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PLAN
Introduction : Premire partie : Etude thorique de la dmarche dobtention d un crdit immobilier I - Le secteur immobilier au Maroc 1-Le financement de limmobilier. 2- Le diagnostic du march actuel. 3- La concurrence. II- Loffre et les conditions. 1- Les bnficiaires a- Pour les non clients de wafabank b- Pour les clients de Wafabank. 2- Lobjet du crdit. 3- Les quotits de financement. 4- Les taux dintrt. a- Taux dintrt variable. b- Taux dintrt rvisable tous les cinq ans. c- Taux fixe. 5- Les autres conditions. 6- Les frais. 7- La souplesse de loffre. III- La stratgie commerciale. 1- les objectifs stratgiques.
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2- Les segments cibles. 3- La stratgie de vente. IV- La procdure du crdit : 1- Pour la clientle Wafabank. 2- Pour la clientle Wafabank Hors RME. 3- Les dlais standards Deuxime partie: Etude dun cas : Illustration de la dmarche par ltude dun cas rel.

- Conclusion - Annexes.

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Je dois une vive reconnaissance toute personne qui de prs ou de loin, a contribu la rdaction de ce modeste rapport, particulirement au directeur de lagence Tanger Mly YOUSSEF M. BADDIR NOUREDDINE qui ma accept au sein de ses services. Je remercie aussi Mlle. NAIT BOUHS NADIA charge de la clientle qui ma servi dencadrant professionnel et ma dot des documents contribuant lenrichissement de ce travail. Ma profonde gratitude va aussi mon encadrant

pdagogique M. BELLAMHITOU MAHMOUD.

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Je ddie ce travail : Mes parents, mes frres et surs ainsi qu tous mes amis Mes professeurs lENCG de Tanger.

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Lexamen de lactif dune banque (emplois) fait ressortir, outre les immobilisations et divers comptes interbancaires , plusieurs masses de financement accords aux demandeurs de capitaux. On peut citer : Les financement court terme qui reprsentent des concours accords principalement aux clientles dentreprises et de professionnels, en vue de couvrir un problme de trsorerie. Ils comprennent principalement les dcouverts (ou facilites de caisse), les ouvertures de crdits en compte courant. Aussi, il y a les financements moyen et long terme qui sont utiliss pour le financement des investissements des entreprises et des professionnels mais aussi des particuliers. Autrement dit, le financement de lhabitat ou de biens durables. Et cest ce qui fera lobjet de notre tude dans ce rapport. Ainsi, nous commencerons ce travail, dans une premire partie, par vous prsenter une tude thorique de la dmarche dobtention des crdits immobiliers. Par la suite, nous procderons dans une seconde partie une illustration de cette dmarche par ltude dun cas rel.

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PRESENTATION DE LA SOCIETE :

A Historique :
1904 : La compagnie Franaise de Crdit et de Banque cre travers sa filiale algrienne, une succursale Tanger sous le nom de CACB . A laube du protectorat, la CACB dote le Maroc de lun de ses premiers outils financiers modernes. 1959 : Au lendemain de lindpendance, la CACB constitue, ave c ses 38 agences, le premier rseau bancaire du Maroc indpendant. 1964 : La Banque prend le nom de Compagnie Marocaine de Crdit et de Banque CMCB . 1968 : Un important groupe marocain priv, dirig par son prsident, feu My Ali Kettani, opre une importante prise de participation dans le capital de la banque et devient actionnaire majoritaire au ct de la Compagnie Financire de Suez. 1976 : Nomination de M.Abdelhak BENNANI la Direction Gnrale de la banque, qui engage une dynamique nouvelle pour le dveloppement de la banque. 1980 : Lancement de produits innovants (1re carte de crdit au Maroc, distributeurs automatiques, formules dassurance pour les particuliers) qui favorise le renouvellement et le rajeunissement du fonds de commerce. 1985 : La banque change de nom et devient WAFABANK. 1986 : Transfert du sige social de la banque dans un immeuble moderne et de grand standing situ sur lavenue Hassan II Casablanca. 1986-91 : WAFABANK cre, partir dune dizaine de filiales nouvelles, un vritable groupe financier et para financier.

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1993 : WAFABANK augmente sensiblement son capital et louvre au public. Cette opration a eu un trs grand succs. 1994 : WAFABANK met en place une nouvelle stratgie et dveloppe de nouveaux mtiers. Elle cre la Direction du March des Capitaux qui regroupe notamment Wafa Gestion et Wafa Bourse. 1995 : Elaboration dune charte des valeurs pour le groupe WAFABANK. 1996 : - Fusion absorption dUNIBAN, filiale marocaine du Groupe Espagnol BBV (Banco Bilbao Vizcaya). Entre du Crdit Agricole Indosuez dans le capital de Wafabank. 1999 : Lancement dun plan ambitieux de dveloppement, Wafa 2002 . 2000 : Lancement de chantiers importants : - INOVA pour la mise en place dune nouvelle plate forme technologique, suit e ladoption dun progiciel Global Bank. Projet e-wafa 2001 : Acquisition de BBVA Maroc, filiale marocaine de BBVA, en vue de renforcer le partenariat stratgique engag entre Wafabank et BBVA depuis 1997.

