ELHASSEN CHELGHOUM

SENIOR CONSULTANT

Guide pratique pour

évaluer rentabilité
projets immobiliers

"Un Guide Étape par Étape"

Quels sont les principaux niveaux de la rentabilité et de la
gestion de trésorerie pour les promoteurs immobiliers ?
 Objectif
du Guide
Ce guide offre aux promoteurs immobiliers et aux investisseurs une méthode
claire et structurée pour évaluer la rentabilité de l'aménagement foncier et la
performance financière des projets immobiliers.

Destiné aux professionnels du secteur, y compris les architectes, bureaux

d'études et entreprises de construction, il propose des outils pratiques et des
formules éprouvées pour accroître la rentabilité. La gestion de la rentabilité et
de la trésorerie dans la promotion immobilière est complexe en raison de la
diversité des projets et des imprévus.

Une évaluation précise est essentielle pour optimiser les ressources et

maximiser les retours sur investissement.

Ce guide aide les promoteurs à découvrir les niveaux clés de rentabilité et de

gestion de trésorerie nécessaires pour réussir leurs projets.
4 Raisons pour
lesquelles l'Évaluation
Financière est
Importante dans un
projet immobilier
1. IDENTIFIER LES OPPORTUNITÉS LES PLUS PROMETTEUSES .
Les promoteurs analysent les tendances du marché et les préférences des
consommateurs. Cela leur permet de localiser les meilleurs sites et de choisir les types
de propriétés les plus demandés. Par exemple, une forte demande pour des espaces
de loisirs, des parkings souterrains et d'autres aménagements spécifiques peut
inciter les clients à acheter.

2. GÉRER LES RISQUES .

Une compréhension approfondie des
coûts, des revenus potentiels et des
risques est essentielle pour développer
des stratégies de mitigation efficaces.
Par exemple, choisir le terrain
approprié en tenant compte de sa
qualité technique et de son coût par
rapport à la rentabilité attendue est
crucial.

3. GESTION DE LA TRÉSORERIE .
Une gestion efficace de la trésorerie est
cruciale pour le succès d'un projet de
promotion immobilière. Elle permet de
maintenir une liquidité adéquate, de gérer
les paiements aux fournisseurs, de
couvrir les coûts opérationnels et
d'assurer la continuité des travaux sans
interruptions dues à des pénuries de
fonds..

4. SÉCURISER LE FINANCEMENT
Une compréhension approfondie des
coûts, des revenus potentiels et des
risques est essentielle pour élaborer des
stratégies de mitigation efficaces. Par
exemple, il est crucial de choisir un
terrain adapté en considérant sa
faisabilité technique et son coût par
rapport à la rentabilité attendue.
Facteurs clés de
rentabilité dans la
promotion immobilière
" De la conception à vente "
1. CHOIX DU SITE ET ACQUISITION DU TERRAIN
Qualité du terrain et fondations : Un sol stable et approprié peut réduire les coûts de
préparation du site et de construction, tandis qu'un sol problématique peut nécessiter
des travaux de fondation coûteux et prolongés.
Localisation : Les zones avec une bonne connectivité, des services à proximité, et un
cadre agréable attirent davantage d'acheteurs potentiels.
Prix d’achat : Obtenir un terrain à un prix raisonnable est crucial, car il constitue une
part significative des coûts initiaux du projet.

2. CONCEPTION ET OPTIMISATION DE L'ESPACE

Utilisation efficace de l’espace : Maximiser l'espace utilisable et réduire les espaces

perdus pour augmenter la surface vendable.
Conception attrayante : Un design qui plaît au marché cible peut significativement
augmenter la valeur perçue des unités.
Nombre d'étages : Le nombre d'étages d'un bâtiment affecte les coûts et la
rentabilité. Construire en hauteur optimise l'utilisation du terrain, réduisant les coûts
par unité et améliorant le rendement. Cependant, les bâtiments plus élevés entraînent
des coûts accrus dus aux exigences structurelles et de sécurité.
Nombre d'appartements et leur superficie : La quantité et la diversité des
appartements sont cruciales pour la rentabilité. Plus d'unités augmentent les revenus,
mais il faut considérer la demande et la concurrence. Des tailles variées attirent un
public plus large, renforçant la rentabilité.
Partie non commerciale : Inclure des espaces non commerciaux comme des zones
de loisirs et des espaces verts améliore l'attrait du projet, mais il faut équilibrer leur
coût pour maintenir la rentabilité.

