Université de Carthage

Institut des Hautes Etudes Commerciales de Carthage

Mémoire en vue de l’obtention du diplôme de master

professionnel en Comptabilité

Analyse des impacts attendus par la mise

en application de la norme IFRS15 sur le
secteur immobilier et de la construction

Réalisé par : SOUA Ghazi Encadré par : Mme. BOULILA Neila

Année universitaire : 2020 – 2021

 Dédicaces
Il me tient à cœur de dédier ce travail :
À la mémoire de ma chère mère
À l’âme de ma très chère mère, la plus belle perle de ma vie qui a tout sacrifié
pour notre bonheur et réussite. A la femme la plus affectueuse et la plus douce
du monde, l’ange le plus tendre qui a été toujours pour moi une source d’amour,
de soutien et d’espoir. Ta prière et ta bénédiction m’ont été d’un grand secours
pour mener à bien mes études. Aucune dédicace ne saurait être assez éloquente
pour montrer le degré d’amour et d’affection que j’éprouve pour toi. En ce jour
mémorable, pour moi ainsi que pour toi, reçoit ce travail le fruit de tes efforts et
l’expression de ma vive reconnaissance. J’aurais tant aimé que tu sois présente.
Que Dieu ait ton âme dans sa sainte miséricorde.

À mon cher père

Celui qui a garni mes chemins de force et de lumière. Celui qui était et qui sera
toujours l’épaule solide, l’œil attentif et compréhensif. La personne la plus digne
de mon estime et de mon respect. Tu n’as jamais cessé de me prodiguer ton
amour, tes encouragements, ta patience infinie. À la personne qui m’a appris le
sens de moralité, que ce modeste travail te sera particulièrement dédié en
témoignage de ma profonde affection et ma reconnaissance dévouement
indéfectible. Que tu sois fier de moi. Que dieu te procure santé, bonheur et
longue vie.

À mon cher frère et ma chère sœur

En témoignage de mon affection fraternelle, de ma profonde tendresse et

reconnaissance, je vous souhaite une vie pleine de bonheur et de succès et que
Dieu, le tout-puissant, vous protège et vous garde.

Que ce travail soit l’expression de mon profond amour.

À toutes les personnes qui me sont chères.
 Remerciements

C’est avec mon inspiration la plus primordiale et la plus sincère que je veux rendre mérite à
tous ceux qui à leur manière m’ont soutenu durant mon mémoire.

Je tiens à exprimer ma profonde gratitude au seigneur Dieu pour la vie, la santé, et toutes les
grâces reçues tout au long de cette année académique.

Mes remerciements les plus chaleureux s’adressent à Mme Boulila Neila pour ses précieux
apports qui ont enrichi mes pensées et pour leur contribution au bon déroulement et à
l’achèvement de ce mémoire.

Je tiens à remercier aussi tous les membres du jury qui ont bien voulu m’honorer par leur
présence et leur disponibilité pour l’examen de mon travail.

Je tiens à exprimer mes sentiments de gratitude et mes vifs remerciements à tous les
enseignants de l’Institut de Hautes Etudes Commerciales de Carthage qu’ils ont contribué
laborieusement à une formation de qualité tout le long de mon cursus universitaire au sein de
ce prestigieux institut.

Enfin, je tiens à remercier toutes les personnes qui m'ont conseillé et qui m’ont tant soutenu et
cru en moi.
 Sommaire
Liste des abréviations...............................................................................................................vi
Liste des tableaux................................................................................................................... vii
Liste des figures.................................................................................................................... viii
Introduction générale.............................................................................................................. 1
Chapitre I : La norme IFRS 15 : Apports ............................................................................. 4
Section 1 : Etude comparative entre l’IAS 11 et la NCT 09 ...................................................... 6
Section 2 : Apports de la norme IFRS 15 en matière de comptabilisation des revenus ...........15

Chapitre II : Impacts attendus par l’adoption de la norme IFRS 15 ............................... 43

Section 1 : Synthèse des divergences entre la nouvelle norme IFRS 15 et celles qui sont
applicables (IAS 11 et NCT 09) ............................................................................................... 46
Section 2 : L’impact de l’adoption de l’IFRS15 sur le secteur de la construction et le secteur
immobilier ............................................................................................................................... 55

Chapitre III : Étude pratique de l'impact attendu par l’IFRS 15 .................................... 64

Section 1 : Analyse d’impact sur un échantillon d’entreprises de construction ...................... 66
Section 2 : Cas d’application ................................................................................................... 72

Conclusion générale ……………………………………………………………………….. 76

Bibliographie ……………………………………………………..…………………………78
 Liste des abréviations

ASC : Accounting Standards Codification

EF : Etats financiers

FASB : Financial Accounting Standards Board

IAS : International Accounting Standards

IASB : International Accounting Standards Board

IFRIC : International Financial Reporting Interpretations Committee

IFRS : International Financial Reporting Standards

NCT : Norme comptable tunisienne

OP : Obligation(s) de performance / obligation(s) de prestation

PT : Prix de transaction

PVS : Prix de vente spécifique

SI : Système d’information

SIC: Standard Interpretations Committee

US GAAP: United States Generally Accepted Accounting Principles

 Liste des tableaux

Tableau 1: Les éléments exclus du coût ................................................................................. 11

Tableau 2: Les coûts engagés se rapportant à une activité future ............................................ 11

Tableau 3: Estimation du résultat à chaque date de clôture .................................................... 11

Tableau 4: Recevabilité incertaine d’un produit constaté ....................................................... 12

Tableau 5: Informations à fournir ........................................................................................... 12

Tableau 6: Les méthodes à retenir pour estimer le prix de vente spécifique .......................... 31

Tableau 7: Méthodes d'évaluation du degré d'avancement de la prestation d'obligation ........ 36

Tableau 8: Comptabilisation des coûts d’exécution d’un contrat ........................................... 39

Tableau 9: Identifications des différents biens et services au sein d'un contrat ...................... 47

Tableau 10: Constatation des produits .................................................................................... 49

Tableau 11: Capitalisation des coûts du contrat...................................................................... 51

Tableau 12: Effet de la valeur temps de l'argent dans les revenus .......................................... 52

Tableau 13: Modification du contrat ....................................................................................... 53

Tableau 14: Une évaluation des principales sources de revenus du Groupe par rapport aux

exigences de la norme IFRS15 par rapport aux méthodes comptables précédentes ................ 67
 Liste des figures

Figure 1: Les 5 étapes de l'IFRS 15 ........................................................................................ 16

Figure 2: Modification du contrat ........................................................................................... 19

Figure 3: Les conditions de regroupement des contrats .......................................................... 20

Figure 4: Transfert progressif ou à un moment précis ............................................................ 34

Figure 5: Transfert progressif ou à un moment précis ............................................................ 35

Figure 6: Eléments indicatifs d'un transfert de contrôle.......................................................... 38

Figure 7: Impact de l'IFRS 15 sur les revenus de Taylor Wimpey ......................................... 69

Introduction générale :

La comptabilité est une science sociale influencée par les circonstances économiques,
sociales et culturelles de chaque pays. D’ailleurs, ces circonstances expliquent pourquoi il
y a des différences des pratiques comptables entre les pays. Mais cette différence a toujours
pénalisé la libre circulation des capitaux à travers le monde. C’est pourquoi actuellement
on a tendance vers l’harmonisation des outils et normes comptables. D’ailleurs, nous
comptons aujourd’hui plus de 1501 pays qui imposent ou permettent l’utilisation des IFRS
alors qu’à la fin des années 1990, peu de sociétés utilisaient les IAS comme référentiel
unique.
En Tunisie, bien que le système comptable des entreprises tunisiennes de 1997 soit large
ment inspiré des normes internationales, actuellement et avec la récente évolution des
normes IFRS, les divergences ne cessent de se creuser au niveau de plusieurs normes et
dans la manière avec laquelle elles s’appliquent.
À titre d'exemple, la norme comptable Tunisienne NCT 09, « Contrats de construction »,
publiée en décembre 1996 est largement inspirée de l'IAS 11« Contrats de construction »,
et partage le même objectif qui est de prescrire le traitement comptable des produits et
coûts relatifs aux contrats de construction, ainsi que les règles d’affectation de ces produits
et coûts aux périodes au cours desquelles les travaux de construction sont exécutés. Ces
normes traitent notamment des difficultés liées aux contrats qui s’étalent sur plusieurs
exercices comptables, et surtout du rattachement des revenus avec leurs coûts
correspondants.
Ce problème se manifeste le plus souvent dans les secteurs d'activité avec un cycle de
production particulièrement long tel que les contrats de construction mais elle concerne
aussi toute entreprise engagée dans un contrat non achevé à la clôture de l’exercice. Étant
donnée la délicatesse de la comptabilisation des produits des activités ordinaires l'IASB a
publié une nouvelle norme, IFRS 15 « produits des activités ordinaires tirés de contrats

1 « Pocket Guide to IFRS Standards: the global financial reporting language »Paul Pacter 2017

1
conclus avec des clients », qui décrit un modèle unique pour la comptabilisation des
produits en provenance de contrats conclus avec des clients. Les nouvelles dispositions
d’IFRS 15 remplacent les dispositions en vigueur relatives à la comptabilisation du chiffre
d’affaires contenues dans plusieurs normes IFRS et interprétations connexes. Selon le
principe de base défini dans IFRS 15, une entité doit comptabiliser le chiffre d’affaires de
manière à traduire le transfert à un client du contrôle d’un bien ou d’un service pour le
montant auquel le vendeur s’attend à avoir droit.
À la lecture des dispositions de la nouvelle norme, il semblerait qu’elle se distingue
nettement de celle nationale et internationale jusque-là en vigueur. Par conséquent, le
profil de comptabilisation du chiffre d’affaires et des résultats de certaines entités opérant
dans le secteur de l’immobilier et de la construction pourrait subir des changements
importants notamment parce que la nouvelle norme est plus détaillée et plus prescriptive
que les dispositions des normes anciennes, et qu’elle prévoit à certains niveaux des
dispositions qui paraissent plus complexes.

D’où la présente étude qui se propose de répondre à la problématique suivante :

 Quels sont les principaux apports de la norme IFRS 15 et quel est son éventuel
impact sur les chiffres comptables des sociétés du secteur immobilier et de
construction ?
L'objectif de ce travail est donc de :
 Présenter de façon théorique, les apports de la norme IFRS 15 par rapport à la
NCT09 et l’IAS 11 afin d’identifier les principales nouvelles dispositions.
En répondant à cette problématique nous visons un certain nombre d’objectifs :
 Présenter les divergences entre la norme IFRS 15 et les anciennes normes
nationales, et internationales.
 Exposer les nouvelles règles de traitement des revenus relatives aux contrats de
construction et leurs principales répercussions sur le secteur.
 Présenter la comptabilisation des produits et des revenus dans le temps.
 Définir de nouvelles notions comme les biens et les services distincts, les coûts liés
à l’obtention d’un contrat, la valeur temps de l’argent, les modifications de
contrats, les prix de transaction en présence de montants variables ou incertains.

2
Pour répondre aux objectifs fixés, nous allons dans un premier chapitre, présenter les
dispositions des normes nationales (NCT09) et internationales (IAS11) en mettant l’accent
sur les convergences et les divergences entre elles, ainsi que les spécificités du secteur de
l’immobilier selon l’IFRIC 15. La deuxième partie du chapitre sera consacrée aux apports
de la nouvelle norme IFRS 15 illustrée par des exemples qui nous permettent de mieux
comprendre ses particularités par rapport aux anciennes normes internationales qu’elle
remplace.

Dans un deuxième chapitre nous allons exposer les principaux impacts attendus suite à
l’adoption de la norme IFRS 15 sur le secteur de la construction et le secteur immobilier
en mettant l’emphase sur les divergences entre la nouvelle norme IFRS 15 et celles qui
sont applicables (IAS11 et NCT 09).

Et dans un troisième et dernier chapitre nous menons une étude d’impact sur un échantillon
d’entreprises opérant dans le secteur immobilier. Cette démarche nous permettra de mieux
saisir et quantifier son impact.

3
 CHAPITRE I :
LA NORME IFRS 15 :
APPORTS

4
 Introduction :

La publication de la nouvelle norme IFRS 15 "Produits des activités ordinaires tirés de contrats
conclus avec des clients" par l’IASB a pour but l’harmonisation et l’uniformisation du modèle
de comptabilisation des différents types de revenus. L’IFRS15 est venu pour remplacer les
anciennes normes IAS18 et IAS11 à partir du 1er janvier 2018.

En effet, jusqu'à la publication de la norme IFRS 15, des incohérences et des faiblesses dans les
normes de revenus ont souvent abouti à représenter des transactions semblables différemment,
ce qui a mené à la diversité dans les pratiques de reconnaissance de revenu.

Pour ces raisons, l'IFRS 15 a établi un cadre complet pour déterminer quand reconnaitre le
revenu et à quel montant il doit être comptabilisé. De ce fait, cette norme énonce un modèle
global unique pour la comptabilisation des produits des activités ordinaires tirés de contrats
conclus avec des clients.

Dans le cadre de la première section, nous exposons les principales dispositions des normes
anciennes régissant les contrats de construction, en insistant sur les points de convergence et
divergence avec un intérêt particulier aux dispositions d’IFRIC 15.

Dans la deuxième section, nous exposons dans un premier lieu le modèle préconisé par IFRS
15 accompagné par quelques exemples afin de mieux maîtriser les différentes étapes du modèle.
Dans un second lieu, nous nous intéresserons aux différentes composantes du coût des contrats
de construction.

5
Section 1 : Etude comparative entre l’IAS 11
et la NCT 09 :

1. Points de convergences :

Plusieurs points de convergence peuvent être relevés entre l’IAS 11 et la NCT 09 sur plusieurs
niveaux :

 Objectif :
L’objectif des deux normes est de prescrire le traitement comptable des produits et coûts relatifs
aux contrats de construction, ainsi que les règles d'affectation de ces produits et coûts aux
périodes au cours desquelles les travaux de construction sont exécutés.

 Les Définitions et les différentes formes de contrats :

« Un contrat de construction est un contrat qui a pour objet la réalisation d'un bien ou d'un
ensemble de biens indépendants dans leur conception, leur technologie et leur finalité »
On distingue deux formes de contrats :
• Contrat en régie
• Contrat à forfait

Un contrat en régie est un contrat où l'entreprise sera remboursée de ses dépenses et

perçoit en plus un pourcentage de ses dépenses ou une rémunération fixe.

Un contrat à forfait est un contrat dans lequel l'entrepreneur accepte un contrat à prix
fixe ou une rémunération à taux fixe par unité de production.

 Le regroupement et la division des contrats de construction :

 La division des contrats de construction :

Lorsqu’un contrat concerne plusieurs actifs la construction de chaque actif doit être traitée
comme un contrat de construction distinct lorsque :

6
 1. Des propositions distinctes ont été présentées pour chaque actif.

2. Chaque actif fait l'objet d'une négociation séparée et l'entrepreneur peut rejeter une
partie.
3. Les produits et les coûts de chaque actif peuvent être identifiés.
 Le regroupement des contrats de construction :

Un ensemble de contrat doit être traité comme un contrat de construction unique lorsque :

1. Cet ensemble de contrat est négocié comme un marché global.

2. Les contrats font partie d'un projet unique dont la marge bénéficiaire est globale.

3. Les contrats sont exécutés simultanément ou à la suite l’un de l'autre sans

interruption.
 Le cas d'un actif supplémentaire demandé par un client :

La construction d'un actif supplémentaire doit être traitée comme un contrat de

construction distinct lorsque :

1. Soit l'actif présente une conception ou une technologie différente de l'actif visé
dans le contrat initial.
2. Soit le prix du bien est négocié indépendamment du prix fixé dans le contrat initial.
 La mesure des revenus relatifs aux contrats de construction :
 Principe :

Les revenus relatifs aux contrats comprennent :

1. Le prix de vente de base ou le montant des produits convenus initialement.

2. La révision contractuelle des prix ou la révision de risque économique spécifique

au contrat.
3. Les suppléments de prix lorsqu'ils ont été approuvés par le client (modification
dans les travaux du contrat).
4. Les réclamations lorsqu'elles ont été approuvées par le client.

 Le prix de vente de base ou montant initial des produits :

Correspond au montant des produits initialement convenus dans le contrat.

7
  La révision contractuelle des prix :
Généralement les contrats de construction sont assortis d'une clause de révision des
prix en fonction de l'évolution de certains indices de prix. On doit ajuster les
revenus en fonction de l'évolution des prix.
 Le supplément des prix ou modification dans les travaux :
Dans le cas d'une nouvelle instruction donnée par le client : changement dans l'exécution
du contrat le montant des revenus sera ajusté en conséquence lorsqu'ils ont été
approuvés par le client.
 Les réclamations :
Ce sont les sommes que l'entrepreneur demande au client au titre de
remboursement des coûts non inclus dans le contrat.
 Les primes de performance :
Ce sont des suppléments versés à l'entrepreneur si les niveaux de performance
spécifiés sont atteints ou dépassés.
 La mesure des coûts relatifs aux contrats de construction :
 Principe :
Les coûts relatifs au contrat de construction comprennent le coût des matières
consommées et une juste part des coûts directs et indirects. Ils sont déterminés
conformément aux règles de détermination du coût d'acquisition et de production
selon la NCT 02 - stocks.