B Identification du groupe :
a- WAFABANK est une socit Anonyme rgie par la loi bancaire Juillet 1993 relative lexercice de lactivit des tablissements des crdits et leurs contrle. b- Capital : 639 482 700 DHS. c- Date de constitution : 14 Dcembre 1964. La dure de la socit est fixe 99 ans compter de sa constitution dfinitive sauf les cas de dissolution anticips ou de prorogation dcide par lassemble gnrale des actionnaires dlivrant dans les conditions prvues par les lois en vigueur. d- Numro dinscription au registre de commerce : 29411.

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e- Sige social : 163, Avenue Hassan II, 20.000 Casablanca.

C Filiales du groupe WAFABANK :

Participatio n Wafabank Capital social 99 % 66 % 66 % 100 % 66 %

Filiale

Mtier

Capital Social en DH 90.000.000,00

Fonds Propres en DH 151.606.288, 00

Le financement des quipements par leasing Les crdits la consommation WAFASALAF (automobile, quipement du foyer,.) Le conseil et le financement de la WAFA IMMOBILIER promotion immobilire et du logement. La gestion et loffre de systmes de paiements WAFA MONETIQUE plastiques et lectroniques. La distribution des WAFA produits financiers et PATRIMOINE la gestion globale de patrimoine. La ralisation de projets immobiliers en tant que matre douvrage dlgu ou WAFA FONCIERE en tant que partenaire institutionnel et loffre de logements et locaux commerciaux Le conseil, lorganisation et WAFA SYSTEMES lingnierie informatique. Le conseil la privatisation, lingnierie financire, WAFA TRUST le march primaire des titres et les fusions acquisitions. La gestion de capitaux collective (SICAV et WAFA GESTION FCP) et prive (gestion sous mandat). Le conseil, le placement et WAFA BOURSE lintermdiation en matire doprations boursires. Les prises de WAFA participations et la INVETISSEMENT promotion des investissements. WAFABAIL

100.000.000,0 180.576.094, 0 00 40.000.000,00 30.000.000,00 40.504.654,0 0 41.321.130,0 0

10.000.000,00 5.778.820,00

50.000.000,00

45.842.836,0 0

100 %

5.000.000,00

5.915.957,00

99 %

10.000.000,00 3.369.494,00

66 %

4.000.000,00

16.649.541,0 0 17.936.884,0 0

65 %

10.000.000,00

66 %

250.000.000,0 259.427.434, 0 00

100 %

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D Implantations :
Wafabank dispose dun rseau dagences qui couvre lensemble du territoire marocain et de bureaux de reprsentation dans plusieurs pays. Avec ses 172 agences bancaires, Wafabank se place, aujourdhui au 4me rang des banques commerciales du pays. Le Groupe sappuie notamment sur son rseau pour commercialiser galement les produits de bancassurance et loffre de certaines filiales. A linternational, la banque est prsente dans 8 pays, essentiellement en Europe et au Moyen Orient, par le biais de deux agences et de 27 bureaux de reprsentation.

Agences bancaires Wafabank Agences Wafasalaf Agences Wafa Montique (propres) Agences Wafa Montique (partenaires) Agences Wafa Montique (desks Wafabank) Guichets de change Guichets automatiques bancaires. Agences bancaires Wafabank Bureaux de reprsentation.

172 13 9 25 6 15 118 2 27

E Partenaires :
Les partenaires du Groupe Wafabank. Le Groupe Wafabank bnficie dun puissant rseau de partenaires, source de dveloppement : accs de nouveaux marchs, apport deal flow, conomies dchelle, transfert de know how.

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Etranger

Maroc

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WAFABANK WAFASALAF WAFA GESTION WAFA BOURSE WAFA MONETIQUE

Crdit Agricole Indosuez BBVA Sofinco Crdit Agricole Asset Management CAI chevreux Visa Diners Club Western Union Mastercard

WAFA TRUST

Crdit Agricole Indosuez.

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I- LE SECTEUR IMMOBILIER
Le secteur immobilier joue un rle capital dans le dveloppement conomique du pays. Il suffit de dire que pas moins de 55 000 entreprises oprent dans ce secteur. En effet,en 2001 il a contribu pour 5%du PIB national et a drain plus de 600 000 emplois. Cette importance est lie plusieurs facteurs dont les principaux sont : La coissance dmographique, la surdensification des villes et le vieillessement des logements. Par consquant, le nombre des units construites se voit toujours la hausse ( la fin de 2001, plus dun million de logements). Ainsi, la rpartition du logement par typologie est la suivante : Constructions de type marocain Appartements Maisons sommaires Autres 77% 09% 10% 01%

1-LE FINANCEMENT DE LIMMOBILIER

Le secteur bancaire nintervient que pour 20%dans le financement de limmobilier dont les villas et les appartements reprsentent 68% des crdits octroys. 22 Ainsi, le financement des logements sociaux, qui tait, depuis le dcret Royal de 1968 le monopole du CIH, a t largi lensemble des organismes de crdit en Mai 1998.