3. GESTION DES COÛTS DE CONSTRUCTION

Sélection des entrepreneurs : Choisir des constructeurs fiables et compétitifs en
termes de coût.
Contrôle des coûts : Suivi rigoureux des budgets de construction et minimisation des
dépassements de coûts.
La gestion du délai de la construction : Une gestion efficace du délai de
construction est essentielle pour assurer la livraison à temps, maximiser la rentabilité,
réduire les risques financiers et renforcer la position du promoteur sur le marché.
4. ÉTUDES DE FAISABILITÉ ET DE LA RENTABILITÉ

Analyse de marché : Comprendre la demande du marché, les types de propriétés

les plus demandés, et le segment de clientèle cible.
Viabilité financière : Réaliser des études de faisabilité pour évaluer les coûts
prévus, les revenus potentiels, et la rentabilité globale du projet.
Gestion de la Trésorerie : Planifier précisément les entrées et sorties de fonds
pour éviter les pénuries de liquidités qui pourraient retarder le projet.

5. MARKETING ET VENTES

Stratégies de marketing ciblées : Utiliser des techniques de marketing efficaces

qui ciblent spécifiquement le segment de marché approprié.
Structure de vente flexible : Proposer des options de financement flexibles et des
incitations pour attirer les acheteurs et accélérer les ventes.
Etude technico-économique

Présentation de la promotion
Étude de marché
Étude financière
Étude de la rentabilité
Support personnalisé
Convient pour une demande
de financement
Optimisation par démolition
Comparatif de scénarios de
construction
 Résumé de l'Étude de Marché de la
Promotion Immobilière en Algérie
Le secteur immobilier en Algérie est un pilier du développement économique
et social, essentiel à la stabilité financière et à la satisfaction des besoins de
logement. Malgré un engagement significatif en termes de ressources, la
demande en logements demeure très élevée, influençant directement
l'emploi et le produit intérieur brut du pays.

ACTEURS DU MARCHÉ
Depuis les réformes des années 80, le marché a intégré
plus de 9 700 promoteurs privés. Toutefois, l'État reste
un acteur majeur, influençant le marché principalement à
travers des programmes de logements destinés à divers
segments de la population.

ÉVOLUTION DU MARCHÉ
De 2000 à 2010, stimulé par des revenus pétroliers
élevés, le marché a connu une croissance rapide et une
diversification, notamment avec l'initiative d'un million de
logements. Plus de 700 000 unités ont été distribuées
pendant cette période, avec un taux d'occupation de 4,7
personnes par logement. Post-2010, la volatilité des prix
du pétrole et des défis économiques ont poussé le
secteur vers la production de logements plus abordables.

DEMANDE DU MARCHÉ PRIX DE L'IMMOBILIER

La demande en logement reste soutenue
par une population jeune et en expansion,
nécessitant entre 300 000 et 350 000
unités annuellement jusqu'en 2025.
L'urbanisation et la croissance
démographique continuent d'offrir des
opportunités d'investissement
attrayantes, en particulier dans le secteur
résidentiel moyen et commercial.
Les prix immobiliers ont affiché une
tendance baissière, impactée par divers
facteurs économiques et sociaux. À
Alger, par exemple, les prix de vente des
appartements ont baissé de 3 % au cours
des cinq dernières années, passant de
195 000 dinars par mètre carré en 2017 à
189 000 dinars récemment.
 Les procédures pour lancer
un projet immobilier en
Algerie
En Algérie, les procédures pour lancer un projet immobilier incluent plusieurs étapes
réglementaires pour assurer la conformité aux lois d'urbanisme et de construction. Voici
un aperçu général des étapes à suivre :

