Planification Et: Design Urbain Normes

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PLANIFICATION ET
DESIGN URBAIN
NORMES
PLANIFICATION AMÉRICAINE
ASSOCIATION
PIERRE DE SENDICH
Éditeur graphique
JOHN WILEY & SONS, INC.
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Ce livre est imprimé sur du papier sans acide. ∞
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Library of Congress CataloginginPublication Data: Planning and
urban design standards / American Planning Association.— 1ère éd.
p. cm.
Comprend un index.
ISBN13 : 9780471475811 (tissu)
ISBN10 : 0471475815 (tissu)
1. Bâtiment—Détails—Dessins. 2. Bâtiment—Détails—Dessins—Normes. I. Planification américaine
Association.
TH2031.P55 2006
711—dc22
2005016319
Imprimé aux ÉtatsUnis d'Amérique
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
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Modes et techniques de financement 659
DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER
MODES ET TECHNIQUES DE FINANCEMENT
Le financement immobilier est intrinsèquement compliqué. Les fonds sont La dette de construction est généralement fournie sur la base d'un taux à la fin. La valeur est déterminée par deux des trois techniques
nécessaires à partir du moment où le promoteur veut « immobiliser » le variable lié au taux préférentiel ou au taux d'offre interbancaire de Londres d'évaluation les comparables et l'approche des flux de trésorerie/
terrain, par le biais des approbations de prédéveloppement, de la (LIBOR). Les prêts à la construction sont généralement limités à 80 % ou revenus, mais pas l'approche des coûts (voir cidessous). Si le
construction, de la location ou de la vente. Dans une propriété détenue à moins des coûts de construction, bien qu'en période de prospérité et pour projet est une construction sur mesure pour la vente, le prêt sera
des fins d'investissement ou dans une entreprise en exploitation, comme les clients privilégiés ou avec des garanties, des prêts à 100 % aient été basé sur le prix de vente du contrat. Les ratios prêt/valeur vont de
un hôtel, un fonds de roulement peut également être nécessaire. Les consentis. L'emprunteur doit généralement garantir les prêts à la 65 % à (occasionnellement) 100 % pendant la construction. Pour
bailleurs de fonds s'attendent à un rendement, bien que le niveau de ce construction, soit personnellement, soit avec d'autres garanties. la plupart des types d'immeubles de placement, 75 à 80 % est
rendement dépende de leurs objectifs d'investissement, de la source des courant.
fonds et du niveau de risque du projet.
La présentation cidessous est un résumé et est, par nécessité,
Prêt à coûter. Une propriété peut coûter plus ou moins cher à
incomplète à certains égards. Dette à long terme Dans un
construire qu'elle ne vaut. S'il semble valoir plus qu'il ne coûte, le
projet à vendre, comme des maisons unifamiliales, l'acheteur final prend
prêt peut toujours être limité à un pourcentage du coût plutôt qu'à
une hypothèque et fournit la dette à long terme. Dans les projets
DÉFINITION DE LA DETTE ET DES CAPITAUX PROPRES la valeur. Cela dépendra de la nature du bien, du risque et de
d'investissement, le promoteur/propriétaire doit obtenir une hypothèque.
l'emprunteur.
Tous les fonds impliqués dans une transaction sont soit des dettes, soit C'est ce qu'on appelle souvent le financement « à emporter », car il
des capitaux propres (bien qu'il existe de nombreuses complexités qui annule ou « sort » le prêt à la construction. Parfois l'escroquerie
rendent parfois difficile de dire lequel est lequel). Ratios de couverture de la dette. Le ratio de couverture de la dette
Le prêteur de la construction exigera un accord préalable ou un est la capacité de l'immeuble à payer ses charges d'exploitation et
Dette « engagement à terme ». La dette à long terme est généralement assortie ses versements hypothécaires.
La dette correspond aux fonds prêtés au promoteur ou à l'entité de d'un taux, d'un amortissement et d'une durée fixes. La période et la durée Les flux de trésorerie disponibles seront examinés pour dissuader
développement. La dette porte un taux d'intérêt, a une certaine forme de d'amortissement peuvent être différentes : par exemple, un prêt peut mine ce ratio. Un ratio de couverture de la dette de 1 correspond à

date d'échéance ou de terme, des attentes de remboursement et est une s'amortir sur 25 ans mais être exigible dans 10 ans ou voir ses intérêts l'équilibre. Un ratio de couverture de 1:1 à 1:3 est généralement
obligation de paiement. Le promoteur doit payer les impôts et les réinitialisés. Les taux dépendent des conditions générales du marché appliqué pour déterminer le montant de trésorerie qui peut
entrepreneurs avant la dette pour protéger le prêteur des ventes fiscales financier et sont souvent liés aux taux des bons du Trésor américain de raisonnablement être utilisé pour payer la dette.
et des privilèges, mais doit payer le prêteur avant les investisseurs en sim Encore une fois, cela variera en fonction du type de propriété, du
actions. La dette est généralement garantie par une note et une durée ilaire. risque et des antécédents de l'emprunteur, entre autres facteurs.
hypothèque sur la propriété. La trésorerie disponible sera
Les prêteurs ne sont pas propriétaires du bien. Autres arrangements de dette Les grands appliqué comme un paiement pour déterminer le montant de la

promoteurs d'entreprises auront des arrangements financiers beaucoup dette qui peut être supporté aux taux d'intérêt et aux conditions
Les plus complexes, impliquant de grandes maisons d'investissement, des d'amortissement actuels.
investisseurs en actions fournissent des fonds propres ; à leur tour, ils lignes bancaires, des obligations de sociétés ou d'autres « papiers
reçoivent un intérêt de propriété dans la propriété. Il peut y avoir plusieurs commerciaux ». De même, les détaillants qui développent et/ou possèdent
niveaux de propriétaires avec différents degrés de risque. leurs propres magasins peuvent apporter une combinaison de capitaux
SOURCES DE FINANCEMENT PRIVÉES
Les propriétaires peuvent être des associés commandités ou propres (fonds propres) et de dettes d'entreprise provenant de lignes de Il existe de nombreuses entités qui entrent et sortent de
commanditaires, des membres d'une société à responsabilité limitée crédit ou de papier commercial. financement immobilier, en fonction des conditions et des stratégies de
(LLC), une société propriétaire ou un propriétaire unique. Dans de marché. Ceux dont il est question cidessous font partie des principales
nombreux cas, le développeur sera une entité à but unique, pour limiter sources de capital immobilier ; cependant, cette liste n'est pas exhaustive.
la responsabilité en cas de problème.
CONCEPTS SOUSJACENTS
Les fonds des propriétaires sont à risque. Ils sont les derniers payés.
STRUCTURE FINANCIERE
Ils peuvent partager les fonds disponibles après endettement sur des La combinaison de dettes et de capitaux propres qui s'applique à un Le capitalinvestissement
bases variées, mais ils sont propriétaires et prennent le niveau de risque projet particulier sera déterminée par voie de négociation avec les Le capitalinvestissement provient de plusieurs sources. Pour de nombreux
financier le plus élevé. prêteurs et les investisseurs. L'investisseur/propriétaire souhaite petits projets, le développeur ou l'entité de développement luimême
généralement maximiser la dette tant que le taux de profit attendu est fournit des capitaux propres. Pour les grands projets, des partenaires
supérieur au coût de la dette (effet de levier positif). Quel que soit le financiers sont recherchés. Il peut s'agir de particuliers ou d'autres
VARIATIONS SUR LA DETTE
montant que la première hypothèque ne peut pas couvrir, il doit être entreprises. De nombreux promoteurs lèvent des capitaux par le biais de
Dette mezzanine couvert par d'autres prêts de prêteurs prenant plus de risques, une aide réseaux privés d'associés commerciaux.
Parfois, la dette ressemble à des capitaux propres. Il peut y avoir plusieurs économique publique ou des subventions, ou des fonds propres. D'autres peuvent s'associer à des entreprises partenaires dont l'activité
couches de dettes, chacune prenant une hypothèque (deuxième, principale est autre que l'immobilier. Les autres fonds propres proviennent
troisième, etc.). Une forme courante dans les accords de développement Les prêteurs veulent contrôler le risque et veulent donc un d'entreprises spécialisées dans le financement de l'immobilier. Ces
est une deuxième couche pendant la construction qui réduit le montant et marge de valeur ou de cashflow audelà de la dette pour s'assurer qu'ils sociétés peuvent également fournir des prêts et des fonds mezzanine.
le pourcentage de capitaux propres. Ce type de prêteur est payé après le puissent récupérer leur capital. En conséquence, leurs prêts seront limités
prêteur principal et a souvent un taux d'intérêt qui dépend du niveau de par certaines mesures. Lequel s'applique et le niveau dépendra également
profit de la transaction. Il a généralement un plafond pour respecter les de la nature du projet, du montant de la prélocation, du caractère du Banques
réglementations de l'IRS, mais le taux peut toujours être assez élevé. marché, des antécédents de l'emprunteur et d'autres facteurs qui Les banques commerciales fournissent le plus souvent des financements
contribuent au risque. pour la période de construction, mais elles peuvent également fournir
d'autres fonds à plus long terme. En règle générale, les banques prêtent
Dette de construction Parmi les principales mesures figurent les suivantes : aux projets en prenant une première ou une deuxième hypothèque
Pendant la construction, la dette est utilisée pour payer les coûts de jusqu'à ce que le projet soit terminé. Dans les projets résidentiels à
construction, le marketing et les frais accessoires, tels que les taxes Prêt à la valeur. Les prêts seront limités à un pourcentage de la vendre, le prêteur à la construction peut également fournir des prêts
foncières, les assurances et une partie des frais de développement. valeur qui devrait être présente hypothécaires aux acheteurs.
Stephen B. Friedman, AICP, CRE, SB Friedman & Company, Chicago, Illinois
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660 Méthodes et techniques de financement
Sociétés de crédit Les généré sur la valeur accrue dans une zone spécifiée est dédié à pendant ou en parallèle avec des crédits d'impôt pour soutenir les
sociétés de crédit désignent un groupe de sociétés de financement soutenir le réaménagement de cette zone. Une grande partie du développements de logements abordables.
qui sont souvent engagées dans une grande variété d'activités de financement est utilisée pour les infrastructures.
Cependant, dans la plupart des États où cela est autorisé, les fonds Nouveaux crédits d'impôt sur les marchés
financement pour la location d'équipement ainsi que pour l'immobilier.
TIF peuvent également être utilisés pour le montage du site et la Un ajout récent à la boîte à outils du financement immobilier
Deux des plus importants à l'heure actuelle sont GE Credit et GMAC
Mortgage. Comme le suggère leur statut de société mère, la mission dépréciation des terrains, les coûts de réhabilitation, les bonifications pour les projets créateurs d'emplois sont les crédits d'impôts pour
initiale des entreprises concernait respectivement la finance d'intérêts ou d'autres formes d'aide aux promoteurs. En échange, les nouveaux marchés (NMTC). Administrés par le Département du
industrielle et automobile. Les sociétés de crédit sont une source les bénéfices sont généralement limités et, dans de nombreux cas, Trésor, les crédits sont accordés sur une période de sept ans et
potentielle à la fois de dettes et de fonds propres, fournissant souvent la localité partagera les bénéfices audelà d'un niveau spécifié. améliorent le rendement pour le prêteur ou le fournisseur de capitaux,
un financement par emprunt pour des projets de développement, y permettant des taux de rendement ou d'intérêt plus bas. Ils peuvent
Zones de service et d'évaluation spéciales Appelées être utilisés dans les secteurs de recensement qualifiés. Certaines
compris des prêts « mezzanine » qui remplacent les fonds propres
et rapportent des intérêts conditionnels si le projet réussit. différemment selon les États, les circonscriptions fiscales spéciales villes ont demandé et obtenu des allocations. Un certain nombre
sont souvent utilisées pour des améliorations d'infrastructure qui d'organisations privées et à but non lucratif telles que la Local
Banques d'investissement seraient autrement la responsabilité de la municipalité ou du Initiatives Support Corporation (LISC) ont également obtenu des
Des sociétés de banque d'investissement telles que Goldman Sachs promoteur. Cela déplace le fardeau des résidents existants allocations qui peuvent être exploitées par plusieurs développeurs
et Lehman Brothers se sont impliquées dans l'immobilier à la fois en directement vers les nouveaux résidents. Il est recommandé que le pour des projets.
développeur
tant que partenaires de développement et prêteurs de portefeuille.
Dans le développement, il existe plusieurs exemples de banques l'économie de l'opérateur soit examinée pour déterminer si une telle Obligations exonérées d'impôt
d'investissement fournissant des fonds propres en tant que taxe supplémentaire est nécessaire ou si le prix du développement Les obligations exonérées d'impôt peuvent toujours être utilisées

