ESI - Formation 2022 - Les Garanties Et Les Assurances de L'immobilier - Licence Pro

Les garanties et les assurances
de l'immobilier
LICENCE GESTION HABITAT LOCATIF ET SOCIAL
Jean-Paul BOUDIGNON
Version mise à jour en janvier 2022

Programme
Partie I : Présentation des principaux contrats
A. Généralités. Formalités et vérifications B. Principaux contrats de l’immobilier

préalables à la souscription des polices
1) Déclaration du risque 1) L’assurance de la copropriété.
2) Transmission des pièces du contrat, 2) L’assurance du locataire

avant sa souscription 3) L’assurance du copropriétaire occupant
3) Vérifications à accomplir par l’assuré 4) L’assurance du copropriétaire non
avant la conclusion du contrat occupant
4) Les principales garanties pouvant être 5) L’assurance du syndicat des
accordées copropriétaires
6) L’assurance du syndic
7) La Dommages-Ouvrage
x
Jean-Paul Boudignon - Les garanties et les assurances de l'immobilier 2

Programme
Partie II : Gestion des sinistres
A. Les conventions B. La gestion d’un sinistre

interprofessionnelles
et la garantie dégâts des eaux
1) Les formalités à accomplir
consécutivement au sinistre et avant
1) Cumul d’assurances : l’existence de l’expertise
conventions interprofessionnelles
2) L’estimation des pertes et l’expertise
2) La garantie dégâts des eaux.
La convention IRSI et la convention 3) Le règlement de l’indemnité
CIDE-COP x
Jean-Paul Boudignon - Les garanties et les assurances de l'immobilier 3

Partie I :
Présentation des principaux contrats
A. Généralités.
Formalités et vérifications préalables à la souscription
des polices
Jean-Paul Boudignon 4
Avant propos : Présentation des principaux contrats
Utile à savoir :
En présence de deux textes concernant un même

domaine, le droit spécial, ici le droit des assurances,
s'applique prioritairement au droit commun.
A. Généralités.
Formalités et vérifications à la souscription des contrats d’assurance
 Qu’est-ce qu’un contrat d’assurance ?

« Le contrat d’assurance est la convention par laquelle un
souscripteur se fait promettre une prestation, pour lui ou pour un
tiers, en cas de sinistre, moyennant le paiement d’une prime ; cette
prestation est payée par une entreprise d’assurance qui effectue la
compensation de risques analogues en utilisant des méthodes
statistiques ». (1)
 Dans cette définition nous retrouvons les trois éléments

retrouvés dans tout contrat d’assurance, savoir :
 un risque à garantir,
 une prime qui est le prix de la sécurité,
 une prestation délivrée par l’assureur en cas de sinistre.
(1) Droit des assurances. Yvonne Lambert-Faivre et Laurent Leveneur Précis. Editions Dalloz (13ème édition juin 2011) page 263
A. Généralités.
Qu’est-ce qu’un risque ?
Une notion protéiforme et dans le champ de l’assurance qui nous

intéresse, ce terme est un mot-clé qui détermine les deux éléments
précédemment évoqués : la prime et le sinistre.
C’est en effet le risque qui conditionne le montant de la prime et la

réalisation du sinistre. Ce terme polysémique revêt trois acceptions
pour les assureurs :
le risque comme éventualité d’un évènement aléatoire,
le risque comme éventualité de la survenance d’un dommage,
le risque comme objet de la garantie.
A. Généralités.
 Le risque comme éventualité d’un évènement aléatoire.
Seul un événement incertain constitue un risque susceptible

d'être couvert par un contrat d'assurance. Cette acception est la
plus fondamentale.
Sanctions du défaut d'aléa : L'absence d'aléa fait l'objet de

sanctions spécifiques dans le code des assurances, comme en
cas de faute intentionnelle de l'assuré ou de perte totale de la
chose (C. assur., art. L. 113-1 et L. 121-9). La jurisprudence
sanctionne le défaut d'aléa par la nullité du contrat.
Un contrat d'assurance ne peut garantir un risque que l'assuré

sait déjà réalisé : le contrat d’assurance est un contrat
nécessairement aléatoire.
A. Généralités.
 Le risque comme éventualité de la survenance d’un

dommage.
Dans ce sens, le risque est l’évènement redouté : pour les

assurances de biens il s’agira d’un incendie, une tempête,
un vol, une catastrophe naturelle etc., pour les assurances
de personne, il s’agira d’une invalidité, d’un décès etc.
A. Généralités.
 Le risque comme objet de la garantie.
Il s’agit ici de l’élément du patrimoine (un immeuble en copropriété,

une maison, un véhicule), ou encore d’une activité professionnelle (les
risques de responsabilités) ou enfin d’une personne (assurance de
prévoyance, complémentaire santé, assurance vie etc.).
En matière de patrimoine, un assureur évoquera un « risque simple »

lorsqu’il assure une maison d’habitation ou un petit commerce ou un «
risque industriel » lorsqu’il s’agira d’une usine. Si l’assureur estime que
la prévention requise par lui en matière d’incendie a été respectée par
l’assuré, il le qualifiera de « risque protégé ».
Tout ceci pour exposer le fait que le risque dans toute sa complexité
polysémique est l’objet de la garantie de l’assureur et l’axe de cette
formation.
1) La déclaration du risque
 L'assureur ne peut accepter la couverture d'un risque et fixer une prime
adaptée à ce risque sans en apprécier l'assurabilité, ni l'étendue exacte.
 L’assureur ne visitant qu’exceptionnellement les risques qu’il garantit, les

seuls éléments lui permettant d’apprécier le risque sont les éléments
fournis par l’assuré.
 Il appartient à l'assuré de fournir à l'assureur les éléments nécessaires à

l'appréciation du risque à garantir, à la souscription et en cours de contrat.
 Les renseignements à fournir varient selon le type d'assurance (de

dommages à des biens, de responsabilité, de personnes...). Ils comportent
généralement, outre des éléments permettant de cerner les besoins
d'assurance à satisfaire, un volet prévention et un volet antécédents
(déclaration d'éventuels sinistres antérieurs...).
Formulaire à remplir avant la souscription du contrat
 L'assuré doit répondre exactement aux questions posées par l'assureur,

notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l'assureur
l'interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de
nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu'il prend en charge (C.assur.,
art. L. 113-2, al. 1, 2°).
 Le soin apporté à la rédaction de ce questionnaire est primordial pour l'assureur,

qui « ne peut se prévaloir du fait qu'une question exprimée en termes généraux
n'a reçu qu'une réponse imprécise » (C. assur., art. L. 112-3, al. 4).
 C'est donc aux assureurs qu'il appartient de préparer des questionnaires précis,
couvrant aussi bien les circonstances objectives (situation du risque, usage du
bien, zone de circulation d'une voiture, conducteur habituel, situation médicale,
etc.) que subjectives (antécédents sinistres du futur assuré, résiliations
antérieures, cumuls éventuels de contrats, etc.).
 En cas de litige, il revient à l’assureur de présenter le questionnaire rempli.

Si le questionnaire ne peut être produit, l'assureur ne sera pas en mesure de
démontrer une éventuelle fraude (Cass. crim., 18 sept. 2007, n° 06-84.807 :
Resp. civ. et assur., déc. 2007, n° 374, note H. Groutel).
 L'assureur ne peut plus s'appuyer, comme par le passé, sur la jurisprudence

suivant laquelle le questionnaire n'avait pas de caractère limitatif (Cass. 1re
civ., 3 déc. 1974, n° 73-12.610) et qu'il appartenait à l'assuré « de déclarer
spontanément de telles circonstances qu'il devait savoir capables d'influencer
l'opinion du risque ».
 Les obligations pesant sur l'assureur ne font toutefois pas obstacle à la prise en
compte d'une déclaration spontanée de l'assuré (Cass. 2e civ., 19 févr. 2009, n°
07-21.655, n° 307 FS - P + B).
Il est conseillé au syndic de garder copie du questionnaire rempli lors de

la souscription d’une police, seul élément de preuve à l’occasion du
règlement d’un sinistre que le risque a été correctement déclaré.
L’assureur tarde fréquemment à en faire communication, voire se trouve
dans l’incapacité de le produire.
On constate en matière d’assurances de dommages que souvent et par

facilité, l’assureur et l’assuré souscrivent un contrat sans questionnaire
écrit. Donc, pas de trace ce qui rend parfois très difficile d’amener la
preuve que l’assuré (dénommé proposant avant la souscription) a
correctement déclaré le risque lors de la souscription.
Déclaration de l’assuré en cours de contrat

 Aux termes de l'article L. 113-2, 3° du code des assurances, l'assuré est obligé
de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour
conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et
rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur,
notamment dans le formulaire de déclaration du risque (C. assur., art. L. 113-2).
 Par exemple, toute modification dans les conditions d'occupation de

l'immeuble peut entraîner une augmentation ou une diminution de la prime. Il
en est de même si le risque assuré connaît une aggravation (installation d'un
distributeur d'essence ou d'un supermarché dans l'immeuble). La réalisation de
certains travaux est également susceptible d'accroître la valeur des locaux et de
donner lieu à une modification de la prime. Tous ces changements doivent
également faire l'objet d'une déclaration à l'assureur (C. assur., art. L. 113-9).
 Par principe, les aggravations de risque n'ont pas à être déclarées lorsqu'elles
n'ont pas fait l'objet de questions dans la proposition initiale  D’où intérêt de
conserver copie du questionnaire.
Il résulte de l'article L. 113-2.3° du Code des assurances que :
L'assuré n'a l'obligation de déclarer, en cours de contrat, les

circonstances nouvelles ayant pour conséquence d'aggraver les
risques ou d'en créer de nouveaux que lorsqu'elles rendent, de ce
fait, inexactes ou caduques les réponses faites, lors de la
conclusion du contrat, aux questions posées par l'assureur.
(Cass. 1re civ., 24 juin 1997, n° 95- 17.994, n° 1205 P/Bull. civ. I, n° 207).
 Délai et forme de la déclaration
 Délai de déclaration.
Les assurés doivent déclarer dans les 15 jours les circonstances nouvelles qui ont
pour conséquence d'aggraver les risques, d'en créer de nouveaux, rendant
inexactes ou caduques les réponses faites dans le formulaire lors de la souscription
(C. assur., art. L. 113-2, 3°).
Pendant 15 jours, l'assuré est couvert pour les risques aggravés et les risques
nouveaux aux conditions anciennes sans avoir à les déclarer à l'assureur et sans
autre sanction que la réduction proportionnelle de l'indemnité en cas de
sinistre.
 Forme de la déclaration
L'article L. 113-3 du code des assurances impose comme seul mode d'information
la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il paraît prudent de
respecter cette exigence de forme pour éviter tout litige en cas de contestation.
 Conséquence de la déclaration
 L'article L. 113-4 du code des assurances énonce les conséquences de la

déclaration du risque. Cet article ne cite que le cas de l'aggravation des risques
mais il semble s'appliquer, par analogie, à la création d'un risque nouveau
(C. assur., art. L. 113-4). L'assureur a donc la faculté soit de résilier le contrat s'il
ne veut pas garder ce risque modifié, soit de proposer un nouveau montant de
prime.
 La résiliation ne peut prendre effet que dix jours après la notification et l'assureur
doit alors rembourser à l'assuré la portion de prime ou de cotisation afférente à
la période pendant laquelle le risque n'a pas couru, comme le précise l'alinéa 2
de l'article L. 113-4 du code des assurances.
 Si l'assuré ne donne pas suite à la proposition de modification du montant de la

prime ou s'il refuse expressément le nouveau montant, l'assureur peut, dans le
délai de 30 jours à compter de la proposition, résilier le contrat, à condition
d'avoir informé l'assuré de cette faculté, en la faisant figurer en caractères
apparents dans la lettre de proposition.
Sanctions à l’obligation de déclarer exactement le risque
Les articles L. 113-8 et L. 113-9 du code des assurances fixent les

sanctions applicables à l'omission et à la déclaration inexacte du
risque, aussi bien lors de la souscription initiale que lors de la
modification du risque.
La déclaration inexacte des risques est gravement sanctionnée :

