes sur une période déterminée.
La Moucharaka dégressive est un mode de financement qui offre à l’entrepreneur l’achat
graduel de la part de la banque soit en cédant une partie de son bénéfice, soit en cédant la totalité
de son bénéfice.

1-2- Revue de littérature

La question de la perception des consommateurs vis-à-vis à un produit de financement

participatif destiné au financement des promoteurs immobiliers, et les facteurs influençant cette
perception, n’a été traitée dans la littérature que globalement et sous un angle, quoique proche,
mais différent.

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Jalaluddin (1999) a concentré son étude sur un pays non-musulman qui est l'Australie,
et a cherché à enquêter les motivations des PME à utiliser des techniques de financement
participatif établies sur le concept de partage des pertes et des profits. Les variables les plus
importantes sont, par ordre d'importance, la participation aux bénéfices avec le concept de
partage des pertes et des profits, les pratiques bancaires traditionnelles en matière de taux
d'intérêt, les coûts d'emprunt, le soutien aux modes de financement établis sur le partage des
pertes et des profits, le suivi des performances et l'innovation.

Ahmad & Haron (2002) ont cherché à soulever les causes derrière le faible recours des
entreprises malaisiennes aux solutions financières islamiques. Alors il est principalement dû au
manque de connaissance du fonctionnement du système financier islamique, mais également
au concept de partage des pertes et des profits, et de ses applications au niveau des contrats.

Osman & Ali (2008) ont mené une enquête auprès de 100 entrepreneurs malaisiens.
Selon ses recherches, 80 % des entrepreneurs qui ont décidé de s'adresser aux banques
islamiques l'ont fait en raison de la conformité à la charia, et 58 % l’ont fait à cause la rentabilité
et l’équité dans les banques islamiques en comparaison aux banques traditionnelles. Les
entreprises qui n'utilisent pas les banques islamiques, en revanche, ignorent la différence entre
les deux systèmes et déclarent que les produits financiers islamiques ont des coûts élevés.

Ervina et al. (2014) ont analysé les facteurs influençant l’adoption des produits de
financement islamique du logement en Malaisie. Sur un échantillon de 143 bénéficiaires réels
et potentiels d’un financement bancaire islamique de logement, ils ont trouvé que le recours
aux produits financiers islamiques dépend de la conviction religieuse des bénéficiaires, la
réputation de l’institution ainsi que le coût de ces produits proposés par les banques islamiques.

Jaffar & Musa (2014) ont analysé quatre facteurs indépendants sur les entreprises
opérant dans l’industrie halal en Malaisie. Il s’agit de la conviction religieuse, la connaissance
des produits de financement, le coût de financement et la réputation des banques islamiques.

1-3- État des lieux du secteur immobilier Marocain

L'industrie immobilière marocaine a apporté une contribution positive à la croissance

économique et ses promoteurs jouent un rôle essentiel dans cette industrie. À cet égard, nous
présenterons les indicateurs décrivant la situation réelle du secteur et les modes de financement.
Il contribue au développement de l’économie marocaine grâce à son rôle dans la création de la
valeur ajoutée et l’attractivité des IDE. De plus, le secteur immobilier est un créateur
d’emplois et un consommateur par excellence du ciment.

En revanche, l’activité du secteur a connu un recul ces dernières années ce qui a

engendré la chute des résultats boursiers des promoteurs cotés à la bourse de Casablanca.
Encore, le nombre des transactions immobilières a enregistré un repli remarquable surtout au
niveau résidentiel.

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D’un autre côté, le secteur souffre de plusieurs contraintes à savoir l’absence d’une
réglementation claire, la rareté du foncier urbanisable et la lenteur des procédures
administratives.

En outre, la demande en immobilier excède l’offre produite par les promoteurs publique
et privés. La demande des Marocains est destinée vers le logement (83%) et non vers
l’acquisition des terrains.

Enfin, le financement du secteur immobilier est assuré par les crédits bancaires chez les
promoteurs et les acquéreurs. Après la crise immobilière, les encours des crédits immobiliers
ont baissé spectaculairement.