coentrepreneurs avec des promoteurs pour de grands projets sur le marché couvre ces coûts. Dans les zones à croissance rapide pour des projets industriels et des projets de logements à faible
résidentiels et commerciaux. Dans de nombreux cas, la banque où le prix du logement ne peut pas soutenir directement de nouvelles revenu. Du point de vue du financement immobilier, ils servent de
d'investissement fournit des capitaux pendant les périodes à haut infrastructures, cela peut être un outil utile. sources de prêt à faible taux d'intérêt pour le financement de la
risque de prédéveloppement et de développement. Ils s'attendent à construction et du financement permanent, car les intérêts sur les
des rendements supérieurs en conséquence, cherchant souvent à obligations sont exonérés de l'impôt fédéral sur le revenu. Leur
Crédits d'impôt historiques
encaisser à la fin de la période de développement. utilisation est assez complexe et soumise à de nombreuses règles ;
Le gouvernement fédéral autorise un crédit de 20 % sur l'impôt et en période de faible taux d'intérêt, les bénéfices sont plus limités
Les fonds de pension fédéral sur le revenu pour les coûts de réhabilitation qualifiés d'une qu'en période de taux d'intérêt élevés.
Les fonds de pension peuvent être soit des prêteurs, soit des structure historique certifiée répondant aux normes du National Park
fournisseurs de fonds propres. Ils peuvent également agir en tant Service. Les acheteurs des crédits sont généralement des sociétés,
QUESTIONS DE FINANCEMENT
que propriétaires à long terme de biens immobiliers, soit en tant que qui deviennent à leur tour les investisseurs en capital de tout ou
partenaires de développement, soit en tant qu'acheteurs de projets partie de la transaction. L'utilisation réelle des crédits est assez Les planificateurs et les responsables publics sont parfois
achevés. Les fonds de pension ne sont pas imposables en eux complexe et les coûts de mise aux normes remettent parfois en déconcertés par les difficultés signalées par les promoteurs pour
mêmes, l'imposition étant différée jusqu'à ce que les versements question l'utilité économique des crédits. Néanmoins, il existe de financer des projets qui répondent aux objectifs publics et suivent
soient effectués au bénéficiaire de la pension. Cela a un impact sur nombreux exemples réussis d'utilisation des crédits pour restaurer des idées de pointe en matière de planification et de design urbain.
leur motivation à investir. Par exemple, un fonds de pension aura des propriétés historiques. Il existe également un crédit de 10 % Des problèmes sont survenus en ce qui concerne les projets à usage
beaucoup de mal à profiter pleinement des crédits d'impôt historiques. pour la réhabilitation des structures plus anciennes (1936 et avant), mixte, les projets de centreville où il n'y a pas de comparables, les
À l'inverse, leur perspective est souvent à plus long terme et sous réserve nouveaux développements urbains, les développements axés sur le
correspond au schéma de retraite prévu de ceux pour le compte à diverses règles de l'Internal Revenue Service. Ce crédit est transport en commun et pratiquement toute autre idée nouvelle qui
desquels ils investissent. Les attentes de rendement peuvent plus susceptibles d'être transmis à qui que ce soit les investisseurs n'a pas été construite avec succès ces dernières années dans cette
également être tempérées par des considérations fiscales. pour améliorer les rendements plutôt que d'attirer un localité. Ces problèmes découlent de certains problèmes structurels
différente catégorie d'investisseurs.
de la communauté financière, notamment les suivants.
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Les FPI sont un type spécial de société d'investissement qui, en Crédits d'impôt pour le logement des personnes à faible revenu Orientation vers un seul produit De
vertu du code des impôts, doit verser 90 % de ses bénéfices aux (LIHTC) nombreux prêteurs et promoteurs se spécialisent dans un type de
actionnaires pour éviter l'imposition au niveau de l'entreprise. Les Il existe un crédit d'impôt spécial pour le logement locatif accessible produit. Le prêteur peut ne pas comprendre comment fonctionne un
actions sont généralement cotées en bourse. aux ménages dont le revenu est inférieur à 60 ans. projet à usage mixte et peut être mal à l'aise avec des attributs
Les FPI peuvent être des promoteurs, des partenaires de financement du % du revenu médian régional (AMI). Les crédits disponibles sont uniques, tels que le stationnement partagé. Par exemple, le
développement, des prêteurs ou des investisseurs en capital. Beaucoup sont limités par un montant en dollars par habitant fixé par le Congrès. promoteur principal peut ne pas avoir suffisamment d'expérience
détenteurs à long terme de biens immobiliers. Les crédits sont obtenus en s'adressant à l'agence d'attribution de la dans le développement de commerces de détail et de bureaux si
juridiction (généralement l'État, sauf dans le cas de la ville de son expérience principale est résidentielle, ce qui inquiète le prêteur.
Compagnies d'assurancevie Les Chicago, qui a sa propre allocation). Les crédits sont basés sur
compagnies d'assurancevie sont généralement à la fois propriétaires environ 9% des coûts de développement qualifiés et sont accordés
de biens immobiliers pour leur propre compte et prêteurs pour 10 ans. Un montant moindre de crédit basé sur 4% des coûts Absence de comparables Les
hypothécaires permanents. Ils peuvent également être des qualifiés est disponible pour les projets utilisant des obligations prêteurs sont limités par la valeur, donc faites appel à des
partenaires financiers en jointventure avec des promoteurs. exonérées d'impôt. Les crédits sont vendus à des groupes évaluateurs pour certifier que la valeur probable à la fin du
d'investisseurs à un prix inférieur à leur valeur nominale afin de développement est suffisante. Un projet innovant peut ne pas avoir
générer un rendement pour l'investisseur. Le produit est investi dans de comparables à proximité pour que l'évaluateur puisse les utiliser
SOURCES PUBLIQUES ET
le projet sous forme de fonds propres, couvrant parfois jusqu'à 60 % dans l'approche « vente » de la valeur, l'une des trois approches
ENRICHISSEMENTS
des coûts totaux. requises. D'autres évaluateurs ayant une expertise et une expérience
Sont fournies ici les sources de financement et les enrichissements spécialisées peuvent devoir être trouvés.
publics généralement disponibles. Chaque État et localité peut avoir
d'autres programmes spécifiques qui servent d'une forme à l'autre Fonds du programme de partenariat pour l'investissement Nouveaux concepts de conception
de financement du développement immobilier. domestique (HOME) Le Département américain du logement et Il existe de nombreux exemples ici, mais le plus courant est
du développement urbain (HUD) fournit des fonds au gouvernement probablement le stationnement pour les projets de vente au détail.
Financement fiscal supplémentaire La local soit par droit soit par l'intermédiaire des États pour le Les prêteurs sont habitués aux champs de stationnement devant les
plupart des États disposent d'une certaine forme de financement développement de logements. Ces fonds peuvent être utilisés inde magasins, et font confiance à cette configuration. Stationnement
fiscal supplémentaire (TIF). Sous TIF, tout ou partie des recettes fiscales structuré et souterrain, et même rue de comptage
PARTIE 6 TECHNIQUES DE MISE EN ŒUVRE
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Modes et techniques de financement 661
espaces vers le ratio, peut nécessiter un effort particulier d'analyse du FINANCEMENT DE BASE DU DÉVELOPPEMENT • Une source de financement est soit un propriétaire (fonds propres),

marché et du trafic pour soutenir la conception. Encore une fois, des DES PRINCIPES et est payé en dernier, soit un prêteur (dette), et est payé dans un
exemples provenant d'ailleurs au pays peuvent aider. certain ordre de priorité avant les propriétaires. • Les projets peuvent
Le développement est axé sur le marché et entrepreneurial. Il est donc et doivent être soigneusement évalués d'un point de vue économique.
Promoteurs ou investisseurs La intrinsèque au développement que de nouveaux acteurs émergeront,
majeure partie du secteur immobilier est constituée de personnes qui de nouveaux instruments financiers seront proposés et de nouvelles • Pour les projets souhaités, le secteur public peut souvent être un

achètent, vendent, investissent ou gèrent des propriétés existantes. idées concernant ce qui constitue un bon projet seront proposées. participant financier par le biais de « partenariats publicprivé » et
Dans de nombreuses communautés, ces personnes possèdent la plus Tout cela nécessitera une réflexion ouverte, mais prudente, en se en échange d'une réduction de la part des risques dans les
grande connaissance du marché local existant. Ils peuvent être concentrant sur les principes fondamentaux abordés ici : bénéfices.
consultés ; ils peuvent être sollicités pour entreprendre des projets de • Les nouvelles idées qui semblent prometteuses peuvent souvent
développement. Le développement, cependant, est assez différent de être évaluées et validées à partir de l'expérience acquise ailleurs.
l'investissement uniquement, et il est important de trouver les bons • Le développeur a des responsabilités étendues pour la conception
participants et l'équipe qui comprend le promoteur, les sources de et l'exécution, pas seulement l'idée. • Le développeur prend
financement (investisseurs) et ceux qui géreront la propriété à long beaucoup de risques, si l'accord est correctement construit. Voir également:
terme. Financement par augmentation d'impôt
Extrait des Normes d'urbanisme et d'urbanisme. Copyright © 2006 par John Wiley & Sons, Inc.
Réimprimé avec la permission de John Wiley & Sons, Inc.
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662 Planification et analyse financières : le pro forma
PLANIFICATION ET ANALYSE FINANCIÈRE : LE PRO FORMA
L'analyse financière est essentielle pour planifier un développement Bon nombre de ces coûts sont répercutés sur le locataire sous la et ingénieur. Les coûts sont plus élevés et plus uniques dans les zones