 Indemnité réduite
 Nullité du contrat

 Indemnité réduite
Si la mauvaise foi n’est pas prouvée, l’indemnité est réduite en proportion de
la prime effectivement versée par rapport à celle qui aurait été due si le risque
avait été correctement déclaré, suivant le calcul ci-après :
Indemnité due * Prime payée / Prime qui aurait dû être payée.
En cas d'insuffisance manifeste du risque déclaré (C. assur., art. L. 113-9),

l'assureur est fondé à appliquer une réduction proportionnelle de
l'indemnisation ( CA Paris, Pôle 2 chambre 5, 30 juin 2009, n° 07/11851).
Encore faut-il que cette insuffisance ait été d'une importance telle que
l'appréciation du risque par l'assureur s'en sera effectivement trouvée altérée,
et que puisse être établie l'existence d'une sous-évaluation corrélative de la
prime perçue ( CA Paris, Pôle 2 chambre 5, 27 oct. 2009, n° 07/20347).
NB : Dans l'hypothèse où les circonstances non déclarées n'ont pas eu
d'incidence sur le taux de prime mais auraient amené l'assureur à refuser le
risque proposé, l'application de la réduction proportionnelle est délicate.
 Nullité
Principe : L'article L. 113-8, alinéa 1 du code des assurances

dispose que le contrat d'assurance est nul en cas de réticence
ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l'assuré
lorsque cette réticence ou cette fausse déclaration change
l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur,
même si le risque omis ou dénaturé par l'assuré a été sans
influence sur le sinistre (C. assur., art. L. 113-8, al. 1).
La nullité du contrat ne peut être prononcée que si la fausse

déclaration intentionnelle faite par le souscripteur change l'objet
du risque ou en diminue l'appréciation pour l'assureur.
 Nullité
Limite du principe : Les contrats multirisques regroupent des garanties de
nature différente (assurances de choses, assurances de responsabilité), ils
garantissent des événements différents (incendie, dégâts des eaux, vol...).
La sanction d'une non-déclaration est-elle applicable à la seule garantie
concernée ou à l'ensemble des garanties d'assurance qui figurent dans le
contrat ?
La Cour de cassation, par plusieurs arrêts, considère qu'une fausse déclaration

peut concerner un risque mais ne pas avoir nécessairement d'incidence sur
d'autres risques. Ainsi, en assurance automobile, une fausse déclaration sur
l'identité du conducteur affecte à coup sûr le risque de responsabilité civile,
mais peut, selon les circonstances, être sans incidence :
• sur le risque particulier d'incendie (Cass. 1re civ., 3 juill. 1990, n° 87-12.386 : RGAT 1990, p.
819, note H. Margeat et J. Landel ; Bull. civ. I, n° 185),
• sur le risque dommages (Cass. 1re civ., 19 mai 1992, n° 91-10.091, n° 745 P : Bull. civ. I, n°
145 ; RGAT 1992, p. 536, note J. Landel),
• sur le risque vol ( Cass. 1re civ., 3 mai 1995, n° 92-16.711 : RGAT 1995, p. 561, note L.
Mayaux).
 Nullité
La fausse déclaration emporte la nullité du contrat, le contrat est réputé n’avoir jamais existé.
La nullité n’intervient pas de plein droit ; elle doit être prononcée par le juge.
L’action doit être intentée dans les 2 ans de la révélation des faits permettant de l’invoquer.
- S’il y a nullité l’assuré ne peut réclamer l’exécution de la prestation indemnitaire
Les tiers non plus ne peuvent se prévaloir du contrat
- Si des indemnités ont été versées avant que les faits constitutifs de la nullité aient été
révélés l’assureur peut demander à l’assuré le remboursement des indemnités payées et
l’action en répétition doit être intentée dans les deux ans de la constatation de la nullité.
Les primes payées ou échues avant la constatation de la nullité demeurent acquises à

l’assureur.
Si le contrat d'assurance est annulé pour mauvaise foi lors d'une déclaration des risques
intervenue en cours du contrat, la nullité ne prend effet qu'au jour de la fausse déclaration
(Cass. crim., 2 déc. 2014, n° 14-80.933, n° 6269 FS - P + B).
Obligation d'information précontractuelle et contractuelle de l’assureur en
matière d'assurance (articles L. 112-2 et L. 112-2-1 du code des assurances)
 L'obligation d'information qui pèse sur les professionnels de l'assurance

constitue un élément indispensable à la protection du preneur d'assurance.
Dans un domaine aussi complexe que le droit des assurances, ce dernier doit
être éclairé sur les éléments essentiels du contrat de façon à pouvoir opérer
des choix et des arbitrages au mieux de ses intérêts.
 Le devoir de conseil et de mise en garde de la patrt de l’assureur porte

notamment sur une inadéquation de la garantie proposée.
 Sanction en cas de manquement de l'assureur à son devoir de conseil : soit

l'inopposabilité de l'élément contractuel, soit l'engagement de la
responsabilité de l'assureur.
 Le devoir d'information et de conseil d'un intermédiaire ne s'achève pas lors

de la souscription du contrat ; il se poursuit lors de son exécution. Le courtier
qui n’apporte pas la preuve qu'il a informé son client d'une condition de
garantie engage sa responsabilité. Cette information doit se faire par lettre
recommandée ou contre récépissé.
Obligation d'information précontractuelle et contractuelle de l’assureur en
matière d'assurance (articles L. 112-2 et L. 112-2-1 du code des assurances)
 Limites :
L'agent général n'est pas davantage tenu de contrôler la
compatibilité de l'immeuble avec chacune des clauses
exclusives de garantie insérées dans les conditions générales.
Conformément à l'article L. 112-2 du code des assurances,
l'assuré, qui a été en possession des conditions générales
d'assurance pendant plusieurs jours avant la signature du
contrat, était en mesure de prendre connaissance de cette
clause (exclusion des dommages de mouille et causés par le
vent aux bâtiments non entièrement clos et couverts ainsi que
leur contenu) et d'en mesurer la portée (Cass. 2e civ., 8 sept. 2005, n°
04-16.782).
2) Transmission des pièces avant souscription du contrat
 La communication de ces pièces mettra le souscripteur en

mesure de relever ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas
ou ce qui ne l’est pas suffisamment pour éventuellement
requérir des garanties complémentaires.
 Ces pièces l’informeront des mesures de prévention

imposées par l’assureur en cours de contrat et voir les
conditions de garantie en cas de survenance d’un sinistre
(présence d’extincteurs, installations électriques et de gaz,
ramonage des cheminées…)
26
Les pièces constituant un contrat d’assurance
Article L 112-4 du code des assurances.
La police d'assurance est datée du jour où elle est établie.

Elle indique :
 les noms et domiciles des parties contractantes,
 la chose ou la personne assurée,
 la nature des risques garantis,
 le moment à partir duquel le risque est garanti et la durée de
cette garantie,
 le montant de cette garantie,
 la prime ou la cotisation de l'assurance.
La police indique en outre :

- la loi applicable au contrat lorsque ce n'est pas la loi française ;
- l'adresse du siège social de l'assureur et, le cas échéant, de la
succursale qui accorde la couverture ;
- le nom et l'adresse des autorités chargées du contrôle de
l'entreprise d'assurance qui accorde la couverture.
Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des
exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en
caractères très apparents. »
 Le contrat d'assurance est composé de plusieurs documents complémentaires :
— Les conditions générales décrivent les données de base et les règles de

fonctionnement du contrat,
— Les conditions particulières permettent de personnaliser la garantie,
— Les conventions spéciales, annexes et avenants affinent le contenu des

conditions générales, sans atteindre le degré d'individualisation des conditions
particulières.
 Pour l'adapter précisément au risque et à son évolution, on peut lui adjoindre des
intercalaires ou des avenants.
 Parfois est adjoint à cet ensemble un tableau du montant des garanties et des
franchises.
 Utile à savoir : Les clauses des conditions particulières prévalent sur les clauses
prévues aux conditions générales et aux conventions spéciales du contrat.
Les clauses des contrats proposés par les assureurs aux consommateurs ou aux non-
professionnels doivent être présentées et rédigées de façon claire et compréhensible.
Elles s'interprètent en cas de doute dans le sens le plus favorable au consommateur ou
au non-professionnel (C. consom., art. L. 133-2 - Rép. min. n° 7901 : JOAN Q, 16 mars 2004, p.
2045).
Dès lors que l'assureur remet les conditions particulières et les conditions générales à
l'assuré, celles-ci se substituent à la proposition et à la note de couverture et
constituent « la loi des parties » (Cass. 1re civ., 27 janv. 2004, n° 01-00.284).
 La seule difficulté résulte parfois de l'impossibilité, pour l'assureur, de

prouver qu'il a remis les conditions particulières et les conditions
générales.
 Cette hypothèse se rencontre lorsque l'assureur n'exige pas le retour

signé des conditions particulières. Dans ce cas, l’assureur ne peut
opposer que le contenu de la proposition ou des conditions générales
lorsqu'elles ont été remises au moment de la souscription.
 En l'absence de signature par un assuré des conditions particulières

d'un contrat temporaire, celles-ci ne lui sont pas opposables et seule
la proposition d'assurance signée et exécutée par l'assuré fait la loi des
parties (Cass. 2e civ., 3 juill. 2014, n° 13-21.734).
Les pièces de la police proposée par l’assureur doivent

obligatoirement être transmises avant la souscription du contrat
Avant la conclusion du contrat, l'assureur doit :
 Fournir une fiche d'information sur le prix et les garanties,
 Remettre à l'assuré un exemplaire du projet de contrat et de

ses pièces annexes, ou une notice d'information sur le
contrat qui décrit précisément les garanties assorties des
exclusions, ainsi que les obligations de l'assuré.
3) Vérifications à accomplir par l’assuré
avant la conclusion du contrat.
 Nous avons vu que les échanges d’information préalables à

la souscription d’un contrat d’assurance sont
incontournables et qu’il est indispensable, dans le cas
d’absence de questionnaire écrit de l’assureur de conserver
les traces de ces échanges.
 Dans ce cadre, nous vous recommandons de porter à la

connaissance de l’assureur l’existence de baux, notamment
ceux possédant des clauses d’obligation particulière
d’assurance.
 Enfin, les principales vérifications à effectuer par le

