Sommaire

Introduction générale .................................................................................................................. 1

Chapitre 1 : Cadre théorique sur la réévaluation des immobilisations ....................................... 4
Introduction ............................................................................................................................ 4
Section 1 : Aspect comptable de la réévaluation .................................................................... 4
Section 2 : Autres aspects de la réévaluation ....................................................................... 24
Chapitre 2 : Cadre pratique sur la réévaluation des immobilisations ....................................... 41
Introduction .......................................................................................................................... 41
Section 1 : La procédure de la réévaluation au sein de la société......................................... 42
Section 2 : Les conséquences de la réévaluation .................................................................. 57
Conclusion ............................................................................................................................ 74
Conclusion générale ................................................................................................................. 75
 Dédicaces
Avec l’expression de ma reconnaissance, je dédie ce modeste travail
à ceux qui, quels que soient les termes embrassés, je n’arriverais
jamais à leur exprimer mon amour sincère.
A l’homme, mon précieux offre du dieu, qui doit ma vie, ma réussite
et tout mon respect : mon cher père Rabah.
A la femme qui a souffert sans me laisser souffrir, qui n’a jamais dit
non âmes exigences et qui n’a épargné aucun effort pour me rendre
heureuse : mon adorable mère Kamilya.
A ma chère sœur Rihab et son fiancé Ahmad qui n’ont pas
cessée de me conseiller, encourager et soutenir tout au long de mes
études. Que Dieu les protège et leurs offre la chance et le bonheur.
A ma sœur et mon frère jumeaux, Med Ali et Mariem.
qui ils savent toujours comment procurer la joie
et le bonheur pour toute la famille.
À mes précieux amis, cette dédicace exprime ma profonde gratitude pour
les moments partagés, les souvenirs forgés, et l'amitié qui illumine ma vie
comme un éclat chaleureux
A ma grand-mère, mes oncles et mes tantes. Que Dieu leur donne
une longue et joyeuse vie.
A tous les cousins, les voisins et les amis que j’ai connu jusqu’à
maintenant.
Merci pour leurs amours et leurs encouragements.
 Remerciements

Mes remerciements les plus sincères s’adressent

particulièrement à :
Madame Hana Ajili : Pour avoir accepté de m’encadrer
durant la conception et la réalisation de ce travail et de me
prodiguer ses conseils et encouragement
Messieurs les membres du jury : D’avoir accepté de juger ce
travail que je souhaite à la mesure de leur satisfaction.
 Liste des tableaux

Tableau 1: Champs d’application de la International Financial Reporting Standards 16

(IAS16) et la NCT05 .................................................................................................................. 6
Tableau 2: Les composantes des coûts d'entrées selon l’ancienne et la nouvelle pour la NCT05
.................................................................................................................................................... 8
Tableau 3:Les méthodes de capitalisation ................................................................................ 14
Tableau 4: Comparaison entre la NCT05 et IAS16 .................................................................. 22
Tableau 5: Etude comparative entre les lois de finances 2019, 2022et 2023 ........................... 31
Tableau 6: Bilan arrêté au 31 Décembre 2021 ......................................................................... 43
Tableau 7 : Les ratios financiers en 2021 ................................................................................. 45
Tableau 8: Calcul de la plus-value du terrain 1 ........................................................................ 54
Tableau 9: Calcul de la plus-value du terrain 2 ........................................................................ 54
Tableau 10 : Calcul de la plus-value du terrain 3 ..................................................................... 55
Tableau 11 : Calcul de la plus-value du terrain 4 ..................................................................... 55
Tableau 12 : La réévaluation des terrains ................................................................................. 56
Tableau 13 : Ecriture de constatation de la plus-value de réévaluation ................................... 57
Tableau 14 : Bilan arrêté au 31 Décembre 2022 .................................................................. 58
Tableau 15 : Calcul des ratios financiers en 2022 .................................................................... 60
Tableau 16: Variation des ratios ............................................................................................... 65
Tableau 17 : Ecriture de constatation en cas de cession du terrain 1 ....................................... 68
Tableau 18 : Les informations relatives à la construction ........................................................ 69
Tableau 19: Calcul de la variation de la réévaluation .............................................................. 71
Tableau 20 : Constation de la réévaluation de la construction ................................................. 71
Tableau 21 : Annulation des amortissements antérieurs .......................................................... 72
Tableau 22 : Constatation de la plus-value ............................................................................... 72
Tableau 23: Indices de réévaluation prévus par la note commune 17/2022 ............................. 73
 Liste des abréviations

IAS : International Accounting Standards

IFRS : International Financial Reporting Standards
ISA : International Standard on Auditing
NCT : Norme Comptable Tunisienne
TVA : Taxe sur Valeur Ajoutée
VCN : valeur comptable nette
 Introduction générale

L'histoire de la réévaluation en Tunisie est étroitement liée à l'évolution économique et aux

réformes comptables dans les pays. Dans les années 1980, le contexte marqué par une
inflation élevée a incité la Tunisie à adopter la réévaluation des actifs pour tenir compte de la
dépréciation monétaire. Au fil des décennies, le pays a continué à s'aligner sur les normes
comptables internationales, telles que les International Financial Reporting Standards (IFRS),
renforçant ainsi le rôle de la réévaluation pour se conformer à ces normes. La réévaluation est
devenue un outil clé pour refléter la valeur actuelle des actifs, en particulier dans un
environnement économique en constante évolution. En outre, des réformes fiscales ont
encouragé l'utilisation de la réévaluation pour réduire les charges fiscales et stimuler les
investissements. La Tunisie a également adopté une législation spécifique, notamment avec la
loi de finances de 2022, qui a introduit des dispositions relatives à la réévaluation légale. Dans
l'ensemble, l'histoire de la réévaluation en Tunisie témoigne de son rôle essentiel dans
l'adaptation aux changements économiques, la convergence vers des normes comptables
internationales, l'optimisation fiscale et le renforcement de la transparence financière.

Cette pratique peut être mise en œuvre dans les domaines comptable, légal, fiscal et d'audit,
chacun ayant des objectifs et des implications spécifiques.

Tout d'abord, dans l'approche comptable, la réévaluation des bilans vise à refléter de manière
plus précise la valeur des actifs et des passifs de l'entreprise. Contrairement à la méthode
traditionnelle basée sur les coûts historiques, cette approche tente d'évaluer les actifs à leur
valeur de marché ou à leur valeur actuelle, permettant ainsi aux parties prenantes d'obtenir
une vision plus réaliste de la situation financière de l'entreprise.

En ce qui concerne l'approche légale consiste à assurer la conformité aux lois et

réglementations comptables du pays où l'entreprise opère. Dans certains cas, la réévaluation
des bilans peut être obligatoire pour se conformer aux exigences légales spécifiques,
notamment pour les entreprises cotées en bourse ou soumises à des réglementations
sectorielles.

L'approche fiscale, les règles fiscales peuvent différer des normes comptables en matière
d'évaluation des actifs. Dans certains pays, la réévaluation des actifs peut avoir des

1
implications fiscales spécifiques, notamment des conséquences sur l'impôt sur le revenu, les
taxes foncières ou les droits de mutation. Les entreprises doivent donc être attentives aux
réglementations fiscales en vigueur dans leur juridiction lorsqu'elles envisagent de réévaluer
leurs bilans à des fins comptables.

Enfin, dans le domaine de l'audit, la réévaluation des bilans peut être d'une grande importance
pour les auditeurs indépendants. L'audit des états financiers implique de vérifier la justesse et
l'exactitude des montants figurant dans les bilans de l'entreprise. Si des actifs ont été
réévalués, les auditeurs doivent s'assurer que ces réévaluations ont été effectuées
conformément aux normes comptables applicables et aux réglementations légales.

Dans cette analyse approfondie de la réévaluation des bilans, nous examinerons les raisons
pour lesquelles les entreprises pourraient choisir de réévaluer leurs actifs, les implications
fiscales et légales qui en découlent, ainsi que l'impact sur le processus d'audit.

Cependant, ce processus ne se limite pas à un simple ajustement de chiffres. Il soulève une

multitude de questions et de défis qui touchent à la fois aux aspects comptables, fiscaux,
légaux et d'audit. Face à ces complexités, la problématique posée dans ce mémoire est de
savoir comment les entreprises utilisent la réévaluation pour s'assurer que leurs bilans
reflètent fidèlement leur situation tout en se conformant aux exigences réglementaires et
en répondant aux attentes des parties prenantes ?

Cette problématique nous invite à explorer les multiples facettes de la réévaluation des bilans.
D'un point de vue comptable, comment les entreprises choisissent-elles les méthodes
adéquates pour réévaluer leurs actifs et passifs, tout en évitant de fausser la perception de leur
santé financière ? Sur le plan fiscal, comment jonglent-elles entre les avantages de la
réévaluation et les implications fiscales potentielles, tout en respectant les cadres légaux en
vigueur ? Enfin, du point de vue de l'audit, comment les auditeurs abordent-ils la réévaluation
des bilans ? Quelles sont les garanties nécessaires pour assurer la fiabilité des informations
présentées tout en respectant les normes professionnelles ?

Dans ce contexte, nous adoptons la démarche suivante. Le premier chapitre expose le cadre
théorique de la réévaluation des immobilisations. Afin d'explorer de manière approfondie le
cadre théorique de la réévaluation des immobilisations, nous allons suivre une structure
organisée qui nous permettra d'aborder les différents aspects de cette pratique complexe.
Notre exploration se déroulera en deux sections distinctes. Tout d'abord, nous allons plonger

2
dans les aspects généraux de la comptabilité des immobilisations objet de réévaluation.
Ensuite, nous étudions les autres aspects de la réévaluation tels que nous nous pencherons à
l’aspect juridique et fiscal de la réévaluation toute en étudiant l'évolution de la législation
fiscale à partir de 2019.Et enfin, nous allons citer l’impact de l’adoption de la nouvelle Norme
Comptable Tunisienne (NCT)5, sur les diligences d’audit. Le second chapitre illustre un cas
pratique d’une manière chiffrée d’une entreprise industrielle nommée « XYZ » qui a fait
recours à la réévaluation en tant qu’opportunité d’améliorer ses fonds propres.

3
 Chapitre 1 : Cadre théorique sur la réévaluation des
immobilisations

Introduction

L'évaluation précise des actifs est un pilier essentiel de la comptabilité et de la gestion

financière. Parmi les méthodes d'évaluation, la réévaluation des immobilisations occupe une
place particulièrement importante. Dans le contexte complexe et en constante évolution de la
comptabilité et des normes financières, la mise en place d'un cadre théorique solide pour la
réévaluation des immobilisations est essentielle pour garantir des états financiers précis,
transparents et conformes aux normes en vigueur.

Le cadre théorique sur la réévaluation des immobilisations sert de fondement conceptuel à

cette pratique. Il repose sur des principes comptables, des normes internationales, des
réglementations nationales et des théories économiques qui orientent la manière dont les
entreprises évaluent et réévaluent leurs immobilisations. Ce cadre vise à harmoniser les
méthodes d'évaluation, à établir des directives claires pour la reconnaissance des gains et des
pertes de réévaluation, et à garantir la pertinence et la fiabilité des informations financières.

Section 1 : Aspect comptable de la réévaluation

1. Définition et normalisation des immobilisations corporelles

1.1. Définition

Les immobilisations corporelles sont les éléments d'actif physiques et tangibles qui :
(a) Ayant un potentiel de générer des avantages futurs, sont détenus par une entreprise
soit pour être utilisés dans la production ou la fourniture de
biens et de services, soit pour être loués à des tiers, soit à des fins administratives et de
soutien à leur activité ;
(b) Sont censés être utilisés sur plus d'un exercice.

4
Un élément des immobilisations corporelles doit être inscrit à l'actif lorsque :
(a) Il est probable que les avantages futurs associés à cette immobilisation bénéficieront à
l’entreprise ; et
(b) Le coût de cette immobilisation pour l'entreprise peut être mesuré de façon fiable.
L’application de ces deux critères peut poser en pratique certaines difficultés. Une
appréciation est nécessaire pour appliquer ces critères aux circonstances propres à chaque
entreprise. Notamment pour :
✓ Cas d’éléments d’actifs ayant un coût d’acquisition faible : Certains éléments de faible
valeur comme les moules, les outils et les matrices. Il est commode de regrouper ces
éléments et d'appliquer des critères à leur valeur totale.
✓ Cas des équipements et des pièces de rechanges : Ils sont généralement enregistrés en
stock et comptabilisés en résultat lorsqu'ils sont consommés, mais les pièces de rechange
et pièces de sécurité plus importantes constituent des immobilisations corporelles si
l'entreprise entend les utiliser plus d'une année que ne le peuvent les pièces de rechange et
les équipements de maintenance. Uniquement destinés à être utilisés avec des
immobilisations corporelles, ils sont comptabilisés comme une immobilisation corporelle
et sont amortis sur une durée qui n'excède pas la durée d'utilité l'actif s'y rapportant.
✓ Cas de comptabilisation par composant : Dans certains cas, une immobilisation
corporelle peut être composée de parties générant des flux futurs plus diversifiés ou ayant
une durée d'utilisation spécifique. Dans ce cas, ces différentes parties sont traitées
séparément. Par exemple, un avion et ses moteurs ou son intérieur, une centrale électrique
et ses turbines doivent être constate séparément car ces éléments ont des durées
d'utilisation différentes.
✓ Cas des immobilisations de soutien : L’acquisition d'actifs de soutien tels que des
équipements de formation, de sécurité et de protection de l'environnement, bien qu'elle
n'augmente pas directement les avantages futurs d'une immobilisation particulière, peut
être nécessaire pour que l'entreprise tire parti des avantages économiques futurs de ses
autres immobilisations. Dans un tel cas, de telles acquisitions d'immobilisations peuvent
être enregistrées à l'actif parce qu'elles nécessitent la réalisation d'un avantage futur ou
permettent à l'entreprise d'obtenir de ces actifs un avantage concurrentiel supérieur à ce
que l'entreprise aurait reçu sans leur acquisition.

5
 1.2. Normalisation

L’exploration des points communs et des points de divergence du champ d'application est une
quête qui révèle des nuances intrigantes et des similarités sous-jacentes. Alors que chaque
norme définit les contours spécifiques dans lesquels ses principes et directives s'appliquent, il
est captivant de constater à quel point ces champs peuvent se rejoindre ou se séparer.

Tableau 1: Champs d’application de la International Financial Reporting Standards 16

(IAS16) et la NCT05

NCT05 IAS16

La présente norme doit être appliquée à la comptabilisation des

immobilisations corporelles, sauf lorsqu’une autre norme impose ou autorise
Champs un traitement comptable différent. (IAS16§2+NCT05§2)
d’application La présente norme ne s'applique « La présente norme ne s’applique
pas aux : pas :
(a) Biens détenus par les entreprises (a) aux immobilisations corporelles
d'extraction sujets à épuisement tels classées comme détenues en vue de
que : la vente selon IFRS 5 Actifs non
forêts et ressources naturelles se renou courants détenus en vue de la vente
velant d'elles-mêmes ; concessions et activités abandonnées ;
minières, prospection (b) aux actifs biologiques liés à
et extraction de minerais, l’activité agricole (voir IAS 41) ;
de pétrole, de gaz naturel (c) à la comptabilisation et
et autres ressources similaires l’évaluation des actifs de
non renouvelables prospection et d’évaluation (voir
Par contre, par IFRS 6) ; où
immobilisations corporelles utilisées (d) aux droits miniers et aux
par ces entreprises pour réserves minérales telles que le
développer ou maintenir pétrole, le gaz naturel et autres
leur activité ou les ressources similaires non
immobilisations entrent dans le champ renouvelables.
d'application de la présente norme, dès Toutefois, la présente norme

6
 lors qu'elles sont distinctes de s’applique aux immobilisations
ces activités ou éléments. corporelles utilisées pour
(b) Immobilisations financières ; développer ou maintenir les actifs
(c) Immobilisations incorporelles ; » décrits en (b) à (d). » (IAS16§3)
(NCT05§2+3)

2. Evaluation et comptabilisation initiale des immobilisations

corporelles

Une immobilisation corporelle doit être évaluée à son coût d'acquisition en cas d'acquisition à
titre onéreux, à sa valeur vénale en cas d'acquisition à titre gratuit, et à son coût de production
si elle est produite par l'entreprise.