économiquement réussi. Tous les revenus, dépenses d'exploitation et forme d'entretien des parties communes (CAM), de transferts de frais écologiquement sensibles et les projets de réaménagement.
coûts de développement doivent être identifiés pour s'assurer que le d'exploitation, de transferts d'impôts et de mécanismes similaires inclus
projet sera en mesure de couvrir ses coûts et de générer un profit et un dans le bail. Les baux peuvent être bruts (incluant tous les frais
retour sur investissement raisonnables. Les projets à vendre, tels que d'exploitation), nets (excluant les frais d'exploitation et les taxes, mais Démolition
les maisons unifamiliales, les maisons en rangée et les copropriétés, ont pas les réparations, les frais de gestion et les assurances) ou triple net Les coûts de démolition comprennent à la fois l'enlèvement et l'élimination.
une structure financière différente de l'investissement (excluant pratiquement tout). Les spécificités varient d'un propriétaire à
l'autre et d'un marché à l'autre. Même Nivellement/Préparation du site Sur les
des propriétés telles que des bureaux, des complexes commerciaux, grands sites, cette catégorie de coût comprend le nivellement de
des hôtels et des appartements locatifs. Cependant, les points communs les baux d'appartements locatifs peuvent varier en ce qui concerne le masse. Cela comprend également souvent la prise en compte des
dans l'analyse des deux types sont discutés cidessous. paiement des services publics, les réparations et l'entretien des appareils, conditions du sol qui ont un impact sur la capacité de construire sur le
par exemple. site. Ceuxci peuvent être des sols mous de divers types; les problèmes
environnementaux, tels que l'atténuation des zones humides ou les
REVENUS ET FONCTIONNEMENT
plaines inondables (sous réserve de l'approbation réglementaire); ou,
DÉPENSES COÛT DE DÉVELOPPEMENT PRO FORMA
dans le cadre d'un réaménagement, en traitant les gravats et autres sols
Le marché détermine en grande partie les niveaux de revenus que tout Un pro forma des coûts de développement pour un centre commercial non compactables. Ce dernier élément est un problème courant, résultant
projet peut atteindre, qu'il soit à vendre ou à louer. communautaire est inclus ici à titre d'exemple. en partie du caractère intrinsèque de la réutilisation des terrains urbains,
Des études de projets similaires peuvent aider à déterminer les prix de Les éléments clés du pro forma sont discutés cidessous. mais aussi souvent le résultat de procédures de démolition inappropriées
vente, les loyers, le taux d'absorption et les taux d'inoccupation à utiliser dans lesquelles les fondations ont été laissées dans le sol et les
dans l'analyse. Les dépenses d'exploitation sont étudiées à l'aide de Acquisition de terrains décombres du bâtiment ont été déversés dans une base.
propriétés comparables et d'études sectorielles. L'acquisition de terrains reflète les résultats du processus d'assemblage ment.
du site. Selon l'étape de la planification, les coûts ici peuvent être le coût
Projets à vendre Les revenus réel (comprenant souvent les intérêts et les taxes depuis l'achat) ou le Problèmes environnementaux
comprennent les prix de vente de base, les améliorations et les places prix du contrat ou de l'option. Lorsqu'un accord spécifique n'a pas été Les coûts d'assainissement doivent être pris en compte dans les
de stationnement, selon le marché et le type de propriété concerné. Les conclu, les coûts peuvent être estimés sur la base des ventes de estimations pro forma. Si les études environnementales de phase II ont
prix de vente sont généralement indiqués par unité ; cependant, d'un propriétés similaires ou des évaluations. été préparées, des estimations de coûts relativement précises seront

point de vue analytique, il est important de rapporter les prix à la disponibles pour les problèmes de contamination. Cependant, il n'existe
superficie brute totale à construire. Dans les projets de réaménagement, les coûts de réinstallation, les pas de règles empiriques standard pour résoudre ces problèmes.
Ainsi, lorsque les prix sont exprimés au pied carré, il faut déterminer si frais juridiques de condamnation et d'autres coûts similaires sont
la superficie vendable comprend les garages, les couloirs et les autres généralement considérés comme faisant partie de l'acquisition de terrains.
espaces à l'extérieur de l'unité proprement dite. Problèmes de capacité portante du sol Audelà
Développement et amélioration du site de la préparation du site, des mesures d'ingénierie spécifiques peuvent
Les charges d'exploitation courantes des propriétés à vendre sont à Frais être nécessaires, telles que la fourniture d'un remblai technique sous les
la charge des acheteurs finaux. Les dépenses encourues pendant la Ces coûts sont toujours spécifiques au site et sont donc difficiles à fondations, l'utilisation de poutres à forte pente ou le forage de caissons
construction sont presque entièrement des coûts de développement ; estimer sans l'aide d'un architecte pour atteindre un matériau solide.
ceuxci sont discutés cidessous.
Projets à louer (investissement) La principale source
COÛTS DE DÉVELOPPEMENT DES CENTRES COMMERCIAUX COMMUNAUTAIRES REPRÉSENTATIFS
de revenus des immeubles de placement est le loyer, qu'il soit exprimé
DÉVELOPPEMENT
en prix de chambre (dans un hôtel), en loyer par espace (pour une COMPOSANT FOOTAGE CARRÉ 678 720 FACTEUR DE COÛT COÛT TOTAL
devanture de magasin), mensuel (pour les appartements) ou annuel par 10 $ 6 787 200 $
Acquisition de terrain
pied carré ( pour la plupart des propriétés commerciales). Le loyer est
Coûts de construction du bâtiment
généré sur une certaine mesure de l'espace net locatif. Dans les espaces Supermarché 65 000 74 $ 4 829 994 $ 1
commerciaux, cela s'appelle la surface locative brute (GLA). Dans les Pharmacie 15 000 84 $ 254 864 $ 8
immeubles de bureaux, il peut y avoir différentes définitions de l'espace Petit commerce de détail 89 000 98 $ 693 751 $ 2
brut, de l'espace net locatif et de l'espace net occupable. Les définitions Places de parking) 680 3 500 $ 380 000 $ 17
se sont normalisées ces dernières années, mais elles varient toujours 169 680 156 609 $

Coûts totaux de construction de bâtiments
selon les marchés. Coûts du site et accessoires
Autres améliorations du site 678 720 3,00 $ 2 036 160 $ 1
Les immeubles de placement ont d'autres sources de revenus mineures, Nettoyage environnemental Estimation forfaitaire 000 000 $ 807
notamment la location de parkings, les distributeurs automatiques, la A&E Coût dur 4,0 % 791 $ 504

blanchisserie, la télévision par câble et des revenus accessoires similaires. Supervision de construction Coût dur 2,5 % 869 $ 150
Les charges d'exploitation des immeubles locatifs comprennent, Permis et frais d'impact Estimation 000 $ 50
entre autres, les éléments suivants : Taxes foncières pendant la construction 000 $ 169
Juridique Par pied carré 1,00 $ 680 $ 1 018

• Entretien 6,00 $ 080 $ 1 144
Location Par pied carré
• Sécurité • Contingence Coûts matériels et accessoires 5 % 759 $ 545 346
Utilitaires Construction et permanent 2% $ 1 090 692
Frais de financement
• Réparations Intérêt de construction Méthode d'un an, demisortie 8% $ 811 580 $ 9
• Peinture et décoration • Frais de Frais de développement Développement total 2,5 % 328 957 $
mainlevée • Assurance Coûts totaux du site et coûts accessoires
Perte d'exploitation de l'année initiale après
• Frais de gestion • Taxes Service de la dette 1 768 113 $
Coût total de développement par pied 35 042 879 $
• Améliorations locatives (capital) carré Source : SB Friedman & Company. 206,52 $
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Planification et analyse financières : Le pro forma 663
Utilitaires et extensions du site et le profit de l'entrepreneur. Les autres coûts de niveau développeur Marketing et commissions Le marketing et les

ne sont pas inclus.
Ces coûts sont spécifiques à l'emplacement des raccordements et à la commissions sont un autre domaine d'une certaine complexité. La plupart
• Estimations d'architectes et de consultants en construction. UN
conception du projet. Les rues, les égouts et l'eau sont généralement les des développeurs paient des commissions à des courtiers externes en
principaux services publics préoccupants. Dans certaines juridictions, La troisième façon d'obtenir des estimations de coûts consiste à engager plus de leurs propres frais de marketing.
cependant, des frais peuvent être prélevés par les compagnies d'électricité, un estimateur de coûts indépendant. Certains cabinets d'architectes Ces coûts peuvent inclure la publicité, les vendeurs internes et les
de gaz et de téléphone pour étendre le service à un site. offrent ce service indépendamment de la conception. Il existe des mannequins, par exemple. De plus, les vendeurs internes peuvent ou non
entreprises spécialisées qui fournissent des estimations, généralement partager les commissions générales du marché. Des recherches locales
dans le cadre de leurs services. D'autres services d'une telle entreprise peuvent sont nécessaires pour comprendre précisément comment ces coûts
Les frais de comprennent la supervision de la construction, l'administration de la peuvent être encourus.
stationnement varient considérablement selon le type de stationnement. construction et le suivi de la construction au nom des prêteurs ou des
Le stationnement en surface est le moins cher à construire; un parking concédants. Frais de financement et période de construction