proposant sont de contrôler les termes du contrat
d’assurance.
Dans la police transmise par l’assureur, le souscripteur doit vérifier les garanties et
limites accordées, notamment :
 les définitions du contrat,
 les risques garantis (RC, dommages aux biens, protection juridique…),
 les pertes assurées (bien immeuble, biens meubles, frais et pertes consécutifs
tels déblaiements, démolitions, les honoraires d’expert, les honoraires
d’architecte, les pertes de loyers des locataires de l'immeuble …),
 les éventuelles non assurances (dans le cadre d’une « police tous risques sauf»),
 les limites de garanties,
 l'importance des franchises,
 les mesures de prévention (présence d’extincteurs, installations électriques et de
gaz, ramonage des cheminées…),
 La garantie valeur à neuf ou vétusté déduite applicable.
 Les dommages au bâtiment sont en général garantis à

concurrence de la valeur de reconstruction, vétusté déduite.
 Le souscripteur peut également choisir de souscrire une

garantie valeur à neuf, correspondant à la dépréciation de
valeur causée par l'usage.
 Dans ce cas, une indemnité en valeur de reconstruction

vétusté déduite lui est versée suite au sinistre. Il ne perçoit
l'indemnité « valeur à neuf » que si la reconstruction est
effectuée dans les 2 ans, sur justificatifs.
Dans la police transmise par l’assureur, le souscripteur doit vérifier les garanties et
limites accordées. Il lui reviendra de vérifier notamment les restrictions,
limitations et exclusions
Les clauses d'exclusion doivent répondre à des conditions de fond et de forme.
Comme en dispose l'article L. 113-1, alinéa 1 du code des assurances, les

exclusions de garantie doivent être formelles et limitées.
- L'exclusion doit être limitée, c'est-à-dire précise, sans équivoque quant à son
étendue et doit laisser la place pour une garantie substantielle.
- L'exclusion doit être formelle, ce qui condamne la pratique des exclusions
implicites. Une exclusion est implicite lorsque par exemple l'assureur stipule le
respect d'une prescription, tel le renforcement de mesures de protection, sans
prévoir de sanctions. Il en découle un doute quant à l'exclusion de garantie.
- Ainsi, une clause d'exclusion nécessitant une interprétation n'est ni formelle, ni
limitée (Cass. 2e civ., 8 oct. 2009, n° 08-19.646, n° 1511 F - P + B).
Conformément à l'article L. 112-4, alinéa 2 du code des assurances, les clauses des
polices édictant des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en
caractères très apparents.
Conformément à l'article L. 112-4, alinéa 2 du code des assurances,
les clauses des polices édictant des exclusions ne sont valables que si elles
sont mentionnées en caractères très apparents.
Ce degré supérieur d'apparence pour l'assuré doit se traduire selon la

jurisprudence par une typographie ou une présentation générale qui attire
l'attention :
- une clause d'exclusion imprimée dans les mêmes caractères que ceux
employés pour l'impression des articles voisins, alors même qu'aucun
moyen typographique n'avait été mis en oeuvre pour attirer spécialement
l'attention de l'assuré, n'est pas valable ( Cass. 1re civ., 11 déc. 1990, n° 89-
15.248 : RGAT 1991, p. 39, note H. Margeat et J. Landel),
- une cour d'appel a écarté une clause d'exclusion figurant en caractères gras
au motif que d'autres clauses de la police imprimées en caractères rouges
étaient encore plus apparentes ; la Cour de cassation rejette le pourvoi (
Cass. 1re civ., 1er déc. 1998, n° 96-18.993, n° 1808 P).
Distinctions entre les conditions de garantie et les exclusions
Suite d’un arrêt de la cour de cassation du 26 novembre 1996, on distingue :
 La clause qui formule une exigence générale à laquelle la garantie est

subordonnée est une condition de garantie (ex : le véhicule n’est assuré
contre le vol que s’il est muni d’un antivol).
 La clause qui prend en compte les circonstances de la réalisation du

sinistre pour écarter éventuellement la garantie est une exclusion de
garantie (ex : l’assurance ne joue pas si l’antivol n’a pas été enclenché)
 Intérêts de la distinction : la charge de la preuve
 Précisions : Lorsque la preuve de la condition de garantie s'avère impossible

à rapporter pour l'assuré, la cour a tendance à requalifier les clauses
d’exclusion en clauses de garantie (Exemple lorsque l'assuré doit prouver
qu'il avait enclenché le système d'alarme de son véhicule volé).
4) Les principales garanties pouvant être accordées.
 Les sociétés d'assurance proposent des contrats multirisques qui

permettent de garantir les différents risques concernant les
responsabilités encourues par l’assuré et les dommages
susceptibles d'affecter l'immeuble garanti.
 La nature et l'étendue des garanties sont similaires à celles

proposées à tout propriétaire d'immeuble. Ce qui nous permet de
les résumer ci-après.
 Les particularités des contrats d’assurance présentés dans cette

étude seront relevées plus loin, dans le développement concerné.
 Certaines, les garanties de base, sont automatiquement proposées,

les autres, les garanties complémentaires, ne sont parfois
accordées que sur la demande expresse de l'assuré.
Les événements généralement couverts par le contrat d’assurance des biens sont :
 L'incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la

fumée et les pompiers,
 Les dégâts des eaux : ruptures, débordements, fuites accidentelles de

canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à
travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou
versements de récipients.
En principe la garantie dégâts des eaux répare les conséquences et non la
cause d'un tel sinistre,
 Le vol,
 Le bris de glaces : vitres, glaces, parois vitrées qui servent de séparation entre
les balcons mitoyens…
 Les explosions consécutifs à des actes de terrorisme et des attentats

(C. assur., art. L. 126-1 et L. 126-2).
Les événements couverts par le contrat d’assurance des biens :
Garanties obligatoirement accordées lorsque le contrat comporte une garantie
«dommages» :
 Les tempêtes sont automatiquement garanties par les contrats comprenant la

garantie incendie (C. assur., art. L. 122-7),
 Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche, etc.)

sont couvertes depuis la loi n° 82-600 du 13 juillet 1982 (C. assur., art. L. 125-1),
 Les risques de catastrophes technologiques (C. assur., art. L. 128-2, créé par L.
n° 2003-699, 30 juill. 2003, art. 17 et 81). Les catastrophes naturelles et risques
de catastrophes technologiques sont obligatoirement indemnisés dès lors qu’un
arrêté de catastrophe naturelle ou technologique est pris,
 Les incendies et les explosions consécutifs à des actes de terrorisme et des

attentats (C. assur., art. L. 126-1 et L. 126-2).
Les événements couverts par le contrat d’assurance des biens :
En complément des garanties incendie et dégâts des eaux, les assureurs peuvent
accorder :
 le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré (généralement à

concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des
dommages),
 les dommages électriques causés aux appareils par une surtension,
 les frais de déblai des décombres,
 la privation de jouissance : remboursement des frais nécessaires pour se reloger

si, après un sinistre, il est impossible de continuer d’habiter les lieux, par exemple.
Des contrats plus complets peuvent être proposés.
Suivant les cas, il conviendra de souscrire en sus d’une multirisque :
 une garantie de protection juridique (cette garantie peut être annexée au

contrat multirisques ou faire l’objet d’un contrat spécifique),
 une assurance des charges de copropriété impayées,
 une assurance des loyers impayés,
 une assurance dommages ouvrage,
 une assurance objets précieux…
Partie I :
Présentation des principaux contrats
B. Principaux contrats dans une copropriété
Avant-propos concernant les assurance pour compte.

 La plupart du temps, le cocontractant de l'assureur réunit les qualités de
souscripteur et d'assuré.
 Selon l'article L. 112-1 du code des assurances, l'assurance peut être
contractée en vertu d'un mandat général ou spécial ou même sans mandat,
pour le compte d'une personne déterminée (C. assur., art. L. 112-1). Dans ce
dernier cas, l'assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle
a été conclue, même si la ratification n'a lieu qu'après un sinistre.
 L'article L. 112-1 du code des assurances prévoit également que l'assurance
peut être souscrite pour le compte de qui il appartiendra. La clause vaut
tant comme assurance au profit du souscripteur du contrat que comme
stipulation pour autrui au profit du bénéficiaire connu ou éventuel de ladite
clause.
 Cette assurance pour compte se rencontre souvent en assurance de
dommages : elle peut être prévue en matière de bail d'habitation : le
propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte de son locataire,
limitée aux risques locatifs (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, g mod. par L. n°
2014-366, 24 mars 2014, art. 2), ou vice versa.
 Le souscripteur d'une assurance contractée pour le

compte de qui il appartiendra est seul tenu au
paiement de la prime envers l'assureur.
 Les exceptions que l'assureur pourrait lui opposer

sont également opposables au bénéficiaire du contrat,
quel qu'il soit.
1) L’assurance de la copropriété.
Avant le 27 mars 2014, l'assurance collective

d'un immeuble en copropriété était
généralement prévue par le règlement de
copropriété.
Depuis la loi ALUR, l'assurance collective d'un

immeuble en copropriété est obligatoire
pour couvrir les risques liés à la responsabilité
civile du syndicat.
Couverture de l’assurance collective
 Soit la totalité des bâtiments (parties communes et privatives).
sont alors couverts les aménagements apportés par chaque

copropriétaire dans son lot : par exemple, les cloisons et les
parquets;
 Soit les seules parties communes (cheminées, toitures..)
l'assurance des parties privatives relève alors du choix des

copropriétaires.
 La garantie responsabilité civile de la copropriété ne joue pas en

cas de force majeure (tempête et catastrophe naturelle ) sauf si un
défaut d'entretien ou de construction est prouvé.
Deux dispositions indispensables

Le contrat d’assurance doit mentionner que la société d’assurances qui
couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire
responsable d’un sinistre, ni contre le syndic.
 Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble (par
exemple, les locataires).

Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d’assurance comme
des tiers entre eux, en cas de dommages aux biens de l’un d’eux.
 A défaut, l’assureur n’interviendra pas car la garantie de responsabilité
civile ne couvre pas les dommages subis par l’assuré. Or, dans l’assurance
collective, chaque copropriétaire a la qualité d’assuré.
Les dommages à l’immeuble
Les événements généralement couverts par le contrat d’assurance de la copropriété sont :
 L'incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers.
 Les dégâts des eaux : ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines
ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures,
débordements ou versements de récipients.
 La tempête, la grêle et la neige sur les toitures : assurée contre l’incendie, la copropriété bénéficie
automatiquement d’une garantie contre la tempête.
 Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche…) et actes de terrorisme.
Tous les contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces
événements.
 Les catastrophes technologiques : les dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation sont
obligatoirement indemnisés dès lors qu’un arrêté de catastrophe technologique est pris.
 Le vol : les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs et, parfois, les conséquences du
vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire.
 Le bris de glaces : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, parois vitrées qui servent de
séparation entre les balcons mitoyens…
Les dommages à l’immeuble (suite)
En complément des garanties incendie et dégâts des eaux, les assureurs

accordent souvent :
 le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré (généralement à

concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des
dommages),
 les dommages électriques causés aux appareils par une surtension,
 les frais de déblai des décombres,
 les frais de recherche de fuites d’eau.
La couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les
contrats. La plupart d’entre eux garantit uniquement les parties communes,
d’autres incluent des parties privatives.
La responsabilité civile de la copropriété
La responsabilité civile de la copropriété, c'est-à-dire de

l’ensemble des copropriétaires, se trouve engagée à l’égard des
tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué
par :
 les bâtiments (chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un

locataire sur une marche d’escalier usée…) ; il est utile que le
contrat mentionne l’existence d’un ascenseur ou
d’installations extérieures (antenne, clôture, jardin),
 les personnes affectées au service de l’immeuble.
L’assurance de protection juridique de la copropriété
 Elle couvre, à la suite des événements cités dans le contrat, les frais
engagés par la copropriété pour récupérer le montant d’un préjudice subi
du fait d’autrui.
 Elle garantit également la défense de la copropriété auprès des tribunaux,

si un tiers met en cause sa responsabilité pénale ou civile en dehors des
cas relevant de la garantie responsabilité civile/défense et recours.
 Elle ne joue pas contre un copropriétaire.
 Selon les contrats, une garantie de protection juridique peut être

proposée en annexe. Un contrat spécifique peut aussi être souscrit.
Les options de l’assurance de protection juridique de la copropriété
 Garantie des frais de contentieux.