1. Consultation du Plan d'Occupation des Sols (POS) ou du Plan d'Aménagement et

de Développement Urbain (PADU): Ces documents définissent les règles d'utilisation
des sols dans différentes zones et sont disponibles auprès des directions de
l'urbanisme des wilayas ou des APC (Assemblées Populaires Communales).
2. Obtention d'un certificat d'urbanisme: Ce document est nécessaire pour obtenir des
informations officielles sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain spécifique.
Il est délivré par l'APC de la localité où se trouve le terrain.
3. Dépôt du dossier de permis de construir: Après avoir obtenu le certificat
d'urbanisme, vous devez préparer un dossier pour le permis de construire, incluant les
plans architecturaux, les études de sol, et d'autres documents techniques. Ce dossier
doit être soumis à l'APC pour approbation.
4. Évaluation et approbation: Le dossier de permis de construire est évalué par une
commission d'urbanisme qui vérifie la conformité du projet avec les plans d'urbanisme
et les normes de construction. Cette étape peut inclure des consultations avec
d'autres services comme la protection civile, la direction de l'environnement, etc.
5. Obtention du permis de construire: Si le dossier est approuvé, un permis de
construire vous est délivré, vous permettant de commencer les travaux. Ce document
est crucial car il atteste de la légalité de votre projet.
6. Contrôles durant la construction: Pendant la construction, des inspections peuvent
être effectuées par des agents de l'urbanisme pour s'assurer que le projet respecte
les plans approuvés et les normes de sécurité.
7. Achèvement de la construction et réception des travaux: À la fin de la
construction, une inspection finale est réalisée pour vérifier la conformité du bâtiment.
Si tout est en ordre, un certificat de conformité vous est délivré, permettant
l'occupation des locaux.
 Le rôle de l’architecture dans
la rentabilité des projets de la
promotion immobilière
CONCEPTION EFFICACE :
Une conception bien pensée peut maximiser l'utilisation de l'espace, réduire les coûts de
construction et améliorer l'attrait du projet pour les acheteurs potentiels.

OPTIMISATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION

Les architectes travaillent en étroite collaboration avec les développeurs pour trouver
des solutions de conception qui respectent les contraintes budgétaires tout en
maintenant la qualité et l'intégrité du projet. Ils peuvent proposer des matériaux et des
techniques de construction rentables sans compromettre la qualité.

RESPECT DES RÉGLEMENTATIONS ET DES NORMES

Les bureaux d'architecture s'assurent que les projets respectent toutes les
réglementations locales et nationales en matière de construction, ce qui évite les retards
et les coûts supplémentaires liés aux amendes ou aux modifications de conception.

VALORISATION DU PROJET
Une conception architecturale innovante et attrayante peut augmenter la valeur perçue
d'un projet immobilier, ce qui peut se traduire par des prix de vente plus élevés et une
meilleure absorption sur le marché.
 Le rôle de bureau d’ingénierie
dans la rentabilité des projets
de la promotion immobilière :
CONCEPTION STRUCTURALE EFFICACE :
Une conception structurale (tels que les fondations, les poutres et les colonnes) efficace
peut réduire les matériaux et la main-d'œuvre nécessaires à la construction, ce qui
entraîne des économies de coûts.

OPTIMISATION DES SYSTÈMES MÉCANIQUES ET

ÉNERGÉTIQUE :
En concevant des systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, d'électricité et
de plomberie efficaces et économes en énergie, les bureaux d'ingénierie réduisent les
coûts d'exploitation à long terme, rendant le projet plus attrayant pour les acheteurs et
les investisseurs.

GESTION DES RISQUES ET DE LA CONFORMITÉ :

En identifiant et en atténuant les risques potentiels dès les premières étapes de
conception, ils contribuent à éviter les retards et les coûts supplémentaires liés aux non-
conformités ou aux problèmes de sécurité..

UTILISATION EFFICACE DES RESSOURCES :

Optimisation de l’utilisation des matériaux et en minimisant les déchets. Cela peut aider à
réduire les coûts de construction et à améliorer la durabilité environnementale du projet.
Le rôle de la construction dans
la rentabilité des projets de la
promotion immobilière
ESTIMATION EFFICACE DES COÛTS DE CONSTRUCTION :
La construction représente une part importante des coûts totaux d'un projet immobilier
avec une moyenne de 50% de chiffre d’affaires dépend la qualité de l’immeuble et le
cout du terrain. Une gestion efficace des coûts de construction, y compris l'optimisation
des matériaux, la gestion de la main-d'œuvre et la rationalisation des processus de
construction, est essentielle pour assurer la rentabilité du projet.

RESPECT DES DÉLAIS :

Les retards de construction entraînent des coûts supplémentaires, comme des frais de
main-d'œuvre, des pénalités et des coûts de financement prolongé. Respecter les délais
est crucial pour maintenir la rentabilité du projet.

GESTION DES RISQUES :

Une construction de haute qualité assure la satisfaction des clients et maintient la valeur
du projet. Les défauts de construction peuvent entraîner des coûts de réparation et une
dévaluation de la propriété.