D’après la confédération générale des entreprises du Maroc le nombre des entreprises

opérant dans le secteur immobilier est de 1500, mais les entreprises adhérentes à la fédération
nationale des promoteurs immobiliers est seulement de 850. Effina (2011) a mené une enquête
de terrain auprès des promoteurs immobiliers montre que ces derniers utilisent les crédits
promoteurs contractés auprès des banques et les avances clients afin de financer leurs projets
immobiliers.

2- Approche et méthodologie

2-1- Modèle conceptuel et hypothèses de recherche

Suite à notre revue de littérature, nous avons construit un modèle conceptuel (Cf. Fig.
n°1) établi sur les travaux ci-dessus.

Figure n°1 : « Modèle conceptuel de recherche »

Le principe de
partage des pertes
et des profits

H1
La minimisation
des risques H2
encourus Le choix du
produit
H3 Moucharaka
L’intérêt aux
produits H4
participatifs

La conviction
religieuse 116
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Les variables que nous avons utilisées ont été inspirées de celles utilisées dans les
travaux de recherche précités ainsi que d’autres introduites par nous-même.

En effet, nous avons introduit la variable partage des pertes et des profits mobilisés par
Jalaluddin (1999), il a montré que les PME australiennes choisissent les produits participatifs à
cause du concept de partage de pertes et des profits.

En outre, les travaux de Osman & Ali (2008) ; Ervina et al. (2014) ; Jaffar & Musa,
(2014) ont démontré que la variable conviction religieuse à un effet considérable sur le choix
du financement par les produits financiers islamiques. Concernant la variable minimisation des
risques encourus et l’intérêt aux produits participatifs, ces deux variables sont déduites de la
littérature théorique.

Pour répondre à notre question de recherche principale qui consiste à détecter les
facteurs motivant les promoteurs à choisir le contrat Moucharaka, nous avons pu formuler les
hypothèses de recherche suivantes :

 𝐻1 : Les promoteurs immobiliers choisissent la Moucharaka vu son principe de partage

des pertes et des profits.
 𝐻2 : La minimisation des risques encourus peut avoir une influence sur le choix du
contrat Moucharaka.
 𝐻3 : L’intérêt de se financer par les produits participatifs peut favoriser le choix du
contrat Moucharaka.
 𝐻4 : La conviction religieuse est un stimulant de la demande du contrat Moucharaka.

2-2- La collecte des données

Nous avons mobilisé une approche empirique quantitative sous forme un questionnaire
comme moyen de collecte de données vu le caractère exploratoire de notre étude. Notre
échantillon est composé de 30 entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière
et situant à la ville de Marrakech. Ces promoteurs sont sélectionnés d’une manière aléatoire à
cause de l’inaccessibilité aux enquêtés. De ce fait, l’échantillon sur lequel nous nous sommes
basés peut-être jugés non représentatifs, mais ce seuil est déterminé en fonction du nombre des
adhérents de l’association des lotisseurs et promoteurs immobiliers (ALPI, ci-après) de
Marrakech qui est égal à 37. Et cela dans l’absence des données concernant cette catégorie des
entreprises.

La réalisation de notre enquête d’une façon efficace a nécessité d’administrer le

questionnaire de face-à-face auprès des entreprises de promotion immobilière, et plus
exactement auprès des responsables financiers de ces derniers, car notre questionnaire porte
essentiellement sur le côté financier. La chose qui a prolongé la durée de notre étude allant de
3 août au 30 octobre 2017. Tout au long de notre enquête, nous avons rencontré plusieurs
difficultés, parfois, il était difficile, voire impossible de rencontrer les responsables financiers

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des promoteurs immobiliers à cause de leurs déplacements ailleurs la ville de Marrakech.

Lorsque nous présentons nos questionnaires aux entreprises de promotion immobilière, nous
demandons du déposé à la réception et de revenir ultérieurement pour le récupérer, dans la
majorité des cas sans le remplir. La chose qui nécessite d’aller et revenir jusqu’à cinq fois, voire
six fois pour remplir un seul questionnaire. De plus, parmi les difficultés rencontrées lors de
l’exécution de l’enquête est le refus de remplir les informations financières de l’entreprise. Le
questionnaire mobilisé au niveau de notre étude se compose de 29 questions réparties entre
fermer et à choix multiples.