2-LE DIAGNOSTIC DU MARCHE ACTUEL: Lanne 2001 a t marqu par : Une importante volution des transactions immobilires Une nette prdominance des constructions de type marocain

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Une prfrence pour les appartements conomiques et moyen standing dune superficie nexcdant pas les 100 m2

Un accroissement relatif de la demande et des prix pour les terrains petite superficie pour maison et villa( 100 350 m2)

Une lgre baisse des prix des terrains grande superficie( 500 m2 et plus) Une tendance la vente de son ancien logement et acquisition dun nouveau Une baisse des taux induisant des rachats de crdits notables Une tendance sintresser davantage au taux variale Une possibilit ouverte aux banques de financer (hbm)

Et surtout une clientle de plus en plus exigeante et attentive aux conditions applicables.

3 -LA CONCURRENCE

De profondes mutations ont t constat sur le march du crdit immobilier. En effet, toutes les banques y sintressent de trs prs WAFA IMMOBILIER, le CIH, la BMCE et ATTIJARI ne sont plus dsormais seuls, la BMCI, le CDM, la BMCE et la SGMB sattaquent en force ay march des promoteurs, des acqureurs et des conventions. Des compagnes de communication offensives sont dployes par les banques et en loccurrence( le CDM, la BMCI, la SGMB et tout rcemment la BMCE). Leur stratgie de segmentation vise essentiellement les clients prestige et club . Ainsi leur offre est indiffrencie( tendance jouer principalement sur : le taux variable, le remboursement anticip.) mais les conditions paraissent attractives.

II- OFFRE ET CONDITIONS

1- LES BENEFICIAIRES : a- les non clients de WAFABANK: le critre retenu de segmentation est le revenu net mensuel global :

Grand public : revenu mensuel net infrieur ou gal 8 000 dh

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Club : revenu compris entre 8 000 dh( 10 000 dh pour le couple) et 30 000 dh
Prestige : revenu mensuel net suprieur ou gal 30 000 dh

b- les clients WAFABANK : L e critre retenu de segmentation est le segment figurant sur la 825 du client( position globale et dtaille de la situation du client)

LES CONDITIONS : a- Justifiant dun revenu mensuel suffisant suprieur ou gal 4 000 dh b- Disposant dune activit ou dun emploi stable et dune anciennet plus de deux ans c- Disposant dun compte bancaire et nayant pas dincidents bancaires d- Ne dpassant pas lge de 63 ans pour le taux variable et 65 ans pour le taux fixe la dernire chance du crdit e- Le bien objet du crdit doit tre ncessairement titr.

2- LOBJET DU CREDIT :

Le crdit peut porter sur : LOGIMO, TERIMO, BATIMO, PROJIMO, RELIMO, 1ER TOIT ET PROFIMO.

LOGIMO : est un financement de logement titre de rsidence principale oy secondaire( neuf ou ancien) TERIMO : est un financement de terrain en zone urbaine destin la construction de villa ou de maison individuelle. BATIMO : est un financement de la construction ou de la rnovation de villa ou de maison individuelle. PROJIMO : est un financement conjoint de lacquisition du terrain et de la construction de maison individuelle.
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RELIMO : financement dun nouveau logement dans lattente de la vente de lancien. 1er TOIT : crdit logement destin aux jeunes acqureurs de 20 30 ans. PROFIMO : financement de locaux usage professionnel.

3- LES QUOTITES DE FINANCEMENT :

La quotit de financement est le rapport, en pourcentage du montant du crdit Les quotits de financement diffrent selon les types de financement : Sagissant du LOGIMO, 1er TOIT ou RELIMO, 75% de la valeur vnale du bien, maximum 100% de la valeur lacte. Concernant le BATIMO, 100% du cot de la construction, dans la limite de 70% du cout global dy projet (terrain et construction), Quant au TERIMO, 50% de la valeur vnale du terrain avec maximum 70% de la valeur lacte, Pour le PROJIMO, 60% du cut global de lopration (terrain et construction) 4- les Taux dintrt : la nouvelle tarification prend en considration : le type de taux, la segmentation de la clientle (prstige, club et service), les maturits des crdits (maximum 7 15 ans et plus de 15 20 ans) et les quotits de financement (moins de 50% de la valeur vnale du bien objet du crdit ou de 50% 75% de ladite valeur). a-Taux dintert variable : Le taux variable est rvisable chaque anne la date anniversaire du crdit, la hausse comme la baisse, avec un maximum de 2 points dune anne sur lautre et avec la possibilit de passer du taux fixe une fois pendant la vie du crdit. Le taux variable est rvis en fonction de lvolution de la moyenne des taux moyens pondrs des adjudications des bons de trsors 52 semaines et assimils du trimestre civil prcdant la date danniversaire du prt lorsque cette variation dpasse 0.2 points par rapport lindice de rfrence de la dernire priode de rvision.