2.1. Coûts des immobilisations acquises

2.1.1. Coûts selon NCT05

Coût d’acquisition = prix d’achat + droits et taxes irrécupérables + tous frais directs et
indirects nécessaires à la mise en état d’utilisation à un niveau de performance attendue

Par conséquent, les frais généraux tels que les coûts de démarrage, les pertes d'exploitation
avant que l'actif n'atteigne une production satisfaisante ne sont pas inclus dans la
détermination du coût de l'actif.

Selon la nouvelle NCT 05 les coûts relatifs au démantèlement et a l’enlèvement de

l’immobilisation et à la remise en état du site sont inclus dans la détermination de la valeur
d’acquisition de l’immobilisation avec la prise en compte en tant que passif manifesté par «
une provision ».

Coût d’acquisition = prix d’achat + droits et taxes irrécupérables + tous frais directs et
indirects nécessaires à la mise en état d’utilisation à un niveau de performance attendue
+ coût de démantèlement et d’enlèvement de l’immobilisation et à la remise en état du
site

7
La NCT 5 révisée permet l’inclusion de ces frais dans le coût d’acquisition d’une
immobilisation corporelle s’il est démontré que ces frais se rapportent directement
à l'acquisition ou à la mise en état d'utilisation de cet actif. Exemples
attribuables conformément à paragraphe20 : Les commissions et les frais d’actes, frais de
préparation du site, les frais de démolition et de viabilisation, les frais de livraison et de
manutention initiaux, les frais d’installation et de montage, les honoraires de professionnels.

Toutefois, en se basant sur le paragraphe 22, ces coûts sont considérés comme directement
liés au coût d'acquisition s'ils peuvent être démontrés comme étant directement associés à
l'acquisition ou à la mise en état d’utilisation de ce bien :

• Les coûts d’ouverture d’une nouvelle installation ;

• Les coûts de lancement d’un nouveau produit ou service (y compris les coûts des
activités de publicité et de promotion) ;
• Les coûts de l’exploitation d’une activité dans un nouveau lieu ou avec une nouvelle
catégorie de clients (y compris les coûts de formation du personnel) ; et les frais
administratifs et autres frais généraux.

Tableau 2: Les composantes des coûts d'entrées selon l’ancienne et la nouvelle pour la
NCT05
Eléments de Ancienne NCT05 Nouvelle NCT05
comparaison
Prix d'achat + droits et taxes Prix d'achat + droits et taxes
irrécupérables + les frais directs irrécupérables + les frais directs et
et indirects nécessaires à la mise indirects nécessaires à la mise en état
en état d'utilisation à un niveau d'utilisation à un niveau de
de performance attendue performance attendue + les coûts de
Les composantes démantèlement ou à la remise en état
des coûts d’entées du site avec les prises en compte en
tant que provision
Sont exclus de la détermination du coût de l'acquisition tous les frais
généraux, les frais de démarrage ainsi que les pertes d'exploitation
initiales.

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 2.1.2. Coûts selon IAS 16

Coûts d’acquisition d’une immobilisation = prix d’achat + droits et taxes irrécupérables

+ tous frais directs et indirects nécessaires à la mise en état d’utilisation à un niveau de
performance attendue + coûts démantèlement et d’enlèvement de l’immobilisation et à
la remise en état du site

Exemples de coûts directement attribuables (IAS 16 §17) :

• Les coûts des avantages du personnel résultant directement de la construction ou de

l’acquisition de l’immobilisation corporelle ;
• Les frais de préparation du site ;
• Les frais de livraison et de manutention initiaux ;
• Les frais d’installation et de montage ;
• Les coûts des tests de bon fonctionnement de l’immobilisation corporelle, après
déduction du produit net de la vente des articles produits pendant le transfert de l’actif
sur ce site et pendant sa mise en état (comme des échantillons produits pendant les
tests de fonctionnement) ; et
• Les honoraires de professionnels

Exemples de coûts qui ne sont pas des coûts d’une immobilisation corporelle (IAS16§19) :

• Les coûts d’ouverture d’une nouvelle installation ;

• Les coûts de lancement d’un nouveau produit ou service (y compris les coûts des
activités de publicité et de promotion) ;
• Les coûts de l’exploitation d’une activité dans un nouveau lieu ou avec une nouvelle
catégorie de clients (y compris les coûts de formation du personnel) ; et
• Les frais administratifs et autres frais généraux

2.2. Coûts des immobilisations fabriquées par l’entreprise

En se référant à la NCT 05 §23 et à l’IAS16§22, le coût d'un bien produit avec les fonds
propres de l'entreprise est déterminé selon les mêmes principes que les biens achetés.
Lorsqu’une entreprise produit des biens similaires destinés à être vendus dans le cours normal

9
de ses activités. Le coût de cet article est généralement le même que le coût de production de
l'article pour atteindre ce coût.

De plus, le prix de cet article n'inclut pas les coûts anormaux de gaspillage liés aux matières
premières, à la main-d'œuvre et aux autres ressources utilisées pour fabriquer l'article. Les
charges financières peuvent être immobilisées aux coûts de production s'ils répondent aux
critères de comptabilisation préconisés par la NCT 13 et IAS 23.

La comptabilisation de la production immobilisée se présente généralement comme suit (cas

d’une entreprise soumise au régime réel de la taxe sur valeur ajoutée (TVA) et d’un actif
donnant droit à la récupération de la TVA).

22 Immobilisation corporelle XXXX

4366 Etat, TVA récupérable XXXX
72 Production immobilisée XXXX
4367 Etat TVA collectée XXXX

2.3. Cas d’achat d’immobilisations corporelles à tempérament

En se référant à la NCT05§24 et à l’IAS16§23, si le paiement pour l'acquisition

d'immobilisations est effectué avec un crédit, mais en dehors des conditions normales du
crédit gratuit. Le coût d'acquisition doit être le même que lors d'un paiement en espèces. La
différence entre le coût au comptant et le coût a crédit est considérée comme le coût de
financement divisé par la durée du crédit. Il peut également être activé sous NCT13 et IAS23
sous certaines conditions.

2.4. Cas d’immobilisations acquises avec des subventions

d’équipement

2.4.1. Selon NCT05§27

Les subventions d’investissement se rapportant à un bien ne sont pas déduites du coût de ce

bien. La NCT 12 distingue deux catégories de subventions d'investissement :

-La subvention l'investissement, qui a conduit à l'acquisition d'immobilisations amortissables,

doit être rapportée dans les résultats des exercices au cours desquels les amortissements liés à

10
cette immobilisation sont enregistrés. Dans ce cas, on procède à l’amortissement du bien
d’une manière normale.

On passe :

681 Dotations aux amortissements et provisions V.o./n

charges ordinaires V.o./n
28 Amortissement Immobilisations

Avec : V.o. : Valeur d’origine et n : durée d’utilisation de l’actif

Parallèlement on doit inclure dans les produits de l’exercice le montant correspondant à

l’amortissement de la subvention.

1459 Stock initial inscrites aux comptes de S/n

résultat
739 Quotes-parts des Stock initial inscrites au S/n
résultat de l’exercice
-La subvention l'investissement, qui a conduit à l'acquisition d'immobilisations non
amortissables, doit être rapportée par fraction égales au résultat de chacune des dix années y
compris celle de l'acquisition de cette immobilisation. On passe ce qui a la clôture de chaque
exercice.

1459 Stock initial inscrites aux comptes de S/10

résultat
739 Quotes-parts des Stock initial S/10
inscrites au résultat de l’exercice

2.4.2. SelonIAS16§28

Les subventions liées à des actifs, y compris les subventions non monétaires évalués à la juste
valeur, doivent être inscrits au bilan soit en produit différés, soit en déduction de la subvention
pour obtenir la valeur comptable de l'actif. Les deux méthodes de présentation dans les états
financiers sont considérées comme des solutions acceptables. (IAS20§24+25).

La première méthode constitue à considérer la subvention comme un produit différé et de la

reporter de manière systématique et rationnelle a la durée d'utilisation de l'actif subventionné.

11
Ce dernier étant amortissable, la réintégration de la subvention aux résultats suivra,
normalement, le rythme des amortissements, afin de rapprocher le mieux possible la
subvention des coûts correspondants (IAS20§26).

La seconde méthode de comptabilisation consiste à déduire le montant de la subvention du

coût de l’actif. La subvention se trouve ainsi automatiquement rapportée aux résultats par
l’intermédiaire d’une réduction de la charge d’amortissement (IAS20§27).

2.5. Cas d’échange d’immobilisations corporelles

2.5.1. Selon NCT05

La norme NCT 5 conserve le traitement selon l'ancienne version d'IAS 16. Le coût d'entrée
des immobilisations acquises dans le cadre d'un échange est différent selon que les actifs
échangés sont de nature différente ou similaire.

Actifs de nature différente : évalué à la juste valeur de l'actif reçu. La juste valeur de l'actif
reçu est égale à la juste valeur de l'actif donné, ajustée du montant de la rémunération (soulte)
versée ou reçue. Dans ce cas, le profit ou la perte sur la vente est comptabilisé dans le résultat
de la période.

Actifs de même nature : Dans ce type d’échange, il n'y a pas de gain ou de perte sur
l’opération, si le coût de l'actif acquis est égal à la valeur comptable de l'actif vendu.
Cependant, la juste valeur de l'immobilisation reçue peut indiquer une diminution de la valeur
de l'immobilisation vendue. La valeur du bien transféré, qui est la valeur de référence de
l'évaluation, est alors diminuée du montant de la diminution de la valeur correspondante.
Cette valeur est réduite est celle affectée à l'actif reçu.

2.5.2. Selon IAS16

Les immobilisations acquises à la suite d'un échange contre un ou plusieurs actifs non
monétaires ou un ensemble d'actifs monétaires et non monétaires sont généralement
comptabilisées à la juste valeur, sauf si :

-l’opération d’échange manque de substance commerciale, où

-Il n’est pas possible d’évaluer de manière fiable ni la juste valeur de l’actif reçu ni de l’actif
abandonné.

12
Une entité peut déterminer de manière fiable la juste valeur de l'actif reçu ou de l'actif
abandonne, la juste valeur de l'actif abandonne est utilisée pour déterminer le coût de l'actif
reçu, à moins que la juste valeur de l'actif reçu soit plus clairement évidente. (IAS16§26)

Ainsi, si l'actif acquis n'est pas évalué à la juste valeur, son coût est évalué à la valeur
comptable de l'actif cédé. (IAS16§24)

Un échange possède de la substance commerciale si : (IAS16§25)

(a) la configuration (risque, calendrier et montant) des flux de trésorerie de l’actif reçu diffère
de la configuration des flux de trésorerie de l’actif transféré ; où

(b) la valeur spécifique à l’entité de la partie des activités de l’entité affectée par l’opération
varie du fait de l’échange ;

(c) la différence en (a) ou en (b) est significative par rapport à la juste valeur des actifs
échangés

3. Comptabilisation postérieure d’un actif immobilisé

Après la date d'acquisition ou de fabrication de l'immobilisation, les entreprises sont souvent

obligées de payer des dépenses liées à l'immobilisation en question. Le problème principal est
de savoir comment calculer ces coûts. Le traitement comptable des coûts ultérieurs nécessite
une analyse de la nature et de la finalité de ces coûts. Il faut savoir :

- si les coûts encourus augmentent le potentiel de service des marchandises.

- si les frais ne sont engagés que pour maintenir le potentiel de service des biens.

3.1. Dépenses capitalisables

NCT05 : Les dépenses ultérieures liées aux immobilisations corporelles ne sont incluses dans
la valeur comptable de ces immobilisations que s'il est prouvé que l'avantage économique de
l'actif existant, qui dépasse le niveau normal prédéfini, bénéficiera à l'entreprise. Ces dépenses
peuvent comprendre :

1/La modification d’une unité de production permettant d’allonger sa durée d’utilisation

2/ l’augmentation de la quantité de produits fabriques grâce à l’unité de production

13
3/l’amélioration de parties des machines permettant d’obtenir une amélioration substantielle
de la qualité de production.

4/l’adoption de nouveaux processus de production permettant une réduction substantielle des

frais d’exploitation initialement établis.

3.1.1. Coût d’un remplacement partiel

On parle de remplacement si le nouveau bien est classé comme semblable au bien existant. Il
doit être analysé, s'il augmente le potentiel de service, il faut aussi l'arrêter.

NCT 5§18 +IAS16§13Certaines parties essentielles des immobilisations corporelles peuvent

devoir être remplacées à intervalles réguliers. Par exemple, après un certain nombre d'heures
d'utilisation, un four peut nécessiter un nouveau revêtement intérieur, de même que les
intérieurs d'avions tels que les sièges et les cuisines peuvent devoir être renouvelés plusieurs
fois au cours de la vie de l'appareil. Ces éléments sont traités comme des actifs distincts car
leur durée de vie économique diffère de celle des immobilisations corporelles auxquelles ils
se rapportent. Par conséquent, si les critères de comptabilisation présentés au paragraphe 8
sont remplis, les dépenses résultant du remplacement ou du renouvellement d'un tel actif
seront comptabilisées comme l'achat d'un actif distinct et l'actif remplacé sera évalué à sa
juste valeur. A cet effet, l'une des deux méthodes suivantes est choisie :

Tableau 3:Les méthodes de capitalisation

Méthode de substitution Capitalisation du nouveau Coût

En théorie, la méthode de la La capitalisation des coûts d'amélioration ou de
substitution est une pratique suivie remplacement se justifie par le fait que même si la
lorsque la valeur comptable de valeur comptable de l'ancien bien n'a pas été retirée
l'ancien actif est disponible. Si la des livres comptables, on peut supposer que ce bien
valeur comptable de l'ancien actif a été suffisamment amorti pour que sa valeur
peut être déterminée, il n'est pas comptable soit diminuée à zéro. Bien que cette
difficile d'annuler l'ancien coût et de hypothèse ne soit pas valable dans tous les cas, la
le remplacer par le coût du nouvel différence n'est généralement pas très significative.
actif. En pratique, cette méthode est utilisée pour rendre
compte des améliorations.

14
IAS16§13 : Des immobilisations corporelles peuvent également être acquis pour un
remplacement moins fréquent, par exemple pour remplacer les murs intérieurs d'un immeuble
ou pour un remplacement non récurrent.

Conformément à ces deux norme nationale et internationale (NCT05§8+IAS16§7),

L'entreprise comptabilise dans la valeur comptable d'une immobilisation corporelle le coût du
remplacement partiel au moment où ce coût est encouru, si les critères de comptabilisation
sont satisfaits.

3.1.2. Coûts de réalisation régulière d’inspections majeurs

NCT05 : Les dépenses ultérieures liées aux immobilisations corporelles ne sont incluses dans
la valeur comptable de ces immobilisations que s'il est prouvé que l'entreprise tirera des
avantages économiques futurs des actifs existants qui dépassent le niveau normal
précédemment défini. (NCT05§18). S’il s'agit d'une réparation majeure, comme une révision
complète, elle sera bénéfique sur plusieurs années et le coût devra être traité comme un ajout,
une amélioration ou un remplacement selon le type de réparation.

IAS16 : Dans le cas d’une inspection majeure, son coût est comptabilisé dans la valeur
comptable de l'immobilisation, si les critères de comptabilisation sont remplis. La valeur
résiduelle du coût de l'inspection précédente est décomptabilisée. (IAS16§14)

C’est le cas, que les coûts de l'inspection précédente aient ou non été identifiés dans la
transaction au cours de laquelle l'immobilisation a été acquis ou construite. Si nécessaire, les
coûts estimés de l'inspection semblable future peuvent être utilisés comme indicateur du coût
de la composante actuelle de la révision à la date d'acquisition ou de construction de l'objet.

3.2. Dépenses inscrites en charge

Selon le principe comptable énoncé au NCT05§8+IAS16§7, la société n'enregistre pas les

coûts d'entretien courant des immobilisations dans la valeur des immobilisations, mais au
contraire, ces coûts sont enregistrés affectant le résultat. Si les coûts engagés concernent
principalement la main-d'œuvre et les consommables et peuvent inclure de petites pièces de
rechange. L'objet de ces dépenses est souvent décrit comme une fonction de "réparation et
maintenance" des immobilisations corporelles. (IAS16§12+NCT05§14,16).

