Audit Stock

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APPROCHE D'AUDIT D ES COMPTES

DE STOCKS
DES ENTREPRISES DE PROMOTION
IMMOBILIERE
Préparé par :
Monsieur Omar TOUKHSSATI
Membres du Jury
Président du Jury
Monsieur Khalid MOUNTASSIR, Expert Comptable D.P.L.E.
Directeur de Recherche
Madame Siham ALAMI, Expert Comptable D.P.L.E.
Suffragants
Monsieur Ahmed NADIF, Expert Comptable D.P.L.E
Monsieur Mohamed BELKHAYAT ZOUKKARI, Expert Comptable D.P.L.E.
Mai 2010

A la mémoire de mon oncle et de mon frère, que

j’ai tant aimés qu’ils assistent à ma soutenance
A mes parents, qui ont guidé mon chemin et qui

m'ont donné un magnifique modèle de labeur et de
persévérance
A ma femme, qui a su remplir mon cœur de

bonheur et qui a toujours dépensé pour moi sans
compter
A mes enfants, la joie de ma vie et l’une des

plus belles choses qui ne me soit jamais arrivées
A mes oncles, qui ont contribué à mon éducation
A tous ces inconnus qui sans le savoir m’ont

indiqué la bonne voie
Je dédie ce mémoire

SOMMAIRE GENERAL

REMERCIEMENTS .............................................................................................................................. 4
AVANT PROPOS ................................................................................................................................. 5
INTRODUCTION ................................................................................................................................. 6
PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET DIFFICULTES D’APPRECIATION DES
COMPTES DE STOCKS DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE ................ 12
Introduction ................................................................................................................................................ 13
Chapitre 1 : Analyse des particularités des entreprises de promotion immobilière ....................................... 16
Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière
................................................................................................................................................................... 47
Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe .................................... 66
Conclusion................................................................................................................................................... 94
PARTIE 2 : CONCEPTION ET REALISATION DES PROCEDURES D’AUDIT .................... 96
Introduction ................................................................................................................................................ 97
Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks ....................................................................... 102
Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne ................................................................................................ 112
Chapitre 3 : L’inventaire physique .............................................................................................................. 131
Chapitre 4 : Contrôle des comptes ............................................................................................................. 138
Chapitre 5 : synthèse de la mission ............................................................................................................ 152
Mémoire d’Expertise comptable 2
Conclusion................................................................................................................................................. 159
CONCLUSION GENERALE ........................................................................................................... 161
SYNTHESE ....................................................................................................................................... 165
TABLES DES MATIERES .............................................................................................................. 179
ANNEXES ......................................................................................................................................... 189
BIBLIOGRAPHIE ........................................................................................................................... 211
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière

REM ERC I EM ENTS
Je ne peux commencer ce rapport, sans rendre hommage à toutes les personnes qui m’ont
aidé de prés ou de loin dans la réalisation de ce modeste travail.
Je désire exprimer ma reconnaissance en tout premier lieu à Mme Siham ALAMI, qui a bien
voulu m’encadrer et qui m’a guidé, conseillé et soutenu dans l'élaboration de ce mémoire.
Egalement je ne peux passer sous silence l’apport de M. Fouad AKESBI pour l’expérience et
les précieux enseignements que j’ai pu acquérir au sein du cabinet AD Associés.
Je voudrais aussi exprimer ma sincère gratitude à toutes les personnes qui ont de près ou de
loin apporté leur contribution à ce travail.
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière

AVANT PROPOS
Compte tenu des recommandations formulées par le jury dans l'agrément du sujet du
présent mémoire et des observations soulevées au fur et à mesure de ma réflexion, j'ai
apporté quelques modifications au plan agréé.
Ces modifications qui concernent essentiellement la deuxième partie, ont consisté à en
modifier le titre et à restructurer certains paragraphes, sans toutefois opérer de changement
majeur.
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Introduction

INTRODUCTION

L’activité de promotion immobilière est au cœur de l’activité économique du Royaume et au
centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de
la politique économique et sociale nationale.
En effet, le secteur immobilier a été caractérisé au cours des années 90 par un déficit en
matière de logement estimé à près de 700.000 unités accompagné d’un sous équipement
qui concernait à la même époque 540.000 ménages. Ce déficit est le résultat de plusieurs
facteurs dont les plus importants sont : la faiblesse de l’offre foncière mobilisable, des
normes d’urbanisme et de construction qui génèrent des coûts élevés, la faible implication
du système bancaire dans le financement du logement et l’impact de la charge fiscale
supportée par le secteur.
La politique gouvernementale, depuis les années 90, a classé la problématique du logement
comme étant prioritaire, et de ce fait mis en œuvre un ensemble d’incitations fiscales et
d’aides financières par le biais du Fonds de Solidarité Habitat et du Fonds Hassan II pour le
Développement Economique et Social.
Ces incitations ont permis d’attirer des capitaux importants aussi bien marocains
qu’étrangers, permettant l’émergence de grands groupes immobiliers : Groupe Addoha,
Alliances Développement, Chaabi Liliskane, Groupe Jamai, CGI, Fadesa… D’un autre côté, les
investissements directs étrangers dans le secteur de l’immobilier ont atteint 7,3 milliards de
dirhams en 2007, contre 1,69 milliards de dirhams en 2003, soit une augmentation de 330%.
Par ailleurs, à partir de l’année 2006, les organismes publics de l’habitat se sont restructurés
autour d’un Holding : Le Holding d’Aménagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le
résultat de la fusion de 3 institutions : l’ANHI (Agence Nationale pour l’Habitat Insalubre),
Attacharouk (société publique chargée de la résorption du bidonville de Ben M’siq à
Casablanca) et la SNEC (Société Nationale d’Equipement et de Construction).

Cette période a été caractérisée par :
- La création de quatre sociétés filiales du Holding Al Omrane : Al Omrane Al
Janoub pour les provinces du Sud, Al Omrane Al Boughaz pour la région
Tanger‐Tetouan et Al Omrane Tamesna pour la ville de Tamesna et la société
Al Omrane Beni Melal pour la région de Tadla Azilal ;
- La création de la société Idmaj Sakan, en partenariat entre le HAO et la
Willaya du Grand Casablanca ;
- La transformation des ERAC (Etablissement Régional pour l’Aménagement et
la Construction) en société anonyme et leur filialisation au HAO.
Ainsi, la production de logement qui ne dépassait pas 70.000 unités vers la fin des
années 90, est passée à plus de 230.000 unités en 2007, dont 121.000 unités pour le
logement social. Cette augmentation a permis de générer des effets d’entraînements sur
d’autres secteurs notamment la consommation de ciments et du fer à béton.
La consommation du ciment a doublé en 10 ans entre 1997 et 2008, passant de 7 millions de
tonnes en 1997 à 14 millions de tonnes en 2008. Même tendance pour l’acier, dont la
consommation est passée de 769 milles tonnes en 2002 à 1.305 milles tonnes en 2007 soit
une augmentation de 70%.
Le secteur du ciment et du fer à béton ne sont pas les seuls secteurs qui ont bénéficié de ce
dynamisme. Ce qui nous invite à la réflexion suivante : Les Experts Comptables ont‐ils pu
profiter de ce dynamisme et dans quelle mesure peuvent‐ils être mis à contribution dans le
développement de cette activité ?

Les experts comptables jouent un rôle central dans l’accompagnement des promoteurs
immobiliers et ce sur plusieurs volets :
- Constitution de sociétés;
- Tenue de comptabilité ;
- Assistance fiscale ;
- Supervision comptable ;
- Contrôle de gestion ;
- Conseil divers ;
- Accompagnement dans la mise en place de normes internationales ;
- Audit et commissariat aux comptes.
Le présent mémoire abordera le dernier volet précité, à savoir : l’audit et le commissariat
aux comptes et plus particulièrement l’audit des stocks des entreprises de promotion
immobilière, car ce poste représente le cœur du métier des promoteurs immobiliers.
Ce volet est également prometteur pour la profession dans la mesure où le secteur compte
de plus en plus de grands groupes immobiliers : Addoha, Chaabi Liskane, CGI, Alliances
développements… Ces groupes sont intéressés par la bourse des valeurs et sont de ce fait
soumis au contrôle de l’auditeur externe.
Cette activité génère souvent un chiffre d’affaires supérieur au seuil de 50 millions de
Dirhams, d’où l’obligation de contrôle par un commissaire aux comptes, quelque soit la
forme de la société.
Par ailleurs les experts comptables peuvent contribuer à améliorer l’image de marque de
l’activité. Car en effet, le secteur du bâtiment et travaux publics et plus particulièrement la
promotion immobilière a été longuement ternie par une image négative lié au manque de
transparence de certains professionnels de l’immobilier.
Les experts comptables doivent saisir ainsi cette opportunité et prendre en considération la
réalité économique et sociale de la promotion immobilière afin de répondre aux besoins
actuels des promoteurs immobiliers et du public en général et anticiper d’autres besoins
futurs.
L’apport de la profession est indéniable pour les promoteurs immobiliers, car il permet à ces
entreprises de lever des fonds au niveau de la bourse des valeurs et auprès des institutions
de crédit de façon générale tout en améliorant l’image de marque de l’activité.

Le présent sujet a pour objectif d’aider à la compréhension de l’approche d’audit des stocks
des entreprises de promotion immobilière tout en y apportant une simplification et une
harmonisation.
En pratique l’auditeur est confronté à une activité jugée complexe, pour plusieurs raisons
dont les plus importantes sont :
- Une maîtrise difficile de l’activité par une personne étrangère au secteur ;
- Une activité marquée par son opacité ;
- Une fiscalité avec un poids important ;
- Un cycle de production long qui s’étale généralement sur plus d’une année ;
- Des intervenants divers et hétérogènes tout au long du cycle de production.
Dans ce contexte, un ensemble d’éléments doit être réuni pour atteindre l’objectif de
certification des comptes des entreprises de promotion immobilière. Dans le cadre de la
démarche générale d’audit, il convient de commencer par la planification de la mission,
l’identification des zones de risques généraux et spécifiques : risques inhérents et de
contrôle pour aboutir à la définition d’un programme de travail à appliquer.
L’objet de ce mémoire est de proposer aux auditeurs des entreprises de promotion
immobilière, une méthodologie d’approche des comptes de stocks, qui leur permettrait de
mener à bien les contrôles spécifiques de ces comptes.
Le volet d’acceptation et de maintien de la mission n’est pas traité car il est indépendant de
l’audit des stocks.

L’objectif du présent mémoire est de permettre au lecteur d’appréhender au mieux :
- les particularités techniques du secteur ;
- les principales difficultés rencontrées ;
- les zones de risques ;
- les limites de la mission d’audit des comptes de stocks de ces entreprises.
Cette étude est limitée aux seules spécificités d’audit des comptes des entreprises de
promotion immobilière, en prenant en considération leurs incidences sur la démarche
d’audit, telle que définie par les normes aussi bien nationales qu’internationales de la
profession.
Par entreprise de promotion immobilière, nous entendons les entreprises agissant en qualité
de maître d’ouvrage, par opposition aux entreprises de promotion qui cumulent la
promotion immobilière avec l’activité d’entreprise immobilière (c'est‐à‐dire l’activité de
construction).
Ce mémoire est structuré en 2 parties :
1) La première partie traite des aspects spécifiques et des difficultés
d’appréciation des comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilière. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue d’ensemble sur
l’environnement et particularités de l’activité, le dispositif comptable
appliqué au secteur ainsi que les difficultés d’appréciation des comptes de
stocks.
2) La deuxième partie traite de la mise en œuvre de l’approche, autrement dit
des techniques et outils méthodologiques à mettre en œuvre pour
appréhender les comptes de stocks.
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Partie 1

PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET

DIFFICULTES D’APPRECIATION DES
COMPTES DE STOCKS DES
EN TREP RIS ES D E PRO MOTION
IMM OBI LI ER E

INTRODUCTION
Afin de traiter les aspects spécifiques et difficultés d’appréciation des comptes de stocks des
entreprises de promotion immobilière, il convient de définir au préalable la notion même
d’activité de promotion immobilière, qui n’a pas été clairement définie par le Code de
Commerce, car elle fait partie de l’acte de commerce en général.
Le Code de Commerce dans son article « 6 » a défini le commerçant comme étant une
personne qui exerce à titre habituel ou professionnel les activités suivantes :
1. Achats de meubles corporels ou incorporels en vue de les vendre soit en nature soit
après les avoir travaillés et mis en œuvre en vue de les louer ;
2. La location de meubles corporels ou incorporels en vue de leur sous location ;
3. L’achat d’immeuble en vue de les revendre en l’état ou après transformation ;
4. La recherche et l’exploitation de mines ou de carrières ;
5. L’activité industrielle ou artisanale ;
6. Le transport ;
7. La banque, le crédit et les transactions financières ;
8. Les opérations d’assurance à primes fixes ;
9. Le courtage, la commission et toutes autres opérations d’entremises ;
10. L’exploitation d’entrepôt et de magasins généraux ;
11. L’imprimerie et l’édition quelles qu’en soit la forme et le support ;
12. Le bâtiment et les travaux publics ;
13. Les bureaux d’agences d’affaires, de voyages, d’information et de publicité ;
14. La fourniture de produits et services ;
15. L’organisation de spectacles publics ;
16. La vente aux enchères publiques ;
17. La distribution d’eau, d’électricité et de gaz ;
18. Les postes et télécommunications.

Pour d’autres législations la production immobilière est distincte de l’acte de commerce, car
l’activité immobilière englobe plusieurs métiers : les agents immobiliers, les promoteurs
immobiliers, les entreprises de promotion immobilière…
Le Code Général des Impôts a ainsi retenu une classification des métiers liés à l’activité
immobilière, exposée au niveau de l’article 30 :
- Promoteur immobilier : toute personne qui procède ou fait procéder à

l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalité
ou en partie ;
- Lotisseur : toute personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de
viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par lot, quel
que soit leur mode d'acquisition ;
- Marchand de biens : toute personne qui réalise des ventes d'immeubles bâtis
et / ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation.
Cette définition est importante car l’auditeur externe dans sa démarche d’audit doit
commencer par une prise de connaissance de l’entité auditée. Cette prise de connaissance
englobe en même temps celle de l’activité en générale ainsi que celle de l’organisation
auditée et de ses particularités.
A partir de cette définition et en absence de statistiques claires et publiques, nous pouvons
considérer que la promotion immobilière s’apparente plutôt à une délégation de la
réalisation du projet à plusieurs corps de métiers. Les promoteurs immobiliers exercent en
effet très rarement l’activité d’entreprise immobilière.
Cette Première Partie traite des aspects spécifiques et des difficultés d’appréciation des
comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière. Elle est subdivisée en 3
chapitres :
1. Généralités sur les entreprises de promotion immobilière.
Ce chapitre traite de l’environnement général, l’environnement juridique, économique et

social, ainsi que des particularités organisationnelles, comptables et fiscales de la profession.

2. Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilière
Ce chapitre est consacré au développement synthétique des notions comptables
réglementant les stocks des entreprises de promotion immobilière. Nous nous pencherons
aussi bien sur les normes marocaines qu’internationales en la matière, afin de présenter une
idée globale au lecteur sur la pratique de ces normes au sein de ces entreprises.
L’étude des normes internationales vise à anticiper sur la convergence éventuelle des
normes marocaines vers les normes internationales et répondre au besoin des entreprises et
sociétés cotées qui sont intéressées par la publication de leurs comptes en normes IFRS.
3. Difficultés pratiques d’appréciation des comptes de stock
Ce chapitre a pour objet de présenter les principales difficultés rencontrées par l’auditeur
lors de son contrôle. Ces difficultés sont organisées suivant les objectifs généraux de
l’auditeur externe : questions liées à l’exhaustivité et à la réalité de la comptabilisation du
stock, difficultés d’évaluation, incidence fiscale et problématique de l’opération d’inventaire
physique.
CHAPITRE 1 : ANALYSE DES

PARTICULARITES DES ENTREPRISES
DE PROMOTION IMMOBILIERE
SECTION 1 : ETUDE GENERALE DE L’ENVIRONNEMENT DE LA PROFESSION
L’étude de l’environnement général de la profession de promotion immobilière est
articulée autour de 3 axes :
A) L’environnement juridique ;
B) L’environnement économique ;
C) L’environnement social.
A. Environnement juridique
L’environnement juridique de la promotion immobilière est large, complexe et en
permanente mutation. L’inventaire de ce dispositif serait difficile et le but de cette
étude n’est pas de l’analyser.
Paradoxalement, l’activité de promotion immobilière n’est pas réglementée en tant
que profession, cependant, elle reste malgré tout une des activités encadrées par un
dispositif juridique que l’on peut qualifier de complet.
On peut définir l’opération de promotion immobilière comme étant « une opération
qui consiste à acquérir une matière première (terrain ou immeuble ancien), à
transformer et à commercialiser un produit nouveau (terrain aménagé ou loti ou
construction neuve) ». On peut ainsi clairement dissocier 2 notions, d’une part la
propriété foncière dans le processus d’acquisition et d’autre part la commercialisation
de biens immeubles.

Par conséquent, l’environnement juridique relatif à la promotion immobilière s’articule
autour de 2 axes : la Législation Foncière d’une part et le Code de l’Urbanisme d’autre
part.
1. Législation foncière
La Législation Foncière marocaine peut être qualifiée de double, du fait qu’elle est
marquée par la coexistence d’un Droit Traditionnel régi par les principes du Droit
Musulman et des coutumes locales et un Droit d’Immatriculation Foncière ou Droit
Moderne introduit au Maroc depuis le début du siècle dernier (1913) par le dahir du 9
Ramadan 1331 (12 août 1913).
Le régime traditionnel bien que de plus en plus limité au monde rural, est régi par les
pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales
dont la pierre angulaire reste les Adouls.
Le régime de l’immatriculation foncière a été institué par le dahir du 9 Ramadan 1331
(12 août 1913) complété et modifié par divers autres textes. Ce dahir a pour but de
définir et garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les
servitudes qui s’y rapportent.
Ce dahir définit la propriété comme étant l’inscription sur des registres spéciaux dits
« Livres fonciers » de chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom
et un numéro d’ordre unique avec les déterminations topographiques et juridiques
propres, et précisant de manière exacte et définitive les droits de son propriétaire et
des autres ayants droits.
Le titre de propriété ou le titre foncier ainsi constitué est considéré comme un état
civil du bien immobilier.
Le titre foncier permet aux tiers d’être informés juridiquement sur l’origine de la
propriété, son histoire et sa situation juridique exacte. Ce titre regroupe ainsi les droits
réels et la charges foncières grevant l’immeuble.
Toutes modifications ou mutations sont portées au titre foncier.

Le dahir relatif au régime foncier fait appel à plusieurs notions ou fonctions que nous
définirons ci‐après :
- La conservation foncière ;
- Le cadastre ;
- Le notaire ;
- Le bornage ;
- La réquisition.
a. La conservation foncière
La conservation foncière assure les fonctions suivantes :
- L’immatriculation de la propriété foncière ;
- La publication des droits réels et des charges foncières ;
- La réponse aux demandes des clients de l’immatriculation foncière ;
- La conservation de la propriété foncière.
b. Le cadastre
Les services du cadastre ont pour rôle de collecter et délivrer les renseignements
relatifs à la propriété immobilière.
Ils visent aussi à établir, mettre à jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre
national.
Ces services effectuent également des travaux de contrôle et de vérification des
travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des
établissements publics et des collectivités locales et permettent ainsi de contribuer à la
réalisation des programmes d’aménagements fonciers.
c. Le notaire
Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de l’état de droit et
l’arbitre impartial de la conclusion des contrats conclus.
Il assure ainsi la moralité (entre les parties) et la sécurité juridique.

Sa mission est de rédiger les actes juridiques et d’accomplir les diverses formalités
fiscales et juridiques conformément aux dispositions légales et fiscales. Il s’assure ainsi
que les droits d’enregistrement, et autres impôts et taxes ont été correctement
liquidés.
Par la réalisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les
parties.
d. Le bornage
Le bornage fournit les bornes d’immatriculation ou triangulation de forme
réglementaire. Il est réalisé par un ingénieur géomètre assermenté par la délégation
du conservateur.
e. La réquisition
La réquisition d’immatriculation est délivrée gratuitement par le service de la
Conservation Foncière. C’est une demande d’immatriculation qui peut être rédigée
dans les bureaux du service foncier.
La réquisition ne peut s’appliquer qu’à des immeubles composés d’une seule parcelle
ou de parcelles formant corps.
2. Législation de l’Urbanisme
Si la législation foncière a pour vocation de protéger les droits des détenteurs de titres
et par ricochet les promoteurs immobiliers, la législation de l’urbanisme est présentée
plutôt comme un handicap pour les promoteurs immobiliers, puisque son objet est de
protéger les citoyens futurs clients de ces promoteurs.
Le Code de l’Urbanisme est un dispositif technique et légal qui a pour objet
d’harmoniser les villes marocaines, de veiller à leur aménagement et à offrir un cadre
de vie de qualité pour l’ensemble des citoyens.
Il s’applique aux zones urbaines, et définit les documents légaux qui régissent les
règles de l’urbanisme.
a. Schéma directeur d’aménagement urbain
C’est un document qui planifie pour une durée de 25 années au maximum,
l’organisation générale du développement urbain d’un territoire déterminé et qui peut
concerner un ou plusieurs canaux.
Ce schéma a pour objet notamment de fixer les options d’aménagement et de fixer la
destination socio économique d’une zone : zone d’installation, zone d’habitation, zone
agricole et zone industrielle.
b. Plan de zonage
Il a pour objet de permettre à l’administration et aux collectivités locales de prendre
les mesures conservatoires nécessaires à la préparation du plan d’aménagement et à
préserver les orientations du schéma directeur d’aménagement urbain.
Il définit notamment, les zones d’interdiction de construction, localise les
emplacements réservés aux équipements principaux et sociaux tels que les voies
publiques, les dispensaires, les espaces verts…
c. Le plan d’aménagement
Il définit les règles d’utilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposées en
vue de la réalisation d’un aménagement ordonné et cohérent ainsi que les règles de
construction applicables au territoire concerné.
d. Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité
Ces arrêtés fixent la limite du domaine routier public avec les propriétés riveraines.
L’objet de ces arrêtés est de déterminer les voies communales, les places et les
parkings communs, la modification de leur tracé ou de leur largeur, ainsi que leur
suppression totale ou partielle. Ils sont assortis d’un plan indiquant ladite voirie.
Ces arrêtés peuvent emporter cessibilité pour la réalisation des opérations fixées.

Le dispositif actuel réglementant l’urbanisme souffre des défaillances suivantes :
- Gestion locale opaque ;
- Des instruments de gestion sans réelle vision à long terme et dépendant
des élections communales ;
- Absence de contrôle efficace et indépendant.
C’est ainsi que sur la base des instructions de Sa Majesté le Roi Mohamed VI, une
réforme a été entamée à partir du mois d’octobre 2005. Cette réforme a abouti à la
formulation d’un projet de loi portant Code de l’Urbanisme.
Cependant, ce projet de loi n’a toujours pas été voté ni publié.
B. Environnement économique1
L’activité de promotion immobilière fait partie du secteur du BTP (Bâtiments et
Travaux Publics), qui participe à raison de 9,4% de la valeur ajoutée générée au cours
de l’exercice 2008. Ce secteur bénéficie d’un coefficient de multiplication des plus
importants pour notre pays. Il a ainsi participé à l’augmentation de la consommation
de ciments de 9,9% pour atteindre 14,1 millions de tonnes et permis une
augmentation de la consommation du fer à béton de près de 15%.
Par ailleurs, au niveau du domaine financier, le secteur a permis un développement
spectaculaire de l’encours des crédits immobiliers et une augmentation importante de
l’investissement directe étranger dans le secteur de l’immobilier. Ce dernier a
augmenté de 22,6% en 2008, pour représenter 33,3% du total des IDE.
Ce secteur présente manifestement un intérêt social et ses perspectives de
développement sont importantes et ce pour plusieurs raisons ; notamment le
développement démographique.
1. Développement démographique
La population marocaine réside à hauteur de 55% dans les villes. Cette proportion n’a
cessé d’augmenter au cours des dernières années, passant de 51% en 1994 à 55% en
2004.

1
La source des statistiques est le rapport de Bank Al Maghrib pour l’année 2008

L’évolution démographique et le changement de la mentalité marocaine ont ainsi
généré un déficit en matière de logement estimé en 2007 à 1 million d’unités2. Ce
déficit vient de l’offre estimée actuellement 124.000 logements annuels contre des
demandes annuelles légèrement supérieures à cette production.
La population marocaine est estimée à 33 millions d’habitants, dont près de 55%
réside en milieu urbain. Suivant les statistiques du Haut Commissariat au Plan, 60%
détiennent leur propre logement.
L’évolution démographique combinée aux facilités accordées par les banques ont
permis une augmentation de la production immobilière.
2. Evolution du financement bancaire
L’accroissement de la production immobilière s’est accompagné par un accroissement
important du concours bancaire immobilier. En effet, les crédits affectés à l’achat de
biens immobiliers sont passés de KMAD 81.928 en 2006 à KMAD 152.912 en 2008, soit
une augmentation de 87%.
L’autorité gouvernementale ayant pris conscience que la résolution des problèmes de
logements passe par une aide directe ou indirecte, a mis en place au début des années
90, une ristourne sur le taux d’intérêt.
Cette ristourne était justifiée par les taux d’intérêts élevés de l’époque puisqu’ils
oscillaient aux alentours de 13% voir 14%, rendant impossible l’accès au logement
pour la population démunie.
Cependant, en dépit de cette mesure, une tranche importante de la population n’a pu
accéder au logement. C’est ainsi que deux fonds ont été mis en place par le Ministère
de l’Habitat, à partir de l’année 2003 : le FOGARIM et le FOGALEF.

2
Estimation d’après le document : « Habitat et urbanisme bilan 2003‐2007 et plan d’action 2008‐2012 »
publié par le Secrétariat Général de la Promotion Immobilière du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme
et de l’Aménagement d’espace

FOGARIM : Fonds de Garantie en faveur des populations à revenus modestes et/ou
irréguliers3 est un Fonds de Garantie pour la couverture des prêts octroyés par les
établissements de crédits aux populations à revenus modestes et/ou non réguliers, et
ce afin de leur permettre d’acquérir ou de construire des logements sociaux. Les
objectifs de ce fonds sont les suivants :
- Garantir les crédits accordés par les établissements de crédit, pour le
financement de l’acquisition ou la construction par les bénéficiaires de
logements sociaux ;
- Sécuriser les banques afin de les inciter à s’impliquer d’avantage dans le
financement du logement social ;
- Apporter l’appui aux populations à revenu modeste et irrégulier afin de
leur faciliter l’accès au crédit bancaire à des conditions avantageuses, en
termes de taux d’intérêts, de durée et de quotité de financement.
Le FOGALEF4 est un Fonds de Garantie des prêts destinés à financer l’accession à la
propriété des adhérents de la Fondation Mohammed VI de Promotion des Œuvres
Sociales de l’Education‐Formation. Il s’agit d’un fonds qui a été mis en place par la
Fondation Mohammed VI, et qui est garanti par la Caisse Centrale de Garantie pour
soutenir le personnel de l’enseignement et les aider dans le financement de leurs
propriétés. Ce fonds est composé de deux volets : un volet garanti des crédits
bancaires et un volet bonification des taux d’intérêt.
En même temps, le secteur bancaire a été mis à contribution, puisque les taux
d’intérêts interbancaires ont subi une baisse suite à la libéralisation des taux et du fait
de la concurrence que se sont livrées les banques, accusant ainsi une baisse
vertigineuse dans un espace de 3 à 4 années, passant de 8% en 2003 à un peu plus de
5% en 2007.
Par ailleurs, la durée du crédit immobilier s’est considérablement rallongée et la
quotité de financement a même dépassé dans certains cas les 100%.
Ces mesures ont ainsi stimulé la production immobilière, et attiré de plus en plus
d’intervenants.