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Dure 7 ans Prestige Club

7 ans<Dure15 ans Grand Prestige Club public

15 ans< Dure20 ans Grand public

Grand Prestige Club public

Taux variables tous les ans QF<50% 50%QF75% 5.75% 6.25% 6.50% 7.25% 6.75% 7.50% 6.25% 6.50% 6.75% 7.50% 6.95% 7.75% 7.25% 7.50% 7.50% 8.25% 7.75% 8.50%

b- Taux dintrt rvisable tous les 5 ans : Le taux est rvisable tous les 5 ans la date annivrsaire du crdit la hausse comme la baisse, avec un maximum de 2 points dune anne sur lautre. Ce taux suit le mme principe que celui variable sauf quil est rvis tous les 5 ans la date anniversaire du crdit en fonction de lvolution de la moyenne des taux moyens pondrs des adjudications des bons de trsor de 5 ans. d- Taux dintrt fixe : Ce taux est accord selon la dure est la quotit de financement.

Dure 7 ans Prestige Club

7 ans<Dure15 ans Grand Prestige Club public

15 ans< Dure20 ans Grand public -------

Grand Prestige Club public

Si QF<50% Si 50%QF75%

7.75% 8.00%

8.00% 8.50% 8.25% 8.75%

8.25% 8.50%

8.50% 9.00% 8.75% 9.25%

5- les autres conditions : - taux dendettement global :

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Le taux dendettement global est fix 40% du revenu mensuel net de lemprunteur si le taux est variable ou rvisable tous les 5 ans ; Dans le cas contraire (taux fixe), il est de 45%

f- la dure et le diffr de remboursement : La dure de remboursement diffre selon le type de financement et le taux dintrt.

Type de financement

Dure Taux fixe Tx variable/Tx rvisable

Diffr de remboursement

LOGIMO BATIMO TERIMO PROJIMO RELIMO PROFIMO

15 ans 15 ans 5 ans 20 ans 2 ans 10 ans

20 ans 20 ans 5 ans 20 ans 2 ans 10 ans

6 mois 12 mois 6 mois 12 mois -6 mois

6- les frais : lemprunteur est tenu de payer certains frais tels que : g- les frais de dossier : ils sont stims 0.50% hors taxes sur le capital emprunt avec minimum 1000 Dhs et maximum 3000 Dhs h- les frais dassurance (TTC) : ces frais varient selon les cas : a- Dcs : Si la dure est moins de 5 ans, les frais sont stims 1.5% du capital emprunt. Dans le cas contraire, les frais sont de 2%. b- Incapacit : 0.57% du capital emprunt constitue les frais dincapacit. c- Incendie : les frais dincendie varient entre 512.10 Dhs et 3414 Dhs selon le montant du crdit. e- Frais de remboursement anticip partiel ou total :

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Lorsque lemprunteur dcide de faire un remboursement partiel ou total, il paie des frais selon le taux appliqu ; Sil sagit dun taux fixe ou variable, il paie 3 mois de plus. Dans le cas dun taux variable, les frais sont dun de plus. 7- Souplesse de loffre : cette souplesse se manifeste dans les cas suivants : i- Remboursement anticip partiel ou total : ds la fin de la premire anne de crdit, lemprunteur peut, sil le souhaite, procder un remboursement anticip partiel ou total. Les remboursements partiels ne peuvent avoir lieu qu la date anniversaire du dblocage du prt. j- Modification de crdit : pendant la dure de remboursement, lemprunteur a la possibilit, selon lvolution de ses revenus, de procder : Soit laugmentation du montant de ses chances et la rduction de la dure de son crdit, sans toutefois dpasser le plafond du taux dendettement exig. Soit la diminution du montant de ses chances et laugmentation ainsi de la dure de son crdit dans la limite de 15 ans maximum pour la taux fixe, 20 ans pour le taux variable (5 ans pour TERIMO) et sans dpasser lge maximum de 65 ans la dernire chance.

III- STRATEGIE COMMERCIALE : 1- Les objectifs stratgiques :

Cette stratgie repose sur la ralisation de certains objectifs. En effet, elle vise essentiellement le dveloppement de la part de march et lamlioration de la notorit de WAFA IMMOBILIER via une prsence mdiatique. Cette dernire confirme ainsi son image innovatrice caractrise par une diversit doffre et une fidlisation de la clientle.

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De plus, la stratgie commerciale veille relancer et stimuler les ventes pour permettre ay rseau de raliser ses objectifs tout en justifiant dune comptitivit, dappartenance au groupe et dun certain professionnalisme et dexpertise. 2- Les segment cibles : Les acqureurs peuvent tre : des particuliers haut de gamme, relevant des professions librales, des fonctionnaires/hauts fonctionnaires, des cadres/cadres suprieurs, des salaris du secteur priv ou encore les rsidents marocains ltranger (RME) Les prescripteurs : ce sont les agents qui peuvent remplacer WAFA IMMOBILIER travers des grandes entreprises (conventions), des promoteurs immobiliers ou dassurance, des notaires et conseils juridiques, des architectes et bureaux dtude.