La région de Marrakech-Safi a été sélectionnée comme terrain d’étude dans notre

approche empirique, vu son importance économique au niveau national. La région de
Marrakech-Safi s’étend sur une superficie de 39 167 km et compte 4,521 millions d’habitants
2

(RGPH, 2014). En effet, 57% de cette population vivent dans le milieu rural et 43% vit dans le
milieu urbain. S’agissant du secteur immobilier, la demande de logement est la deuxième au
Maroc puisqu’elle représente 16.2% de la demande globale avec 254 084 unités (MHPV, 2016).
Ainsi que la capacité de production (159 115 tonnes de ciment en 2016). Concernant la structure
de financement du secteur immobilier, nous avons 34.2% des demandeurs contractant des
crédits bancaires suivis par 15.5% qui combinent entre le financement bancaire et le
financement familial. Puis, 25.3% utilisent seulement le financement familial.

Afin de répondre à notre problématique, nous avons mobilisé une analyse univariée dans
un premier lieu ensuite une analyse bivariée pour les liens existants entre les variables. Le
traitement et l’analyse de notre enquête est faite à l’aide du logiciel SPSS (Statistical Package
Social Science, ci-après) version 22. Au niveau de notre analyse bivariée nous avons opté pour
le test de khi-deux. Le khi-deux est un test d’inférence statistique aidant à savoir s’il existe une
relation statistiquement significative entre deux variables qualitatives. Ce test est mis en œuvre
pour détecter le degré de relation au sein de l’échantillon est valable au niveau de la population
totale.

En revanche, le test de khi-deux est déterminé par quelques conditions, à remplir

impérativement pour la validité des résultats. En premier lieu, le nombre des observations doit
être supérieur ou égal 20. En deuxième lieu, l’effectif théorique pour chaque cellule du tableau
de contingence doit être supérieur à 5 dans 80% des cellules (Grasland, 2000). En cas de non-
validité du test de Khi-deux, nous allons recourir au « Test exact de Fisher » en cas des tableaux
et à la méthode « Bootstrap » en cas de tableau. Ces tests s’appliquent quels que soient les
effectifs théoriques du tableau de contingence et s’interprètent de la même manière que le test
de khi-deux.

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3- Résultats et discussion

En ce qui concerne l'analyse des données, nous présenterons d'abord les résultats de
notre enquête en utilisant une analyse univariée, puis nous procéderons à une analyse bivariée
pour mettre en évidence le lien ou l'absence de lien entre les variables prises en couple.

3-1- Principaux résultats de l’analyse descriptive :

Selon le graphique ci-dessous (Cf. Fig. n°2) notre échantillon est composé de 30
entreprises de la promotion immobilière réparties en fonction du chiffre d’affaires, du statut
juridique, du nombre d’années d’activité et d’effectif du personnel.

Selon le capital social, notre échantillon comporte 40% des promoteurs ayant un capital
social compris entre 1 million à 5 millions DH. Puis un tiers des promoteurs ayant un capital
inférieur à 1 million DH. Ensuite, les promoteurs ayant un capital social entre 5 et 50 millions
DH représentent 23,23% de notre échantillon et nous trouvons une minorité qui possède un
capital supérieur à 50 millions DH presque 6,67%.
Concernant le chiffre d’affaires, notre échantillon est constitué de 56,67% des entreprises
disposant un chiffre d’affaires entre 3 millions et 100 millions DH, ainsi que 30% ayant un
chiffre d’affaires inférieur à 3 millions DH et 13,33% dispose un chiffre d’affaires supérieur à
100 millions DH.

La majorité des entreprises enquêtées sont des SARL (76,67%), alors que la SA
représente 13,33% des promoteurs enquêtés. Également, nous trouvons d’autres statuts
juridiques comme personne physique qui présente 10% de notre échantillon.

La plupart des promoteurs enquêtés sont anciens dans le secteur immobilier, car 56,67%
des entreprises ayant plus de 10 ans d’ancienneté. En revanche, approximativement 26,67%
ayant une ancienneté entre 6 et 10 ans alors que les promoteurs débutants ne dépassent plus
16,67%.