15
4. Evaluation ultérieure de l’immobilisation corporelle

Selon la NCT 5 révisée et l’IAS16, l’entreprise doit choisir une méthode de comptabilisation a
l'inventaire soit le modèle coût soit le modelé de réévaluation. Elle doit appliquer cette
méthode à tous les types d'immobilisations corporelles.

4.1. Le modèle coût

Après comptabilisation initiale en tant qu’actif, les immobilisations corporelles doivent être
évaluées à leur coût d'acquisition diminué des amortissements cumulés et des pertes de valeur
cumulées. (IAS16§30+NCT05§29).

4.2. Le modèle de la réévaluation

En application de la nouvelle NCT 05 à partir du 1er janvier 2021, les entités économiques
peuvent utiliser ce modèle comptable. Les immobilisations corporelles dont la juste valeur
peut être déterminée de manière fiable doivent être comptabilise à la valeur réévaluée, c'est-à-
dire à la juste valeur à la date de réévaluation, après déduction des amortissements cumulés et
du cumul des pertes de valeurs ultérieures. Les réévaluations doivent être effectuées avec une
régularité suffisante pour que la valeur comptable ne diffère pas de celle qui serait déterminée
à la juste valeur à la date de clôture. (NCT05§30+IAS16§31)

Lorsqu’une immobilisation corporelle est réévaluée, toute la catégorie des immobilisations

corporelles dont fait partie cet actif doit être réévaluée (NCT05 §30). La réévaluation
constitue donc à substituer la valeur comptable nette du bien à sa juste valeur déterminée
conformément à la hiérarchie de la juste valeur prévue par IFRS13 et reprise par la NCT05
révisée.

4.2.1. La fréquence de réévaluation

NCT05+IAS16 : La fréquence de réévaluation dépend à l’évolution de la juste valeur des

immobilisations corporelles réévaluées. Si la juste valeur d'un actif réévalué diffère
significativement de sa valeur comptable, une nouvelle réévaluation est requise. Il peut y
avoir des variations importantes et volatiles de la juste valeur de certaines immobilisations
corporelles, nécessitant une réévaluation annuelle. Des réévaluations aussi fréquentes ne sont
pas nécessaires pour les immobilisations corporelles dont la juste valeur fluctue peu.

16
À l'inverse, la réévaluation du capital corporel peut n'être nécessaire que tous les trois à cinq
ans. (NCT05§33) +(IAS16§31)

IAS36 : À la fin de chaque année, Une entité évalue s'il existe des indices internes ou externes
indiquant que les immobilisations corporelles ont pu perdre de la valeur. (IAS36§9). Si tel est
le cas, elle n'estime la valeur recouvrable et comptabilise une perte de valeur que si la valeur
comptable est supérieure à la valeur recouvrable.

4.2.2. Traitement comptable de réévaluation

NCT05 : Si la valeur comptable de l'actif augmente à la suite de la réévaluation, cette

augmentation doit être reflétée directement dans les capitaux propres sous libelle « écart de
réévaluation ». Cependant, une réévaluation positive doit être comptabilisée en produit dans la
mesure où elle compense une réévaluation négative du même actif précédemment
comptabilisée en charge (NCT05§38).

Si la valeur comptable de l'actif diminue après réévaluation, cette diminution doit être
comptabilisée en charge. Toutefois, une plus-value négative doit se répercuter directement sur
la variation de valeur correspondante dans la mesure où cette diminution n'excède pas la
différence de plus-value du même bien (NCT05 §39).

IAS16 : Si la valeur de l'actif augmente à la suite de la réévaluation, l'augmentation est

comptabilisée dans les autres éléments du résultat global et combinée avec les capitaux
propres dans le compte « écart de réévaluation ». Cependant, l'augmentation doit être
comptabilisée en résultat dans la mesure où elle compense une diminution de la réévaluation
du même actif qui était précédemment comptabilisée en résultat. (IAS16§39)

Si la valeur comptable d'un actif diminue à la suite d'une réévaluation, cette diminution doit
être comptabilisée en résultat. Cependant, la diminution de l'augmentation de valeur doit être
comptabilise dans les autres éléments du résultat global dans la limite de l’écart de
réévaluation créditeur pour ce même actif. Une diminution de la réévaluation comptabilisée
dans les autres éléments du résultat global réduit le montant accumulé en capitaux propres
sous la rubrique écart de réévaluation. (IAS16§40)

17
5. Evaluation des immobilisations corporelles à l’inventaire

5.1. Amortissement

C’est la répartition systématique du montant de l'amortissement d'un actif sur sa durée d'utilité
prévue. Il reflète la diminution irréversible de la valeur d'un actif due à l'utilisation, au temps,
aux changements technologiques et à toute autre cause.

5.1.1. Durée d’amortissement

L'avantage économique contenu dans une immobilisation amortissable est principalement

consommé par cet actif. L’estimation de la durée de vie utile d'un actif amortissable est une
question de jugement, généralement basée sur l'expérience de l'entreprise avec des actifs
similaires. La durée de vie économique des immobilisations amortissables doit être estimée
sur la base des facteurs suivants :

a. l’usage attendu de cette immobilisation par l’entreprise

b. l’usure physique

c. l’obsolescence découlant de changement technologique

d. les limites juridiques ou autres afférentes à l’usage de l’immobilisation

La durée d’utilisation d’un actif est déterminée par l'utilité attendue de l'actif pour l'entreprise.
Une politique de gestion des immobilisations suivie par une entreprise peut impliquer la
cession d'actifs au bout d’un délai précis ou après consommation d’une certaine quantité
d’avantages futurs attachés à ce bien.

5.1.2. Montant amortissable

Le montant d'amortissement de l'actif est déterminé après déduction de la valeur résiduelle de

l'actif. En pratique, la valeur résiduelle de l'actif est souvent insignifiante et est donc ignorée
lors du calcul du montant de l'amortissement. Si la valeur résiduelle n'est pas apparemment
négligeable, elle a été estimée au moment de l'acquisition et la valeur résiduelle est diminuée
des coûts de récupération estimés de l'actif. La valeur résiduelle n'est pas augmentée
ultérieurement pour tenir compte de l'augmentation du prix.

18
 5.1.3. Méthodes d’amortissement

Les méthodes d'amortissement utilisées doivent refléter la manière dont l'entreprise utilisera
les avantages futurs associés à l'actif. Les montants d'amortissement sont répartis sur les
périodes économiques correspondant à la durée d'utilité de l'immobilisation selon différentes
méthodes.

Les méthodes d’amortissements sont les suivantes :

a. L’amortissement constant (linéaire), qui conduit à une charge constante sur la durée
d’utilisation du bien ;
b. L’amortissement variable, qui conduit à une charge proportionnelle à l’utilisation du
bien ;
c. L’amortissement décroissant, qui conduit à une charge décroissante sur la durée du
bien.

Quelle que soit la méthode d'amortissement choisie, elle doit être utilisée de manière
cohérente, quel que soit le niveau de rentabilité de l'entreprise ou les considérations fiscales,
afin d'assurer la comparabilité des résultats de l'entreprise d'un exercice comptable à l'autre.

5.1.4. Examen de la durée de vie utile

La durée de vie utile des immobilisations corporelles doit être vérifiée périodiquement et si
les attentes diffèrent sensiblement des estimations précédentes, les coûts d'amortissement pour
les années en cours et futures doivent être corrigés. Une révision de la durée d'amortissement
est considérée comme un changement d'estimation, et non comme une correction d'erreur ou
un changement de méthode comptable, et doit donc être ajustée de manière proactive et non
rétrospective.

5.1.5. Réexamen des méthodes d’amortissement

La méthode d'amortissement appliquée aux immobilisations corporelles doit être revue

périodiquement, et si les perspectives des avantages attendus de ces immobilisations
corporelles changent de manière significative, la méthode doit être modifiée pour refléter ce
changement de perspective. Si un tel changement de méthode d'amortissement est nécessaire,
il doit être calculé selon les exigences de "Modification comptable" de la norme comptable.

19
NCT 05 : La valeur résiduelle est estimée au moment de l'achat et ne peut être ajustée
ultérieurement pour tenir compte des fluctuations de prix. Le NCT 05 prévoit également une
révision périodique de la durée de vie utile et du mode d'amortissement des immobilisations,
sans mentionner que cette révision et cette revue doivent être effectuées au moins à la fin de
chaque période annuelle.

IAS16 : Cependant, IAS16 exige que la valeur résiduelle et la durée d'utilité doivent être
révisées au moins à la fin de chaque période annuelle et, lorsque les attentes diffèrent des
estimations précédentes. Les modifications doivent être traitées comme un changement
d'estimation IAS8.Selon IAS 16, le mode d'amortissement utilisé doit être révisé au moins à la
fin de chaque année, et si le taux d'épuisement de l'avantage économique futurs attendu de
l'actif a changé de manière significative, le mode d'amortissement doit être modifié pour
refléter le nouveau rythme.

5.2. Dépréciation des immobilisations corporelles

Après leur comptabilisation initiale en tant qu'actif, les immobilisations corporelles doivent
être comptabilisées au coût diminué de l'amortissement, à moins que des circonstances ou
événements particuliers n'indiquent que la valeur comptable nette ne peut être récupérée à
partir des résultats futurs de son utilisation, auquel cas la valeur de L’actif doit être ramené à
sa valeur récupérable. A titre d'exemple, les événements ou circonstances suivants peuvent
amener l’entreprise à constater une dépréciation :

(a) baisse significative de la valeur de marché d'un actif ;

(b) évolution importante et défavorablede la législation oude l'environnement économique aff

ectant la valeur de l'actif ; et

(c) accumulation des coûts de loin supérieure auxmontants initialement estimés

pour la fabrication ou l'acquisition d'un élément d'actif.

Si l'entreprise rencontre une situation similaire ou une autre situation susceptible d'entraîner
une diminution de la valeur de l'actif, elle doit estimer le montant des cash-flows futurs
actualisés résultant de l'utilisation de l'actif et de son éventuelle cession. Si le montant des
cash-flows futurs actualisés est inférieur à la valeur nette comptable de l'actif, une
dépréciation doit être comptabilisée.

20
IAS16 : À la fin de chaque année, une entité évalue s'il existe des indices internes ou externes
indiquant que les immobilisations corporelles ont pu perdre de la valeur. Dans l'affirmative,
seule elle évalue la valeur recouvrable et comptabilise une perte de valeur si la valeur
comptable est supérieure à la valeur recouvrable.

NCT05 : Selon NCT 05, dans des cas exceptionnels et si des indices particuliers suggèrent
que la valeur nette comptable de l'actif ne peut être récupérée par les résultats futurs de son
utilisation ou de sa vente, sa valeur est ramenée à sa valeur récupérable.

5.2.1. Détermination de la valeur récupérable

Le montant des cash-flows futurs est déterminé sur la durée de vie de l'immobilisation. Il est
déterminé par le plus petit ensemble possible d'immobilisations dont il est possible de tirer un
flux de trésorerie indépendant des flux liés aux autres immobilisations. Les charges
financières ne sont pas prises en compte dans le calcul des cash-flows.

Le montant des cash-flows est augmenté de la valeur résiduelle de l'actif. Il est déterminé sur
la base de prévisions et d'hypothèses raisonnables. Les cash-flows peuvent être estimés à
l'aide d’une fourchette de prévisions auxquelles la société applique la probabilité de
réalisation, en fonction du caractère objectivement vérifiabilité des hypothèses retenues.

5.2.2. Traitement comptable

Si les cash-flows actualisés sont inférieurs à la valeur nette comptable de l'actif concerné,
l'actualisation doit pouvoir ramener l'actif à sa valeur récupérable, si celle-ci est difficile à
déterminer à la juste valeur. La juste valeur est déterminée sur la base du prix du marché, s'il
existe un marché actif pour le bien, ou si ce prix ne peut être obtenu par référence à un prix
d'un bien similaires ou à d'autres méthodes d'évaluation, s'il n'est pas possible de s'y référer à
un prix de marché. La réduction de la valeur comptable nette au bilan des immobilisations
corporelles dans le but de ramener à sa valeur récupérable est comptabilisée en charge
réduisant la valeur brute des immobilisations ou constituant une provision, si la diminution de
valeur n'est pas considérée comme irréversible.

En comptabilisant la diminution, la nouvelle valeur nette comptable de l'actif est égale à la

juste valeur et constitue la base du nouvel amortissement. L'amortissement est donc calculé
sur la base de cette nouvelle valeur pour le reste de la période. La diminution de valeur est
constatée dans le compte de résultat de la période. Elle est définitive et ne peut être révoquée

21
ultérieurement, même si les résultats s'améliorent. Une entité peut être amenée à enregistrer
une dépréciation sous forme de réduction de valeur, si la dépréciation est considérée comme
irréversible, ou sous forme de provision, si la dépréciation est considérée comme irréversible.

1/ En charge en réduisant la valeur comptable nette d’une immobilisation

637 Reduction de valeur XXXX

22 Immobilisation corporelles XXXX

2/ ou par constitution de provision s’il est juge que la dépréciation est réversible

66861 Dotations aux provions pour XXXX

dépréciation des immobilisations
22 Provision pour des XXXX
immobilisations corporelles

Tableau 4: Comparaison entre la NCT05 et IAS16

NCT 05 IAS 16
Les immobilisations corporelles sont les éléments d’actifs physiques et
tangibles qui :
- Ayant un potentiel de générer des avantages futurs sont détenus par
Définition une entreprise soit pour être utilisés dans la production ou la fourniture
de biens et de service, soit pour être loués à des tiers, soit à des fins
administratives et de soutien à leur activité.
- Sont censés être utilisés sur plus d’un exercice.
Le coût d’entrée des Une immobilisation corporelle est évaluée à son coût d’acquisition
immobilisations =Prix d'achat + droits et taxes irrécupérables + les frais directs et
corporelles indirects nécessaires à la mise en état d'utilisation à un niveau de
Les composantes du coût performance attendue + les coûts de démantèlement ou à la remise en
état du site avec les prises en compte en tant que provision.
Sont exclus de la détermination du coût de l'acquisition tous les frais
Les éléments exclus du généraux, les frais de démarrage ainsi que les pertes d'exploitation
coût initiales.

22
Acquisition Le coût d’acquisition correspond à un règlement au comptant. La
d’immobilisation à crédit différence entre le payement et le prix au comptant est comptabilisée en
charges financières.
Production d’une Le coût de l’actif est déterminé en utilisant les mêmes principes que
immobilisation par pour un actif acquis.
l’entreprise Les profits internes sont à éliminer de même que les coûts anormaux de
gaspillage.
Acquisition Le coût d'acquisition correspond au prix au comptant et la différence du
d’immobilisation à crédit montant comptabilisé et le montant au comptant est constaté en
charges.
Les immobilisations La subvention d'investissement n'est pas déductible du coût de l'actif.
acquises avec des
subventions
d’investissements
Echange de biens Evaluation à la juste valeur de l’actif reçu = juste valeur du bien cédé +
ou - la soulte.
De nature différente Gains/pertes inclus dans le résultat de l’exercice comme pour toute
cession. Lorsque les termes de l’échange sont différents des justes
valeurs, l’élément reçu est comptabilisé à la juste valeur du bien donné
ajusté de la soulte lorsqu’elle s’avère plus fiable.
Evaluation à la Valeur Comptable Nette (VCN) du bien cédé.
De même nature Charges / produits non inclus dans le résultat, à moins qu’il n’y ait
évidence d’une diminution de la valeur dans ce cas il y a lieu
d’enregistrer la perte. La valeur de l’actif cédé est alors réduite du
montant de la diminution de valeur.
Dépenses postérieures Les dépenses postérieures sont ajoutées à la VCN si des avantages
Traitement comptable économiques futurs profiteront à l’entreprise.

Sont considérés comme des charges.