3
La création de ce fonds a été concrétisée par la signature de conventions entre l’Etat et la Caisse
Centrale de Garantie, en date du 26 décembre 2003, d’une part, et entre la Caisse Centrale de Garantie
et les Banques d’autre part.
4
Le fonds a commencé en septembre 2003
3. Une évolution de l’économie plus importante
La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel offrant plusieurs opportunités
de croissance, compte tenu du déficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur
l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur
d'autres secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création
d'emplois et de logements décents pour les citoyens.
Encouragé d'une part par une série d'actions entreprise par l'Etat et d'autre part par
un effort commercial des banques, le secteur a ainsi connu une reprise depuis le milieu
des années 90.
Cette reprise est passée dans un premier lieu par une défiscalisation de l’habitat social
avec le programme de 200.000 logements.
Sans aucun doute, ce programme a permis l’accès au logement pour une tranche
importante de la population, permettant ainsi une augmentation significative de
l’accessibilité au logement. Le pourcentage des ménages occupant leur propre
logement a enregistré une hausse de 5 points passant de 56,5% en 1998 à 61,5% en
20015.
Par ailleurs, la création du Fonds Hassan II pour l’équipement qui rappelons le, a été
alimenté principalement par des recettes records de privatisation, et son injection de
fonds significatifs a permis une augmentation de l’effort d’investissement public dans
le domaine du logement.
Le secteur contribue à la Formation Brute de Capital Fixe pour plus de 50% depuis
2001, démontrant ainsi la dynamique du secteur. Le montant des investissements ainsi
généré est de MMAD 97,536 et est estimé à près de MMAD 111,66 en 2008.
Selon les prévisions du Ministère de l’Habitat, ce secteur pourrait générer près de
126,7 MMAD en 2009.
La production de logements autorisés, a dépassé les 110.000 logements en 2006, a
atteint près de 117.400 logements en 2007 et est estimée à près de 124.000
logements en 2008.

5
Selon l’enquête du Haut Commissariat au Plan pour la période 2000‐2001
6
Source : Ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement d’espace

L’évolution du volume de vente de ciment, qui reste corrélativement attaché à
l’évolution du secteur permet de constater la place importante qu’il occupe au niveau
de l’économie nationale. En effet, les ventes de ciments ont atteint 14,05 millions de
tonnes en 2008, contre 12,79 en 2007, Et en dépit de la crise qui sévit dans le secteur,
les premiers indices de l’année 2009 affiche une légère baisse de 0,78% à fin mai 2009
avec une consommation de 6,16 en 2009 contre 6,21 millions de tonnes en 2008.
4. Perspectives prometteuses du secteur
Le déficit en matière de logement est estimé à plus d’un million d’unités7, alors qu’il
n’était que de 700.000 en 2001, et ce en raison de la pression démographique exercée.
Le Ministère de l’Habitat et le Gouvernement de SM le Roi Mohamed VI ont mis en
place durant les deux dernières années des mesures destinées à stimuler le
développement du secteur et limiter l’effet de la crise financière :
- Développement d’une nouvelle offre de logement dont la VIT ne doit
pas dépasser 140.000 MAD pour les ménages à faible revenu ;
- Poursuite de la résorption de l’habitat insalubre et notamment le
programme Villes Sans Bidonvilles ;
- La mobilisation du foncier public pour près de 3.853 hectares pour la
période 2009‐2012 et l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation ;
- La consolidation et le développement du financement hypothécaire.
L’Etat a aussi mis en place un plan dit « Azur » pour attirer 10 millions de touristes à
l’horizon de l’année 2010.
Ce plan porte sur 6 stations balnéaires :
- Mediterrania Saïdia (713 Ha)
Inaugurée en juin 2009, Mediterrania Saïdia est situé à 60 km au nord d'Oujda. Elle
comporte une Marina (port de plaisance, centre commercial, base nautique...), des
hôtels de hauts standings, des villas, des appartements, des résidences touristiques,
des villages touristiques, 3 parcours de golf de 18 trous, un aquapark, un centre de
thalassothérapie, un palais des congrès, une clinique et des équipements sportifs
(piscine, stade de football, athlétisme, court de tennis...).

7
Selon le rapport de Bank Al Maghrib pour l’année 2008

- Mazagan Beach Resort (250 Ha)
Le site est situé à quelques minutes au sud d'El‐Jadida. Il est proposé par le promoteur
immobilier sud‐africain Kezner. Le projet devrait comporter des hôtels, des villas, des
appartements et éventuellement des parcours de golf.
- Port Lixus (461 Ha)
Le site du projet est situé dans la région de Larache à quelques kilomètres seulement
des ruines romaines de Lixus Le projet est proposé par les promoteurs belges Thomas
& Piron et Colbert Orc. Il comporte une Marina, des villas, des appartements, des
hôtels, un parcours de golf et quelques équipements sportifs notamment un centre
équestre.
- Mogador Essaouira (580 Ha)
Le site est situé à quelques minutes d'Essaouira. Il est proposé par les promoteurs
immobiliers de Port Lixus, à savoir Thomas & Piron et Colbert Orc. Le complexe
comporte des villas, 2 parcours de golf, des hôtels et éventuellement une Marina.
- Taghazout‐Argana Bay (615 Ha)
Le site se situe près de la station balnéaire prisée de Taghazout à quelques kilomètres
au nord d'Agadir. Il devrait être pris en main par le fonds d'investissement américain
Colony Capital. Il comportera des hôtels, des appartements, des villas, une zone
commerciale, un golf, des hôtels et une éventuelle clinique.
- Plage Blanche‐Guelmim (632 Ha)
Le site se trouve sur l'Atlantique, à 40 km de Guelmim, et dispose d'une plage vierge
de 40 km. Le futur promoteur du projet devrait être FADESA. Ce devrait être le 2ème
plus grand projet après celui de Saïdia‐Mediterrania.
Ces sites sont ainsi développés sur une superficie globale de 3.251 hectares. Les 2
premiers sites (Saïdia et El Jadida) sont déjà ouverts alors que les sites d’Essaouira et
Larache sont bien avancés. Les autres sites connaitront un retard de livraison.
En matière d’infrastructure, plusieurs projets devront voir le jour. Si en effet, les
grandes villes font l’objet de projets structurants tels que le projet de la vallée du
Bouregreg ou encore la marina de Casablanca, les petites villes bénéficient depuis
quelques années de programmes de réhabilitation des quartiers sous équipés, c’est le
cas de villes comme : Ouled Taima, Chefchaouen, Tétouan…

Ces projets permettent de dynamiser la profession et de mettre en valeur les produits
immobiliers.
C. Environnement social
La promotion immobilière est un secteur de dynamisation de l’économie marocaine
dans la mesure où sa contribution directe à l’économie est importante et du fait des
effets induits et indirects sur toute l’économie marocaine.
Au niveau social, selon les statistiques du Ministère de l’Habitat, en 2008, la création
nette d’emplois dans le secteur du Bâtiments Travaux Publics a été de 65.000 postes
au niveau national dont 39.000 postes en milieu urbain. Le secteur des BTP a employé
en 2008 près de 904.000 personnes contre 845.000 personnes en 2007 soit une
progression de 7,4% ; soit 8,02% de la population active occupée âgée de 15 ans et
plus.
Par ailleurs, entre le premier trimestre de l’année 2008 et le premier trimestre de
l’année 2009, la création nette d’emploi dans ce secteur a atteint 53.000 nouveaux
postes d’emplois avec 11.000 postes en milieu urbain.
SECTION 2: PARTICULARITES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION

IMMOBILIERE
L’étude des particularités de l’activité de promotion immobilière est orientée vers trois
axes :
- A. Particularités organisationnelles ;
- B. Particularités comptables ;
- C. Particularités fiscales.
A. Particularités organisationnelles
Les entreprises de promotion immobilières au Maroc peuvent être réparties en trois
grandes catégories :
- Grandes entreprises structurées ;
- PME de taille humaines ;
- et promoteurs individuels.
Si les derniers ne sont pas généralement ou peu structurés et restent dominés par
l’omniprésence du dirigeant, les autres catégories sont plus ou moins organisées
suivant les structures et l’importance de chaque entité. Ainsi, nous allons nous limiter
à l’étude des particularités organisationnelles des grands groupes immobiliers et des
PME de taille humaine, qui sont les plus assujettis à l’audit.
1. L’organisation des grands groupes immobiliers
Le secteur de la promotion immobilière a été jusqu’à une date récente marqué par
l’importance des investisseurs privés, étant donné que l’état intervenait généralement
sur des projets à dimension sociale avec une faible rentabilité et une gestion basée sur
des considérations électorales.
Cette hégémonie a permis l’émergence de grands groupes privées tel que : Addoha,
Alliances Développements, groupe Jamai, Chaabi Lilskane. Mais l’Etat, conscient du
rôle de régulateur qu’il peut jouer, a procédé à une restructuration des entreprises
publiques.
Le département ministériel chargé de l’habitat a procédé à une restructuration des
entreprises publiques. Ces entreprises se sont ainsi structurées autour d’une holding
immobilière : AlOmrane, regroupant tous les OST (Organismes Sous Tutelle du
Ministère de l’Habitat) : les ERAC, Attacharouk et l’ANHI.
La CDG, qui est une société étatique œuvrant dans le développement de l’économie a
créé la Compagnie Générale Immobilière.
Ces grands groupes immobiliers, privés ou publics sont généralement structurés sous
forme de pôle de métiers où la direction technique assure un rôle très important.

En effet, cette direction, en charge de tout le processus technique, de la planification
et de l’étude technique préalable du programme immobilier à la livraison est le centre
de gravité de toute la structure.
Le département technique de ces entreprises assure les fonctions suivantes :
- Gestion de la réserve foncière ;
- Réalisation des études de faisabilité des programmes immobiliers ;
- Lancement des appels d’offre des corps de métiers chargés de l’assistance de la
société : architectes, bureaux d’étude, bureaux de contrôle ;
- Lancement des appels d’offre de réalisation des travaux ;
- Suivi de réalisation des travaux ;
- Approbation des factures des travaux réalisés ;
- Approbation et constatation de livraisons des travaux.
A côté de la direction technique, il existe une direction commerciale, une direction
administrative, une direction de gestion des ressources humaines et une direction
financière.
La direction commerciale assure le volet commercialisation des produits, et démarre
généralement la mise sur le marché avec le lancement des appels d’offre de réalisation
de travaux.
La direction administrative est chargée des moyens généraux et de la gestion de
l’espace de travail.
La direction gestion des ressources humaines est chargée de la gestion du personnel,
de la gestion de carrière et de la gestion de la paie.
La direction financière assure les fonctions financières, de gestion comptable, de
gestion de trésorerie et de l’établissement des états financiers.
2. Organisation des structures de taille humaine
Dans les PME, le système de contrôle interne est basé sur la vigilance et l’efficacité de
contrôle du dirigeant. Ce type de structure fait rarement appel aux services d’un
expert comptable pour l’audit de ses comptes.
Ces structures restent dominées par les dirigeants qui mettent en place des hommes
de confiance pour gérer les affaires au quotidien.

Les outils de suivi répondent au besoin du dirigeant mais rarement aux exigences des
auditeurs externes.
Le dirigeant fait appel à ses propres connaissances avec une expérience plus au moins
adaptée, mais qui évolue avec le développement de la structure.
B. Particularités comptables
L’objectif du présent mémoire n’étant pas une étude approfondie du plan comptable
immobilier, nous ne présentons qu’une synthèse des principales particularités du plan
comptable.
Les principaux apports du plan comptable immobilier peuvent être résumés ainsi :
- Un plan des comptes adaptés : notamment au niveau des comptes de stocks,
clients, avances clients et des comptes de TVA ;
- Des états comptables supplémentaires au niveau de l’ETIC pour détailler
davantage les stocks et les avances clients attributaires (états C6 et C7) ;
- Système de comptabilisation basé sur le principe de l’inventaire permanent
comptable : les charges directes sont ainsi directement imputées aux comptes
de stocks au fur et à mesure de leur engagement alors que les charges
indirectes sont imputées en fin d’exercice ;
- Principe d’évaluation du stock plus étendu que le CGNC tenant compte de la
nature de l’activité.
1. Plan de comptes adapté
Le plan comptable du secteur immobilier détaille certains postes utilisés par les
promoteurs immobiliers.
Il s’agit des comptes de stocks, qui sont détaillés ainsi comme suit :
- Le stock de marchandises a été remplacé par le stock de réserve foncière :
terrain ;
- Le stock de matières et fournitures a été détaillé pour tenir compte des
spécificités de l’activité : stock ciment, acier, sable, gravette…

- Le stock de produits en cours a été subdivisé en biens en cours, constructions
promotionnelles, commerces et bureaux en cours ;
- Le stock de produits finis comprend les lotissements, constructions,
commerces…
Le plan a proposé des comptes divisionnaires pour détailler les avances clients par
opération. Par ailleurs, et puisque les promoteurs perçoivent généralement des
avances assujetties à la TVA non encore facturées, le plan comptable a proposé des
comptes pour la constatation de la TVA à régulariser sur les acomptes reçus.
2. Etats comptables spécifiques
La liasse comptable des entreprises de promotion immobilière comprend outre les
états prévus par le plan comptable des entreprises, 2 états supplémentaires :
- Etat C6 : Détail des stocks par programme ;
- Etat C7 : Détail des avances clients.
3. Système de comptabilisation différent
Le système de comptabilisation du secteur immobilier est basé sur le système
d’inventaire permanent comptable. Ainsi, toutes les charges engagées sont
comptabilisées directement aux comptes de stocks au lieu des comptes de charges.
A la fin de l’exercice, le promoteur immobilier constate les charges engagées au cours
de l’exercice par contre partie des comptes de variation de stock.
Ce système est l’inverse du système de comptabilisation des entreprises dont l’activité
est dite normale.
Par ailleurs, les frais généraux et les charges d’intérêts sont constatés en charges et
activés en stocks par le biais des comptes de transfert de charges.
4. Principes d’évaluation plus étendue
Le plan comptable du secteur immobilier a permis la constatation des composantes du
coût qui sont généralement non acceptées au niveau du plan comptable des
entreprises.

Il s’agit tout d’abord des charges commerciales telles que :
- Fléchage et signalisation d’un chantier ;
- Achat de maquette ;
- Aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartement témoin ;
- Plaquettes commerciales ;
- Publicité de lancement de programme.
Il en est de même des honoraires et frais hors fonctionnement qui sont normalement
exclus du coût de stock pour les entreprises industrielles et commerciales. Ce n’est pas
le cas pour les entreprises de promotion immobilière qui incluent les frais suivants s’ils
sont rattachés à des programmes en cours de réalisation au niveau du coût des stocks :
- Assurances du programme ;
- Honoraires des architectes ;
- Honoraires des avocats ;
- Honoraires des notaires ;
- Frais de courtage ;
- Frais d’expertise ;
- Frais juridiques ;
- Frais d’appels d’offre.
C. Particularités fiscales
1. Impôt sur les sociétés et sur le revenu professionnel
Les longues années de morosité du secteur de promotion immobilière ont poussé le
législateur à mettre en place une batterie de mesures d’incitation.
La plus emblématique de ces mesures reste manifestement l’article 19 de la Loi de
Finances 99 qui a été abrogé en 2008 avant d’être totalement refondu avec la Loi de
Finances 2010.
a. Logement social
Jusqu’au 31 décembre 2007, les promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes
sociaux, dont la valeur immobilière totale n’excède pas 200.000 MAD pour une
superficie qui ne dépasse pas 100 m2 étaient exonérés de l’impôt sur les bénéfices au
titre de ces programmes.
Pour pouvoir prétendre à cette exonération, les promoteurs immobiliers doivent

satisfaire aux conditions suivantes :
- Conclusion avec l’état d’un cahier de charges ;
- Engagement de réalisation d’un programme de construction d’un minimum de
2.500 logements ramené à 1.500 à partir du 1er janvier 2008 sur une période
maximale de 5 années ;
- Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque résidence ;
- Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier de
charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires
correspondant pour chaque programme.
En pratique, cette notion de comptabilité séparée n’est pas assez bien comprise par les
différents intervenants. Mais force est de constater que le Plan Comptable du Secteur
Immobilier a facilité cette exigence dans la mesure où il a prévu pour chaque
programme, un compte de stocks.
En revanche, le suivi des autres composantes du programme nécessite un retraitement
comptable par la création d’un compte de chiffre d’affaires par programme, un
compte d’emprunt par programme et une gestion des recettes par programme.
Pour les exercices 2008, 2009 et 2010, les promoteurs immobiliers ne bénéficient que
d’une imposition au taux réduit de 17,5% au titre de l’IS et de 20% au titre de l’IR,
pour les conventions conclues au cours de cette période.
A partir du 1er janvier 2010, la Loi de Finances a proposé un nouveau cadre pour le
logement social :
- La superficie a été restreinte, puisque la superficie minimale est de 50 m2 et la
superficie maximale est de 100 m2 ;
- Le prix du logement a été augmenté pour s’établir à 250.000 MAD hors taxes au
lieu de 200.000 MAD toutes taxes comprises ;

- Le nombre de logement minimal à réaliser a été réduit à 500 logements ;
- Le bénéfice de cette exonération est accordé pour la période allant du 1er
janvier 2010 au 31 décembre 2020.
b. Programme social à faible valeur immobilière totale
Parallèlement à l’imposition des promoteurs immobiliers qui réalisent des

programmes de logements sociaux, le Ministère de l’Habitat soucieux de promouvoir
l’offre sociale en matière de logement a décidé de mettre en place un nouveau
produit : des logements sociaux de valeur immobilière n’excédant pas 140.000 MAD
pour une superficie allant de 50 à 60 m2.
Ce programme bénéficie de l’exonération totale en matière d’impôt sur le bénéfice,
sous les conditions suivantes :
- Conclusion d’une convention avec l’Etat assorti d’un cahier de charges ;
- Réalisation d’un programme de construction d’au moins 500 logements en
milieu urbain et/ou 100 logements en milieu rural ;
- Attribution des logements à titre d’habitation principale pour la tranche de
population dont le revenu mensuel n’excède pas 1,5 le SMIG (Salaire Minimum
Interprofessionnel garanti) ;
- Tenue d’une comptabilité séparée pour chaque programme ;
- Présentation avec chaque déclaration annuelle d’un exemplaire du cahier des
charges et un état des logements sociaux réalisés et du chiffre d’affaires
correspondant pour chaque programme ;
En dépit de cet encouragement, ce produit tarde à voir le jour. Il a été surtout initié par
les groupes immobiliers publics.
2. Taxe sur la valeur ajoutée
a. Taux de TVA
Les produits de la promotion immobilière sont taxés au taux de 20%. Cependant au
regard de la loi, il faut distinguer deux types d’opérations : la vente de terrain et la
vente des constructions proprement dite.

La vente de terrain est située hors champs d’application de la TVA alors que la vente
des constructions est assujettie au taux de 20%.
En pratique les promoteurs ne font pas cette distinction, par conséquent, le prix de
vente négocié est en général un prix global forfaitaire.
Afin de palier à cette insuffisance, l’Administration Fiscale a proposé une démarche
d’appréciation du coût du terrain.
En effet, la valeur du terrain exonérée est calculée à partir du coût d’acquisition
actualisé suivant les coefficients d’actualisation définie par le Ministre des Finances
pour l’appréciation du profit foncier.
La valeur ainsi déterminée est augmentée du coût de viabilisation du terrain.
Exemple pratique :
- Prix d'achat du terrain : 500 000 MAD
- Frais d'acquisition : 30 000 MAD
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
- Coût d’acquisition du terrain : 530 000 MAD
- Coefficient d’actualisation appliqué pour l’année d’acquisition = 1,338

- Prix du terrain actualisé : 530 000 x 1,338 = 709 140 MAD
- Prix de cession de la construction : 2 000 000 MAD
Calcul de la base d'application de la T.V.A.
2 000 000 ‐ 709 140 = 1 290 860 MAD
T.V.A. brute: 1 290 860/(1+20%) x 20 % = 215 143 MAD
b. Prorata de TVA
Les promoteurs immobiliers effectuent des opérations hors champs d’application de la
TVA et des opérations taxables : terrains et constructions. Par conséquent, ils doivent
normalement déduire la TVA sur les charges communes suivant un prorata de
déduction.

Ce prorata ne doit pas être appliqué pour l’ensemble des charges de la société, car ces
deux opérations sont clairement distinguées, et on peut même considérer que pour
chaque secteur les éléments entrants sont clairement définis.
En revanche pour les charges communes, elles ne représentent pas une proportion
significative. Ce qui a poussé la plus part des promoteurs à ne pas appliquer ce prorata
de déduction et semblerait il que lors des contrôles fiscaux, cette pratique n’a pas été
contestée.
c. Logements à faible VIT
Le logement social et les logements à faible VIT sont exonérés de la TVA, avec droit à
déduction.
Ce qui signifie que ces produits ne sont pas assujettis à la TVA alors que la TVA ayant
grevé les dépenses en amont sont déductibles.
Par voie de conséquence, ce crédit de TVA donne droit au remboursement dans les
conditions définies par voie réglementaire.
Légalement, le délai de remboursement est fixé à 3 mois depuis l’année 2008,
cependant concrètement ce délai peut être dépassé de manière très significative.
d. Logements sociaux
La Loi de Finances 2010, a instauré un système de remboursement de la TVA pour les
logements dits sociaux, qui répondent aux 2 conditions principales : superficie entre
50m2 et 100 m2 et un prix de vente ne dépassant 250.000 MAD hors TVA.
Cette exonération qui est accordée à l’acquéreur est subordonnée aux conditions
suivantes :
- Le logement doit être acquis auprès de promoteurs ayant conclu une
convention avec l’état ;
- Le compromis de vente et le contrat de vente doivent être conclus devant un
notaire. Ce dernier perçoit le montant de la taxe auprès du receveur de
l’Administration Fiscale, sur la base du montant de la taxe indiquée au niveau
du contrat de vente ;

- Le contrat de vente doit indiquer le montant du prix de vente ainsi que le
montant de la TVA ;
- Le contrat de vente doit indiquer l’engagement de l’acquéreur à affecter ledit
logement à son habitation principale pour une période de 4 années. Cet
engagement fait l’objet d’une hypothèque de 1er ou de 2ème rang au profit de
l’Etat, en garantie du paiement de la TVA et des pénalités de retard y
afférentes.
Le notaire est tenu par ailleurs de produire au receveur de l’Administration Fiscale les
documents suivants :
- Copie du compromis de vente ;
- Un engagement de produire au receveur de l’Administration Fiscale une copie
du contrat de vente définitif ;
- Une attestation bancaire indiquant le relevé.
S’agissant d’une prise en charge par l’Etat, le promoteur encaisse la TVA et doit la
payer dans le cadre des déclarations de TVA qu’il établit. Il doit par contre demander à
l’acquéreur une attestation délivrée par l’Administration Fiscale attestant qu’il n’est
pas assujetti à l’impôt sur les revenus fonciers, la taxe d’habitation et la taxe de
services communaux.
3. Droits d’enregistrement
a. Taxation des opérations immobilières normales
Toutes les opérations portant sur les biens immobiliers sont assujetties à des droits
d’enregistrement proportionnels. Ce qui représente un surcoût pour les promoteurs
immobiliers, car ils sont obligés de tenir compte d’un coût alors que la plus part des
autres activités n’y sont pas assujetties. Il faut dire que c’est toujours le client final qui
supporte cette imposition.
Ainsi, les actes portant sur des constructions sont assujettis au taux de 3%, alors que
les opérations portant sur des terrains sont assujetties à un taux de 6%.

En revanche, conscient de l’incidence de ce coût fiscal sur les promoteurs et sur
l’activité immobilière en général, l’Etat a réduit le taux des droits d’enregistrement
pour les constructions destinées à être démolies et réservées à la réalisation
d’opérations de lotissements ou de construction de locaux à usage d’habitation,
commercial, professionnel ou administratif. Ce taux a ainsi été réduit à 3%, sous une
double condition :
- La réalisation de l’opération dans un délai de 7 ans à compter de la date
d’acquisition ;
- La production d’une caution bancaire ou d’une hypothèque de 1er rang ou
éventuellement de 2ème rang après les établissements de crédit.
La main levée n’est octroyée qu’après production de la réalisation définitive de la
réalisation et ce par la production du permis d’habiter, le certificat de conformité ou le
certificat de réception provisoire.
b. Opérations exonérées
Au regard des droits d’enregistrement, 2 opérations restent exonérées pour les
promoteurs immobiliers :
- La réalisation d’opérations de construction de logements sociaux ;
- Et la réalisation des logements à faible valeur immobilière totale.
Ces deux opérations doivent satisfaire aux conditions énoncées ci‐dessus.
Par ailleurs, le délai de réalisation reste toujours le même à savoir 5 années. Mais les
promoteurs doivent joindre également à l’acte d’acquisition du terrain, soit :
- Une caution bancaire ;
- Soit une hypothèque de 1er rang ou éventuellement de 2ème rang après celle des
établissements de crédit.
D. Conservation foncière
En plus des droits d’enregistrement, les transactions immobilières étant dans
l’obligation de les porter au Registre de la Conservation Foncière sont soumises à un
droit d’immatriculation fixé au taux de 1%. Ce qui augmente le coût des travaux
immobiliers.
Le conservateur dispose aussi d’un pouvoir d’appréciation des transactions

immobilières lui permettant de corriger la valeur de la transaction.
Bien évidement, ce coût est engagé lors de l’acquisition de la réserve foncière ou d’un
terrain destiné à être construit. Ce droit est supporté par l’acquéreur ou autrement dit
par le promoteur immobilier au moment du démarrage du projet.
Au niveau de la Conservation Foncière, toutes les transformations effectuées, que ce
soit au niveau de la propriété ou au niveau de l’état des lieux sont assujettis au
paiement de droits d’immatriculation.
Ainsi, au moment de l’acquisition le promoteur immobilier engage un droit de 1%.
Après achèvement de la construction ou du lotissement la mise en conformité avec
l’état des lieux supporte un droit de 0,5% du coût des travaux supportés.
Une fois les travaux réalisés et avant le commencement des cessions, le promoteur
doit procéder au démembrement de la propriété8.
E. Fiscalité locale
L’instauration de cette fiscalité locale, répond au souci du législateur de proposer une
fiscalité sur mesure au profit des personnes chargées de la gestion des affaires locales.
Ainsi, la loi 46‐07 relative à la fiscalité locale porte sur l’ensemble des taxes et impôts
institués au profit des collectivité locales et autres organismes chargés de la gestion
des affaires locales.

8
Le démembrement est défini par l’éclatement du titre foncier initial.

Au Maroc, il existe deux catégories d’impôts locaux :
- Les impôts gérés par l’Administration Centrale dont la gestion est confiée à la
Direction Générale des Impôts. Il s’agissait avant la promulgation de la loi de la
patente, la taxe urbaine et taxe d’édilité et aujourd’hui de la taxe
professionnelle, taxe d’habitation et taxe de services communaux ;
- Les impôts gérés par l’autorité locale et qui portent sur l’ensemble des autres
taxes de la fiscalité locale.
Bien évidement, l’autorité locale comprend aussi bien les communes urbaines et
rurales, que les préfectures, provinces et régions.
1. Taxe professionnelle et taxe de services communaux
En matière de taxe professionnelle, certains promoteurs immobiliers bénéficient d’une
exonération, il s’agit des :
- Promoteurs immobiliers, pour la réalisation de logements sociaux dans le cadre
de convention conclue avec l’état pour la construction de 2.500 logements. (La
Loi de Finances 2008 a réduit ce nombre à 1.500 logements, et celle de 2010 a
réduit ce nombre à 500 logements au titre de l’imposition à l’IS et IR. Ce
changement a été introduit au niveau du texte de loi relatif à la fiscalité locale
par le biais de la loi 05‐10 modifiant et compétant la loi n°47‐06 relative à la
fiscalité des collectivités locales : Dahir n°1‐10‐22).
- Cette exonération est soumise aux conditions suivantes :
 Tenir une comptabilité séparée par programme ;
 Joindre à la déclaration annuelle un exemplaire du cahier de charges
pour la première année et un état du nombre de logements sociaux
réalisés dans le cadre de chaque programme ;
- Promoteurs immobiliers qui réalisent des résidences et campus universitaires,
d’au moins 500 chambres dans le cadre de convention conclue avec l’Etat (la
Loi de Finances 2010 a supprimé l’exonération en faveur de ces promoteurs
mais n’a pas procédé à la mise en harmonie du texte de la fiscalité locale).
La problématique de la formulation du texte de loi est qu’il ne permet pas d’apprécier
cette exonération, notamment pour les promoteurs immobiliers effectuant plusieurs
activités.
2. Taxe sur les terrains urbains non bâtis
a. Champ d’application
La taxe sur les terrains urbains non bâtis est appliquée au propriétaire ou au
possesseur (personne qui dispose du bien sans en être propriétaire), d’un terrain
urbain non bâti situé à l’intérieur du périmètre urbain, à l’exclusion des terrains nus
affectés à une exploitation professionnelle ou agricole dans la limite de 5 fois la
superficie exploitée.
Sont également soumis à cette taxe, les terrains dépendant des constructions
assujettis à la taxe d’habitation dont la superficie est supérieure à 5 fois la superficie
couverte de l’ensemble des constructions.
b. Exonérations permanentes
Sont exonérés de manière permanente :
- Les terrains appartenant à l’Etat et collectivités locales, et aux Habous publics ;
- Les bénéficiaires de permis de recherche ou de concession d’exploitation
d’hydrocarbures ;
- Les institutions nommément désignées par le texte de loi relatif à la loi sur la
fiscalité locale; notamment : la ligne nationale de lutte contre les maladies
cardio‐vasculaires, Fondation Hassan II, Fondation Mohamed V, université Al
Akhawayne… ;
- Les promoteurs immobiliers, pour la réalisation de logements sociaux dans le
cadre de convention conclue avec l’Etat pour la construction de 2.500
logements. La Loi de Fianances 2010 a réduit ce nombre à 500 logements au
titre de l’imposition à l’IS et IR. Ce changement a été introduit au niveau du
texte de loi relatif à la fiscalité locale par le biais de la loi 05‐10 modifiant et
compétant la loi n°47‐06 relative à la fiscalité des collectivités locales : Dahir
n°1‐10‐22. Cette exonération est soumise aux conditions suivantes :
 Une comptabilité séparée par programme ;
 L’obligation de joindre à la déclaration annuelle, un exemplaire du
cahier de charges pour la première année et un état du nombre de
logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme.