REMARQUE IMPORTANTE :
Le processus de la construction joue un grand rôle dans les délais et les couts de
l’immeuble.
La rentabilité dans les
projets de la
promotion immobilier

La rentabilité du potentiel constructible de la

parcelle

La rentabilité du potentiel financier

Les charges de gestion pour
le promoteur
FRAIS DE GESTION DE PROJET

Cela inclut les coûts liés à la gestion quotidienne du projet de construction :

Gestion des sous-traitants et des fournisseurs
Surveillance et gestion du chantier
Contrôle de qualité et inspections régulières

FRAIS DE MARKETING ET DE VENTE

Le marketing et la vente sont cruciaux pour le succès d'un projet immobilier. Ces coûts
peuvent inclure :
Campagnes publicitaires (en ligne et hors ligne)
Honoraires des agents immobiliers
Aménagement des locaux de vente et des appartements témoins
Événements promotionnels et salons immobiliers

FRAIS DE FINANCEMENT

Les projets immobiliers nécessitent souvent des investissements capitaux importants,

avec des frais de financement associés :
Intérêts sur les prêts bancaires
Coûts de négociation et arrangement des lignes de crédit

AUTRE CHARGES

Frais Juridiques et de Consultation

Frais Administratifs
Assurances
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technico-économiques
personnalisées adaptées à votre
projet immobilier

Qui Nous Sommes Nos Services

Nous sommes un bureau de consulting spécialisé ÉTUDE DE MARCHÉ
dans les études technico-économiques, les
études financières et de rentabilité. Avec plus de Le marché de l’immobilier en Algérie
10 ans d'expérience et plus de 50 business plans L’offre du marché
réalisés La demande du marché
Les prix de l’immobilier en Algérie

Inclus dans l'étude ÉTUDE FINANCIÈRE

Un budget prévisionnel
Des prévisions de chiffre d'affaires
Fichier Word et PDF
Un compte de résultat prévisionnel
contenant toute votre étude, incluant les
sur 5 ans
tableaux financiers et leurs synthèses.
Un bilan prévisionnel sur 5 ans
Un tableau des flux de trésorerie
prévisionnel sur 5 ans
Fichier de calcul en Le détail du BFR (Besoin en Fonds de
Excel Roulement)
de l’étude pour comparaison avec la réalisation Un plan de financement
et modifications éventuelles.

Fichier de calcul des ratios
de rentabilité (indicateurs de performance
Présentation rapide sur PowerPoint
La rentabilité du potentiel
La rentabilité du potentiel constructible
La rentabilité de la valeur du foncier
La rentabilité de la surface habitable
Le seuil de rentabilité du projet
La rentabilité des capitaux propres
Le délai de retour sur investissement de
La capacité de remboursement

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ÉTUDE TECHNIQUE
Fichier de calcul des ratios
de rentabilité (indicateurs de performance Suivi de la pré-ingénierie et de
l'étude technique du projet
Offre des equipements
Présentation rapide sur PowerPoint processus de production
Gestion de projet

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La rentabilité du
potentiel
constructible de la
parcelle
La rentabilité du projet repose sur l'évaluation du terrain et de son
potentiel de développement. Les promoteurs analysent
l'emplacement, la taille, le zonage et les possibilités de
développement pour estimer la capacité du terrain à accueillir des
unités rentables et générer des revenus.
 La rentabilité du foncier par
rapport au terrain bâtis
(surface à construire)
Pour calculer la surface bâtie en utilisant le coefficient d'occupation des sols (COS), vous
pouvez utiliser la formule suivante :

Surface Bâtie = COS × Surface du Foncier

Exemple :

Si le COS est de 60 % (cela signifie que 60 % de la surface du foncier peut être

utilisée pour la construction bâtie)

Si la surface du foncier est de 800 m²

Surface Bâtie= 60% × 800 m²

Surface Bâtie= 520 m²

Plus le coefficient d'occupation des sols (COS) est élevé, plus cela indique plusieurs

impacts et possibilités pour le développement du terrain

Densité de construction plus élevée : Un COS plus élevé signifie que vous pouvez
construire une plus grande surface sur le terrain. Cela permet une utilisation plus intensive du
foncier, ce qui peut être particulièrement avantageux dans les zones urbaines où l'espace est
limité.

Potentiel de rentabilité accrue : Avec un COS plus élevé, vous pouvez développer plus de
surface habitable ou commerciale, ce qui peut augmenter le potentiel de revenus générés
par le terrain, soit par la location soit par la vente des unités construites.

Coûts de construction plus élevés : Bien que cela puisse augmenter la rentabilité
potentielle, un COS plus élevé peut aussi entraîner des coûts de construction initiaux plus
élevés. Plus de construction signifie plus de matériaux, plus de main-d'œuvre et
potentiellement des défis de conception plus complexes.

