Chapitre 16

Les contrats

APPLICATIONS
Application n° 1 – Questions
1 – Qu’est-ce qu’un contrat ?
Selon l’article 1101 du CC, le contrat est un accord de volonté entre deux ou plusieurs personnes
destinées à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.
Deux conséquences :
- Le contrat est un acte juridique qui comporte au minimum deux personnes juridiques ;
- Le contrat ne peut pas être le résultat d’une décision solitaire.
Il existe trois grands principes en matière contractuelle :
- Liberté contractuelle : liberté de contracter ou non, le choix du contractant = concurrence,
contenu du contrat, forme du contrat ;
- Force obligatoire : loi des parties ;
- Bonne foi.

2 – Comment définir la phase précontractuelle ?

Les pourparlers sont des propositions, des préliminaires, des négociations. Il s’agit de la période
durant laquelle deux personnes se rapprochent en vue de préparer la conclusion éventuelle d’un
futur contrat dont elles envisagent ensemble le contenu. Les pourparlers ne sont pas des actes
juridiques mais des faits juridiques.

3 – Quelles sont les conséquences d’une rupture des négociations durant la phase précontractuelle ?
La jurisprudence a admis l’existence d’une obligation de bonne foi dans la négociation et donc une
obligation de conduire les pourparlers de façon loyal. Ce n’est donc pas le principe de la rupture qui
est susceptible d’engager la responsabilité de son auteur mais uniquement les circonstances dans
lesquels elles se déroulent.

4 – Quelles sont les conditions nécessaires pour qu’un contrat soit valablement formé ?
Pour que le contrat soit valablement formé, il faut que chacune des parties puissent exprimés sont
consentement lequel doit être exempt de tout vices.

5 – Qu’est-ce qu’un vice du consentement ?

Le Code civil reconnaît trois vices du consentement :
- L’erreur, les parties sont de bonne foi mais l’une d’elle ou les deux se sont trompées sur un
éléments essentiels lié à la formation du contrat. En revanche, l’erreur sur le prix n’est
jamais reconnue.
- Le dol (acte positif ou la réticence dolosive), manœuvre visant à entrainer le consentement
de l’une des parties, à provoquer l’erreur de l’une des parties.
- La violence (physique ou psychologique)

6 – Qu’est-ce que la force obligatoire d’un contrat ?

Le contrat une fois conclut doit être exécuté conformément aux stipulations contractuelles. Ainsi
l’article 1193 du Code civil précise que les contrats ne peuvent être modifié ou révoqué que du
consentement mutuel des parties.

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7 – Qu’est-ce que l’effet relatif des contrats ?
D’après l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligation qu’entre les parties, les tiers ne
peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraint d’exécuter.
L’effet relatif des contrats

Application n° 2 : Cas pratique

J’ai acheté une exploitation agricole, or un ouvrier agricole qui travaillait déjà pour l’ancien
propriétaire me réclame l’application des hausses de salaire prévues dans le contrat qu’il avait signé
avec ce dernier.
Est-ce que je suis tenue d’appliquer ces hausses de salaire que je n’ai pas consenties ?

Faits qualifiés
En l’espèce, les faits sont les suivants : à la suite de l’acquisition d’une exploitation agricole, un
salarié qui travaillait déjà pour l’ancien propriétaire a sollicité des hausses de salaire, hausses
prévues dans le contrat signé avec l’ancien propriétaire.

Problème juridique
Lors de l’acquisition d’une entreprise, les obligations contractuelles préalablement convenues
s’imposent-elles à l’acquéreur ?

Majeure
En principe les contrats n’ont d’effet qu’entre les parties, et pas vis-à-vis des tiers. Toutefois il
existe un certain nombre d’exceptions. Par principe on considère que les droits personnels ne se
transmettent pas aux ayants-cause à titre particulier, c’est-à-dire à ceux qui reçoivent un bien du
patrimoine de leur auteur, comme l’acheteur qui reçoit un bien du vendeur, sauf exception dont le
contrat de travail.
En effet, l’article L.1224-1 du Code du travail dispose que « lorsque survient une modification dans
la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du
fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification
subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise ».