Ces coûts inclus :

 Les coûts directement liés au contrat concerné.

 Les coûts imputables à l'activité liés aux contrats en général et qui peuvent être
affectés à ce contrat déterminé.
 Les autres coûts qui peuvent être spécifiquement imputés au client selon les
termes du contrat.
 Les coûts engagés préalablement à la signature du contrat :
Ne sont pas inclus dans le coût du contrat sauf si deux conditions sont réunies :

1. Les coûts sont identifiés séparément et peuvent être mesurés de façon

fiable.

2. La conclusion du contrat est quasiment certaine

8
Si ces coûts sont passés en charges, ils ne peuvent être imputés au contrat au cours d'un
exercice ultérieur.

Ces coûts ne sont pas pris en compte pour le calcul du degré d'avancement.

 La vente des surplus de matériaux :

La vente du surplus de matériaux et la cession des installations et des équipements à la
fin du contrat doivent être diminués du coût du contrat.
 La capitalisation des charges d'emprunt :
Les charges financières occasionnées par les emprunts contractés par l'entrepreneur
peuvent être incorporées aux coûts conformément à la NCT 13 - les charges d'emprunt.
 La constatation des revenus et des charges relatives aux contrats de constructions :
 Principe :
Si le résultat d'un contrat peut être estimé de façon fiable les revenus et charges
sont constatés en fonction du pourcentage d'avancement à la date d'arrêter des
comptes.
Si on prévoit une perte elle doit être passée en charge.
 Les conditions nécessaires pour une estimation fiable du résultat dans le cadre d'un
contrat à forfait :
1. Le total des revenus relatifs au contrat peut être évalué de façon fiable

2. Le recouvrement des revenus est raisonnablement sûr.

3. Le coût d’achèvement d’un contrat et le degré d’avancement peuvent être

déterminé de façon fiable.
4. Les coûts imputables au contrat peuvent être clairement identifiés et comparés aux
coûts estimés antérieurement.
 Les conditions nécessaires pour une estimation fiable du résultat dans le cadre
d'un contrat en régie :
1. Le recouvrement des revenus est raisonnablement sûr.
2. Les coûts imputables au contrat peuvent être évalués de façon fiable.

 La révision des estimations :

Les estimations de revenus et charges sont révisées à mesure que les travaux sont
exécutés.

9
 Le degré d'avancement des travaux (DA) :
Le degré d’avancement consiste à ce que les revenus, les charges et le bénéfice soient
présentés proportionnellement aux travaux exécutés.

Le degré d’avancement peut être déterminé de plusieurs façons :

1. Coût engagé jusqu'à la date considérée / total des coûts estimés.

2. Des examens techniques pour apprécier les travaux exécutés.

3. L'achèvement en terme physique d'une partie des travaux inclus dans le

contrat.

Lorsque le degré d’avancement est déterminé en fonction des coûts engagés / total des
coûts :
Seuls les coûts correspondant aux travaux réalisés sont inclus parmi les coûts
engagés.
On exclut :
 Les coûts de contrat qui portent sur une activité future au titre du contrat.
 Les acomptes versés aux sous-traitants pour les travaux de sous-traitance à
exécuter.
 Les coûts directs initiaux qui seront rapportés en charge au prorata des
revenus.
 Le cas où le résultat d'un contrat de construction ne peut être estimé de façon
fiable :
Les revenus ne sont constatés que dans la limite des coûts engagés et jugés
récupérables.
Les autres coûts dont la récupération n'est pas probable sont constatés dans les charges
de l'exercice de leur payement.
 La constatation des pertes :
Lorsque les coûts estimés sont supérieurs aux produits, l’entreprise doit constater une
perte par le biais d’une provision pour risques et charges.
 Les changements d'estimation :
Le montant des revenus et des coûts peut différer d'un exercice à un autre sur la base
des informations disponibles que des faits futurs peuvent modifier.
Ce changement d'estimation doit être pris en compte dans l'exercice en cours et les
exercices ultérieurs s'ils sont concernés.

10
 2. Points de divergences :

Les principaux points de divergence entre IAS 11 et NCT 09 qu'il convient de signaler :

 Les éléments exclus du coût :

Tableau 1: Les éléments exclus du coût

En vertu de la NCT 09 En vertu de l’IAS 11
1) Les coûts du contrat qui portent sur une 1) Les frais d'administrations d'ordre général
activité future. et qui ne sont pas spécifiés dans le contrat.
2) Les payements effectués aux sous-traitants, 2) Les frais de commercialisation.
à titre d’acompte sur les travaux de sous-
3) L'amortissement des équipements non
traitance à exécuter.
utilisés.

 Les coûts engagés se rapportant à une activité future :

Tableau 2: Les coûts engagés se rapportant à une activité future

En vertu de la NCT 09 En vertu de l’IAS 11
La NCT 09 précise que ces coûts sont exclus Ces coûts figureront en actif (travaux en
du coût du contrat. cours ou stock matières) à condition qu'il
soit probable qu'ils seront récupérés.

 Estimation du résultat à chaque date de clôture :

Tableau 3: Estimation du résultat à chaque date de clôture

En vertu de la NCT09
Pour pouvoir estimer le résultat, on doit :
1) Procéder à l'inventaire des biens et travaux
à la date de clôture.
2) Obtenir l'acceptation du client sur
l'ensemble des travaux et les produits non
En vertu de l’IAS11
Pour effectuer des estimations fiables, le
contrat doit prévoir :
1) Les droits exécutoires de chaque partie
concernant l'actif à construire.
2) La contrepartie devant être échangée.

prévus dans le contrat. 3) Le moyen et les conditions de règlement.

3) Disposer d'un système de comptabilité de
4) Disposer d'un système budgétaire et
gestion permettant le suivit des coûts et du
d'informations financières internes.
prix de revient.

11
  Recevabilité incertaine d'un produit constaté :

Tableau 4: Recevabilité incertaine d’un produit constaté

En vertu de la NCT09 En vertu de l’IAS11

Constater le montant irrécouvrable en charge Constater le montant irrécouvrable en

par le biais d'une provision pour charges.
dépréciation.

 Les informations à fournir :

Tableau 5: Informations à fournir

En vertu de la NCT09 En vertu de l’IAS11

L'entreprise doit indiquer dans ses états Une entreprise doit indiquer :
financiers : * Le montant des produits de l'exercice
* Les méthodes utilisées pour déterminer le * Les méthodes utilisées pour déterminer les
degré d'avancement des contrats en cours. produits

* Les méthodes utilisées pour l'évaluation des * Les méthodes utilisées pour déterminer le
pertes attendues et des coûts directs
imputables aux contrats.
* Les regroupements et les divisions de
contrats pour la détermination du résultat
prévisionnel et leurs motifs.
degré d’avancement.
Une entreprise doit indiquer chacune des
informations pour les contrats en cours :
* Le montant total des coûts encourus et des
bénéfices comptabilisés (moins les pertes
comptabilisées)
* Le montant des avances reçues ; et
* Le montant des retenues
Une entreprise doit également présenter :
* Le montant brut dû par les clients pour les
travaux du contrat, en tant qu’actif.
* Le montant brut dû au client pour les
travaux du contrat, en tant que passif.
Une entreprise doit aussi fournir une
information sur tous les profits et pertes
éventuels selon l’IAS 10. »2

2
Source : procomptable

12
 3. Spécificités du secteur de promotion immobilière (IFRIC 15) :

L’IFRIC 15 normalise les pratiques comptables d'un pays à l'autre pour la comptabilisation du
chiffre d'affaires par les promoteurs immobiliers lors de la vente d'unités, telles que des
appartements ou des maisons, « sur plan », c'est-à-dire avant la fin des travaux de construction.

La question fondamentale est de savoir si le promoteur vend un bien (l’appartement ou la

maison achevé) ou vend un service (un service de construction) en tant qu'entrepreneur retenu
par l'acheteur. Les produits provenant de la vente des biens sont normalement constatés à la
livraison. Les produits tirés de la vente de services sont généralement comptabilisés en fonction
de l’avancement des travaux à mesure que la construction progresse. Nous traitons par la suite
les conditions qui nous mènent à appliquer soit la norme IAS 18 ou bien la norme IAS 11 et la
date de comptabilisation des revenus selon le cas, ainsi que nous montrons l’impact de l’IFRIC
15 dans la pratique.

3.1 Conditions d’application de la norme IAS 18 ou IAS 11 :

L’IFRIC 15 nous permet de déterminer la norme applicable selon le cas :
 Si l’acheteur est en mesure de déterminer et spécifier les principaux
éléments structurels de la conception de l’immeuble avant le début de la
construction et / ou de spécifier des modifications structurelles majeures
une fois que la construction est en cours. Dans ce cas on est en face d’un
contrat de construction immobilière au sens de l’IAS11.
 Si l’acheteur n’a pas la capacité de modifier la conception de base ou s’il
ne peut que demander des modifications mineures, ce contrat est qualifié
comme un contrat de vente des biens et des marchandises où l’IAS 18
s’applique.

3.2 Date de comptabilisation du chiffre d’affaire :

Les revenus des biens immobiliers peuvent être comptabilisés à un moment
donné ou progressivement mais ça dépend de la norme applicable. Deux cas
donc se présentent :
 1er cas : IAS 11 est applicable :
Si la norme IAS 11 est appliquée, les produits sont comptabilisés sur la
base de l’avancement des travaux, à condition que des estimations fiables
des progrès de la construction et des coûts futurs puissent être établies.

13
  2ème cas : IAS 18 est applicable :
Si IAS 18 est applicable, l’accord peut viser à fournir des services
de construction plutôt que des biens. Ce serait probablement le cas,
par exemple, si l'entité n'était pas obligée d'acquérir et de fournir
des matériaux de construction. Si l'entité est tenue de fournir des
services avec des matériaux de construction afin de s'acquitter de
son obligation contractuelle de remettre un bien immobilier à
l'acheteur, le contrat est comptabilisé en tant que vente de biens
selon IAS 18.

3.3 Impact de l’IFRIC 15 :

Le principal changement attendu dans la pratique consiste pour certaines
entités à ne plus comptabiliser les produits au fur et à mesure de la
construction, mais à comptabiliser les produits en une seule fois - à
l'achèvement, à la fin de la livraison. Les accords concernés seront
principalement ceux actuellement comptabilisés selon IAS 11 qui ne
répond pas à la définition d'un contrat de construction telle qu'interprétée
par l'IFRIC 15 et ne sont pas transférés à l'acheteur, ainsi que les risques et
avantages importants inhérents à la propriété des travaux en cours dans leur
état actuel au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
L'IFRIC 15 a été adoptée par l'IASB le 3 juillet 2008, cette interprétation,
d'application rétrospective, est effective pour les exercices ouverts à compter du
1er janvier 2009, sous réserve de transposition par l'Union européenne.
Nous avons mené à travers cette section une étude comparative entre l’IAS 11
et la NCT 09 afin d’assimiler les convergences et les divergences de ces deux
normes et d’exposer le traitement spécifique au secteur immobilier présenté par
l’IFRIC 15.
Dans la deuxième section, nous mettons l’accent sur l’apport de l’IFRS 15 en
matière de comptabilisation des contrats de construction.

14
Section 2 : Apports de la norme IFRS 15 en
matière de comptabilisation des revenus

Les entités disposent d’un modèle en cinq étapes3 afin de déterminer le moment et le montant
de comptabilisation du revenu. Le modèle prévoit que le revenu sera comptabilisé lorsqu’une
entité transfère le contrôle des biens ou services à un client pour le montant qu’elle s’attend à
recevoir. En fonction de certains critères, le revenu est comptabilisé :

 D’une manière continue (progressive), d’une façon qui représente la performance

de l’entité ; ou
 À un moment donné dans le temps, quand le contrôle des biens ou services est
transféré au client.
L'IFRS 15 pourrait changer de manière significative le moment où s’effectuent la
comptabilisation et le montant des produits comptabilisés. Dans ce contexte, les entités du
secteur de la construction doivent prendre le temps de cerner et de comprendre toutes les
implications importantes de la norme bien avant son entrée en vigueur.
Le principe général du modèle est que les entités doivent comptabiliser le revenu sur la
base du transfert des biens ou services promis aux clients, et le montant du revenu doit
refléter la contrepartie qu’elles s’attendent à recevoir en échange de ces biens ou services.
La comptabilisation des produits dans le secteur de la construction présente des défis
particuliers, notamment sur la façon de comptabiliser les ordres de modification fréquents,
de déterminer les coûts engagés qui ne sont pas représentatifs du degré d'avancement, ou
de déterminer si un bien ou un service promis fait partie d'une obligation de prestation plus
vaste. Bien que l'IAS 11 fournisse des détails sur la façon de comptabiliser ces types
d'accords, de nombreuses questions complexes ne sont pas traitées et, par conséquent, de
nombreuses entités font actuellement des analogies avec les principes comptables
généralement reconnus des États-Unis pour obtenir plus d'indications.

3
«IFRS 15 en cinq étapes» Deloitte 2015

15
Le remplacement de l'IAS 11 étant maintenant effectué, les entités devront se concentrer
sur l'analyse des accords conformément aux nouvelles indications de l'IFRS 15.

Figure 1: Les 5 étapes de l'IFRS 15

1. Première étape : Identification du contrat avec le client :

La nouvelle norme définit un contrat comme un accord entre deux ou plusieurs
parties qui créent des droits et obligations exécutoires, et précise que le caractère
exécutoire est une question de loi.
Les contrats peuvent être écrits, oraux ou implicites. Dans certains cas, deux
contrats ou plus sont regroupés et comptabilisés comme un seul contrat.
L’identification d’un contrat nécessite également de remplir tous les critères
suivants :
 Les parties au contrat ont approuvé celui-ci (par écrit, verbalement ou selon
d'autres pratiques commerciales habituelles) et se sont engagées à remplir leurs
obligations respectives.
 L’entité peut identifier les droits de chaque partie en ce qui concerne les biens
ou les services à fournir.

16
  L'entreprise peut identifier les conditions de paiement prévues pour les
biens ou les services à fournir.
 Le contrat a une substance commerciale.
 Il est probable que l'entité recouvrera la contrepartie à laquelle elle a droit en
échange des biens ou des services qu'elle fournira au client.

Si un contrat remplit tous les critères au moment de sa signature, l’entité n’a pas à
réévaluer ces critères sauf indication d’un changement significatif dans les faits et
circonstances.

Les entités auront besoin de revoir en détail les clauses de tous leurs contrats et de
déterminer si un contrat existe sous la nouvelle norme, en considérant ce qui est
légalement exécutoire dans leurs juridictions.

Elles seront probablement amenées aussi à rassembler une équipe projet

pluridisciplinaire– associant par exemple, le reporting financier, le service juridique
et le service en charge du suivi des risques de crédit – afin d’analyser les contrats et
de déterminer les politiques pour l’évaluation du risque crédit.

Illustration- Evaluation de l'existence d'un contrat de vente d'un bien immobilier :4

Dans un accord de vente d'un bien immobilier, la société X évalue l'existence d'un
contrat, en considérant les facteurs suivants :
 Les ressources financières disponibles de l’acheteur ;
 L’engagement de l'acheteur vis à vis du contrat, qui peut être déterminé sur la base de
l'importance de la propriété pour les activités de l’acheteur ;
 L’expérience passée du vendeur avec des contrats similaires et des acheteurs dans les
mêmes circonstances ;
 Les intentions du vendeur pour faire exercer ses droits contractuels ;
 Les conditions de règlement de cet arrangement.
Si X conclut qu'il n'est pas probable qu'elle recouvrera le montant qu'elle s'attendait à
recevoir, aucun revenu n'est comptabilisé. Sur la base des nouvelles dispositions
relatives aux encaissements réalisés avant que la définition d'un contrat soit remplie,
l'entité comptabilisera en dette tout montant éventuel reçu.

4
First impressions : édition 2016 – IFRS 15 Revenue ; KPMG
https://home.kpmg/content/dam/kpmg/pdf/2016/07/fr-IFRS-15-first-Impressions.pdf

17
 a) Modification du contrat :
Une modification de contrat touche le prix ou l’étendue du contrat ou les deux. En effet,
elle doit créer des droits et obligations exécutoires nouveaux. Elle est soit rattachée au
contrat initial soit non. Une modification d’un contrat, approuvée par les deux parties, est
comptabilisée de manière distincte si elle ajoute des biens/services distincts au contrat
initiale (ou modifie ceux déjà existants) et que le prix additionnel reflète leur prix de vente
spécifique (après ajustement s’il y a lieu).

Dans le cas contraire, ces modifications doivent être rattachées au contrat initial (si les prix
prévus selon la modification et selon ce dernier sont interdépendants). En l’occurrence,
cette modification doit être comptabilisée :

 Soit une méthode prospective : en affectant aux OP non encore remplies, le PT

révisé (prix non encore comptabilisé en produit ajusté de celui de la modification).
C’est le cas où les biens/services ajoutés sont distincts de ceux déjà fournis (comme
si fin du contrat initial et début d’un nouveau).
 Soit une méthode rétrospective : cas où les biens/services ne sont pas distincts,
ils font partie donc d’une même OP non encore totalement remplie : appliquer au
revenu comptabilisé un ajustement cumulatif (augmentation ou diminution).
Une entité comptabilise une modification comme un contrat distinct si, à la fois :

 Son objet change en raison de l’ajout de biens ou de services distincts (voir ci-
dessous).
 Le changement de prix reflète le prix de vente spécifique des biens ou services pour
tenir compte du contexte propre au contrat modifié.