Intérêt
entièrement souterrain avec des rampes est le plus cher. De nombreux
Facteurs d'estimation des coûts de construction
types de bâtiments résidentiels comprennent un stationnement intérieur au Les frais de financement et les intérêts sur la période de construction (IPC)
niveau du sol à un coût modéré. Quelle que soit la source utilisée pour estimer les coûts de construction, sont également des domaines très variables. Le promoteur paiera une
un analyste doit tenir compte d'un certain nombre de facteurs : redevance, souvent exprimée en « points », pour l'origination de chaque
Aménagement type de financement obtenu. Cela peut inclure les capitaux propres de
paysager Les facteurs réglementaires et commerciaux déterminent tous tiers, le prêt à la construction et le prêt permanent dans un immeuble de
deux ce coût, qui peut aller de négligeable à substantiel. • Types de bâtiments placement.
• Niveaux de qualité • Les promoteurs empruntent souvent la plus grande partie possible du coût
Coûts et frais hors site Systèmes clés : • HVAC de construction, généralement 80 % des sorties de pointe, mais parfois
Certains développements nécessiteront des améliorations des systèmes 100 % seront empruntés, en fonction des antécédents ou de garanties
• Structurel supplémentaires.
hors site, pour fournir la capacité de raccorder les égouts ou l'eau ou de
• Matériaux
soulager les goulots d'étranglement du transport, par exemple. En outre,
• Niveaux de finition
de nombreuses juridictions imposent des frais d'impact destinés à couvrir FAISABILITÉ ÉCONOMIQUE
les coûts d'investissement des écoles, des parcs, des installations de • Types de
stationnement • Mobilier, agencements et équipement (pour certains types Analyse des investissements pour les biens locatifs
transport ou d'autres installations publiques.
Détenu à des fins d'investissement
de propriétés) • Améliorations locatives
Une fois tous les coûts estimés, le retour sur investissement potentiel peut
D'autres coûts être analysé. Si le rendement n'est pas suffisant, les promoteurs peuvent
Étant donné que les conditions du site et les juridictions varient demander une aide publique par le biais d'outils tels que le financement
COÛTS ET FRAIS SOUPLE
considérablement, un analyste doit réfléchir de manière globale pour par augmentation d'impôts, les abattements fiscaux, les terres gratuites ou
s'assurer que tous les coûts pertinents ont été pris en compte. Les coûts totaux de développement des immobilisations du projet d'autres outils utilisés dans un lieu particulier et à un moment particulier. Il
comprennent une grande variété de coûts accessoires. Chacun de ces est essentiel de comprendre comment le résultat d'exploitation net, les
Coûts de construction Les coûts doit être soigneusement étudié et calculé pour arriver aux coûts de conditions de financement et les attentes des investisseurs interagissent
coûts de construction sont au cœur de l'estimation des coûts de développement totaux par rapport auxquels les retours sont mesurés : pour aboutir à un projet économiquement réalisable.
développement globaux dans le cadre de la projection financière pro forma.
Les coûts de construction sont généralement estimés plusieurs fois au Les développeurs doivent fournir des retours sur investissement
cours du processus de développement, puis confirmés par des offres avant • Architecture et ingénierie • Juridique et compétitifs, sinon le capital d'investissement ne leur sera pas disponible
la construction. conseil (autres services professionnels) • Taxes pendant la construction ou ils investiraient rationnellement leurs propres fonds ailleurs. Les
Des estimations préliminaires peuvent être faites sur la base d'un devis • Assurance placements immobiliers comportent de nombreux éléments de risque et ne
sommaire ou d'un dessin conceptuel, ou, au niveau le plus rudimentaire, sont pas liquides, contrairement à une action, qui peut être facilement
être basées sur la superficie brute en pieds carrés d'un type de bâtiment. • Obligations et garanties de bonne exécution • vendue. Les avantages fiscaux de l'investissement immobilier ont été
Au fur et à mesure que la conception architecturale progresse, des Honoraires de développement ou frais généraux et administratifs sévèrement réduits en 1986, et la plupart des investissements sont évalués

frais sur la base de leurs rendements en espèces. Généralement, les
estimations de plus en plus détaillées et précises peuvent être préparées
au stade de la conception schématique, de l'élaboration de la conception, • Marketing et commissions • Frais de investisseurs immobiliers recherchent des rendements dans le niveau
des documents de construction et de l'offre finale. Les méthodes d'obtention financement • Intérêts sur la période de supérieur de performance des investissements alternatifs à un moment
des estimations comprennent les éléments suivants : construction • Fonds de roulement donné. Il existe des études de l'industrie qui fournissent des informations

sur les rendements réels sur le coût total, généralement pour les propriétés
achevées et « chevronnées ». Le rendement des capitaux propres est jugé
• Estimations de l'entrepreneur. Dans de nombreux projets à plus grande Bon nombre de ces frais sont déterminés objectivement; Ils sont ce de manière plus anecdotique ou étudié au cas par cas. En règle générale,
échelle, les développeurs travaillent avec un entrepreneur général dès qu'ils sont. Cependant, plusieurs nécessitent quelques précisions. les rendements immobiliers sur les capitaux propres doivent correspondre
le début. L'entrepreneur fournit des estimations basées sur l'expérience aux rendements des fonds communs de placement en actions et des
et les dossiers. De nombreux promoteurs résidentiels sont intégrés actions des entreprises les plus performants pour attirer les capitaux. Il y a
Frais de développement ou frais généraux et une prime attendue pour investir dans des accords de développement, par
verticalement et incluent leurs propres capacités de construction, d'où
Frais administratifs
une estimation en interne. rapport aux propriétés chevronnées.
Les prêteurs et les partenaires investisseurs autorisent ces coûts en tant
que paiement au développeur pour le coût de production et de livraison du Les retours sur investissement immobilier sont mesurés de plusieurs
• Manuels d'estimation. Plusieurs entreprises produisent des manuels
d'estimation des coûts à l'usage des prêteurs, des compagnies produit. Le promoteur peut avoir donné des garanties personnelles manières.
d'assurance, des promoteurs et autres. Ces manuels sont basés sur d'achèvement et de location ou de trésorerie ; ces frais aident à compenser
la valeur de ces garanties. Le niveau des frais dépend de la complexité du Rendement du coût total Dans
des recherches menées par l'entreprise sur des bâtiments réellement
projet, de sa taille, du niveau de risque et du marché. Une simple pharmacie cette mesure, le bénéfice d'exploitation net (les revenus moins les charges
construits. Deux d'entre eux couramment disponibles sont le National
construite sur mesure peut générer des frais de seulement 3%. d'exploitation en espèces) est divisé par le coût total du projet pour
Building Cost Manual et Means Square Foot Costs. Les manuels
déterminer le rendement. (Cela peut aussi être appelé cashoncash, qui
permettent à l'utilisateur de tenir compte de la qualité et de la complexité
du bâtiment pour arriver à une estimation des coûts. Des ajusteurs n'est applicable que si la propriété n'est pas partiellement financée par la
En revanche, un ensemble complexe de logements abordables peut prévoir dette). Le facteur qui en résulte est appelé taux de capitalisation des
géographiques sont inclus pour refléter les coûts dans tout le pays. Les
des frais de 10 %. Le niveau typique des frais généraux et administratifs revenus (taux de capitalisation). Cette analyse est menée de deux
manuels incluent généralement les coûts au niveau du constructeur ou
pour un constructeur de maisons aux ÉtatsUnis est de 3,5 à 4,5 %, selon manières : annuellement après stabilisation et actualisée dans le temps en
de l'entrepreneur, y compris les honoraires des architectes, les conditions
la National Association of Home Builders (NAHB). tant que taux de rendement interne.
générales,
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664 Planification et analyse financières : le pro forma
MOYENS D'ÉCHANTILLON
Coûts du modèle calculés pour un bâtiment de trois étages avec une hauteur de 10 pieds et une surface de plancher de 22 500 pieds carrés
APPARTEMENT, UN TROIS ETAGES
% POUR CENT PAR SF
UNITÉ COÛT UNITAIRE DU COÛT TOTAL
A. SOUSSTRUCTURE
1010 Fondations standards Béton coulé; décaper et étaler les semelles Béton armé Sol SF 4,50 1,50 4,8 %
1030 Dalle sur sol de 4 po avec parevapeur et base granulaire Dalle SF 3,65 1.21
2010 Excavation de soussol Préparation du site pour la dalle et la tranchée pour le mur de fondation et la semelle Sol SF .14 .05
2020 Murs du soussol Mur de fondation de 4' Je., F.,Mur 108 1.11
B. COQUE
Superstructure B10
1010 Construction de plancher Poutrelles en acier à âme ouverte, dalles en béton, colonnes intérieures en acier Étage SF 12.50 8.33 12,5 %
1020 Construction de toit Poutrelles en acier ajourées avec quai en métal nervuré, colonnes intérieures en acier Toit SF 5,55 1,85
Enceinte extérieure B20
2010 Murs extérieurs Brique de parement avec appui en blocs de béton : 88 % du mur SFWall 17.11 8.03 11,9 %
2020 Fenêtres extérieures Coulissant horizontal aluminium : 12% du mur Chaque 332 1.41
2030 Portes extérieures Aluminium et verre Chaque 1219 .21
Toiture B30
3010 Couvertures de toit Goudron et gravier accumulés avec solin ; Isolation composite perlite/EPS Toit SF 4.26 1.42 1,7 %
3020 Ouvertures de toit N / A
C. INTÉRIEURS
1010 Cloisons Plaque de plâtre et plaque insonorisante sur montants métalliques Partie SF. 4,86 4.32 27,1 %
1020 Portes intérieures 15 % bois à âme pleine, 85 % bois à âme creuse Chaque 4.21 5.26
1030 Raccords Armoires de cuisine Étage SF 1,92 1,92
2010 Escalier Bac métallique rempli de béton 70 % Vol 53,75 1.19
3010 Finitions murales peinture, 25 % revêtement mural en vinyle, 5 % carreaux de céramique 60 Surface SF 1,96 1,96
3020 Finitions de plancher % moquette, 30 % carreaux de composition en vinyle, 10 % carreaux de céramique Étage SF 4.61 4.61
3030 Finitions de plafond Plaque de plâtre peinte sur profilés résilients Plafond SF 3,00 2,78
D. PRESTATIONS
D10 Convoyage
1010 Ascenseurs et ascenseurs Un ascenseur hydraulique pour passagers Chaque 70.200 3.12 3,8 %
1020 Escaliers mécaniques et trottoirs roulants N / A __ __ __
D20 Plomberie
2010 Appareils de plomberie Appareils de cuisine, de salle de bain et de service, alimentation et évacuation Chaque 15.48 7,74 12,7 %
2020 Distribution d'eau domestique Chauffeeau au gaz Étage SF 2.28 2.28
2040 Evacuation des eaux pluviales Avaloirs de toit Toit SF .84 .28
D30 CVC
3010 Alimentation en Eau chaude au mazout, rayonnement de plinthes Étage SF 4,88 4,88 13,6 %
3020 énergie Système de production N / A __ __ __