23
 Ces éléments sont considérés comme des actifs distincts. Les dépenses
Dépenses d’entretien et de encourues pour leur remplacement sont comptabilisées comme actif,
réparation l’actif remplacé est éliminé.
Cas de remplacement
d’élément
d’immobilisation
corporelle à des intervalles
réguliers
Evaluation ultérieure de Le modèle du coût = le coût historique diminué du cumul
l’immobilisation amortissements et des pertes constatées.
corporelle *Le modèle de réévaluation = l'actif doit être comptabilisée à la juste
valeur qui est égale à la valeur du marché.
Elle diffère selon l’évolution de la juste valeur des immobilisations
corporelles réévaluées doivent être réévaluées annuellement, d’autres
Fréquence de réévaluation une réévaluation tous les 3 ou 5 ans est suffisante.
Traitement de l'écart de Comptabilisation de l'écart de réévaluation dans un compte de capitaux
réévaluation propres "écart de réévaluation"
Comptabilisation de l'écart de réévaluation dans un produit si l'actif a
subi une dépréciation antérieurement
Evaluation des La valeur récupérable = le La valeur recouvrable correspond
immobilisations montant des profits attendus de à la valeur la plus élevée entre le
corporelles à l’inventaire l’entreprise par l’usage de l’actif prix de vente et la valeur d'utilité.
Mesure de la valeur au futur, y compris sa valeur
récupérable résiduelle

Section 2 : Autres aspects de la réévaluation

1. Approche légale de la réévaluation

La réévaluation des bilans apparait comme un moyen susceptible de corriger les imperfections
des états financiers destinés à l’information des tiers par le remplacement de la valeur
comptable d’un actif a sa valeur actuelle (valeur de marche, valeur vénale). La nécessité d’une
réévaluation des bilans est justifiée par : l’inflation, l’amélioration de la fiabilité de

24
l’information comptable, l’opportunité de saisir un avantage fiscal. On distingue deux formes
de réévaluation :

1.1. La réévaluation libre

La réévaluation libre est une mesure par laquelle une entreprise se réévalue librement toutes
ses immobilisations corporelles, à l'exception des immobilisations incorporelles. Il en découle
que toute réévaluation en dehors d’une réglementation fiscale est une réévaluation libre dans
le sens où elle n’obéit pas à des règles juridiques.

1.2. La réévaluation légale

La réévaluation légale est une ancienne réglementation en Tunisie. Elle est instaurée depuis
1946 par le code de la patente et de l’impôt sur les bénéfices des professions non
commerciales. C’est une mesure visant à évaluer les immeubles bâtis et non bâtis selon les
indices prévus par la loi, ainsi que toutes les autres catégories des immobilisations corporelles
avec une neutralisation fiscale.

2. Approche fiscale de la réévaluation

La réévaluation a connu un tournant fiscal important suite à l’entrée en vigueur de la loi de

finances 2019. Nous décrivons les mesures de réévaluation prévues avant et après cette année.

2.1. Avant 2019

Selon note commune n° 26-2019, la législation fiscale permettait jusqu'en 2000 aux sociétés
assujetties à l'impôt sur les sociétés ou sur le revenu de réévaluer certains actifs et passifs
(immobilisations corporelles, titres, créances et dettes en devises) selon le régime réel à sa
valeur réelle. Lors de la réévaluation, les indices prévus par le décret n° 90-905 du 4 juin 1990
ont été appliqués au prix d'achat ou de revient des éléments à réévaluer.

En plus de la réévaluation légale exigée par la législation fiscale qui a pris fin en 2000, la
doctrine administrative a autorisé les entreprises d'effectuer une réévaluation libre de ses
immobilisations. Après cette réévaluation libre, les plus-values latentes ne seront pas prises en
compte pour le calcul de l'impôt sur les bénéfices de l'année de réévaluation. Cette mesure
n'est admise que si la plus-value est inscrite dans un compte de passif "réserve de
réévaluation" et reste non utilisée qu’elle qu’en soit la forme exceptée dans le cas d’une
cession. Lorsqu’un bien réévalué est cédé, la plus-value soumise à l’impôt correspond à la

25
différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable ou le prix d’acquisition des
biens non amortissables, sans tenir compte de l’opération de réévaluation.

Lorsque la plus-value de réévaluation est utilisée avant la cession dans le cadre par exemple
d’une augmentation de capital d’une résorption de pertes, elle entre dans la composition du
bénéfice imposable de l’année d’utilisation. Cette plus-value de réévaluation, se voit exonérée
de l’impôt lors de la cession du bien réévalué, à raison de la fraction déjà imposée, au titre de
l’exercice d’utilisation.

2.2. Le régime fiscal de réévaluation prévu par la loi de finance pour

l’année 2019

La loi de finance2019 a rétabli le régime légal de réévaluation des bilans, qui a pris fin le 31
décembre 2019, uniquement pour les sociétés industrielles. D’une part, l’article 19 de la loi
n°2018-56 du 27 décembre 2018 a fixé les éléments susceptibles de faire l’objet d’une
réévaluation légale, notamment :

- Les installations techniques, matériel et outillage industriels sauf pour les actifs acquis ou
fabriqués par les sociétés industrielles lors d’une opération d’extension ou de renouvellement.

- Le matériel de transport

- L’équipement de bureau….

Donc, la réévaluation légale concerne également les immobilisations totalement amorties. Les
éléments exclus d’une réévaluation légale sont : les immobilisations incorporelles, les
immeubles bâtis et non bâtis, les immobilisations à statut juridique particulier, les actifs
financiers et les stocks. D’autre part, l'application de la mesure de réévaluation dans des
conditions limitées dépend de l'utilisation des plus-values, qui ne peuvent être distribuées ou
utilisées pendant au moins 5 ans, et du compte sur lequel les plus-values sont présenté dans
les états financiers « 144 Réserve spéciale de réévaluation ».Et enfin la valeur réelle
déterminée au jour de l'évaluation ne doit pas dépasser le coût comptabilisé initialement
multiplié par les indices prévus par le Règlement du Gouvernement de la République n° 2019-
971 du 28/10/2019.

En revanche, un régime fiscal préférentiel a été instauré par la législation fiscale en vue de
vaincre les déficits successifs confrontés par les sociétés tunisiennes :

26
-La réserve de réévaluation n’est pas imposable à condition de l’inscrire dans un compte de
réserve indisponible avant 5 ans déductible.
- Une déduction des amortissements supplémentaires constatés lors de la prise de la valeur
réelle de l’actif en tant que la nouvelle base amortissable à partir de la date de réévaluation et
pour les années ultérieures.
- La non-imposition de la plus-value provenant de réévaluation tout en respectant les
conditions mentionnées ci-dessus.
- L’exonération de la plus-value provenant de la cession de l’actif réévalué et à la limite de
plus-value constatée suite à la réévaluation.
-La moins-value de réévaluation n’est pas déductible.

2.3. Le régime fiscal de réévaluation prévu par la loi de finances pour

2020 et 2021

La législation fiscale a permis à certaines parties de ces actifs (immeubles, titres…) et passifs
(créances en devises) d'appliquer un système de réévaluation en appliquant les indices sur les
prix d'acquisition établis par le décret n° 99-905. 4 juin 1990 pour les sociétés soumises à
l'impôt sur les sociétés et les personnes physiques soumises au régime réel, abrogé par la suite
par la loi de finances de 2000.

A cet effet, l'administration fiscale autorise une réévaluation libre, et la plus-value enregistrée
à la date de réévaluation est enregistrée au compte 144 "Reserve spéciale de réévaluation"
sans être déductible lors de la détermination du résultat fiscal et ne peut être distribuée ou
utilisée dans un délai de 5 ans.

Par ailleurs, la doctrine a comporté le régime fiscal suivant :

✓ Une plus-value imposable = l’imposition est réalisée dans le cas de cession de l’actif
immobilisé et déterminée comme suit : prix de cession – valeur comptable nette ou prix
d’acquisition pour les actifs non amortissables.
✓ Une plus-value exonérée = le cas d’imputation cette plus-value lors de l’augmentation du
capital ou résorption des pertes, elle ne sera pas imposable suite à une opération de
cession de l’actif réévalué.

27
✓ Les amortissements supplémentaires ne sont pas déductibles, ceci est dû à la
continuation de prise la valeur comptable nette comme étant la base amortissable et non
pas la valeur réévaluée de l’actif.

2.4. Le régime fiscal de réévaluation prévu par la loi de finances pour

l’année2022

En application de l’article 20 du décret-loi n° 21-2021 du 28 décembre 2021 relative à la loi

de finance 2022 les sociétés exerçant dans tous les secteurs d’activité pourront désormais
procéder, à la réévaluation des immeubles bâtis et non bâtis, inscrits en immobilisations
corporelles dans les bilans clôturés au 31 décembre 2021, selon leur valeur réelle.
Actifs concernés par la réévaluation : Lesdites dispositions s’appliquent aux immeubles bâtis
et non bâtis inscrits à l’actif immobilisé : Terrains et constructions telles que les terrains nus,
terrains aménagés et terrains bâtis y compris le siège social ….
Toutefois, demeurent non concernés, les immeubles bâtis et non bâtis à statut juridique
particulier conformément à la législation comptable des entreprises.

2.4.1. Conséquences de la réévaluation des immeubles

L’opération de réévaluation des immeubles bâtis et non bâtis donne aux sociétés :
- L’exonération de la plus-value provenant de l’opération de réévaluation, de l’impôt sur les
sociétés.
- Exonération des plus-values de cession d'immeubles réévaluées de l'impôt sur les sociétés à
hauteur des plus-values de leur réévaluation.
Cependant, l'opération de réévaluation ne permet pas :
-L’application d'un amortissement supplémentaire aux immeubles bâtis réévalués.
- La déduction de la moins-value résultant de la réévaluation du résultat net.
- La déduction de la moins-value de cession d'immeubles réévalués du résultat net à
concurrence du montant de la plus-value résultant de la réévaluation.

2.4.2. Conditions de bénéfice des avantages de la réévaluation

Pour bénéficier de ces exonérations, les entreprises concernées doivent remplir les conditions
suivantes :

28
• La valeur inscrite au bilan de l'immeuble après la réévaluation ne peut excéder la valeur
obtenue après la réévaluation du prix d'achat ou de revient, compte tenu des indices établis par
le décret présidentiel n° 2022-297 du 28 mars 2022. . .
• Les plus-values provenant de l'activité d'augmentation de la valeur des immeubles bâtis et
non bâtis doivent être inscrites dans un compte spécial de réserve au passif du bilan, qui ne
peut être distribué ou utilisé sous aucune forme, sauf en cas de vente des immeubles bâtis et
non bâtis objet de l’opération de réévaluation.
• Les immeubles bâtis et non bâtis, qui font l'objet d'une opération de réévaluation, sont
incessibles pendant au moins 10 ans à compter du 1er janvier de l'année suivant l'année de la
réévaluation.
2.5. Le régime fiscal de réévaluation prévu par la loi de finances pour

l’année 2023

A la loi de finance 2023, la réévaluation des actifs immobilisées réalisées selon les nouvelles
dispositions de la norme comptable 5 relative aux immobilisations corporelles, tout en
maintenant le même régime fiscal de faveur dans la limite des indices fixés par décret. La loi
de finances pour l’année 2023 a fixé les éléments susceptibles de faire l’objet d’une
réévaluation légale. Selon l’article 31 de cette loi, les éléments réévalués sont les immeubles
bâtis et non bâtis, tels qu'aucun changement n'a été apporté aux niveaux des conditions et
avantages, et les matériels et les équipements qui ont connu deux changements :

-Le compte de réserve spéciale de réévaluation était indivisible ou utilisable sous quelque
forme que ce soit pendant au moins cinq ans. Désormais, ledit compte de réserve ne sera libre
qu'à l'occasion de cession des actifs objets de l’opération de réévaluation.

- L’actif réévalué était cessible à tout moment. Désormais, les actifs objets de l’opération de
réévaluation ne peuvent être cédés qu’après l’expiration d’une période de 5 ans au moins à
compter du 1er janvier de l’année suivant celle de la réévaluation.

Les divergences sur le plan fiscal entre la réévaluation des équipements et matériels par les
sociétés industrielles et la réévaluation des immeubles par toutes les sociétés se présentent
dans plusieurs niveaux :

29
 2.5.1. Au niveau du secteur d’activité des sociétés

✓ Pour les installations techniques, matériel et équipement :

Seules les sociétés exerçant dans le secteur de l'industrie peuvent procéder à la réévaluation
légale.
Toutefois la réévaluation ne peut être faite pour les machines, les matériels et les équipements
acquis ou fabriqués pour être utilisés dans le cadre d’une d’opération d’extension ou de
renouvellement, bénéficiant de l'amortissement supplémentaire de 30%.
✓ Pour les immeubles bâtis et non bâtis :
Toutes les sociétés quel que soit le secteur de son activité peuvent procéder à la réévaluation
légale.
2.5.2. Au niveau de la cession de l’actif

✓ Pour les es installations techniques, Matériel et équipement :

Les actifs soumis à la réévaluation ne doivent pas être vendus pendant au moins 5 ans à
compter du 1er janvier de l'année suivant la réévaluation. La condition de la non-cession de
propriété n'était pas exigée dans l'ancienne règlementation.
✓ Pour les immeubles bâtis et non bâtis :
Les immeubles bâtis et non bâtis faisant l'objet d'une réévaluation ne soient pas cédés pendant
au moins 10 ans à compter de la date du 1er janvier de l'année suivant la réévaluation.
2.5.3. Au niveau de la réserve de réévaluation

La réserve de réévaluation, qui concerne une opération de réévaluation des installations

techniques, Matériel et équipement ou bien Immeubles bâtis et non bâtis, ne doit pas être ni
distribuable ou utilisable sauf en cas de cession de l’actif.

2.5.4. Au niveau de l’amortissement de la plus-value de réévaluation selon les

indices

✓ Pour les installations techniques, matériel et équipement :

Les amortissements restants, qui doivent être déduits pour déterminer le résultat de l'impôt sur
les sociétés, sont calculés sur la base des nouvelles valeurs comptables nettes obtenue à partir
de la réévaluation du prix d'acquisition ou de revient, compte tenu des indices approuvés par
décret et des amortissements déjà effectués, réévalués chaque exercice en fonction des mêmes
indices. Ils s'étalent sur au moins cinq ans.
✓ Pour les immeubles bâtis et non bâtis :

30
 Dans ce cas l’amortissement est calculé sur la base du coût historique.

2.5.5. Au niveau de la plus-value provenant de la cession des éléments de

l'actif réévalués

✓ Pour les installations techniques, matériel et équipement et les immeubles bâtis et non
bâtis :
L'impôt sur les sociétés n'est pas payé sur les plus-values de cession des éléments de l'actif à
concurrence du montant des plus-values provenant de la réévaluation du prix d'achat ou de
revient et des amortissements, compte tenu des indices établis par la réglementation.

2.5.6. Au niveau de la plus-value de réévaluation

✓ Pour les installations techniques, matériel et équipement et les immeubles bâtis et non
bâtis :
Les moins-values résultant de la cession d'actifs réévalués ne sont pas déduites du bénéfice
net à hauteur de la plus-value résultant de leur réévaluation, compte tenu des indices établis
par la réglementation.

Tableau 5: Etude comparative entre les lois de finances 2019, 2022et 2023

Loi de finance 2019 Loi de finance Loi de finance

2022 2023
Installation Immeuble bâtis et
technique non bâtis
Matériel et
équipement
Entreprises Seulement les sociétés Toutes les sociétés Seulement les Toutes les sociétés
éligibles industrielles soumises soumises à l’IS (à sociétés soumises à l’IS
à l’IS. l’exclusion des industrielles Tous les secteurs.
personnes physiques soumises à l’IS.
et les sociétés de
personnes et
assimilés).

31
Biens Les éléments d’actifs Les immeubles bâtis Installation Les Immeuble bâtis
concernés corporels immobilisés et non bâtis figurant technique Matériel et non bâtis.
figurant aux bilans aux bilans clôturés au et équipement et
clôturés au 31 31 décembre 2021 et outillage
décembre 2019 et aux aux bilans des années industriels,
bilans des années ultérieures. matériel de
ultérieures. transport et
équipement de
bureau.

Biens exclus *Les immeubles bâtis *Tous les autres biens * Le matériel
et non bâtis autres que les éligible à
* Le matériel éligible immeubles. l’amortissement
à l’amortissement * Les immeubles supplémentaire de
supplémentaire de inscrits aux stocks. 30%
30%. *la note commune n° * les immeubles
17-2022 exclu les bâtis et non bâtis à
immeubles bâtis et statut juridique
non bâtis à statut particulier
juridique particulier * Les immeubles
conformément à la inscrits aux stocks.
législation comptable *Les différentes
des entreprises. catégories des
titres.
Caractère Optionnel
obligatoire La décision de réévaluer un élément de l'actif constitue une décision de gestion opposable
au contribuable. L'erreur comptable rectifiable ne pourrait être admise que dans l'hypothèse
où l'entreprise aurait involontairement attribué à l'élément réévalué une valeur supérieure à
sa valeur effective.
Valeur de Les biens sont Le seul changement Aucun Aucun changement
réévaluation réévalués selon leurs était au niveau de la changement n’a n’a été porté par
valeurs réelles à période de blocage de été porté par rapport à 2022
condition que l’actif réévalue qui a rapport à 2019
1.cette valeur ne été porte à 10 ans.
dépasse celle obtenue
selon les indices fixés
le décret.