Dans cette situation, seuls les produits futurs sont touchés puisque l’entité continuera de
comptabiliser le contrat conclu avant les modifications comme auparavant.

18
 Figure 2: Modification du contrat

Illustration 5: Modification du Contrat :

La société C a un contrat de construction d’un bateau de croisière avec un client. À la
moitié du projet, le client décide de modifier les plans d’origine de façon à ce que le bateau
puisse accueillir davantage de passagers. Cette décision est prise oralement et il n’y a pas
d’amendement au contrat pour les coûts additionnels induits, en matière de matériel, de
services de design ou de temps passé. La société C a déjà construit des bateaux pour ce
client auparavant et le client a accepté de la payer pour des compléments dans la mesure
où elle a pu démontrer le caractère raisonnable des coûts par rapport à l’ampleur des
changements requis. Même s’il n’y a pas eu d’accord formalisé avec le client sur la
modification du plan, la société pourrait actuellement comptabiliser le revenu à hauteur
des coûts encourus plus une marge raisonnable si elle estime qu’il est probable que les
coûts seront recouvrés via un changement du prix du contrat. Toutefois, sous la nouvelle

5
First impressions : édition 2016 – IFRS 15 Revenue ; KPMG
https://home.kpmg/content/dam/kpmg/pdf/2016/07/fr-IFRS-15-first-Impressions.pdf

19
norme, aucun revenu ne sera comptabilisé jusqu’à ce que l’entité soit en mesure de
démontrer que la modification de contrat a été approuvée ou est légalement exécutoire (ce
qui pourrait ou non correspondre au moment où le client demande la modification de
plan).
Les sociétés doivent analyser s’il existe des différences entre les pratiques actuelles et les
dispositions relatives aux modifications de contrat dans la nouvelle norme. Elles pourront
en conclure que des changements sont nécessaires dans les systèmes et processus existant
pour être en mesure d’identifier à tout moment les modifications des contrats.

L’entité doit regrouper des contrats conclus en même temps ou presque en même temps
avec le même client (ou avec des parties liées à celui-ci) et les comptabiliser comme un
seul contrat si au moins une des conditions ci-dessous est remplie :

 Les contrats sont négociés en bloc et visent un objectif commercial unique ;

 Le montant de la contrepartie à payer en vertu d’un contrat dépend du prix ou de
l’exécution de l’autre contrat ;
 Les biens ou services promis dans les contrats (ou certains des biens ou services
promis dans chacun des contrats) constituent une seule obligation de prestation.

Figure 3: Les conditions de regroupement des contrats

20
Actuellement, les entités se soucient généralement du recouvrement lors de la phase de
comptabilisation du revenu. Sous la nouvelle norme, les entités appliquent le modèle de
comptabilisation du revenu si, au début d’un contrat, il est probable qu’elles collecteront
le prix de la transaction qu’elles s’attendaient à recevoir. En faisant cette hypothèse, les
entités considèrent la capacité du client à régler le montant de la transaction quand il est
dû et son intention. Ce critère est prévu pour empêcher les entités d’appliquer le modèle
du revenu à des contrats problématiques et de reconnaître en même temps que le revenu a
une dépréciation importante. Pour la plupart des secteurs, cette question filtre sur la
recouvrabilité sera sans impact significatif par rapport à la pratique actuelle.

Aux fins de l’IFRS 15, il n’existe pas de contrat si chacune des parties a le droit exécutoire
de mettre fin à un contrat totalement inexécuté sans indemniser l’autre partie.

2. Deuxième étape : Identification des obligations de prestation :

L'entité doit comptabiliser un produit des activités ordinaires lorsqu’elle a rempli
une obligation de prestation. Elle doit donc commencer par identifier les
obligations de prestations distinctes au moment de la passation du contrat.
Les entités identifient chaque promesse de fourniture d’un bien ou d’un service
contenue dans un contrat conclu avec un client. Une promesse constitue une
obligation de prestation si le bien ou le service promis est distinct. Un bien ou
service promis est distinct si les deux critères suivants sont remplis :
 Le client peut bénéficier du bien ou du service pris isolément ou en le
combinant avec d’autres ressources facilement disponibles ;
 La promesse faite par l’entité de transférer le bien ou le service au client est
identifiable séparément des autres promesses contenues dans le contrat.

21
Le premier critère est déjà largement utilisé aujourd’hui. Le deuxième critère est un nouveau
concept qui impose aux entités de penser différemment. Par rapport à la pratique actuelle, il
peut conduire à séparer davantage de biens et services dans un contrat. À l'inverse, une entité
peut être amenée à regrouper des biens et services qui ont juste une valeur individuelle pour le
client aujourd’hui parce qu’ils sont très étroitement liés aux autres biens et services du contrat.

Sur le deuxième critère, IFRS 15 donne une liste d’indicateurs permettant d’identifier si un bien
ou un service est distinct des autres :

 Le bien/service ne vient pas modifier ou personnaliser considérablement un autre bien

ou service promis dans le contrat.
 L’entité ne procède pas à une intégration significative du bien/service avec les autres
biens/services du contrat (utilisé parmi leurs inputs).
 Le bien/service n’est ni très dépendant ni étroitement lié à d’autres biens/services promis
dans le contrat.

Illustration :
Un constructeur conclut avec un client un contrat portant sur la construction d’une usine.
Divers biens et services sont nécessaires tout au long du processus de construction.
Dans un projet de construction, les différents biens et services sont en général intégrés de telle
sorte que le client obtient une seule usine et que le contrat dans son intégralité est considéré
comme une seule obligation de prestation.

Supposons dans ce cas particulier que le constructeur ne s’acquitte pas lui-même de la

prestation de tous les services nécessaires à la production de l'usine prévus dans le contrat.
Ainsi, il confie en sous-traitance les travaux relatifs à l’électricité et à la plomberie à un
entrepreneur tiers indépendant. La sous-traitance de certains des services modifie-t-elle
l’évaluation de telle sorte que le contrat n’est plus une seule obligation de prestation ? La
capacité de sous-traiter des services signifie-t-elle que les services représentent des obligations
de prestation distinctes ?

Dans le présent exemple, même si les services relatifs à l’électricité et à la plomberie sont
fournie par un sous-traitant (et donc ils peuvent exister de façon distincte), le constructeur
réalise néanmoins un travail d’intégration, car la nature de la promesse est la livraison de la
construction prévue dans le contrat.

22
La réponse est non. La sous-traitance ne devrait pas influer sur la question de savoir si le bien
ou le service est distinct. Comme les deux conditions relatives à un bien ou à un service distinct
(c.-à-d. qui peut exister de façon distincte et qui est distincte à l’intérieur du contrat) ne sont
pas remplies, le contrat dans son intégralité constitue une seule obligation de prestation.

Une série de biens ou services distincts essentiellement similaires et ayant les mêmes modalités
de transfert au client.

 Exemple : un contrat de fourniture d’une quantité déterminée d’énergie – constitue une

seule obligation de prestation.

Actuellement, les textes US GAAP relatifs à la comptabilisation du revenu liée aux ventes de
logiciels indiquent que si les éléments restant à livrer sont essentiels à la fonctionnalité de
l’élément livré, alors le logiciel et les services liés sont traités comme une prestation unique. Il
n’est pas clair si les termes « fortement dépendant » et « très étroitement lié » de la nouvelle
norme ont le même sens que le terme « essentiel à la fonctionnalité » utilisé dans le référentiel
US GAAP actuel pour les ventes de logiciels.

Les entités devront identifier tous les contrats comprenant de multiples biens ou services à
fournir, et identifier quels biens ou services devront être comptabilisés séparément selon le
nouveau modèle. Les entités auront sans doute besoin de définir des indicateurs leur permettant
d’évaluer le degré d’intégration, de personnalisation ou de corrélation nécessaire pour qu’un
contrat soit comptabilisé comme une obligation de prestation unique.

Pour les entités commerciales et les entités industrielles qui fabriquent des biens en série,
l'obligation de prestation est remplie à un moment précis.

En revanche, pour les entreprises de services et les entreprises industrielles fabriquant des biens
à la demande du client, l'exécution de la prestation s'étale sur la durée du service ou la durée de
fabrication du bien.

Pour qu’on peut considérer qu’une série de biens ou de services distincts qui sont
essentiellement les mêmes et fournis au client au même rythme il existe deux conditions à
remplir :

 Une série de biens ou de services distincts est considérée comme une obligation de
prestation remplie progressivement (lorsqu’une des conditions suivantes est remplie) :
 Le client reçoit et consomme simultanément les avantages procurés ;

23
  La prestation de l’entreprise crée ou valorise un actif et le client obtient le
contrôle progressivement ;
 La prestation de l’entreprise ne crée pas un actif que celle-ci pourrait utiliser
autrement et l’entreprise a un droit exécutoire à un paiement au titre de la
prestation effectuée.
 L’évaluation de l’avancement des travaux se fait selon la même méthode utilisée dans
des contrats similaires.

Lorsqu'un tiers intervient dans la fourniture d'un bien ou d'un service, il importe de déterminer
s'il s'agit pour son propre compte ou comme mandataire :

 Si l'intermédiaire a le contrôle du bien ou du service vendu, il est considéré comme

agissant pour son propre compte ;
 S'il n'a pas le contrôle de ces biens, c'est un mandataire.

La distinction est fondamentale car le premier enregistrera en produits le prix du bien ou du

service vendu, alors que le second ne comptabilisera que sa commission.

Le concept d’obligations de prestation est un principe fondamental du modèle de l’IFRS 15. Le

moment de la comptabilisation des produits repose sur le moment où les obligations de
prestation sont remplies plutôt que sur le contrat pris dans son intégralité. Ce concept est parfois
appelé « accords de prestations multiples », sujet dont les indications font défaut dans l’IAS 18
et l’IAS 11.

Illustration :6
La société Y a signé un contrat pour la construction d’une maison, prestation qui comporte
un certain nombre de biens et services différents. En général, les biens devraient respecter
le critère 1, dans la mesure où le client pourrait tirer parti de chaque brique ou de chaque
fenêtre avec d’autres ressources facilement disponibles. Cependant, le critère 2 n’est pas
respecté pour chaque brique ou fenêtre, puisque la société Y intègre ces biens au sein d’un
ensemble de services combinés plus grand (la construction). Les biens et services rendus
dans le cadre de cette construction sont ainsi groupés et comptabilisés comme une
obligation de prestation unique.

6
First impressions : édition 2016 – IFRS 15 Revenue ; KPMG
https://home.kpmg/content/dam/kpmg/pdf/2016/07/fr-IFRS-15-first-Impressions.pdf

24
A contrario, la société Z a signé un contrat portant sur la concession d’une licence
d’exploitation d’un médicament et sa promotion conjointe dans une région donnée. La
licence pourrait être considérée comme une obligation de prestation puisque son
utilisation n’est pas fortement dépendante ni très étroitement liée à l‘activité de la
promotion conjointe. En effet, un tiers pourrait réaliser l’activité de promotion,
indépendamment de l’utilisation de la licence.

3. Troisième étape : Détermination du prix du contrat :

Selon l’IFRS 15, le « prix de transaction » se définit comme le montant de la contrepartie
à laquelle une entité s’attend à avoir droit en échange des biens ou services promis en
vertu d’un contrat, à l’exclusion des sommes perçues pour le compte du tiers (p. ex. les
taxes de vente). Le prix de transaction n’est pas ajusté pour les effets du risque de crédit
du client, mais est ajusté si l’entité (p. ex. en fonction de ses pratiques commerciales
habituelles) a créé une attente fondée selon laquelle elle fera valoir ses droits pour
seulement une partie du prix du contrat.
Une entité doit tenir compte de l’effet de tous les éléments suivants dans la
détermination du prix de transaction :
 Contrepartie variable et sa limitation ;
 Valeur temps de l’argent (si un composant financement est significatif) ;
 Contrepartie non monétaire (autre qu’en trésorerie) ;
 Contrepartie payable au client.

3.1 Contrepartie variable et sa limitation :

Le montant de la contrepartie reçue en vertu d’un contrat peut varier en

raison de rabais, de remises, de remboursements, de concessions sur le prix,
d’incitations, de primes de performance, de pénalités ou d’autres éléments
similaires. Les indications de l’IFRS 15 sur la contrepartie variable
s’appliquent également si :

 Le montant de contrepartie à recevoir en vertu d’un contrat dépend

d’un événement futur (p. ex. un contrat à prix fixe serait variable si
le contrat comprenait un droit de retour) ;
 Les faits et circonstances indiquent, à la passation du contrat, que
l’entité a l’intention d’offrir une concession sur le prix.

25
Pour estimer le prix de transaction dans un contrat qui comprend une contrepartie variable, une
entité utilise l’une des deux méthodes suivantes :

 La méthode de la valeur attendue (la somme des montants pondérés par leur probabilité
d’occurrence) ;
 La méthode du montant le plus probable, en retenant celle qui prédit le meilleur montant
de contrepartie auquel l’entité aura droit.

La méthode de la valeur attendue pourrait être appropriée dans des situations où une entité a
conclu un grand nombre de contrats similaires. La méthode du montant le plus probable pourrait
être approprié dans des situations où un contrat n’a que deux résultats possibles (p. ex. une
prime pour une livraison anticipée ou pas de prime du tout).

Une entité utilise la même méthode pour estimer le prix de transaction pendant toute la durée
du contrat.

Une entité qui s’attend à rembourser une partie de la contrepartie au client comptabilise comme
passif le montant de contrepartie qu’elle s’attend raisonnablement à rembourser.

L’entité met à jour le passif à rembourser à chaque date de clôture pour tenir compte des faits
et circonstances actuels.

Lorsque le prix comporte une partie variable, l'entité doit comptabiliser soit le montant le plus
probable, soit celui obtenu en pondérant chaque montant par sa probabilité. Cette méthode doit
être utilisée tout au long du contrat.

Si le montant de contrepartie tiré du contrat avec un client est variable, une entité doit évaluer
si le montant cumulatif des produits comptabilisé doit être limité. L’objectif de la limitation est
la comptabilisation par une entité des produits uniquement dans la mesure où il est fortement
probable qu’aucun renversement important (c’est-à-dire un ajustement à la baisse important)
ne surviendra lorsque l’incertitude relative à la contrepartie variable sera levée.

Les facteurs qui pourraient augmenter la probabilité ou l’importance d’un renversement de

produits comprennent notamment ce qui suit :

 Le montant de contrepartie est très sensible à des facteurs qui échappent à l’influence
de l’entité ;
 On ne s’attend pas à ce que l’incertitude soit levée avant une longue période ;

26
  L’entité ne dispose que d’une expérience limitée en ce qui concerne des contrats
similaires ;
 L’entité a comme pratique d’offrir un vaste éventail de concessions sur le prix ;
 Il existe un nombre élevé de contreparties possibles selon le contrat et la fourchette est
large.

3.2 Valeur temps de l’argent :

En vertu de l’IFRS 15, une entité doit refléter la valeur temps de l’argent
dans son estimation du prix de transaction si le contrat comprend une
composante de financement importante. L’ajustement du prix de transaction
pour la valeur temps de l’argent vise à refléter un montant pour le prix de
vente comme si le client avait payé au comptant pour les biens ou les services
au moment où ils sont fournis.

Lorsque le règlement par le client est différé d'une ou de plusieurs années, le

prix est supposé inclure une composante de financement importante. Cette
composante doit être déterminée et comptabilisée en produits financiers au
fur et à mesure qu'elle est acquise.

3.3 Contrepartie non monétaire :

« Si un client apporte de biens ou de services (par exemple des matières
premières, de l’équipement ou de la main-d’œuvre) pour faciliter
l’exécution du contrat par l’entité, cette dernière doit évaluer si elle
obtient le contrôle des biens ou services apportés. Si c’est le cas, elle doit
comptabiliser ces biens ou services à titre de contrepartie autre qu’en
trésorerie reçue du client »7.
Si une entité n’est pas en mesure d’évaluer raisonnablement la juste
valeur de la contrepartie autre qu’en trésorerie, elle doit évaluer
indirectement la contrepartie en se référant au prix de vente spécifique
des biens ou services promis en vertu du contrat.

7 §69 IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients »

27
 3.4 Contrepartie payable au client :

La contrepartie payable à un client comprend des montants qu’une entité

paie, ou s’attend à payer, à un client sous forme de trésorerie ou d’éléments
autres qu’en trésorerie. Cela inclut des rabais ou d’autres éléments que le
client peut porter en diminution des sommes dues à l’entité.

« L’entité doit comptabiliser une contrepartie payable au client comme une

réduction du prix de transaction et, donc, comme une réduction des produits
des activités ordinaires, à moins que le paiement ne soit effectué en échange
d’un bien ou d’un service distinct que le client fournit à l’entité. »8.

Si le client transfère des biens ou services distincts à l’entité en échange d’un

paiement, l’entité comptabilise l’achat de ces biens ou services de la même
façon que ses autres achats auprès de ses fournisseurs. Si le montant de la
contrepartie payable au client excède la juste valeur de ces biens ou services,
l’entité doit réduire le prix de transaction du montant de l’excédent. Si
l’entité ne peut estimer la juste valeur des biens ou services reçus du client,
elle doit réduire le prix de transaction de la totalité de la contrepartie payable
au client.