S’agissant de l’effectif de personnel des entreprises interrogées la majorité 60%

obtiennent un effectif entre 25 à 250 personnes, 33.33% possèdent un effectif inférieur à 25
personnes tandis que seulement 6.67% atteignent un effectif supérieur à 250 personnes.

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Figure n°2 : « Analyse du profil des entreprises interviewées »

Source : Notre enquête de terrain

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Nous constatons à partir du graphique ci-dessous (Cf. Fig. n°3) que 51.2% des
entreprises utilisent le mode d’autofinancement dans le cas de besoin de financement, 46.5%
accèdent aux crédits bancaires et seulement 2.3% utilisent l’augmentation du capital. Alors que
63.3% des entreprises qui ont déjà contracté des crédits bancaires.

Ainsi, nous nous constatons que la moitié des promoteurs immobiliers de notre
échantillon font appel à leurs moyens propres par l’utilisation d’autofinancement en dehors des
autres moyens disponibles comme les crédits bancaires. En général, cela est à cause de la cherté
des crédits bancaires ainsi que les exigences des garanties demandées.

Figure n°3 : « Mode de financement et utilisation des crédits »

Source : Notre enquête de terrain

Selon le graphique ci-dessous (Cf. Fig. n°4), nous remarquons que 54.5% des
promoteurs enquêtés font appel au crédit bancaire parce qu’ils adaptent la durée d’emprunt à
leurs besoins. Alors que 40.9% des promoteurs interviewées font appel aux crédits bancaires à
cause d’autres raisons. Parmi les raisons du recours aux crédits bancaires, nous trouvons
principalement le besoin de financement et l’inexistence d’autres alternatifs selon notre
échantillon. En outre, 4.5% des entreprises font le recours au crédit bancaire afin de profiter des
taux d’intérêt attractifs.

Ainsi, les entreprises qui ne font pas le recours aux emprunts, c’est à cause de la cherté des
crédits en premier lieu 56.3% puis la conviction religieuse avec 43.8% d’après notre
échantillon.

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Figure n°4 : « Motifs du recours et non recours au crédit bancaire »

Motifs du recours aux crédits Motifs du non recours aux

bancaires crédits bancaires

4,5%
Taux d'intéret attractifs Conviction
40,9% 43,8% religieuse

54,5% Durée d'emprunt 56,3%

Cherté des
adapté aux besoins crédits

Autres

Source : Notre enquête de terrain

De surcroît, deux tiers des promoteurs enquêtés ont manifesté leur intérêt aux produits
participatifs en général soit 70%, et au produit Moucharaka en particulier soit 56.7% comme
moyen de financement (Cf. Figure n°5).

Figure n° 5 : « Intérêt de se financer par les produits participatifs et Moucharaka »

Intérêt au produit Intérêt aux produits

Moucharaka participatifs

30,0%
Oui
43,3% 56,7%
Non 70,0%

Oui Non

Source : Notre enquête de terrain

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Ainsi, le graphique ci-dessous (Cf. Fig. n°6), les répondants intéressés pour se financer
par la Moucharaka ont expliqué ce choix par les motifs suivants : Primo, plus que la moitié des
entreprises (soit 53.3%) sont près de se financer par la Moucharaka grâce au principe du partage
des pertes et des profits. Secundo, 33.3% des enquêtées ont expliqué leur choix du Moucharaka
afin de se conformer aux préceptes de la charia. Tertio, la minimisation des risques encourus
est également l’un des facteurs motivant à choisir le contrat Moucharaka soit 10% des
interviewées ont manifesté ce motif. Quarto, 3.3% des répondants trouvent que l’augmentation
de la rentabilité est la chose la plus attrayante au produit Moucharaka.

En outre, les 43.3% des interviewées qui ne sont pas près de se financer par la
Moucharaka ont expliqué ce choix par les raisons suivantes : 50% ne veulent pas partager leurs
bénéfices, 28.6% préfèrent l’autofinancement et 21.4% ne souhaitent pas augmenter leurs
charges.