Remarque importante : Le coefficient d'occupation des sols (COS) est en effet réglementé par les
plans d'urbanisme locaux, qui définissent les règles et les limites de ce qui peut être construit sur
un terrain donné
 La rentabilité de la valeur du
foncier par rapport pour une
marge souhaitée
Pour déterminer la valeur maximale du foncier permettant d'atteindre une marge
bénéficiaire souhaitée, utilisez une formule incluant le chiffre d'affaires total (Total des
Ventes), le coût de la construction, les autres coûts de gestion de la promotion, et la
marge de profit souhaitée.

Quel est la valeur du foncier maximum pour une marge souhaitée ?

Formule pour déterminer la valeur maximale du foncier :

Valeur Maximale du Foncier = (Total des Ventes * (100% - Marge bénéficiaire souhaitée
%)) – couts de la construction - Autres Coûts

Marge bénéficiaire souhaitée :la marge (en %) du profit que vous souhaitez après avoir
couvert tous les coûts, y compris le coût du foncier.
Exemple : Supposons que vous souhaitez réaliser un projet avec les paramètres
suivants :

Total des Ventes (CA) : 200 millions DA

Cout de la construction : 70 millions DA
Autres Coûts : 700 milles DA
Marge bénéficiaire souhaitée : 25 % DA

La valeur maximale du foncier que vous pouvez vous permettre pour atteindre cette
marge serait calculée comme suit :

Valeur Maximale du Foncier = (200 millions * (100% - 25%)) – 70 millions - 700 milles
Valeur Maximale du Foncier = 79,3 millions DA

Dans cet exemple, pour atteindre une marge bénéficiaire de 25% la valeur maximale
que vous pourriez payer pour le foncier serait de 79,3 millions DA. Si vous dépensez
plus que cela pour acquérir le foncier, votre marge bénéficiaire sera inférieure à
l'objectif fixé de 25%.
 Seuil de rentabilité du
foncier
La valeur maximale du foncier que vous pouvez vous permettre tout en obtenant une
marge de profit de zéro est simplement la différence entre le total des ventes et les
autres coûts du projet.

Quel est la valeur du foncier maximum pour une marge égale à zéro ?

Formule pour la valeur maximale du foncier avec une marge de zéro

Valeur Maximale du Foncier = (Total des Ventes * (100% - Marge bénéficiaire souhaitée
0 %)) – couts de la construction - Autres Coûts

Marge bénéficiaire souhaitée : la marge (en %) du profit qui t’égale a 0% ou un

bénéfice net égal a 0 DA

Exemple : supposons que vous souhaitez réaliser un projet avec les paramètres
suivants :

Total des Ventes (CA) : 200 millions DA

Cout de la construction : 70 millions DA
Autres Coûts : 700 milles DA
Marge bénéficiaire souhaitée : 0 % DA

La valeur maximale du foncier que vous pourriez payer pour obtenir une marge nette de
zéro serait calculée ainsi:

Valeur Maximale du Foncier = (200 millions * (100% - 0%)) – 70 millions - 700 milles
Valeur Maximale du Foncier = 129,3 millions DA.

Dans cet exemple, pour ne réaliser aucune marge de profit (marge de zéro), la valeur
maximale que vous pouvez allouer au foncier est de 129,3 millions DA. Si vous
dépensez plus de cette somme pour le foncier, vous allez finir avec une perte sur le
projet.
 La rentabilité de la partie
construction dans la
promotion immobilière :
Pour déterminer le coût de la construction en fonction d'une marge bénéficiaire désirée,
nous pouvons utiliser une formule simplifiée basée sur les informations fournies. Voici
comment vous pouvez calculer le coût de la construction en tenant compte des
différents éléments qui affectent la rentabilité d'un projet immobilier :

Quel est le cout de la construction pour une marge souhaitée ?

Formule pour calculer le coût de la construction :

Coût de la construction= Total des ventes× (100 % −Marge du projet %) +Autres charges +
Valeur du foncier

Exemple de calcul :

Supposons que vous voulez une marge bénéficiaire de 25% sur un projet dont le total des
ventes est estimé à 200 millions DA et autres charges 700 milles et une valeur de foncier de
79,3 millions DA Voici comment calculer le coût de la construction :

1.Calcul du coût de la construction :

Coût de la construction = Total des Ventes* (100% - 25%) - Cout du foncier - Autres Coûts

Coût de la construction = 200 millions * (100%-25%) -79,3 millions - 700 milles

Cout de la construction = 70 millions DA

Ce calcul vous donne le coût total de la construction nécessaire pour atteindre la marge
bénéficiaire désirée de 25% après avoir pris en compte le coût du foncier et les autres charges.
Cela permet de comprendre combien doit coûter la construction pour que le projet soit
financièrement viable tout en atteignant les objectifs de profit fixés.