Lorsque la contrepartie payable au client est une réduction du prix de

transaction, l’entité comptabilise cette réduction à la plus tardive des deux
dates suivantes :

 La date à laquelle l’entité comptabilise les produits pour la

fourniture de biens ou de services au client ;

 La date à laquelle l’entité paie ou promet de payer la

contrepartie au client, promesse qui peut être implicite de par
les pratiques commerciales habituelles de l’entité.

8 §70 IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients »

28
3.5 Risque de crédit du client :
En vertu de l’IAS 18 et de l’IAS 11, la recouvrabilité est une condition
à la comptabilisation, étant donné qu’une entité ne peut pas
comptabiliser de produits jusqu’à ce qu’il soit probable que les
avantages économiques lui reviendront. Sur ce point, l’IFRS 15 est
semblable puisque le modèle s’applique uniquement si le recouvrement
est probable. Lorsque l’entité a déterminé que le modèle de l’IFRS 15
s’applique, le prix de transaction est fondé sur le droit contractuel de
manière à ce que les pertes de crédit attendues ne soient pas traitées
comme une contrepartie variable aux fins de la comptabilisation des
produits (bien que l’on puisse s’attendre à l’octroi d’une concession sur
le prix dans le cas d’un client présentant un risque de crédit élevé).
L’IFRS 15 exige plutôt qu’une entité évalue les pertes de crédit en vertu
des normes sur les instruments financiers.
En vertu de l’IFRS 15, les pertes de crédit (initiales et ultérieures) sur
les actifs sur contrat et sur les créances doivent être présentées dans le
corps même de l’état du résultat global ou dans les notes, mais n’ont
pas besoin d’être adjacentes aux produits, tel qu’il était proposé dans
l’exposé-sondage de 2011.

3.6 Incertitude quant au prix de transaction :

En vertu de l’IAS 18 et de l’IAS 11, l’incertitude quant au prix de
transaction est en partie une question de comptabilisation. Si le montant
des produits ne peut être évalué de façon fiable, aucun produit ne peut
alors être comptabilisé (ou les produits sont limités aux coûts engagés
lorsque leur recouvrement est probable). Si une estimation fiable est
disponible, la contrepartie incertaine est alors habituellement évaluée à
la juste valeur. L’évaluation de la fiabilité peut faire appel à une bonne
part de jugement.
L’IFRS 15 donne des indications plus précises et plus détaillées et
modifiera certaines pratiques actuelles. Cela dit, dans des situations très
incertaines (p. ex. des accords liés à des honoraires conditionnels

29
 lorsque le résultat de la condition est imprévisible), l’incidence pratique
sera probablement la même, c’est-à-dire que les produits sont
comptabilisés seulement lorsque l’incertitude est levée. Dans des
situations concernant des transactions similaires multiples, pour
lesquelles l’entité a une expérience pertinente et prévisible, nous
sommes d’avis que l’IFRS 15 pourrait mener à une comptabilisation
plus rapide dans certains cas.

4. Quatrième étape : Répartition du prix de transaction entre les

différentes OP :
Selon l’IFRS 15, une entité répartit le prix de transaction d’un contrat entre les
obligations de prestation distinctes de celui-ci sur la base des prix de vente
spécifiques relatifs au moment de la passation du contrat. L’IFRS 15 définit un
prix de vente spécifique comme le « prix auquel une entité vendrait séparément à
un client un bien ou un service promis. La meilleure indication du prix de vente
spécifique est le prix de vente observable facturé par l’entité dans des circonstances
comparables et à des clients similaires, »9s’il est disponible. Lorsque le prix n’est
pas observable, le prix de vente spécifique est estimé au moyen de toute
information raisonnablement disponible (y compris les conditions de marché, les
facteurs propres à l’entité et l’information au sujet du client ou de la catégorie de
clients) et l’entité doit maximiser l’utilisation des données d’entrée observables.
L’IFRS 15 propose, sans en faire des exigences, les trois méthodes suivantes «
mais ne sont pas limitées à ce qui suit :

9 §77 IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients »

30
 Tableau 6: Les méthodes à retenir pour estimer le prix de vente spécifique

Méthode Description

Méthode de l'évaluation du marché avec Une entité évalue le marché sur lequel elle
ajustement vend les biens ou les services et estime le prix
que les clients sur ce marché seraient prêts à
payer pour ces biens ou services. Cette
méthode peut également comporter une
référence aux prix pratiqués par des
concurrents pour des biens ou services
similaires et, ajuster ces prix pour refléter les
coûts et les marges de l’entité.

Méthode du coût attendu plus marge Une entité peut déterminer les coûts qu’elle
prévoit engager pour satisfaire une obligation
de prestation et y ajoute une marge
raisonnable sur ce bien ou service.

Méthode résiduelle Une entité peut estimer le prix de vente

spécifique à partir du prix de transaction total,
diminué de la somme des prix de vente
spécifiques observables des autres biens ou
services promis selon le contrat. Toutefois,
une entité peut appliquer l’approche
résiduelle pour estimer le prix de vente
spécifique d’un bien ou service seulement si
l’un des critères suivants est respecté :

 L’entité vend le même bien ou service

à différents clients (en même temps ou
presque) pour une large fourchette de
montants (C’est-à-dire que le prix de
vente est très variable) ; ou
 L’entité n ’a pas encore établi de prix

31
 4.1 Répartition des remises :

Si la somme des prix de vente spécifiques pour les biens ou services promis excède
la totalité de la contrepartie du contrat, l’entité considère l’excédent comme une
remise qui est répartie entre les différentes obligations de prestation sur la base des
prix de vente spécifiques relatifs.

Cependant, une entité n’affecte une remise qu’à quelques obligations de prestation
seulement si elle a des preuves observables concernant les obligations auxquelles se
rattache la totalité de la remise.

« Une entité doit affecter la totalité d’une remise à une ou plus, mais pas toutes, des
obligations de prestation distinctes prévues selon le contrat si les critères suivants
sont réunis :

 L’entité vend régulièrement chaque bien ou service (ou groupe de biens

ou services) prévu selon le contrat sur une base spécifique ;
 L’entité vend également régulièrement sur une base spécifique un
paquet (ou paquets) de certains de ceux des biens ou des services
distincts à une réduction des prix de vente spécifiques des biens ou des
services dans chaque paquet ; et
 La remise attribuable à chaque paquet de biens ou services décrits au
point (b) est sensiblement la même que la remise dans le contrat et une
analyse des biens et services de chaque paquet fournit des preuves
concernant la ou les obligations de prestation auxquelles se rattache la
remise prévue selon le contrat. »10

4.2 Répartition de la contrepartie variable :

« Une entité doit attribuer en totalité le montant variable (et ses variations
ultérieures) à une obligation de prestation ou à un bien ou un service qui fait
partie d’une obligation de prestation unique si les deux conditions ci-dessous
sont remplies :

10
§82 IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients »

32
  Les modalités du paiement variable visent expressément les efforts
déployés par l’entité pour remplir cette obligation de prestation (ou un
bien ou service distinct) ou fournir un résultat spécifique ; et
 L’affectation est conforme au montant de la contrepartie à laquelle l’entité
s’attend à avoir droit en échange des biens ou services promis. »

4.3 Modification du prix de transaction estimé :

Le prix de transaction peut être modifié indépendamment de toute variation de

l'étendue des prestations. C'est notamment le cas lorsqu'il comporte une partie
variable qui dépend de la survenance d'événements incertains.

Si le prix de transaction estimé change, une entité répartit la modification entre les
obligations de prestation distinctes selon la même base de répartition que celle
appliquée lors de la passation du contrat (sous réserve d’indications particulières sur
les modifications de contrat). Les montants attribués à une obligation de prestation
remplie sont comptabilisés soit comme produits, soit en diminution des produits
dans la période au cours de laquelle la modification a lieu.

La totalité de la modification du prix de transaction est attribuée à une obligation de

prestation (ou seulement à certaines des obligations de prestation) selon les mêmes
critères que ceux appliqués lors de la répartition de la contrepartie variable à une
seule obligation de prestation.

5. Cinquième étape : Comptabilisation de revenu :

Selon l’IFRS 15§31, une entité comptabilise les produits lorsqu’elle a fourni les biens
ou services promis à un client ou à mesure qu’elle le fait. La « fourniture » a lieu lorsque
le client obtient le contrôle du bien ou du service.
Un client obtient le contrôle d’un actif (bien ou service) lorsqu’il peut décider de
l’utilisation de celui-ci et en tirer la quasi-totalité des avantages restants. Le contrôle
comprend la capacité d’empêcher d’autres entités de décider de l’utilisation de l’actif et
d’obtenir les avantages y afférents. Les avantages afférents à un actif sont les flux de
trésorerie potentiels qui peuvent en être obtenus directement ou indirectement de
multiples façons.

33
Un élément essentiel du modèle est que pour certaines obligations de prestation, le contrôle
est transféré progressivement, alors que pour d’autres, le contrôle est transféré à un
moment précis.

Figure 4: Transfert progressif ou à un moment précis

5.1 Contrôle transféré progressivement :

Une entité détermine au moment de la passation du contrat si chaque obligation de

prestation sera remplie (c’est à dire que le contrôle sera transféré) progressivement ou à un
moment précis.

Le contrôle d'un bien ou d'un service est considéré comme transféré progressivement si
l’une des conditions suivantes est remplie :

 Le client reçoit et consomme simultanément tous les avantages générés par la

prestation de la société au fur et à mesure de sa réalisation.
 La prestation de la société crée ou valorise un actif dont le client obtient le contrôle
au fur et à mesure de sa création ou de sa valorisation.
 La prestation de la société crée un actif sans utilisation alternative possible par la
société et celle-ci a un droit exécutoire à un paiement au titre de la prestation achevée
à date.

34
 Figure 5: Transfert progressif ou à un moment précis

Une entité comptabilise progressivement un produit associé à une obligation de

prestation11 qui est remplie progressivement en évaluant la mesure dans laquelle
l’obligation est remplie. Cette évaluation a pour objectif de refléter la progression du
transfert du contrôle des biens ou Services au client. L’entité doit mettre à jour cette
évaluation afin de refléter les circonstances qui changent au fil du temps et comptabiliser
ces changements comme un changement d’estimation comptable selon l’IAS 8 Méthodes
comptables, changements d’estimations comptables et erreurs.
L’IFRS 15 traite de deux catégories de méthode appropriées pour évaluer le degré
d’avancement de la prestation d’obligation par une entité :
 Méthodes fondées sur les extrants ;
 Méthodes fondées sur les intrants.

11
"IFRS 15 Nouvelle norme sur la comptabilisation du chiffre d’affaires", Actualités techniques PwC 2014.

35
 Tableau 7: Méthodes d'évaluation du degré d'avancement de la prestation d'obligation

Méthodes Description

 Méthodes fondées sur les extrants  Les produits pourraient être

(produits comptabilisés sur la base d’évaluations
directes de la valeur qu’ont pour le client les
biens ou services fournis jusqu’à la date
considérée)
 La méthode liée aux unités produites ou
comptabilisés au montant facturé si
celui-ci correspond directement à la
valeur des biens ou des services
transférés jusqu’à la date considérée ;
aux unités livrées pourrait être un
indicateur raisonnable de la prestation
de l’entité pourvu que les travaux en
cours ou produits finis contrôlés par le
client soient adéquatement inclus dans
l’évaluation du degré d’avancement.

 Méthodes fondées sur les intrants Il peut être approprié de comptabiliser les
(produits comptabilisés sur la base des efforts ou produits de manière linéaire si les efforts ou les
des intrants déjà investis par rapport au total des intrants sont consommés uniformément
efforts ou des intrants que l’entité s’attend à pendant la période de prestation ;
utiliser pour remplir totalement l’obligation) Selon l’IFRS 15, une entité qui utilise une
méthode fondée sur les intrants, comme les
coûts engagés, doit ajuster l’évaluation du degré
d’avancement pour tenir compte de tout intrant
qui ne reflète pas la prestation, p. ex. les coûts
engagés qui :

 Ne contribuent pas à l’avancement (p.

ex. pertes de matières) ;

 ne sont pas proportionnels au degré

d’avancement (p. ex. certains biens non
distincts fournis par un autre fournisseur
avec une implication limitée de l’entité).

36
Illustration :
Une société X spécialisée dans la construction de bateaux de luxe a conclu un contrat avec un
client pour la construction d’un Yacht selon des spécifications bien déterminées. Ce Yacht ne
sera livré au client qu’à la date de l’achèvement, où il peut l’utiliser. X reçoit un paiement
régulier pour les travaux qu’elle réalise mais si le client décide de ne pas satisfaire son
obligation jusqu’à la fin de la construction, le yacht peut être vendu à un autre client.

 IAS 11 préconise l’application de la méthode de l’avancement à ce type de contrat.

 Cependant, IFRS 15 ne permet pas l’utilisation de cette méthode puisque les conditions
relatives ne sont pas satisfaites. Donc les revenus seront constatés à un moment précis.

• Capacité à évaluer raisonnablement le degré d’avancement :

L’entité ne doit comptabiliser des produits au titre d’une obligation de prestation remplie
progressivement que si elle peut faire une évaluation raisonnable du degré
d’avancement. L’entité ne peut faire une telle évaluation si elle ne dispose pas des
informations fiables nécessaires à l’application d’une méthode appropriée d’évaluation
du degré d’avancement.
Dans certains cas, par exemple dans les premiers stades d’un contrat, il se peut que
l’entité ne soit pas en mesure de faire une évaluation raisonnable du degré
d’avancement, bien qu’elles attendent à recouvrer les coûts engagés pour remplir
l’obligation de prestation. L’entité ne doit alors comptabiliser des produits qu’à hauteur
des coûts engagés, jusqu’à ce qu’elle puisse évaluer raisonnablement le degré
d’avancement.

5.2 Contrôle transféré à un moment précis :

Dans une situation où le contrôle d’un actif (bien ou service) est transféré à un moment
précis, une entité comptabilise ses produits en évaluant le moment où le client obtient le
contrôle de l’actif.

Lors de l’évaluation, l’entité doit tenir compte des éléments indicatifs de contrôle, qui
comprennent notamment les suivants :

37
 Figure 6: Eléments indicatifs d'un transfert de contrôle

6. Coûts du contrat :
La norme IFRS 15 distingue deux catégories de coûts occasionnés par contrat :
 Les Coûts d’exécution d’un contrat ;
 Coûts marginaux d’obtention du contrat.

6.1 Coûts d’exécution d’un contrat :

Si les coûts engagés pour l’exécution d’un contrat avec un client sont couverts par
une autre norme (comme l’IAS 2 Stocks ou l’IAS 16 Immobilisations corporelles),
l’entité comptabilise ces coûts conformément à ces normes. Sinon, l’entité
comptabilise un actif au titre de ces coûts uniquement si toutes les conditions
présentées dans le tableau ci- contre sont remplies.

38
 Tableau 8: Comptabilisation des coûts d’exécution d’un contrat
Les coûts sont comptabilisés à l’actif si les Les coûts sont directement liés à un contrat,
conditions suivantes sont remplies :
Coûts à comptabiliser en charges lorsqu’ils
sont engagés :
39
notamment :
 Les coûts de main-d’œuvre directe ;
 Le coût des matières premières ;
 Les affectations de coûts directement liés
au contrat ou aux activités contractuelles
(p. ex. les coûts de gestion et de
supervision du contrat et l’amortissement
du matériel et de l’outillage utilisés pour
l’exécution du contrat) ;
 Les coûts explicitement facturables au
client ;
 Les autres coûts engagés seulement parce
que l’entité a conclu le contrat (p. ex. les
paiements aux sous-traitants) ;
 Les coûts procurent à l’entité des
ressources nouvelles ou accrues qui lui
serviront à remplir ses obligations de
prestation à l’avenir ;
 L’entité s’attend à recouvrer les coûts.
 Les frais généraux et administratifs qui ne
sont pas explicitement facturables au
client ;
 Les coûts des pertes de matières, d’heures
de travail de main d’œuvre ou d’autres
ressources qui n’étaient pas prévues dans
le prix du contrat ;
 Les coûts liés aux obligations de
prestation remplies ;
 Les coûts liés aux obligations de
prestation restantes, mais que l’entité ne
peut distinguer de ceux qui sont liés aux
obligations de prestation remplies.
6.2 Coûts marginaux d’obtention du contrat :

Selon l’IFRS 15, l’entité comptabilise les coûts marginaux d’obtention d’un contrat
comme actif si elle s’attend à les recouvrer. Les coûts marginaux d’obtention d’un
contrat sont ceux que l’entité n’aurait pas engagés si elle n’avait pas obtenu le
contrat (p. ex. une commission de vente). Les coûts qui auraient été engagés, que le
contrat soit obtenu ou non doivent être comptabilisés en charges au moment où ils
sont engagés, à moins qu’ils ne soient explicitement facturables au client, que le
contrat soit obtenu ou non.

Par mesure de simplification, l’IFRS 15 permet que l’entité comptabilise les coûts
marginaux d’obtention d’un contrat en charges au moment où ils sont engagés si la
période d’amortissement de l’actif qu’elle aurait comptabilisé à leur égard n’excède
pas un an.