Figure n°6 : « Motifs du choix et refus de Moucharaka »

Raisons du refus de Motifs du choix de la

moucharaka Moucharaka
Le partage des
pertes et des
21,4%
profits
10,0%
Le partage des 3,3% La conformité
28,6% 50,0%
bénéfices avec la charia
Autofinanceme Augmentation de
nt 53,3%
33,3% la rentabilité
Augmentation
des charges La minimisation
des risques

Source : Notre enquête de terrain

3-2- Les résultats de l’analyse bivariée :

L’analyse bidimensionnelle a pour objectif d’étudier les liens entre deux variables d’une
enquête (Bodson et Stafford, 2007). De ce fait, l’étude empirique consiste à détecter les
principales relations entre les variables étudiées. L’utilisation d’un test d’hypothèse aide à
mesurer le degré de significativité de la relation entre deux variables qualitatives. De ce fait, il
est nécessaire d’utiliser un test d’hypothèse pour déterminer si la dépendance entre les deux
variables est vraiment significative ou elle est due au hasard.

𝐻1 : Les promoteurs immobiliers choisissent la Moucharaka vu son principe de partage des

pertes et des profits.

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Selon le tableau ci-dessous (Cf. Tab. n° 1), nous constatons que plus que la moitié
(53,3%) des interviewés sont prêts pour se financer par la Moucharaka sachant qu’ils ont choisi
ce contrat vu son caractère participatif, à savoir le partage des pertes et des profits.

Afin d’affirmer l’existence d’une relation entre les deux variables, nous procédons au
test khi-deux de Pearson pour illustrer l’association entre le choix Moucharaka et le partage des
pertes et des profits. Le tableau ci-dessous (Cf. Tab. n° 1) montre le test khi-deux significatif
(p = 0.000 <0.05) entraîne le rejet de l’hypothèse nulle. Par conséquent, les deux variables sont
liées.

En vue d’affiner l’interprétation du test d’indépendance, nous utilisons le test de Phi de

Pearson pour mesurer l’intensité de la dépendance entre les deux variables. Selon le tableau ci-
dessous (Cf. Tab. n°1), le coefficient de Phi est égal à 0,935. Cela signifie que la force du lien
entre les deux variables est forte. Ce lien repose davantage sur une attraction entre le
renoncement au Moucharaka et le non partage des pertes et des profits. Ce couple de modalités
explique 30% de l’association entre les deux variables (Cf. Tab. n° 1).

Tableau n° 1 : « Étude de la relation entre le choix du produit Moucharaka et le principe de partage

des pertes et des profits »

Partage des pertes et des profits

Oui Non Total

Oui % dans le partage des

pertes et des profits 100,0% 7,1%

% du total 53,3% 3,3% 56,7%

Êtes-vous prêt Résidus std 2,30 - 2,46
pour se Contribution au ꭓ² 0,20 0,23
financer par
la Non % dans le partage des 0,0% 92,9%
Moucharaka? pertes et des profits
% du total 0,0% 43,3%
43,3%
- 2,63
Résidus std 2,81
Contribution au ꭓ² 0,26 0,30

Total
% dans le partage des 100,0% 100,0%
pertes et des profits 100,0%
% du total 53,3% 46,7%

Valeur Ddl Sig

khi-deux de Pearson 26,218 1 ,000
Test exact de Fisher ,000
Phi 0,935
V de Cramer 0,935
N d'observations valides 30
Source : Notre enquête de terrain

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𝐻2 : La minimisation des risques encourus peut avoir une influence sur le choix du contrat
Moucharaka.

Le tableau ci-dessous (Cf. Tab. n° 2) montre la relation entre le choix de se financer par
le contrat Moucharaka et la minimisation des risques encourus. En effet, 10% des interviewés
qui veulent se financer par la Moucharaka afin de minimiser les risques encourus. Alors que
46,7% sont prêts à se financer par la Moucharaka pour d’autres raisons.