32
 2.Les plus-values
doivent être inscrites
dans un compte
spécial de réserve au
passif du bilan, qui ne
peut être distribué ou
utilisé sous aucune
forme, sauf en cas de
vente des immeubles
bâtis et non bâtis objet
de l’opération de
réévaluation.
3. Les immeubles bâtis
et non bâtis, sont
incessibles pendant au
moins 5ans.
Méthode de La valeur réelle des actifs réévalués inscrits au bilan ne doit pas excéder la valeur obtenue
réévaluation après réévaluation du prix d’acquisition ou de revient selon les indices fixés par décret.
Imposition de * la plus-value de * la plus-value de * la plus-value de réévaluation n’est pas
la +/- value réévaluation n’est pas réévaluation n’est pas imposable à condition de l’inscrire dans
imposable à condition imposable à un compte de réserve spéciale non
de l’inscrire dans un condition de distribuables avant cession des
compte de réserve l’inscrire dans un immeubles réévalués
spéciale non compte de réserve * La plus-value de cession des éléments
distribuables avant spéciale non réévalués n’est pas soumise à l'IS à
cession des immeubles distribuables avant concurrence du montant de la plus-value
réévalués cession des provenant de la réévaluation du prix
*La plus-value de immeubles réévalués d'achat ou de revient tenant compte des
cession des éléments * La plus-value de indices fixés par décret.
réévalués n’est pas cession des éléments * La moins-value de réévaluation n'est
imposable dans la réévalués est pas déductible du bénéfice soumis à
limite de la plus-value déductible dans la l'impôt sur les sociétés
de réévaluation limite de la plus- * La moins-value de la cession des
*La moins-value de value de réévaluation. éléments d’actifs réévalues ne sont pas
réévaluation n’est pas *La moins-value de déductible du bénéfice et ce à
déductible du bénéfice réévaluation n'est pas concurrence du montant de la plus-value

33
 soumis à l'impôt sur déductible du de réévaluation.
les sociétés. bénéfice soumis à
l'impôt sur les
sociétés.
Amortissement La nouvelle valeur Non prévue d’une Amortissement Amortissement
des biens ré nette réévaluée (sans façon expresse au calcule sur la base calcule sur la base
Evalués excéder la différence niveau la loi de d’une nouvelle du cout historique.
entre la valeur finances 2022, mais VCN échelonné au
d’origine réévaluée et selon la note moins sur 5 ans.
les amortissements commune 17/2022
réévalués selon les ladite opération de
indices) est réévaluation ne
amortissable sur 5 ans permet pas
au moins. (Sans qu’il l'application
s’agît d’une période d’amortissements
minimum de supplémentaires au
détention) titre des immeubles
bâtis réévalués. Ainsi,
si lesdits immeubles
bâtis ont fait, avant
leur réévaluation,
l'objet
d'amortissement, la
société doit, pour la
détermination du
résultat fiscal,
continuer à déduire
les amortissements
concernés
conformément aux
limites et conditions
prévues par la
législation fiscale en
vigueur sans aucun
changement.

34
Durée de vie La nouvelle valeur Pas de dispositions La nouvelle valeur La nouvelle valeur
restante nette réévaluée est particulières. nette réévaluée est nette réévaluée est
amortissable sur 5 ans amortissable sur 5 amortissable sur 10
au moins. ans au moins. ans.
Conséquences En cas d'utilisation de Le non-respect des conditions requises pour le bénéfice des
du non-respect la réserve de avantages prévus pour les opérations de réévaluation telles que
des conditions réévaluation quelle sus exposées notamment par la cession de l’actif objet de
de qu'en soit la forme l'opération de réévaluation avant l’expiration de la période de fixé
réévaluation telle que son l’utilisation de la réserve avant la cession desdits immeubles
utilisation pour entraîne la déchéance de ces avantages.
l'augmentation du Il reste entendu qu’en cas de réévaluation de plus d’un immeuble,
capital ou la résorption la déchéance a lieu dans la limite du montant de la réserve
des pertes et des correspondant à l'immeuble réévalué au titre duquel les conditions
amortissements requises à cet effet n’ont pas été respectées et à condition que la
différés ou sa société dispose de renseignements permettant la distinction du
distribution aux montant de la réserve liée à chaque immeuble séparément.
associés, le régime
préférentiel dont a
bénéficié la société
industrielle au titre des
actifs réévalués est
remis en cause.

3. L’impact de l’adoption de la nouvelle NCT 05, sur les diligences

d’audit au niveau

3.1. Identification et évaluation des risques

Lors de la réalisation des procédures d'évaluation des risques et des procédures connexes pour
obtenir une compréhension de l'entité et de son environnement, y compris son contrôle
interne, conformément à la norme International Standard on Auditing (ISA)315 (modifiée),
l'auditeur doit avoir connaissance des points suivants afin de disposer d'une base pour
identifier et évaluer les risques d'anomalies significatives dans les estimations comptables.
a- Les dispositions du référentiel comptable applicable relatives aux estimations
comptables, y compris les informations à fournir les concernant.

35
 b- La manière dont la direction identifie les transactions, les événements et les
circonstances qui peuvent nécessiter la réalisation ou la présentation d'estimations
comptables dans les états financiers. Au cours de l'inspection, l'auditeur doit interroger
la direction sur les changements de circonstances susceptibles d'entraîner de nouvelles
estimations comptables ou la nécessité de réviser les estimations comptables
existantes.
c- La manière dont la direction prend les décisions comptables et l'information sur les
informations sur lesquelles elles se fondent, notamment :
i) la méthode et, le cas échéant, le modèle de réalisation des estimations comptables ;
ii) Des contrôles pertinents ;
iii) le recours éventuel à de la direction a un expert ;
iv) les hypothèses sous-jacentes aux estimations comptables ;
v) S'il y a eu, ou s'il devrait y avoir eu, un changement par rapport à la période
précédente dans les méthodes suivies pour procéder aux estimations comptables et,
dans l'affirmative, quelles en sont les raisons ; et
vi) Si la direction a évalué les effets d’une incertitude attachée à l’évaluation et, dans
l’affirmative, comment elle a procédé à cette évaluation.
L'auditeur doit :
- Apprécier le degré d'incertitude associé à l'estimation de l'estimation comptable ;
- Déterminer si, selon leur jugement professionnel, des risques significatifs découlent
d'estimations comptables qui contiennent une incertitude significative ;
- Découvrez si l'équipe de mission a besoin de compétences ou de connaissances
particulières.
3.2. Réponses aux risques identifiés

Sur la base des risques évalués d'anomalies significatives, l'auditeur doit déterminer :

a) si la direction a correctement appliqué les dispositions du référentiel comptable

applicable relatives à l’estimation comptable ; et
b) si les méthodes utilisées pour les estimations comptables sont appropriées et ont été
appliquées de manière cohérente et si les estimations comptables ou la méthode
utilisée pour effectuer ces estimations sont appropriées en la circonstance.

36
En réponse aux risques évalués d'anomalies significatives, l'auditeur doit appliquer les
procédures requises par la norme ISA 306, une ou plusieurs des procédures suivantes, compte
tenu de la nature de l'estimation comptable :

(a) Vérifier si des événements survenus jusqu'à la date du rapport de l'auditeur fournir
des éléments probants au niveau de l'estimation comptable ;
(b) Examiner comment la direction a effectué l'estimation comptable et les
informations sur lesquelles elle est fondée. Ce faisant, l'auditeur doit juger.
i) si la méthode d'évaluation est appropriée dans la situation donnée ;
(ii) si les hypothèses utilisées par la direction sont acceptables au regard des objectifs
d'évaluation du référentiel comptable applicable.
(c) tester l'efficacité des systèmes de contrôle sur la manière dont la direction a
procédé aux estimations comptables, conjointement avec des contrôles de substance
appropriés.
d) préparer une estimation ponctuelle ou une fourchette d'estimations pour évaluer
l'estimation ponctuelle de la direction.
(i) Si l'auditeur utilise des hypothèses ou des méthodes qui diffèrent des hypothèses ou
des méthodes de la direction, il doit obtenir des informations suffisantes sur les
hypothèses et les méthodes de la direction pour déterminer si l'estimation ponctuelle
ou la fourchette d'estimations de l'auditeur tient compte des variables. Et évaluer les
différences.
(ii) Si l'auditeur conclut qu'il est approprié d'utiliser des estimations différentes, il doit
réduire la fourchette sur la base des éléments probants dont il dispose, aux
dénouements considérés comme raisonnables.

Sur la base des risques évalués d'anomalies significatives, l'auditeur doit déterminer

a) La direction a-t-elle correctement appliqué les dispositions du référentiel comptable

applicable à l'estimation comptable ; et
b) si les méthodes utilisées pour effectuer les estimations comptables sont appropriées
et ont été appliquées de manière cohérente et si les estimations comptables ou la
méthode utilisée pour effectuer ces estimations sont appropriées en la circonstance.

L'auditeur doit :
- Apprécier le degré d'incertitude associé à l'estimation de l'estimation comptable.

37
- Déterminer si, selon leur jugement professionnel, des risques significatifs découlent
d'estimations comptables qui contiennent une incertitude significative.
- Découvrez si l'équipe de mission a besoin de compétences ou de connaissances particulières
Si les informations utilisées comme éléments probants proviennent des travaux d'un expert
désigné par la direction, l'auditeur doit, dans la mesure du possible et compte tenu de
l'importance des travaux de l'expert du point de vue de l’audit :
a) évalue les aptitudes, les compétences et l'objectivité de cet expert ;
b) considérer le travail de cet expert ; et
c) évalue l'importance des travaux de cet expert en tant qu'éléments probants pour l'assertion
concernée.
3.3. Reporting

3.3.1. Questions clés d’audit ou observations

Il est rappelé que la norme ISA 701 (nouvelle) s'applique aux entités cotées, sinon aux entités
auxquelles l'auditeur décide d'appliquer cette norme. Lors de la mise en œuvre de la norme
ISA 701 (nouvelle version), l'opinion initiale de l'auditeur sur les questions qui peuvent
nécessiter une attention particulière de l'auditeur au cours de la mission d'audit et qui peuvent
donc être des questions d'audit clés doit être communiquée aux organes chargés de la
gouvernance.

La communication avec les personnes constituant le gouvernement d'entreprise leur donne la

possibilité d'obtenir des informations sur les questions clés de l'audit, sur lesquelles l'auditeur
a l'intention de faire rapport dans le rapport d'audit, et la possibilité de recevoir des
éclaircissements supplémentaires, si nécessaire. Lorsqu’ils communiquent avec les
responsables de la gouvernance, ils peuvent déterminer si des informations nouvelles ou
améliorées seraient utiles, car ces questions sont reflétées dans le rapport d'audit.

Dans les autres cas, un paragraphe d’observation, qui met en évidence la première application
de la norme et renvoie à la note aux états financiers relatives, doit être rajoutée au niveau du
rapport de l’auditeur.

3.3.2. Modification de l’opinion

La norme ISA 705 (modifiée) traite de la responsabilité de l'auditeur de fournir un rapport

approprié dans les situations où, en émettant une opinion conformément à la norme ISA 700

38
(modifiée), l'auditeur conclut qu'une opinion modifiée sur les états financiers est nécessaire.
La norme ISA 705 révisée traite également de la manière dont l'opinion modifiée de l'auditeur
affecte la forme et le contenu du rapport de l'auditeur.

Cas où la première application de la nouvelle norme est convenablement traitée et

présentée au niveau des notes aux états financiers

Si la norme ISA 701 est applicable (pour les entités cotées ou les entités auxquelles l'auditeur
décide d'appliquer cette norme) et si l'auditeur considère que l'application initiale de la norme
représente un élément important de l'audit des Etats financiers, elle doit être communiquée
aux personnes chargées de la gouvernance de l'entité auditée et le point clé de l'audit doit être
inclus dans son rapport. Dans les autres cas, une note doit être ajoutée au rapport d'audit
soulignant la première application de la norme et renvoyant aux notes afférentes aux états
financiers.

Cas où la première application de la norme n’est pas convenablement traitée ou

présentée au niveau des notes aux états financiers

L’auditeur doit, sous réserve du seuil de signification fixé selon le jugement professionnel et
dans le respect des normes professionnelles, modifier son opinion et décrire au niveau du
paragraphe fondement de l’opinion, l’incidence éventuelle de cette anomalie sur les états
financiers de l’entité auditée ou l’insuffisance des informations fournies par l’entité.
Cas où la juste valeur des biens réévalués ou/et la valeur récupérable n’a pas été
convenablement documentées par l’entité
Si l’auditeur estime que la valeur comptable nette d'un actif corporel ou groupe d’actifs
corporels est significative au regard de son seuil de signification et qu’il n’a pas été en mesure
de collecter des éléments probants suffisants et appropriés nécessaires pour déterminer sa
juste valeur (s'il est évalué à la juste valeur) ou sa valeur récupérable, ou que l’entité n’a pas
convenablement documenté la juste valeur (valeur récupérable) de ses immobilisations objet
de réévaluation(s) (dépréciation(s)), l’auditeur doit modifier son opinion et décrire au niveau
du paragraphe fondement de l’opinion l’incidence éventuelle de cette erreur sur les états
financiers de l’entité auditée.
Cas où la norme n’a pas été appliquée par l’entité
Si la nouvelle norme comptable 5 n’a pas été appliquée, l’auditeur doit modifier son opinion
et décrire au niveau du paragraphe fondement de l’opinion, que le référentiel comptable

39
applicable pour l’élaboration des états financiers n’a pas été entièrement appliqué notamment
la nouvelle Norme comptable 5 relative aux immobilisations corporelles.

Conclusion

La réévaluation comptable présente divers avantages pour les entreprises, notamment sur le
plan économique, juridique et fiscal. Les avantages économiques incluent une amélioration de
la rentabilité, une meilleure appréciation de la valeur de l'action, une estimation réaliste des
coûts, une capacité d'endettement accrue, et une augmentation du prix des éléments
amortissables. Sur le plan juridique, la réévaluation permet de restructurer les capitaux
propres et d'éliminer les pertes accumulées. Sur le plan fiscal, elle offre des déductions
supplémentaires, des exonérations d'impôts sur la plus-value, et des avantages fiscaux.

Cependant, il est essentiel de noter que la réévaluation a aussi ses limites. Elle nécessite une
approche continue, globale et une adoption généralisée par toutes les entreprises pour être
pleinement efficace. En Tunisie, la réévaluation légale est limitée à certains comptes, ce qui
peut conduire à des résultats moins satisfaisants qu'un bilan non réévalué. Il est donc
recommandé de mener une réévaluation globale pour maintenir la cohérence des valeurs dans
le bilan. De plus, la réévaluation n'est pas nécessairement effectuée de manière continue dans
le temps, ce qui peut compromettre la comparabilité des informations financières sur
différentes périodes.

En résumé, la réévaluation comptable présente des avantages significatifs, mais elle nécessite
une approche réfléchie et continue pour maximiser ses bénéfices tout en surmontant ses
limitations.

40
 Chapitre 2 : Cadre pratique sur la réévaluation des
immobilisations

Introduction

Dans ce chapitre, nous plongeons au cœur de l'art de la réévaluation des bilans, une pratique
essentielle pour maintenir la santé économique et prendre des décisions éclairées. À travers
cette étude de cas, nous explorerons en détail comment les entreprises abordent la tâche
complexe de revoir et d'ajuster leurs bilans dans un paysage financier en constante évolution.
La société « XYZ » est une société industrielle crée depuis plus de 25 ans sous la forme d’une
société anonyme. Son secteur d’activité est la fabrication de machines tels qu’elle a été classe
comme le distributeur officiel des camions IVECO, Engins BTP CASE, Minibus OTOKAR,
Compacteurs HAMM, Fraiseuses WIRTGEN, Finisseurs VÖGELE, Chariots élévateurs
HYSTER, Groupes électrogènes HIMOINSA, Matériel de béton SCHWING STETTER,
Compresseurs ATMOS, mini bétonnières D'AVINO et les Moteurs DEUTZ.