6.3 Amortissement et dépréciation :

Selon l’IFRS 15, l’entité amortit les coûts du contrat comptabilisés à l’actif sur une
base systématique correspondant au rythme de fourniture des biens ou des services
auxquels ils sont liés. Si l’entité constate un changement important dans le rythme
de fourniture prévu, elle met à jour l’amortissement pour prendre en compte ce
changement d’estimation selon l’IAS 8.

L’entité doit comptabiliser une perte de valeur en résultat net si la valeur comptable
de l’actif excède le montant restant de contrepartie que l’entité s’attend à recevoir
en échange des biens ou services auxquels l’actif est lié, moins tous les coûts
directement liés au contrat qui ne sont pas encore comptabilisés. Pour déterminer le
montant de la contrepartie qu’elle s’attend à recevoir, l’entité ignore la limitation de
la contrepartie variable susmentionnée et tient compte des effets du risque de crédit
du client.

Avant de comptabiliser une perte de valeur selon les directives de comptabilisation

des produits, l’entité doit comptabiliser toute perte de valeur au titre d’actifs liés au
contrat qui sont comptabilisés selon une autre norme (p. ex. l’IAS 2). L’entité doit
renverser une perte de valeur comptabilisée antérieurement lorsque les conditions à
l’origine de la dépréciation n’existent plus ou qu’elles se sont améliorées.

40
 Les directives de l’IFRS 15 sur les coûts d’exécution d’un contrat sont semblables
à celles de l’IAS 11. Cependant, l’IFRS 15 s’applique à tous les contrats avec des
clients, pas seulement aux contrats de construction. Selon l’IAS 18, le traitement des
coûts d’un contrat est quelque peu contradictoire et dépend en partie de la mesure
dans laquelle le fournisseur de services applique les directives de l’IAS 11 (l’IAS18
stipule que « les dispositions figurant dans IAS 11 sont en général applicables à la
comptabilisation du produit et des charges y afférentes pour une transaction
impliquant une prestation de services »).

Les directives de l’IFRS 15 sur les coûts d’obtention d’un contrat semblent plus
restrictives que celles de l’IAS 11, mais s’appliquent toutefois à une plus vaste
gamme de contrats. Selon l’IFRS 15, les coûts engagés, que le contrat soit obtenu
ou non, doivent être comptabilisés en charges immédiatement, contrairement à
l’IAS 11 selon laquelle les coûts d’obtention d’un contrat sont compris dans les
coûts du contrat s’ils sont directement liés au contrat, s’ils peuvent être identifiés
séparément et évalués raisonnablement, et s’il est probable que le contrat soit
obtenu.

Conclusion du premier chapitre :

La nouvelle norme traite de « la comptabilisation des produits des activités ordinaires tirés des
contrats avec les clients »12 qui doit refléter le transfert des biens et services. Elle présente donc
un modèle en cinq étapes permettant de savoir quand reconnaitre le chiffre d’affaires et pour
quel montant. En outre, IFRS 15 préconise de décomposer un contrat conclu avec un client afin
de refléter au mieux la nature économique des opérations. La norme explique les modalités
d’activation des coûts et offre aux utilisateurs « des informations pertinentes sur le type, la
valeur, le calendrier et le degré d’incertitude des produits en question et des flux de trésoreries
». Par ailleurs, elle est à appliquer de manière identique aux contrats semblables. Elle améliorera
donc, au final, la comparabilité des pratiques de prise en compte du chiffre d'affaires.

IFRS 15 pose comme principe fondamental que l’entité doit comptabiliser les produits des
activités ordinaires de manière à montrer quand les biens ou les services promis aux clients sont

12 « IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients ». Alerte info financière IFRS.
CPA Canada 2014

41
fournis et le montant de contrepartie que l’entité s’attend à avoir droit en échange de ces biens
ou services. Ce principe fondamental est présenté sous forme d’un modèle en cinq étapes13 :

 Identifier les contrats avec des clients.

 Identifier les obligations de prestation prévues au contrat.

 Déterminer le prix de transaction.
 Répartir le prix de transaction entre les différentes obligations de prestation prévues au
contrat.
 Comptabiliser les produits des activités ordinaires lorsque l’entité a rempli (ou à mesure
qu’elle remplit) une obligation de prestation.

IFRS 15 ne vient pas juste modifier certaines règles des normes qu’elle remplace et en ajouter
d’autres, elle apporte aussi des modifications à d’autres normes IAS/IFRS qui faisaient
référence aux normes remplacées ou qui sont liées d’une façon ou d’une autre au revenu tels
que IFRS 3, IAS 16, 2, 40, 39, IFRIC 12.

IFRS 15 préconise la fourniture de beaucoup plus de détails dans les informations à fournir que
n’importe quel standard actuellement en pratique. En effet les obligations d’information se sont
considérablement accrues et ce afin de satisfaire à l’objectif de la norme.

Dans ce deuxième chapitre, nous avons exposé dans un premier lieu le modèle préconisé par
IFRS 15 accompagné par quelques illustrations afin de mieux maîtriser les différentes étapes
du modèle. Dans un second lieu, nous nous sommes intéressés aux différentes composantes du
coût des contrats de construction.

13 "IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients". Faire la lumière sur le monde
IFRS. Deloitte 2014

42
 CHAPITRE II :
Impacts attendus par l’adoption
de la norme IFRS 15

43
 Introduction :

Les dispositions de la nouvelle norme sont sensiblement plus prescriptives que celles de
l’IAS18 et de l’IAS11 et des interprétations connexes, et elles touchent vraisemblablement
la majorité des entités, au moins dans une certaine mesure. La norme pourrait en outre
entraîner des modifications substantielles du calendrier de comptabilisation des produits
pour certaines entités.

Les entités devront évaluer la mesure dans laquelle le nouveau modèle et les obligations
d’informations accrues rendront nécessaires des modifications, parfois substantielles, des
processus, des systèmes informatiques et des contrôles internes.
Le profil de reconnaissance du revenu va considérablement changer pour certaines entités
entrainant la modification indispensable de leurs fonctions et systèmes afin de pouvoir
mettre en œuvre la transition aux nouveaux principes. Ces derniers remplaceront ainsi
plusieurs normes et interprétations. IFRS 15 apportera, en outre, un apport important lié
aux domaines avec lesquels elle est en interaction et entrant dans son champ d’application.
Toutes les nouveautés auxquelles feront face de nombreux secteurs14 auront des impacts
et des incidences fiscales et juridiques importantes.
Le chiffre d’affaires étant un indicateur clef de la performance de l’entreprise, l’impact de
l’entrée en vigueur de cette nouvelle norme doit faire l’objet d’analyses approfondies par
les groupes le plus tôt possible, l’objectif étant d’anticiper au mieux les implications
opérationnelles induites par IFRS 15.

14
"Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits, les répercussions pour le secteur de
l’immobilier». Grant Thornton. (2015).

44
La nouvelle norme IFRS 1515 peut avoir un impact plus ou moins important sur le profil
du chiffre d’affaires d’une entreprise en fonction des secteurs d’activités, et affecter
d’autres domaines opérationnels de l’entreprise.

Les nouveaux principes de traitement des revenus font appel au jugement professionnel
dans la détermination des méthodes à utiliser et les estimations à faire beaucoup plus que
les normes actuelles.
Dans ce deuxième chapitre, nous exposons dans un premier lieu une synthèse des
divergences entre IFRS 15 et les anciennes normes. Dans un second lieu, nous nous vous
présentons une analyse d’impact de l’IFRS 15 sur le secteur de la construction et le secteur
immobilier.

"IFRS 15 – Le nouveau profil du chiffre d’affaires Une approche intégrée pour de nouveaux enjeux ».
15

Deloitte 2015

45
Section 1 : Synthèse des divergences entre la
nouvelle norme IFRS 15 et celles qui sont
applicables (IAS 11 et NCT 09)

IFRS 15 vient remplacer IAS 18, IAS 11 et les interprétations liées SIC 31, IFRIC 13,
IFRIC 15 et IFRIC 18. Les nouveaux préceptes contiennent des similarités mais apportent
aussi des modifications aux anciennes normes utilisées actuellement dans la pratique.
Nous allons citer les changements importants apportés.

Dans cette section nous montrons les principales divergences entre la nouvelle norme IFRS
15 et l’ancienne norme IAS 11 sur deux niveaux :
 Au début du contrat où nous présentons la différence entre les deux normes en termes
de la notion d’identification des biens et services ainsi qu’au moment de reconnaissance
des revenus.
 Au cours du contrat où nous montrons la différence de traitement de la capitalisation

des coûts de contrat, l’effet de la valeur temps de l’argent et la modification des contrats.

1. Jugements critiques au commencement du contrat :

1.1 Identification des différents biens et services au sein d'un contrat :

(Voir tableau 9 : Identifications des différents biens et services au sein d'un contrat)

46
 Tableau 9: Identifications des différents biens et services au sein d'un contrat

En vertu de la norme IAS 11, En vertu de la norme IFRS 15,

Contrats de construction Produits des activités ordinaires tirés de contrats
avec des clients

un contrat relatif à la construction d'un actif ou
d'un ensemble d'actifs qui sont étroitement liés
ou indépendants est généralement l'unité de
compte pour la comptabilisation du contrat
sauf dans des circonstances particulières (par
exemple, il y a des propositions ou des
négociations séparées).
La promesse faite par l’entité de transférer le
bien ou le service au client est identifiable
séparément des autres promesses contenues
dans le contrat lorsque :
 L’entité ne réalise pas un service
d’intégration significatif du bien ou du
service avec d’autres biens et services
promis dans le contrat ;

 Le bien ou le service ne modifie pas ou

ne personnalise pas de façon
significative un autre bien ou service
promis dans le contrat ;

 Le bien ou le service n’est pas

fortement dépendant ou très
étroitement lié à d’autres biens et
services promis dans le contrat.

La norme IAS 11 n'a pas d’indication spécifique pour identifier les biens et services
distincts au sein d'un contrat, alors que la norme IFRS 15 fournit une orientation plus
détaillée, en particulier, les nouvelles règles sur la façon dont le revenu est réparti entre les
différents éléments. Par conséquent les entités peuvent avoir à modifier leurs méthodes
comptables actuelles.
Les entreprises de construction ont souvent des contrats multiéléments et dans ce cas la
norme IFRS 15 peut avoir une incidence sur la question de savoir si certains éléments d'un
contrat sont comptabilisés séparément, ce qui peut avoir un impact significatif sur la
comptabilisation des revenus. (Par exemple, la nouvelle norme pourrait avoir un impact

47
d’une parcelle de terrain qui est vendue dans le cadre d'un contrat de construction d'un
bâtiment puisqu’elle est considérée comme constituant un bien distinct à comptabiliser
séparément). Cela peut également affecter l'identification des obligations de service
distinctes (et le moment de la comptabilisation des produits connexes) inclues dans un
contrat de construction couvrant la conception, les phases de construction et d'exploitation
d'un certain projet.
Les entités devraient faire preuve de jugement et documenter leurs conclusions que les
différents éléments du contrat de construction sont très liés entre eux, et qu'un service
d'intégration significatif est réalisé afin de comptabiliser le contrat comme une seule
obligation de prestation(OP). Si l'entité ne peut pas démontrer l'interrelation entre ces
éléments, il peut être nécessaire de comptabiliser les produits comme des OP multiples.

1.2 Constatation des produits :

(Voir tableau 10 : Constatation des produits )

48
 Tableau 10: Constatation des produits

En vertu de la norme IAS 11, En vertu de la norme IFRS 15,

Contrats de construction Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients

Lorsque le résultat d'un contrat de Une entité doit comptabiliser les produits
construction peut être estimé de manière lorsque l'entité satisfait une obligation de
fiable, les recettes et coûts associés à ce prestation en transférant un bien ou service
contrat de construction doivent être promis (soit un actif) à un client. Un actif est
comptabilisés en produits et charges, transféré lorsque le client obtient le contrôle
respectivement, par référence au degré de cet actif.
d'avancement de l'activité du contrat à la fin Une entité transfert le contrôle d'un bien ou
de la période considérée. d'un service progressivement et, par
conséquent, satisfait à une obligation de
performance et constate ces revenus
progressivement, si au moins l'une des
conditions suivantes est remplie :

 Le client reçoit et consomme

simultanément la prestation au fur et
à mesure qu'elle a lieu ;
 La prestation de l'entité dont le client
obtient le contrôle au fur et à mesure ;
 La prestation de l'entité ne crée pas un
actif qu'elle pourrait utiliser
autrement et l'entité à droit à un
paiement pour la prestation déjà
réalisée.
Le contrôle est considéré transféré à un
moment précis, lorsqu’aucune de ces
conditions n'est remplie, dans ce cas l'entité
comptabilise ses produits en évaluant le
moment où le client obtient le contrôle de
l’actif.

49
Le guide d'application de la norme IFRS 15 est beaucoup plus précis que celui auparavant
inclus dans la norme IAS 11, et certaines entités peuvent constater que les revenus
précédemment comptabilisés à un moment précis devraient maintenant être comptabilisé
progressivement, ou vice versa. Que le produit doit être comptabilisé progressivement ou
à un moment précis dépendra souvent d'une analyse minutieuse des termes spécifiques du
contrat.

Pour déterminer si les produits sont constatés à un moment donné ou au fil du temps, il est
important pour une entité de tenir compte des facteurs suivants :

 Une évaluation minutieuse pour savoir si l'entité pourrait avoir une autre utilisation pour
l'actif en cours de construction et son droit d'être payé pour le travail effectué à ce jour.
 Il est important de se concentrer sur les conditions contractuelles qui permettent au client
d'annuler, de restreindre ou significativement modifier le contrat, et si de telles
circonstances ont été soulevées, le vendeur aurait toujours le droit contractuellement à
une indemnité adéquate pour le travail effectué à ce jour.

L'évaluation de ces facteurs, et d'autres devront être réalisée dans le cadre des deux termes
du contrat.
Le contrôle constitue l’élément central de la norme IFRS 15. En effet, Le chiffre d’affaires
est comptabilisé lorsqu’une OP est remplie (ou à mesure qu’elle le soit). Par conséquent,
l’indicateur des risques et avantages liés à la propriété qui était l’élément prépondérant
d’IAS 11 ne devient qu’un simple indicateur de contrôle parmi d’autres.

2. Jugements critiques au cours du contrat :

2. 1 Capitalisation des coûts du contrat :
(Voir tableau 10 : Capitalisation des coûts du contrat)

50
 Tableau 11: Capitalisation des coûts du contrat
En vertu de la norme IAS 11, En vertu de la norme IFRS 15,
Contrats de construction Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients

Un entrepreneur peut avoir encouru des coûts
qui se rapportent aux activités futures sur le
contrat. De tels coûts sont comptabilisés en
tant qu'actif à condition qu'il soit probable
qu'ils seront recouvrés. Ces coûts
représentent un montant dû par le client et
sont souvent classés en travaux en cours.
Une entité doit comptabiliser comme un actif
les coûts supplémentaires de l'obtention d'un
contrat avec un client si l'entité prévoit
recouvrer ces coûts. Les coûts
supplémentaires de l'obtention d'un contrat
sont les coûts qu'une entité encourt pour
obtenir un contrat avec un client qu'il ne
serait pas engagé si le contrat n'a pas été
obtenu (par exemple, une commission de
vente). Si les frais engagés dans la réalisation
d'un contrat avec un client ne sont pas dans le
cadre d'une autre norme (par exemple, IAS 2
Stocks, IAS 16, Immobilisations corporelles
et IAS 38 Immobilisations incorporelles),
une entité doit les comptabiliser entant qu'un
actif que si ces coûts répondent à tous les
critères suivants : (IFRS 15.95)
 Les coûts sont directement liés à un
contrat (par exemple, les coûts liés aux
services à fournir au titre du
renouvellement d'un contrat existant
ou les coûts de la conception d'un actif
à transférer en vertu d'un contrat
spécifique qui n'a pas encore été
approuvé) ;
 Les coûts procurent à l’entité des
ressources nouvelles ou accrues qui
lui serviront à remplir ses obligations
de prestation à l’avenir ;
 les coûts devraient être récupérés.

En plus des indications normatives sur la constatation des produits, la nouvelle norme
introduit des critères spécifiques pour déterminer quand capitaliser certains coûts,
comment distinguer entre les coûts associés à l'obtention d'un contrat et les coûts associés
à l'exécution d'un contrat. Les coûts qui sont directement attribuables à l'exécution des
contrats avec les clients seront comptabilisés selon la nature des coûts encourus.

51
 2. 2 Effet de la valeur temps de l'argent dans les revenus :

Tableau 12: Effet de la valeur temps de l'argent dans les revenus

En vertu de la norme IAS 11, En vertu de la norme IFRS 15,
Contrats de construction Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients

Pas d'indications spécifiques. Pour déterminer le prix de la transaction, une

entité doit ajuster le montant promis en
considérant les effets de la valeur temps de
l'argent si le calendrier des paiements
convenu par les parties au contrat
(explicitement ou implicitement) fournit au
client ou à l'entité un avantage important du
financement.
Dans ces conditions, le contrat contient une
composante importante de financement.
Une composante importante de financement
peut exister indépendamment du fait que la
promesse de financement est explicitement
ou implicitement indiquée dans le contrat par
les conditions de paiement convenues par les
parties au contrat.