En vue d’affirmer l’existence d’une association entre les deux variables, nous
examinons les résultats du test exact de Fisher. Le tableau ci-dessous (Cf. Tab n°2) indique que
le khi-deux s’élève à 2,549 et la plus-value atteint 0.110 (supérieur au seuil de 5%). Nous
pouvons donc conclure qu’il n’existe aucune relation entre le choix de se financer par la
Moucharaka et la minimisation des risques encourus.

Tableau n° 2 : « Étude de la relation entre le choix du produit Moucharaka et la minimisation des

risques »

La minimisation des risques encourus

Oui Non Total

Oui % dans la
minimisation des 100,0% 51,9%
risques encourus
56,7%
% du total 10% 46,7%
Êtes -vous prêt
pour se
financer par la
Moucharaka? Non % dans la
0,0% 48,1%
minimisation des
risques encourus 43,3%
% du total 0,0% 43,3%

‘
Total
% dans la
100,0% 100,0%
minimisation des 100,0%
risques encourus
% du total 10% 90%

Valeur Ddl Sig

khi-deux de Pearson 2,549 1 ,110
Test exact de Fisher ,110
N d'observations valides 30

Source : Notre enquête de terrain

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 Vol 6, No 1, 2022

𝐻3 : L’intérêt de se financer par les produits participatifs peut favoriser le choix du contrat
Moucharaka.

D’après la lecture du tableau ci-dessous (Cf. Tab. n°3), nous observons une relation
positive entre le choix de la Moucharaka et l’intérêt de se financer par les produits participatifs.
Alors, 81% des interviewés sont intéressés par les produits participatifs et manifestent le choix
du contrat Moucharaka.

Afin de vérifier si cette relation positive, observée au niveau de l’échantillon n’est pas
due au hasard, nous avons entrepris le test exact de Fisher (Cf. Tab. n°3). Avec un khi-deux
s’élève à 16,81 et p-value (0,000) est largement inférieur à 0.05, seuil requis pour rejeter
l’hypothèse d’indépendance des deux variables. De ce fait, l’influence de l’intérêt de se financer
par les produits participatifs sur le choix de la Moucharaka est très significative. Ensuite, selon
le coefficient Phi qui est égal à 0,749, la force du lien entre les deux variables est jugée
statistiquement forte. L’attraction entre le couple de modalités, non-intérêt de se financer par
les produits participatifs et non choix du contrat Moucharaka, contribue significativement à
l’explication de l’association entre les deux variables. Ce couple contribue à 40% de
l’information sur cette association.

Tableau n° 3 : « Étude de la relation entre le choix du produit Moucharaka et l'intérêt de se

financer par les produits participatifs »
Intérêt au financement par
les produits participatifs
Oui Non Total

Oui % dans intérêt au financement

81% 0,0%
par les produits participatifs

% du total 56,7% 0,0% 56,7%

Êtes -vous prêt Résidus std 1,47 - 2,25
pour se Contribution au ꭓ² 0,13 0,30
financer par la
Moucharaka? Non % dans intérêt au financement 19% 100%
par les produits participatifs
% du total 13,3% 30% 43,3%
Résidus std -1,69 2,58
Contribution au ꭓ² 0,17 0,40

Total
% dans intérêt au financement 100,0% 100,0%
par les produits participatifs 100,0%
% du total 70% 30%

Valeur Ddl Sig

khi-deux de Pearson 16,81 1 0,000
Test exact de Fisher 0,000
Phi 0,749
V de Cramer 0,749
N d'observations valides 30
Source : Notre enquête de terrain

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 Vol 6, No 1, 2022

𝐻4 : La conviction religieuse peut avoir une influence sur le choix Moucharaka.

D’après le tableau ci-dessous (Cf. Tab. n°4), nous déduisons une relation positive entre
le choix du contrat Moucharaka et la conformité avec la charia. La proportion des enquêtés
souhaitant se financer par la Moucharaka en se conformant avec la charia est 33,3%. Le test de
khi-deux confirme ce résultat (Cf. Tab. n°4). Avec un khi-deux qui s’élève à 11,471 avec un
degré de liberté et un niveau de signification du test inférieur à 5% et un test exact de Fisher
égal à 0,001.