- Les promoteurs immobiliers qui réalisent des résidences et campus
universitaires, d’au moins 500 chambres dans le cadre de convention conclue
avec l’Etat (la loi de Finances 2010 a supprimé l’exonération en faveur de ces
promoteurs mais n’a pas procédé à la mise en harmonie le texte de la fiscalité
locale).
c. Exonérations temporaires
- Les terrains dépourvus d’un réseau de distribution d’eau et d’électricité, au vu
d’un document administratif ;
- Les terrains situés dans les zones frappées d’interdiction de construire ;
- Les terrains faisant l’objet d’autorisation de construire ou de lotir pour une
durée de 3 ans à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle de l’obtention
de ladite autorisation ;
- Les terrains appartenant à des personnes physiques ou morales, qui font l’objet
d’autorisation d’aménagement ou de développement durant les périodes
suivantes :
 3 ans pour les terrains dont la superficie ne dépasse pas 30
hectares ;
 5 ans pour les terrains dont la superficie varie entre 30 et 100
hectares ;
 7 ans pour les terrains dont la superficie dépasse 100 hectares.
A l’expiration de ces délais, les redevables qui n’ont pas obtenu le certificat
de conformité ou le permis d’habiter sont tenus de payer la taxe due sans
préjudice des pénalités et majorations.
d. Taux et modalités de calcul de la taxe
La loi 47‐06 relative à la fiscalité locale a fixé des fourchettes comme suit :
- Zone immeuble de 4 à 20 dhs/m2.
- Zone villa, zone logement individuel et autres zones de 2 à 12 dhs/m2.
L’autorité locale de chaque ville fixe librement ce taux en respectant ladite fourchette.
e. Obligations des redevables
- Les redevables doivent s’acquitter de la taxe au plus tard le 1er mars de chaque
année.
- Les propriétaires ou les possesseurs des terrains urbains non bâtis, soumis à la
taxe ou exonérés doivent déposer avant le 1er mars de chaque année, une
déclaration desdits terrains au service d’assiette communal.
- En cas de changement de propriétaire, d’affectation ou de cession, le redevable
doit fournir au service d’assiette communal dans un délai de 45 jours suivant la
date de réalisation de l’un des changements précités une déclaration contenant
les indications nécessaires à la liquidation de la taxe.
3. Taxe sur les opérations de construction
a. Champs d’application
La taxe sur les opérations de construction s’applique à toutes les opérations de
construction, de reconstruction et d’agrandissement de toute nature ainsi qu’aux
opérations de restauration qui nécessite une autorisation de construire.
b. Exonérations
- Les logements sociaux : superficie inférieure à 100 m2 et valeur immobilière
totale inférieure à 200.000 Dhs (la Loi de Finances 2010 a redéfini les
caractéristiques de ces logements mais n’a pas procédé à la mise à jour du
texte de loi relatif à la fiscalité locale) ;
- Les habitations situées dans les zones rurales ;
- Les entreprises installées dans la zone franche du port de Tanger pour les
activités effectuées à l’intérieur de ladite zone ;
- Les institutions nommément désignées par le texte de loi 46‐07 relatif à la
fiscalité locale ; notamment la ligne nationale de lutte contre les maladies
cardio‐vasculaires, Fondation Hassan II, Fondation Mohamed V, université Al
Akhawayne…
c. Taux et modalités de calcul de la taxe
La loi 47‐06 relative à la fiscalité locale a fixé des fourchettes comme suit :
- Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers, immeuble à

usage industriel, commercial, professionnel ou administratif de 10 à 20 dhs le
mètre carré couvert ;
- Logements individuels de 20 à 30 dhs le mètre carré couvert.
Pour les opérations de restauration, un montant de 100 dhs à 500 dhs est dû
(autorisation taxée).
d. Obligation des redevables
- La taxe doit être payée au moment de la délivrance de l’autorisation de
construire.
- Les bénéficiaires de cette autorisation doivent afficher avant le démarrage des
travaux, les références de l’autorisation, ainsi que la date de délivrance.
4. Taxe sur les opérations de lotissement
La taxe sur les opérations de lotissement s’applique à toutes les opérations de
lotissement.
b. Exonérations
Sont exonérés de cette taxe, les institutions nommément désignées par le texte de loi
46‐07 relative à la fiscalité locale, notamment l’Agence de Logement et d’Equipement
Militaire, la SONADAC, la société Sala Al‐ Jadida, L’Agence pour le Développement du
Nord, l’Agence pour le Développement des Provinces du Sud, l’Agence pour le
Développement de la Région Orientale et l’Agence d’Aménagement de la Vallée du
Bouregreg.
c. Taux et modalités de calcul de la taxe
Le taux de la taxe varie entre 3% et 5% du coût total des travaux.
Le paiement de cette taxe intervient en deux temps :
- 75% du montant de la taxe exigible sur la base du coût total estimatif des
travaux, au moment de la délivrance de l’autorisation de lotir ;
- Le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel
des travaux effectués, hors TVA, après achèvement des travaux.
Le certificat de réception provisoire ou le certificat de conformité ne sont délivrés au
redevable qu’après paiement du montant intégral de la taxe.
d. Obligations des redevables
Les redevables de la taxe sont tenus de déposer auprès du régisseur communal
compétent une déclaration comportant :
- Le coût total estimatif des travaux d’équipement du lotissement au moment du
dépôt de la demande d’autorisation de lotir ;
- Le coût total réel des travaux précités, au moment de la délivrance du certificat
de conformité.
5. Taxe sur l’extraction des produits de carrières
La taxe sur l’extraction des produits de carrières est appliquée aux quantités de
produits extraits des carrières situées dans le ressort territorial de la commune. Elle est
due par l’exploitant autorisé.
b. Taux et modalités de calcul de la taxe
Le tarif de la taxe est fixé comme suit :
Catégories de produits extraits Tarif par mètre cube extrait
Roches à usage ornemental et De 20 à 30 dhs

cosmétique, vanadinite, ghassoul,
agate, corail et saphir.
Variétés de marbre De 15 à 20 dhs
Sable et roches destinés à la De 3 à 6 dhs

construction et roches destinées à un
usage industriel (calcaire, argile,
pouzzolane).
Le montant de la taxe est versé spontanément à la caisse du régisseur communal
trimestriellement au plus tard le mois suivant la fin du trimestre.
c. Obligations des redevables
- Les personnes assujetties doivent délivrer à chaque client un récépissé

numéroté tiré d’une série continue au titre des quantités acquises, établi
d’après un imprimé modèle de l’Administration ;
- Les redevables doivent déposer une déclaration auprès du service d’assiette de
la commune sur le territoire de laquelle sont extraits les produits de carrières
avant le 1er avril de chaque année.
CHAPITRE 2 : DISPOSITIF COMPTABLE

APPLIQUE AUX COMPTES DE STOCKS
DES ENTREPRISES DE PROMOTION
IMMOBILIERE
Afin d’appréhender au mieux les comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilière, il convient au préalable de définir le dispositif comptable qui leur est
appliqué.
Nous allons appréhender successivement le dispositif comptable marocain ainsi que le
dispositif international.
Le dispositif comptable marocain est actuellement appliqué, mais vue la convergence
international vers un référentiel unifié, on peut s’attendre à une mise en conformité
de ce dispositif au référentiel international.
De même, certains promoteurs immobiliers sont côtés et sont parfois dans l’obligation
de présenter des comptes consolidés. C’est pour ces raisons que le présent chapitre
comprend une présentation des normes internationales.
SECTION 1 : NORMES COMPTABLES MAROCAINES
A. Contexte d’adoption
Le plan comptable immobilier concrétise une longue réforme de l’environnement
juridique et économique de l’entreprise en général et de l’entreprise de promotion
immobilière en particulier.

Le point de départ de cette réforme est bien entendu la promulgation de la loi
comptable de 1992. Il s’agit de la loi 9‐88 relative aux obligations comptables du
commerçant.
S’en est suivi la promulgation de la loi 17‐95 relative aux sociétés anonymes et la loi 5‐
96 relatives aux autres sociétés commerciales puis la loi 15‐97 relative au Code de
Commerce.
La réglementation comptable relative aux entreprises immobilières a été complétée

par l’adoption par l’Assemblée Plénière du CNC (Conseil National de Comptabilité), lors
de sa réunion du 11 mars 2003 après examen par le comité permanent du CNC lors de
ses réunions tenues durant l’année 2002.
La publication de ce plan a été motivée par les particularités suivantes :
 Un cycle de production assez long avec une valeur importante ;
 Un besoin de capitaux élevés générant des charges financières
importantes ;
 La réalisation de ventes en état futur d’achèvement ;
 L’étalement dans le temps des frais liés à la production, l’existence
des frais qui peuvent être engagés postérieurement à la fin des
travaux.
Avant l’entrée en vigueur et la publication du plan comptable immobilier, les
organismes sous tutelle du Ministère de l’Habitat et d’Urbanisme (ERAC,
Attacharouk…) appliquent à la fin des années 1998 comme référentiel comptable un
mémorandum datant de 1982 qui était spécifique à l’activité mais qui était dépassé.
Le Département de l’Habitat et de l’Urbanisme ont élaboré un manuel de procédures
comptables pour les organismes sous tutelle applicable à partir de l’exercice 1999, et
ceci afin de palier l’absence de référentiel adapté et dans un objectif d’unification des
pratiques dans le secteur public.
B. Evaluation du stock à l’entrée
1. Terrain
La réserve foncière est évaluée au coût complet qui comprend généralement les
éléments suivants :
‐ Prix d’acquisition du terrain (prix d’acquisition, valeur d’apport suivant l’acte
d’apport…)
‐ Frais de courtage, honoraires d’avocat, frais de notaire ;
‐ Frais de déchiffrage du terrain ;
‐ Impôts fonciers pris en charge ;
‐ Coût de démolition des structures ;
‐ Frais d’expertise pour l’amélioration du terrain ;
‐ Frais juridiques ;
‐ Coût de l’amélioration du terrain ;
‐ Indemnité d’expropriation ;
‐ Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions
foncières ;
‐ Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
être raisonnablement rattachés au terrain.
Cette définition est plus large que les prescriptions du CGNC et de la loi comptable,
mais le plan comptable général et le plan comptable du secteur immobilier (PCSI)
convergent vers le fait que les coûts anormaux (découlant de gaspillage par exemple)
et les frais d’administration générale ne doivent pas être compris dans l’évaluation du
stock de réserve foncière.
Le plan comptable du secteur immobilier a aussi défini le moment où le déstockage de
la réserve foncière doit intervenir. C’est dans le cas de survenance de l’un des
événements suivants :
‐ Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes
compétents ;
‐ Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;
‐ Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente.
Le déstockage du compte de réserve foncière intervient par la constatation d’un stock
de lotissement en cours ou de construction en cours.

Le déstockage peut intervenir aussi en cas de vente du terrain non aménagé.
Dans le cas particulier d’acquisition par voie d’échange, la valeur d’entrée du terrain
correspond à sa valeur actuelle. Toutefois, si cette valeur actuelle n’est pas
significativement différente de sa valeur comptable, cette dernière peut aussi être
retenue comme valeur d’entrée.
La valeur actuelle peut aussi être utilisée dans le cas de terrain acquis à titre gratuit.
2. Stock de lotissement et de construction
Le coût de production des lotissements en cours est composé des éléments suivants :
‐ Le coût d’achat du terrain ;
‐ Le coût des études confiées aux architectes, géomètres, métreurs,
topographes, bureaux d’étude… ;
‐ Les travaux de lotissement et de viabilisation tel que les travaux
d’assainissement, de voirie, d’électrification, d’adduction de l’eau potable, de
réseaux téléphoniques, d’aménagement des abords ;
‐ Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci‐après (voir
le point c du paragraphe 3 ci‐dessous) ;
‐ Les coûts internes de gestion.
Concernant le stock de construction en cours, l’évaluation de ces travaux est effectuée
au coût complet comprenant :
‐ Le coût de production du lotissement ;
‐ Les coûts d’études réalisées par les bureaux d’étude, les métreurs et les
architectes ;
‐ Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros œuvres, les
travaux de plomberie, d’électricité, de peinture… ;
‐ Les charges financières ;
‐ Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui
peuvent être raisonnablement rattachés à la production.

Afin de déterminer le coût de production des projets achevés, il faut tenir compte
outre ces frais, des charges suivantes :
‐ Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y
compris l’aménagement paysager et les installations de chantier ;
‐ Les frais annexes tels que les impôts et taxes préalables à l’achèvement, les
frais de publicité de commercialisation ;
‐ Les charges financières ;
‐ Les coûts internes de production ;
‐ Les frais généraux raisonnablement rattachés à la production, à travers
notamment une commission d’intervention.
3. Traitement de certaines catégories spécifiques des composantes

du coût
a. Frais commerciaux
Les frais commerciaux, englobent généralement tous les frais du projet à titre de
publicité et peut comprendre l’affichage, la publicité audiovisuelle et même le mobilier
de l’appartement témoin.
Ces frais ne comprennent pas en revanche la publicité générique visant à accroître la
notoriété du promoteur ou la notoriété de la marque du promoteur.
Exemple de frais de commercialisation :
- Fléchage et signalisation d’un chantier ;
- Achat de maquette ;
- Aménagement de bureaux de vente provisoires ;
- Aménagement d’appartement témoin ;
- Plaquette commerciale ;
- Publicité de lancement de programme.
b. Frais d’installation de chantier
Le promoteur a le choix de considérer les frais d’installation ou de construction de
bureaux des ventes comme étant une immobilisation à amortir sur la durée
d’utilisation des dits bureaux. C’est le cas aussi pour les frais de publicité et de
prospection. Ce choix doit être évidemment expliqué et justifié au niveau de l’ETIC.
c. Frais financiers
Concernant le traitement des charges financières, les prescriptions du CGNC avait
permis l’incorporation de ces charges au coût de production de stocks dont le cycle
normal dépasse une période de 12 mois. Toutefois, certaines conditions doivent être
respectées :
- Les emprunts ayant généré ces charges financières doivent être contractés
pour la réalisation du projet immobilier. Dans le cas où l’emprunt finance
plusieurs projets, les charges sont réparties entre ces programmes en justifiant
au niveau de l’ETIC les modalités de répartition ;
- L’incorporation des charges financières ne peut être effectuée au‐delà de
l’achèvement de la construction et du lotissement ;
- La date de départ de cette incorporation est la date de matérialisation de la
décision d’acquisition du terrain pour la réserve foncière, alors que pour les
lotissements et constructions c’est la date de délivrance de l’autorisation de
lotir ou de construire.
C. Charges engagées après l’achèvement des constructions et

des lotissements
Une fois le permis d’habiter ou le certificat de conformité obtenu, les comptes de
stocks ne sont plus alimentés par les charges engagées.
Généralement, le promoteur engage des coûts et des charges postérieurement à
l’achèvement du programme.
Ces frais ne sont pas, en principe, chiffrés lors de l’achèvement du programme. C’est le
cas par exemple :
‐ Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;
‐ Des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité
n’est apparue qu’à la fin du chantier ;
‐ De la réparation de malfaçon ou autres ;
‐ Des travaux d’aménagement des abords.

Ces charges sont comptabilisées en provision. Le schéma comptable n’a pas été
présenté au niveau du plan comptable du secteur immobilier, mais ces charges devrait
être constatées suivant le même schéma que les achats de travaux, en débitant le
compte de stock et en créditant le compte de fournisseurs factures non parvenues.
D. Provisions
Compte tenu du mode de comptabilisation des coûts de revient, une évaluation de la
provision à constater doit être effectuée au moins une fois par an.
Cette provision peut être déterminée à travers la comparaison des coûts avec les tarifs
de vente pratiqués déduction faite des frais de commercialisation.
Cette provision doit prendre en considération la possibilité de réalisation d’une perte à
la fin de la période prévisionnelle d’achèvement.
L’évaluation de cette provision doit être effectuée à la fin de chaque année par des
techniciens de métiers afin d’évaluer les coûts prévisionnels restant à engager et les
frais commerciaux. Il s’agit d’hommes de terrain qui peuvent évaluer de façon fiable le
prix prévisionnel de vente.
Suivant le principe de prudence, la totalité de la perte doit être comptabilisée en
détaillant entre la provision pour risques et charges et les provisions pour dépréciation
des stocks.
SECTION 2 : NORMES COMPTABLES INTERNATIONALES
L’application des normes IFRS vise à unifier l’harmonisation des normes de reportings
financiers pour mieux répondre aux attentes du marché en matière d’information
financière plus complète et plus transparente.
Au Maroc, cette démarche n’est pas encore obligatoire pour les comptes sociaux et
reste facultative pour les comptes consolidés. Cependant dans le contexte actuel de
mondialisation, cette application ne devrait pas tarder à être généralisée.
Au cours de la présente section, nous allons traiter l’application des normes
internationales en matière d’évaluation et comptabilisation des stocks.

Cette étude ne peut se substituer à une étude plus exhaustive des normes
internationales.
A. Evolution des normes IFRS
Les normes IFRS ont été le résultat de nombreuses années d’évolution chapeautées
par l’IASC (International Accounting Standards Comitee).
L’international Accounting Standards Comitee IASC ou Comité International des

Normes Comptables a été crée en 1973 à Londres.
A ce jour, ce comité a publié un cadre pour la préparation et la présentation des états
financiers : 6 IFRS, 41 normes comptables et 33 interprétations. L’établissement de ces
normes a contribué à l’amélioration et à l’harmonisation de l’information financière au
niveau mondial.
Entre 1974 et 1986, les professionnels comptables de l’Allemagne, l’Australie, le
Canada, les Etats unis, les Pays bas, le Japon, le Mexique, la Grande Bretagne et la
France se sont ainsi décidés à unir leurs efforts afin d’établir des normes comptables
internationales.
Dans un premier temps, ce groupement a défini une norme relative à l’information en
matière de principes comptables, ne se limitant pas aux normes de base uniquement.
Cependant les normes établies énonçaient le plus souvent deux traitements
comptables d’un même sujet et ceci afin de respecter les principes comptables utilisés
dans chaque pays membre du groupement.
C’est ainsi que les années 87 à 94 ont été marquées par la rédaction des options
ouvertes au niveau des normes émises, et ce afin d’assurer la comparabilité des états
financiers des Etats membres.
La période allant de 95 à 99 a été marquée par l’apparition d’une nouvelle notion
comptable : la juste valeur (fair value). Cette période a été aussi marquée par la
production d’un corps complet de normes.
Au cours de la période 97 à 99, l’IASC, Comité International des Normes Comptables a
entamé une réorganisation qui a aboutit à la fin de l’année 99 à la définition et
l’adoption d’une nouvelle structure soutenue par la SEC (Security Exchange Comitee).

A partir de l’année 2000, beaucoup d’évènements se sont succédés octroyant à l’IASC
sa position actuelle de normalisateur international. L’organisation internationale des
commissions de valeur a permis à l’IASC de développer des normes aux entreprises
cotées au sein de plusieurs pays.
Le 13 juin 2000, la Commission Européenne a annoncé qu’elle proposait aux Etats
membres que le référentiel comptable des sociétés européennes cotées soit celui des
normes IASC au plus tard en 2005.
A l’issue de sa restructuration, l’IASC a changé de nom en IASB (International
Accounting Standard Board) le 1er avril 2001.
L’IASB est composé d’un Conseil de Surveillance dont les membres sont des Trustees,
d’un Comité Exécutif (Board désigné sous le sigle IASB), d’un Comité Permanent
d’Interprétation (SIC) et d’un Comité Consultatif de Normalisation (SAC).
Le Comité Exécutif est composé de 14 membres désignés par les Trustees. Son rôle
opérationnel est essentiel, puisqu’il est chargé principalement de préparer les normes
comptables dorénavant appelées IFRS au lieu de IAS. Les normes comptables
internationales n’ont pas traité de manière spécifique les stocks des entreprises
immobilières. Néanmoins certaines normes régissent de manière générale
l’appréciation des stocks. Nous avons ainsi distingué entre :
‐ D’une part, les stocks de produits destinés à la revente ;
‐ D’autre part, les stocks de produits fabriqués par l’entreprise de promotion
immobilière.
B. Stocks de produits destinés à la revente
Même si ce cas reste rare, une entreprise de promotion immobilière peut détenir un
stock en vue de la revente. Elle peut aussi agir en tant qu’entrepreneur de travaux
faisant appel à leurs propres ressources techniques, financières et humaines.

Les catégories de stocks concernés sont les suivantes :
‐ Terrains ou constructions acquis pour la revente en l’état ;
‐ Stocks de matériel de construction : ciments, sables… ;
‐ Provisions.
Au niveau des normes internationales, le coût de stocks fongibles et des biens ou
services produits affectés à des projets spécifiques doit être déterminé en procédant à
une identification spécifique de leurs coûts individuels.
Par conséquent, et dans la mesure où les terrains et les autres produits immobiliers
sont clairement identifiables, chaque produit est évalué de manière distincte.
D’une manière générale, la norme IAS 2, définit le coût de stocks comme étant
l’ensemble des coûts d’acquisition, de transformation pour amener le stock à l’endroit
et dans l’état où il se trouve.
Ainsi, le coût d’achat comprend :
- Le prix d’achat ;
- Les droits de douane ;
- Les taxes autres que les taxes récupérables.
En revanche, les produits immobiliers sont spécifiques dans la mesure où ils font
l’objet de transactions immobilières spécifiques. Au Maroc, ces transactions sont
doublement taxées au regard des droits d’enregistrement et du droit à la Conservation
Foncière.
C. Promotion immobilière, entreprise immobilière
Il s’agit des promoteurs immobiliers qui exécutent les travaux immobiliers de
construction.
Les stocks de ces entreprises sont caractérisés par l’existence des catégories
suivantes :
- Stock de matières premières : terrains ;
- Matériel et fournitures : ciment, fer, peinture ;
- Produits en cours : projets immobiliers non encore achevés ;
- Produits finis : projets immobiliers finis.

Quelque soit la catégorie de stock, la norme IAS 2 définit les stocks comme étant des
actifs :
« Détenus pour être vendus dans le cours normal de l’activité ;
En cours de production pour une telle vente ou sous forme de matières premières ou de
fournitures devant être consommés dans le processus de production ou de prestation
de service »
Les biens ne répondant pas ainsi à cette définition ne peuvent en conséquence être
intégrés en stock. C’est le cas par exemple des pièces de rechange ou de terrains
acquis dans un but spéculatif (donc non destinés à la vente dans le cours normal de
l’activité).
Pour l’évaluation du stock, la norme IAS 2 n’a pas traité de manière spécifique le stock
de produit immobilier. Néanmoins, à travers l’analyse de cette norme nous allons
développer :
- L’évaluation à l’entrée ;
- Le coût de production ;
- L’évaluation à la date de clôture ;
- La provision.
1. Evaluation à l’entrée
La norme IAS 2 indique que « le coût des stocks doit comprendre tous les coûts
d’acquisition, coûts de transformation et autres coûts encourus pour amener les stocks
à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent ».

Elle précise ainsi :
- Les coûts d’acquisition des stocks comprennent le prix d’achat, les droits de
douane et autres taxes (autres que les taxes ultérieurement récupérables par
l’entreprise auprès des administrations fiscales), ainsi que les frais de transport,
de manutention et autres coûts directement attribuables à l’acquisition de
produits finis, de matières premières et de services. Les rabais commerciaux,
remises et autres éléments similaires sont déduits pour déterminer les coûts
d’acquisition.
- Prix d’achat : il correspond au prix à payer à l’ancien détenteur du bien, que ce
soit le terrain ou autres matières premières incorporables. Même s’il est rare
d’avoir des matières premières et/ou fournitures importées, il est possible pour
une entreprise de promotion immobilière d’acquérir certains matériaux à
l’étranger. Dans ce cas, l’importation est évaluée au cours de change à la date
de transaction (cours de change à appliquer si la société devait procéder au
règlement).
La norme IAS 21 : effets de variation des cours de monnaies étrangères
précise « les écarts de change résultant du règlement d’éléments
monétaires ou de la présentation d’éléments monétaires d’une entreprise à
des cours différents de ceux qui ont été utilisés pour les comptabiliser
initialement au cours de l’exercice, ou pour les présenter dans les états
financiers antérieurs, doivent être comptabilisés en produits ou en charges
de l’exercice au cours duquel ils sont survenus… »
La valeur comptable des actifs comptabilisés au coût historique (tels que
les immobilisations ou les stocks) reste évaluée au cours de change à la
date de la transaction.
Ce traitement reste bien évidement le traitement de référence. Cependant
la norme IAS 21 autorise comme « Autre traitement autorisé » la prise en
compte des écarts de change résultant d’une forte dévaluation ou
dépréciation d’une monnaie contre laquelle il est impossible en pratique
de se couvrir.
- Droits de douane : impôts et taxes obligatoires pour la réception du
produit importé ;

- Autres taxes à l’exclusion des taxes récupérables : on peut ainsi inclure les
droits d’enregistrement de Conservation Foncière sur terrain acquis de même
que la taxe régionale ;
- Frais de transport et de manutention : il s’agit de tous les frais de transport
engagés pour permettre aux produits d’être acheminés sur le lieu de
production. Ainsi, si la société détient des centres de stockage où tous les
produits sont centralisés avant d’être répartis sur les lieux de production, on
peut tenir compte des frais engagés entre la centrale de stockage et les sites de
production par exemple.
- Autres coûts attribuables à l’acquisition : il s’agit des autres coûts qui
répondent à la définition générale et qui n’ont pas été spécifiquement désignés
au niveau de l’explication fournie. La question qui se pose à ce niveau est :
qu’en est‐il du traitement des honoraires des notaires, courtiers ou
intermédiaires et des frais de démolition ? A notre avis les honoraires des
professions libérales assurant des fonctions de support ne peuvent être
incorporés que dans la mesure où ils assurent une fonction obligatoire de par la
loi ou les usages : notaires par exemple, alors que les honoraires perçus par les
intermédiaires, correspondraient plutôt à des frais généraux d’achat dans la
mesure où la commission perçue est la contre partie en général de frais de
recherche de plusieurs biens et non pas spécifiquement au bien acquis.
2. Coût de production
Le coût de production ou coût de transformation comprend les coûts directs de
production, c'est‐à‐dire les coûts directement liés aux unités de production comme par
exemple : la main d’œuvre directe, les frais généraux de production aussi bien fixes
que variables engagés pour la transformation des matières premières en produits finis.
Les frais variables de production sont des coûts indirects de production qui varient en
fonction du volume de production tels que les matières premières et la main d’œuvre
indirecte.