La norme IFRS 15 introduit des nouveautés et plus d'ampleur pour les arrangements de
financement et l'impact de la valeur temps de l'argent. Selon la nouvelle norme, la
composante de financement, si elle est importante, est comptabilisée séparément. Ceci est
valable pour les paiements d'avance, ainsi que de retard, mais sous réserve d'une exception
lorsque la période entre le paiement et le transfert des biens ou services est inférieure à
une année. Cette nouvelle orientation peut changer les pratiques comptables actuelles dans
certains cas.

52
 2. 3 Modification des contrats :

Tableau 13: Modification du contrat

En vertu de la norme IAS 11, En vertu de la norme IFRS 15,
Contrats de construction Produits des activités ordinaires tirés de
contrats avec des clients

La méthode du pourcentage d'avancement est Une modification du contrat est un

appliquée sur une base cumulative pour changement dans l'étendue des prestations ou
chaque période comptable aux estimations dans le prix (ou les deux) prévus par le
actuelles des produits et coûts du contrat. Par contrat. Les modifications de contrats
conséquent, l'effet d'un changement dans doivent être approuvées pour être reconnu. Si
l'estimation des produits ou des coûts du les parties au contrat n'ont pas approuvé une
contrat, ou l'effet d'un changement dans modification du contrat, l'entité doit
l'estimation du résultat d'un contrat, est continuer à appliquer la présente Norme au
comptabilisé comme un changement contrat existant jusqu'à ce que la modification
d'estimation comptable traité selon IAS 8 du contrat soit approuvée.
Méthodes comptables, changements
d'estimations comptables et erreurs. Les
estimations modifiées sont utilisées dans la
détermination du montant des produits et des
charges comptabilisés en résultat dans la
période au cours de laquelle la modification
est effectuée et dans les périodes
subséquentes.

La norme IAS 11 ne comprenait que des indications limitées sur la façon de tenir compte
des modifications des contrats. Par contre la norme IFRS 15 inclut des directives détaillées
pour savoir si une modification du contrat doit être comptabilisée prospectivement ou
rétrospectivement. Ces exigences peuvent entraîner un changement de pratique pour
certaines entités.

53
L'exigence de la nouvelle norme IFRS 15, pour les modifications des contrats qui doivent
être approuvées, semble être plus stricte qu'en vertu de la norme IAS 11. Cette nouvelle
exigence peut conduire à des recettes provenant de modifications de contrat reconnues
ultérieurement sous réserve des dispositions de la norme IFRS15 que ce qui n'a pas été le
cas pour IAS 11. Ce changement dans les exigences reflète l'approche générale de la norme
que l'entité compte pour les droits et obligations exécutoires découlant de contrats.
Dans de nombreux cas, un changement de l'étendue de la prestation peut être approuvé,
mais le changement de prix peut ne pas l'être. Dans ces cas, la mesure du chiffre d'affaires
sera régie par des orientations de la norme, ce qui signifie que même si l'approbation de la
modification a été obtenue, le changement de prix sera inclus dans les revenus seulement
quand il est « hautement probable » qu'il n’y aura pas de reprise significative des revenus
dans le futur.

54
Section 2 : L’impact de l’adoption de l’IFRS15
sur le secteur de la construction et le secteur
immobilier

Étant donné que l’IFRS 15 a pour sujet principal le traitement comptable des revenus d’une
entreprise, il semble évident que chaque entité, appliquant les normes IFRS sera concernée
par son adoption. Cependant, selon les circonstances, les caractéristiques des entreprises
et leurs pratiques comptables, il est probable que ces dernières soient impactées de façon
différente (Cloyd, 2015).

Les publications existantes sur le sujet mettent en évidence deux secteurs qui sembleraient
être les plus impactés par l’adoption de la nouvelle norme. Il s’agit des secteurs de
l’immobilier et de la construction.

Selon une analyse de Deloitte (2014), la comptabilisation des revenus changera pour
certaines entreprises immobilières, et particulièrement celles dont le cœur de métier
consiste dans le développement, la construction et l’ingénierie, ainsi que dans des activités
dont les revenus dépendent des performances réalisées. Ces caractéristiques sont
également propres au secteur de la construction, qui était auparavant soumis à la norme
IAS 11 Contrats de construction (Silvia, 2014).

1. Analyse des impacts attendus et des secteurs d’activité affectés :

1.1 Secteur immobilier :

Si le nouveau standard exclut de son champ d’application les contrats de location,

et n’impacte donc pas la comptabilisation des rentrées locatives, certaines
entreprises immobilières seront tout de même impactées par l’adoption de la norme
IFRS 15. Il s’agit des entreprises dont les activités principales concernent le
développement immobilier, la gestion de propriété ou encore les activités de
construction (Khan, 2015). En effet, l’IFRS 15 vient remplacer les normes

55
 actuelles IAS 18 et IAS 11 ainsi que la norme interprétative IFRIC 15 « Accords
de construction de biens immobiliers » (Grant Thornton, 2016).

La raison pour laquelle ce secteur semble fortement concerné par la mise en

application de la nouvelle norme est que celui-ci fait face à de nombreux défis
concernant la comptabilisation des offres combinées, des arrangements financiers
ou encore toute forme d’activités en stade d’achèvement (Grant Thornton, 2016).
Auparavant, les directives pour la comptabilisation de ces revenus étaient décrites
dans l’IFRIC 15. La nouvelle norme prescrit de nouveaux critères pour leur
comptabilisation. Par exemple, les sociétés devront faire preuve de jugement
professionnel pour déterminer le moment de comptabilisation de leurs ventes sur
plan et autres transactions immobilières (Grant Thornton, 2016). Par conséquent,
selon McConnell (2014), il est probable que les entreprises du secteur immobilier
appliquent la norme IFRS 15 de façon anticipée afin de simplifier la préparation
de leurs états consolidés.

Le secteur immobilier est caractérisé par deux activités principales, différemment

impactées : le développement et la gestion de propriété (Deloitte, 2014). Le
développement de propriété sera l’activité la plus concernée et est impactée
similairement au secteur de la construction. Par ailleurs, nous avons remarqué dans
la littérature que les deux secteurs sont souvent analysés simultanément.

a) Développement de propriété :
 Timing de la comptabilisation :

Concernant le développement de propriété et les entreprises de construction, la plus

grande difficulté, due à leurs nombreux contrats longs termes, est de déterminer si
l’entreprise devrait comptabiliser le revenu progressivement ou à un moment donné
(Silvia, 2014).

Le manque de clarté des directives énoncées dans les normes actuelles complique la
comptabilisation du revenu dans le secteur immobilier. Il n’est pas évident de
déterminer si la construction des actifs immobiliers doit être prise en compte en tant
que service, et donc être comptabilisée en continu, ou en tant que vente d’un bien une
fois la construction complète, et donc comptabilisée à un moment donné (Deloitte,
2014).

56
À partir de 2018, les entreprises n’auront plus de difficulté pour déterminer quand
comptabiliser les revenus de leurs activités de construction. La norme établit clairement et
de façon spécifique les principes qui déterminent si le revenu doit être comptabilisé en
continu ou à un moment donné (cf. supra p. 22). Ces nouveaux critères diffèrent de ceux
établis dans l’IFRIC 15 et peuvent dès lors donner des résultats comptables différents (EY,
2015).

Par exemple, la comptabilisation du revenu provenant des ventes de propriétés

immobilières sur plan sera directement affectée par la nouvelle norme. L’entreprise devra
conduire une analyse spécifique des termes du contrat afin de déterminer si le revenu devra
être enregistré de manière continue ou à un moment donné (Deloitte, 2014). La façon de
comptabiliser le revenu dépendra fortement de l’éventualité que l’entité donne un usage
alternatif à l’actif en construction et du droit de l’entreprise à être payée pour les travaux
réalisés (Silvia, 2014). Quand l’entreprise reconnaît le revenu de manière continue, il sera
nécessaire de déterminer l’état d’avancement des travaux par rapport aux obligations de
prestation, qui dépend du transfert de contrôle du bien immobilier promis au client
(Deloitte, 2014).

L’entité aura intérêt à analyser les termes du contrat qui autorisent le client à annuler,
écourter ou modifier le contrat. Si un de ces cas se présente, l’entreprise doit déterminer si
elle a droit à une compensation adéquate pour les travaux déjà effectués (Deloitte, 2014).

 Identification des obligations de performance :

Le secteur immobilier est caractérisé par les contrats à éléments multiples. Par
conséquent, l’identification des différentes obligations de prestation constitue un 36
deuxième challenge et contraindra peut-être les entreprises à changer leurs politiques
comptables actuelles (BDO, 2014).

L’IFRS 15 introduit des directives claires et spécifiques quant à la comptabilisation

des éléments multiples d’un même contrat. Ils seront soit comptabilisés séparément,
soit sous un contrat unique. Par exemple, la norme déterminera si une parcelle de
terrain vendue dans le cadre de la construction d’un bien immobilier doit être
considérée comme un élément distinct du contrat et donc comptabilisée séparément
(BDO, 2014).

57
Une autre question que les sociétés devront se poser concerne la comptabilisation du
revenu des services réalisés pour la construction d’un bien immobilier. Elles devront
déterminer si elles comptabilisent le revenu au sein même du contrat ou dans un contrat
distinct (Deloitte, 2014).

 Identification de la partie variable du revenu :

Les contrats pour la vente d’un bien immobilier comprennent souvent des clauses qui
affecteront le montant à recevoir du vendeur. En effet, si le bâtiment est terminé avant
la date prévue, un bonus peut être versé ou, si les travaux prennent plus de temps que
prévu, des pénalités peuvent être demandées (BDO, 2014). Sous IFRS 15, comme le
seuil de probabilité de la partie variable a été relevé pour permettre sa comptabilisation,
il peut en résulter une imputation différée du revenu par rapport au traitement
comptable actuel (Grant Thornton, 2016).

 Capitalisation des coûts :

Dans le secteur de l’immobilier, de nombreux coûts tels que les commissions de vente
et les frais de soumissions devront être capitalisés alors qu’ils étaient, jusqu’à présent,
directement enregistrés en charges (EY, 2015). Cela aura une conséquence sur les
profits de l’entreprise (Deloitte, 2014).

 Valeur temps de l’argent :

Les arrangements financiers avec les clients sont communs au sein du secteur et sont
caractérisés par une entrée de trésorerie qui ne correspond pas à la date de
comptabilisation du revenu (BDO, 2014). La norme IFRS 15 est bien plus stricte que
les normes actuelles à ce sujet. L’entité doit comptabiliser les éléments financiers de
l’arrangement, tels que les paiements en avance ou les arriérés, séparément du revenu
quand leurs montants sont significatifs. Lorsque l’arrangement financier et le revenu
sont comptabilisés lors de la même année comptable, l’entité peut les comptabiliser
sous un contrat unique (Deloitte, 2014).

 Modifications de contrat :

Il est commun pour les contrats des entreprises immobilières de faire l’objet de
modifications. Les raisons en sont diverses ; il peut s’agit d’un changement dans
l’étendue du travail, du prix ou encore l’addition de services ou de biens (BDO, 2014).

58
 b) Gestion d’actifs immobiliers :

Les contrats de gestion d’actifs immobiliers comprennent généralement des éléments

variables importants. Il peut s’agir de bonus de performance, des garanties locatives ou
des arrangements financiers émanant de la vente d’un bien immobilier. Rappelons que la
partie variable peut être comprise dans le prix de transaction uniquement s’il est probable
que le montant ne fera pas l’objet d’une annulation. L’entité devra faire preuve de
discernement pour estimer le montant à comptabiliser (Deloitte, 2014).

1.2 Secteur de la construction :

Précédemment, le secteur de la construction était soumis aux dispositions de la

norme IAS 11 Contrats de construction. Il n’est donc pas étonnant qu’un impact
soit attendu sur le secteur à la mise en application d’IFRS 15 (KPMG, 2017). En
effet, les traitements comptables sous IAS 11 et IFRS 15 diffèrent. Le changement
le plus important concerne certainement le timing de comptabilisation des revenus
des contrats. Sous IAS 11, la comptabilisation progressive des revenus suivant la
méthode du degré d’avancement était automatique. La norme IFRS 15 introduit
des directives plus strictes, et la comptabilisation progressive des revenus sera
autorisée uniquement lorsque certains critères seront satisfaits (KPMG, 2014).

Tout comme le secteur de l’immobilier, et plus particulièrement son segment

consacré au développement immobilier, le secteur de la construction est caractérisé
par des contrats à éléments multiples et à long terme (Silvia, 2014).

 Timing de comptabilisation :

Sous la norme IAS 11, les entités comptabilisaient automatiquement les revenus issus
d’un contrat de construction selon la méthode du degré d’avancement. La norme IFRS
15 présente quant à elle un cadre plus restrictif pour déterminer si les produits
provenant d’un contrat de construction seront à comptabiliser à un moment donné ou
de manière progressive. Les revenus doivent être comptabilisés à un point donné dans
le temps lorsque les critères pour une comptabilisation progressive ne sont pas
satisfaits

59
Bien que la méthode de comptabilisation progressive ne soit plus automatique, il est
peu probable que les entreprises de construction changent leur traitement comptable
habitue (Dodyck et al. 2014). En effet, l’IFRS 15 requiert qu’une entité comptabilise
le revenu lorsqu’il y a transfert de contrôle du bien ou service au client. Ce dernier
obtient généralement le contrôle des actifs à partir du moment où ils sont créés ou
améliorés. Ce qui change pour les entités est qu’elles devront évaluer plus strictement
les contrats sous les nouveaux critères d’IFRS 15.

 Identification des obligations de performance :

Les contrats de construction offrent souvent des biens et des services multiples dans
leurs contrats avec les clients. Le contrat comprend l’actif à construire et les services
afférents. Ces deux obligations de performance sont dans la plupart des cas
interdépendantes et constituent donc une seule obligation de performance (Grant
Thornton, 2016). Cependant, certains éléments du contrat se révèlent plus compliqués
à comptabiliser tels qu’un projet de développement en plusieurs étapes, les services de
construction et les services personnalisés (KPMG, 2017).

La norme IAS 11 définit les critères pour comptabiliser les différents éléments du
contrat (IAS 11.8). Cependant, les contrats de construction sont souvent comptabilisés
en un seul et unique revenu étant donné que leurs différents éléments sont très souvent
corrélés (Cross, 2017). Dès lors, comme l’écrivent Dodyck et al. (2014), les entreprises
continueront à comptabiliser le revenu sous un contrat unique et peu d’impacts
significatifs sont à anticiper.

 Identification de la partie variable du revenu :

Le prix de transaction des contrats de construction comprend souvent une partie fixe
ainsi que des montants variables. Par conséquent, le prix de transaction peut varier à
la suite de réductions, rabais, remboursements, crédits, réductions de prix, avantages,
bonus de performance, sanctions ou autres faits semblables (Cross, 2017). La difficulté
réside dans l’identification de la partie variable du prix de transaction. Le changement
de norme peut conduire à une comptabilisation anticipée de cette partie dans les
situations où l’entreprise possède de nombreuses transactions similaires. Elle
déterminera alors le caractère probable de la partie variable sur la base de son
expérience (Allocco et al, 2014).

60
 Modifications de contrats :

Les contrats dans le secteur de la construction font souvent l’objet de modifications,

et les entreprises devront déterminer la nature de la modification avant de la
comptabiliser.

 Capitalisation des coûts :

Dans ce secteur, de nombreuses commissions de vente sont générées pour obtenir un

contrat. Sous IAS 11, ces frais étaient enregistrés en charges alors que sous IFRS 15,
il y a une plus grande capitalisation des coûts incrémentaux, tels que ceux générés pour
les devis (Grant Thornton, 2016).

 Pertes :

La norme IFRS 15 ne fournit pas de directives spécifiques quant aux pertes sur contrat.
Elles devront être comptabilisées sous un autre standard, à savoir l’IAS 37 Provisions
pour risques et charges, alors que l’IAS 11 enregistrait les pertes immédiatement en
charges (Von Eckardstein, 2015).

1.3 Impacts non comptables :

Au-delà du traitement comptable, les autres départements d’une entreprise risquent

également d’être impactés par le changement de norme. Selon Mary Ann Cloyd
(2015), la norme IFRS 15 peut impacter les stratégies de vente et de marketing, les
commissions de vente, les bonus, les termes existants des contrats, les taxes ainsi
que les systèmes d’information, qui devront être adaptés pour la collecte et
l’analyse des nouvelles données.

 Système d’information et autres procédures :

Il est fort probable que les entreprises doivent adapter leur système d’information afin
de rassembler et analyser des données supplémentaires exigées par la nouvelle norme
(Berchowitz et Whitehead, 2014). En effet, celle-ci oblige les entreprises à collecter
plus d’informations pour réaliser les estimations du revenu, mais aussi à les
communiquer dans les « disclosures » (KPMG, 2016). La norme IFRS 15 révolutionne
le traitement comptable des transactions économiques et il se pourrait dès lors que les

61
systèmes et les procédures actuels soient obsolètes. Par conséquent, il faudra
actualiser, voire créer de nouveaux processus. Par exemple, si l’entité applique la
norme selon la méthode rétrospective, elle devra probablement créer de nouveaux
systèmes, processus ou encore des contrôles internes afin de comptabiliser les revenus.
En outre, les sociétés devront potentiellement maintenir un système parallèle
d’enregistrements durant la période de transition (Cloyd, 2015).