3- La stratgie de vente :
La commercialisation de loffre de WAFA IMMOBILIER est assure par le rseau WAFABANK ou encore le rseau WAFA IMMOBILIER. En effet, on entend par rseau WAFABANK : le rsaeu Maroc c'est--dire toute agence se trouvant sur le territoire national. Au-del du territoire national, cest le rseau dlgation ltranger qui sen occupe. Les grandes entreprises peuvent aussi constituer un rseau et bien remplir la mission par le biais des conventions de financement. Aussi, le rseau WAFA IMMOBILIER commercialise loffre travers : k- un rseau direct se trouvant Casablanca, Rabat, Fs, Marrakech, Tanger et Agadir. l- un rseau des prescripteurs via des promoteurs immobiliers, des agents immobiliers, des notaires, etc. m- un rseau des correspondants : reprsent par des agents dassurance conventionns.

IV- LA PROCEDURE DU CREDIT IMMOBILIER :

1- Pour la clientle WAFABANK hors RME : Le processus du crdit immobilier passe par dix tapes reprsentes dans le schma suivant :
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Voir schma page 2

Et voici les procdures dtailles de chaque tape : 1) formulation de la demande par le client : le commercial aprs avoir prsent le produit au client renseignera la demande de prt immobilier cartonn et la fera signer par le client. Une fiche de renseignement sur lactivit doit tre remplie dans le cas dun client salari ou dirigeant dune PME et pour les non salaris. Ensuite, le commercial saisira sur son PC les donnes relatives cette demande de prt sur le message de pr-autorisation, lditera, y apposera son avis et sa signature avant de ladresser par fax au reprsentant rgional concern de WAFA IMMOBILIER avec la fiche de renseignements activit ou PME.

2) phase de pr-autorisation : le reprsentant rgional de WAFA IMMOBILIER, ds la reception du message de prautorisation procdera une tude prliminaire base sur les lments ports sur le message concernant les revenus, les engagements en cours, la physionomie du compte et lobjet du crdit sur la base dune premire valuation du bien (terrain, appartement, villa) ou du cot du projet de construction envisag. Par la suite, il mettra son avis, signera le procs verbal (PV voir annexes) de prautorisation du crdit immobilier et ladressera son vis--vis au niveau de WAFABANK pour autorisation. Dans les cas o le montant sollicit est suprieur 1000 m Dhs , le reprsentant rgional de WAFA IMMOBILIER adressera, par fax, aprs avoir mis un avis le PV de pr-autorisation au directeur des engagements (DDE) de WAFA IMMOBILIER qui statuera avec son vis--vis de WAFABANK sur le dossier de crdit. Dans les cas o le montant sollicit est suprieur 1500 m Dhs, le DDE de WAFA IMMOBILIER adressera, aprs avoir mis un avis, le PV de pr-autorisation au prsident directoire de WAFA IMMOBILIER qui statuera avec son vis--vis de WAFABANK sur le dossier de crdit.

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En cas de contestation de lavis de WAFA IMMOBILIER, les vis--vis de WAFABANK peuvent avoir recours tous les niveaux dautorisation la procdure darbitrage. Dans ce cas, le PV de pr-autorisation ne devient dfinitif quaprs la signature des personnes habilites au niveau de cette procdure. Dans tous les cas, ds que le PV de pr-autorisation est sign et notifi WAFA IMMOBILIER, la dcision doit alors tre signifie lagence WAFABANK par la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER, par fax ; le reprsentant rgional de WAFA IMMOBILIER renseignera alors la feuille de route (Voir annexes) du crdit immobilier.

3) phase du transmission du dossier complet : le commercial en agence, ds rception de la dcision porte sur le message de prautorisation, avisera le client du sort rserv sa demande, lui fournira la liste des documents demands pour la phase tude risque (en cas davis favorable tout en lui prcisant que laccord dfinitif doctroi du crdit est subordonn ltude de conformit) et lui remettra les documents de garanties (comme la domiciliation du salaire ou lautorisation de prlvement bancaire) et se renseignera auprs de lui du notaire en charge de la transaction (pour lui signifier sil est agre ou non par WAFA IMMOBILIER). Ds que le commercial en agence aura collect la totalit des documents requis du client, il adressera la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER par le courrier le dossier complet comprenant la demande de prt cartonn signe par le client, la totalit des documents originaux requis, le PV de pr-autorisation et le bordereau de transmission des documents dment renseign et sign avec lapposition dun cachet dateur faisant foi de la date denvoi. 4) phase dtude risque et de conformit : le charg dtudes au niveau des reprsentations rgionales de WAFA IMMOBILIER rceptionnera le dossier complet, vrifiera que la totalit des documents requis a t adresse et accusera rception par fax le bordereau de transmission des documents en demandant si ncessaire lagence cet occasion tout document manquant.