La norme IAS 2 définit les frais généraux fixes de production comme « étant des coûts
de production qui demeurent relativement constants indépendamment du volume de
production, tels que l’amortissement, l’entretien des bâtiments et de l’équipement
industriel et les frais de gestion et d’administration de l’usine ».
La norme IAS 2 précise que les frais fixes sont imputés au coût de production suivant la
capacité normale de l’outil de production. Cette dernière correspond à la production
moyenne que la société s’attend à réaliser sur un certain nombre d’exercices dans des
conditions normales d’activité, en tenant compte des périodes d’entretien planifiées. Il
est possible de retenir le niveau de production réelle s’il est proche de la capacité
normale de production.
L’imputation des frais fixes est effectuée aussi bien en période de sous activité que de
sur activité, et ce afin d’évaluer les stocks à un coût aussi proche de la réalité.
Les entreprises peuvent utiliser la méthode du coût standard en se basant sur la notion
de production normale et faire l’objet d’examen périodique.
Concernant le secteur de promotion immobilière, l’évaluation des travaux immobiliers
est plus simple à préciser, car en effet les composantes du coût de production sont
identifiables. Cependant, la répartition par unité de vente est plus problématique.
3. Evaluation à la date de clôture
Dans le cas des stocks non interchangeables et affectés à des projets spécifiques, le
coût doit être déterminé en procédant à une identification spécifique des coûts
individuels.
En revanche, dans le cas contraire, deux traitements de référence peuvent être
utilisés : la méthode du PEPS (premier entré, premier sorti) ou CMUP (coût moyen
pondéré).
Pour le secteur de la promotion immobilière, le stock de produits en cours et produits
finis n’est pas interchangeable. Par conséquent, l’évaluation par unité doit être
effectuée de façon distincte. En revanche, pour les autres catégories de stock on peut
utiliser les deux méthodes énoncées.
4. Provisions pour dépréciation
L’évaluation des stocks ne peut être inférieure à sa valeur nette de réalisation.
La norme IAS 2 donne la définition suivante :
« Les estimations de la valeur nette de réalisation sont fondées sur les éléments
probants les plus fiables disponibles à la date à laquelle sont faites les estimations du
montant des stocks que l’on s’attend à réaliser. Ces estimations tiennent compte des
fluctuations de prix ou de coûts directement liés aux évènements survenant après la fin
de l’exercice dans la mesure où de tels événements confirment les conditions existant à
la fin de l’exercice ».
D’après cette définition, l’entreprise doit comptabiliser une provision dans les cas
suivants : stocks endommagés, stocks totalement ou partiellement obsolètes et si le
coût estimé d’achèvement ou nécessaire à la vente a augmenté de telle façon que
l’entreprise ne peut recevoir la totalité des charges engagées ou à engager. Il ressort
ainsi de cette définition que les provisions pour rotation lente ne sont pas acceptées
car ne respectant pas ces conditions.
Bien entendu, il faut prendre en considération le but de détention des stocks. Par
exemple : Les stocks ayant fait l’objet de vente ferme doivent être provisionnés si le
prix de vente est inférieur au coût d’achat.
L’entreprise doit rester vigilante à l’égard de cette notion de valeur nette de
réalisation, surtout pour les projets en cours dont la valeur de réalisation est
totalement incertaine.
D. Contrats à long terme
1. Définitions
Les entreprises de promotion immobilière sont caractérisées par un cycle de
production assez long. De ce fait, les stocks de travaux devraient être traités
conformément à la norme IAS 11 : contrats de construction.
La norme IAS 11, traite de la comptabilisation des produits et coûts relatifs aux
contrats de construction.

Cette norme définit le contrat de construction comme étant « Un contrat
spécifiquement négocié pour la construction d’un actif ou d’un ensemble d’actifs qui
sont étroitement liés ou indépendamment en terme de conception de technologie et de
fonction, de finalités ou d’utilisation ».
Autrement dit, les contrats de construction peuvent s’apparenter aux contrats à long
terme au niveau du CGNC.
La norme distingue ainsi les contrats à forfait des contrats de régie. En effet, le premier
est défini comme étant un contrat de construction dans lequel le constructeur accepte
un prix fixe pour le contrat, ou un taux fixe par unité de production, soumis dans
certains cas à des clauses de révision de prix, alors que le contrat de régie est un
contrat de construction dans lequel le constructeur est remboursé des coûts autorisés
et perçoit une rémunération fixe ou variable définie conformément aux coûts engagés.
Ce dernier mode de rémunération est utilisé par les intervenants étatiques ou semi
étatiques chargés de la promotion immobilière dans le cas des projets gérés pour le
compte du maître d’ouvrage.
Comptablement, un contrat portant sur plusieurs actifs doit être réparti par actif, sous
les conditions suivantes :
- Existence d’une proposition financière pour chaque actif ;
- Négociation séparée pour chaque actif ;
- Identification des produits et des coûts pour chaque actif.
En revanche, si les conditions ci‐après sont réunies, un ensemble de contrats doit être
analysé comme étant un contrat unique :
- L’ensemble des contrats fait partie d’un marché global ;
- L’existence d’une liaison étroite entre les contrats, de telle façon qu’ils font
partie d’un projet unique avec une marge globale ;
- Les contrats sont exécutés simultanément ou à la suite l’un de l’autre sans
interruption.

Par ailleurs, les avenants au contrat initial portant sur la construction d’un actif
supplémentaire doivent être traités de manière distincte quand :
- L’actif présente une conception, une technologie ou une fonction sensiblement
différente de l’actif ou des actifs objets du contrat initial ;
- Le prix est négocié indépendamment du prix fixé au contrat initial.
2. Comptabilisation
a. Méthode du pourcentage d’avancement
Selon la méthode du pourcentage d’avancement, les charges et les produits sont
comptabilisés en fonction du degré d’avancement de l’activité du contrat à la date de
clôture. Par conséquent, le bénéfice du contrat est comptabilisé suivant le degré
d’avancement du contrat.
Les pertes encourues ou à terminaison sont par contre directement intégrées en
résultat.
D’une façon générale, cette méthode peut être utilisée lorsque l’avantage économique
ira à l’entreprise, le résultat du contrat pouvant être estimé de façon fiable et
l’évaluation des coûts clairement identifiable. Concernant les contrats à forfait, il faut
en outre que les coûts à terminaison et le degré d’avancement à la date de clôture
soient évalués de façon fiable.
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour estimer le degré d’avancement :
- Rapport des coûts encourus au coût total estimé ;
- Examen des travaux exécutés ;
- Ou l’achèvement, en terme physique, d’une partie des travaux du contrat.

Le produit du contrat comprend les éléments suivants :
- Le montant initial des produits encourus dans le contrat ;
- Les modifications dans les travaux du contrat, plus les réclamations, et les
primes de performance dans la mesure où il est probable qu’elles donnent lieu
à des produits et/ou elles peuvent être évaluées de façon fiable ;
Modification dans les travaux : suite à une instruction donnée par le client qui
peut être assortie d’une augmentation ou d’une diminution des produits du
contrat.
Réclamation : dédommagement demandé par le prestataire en vue de couvrir
certains coûts non inclus dans le prix du contrat, tel que l’augmentation
inattendue du prix d’achat de matières premières, les retards occasionnés par
le client, des erreurs dans les spécifications…
Primes de performance : suppléments payés si le niveau de performance est
atteint ou dépassé.
Le coût des contrats implique :
- Les coûts directement liés au contrat : main d’œuvre du chantier y compris la
supervision
 coûts des matériaux utilisés dans la construction ;
 amortissements des installations techniques utilisés pour le contrat ;
 coûts de mise en place d’installations, d’équipements et de matériaux
au chantier ;
 coûts de location des installations techniques liés au contrat ;
 coûts de conception et d’assistance technique liés au contrat ;
 coûts estimés des travaux de finition et des travaux effectués à titre de
garantie y compris les coûts de garantie attendus ;
 réclamations provenant de tiers.

- Les coûts attribuables à l’activité du contrat en général et qui peuvent être
affectés au contrat tels que l’assurance, le coût de conception et de l’assistance
technique, les frais généraux de construction, les frais financiers quand
l’emprunt est directement attribuable à l’acquisition, la construction ou la
production ;
- Tous autres coûts qui peuvent être spécifiquement facturés au client selon les
termes du contrat.
b. Méthode à l’achèvement
La méthode à l’achèvement est applicable lorsque l’estimation du résultat n’est pas
fiable :
- Les produits ne sont comptabilisés que dans la limite des coûts encourus et
probablement recouvrables ;
- Les coûts sont comptabilisés en charges dans l’exercice au cours duquel ils sont
encourus.
La formulation actuelle des normes conduit à considérer la première méthode comme
étant la méthode de référence. Cependant il est possible d’évaluer un même contrat
différemment à une date de clôture suivant la possibilité d’estimation du résultat du
contrat, à condition d’en informer le lecteur et d’estimer l’incidence de ce changement
sur les comptes.
3. Pertes à terminaison
Dans tous les cas, s’il est probable que le contrat aboutisse à une perte à la fin de son
exécution, le montant de la perte probable doit être immédiatement comptabilisée en
charges indépendamment de la méthode utilisée, du démarrage ou non du contrat, du
degré d’avancement du contrat, du montant des profits attendus sur d’autres contrats.
Cette provision est répartie entre une provision pour dépréciation des comptes de
stocks, suivant le schéma normal de comptabilisation, et une provision pour risque.
La répartition est effectuée conformément à l’avancement, et donc la perte se
rapportant aux stocks comptabilisés est constatée en provision pour dépréciation et la
perte sur les travaux futurs et provision pour risque.

CHAPITRE 3 : DIFFICULTES
D’APPRECIATION DES COMPTES DE
STOCKS PAR L’AUDITEUR EXTERNE
Avant de définir le plan de mission et un programme de travail adapté, l’auditeur doit
apprécier au préalable les difficultés d’appréciation des comptes de stocks.
Ce chapitre traitera ces difficultés et sera organisé conformément aux objectifs d’audit,
à savoir l’exhaustivité et la réalité des comptes de stocks, les modalités d’évaluation
ainsi que les difficultés liées à l’opération d’inventaire physique.
Ce chapitre analysera également les difficultés liées aux incidences fiscales dans la
mesure où le secteur bénéficie d’avantages fiscaux conséquents.
SECTION 1 : DIFFICULTES LIEES A L’EXHAUSTIVITE ET A LA REALITE DE

COMPTABILISATION DES STOCKS
A. Difficultés d’appréciation de la réserve foncière
1. La réserve foncière un bien immobilier
Le stock de réserve foncière comprend les terrains détenus par la société dans un
objectif de construction des projets immobiliers.
La réserve foncière est considérée comme étant la matière première pour l’activité de
promotion immobilière. Elle permet de mesurer la durée de viabilité de la société. En
effet, le potentiel de la société est appréhendé par rapport au stock de réserve
foncière détenu par le promoteur immobilier.
Etant un enjeu important, l’auditeur externe doit s’assurer que la réserve foncière
comptabilisée est exhaustive et réelle.

Il convient au préalable de définir certaines notions qui figurent au niveau des contrats
de vente : la jouissance et la propriété.
Ces deux termes sont ainsi définis comme suit :
- Jouissance : la date de jouissance est la date à partir de laquelle commence à
s’exercer un droit sur l’action, l’obligation ou le bien
- Propriété : Le droit de propriété est un droit réel conférant toutes les
prérogatives que l’on peut avoir sur un bien ; traditionnellement on en
distingue trois :
 le fructus : droit de recueillir les fruits du bien,
 l'usus : droit de l'utiliser,
 l'abusus : droit d'en disposer, c'est‐à‐dire de le détruire en tout ou en
partie, de le modifier ou de le céder à un autre.
Le contrôle de la réalité de la réserve est plus évident, dans la mesure où les
transactions immobilières font l’objet de procédures d’enregistrement rigoureuses et
faisant appel à plusieurs intervenants, le notaire, le service de l’enregistrement et la
conservation foncière. En revanche, le contrôle de l’exhaustivité n’est pas facile à
appréhender par l’auditeur externe.
Cette complexité vient de la nature de cette réserve qui est immobilière dont le
traitement ne peut être assimilé au traitement d’une activité classique. Ainsi, pour une
activité classique de production, généralement les flux d’entrée font l’objet de fiche de
mouvements dont la traçabilité est facilement établie. Ce qui n’est pas le cas des
mouvements portant sur les terrains et réserves foncières. Ils font l’objet de processus
juridique sans mouvement physique.
Dans une activité de production classique, l’entrée de la matière première se traduit
par la possession du bien physiquement, obligeant ainsi les personnes intervenant
dans le processus d’intégrer ce flux au niveau du système d’information. A défaut de
cette mise à jour, l’inventaire physique des stocks effectué en fin d’année permet de
faire ressortir cette incohérence.
En revanche, pour la promotion immobilière, l’acquisition du terrain ne se traduit pas
par la possession du bien c'est‐à‐dire qu’il n’est pas transporté dans un site
appartenant au promoteur, car le terrain est un bien immeuble.

Cette discordance de traitement requiert une communication sans faille entre les
différents intervenants. La procédure devra ainsi définir les modalités et les modes de
communication des différentes informations concernant le stock de réserve foncière.
De ce fait, l’existence d’un système d’information performant n’est pas suffisante et le
capital humain est en plus prépondérant par rapport à une activité classique de
production. Ceci afin de pouvoir disposer d’une gestion optimale des mouvements liés
à la réserve foncière.
Pour l’auditeur, l’accent doit être mis sur le processus de traitement de l’acquisition
foncière. Il doit ainsi s’assurer que ce processus permet de traduire toutes les
transactions immobilières relatives à la réserve foncière et que toutes les transactions
traitées concernent bien l’entreprise.
2. La réserve foncière : un principe de comptabilisation ambigu
La nature des transactions immobilières superpose plusieurs dates : date de signature
du contrat de vente par l’acheteur, par le vendeur, date d’enregistrement, date
d’inscription auprès de la Conservation Foncière. Ainsi sommes nous amenés à nous
interroger sur la date d’enregistrement comptable à prendre en compte pour le
rattachement de l’opération. Le principe de comptabilisation d’un stock d’une manière
générale correspond à la date de transfert de propriété. Dans le cas de la réserve
foncière, il s’agit de la date de signature du contrat par l’acheteur et par le vendeur.
Le plan comptable immobilier n’a pas traité de manière claire le principe de
rattachement du stock de réserve foncière. Mais il faut dire que pour les grands
promoteurs, ce ne sont pas des opérations répétitives mais plutôt des opérations
pluriannuelles qui se déroulent ponctuellement. Par conséquent, généralement ce ne
sont que quelques opérations par année et la question de séparation des exercices
n’est pas généralement posée.
L’auditeur ne doit pas s’arrêter à la résolution de cette question de date, car la
comptabilisation de cette réserve n’est pas suffisante dans la mesure où il doit
s’assurer que cette opération est opposable aux tiers. Il faut aussi que le contrat de
vente soit enregistré et la propriété portée au niveau de la Conservation Foncière.
3. Une gestion de la réserve foncière étalée dans le temps
Le stock de réserve foncière s'étale dans le temps. Par conséquent l’auditeur doit
s’assurer à la fin de chaque exercice que les terrains sont toujours la propriété de la
société en demandant annuellement, de préférence à une date proche de l’élaboration
de son rapport, des certificats de propriété qui lui permettent en même temps de lui
assurer que le terrain est toujours la propriété de la société et qu’il n’est pas grevé de
servitude ou d’engagement qui doit être porté au niveau de l’ETIC.
La création d’une instance chargée de la centralisation des propriétés foncières de
l’entité permet d’avoir une information exhaustive sur toutes les propriétés foncières
de la société.
4. Risque de réalité des propriétés foncières
Le stock constaté en réserve foncière peut aussi souffrir du risque de réalité du stock
comptabilisé et ceci essentiellement pour deux raisons :
- Généralement, les entreprises de promotion immobilière sont sous forme de
groupe, générant ainsi un risque de confusion de patrimoine entre les
différentes entités formant le groupe ;
- Des confusions peuvent exister entre les opérations de paiement, de transfert
de propriété et les documents juridiques correspondants, le compromis de
vente et le contrat de vente. Ainsi, en absence d’une bonne connaissance de
ces différents documents, la comptabilité peut se baser sur un compromis de
vente au lieu du contrat de vente par exemple.
Afin de limiter ce risque, l’auditeur n’a pas d’autres moyens que de procéder par
sondage à l’examen des pièces justificatives des éléments comptabilisés.
Pour rappel :
- Le compromis de vente n’est qu’un engagement de vente ;
- Le contrat de vente matérialise la vente du terrain.
Cependant la conclusion du contrat de vente n’est pas suffisante, l’enregistrement de
la vente étant obligatoire au service de l’enregistrement et au niveau de la
Conservation Foncière.

Ainsi, l’auditeur doit s’assurer que toutes les formalités légales afférentes au stock de
réserve foncière ont bien été accomplies, à savoir :
‐ Rédaction du contrat par un notaire habilité ;
‐ Enregistrement dans un délai de 30 jours ;
‐ Enregistrement auprès de la Conservation Foncière.
S’il est admis de constater le stock de réserve foncière, une fois le contrat de vente
signé, il faut s’assurer par la suite que ces formalités sont bien accomplies.
B. Difficultés d’appréciation liées au stock d’en cours
1. Système de fonctionnement
Conformément au plan comptable du secteur immobilier, le stock de réserve foncière
est transféré au stock de produit en cours une fois l’autorisation de construire délivrée.
Le stock est ensuite augmenté des différents travaux réalisés par la société. La
problématique à ce niveau est de cerner l’exhaustivité et la réalité des différents
travaux exécutés par les prestataires.
Au préalable, il conviendrait de définir les différents intervenants au niveau du
processus de travaux :
- L’architecte établit les plans, veille à leur bonne exécution, veille au respect des
plans d’aménagement et s’assure que les travaux ont été exécutés suivant les
règles de l’art ;
- Le bureau d’étude effectue une étude technique du projet, veille au respect des
règles d’urbanisme ;
- Le bureau de contrôle veille au respect des règles d’urbanisme et au respect de
la loi sur les bâtiments ;
- L’entreprise de travaux est chargée d’exécuter les travaux suivant le plan
autorisé par l’autorité gouvernementale.
Il faut ajouter également les personnes chargées en interne du pilotage du projet.

Du fait de la nature des travaux exécutés, qui sont d’une part étalés dans le temps et
qui d’autre part exigent une technicité et une connaissance du métier, il est difficile
pour un auditeur dont la mission est ponctuelle et généralement organisée
indépendamment de l’exécution des travaux, d’apprécier convenablement le stock
d’encours.
2. Problématique de séparation des exercices
Les travaux immobiliers sont exécutés en flux tendu, alors que la facturation est faite
d’un commun accord entre le fournisseur et le client, par arrêtés périodiques en
fonction de l’exécution des travaux et non suivant les objectifs d’arrêtés des comptes.
Par ailleurs le fait générateur de la comptabilisation est l’établissement des factures.

Cependant, l’émission de la facture ne suffit pas pour apprécier l’exécution des
travaux, et là réside toute la complexité, notamment à la date de clôture de l’exercice.
En matière de procédure, la facture est précédée d’un décompte ou d’un attachement
qui doit être établi par les trois fonctions principales : l’architecte, le bureau d’étude et
le bureau de contrôle.
Le décompte matérialise la livraison des travaux à une date déterminée. Cette livraison
ne porte pas sur la totalité des travaux à exécuter, elle peut porter sur une partie des
travaux.
Ainsi, l’auditeur vérifie l’existence de l’approbation des factures par ces différentes
personnes et doit surtout s’assurer qu’il existe une séparation et une indépendance
nette entre eux.
Il est même recommandé d’être assisté par un expert indépendant afin de vérifier la
régularité des travaux comptabilisés. Ces travaux peuvent couvrir plusieurs natures de
prestations :
‐ Préparation du terrain : démolition, terrassement ;
‐ Fondations : rémunéré en mètre cube construit ;
‐ Gros œuvres : regroupant les fondations, les murs porteurs, les dalles… ;
‐ Plomberie et sanitaires ;
‐ Revêtement des sols et des murs ;
‐ Ebénisterie, menuiserie…
‐ Peinture…

Afin de limiter le risque lié à la séparation des exercices, une estimation des travaux
exécutés devra être effectuée par des personnes habilitées. A défaut de cette
estimation, l’auditeur doit en estimer l’incidence sur le résultat et éventuellement sur
son opinion.
3. Problématique d’exécution des travaux immobiliers
Les travaux immobiliers sont des travaux qui s’étalent sur une longue durée et
conditionnent la rentabilité du projet immobilier. Ces travaux font ainsi l’objet d’appel
d’offre et de marché de travaux.
L’auditeur doit veiller à une revue des dossiers d’appels d’offre, notamment au niveau
de la partie administrative qui comprend les statuts et les pouvoirs des gérants et il est
aussi recommandé de demander une attestation d’indépendance.
A la clôture de l’exercice, des situations de travaux intermédiaires doivent être établies
et contrôlées par le bureau d’étude.
Dans la pratique il est difficile d’obtenir une situation des travaux à la date de clôture,
et donc l’idéal est de demander à l’entreprise de travaux la délivrance d’un décompte
aussi proche de la date de clôture. Dans le cas contraire il est recommandé de faire
évaluer les travaux par les personnes en interne chargées de la gestion technique des
projets.
On peut ainsi résumer les difficultés liées aux travaux de stocks encours aux éléments
suivants :
‐ Le planning des travaux : les travaux sont exécutés tout au long de l’année alors
que l’intervention de l’auditeur est ponctuelle ;
‐ La nature des travaux : les travaux sont immeubles et dispersés sur plusieurs
sites ;
‐ La séparation des exercices : il est difficile d’obtenir une situation des travaux à
la date de clôture ;
‐ La complexité technique des travaux nécessitant un homme de métier ;
‐ La multiplication des intervenants.
C. Difficultés d’appréciation liées aux stocks de produits finis
La promotion immobilière est une profession complexe dont le cœur d’activité est
nécessairement étalé dans le temps et s’il est possible, si non prévisible, de gérer le
stock de travaux en cours, il est pratiquement impossible de prévoir à l’avance la durée
d’écoulement de ce stock.
Il est en revanche accepté sous l’une des 3 conditions suivantes, le reclassement du
stock de travaux en cours aux comptes de stocks de produits finis :
‐ La réception provisoire du lotissement sur la base du procès verbal établi par la
commission ou du certificat de conformité (réception par les services de la
municipalité) ;
‐ Le permis d’habiter d’une construction délivré par le Président du Conseil
Municipal ;
‐ En absence des documents ci‐dessus, l’achèvement peut être déclaré si les
conditions d’habitabilité ou de conformité sont réunies.
Sachant bien qu’au niveau des normes internationales et du fait de l’absence d’une
réglementation spécifique de l’activité, aucune précision des modalités de déstockage
ne sont prévus du stock de produits en cours et produits finis. Il est cependant, admis
suivant une logique économique, qu’une fois tous les travaux obligatoires permettant
la vente du produit sont achevés, le déstockage peut être réalisé.
Les transactions immobilières sont des transactions lourdes étalées dans le temps et
nécessitent l’intervention de professionnels de haut niveau pour veiller à leur bonne
exécution. C’est ainsi que la loi oblige la réalisation des transactions immobilières par
un notaire dûment habilité et à défaut par les Adouls, sous réserve d’authentification
auprès du Tribunal.
Pour une activité classique de vente de produits industriels ou de négoce, il y a un bon
de livraison qui matérialise le transfert de propriété. En revanche pour l’activité de
promotion immobilière, il n’y a pas nécessairement de bon de livraison. Le transfert de
propriété intervient suivant les termes du contrat de vente et ce généralement le jour
des signatures de l’acheteur et du vendeur.
La difficulté à ce niveau est que la transaction ne produit d’effet à l’égard des tiers
qu’une fois l’acte enregistré et déposé auprès de la Conservation Foncière.

De ce fait, sur une même transaction, il y a juxtaposition de plusieurs dates (et par
conséquent plusieurs contraintes) :
‐ Deux dates pour le compromis de vente ;
‐ Deux dates pour le contrat de vente ;
‐ Date d’enregistrement du contrat ;
‐ Date de dépôt des actes auprès de la Conservation Foncière ;
‐ Date de livraison de bien.
Le compromis de vente ou promesse de vente est défini comme étant un engagement
de vente du bien immobilier par le propriétaire du bien. Il ne matérialise pas en
conséquence le transfert de propriété et constitue un engagement hors bilan.
C’est le contrat de vente, qui prescrit de manière précise la date de transfert de
propriété, dite dans le jargon juridique : date de jouissance.
Ainsi, le contrat de vente produit ses effets à l’égard des parties une fois signé, et à
l’égard des tiers une fois enregistré auprès de la Conservation Foncière.
Pour le promoteur immobilier il convient de mettre en place un suivi des contrats
signés au cours de la période afin de s’assurer que l’ensemble des transactions de la
période a bien été enregistré en comptabilité.
Ce suivi doit mettre en relief les dates de signature ainsi que la date de
l’enregistrement ainsi que celle du dépôt auprès de la Conservation Foncière.
Afin de mieux appréhender ces difficultés on peut identifier les éléments suivants :
‐ Etalement dans le temps des opérations de vente ;
‐ Multiplicité des dates pour le transfert de propriété ;
‐ Nécessité d’instaurer un suivi des dates des transactions et des dates de dépôt
à la Conservation Foncière.
SECTION 2 : DIFFICULTES LIEES A L’EVALUATION DES STOCKS
A. Difficultés d’évaluation des valeurs brutes
1. Evaluation selon les normes marocaines
Le plan comptable du secteur immobilier a le mérite d’adapter le Code Général de
Normalisation Comptable. Il souffre en revanche de quelques lacunes qui peuvent
présenter une incidence significative sur les comptes des sociétés auditées.
On peut ainsi recenser les difficultés suivantes :
- Absence d’obligations d’application du plan comptable du secteur immobilier ;
- Le plan comptable nécessite un suivi extra comptable des projets gérés et donc
générateur de risque d’erreur ;
- Absence de définition claire des modalités de répartition des charges et
constructions communes ;
- Absence de définition claire des modalités d’affectation des frais
d’administration et des charges de fonctionnement (commission d’intervention
par exemple).
a. Obligation d’adoption du plan comptable immobilier
Les avis du Conseil National de Comptabilité ne sont pas obligatoires en vertu d’un
texte de loi. Par conséquent, les entreprises de promotion immobilière ne sont pas
dans l’obligation d’adopter ce plan.
Cette insuffisance n’est pas ainsi comblée par une disposition fiscale ou réglementaire
assujettissant ces promoteurs à ce plan, comme c’est le cas pour le plan comptable des
établissements de crédit ou le plan comptable des assurances.

Par ailleurs, la conception du plan n’a pas précisé de manière précise les personnes
assujetties. Comme rappelé auparavant, la profession de promotion immobilière n’est
pas une profession réglementée par une instance désignée par la loi. Le CNC a publié
jusqu’à présent plusieurs plans comptables :
- Le plan comptable des établissements de crédit ;
- Le plan comptable des entreprises d’assurance ;
- Le plan comptable des associations ;
- Le plan comptable du secteur immobilier.
Les deux premiers plans sont rendus obligatoires respectivement par arrêté du
Ministre des Finances n° 1331‐99 du 23/08/1999, arrêté du ministre des finances et de
la privatisation n° 1493‐05 du 20 octobre 2005.
Ainsi l’absence d’une instance réglementant la profession ne facilite pas la
généralisation de ce plan.
b. Nécessité de suivi extra comptable des comptes de stocks
Les projets immobiliers sont des projets intégrés, qui comprennent en même temps
des logements avec différents standing, des locaux de commerce et des lots et
équipements sociaux culturels.
Normalement, il est facile de suivre les stocks de terrain ou d’en cours, cependant à
partir du moment où ce stock est transféré aux stocks de produits finis, un suivi des
sorties devra être instauré.
Ainsi le stock des entreprises de promotion immobilière ne peut pas être suivi
uniquement au niveau comptable, il doit être spécialement effectué de manière extra
comptable et ce pour plusieurs raisons :
- La construction immobilière est assurée par plusieurs corps de métiers sur une
période relativement longue ;
- Le suivi des stocks implique le recueil de plusieurs informations qui ne sont pas
nécessairement comptables (superficie développée, superficie achetée,
nombre d’étages, équipement socio culturel), état d’avancement, tranche,
superficie après bornage, date de fin des travaux, dates d’acquisition du
terrain ;

- Absence de définition des modalités de répartition des charges communes et
des constructions communes.
Le plan comptable du secteur immobilier n’a pas précisé les modalités ou les
propositions d’affectation des charges communes à un projet.
Par charges communes, on entend les charges affectées à un projet particulier ou à
une tranche du projet. Ces charges correspondent à des charges indirectes du projet ;
il s’agit par exemple du mur de clôture pour le projet, des frais de surveillance et de
gardiennage du chantier, de la taxe d’occupation du domaine public…
Pour les constructions de communes, il s’agit des constructions que le promoteur doit
réaliser en vertu du plan d’aménagement sans pour autant pouvoir revendre ces
constructions, tel est le cas des écoles, des arrondissements, des postes de police, des
voiries, des jardins publics…
Le plan comptable n’a pas spécifié si ces charges et constructions communes doivent
être réparties au prorata des superficies développées ou plutôt par unité, alors qu’il
serait plus opportun, pour limiter les interprétations, de proposer une modalité de
répartition de ces travaux.
c. Affectation des frais d’administration
Si le plan comptable a eu le mérite d’intégrer les frais d’administration au coût de
production, il s’est limité pourtant à une reprise des méthodes utilisées auparavant par
les organismes sous tutelle.
En effet, en l’absence d’un système de comptabilité analytique, le plan propose une
affectation en fonction des travaux exécutés.
Cependant, le plan est resté assez peu explicite et clair quant aux modalités pratiques
de cette affectation.
Ainsi, si le plan propose une estimation en fonction des engagements de dépenses à
raison d’un prorata à appliquer à ces travaux, aucune limitation n’a été définie. Par
ailleurs, la pratique des organismes sous tutelle prônaient un taux de 7% à appliquer
aux décomptes décaissés au cours de l’exercice et non sur les décomptes de travaux
comptabilisés au cours de l’exercice.