En 2021 la situation financière de la société s’est perturbée. Elle se retrouve actuellement dans
une situation critique qui nécessite une réévaluation complète de sa stratégie et de ses
opérations. Au fil des années, la concurrence féroce qui a érodé la part de marché de
l'entreprise et réduit sa rentabilité. De plus, des scandales de conformité réglementaire ont
éclaté récemment, entraînant des amendes substantielles et ternissant la réputation de la
société. L’impact de la pandémie de COVID-19 a encore exacerbé la situation en perturbant
les chaînes d'approvisionnement mondiales et en réduisant la demande pour les produits de
XYZ.

Face à ces défis, la direction de XYZ est confrontée à la pression des actionnaires et des
investisseurs pour mettre en place un plan de réévaluation ambitieux. Cela implique de
repenser la structure organisationnelle, d'adopter des pratiques de gestion plus agiles, de
réaligner les priorités stratégiques et de renforcer la conformité aux réglementations. La
réévaluation de l'entreprise ne sera pas seulement une nécessité, mais aussi une opportunité de
se réinventer et de retrouver sa position de leader sur le marché.

41
C’est pour cela en 2022, elle a fait recours à la réévaluation pour faire face à cette situation
critique.

Section 1 : La procédure de la réévaluation au sein de la société

« XYZ »

1. Analyse de la situation financière avant la réévaluation

L'analyse des ratios financiers constitue une étape fondamentale dans l'évaluation de la santé
financière et de la performance d'une entreprise. Elle permet d'obtenir un aperçu quantitatif de
la manière dont une entreprise gère ses ressources, sa rentabilité, sa solvabilité, sa liquidité et
d'autres aspects cruciaux de ses opérations financières. Cet outil d'analyse offre une
perspective objective et chiffrée qui complète la compréhension plus globale de l'entreprise.

42
 Tableau 6: Bilan arrêté au 31 Décembre 2021

ACTIFS 31/12/2021

ACTIFS NON COURANTS

Actifs immobilisés

Immobilisations incorporelles 153 058

Moins : amortissements immobilisations (148 768)
Incorporelles
4 290

Immobilisations corporelles 28 282 394

Moins : amortissements immobilisations (11 663 302)
Incorporelles
16 619 092

Immobilisations financières 6 018 471

Moins : provisions sur immobilisations
Financières
6 018 471

Total des actifs immobilisés 22 641 853

TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS 22 641 853

ACTIFS COURANTS

Stocks 25 832 358

Moins : Provision sur stocks (6 536 072)
19 296 286

Clients et comptes rattachés 21 858 517

Moins : Provision pour dépréciation des clients (7 068 665)
14 789 852

Autres actifs courants 5 367 224

Moins : Provision pour dépréciation des autres actifs (434 396)
4 932 828

Placements et autres actifs financiers 4 800 241

Liquidités et équivalents de liquidités 572 143

TOTAL DES ACTIFS COURANTS 44 391 349

TOTAL DES ACTIFS 67 033 202

43
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 31/12/2021

Capitaux propres

Capital social 7 000 000

Réserves légales 400 000
Autres réserves 80 000
Résultats reportés (17 587 969)
Réserve pour réinvestissements exonérés 4 063 824
Réserve spéciale de réévaluation 4 160
Ecart de réévaluation terrains selon indice -
Ecart de réévaluation terrains selon expertise -

Total capitaux propres avant résultat de l'exercice (6 039 985)

Résultat de l'exercice 9 505 729

TOTAL CAPITAUX PROPRES 3 465 745

PASSIFS
Passifs non courants

Provisions pour risques et charges 594 759

Emprunts à plus d'un an 10 897 141

Total des passifs non courants 11 491 900

Passifs courants

Fournisseurs et comptes rattachés 29 680 612

Autres passifs courants 3 844 213
Concours bancaires et autres passifs financiers 18 550 732

Total des passifs courants 52 075 557

TOTAL DES PASSIFS 63 567 458

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 67 033 202

44
 Tableau 7 : Les ratios financiers en 2021

Catégorie Ratio Formule Calcul Valeur Interprétation

Ratios de Ratio Actifs 22641853 0.3377 Il s’agit d’un ratio
structure d’immobilisation immobilisés 67033202 modère (entre 0.3 et
de l’actif Total actifs 0.5) : Un ratio
d’immobilisation
modère indique un
équilibre entre les
investissements à long
terme et les actifs
courants. Cela peut
être le signe d’une
gestion prudente des
ressources et d’une
approche équilibrée
entre les besoins
opérationnels à court
terme et le projet à
long terme.

Ratio des stocks Valeur 19 296 286 0.2878 Ratio faible :

d’exploitation 67 033 202
Un ratio de stocks
Total des
faible peut indiquer
actifs
que l'entreprise
maintien des niveaux
de stocks relativement
bas par rapport à la
taille totale de ses
actifs. Cela peut
signaler une gestion
efficace des stocks et
une capacité à

45
 répondre rapidement
aux variations de la
demande.

Ratio Clients et Valeur 14789852 0.2206 Ratio faible : Un ratio

comptes rattachés réalisable 67033202 de clients et comptes
Total des rattachés faible peut
actifs indiquer que
l'entreprise a
relativement moins de
créances clients par
rapport à la taille
totale de ses actifs.
Cela peut signaler une
gestion efficace des
créances clients et une
politique de crédit
prudente.

46
 Valeur 0.0085 Ratio faible : Un ratio
disponible 572143 de liquidités et
Ratio Liquidités
Total actif équivalents de
et équivalents de 67033202
liquidités faible peut
liquidités
indiquer que
l'entreprise maintient
relativement moins de
liquidités par rapport à
la taille totale de ses
actifs. Cela peut
suggérer que
l'entreprise privilégie
le déploiement actif de
ses actifs pour générer
des rendements, même
si cela implique un
certain niveau de
risque.

47
Ratios de Ratio Capitaux 3465745 0.0517 Ratio faible : indique
structure d’autonomie propres 67033202 que l'entreprise
des globale Total dépend fortement des
capitaux capitaux dettes pour financer
propres et propre et ses opérations. Cela
du passif passifs peut suggérer un
niveau d'endettement
plus élevé et un risque
potentiellement accru
en cas de variations
des taux d'intérêt ou
de difficultés
financières.

Ratio Dettes totales 63567458 0.9482 Ratio élevé ce qui

d’endettement Total 67033202 indique que
capitaux l'entreprise a une
propres et proportion importante
passifs de dettes par rapport à
ses capitaux propres.
Cela peut signaler un
risque accru en cas de
difficultés financières,
car une part
importante des
ressources de
l'entreprise est
affectée au
remboursement de
dettes et aux
obligations d'intérêts.

48
Ratios de Ratio de fonds de Capitaux 3465745 0.6606 Le ratio est inférieur à
+114919
synthèse et roulements perméants 1, cela peut indiquer
00
d’équilibre Total des 22641853 que l'entreprise a
actifs moins de ressources à
long terme pour
couvrir ses besoins à
court terme. Cela
pourrait suggérer un
risque accru de ne pas
pouvoir faire face à
ses obligations
immédiates. Ce qui
implique un fonds de
roulement négatif :
l’entreprise ne dispose
pas d’une marge de
sécurité pour finance
son cycle
d’exploitation.
Ratio de Capitaux 3465745 0.0545 Un ratio faible
solvabilité globale propres (inférieur à 30)
Capitaux 11491900+ l’entreprise se trouve
étrangères dans une situation
52075557
d’insolvabilité durant
l’exercice 2021.

49
 Capitaux 3465745 0.2317 Un ratio faible
Ratio propre (inférieur à 50) : les
d’autonomie Capitaux 3465745+ passifs non courants
financière permanents (dettes à long terme)
11941900
constituent une part
plus importante du
financement à long
terme de l'entreprise
que les capitaux
propres l’entreprise
devient fortement
dépendante des
emprunts financiers.
Elle rencontrera ainsi
des difficultés à
contracter des prêts au
fur et à mesure que cet
indice se dégradera.

Ratio de liquidité Actifs 44391349 0.8524 Un ratio faible

générale courants 52075557 (inférieur à 1) il s’agit
Passifs situation de
courants déséquilibre. Un
problème de liquidité
c’est apparié durant
2021puisque
l’entreprise a utilisé
d’une manière
excessifs les crédits de
gestion.

50
Ratio de liquidité Valeur 1(4789852+ 0.2949 Un ratio inférieur à 1
réduite réalisable indique que les
572143)
+valeur créances et les
52075557
disponible liquidités ne sont pas
Passifs suffisantes pour
courants couvrir les passifs
courants. Cela pourrait
signaler une pression :
l’entreprise n’est pas
capable d’honorer ces
engagements à long
terme à l’aide de ces
créances.

Ratio de liquidité Valeur 572143 0.0109 Le ratio est inférieur à

immédiate disponibles 52075557 1, cela indique que les
Passifs liquidités et les
courant équivalents de
trésorerie ne sont pas
suffisants pour couvrir
les passifs courants.
Cela pourrait signaler
des problèmes
potentiels de liquidité
si l'entreprise doit
dépendre de la vente
rapide d'actifs non
liquides pour honorer
ses obligations à court
terme.

51
Selon l’article 142 du code des sociétés commerciales, « Si les documents comptables font
apparaître que les fonds propres de la société sont inférieurs de moitié au capital social suite
aux pertes qu'elle a subie, une assemblée générale extraordinaire sera convoquée dans les
deux mois de la constatation des pertes pour se prononcer :

- S'il y a lieu, sur la dissolution anticipée de la société et ce selon les conditions de majorité
prévues à l'article 131 du présent code ;

- Si la dissolution n'est pas décidée, la société est tenue, au plus tard à la clôture de l'exercice
suivant, de réduire ou d'augmenter son capital d'un montant au moins égal à celui des pertes.
Cette augmentation du capital social peut être réalisée par incorporation des réserves ou par
réévaluation de ses fonds propres. En cas d'inobservation des dispositions citées ci-dessus,
tout intéressé peut demander en justice la dissolution de la société. Le tribunal peut accorder à
la société un délai ne pouvant excéder six mois pour en régulariser la situation. »

L’assemblé générale de la société « XY Z » a été convoquée par le Conseil d’Administration

afin de trouver des solutions nécessaires pour améliorera la situation.

Face à cette situation, l’organe de direction s'est orienté vers le lancement de nouvelles
mesures de réévaluation des immobilisations comme catalyseur pour surmonter les réticences
des institutions financières et renforcer la solidité financière de l'entité en procédant à des
réévaluations légales de ses terrains.

En se référant à l’article 20 de la loi de finance 2022 « Les sociétés peuvent procéder à la

réévaluation de leurs immeubles bâtis et non bâtis constituant un élément de leur actif
immobilisé matériel tel que défini par la législation comptable des entreprises selon leur
valeur réelle. Les valeurs réelles inscrites au bilan après leur réévaluation, ne doivent pas
dépasser la valeur obtenue par la réévaluation du prix d'achat ou de revient sur la base des
indices fixés par un décret Présidentiel ».

52
 2. La technique de la réévaluation

La société a choisi parmi tous ses immobilisations de réévaluer que quatre terrains :

- Terrain 1 en Sousse
- Terrain 2 en Gabes
- Terrain 3 en Tunisie
- Terrain 4 en Sfax

2.1. Les conditions de la réévaluation

Les biens sont réévalués selon leurs valeurs réelles à condition que :

1. Cette valeur ne dépasse celle obtenue selon les indices fixés le décret.

2.Les plus-values doivent être inscrites dans un compte spécial de réserve au passif du bilan,
qui ne peut être distribué ou utilisé sous aucune forme, sauf en cas de vente des immeubles
bâtis et non bâtis objet de l’opération de réévaluation.

3. Les immeubles bâtis et non bâtis, sont incessibles pendant au moins 10 ans.

2.2. Les étapes de la réévaluation

Évaluation préliminaire du terrain

Avant de commencer la réévaluation, la société a fait appel à un expert pour estimer la valeur
actuelle des terrains.

Présentation du rapport de l’expert

L’expert a présenté un rapport tel qu’il a estimé une plus-value de réévaluation globale pour
un montant 36 810 054 dinars. Il a mentionné dans son rapport la méthodologie utilisée, les
données prises en compte et les résultats obtenus. Ce rapport servira de documentation pour le
processus de réévaluation.

53
 • Terrain 1

Tableau 8: Calcul de la plus-value du terrain 1

N° TITRE Superficie Prix unitaire Valeur Expertise

TF 53118 2 040 360 734 000

TF153073 2 346 420 985 000

TOTAL 4 386 392 1719 000

Valeur comptable 1379461,13

Plus-value 339 539

• Terrain 2

Tableau 9: Calcul de la plus-value du terrain 2

N° TITRE Superficie Prix unitaire Valeur Expertise

TF 81150 514 3929,299 219660

TF 81151 533 3929,299 2094316

TF 120282 3412 3929,299 13 406 768
TOTAL 4459 3 929 17 520 744
Valeur comptable 73000
Plus-value 17 447 744

54
 • Terrain 3

Tableau 10 : Calcul de la plus-value du terrain 3

N° TITRE Superficie Prix unitaire Valeur Expertise

TF 1100065 22056 750 16542000
TF 84968 5437 750 4077750
TOTAL 27 493 750 20 619 750
Valeur comptable 1 635 681
Plus-value 18 984 069

• Terrain 4

Tableau 11 : Calcul de la plus-value du terrain 4

N° TITRE Superficie Prix unitaire Valeur Expertise

Terrain 6060 200 1212000
TOTAL 6060 200 1 212 000
Valeur comptable 1173298
Plus-value 38702

Réalisation de la réévaluation

La société a fait la réévaluation au 31/12/2022 des valeurs brutes des terrains identifiées et
comptabilisées sur la base des valeurs actuelles estimées par l’expert.

55
 Tableau 12 : La réévaluation des terrains

Valeur Plus-Value /
Indice de Plus-Value /
Immobilis Valeur Réévaluati Réévaluation
VCN 2022 Réévaluati Réévaluation
ations Expertise ons selon
ons selon indice
indiciaire expertise

Terrain T1 1 379 461 1 719 000 1,297 1 789 161 409 700 339 539
Terrain T2 73 000 17 520 744 2,575 187 975 114 975 17 447 744
Terrain T3 1 635 681 20 619 750 2,512 4 108 825 2 473 147 18 984 069
Terrain T4 1 173 298 1 212 000 1,050 1 231 963 58 665 38 702
TOTAL 4 261 440 41 071 494 - 7 317 924 3 056 487 36 810 054

Calcul de l’écart de réévaluation

l’écart de réévaluation (36 810 054) à inscrire dans un compte spécial de réserve de
réévaluation au passif de bilan. Et doit être non utilisable et non distribuable pour une durée
de 10 ans au moins, à compter du 1er janvier de l’année suivante celle de la réévaluation en
vue de bénéficier du régime fiscal favorable.

Passation comptable de l’opération de réévaluation

L’établissement d’un tableau récapitulatif les immobilisations bâtis et non bâtis, objet de la
réévaluation légale et la proposition des écritures comptables relatives à la présente mission
concernant le bilan clôturé au 31/12/2022.Suite à cette opération de réévaluation le cabinet
MG a adopté le traitement comptable suivant tel qu’il a corrigé la VCN de chaque terrain par
la modification de sa valeur brute.

56
 Tableau 13 : Ecriture de constatation de la plus-value de réévaluation

22151 Terrains bâtis 1 339539

22152 Terrains bâtis 2 17 447 744

22131 Terrains nus 3 18 984 069

22132 Terrains nus 4 38 702

144 Réserve spéciale de 36 810 054

réévaluation

 La plus-value de réévaluation n’est pas imposable à condition de l’inscrire dans un compte

de réserve spéciale non distribuables avant cession des immeubles réévalués.

Section 2 : Les conséquences de la réévaluation

1. L’impact de la réévaluation sur la pérennité de la société « XYZ »

Comme nous l’avons mentionné dans la première section la société a utilisé la réévaluation
comme une méthode pour sauver sa situation financière. Donc dans cette section on va étudier
l’impact de la réévaluation des terrains sur la société.