Alors, nous rejetons l’hypothèse nulle et nous concluons l’existence d’une dépendance
entre le financement par le contrat Moucharaka et la conformité avec la charia. Également, la
force de cette dépendance est moyenne, avec un coefficient Phi égale à 0,618. En ce qui
concerne le sens de l’association, nous trouvons une répulsion entre le renoncement du contrat
Moucharaka et la conformité avec la charia. Ce couple de modalité comporte 38% de
l’information sur l’association entre les deux variables (Cf. Tab. n°4).

Tableau n° 4 : « Étude de la relation entre le choix du produit Moucharaka et la conformité avec

la charia »
Conformité avec la charia
Oui Non Total

Oui % dans la
100,0% 35%
conformité avec la
charia
% du total 33,3% 23,3% 56,7%
Résidus std 1,82 - 1,28
Êtes -vous prêt Contribution au ꭓ² 0,29 0,14
pour se
financer par la Non % dans la
Moucharaka? 0,0% 65%
conformité avec la
charia
% du total 0,0% 43,3% 43,3%
Résidus std
- 2,08
1,47
Contribution au ꭓ² 0,38 0,19
Total
% dans la
100,0% 100,0%
conformité avec la 100,0%
charia
% du total 33,3% 66.7%

Valeur Ddl Sig

khi-deux de Pearson 11,471 1 ,001
Test exact de Fisher ,001
Phi 0,618
V de Cramer 0,618
N d'observations valides 30

Source : Notre enquête de terrain

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 Vol 6, No 1, 2022

Nous avons trouvé dans notre étude que 56.7 % des interviewées sont intéressée de se
financer par le produit Moucharaka. Ce choix a été expliqué en premier lieu par le principe de
partage des pertes et des profits, et en second lieu par sa conformité avec la charia. En outre,
nous avons distingué que 43.3 % des enquêtés ne sont pas séduits par le produit Moucharaka.
Alors, le désintérêt de ces derniers a été dû aux partages des bénéfices et la disponibilité des
fonds propres pour s’autofinancer.

De plus, les résultats de notre analyse bivariée ont confirmé les constats précédents via
l’existence d’une relation entre le concept de partage des pertes et des profits, et l’intérêt au
produit Moucharaka. De l’autre côté, l’existence d’une relation entre la conformité avec la
charia et l’intérêt au produit Moucharaka.

Par ailleurs, Omerani et al. (2020) ont montré l’intérêt des Marocains pour le produit de
financement islamique « Istisnaâ immobilier ». Ainsi, il a expliqué qu’il y a une forte liaison
positive entre la perception positive du produit de financement « Istisnaâ immobilier » et le
niveau d’études.

Conclusion

L’objectif de notre recherche consiste à savoir dans quelle mesure le contrat

Moucharaka peut satisfaire les attentes des promoteurs immobiliers notamment de répondre à
leurs besoins. Afin d’atteindre cet objectif, nous avons amené une étude approfondie portant
sur les attentes via l’analyse des données collectées auprès des promoteurs immobiliers.

L’analyse bivariée indique que le contrat Moucharaka répond généralement aux attentes
financières des entreprises immobilières. Tout d’abord, le principe de partage des pertes et des
profits préoccupe plus les promoteurs immobiliers la chose qui leur incite à s’intéresser au
produit Moucharaka. Cela confirme notre première hypothèse dite que le concept de partage
des pertes et des profits influence la demande du contrat Moucharaka.

Dans un second temps, la conformité avec les préceptes de la charia est l’un des
avantages du produit Moucharaka qui attire les promoteurs à s’intéresser à ce type de contrat.
De ce fait, notre deuxième hypothèse dite que la conviction religieuse influence la demande du
produit Moucharaka est acceptée.

Encore, la minimisation des risques encourus par les promoteurs immobiliers ne trouve
pas ses échos chez les derniers. Donc, notre troisième hypothèse est rejetée, car la minimisation
des risques n’influence pas les promoteurs à s’intéresser au produit Moucharaka.

Enfin, les promoteurs immobiliers s’intéressent aux produits participatifs la chose qui
implique la demande du produit Moucharaka par eux. Cela confirme notre dernière hypothèse
mesurant l’effet de s’intéresser aux produits participatifs sur le choix du contrat Moucharaka.