3030 de chaleur Système de production Système de condenseur à eau glacée et à air Étage SF 6.17 6.17
3050 de froid Unités terminales et N / A __ __ __

3090 d'ensemble Autres systèmes CVC & N / A __ __ __
Equipement D40 Protection Incendie
4010 Arroseurs Système de gicleurs sous eau Étage SF 1,98 1,98 2,4 %
4020 Bornesfontaines Bornefontaine Étage SF __ __

D50 Electrique
5010 Ser. électrique/Distribution Branchement de 600 ampères, panneau de distribution et Étage SF 1,67 1,67 9,3 %
5020 Éclairage et câblage de dérivation alimentateurs Appareils à incandescence Interrupteurs de prises Courant alternatif et divers Étage SF 5.21 5.21
5030 Communications et sécurité Systèmes d'alarme et éclairage d'urgence Génératrice, 11,5 KW Étage SF .55 .55
5090 Autres systèmes électriques Étage SF .16 .16
E. ÉQUIPEMENT ET MOBILIER Équipement
— — —
1010 commercial Équipement institutionnel N / A 0,0 %
— — —
1020 Équipement véhiculaire Autre N / A
— — —
1030 équipement N / A
— — —
1090 N / A
F. CONSTRUCTION SPÉCIALE
— — —
1020 Construction intégrée N / A 0,0 %
— — —
1040 Installations spéciales N / A
G. CHANTIER
N / A
Total 81,20 100%
FRAIS DE L'ENTREPRENEUR (Exigences générales : 10 %, Frais généraux : 5 %, Bénéfice ; 10 %) 25% 20h33
HONORAIRES D'ARCHITECTE 8% 8.12
Coût total du bâtiment 109,65
Source : Réimprimé avec la permission de Means Square Foot Costs, 2004. Copyright Reed Construction Data, Kingston, MA 7815857880. Tous les droits sont réservés.
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Planification et analyse financières : Le Pro Forma 665
Le taux de rendement interne est calculé par : Autres mesures Les retour sur investissement par le promoteur ou ses investisseurs, la

investisseurs peuvent également mesurer la rapidité avec laquelle leur marge bénéficiaire est la mesure de référence.
1. estimer une valeur résiduelle à la fin d'une période de détention
capital est remboursé. Ceci est valable dans les projets de restauration, La marge bénéficiaire est utilisée parce que le rendement du capital
hypothétique ; 2. ajouter cette valeur au flux de trésorerie de qui ont généralement une durée de vie plus courte. Ils peuvent investi est assez volatil et peut être grandement influencé par le temps
l'année finale ; et 3. remise à l'année initiale du projet. également examiner les rendements sans tenir compte de la valeur qu'il faut pour vendre un projet. En effet, si cela prend finalement trop
résiduelle ou affirmer que la propriété aura peu de valeur à la fin d'une de temps, tous les bénéfices peuvent être absorbés par les coûts de
période de détention. Ce n'est généralement pas vrai, mais cela peut portage. Cependant, la norme de marge bénéficiaire est relativement
Le résultat peut ensuite être comparé à des références dans des
l'être dans certaines situations à haut risque. facile à utiliser. L'Association nationale des constructeurs d'habitations
publications telles que l' American Council of Life Insurers Investment
Ils peuvent également faire valoir qu'ils sont détenteurs, et non a préparé une étude de référence. Les principaux repères comprennent :
Bulletin, le RERC Report et le Korpacz Real Estate Investor Survey de
vendeurs, et qu'une vente hypothétique pour estimer une valeur n'est
PricewaterhouseCoopers. Des interprétations et des ajustements
pas pertinente. C'est peutêtre vrai, mais il y a encore une valeur à
doivent être faits en fonction du risque, car les données de base de
long terme à prendre en compte pour arriver aux types d'estimations
ces études ont tendance à se concentrer sur les propriétés existantes. • Coût des marchandises : environ 75 % des ventes • Frais généraux
qui peuvent être comparées aux références de l'industrie.
et administratifs : 3,5 à 4,5 %
Des ventes
Enfin, notez que de nombreux promoteurs n'en détiennent pas la
Rendement des capitaux • Bénéfice net, hors frais généraux et administratifs : 5 % généralement ;
propriété. Ils « garantissent » leur investissement en recherchant un
propres Les rendements des capitaux propres sont calculés après 10% pour les constructeurs les plus performants.
rendement attendu plus élevé si tout se passe bien, en les compensant
avoir pris en compte le financement qui a été mis en place ou qui
pour leur risque. Ils vendent ensuite souvent à un investisseur
pourrait raisonnablement être attendu en fonction des conditions du
propriétaire à un prix favorable parce que le risque est plus faible, avec
marché. Dans ce cas, le service de la dette est déduit du résultat
un niveau de profit cible typique sur la vente de 20 %. Ces facteurs s'appliquent au constructeur de maisons intégré.
d'exploitation net pour arriver au flux de trésorerie après service de la
Si un projet nécessite plusieurs couches de constructeurs/
dette. Dans de nombreuses transactions publicprivé, il peut y avoir
plusieurs niveaux de dette. L'argent qui reste est disponible pour le service entrepreneurs/développeurs, il peut y avoir des frais supplémentaires.
Analyse de la rentabilité des projets à vendre Dans les projets à
équité. Les mêmes types de calculs sont effectués que cidessus, mais
vendre, la rentabilité est généralement mesurée comme la marge sur Le tableau cidessous montre l'analyse sommaire d'un
uniquement les liquidités disponibles après le service de la dette et
les ventes. Alors que l'on s'inquiète encore de développement de logements à vendre typique.
contre les capitaux propres, plutôt que le coût total.
REVENUS, DÉPENSES ET RENDEMENTS DES CENTRES COMMERCIAUX COMMUNAUTAIRES
Pièce XX
Centre commercial communautaire
Revenus, dépenses et retours
Taux de rendement interne (RR) 10 % sur le coût total 19 %
Résultat d'exploitation
Taux de rendement interne (RR) sur les capitaux propres Taux de surface d'occupation initiale brute du poste vacant Location Inflation
Hypothèses bail (net) Revenu Année 2 65 000 17,00 $ 1 300
105 0000
00 $$ 819
5 0000
00 225,00
0,00 $$ 2 225 Taux Terme Facteur
Cout du projet 35 042 878 $ Épicerie 000 $ 169 000 3 630 000 $ 0 10.0 1,2190
Équité 19 % 6 775 589 $ 78 % Pharmacie Année 2 0 10.0 1,2190
Prêt hypothécaire 27 267 289 $ 3 % 1 000 Petits magasins Année 3 5% 5.0 1.1041

TIF 000 $
Total SF/Revenu d'exploitation
Vérifier 35 042 878 $
Les coûts d'exploitation
Facteurs de financement
Coût annuel
Ratio de couverture de la dette 1.25
Gestion (% du revenu) 5% 181 500 $
Service de la dette annuel supportable (2 624 063) $ 2
Réserves PSF 0,20 $ 33 800 $
Taux d'inflation %
Entretien des parties communes 3,00 $ 507 000 $
Taux de capitalisation
dix%
(CAME)
Durée du prêt (années) 20
Impôts fonciers 2,00 $ 338 000 $
Taux d'intérêt 7,25 %
Coûts d'exploitation totaux 1 060 300 $
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11
Revenu Occupation 47% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97%
Revenus locatifs Construction 1 405 000 $ 3 630 000 $ 3 630 000 $ 3 630 000 $ 3 630 000 $ 3 861 580 $ 3 861 580 $ 3 861 580 $ 3 861 580 $ 4 169 267 $
Perte d'inoccupation— $ – $(111 250) (111 250 $) (111 250 $) (111 250 $) (111 250 $) (122 829) $ (122 829) $ (122 829 $) (135 613 $)

Petits magasins
Recouvrements $ – 400 000 $ 839 205 $ 855 989 $ 873 109 $ 890 571 $ 908 382 $ 926 550 $ 945 081 $ 963 983 $ 983 262 $
Revenu total 1 805 000 $ 4 357 955 $ 4 374 739 $ 4 391 859 $ 4 409 321 $ 4 658 712 $ 4 665 301 $ 4 683 832 $ 4 702 734 $ 5 016 916 $
Dépenses de fonctionnement
Frais de gestion (70 250) $ (181 500) $ (33 800) (181 500) $ (181 500) $ (181 500) $ (193 079) $ (35 869) $ (36 (193 079) $ (193 079) $ (193 079) $ (208 463) $

Réserves $ – $ (34 476) $ (507 000)
140)
$
$(517 (35 166) $ 586) $ (37 318) $ (538
769)
032)
$ $ (548 793) $ (559 (38 064) $ (38 826) $ (39 602) $ 40 394 $)
Espace commun (527 483) $ (570 964) $ (582 384) $ (594 031) $ (605 912) $
Entretien
Impôts (338 000) $ (344 760) $ (351 655) $ (388 256)

(358 688 $)
$ (403 941) $ – $(365
(949
8062)
50)
$$ ( 373
(1 077
179)
876)
$ $ (1 095 804) $(380 643 $)
(1 114 090) $ (1 132 741) $ (1 163 345)
(396 021 $)
$ (1 182 751) $ (1 202 542) $
Dépenses totales (1 202 542) $ (1 258 711) $ 3 758 206 $
Résultat opérationnel net 855 950 $ 3 280 079 $ 3 278 936 $ 3 277 769 $ 3 276 580 $ 3 495 367 $ 3 482 550 $ 3 481 288 $ 3 480 000 $