57
 Tableau 14 : Bilan arrêté au 31 Décembre 2022

ACTIFS 31/12/2022

ACTIFS NON COURANTS

Actifs immobilisés

Immobilisations incorporelles 299 454

Moins : amortissements immobilisation incorporelles (158 571)
140 883

Immobilisations corporelles 66 131 856

Moins : amortissements Immobilisations corporelles (12 894 389)
53 237 467

Immobilisations financières 6 027 471

Moins : provisions sur Immobilisations financières
6 027 471

Total des actifs immobilisés 59 405 821

TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS 59 405 821

ACTIFS COURANTS

Stocks 26 422 318

Moins : Provision sur stocks (6 799 977)
19 622 341

Clients et comptes rattachés 24 842 570

Moins : Provision pour dépréciation des clients (6 905 681)
17 936 889

Autres actifs courants 7 238 426

Moins : Provision pour dépréciation des autres actifs (434 396)
6 804 030

Placements et autres actifs financiers 3 600 000

Liquidités et équivalents de liquidités 1 838 533

TOTAL DES ACTIFS COURANTS 49 801 793

TOTAL DES ACTIFS 109 207 614

58
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 31/12/2022

Capitaux propres

Capital social 7 000 000

Réserves légales 400 000
Autres réserves 80 000
Résultats reportés (8 082 240)
Réserve pour réinvestissements exonérés 4 063 824
Réserve spéciale de réévaluation 4 160
Ecart de réévaluation terrains selon indice 3 056 489
Ecart de réévaluation terrains selon expertise 33 753 565

Total capitaux propres avant résultat de l'exercice 40 275 799

Résultat de l'exercice (719 506)

TOTAL CAPITAUX PROPRES 39 556 293

PASSIFS
Passifs non courants

Provisions pour risques et charges 396 388

Emprunts à plus d'un an 13 372 433

Total des passifs non courants 13 768 821

Passifs courants

Fournisseurs et comptes rattachés 34 321 946

Autres passifs courants 3 605 559
Concours bancaires et autres passifs financiers 17 954 995

Total des passifs courants 55 882 500

TOTAL DES PASSIFS 69 651 321

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 109 207 614

59
 Tableau 15 : Calcul des ratios financiers en 2022

Catégorie Ratio Formule Calcul Valeur Interprétation

Les ratios Ratio Actifs 59405821 = Un ratio
de d’immobilisation Immobilise 1092076614 0.5439 d'immobilisation
structure Total actif supérieur à 0,5 signifie
de l’actif que plus de la moitié
des actifs de l'entreprise
sont constitués d'actifs
immobilisés ou à long
terme.

Ratio des stocks Valeur 19622341 0.1796 Ratio faible : Un ratio

d’exploitation 109207614 de stocks faible peut
Total actif indiquer que l'entreprise
maintien des niveaux de
stocks relativement bas
par rapport à la taille
totale de ses actifs.

Ratio Clients et Valeur 17936889 0.1642 Ratio faible (Inférieur à

comptes rattachés réalisables 109207614 la moyenne de
Total actif l'industrie) : Un ratio de
clients et comptes
rattachés faible peut
indiquer que l'entreprise
a relativement moins de
créances clients par
rapport à la taille totale
de ses actifs.

60
 Ratio Liquidités Valeur 1838533 0.0168 Un ratio de liquidités et
et équivalents de disponible 109207614 équivalents de liquidités
liquidités Total actif faible peut indiquer que
l'entreprise maintient
relativement moins de
liquidités par rapport à
la taille totale de ses
actifs. Cela peut
suggérer que
l'entreprise privilégie le
déploiement actif de ses
actifs pour générer des
rendements, même si
cela implique un certain
niveau de risque.

Ratios de Ratio Capitaux 39556293 = Ratio faible (Inférieur à

structure d’autonomie propres 109207614 0.3622 la moyenne de
des globale Total l'industrie) : Un ratio de
capitaux capitaux structure des capitaux
propres propre et propres et du passif
et du passifs faible indique que
passif l'entreprise dépend
fortement des dettes
pour financer ses
opérations. Cela peut
suggérer un niveau
d'endettement plus
élevé et un risque
potentiellement accru
en cas de variations des
taux d'intérêt ou de
difficultés financières.

61
 Ratio Dettes 69651321 0.9482 Ratio élevé (Supérieur à
d’endettement totales 109207614 la moyenne de
Total l'industrie) : Un ratio
capitaux d'endettement élevé
propres et indique que l'entreprise
passifs a une proportion
importante de dettes par
rapport à ses capitaux
propres. Cela peut
signaler un risque accru
en cas de difficultés
financières, car une part
importante des
ressources de
l'entreprise est affectée
au remboursement de
dettes et aux obligations
d'intérêts

Ratios de Ratio de fonds de Capitaux 39556293+ 0.8976 Le ratio est inférieur à

synthèse roulements perméants 13768821 1, cela peut indiquer
et 59405821 que l'entreprise a moins
d’équilibr de ressources à long
Total des
e terme pour couvrir ses
actifs
besoins à court terme.
Cela pourrait suggérer
un risque accru de ne
pas pouvoir faire face à
ses obligations
immédiates. Ce qui
implique un fonds de
roulement négatif :
l’entreprise ne dispose

62
 pas d’une marge de
sécurité pour finance
son cycle d’exploitation
Ratio de Capitaux 39556293 0.4741 Un ratio faible
solvabilité propres 13768821+ (inférieur à 30)
globale Capitaux l’entreprise se trouve
69651321
étrangères dans une situation
d’insolvabilité durant
l’exercice 2022.

Ratio Capitaux 39556293 =0.741 Un ratio d'autonomie

d’autonomie propre 39556293+ 7 financière supérieur à
financière Capitaux 0,5 indique que plus de
13768821
permanents la moitié des actifs de
l'entreprise sont
financés par des
capitaux propres plutôt
que par des dettes. Cela
suggère une solide
position financière avec
une faible dépendance à
l'égard de l'emprunt, ce
qui peut renforcer la
stabilité et la résilience
de l'entreprise.

Ratio de liquidité Actifs 49801793 0.8911 Un ratio faible

générale = courants 55882500 (inférieur à 1) il s’agit
Passifs situation de
courants déséquilibre. Un
problème de liquidité
c’est apparié durant
2021puisque

63
 l’entreprise a utilisé
d’une manière
excessive les crédits de
gestion.
Valeur 17936889+ 0.3538 Un ratio inférieur à 1
réalisable indique que les
Ratio de liquidité 1838533
+valeur créances et les
réduite 55882500
disponible liquidités ne sont pas
Passifs suffisantes pour couvrir
courants les passifs courants.
Cela pourrait signaler
une pression :
l’entreprise n’est pas
capable d’honorer ces
engagements à long
terme à l’aide de ces
créances

Ratio de liquidité Valeur 1838533 = Le ratio est inférieur à

immédiate disponible 55882500 1, cela indique que les
0.0328
liquidités et les
équivalents de
Passifs
trésorerie ne sont pas
courant
suffisants pour couvrir
les passifs courants.
Cela pourrait signaler
des problèmes
potentiels de liquidité si
l'entreprise doit
dépendre de la vente
rapide d'actifs non
liquides pour honorer
ses obligations à court
terme.

64
 Tableau 16: Variation des ratios

Catégorie Nature Valeur Variation

2021 2022
Ratio de Ratio 0.3377 0.5439 0.2062
structure de d’immobilisation
l’actif
Ratios de Ratio d’autonomie 0.0517 0.3622 0.3105
structure des globale
capitaux propres
et du passif
Ratio 0.9482 0.6377 -0.3105
d’endettement

Le ratio de fonds 0.6606 0.8976 0.237

de roulement

Ratio de 0.0545 0.4741 0.4196

solvabilité globale

Ratio d’autonomie 0.2317 0.7417 0.51

financière

Ratio de liquidité Ratio de liquidité 0.8524 0.8911 0.0387

générale

Ratio de liquidité 0.2949 0.3538 0.0589

réduite
0.0109 0.0328 0.0219
Ratio de liquidité
immédiate

 L'augmentation d'un ratio d'immobilisation de 0,337 à 0,5439 peut refléter une meilleure
évaluation de la valeur réelle de ces actifs, ce qui peut potentiellement renforcer la

65
 position financière de l'entreprise et améliorer sa capacité à emprunter ou à attirer des
investisseurs.
 Une augmentation d'un ratio d'autonomie financière de 0,0517 à 0,3622suggère une
amélioration significative de la santé financière de l'entreprise. Cette augmentation
indique que l'entreprise dispose maintenant d'une proportion beaucoup plus importante de
fonds propres par rapport à ses dettes, ce qui renforce sa capacité à faire face à ses
obligations financières et à investir dans de nouvelles opportunités.
 Une diminution du ratio d'endettement de 0,9482 à 0,6377 suggère que l'entreprise a
réduit sa dette par rapport à ses actifs totaux. Cela peut indiquer une amélioration de la
santé financière de l'entreprise, une diminution de son risque financier, ou encore une
réévaluation favorable de ses actifs.
 Un passage d'un ratio de fonds de roulement de 0,6606 à 0,8976 suggère une amélioration
significative de la liquidité de l'entreprise. Cela signifie que l'entreprise dispose d'un
niveau plus élevé d'actifs à court terme par rapport à ses passifs à court terme. Une telle
amélioration du fonds de roulement peut aider l'entreprise à mieux faire face à ses
obligations sa court terme et à saisir de nouvelles opportunités de croissance.
 L’augmentation du ratio de solvabilité et du ratio d'autonomie financière tél qu’ils ont
passé Respectivement de 0.0545 à 0.4741 et de 0,2317 à 0,7417indique une amélioration
significative de la capacité de l'entreprise à faire face à ses obligations à long terme. Cela
suggère que l'entreprise dispose maintenant d'une proportion beaucoup plus importante de
fonds propres par rapport à sa dette à long terme, ce qui renforce sa solvabilité et sa
stabilité financière. Cette amélioration peut découler d'une réévaluation favorable de ses
actifs ou d'autres mesures visant à réduire la dette à long terme.
 Une amélioration modeste du ratio de liquidité générale qui a passé de 0.8524 à 0.8911, ce
qui signifie que l'impact de la réévaluation sur la liquidité de l'entreprise est limité. Donc
même une légère amélioration peut être positive en termes de gestion financière.
 Un passage d'un ratio de liquidité réduite de 0,2949 à 0,3538 indique une légère
amélioration de la capacité de l'entreprise à honorer ses obligations à court terme, en
tenant compte uniquement de ses actifs les plus liquides.
 le passage d'un ratio de liquidité immédiate de 0,0109 à 0,0328 indique une amélioration
significative de la capacité de l'entreprise à honorer ses obligations à court terme en
utilisant uniquement ses actifs les plus liquides. Cette augmentation suggère que la
réévaluation a eu un impact positif sur la disponibilité de liquidités immédiates de

66
 l'entreprise, ce qui est généralement positif en termes de gestion financière. Cela peut
aider l'entreprise à répondre plus efficacement à ses besoins de trésorerie immédiats.

Malgré les efforts considérables déployés pour réévaluer les terrains de l’entreprise « XYZ »,
il est regrettable de constater que la situation financière de l’entreprise n'a pas encore connu
d'amélioration significative. Cependant, il est essentiel de se rappeler que le succès ne se
mesure pas uniquement à court terme, et que de telles initiatives stratégiques peuvent prendre
du temps pour produire leurs effets.

La réévaluation reste un investissement dans l’avenir, et bien que les résultats ne soient pas
immédiatement visibles, nous devons persévérer dans notre engagement envers la croissance
et la durabilité à long terme.

En fin de compte, bien que la réévaluation des terrains n'ait pas encore eu l'impact attendu sur
la situation financière, elle représente une étape dans la bonne direction. L’entreprise doit
continuer à travailler à ajuster la stratégie si nécessaire et à tirer des leçons de cette expérience
pour mieux positionner notre entreprise dans le futur.

2. Mesure supplémentaire afin de renforcer la situation financière de

« XYZ »

Après avoir entrepris une opération de réévaluation des terrains en 2022 dans l'espoir
d'améliorer la situation financière, il est devenu évident que l’entreprise devait prendre des
mesures supplémentaires pour atteindre ses objectifs.

C'est dans cette perspective que lors de l’Assemblée Générale, une décision capitale a été
prise : vendre le terrain sis en Sousse et/ou procéder à une réévaluation complète de ses
constructions.

2.1. Cession du terrain sis en Sousse

Le PDG, conscient de l'importance des décisions stratégiques pour l'entreprise, a pris

l'initiative de consulter l’expert-comptable de confiance pour évaluer la possibilité de vendre
un terrain réévalué.

67
Après une consultation approfondie l’expert, il a été confirmé que la vente du terrain réévalué
est possible. Cette validation de la faisabilité de la transaction offre une perspective
prometteuse pour l'entreprise, mais elle s'accompagne également de responsabilités
comptables essentielles. Il a souligné, la vente elle-même devrait être comptabilisée, avec
l'enregistrement des produits de la vente et la constatation des coûts associés à la transaction.

Le 31/12/2022, deux experts-comptables ont mis leur rapport tel qu’ils ont estimé un gain sur
cession du terrain de 2 160.461

Tableau 17 : Ecriture de constatation en cas de cession du terrain 1

5/4 Créance / banque 2500.000

2215 Terrain 339.539

7752 Gain/cession 2160.461

De plus, l'expert-comptable a souligné l'importance de prendre en compte les implications

fiscales de cette vente.

• Si la cession est réalisée en 2025

Étant donné que la cession a été effectuée en moins de 10 ans, la totalité du gain réalisé lors
de la cession est entièrement imposable.

• Si la cession est réalisée en 2034

Comme la cession est effectuée après une période de détention de plus de 10 ans, le gain
généré par la cession d'immobilisation est soumis à l'impôt dans la mesure de l'écart de
réévaluation initiale, qui s'élève à 339 539. Ainsi, le solde restant, soit 1 820 922 (2 160 461 -
339 539), est également imposable conformément à la réglementation fiscale en vigueur.

2.2. La réévaluation de la construction

Pour l'année 2023, l'entreprise s'est engagée dans une démarche de planification stratégique
visant à améliorer sa situation financière. Cette initiative découle directement de la

68
réévaluation réussie de ses terrains en 2022, qui a révélé des informations précieuses sur
l'appréciation de la valeur de ces actifs. Suite à cette évaluation, l'entreprise a pris la décision
de poursuivre cette approche en réévaluant ses constructions existantes en 2023.

Tableau 18 : Les informations relatives à la construction

Date Valeur Valeur Cumul des Dotations Cumul des VCN au

d’acquisition Brute au Brute au amortissements de amortissements 31/12/2022
31/12/2021 au 31/12/2021 l’exercice au 31/12/2022
31/12/2022
2012 14667233 14667233 4872039 612965 5485004 9182229

1.1.1. La procédure de la réévaluation de la construction au sein de la

société « XYZ »

1.1.1.1. Conditions de réévaluation

Les biens sont réévalués selon leurs valeurs réelles à condition que :

1. Cette valeur ne dépasse celle obtenue selon les indices fixés le décret

2.Les plus-values doivent être inscrites dans un compte spécial de réserve au passif du bilan,
qui ne peut être distribué ou utilisé sous aucune forme, sauf en cas de vente des immeubles
bâtis et non bâtis objet de l’opération de réévaluation.

3. Les immeubles bâtis et non bâtis, sont incessibles pendant au moins 10 ans.

1.1.1.2. Etapes de réévaluation

Evaluation préliminaire de la construction

Avant de commencer la réévaluation, la société a fait appel à un expert pour estimer la valeur
actuelle de la construction.

L’expert a présenté un rapport tel qu’il a estimé une juste valeur de la construction égale à
27 546,687.

69
. Il a mentionné dans son rapport la méthodologie utilisée, les données prises en compte et les
résultats obtenus. Ce rapport servira de documentation pour le processus de réévaluation.

Réalisation de la réévaluation

La société fait la réévaluation de la valeur brute de la construction identifiées et

comptabilisées sur la base des valeurs actuelles estimées par l’expert.

La réévaluation des amortissements

Il est important de noter que la réévaluation des amortissements doit être effectuée
conformément aux principes comptables en fonction des pratiques comptables adoptées par
l'entreprise. Elle peut également avoir des implications fiscales.