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Il renseignera la feuille de route du crdit immobilier de la date de lenvoi du fax accusant rception de tous les documents et celle de la rception des documents manquants. Le charg dtudes au niveau des reprsentations rgionales de WAFA IMMOBILIER tudiera alors la demande en vrifiant la conformit de la totalit des documents transmis avec les informations contenues dans le massage dautorisation. Ensuite, il aura recours aux rapports de visites de chantiers ou expertises sur les biens objet de la demande de crdit si ncessaire. Il sagit des cas suivants : terrains, biens anciens, appartements ou villas sur des quartiers mconnus par le charg dtudes, dossiers de construction. Un PV de conformit sera sign entre le charg dtudes et le reprsentant rgional au niveau des reprsentations rgionales de WAFA IMMOBILIER pour attester de la conformit des donnes dclares par le client dans le message de pr-autorisation avec celles releves dans les documents remis. En cas de conformit, une copie de ce PV de conformit sera adresse par fax alors lagence pour que la dcision soit communique au client. En cas de non-conformit, une copie de ce PV de conformit sera adresse par courrier au comit qui a statu sur la dcision de prautorisation pour dcision avec une note explicative. Ds que le PV de conformit est sign et notifi WAFA IMMOBILIER, la dcision doit alors tre signifi lagence WAFABANK par la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER par fax pour que la dcision soit communique au client. Le charg dtudes renseignera la feuille de route du crdit immobilier de la date de la dcision de conformit et de la date de lenvoi du fax notifiant lagence la dcision de conformit. Il adressera par la suite le dossier complet accompagn du PV de conformit dment autoris et sign par les personnes habilites et de la feuille de route du crdit au secrtariat de la DDE pour enregistrement de la dcision.

5) phase des saisies informatique de la dcision :

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Le secrtariat de la DDE rceptionne le dossier complet reu de la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER, enregistre la dcision puis achemine au dpartement administration des crdits le dossier complet pour saisie des donnes. Sur cette base, les oprations de saisie au niveau de dpartement administration des crdits opreront un contrle des documents (dont la validit de la CIN, 825 pour confirmer le segment du client et le compte payeur) essentiel la procdure de saisie et saisiront alors les donnes relatives au client et au crdit. La feuille de route de crdit sera renseigne ce stade au niveau de la date de rception du dossier complet de la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER, de la date denregistrement de dossier la DDE et de la date de saisie des donnes. Le dossier complet sera alors transmis au service contrats et garanties relevant de la DDE pour tablir les contrats de prt.

6) phase tablissement des contrats : les donnes relatives aux clients et aux donnes saisies sont bascules automatiquement vers lapplicatif dition des contrats . les charges de garanties au niveau du service contrats et garanties vont oprer un contrle dans le dossier complet reu des documents relatifs ay bien objet du crdit et saisir toutes les donnes relatives aux garanties et aux conditions particulires du prt afin dtablir le contrat de prt. Sur cette base, le responsable du service contrats et garanties va autoriser aprs un ultime contrle ldition du contrat concern en 5 exemplaires. Il va ensuite renseigner la feuille de route du crdit immobilier de la date dtablissement des contrats et de celle de la modification ventuelle du service juridique.

7) phase transmission des contrats : dans le cas de ville de Casablanca, les contrats seront signs par les personnes habilites du sige WAFA IMMOBILIER et adresss aux reprsentations rgionales de WAFA IMMOBILIER Casablanca pour tre remis aux clients.

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Dans le cas des villes o WAFA IMMOBILIER dispose de reprsentations rgionales, les contrats seront signs par une personne habilite du sige WAFA IMMOBILIER et adresss aux reprsentations rgionales pour 2me signature et pour tre remis aux clients directement ou via les agences WAFABANK Dans le cas o WAFA IMMOBILIER ne dispose pas de reprsentations rgionales, les contrats seront signs par les personnes habilites du sige, lgaliss et adresss directement aux agences WAFABANK par le biais du courrier WAFABANK pour tre remis aux clients, le charg des garanties notifiera cette transmission par crit du responsable rgional. Dans tous les cas, la feuille de route du crdit sera renseigne de la date de transmission des contrats.

8) phase de formalisation des garanties : les contrats sont signs et lgaliss par le client et un exemplaire est remis la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER. Les garanties ordinaires sont formalises en agence WAFABANK puis remises la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER o formalises directement auprs de la reprsentation rgionale selon la volont du client Concernant les garanties hypothcaires, elles sont formalises par le client, une tierce personne ou par un notaire (sur la base dune lettre dengagement de formalisation de la garantie hypothcaire sil est agre par WAFA IMMOBILIER.) La reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER adresse alors lensemble des documents cits ci-dessus plus, si ncessaire une autorisation de dblocage avec perception par WAFA IMMOBILIER dintrts intercalaires au service contrats et garanties pour le dblocage des fonds.