Remarque importante :

Dans le coût de la construction sont inclus les Coûts techniques:

Aléas sur travaux : 2 % HT des travaux HT (logements et parkings).
Maîtrise d'œuvre (MO) conception : rémunération à hauteur de 3 % HT du sous-total
construction HT.
Maîtrise d'œuvre (MO) exécution : rémunération à hauteur de 3 % HT du sous-total
construction HT.
Bureaux d’études techniques (BET) : 1 % HT du sous-total construction HT.
Bureau de contrôle : 0,5 % HT du sous-total construction TTC.
 La rentabilité de la surface
vendue / la surface bâtie ou
construite
( Le Taux d'occupation)
Cette dimension évalue la rentabilité des composantes du projet immobilier, telles que les
logements, espaces commerciaux, parkings et installations de loisirs. Elle examine la demande
du marché et leur capacité à générer des revenus par la vente ou la location.
Définition des Termes

• Surface Vendue/Commerciale : Cela se réfère à la surface totale de tous les espaces

dans un projet immobilier qui sont vendables ou utilisables commercialement. Cela inclut les
appartements, les espaces de bureaux, les magasins, les parkings etc.

• Surface Bâtie/Construite : Cela représente la surface totale construite du projet, y

compris les zones non vendables comme les couloirs, les escaliers, les espaces techniques,
etc.

En général, dans les projets résidentiels, le coefficient d'efficacité peut varier entre
environ 70% et 90%. Cela signifie que 70% à 90% de la surface totale vendue est
considérée comme habitable ou utilisable directement par l'acheteur. Par exemple, un
coefficient de 80% signifie que sur 100 m² vendus, 80 m² sont de la surface
habitable.

Calcule de l’indicateur de Rentabilité de la surface vendue ou bien :

Le Taux d'occupation = (Surface Vendue ou Commercial/ Surface Bâtie ou Construite) ×100

Un ratio élevé indique une efficacité élevée dans l'utilisation de l'espace pour générer des revenus, ce
qui est généralement souhaitable dans les projets de développement immobilier.
Exemple de Calcul
Supposons qu'un projet immobilier a une surface bâtie (construite) totale de 520 m² et une surface
vendable de 416 m². Le ratio de rentabilité serait calculé comme suit :

Ratio de rentabilité de la surface vendue = (surface vendable m² /surface bâtie m²) ×100

Ratio de rentabilité de la surface vendue = (416 m² / 520 m²) ×100 = 80%

Plus le ratio est élevé, plus l'efficacité de l'utilisation de l'espace dans un projet immobilier est grande,
ce qui impacte directement les retours financiers du projet.
 L’importance de l'Indicateur
Le Taux d'occupation
Optimisation de l'Espace : Ce ratio aide les promoteurs à évaluer comment l'espace
est utilisé et à identifier les potentialités d'amélioration de l'efficacité de l'espace.
Prise de Décision : Ce ratio est crucial pour prendre des décisions concernant la
conception, la planification et le positionnement des projets futurs.
Comparaison de Projets : Permet de comparer la rentabilité de différents projets ou
différentes configurations d'un même projet.

Autre indicateur :

Ratio coût/bénéfice : Calcule la relation entre les coûts de construction et la valeur

ajoutée du projet, aidant à déterminer si les investissements de construction sont
justifiés.
Durée des travaux vs budget : Suivi de l'adéquation du projet avec les délais et les
budgets prévus, ce qui est crucial pour maintenir la rentabilité prévue.
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Immobilière

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 La rentabilité du
potentiel financier

La rentabilité du potentiel financier d'un projet de promotion

immobilière repose sur plusieurs indicateurs clés. Le ratio
d'autofinancement et la durée de récupération de l'investissement
(Payback Period) sont essentiels pour évaluer la viabilité. Les flux de
trésorerie directs et le ratio du risque bancaire fournissent une vision
claire de la liquidité et des risques associés. Une analyse
approfondie de ces facteurs garantit des décisions éclairées pour
maximiser les profits et minimiser les risques financiers.
 Ratio d’autofinancement
Pour mesurer la proportion du coût total d'un projet qui est financée par les fonds propres du
promoteur, par opposition à des sources de financement externes comme les emprunts
bancaires. Ce ratio est essentiel pour évaluer la solidité financière du promoteur et la
dépendance du projet aux crédits.