Service de la dette – $ (2 624 063) $ (2 624 063 $) (2 624 063 $) (2 624 063 $) (2 624 063 $) (2 624 063 $) (2 624 063 $) (2 624 063 $) (2 624 063 $) (2 624 063 $) (5 007 476 $) – $
Un investissement équitable $ – $ – $ – $ – $ – $ – $ – $ – $ –
Valeur résiduelle $ – $ – $ – $ – $ – $ – $ – $ – $ – 21 070 819 $
TRI sur coût total dix% (35 042 878 $) 855 950 $ 3 280 079 $ 3 278 936 $ 3 277 769 $ 3 276 580 $ 3 495 367 $ 3 482 550 $ 3 481 288 $ 3 480 000 $ 44 263 310 $
TRI sur fonds propres 19% (5 007 476) $ (1 768 113) $ 656 016 $ 654 872 $ 653 706 $ 652 516 $ 871 304 $ 858 487 $ 857 225 $ 855 225 $ 22 204 961 $
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666 Planification et analyse financières : Le pro forma
ANALYSE FINANCIÈRE DU DÉVELOPPEMENT DE COPROPRIÉTÉS À USAGE MIXTE
HYPOTHÈSES
Unités résidentielles Stationnement pour Résidentiel
Nombre d'unités 48 Superficie totale du parking fermé 16 502
Pieds carrés habitables nets (vendables) 55 009 1 Parking clos espacé 48
Taille moyenne de l'unité 146 Places de stationnement vendables supplémentaires 27
Prix de vente moyen par pied carré net 200 $ Espaces visiteurs 5
Prix de vente moyen/unité 229 204 $ Stationnement résidentiel total 80
Prix de vente moyen/unité incluant les mises à jour dix% 252 125 $ Stationnement de détail/commercial 146
Espace de vente Stationnement total, résidentiel et commercial 226
Espace de vente au détail (SF net) 15 000
Restaurant (FS net) 5 000 Coûts de construction par SF
Commercial (FS net) 9 100 Résidentiel (par SF net) 110 $
Total Commercial et Détail 29 100 Détail (par SF net) 105 $
Commercial (par SF net) 90 $
Total Net SF, Résidentiel et Commercial 84 109 Restaurant (par SF net) 105 $
Bâtiment brut, résidentiel et commercial 111 610
REVENUS (Copropriétés Résidentielles)
Ventes de condos 200 $ PSF, incluant les balcons par 11 001 800 $
Revenu de mise à niveau net (marge de 25 %) 5 730 $ logement 275 045 $
Places de stationnement supplémentaires 10 000 $ par espace 270 000 $ 11
Produit net des ventes 546 845 $ (74
Frais de clôture 0,6 % des ventes de condos 000 $)
Commissions 6 % des ventes de condos (676 308 $)
REVENU NET TOTAL CONDOS 10 796 537 $
Valeur de l'espace commercial/de détail Basé sur la VAN de la vente au détail Environ NOI, 20 $ PSF

Revenu 5 820 000 $ 16 Séparément pour le formulaire
REVENU TOTAL CONDOS ET DÉTAIL 616 537 $
COÛTS DU PROJET Coût % PMH
Coûts de construction durs 118 $ par SF net par 9 951 990 $ 7 6 7,08 %
Unités résidentielles (y compris le stationnement) 110 $ SF net par SF 050 $ 990 1 46,87%
Espace de vente 105 $ net par SF net 575 000 $ 1 819 2,20 %
Commercial 90 $ par SF net par 000 $ 525 6,34 %
Restaurant 105 $ SF net 000 $ 582 4,07 %
Améliorations locatives 20 $ 000 $ 400 4,51 %
Conditions générales 000 $ 887 3,10 %
Coûts de préparation du site 001 $ 0 $ 6,87 %
Démolition 0,00 %
Déménagement 0,00 %
Sols 0,00 %
Aménagement paysager/éclairage 3,03 %
Test environnemental et assainissement 0,00 %
Égout/Eau/Détention 0,82 %
Améliorations du site 1,28 %
Rue et stationnement (y compris le terrain de condo) 1,74 %
Coûts accessoires 8,64 %
Évaluation 0,19 %
Architecture 2,25 %
Ingénierie—Tous 0,58 %
Juridique 0,45 %
Sondage et titre 0,14 %
Taxes foncières 1,16 %
Permis 0,00 %
Ventes et marketing 3,87 %
SOUSTOTAL COUT DE DEVELOPPEMENT HORS TERRAIN 92,59 %
FRAIS DE FINANCEMENT
Intérêts pour la période de construction—Méthode de la moitié (80 % du soustotal CD)
Soustotal des coûts de développement 80% 9 563 993 $ 2,5
Période (Années)
Taux d'intérêt 8,0 %
Coûts de financement des prêts à la construction 956 399 $ 7,41 %
COÛT TOTAL DE DÉVELOPPEMENT, Y COMPRIS LES FRAIS DE FINANCEMENT COÛT 12 911 390 $ 154 100.00%
TOTAL DE DÉVELOPPEMENT, Y COMPRIS LES FRAIS DE FINANCEMENT Par BÉNÉFICE NET SF net B/4 $ 3 % de revenu
Coût du terrain (revenu total net moins coût de développement total) 705 147 $ 2 22,3 %
BÉNÉFICE DE RÉFÉRENCE Incl. la plupart des frais généraux 243 232 $ 1 13,5 %
PRIX DU FONCIER/(SUBVENTION) POUR ATTEINDRE LE BÉNÉFICE DE RÉFÉRENCE 461 914 $ 8,8 %
Source : SB Friedman & Company.
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Planification et analyse financières : Le pro forma 667
Coût des ventes Dépenses et revenu net LES RÉFÉRENCES

Conseil américain des assureursvie. 2004. Engagements hypothécaires
commerciaux, deuxième trimestre 2004.
Washington, DC : Conseil américain des assureursvie.
Coût des ventes 79,6 % Coût des ventes 79,6 %
Innérarité, Dean et al. 2004. Étude sur le coût des affaires, L'entreprise
de construction, mesurer votre succès. Washington, DC : Association
nationale des constructeurs de maisons.
Charges financières
Marge 0,9 %
Korpacz, Peter. 2004. "Enquête sur les investisseurs immobiliers".
bénéficiaire Dépenses
brute 20,4 % CMBS Insider 17 (1). Ridgewood, NJ : Price Waterhouse
Bénéfice net commerciales et marketing
3,9 % Coopers LLP.
7,3%
Frais généraux
Société de recherche immobilière, Rapport immobilier. 2004.
Rémunération du et administratifs
Le bon, le mauvais et le marché immobilier : attendre que la poussière
propriétaire 3,2 % 5,1 %
s'installe 33 (2).
REPÈRES
Reproduit avec l'autorisation de l'édition 2004 de Cost of Doing Business Study: The Business of Building, p. 15, © 2004 par
BuilderBooks.com, Association nationale des constructeurs de maisons, Washington, DC
Extrait des Normes d'urbanisme et d'urbanisme. Copyright © 2006 par John Wiley & Sons, Inc.
Réimprimé avec la permission de John Wiley & Sons, Inc.
APA_Part6 11/11/05 17:19 Page 668
668 Processus de développement et d'approbation
PROCESSUS DE DÉVELOPPEMENT ET D'APPROBATION
L'information ici décrit le développement immobilier bilité d'un site. L'acquisition pure et simple avant l'obtention des accord. Les approbations de zonage ou de développement planifié
processus de développement, en mettant l'accent sur le rôle et la approbations de développement est courante, lorsque le se produisent souvent parallèlement au financement, et le promoteur
perspective du promoteur immobilier. développement prévu est une utilisation par droit ou autrement n'obtient le contrôle légal du site que lorsque l'organe directeur
Un promoteur immobilier assume la responsabilité globale de la simple. L'acquisition pure et simple est également courante chez les approuve l'accord de réaménagement. Dans cette situation, le
planification et de l'exécution d'un projet de développement. Bien promoteurs résidentiels qui maintiennent un inventaire foncier. Une promoteur engage des dépenses importantes et n'a pas la possibilité
que bon nombre des tâches décrites ici s'appliquent aux projets du fois qu'une propriété est possédée, le promoteur peut l'hypothéquer d'emprunter sur le terrain. Si le projet ne va pas de l'avant, tous les
secteur public et que des promoteurs immobiliers puissent être pour lever des fonds pour les coûts du projet. coûts de prédéveloppement sont généralement perdus, à moins qu'il
engagés pour fournir des services de gestion du développement n'y ait un accord de remboursement. Du côté positif, le promoteur
pour de tels projets, l'une des caractéristiques distinctives d'un Contrats n'a pas eu à avancer de fonds pour le terrain.
promoteur dans des projets du secteur privé est de prendre des Lorsqu'il y a plus d'incertitudes, un promoteur utilise des contrats et
risques financiers. des options pour obtenir le contrôle du site pendant la période
Les informations suivantes résument les principales responsabilités nécessaire pour déterminer s'il peut procéder au développement Une fois qu'une forme raisonnable de contrôle du site a été
d'un développeur d'un projet axé sur le marché. Pour les projets sur souhaité. Dans un contrat d'achat, il y a généralement une période atteint, la planification du site commence. Un promoteur a la capacité
mesure, « clé en main » et entrepris pour un propriétaire non initiale de diligence raisonnable et de planification. Selon les termes juridique de demander un rezonage dans la plupart des juridictions,
développeur, certaines des activités indiquées peuvent ne pas être du contrat, les arrhes fournies sont remboursables si le promoteur un terrain à hypothéquer pour aider à payer les dépenses (bien que
nécessaires, et différentes parties (propriétaire ou développeur) choisit de ne pas procéder pour presque n'importe quelle raison de nombreux promoteurs aient également des lignes de crédit
peuvent partager diverses tâches et risques de manière adaptée à pendant cette période. Pendant cette période, les études et les d'acquisition et de développement), et une certaine sécurité qu'ils
la situation spécifique. . efforts peuvent être plus poussés que lors d'un achat direct ; ils peuvent réaliser le projet s'ils réussissent à obtenir des droits et des
comprennent des études de marché, le zonage et l'obtention de financements.
lettres de nonremédiation, par exemple. Après un certain temps,
PROCESSUS DE DÉVELOPPEMENT
les arrhes doivent devenir "difficiles" et le promoteur doit prendre un Constituez une équipe de développement complète
Bien que présenté comme tel, le processus de développement n'est engagement financier plus important envers le vendeur. C'est à ce Cette étape peut inclure l'engagement d'architectes, d'ingénieurs, de
pas essentiellement de nature linéaire. À bien des égards, il s'agit stade que, généralement, la décision est prise de procéder ou non planificateurs, de consultants financiers et d'autres professionnels
d'un processus créatif et itératif similaire au processus de conception. et est souvent prolongée d'un commun accord si le promoteur possédant des compétences supplémentaires qui ne sont pas internes à l'entreprise.
Une idée ou un concept est « esquissé » (parfois littéralement) et poursuit le projet de manière agressive mais subit des retards société ou équipe de développement. Il existe un large éventail