9) phase de dblocage des fonds : les documents de garanties reus de la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER sont contrls par les chargs de garanties. Toute rserve juridique ou le non respect dune clause du PV de pr autorisation (exemple : investissement au pralable de lapport personnel pour les crdits de

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construction) empchant le dblocage des fonds fera lobjet dune notification crite lagence via la reprsentation rgionale de WAFA IMMOBILIER (pour que le client avis fasse les dmarches ncessaires pour lever ces rserves juridiques ou respecte les termes du PV dautorisation). Le responsable du service contrats et garanties va alors signer un ordre de dblocage des fonds. Ensuite, lettres chques (payables dans les agences WAFABANK concernes o WAFA IMMOBILIER dispose un compte bancaire) ou les ordres de virement seront tablis, signs par les personnes habilites et achemines la reprsentation rgionale pour remise aux bnficiaires concerns contre dcharge ou WAFABANK pour excution ( cas des virements). Dans les villes o WAFABANK ne dispose pas de reprsentation, les dblocages seront gnralement matrialiss par des virements bancaires. La feuille de route du crdit est alors renseigne de la date de rception de lensemble des documents (de la reprsentation rgionale) de la date de notification ventuelle de rserves et de la date de dblocage des fonds. n- dblocage anticip (avant le 1er du mois) WAFA IMMOBILIER procde habituellement au dblocage des crdits autoriss au cours du mois, chaque dbut du mois suivant et ce, aprs conformit ses documents et formalisation des garanties dans les conditions et procdures en vigueur. Cependant, lemprunteur dispose de la facult de demander par crit que le dblocage de son prt soit effectu bien avant cette priode (voir annexe autorisation avant le 1er du mois de dblocage avec intrts intercalaires ). Dans cette demande le client accepte explicitement de supporter les intrts intercalaires gnrs par ce dblocage anticip.

2- POUR LA CLIENTELE WAFABANK MRE : La mme procdure et applique la clientle marocaine rsidente ltranger (RME) sauf que parmi les intervenants dans ce processus il y a plus que le client et son agence, la dlgation rgionale MRE laquelle les dcisions seront signifies.

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3- LES DELAIS DE TARAITEMENT SELON LES PHASES DU PROCESSUS : PHASE Dlai maximal clientle VIP PREAUTORISATION(1) ETUDE RISQUE(2) et (3) 48 H CONFORMITE(1) SAISIES INFORMATIQUES ETABLISSEMENT DES CONTRATS TRANSMISSION DES Dlai courrier Dlai courrier CONTRATS DEBLOCAGE DES FONDS (1) : sous rserve de la disponibilit des signataires (2) : Dlai de la visite mdicale non compris (3) : Dlai de la visite technique (dlai moyen de 5 jours) non compris. 24 H 48 H 48 H Dlai courrier 48 H 72 H 72 H 24 H 24 H 48 H 24 H 48 H 120 H 24 H 48 H 24 H 24 H 24 H Dlai moyen (salaris GE, fonctionnaires) Dlai moyen (autres dossiers)

4- LES GARANTIES : Lemprunteur est tenu dassurer la banque certaines garanties : o- une hypothque en 1er rang, autrement dit, si le bien est soumis lhypothque deux banques en mme temps et si ce bien est vendu, cest WAFABANK qui aura droit, en 1er lieu collecter ses fonds (le bien obligatoirement tre titr) p- une assurance dcs, incapacit et incendie (dlgation en faveur de WAFA IMMOBILIER) q- un billet ordre dment rempli et sign par lui-mme r- un ordre de prlvement sur son compte bancaire s- une domiciliation de son salaire
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et dautres garanties ci ncessaire : caution solidaire, caution hypothcaire (modle en annexe).

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Cette seconde partie illustrera la dmarche dobtention du crdit par ltude dun cas rel dun client. Il est signaler que lexplication de cette dmarche va tre faite en parallle avec la prsentation de la documentation du dossier de crdit. Dabord pour pouvoir demander un crdit immobilier, le client doit imprativement remplir certaines conditions entre autres : -Une anciennet dans sa profession (minimum six mois) -Un salaire pouvant supporter les chances de crdit -Un compte bancaire ne prsentant aucun incident de paiement. Une fois ces conditions de base remplies, vient ltape de constitution de dossier de crdit qui sera prsente lagence pour tude. Cependant, avant dentamer cette tape, il convient de rappeler que la banque ne finance que 75% de la valeur relle du bien acqurir et que le client doit apporter les 25% restante. Encore faut il signaler que le taux dendettement global du client ne peut dpasser 40% de son salaire avec un minimum vital de 1500 dh. En supposant que le client ait respect toutes ces conditions, il doit produire : -Une photocopie de sa carte didentit nationale -Les trois derniers bulletin de paie (1) -Une attestation de travail -Un certificat de proprit dmontrant que le bien nest grev daucune hypothque (2) -Et un compromis de vente sur lequel sont reportes toutes les informations concernant le bien acqurir ( nombre de chambres, nombre de m, ladresse exacte, le montant de vente, lavance reue.) (3) Lagent responsable des crdits reportera par la suite toutes ces informations sur un PV(Procs Verbal). (4
)

Selon le montant du crdit dsir, le client doit galement choisir entre le taux fixe ou le taux variable chaque anne ou encore celui variable tous les cinq ans. Le directeur de lagence donne un premier avis pour le dossier du crdit.