 Garantie des charges impayées de copropriété.
Mai 2017 54
Les valeurs d’assurance
 La valeur de reconstruction :
– Fréquemment, la valeur d’assurance est représentée par une
surface (surface développée de l’immeuble) assurée déclarée et
définie par le contrat. Sinon, il faut, au minimum, assurer la valeur
réelle de l’immeuble, c’est-à-dire de son prix de reconstruction
vétusté déduite. Cette valeur est exprimée en capital.
– La plupart des assurances d’immeubles sont indexées ; le syndic
doit, périodiquement, vérifier le montant des garanties et, le cas
échéant, le faire évoluer. Les copropriétaires peuvent juger
insuffisant un remboursement limité à la valeur de reconstruction
vétusté déduite.
– Ils peuvent alors souscrire des garanties complémentaires telles
que « valeur à neuf » ou « pertes indirectes ».
Les valeurs d’assurance
 La valeur à neuf
– La valeur à neuf est la valeur de reconstruction, vétusté
déduite, à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans
le contrat ne dépassant pas généralement 25 % (ou 33%)
de la valeur de reconstruction).
– L’immeuble doit être reconstruit au même endroit dans
un délai de 2 ans, sauf impossibilité.
– La garantie des pertes indirectes permet à la copropriété
d’être indemnisée sur justificatifs des frais et pertes
restant à sa charge à la suite d’un sinistre garanti.
2) L’assurance du locataire
 Le locataire porte la responsabilité des dommages

causés au logement pendant la durée de la location.
 La loi l’oblige à assurer cette responsabilité et à

justifier de l’assurance lors de la remise des clés, puis
chaque année à la demande du bailleur.
 Cette obligation ne s’applique ni aux locations

saisonnières,
ni aux meublés, ni aux logements de fonction, ni aux
logements foyers.
2) L’assurance du locataire (suite)
 Le copropriétaire a le droit d’insérer dans son contrat de

location une clause de résiliation pour défaut d’assurance.
 Le copropriétaire a désormais la possibilité de souscrire, à

certaines conditions, une assurance pour compte de son
locataire pour couvrir la responsabilité civile des risques
locatifs.
 Le montant le la prime est récupérable auprès du locataire
3) L’assurance du copropriétaire
Risques couverts par l’assurance multirisques habitation
Selon que l’on est copropriétaire occupant ou non occupant, deux

formules de contrat d’assurance multirisques habitation existent avec
diverses garanties qui répondent aux besoins de chacun et respectent
les obligations légales :
 La multirisque du propriétaire occupant (MRH)

 La multirisque du propriétaire non occupant (PNO)
3) L’assurance du copropriétaire non-occupant
La responsabilité civile
Le copropriétaire doit s’assurer pour garantir sa

responsabilité personnelle envers :
– les voisins et les tiers ,
– la copropriété (mais si l’assurance collective de

l’immeuble comporte une clause de renonciation à
recours, aucune indemnité ne sera réclamée).
4) L’assurance du copropriétaire non occupant
La responsabilité civile
Le copropriétaire non occupant doit s’assurer contre les risques

pour lesquels sa responsabilité est susceptible d’être
recherchée envers :
– ses locataires du fait du bâtiment loué, c'est-à-dire en cas
de vice de construction ou de défaut d’entretien,
– chacun de ses locataires du fait des agissements d’un autre
colocataire causant des troubles de jouissance.
Il s’agit ici des garanties recours des locataires et troubles
de jouissance ,
– les voisins et les tiers,
– la copropriété (mais si l’assurance collective de l’immeuble
comporte une clause de renonciation à recours, aucune
indemnité ne sera réclamée).
4) L’assurance du copropriétaire non occupant
La responsabilité civile (suite)
 La multirisque du propriétaire non occupant garantit :

- la partie lui appartenant en propre (partie privative),
- sa quote-part dans les parties communes.
 En cas de défaut ou d’insuffisance d’assurance souscrite

par la copropriété ou le locataire.
5) L’assurance du syndicat des copropriétaires
Responsabilité civile
 Le syndicat peut être déclaré responsable à l’égard des
copropriétaires ou des tiers des dommages subis sur
leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets
mobiliers à la suite d’un incendie, d’une explosion ou
d’un dégât des eaux résultant d’un vice de construction
des parties communes ou de leur défaut d’entretien.
 La loi oblige le syndicat de copropriétaires à s’assurer contre les risques de

responsabilité civile.
 L’assurance multirisques de la copropriété garantit généralement la

responsabilité civile du syndicat et du conseil syndical.
 Le syndic doit le vérifier, car un défaut d’assurance du syndicat constitue une

faute dans l’exécution de son mandat.
6) L’assurance du syndic
Responsabilité civile
 Seuls les syndics professionnels, par opposition aux

syndics bénévoles, sont soumis à l’obligation
d’assurance.
 Le syndicat a le droit de subordonner le choix du
syndic bénévole à la justification d’une assurance
de responsabilité civile professionnelle.
 La responsabilité civile des syndics bénévoles est
fréquemment couverte en extension des contrats
souscrits par les syndicats de copropriétaires.
7) La Dommages-Ouvrage.
De l’assurance en général à l’assurance Dommages-Ouvrage
TYPES D’ASSURANCES
Assurances de dommages Assurances de responsabilité civile
Dommages causés à autrui

(corporels, matériels et immatériels)
Assurances de choses
- Responsabilité contractuelle • Droit commun,
A.1134 du c.civil • Difficultés de faire la
preuve d’une faute,
A.1147 du c.civil
• encombrement des
• Obligation de résultat
Définition ? • Obligation de moyens
tribunaux,
• avant 78 seul l’architecte
Immatériels / Matériels - Responsabilité délictuelle
était contraint de s’assurer.
A.1382 et suivants du c.civil
- Responsabilité décennale
A. 1792 du c.civil
En 78 – LOI SPINETTA rend l’assurance de cette RC obligatoire
(+ obligation pour le MO)
7) La Dommages-Ouvrage : Quelques définitions
Les responsabilités
(dommages causées à autrui, corporels, matériels et immatériels) :
—la responsabilité contractuelle,

—la responsabilité délictuelle,
—la responsabilité décennale.
Les dommages :
—les dommages matériels,
—les dommages immatériels
7) La Dommages-Ouvrage : La responsabilité contractuelle
(A. 1134 du Code civil)
 La responsabilité civile est dite contractuelle lorsque le

dommage dont se plaint la victime résulte de
l’inexécution d’un contrat par l’un des contractants.
 « Les conventions légalement formées tiennent lieu de

loi à ceux qui les ont faites ».
 Article 1147 du c. civil :
Obligation de résultat,
Obligation de moyens.
7) La Dommages-Ouvrage : La responsabilité civile délictuelle
 La responsabilité civile est dite délictuelle, ou quasi-

délictuelle, lorsque le dommage dont se plaint la victime ne
résulte pas de l’inexécution ou de la mauvaise exécution du
contrat.
 La responsabilité délictuelle nait d’un fait juridique.

Un fait juridique est un fait quelconque. S’il est volontaire, la
responsabilité civile sera délictuelle, à défaut elle sera
qualifiée de « quasi-délictuelle ».
 La responsabilité civile délictuelle (ou quasi) est une obligation

légale prévue aux articles 1382 à 1386 du Code civil.
7) La Dommages-Ouvrage : La responsabilité décennale (
A.1792 du Code civil)
 En 1978, la loi Spinetta a rendu l’assurance de

responsabilité décennale obligatoire
(pour le constructeur et pour le Maître d’Ouvrage*).
 * Le Maître d’Ouvrage est une personne physique ou

morale qui conclut avec un ou des réalisateurs les
contrats de louage d’ouvrage afférents à la conception et
à l’exécution d’une opération de construction.
7) La Dommages-Ouvrage : L’assurances construction
 L’assurance construction a fait l’objet de nombreuses

réformes, issues en particulier de la loi Spinetta
du 4 janvier 1978 qui modifie, d’une part le régime
des responsabilités en matière de construction et
d’autre part le régime de l’assurance.
 Les dernières modifications résultent de l’ordonnance

n°2005-658 du 8 juin 2005 (JO du 9 juin 2005).
7) La Dommages-Ouvrage : Etude de la
responsabilité en matière de construction Articles 1792 et
suivant du Code civil
La responsabilité décennale (10 ans)
Elle concerne les constructeurs au sens large du terme .

Sont notamment soumis à cette responsabilité :
• l’architecte,
• l’entrepreneur,
• le promoteur,
• le fabricant d’équipements destinés à la construction
ou à l’équipement.
NB: L’ordonnance du 8 juin 2005 précise que la responsabilité

du contrôleur technique n’est engagée que dans les limites de
ses missions
responsabilité en matière de construction -
Articles 1792 et suivant du Code civil
Cette responsabilité de 10 ans s’exerce dans trois cas :
❶ Dommages affectant la solidité de la construction;
❷ Dommages affectant la solidité des éléments d’équipement

indissociables des éléments de construction (exemple : escalier), sauf
les équipements à finalité professionnelle (selon ordonnance du 8
juin 2005)
 Evénement rendant l’immeuble impropre à sa destination (exemple :
ventilation défectueuse).
Le point de départ de la garantie est la réception de l’ouvrage, acte juridique

par lequel le maître d’ouvrage ( le propriétaire) accepte l’ouvrage ou formule
des réserves.( article 1792 du C.civil )
Nature de l’obligation des constructeurs
• L’article 1792 du Code civil qualifie la responsabilité des constructeurs de

« responsabilité de plein droit », ce qui signifie qu’il s’agit d’une obligation de
résultat.
• Le constructeur est présumé responsable, il lui appartient de dégager sa

responsabilité en prouvant que les dommages proviennent d’une cause
étrangère, constituée par un des trois éléments suivants:
 le cas de force majeure, irrésistible, imprévisible, et extérieure;
 le fait d’un tiers;
 la faute de la victime (exemple défaut d’entretien de l’ascenseur).
NB :
Ces cas d’exonération ne concernent pas les garanties biennales et de parfait
achèvement.
La double obligation d’assurance

La loi Spinetta de 1978 a mis en place un mécanisme original de
préfinancement des travaux, basé sur deux obligations d’assurances :
 L’assurance dommages-ouvrage
Elle incombe au maître de l’ouvrage (= le propriétaire).
Elle permet de préfinancer rapidement les dommages de nature
décennale sans recherche de responsabilités.
 L’assurance de la responsabilité décennale