Mineure
Lors de l’acquisition d’une entreprise, l’acquéreur devient automatiquement le nouvel employeur. Il
est donc tenu par les obligations préalablement convenues. Le contrat de travail (et toutes ses
obligations) est transféré.

Solution
En l’espèce, en achetant l’exploitation agricole, le contrat de travail conclu avec l’ouvrier vous a été
transmis et vous êtes donc tenu de l’engagement comme si c’était vous qui l’aviez pris.

Application 3 : analyse d’une décision de justice

Arrêt rendu par la 1ere chambre civile de la Cour de cassation en date du 3 mai 2000
Pourvoi n° 98-11381

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1116 du Code civil ;

Attendu qu'en 1986, Mme Y... a vendu aux enchères publiques cinquante photographies de X... au
prix de 1 000 francs chacune ; qu'en 1989, elle a retrouvé l'acquéreur, M. Z..., et lui a vendu
successivement trente-cinq photographies, puis cinquante autres photographies de X..., au même
prix qu'elle avait fixé ; que l'information pénale du chef d'escroquerie, ouverte sur la plainte avec
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constitution de partie civile de Mme Y..., qui avait appris que M. X... était un photographe de très
grande notoriété, a été close par une ordonnance de non-lieu ; que Mme Y... a alors assigné son
acheteur en nullité des ventes pour dol ;
Attendu que pour condamner M. Z... à payer à Mme Y... la somme de 1 915 000 francs représentant
la restitution en valeur des photographies vendues lors des ventes de gré à gré de 1989, après
déduction du prix de vente de 85 000 francs encaissé par Mme Y..., l'arrêt attaqué, après avoir
relevé qu'avant de conclure avec Mme Y... les ventes de 1989, M. Z... avait déjà vendu des
photographies de X... qu'il avait achetées aux enchères publiques à des prix sans rapport avec leur
prix d'achat, retient qu'il savait donc qu'en achetant de nouvelles photographies au prix de 1 000
francs l'unité, il contractait à un prix dérisoire par rapport à la valeur des clichés sur le marché de
l'art, manquant ainsi à l'obligation de contracter de bonne foi qui pèse sur tout contractant et que,
par sa réticence à lui faire connaître la valeur exacte des photographies, M. Z... a incité Mme Y... à
conclure une vente qu'elle n'aurait pas envisagée dans ces conditions ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune obligation d'information ne pesait sur l'acheteur, la
cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 décembre 1997, entre les
parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état
où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel
d'Amiens.

Présentation de l’arrêt
Il s’agit d’un arrêt rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation en date du 3 mai 2000 n°
de pourvoi 98-11381.
Demandeur au pourvoi : M. Z, l’acquéreur
Défendeur au pourvoi : Mme Y, la venderesse

Faits qualifiés
En l’espèce, les faits sont les suivants : une personne (Mme Y) a vendu aux enchères publiques
cinquante photos pour un certain prix.
Quelques années plus tard, elle a vendu au même acquéreur (M. Z) trente-cinq, puis cinquante autre
photos à un prix qu’elle avait elle-même fixé. Elle a ensuite appris que l’auteur des photographies
était un photographe de renom. Elle a alors déposé une plainte pour escroquerie à l’encontre de
l’acquéreur.
La plainte n’a pas donné suite et l’affaire a été clôturée par une ordonnance de non-lieu.
La venderesse a alors assigné l’acheteur en nullité de vente pour dol.