fait l'objet d'un développement, d'un test, d'un examen, d'une critique externes, tels qu'un rezonage controversé. d'approches en matière de capacité interne, mais généralement,
et d'un examen public. Grâce à ce processus, il évolue vers un plan l'équipe de développement principale comprend la construction et le
final d'exécution. À chaque niveau de développement de la marketing, en plus de l'expertise générale en matière de
conception, un plan évolue en réponse à la réalité physique, au développement.
potentiel du marché et aux commentaires et objectifs du processus
public. Options Diriger la préparation du plan de développement
Une option prévoit qu'à un certain moment dans le futur, l'acheteur Le promoteur doit préparer un plan qui peut
Obtenir le contrôle du site
ou le promoteur peut acheter la propriété ou passer un contrat recevoir l'approbation gouvernementale et être financé. Cela
Le promoteur doit d'abord obtenir le contrôle d'un site par le biais d'achat. Habituellement, un prix est fixé pour l'exercice de l'option. commence par la conception schématique et les étapes de
d'un achat, d'une option, d'un contrat de vente ou d'un accord de L'acheteur paie l'option. Ainsi, une option démarre plus cher qu'un planification qui constituent la base des approbations
risque avec le propriétaire. C'est le premier des nombreux coûts et contrat d'achat avec une longue période de diligence raisonnable. gouvernementales et du programme de développement à intégrer
risques financiers du processus de développement. On ne devrait Cependant, une option plus longue peut s'avérer moins coûteuse dans les accords avec la localité. Bon nombre des questions les
entreprendre le temps et les dépenses de planification d'un site que qu'une courte période de diligence raisonnable ; de plus, l'obligation plus préoccupantes pour le secteur public sont abordées dès le
si l'on est raisonnablement certain que le site peut être développé. Il de payer des arrhes non remboursables dans une circonstance stade de la conception, y compris l'orientation vers la rue, le
existe plusieurs approches générales pour obtenir la maîtrise comme l'annexion ou le rezonage, qui est incertaine, peut prendre stationnement, le chargement, la circulation, la hauteur et le concept
d'ouvrage : acquisition, contrats, options et partenariats publicprivé. beaucoup de temps. de conception global. Les éléments de base du processus de
création d'un plan de développement comprennent le potentiel du
marché, la capacité du site, la faisabilité économique, le zonage/
Acquisition Un Partenariats publicprivé Les droits actuels et le plan conceptuel/plan directeur du site.
site peut être simplement acquis, et le développeur prend le risque municipalités acquièrent souvent des terrains dans le cadre de
d'obtenir des droits ou d'autres approbations. Avant l'acquisition, il y projets de réaménagement et recherchent des promoteurs pour
aurait généralement une période de diligence raisonnable au cours aménager la propriété. Dans cette situation, le promoteur dispose Potentiel de marché
de laquelle des enquêtes peuvent être menées sur l'environnement, d'une forme de contrôle du site une fois qu'il est «désigné», qui peut La promotion immobilière privée répond aux besoins du marché.
les sols, les plaines inondables, les terres humides, le statut être formel ou informel, selon la juridiction et sa pratique, et s'engage Les développeurs testent le potentiel du marché à la fois par des
juridique, les charges et d'autres facteurs qui ont un impact généralement dans une vaste activité de prédéveloppement pour études formelles et informelles, qui peuvent être préparées en
fondamental sur la capacité de développement. arriver à un réaménagement. interne ou par des tiers indépendants (ces derniers
Établir un
Viable
Dirigez le
Assemblez un Entreprise
Obtenir le site Préparation Superviser Financer Superviser
Complet de la Arrangement Détaillé Gérer le
Contrôle Développement avec le le projet Construction Commercialiser le projet projet
Équipe
Développement Conception
Plan Localité et
Obtenir
Droits
PROCESSUS DE DÉVELOPPEMENT
Source : SB Friedman & Company.
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Processus de développement et d'approbation 669
peut éventuellement être nécessaire). Les études de marché • Besoins hors site • Coûts de disponible pour payer la conception détaillée, qui atteint souvent 4 à 7

comprennent plusieurs éléments clés : construction élevés % des coûts avant l'inauguration des travaux. En fonction du contrôle
• Coûts annexes du site et des relations bancaires, le promoteur ne peut souvent pas
• Profil d'offre concurrentiel, y compris l'occupation, le loyer, le prix de • Revenus de développement • obtenir de prêts de prédéveloppement pour ces coûts. S'il s'agit de
vente, le rythme d'absorption, les dimensions, les commodités et les Produit des ventes ou revenus locatifs • terrains publics et que le transfert ne doit pas avoir lieu tant que le
caractéristiques. Évaluation de l'investissement/de la rentabilité • projet n'est pas entièrement financé pour protéger le secteur public, le
• Tendances de croissance dans la zone de marché, y compris la Taux de rendement sur les immeubles de placement • promoteur paiera généralement ces coûts. Si le promoteur est
population, les ménages, les revenus, l'âge, l'éducation, les emplois Marge sur les ventes des propriétés à vendre propriétaire du terrain, il sera probablement déboursé pour le coût du
et d'autres caractéristiques. Quelles tendances sont pertinentes terrain à ce moment.) Souvent, un promoteur a une expertise interne
varie selon l'utilisation du sol. Par exemple, les emplois dans le FIRE Zonage/droits actuels Un développeur doit en construction ou a établi une relation avec un entrepreneur général
(finance, assurance et immobilier) et les services stimulent la déterminer si : un projet correspond au zonage actuel, des approbations qui examine les dessins pour la construction. émet et prépare des
croissance des bureaux. L'industrie manufacturière semble être le d'utilisation spéciale sont nécessaires, ou un rezonage ou un estimations de coûts répétées
meilleur prédicteur de la croissance de l'espace industriel et de la développement d'unités planifiées (PUD) sont nécessaires. Le
demande hôtelière. La population, la formation des ménages et programme et le produit peuvent avoir été modifiés pour se conformer
l'évolution des caractéristiques d'âge avec les choix de mode de vie au zonage, ou les études peuvent avoir abouti à une décision de copains.
associés affectent la croissance résidentielle. • Capturer le potentiel rechercher des changements de zonage et de droits pour mieux
ou les exigences, y compris la capture concurrentielle et l'analyse de répondre aux contraintes et opportunités du marché et du site. Financer le projet Un promoteur
pénétration pour certaines utilisations ou exigences pour remplir doit organiser le financement d'un projet dont les modalités dépendent
l'espace pour d'autres types de projets. De nombreuses techniques du type de projet. Si le développement se compose d'unités « à vendre
différentes sont utilisées selon le type de produit ou l'utilisation des Plan conceptuel/plan directeur du site La », telles que des copropriétés, un prêt de construction/développement
terres à l'étude et les types de données disponibles. forme spécifique du plan dépend des exigences procédurales de la est conclu, généralement jusqu'à 80 % des sorties maximales projetées.
juridiction. Certaines juridictions autorisent l'examen préliminaire des S'il existe une détention d'investissement à long terme (ou une partie à
plans ou des demandes de PUD, tandis que d'autres exigent des détenir, comme un commerce au rezdechaussée), le promoteur doit
• Programme de développement/produit et potentiel d'absorption, soumissions initiales plus détaillées. En fin de compte, le plan directeur également organiser un financement à long terme. Le promoteur est
définissant les types d'espaces ou de produits de logement à fournir, du site est très détaillé, y compris les rues, les services publics, les généralement à risque pour le financement de la période de construction.
y compris la taille, le caractère, le style, l'absorption estimée et le terrains, les empreintes des bâtiments et les plans paysagers, par Si un promoteur dispose d'autres garanties substantielles, cellesci
prix. Par exemple, les promoteurs détermineraient s'ils veulent exemple, pour répondre aux exigences du processus d'approbation du peuvent être mises en gage au lieu d'une garantie personnelle. Le
construire un centreville ou un centreville; maisons unifamiliales ou site. Ce plan est utilisé pour le financement et la précommercialisation promoteur est chargé de fournir ou de lever les fonds propres pour
condominiums; ou un complexe ciblé sur l'âge ou une communauté du développement. équilibrer le financement de la construction et/ou le financement
mixte. permanent. Cela représente généralement 20 % ou plus du coût total
du projet.
Établir un accord commercial viable avec la
Capacité du site localité et obtenir
Les études de site déterminent ce qui peut réellement être construit sur Droits Il existe plusieurs éléments clés pour financer un projet :
le terrain concerné. Ces études doivent considérer, entre autres : Une fois qu'un plan de base en place est considéré comme
physiquement approprié et économiquement réalisable, un projet doit
encore être approuvé par une grande variété d'organismes, et le • Prêt à la construction, généralement auprès d'une banque commerciale
• Opportunités et contraintes, y compris la superficie totale ; zonage financement doit être obtenu avant que le terrain ne puisse être lancé. et prélevé au fur et à mesure de l'avancement de la construction. Il
actuel; accès et capacité de transport; emplacement et disponibilité existe également d'autres sources de financement pendant la
des services publics ; les contraintes du site, telles que la Cette tâche comprend toutes les étapes pour négocier un accord construction. Certains prêteurs, en particulier les prêteurs non
topographie, les plaines inondables, les zones humides et d'autres de réaménagement et obtenir les droits correspondants. Cela peut bancaires, fournissent une dette avec participation aux bénéfices,
problèmes environnementaux ; les problèmes de sol (notamment inclure le rezonage, la création d'un PUD, des accords sur l'infrastructure, fournissant généralement des pourcentages plus élevés du coût
pour les chantiers de réaménagement) ; et les opportunités du site, des accords sur l'assainissement du site, l'établissement d'un prix pour total du projet sous forme de dette que ce ne serait le cas autrement. Dans certaines
telles que les vues, la proximité d'autres utilisations du sol et les le terrain (si un terrain public est impliqué), la confirmation des cas, des engagements de prévente ou de prélocation sont