 Nouvelles estimations et jugements requis :

La norme IFRS 15 requiert plus de jugement pour certains éléments de la norme. Ces
nouvelles estimations et jugements auront un impact sur le montant et le moment de
comptabilisation du revenu. L’entité aura le devoir de les revoir et les actualiser
épisodiquement, ce qui la conduira à réaliser d’éventuels ajustements des estimations
dans les états financiers pour les périodes ultérieures (KPMG, 2016 ; Berchowitz et
Whitehead, 2014).

 Processus comptable et contrôles internes :

De façon similaire aux systèmes d’informations, l’entité devra s’assurer que ses
processus comptables sont encore d’actualité et fonctionnels pour collecter la nouvelle
information et la documenter de manière appropriée. L’information sera collectée à la
source et proviendra, par exemple, des cadres dirigeants, des commerciaux, du service
marketing ou encore du développement commercial (KPMG, 2016). Il s’agit d’une
étape primordiale étant donné que les estimations et les jugements seront réalisés sur
la base de cette information, traitée par les processus comptables. De plus, l’entité doit
s’assurer que les systèmes de contrôle interne soient à jour afin de garantir
l’exhaustivité et la précision de cette information (Berchowitz et Whitehead, 2014).

 Nouvelles informations à fournir :

La norme requiert de nombreuses informations supplémentaires. Cette obligation

requiert du temps, des efforts et d’éventuelles modifications des systèmes pour les
saisir (Berchowitz et Whitehead, 2014).

 Communication des impacts aux parties tierces :

Il est primordial que les entreprises communiquent le plus rapidement les impacts
attendus de la mise en œuvre de la nouvelle norme aux tierces parties. La première

62
 information à leur communiquer est très certainement la méthode de transition que
l’entité a choisi d’appliquer (Berchowitz et Whitehead, 2014). Les investisseuses et
autres parties intéressées voudront comprendre l’impact de la norme sur l’activité
générale de l’entreprise, mais aussi les impacts qu’elle aura sur les résultats financiers,
les coûts de mise en œuvre engendrés, les potentiels changements des pratiques
commerciales, ainsi que la date d’adoption (KPMG, 2016).

 Impôts et les taxes :

Pour les entreprises qui subiront un impact important quant à la nouvelle méthode de
comptabilisation du revenu, ce changement aura aussi un impact sur les profits et, dès
lors, sur les impôts et la taxation. L’entité devra peut-être revoir ses délais de paiement
des impôts et des taxes ainsi que la comptabilisation des impôts différés. Les
entreprises peuvent faire appel à des conseillers juridiques afin de déterminer les
impacts auxquels s’attendre et d’adapter leur stratégie (Berchowitz et Whitehead,
2014).

Conclusion du deuxième chapitre :

Les entreprises ont le devoir d’informer et de préparer leurs employés à la mise en application
de la nouvelle norme. Afin d’éviter toute perturbation du fonctionnement de l’entreprise et
d’assurer une mise en œuvre efficace, le management devrait former ceux qui travailleront avec
la norme tels que les contrôleurs internes, comptables, vendeurs ou informaticiens. Pour
conclure, le lecteur prendra conscience qu’il ne faut pas généraliser ces nombreux impacts.
Comme le précise Patricia McConnell (2014), membre de l’IASB, les impacts mentionnés ci-
dessus dépendront de l’entreprise, du type de transaction, du secteur de l’entité ainsi que de sa
juridiction.

63
 CHAPITRE III :
Étude pratique de l'impact
attendu par l’IFRS 15

64
 Introduction :

Le dernier chapitre de ce mémoire a pour objectif de confronter ce qui est écrit dans la partie
théorique aux observations de terrain. Nous chercherons à comprendre quels sont les impacts
anticipés par les entreprises sélectionnées et si ceux-ci correspondent à ceux présentés dans la
partie théorique. Nous réaliserons cette analyse à partir des observations récoltées.

Nous nous vous présentons une analyse d’impact de l’IFRS15 sur un échantillon d’entreprises
opérant dans le domaine de la construction et l’immobilier ainsi que deux cas d’applications
afin d’aider à comprendre les différents traitements.

Une étude est faite par le cabinet « Grant Thornton » afin de mesurer l’impact de l’adoption de
la norme IFRS 15 sur tous les secteurs d’activités. Cette étude est présentée dans l’article «
Disclosing the expected impact of IFRS 15 » publié en juin 2018. Dans le secteur de
l’immobilier et la construction, nous trouvons un échantillon de trois entreprises avec leurs
présentations ainsi que les mesures d’impact.

Notre étude de cas pratique est basée donc sur l’article cité ci-dessus et les rapports annuels des
cinq entreprises.

65
Section 1 : Analyse d’impact sur un échantillon
d’entreprises de construction

1. Cas de l’entreprise 1 : Taylor Wimpey

 Présentation :

« Taylor Wimpey » est l’une des plus grandes entreprises de construction de logements
basée en Grande-Bretagne et se concentre sur la construction de maisons et de communautés
attrayantes et de haute qualité.

Taylor Wimpey a identifié certains domaines de différence dans IFRS 15, notamment le
traitement des opérations d’échange partiel, les frais d’introduction et l’évaluation des
progrès sur les contrats à long terme. Peu de détails sont fournis pour expliquer ces
différences et ils indiquent qu’aucun d’entre eux n’a d’impact significatif. Le traitement des
contrats d’échange partiel est différent de celui de l’entreprise « Persimmon Plc ».

 Impact :
La norme IFRS 15est applicable au Groupe à partir du 1er janvier 2018. La norme définit
les exigences en matière de comptabilisation des produits des contrats avec des clients. La
norme utilise un modèle en 5 étapes pour répartir les revenus entre les promesses
individuelles, ou les obligations de performance, dans un contrat. Le moment de la
comptabilisation des produits et le nombre d’unités de certains contrats à long terme
peuvent être avancés.

L’incidence de ces modifications sur la marge opérationnelle sera négligeable, car le

calendrier de comptabilisation des produits pour la plupart des contrats à long terme du
Groupe ne changera pas lors de l’adoption de la norme IFRS 15. La norme exigera que des
modifications de présentation du compte de résultat consolidé soient présentées. Échanger
les produits et les charges séparément sous la marge brute plutôt que sur une base nette dans
le coût des ventes. L’échange partiel n’est pas un élément significatif des activités du
Groupe.

66
 En conséquence, cet impact sera négligeable sur la marge brute et n’aura aucun impact sur
la marge opérationnelle. Les frais de lancement sont actuellement déduits des produits mais,
en vertu de la nouvelle norme, ils seront comptabilisés dans le coût des ventes. Ces frais
sont sans importance pour le Groupe et n'auront aucune incidence sur la marge bénéficiaire
d'exploitation. Les éléments ci-dessus n’auront aucun effet sur les flux de trésorerie du
Groupe. »16

Une évaluation des principales sources de revenus du Groupe par rapport aux exigences de
la norme IFRS 15 par rapport aux méthodes comptables précédentes est présentée ci-
dessous :

Tableau 14: Une évaluation des principales sources de revenus du Groupe par rapport aux
exigences de la norme IFRS15 par rapport aux méthodes comptables précédentes

Flux de revenus Nature, calendrier d'exécution Nature du changement de

convention comptable
des obligations de prestation,
délais de paiement importants

Développement privé, Les clients obtiennent le Selon IAS 18, le chiffre

certains contrats de logement contrôle d'une pièce une fois la d'affaires était comptabilisé
en partenariat et vente de vente terminée et les fonds lorsque les risques et les
terrains reçus par Taylor Wimpey. Une avantages ont été transférés au
facture de vente de maison est client, ce qui était également le
générée et le produit est cas lorsque Taylor Wimpey a
comptabilisé à ce stade. reçu des sommes d'argent.
Selon IFRS 15, le point de
comptabilisation du chiffre
d’affaires n’a pas changé, les
obligations de prestation étant
réputées remplies au moment où
le titre légal est transféré à
l’acheteur.

16 “ disclosing-the-expected-impact-of-ifrs-15” Grant Thornton 2018

67
Partenariat logement contrats
à long terme
17 « Full year statement 2018 » Taylor Wimpey February 2019
Le Groupe a déterminé que, Ces contrats étaient auparavant
lorsque les contrats avec les comptabilisés selon les normes IAS
associations de logement (HA) ou 11 et IFRIC 15«Contrats de
les conseils locaux prévoient que construction d’immeubles» et, à ce
des sommes sont perçues lors de titre, étaient comptabilisés au fil du
la fabrication des unités, le client temps lorsque certains jalons du
contrôle l’ensemble des travaux développement ont été atteints.
en cours pendant la construction Le calendrier de comptabilisation
de la maison. des produits n’a pas changé selon
Cela s'explique par le fait que IFRS 15. Les conditions de la vente
l'unité est construite selon les incluent l’obligation pour le client
spécifications convenues et que, d’effectuer des paiements
si le contrat est résilié par le échelonnés tout au long du contrat
client, le Groupe a alors droit au et, par conséquent, les produits
remboursement des coûts engagés devraient continuer à être
à ce jour. comptabilisés au fil du temps. »17
Par conséquent, les produits
provenant de ces contrats et les
coûts associés sont comptabilisés
en heures supplémentaires et les
factures sont émises en
conséquence. Les montants non
facturés sont présentés en tant
qu’actifs contractuels.
68
 Figure 7: Impact de l'IFRS 15 sur les revenus de Taylor Wimpey

2. Cas de l’entreprise 2 : Persimmom plc

 Présentation :

« Persimmon plc » est une société britannique de construction de logements dont le siège
est à New York. Il est construit sous des marques telles que Persimmon, Charles Church,
Westbury Partnerships et Space4.

Il est intéressant de noter que Persimmon semble s'attendre à un traitement différent de

Taylor Wimpey pour les contrats d'échange de pièces, mais avec peu de détails, à condition
qu'il soit difficile de déterminer pourquoi les deux sociétés ont abouti à des conclusions
différentes.

69
  Impact :
IFRS 15 a été appliquée par le Groupe à compter du 1er janvier 2018. Actuellement, le

Groupe comptabilise les produits à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir lors
de l'achèvement légal d'une propriété résidentielle. Lors de l’application d’IFRS 15, les
produits tirés de la vente d’immeubles résidentiels continueront d’être comptabilisés de
manière cohérente et comprendront également la juste valeur de la contrepartie reçue ou à
recevoir lors de la vente d’immeubles partiellement échangés. Les produits liés à la vente
d’immeubles à échange partiel sont actuellement inclus en tant que réduction du coût des
ventes, l’achat et la vente d’immeubles à échange partiel étant comptabilisés comme un
mécanisme de vente.

L’application de la norme IFRS 15 entraînera une augmentation des produits et du coût des
ventes. Le bénéfice d'exploitation déclaré ne sera pas affecté, mais la marge d'exploitation
déclarée diminuera. Il n’y aurait aucun impact sur les flux de trésorerie du groupe. Si la
norme IFRS 15 était appliquée aux exercices clos les 31 décembre 2017 et 2016, le chiffre
d'affaires et le coût des ventes auraient été augmentés de 175,5 millions de livres sterling et
de 176,8 millions de livres sterling respectivement. Le bénéfice d'exploitation déclaré serait
resté à 955,1 millions de livres sterling en 2017 et à 770,5 millions de livres sterling en
2016. La marge d'exploitation déclarée pour 2017 aurait diminué de 27,9% à 26,5%, avec
une baisse en 2016 de 24,6% à 23,3%. »18

3. Cas de l’entreprise 4 : British Land Company

 Présentation :
« British Land Company plc » est l'une des plus grandes sociétés de développement
immobilier et d'investissement au Royaume-Uni.

Elle se concentre sur la vente au détail de haute qualité et les bureaux à Londres.»

 Impact :
« La nouvelle norme combine un certain nombre de normes antérieures, établissant un
modèle en cinq étapes pour la comptabilisation des produits et établir des principes pour la
communication d'informations utiles aux utilisateurs des états financiers sur la nature, le

18 “ disclosing-the-expected-impact-of-ifrs-15” Grant Thornton 2018

70
 calendrier et l’incertitude des produits et des flux de trésorerie découlant des contrats d’une
entité avec les clients. La nouvelle norme ne s'applique pas aux revenus de location, qui
entrent dans le champ d’application de la norme IAS 17, mais s’applique aux frais de
service. Les revenus, les frais de gestion et de performance et les cessions d'immeubles. Les
modifications introduites par IFRS 15 se traduiront par des changements qualitatifs minimes
apportés à la publication des revenus et n’a pas d’incidence quantitative sur les comptes
consolidés. »19

 Synthèse de l’étude de cas pratique :

Notre étude pratique d’impact de l’adoption de l’IFRS15 sur un échantillon de trois

entreprises, nous aide à conclure que bien que ces trois entreprises opèrent dans le
domaine de l’immobilier et la construction, l’impact de l’application de la nouvelle
norme se diffère d’une entreprise à une autre suivant leurs activités vu que ce secteur
est un secteur très vaste et regroupe plusieurs types d’activités tels que la construction,
la vente des bureaux, la ventes des immeuble et la publicité en ligne des biens
immobiliers. Ce qui implique que l’impact sur ses différentes entreprises est spécifique
aux activités opérées par celles-ci.

19 “British Land Annual Report and Accounts 2018”

71
 Section 2 : Cas d’application

Après avoir mené notre étude de cas pratique et présenté les cas réels d’impact de l’IFRS15 sur
les états financiers et le chiffre d’affaire des 3 entreprises qui ont commencé l’application de la
nouvelle norme, nous comptons creuser davantage dans l’étude de l’impact de cette norme en
présentant un cas d’application que nous avons conçu sur la base de plusieurs cas d’illustration
sur l’IFRS15.

1. Cas d’application :
 Objectif :

Ce cas d'application que nous avons conçu traite comment le changement dans les termes
contractuels peut affecter considérablement les revenus d'une entreprise selon IFRS 15.

 Enoncé :

La société X, promoteur immobilier, construit un complexe résidentiel composé de 50

appartements. Les appartements ont des tailles et des proportions similaires. Cependant, ils
peuvent être personnalisés pour les besoins des clients.

La société X a conclu 2 contrats avec 2 clients différents (A et B). Les deux clients veulent
acheter des appartements presque identiques et sont d'accord avec un prix total de
100.000UM par appartement.

Le calendrier des paiements est le suivant :

 Lors de la signature du contrat : les clients paient une somme de 10.000UM chacun.
 Durant l'exécution du contrat (1 an avant l'achèvement prévu) : les clients doivent
payer 50.000UM chacun.
 Achèvement : À la fin de la construction, la propriété légale des appartements est
transférée aux clients et ils paient le montant restant soit 40.000UM chacun.

72
La période prévue pour la construction est de 2 ans à compter de la date de signature du
contrat. La société X a le droit de retenir les paiements de tout client dans le cas où un
client fait défaut aux termes contractuels avant son achèvement.
Les contrats avec les clients A et B ne sont pas identiques. D'autres clauses contractuelles
précisent que :
 Aucun autre terme spécifique pour le contrat conclu avec le client A.
 Le contrat avec le client B précise que la société X ne peut pas transférer ou vendre
l'appartement à un autre client, et en retour, le client B ne peut pas résilier le contrat.

 TAF :
Proposez le traitement comptable approprié pour les deux contrats conclus selon IFRS 15.
 Solution :
Selon la nouvelle norme revenu IFRS 15, le contrôle d'un bien ou d'un service est considéré
comme transféré progressivement si l’une des conditions suivantes est remplie :

 Le client reçoit et consomme simultanément tous les avantages générés par la

prestation de la société au fur et à mesure de sa réalisation.
 La prestation de la société crée ou valorise un actif dont le client obtient le contrôle
au fur et à mesure de sa création ou de sa valorisation.
 La prestation de la société crée un actif sans utilisation alternative possible par la
société et celle-ci a un droit exécutoire à un paiement au titre de la prestation achevée
à date.

Dans le cas du client A, le chiffre d'affaires serait reconnu à un moment précis, tandis que
les revenus du contrat B seront reconnus progressivement dans le temps.

Le contrat avec le client A ne répond pas aux trois critères :

 Pour les deux premiers critères, le contrat prévoit que la propriété légale
d'appartements est transférée aux clients après deux ans (après avoir payé toute la
somme).
 En ce qui concerne le troisième critère, la société X construit un appartement qui
peut être facilement vendu ou cédé à un autre client en cas de défaillance du client
A. Même lorsque cela serait empêché (par écrit spécifiquement dans le contrat), la

73
 société X n'a pas le droit exécutoire de paiement pour l'avancement accompli à ce
jour. La société X ne gardera que les paiements échelonnés dans le cas de défaillance
du client même s'ils ne peuvent pas couvrir le coût engagé par l'entité pour le travail
accompli à ce jour. Donc ce critère n'est pas satisfait aussi.
 Par conséquent, la société X reconnaîtrait le produit à un moment précis - c'est à dire
quand l'appartement est transféré au client A (à l'issue de l'année 2).