Calcul de la VCN

Le calcul de la valeur nette comptable, indexée au 31 décembre 2022, repose sur la différence
entre la valeur d'origine réévaluée et le total des annuités d'amortissement réévaluées, comme
suit :

Valeur nette comptable réévaluée = Valeur réévaluée - Somme des amortissements réévalués.

Calcul de l’écart de réévaluation

L’écart de réévaluation à inscrire dans un compte spécial de réserve de réévaluation au passif

de bilan. La plus-value émanant de la réévaluation des immeubles bâtis et non bâtis doit être
non utilisable et non distribuable pour une durée de 10 ans au moins, à compter du 1er janvier
de l’année suivante celle de la réévaluation en vue de bénéficier du régime fiscal favorable.

 L’établissement d’un tableau récapitulatif les immobilisations bâtis et non bâtis, objet
de la réévaluation.

Calcul du coefficient de réévaluation = juste valeur/valeur comptable nette

= 27546.687/9182.229

=3

70
 Tableau 19: Calcul de la variation de la réévaluation

Avant Coefficient Après Variation

réévaluation réévaluation

Valeur comptable 14667.233 3 44001.699 29334.466

Amortissement (5485.004) 3 (16455.012) (10970.008)
cumulées
Valeur comptables 9182.229 3 27546.687 18364.458
nettes

Passation comptable de l’opération de réévaluation

La passation comptable de la réévaluation constitue une étape cruciale dans le processus

financier des entreprises, permettant d'ajuster la valeur comptable des actifs en fonction des
évolutions de leur valeur. Cette démarche, réglementée par les normes comptables, vise à
refléter de manière précise et transparente la valeur réelle des actifs dans les états financiers
de l’entreprise.

Selon méthode de coefficient de réévaluation :

Tableau 20 : Constation de la réévaluation de la construction

213 Construction 29334.466

6811 Amortissement construction 10970.008

114 Reserve spéciale de réévaluation 18364.458

Selon méthode d’annulation des amortissements antérieurs :

Cette méthode consiste à imputer les amortissements cumulés antérieurs et constater les plus-
values.

71
 Tableau 21 : Annulation des amortissements antérieurs

6811 Amortissement construction 5485.004

213 Construction 5485.004

Tableau 22 : Constatation de la plus-value

213 Construction 10970.008

114 Reserve spéciale de réévaluation 10970.008

 La plus-value de réévaluation n’est pas imposable à condition de l’inscrire dans un compte

de réserve spéciale non distribuables avant cession des immeubles réévalués.
 Les dotations aux amortissements sont déductibles

Les dotations aux amortissements de la construction qui seront déductible sont ceux
déterminé sur la valeur indiciaire, le reliquat par rapport à la juste valeur est à réintégrer pour
la détermination du résultat fiscal imposable.

Dans le cadre de l'opération de réévaluation, le calcul de l'écart à réintégrer revêt une

importance cruciale. Cette démarche comptable vise à déterminer avec précision les
ajustements nécessaires entre la valeur fiscale et la valeur comptable des actifs, assurant ainsi
une conformité optimale avec les réglementations fiscales en vigueur.

Valeur indiciaire : 14667.233*1.603= 23527.604

Dotations à l’amortissement : 27546.687/20=1377.334
23511156.969/20= 1176.380
Ecart à réintégrer 1377.334-1176.380=200.954

72
Tableau 23: Indices de réévaluation prévus par la note commune 17/2022

Année Indice
1970 et antérieurs 15.103
1971 13.977
1972 12.816
1973 11.648
1974 10.519
1975 9.477
1976 8.550
1977 7.748
1978 7.067
1979 6.491
1980 6.00
1981 5.578
1982 5.216
1983 4.907
1984 4.642
1985 4.412
1986 4.206
1987 4.013
1988 3.825
1989 3.644
1990 3.471
1991 3.309
1992 3.106
1993 3.027
1994 2.910
1995 2.809
1996 2.721
1997 2.643
1998 2.575
1999 2.512
2000 2.453
2001 2.395
2002 2.336
2003 2.275
2004 2.212
2005 2.146
2006 2.076
2007 2.004
2008 1.927
2009 1.848
2010 1.767
2011 1.685
2012 1.603
2013 1.523
2014 1.445

73
 2015 1.369
2016 1.297
2017 1.228
2018 1.164
2019 1.104
2020 1.050
2021 1.00

Conclusion
La société XYZ, tout comme de nombreuses autres entreprises du pays, a adopté cette
avancée comptable pour deux objectifs majeurs : augmenter ses capitaux propres d'un côté et
améliorer ses performances financières de l'autre.

Ce chapitre a mis en lumière une illustration concrète d'une entreprise tunisienne qui a tiré
parti de cette réforme comptable, à l'image de ses homologues, pour consolider ses ressources
financières et surmonter les défis liés à l'instabilité économique.

74
 Conclusion générale

La crise économique en Tunisie au cours des dernières années a eu un impact significatif sur
le pays, affectant divers secteurs de l'économie. Plusieurs facteurs ont contribué à cette
situation, notamment l'instabilité politique, les tensions sociales, l'insécurité, et la pandémie
de COVID-19, qui a engendré la fermeture de nombreuses activités économiques et la faillite
d'entreprises. L'économie tunisienne a connu une contraction, le chômage a augmenté, et la
stabilité financière a été mise à rude épreuve.

Pour tenter de contrer ces effets dévastateurs, l'État a mis en place diverses mesures visant à
préserver les structures économiques existantes et à relancer l'économie. Parmi ces mesures,
la réévaluation des actifs, notamment des immobilisations corporelles, a joué un rôle essentiel.
Cette réévaluation vise à actualiser la valeur des actifs des entreprises, ce qui peut améliorer
leur bilan financier, renforcer la confiance des investisseurs et faciliter l'accès au crédit.

De plus, l'État a également œuvré à travers des initiatives nationales et multilatérales pour
soutenir les entreprises en difficulté, encourager l'investissement, et stimuler la croissance
économique. Ces efforts visent à atténuer les conséquences de la crise et à créer un
environnement plus favorable à la reprise économique, permettant ainsi de rétablir la stabilité
financière et de favoriser la croissance à long terme.

Le but de ce mémoire était de présenter les implications liées à la réintroduction du modèle de

réévaluation sous différents aspects tels que la comptabilité, la législation, la fiscalité et l'audit
et d’étudier l’importance d’une opération de réévaluation à améliorer la situation financière
d’une entité économique.

La démarche de cette mémoire s'est articulée autour d'une approche progressive qui a abordé
la réévaluation des bilans sous divers angles. Dans un premier temps, nous avons exploré
cette question du point de vue comptable, en distinguant les caractéristiques principales de la
récente norme comptable tunisienne NCT 05 concernant les immobilisations corporelles, et de
procéder à une comparaison avec la norme internationale IAS 16. Ensuite, nous nous sommes
penchés sur les aspects légaux, en citant les deux types de la réévaluation. Par la suite, nous
avons abordé l'aspect fiscal, en analysant les implications de la réévaluation des actifs sur la
législation fiscale tunisienne, ainsi que les avantages et les inconvénients fiscaux qui en ont
découlé pour les entreprises. Enfin, nous nous sommes concentrés sur l'audit, en étudiant

75
comment la réévaluation des bilans pouvait influencer les procédures d'audit et les enjeux
pour les auditeurs lors de l'examen des états financiers des entreprises pratiquant la
réévaluation.

Cette approche progressive nous a permis de comprendre les enjeux associés à la réévaluation
des bilans à travers une perspective comptable, légale, fiscale, et d'audit, tout en mettant en
lumière les nouvelles dispositions et les défis que cette pratique engendrait.

Dans le deuxième chapitre de notre mémoire, nous avons étudié de près le cas de l'entreprise
« XYZ » qui a entrepris une opération de réévaluation de ses terrains dans le but d'améliorer
sa situation financière difficile. Cette démarche a été déclenchée par une série de
circonstances économiques et organisationnelles. L'entreprise avait été confrontée à des
difficultés financières en raison de pertes accumulées et de la dépréciation de ses actifs,
notamment ses terrains, dans les états financiers précédents. Pour redresser sa situation, elle a
décidé de procéder à une réévaluation de ses terrains, prenant en compte les évaluations de
marché actuelles. La réévaluation a permis à l'entreprise de refléter la valeur réelle de ses
terrains, qui avait augmenté en raison de la demande croissante pour des biens immobiliers
dans la région. Cette nouvelle valorisation a eu pour effet d'augmenter la valeur nette de
l'entreprise et de renforcer sa capacité à attirer des investissements et du financement, ce qui
était essentiel pour sa reprise financière.

En résumé, le deuxième chapitre de notre mémoire met en lumière comment l'entreprise

« XYZ » a utilisé la réévaluation de ses terrains comme une stratégie pour redresser sa
situation financière difficile. Cette étude de cas démontre comment la réévaluation peut être
un outil puissant pour revaloriser les actifs de l'entreprise, attirer des investissements et
réduire les charges fiscales, le tout dans le but d'améliorer sa santé financière globale.

Une réévaluation des actifs, tels que l'immobilier ou les titres financiers, peut avoir un impact
significatif sur l'économie tunisienne. D'une part, une augmentation de la valeur des actifs
peut stimuler la richesse des ménages et favoriser la consommation. Cependant, cela peut
également créer des inégalités, car seuls ceux qui détiennent ces actifs en bénéficieront. De
plus, une hausse rapide des prix des actifs peut créer des bulles spéculatives et rendre les
marchés financiers plus volatils. Dans ce contexte,

Quels sont les mesures surveillent ils la conformité des entreprises en ce qui concerne la
réévaluation des actifs, et quelles sont les sanctions en cas de non-conformité ?

76
 Les références bibliographiques

1. Mémoires
- Bidabi E (2022) « La réévaluation des actifs : un enjeu à vaincre le marasme
économique » Institut Supérieur de Gestion Tunis
- Batti E (2021) « Etat actuel et perspectives futures de la réévaluation des
immobilisations en Tunisie » Institut Supérieur de Gestion Tunis
- Gaddem A (2019) « La réévaluation légale des bilans dans le cadre de la loi des
finances 2019 » Institut Supérieur de Comptabilité et d’Administration des Entreprises

2. Textes juridiques et réglementaires

- Loi de finance2019
- Loi de finance2021
- Loi de finance2022
- Loi de finance 2023
- Note communeN°26/2019
- Note commune N°17/2022
- Décret N°90-905 du 04/06/1990
- Décret N°99-905 du 06/1990
- Décret-loi n° 21-2021 (article 20) du 28 décembre 2021
- Décret N°2022-297 du 28/03/2022
- NCT 05 (version2022) « Immobilisations corporelles »
- NCT 12« Les subventions publiques »
- NCT 13 « Charges d'emprunt »
- IAS 8 « Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs »
- IAS 16 « Immobilisations corporelles »
- IAS 20« Comptabilisation des subventions publiques et informations à fournir sur
l’aide publique »
- IAS 36 « Dépréciation d’actifs »
- IAS 41« Agriculture »
- IFRS 5 « Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées »
- IFRS 6 « Prospection et évaluation de ressources minérales »
- IFRS 13 « Evaluation a la juste valeur »
- ISA 500 « Eléments probants »
- ISA 540 « Audit des estimations comptables, y compris des estimations comptables en
juste valeur et des informations fournies les concernant »
- ISA 701 « Communication des points clés de l’audit dans le rapport de l’auditeur
indépendant »
- ISA 705 « Modifications apportées à l’opinion formulées dans le rapport de l’auditeur
indépendant »
3. Cours
- Boujelben S (2022) « les immobilisations corporelles » cours comptabilité
intermédiaire Faculté de Sciences Economiques et de Gestion de Sfax
- Ghorbel Siala H (2022) « les immobilisations corporelle » cours comptabilité
internationale Faculté de Sciences Economiques et de Gestion de Sfax
- Gharbi L (2020) « les immobilisations corporelles », cours comptabilité intermédiaire,
Institut Supérieur des Hautes Etudes Commerciales
- Mroua M (2020) « l’analyse financière par les ratios » cours finance, Institut Supérieur
des Hautes Etudes Commerciales
4. Ouvrages
- Zarrouk R (2021) « IRRS 2021 » chapitre10 « Actifs corporels »
5. Sites Web
- https://www.procomptable.com/etudiants/cours_exercice_interm/immob_corp_niveau
3.htm
(10/03/2023)
- https://www.cairn.info/ameliorer-l-information-financiere-en-ifrs--9782100572885-
page-141.htm
(02/03/2023)
- https://www.compta-online.com/reevaluation-des-immobilisations-les-principes-
ao4695
(20/04/2023)
- https://www.procomptable.com/iasb/comparaison/Timmo_corporelles.pdf
(07/08/2023)
- https://chaexpert.com/lf-2022-reevaluation-legale/
(17/04/2023)
- https://www.ilboursa.com/marches/plf-2022-les-entreprises-autorisees-a-reevaluer-
leurs-biens-immeubles-en-franchise-dimpot_31106
(11/04/2023)
- http://www.uec.com.tn/files/pdf/Doctrine/Reevaluation_des_actifs.pdf
(10/03/2023)
- https://exetco.paris/actualites-fiches-conseils/coin-expert/precisions-nouveau-
dispositif-fiscal-reevaluation-
libre/#:~:text=Fiscalement%2C%20cette%20option%20fiscale%20offerte,pour%20les
%20biens%20non%20amortissables.
(06/04/2023)
- https://www.babnet.net/festivaldetail-260242.asp
(06/04/2023)
- https://www.procomptable.com/iasb/comparaison/Timmo_corporelles.pdf
(28/04/2023)
- https://www.infirst.tn/wp-content/uploads/2023/01/Commentaire-LF-2023-InFirst.pdf
(3/04/2023)
 Table des matières
Introduction générale .................................................................................................................. 1
Chapitre 1 : Cadre théorique sur la réévaluation des immobilisations ....................................... 4
Introduction ............................................................................................................................ 4
Section 1 : Aspect comptable de la réévaluation .................................................................... 4
1. Définition et normalisation des immobilisations corporelles ...................................... 4
1.1. Définition ............................................................................................................. 4
1.2. Normalisation ....................................................................................................... 6
2. Evaluation et comptabilisation initiale des immobilisations corporelles .................... 7
2.1. Coûts des immobilisations acquises ..................................................................... 7
2.2. Coûts des immobilisations fabriquées par l’entreprise......................................... 9
2.3. Cas d’achat d’immobilisations corporelles à tempérament ................................ 10
2.4. Cas d’immobilisations acquises avec des subventions d’équipement ............... 10
2.5. Cas d’échange d’immobilisations corporelles .................................................... 12
3. Comptabilisation postérieure d’un actif immobilisé ................................................. 13
3.1. Dépenses capitalisables .......................................................................................... 13
3.2. Dépenses inscrites en charge .............................................................................. 15
4. Evaluation ultérieure de l’immobilisation corporelle ................................................ 16
4.1. Le modèle coût ................................................................................................... 16
.4.2 Le modèle de la réévaluation ............................................................................. 16
5. Evaluation des immobilisations corporelles à l’inventaire ........................................ 18
5.1. Amortissement ................................................................................................... 18
5.2. Dépréciation des immobilisations corporelles ................................................... 20
Section 2 : Autres aspects de la réévaluation ....................................................................... 24
Chapitre 2 : Cadre pratique sur la réévaluation des immobilisations ....................................... 41
Introduction .......................................................................................................................... 41
Section 1 : La procédure de la réévaluation au sein de la société......................................... 42
1. Analyse de la situation financière avant la réévaluation ........................................... 42
2. La technique de la réévaluation ................................................................................. 53
2.1. Les conditions de la réévaluation ....................................................................... 53
2.2. Les étapes de la réévaluation .............................................................................. 53
Section 2 : Les conséquences de la réévaluation .................................................................. 57
1. L’impact de la réévaluation sur la pérennité de la société « XYZ ».......................... 57
 2. Mesure supplémentaire afin de renforcer la situation financière de .......................... 67
« XYZ » ............................................................................................................................ 67
2.1. Cession du terrain sis en Sousse ......................................................................... 67
2.2. La réévaluation de la construction ..................................................................... 68
Conclusion ............................................................................................................................ 74
Conclusion générale ................................................................................................................. 75