Elle incombe à « tous les constructeurs » (= l’architecte,
l’entrepreneur, le promoteur, le fabricant d’éléments destinés à la
construction ou à l’équipement).
et suivant du Code civil
Articles 1792
Loi du 4 janvier 78 = Double obligation

révisée par l’ordonnance de juin 2005
Assurances Dommages-Ouvrage Responsabilité Civile Décennale

Obligatoire pour le Maître d’Ouvrage Obligatoire pour le locateur d’ouvrage
L 242-1 du c.ass L 241-1 du c.ass
Préfinancement Présomption de
responsabilité
Accessoire au
droit de propriété Tout constructeur est responsable de plein droit
envers le Maître d’Ouvrage ou l’acquéreur (même s’il
y a un vice du sol) des dommages qui
compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui,
Seule assurance de dommages l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou
obligatoire l’un des ses éléments d’équipement, le rendent
impropre à sa destination
Partie II :
Gestion des sinistres
A. Les conventions interprofessionnelles
et la garantie dégâts des eaux
1) Cumul d’assurances : l’existence de conventions interprofessionnelles
La prestation indemnitaire :
Dans les assurances de dommages, qui comprennent à la fois les assurances de choses et les
assurances de responsabilité, l'indemnité versée dépend de la somme assurée par le contrat.
Si on appelle parfois cette somme « capital assuré », comme dans les assurances de personnes,
il s'agit en réalité d'un plafond de garantie, de la limite maximum d'indemnité à laquelle
l'assuré peut prétendre et non de la prestation elle-même, qui en toute hypothèse, ne peut
être supérieure au montant du dommage réellement subi par l'assuré ou le tiers.
La règle est la même qu'en cas de sur-assurance : si plusieurs assurances ont été contractées
frauduleusement, dans le but de cumuler les indemnités d'assurance, elles sont nulles et
aucune d'elles ne peut produire d'effet en cas de sinistre.
En l'absence de fraude, chaque assurance intervient, mais sans que le montant total des
sommes versées à l'assuré ne puisse excéder la valeur de la chose assurée : selon l'article L.
121-4 du code des assurances, « quand elles sont contractées sans fraude, chacune d'elles
produit ses effets dans les limites des garanties du contrat et dans le respect des dispositions de
l'article L. 121-1… Dans ces limites, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l'indemnisation de
ses dommages en s'adressant à l'assureur de son choix ».
Quand y a-t-il cumul d’assurances ?
Pour qu’il y ait cumul d’assurances il faut que certaines conditions soient réunies.
 Il existe plusieurs polices,
 Identité d’intérêt. Le même intérêt d’assurance doit se retrouver dans ces contrats
(ils doivent garantir le patrimoine de la même personne),
 Identité de risques. Les contrats garantissent le même « risque-événement » (pas
d’identité de risque si un contrat couvre le risque vol et l’autre le risque incendie).
Les contrats garantissent le même « risque-objet » (le même bien, la même
responsabilité),
 Identité de souscripteur. Ce principe est issu d’une jurisprudence du 21/11/2000
NB : en 2002 les assureurs ont adopté une résolution par laquelle ils conviennent
d’écarter le principe retenu de cette jurisprudence ; pour eux il faut qu’il y ait
identité de bénéficiaire…
 Simultanéité des garanties. Les contrats doivent produire leurs effets en même
temps,
 Excès d’assurance. Il y a cumul d’assurances si le total des garanties est supérieur à
la valeur d’assurance.
En cas de cumul d’assurance quel assureur doit intervenir ?
La règle est simple, aux termes de l'article L. 121-4 du code des assurances lorsque
plusieurs assurances répondant aux critères des assurances cumulatives sont
contractées sans fraude, le bénéficiaire peut obtenir l'indemnisation de ses
dommages en s'adressant à l'assureur de son choix.
Les conventions entre assureurs dérogent à l'article L. 121-4 du code des assurances
et prévoient quel assureur sera régleur et dans quelles conditions.
Dans la pratique les experts intervenant dans le règlement du sinistre pour le compte
de l’assureur appliquent les dispositions des conventions interprofessionnelles, alors
même que l’assuré est tiers à cette convention.
L’assuré n’est nullement tenu de respecter ces conventions et peut obtenir
l’indemnité suivant ce qui est prévu dans la police souscrite.
L’assuré choisi a une garantie insuffisante

Selon l'article L. 121-4 du code des assurances, l'assuré doit donner connaissance à
chaque assureur de l'identité des autres assureurs, mais cette obligation n'est pas
assortie de sanction.
La seule sanction applicable sera la nullité de toutes les assurances s'il apparaît qu'en
cas de sinistre l'assuré aura cherché à cumuler les indemnités dues au titre de chacun
des contrats cumulatifs.
En cas de sinistre, l'assuré de bonne foi peut s'adresser à l'assureur de son choix, qui
l'indemnisera dans les limites de sa garantie ; si le dommage excède cette limite,
l'assuré peut demander aux autres assureurs de compléter jusqu'à concurrence de
son préjudice.
NB : La déclaration de sinistre faite à l'un des assureurs vaut pour les autres ; par
conséquent, lorsque cet assureur a indemnisé la victime, il peut réclamer aux autres
assureurs le remboursement de leur quote-part, sans que ceux-ci puissent lui opposer
une déchéance pour déclaration tardive du sinistre (Cass. 1re civ., 30 oct. 1995, no 92-
13.254, no 1613 P : Assur. fr. 1996, cah. de jurispr. no 52, p. IX ; Bull. civ. I, no 379, p.
264).
Les conventions interprofessionnelles obligent les parties adhérentes.

Elles trouvent lieu de s’appliquent fréquemment dans la gestion des sinistres, alors qu’elles
n’ont aucune portée coercitive à l’égard des assurés ou à l’égard des tiers bénéficiaires des
contrats.
Objectif des conventions interprofessionnelles.

Faciliter la gestion des sinistres, en accélérer le règlement et faciliter les recours entre assureurs
Intérêts des conventions interprofessionnelles pour les victimes.

La rapidité du règlement des sinistres, et le versement d’une indemnité qui, parfois, peut
résulter plus importante (ex convention CIDRE suivant les cas absence de franchise, et pas de
coefficient de vétusté pour les dommages aux embellissements (papiers peints, peintures, faux-
plafonds, boiseries, miroirs fixés au mûr ...) et ceux visant les parties immobilières privatives ou
communes (sauf vétusté de plus de 25% pour les parties immobilières privatives et les
embellissements...)
Les conventions de règlement
Préambule
 Le dégât des eaux est un sinistre très fréquent :

plus de 4000 dégâts des eaux par jour en France en
2018…
 De la fenêtre laissée ouverte jusqu'à la rupture de

canalisation, le dégât des eaux peut avoir de multiples
origines et toucher les biens mobiliers ou immobiliers.
 Il met souvent en cause deux logements ou plus :

une baignoire qui déborde chez l'un se transforme en
plafond trempé chez l'autre !
Jean-Paul Boudignon
Les conventions de règlement
Définition
Pour faciliter et accélérer le règlement des dégâts d'eau, les sociétés

d'assurances ont mis au point des conventions spécifiques :
 La nouvelle convention « IRSI »

Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble.
Cette convention remplace la convention CIDRE
depuis le 1er juin 2018.
 La convention « CIDE COP »

Convention d’Indemnisation Dégâts des Eaux dans la Copropriété.
Jean-Paul Boudignon
 La convention CIDRE 
 Les autres conventions (exemple : CIDE COP)

 Maintien pour les sinistres hors du champ de
l’application de l’IRSI.
Les objectifs de la convention IRSI
IRSI : Pourquoi cette réforme ?
Limites des conventions actuelles :
 Un assuré face à une multiplicité d’intervenants

dans la prise en charge de son sinistre.
 Un système conventionnel qui n’est plus en phase avec le

marché de l’assurances ou avec les attentes des
consommateurs. L’assureur du copropriétaire non occupant
est absent des conventions actuelles.
 Une absence d’organisation de la recherche de fuite.
IRSI : Son objet
Une refonte avec un triple objectif :
 Remplacer la convention CIDRE,
 Simplifier et accélérer le règlement des sinistres

dégâts des eaux et Incendie,
 Rendre un meilleur service aux assurés.
IRSI : Comment ?
Simplifier et accélérer le règlements des sinistres

DEGAT DES EAUX et INCENDIE en :
 Désignant un assureur gestionnaire,

 Organisant la recherche de fuite,
 Mettant en place une expertise pour compte commun,
 Désignant l’assureur payeur,
 Encadrant les recours.
IRSI : Un nouveau constat dégâts des eaux
 NB : 3 feuillets
IRSI : Zoom sur le constat dégâts des eaux
II . Les principales nouveautés de la convention IRSI
 Champs d’application
 Une gestion par local
 La désignation d’un assureur gestionnaire
 La création de l’expertise pour compte commun
 L’organisation de la recherche de fuite
 La prise en compte du propriétaire non occupant
 La mise en place de « réputés garantis »
IRSI : Champs d’application
QUELS EVENEMENTS OU QUI

? ? ?
 DDE  Dans un immeuble  Au moins deux

occupé, à titre assureurs adhérents
 Incendie quelconque
 Couvrant le DDE et
 Entraînant des  Dans l’immeuble l’incendie
dommages ou dans un
matériels < ou = immeuble mitoyen  En assurances de
5000 € par local choses et/ou
responsabilités
 Nouveauté :
Abandon de la  Exclusion :
notion de « lésé » Chambre d’hôtels et
chambre d’hôtes.
IRSI : Les mécanismes : L’assureur gestionnaire
 Une gestion par local

et non plus par lésé
 Intervention d’un gestionnaire assureur

du local concerné.
 Il vérifie la matérialité des faits et procède
sans tarder à l’évaluation des dommages suite
à la déclaration de son assuré ou à la demande
d’un autre assureur.
IRSI : Qui est l’assureur gestionnaire ?
Locaux Locaux Locaux

privatifs privatifs communs
occupés vacants
L’assureur de
L’assureur de l’immeuble
L’assureur du
l’occupant du Propriétaire non
local sinistré occupant (PNO)
quel que soit son ou du
statut d’occupant Copropriétaire
sauf exception non occupant
(CNO)
sauf exception
IRSI : Qui est l’assureur gestionnaire ?
Qualité Assureur
Occupation du local
du local Gestionnaire
Commun Assureur Immeuble
Assureur
Privatif Copropriétaire occupant assuré
copropriétaire
Assureur Immeuble
Privatif Copropriétaire occupant non assuré
par subsidiarité
Privatif Locataire assuré Assureur locataire
Privatif Locataire non assuré Assureur du PNO
Assureur Immeuble
Privatif Locataire non assuré et PNO non assuré
par subsidiarité
Locataire en meublé ou saisonnier et/ou ayant

Privatif Assureur du PNO
donné ou reçu congé au jour du sinistre
Locataire en meublé ou saisonnier et/ou ayant

Assureur Immeuble
Privatif donné ou reçu congé au jour du sinistre
par subsidiarité
+ PNO non assuré
Privatif Vacant Assureur PNO

Assureur Immeuble
Privatif Vacant + PNO non assuré
Jean-Paul Boudignon par subsidiarité 95
IRSI : Le mécanisme des tranches
Tranche 1 Tranche 2
Sinistre < 1600 € HT Sinistre entre