caractéristiques attrayantes • Les rues, les espaces ouverts et les responsabilités pour les améliorations publiques, l'établissement nécessaires comme points de déclenchement pour débloquer le prêt
installations publiques, soit en tant que règles empiriques, normes des d'accords de gestion du développement si le promoteur doit construire et démarrer le projet. • Fonds propres tirés du promoteur ou des
zones requises, soit plus généralement par conception préliminaire toutes les améliorations publiques telles que les rues et les structures investisseurs. Cet argent est le plus à risque et n'est remboursé que si
de stationnement, la coordination des questions d'assemblage du site, le projet réussit financièrement. Tous les prêteurs sont payés en
• Zones constructibles nettes, compte tenu des opportunités la négociation des incitations et les accords sur les frais ou les premier; les bailleurs de fonds sont propriétaires et prennent des
et contraintes du site dispenses de frais, par exemple. Les approbations gouvernementales risques dans les projets. Il peut y avoir plusieurs niveaux de
• Parcelles/lots constructibles pour obtenir un type de produit particulier requises peuvent inclure : propriétaires, d'associés ou de membres de sociétés à responsabilité
et une densité adaptée au marché limitée. • Les financements permanents/prêts à emporter, qui sont
utilisés dans des immeubles de type investissement et sont détenus
• Quantités d'aménagement en termes d'unités, généralement en pieds • extensions utilitaires ; • sur une longue période. Le prêt "supprime" le prêt à la construction
carrés, en tenant compte du stationnement, des exigences de la rue autorisations environnementales ; • à court terme. Dans de nombreux cas, un « engagement à terme »
et d'autres problèmes physiques du site pour l'utilisation particulière. annexion ; • frais d'impact/ de financement permanent est nécessaire pour obtenir le financement
exonérations de frais; • les de la construction.
approbations de zonage et d'aménagement d'unités planifiées;
Faisabilité économique En et • Financement de l'acheteur final. Dans certains marchés, les promoteurs
fonction de la capacité et du programme, la faisabilité économique • permis de construire. prennent des dispositions pour le financement des acheteurs de maison
peut être testée. Ce processus est généralement itératif, avec des ou peuvent avoir leur propre société de courtage en hypothèques pour
modifications du programme basées sur les résultats économiques. Superviser la conception détaillée Les placer des prêts pour leurs acheteurs, afin de faciliter le processus de
Les éléments clés de l'étude de faisabilité économique sont les suivants : dernières étapes du processus de conception nécessitent une expertise commercialisation.
particulière pour s'assurer que tous les problèmes liés aux
réglementations, aux problèmes de marketing, aux problèmes Superviser la construction
• Coûts de développement d'ingénierie, à la maîtrise des coûts, etc. sont résolus. C'est la Un promoteur doit superviser l'exécution de la construction. Pendant
• Terrain responsabilité d'un aménageur, personnellement responsable (« à qu'un architecte supervise l'exécution
• Améliorations du site • risque »), en collaboration avec des professionnels de la conception et de ses plans par l'entrepreneur, un promoteur examine le travail de

Services publics de la construction. (Un développeur doit également avoir des fonds propres l'architecte et du con

Planification Et: Design Urbain Normes

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développement. La dette porte un taux d'intérêt, a une certaine forme de d'amortissement peuvent être différentes : par exemple, un prêt peut mine ce ratio. Un ratio de couverture de la dette de 1 correspond à

Les prêteurs ne sont pas propriétaires du bien. Autres arrangements de dette Les grands appliqué comme un paiement pour déterminer le montant de la

Sociétés de crédit Les généré sur la valeur accrue dans une zone spécifiée est dédié à pendant ou en parallèle avec des crédits d'impôt pour soutenir les

sociétés de crédit désignent un groupe de sociétés de financement soutenir le réaménagement de cette zone. Une grande partie du développements de logements abordables.

d'investissement fournissant des fonds propres en tant que taxe supplémentaire est nécessaire ou si le prix du développement Les obligations exonérées d'impôt peuvent toujours être utilisées

espaces vers le ratio, peut nécessiter un effort particulier d'analyse du FINANCEMENT DE BASE DU DÉVELOPPEMENT • Une source de financement est soit un propriétaire (fonds propres),

majeure partie du secteur immobilier est constituée de personnes qui de nouveaux instruments financiers seront proposés et de nouvelles • Pour les projets souhaités, le secteur public peut souvent être un

L'analyse financière est essentielle pour planifier un développement Bon nombre de ces coûts sont répercutés sur le locataire sous la et ingénieur. Les coûts sont plus élevés et plus uniques dans les zones

prix de vente sont généralement indiqués par unité ; cependant, d'un propriétés similaires ou des évaluations. été préparées, des estimations de coûts relativement précises seront

commerciaux, cela s'appelle la surface locative brute (GLA). Dans les Pharmacie 15 000 84 $ 254 864 $ 8

immeubles de bureaux, il peut y avoir différentes définitions de l'espace Petit commerce de détail 89 000 98 $ 693 751 $ 2

brut, de l'espace net locatif et de l'espace net occupable. Les définitions Places de parking) 680 3 500 $ 380 000 $ 17

se sont normalisées ces dernières années, mais elles varient toujours 169 680 156 609 $

Les immeubles de placement ont d'autres sources de revenus mineures, Nettoyage environnemental Estimation forfaitaire 000 000 $ 807

notamment la location de parkings, les distributeurs automatiques, la A&E Coût dur 4,0 % 791 $ 504

Les charges d'exploitation des immeubles locatifs comprennent, Permis et frais d'impact Estimation 000 $ 50

entre autres, les éléments suivants : Taxes foncières pendant la construction 000 $ 169

Juridique Par pied carré 1,00 $ 680 $ 1 018

• Réparations Intérêt de construction Méthode d'un an, demi­sortie 8% $ 811 580 $ 9

• Peinture et décoration • Frais de Frais de développement Développement total 2,5 % 328 957 $

• Améliorations locatives (capital) carré Source : SB Friedman & Company. 206,52 $

Utilitaires et extensions du site et le profit de l'entrepreneur. Les autres coûts de niveau développeur Marketing et commissions Le marketing et les

Le stationnement en surface est le moins cher à construire; un parking concédants. Frais de financement et période de construction

coûts de construction sont au cœur de l'estimation des coûts de développement totaux par rapport auxquels les retours sont mesurés : pour aboutir à un projet économiquement réalisable.

cours du processus de développement, puis confirmés par des offres avant • Architecture et ingénierie • Juridique et compétitifs, sinon le capital d'investissement ne leur sera pas disponible ­

la construction. conseil (autres services professionnels) • Taxes pendant la construction ou ils investiraient rationnellement leurs propres fonds ailleurs. Les

Des estimations préliminaires peuvent être faites sur la base d'un devis • Assurance placements immobiliers comportent de nombreux éléments de risque et ne

être basées sur la superficie brute en pieds carrés d'un type de bâtiment. • Obligations et garanties de bonne exécution • vendue. Les avantages fiscaux de l'investissement immobilier ont été

Au fur et à mesure que la conception architecturale progresse, des Honoraires de développement ou frais généraux et administratifs sévèrement réduits en 1986, et la plupart des investissements sont évalués

des documents de construction et de l'offre finale. Les méthodes d'obtention financement • Intérêts sur la période de supérieur de performance des investissements alternatifs à un moment

des estimations comprennent les éléments suivants : construction • Fonds de roulement donné. Il existe des études de l'industrie qui fournissent des informations

• Estimations de l'entrepreneur. Dans de nombreux projets à plus grande Bon nombre de ces frais sont déterminés objectivement; Ils sont ce de manière plus anecdotique ou étudié au cas par cas. En règle générale,

échelle, les développeurs travaillent avec un entrepreneur général dès qu'ils sont. Cependant, plusieurs nécessitent quelques précisions. les rendements immobiliers sur les capitaux propres doivent correspondre

1030 Dalle sur sol de 4 po avec pare­vapeur et base granulaire Dalle SF 3,65 1.21

2010 Excavation de sous­sol Préparation du site pour la dalle et la tranchée pour le mur de fondation et la semelle Sol SF .14 .05

2020 Murs du sous­sol Mur de fondation de 4' Je., F.,Mur 108 1.11

1020 Construction de toit Poutrelles en acier ajourées avec quai en métal nervuré, colonnes intérieures en acier Toit SF 5,55 1,85

2010 Murs extérieurs Brique de parement avec appui en blocs de béton : 88 % du mur SFWall 17.11 8.03 11,9 %

2020 Fenêtres extérieures Coulissant horizontal aluminium : 12% du mur Chaque 332 1.41

2030 Portes extérieures Aluminium et verre Chaque 1219 .21

3020 Ouvertures de toit N / A

1020 Portes intérieures 15 % bois à âme pleine, 85 % bois à âme creuse Chaque 4.21 5.26

1030 Raccords Armoires de cuisine Étage SF 1,92 1,92

2010 Escalier Bac métallique rempli de béton 70 % Vol 53,75 1.19

3010 Finitions murales peinture, 25 % revêtement mural en vinyle, 5 % carreaux de céramique 60 Surface SF 1,96 1,96

3020 Finitions de plancher % moquette, 30 % carreaux de composition en vinyle, 10 % carreaux de céramique Étage SF 4.61 4.61

3030 Finitions de plafond Plaque de plâtre peinte sur profilés résilients Plafond SF 3,00 2,78

1020 Escaliers mécaniques et trottoirs roulants N / A __ __ __

2020 Distribution d'eau domestique Chauffe­eau au gaz Étage SF 2.28 2.28

2040 Evacuation des eaux pluviales Avaloirs de toit Toit SF .84 .28

3010 Alimentation en Eau chaude au mazout, rayonnement de plinthes Étage SF 4,88 4,88 13,6 %

3020 énergie Système de production N / A __ __ __

3050 de froid Unités terminales et N / A __ __ __

4010 Arroseurs Système de gicleurs sous eau Étage SF 1,98 1,98 2,4 %

4020 Bornes­fontaines Borne­fontaine Étage SF __ __

5010 Ser. électrique/Distribution Branchement de 600 ampères, panneau de distribution et Étage SF 1,67 1,67 9,3 %

5020 Éclairage et câblage de dérivation alimentateurs Appareils à incandescence Interrupteurs de prises Courant alternatif et divers Étage SF 5.21 5.21

5030 Communications et sécurité Systèmes d'alarme et éclairage d'urgence Génératrice, 11,5 KW Étage SF .55 .55

5090 Autres systèmes électriques Étage SF .16 .16

Total 81,20 100%

FRAIS DE L'ENTREPRENEUR (Exigences générales : 10 %, Frais généraux : 5 %, Bénéfice ; 10 %) 25% 20h33

Le taux de rendement interne est calculé par : Autres mesures Les retour sur investissement par le promoteur ou ses investisseurs, la

• Réparations Intérêt de construction Méthode d'un an, demisortie 8% $ 811 580 $ 9

cours du processus de développement, puis confirmés par des offres avant • Architecture et ingénierie • Juridique et compétitifs, sinon le capital d'investissement ne leur sera pas disponible

1030 Dalle sur sol de 4 po avec parevapeur et base granulaire Dalle SF 3,65 1.21

2010 Excavation de soussol Préparation du site pour la dalle et la tranchée pour le mur de fondation et la semelle Sol SF .14 .05

2020 Murs du soussol Mur de fondation de 4' Je., F.,Mur 108 1.11

1020 Escaliers mécaniques et trottoirs roulants N / A __

2020 Distribution d'eau domestique Chauffeeau au gaz Étage SF 2.28 2.28

3020 énergie Système de production N / A __

3050 de froid Unités terminales et N / A __

4020 Bornesfontaines Bornefontaine Étage SF

Soustotal des coûts de développement 80% 9 563 993 $ 2,5