Le contrat avec le client B répond au troisième critère :

 Pour les deux premiers critères, le contrat prévoit que la propriété légale d'appartements
est transférée aux clients après deux ans (après avoir payé toute la somme).
 Pour le troisième critère, la société X ne peut pas diriger l'actif construit pour une
utilisation alternative, parce que le contrat conclu avec le client B ne permet pas la
cession ou le transfert de l'appartement à un autre client. En outre, la société X a droit
exécutoire au paiement pour l'avancement accompli à ce jour. Donc le troisième critère
est satisfait dans ce cas.
 Par conséquent, dans ce cas, la société X comptabilise les revenus progressivement dans
le temps - et ce, à l'issue des deux ans de construction de l'appartement, en se basant sur
l'une des méthodes appropriées pour évaluer le degré d’avancement de l'obligation de
prestation accomplie par l'entité : méthodes fondées sur les extrants ou méthodes
fondées sur les intrants.

N'entrons pas dans les détails des méthodes proposées par la norme IFRS 15 (méthodes fondées
sur les extrants ou méthodes fondées sur les intrants). Pour simplifier les choses, supposons
qu’un an avant l'achèvement, la société X a engagé 45% du coût total estimé pour la
construction de l'appartement, et un an après, elle engage 55% du coût total estimé (durant la
deuxième année de construction).

Par conséquent, la société X reconnaît son chiffre d’affaires :

• Durant l'année 1 : 45.000UM (45% de 100.000UM)

• Durant l'année 2 : 55.000UM (55% de 100.000UM)

Cet exemple illustre comment les changements dans les termes contractuels peuvent affecter
considérablement les revenus de l'entreprise.

La comparaison des profils de revenus tirés des deux contrats, aux termes de la norme IFRS 15,
se résume dans le tableau suivant :

74
 Revenus tirés du contrat A Revenus tirés du contrat B
Année 1 0 UM 45.000 UM
Année 2 100.000 UM 55.000 UM
TOTAL 100.000 UM 100.000 UM

Conclusion du troisième chapitre :

IFRS 15 vient remplacer IAS 18, IAS 11 et les interprétations liées SIC 31, IFRIC 13, IFRIC
15 et IFRIC 18. Les nouveaux préceptes contiennent des similarités mais apportent aussi des
modifications aux anciennes normes utilisées actuellement dans la pratique.

Le nouveau modèle d’IFRS 15 constitue un changement important par rapport aux anciennes
normes.

Bien qu’il offre un guide d’application plus détaillé, les entités devront faire preuve de
beaucoup de jugements professionnels dans l’application de ses exigences, en partie en raison
des estimations plus nombreuses. Cette norme offre un apport notable aux règles en pratique
maintenant. En d’autres termes, elle vient combler des lacunes et limites qui existent
actuellement dans le traitement des revenus.

Dans ce dernier chapitre, nous avons présenté une analyse d’impact de l’application de la
nouvelle norme sur un échantillon d’entreprises opérant dans le domaine de la construction et
de l’immobilier ainsi qu’un cas d’application afin de mieux assimiler les différentes nouvelles
notions prévues par l’IFRS15.

75
Conclusion générale :

Certaines entreprises, en exécution de contrats conclus avec des tiers, se trouvent dans la
nécessité d’appliquer les traitements recommandés par la norme NCT 09 « contrats de
construction » ou à l'échelle internationale IAS 11, vu la longueur de la durée d’exécution
des travaux convenus dans le contrat dans le cadre des activités marchandes, qui est
généralement répartie sur plus d'un exercice comptable.
Les modalités de comptabilisation du chiffre d'affaires des promoteurs immobiliers
concernant la vente de biens à l'unité en l'état futur d'achèvement n'étaient pas clairement
définies par la norme IAS 11 et son équivalente NCT 09. Les pratiques de comptabilisation
étaient donc très diverses, et se référaient soit à IAS 18 soit à IAS 11. L'interprétation
IFRIC 15, " Accords pour la construction d'un bien immobilier " devait harmoniser ces
pratiques, elle permet en effet de déterminer si un accord portant sur la construction d'un
bien immobilier entre dans le champ d'application de IAS 18 ou IAS 11, et la date à
laquelle le chiffre d'affaires doit être comptabilisé.
Dans ce cadre la nouvelle norme IFRS 15 vient remplacer les anciennes normes afin
d’éclaircir toute ambiguïté. Le traitement principal proposé par la nouvelle norme est que
les entités devront identifier les obligations de performance contenues dans les contrats
avec les clients et qu’elles constateront les revenus correspondants lorsque ces obligations
de prestation sont remplies par le transfert du contrôle des biens ou des services promis.
Ces revenus seront comptabilisés pour la part de prix de transaction revenant à chaque OP.
En conséquence, diverses entités vont être affectées à des degrés différents. C’est pourquoi
les entités devront analyser IFRS 15 et évaluer jusqu’à quel niveau leur organisation
devrait être adaptée afin de répondre efficacement à ses exigences et réussir la transition.
La norme présente un nouveau traitement uniforme à tous les contrats quel que soit le type
de revenu qu’ils engendrent. De plus, elle exige de fournir des informations qualitatives et
quantitatives détaillées aux utilisateurs. IFRS 15 est déjà réputée être très descriptive.

76
D’ailleurs, elle analyse chaque étape et donne des directives sur certains cas particuliers
que peut rencontrer une entité.
Les changements potentiels apportés à la reconnaissance du chiffre d'affaires vont être
importants pour certaines entités et dépasseront largement le volet comptable.
La nouvelle norme IFRS 15 a soulevé des inquiétudes dans le secteur de la construction
vis-à-vis de l'aptitude à reconnaître les revenus provenant des activités de construction
progressivement qui serait réduite ou supprimée complètement. En conséquence, les
entrepreneurs trouveront souvent que l'application de la nouvelle norme à un contrat de
construction classique, se traduit par une comptabilisation des résultats des revenus
globalement similaires à la méthode actuelle du degré d'avancement.
Les nouveaux principes de traitement des revenus font appel au jugement professionnel
dans la détermination des méthodes à utiliser et les estimations à faire beaucoup plus que
les normes actuelles.
Cette norme s’appuie sur la notion de transfert du contrôle, et non plus des risques et
avantages, pour reconnaître le chiffre d’affaires. Elle impose de découper les contrats en
obligations de prestation distinctes, qui pourront avoir leur propre marge et leur propre
rythme de reconnaissance du chiffre d’affaires.
Dans le cadre de notre démarche pratique, nous avons présenté une étude pratique basée
sur l’analyse de l’article « Disclosing the expected impact of IFRS 15 » publié par le
cabinet Grant Thornton en juin 2018 et les rapports annuels d’un échantillon de trois
entreprises opérant dans le secteur de construction et de l’immobilier. A côté de cela, nous
avons conçu un cas d’application afin de mieux assimiler les différentes nouvelles notions
prévues par la nouvelle norme.
Cette étude pratique nous a permis d’aboutir à un nombre de conclusions. D’abord, nous
avons montré que ces entreprises ont été affectées avec des degrés différents en fonction
de la nature de leurs activités au sein du secteur de l’immobilier et la construction.
A cet effet, notre étude pourrait être utile et constituer une base de réflexion pour
l’estimation des impacts réels pour toute entreprise qui opère dans le secteur de
l’immobilier et la construction et qui commence à appliquer IFRS 15.

Cette étude présente toutefois une limite liée au nombre d’entreprises étudiées. Dans
quelques années, la même étude pourrait être refaite sur un échantillon d’entreprises plus
grandes et un intervalle de temps plus large.

77
 Bibliographie
 Ouvrage :

 Bouscayrol, V., Couprie, G., Peyret, J. et al. (2010). Pratique du chiffre

d’affaires en IFRS. Paris : Dunod.
 Zarrouk, R. (2013). Comptabilité financière internationale : IFRS2013. Tunis
Carthage : Imprimerie Tunis Carthage

 PricewaterhouseCoopers. (2012). IFRS 2012 : essentiels des normes,

questions réponses synthétiques, commentaires argumentés et exemples.
Levallois : Ed.F. Lefebvre.

 Revues professionnelles et articles :

 CPA Canada. (2014). "IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrats
avec des clients". Alerte info financière IFRS.
 Deloitte. (2015). "Auto-évaluation de l’état de préparation pour les
administrateurs IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés de contrats
conclus avec des clients – Êtes-vous prêts ?".
 Pocket guide to IFRS standards : the global Financial reporting language
 Deloitte (2014) Bulletin d’information IFRS
 Deloitte. (2014). "IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés de contrats
avec des clients". Faire la lumière sur le monde IFRS.
 Deloitte. (2015). "IFRS 15 – Le nouveau profil du chiffre d’affaires Une
approche intégrée pour de nouveaux enjeux".
 Deloitte. (2015) "IFRS 15 en cinq étapes"
 Grant Thornton. (2014). "Bulletin de nouvelles sur les IFRS". Numéro spécial –
produits.
 Grant Thornton. (2015). "Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation
des produits, les répercussions pour le secteur de l’immobilier".
 Grant Thornton. (2018). "Disclosing the expected impact of IFRS 15"

78
  Dard, E et Cordano, E. (2015) "IFRS 15 - Produits des contrats avec les clients,
Qui de neuf un an après la publication de la nouvelle norme sur le chiffre
d’affaires ?". Conférence IMA France.
 KPMG. (2014). "La nouvelle norme mondiale sur le revenu. Quel impact sur
votre compte de résultat ?". Numéro spécial IFRS en Bref.
 KPMG. (2014). "First Impressions : Produits des activités ordinaires issus des
contrats clients".
 KPMG. (2014). "La comptabilisation du revenu change Quel impact pour votre
activité ?".
 KPMG. (2014). "Transition vers la nouvelle norme Revenu, Quelle est la
meilleure option pour votre entreprise ?".
 KPMG. (2014). "Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des
clients".
 Mazars. (2014). "La nouvelle norme IFRS 15 sur la comptabilisation du chiffre
d’affaires Secteur du BTP et de la Promotion immobilière".
 Bourgoin, C. (2015). " Le principe de l’économie de marché repose en effet sur
les prises de risque des chefs d’entreprise et leur capacité à saisir les opportunités
qui se présentent.", PWC Disclose, Gros plan sur la gestion des risques, 47-53.
 PWC. (2014). "IFRS 15 Nouvelle norme sur la comptabilisation du chiffre
d’affaires", Actualités techniques PwC.

 Rapports :

 “Rightmove plc Annual Report 2018 “ Rightmove 2019”

 “British Land Annual Report and Accounts 2018”
 « Barratt developments plc annual report and accounts 2018 »
 « Full year statement 2018 » Taylor Wimpey February 2019

 Normes de l’IASB :

 IAS 11 Contrats de construction ;

 IAS 18 Produits des activités ordinaires ;

 IFRIC 15 Contrats de construction de biens immobiliers ;

79
  IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrat avec des clients

 Thèses et mémoires :

 Hedfi, M, R. (2011). Norme IFRS pour PME : Présentation et étude

d’opportunité pour la Tunisie. Mémoire d’expertise comptable, Université
de la Manouba, ISCAE.
 Noubbigh, E. (2014). Interdépendance entre audit interne et audit externe
et leurs impacts sur la qualité du reporting financier dans le contexte
tunisien. Thèse de doctorat, Université de Tunis, ISG.

 Sites web :

 https://www.procomptable.com/iasb/comparaison/Tcontrats_const.htm
 https://www.tustex.com/actualites-economiques/tunisie-adoption-ou-adaptation-
deshttps://www.tustex.com/actualites-economiques/tunisie-adoption-ou-
adaptation-des-normes-ifrs-et-leur-impact-sur-lesnormes-ifrs-et-leur-impact-sur-les
 http://www.focusifrs.com/menu_gauche/normes_et_interpretations/textes_des_no
rmes
 _et_%20interpretations/ias_18_produits_des_activites_ordinaires
 https://www.rcgt.com/app/uploads/2017/01/2017-01-Bulletin-nouvelles-IFRS_f.pdf
 https://www.frascanada.ca/fr/normes-internationales-
dinformationhttps://www.frascanada.ca/fr/normes-internationales-dinformation-
financiere/ressources/normes-ifrs-proprement-
dites/item45727.pdffinanciere/ressources/normes-ifrs-proprement-
dites/item45727.pdf
 https://www.ifrsbox.com/ifrs-15-examples/
 https://www.iasplus.com/en/standards/ifrs/ifrs15
 https://www.gaap-ifrs.eu/en/articles-ifrs-15-versus-ias-18-free/
 https://www2.deloitte.com/fr/fr/pages/finance/articles/IFRS-15-redessine-le-profil-
dehttps://www2.deloitte.com/fr/fr/pages/finance/articles/IFRS-15-redessine-le-
profil-de-votre-chiffre-d-affaires.htmlvotre-chiffre-d-affaires.html

80
 https://www.pwc.fr/fr/expertises/ifrs-et-regles-francaises/ifrs15.html
 https://www.pwc.fr/fr/assets/files/pdf/2015/03/webcast_actualites_techniques_ifrs
15_ 3-07-14.pdf
 https://home.kpmg/content/dam/kpmg/pdf/2014/10/First-Impressions-O-201409-
 Impacts-on-the-construction-industry-of-the-new-revenue-standard.pdf
 https://home.kpmg/content/dam/kpmg/pdf/2016/07/fr-IFRS-15-first-
Impressions.pdf

81
 Table des matières

Sommaire .................................................................................................................................v
Liste des abréviations…...........................................................................................................vi
Liste des tableaux....................................................................................................................vii
Liste des figures.................................................................................................................... viii
Introduction générale ............................................................................................................... 1
Chapitre I : La norme IFRS 15 : Apports ............................................................................. 4
Introduction .......................................................................................................................... 5
Section 1 : Etude comparative entre l’IAS 11 et la NCT 09 .............................................. 6
1. Points de convergences ................................................... Error! Bookmark not defined.
2. Points de divergences .................................................................................................... 11
3. Spécificités du secteur de promotion immobilière (IFRIC 15) ....................................... 13
3.1. Conditions d’application de la norme IAS 18 ou IAS 11 .................................... 13
3.2. Date de comptabilisation du chiffre d’affaire ....................................................... 13
3.3. Impact de l’IFRIC 15 ............................................................................................ 14
Section 2 : Apports de la norme IFRS 15 en matière de comptabilisation des revenus 15
1. Première étape : Identification du contrat avec le client ............................................... 16
a) Modification du contrat ...................................................................................... 18
2. Deuxième étape : Identification des obligations de prestation ...................................... 21
3. Troisième étape : Détermination du prix du contrat ....................................................... 25
3.1. Contrepartie variable et sa limitation .................................................................. 25
3.2. Valeur temps de l’argent ...................................................................................... 27
3.3. Contrepartie non monétaire .................................................................................. 27
3.4. Contrepartie payable au client .............................................................................. 28
3.5. Risque de crédit du client ..................................................................................... 29
3.6. Incertitude quant au prix de transaction ............................................................... 29
4. Quatrième étape : Répartition du prix de transaction entre les différentes OP .............. 30
4.1. Répartition des remises ......................................................................................... 32

82
 4.2. Répartition de la contrepartie variable .................................................................. 32
4.3. Modification du prix de transaction estimé ........................................................... 33
5. Cinquième étape : Comptabilisation de revenu ............................................................ 33
5.1. Contrôle transféré progressivement ..................................................................... 34
5.2. Contrôle transféré à un moment précis ................................................................ 37
6. Coûts du contrat .......................................................................................................... 38
6.1. Coûts d’exécution d’un contrat ........................................................................... 38
6.2. Coûts marginaux d’obtention du contrat ............................................................. 40
6.3. Amortissement et dépréciation ............................................................................ 40
Conclusion du premier chapitre ......................................................................................... 41
Chapitre II : Impacts attendus par l’adoption de la norme IFRS 15 ............................. 43
Introduction ....................................................................................................................... 44
Section 1 : Synthèse des divergences entre la nouvelle norme IFRS 15 et celles qui sont
applicables (IAS 11 et NCT 09) ............................................................................................. 46
1. Jugements critiques au commencement du contrat ..................................................... 46
1.1. Identification des différents biens et services au sein d'un contrat ...................... 46
1.2. Constatation des produits ................................................................................... 48
2. Jugements critiques au cours du contrat ....................................................................... 50
2.1. Capitalisation des coûts du contrat ..................................................................... 50
2.2. Effet de la valeur temps de l'argent dans les revenus ........................................... 52
2.3. Modification des contrats ..................................................................................... 53
Section 2 : L’impact de l’adoption de l’IFRS15 sur le secteur de la construction et le
secteur immobilier ................................................................................................................. 55
1. Analyse des impacts attendus et des secteurs d’activité affectés ............................... 55
1.1. Secteur immobilier ............................................................................................. 55
a) Développement de propriété ................................................................................ 56
b) Gestion d’actifs immobiliers ............................................................................... 59
1.2. Secteur de la construction ................................................................................... 59
1.3. Impacts non comptables ..................................................................................... 61
Conclusion du deuxième chapitre ....................................................................................... 63
Chapitre III : Étude pratique de l'impact attendu par l’IFRS 15 .................................. 64
Introduction ....................................................................................................................... 65
Section 1 : Analyse d’impact sur un échantillon d’entreprises de construction .......... 66
1. Cas de l’entreprise 1 : Taylor Wimpey ....................................................................... 66

83
 2. Cas de l’entreprise 2 : Persimmom plc ......................................................................... 69
3. Cas de l’entreprise 3 : British Land Company ............................................................. 70
Section 2 : Cas d’application ............................................................................................ 72
1. Cas d’application ........................................................................................................ 72
Conclusion du troisième chapitre ....................................................................................... 75
Conclusion générale ............................................................................................................. 76
Bibliographie ........................................................................................................................ 78

84