Définition et Calcul

Ratio d’autofinancement = Fonds Propres (FP) / Coût de revient global du projet

Fonds propres (FP) : Ce sont les capitaux que le promoteur investit directement dans le projet.
Coût de revient global du projet : Il comprend tous les coûts associés à la réalisation du
projet, y compris l'achat de terrains, les coûts de construction, les frais de gestion du
promoteur administratifs et les intérêts des prêts.

Importance du ratio
Un ratio élevé peut rendre le projet plus attrayant pour les investisseurs et les banques, car il
démontre que le promoteur est prêt à assumer un risque financier significatif pour le succès du
projet.

Exemple pratique
Supposons un projet immobilier avec les données suivantes :
• Fonds Propres investis : 90 millions DA
• Coût de revient global du projet : 120 millions DA
Ratio d’autofinancement = 90 millions / DA100 millions DA =0.75

Un ratio de 0.75 signifie que 75% du coût du projet est financé par les fonds propres du
promoteur, tandis que les 70% restants nécessiteraient un financement externe.
 Durée de récupération de
l'investissement (Payback
Period)
La durée de récupération de l'investissement (Payback Period) en promotion immobilière dépend
de la vitesse de vente des unités. Les flux de trésorerie sont influencés par l'emplacement, la
demande du marché, les conditions économiques et les stratégies de marketing et de vente.

Flux de Trésorerie Directs : La vente rapide des unités génère des entrées de trésorerie plus
immédiates, permettant une récupération plus rapide de l'investissement initial. Inversement, si
les ventes sont lentes, le Payback Period s'allongera, augmentant le risque associé à
l'investissement.

Exemple Pratique:
Supposons que vous ayez investi dans un complexe résidentiel et prévu de vendre tous les
appartements dans les trois premières années. Si les ventes se déroulent comme prévu, votre
Payback Period serait de trois ans. Toutefois, si les ventes sont plus lentes que prévu, cela
pourrait étendre le Payback Period à quatre ou cinq ans, augmentant ainsi l'exposition au
risque.
 En cas de financement
bancaire
Le ratio du risque bancaire : défini comme le rapport entre le crédit octroyé et le coût de revient
global d'un projet, est un indicateur clé pour les banques et les institutions financières lorsqu'elles
évaluent le niveau de risque associé à un prêt immobilier ou à un projet de promotion immobilière

Définition et Calcul:

Ratio du risque bancaire= Montant du crédit /Coût de revient

Montant du crédit : Le montant total du prêt que la banque accorde au promoteur pour
financer le projet.
Coût de revient global : Il comprend tous les coûts associés à la réalisation du projet, y
compris l'achat de terrains, les coûts de construction, les frais de gestion du promoteur
administratifs et les intérêts des prêts.

L’importance du Ratio:
Un ratio élevé indique une dépendance importante aux financements externes, Plus ce ratio
est élevé, plus le risque pour la banque est grand en cas de défaillance du promoteur.

Exemple pratique:
Supposons un projet immobilier avec les chiffres suivants :

• Montant du crédit : 70 millions DA

• Coût de revient global : 120 millions DA
Ratio du risque bancaire=70 millions DA/120 millions DA=0.58

Un ratio de 0.58 signifie que la banque finance 58% du coût total du projet, ce qui est
relativement équilibré. Cependant, un ratio supérieur à 1 indiquerait que le montant du crédit
dépasse le coût de revient global, augmentant ainsi considérablement le risque pour la
banque.
La trésorerie dans la
promotion
immobilière
 Flux de trésorerie net
(Cashflow)
La gestion de la trésorerie dans le cadre d'un projet immobilier nécessite l'établissement d'un
plan prévisionnel de trésorerie. Ce plan est crucial pour anticiper les entrées et sorties de
fonds ainsi que pour planifier les besoins de financement externes.

Les flux financiers d'un projet immobilier se divisent en décaissements et encaissements.

Les décaissements incluent l'achat de terrains, les coûts de construction, les frais
administratifs du promoteur, les intérêts des prêts, les remboursements bancaires, et les
taxes payées.
Les encaissements, quant à eux, proviennent des avances sur plan, des paiements des
clients (pour vente ou location), du financement bancaire, des apports personnels du
promoteur, et des taxes récupérées. Ces flux de trésorerie sont cruciaux pour la gestion
financière du projet, assurant à la fois la couverture des coûts et la génération de revenus
nécessaires pour le bon déroulement et la rentabilité du projet.