1600 € HT et 5 000 € HT
 Prise en charge totale par l’assureur Expertise pour compte commun
gestionnaire, à l’initiative de l’assureur,
 Abandon de recours. Répartition de la prise en charge
selon la propriété des biens,
Recours au coût réel,
Barème de répartition selon les
causes du sinistre
IRSI : L’évaluation par l’assureur gestionnaire
Tranche 1 Tranche 2
 L’assureur gestionnaire  L’assureur gestionnaire

évalue les dommages par organise une expertise pour
tout moyen, compte commun
 Sauf s’il entend exercer un  Opposabilité des conclusions

recours. et de l’évaluation.
Les causes selon l’IRSI
Toutes les causes

sont garanties, sauf celles
expressément exclues
Sauf
 En cas de pluralité de causes
 Il n’y a plus de liste limitativement dont l’une est exclue de la
garanties comme en CIDRE. présente convention, le
 Quand la cause reste indéterminée, sinistre est traité hors
IRSI demeure applicable convention
IRSI : Les exclusions
Les exclusions sont aujourd’hui listées en dégâts des eaux :
 Infiltrations par façades, murs enterrés, menuiseries extérieures (fermées ou non),
 Les pénétrations d’eau par les ouvertures des gaines de ventilation, les conduits de cheminée, par absence ou
destruction partielle de toiture, par toiture bâchée,
 Les phénomènes de condensation ou d’humidité sans relation avec un dégât des eaux relevant de la présente
Convention,
 Les eaux de ruissellement, débordements de cours d’eau, remontées de nappe phréatique, refoulement d’égouts,
inondations, dommages de mouille consécutifs à la destruction totale ou partielle de la toiture dus aux tempêtes,
grêles, poids de la neige ainsi que tout phénomène naturel (hors gel), que ces évènements donnent lieu ou non à un
arrêté de catastrophes naturelles,
 Les fuites de canalisations d’eau de toutes natures

enterrées au-delà de l’aplomb des murs des immeubles impliqués,
 Les écoulements de liquides autres que l’eau,
 Les sinistres, quelle que soit la cause ,

provoquant l’apparition de champignons lignivores
ou d’insectes xylophages.
Les exclusions en incendie :
 Les phénomènes naturels (foudre, éruption volcanique,…) donnant lieu ou non à

un arrêté de catastrophes naturelles ainsi que les feux de forêts,
 Les évènements relevant du régime des catastrophes technologiques,
 Les évènements imputables à un ou plusieurs véhicule(s) terrestre(s) à moteur,
 Les sinistres quelle qu’en soit la cause provoquant l’apparition de champignons

lignivores ou d’insectes xylophages

Les locaux exclus :
 Les chambres d’hôtel et d’hôtes sont exclus.
 En tranche 2 : exclusion des locaux à usage mixte lorsque le sinistre

prend naissance ou affecte les parties à usage professionnel.
 Les locaux à usage autre qu’habitation

IRSI : L’assiette des dommages
Pour les locaux privatifs Pour les locaux communs
 Dommages matériels,  Dommages matériels,

 Dommages au contenu vétusté  Dommages au contenu des parties
déduite), communes vétusté déduite,
 Dommages aux embellissements et  Dommages aux parties communes
aux parties immobilières privatives
en valeur à neuf (nouveauté), en valeur à neuf,
 Frais de recherche de fuite,  Frais de recherche de fuite,
 Frais afférents : les mesures  Les frais afférents : idem
provisoires et conservatoires, les
mesures de sauvetage, les frais de
déplacement des objets mobiliers,  Les dommages immatériels ne
les frais de démolition et de
déblaiement sont pas dans l’assiette (pertes
d’usage, d’exploitation ou de
loyers…)

IRSI : Recours
Tranche 1 Tranche 2
Abandon de recours Droit à recours
 Vétusté déduite,
Sauf :  Encadré par le barème de
répartition,
 Sinistres répétitifs
 Sur la base d’un rapport d‘expertise
 RC du tiers professionnel ou non commun.
professionnel (recours en droit  Causes multiples,
commun)  Une seule assiette de dommage,
 Recours en part égale vis-à-vis des
assureurs responsables mais sans
solidarité.

IRSI : RECHERCHE DE FUITE - Une définition simplifiée
 Il s’agit des investigations destructives ou non nécessaires pour identifier et localiser la

cause et/ou l’origine du dégât des eaux afin de préserver les biens et d’éviter l’aggravation
du sinistre. La recherche de fuite comprend la remise en état des biens endommagés par ces
investigations.
La réparation de la cause est exclue de la recherche de fuite
Ce qui change
• Suppression du passage en apparent comme modalité de recherche de fuite.
• Le passage en apparent relève des seules dispositions contractuelles et non de l’IRSI.
• Suppression de la notion d’investigations préalables car les nouvelles dispositions concernant
l’organisation et la prise en charge sont les mêmes quelque soit le moment où la recherche de
fuite est faite.
 Maintien d’une définition large de la recherche de fuite

IRSI : RECHERCHE DE FUITE – Réputé garanti
 Création d’un « réputé garanti » spécifique à la recherche de fuite
— Tout contrat garantissant les locaux (privatifs ou communs) en assurance de

choses et/ou de responsabilité est réputé garantir les frais de recherche de
fuite.
— Les franchises, les plafonds, conditions de garantie et règles proportionnelles de

prime, quels que soient leurs montants et quelles que soient les responsabilités
encourues, sont inopposables.
Ce qui change
La recherche de fuite est réputée garantie sans
franchise, sans plafond, etc… pour tous les assureurs y
compris les assureurs RC afin d’inciter le responsable à
l’effectuer.

IRSI : La recherche de fuite - Organisation
Le principe directeur change : l’organisation de la recherche de fuite n’incombe plus
nécessairement à l’assureur gestionnaire.
L’assureur gestionnaire n’est plus tenu d’organiser :
 la recherche de fuite en dehors du local de son assuré
 une recherche de fuite destructive dans le local de son assuré occupant, non propriétaire.
L’assureur de l’occupant organise la recherche de fuite dans le local de son assuré
L’assureur du (co)propriétaire non occupant organise la recherche de fuite en cas de

→ recherches de fuite destructives dans son local
→ non-assurance de l’occupant
→ local meublé ou saisonnier
→ congé donné ou reçu au plus tard au jour du sinistre (sauf hypothèse de l’aggravation)
→ local vacant
L’assureur de l’immeuble organise la recherche de fuite

→ dans le local commun,
→ dans le local du copropriétaire non assuré, à titre subsidiaire.
Tout autre intervenant non assureur peut organiser une rechercher de fuite.
L’IRSI fixe les modalités de prise en charge des coûts de la recherche de fuite.
IRSI : RECHERCHE DE FUITE - Modalités de prise en charge
• Dans les copropriétés, les recherches de

PRINCIPE
EXCEPTION
• Les assureurs prennent
fuite organisées par les syndics sont prises en
en charge les charge par l’assureur du copropriétaire
recherches de fuite (occupant ou non) lorsque la fuite trouve son
organisées à leur origine dans le local privatif de ce dernier
initiative ou à celle de même s’il n’est pas responsable
leurs assurés conventionnellement.
• y compris les • La prise en charge de la recherche de fuite organisée

recherches de fuite par le syndic n’incombe pas nécessairement à
effectuées en dehors du l’assureur de la copropriété.
local de leurs assurés. • En effet, l’assureur du copropriétaire doit prendre en
charge les frais de recherche de fuite lorsque la fuite
trouve son origine dans le local privatif de son assuré
même si c’est le syndic qui a organisée la recherche
de fuite.

IRSI : RECHERCHE DE FUITE – Assiette
Assiette servant à la détermination de

la tranche 1 ou 2
Maintien des dispositions actuelles :
Seuls les frais de recherche de fuite indemnisés par l’assureur gestionnaire

sont pris en compte pour la détermination de l’assiette

IRSI : RECHERCHE DE FUITE – Recours
Maintien des dispositions actuelles :
Frais de recherche de fuite pris en charge par

l’assureur gestionnaire
Les frais de recherche de fuite sont compris dans
l’assiette servant à la détermination de la tranche 1
ou 2
Tranche 1 Tranche 2
 Abandon de recours  Recours possibles

Partie II :
Gestion des sinistres
B. La gestion d’un sinistre
1) Les formalités
2) L’évaluation des pertes
3) Le règlement de l’indemnité

B. La gestion d’un sinistre
1) Les formalités suite au sinistre et avant l’expertise
Rappel :
La charge de la preuve du contenu
et de la mise en jeu de la garantie
incombe à l'assuré.

Mesures conservatoires à prendre en cas de sinistre.

En cas de sinistre, l'assuré ou, à défaut, son mandataire
ou le souscripteur doit prendre immédiatement toutes
les mesures nécessaires pour :
 limiter l'importance des dommages,
 sauvegarder les biens non endommagés ou non

totalement détruits.

La déclaration du sinistre
 Contenu de la déclaration
 Forme de la déclaration… une question de preuve
 Dommage aux biens : délai pour adresser la déclaration de sinistre
 Déchéance pour déclaration tardive
 Responsabilité civile : précision

Il est recommandé de se reporter aux conditions générales du contrat d'assurance pour

connaître les formalités à remplir et les pièces à fournir à l'assureur. En général, il peut y être
indiqué :
— la date et les circonstances précises du sinistre,
— ses causes connues ou présumées,
— la nature et le montant approximatif des dommages,
— les nom et adresse des personnes impliquées dans le sinistre (auteurs et victimes),
— l'identité des témoins,
— pour les garanties pertes d'exploitation, l'incidence du sinistre sur l'activité présente et
future de l'entreprise ainsi que la durée prévisible nécessaire à la reprise totale de l'activité
de l'entreprise.
 Transmettre à l'assureur dans les plus brefs délais tous les avis, convocations, assignations,
actes extrajudiciaires et plus généralement toute correspondance qui lui est directement
adressée à propos du sinistre.
 Ultérieurement, dans des délais contractuellement fixés, fournir un état des pertes ainsi que
tous les justificatifs possibles (factures, photos, etc.).

 Particularités en cas de sinistre « dégâts d’eau » (DDE) :

— Constat amiable DDE
 Particularités en cas de sinistre relevant de l’assurance « dommages à l’ouvrage ».

La déclaration de sinistre n'est « constituée » (et ne fait courir les délais) que si elle contient
les informations suivantes :
— numéro du contrat d'assurance ;
— nom du propriétaire de la construction endommagée ;
— adresse de cette construction ;
— date de la réception ou à défaut de la première occupation des locaux ;
— date de l'apparition des désordres ainsi que leur description et leur localisation ;
— si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement au titre de l'article
1792-6 du code civil,
la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.
 L'assureur dispose d'un délai de 10 jours pour signifier à l'assuré que la déclaration n'est
pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants. (annexe II de l'article A.
243-1 C Ass).

 Forme de la déclaration… une question de preuve
L'assureur ne peut imposer une forme déterminée pour la

déclaration de sinistre (Cass. civ., 4 juin 1945 : RGAT 1945, p. 151,
note A. Besson).
Néanmoins, la forme recommandée avec demande d’avis de

réception paraît la plus appropriée, à moins qu'un récépissé de la
déclaration ne soit remis à l'assuré qui s'est déplacé.