(1) (2) (3) (4)

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Le PV sera ensuite prsent ladministration de crdit( dans notre cas cest WAFA IMMOBILIER) ; le Dlgu Rgional de WAFA IMMOBILIER exprime son avis, dans notre cas il est favorable. (5) Il demandera par la suite lagent responsable du crdit de lui envoyer les documents cits au premier paragraphe, pour voir sils sont conformes et si les informations fournies sont exactes.

Aprs conformit, le client doit signer les garanties suivantes : un billet ordre du montant de crdit , un ordre de prlvement irrvocable et il recevra les contrats de prt pour lgalisation. (6) (7) Dans notre cas, le client a dsir de faire intervenir un notaire pour assurer la lgalit de la transaction. En effet, lintervention du notaire est facultative sil existe une confiance entre lacheteur ( client) et le vendeur de limmobilisation. A cet effet, le notaire produit un engagement pour la banque que le bien sera hypothqu au nom de la banque une fois la transaction passe. (8) De lautre ct, il sengage de payer le vendeur du montant total. Un acte hypothcaire est ,par la suite, accord par la banque au client afin de le lgaliser et de lenregistrer obtenant ainsi un numro de titre foncier. Ltape suivante consiste demander le chque comportant le montant du crdit auprs de BANK AL MAGHRIB par la banque en faveur du notaire. (9) Il faut signaler quune demande dmission de ce chque, accompagne de la 825 du client vont tre paralllement envoyes au BACK OFFICE et la Direction Rgionale pour traitement.
(10)

Une fois le chque est reu, le notaire lenregistre la conservation (obtenant ainsi un numro), encaisse le montant du chque dans son propre compte bancaire puis procde un virement au compte du client. Par la suite, il donne au client un certificat de proprit comportant des informations( numro du titre foncier, taux dintrt pratiqu, frais,.) sur le bien hypothqu au premier rang en faveur de WAFA BANK. (11)
(5) (6) (7) E.N.C.G.T 2003/2004

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Aprs accomplissement des formalits administratives, le notaire remet tous les documents quil a pris auparavant en mentionnant sur le document objet de la remise le dtail des documents pris ( nombre dexemplaire). (12) Ainsi, il demande la banque de lui retourner le dit document avec accus de rception. A ce niveau, la mission du notaire se trouve exempte de tout engagement . Ensuite, tous les documents ( du PV jusquau certificat de proprit) sont envoys au Dpartement GARANTIES ainsi qu la CHAINE DES PRES pour saisir le crdit. (13) Une fois la saisie est faite, le crdit se dbloque. Autrement dit, le compte de client se trouve crditeur du montant de crdit demand et peut en se servir librement.
(8) (9) (10) (11) (12) (13)

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Apprhender la situation globale du client qui sollicite ses concours est la proccupation majeure du banquier. Cela suppose une confiance rciproque entre ces deux partenaires, un change rgulier et approfondi dinformations, enfin, un esprit de collaboration. Chaque demandeur de crdit prsente un risque dinsolvabilit qui lui est propre que la prise de garanties peut diminuer. Dun autre ct, le risque de crdit global de la banque doit tre gr. La prise de garanties prend plusieurs formes, entre autres, lhypothque ou le nantissement. Les garanties sont prises soit lors de laccord de crdit, soit en cours de ralisation si la situation du client semble voluer de faon dfavorable. La prise de garanties ne supprime pas pour autant tout risque de non remboursement. Elle ne joue gnralement que lors du dpt de bilan. Indpendamment de son destinataire, tout crdit supplmentaire accrot le risque de crdit global de la banque et la gestion de ce risque repose sur deux principes : la division et la limitation. En ce qui concerne la division des risques, il est prilleux pour une banque de concentrer ses clients dans un ou quelques secteurs de lactivit conomique. La rcession dans ce ou ces secteurs causerait de grandes difficults au niveau de l exploitation. La diversification des domaines dintervention permet de maintenir ce risque dans des proportions raisonnables. Quant la limitation des risques, elle est mise en uvre de deux faons. .La banque , dans un premier temps, fixe une limite maximum au total des actifs risque par rapport au total de bilan, ce qui implique une dmarche identique au calcul du ratio de solvabilit o les actifs, pondrs, sont mis en rapport avec les fonds propres. Dans un second temps , la banque fixe des plafonds de crdit par emprunteur ou groupe demprunteurs, par secteur dactivit conomique ou par zone gographique afin de prvenir des modifications difficilement prvisibles de la situation conomique dentreprise, de secteurs ou de pays avec lesquels elle est en relation.

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En plus, la rglementation bancaire impose des normes, ratios de solvabilit et de division de risques Parmi les mesures limitant les risques lis au crdit, il y a lieu de distinguer : - Le coefficient de division des risques et qui est le rapport maximum de 10 % que les tablissements de crdit sont tenus de respecter en permanence entre dune part le total des risques encourus sur un mme bnficiaire et dautre part leurs fonds propres nets. - Les nouvelles rgles de provisionnent des crances en souffrance. Que ce soit de la part de la banque ou du banquier, maints efforts et une panoplie de prcautions sont prises

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