Procédure antérieure
1er degré,
Juridiction : Tribunal de grande instance
Demandeur : Mme Y, la venderesse
Défendeur : M. Z, l’acquéreur
Solution : inconnue

2nd degré,
Juridiction : Cour d’appel de Versailles en date du 5 décembre 1997
Appelant : inconnu
Intimé : inconnu
Solution : La Cour d’appel de Versailles donne raison à la venderesse et condamne M. Z à lui verser
la somme de 1.915.000 francs représentant la restitution en valeur des photographies vendues lors
des ventes. Mécontent, M. Z (l’acquéreur), décide de former un pourvoi devant la Cour de
cassation.
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Prétentions et arguments
Demandeur au pourvoi : M. Z
Prétentions : Les différents contrats de vente de photographies sont valables, il n’y a pas de vide du
consentement.
Arguments : L’acquéreur n’est pas tenu d’informer le vendeur de la valeur des biens objets de la
vente.

Défendeur au pourvoi : Mme Y

Prétentions : Condamnation de M. à restituer en valeur les photographies vendues lors des
différentes ventes.
Arguments : Le consentement des différents contrats de vente a été vicié. L’acquéreur ayant
commis une réticence dolosive. Ce dernier devant faire preuve de bonne foi, il aurait donc dû
informer la venderesse de la véritable valeur des photographies objets de la vente.

Problème juridique
Un acquéreur est-il tenu d’informer le vendeur de la valeur réelle de la chose objet d’un contrat de
vente ?

Solution
La Cour de cassation répond par la négative. En effet, aucune obligation d’information ne pèse sur
l’acquéreur.

Application 4 : analyse d’un acte juridique

Analysez l’acte juridique suivant (en vous aidant de la fiche méthodologique)

Promesse unilatérale de vente

Entre les soussignés :

Madame ONETTE Camille, demeurant 8 rue de l’Eglise, 77300 Fontainebleau
désignée ci-après par "Le promettant" d'une part,
Et :
Madame AURAK Anne, demeurant 9 rue de la gare, 77300 Fontainebleau
désignée ci-après par "Le bénéficiaire" ou "L'acquéreur" d'autre part,
Il a été convenu ce qui suit :

Le promettant, propriétaire d'un appartement sis 8 rue de l’Eglise à Fontainebleau, désigné ci-après
" Le bien" s'engage à vendre au bénéficiaire le bien précédemment désigné, qui accepte en se
réservant le droit de ne pas réaliser la vente définitive.

I - Désignation des biens

La vente du bien d'une superficie totale de 75 m² comprend : 2 pièces, une cuisine, une salle de bain
et des WC séparés, un garage en sous-sol et une cave également en sous-sol.
Cet appartement est situé au deuxième étage d’une copropriété de 12 lots.

II - Durée et Indemnité d'immobilisation

La présente promesse de vente est consentie jusqu'au 30 juillet 2023 inclus. En contrepartie le
bénéficiaire verse la somme de 50 000 euros au promettant.
Si la vente n'est pas réalisée du fait du bénéficiaire, il renonce à la présente somme au profit du
promettant.
Les frais d'enregistrement du présent acte seront à la charge du bénéficiaire.

III - Origine du bien

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Le bien a été acquis par le promettant à Madame Zarella Maud par acte notarié établi le 3 février
1990 par Maître Hassin Marc en son étude située 9 rue du Sanglier à Avon (77).

IV - Prix de vente
Si la vente définitive a lieu, le prix de vente payable comptant le jour de la signature de l'acte
authentique de vente est convenu pour la somme de 500 000 euros.
La somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation s'imputera sur le prix de vente convenu.
Les frais et honoraires de rédaction d'acte de vente seront à la charge de l'acquéreur.

V - Droit de rétractation
Le bénéficiaire dispose d'un délai légal de rétraction de 10 jours à compter du lendemain de la
réception du courrier recommandé lui notifiant le présent acte.

VI - Hypothèque et Servitude
Le promettant déclare que le bien mis en vente est libre de tout privilège, hypothèque ou servitude.

VII - Conditions suspensives

Cette offre est valable sous réserve de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire d’un montant de 400
000 euros au taux maximum de 3 % que le bénéficiaire doit souscrire auprès d’un établissement
financier ou bancaire.