 Le point de départ du délai de déclaration est « la connaissance du sinistre par

l'assuré »
L'assuré est obligé d'aviser l'assureur au plus tard dans le délai fixé par le contrat
(article L. 113-2, 4° C Ass). Ce délai ne peut être inférieur à :
— 5 jours ouvrés,
— 2 jours ouvrés en cas de vol,
— 24 heures en cas de mortalité du bétail,
— 10 jours calendaires à compter de la publication au journal officiel de l’arrêté
de constatation de l’état de catastrophe naturelle, et 30 jours calendaires pour
les pertes d’exploitation qui s’en suivent.
 Les différents délais de déclaration du sinistre sont décomptés à partir du

lendemain du sinistre. Ils se comptent en jours ouvrés

Particularité en assurance de responsabilité.
 En matière délictuelle, la victime dispose d’un délai de 5 ans pour agir contre le
responsable du sinistre. Elle dispose de dix ans dans le cadre de la responsabilité
des constructeurs.
 L'action directe de la victime contre l'assureur de responsabilité se prescrit par le

même délai que l'action de la victime contre le responsable, majorée du délai de
prescription prévu en matière d’assurance (qui est de deux ans). Là encore le
point de départ du délai de déclaration est « la connaissance du sinistre par
l'assuré ».
 Mais ici, il faut entendre la connaissance à la fois de l'événement et des
conséquences éventuellement dommageables de nature à entraîner la garantie
de l'assureur » (Cass. civ., 20 juill. 1942).

La déclaration du sinistre  Déchéance pour déclaration tardive.

Dans la pratique, l'incidence de cette règle est limitée.
 Elle ne peut pas être opposée dans les cas où le retard est dû à un cas
fortuit ou de force majeure.
 Elle ne peut être opposée que si l'assureur établit que le

retard dans la déclaration lui a causé un préjudice.
Exemple : la déclaration tardive lui a fait perdre un recours ou ne lui a
pas permis de prendre des mesures destinées à limiter le coût du
sinistre.
 Il est rappelé que cette déchéance doit être précisée en des termes
très apparents. (art. L 121-4 C Ass)

 Précision :
En matière de Responsabilité Civile,

la déchéance n’est pas opposable aux tiers.

Conséquences d’un sinistre sur la pérennité du bail

art. 1722 c. c. : Résiliation ou diminution du loyer à la demande du preneur
« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est
résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les
circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et
l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
art. 1741 c. c. : Résiliation de plein droit du bail

« Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du
bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
NB : La notion de perte totale s’entend au cas où le locataire se trouve dans l'impossibilité de

jouir du logement conformément à sa destination (Cass. Civ. 22.11.22 et 17.10.68).
Il est important que le gestionnaire avise son client de ces situations, et suivant son mandat
— qu’il procède suivant ce qui est prévu par la loi (qu’il constate la résiliation ou qu’il accorde la
diminution du loyer)
— qu’il recouvre les sommes ainsi perdues de l’assureur dont la police trouve lieu à s’appliquer.

 Les diverses procédures d’expertise
 Le cours de l’expertise et ses conséquences
La première réunion d’expertise

Établissement de l'état des pertes par l’assuré
Inventaire des dommages et du sauvetage
Débat au cours de l’expertise
Evaluation des dommages
 Procès verbal d’expertise
 Précisions sur la valeur probante de l’expertise devant le tribunal

Les diverses procédures d’expertise
 Evaluation de gré à gré

Le règlement de gré à gré intervient essentiellement pour les petits sinistres.
Le remboursement peut se faire sur simple devis transmis à l'assureur
L’expertise unilatérale : L’assureur missionne un expert qui prend accord avec

l’assuré sur le montant de ses dommages ou de son indemnité
L’expertise amiable et contradictoire et son opposabilité

Lorsque le contrat prévoit que les litiges sur la détermination des dommages
sont réglés par le recours à une expertise amiable et contradictoire, l'assuré
(comme l'assureur) est tenu de respecter cette procédure. L'ensemble des
parties intéressées (assuré, victimes, tiers responsables et leurs assureurs
respectifs) doit être convoqués à l'expertise pour que celle-ci leur devienne
opposable.
NB : L'éventuel responsable régulièrement convoqué à une expertise amiable par lettre recommandée qui ne
s'est pas présenté ou fait représenter à la réunion d'expertise le fait à « ses risques et périls » ( Cass. 1re civ., 4
avr. 1984 : Argus 1984, p. 1949).

Les diverses procédures d’expertise
 La tierce expertise
Si les deux experts désignés par les parties ne peuvent parvenir à un accord, une
procédure
de tierce expertise est prévue obligatoirement
L’expertise judiciaire
En cas d’échec des étapes prévues précédemment
NB : en matière d’incendie, cette procédure ne peut être intentée que si un délai d’au
moins mois s’est écoulé depuis la remise par l’assuré de l’état des pertes définitif.
Cas particulier. Expertise en assurance dommages-ouvrage - Expertise unique

L'assuré a le droit de récuser l'expert choisi par l'assureur, d'intervenir aux opérations
d'expertise et d'y présenter des observations.
Celui-ci doit en tenir compte et les consigner dans son rapport (C. assur., art. A. 243-1, ann. II).

Le cours de l’expertise et ses conséquences
Le principe de la contradiction est le principe directeur
des procédures, de l’expertise judiciaire mais également
de l’expertise amiable.
Les étapes :
 La première réunion d’expertise
 Établissement de l'état des pertes par l’assuré
 Inventaire des dommages et du sauvetage
 Débat au cours de l’expertise
 Evaluation des dommages
 Procès verbal d’expertise
 Précisions sur la valeur probante de l’expertise devant le tribunal

La première réunion d’expertise
 De par l’usage (et la convention interprofessionnelle) une expertise ne peut être fixée
moins de 21 jours après la convocation par l’expert d’une partie.
 La première réunion d’expertise est très importante (idée du montant du sinistre)
 L'expert choisi par l’assureur procédera ainsi à ses premières constatations concernant
la réalité et la matérialité du sinistre :
— les circonstances de sa survenance (localisation du point de départ, développement,
etc.),
— les causes constatées ou présumées,
— l'origine, afin d'envisager des responsabilités éventuelles non mises en cause.
Il opère divers contrôles servant à vérifier le risque et débusquer la fraude en :

—vérifiant la qualité des déclarations de l'assuré ayant servi à l'établissement du contrat ;
—contrôlant l'exactitude de l'assiette de prime par la vérification des capitaux
garantis (valeur avant) ou des déclarations normatives (nombre de pièces, surface,
etc.) susceptible d'entraîner l'application d'une règle proportionnelle de capitaux.


Établissement de l'état des pertes par l’assuré
Il appartient à l'assuré de présenter sa réclamation à l'assureur

(contractuellement dans un délai de trente jours), en apportant
la preuve de l'existence et de la valeur des biens sinistrés (C.
civ., art. 1315).
Cet état des pertes est alors remis à l'expert de l'assureur. Il lui
reviendra d’étudier son contenu, et d’y répondre.
Rappel : les délais d’instruction d’une expertise après sinistre

incendie issus de l’article L. 122-2, alinéa 2


Inventaire des dommages et du sauvetage
L’expertise n’est pas forcément partiale et objective.
L’indépendance juridique des experts a été mise à mal par :

—l’organisation de la qualification des experts d’assureur,
—l’exclusivité des experts au profit des sociétés d’assurances,
—la dépendance économique (et nous ajoutons par la
soumission perpétuelle à des évaluations rendement, quotas,
moyenne de coûts etc.).


Débat au cours de l’expertise
Cette confrontation donnant lieu à des discussions sur :

— les techniques de réparation ou de remplacement envisagées,
— les taux de vétusté,
— les valeurs à retenir de remplacement,
— chaque garantie annexe prévue par le contrat d'assurance, telle
que privation de jouissance, perte de loyers, pertes indirectes,
frais de déblais, dommages électriques, mise en conformité...
Attention : le sauvetage reste la propriété de l’assuré. Il ne peut être
délaissé.

 Evaluation des dommages
Le débat technique porte sur la nature et l’étendue des
dommages
> Constat d’huissier
Les obligations de preuve auxquelles est tenu l’assuré doivent le
porter à prendre immédiatement après sinistre toute disposition
pour conserver les preuves du dommage voire à faire constater par
voie d’huissier de justice, assisté d’un technicien du bâtiment, les
désordres dans toute leur ampleur.
> Spécialistes
Si l’assuré ou son mandataire n’est pas assisté d’un expert amiable, il
faut pour le moins qu’il fasse appel à des « sachants » en matière de
technique du bâtiment (notamment si des désordres structurels
affectent le bâtiment ou si la RT 2012 trouve application dans la
reconstruction).

Le débat technique porte sur la nature et l’étendue des dommages
> Valeurs habituelles en matière d’expertise.
Les valeurs des biens sinistrés sont au nombre de trois.
La valeur vénale. C’est la valeur d’un bien à vendre et c’est à tort que les
assureurs l’emploi dans l’évaluation du bâtiment. Il s’agit du coût d’un bien
correspondant à la valeur d’achat majorée des taxes et frais de transport
(marchandises achetées par un commerçant), le prix de revient d’un bien pour le
fabricant, la valeur des récoltes escomptées selon les mercuriales pour un
agriculteur.
La valeur d’usage est retenue pour les biens utilisés par son propriétaire. Il s’agit
de la valeur de remplacement par un bien semblable ou la valeur de
reconstruction d’un bâtiment, moins la dépréciation pour vétusté. Elle est
encore dénommée « valeur d’assurance ».
La valeur à neuf comprend une garantie de la vétusté souscrite par l’assuré qui
compense totalement ou pour partie la différence entre la valeur d’usage et la
valeur neuve des biens.

La vétusté (= la dépréciation, quelle qu'en soit la cause, que
subit un bien)
> Le mobilier, matériel (le contenu).
L'abattement pour dépréciation, appliqué sur la valeur à neuf du bien, peut
être fonction de sa durée de vie. Par exemple, un bien dont la durée ne
dépasse pas 5 ans devrait se voir affecter un coefficient de vétusté de 20 %
par an.
En réalité, la dépréciation n'est pas linéaire : elle est souvent plus rapide les
premières années et moins rapide les années suivantes, car le bien conserve
néanmoins une valeur d'usage, s'il est en bon état de conservation.
Par contre, certains biens (bijoux, objets de valeur…) ne se déprécient pas
avec le temps et peuvent même s'apprécier, s'ils sont en bon état et bien
entretenus.
Les contrats prévoient des barèmes forfaitaires de vétusté, notamment pour
les dommages électriques et le matériel informatique, voire des listes
entières de mobilier et des parties de l’équipement du bâtiment

La vétusté
> Le bâtiment
Selon les clauses contractuelles, l’estimation de la vétusté peut se faire
globalement sur l’ensemble du bâtiment (à l’exception des postes de nettoyage,
décontamination et déconstruction qui ne portent pas de vétusté) ou bien par
corps d’état (maçonnerie, menuiserie, charpente, couverture, zinguerie etc.).
Certains auteurs vont jusqu’à considérer que l’expert devrait aller dans un détail
confinant à une expertise technique très poussée.
La pratique est très éloignée de ces appréciations multipliant les critères
d’appréciation.
La clause relative aux modalités d’appréciation de la vétusté mentionne qu’elle
s’apprécie
« à dire d’expert ». Si l’expert est un homme de terrain et d’expérience, il ne
mentionne
jamais ses « calculs » pour justifier une vétusté. En telle circonstance, il porte
une appréciation souvent subjective et sans réel fondement technique.