La différence entre les encaissements et les décaissements dans un projet de promotion

immobilière est en effet ce que l'on appelle le flux de trésorerie net du promoteur. Ce flux de
trésorerie net est un indicateur crucial de la performance financière du projet et de la
rentabilité pour le promoteur.
Flux de trésorerie net (Cashflow) : Le flux de trésorerie net représente la somme d'argent qui
reste disponible après que tous les décaissements nécessaires ont été payés. C'est la
différence entre l'argent reçu (encaissements) et l'argent dépensé (décaissements).

Calcul du Flux de Trésorerie Net:

Flux de trésorerie net =Total des encaissements -Total des décaissements

L’importance du flux de trésorerie Net:

Mesure de rentabilité, Cela montre que le promoteur non seulement couvre tous les coûts
associés au projet, mais réalise également un profit.
Capacité de financement d'autres projets
Un bon flux de trésorerie net peut aussi indiquer que le promoteur gère efficacement les
aspects du projet, tels que le timing des encaissements et la maîtrise des coûts.
 Quelque conseille
Dans le cas de l’activité promotion immobilier, le terrain est
considéré comme charge matière et production stockée.
Dans la promotion immobilière, le terrain est comptabilisé comme une charge liée à la
matière et à la production stockée. Son acquisition est un investissement initial
nécessaire pour le développement du projet. Le terrain est "stocké" jusqu'à son
développement en biens immobiliers, et son coût est inscrit au bilan comme charge de
matière première, réalisable lorsque les unités sont vendues ou louées.

les crédits bancaires sont souvent des crédits

d'investissement à moyen et long terme (CMT) plutôt que
des crédits d'exploitation
Ils financent l'acquisition de terrains et la construction d'immeubles, et bien qu'ils puissent
payer les sous-traitants, ils soutiennent l'ensemble du projet immobilier plutôt que les
dépenses opérationnelles courantes.

Le coût de la construction est supporté par des entreprises

de réalisation, agissant comme sous-traitants externes.
Le promoteur immobilier se distingue des entreprises de construction. Le coût de la
construction est supporté par des entreprises de réalisation, agissant comme sous-
traitants externes. Le promoteur ne se charge pas de la construction physique, mais
coordonne le projet depuis la conception jusqu'à la commercialisation des biens
immobiliers.

Dans la phase de construction, où ces coûts s'accumulent

mais où aucun revenu de vente n'est encore généré
Les résultats financiers affichent souvent un équilibre ou une proximité de zéro. Cela est
dû au fait que les dépenses sont comptabilisées comme des productions stockées
plutôt que comme des charges directes. Ces dépenses ne sont enregistrées dans les
résultats que lorsque les unités immobilières sont vendues ou louées, générant ainsi des
revenus qui compensent les coûts encourus.

Avant de lancer sur un terrain pour un projet de la

promotion immobilier il faux biens savoire le Zonage et
réglementations
Connaître les règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre terrain est essentiel. Ces règles
déterminent ce que vous pouvez construire, la hauteur autorisée, la densité, etc.
 ELHASSEN
CHELGHOUM
CEO HORIZON BUSINESS SPACE
Senior consultant en:
Business development & strategy
Business planning
Business consulting
Investment Advice

+213 661512799

Said hamdine, Bir Mourad Rais

elhassenc@gmail.com

horizonbs.dz@gmail.com

Education Expertise & Certification

Master en Finance d'Entreprise Finance d’entreprise
MBA en management (USA) Strategic d’entreprise
Business coaching

Experience
Senior consultant

Identification de nouvelles opportunités commerciales majeures

Diriger le processus de recommandation des meilleures opportunités
d'affaires (Critères de sélection du projet)
Diversification et choix de stratégie d'investissement d'une entreprise
(Méthode de sélection par Scoring)
Préparation de business plan (plus de 50 projets)
Rapport prévisionnel d'analyse financière (VAN, TIR, ROI,,,,) (plus de 50
projets)
Etude de coûts (plus de 50 projets)
Rapport prévisionnel d'étude de marché (plus de 20 projets)
Suivi de la pré-ingénierie et de l'étude technique du projet
Gestion de projet
Échange international
Stratégie de modèle économique
Gérer la préparation et la livraison des documents relatifs au plan
stratégique