VIII - Transfert de propriété

Les parties conviennent de fixer la date de signature de l'acte authentique au plus tard le 30 juillet
2023 pour une d'entrée en jouissance le 30 juillet 2023

Fait à Fontainebleau le 30 mars 2023 en deux exemplaires originaux

En annexe :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT)
- L'acte authentique prouvant l'origine du bien

Analyser un acte juridique

Dans la pratique notariale, de nombreux actes sont rédigés et le cas échéant conclus (promesse de
vente, actes authentiques, acte de notoriété, contrat de mariage, contrat de bail…).
Il est donc important de savoir lire tous ces documents : identifier et reconnaître exactement les
droits et obligations qui en résultent pour les personnes concernées.

Grille d’analyse d’un acte juridique :

- Nature, date et lieu de rédaction de cet acte ;
- L’identification des personnes concernées ;
- Quel est l’objet de cet acte ? Sur quoi porte cet acte (contrat de bail, de vente…) ? ;
- Quelle est la forme de cet acte ? quelles en sont les conséquences juridiques ? ;
- Qui est concerné par cet acte ? ;
- Quelles sont les obligations qui résultent de cet acte ? ;
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 - Quelle est la nature de cet acte ? S’il s’agit d’un contrat, est-il unilatéral,
synallagmatique… ? ;
- Quelles sont les obligations respectives des parties ? ;
- Quelle est la durée de vie de cet acte ? ;
- Quelles sont les principales clauses de cet acte et l’intérêt de celles-ci ?
Nature, date et lieu de rédaction de cet acte.
L’identification des personnes concernées.
Quel est l’objet de cet acte ? Sur quoi porte cet
acte (contrat de bail, de vente…) ?
Quelle est la forme de cet acte ? Quelles en sont
les conséquences juridiques ?
Qui est concerné par cet acte ?
Quelles sont les obligations qui résultent de cet
acte ?
Quelle est la nature de cet acte ? S’il s’agit d’un
contrat, est-il unilatéral, synallagmatique… ?  promettant s’engage. Un contrat
Quelles sont les obligations respectives des
parties ?
Quelle est la durée de vie de cet acte ?
Quelles sont les principales clauses de cet acte
et l’intérêt de celles-ci ?
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- Promesse unilatérale de vente ;
- 30 mars 2023 ;
- Fontainebleau.
- Le promettant : Madame ONETTE
Camille, demeurant 8 rue de l’Eglise,
77300 Fontainebleau ;
- Le bénéficiaire : Madame AURAK
Anne, demeurant 9 rue de la Gare,
77300 Fontainebleau.
- Promesse unilatérale de vente. Le
promettant, Madame ONETTE promet
la vente d’un bien situé à Fontainebleau
à la bénéficiaire, Madame AURAK.
- Il s’agit d’un acte sous seing privé. Cet
acte n’a pas force exécutoire (il faudra
donc une décision du juge pour forcer
l’autre partie à exécuter le contrat). Cet
acte ne va acquérir date certaine à
l’égard des tiers que du jour où il va être
enregistré.
- Qui est concerné par cet acte ?
o Les signataires : Madame
AURAK et Madame ONETTE ;
o Les tiers à partir de la date
d’enregistrement.
- Le promettant : Mme ONETTE s’engage
à vendre un bien immobilier à Mme
AURAK.
- Il s’agit d’un contrat unilatéral, seule le
unilatéral est un acte juridique par lequel
une seule personne s’engage à faire ou
donner quelque chose au profit d’une ou
plusieurs autres. Il s’agit d’un contrat
nommé, à titre onéreux, commutatif, de
gré à gré, à exécution instantanée,
consensuel, intuitu personae.
- 30 juillet 2023
- Désignation du bien ;
- Indemnité d’immobilisation ;
- Origine du bien ;
- Prix de vente ;
- Droit de rétractation ;
- Servitude et hypothèque ;
- Conditions suspensives ;
- Transfert de propriété.