L’application du contrat.
Elle porte essentiellement sur le contrôle de la vérification du
risque-objet opérée par l’expert de l’assureur, sur la mise en
application correcte des garanties, notamment des garanties
dites complémentaires (ou frais restés à la charge de l’assuré cf.
annexes Extraits de conditions générales).
Autant de mise en jeu du contrat qui doivent être mis au point
avant la proposition de règlement du dossier et le dépôt de son
rapport par l’expert de l’assureur.


 Procès verbal d’expertise
Les experts consignent leurs conclusions dans un procès-verbal

d'expertise.
NB : les experts peuvent être d’accord pour le surplus de

l’évaluation et mentionner des réserves pour les points sur
lesquels leurs opinions diffèrent.

 Précisions sur la valeur probante de l’expertise devant le tribunal
L’expertise unilatérale non opposable
Le juge peut retenir les constatations et les conclusions d'un rapport d'expertise
inopposable, à titre de simple renseignement, si :
— il fonde aussi son opinion sur d'autres éléments d'appréciations (présomptions,
témoignages, autres avis…) ,
— cette expertise irrégulière ait été soumise à la discussion et à la contradiction des parties
au litige.
L'expertise est déclarée opposable

Si l'expertise est opposable, les parties concernées sont obligées de la tenir pour un fait
acquis.
Le juge peut légitimement fonder sa décision sur les contestations et les évaluations de
l'expert. Celui contre qui elle est invoquée peut encore la discuter dans son contenu. Pour
cela, il devra l'attaquer devant le juge en demandant de nommer un expert judiciaire.
NB : le juge ne sera pas obligé de donner une suite à cette demande

 Règlement d’une provision en cours d’expertise
L'assureur certain de devoir sa garantie peut verser une provision.

En cas de refus injustifié l'assuré peut l’obtenir du juge des référés
 Signature de la lettre d’acceptation des dommages ou de l’indemnité
Une fois les dommages arrêtés par les experts, l'indemnité due par
l'assureur est calculée en prenant en compte les stipulations du contrat
d'assurance.
L’assureur fait sa proposition d'indemnisation.
L'assuré confirme son accord en signant une quittance de règlement ou
une «lettre d'acceptation d'indemnité ».

Dispositions relatives au versement de l’indemnité
 A qui l'indemnité est-elle versée ?

 Principe : versement de l'indemnité au bénéficiaire
 Le bénéficiaire doit justifier de ses droits.
 Aucune opposition ne doit être formée, ce qui pose le problème
des droits des créanciers.
 L'assuré peut également céder sa créance d'indemnité à un tiers.
 Pour les indemnités correspondant à la réparation des dommages
atteignant des immeubles, le bénéficiaire doit produire un titre de
propriété.
 Pour les sinistres affectant les biens mobiliers, il est fait application
de la règle : « En fait de meubles, possession vaut titre ».

A qui l'indemnité est-elle versée ?

Hypothèse de l’action directe
L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la
somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé jusqu'à
concurrence de ladite somme.
Le propriétaire et le locataire peuvent souscrire un accord permettant au
locataire de percevoir directement l'indemnité pour qu'il l'utilise aux fins de
réparations de l'immeuble (désistement).
La victime se verra opposer le contenu de la police (exemple : les exceptions
opposables au souscripteur). (L112-6 C Ass)
Il incombe à l'assureur de démontrer ces limites en produisant le contrat
NB : La validité d'une clause d'exclusion de garantie ne peut être contestée
que par les parties au contrat d'assurance, et non par la victime (Cass. 3e
civ., 28 oct. 2003, n° 01-13.490).

A qui l'indemnité est-elle versée ?

Droit des créanciers privilégiés sur l'indemnité – (Art L121-13 C. assur)
« Les indemnités dues par suite d'assurance contre l'incendie, contre la

grêle, contre la mortalité du bétail, ou les autres risques, sont
attribuées, sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux
créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang. »
Principe : ce paiement est subordonné à une demande de paiement
adressée à ce titre à l'assureur par le créancier intéressé (La créance
doit être certaine, liquide et exigible.
NB : les paiements faits de bonne foi avant opposition sont valables.

Délai de paiement
Assurance incendie (art L. 122-2 C. assur)
Disposition d'ordre public.
— Si dans les trois mois à compter de la remise de l'état des

pertes, l'expertise n'est pas terminée, l'assuré a le droit de
faire courir les intérêts par sommation.
— Si elle n'est pas terminée dans les six mois, chacune des
parties peut procéder judiciairement

Catastrophes naturelles. (art. L 125-2 C. assur).
Une provision sur les indemnités doit être versée dans les deux mois
(à compter de la date de remise de l'état estimatif des biens
endommagés ou des pertes subies, sans préjudice de dispositions
contractuelles plus favorables, ou de la date de publication, lorsque
celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l'état
de catastrophe naturelle).
Les indemnisations résultant de cette garantie doivent être dans un
délai de trois mois.
Le code prévoit des pénalités de retard en cas de non-respect de ces
délais

 En assurance dommages-ouvrage (C. assur., art. L. 242-1)
L'assureur a un délai maximal de 60 jours, courant à compter de la

réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa
décision sur la mise en jeu du contrat.
Lorsqu'il l’accepte il doit présenter, dans un délai maximal de 90 jours,
courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une
offre d'indemnité.
En cas d'acceptation par l'assuré de l'offre qui lui a été faite, le
règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de 15
jours.

 Délai de paiement
 La garantie en valeur à neuf :
Versement de l’indemnité en deux temps
❶ Indemnité immédiate
❷Indemnité différée sur présentation des pièces justificatives
Attention aux délais prévus dans la police pour la reconstruction de

l’immeuble

La remise en état des lieux et le risque de la prescription biennale
 La remise en état des lieux

 Délai d’engagement des travaux.
Les travaux doivent être engagés à bref délai :

 pour permettre une réoccupation rapide des lieux et faire coïncider perte réelle de
loyers ou perte d’usage avec la durée des travaux estimée « à dire d’expert ».
 parce que le délai de 2 ans pour reconstruire l'immeuble incendié (afin de permettre à
l'assuré d'obtenir une indemnisation en valeur à neuf) court à compter du jour du
sinistre.
 parce que l’indemnisation se fonde sur l'évaluation des dommages au jour du sinistre.
Or, dans la pratique, la reconstruction ne s'effectue souvent que plusieurs mois après,
voire même plusieurs années. Même lorsque la garantie valeur à neuf est prévue,
l'érosion monétaire entre le jour du sinistre et celui de la reconstruction ne permet pas
à l'assuré, en période d'inflation importante, de rebâtir avec la seule indemnité de
l'assureur.

La remise en état des lieux

Réalisation des travaux.
Assistance à maîtrise d’ouvrage.
L’assuré qui n’est pas un professionnel du bâtiment doit impérativement se

faire assister par une maîtrise d’œuvre, surtout si les dommages sont
importants et qu’il est nécessaire de réparer des désordres structurels
(confortement de plancher, remplacement de charpente etc.).
En règle général les intervenants sont un BET (préconisations), un BCT, un

CSPS (+ de 2 entreprises concomitamment sur le chantier), un maître
d’œuvre dirigeant le chantier.
C’est ce qu’exigera l’assureur « dommages à l’ouvrage » si la souscription
d’un contrat de ce type est nécessaire.

 La prescription biennale - Art. L 114-1 du code des assurances - Règle d’ordre public
Cet article précise:
 le point de départ du délai de prescription
 la particularité de la prescription de l’action directe intentée contre l’assureur du responsable. « Toutes
actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y
donne naissance. Toutefois, ce délai ne court :
1. En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où
l'assureur en a eu connaissance,
2. En cas de sinistre, du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré
jusque-là.
Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription
ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce
dernier.
La prescription est portée à dix ans dans les contrats d'assurance sur la vie lorsque le bénéficiaire est une
personne distincte du souscripteur et, dans les contrats d'assurance contre les accidents atteignant les
personnes, lorsque les bénéficiaires sont les ayants droit de l'assuré décédé.
Pour les contrats d'assurance sur la vie, nonobstant les dispositions du 2°, les actions du bénéficiaire sont
prescrites au plus tard trente ans à compter du décès de l'assuré ».

La prescription biennale

 Comment interrompre la prescription ?
Il convient de distinguer les « causes ordinaires », prévues par le code civil, à
savoir :
 la citation en justice (C. civ., art. 2241), même en référé et devant un
tribunal incompétent,
 le commandement de payer et la saisie dûment signifiés,
 et la reconnaissance des droits du débiteur (C. civ., art. 2240), (et
notamment le règlement par l’assureur d’une partie de l’indemnité) des
causes spécifiques à l'assurance :
— la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et
réclamation du paiement de l’indemnité,
— la désignation d'expert prévue à l'article L. 114-2 du code des
assurances.

La prescription biennale

Effets de l’interruption de prescription.
 A compter de l’acte interruptif, une nouvelle prescription de 2 ans

commence à courir.
 Attention, aucun effet suspensif de l’expertise en cours, il en va

différemment de l’expertise judiciaire.
 En revanche, lorsqu'il résulte d'une demande en justice, l’acte interruptif

produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance (C. civ., art. 2242).
(Mais encore faut-il que la procédure n’aboutisse pas en un rejet ou un
désistement)

Merci pour votre attention
Jean-Paul Boudignon

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Les garanties et les assurances

Version mise à jour en janvier 2022

A. Généralités. Formalités et vérifications B. Principaux contrats de l’immobilier

1) Déclaration du risque 1) L’assurance de la copropriété.

2) Transmission des pièces du contrat, 2) L’assurance du locataire

Jean-Paul Boudignon - Les garanties et les assurances de l'immobilier 2

A. Les conventions B. La gestion d’un sinistre

Jean-Paul Boudignon - Les garanties et les assurances de l'immobilier 3

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 L'assureur ne peut plus s'appuyer, comme par le passé, sur la jurisprudence

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Sanctions à l’obligation de déclarer exactement le risque

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Sanctions à l’obligation de déclarer exactement le risque

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En cas d'insuffisance manifeste du risque déclaré (C. assur., art. L. 113-9),

Principe : L'article L. 113-8, alinéa 1 du code des assurances

La nullité du contrat ne peut être prononcée que si la fausse

La Cour de cassation, par plusieurs arrêts, considère qu'une fausse déclaration

Les primes payées ou échues avant la constatation de la nullité demeurent acquises à

 L'obligation d'information qui pèse sur les professionnels de l'assurance

 Le devoir de conseil et de mise en garde de la patrt de l’assureur porte

 Sanction en cas de manquement de l'assureur à son devoir de conseil : soit

 Le devoir d'information et de conseil d'un intermédiaire ne s'achève pas lors

 La communication de ces pièces mettra le souscripteur en

 Ces pièces l’informeront des mesures de prévention

Les pièces constituant un contrat d’assurance

Article L 112-4 du code des assurances.

La police d'assurance est datée du jour où elle est établie.

Les pièces constituant un contrat d’assurance

La police indique en outre :

 Le contrat d'assurance est composé de plusieurs documents complémentaires :

— Les conditions générales décrivent les données de base et les règles de

— Les conditions particulières permettent de personnaliser la garantie,

— Les conventions spéciales, annexes et avenants affinent le contenu des