Ces frais seront ainsi comptabilisés directement sous forme de transfert de charges,
sans prendre en considération l’estimation réelle de ces frais.
Par ailleurs, la méthode de comptabilisation de ces frais génère une discordance par
rapport aux dispositions du CGNC, car d’une part les décomptes et factures de travaux
sont directement comptabilisés en stocks. A la date de clôture, les travaux réalisés en
cours de l’exercice sont ainsi comptabilisés en achats en contre partie des comptes de
variation de stocks, et ce sans prendre en considération les frais d’administration. Par
conséquent, la variation de stock ne correspondrait pas à la différence entre le stock
initial et le stock final.
d. Problématique des honoraires
Conformément au plan comptable du secteur immobilier, différents honoraires sont
compris aux comptes de stocks ; il s’agit par exemple : des honoraires d’architecte,
honoraires de notaires, honoraires d’intermédiaires.
Ces honoraires sont ainsi directement constatés en stocks. A la fin de l’exercice, la
société doit reconstituer et comptabiliser ces honoraires.
Conformément au plan comptable du secteur immobilier, tous les travaux sont
comptabilisés en achats de prestations de services alors qu’économiquement, il s’agit
d’honoraires à constater en autres charges externes.
Cette problématique n’est pas traitée par le plan. Ces honoraires sont ainsi constatés
en achats de prestations de services.
2. Difficultés d’évaluation en normes internationales
a. Ambiguïté des normes pour le secteur
Les normes internationales n’ont pas traité de manière précise les particularités du
secteur immobilier. Il convient donc en conséquence d’appliquer les normes telles que
publiées par l’IASB. L’absence d’une note précise de traitement des stocks des
entreprises immobilières est amplifiée par la cohabitation de 2 normes qui pourraient
réglementer ces stocks : la norme IAS 2 (stocks) et la norme IAS 11 (contrats de
constructions).

Ainsi, la principale défaillance à ce niveau est que les normes sont générales et font
appel à des notions qui n’existent pas pour le secteur immobilier. C’est le cas de
l’évaluation des matières premières.
Au niveau des normes internationales, tous les frais engagés doivent être
comptabilisés dans la mesure où ils permettent de disposer des matières dans l’état
où elles se trouvent et dans le lieu où elles se trouvent. Cependant, les terrains sont
immeubles par nature. Donc, on ne peut pas dans ce cas appliquer cette définition.
Par ailleurs, la répartition stock de matières premières, stocks de matières et
fournitures, stocks de travaux ne sont pas clairement distinguées.
 Norme IAS 2 (stocks)
Conformément à la norme IAS 2, le stock est défini comme suit :
Les stocks sont des actifs :
- détenus en vue de la vente dans le cours normal de l’activité ;
- en cours de production pour une telle vente ;
- sous forme de matières premières ou de fournitures devant être consommées
dans le processus de production ou de prestation de services.
Cependant, une lecture très stricte voudrait que tous les travaux réalisés et non
vendus ne soient pas intégrés au niveau de ce stock et considérés comme étant des
charges de l’exercice. C’est le cas des mosquées, des écoles, des administrations…
 Norme IAS 11 (contrats de constructions)
La norme IAS 11 n’est pas réellement applicable pour l’évaluation des stocks de
promotion immobilière car elle donne la définition suivante pour les contrats de
construction :
« Un contrat de construction est un contrat spécifiquement négocié pour la
construction d'un actif ou d'un ensemble d'actifs qui sont étroitement liés ou
interdépendants en termes de conception, de technologie et de fonction, ou de finalité
ou d'utilisation. »
En revanche les projets réalisés par les promoteurs immobiliers ne font pas l’objet de
contrat de vente préalablement au démarrage des travaux.

Ceci génère une grande ambigüité dans la mesure où la norme IAS 11 devrait être
appliquée alors que les travaux des entreprises immobilières n’établissent pas de
contrats de vente préalablement à la réalisation des programmes immobiliers.
« Le coût des stocks doit comprendre tous les coûts d’acquisition, coûts de
transformation et autres coûts encourus pour amener les stocks à l’endroit et dans
l’état où ils se trouvent ».
Les coûts d’acquisition des stocks comprennent le prix d’achat, les droits de douane et
autres taxes (autres que les taxes ultérieurement récupérables par l’entité auprès des
administrations fiscales), ainsi que les frais de transport, de manutention et autres
coûts directement attribuables à l’acquisition des produits finis, des matières
premières et des services. Les rabais commerciaux, remises et autres éléments
similaires sont déduits pour déterminer les coûts d’acquisition.
Exemples de coûts exclus du coût des stocks et comptabilisés en charges de la période
au cours de laquelle ils sont encourus :
- montants anormaux de déchets de fabrication, de main‐d’œuvre ou d’autres
coûts de production ;
- coûts de stockage, à moins que ces coûts ne soient nécessaires au processus de
production préalablement à une nouvelle étape de production ;
- frais généraux administratifs qui ne contribuent pas à mettre les stocks à
l’endroit et dans l’état où ils se trouvent ;
- et frais de commercialisation.
b. Modalité de traitement de certains frais et charges spécifiques
La formulation de la norme IAS 2 concerne essentiellement les produits industriels et
commerciaux et donc certains frais qui peuvent être spécifiques au secteur ne sont pas
intégrés ni clairement définis.
Par ailleurs, les frais de commercialisation spécialement engagés sur les programmes
ne sont pas inclus dans les charges alors qu’il s’agit de frais directs rattaché à un
programme particulier.
Indépendamment du référentiel comptable utilisé, la répartition des frais et charges
communs pose une difficulté en matière d’affectation.

En matière de normes internationales, on ne peut pas affecter les frais généraux qui ne
contribuent pas à la valorisation des stocks. Il est ainsi difficile de délimiter ce champ
ou cette définition pour l’appliquer aux stocks de travaux immobiliers, dans la mesure
où ces stocks sont par définition immobiles. La délimitation de ces charges sera en
conséquence une opération très subjective.
Une fois ces charges délimitées, leur répartition par stock ou programme ne sera pas
évidente, car il n’existe pas de norme précise pour la répartition de ces charges,
d’autant plus que les stocks de travaux immobiliers peuvent être disparates et
présenter des produits très diversifiés avec des marges et des potentiels très
différents.
Ainsi, il est d’usage que les produits de moyen et haut standing procurent un taux de
marge plus important par rapport aux produits dits économiques. Il est aussi d’usage
qu’une répartition au prorata de la superficie développée ne soit opportune lorsqu‘un
même projet comprend des logements et des locaux de commerce, car le prix au
mètre carré des locaux de commerce peut atteindre le double des prix de logements.
En raison de ces difficultés et en l’absence d’une clarification des normes, la
comparabilité des états financiers des entités n’est pas évidente pour les entreprises
opérant dans le secteur immobilier.
c. Discordance de traitement entre les normes marocaines et normes
internationales
Alors que les normes marocaines ont proposé une réglementation précise pour les
entreprises du secteur immobilier, les normes internationales ne l’ont pas fait et par
conséquent, certaines distorsions existent entre ces deux normes.
En effet, la réglementation marocaine a été très large en permettant l’intégration au
niveau des stocks de la plupart des charges engagées dans la mesure où elles sont liées
à la promotion immobilière : il s’agit notamment des frais de commercialisation, des
frais d’administration qui peuvent être estimés à partir des factures de prestations
engagées…
Ainsi, une estimation précise de ces distorsions doit être effectuée afin d’exiger un
traitement adéquat au moment de l’établissement des comptes. Toutefois, les normes
internationales permettent des dérogations qui doivent être expliquées et chiffrées.

B. Difficultés liées aux provisions
1. Normes marocaines
Bien que le volet provision n’ait pas été traité de manière approfondie, la notion de
provision reste liée à l’estimation et l'évaluation des opportunités du marché.
Il convient de distinguer les provisions sur stocks des provisions pour perte à
terminaison non déterminées et fixées de manière précise par les normes marocaines.
Le marché de l’immobilier au Maroc reste incertain et une évaluation à terminaison de
l’évolution du marché est délicate, d’où la première difficulté de fixation du prix de
réalisation des stocks. Dans tous les cas, l’auditeur doit exiger qu’une évaluation soit
faite compte tenu des frais engagés et de l’évolution future du marché. Il convient de
recourir à une expertise par des professionnels, très souvent, couteux.
Il peut aussi se baser sur son expérience et les événements passés, comme par
exemple une étude de rentabilité des projets achevés et vendus.
Une fois cette évaluation faite et en absence de réglementation précise, l’auditeur doit
veiller au respect de la permanence de méthode pour la répartition des provisions
pour dépréciation et provisions pour risques.
Cette répartition devra être faite au prorata des comptes de stocks engagés et
comptabilisés.
2. Normes internationales
Au niveau des normes internationales, les règles de provisionnement sont plus
détaillées.
Ainsi, conformément à la norme IAS 37 (provisions, passifs éventuels et actifs
éventuels), une provision doit être comptabilisée lorsque :
- Une entité a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un
événement passé ;
- Il est probable qu'une sortie de ressources représentatives d'avantages
économiques sera nécessaire pour régler l'obligation ;
Le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable.

Si ces conditions ne sont pas réunies, aucune provision ne peut être comptabilisée.
En outre, au niveau de la norme IAS 11, si le contrat est estimé déficitaire, une
provision doit être constatée. Cette norme ne détaille pas en revanche les modalités
pratiques de constatation de cette provision.
SECTION 3 : DIFFICULTES LIEES AUX INCIDENCES FISCALES
A. En matière d’impôt sur les sociétés
Le Code Général des Impôts en matière d’IS a accordé des exonérations aux
promoteurs immobiliers. Ces exonérations sont accompagnées des conditions
d’exigibilité que les promoteurs doivent respecter.
Ainsi l’auditeur doit s’assurer en permanence que ces conditions sont respectées.
1. 1ère condition : la comptabilisation
Le plan comptable du secteur immobilier permet en principe la comptabilisation d’un
compte de stock spécialement pour chaque programme. Cependant, la difficulté à ce
niveau réside dans la complexité des programmes, qui regroupent en même temps des
logements sociaux, des logements à faible valeur immobilière totale, des locaux de
commerce et des logements de moyen et haut standing.
Cette problématique n’a pas été résolue au niveau de la législation fiscale. Par
conséquent, le stock d’en cours devra comprendre l’ensemble des dépenses et charges
engagées. Cependant une fois le permis d’habiter obtenu, une évaluation doit être
faite pour chaque composante du projet à travers notamment une répartition suivant
les superficies développées pour chaque catégorie.
Au niveau des programmes de travail de l’auditeur, il faut intégrer les contrôles des
programmes sociaux afin de s’assurer que les comptes de stocks correspondants sont
bien comptabilisés.
2. 2ème condition : superficie
Il n’est pas évident pour l’auditeur de s’assurer à priori des superficies développées et
vendues. Cependant, en pratique et vu le nombre d’intervenants à ce niveau, cette
condition est plus facile à vérifier du moment où il existe un règlement de copropriété,
qui reprend le plan après bornage.
Ce règlement est obligatoire pour la Conservation Foncière, et par conséquent, les
promoteurs disposent de ce règlement.
3. 3ème condition : prix de vente
Le prix de vente s’apparente plus à une caractéristique du produit qu’à une condition
d’exonération.
Au niveau du secteur et vu son opacité, il est difficile d’apprécier le prix de vente des
logements.
Pourtant l’auditeur externe doit s’assurer que le prix de vente correspond à la limite
fiscale. En pratique, le promoteur a tendance à augmenter le prix de vente du
logement en justifiant cette augmentation par des travaux supplémentaires faisant
l’objet d’une facture distincte du contrat de vente.
L’auditeur doit ainsi être attentif à cette pratique qui peut être contestée par
l’Administration Fiscale dans la mesure où le Code Général des Impôts spécifie
clairement que le prix de vente intègre le prix du terrain, le coût de la construction
principale et des annexes ainsi que les frais d'adduction d'eau et de branchement
d'électricité.
B. Taxe sur la valeur ajoutée
La TVA comporte une batterie de mesures, et est de ce fait manifestement un
handicap pour le secteur.
1. Condition de déductibilité
Les opérations de vente de terrains sont considérées comme étant des opérations
civiles et par conséquent, des opérations hors champs d’application de la TVA.
Cependant, cette mesure ne concerne que les ventes de terrains nus et donc les
ventes de lotissements sont imposables.
Pour les promoteurs immobiliers une nette distinction doit être opérée entre les
travaux de lotissements et les travaux de construction.
Lorsque le promoteur réalise des opérations de construction, toutes les charges et les
dépenses engagées sont déductibles de la TVA. En revanche, pour les travaux de
lotissement 2 options pratiques sont généralement retenues :
- Considérer que toutes les charges engagées sont toutes taxes comprises et
dans ce cas la TVA n’est pas récupérable et ne peut être facturée.
- Appliquer la TVA sur les travaux de lotissement et les répartir sur la superficie
développée, et à chaque fois qu’une opération de vente est réalisée, une partie
de cette TVA est payée. Et ce en conformité avec les dispositions du CGI, selon
lesquelles, le coût de viabilisation est taxable.
Bien que le premier choix soit contestable fiscalement, il reste la solution la plus
appliquée pour la résolution de la problématique de taxation des terrains.
Pour l’auditeur externe, ce choix doit être consigné au niveau du dossier permanent
afin d’assurer la permanence des méthodes. Dans ce cas, une évaluation annuelle du
risque doit être faite par la société auditée et contrôlée par l’auditeur afin d’en
mesurer l’incidence sur les comptes annuels.
2. Prorata de TVA
La question du prorata de TVA est une question qui n’est pas encore résolue.
En effet, le Code Général des Impôts stipule que les redevables qui réalisent des
opérations taxables et des opérations non taxables, en l’occurrence les ventes de
terrains, doivent appliquer un prorata de déduction au niveau de la TVA déductible.
(Article 104‐I du CGI).

Mais, il dispose aussi que la TVA qui a grevé les éléments du prix d’une opération
imposable est déductible de la TVA applicable à cette opération. (Article 101‐1° du
CGI).
A partir de ces deux articles, on comprend que la TVA engagée pour les travaux de
construction est déductible et que la TVA sur les travaux de lotissement n’est pas
déductible. Cette problématique du prorata reste entière pour les charges communes
et les immobilisations.
Cependant, et d’une façon générale les charges communes, quand elles sont taxables,
ne sont pas significatives et donc l’incidence sur les comptes annuelles n’est souvent
pas significative.
3. Incidence de la quote part terrain
Du fait que le terrain est une opération hors champs de la TVA, une estimation du coût
du terrain devra être faite indépendamment du coût des constructions. Cette mesure
n’a pas d’incidence normalement sur l’évaluation des stocks.
L’auditeur doit ainsi s’assurer que cette distinction est faite, qu’elle est fiable et qu’elle
fournit une information adéquate.
4. Demande de remboursement
Les sociétés exonérées avec droit à déduction peuvent prétendre au remboursement
du crédit de TVA.
Pour les promoteurs, cette mesure concerne les ventes de logements sociaux.
L’auditeur externe doit s’assurer que le crédit de TVA se rattachant à ces produits est
un actif recouvrable. Il convient ainsi de s’assurer que les demandes de
remboursement ont été déposées dans les délais et de vérifier pour les demandes
liquidées, que la TVA non remboursée ou rejetée est reprise en charges ou
provisionnée.
C. Droit d’enregistrement
1. Délai de réalisation des logements sociaux
Le promoteur immobilier dispose d’un délai de 5 ans pour réaliser les logements
sociaux, passé ce délai, l’exonération est remise en cause.
L’auditeur doit ainsi vérifier pour les stocks en cours des logements sociaux le respect
de ce délai.
De plus, passé ce délai les droits d’enregistrement sont exigibles plus pénalités et
majorations mais est ce que ces droits additionnels correspondent à une composante
du coût ou pas. La logique voudrait qu’elles soient intégrées au niveau des coûts (hors
pénalités et majorations).
Par ailleurs, au niveau de l’IS il est nécessaire de régulariser l’impôt impayé au titre de
ces créances.
L’auditeur doit ainsi intégrer au niveau de son programme de travail ce volet afin
d’apprécier l’incidence fiscale liée au non respect de cette disposition.
2. Imposition au taux réduit
Cette mesure concerne aussi le stock en cours ayant bénéficié d’une imposition au
taux réduit.
L’acquisition de terrain est passible d’un taux de 6%, or pour les terrains destinés à
être construits, ce taux est réduit de moitié à condition de réaliser le projet dans un
délai de 3 années.
Ainsi au niveau des programmes de travail, le contrôle du délai de réalisation doit être
effectué de manière systématique pour le stock d’en cours déstocké au cours de
l’exercice.

Par ailleurs, et dans le même ordre d’idée, le stock de réserve foncière destiné à la
construction bénéficie d’un paiement de droit d’enregistrement réduit, en contre
partie de l’inscription auprès de la Conservation Foncière d’une hypothèque au profit
du service de l’enregistrement. Le délai de réalisation prévu est de 5 ou 7 années. Il est
donc important de vérifier à la date de clôture, si ce stock ne doit pas faire l’objet de
rappel au titre de ce droit, si le permis d’habiter n’est pas obtenu.
D. Fiscalité locale
La taxe locale la plus emblématique pour le secteur reste manifestement la taxe sur les
terrains urbains non bâtis.
Pour rappel, les promoteurs immobiliers sont plutôt concernés par les taxes suivantes :
- La taxe professionnelle ;
- La taxe sur les services communaux ;
- La taxe sur les opérations de lotissement ;
- La taxe sur les opérations de construction.
Ces taxes ne comprennent pas spécialement des engagements particuliers nécessitant
un suivi de la part de ces promoteurs.
Ce n’est pas le cas de la taxe sur les terrains urbains non bâtis qui a fait l’objet d’une
exonération pour les constructions en cours, mais peut générer une charge fiscale avec
rétroactivité pour les retards d’achèvement.
En effet, les promoteurs immobiliers bénéficient d’une exonération temporaire limitée
dans le temps à un maximum de 7 ans. A défaut de respect de cette condition, la taxe
est due au titre de la taxe due sans préjudice des pénalités et majorations.
Un contrôle en interne devrait être ainsi instauré pour le suivi des délais de réalisation,
afin de limiter le risque fiscal lié à cette taxe.

SECTION 4 : DIFFICULTES LIEES AUX MODALITES DE L’INVENTAIRE
PHYSIQUE
A. Présentation générale de l’opération d’inventaire physique
La loi comptable N° 9‐88 prévoit dans son article 5 que « les éléments actifs et passifs
de l’entreprise doivent faire l’objet d’un inventaire au moins une fois par exercice, à la
fin de celui‐ci, étant entendu que l’exercice comptable a une durée de 12 mois ».
Dans la pratique, les inventaires sont réalisés à des dates relativement proches de la
clôture de l’exercice. L’objectif de ceux‐ci est double dans la mesure où il permet de :
- S’assurer de la réalité des éléments d’actif inscrits dans le bilan de l’entreprise ;
- Contrôler que tous les biens recensés au cours de l’inventaire et appartenant à
l’entreprise sont intégrés dans les comptes.
L'inventaire de fin d'année est souvent déterminant dans l'élaboration des résultats
annuels d'une société, du fait de l'importance relative du stock et de la difficulté à le
contrôler et à l'évaluer avec précision tout au long de l'année. Un comptage du stock
bien préparé et soigneusement conduit est, en conséquence, primordial.
En fonction de l'importance et de la complexité de l'inventaire, l'auditeur légal doit
veiller à ce que la plupart, voire toutes les procédures de déroulement d’un inventaire
physique fiable soient suivies, à savoir :
- Les procédures et instructions d’inventaires doivent être clairement définies et
rédigées ;
- L’opération d’inventaire physique de fin d’exercice doit être correctement
planifiée : le management de la société doit donc établir un planning
d’intervention préalablement arrêté entre les différents responsables coiffant
cette opération et communiqué aux différents intervenants ;
- Dans le même ordre d’idées, les dirigeants de la société doivent s’assurer que
lors des comptages, les mouvements de stocks sont réduits au strict minimum,
eu égard à la difficulté d’arrêt de production, surtout dans des secteurs
d’activité aussi sensibles que celui dont il est ici question. Des documents
spécifiques doivent être conservés et des contrôles doivent être effectués en
cas de mouvements inévitables ;

- Les différents sites de stockage doivent être recensés et identifiés afin de
s’assurer que tous les articles en stocks seront inventoriés ;
- L’organisation des stocks doit être préparée de façon ordonnée de manière à
faciliter le déroulement des comptages physiques ; les lieux de stockage
doivent être convenablement étiquetés pour permettre d'identifier les produits
ou groupes de produits et faciliter le partage des responsabilités des équipes de
comptage. Une carte ou un plan apportant une vue d'ensemble des
localisations du stock facilite la tâche dans le cas d'organisations complexes.
- Les quantités en stock, les unités de mesure, la description et l'état des
marchandises doivent être mentionnés de façon précise afin de permettre le
traitement correct des comptages ;
- Les feuilles ou grilles de comptage doivent être pré numérotées et un état
récapitulatif des numéros de séquences distribués aux équipes de comptage
doit être tenu. Cet état doit préciser quelles ont été les feuilles utilisées et
retournées ainsi que celles non utilisées ou annulées ;
- Dès que des articles du stock sont comptés, ils doivent être clairement
identifiés pour éviter les doubles comptages ou les omissions ;
- Les articles endommagés, obsolètes ou inutilisables devront être identifiés de
façon appropriée, et ce, dans le but de faire l’objet d’éventuelles provisions
pour dépréciation des stocks ;
- Les articles appartenant à des tiers mais détenus par le client (y compris les
articles vendus) doivent être entreposés de façon distincte et séparée du stock
du client et/ou clairement identifiés. Ces articles doivent faire l'objet de
documents spécifiques ;
- Le stock doit être correctement protégé contre les intempéries, le vol ou toute
autre forme de dommage.
- Désignation et planification des équipes de comptage qui doivent
nécessairement contenir des membres indépendants de ceux qui gèrent
d’habitude le stock à inventorier.
L’opération d’inventaire physique est une opération difficile d’appréhension dans tous
les secteurs où le stock est un domaine significatif et ce du fait que l’auditeur externe
intervient ponctuellement.

L’inventaire physique de façon générale permet de vérifier la fiabilité de l’inventaire
permanent et permet de recueillir des informations quant à l’existence des stocks à la
date d’inventaire ainsi que sur son état.
La réalisation de cet inventaire dépend de la définition de procédures fiables.
L’assistance de l’auditeur à l’opération d’inventaire lui permet de réunir des éléments
probants sur l’existence du stock et sur son état. Il est à rappeler que cette assistance
dépend de l’importance significative des stocks et du risque associé à ce stock.
Pour l’activité de promotion immobilière et du fait de la nature des produits vendus,
l’objet de l’inventaire physique est de vérifier l’existence et la propriété du bien.
A la différence des entreprises industrielles et commerciales, l’inventaire physique des
stocks des entreprises de promotion immobilière n’est pas perçu de la même manière
car la nature des produits vendus ne permet pas généralement des décalages entre la
facturation, la livraison et le mouvement de stock.
La première difficulté, est de convaincre les dirigeants que cette opération est
indispensable, dans la mesure où ils ne perçoivent pas l’intérêt de cette opération, du
fait de la nature immobilière des produits vendus. Toutefois, cette opération est
importante car c’est le seul moyen de vérifier que la jouissance n’a pas été transférée
antérieurement à la réalisation de la vente.
Parmi les difficultés inhérentes, on peut citer également la dispersion géographique de
ce stock et l’étendu du sondage qui peut ne pas être représentatif.
Afin de définir les difficultés liées à l’opération d’inventaire physique des programmes
immobiliers, nous allons traiter successivement :
- Les difficultés liées au stock de réserve foncière ;
- Les difficultés liées au stock de travaux en cours ;
- Les difficultés liées au stock de produits finis.
B. Difficultés liées au stock de réserve foncière
L’inventaire physique de la réserve foncière permet de vérifier si des travaux sont
exécutés et si la jouissance n’est pas compromise.

La particularité de cette catégorie de stock, est qu’il s’agit généralement de terrains
nus difficilement identifiables par un auditeur externe. Ce qui n’est pas le cas pour
l’inventaire des stocks des entreprises industrielles, où le stock est déposé
généralement dans une zone de stockage.
Pour le stock de réserve foncière et dans la mesure où il est nu, la jouissance n’est pas
suffisante et il faudra la compléter par des certificats de propriété.
C. Difficultés liées au stock de produits en cours
Le stock de produits en cours est en général, la composante la plus importante au
niveau des stocks.
Cette catégorie est bien évidement difficilement inventoriée. Par ailleurs, pour les
entreprises de promotion immobilière, la réalisation de cet inventaire est couteuse en
termes de temps et d’argent.
En effet, l’inventaire du stock de produits en cours est un inventaire de détail, qui
porte sur chacune des composantes des travaux de construction : quantité de mètre
cube de fondation, quantité de mètre carrée de revêtement des sols et des murs… et
bien évidement, cette quantification prend beaucoup de temps et n’est pas réaliste.
En termes d’argent « de coût », cet inventaire doit être réalisé par des hommes de
l’art, qui sont rarement salariés des promoteurs.
Par conséquent, cette catégorie est rarement inventoriée. Ce qui pousse l’auditeur
externe à demander une confirmation de la part des bureaux d’étude et de contrôle
sur l’état et sur l’avancement du projet.
D. Stocks de produits finis
Au niveau du stock de produits finis, c’est l’organisation de l’inventaire et la rigueur du
personnel chargé de cet inventaire qui présente le plus de risque.

En effet, il convient de définir clairement les modalités de réalisation de l’opération,
les éléments à vérifier et la procédure à suivre en cas d’anomalies. En termes de
rigueur, il s’agit d’une opération fastidieuse et il n’est pas aisé d’organiser des
opérations de contrôles, notamment lorsque le produit est en phase finale et les unités
sont dispersées géographiquement.
Généralement les produits sont bien identifiés. Un état des articles et références en
stock est bien établi. Il faut en outre vérifier que tous les produits figurant au niveau de
l’inventaire physique sont inoccupés et que ces produits n’ont pas subi de
détérioration nécessitant des travaux de mise à niveau.
L’auditeur s’assure ainsi que les procédures sont clairement définies et qu’elles sont
correctement appliquées. Il doit aussi observer le comptage pour s’assurer de la
rigueur des personnes participant à cette opération et la fiabiliser.
CONCLUSION
Le secteur de promotion immobilière a connu ces dernières années une euphorie
justifiée par le taux de rentabilité élevé qu’il offrait. Ce développement présente une
opportunité pour les auditeurs externes, ce qui motive une étude des spécificités tant
organisationnelles, économiques que fiscales du secteur.
D’une façon générale l’auditeur ne peut détenir la science exacte. De ce fait il doit
s’investir pour comprendre l’environnement et les spécificités de ces entreprises.
Ces entreprises sont caractérisées par une intensité capitalistique importante et par
des structures juridiques et organisationnelles très disparates. Victime de son
développement exponentiel de ces dernières années, le secteur a connu l’émergence
de grands groupes immobiliers véritables acteurs de développement national mais
aussi une augmentation importante de promoteurs de taille humaine.
Ces derniers ne sont pas en principe soumis au contrôle d’un auditeur. En revanche,
les grands groupes immobiliers et les sociétés moyennes de promotion immobilières
se soumettent tant bien que mal à cet exercice.
La nature de l’activité immobilière étant très différente d’une activité classique de
production vente, le Conseil National de Comptabilité a établi un plan comptable pour
le secteur immobilier qui a permis de mettre en valeur l’activité et d’adapter la
méthodologie comptable aux spécificités du secteur.
Le législateur a été très soucieux par rapport aux spécificités du secteur et du rôle
économique qu’il pourra jouer. C’est ainsi qu’un ensemble d’encouragements a été
mis en place pour dynamiser une partie de l’activité immobilière au point que le
secteur est considéré parmi les principaux bénéficiaires des dépenses fiscales. En
même temps, l’activité reste soumise à une pression fiscale importante puisqu’elle fait
partie des activités soumises à plusieurs taxes et impôts : en plus de l’IS, l’activité est
particulièrement handicapée par les droits d’enregistrement et les droits de
Conservation Foncière ainsi qu’un ensemble de taxes locales.