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Les résultats obtenus ne peuvent pas être généralisables sur l’ensemble de la population,
car notre échantillon n’est pas représentatif de la population et ne nous disposons pas une base
de sondage. Notre échantillon a été établi sur les informations d’ALPI Marrakech qui
comportent seulement 35 entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière. La
chose qui présente une limite de la validité externe de notre étude

Notre étude a confronté des limites assez importantes. Tout d’abord, les résultats
obtenus lors de notre enquête ne peuvent pas être généralisables parce que notre échantillon ne
dépasse pas 30 interviewés opérant dans la ville de Marrakech. De ce fait, le nombre réduit de
notre échantillon est dû à l’anarchie des promoteurs immobiliers et à l’absence des données et
statistiques portant sur cette catégorie d’opérateurs. De plus, la contrainte temporelle est
fortement présente durant la réalisation de notre enquête.

Ce travail pourrait constituer une référence chez les banques participatives marocaines
parce qu’il manifeste les attentes des promoteurs immobiliers afin d’offrir des produits adéquats
à leurs besoins.

Références

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fréquemment posées », Document périodique d’Institut Islamique de Recherches et de
Formation, Jeddah, Royaume d’Arabie Saoudite, n°4, 83p.
 Ahmad, N., & Haron, S. (2002), “Perceptions of malaysian corporate customers towards
islamic banking products & services”, International Journal of Islamic Financial
Services, 3(4).
 Bendjelali B. (1992), « La Moucharaka ou mode de financement de la participation »,
Introduction aux techniques islamiques de financement d’Institut Islamique de
Recherche et de Formation, Acte de séminaire n°37, pp.32-55, Djeddah, Royaume
d’Arabie Saoudite.
 Ben Jedidia, K (2012), « L’intermédiation financière participative des banques
islamiques », Etudes en économie islamique d’Institut Islamique de Recherches et de
Formation, vol. 6, n° 1, pp. 17-31, Djeddah, Royaume d’Arabie Saoudite.
 Bodson P. & J.Stafford (2007), « L’analyse multivariée avec SPSS », Presse de
l’université de Québec, 245 p, Québec, Canada.
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cas du Maroc », thèses pour l’obtention du doctorat en sciences économiques, Faculté
des sciences juridiques économiques et sociales Souissi, Rabat, Maroc.
 Ervina A., A.H. Haslida, B. Nur Fadhli et Zarina Z. (2014), “Factors influencing the
adoption of islamic home financing in Malaysia”, Transformations in Business &
Economics, Vol. 13, Issue 1, p155-174.

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 Vol 6, No 1, 2022

 Grasland C. (2000), « initiation aux méthodes statistiques en sciences sociales », cours

Université Paris VII, 7 p, http://grasland.script.univ-paris-
diderot.fr/STAT98/STAT98.html, (consulté le 11 janvier 2018).
 Guéranger F. (2009), « Finance Islamique : Une illustration de la finance éthique » Paris,
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among Halal-certified Micro and SMEs: A Preliminary Investigation”, Procedia -Social
and Behavioral Sciences, 130, 135–144.
 Jalaluddin, A. (1999), “Attitudes of Australian small business firms and financial
institutions toward the profit/loss sharing method of finance”, Economics University of
Wollongong.
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processus de gestion des risques : Cas du produit Moucharaka », Revue D’Etudes en
Management et Finance D’Organisation, Vol 2, No 2 (Octobre, 2017), 1-15.

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immobilière- (2016), « Etude relative à l’enquête nationale sur la demande en habitat »,
rapport de synthèse Mars 2016, 185 p, Rabat, Maroc.
 Omerani, D., M. Ziky et A. Jabiri (2020), « Facteurs déterminant la perception des
marocains vis-à-vis du produit de financement islamique « Istisnaâ immobilier » »,
Revue Alternatives Managériales et Economiques, Vol 2, No 4 (Octobre, 2020), 44-64.
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of Islamic Financing 1, Seminar Keusahawanan Islam II Peringkat Kebangsaan 1.0.
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162p.

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