La promotion immobilière est une activité compliquée, et présente de nombreuses
difficultés pour l’auditeur, que ce soit pour appréhender l’exhaustivité, la réalité, les
méthodes d’évaluation et les dépréciations à constater.
Préalablement à l’acceptation et au maintien de la mission d’audit de ces entreprises,
l’auditeur procède à l’analyse de ces difficultés et apprécie s’il a les moyens pour bien
maîtriser ces particularités.

PARTIE 2 : CONCEPTION ET
REALISATION DES PROCEDURES
D’A UDIT
INTRODUCTION
La définition des procédures d’audit consiste à établir une liste de travaux à réaliser
par l’auditeur dans un objectif de certification des comptes annuels.
Pour l’audit des comptes de stocks, l’approche vise à délimiter les contrôles à mettre
en œuvre pendant toute l’année. Les comptes de stocks sont généralement audités et
contrôlés en trois temps : le contrôle interne, l’inventaire physique et le contrôle des
comptes.
La première partie du présent mémoire a pour objet d’assister l’auditeur pour
délimiter les zones de risque et identifier les principales difficultés de traitement des
comptes annuels des entreprises de promotion immobilière en général et des comptes
de stock de ces entreprises en particulier.
Une fois, les zones de risques identifiés, l’auditeur est mieux armé pour l’audit des
comptes de stocks. Par la suite, il définit le programme de travail. L’objet de la
deuxième partie est de déterminer les principaux travaux à réaliser et de proposer un
guide méthodologique d’audit des comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilière.
La présente partie est subdivisée en chapitres :
1. Chapitre 1 : la prise de connaissance générale
L’objectif est de doter l’auditeur d’une part d’une démarche de recueil des
informations générales sur le circuit de traitement des mouvements et des
informations liées au stock, et d’autres part d’outils lui permettant une appréciation
préliminaire des procédures et de délimiter les zones de risques pour la section de
stocks.

2. Chapitre 2 : évaluation du système de contrôle interne
Ce chapitre est relatif aux travaux d’intérim ou d’évaluation du système de contrôle
interne. Ce chapitre est subdivisé en 3 sections ; la première traite de la mise en place
de procédure de contrôle, la deuxième propose des canevas de contrôle et la troisième
permettra à l’auditeur de faire le lien entre le contrôle interne et le contrôle des
comptes.
3. Chapitre 3 : opération d’inventaire physique
Le chapitre 3 est centré sur les procédures d’inventaire physique. Ce chapitre assistera
l’auditeur dans ses travaux et l’orientera pour bien exploiter cette procédure.
4. Chapitre 4 : Contrôle des comptes
Les travaux de contrôle des comptes sont traités dans le cadre du chapitre 4. Ce
dernier adapte les procédures de contrôle généralement appliquées à la section stock
au sein des entreprises de promotion immobilière. Ce chapitre comprend 4 sections :
le contrôle quantitatif, le contrôle de la valorisation, le contrôle de la provision et la
revue analytique.
5. Chapitre 5 : Synthèse des travaux
Enfin, la synthèse des travaux est traitée au chapitre 5. Ce dernier définit les principaux
éléments que doit contenir la synthèse de la section de stocks pour les entreprises de
promotion immobilière et propose un modèle de synthèse.
Avant de détailler l’approche d’audit des comptes de stocks des entreprises de
promotion immobilière, il convient au préalable de définir sommairement la démarche
de l’audit. Nous allons délimiter successivement :
- Les principes généraux de l’audit au Maroc ;
- La planification de la mission ;
- Les risques d’audit ;
- L’étendue des travaux ;
- Le caractère significatif.


Principes généraux de l’audit au Maroc
L’objectif de l’auditeur externe est d’exprimer une opinion sur les états financiers.
Cette opinion porte sur la sincérité et la régularité et l’image fidèle des comptes
présentés aux tiers.
Au Maroc, cet audit est réservé aux experts comptables inscrits au tableau de l’Ordre
des Experts Comptables. La mission d’audit doit être réalisée selon les normes de la
profession qui sont conformes aux normes internationales d’audit (normes ISA).
L’audit des comptes fournit une assurance raisonnable sur la sincérité et l’image fidèle
des comptes présentés aux tiers. Cette notion d’assurance raisonnable est intimement
liée à la notion d’anomalie significative.
L’anomalie significative peut correspondre à des erreurs, fraudes ou omissions ayant
une incidence sur l’information comptable ou financière et dont l’importance est telle
qu’elle peut influencer le jugement de l’utilisateur des états comptables ou financiers
publiés ou mis à la disposition de tiers.
En plus de cette restriction légale, d’autres éléments et comportements doivent être
observés et respectés par l’auditeur :
- L’intégrité ;
- L’objectivité ;
- La compétence ;
- L’indépendance ;
- Le secret professionnel ;
- Le respect des règles professionnelles et déontologiques.
Planification de la mission
La planification de la mission est la pierre angulaire de la mission d’audit. Elle permet la
réalisation efficace et en temps voulu de la mission d’audit.
La planification peut être définie comme étant l’élaboration d’une stratégie générale
d’audit. C’est une approche détaillée qui reprend la nature, le calendrier, les risques et
l’étendue des travaux d’audit.

Risques d’audit
Le risque d’audit est la possibilité que l’auditeur externe exprime une opinion
différente de celle qu’il aurait émise s’il avait identifié toutes les anomalies
significatives sur les comptes.
Le risque d’audit peut être subdivisé en deux composantes : le risque d’anomalies
significatives et le risque de non détection d’anomalies par l’auditeur.
Le risque d’anomalies significatives est propre à l’entité auditée. Il existe
indépendamment de l’audit des comptes. Ces risques sont subdivisés en risques
inhérents et risques liés au contrôle.
Le premier étant la possibilité qu’une anomalie significative se produise au niveau des
comptes indépendamment du système de contrôle interne mis en place. Alors que le
deuxième est lié aux anomalies significatives qui peuvent se produire sans qu’elles
n’aient été prévenues ou détectées par le système de contrôle interne mis en place
par l’entité.
En revanche, le risque de non détection d’anomalies est propre à la mission d’audit. Il
correspond au risque que l’auditeur ne parvienne pas à détecter une anomalie
significative.
Le niveau du risque exerce une conséquence directe sur les travaux à réaliser ainsi que
sur leur étendue.
Etendue des travaux
L’auditeur externe définit les diligences requises pour la réalisation de la mission, selon
les normes professionnelles et dans le respect des textes législatifs et réglementaires
et aussi de certaines règles édictées par des organismes de contrôle tels que : le
CDVM, Bank Al Maghrib… Parfois, il s’agit d’exigences de la part du client ou du groupe
auquel il appartient.
L’auditeur dans l’exécution de la mission qui lui est allouée recourt à plusieurs outils et
techniques :
- Sondages ;
- Observations physiques ;
- Circularisations ;
- Recoupements et rapprochements.

Caractère significatif
Le caractère significatif est intimement lié au jugement professionnel de l’auditeur
externe.
Les normes internationales d’audit définissent ce concept comme suit :
« Une information est significative, si son omission ou son inexactitude est susceptible
d’influencer les décisions prises par les utilisateurs se fondant sur les comptes. Le
caractère significatif dépend de l’importance de l’élément ou de l’erreur estimée dans
les circonstances spécifiques de son omission ou de son inexactitude. Le caractère
significatif d’une information s’apprécie par rapport à un seuil plutôt qu’à un critère
qualitatif que cette information doit posséder pour être utile. »

CHAPITRE 1 : PRISE DE
CONNAISSANCE GENERALE DU CYCLE
STOCKS
Préalablement à la rédaction du plan de mission, l’auditeur commence par une prise
de connaissance de l’entité auditée. Il doit acquérir une connaissance suffisante pour
identifier et comprendre le circuit de traitement de l’information.
Cette prise de connaissance lui permet de juger l’importance significative des zones de
risques et d’adapter son approche aux caractéristiques de l’entité.
Il convient en premier lieu de commencer par le recueil d’informations générales sur le
secteur d’activité et de l’entité auditée et ce préalablement à l’acceptation de la
mission.
Par la suite et une fois la mission acceptée, l’auditeur analyse chaque cycle ou circuit
de traitement afin d’identifier les zones de risques.
SECTION 1 : PRISE DE CONNAISSANCE DU SYSTEME D’INFORMATION ET

DE PROCEDURES
La prise de connaissance du système d’information et de procédures consiste en une
collecte d’informations sur les modalités de traitement, des intervenants et du circuit
de validation des documents.
L’auditeur externe se base sur plusieurs sources d’informations :
‐ Sa connaissance de l’entité et du secteur ;
‐ Le manuel des procédures ;
‐ L’entretien avec le personnel d’audit interne et l’examen de leurs rapports ;
‐ L’entretien avec les dirigeants ;
‐ L’entretien avec le personnel intervenant au niveau du processus ;
‐ La visite des locaux et/ou chantiers de travaux.

A. L’importance du système d’information
De nos jours l’utilisation d’un système d’information performant est devenu
incontournable, car il permet de fluidifier la circulation des documents et gagner du
temps en matière de traitement et surtout de fournir une information de synthèse
dans un laps de temps très réduit.
Cependant, l’existence de ce système ne veut pas dire que tous les risques sont
éliminés, mais inciterait plutôt l’auditeur à réaliser un audit informatique pour
s’assurer de la fiabilité du système de traitement.
En revanche l’absence d’un tel outil induit en principe des traitements fastidieux pour
la réalisation et la production d’information de synthèse par l’entité et des procédures
d’audit approfondies afin de minimiser le risque d’anomalies significatives.
L’appréciation préalable du système d’information et notamment son absence doit
être prise en considération par l’auditeur pour l’acceptation et le maintien de sa
mission, tout en informant les dirigeants de l’entité sur l’impact éventuel de cet
absence sur son opinion.
L’auditeur doit aussi prêter une attention particulière à la source de ce système : s’agit‐
il d’une solution standard ou plutôt d’une solution développée en interne ?
L’examen du système d’information doit répondre aux questions suivantes :
‐ Le système d’archivage des informations ;
‐ Les codes de modifications et de suppression ;
‐ Le code source de développement ;
‐ La sécurisation du programme ;
‐ Le degré d’indépendance des développeurs et des informaticiens en général.
Dans le cas de solution développée en interne, un audit informatique est
indispensable, soit par les soins de l’auditeur s’il en a les compétences ou par des
experts externes dont le cahier des charges doit être établi par l’auditeur.
Au Maroc, les solutions adaptées au secteur se font rares et même de grands groupes
immobiliers géraient tout simplement leurs stocks manuellement ou mettaient en
place des applications développées en interne.

Cependant, depuis quelques années ces grands groupes, disposant de moyens
financiers importants ont investi dans des systèmes intégrés. Ces systèmes sont
généralement personnalisés pour leurs besoins.
En revanche, pour les PME les outils spécialement adaptés ne sont pas encore
commercialisés à des prix abordables.
B. Prise de connaissance des procédures
Les procédures relatives aux stocks doivent être complétées par les procédures
d’engagement et de suivi des travaux, car au niveau du référentiel comptable
marocain, ces achats sont directement constatés en stocks.
Cette description doit être aussi détaillée que possible afin de permettre son
appréciation. Les points qui doivent être traités dans le cadre de cette description :
1. Préliminaires :
- Définition des intervenants au niveau de la procédure ;
- Définition du système d’information utilisé ;
- Existence ou pas du manuel des procédures ;
- Nature des stocks de la société : logements sociaux, locaux de commerce,
lotissements… ;
- Nature des produits vendus.
2. Réserve foncière
- Modalités de choix avant acquisition ;
- Validation des choix avant acquisition ;
- Suivi des acquisitions ;
- Validation des acquisitions ;
- Modalités de suivi après acquisition ;
- Modalités d’enregistrement comptable et au niveau du système d’information ;
- Modalités de rattachement et d’identification des frais annexes sur acquisition.

3. Stocks d’en cours
- Modalités et justification du déstockage des terrains ;
- Modalités d’attribution des marchés : architectes, bureaux d’études, bureaux
de contrôle, entreprises de travaux… ;
- Validation des choix des prestataires ;
- Modalités d’engagement des travaux ;
- Contrôle des situations établies par les prestataires ;
- Modalités d’enregistrement et de comptabilisation des situations de travaux ;
- Validation du paiement des prestataires.
4. Stocks de produits finis
- Modalités et justification du déstockage du stock de produits en cours ;
- Modalités et validation de la répartition terrains et constructions ;
- Modalités de déstockage des produits finis ;
- Modalités de suivi des charges post achèvement ;
- Modalités d’enregistrement et de comptabilisation des sorties de stocks.
5. Dispositif comptable et principales particularités d’évaluation des stocks

6. Inventaire physique
- Périodicité ;
- Préparation des sites ;
- Identification de personnes intervenantes ;
- Modalités de contrôle de l’inventaire ;
- Utilisation de l’inventaire.
7. Arrêté comptable
- Contrôle de l’exhaustivité des travaux réalisés ;
- Contrôle de la dépréciation des stocks ;
- Valorisation du stock de produits finis.
8. Contrôles clés mis en œuvre
La prise de connaissance se fait généralement par le biais d’entretiens avec des
personnes ayant une vue transversale de la procédure. Par la suite, l’auditeur procède
à une validation de cette procédure par les intervenants.

Il est nécessaire de procéder par la suite à un test de validation de la procédure ainsi
décrite en collectant un exemple concret pour chaque document exposé. Ce test doit
être ensuite classé dans le dossier permanent.
SECTION 2: APPRECIATION PRELIMINAIRE DU SYSTEME

D’INFORMATION ET DES PROCEDURES
L’appréciation préliminaire consiste à évaluer les forces et les faiblesses de la
procédure au vue de la description faite.
L’appréciation est basée sur l’expérience de l’auditeur. Cependant des questionnaires
d’analyse peuvent être utilisés.
L’établissement des forces permet d’arrêter les points de contrôle sur lesquels
l’auditeur pourra s’appuyer dans le cas où ces points forts sont permanents.
L’appréciation préliminaire permet d’identifier les risques d’anomalies potentielles et
de prendre en considération les facteurs pouvant engendrer les risques d’anomalies
significatives sur le contrôle des comptes.
Pour le faire, l’auditeur prend en compte les éléments suivants :
- L’environnement de contrôle d’une façon générale, c'est‐à‐dire le

comportement des personnes aussi bien dirigeantes qu’exécutantes. Leur
degré de sensibilité et de rigueur par rapport aux règles de contrôle interne ;
- Les moyens mis en place par l’entité pour l’identification des risques et la
maîtrise des opérations ;
- Les procédures de contrôle interne ou les contrôles clés mis en place par
l’entité.
A. Grille de séparation des fonctions
La grille de séparation des fonctions a pour objet d’identifier les cumuls des fonctions
incompatibles. Il s’agit des fonctions suivantes :
- Autorisation ;
- Enregistrement ;
- Engagement ;
- Contrôle.
L’objectif de la grille est de faciliter la détermination de ces fonctions. Le cumul de ces
fonctions incompatibles présente une zone de risque pour l’auditeur et permet par
conséquent de déterminer les procédures d’audit adaptées.
B. Questionnaire d’analyse des procédures
Le questionnaire d’analyse des procédures est organisé sous forme d’objectifs de
contrôle. Il permet de faciliter l’identification des forces et des faiblesses. Il regroupe
plusieurs questions où les réponses « Oui » correspondent à des forces et les réponses
« Non » indiquent des faiblesses.
Il s’agit d’une première approche du risque lié au contrôle. Le questionnaire doit être
réalisé par l’auditeur lors de la phase de prise de connaissance, et doit venir après que
l’auditeur ait acquis une connaissance suffisante du système comptable et de contrôle
interne.
Cet outil permet à l’auditeur de planifier sa mission et l’aide à concevoir une approche
efficace. L’analyse préliminaire de la procédure est complétée par une étude
approfondie aussi bien des forces que des faiblesses lors de la phase d’examen du
système de contrôle. L’auditeur détecte ainsi les risques de non maîtrise.
L’évaluation préliminaire du risque lié au contrôle consiste à évaluer l’efficacité des
systèmes comptables et de contrôle interne de l’entité en termes de prévention ou de
détection, puis de corriger des anomalies significatives.

SECTION 3 : IDENTIFICATION DES ZONES DE RISQUES
A. Définitions
Afin d’être en mesure d’adapter le niveau de ses diligences, l’auditeur doit évaluer le
risque d’anomalies significatives. La démarche d’identification des risques retenue par
l’auditeur s’articule autour de 3 étapes :
- Définition des anomalies potentielles : il s’agit d’erreurs ou d’omissions qui
peuvent subvenir en l’absence de contrôle permettant de les identifier et de les
corriger. Ces anomalies correspondent à des risques inhérents ;
- Définition des anomalies possibles : il s’agit d’erreurs ou d’omissions qui
peuvent se produire compte tenu des contrôles mis en place par l’entité. Ces
anomalies correspondent au risque de contrôle ;
- Evaluation de l’importance significative des anomalies possibles.
Le risque inhérent se situe ainsi en amont du système de contrôle interne mis en place
par l’entité. Il est lié à son activité, à son environnement, à ses choix stratégiques ou
structurels. Pour le secteur immobilier, le principal risque inhérent est le manque de
transparence à tous les niveaux et pour tous les intervenants, à partir de l’acquisition
du terrain, jusqu’à la vente du produit final.
Les composantes de ce risque sont appréhendées difficilement suivant l’organisation
professionnelle, en revanche, on peut distinguer entre :
- Les risques exogènes liés à l’activité ou à la réglementation, comme par
exemple le manque de transparence au niveau du secteur immobilier ;
- Les risques propres à l’entité, qui dépendent de la complexité des opérations,
implantation dans des pays à risque, vulnérabilité des actifs, niveau de
l’encadrement, stratégie générale de l’entreprise. C’est le cas par exemple d’un
promoteur dont le personnel administratif et de contrôle est insuffisant pour
effectuer toutes les opérations de contrôle définies par le système de contrôle
interne.

La définition du risque inhérent doit être effectuée lors de la prise de connaissance,
après que l’auditeur ait acquis une compréhension du cycle stocks ; le personnel
intervenant dans le contrôle des décomptes, la compétence du personnel comptable
et de contrôle, ainsi que du degré d’implication des directions techniques dans le suivi
des travaux exécutés.
Le risque de contrôle doit être défini comme le risque qu’une anomalie significative se
produise, sans qu’elle ne soit prévue, ni détectée par le système de contrôle interne et
par conséquent non corrigée en temps voulu.
La gestion des risques d’audit consiste à définir la nature et l’étendue des contrôles à
mettre en œuvre, autrement dit, le programme d’audit, et ce en fonction du risque
d’erreurs liées aux états de synthèse. Ce programme doit donner une assurance
raisonnable que les comptes ne comportent pas d’anomalies significatives.
L’augmentation du risque d’erreurs associées aux états de synthèse entraîne
logiquement la mise en œuvre de diligences renforcées. Inversement, la diminution de
ce risque peut justifier un allègement de ces diligences.
B. Exemples de risques
L’identification des zones de risques dépend bien évidement de chaque structure, mais
au niveau de la promotion immobilière, on peut identifier quelques exemples de
risques et de contrôle présentés ci‐dessous :
1. Risques inhérents
a. Justification des dépenses
Si au niveau des grands groupes immobiliers, cette question de justification des
dépenses ne se pose pas avec acuité du fait de leur poids et de la capacité à générer
des synergies liées au volume des commandes, pour les promoteurs de taille
moyenne, la minimisation des coûts à tendance à prendre le dessus sur la justification
des dépenses.

En effet, le secteur regorge de prestataires et de main d’œuvre bon marché, pour
lesquels il est difficile sinon impossible de produire des pièces justificatives pour les
travaux exécutés.
La problématique pour l’auditeur, est qu’il ne peut pas s’assurer de la réalité ni de
l’exhaustivité des travaux exécutés et ne peut pas procéder à des demandes de
confirmation de solde.
b. Risque lié à la dépréciation des stocks
Le délai de commercialisation des produits immobiliers s’étale généralement sur une
longue période. Et même si les prix de vente sont en général fixes, ils peuvent subir
quelques modifications. A contrario, les coûts d’achat ne sont pas totalement
maîtrisés.
Le risque inhérent à ce niveau évoque la problématique des prix de vente et de la
possibilité de vente qui restent totalement indépendants du système de contrôle
interne.
Il en est de même pour les coûts d’achat, ce qui nécessite une étude et un contrôle
approfondi des hypothèses de travail établies par la société en vue d’apprécier la
provision pour dépréciation des stocks.
c. Césure des exercices
La justification des travaux réalisés n’est pas systématiquement faite à la date de
clôture, se pose ainsi la question des travaux réalisés entre la date de la dernière
situation de travaux et la date de clôture.
Il s’agit d’une donnée qui échappe totalement au système de contrôle interne.
L’auditeur doit porter une attention particulière aux modalités de traitement par le
système de contrôle interne.
d. Charges post achèvement
Il est fréquent qu’après achèvement des projets, certaines dépenses, ou travaux ne
peuvent pas être constatés faute de justification. Il est ainsi important pour l’auditeur
d’analyser les modalités d’identification et de suivi des ces charges.
2. Risques d’anomalies possibles
a. Modalités d’incorporation des charges
Le plan comptable du secteur immobilier permet d’intégrer les charges financières au
coût de stocks. Cependant, les modèles qui peuvent être mis en place par les
promoteurs immobiliers peuvent dissimuler des erreurs non détectées par le contrôle
interne, et ce du fait qu’il met en œuvre des comptes sans incidence sur la trésorerie
(en cas d’erreur de calcul ou d’affectation, il n’est pas possible de confirmer les charges
calculées par une source externe), d’une part et d’autre part du fait que les outils et les
instruments financiers peuvent être très diversifiés combinant des prêts, des crédits à
court à terme, des avances des clients et des concours bancaires.
De ce fait, le rattachement de ces charges n’est pas aisé et peut même être manipulé
par le promoteur immobilier dans un sens comme dans l’autre.
b. Erreurs de rattachement des travaux
C’est le cas d’une erreur de rattachement des situations de travaux fournis par un
prestataire. Cette erreur qui est très possible peut ne pas être détectée.
L’auditeur doit porter une attention particulière aux modalités de contrôle des
enregistrements.

CHAPITRE 2 : EVALUATION DU
CONTROLE INTERNE
SECTION 1 : MISE EN ŒUVRE DES POINTS DE CONTROLE ET DEFINITION

DU PROGRAMME DE TRAVAIL
Conformément à la norme ISA 400 : évaluation du risque et contrôle interne ; Le
système de contrôle interne est défini comme étant l’ensemble des politiques et
procédures mises en œuvre par la direction d’une entité, en vue d’assurer dans la
mesure du possible, la gestion rigoureuse et efficace de ses activités. Les procédures
impliquent le respect des politiques de gestion, la sauvegarde des actifs, la prévention
et la détection des fraudes et des erreurs, l’exactitude et l’exhaustivité des
enregistrements comptables ainsi que l’établissement en temps voulu d’informations
financières, comptables et fiscales. Le système de contrôle interne s’entend au‐delà
des domaines directement liés au système comptable, il comprend :
- L’environnement général de contrôle interne ;
- Les procédures de contrôle.
Les objectifs assignés au système de contrôle interne sont les suivants :
- Les opérations ne peuvent être effectuées qu’avec autorisation générale ou
particulière de la direction ou de l’entité habilité à cet effet ;
- Toutes les opérations et les évènements sont enregistrés rapidement dans les
comptes conformément à un référentiel comptable identifié ;
- L’accès aux actifs et aux documents comptables n’est pas possible sans
l’autorisation de l’organe habilité ;
- Les actifs enregistrés sont comparés aux actifs physiques existants à des
intervalles réguliers et des mesures appropriées sont prises en cas d’écarts.

La mise en œuvre des points de contrôle s’articule autour des axes suivants :
- Séparation des fonctions ;
- Contrôle de l’exhaustivité ;
- Contrôle de la réalité ;
- Evaluation et correcte imputation ;
- Séparation des exercices ;
- Autres zones de risques identifiées.
A. Séparation des fonctions
La fiabilité du système de contrôle interne dépend des personnes intervenant au
niveau du circuit de traitement.
Le cumul des fonctions incompatibles met en péril la fiabilité et l’efficacité des
procédures de contrôle et peut ainsi générer des erreurs, des fraudes ou encore des
irrégularités qui peuvent générer des anomalies significatives.
L’analyse de la séparation des fonctions doit être faite en essayant de détecter les
cumuls des fonctions incompatibles. L’analyse de cette séparation des fonctions
permet de déterminer les personnes pouvant engager la société et de demander pour
les personnes autres que les dirigeants, la source de leur pouvoir et vérifier la
justification de cette délégation.
Les personnes chargées des opérations de contrôle doivent être indépendantes et
compétentes pour que ce volet de contrôle assure la maîtrise des processus et évite
les erreurs et les fraudes.
B. Contrôle de l’exhaustivité
Ce contrôle vise à vérifier que le système de traitement comprend des opérations de
contrôle d’exhaustivité d’enregistrement des travaux et des opérations liées aux
stocks.

Dans le cas où ces contrôles existent, l’auditeur doit s’assurer que ces opérations sont
traitées correctement et de façon permanente pendant toute la période sous revue.
Les objectifs assignés à ce contrôle sont les suivants :
- Les acquisitions de terrains de l’exercice ont été constatés ;
- Les sorties de stocks : cessions de constructions ou de terrains réalisées au
cours de l’exercice ont été déstockées.
Indépendamment des contrôles que l’entité réalise, il est conseillé à l’auditeur de
procéder au contrôle de l’exhaustivité en réalisant les contrôles suivants détaillés ci‐
après.
1. Réserve foncière
A notre avis 2 contrôles sont indispensables :
1. Généralement les décisions d’acquérir un terrain font l’objet de discussions
dans les réunions du comité de direction ou du Conseil d’Administration. De ce
fait, une revue rapide des comptes rendu du comité ou du conseil permet
d’avoir une première information sur les acquisitions de terrains potentiels de
l’exercice ;
2. Le département foncier dispose généralement d’une base de données de la
réserve foncière de la société. Par conséquent l’auditeur doit l’exploiter pour
effectuer le rapprochement avec les données comptables. Il est vrai qu’au
niveau des structures de taille moyenne, cette base de données est tenue par
le département comptable, mais généralement dans les grands groupes
immobiliers, cette information est tenue par un autre département :
département foncier par exemple.
2. Stock de Travaux
Les situations de travaux sont réceptionnées généralement par le département
technique pour validation avant transmission au département comptable pour
instruction de paiement. Les situations de travaux ou de décomptes sont fournies par
les prestataires à partir des attachements. Ce décompte est soumis à l’approbation de
l’architecte, bureaux d’études et de contrôle ainsi que le département technique de la
société.

Il est important pour l’auditeur de s’assurer que ces situations de travaux sont
correctement enregistrées et surtout exhaustivement comptabilisées.
Lorsque l’entité auditée dispose d’un système d’information adéquat, l’auditeur peut
avoir accès à plusieurs types d’informations ; tels que les situations de travaux en
cours, les décomptes et les factures validés, les décomptes et les factures non validés,
les réserves de réalisation des travaux…
Pour l’auditeur, il convient de s’assurer que le système de contrôle interne permet
l’enregistrement exhaustif de ces situations. Il doit aussi s’assurer que ce contrôle est
permanent et qu’il est surtout matérialisé.
Ce contrôle prend la forme généralement de rapprochement global entre les factures
reçues et approuvées et les travaux comptabilisés par programme.
En absence de ce contrôle, l’auditeur doit s’assurer que ces situations sont
exhaustivement comptabilisées.
Si la société ne dispose pas de base de données, il faut étudier l’opportunité
d’exploiter le registre du courrier ou toute autre source d’informations sur les
situations de travaux exécutés au cours de la période.
3. Sorties de Produits finis
Il s’agit des produits vendus au cours de la période. L’entité auditée doit être amenée à
mettre en place des procédures de rapprochement entre les sorties et les ventes
réalisées au cours de l’exercice.
Ce rapprochement doit être effectué par rapport aux ventes réalisées.
En absence de contrôle, l’auditeur peut apprécier ces sorties en faisant un
rapprochement entre les ventes en superficie et les sorties de stocks constatées par
l’entité. Cette dernière information est capitale et son absence peut avoir une
incidence sur l’opinion de l’auditeur.
4. Déstockage des produits en cours
L’entreprise de promotion immobilière doit définir les règles de déstockage,
notamment la date de réalisation de cette opération et les conditions requises pour le
déstockage de produits en cours, en produits finis.
Du fait que le déstockage doit être effectué essentiellement au moment de la
délivrance du permis d’habiter ou du certificat de conformité et puisque ce document
n’a pas généralement d’incidence sur la trésorerie, le département comptable ou le
département chargé de la réalisation du déstockage peut ne pas être informé sur les
différents programmes à déstocker.
De ce fait, l’auditeur doit essentiellement insister sur le circuit de traitement de cette
information et effectuer des contrôles par sondage sur les délais de communication
pour appréhender au mieux ce risque. Par ailleurs, une revue du rythme de
comptabilisation des factures de travaux peut faire ressortir les programmes
susceptibles d’être concernés par cette opération.
C. Contrôle de la réalité
Le contrôle de réalité porte sur toutes les opérations et vise à répondre à la question
suivante : est ce que les opérations comptabilisées correspondent à des prestations
réelles ?
Dans la mesure où l’auditeur n’est pas constamment présent, sa seule garantie est une
séparation claire des fonctions et une validation par les personnes appropriées.
En principe, les prestations réalisées devraient être validées par les personnes
mandatées par les actionnaires ou associés autrement dit de la gérance ou du Conseil
d’Administration.

Dans la pratique, il existe une hiérarchie des pouvoirs qui peut être synthétisée comme
suit :
- Actionnaire ou associés ;
- Gérance ou Conseil d’Administration ;
- Direction générale ;
- Directions opérationnels ;
- Responsables des départements.
Le contrôle de réalité est effectué généralement par sondage, à défaut de procédure
systématique interne à l’entité. L’objet de ce contrôle est surtout de s’assurer que les
opérations comptabilisées ont bien été validées, et que les dispositions contractuelles
sont respectées (prix, délais de livraison…).
D. Evaluation
Le plan comptable du secteur immobilier a détaillé les méthodes d’évaluation des
stocks. Les procédures définies par la société doivent permettre de se conformer à ces
méthodes d’évaluation.
L’auditeur s’assure que ces procédures sont fiables et respectent les méthodes
d’évaluation. Il vérifie aussi par sondage que dans l’application, celles‐ci sont bien
respectées.
Les procédures doivent ainsi définir les modalités de traitement de certains éléments
spécifiques au secteur. Il s’agit des charges et autres retenues effectuées par le
fournisseur (la retenue de garantie au profit du promoteur). L’autre particularité qui
doit être traitée est le système cumulatif des décomptes, car ils sont cumulatifs et par
conséquent, les procédures doivent définir les modalités pratiques d’évaluation de ces
travaux.
En effet, chaque décompte reprend l’ensemble des travaux exécutés y compris ceux
ayant déjà fait l’objet d’un premier décompte.

Quant aux charges, il s’agit généralement de la participation du fournisseur aux
charges d’installation du chantier sous forme de « compte prorata » ou encore
d’assurance chantier. Ces éléments sont ainsi constatés en produits.
Pour ses contrôles, l’auditeur doit s’assurer que les procédures respectent bien ces
particularités et vérifier par sondage les modalités pratiques de comptabilisation de
ces cas particuliers. L’auditeur peut procéder à ces contrôles à partir des cahiers de
charges ou des bons de commande.
E. Correcte imputation
Les factures et décomptes fournis par les prestataires nécessitent une attention
particulière dans la mesure où leur présentation est rarement conventionnelle.
Afin d’illustrer ces propos, ci‐après 2 exemples réels :
 Exemple 1 :
Réf Nature de travaux Montant
800 Terrassements généraux, aménagement plate 1.102.457,95
forme
101 Terrassements complémentaires 149.850,00
102 Béton et béton armé en infrastructures 3.457.707,62
(Fondations)
103 Assainissement 292.816,40
104 Sols et dallages 976.496,43
105 Bétons et béton armé en élévation 17.593.397,58
106 Maçonnerie en élévation 7.680.292,55
107 Enduits 3.729.699,00
108 Poses et divers 2.538.463,30
Total travaux gros œuvres TTC à 14% 37.521.180,83
Révision de prix 1,022906
Total travaux après révision de prix 38.380.641,00
(37.521.180,83x1,022906)
Retenue de garantie 10% CB
Montant des travaux relatifs au décompte provisoire n°1 14.746.801,93
38.380.641,00‐14.746.801,93=23.633.839,07
23.633.839,07/1,14x1,20=24.877.725,34 24.877.725,34
Total des travaux TTC 20% (14.746.801,93+24.877.725,34) 39.624.527,27
Déduire avance de démarrage 5.377.913,31
Déduire montants des acomptes perçus 33.715.133,19
Montant de l’acompte à percevoir 531.480,77
Dont TVA 20% 88.580,13

La présentation de cette facture ne facilite pas la comptabilisation des travaux réalisés.
Avant de procéder à la comptabilisation de cette facture, un travail de préparation doit
être entrepris et certaines informations détaillées :
‐ Le marché avait été conclu avec un taux de TVA de 14% ;
‐ Le premier décompte a été établi lorsque les travaux immobiliers étaient
assujettis au taux de 14% ;
‐ Le marché a fait l’objet d’une avance globale forfaitaire. Cette avance est
répercutée sur chaque décompte suivant le prorata de réalisation du marché ;
‐ Le prestataire demande en plus des avances sans justification d’où l’existence
d’acomptes perçus. Le montant de ces avances = 33.715.133,19‐14‐
14.746.801,93=18.968.331,26 ;
‐ Montant hors taxes du décompte 1 = 14.746.801,93/1,14=12.935.791,17 ;
‐ Montant hors taxes du décompte 2 = 24.877.725,34/1.2+12.935.791,17=
33.667.228,95 ;
‐ TVA sur prestations rendus par le décompte 2 =
24.877.725,34/1.2x20%+12.935.791,17x14%=5.957.298,32
Le schéma de l’écriture comptable est ainsi comme suit :
31311 Travaux VRD 33.667.228,95
3455 Etat TVA récupérable 5.957.298,32
31311 Travaux VRD 12.935.791,17
3455 Etat TVA récupérable 1.811.010,76
3411 Acompte de démarrage 5.377.913,31
34111 Autres avances reçues 18.968.331,26
4411 Fournisseur 531.480,77

 Exemple 2 :
Eléments Montant
Montant des travaux hors taxes 447.022,76
Montant TVA 89.404,55
Montant des travaux toutes taxes comprises 536.427,31
A déduire retenue de garantie 53.642,73
A déduire avance de démarrage 66.273,09
Montant à payer 416.511,50
Le schéma de l’écriture comptable est ainsi comme suit :
31311 Travaux VRD 447.022,76
3455 Etat TVA récupérable 89.404,55
3411 Fournisseur avance de 66.273,09
démarrage
4413 Fournisseurs retenues de 53.642,73
garantie
4411 Fournisseurs 416.511,50
F. Séparation des exercices
Le promoteur immobilier doit mettre en œuvre des procédures de séparation des
exercices. Le rôle de l’auditeur est de s’assurer que ces procédures sont fiables et
qu’elles sont respectées.
Concernant les travaux, il est recommandé de demander au département technique,
de communiquer tous les décomptes ou situations de prestataires relatifs à l’exercice,
y compris ceux ayant enregistrés des réserves.

Ce dispositif peut être complété par des demandes aux fournisseurs pour délivrer une
situation des travaux non facturés à la date de clôture.
L’auditeur complète ce dispositif par une revue des décomptes reçus après la date de
clôture et des décomptes des fournisseurs dont le dernier date de plus de 20 jours par
rapport à la date de clôture.
Pour les livraisons de produits finis, l’examen des derniers contrats de vente,
l’assistance à l’inventaire physique et une revue des bons de livraison de clés, permet à
l’auditeur de se faire une opinion sur le risque de séparation des exercices.
G. Autres zones de risques identifiés
En plus de ces travaux, l’auditeur doit définir les procédures de contrôle
complémentaires. S’il identifie d’autres risques, notamment les risques inhérents, en
s’assurant que les procédures mises en place par la société permettent de limiter ces
risques et que ces procédures sont correctement appliquées.
Par exemple : si l’auditeur identifie un risque lié à la justification des travaux, il doit
mettre en place des contrôles supplémentaires, tel qu’une visite du chantier des
travaux afin d’identifier d’éventuels prestataires non comptabilisés, faire une revue du
cahier du chantier…
SECTION 2 : MISES EN ŒUVRE DE CANEVAS DE CONTROLE
A. Contrôle de l’exhaustivité de la réserve foncière
Objet : Contrôle de l'exhaustivié de la réserve foncière
A partir des engagements du département foncier
A remplir
Prix d'achat des terrains de l'exercice
Droit d'enregistrement de ces terrains
Zone à remplir
Contrôle du taux de ces droits
Droits à la Conservation Foncière
Contrôle du taux
Honoraires notaires
Contrôle du taux des honoraires
Honoraires des intermédiaires
Contrôle du taux des honoraires
Autres coûts
Total des coûts d'acquisition des terrains
Montant des terrains comptabilisés
Ecart
Travaux effectués :
‐ A partir des états de suivi du département foncier,
procéder au rapprochement des engagements de
ce département par rapport au montant
comptabilisé ;
‐ Contrôler la cohérence des coûts annexes : droit
d’enregistrement (3%), Conservation Foncière
(1%), honoraires du notaire, intermédiaires (moins
de 3%).
Conclusions :

B. Contrôle de l’exhaustivité des travaux immobiliers
Objet : Contrôle de l'exhaustivité des travaux immobiliers
A partir de la base de données du département technique
Montant des travaux HT
Janvier
Février
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Août
Septembre
Octobre
Novembre
Décembre
Total des travaux engagés
Montant du stock de travaux comptabilisé
Ecart
‐ A partir des états de suivi des travaux du département technique,
procéder au rapprochement des factures engagées par rapport au
montant comptabilisé ;
‐ Veiller au recueil des factures engagées en hors taxes, à neutraliser la
retenue de garantie et les comptes de prorata.
Conclusions :

C. Contrôle de l’exhaustivité des sorties de produits finis
Objet : Contrôle de l'exhaustivité des sorties de PF
Coût unitaire de
Ventes en valorisation du Sorties au coût
Programmes superficie Ventes en valeurs stock de PF des ventes
Total des sorties
Montant des sorties de stocks de produits finis
Ecart
‐ Récupérer par programme, du département commercial les ventes en superficie et en prix de
vente ;
‐ Récupérer le coût unitaire de valorisation du stock de produits finis ;
‐ Valoriser les sorties au coût de revient du stock ;
‐ Rapprocher les ventes au prix de vente au chiffre d’affaires réalisé ;
‐ Rapprocher les sorties calculées au montant des sorties de stock comptabilisées.
Conclusion :

D. Contrôle déstockage des stocks d'encours et de réserve

foncière
Contrôle du destockage des stocks d'encours et de réserve
Objet : foncière
Montant Autorisation de Permis d'habiter

Programme déstocké construire obtenue obtenu
Total
Pourcentage de contrôle
Travaux effectués
‐ A partir du mouvement des stocks de réserve foncière et du stock de
travaux en cours, faire ressortir les sorties constatées au cours de
l’exercice ;
‐ Vérifier l’existence de justificatif pour ces opérations.
Conclusions :
E. Contrôle de la réalité des acquisitions de terrains
Objet Contrôle de réalité des acquisitions de terrains
Validation de l'acte par le
Contrat DG ou autre personne Constatation des
d'acquisition Indication du chargée de ces Constatation droits de la Validation par le
Prog. Titre foncier notarié Montant prix acquisitions des DE conservation foncière CA Observations
Total du sondage
Pourcentage de contrôle
Travaux effectués
‐ A partir des acquisitions comptabilisées au cours de l’exercice,
sélectionner des terrains et demander les dossiers d’acquisition
correspondant ;
‐ Vérifier l’existence d’actes et de contrats d’acquisition ;
‐ Contrôler les procédures d’engagement de ces acquisitions ;
‐ Faire ressortir le pourcentage de contrôle.
Conclusions :
F. Contrôle de la réalité des travaux comptabilisés
Objet Contrôle de la réalité des travaux comptabilisés
Conformité par rapport aux
Travaux effectués : Conformité au cahier Validation de la Validation du Validation de états utilisés pour le contrôle
Programme Fournisseur Date Montant HT
‐ A partir des états de stocks comptabilisés, sélectionner les situations de travaux des charges DT BE Validation du BC l'architecte Correcte comptabilisation de l'exhaustivité
comptabilisés ; (1) (2) (3)
‐ Procéder au rapprochement de la situation par rapport au cahier des charges ou bon de
commande ;
‐ Vérifier la validation de la direction technique, le bureau d’étude, le bureau de contrôle et
l’architecte ;
‐ Vérifier que ces situations sont correctement comptabilisées, notamment le système
progressif d’établissement des décomptes, les retenues de garantie, le compte prorata…
Conclusion :
(1) DT : Direction technique
(2) BE : Bureu d'étude
(3) BC : Bureau de contrôle

SECTION 3 : PREPARATION DU CONTROLE DES COMPTES
La phase d’évaluation du contrôle interne permet de préparer le contrôle des comptes.
Pour l’auditeur, cette phase lui permet de compléter sa prise de connaissance. Elle
permet aussi de vérifier l’ampleur des zones de risques précédemment identifiés.
Cette phase lui permet aussi d’identifier les points de contrôles ainsi que les points
faibles pouvant avoir une incidence sur la production de l’information comptable.
L’examen du contrôle interne doit être une partie intégrante de l’approche et doit
faciliter le programme de contrôle des comptes. Il doit faire l’objet d’une synthèse des
travaux effectués ainsi que des conclusions tirées.
Pour les anomalies, il doit les identifier, estimer l’importance significative des
anomalies relevées, l’incidence sur son programme de travail de contrôle des comptes
et l’impact sur son opinion. En revanche, pour les points forts, il doit les identifier et
estimer leur incidence sur l’allègement du programme de contrôle des comptes.
Bien évidement, cette évaluation ne doit pas écarter les limites des systèmes de
contrôle interne et ce conformément à la norme ISA 400 :
‐ Le coût d’un contrôle interne ne doit pas excéder les avantages escomptés de
ce contrôle ;
‐ La plupart des contrôles internes portent sur des opérations répétitives et non
pas sur des opérations récurrentes ;
‐ Le risque d’erreurs humaines dues à la négligence, à la distraction, aux erreurs
de jugement ou à la mauvaise compréhension des instructions, qui ne peut être
totalement éliminé ;
‐ La possibilité d’échapper aux contrôles internes par l’accord d’un membre de la
direction ou d’un employé avec d’autres personnes internes ou externes à
l’entité ;
‐ L’éventualité qu’une personne chargée de réaliser un contrôle abuse de ses
prérogatives. Par exemple un membre de la direction passant outre le
contrôle ;
‐ La possibilité que les procédures ne soient pas adaptées en raison de
l’évolution de la situation et donc qu’elles ne soient plus appliquées.

En fonction des résultats des tests de procédures, l’auditeur détermine si les contrôles
internes sont conçus et fonctionnent conformément à son évaluation préliminaire du
risque lié au contrôle. L’examen des déviations peut le conduire à réviser le niveau de
risque lié à ce contrôle.
Dans ce cas, l’auditeur modifie la nature, le calendrier et l’étendue des contrôles
substantifs prévus.
Cette évaluation permet à l’auditeur d’être plus confiant par rapport à la production
d’information comptable de qualité. Il s’assure aussi que les contrôles sont appliqués
tout au long de la période. Ainsi, s’il effectue son contrôle à une période intérimaire, il
doit vérifier par ailleurs que ces contrôles ont été appliqués en fonction des éléments
suivants :
‐ Résultats des tests effectués ;
‐ Durée de la période non couverte ;
‐ Modifications intervenues au niveau du système comptable et de contrôle
interne durant cette période ;
‐ Nature et montants des opérations des autres évènements et des soldes des
comptes concernés ;
‐ Contrôles substantifs dont la mise en œuvre est souhaitée ;
‐ Environnement général de l’entreprise, en particulier les contrôles aux
différents niveaux hiérarchiques.
Dans tous les cas, une évaluation à un niveau faible du risque inhérent et du risque de
contrôle n’élimine pas la nécessité d’effectuer des contrôles substantifs. Ces derniers
doivent être mis en œuvre par catégorie d’opérations et en fonction des soldes des
comptes significatifs.
En revanche, plus le risque inhérent et de contrôle sont évalués à un niveau élevé, plus
l’auditeur complète cette évaluation par d’autres tests probants. L’auditeur détermine
si ces contrôles fournissent des éléments probants et suffisants pour réduire le risque
de non détection et donc le risque d’audit à un niveau acceptable.
Cependant, si ce risque n’est pas maintenu à un niveau acceptable, l’auditeur doit en
tirer ses conclusions sur son opinion.
Les résultats et les défaillances ainsi relevés méritent d’être communiqués à la
direction et même au gouvernement de l’entreprise conformément à l’article 169 de la
loi 17‐95 relative aux sociétés anonymes et ce par écrit de préférence.
CHAPITRE 3 : L’INVENTAIRE
PHYSIQUE
L’opération d’inventaire est une partie intégrante de l’évaluation du système de
contrôle interne. Elle est caractérisée par les éléments suivants :
- C’est un maillon important des systèmes de contrôle interne ;
- C’est un élément indispensable pour les travaux finaux, puisqu’il permet de
quantifier et valoriser le stock final ;
- C’est une opération qui conditionne au vu de l’Administration Fiscale la
régularité des comptes.
L’opération d’inventaire physique consiste à quantifier le stock détenu par la société à
une date déterminée.
Elle doit être réalisée par des personnes qui n’ont pas de relation directe avec la
gestion quotidienne de ces stocks. La fiabilité de cet inventaire dépend de la procédure
définie et de la compétence du personnel alloué à cette opération.
La procédure d’inventaire doit définir les modalités pratiques de réalisation de ces
opérations, en l’occurrence :
- Les sites concernés par cette opération ;
- Le planning de réalisation de cette opération ;
- L’identité des personnes participant à l’opération ;
- Les modalités de matérialisation de l’inventaire ;
- Le contrôle de l’inventaire physique ;
- La valorisation de cet inventaire ;
- L’exploitation de cet inventaire ;
- La validation des écarts d’inventaire.

La procédure à appliquer pour le secteur doit préciser par ailleurs des éléments
additionnels tels que :
- Etat général des programmes ou des projets inventoriés : par exemple, est ce
que des travaux de finition du projet sont réalisés tels que les trottoirs, les
voiries, le nettoyage ?
- S’il s’agit de programmes gérés en tranche, préciser si des tranches sont en
cours de travaux ;
- Quant il s’agit de réserves foncières, est ce que les clôtures sont faites ? et est
ce que des travaux sont initiés ?
- Etat général des locaux : notamment si des travaux de réfection doivent être
réalisés ;
- Traitements alloués aux locaux dont l’accès n’a pas été possible.
SECTION 1 : SELECTION DES PROGRAMMES A INVENTORIER
L’audit est basé sur des sondages, à part quelques exceptions très rares. Ainsi, même
pour l’opération d’inventaire physique, l’auditeur doit procéder à des sondages pour
effectuer son contrôle.
Il existe plusieurs méthodes d’échantillonnage dites scientifiques qui peuvent être
utilisées, mais généralement cette sélection dépend de l’expérience de l’auditeur et de
sa compréhension des zones de risques ainsi que de sa connaissance de l’entité
auditée.
L’auditeur doit au préalable procéder à une analyse du risque d’opération afin de
sélectionner les programmes à inventorier. Cette étape préalable est importante, car il
ne faut pas oublier que seuls les programmes sélectionnés feront l’objet d’assistance à
l’inventaire par l’auditeur.

Il est ainsi nécessaire d’opérer un choix judicieux puisqu’un promoteur réalise
plusieurs dizaines ou mêmes centaines d’opérations dispersées sur plusieurs zones
géographiques. Pour ce faire, nous proposons de prendre en considération les facteurs
suivants :
- Nature des programmes ;
- Situation géographique ;
- Rythme d’achèvement ;
- Rythme des ventes ;
- Importance significative des programmes.
A. Nature des programmes
Un lotissement est différent d’une construction, et une construction individuelle est
différente d’un immeuble à usage collectif.
A notre avis, on peut classer ces programmes par nature de risque, comme suit, en
partant du plus risqué au moins risqué :
- Les lotissements : les lotissements étant destinés à des personnes qui doivent
les construire et du fait de l’absence généralement de clôture, ou de restriction
d’accès, le client peut d’un commun accord mettre la main sur le bien acquis.
- La réserve foncière : du fait de l’absence de restriction d’accès ou d’un mur de
clôture, l’accès à cette réserve est libre et par conséquent être indisponible.
C’est le cas de certains bidonvilles occupés injustement par une partie de la
population alors qu’il s’agit de biens privés.
- La construction collective de locaux de commerce : puisque les clients sont des
professionnels, des ententes peuvent être effectuées pour une mise à
disposition anticipée au contrat de vente par exemple.
- La construction collective de logements : ces constructions présentent
généralement moins de risque puisque, il existe des clôtures et des sécurités
d’accès.
- Les constructions individuelles : ces constructions présentent moins de risque
puisque le client est défini et la restriction d’accès assurée.
B. Situation géographique
C’est un facteur à prendre en considération, car parfois à cause des tensions sociales,
l’accès à certains programmes n’est pas possible, notamment pour les programmes
d’habitat social ou de résorption de bidonvilles.
C. Rythme d’achèvement
Plus le rythme d’achèvement est élevé, plus le risque de travaux à réaliser est
important, notamment en matière de finition. De même, un rythme trop lent peut
générer des tensions sociales et peut même rendre impossible la réalisation d’un tel
inventaire et peut entraver la vente du programme.
D. Rythme des ventes
Les programmes dont la commercialisation n’a pas encore été entamée présentent
moins de risques que ceux dont la commercialisation est déjà lancée, car d’une part, la
réalisation de l’inventaire pour ces programmes est une opération plus fastidieuse
pour l’équipe d’inventaire et d’autre part du fait du risque de collusion qui peut naître
entre les clients et les détenteurs de ces stocks.
E. L’importance significative des programmes
Cette notion est primordiale dans la mesure où elle permet de sélectionner les
chantiers importants qui peuvent avoir une incidence significative sur les comptes.
Le recours au critère de l’importance significative consiste pour l’auditeur de
sélectionner les projets présentant une valeur significative sur le stock final.

SECTION 2 : OBJECTIFS ET MODALITES D’INTERVENTION DE L’AUDITEUR
L’objectif de l’assistance de l’auditeur à l’opération d’inventaire physique est de réunir
les éléments probants suffisants et appropriés sur la jouissance des produits constatés
en stock ainsi que sur leur état.
Cette assistance permet à l’auditeur de s’assurer que les procédures définies par la
direction que ce soit au moment de la réalisation, de l’enregistrement, de contrôle et
de la validation de cet inventaire sont fiables et qu’elles sont respectées.
L’avantage qu’offre le secteur pour l’auditeur est que les biens sont fongibles et par
conséquent, lorsque l’auditeur ne peut être présent à la date initialement prévue
quelques soient les circonstances, il peut toujours effectuer un comptage physique à
une autre date en s’appuyant sur les mouvements réalisés entre les dates d’inventaire
et de contrôle par l’auditeur. Bien évidement, cela suppose un système de contrôle
interne fiable.
En revanche, la planification de cette assistance doit prendre en compte les éléments
suivants :
- La nature des systèmes comptables et de contrôle interne relatifs à
l’inventaire ;
- Le risque inhérent de contrôle et de non détection ;
- L’évaluation des procédures mises en place et des instructions communiquées
pour la réalisation de l’inventaire ;
- Les dates de réalisation ;
- Les lieux d’inventaire.
L’auditeur vérifie si les instructions d’inventaire traitent :
- L’application des procédures de contrôle : la collecte des fiches de comptage
utilisées, l’enregistrement de ces fiches ainsi que les procédures de
vérification ;
- L’identification de l’état du bien et si des travaux complémentaires doivent être
effectués ;
- L’accès au bien.

En général, du fait qu’il est difficile de procéder à un sondage quantitatif, il est
préférable pour l’auditeur d’assister une équipe d’inventaire et de reporter les biens
inventoriés. Il doit aussi vérifier et viser toutes les fiches de comptage utilisées.
Une fois l’opération d’inventaire achevée, il est obligatoire de garder une copie des
fiches de comptage utilisées au niveau du dossier de travail.
L’erreur à ne pas commettre est de ne pas exploiter les documents ainsi collectés, il
faut ainsi s’enquérir de l’état d’avancement de l’exploitation de l’inventaire
notamment les écarts d’inventaire, la procédure de traitement de ces écarts ainsi que
de leur validation. Sachant, qu’il s’agit de biens fongibles, tout écart traduit une
défaillance au niveau des procédures de contrôle interne de l’entité.
Concernant la durée de cette assistance, l’auditeur doit recourir à son jugement
professionnel pour déterminer la durée de cet inventaire.
SECTION 3 : LIMITES DE L’INTERVENTION DE L’AUDITEUR
Lors de l’opération d’inventaire physique, l’auditeur assiste et observe la réalisation de
l’opération. Cette intervention est le plus souvent confiée à des auditeurs qui ne
disposent pas systématiquement d’une bonne connaissance du secteur, d’où la
nécessité d’une formation adaptée préalablement au démarrage de l’opération
d’inventaire.
Par ailleurs, l’activité immobilière étant complexe, et l’opération d’inventaire

nécessitant un temps de réalisation plus important, l’intervention de l’auditeur est
limitée par les éléments suivants :
- L’opération d’inventaire a trait à des données ponctuelles, puisqu’il s’agit

d’opérations traitées dans un intervalle de temps très espacé : une fois par
année, ce qui peut générer des risques d’erreurs car cette opération n’est pas
bien assimilée généralement par l’équipe d’inventaire ;

- L’auditeur ne peut intervenir sur tous les sites de stocks. Il est donc limité par
son sondage qui peut ne pas être représentatif de la population. Ainsi le risque
d’erreur humaine peut ne pas être détecté. L’auditeur ne peut pas aussi
s’assurer que cet inventaire a été effectivement réalisé suivant la procédure
définie. Par ailleurs, la possibilité de collusion entre les équipes d’inventaires et
les responsables de stocks ne peut pas être totalement évincée ;
- L’auditeur étant une personne externe, il est possible qu’il n’ait pas une
connaissance adéquate des biens à inventorier. Il ne peut pas également avoir
une connaissance aussi précise que celle des personnes gérant ces stocks ;
- Le passage entre l’inventaire physique et l’état du stock final n’est pas facile à
appréhender, dans la mesure où l’inventaire porte sur des biens fongibles alors
que l’état de stock est défini généralement en superficie ;
- Les fiches de comptage n’étant pas informatisées, leurs exploitation et leurs
rapprochement est une opération fastidieuse et au résultat imprécis. En effet,
l’intégration de ces fiches est confiée à des personnes qui peuvent être tentées
par la solution facile de valider directement l’inventaire permanent.
CHAPITRE 4 : CONTROLE DES

COMPTES
SECTION 1 : REVUE ANALYTIQUE
A. Objectifs de contrôle
Le principal objectif est de comprendre globalement les évolutions de la période.
B. Etendue des travaux à effectuer
La revue analytique est une technique qui permet à l’auditeur d’apprécier les
informations financières à partir :
- De leurs rapprochements avec d’autres informations issues ou non des
comptes, ou avec des données antérieures, postérieures et prévisionnelles de
l’entité, ou d’entités similaires ;
- De l’analyse des variations ou des tendances inattendues.
Le contrôle par le biais de la revue analytique permet de vérifier le niveau du stock,
d’expliquer l’évolution des postes liés aux stocks.
La revue analytique est un outil qui permet à l’auditeur d’orienter ses travaux et
généralement de confirmer les conclusions déjà tirées.
1. Evolution des postes
L’objet de ce contrôle est d’apprécier l’évolution de tous les postes liés aux stocks.
Il est plus opportun d’étudier cette évolution par catégorie de stock et non pas par
rapport à la classification comptable de ces comptes.
2. Temps d’écoulement
Ce contrôle consiste à étudier le délai de réalisation du stock. Le ratio est calculé en
comparant le niveau annuel du stock (consommation de l’exercice ou production de
l’exercice) par rapport au niveau moyen du stock.
Ce temps d’écoulement peut être analysé globalement en le comparant avec l’exercice
précédent. On peut avoir une estimation de la nécessité ou pas de comptabilisation
d’une provision pour dépréciation des stocks.
3. Autres ratios
Parmi les ratios qui peuvent être utilisés, on peut citer :
- Coût moyen de chaque catégorie de stocks ;
- Comparaison du coût moyen par rapport au référentiel;
- Répartition du stock par programme.
Il convient aussi d’étudier les spécificités de chaque promoteur pour déterminer les
ratios qui reflètent au mieux l’analyse des stocks du promoteur.
4. Evolution des coûts
Ce test consiste à revoir l’évolution des coûts moyens par référence afin
d’appréhender les évolutions inhabituelles ou l’absence d’évolutions prévisibles.
SECTION 2 : CONTROLE QUANTITATIF DES STOCKS
Les objectifs du contrôle quantitatif des stocks sont :
- S’assurer que l’inventaire physique a été correctement reporté au stock final ;
- S’assurer que les quantités reportées au stock final correspondent bien au
résultat de l’inventaire physique auquel l’auditeur a participé ;
- S’assurer que les quantités en stock sont cohérentes par rapport aux opérations
réalisées au cours de l’exercice ;
- S’assurer que les quantités de stock par catégories ne comprennent pas
d’anomalies significatives.
B. Travaux à effectuer
Afin d’atteindre ces objectifs, un certain nombre de travaux doivent être réalisés.
1. Exploitation de l’inventaire physique
Le contrôle à effectuer à ce niveau, est de vérifier les procès verbaux de réalisation de
l’inventaire, et de s’assurer qu’ils sont correctement tenus et reportés aux états de
stocks finaux.
L’auditeur vérifie aussi que le comité de suivi de l’inventaire ou responsable de
l’inventaire a validé les résultats, que ces personnes se sont assurées que les états de
stock finaux comptabilisés correspondent au résultat de l’inventaire physique réalisé.
La matérialisation de ce contrôle est importante. Elle prend la forme d’un état de
rapprochement de l’inventaire physique à l’inventaire permanent.
Les écarts dégagés doivent aussi être validés par le gouvernement d’entreprise, mais
surtout expliqués dans le cas où la valorisation de cet écart est significative.
2. Compilation du stock final
La compilation de l’inventaire physique consiste à exploiter l’assistance de l’auditeur à
l’inventaire physique.
Généralement, ce contrôle est effectué par sondage sur la base des articles
sélectionnés et des quantités réalisées lors de l’inventaire physique par l’auditeur.
L’objet de ce contrôle est de vérifier si l’inventaire physique réalisé n’a pas fait l’objet
de modification.
L’auditeur rapproche les quantités reportées par ses soins aux quantités figurant au
niveau de l’état de stock final, que ce soit au niveau du résultat de l’inventaire
physique, ou au niveau de l’état de stock final.
Les écarts dégagés sont valorisés par rapport au sondage pour que l’auditeur ait une
estimation du risque d’erreur. La pertinence du contrôle est, quant à elle, mesurée par
le calcul du pourcentage de contrôle.
3. Contrôle du stock de réserve foncière
S’agissant de terrains nus, le contrôle consiste à confirmer l’absence d’autorisation de
construire et de procéder au rapprochement de la base de données tenue par le
département foncier et le stock comptable de réserve foncière.
Le contrôle de ces stocks consiste à sélectionner les mouvements de l’exercice :
- Pour les stocks ajoutés au cours de l’exercice, demander les justificatifs
d’acquisition et notamment les contrats d’acquisition et surtout les certificats
de propriétés de ces acquisitions ;
- Pour les diminutions de stocks ; vérifier les justificatifs, notamment les
autorisations de construire et vérifier le reclassement effectué par l’entité (la
diminution du stock de réserve foncière doit correspondre à l’augmentation de
stocks d’encours).
Nous rappelons que le stock de réserve foncière ne comprend pas les terrains lotis et
que les stocks de terrains répartis par parcelles sont intégrés en stock d’en cours.
4. Contrôle du stock d’en cours
En terme de quantité, le stock d’en cours ne subit normalement pas de changements,
de ce fait, le contrôle de l’auditeur se limite à vérifier que ce stock n’a pas connu de
variation.
Toutefois, les mouvements doivent être contrôlés. D’une part les augmentations
doivent correspondre aux diminutions de stock de réserve foncière. D’autre part les
sorties ou déstockage doivent correspondre soit à des livraisons de produits finis et par
conséquent à des permis d’habiter, soit à des ventes et dans ce cas un contrôle des
sorties en quantités devrait être effectué par rapport aux contrats de ventes réalisées.
Ce dernier contrôle peut prendre la forme d’un bouclage global des sorties de stocks
par rapport aux ventes réalisées en superficie, puisqu’il s’agit et de l’unité de
facturation et de l’unité d’expression des stocks.
Il est plus aisé pour les promoteurs qui produisent des lots uniques tels que les villas,
ou autres constructions individuelles de procéder à ce contrôle. En revanche pour les
constructions à usage collectif, ce rapprochement dépend de la disponibilité des
informations : superficie développée par exemple.
Lorsqu’on dispose d’informations adéquates sous forme de fichier, on peut procéder à
un rapprochement détaillé, et dans le cas contraire procéder à la reconstitution
globale des sorties par le biais de moyenne des superficies vendues.
5. Contrôle du stock de produits finis
Le stock de produits finis est un stock très sensible. Dans un premier temps, l’auditeur
examine le fait générateur des stocks augmentés au cours de l’exercice, qui
correspondent aux sorties d’encours.
Pour les diminutions de stocks, le même bouclage que pour le stock d’en cours peut
être réalisé.
SECTION 3 : CONTROLE DE L’EVALUATION DU STOCK
Les objectifs du contrôle de l’évaluation du stock sont résumés comme suit :
- S’assurer que le stock des travaux immobiliers est correctement évalué et ce
conformément au plan comptable du secteur immobilier ;
- S’assurer que les charges financières et les frais administratifs sont
correctement évalués, comptabilisés et intégrés ;
- S’assurer du respect de la séparation des exercices ;
- S’assurer que les charges sont correctement comptabilisées ;
- S’assurer que l’imputation des dépenses communes est correctement
effectuée.
B. Travaux à effectuer
Le contrôle de l’évaluation du stock repose sur l’évaluation du système de contrôle
interne. En effet, lors de l’intérim, l’auditeur s’attarde sur les systèmes d’évaluation et
sur la méthode d’évaluation du stock.
1. Exploitation des travaux de contrôle interne
L’auditeur exploite les travaux qu’il aura exécutés lors de la phase d’évaluation du
système de contrôle interne.
L’absence d’anomalies significatives au niveau du système de traitement donne une
assurance quant à la fiabilité de l’information comptable produite par le système
d’information. En revanche, les anomalies significatives poussent l’auditeur à estimer
l’incidence de ces anomalies lors du contrôle des comptes lorsque l’information est
disponible et qu’il est possible de chiffrer l’impact.
2. Contrôle de l’évaluation du stock de travaux
Le stock des entreprises de promotion immobilière correspond à des biens fongibles,
par conséquent, le promoteur doit procéder à l’évaluation de chaque bien
indépendamment des autres biens de la même catégorie.
Ainsi, les charges relatives à un stock déterminé doivent être exclusivement réservées
à ce bien.
A ce niveau, l’auditeur s’assure que ce principe est respecté et que le promoteur n’a
pas procédé à une évaluation moyenne ou globale de tous les biens intégrés en stocks.
L’auditeur demande le détail de composantes intégrées au coût de la réserve foncière
et apprécie leur principe de rattachement conformément au référentiel comptable en
vigueur.
3. Séparation des exercices
Ce contrôle ne peut pas être réalisé lors de la phase d’intérim puisque
chronologiquement, cette phase est réalisée en cours d’année.
Ce contrôle est accentué sur le stock de produits en cours. Le contrôle doit insister sur
la séparation des exercices en demandant pour chaque programme, la liste des
factures comptabilisées et en appréciant si des travaux supplémentaires auraient été
exécutés en absence de justification. Toutefois, les anomalies détectées à ce niveau
peuvent avoir une incidence sur le patrimoine de l’entité auditée mais généralement
pas sur la situation financière. Ce qui n’est pas le cas pour les produits finis et achevés,
où une revue des frais engagés postérieurement à l’achèvement des travaux doit être
effectuée afin d’appréhender la séparation des exercices.
4. Affectation des frais financiers et des charges administratives
Les frais financiers et les charges administratives font partis des données ponctuelles
et non des données répétitives. Par conséquent, l’auditeur doit porter une attention
particulière au calcul et à l’affectation de ces charges, et plus particulièrement aux
éléments suivants :
- Les emprunts doivent être affectés ;
- Les charges financières activées doivent prendre en considération le niveau réel
engagé et non le montant des intérêts payés. Parfois, la société dispose d’une
ligne de financement débloquée en totalité alors que son utilisation n’est que
partielle ;
- La durée d’utilisation de la ligne de crédit et du financement correspondant
doivent aussi être appréhendés ;
- Les programmes n’ayant pas fait l’objet d’autorisation de construire ou les
produits achevés ayant fait l’objet de permis d’habiter ou de certificat de
conformité, ne doivent pas intégrer ces charges.
En revanche, pour les charges administratives, le principe de permanence de méthode
de calcul et d’affectation reste le contrôle clé. Lorsque la société opte pour une
affectation forfaitaire suivant un taux préalablement établi, tout changement dans le
taux ou la méthode de calcul devra être le résultat d’une justification approfondie.
5. Imputation des dépenses communes
Ce facteur doit être pris en compte pour l’estimation de la superficie vendable, et par
conséquent, elle concerne essentiellement les produits achevés, qui peuvent faire
l’objet de déstockage partiel pour livraison au client final.
Les dépenses communes correspondent aux biens construits alors qu’ils ne seront pas
vendus ; c’est le cas des mosquées, des postes de police, des arrondissements, des
voiries…
L’auditeur vérifie si les superficies intégrées et utilisées pour le calcul de coût unitaire
du mètre carré ne comprennent pas les superficies des produits non vendables.
6. Comptabilisation des charges
Le système de comptabilisation pour les promoteurs immobiliers est inversé. De ce fait
toutes les charges affectées au stock sont directement constatées en stock. A la fin de
l’exercice, les charges engagées au cours de l’exercice sont constatées en charges en
contrepartie du compte de variation de stocks de matières et fournitures ou de
produits en cours.
L’auditeur s’assure ainsi du respect de cette règle.
Les écritures liées aux comptes de stocks peuvent être répertoriées en 4 catégories
différentes :
- Acquisition de terrain ou achats de travaux ;
- Constatation des charges financières ;
- Constatation des charges administratives ;
- A la fin de l’exercice.

1. Acquisition de terrain ou achats de travaux
Ces opérations sont comptabilisées comme suit :
31xxx Compte de stock X
3455 Etat TVA récupérable X
4411 Fournisseurs X

2. Constatation des charges financières
7393 Transfert de charges financières X

3. Constatation des charges administratives
7197 Transfert de charges d’exploitation X

4. A la fin de l’exercice
L’ensemble des mouvements liés aux stocks est constaté en variation de stock par la
contrepartie du compte d’achats de matières premières ou la réserve foncière et
achats de prestations de service pour les travaux.
Exemple (en KMAD) :
‐ Achats de terrains : 10.000 ;
‐ Travaux réalisés : 8.523 ;
‐ Charges financières : 825 ;
‐ Charges administratives : 250.
‐ Total des coûts engagés :19.528
 Achats de terrains
3121 Réserve foncière 10.000
4411 Fournisseurs 10.000
 Déstockage terrain
3131 Construction en cours 10.000
7131 Variation de stocks de produits en cours 10.000
6124 Variation de stocks de matières et 10.000

fournitures
3121 Réserve foncière 10.000

 Achats de travaux
3131 Construction en cours 8.523
4411 Fournisseurs 8.523
 Charges financières
3131 Construction en cours 825
7393 Transfert de charges financières 825
 Charges administratives
3131 Construction en cours 250
7197 Transfert de charges d’exploitation 250
 A la fin de l’exercice
6121 Achats de terrains 10.000
6126 Achats de prestations de services 8.523
7131 Variation de stocks de produits en cours 8.523
6124 Variation de stocks de matières et 10.000

fournitures
7. Bouclage final du stock
A la fin de l’exercice, un bouclage global doit être effectué afin de vérifier la cohérence
globale des données en stocks.
Ce contrôle arithmétique vise à vérifier si l’équation suivante est vérifiée :
Stock initial +/‐ variation de stock= stock final.

Etant entendu que les sorties sont enregistrée dans un compte spécial (le chiffre 9 en
4ème position).
Afin de mieux appréhender les écritures relatives à ces déstockages, ci‐après un
exemple qui correspond à la continuité de l’exemple précédent.
a. Déstockage de produits en cours
Le déstockage de produit en cours est comptabilisé une fois l’autorisation de
construire délivrée.
Exemple : continuité de l’exemple précédent
7131 Variation de stock de produits en cours 19.528
3131 Constructions en cours 19.528
3151 Produits finis 19.528
7132 Variation de stocks de produits finis 19.528
Dans le cas de constructions par tranche, le compte à créditer comprend un numéro 9
en 4ème position, comme par exemple : 3139.
b. Déstockage de produits finis
Le déstockage de produit finis intervient au moment de la livraison.
Exemple : continuité de l’exemple précédent avec une cession d’un appartement
dont le coût de revient est de KMAD 325.
7132 Variation de stock de produits finis 325
3159 Produits finis 325
SECTION 4 : PROVISIONS POUR DEPRECIATION
Le contrôle portant sur les provisions a pour objectif :
- S’assurer que la valorisation comptable des stocks est au moins égale au prix de
réalisation ;
- S’assurer que les stocks et projets gérés ne vont pas générer des pertes
prévisionnelles ;
- S’assurer que les stocks ne génèrent pas de passif latent à comptabiliser.
B. Contrôle à effectuer
1. Contrôle du prix de réalisation
Compte tenu du temps d’écoulement des stocks de produits immobiliers et de
l’instabilité des prix de vente, l’auditeur doit procéder au rapprochement des coûts de
revient aux prix de ventes réalisées.
Ce rapprochement se base sur le prix de vente actuel mais aussi des prix de vente
appliqués postérieurement à la date d’arrêté des comptes.
Conformément aux dispositions du CGNC, le prix de vente est corrigé par les frais de
commercialisation engagés ou à engager.
Ce contrôle est effectué par programme et peut être effectué par sondage. Il porte sur
un rapprochement du coût de revient aux prix de ventes appliquées.
2. Pertes à terminaison
Si le premier contrôle est plus évident et facile à mettre en œuvre, le contrôle des
pertes à terminaison est plus délicat. Et ce parce que l’auditeur ne peut pas estimer de
manière efficace les charges à engager. Ainsi, pour ce contrôle, il est plus important de
s’attarder sur les procédures mises en place par l’entité pour cerner ces pertes.

Néanmoins, l’auditeur doit procéder au rapprochement du coût prévisionnel calculé
par rapport à l’historique de valorisation du stock et par rapport aux standards.
Les pertes à terminaison sont détaillées en provision pour dépréciation et provision
pour risques. De ce fait, l’analyse de cette répartition est aussi appréhendée par
l’auditeur. C’est ainsi qu’il est recommandé d’exiger un rapport d’expert à la fin de
chaque année de préférence.
3. Taxe sur terrains urbains non bâtis
La taxe sur terrains urbains non bâtis étant basée sur les terrains non encore
totalement construits, l’auditeur doit s’assurer que cette taxe est correctement
honorée.
L’auditeur demande la liste des terrains non encore construits afin de s’assurer que
cette taxe, si elle est due, a été provisionnée. Cette taxe est bien évidemment due sur
tous les terrains n’ayant pas encore fait l’objet d’autorisation de construire ainsi que
les terrains ayant fait l’objet d’autorisation de construire. L’auditeur doit vérifier aussi
le respect du délai de réalisation.
Cette taxe ne doit pas être incluse dans le coût de revient des programmes dans la
mesure où son engagement n’est pas lié à la réalisation du programmes et qu’elle a
été instaurée dans un objectif de limiter l’effet de spéculation.
4. Autres taxes exigibles
Une revue des programmes en cours doit être effectuée afin de vérifier si le délai de
réalisation est conforme au délai d’exonération obtenu pour les droits
d’enregistrement.
Ces droits supplémentaires doivent être provisionnés à partir du moment où la société
risque d’honorer ces droits accompagnés de pénalités de retard non incorporées aux
stocks
Ces provisions ne doivent pas être normalement constatées en stocks mais plutôt en
charges, puisqu’elles s’apparentent plutôt à des coûts anormaux de gestion.

CHAPITRE 5 : SYNTHESE DE LA
MISSION
SECTION 1 : PRESENTATION
La synthèse des travaux est une pièce maîtresse de la mission et du dossier annuel de
contrôle de l’auditeur. En effet, les travaux sont généralement exécutés par une
équipe d’auditeurs, et le signataire du rapport d’audit fait souvent appel à d’autres
compétences et d’autres experts. Il en résulte que pour établir un rapport d’audit des
comptes, l’auditeur se base sur la synthèse des travaux exécutés conformément au
programme de travail arrêté par ses soins.
La synthèse est un document qui reprend l’ensemble des anomalies, significatives ou
non, relevées lors de l’exécution des différentes procédures. Il consigne également la
suite donnée sur les points remontés par l’équipe d’audit. Il doit faire apparaître les
ajustements relevés pour assurer le suivi du seuil de signification.
La synthèse permet de cerner la section et de s’assurer que toutes les assertions ont
été réalisées et que les principales conclusions ont été remontées.
La synthèse permet au signataire de se forger une opinion sur la régularité et la
sincérité des comptes annuels. Elle doit reprendre les éléments suivants :
‐ Conclusions relatives à la revue analytique afin de permettre de comprendre les
principales évolutions et expliquer les variations ;
‐ Synthèse du contrôle interne à savoir.
 Les anomalies relevées ;
 La nature du travail effectué permettant de remonter les anomalies ;
 Le risque associé;
 L’incidence sur les travaux de contrôle des comptes ;
 L’incidence éventuelle sur l’opinion.


‐ La synthèse de l’opération d’inventaire physique ou mémo d’inventaire :
 Revue de la procédure d’inventaire ;
 Préparation de l’inventaire ;
 Déroulement de l’inventaire ;
 Respect de la procédure d’inventaire ;
 Sondages effectués ;
 Opinion par rapport à la fiabilité de l’opération.
‐ La synthèse des travaux de contrôle des comptes qui reprend :
 Les travaux effectués ;
 Les conclusions relevées ;
 Le dénouement des zones de risque identifiées lors du contrôle interne ;
 La synthèse des ajustements ;
 Les points d’audit significatifs ;
 Les points en suspens.
La synthèse des travaux de contrôle des comptes doit reprendre à notre avis un
résumé des principales méthodes d’évaluation des stocks.
SECTION 2 : MODELE DE NOTE DE SYNTHESE
A. Synthèse contrôle interne
Synthèse contrôle interne
Incidence sur les
Contrôle Niveau du travaux de contrôle Incidence sur
Réf effectué Anomalie relevée Risque identifié risque des comptes l'opinion
Vérifier si l'anomalie a Réserve en
été résolue et dans le cas
Contrôle de réalité des Les stocks de travaux en cours sont cas contraire estimer d'incidence
marchés de travaux Les retenues de garanties et les sous estimés, de même que les l'incidence globale sur supérieur au
comptabilisés comptes prorata ne sont pas constatés comptes de passif (fournisseurs) Moyen les comptes seuil

B. Mémo d’inventaire
1. Analyse de la procédure écrite d’inventaire
La société a établi une procédure d’inventaire qui définit :
- Les programmes à inventorier ;
- La composition et l’affectation de chaque équipe d’inventaire ;
- Les supports d’enregistrement des quantités inventoriées ;
- Les traitements à effectuer pour l’exploitation de l’inventaire ;
- Le planning de l’opération d’inventaire.
Les stocks de produits en cours ne vont pas faire l’objet d’un inventaire mais des
confirmations de la part des bureaux d’étude et de contrôle vont être fournies.
2. La préparation d’inventaire
- Les badges des équipes d’inventaire ont été fournis pour faciliter l’accès
aux zones de stockage ;
- Les clés des constructions ont été mises à disposition aux équipes
d’inventaire. Pour les terrains, des plans simplifiés ont été diffusés pour
faciliter le comptage ;
- Les ventes de produits finis ont été entièrement intégrées au système
d’information ;
- Le planning d’inventaire a été diffusé ;
- Tous les intervenants sont informés du démarrage de l’inventaire
physique.

3. Le déroulement de l’inventaire et sondages effectués
- La procédure d’inventaire a été respectée ;
- Les bâtiments suivants sont détériorés et nécessitent des travaux de
réparation : B25, C45, I6. Les équipes d’inventaire ont identifiés ces
biens au procès verbal pour prise en compte de la part de la direction
technique ;

- L’accès au projet RIAD 4 a été bloqué par les habitants. Ce projet
comprend un logement non encore vendu évalué au 31 décembre à un
montant de KMAD 125 ;
- L’accès à 3 locaux de commerce et 6 appartements, n’est pas possible, à
cause de la perte des clés d’ouverture. Une commission composée du
responsable d’inventaire et d’un membre de la direction technique ont
prévu dans les 3 jours, de refaire les serrures pour réaliser le comptage
de ces biens. Ces biens sont estimés en stocks à KMAD 650. Nous avons
prévu d’accompagner cette commission pour apprécier ces biens.
- L’assistance à l’inventaire physique a porté sur 5 programmes
représentant 24% du total du stock de produits finis.

4. L’exploitation de l’inventaire
- A la fin de l’opération d’inventaire, un procès verbal a été rédigé et
signé par les membres de chaque équipe.
- Ces procès verbaux sont contrôlés par le département audit qui a
procédé au rapprochement de l’inventaire au stock permanent.
- Les écarts ont été communiqués et expliqués par les différentes
équipes.
5. Conclusions
L’assistance à l’opération d’inventaire physique n’a pas révélé d’anomalies

significatives.
C. Synthèse contrôle des comptes
1. Travaux effectués
- Exploitation des travaux de contrôle interne ;
- Compilation de l’inventaire physique ;
- Contrôle de la séparation des exercices ;
- Bouclage global des stocks ;
- Bouclage détaillé des stocks ;
- Contrôle des déstockages de l’exercice ;
- Rapprochement des sorties (ventes) en superficie par rapport au
compte de déstockage de stocks ;
- Contrôle de l’affectation des charges financières et des charges
administratives.
2. Conclusions relevées
- Les écarts d’inventaire ont été expliqués et justifiés ;
- Le contrôle du respect du principe de séparation des exercices n’a pas
révélé d’anomalies ;
- Le bouclage global des stocks n’a pas révélé d’anomalies ;
- Le bouclage détaillé des stocks a permis de constater un écart de
KMAD 234, non encore expliqué (montant non significatif par rapport
au seuil de signification de KMAD 1.000) ;
- Le rapprochement des déstockages a permis de constater une
insuffisance des sorties de 434 m2, évalués à KMAD 687. Cet écart est
expliqué par des ouvrages non vendables (jardins, poste de police et
commune) dont la sortie a été constatée alors qu’ils n’ont pas été
vendus ;
- La société ne dispose pas d’une comptabilité analytique, les charges
administratives sont estimées au taux de 5% des décomptes engagés au
cours de l’exercice. Cette dérogation a été porté au niveau de l’ETIC, et
la permanence des méthodes est respectée ;

- Les charges financières ont été correctement calculées et
comptabilisées.
D. Dénouement des zones de risque
Lors du contrôle interne, les travaux ont permis de relever le risque suivant : « Les
stocks de travaux en cours sont sous estimées, de même que les comptes de passif
(fournisseurs) ».
Les travaux de contrôle des comptes ont permis de constater que cette anomalie a été
résolue par la société.
E. Synthèse des ajustements
Nos travaux n’ont pas révélé d’ajustements.
F. Les points d’audit significatifs
Nos travaux n’ont pas révélé de point significatif.
G. Points en suspens
Néant.
CONCLUSION
L’audit est une démarche conduite et réalisée par un professionnel. Elle doit obéir à
une méthodologie générale adaptée en fonction des spécificités de chaque secteur
d’activité et des zones de risques identifiées.
Ces dernières sont identifiées en premier lieu par une prise de connaissance générale
de l’entité. Cette prise de connaissance doit être adaptée et orientée vers les objectifs
de l’auditeur à savoir la certification des comptes annuels. L’auditeur recourt à des
entretiens et des questionnaires d’aide à l’analyse des procédures.
L’identification préliminaire des zones de risque est ensuite confirmée par la phase
d’évaluation du contrôle interne. Au cours de cette phase l’auditeur teste le système
d’information et le circuit de validation et d’enregistrement des documents
comptables de l’entité. Il s’assure que les procédures mises en place par l’entité
permettent d’atteindre l’objectif d’image fidèle.
Pour le stock, la phase d’observation physique tient une grande importance, car c’est
le moyen le plus efficace pour s’assurer que le stock comptable existe bien et
appartient à l’entreprise d’une part et d’autre part, cette observation physique permet
d’apprécier la fiabilité du système de traitement des informations liées aux stocks.
A ce titre l’intervention de l’auditeur doit répondre à des questions précises : le stock
comptable appartient‐il à l’entité ? Des dépréciations devraient elles être constatées ?
Le stock inventorié sera‐t‐il correctement reporté au niveau des comptes annuels ?
Ces questions sont traitées dans le cadre de la phase de contrôle des comptes, dont
l’objet pour l’auditeur est de certifier l’exactitude des quantités et des valeurs
comptabilisées. Il réalise à cet effet, ces contrôles et ces recoupements et s’appuie
également sur ses conclusions sur le contrôle interne.

Indépendamment des contrôles effectués, la revue analytique permet de valider
globalement les conclusions de l’auditeur. Plusieurs ratios peuvent être utilisés,
notamment le ratio de temps d’écoulement, l’évolution du coût moyen au mètre
carré…
Le travail de l’auditeur étant essentiellement un travail de synthèse, la note de
synthèse de la section tient un rôle central. Elle doit reprendre les conclusions tirées et
l’incidence éventuelle des anomalies relevées sur l’opinion générale de l’auditeur.
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Conclusion générale

CONCLU SIO N G ENER ALE

D’une façon générale, le secteur de la promotion immobilière est un « secteur
prometteur ». Il a bien évolué au cours de ces dernières années et a pu échapper au
marasme économique dont les entreprises industrielles ont été victimes. Ceci en
raison de sa relative déconnexion du marché international et en raison également de
la mentalité du citoyen marocain très lié aux investissements immobiliers.
Les entreprises opérant dans le secteur peuvent être réparties en 3 catégories :
- Les grandes entreprises structurées : Al Omrane, ADDOHA, CGI… Ces

entreprises réalisent une part importante des logements sociaux
puisqu’elles disposent d’une assise financière solide ;
- Les entreprises de taille moyenne : Groupe Palmeraie développement,
Jet SAKAN… Ces entreprises n’ont pas une assise financière aussi
importante que la première catégorie, et produisent essentiellement
des logements de standing moyen et haut standing ;
- Les promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes de faible
importance avec un endettement important.
Sous l’égide de la Confédération Générale des Entreprises du Maroc (CGEM), les
promoteurs immobiliers se sont regroupés au sein de la Fédération Nationale des
Promoteurs Immobiliers (FNPI).
La FNPI réalise un travail de fonds pour la restructuration des entreprises de
promotion immobilière. Elle a établi une charte d’éthique et de déontologie
professionnelle et a initié des négociations auprès de la Direction des Impôts pour une
meilleure transparence du secteur.
Dans ce cadre, les auditeurs et les commissaires aux comptes peuvent jouer un rôle
central dans l’accompagnement de ces promoteurs vers la transparence.
L’intervention des auditeurs sera de plus en plus importante et permettra
certainement de participer à l’assainissement des opérations immobilières.
L’objet du présent mémoire est de fournir à l’auditeur des stocks des entreprises de
promotion immobilière tous les outils indispensables pour une bonne connaissance du
secteur, pour lui faciliter l’exécution de ses travaux de manière efficiente et le prévenir
de certaines difficultés particulières au secteur.

Comme dit le proverbe : « la compréhension de la question est la moitié de la
réponse ». Il est donc important de définir l’environnement général de l’activité de la
promotion immobilière, de délimiter le dispositif comptable et d’analyser les
particularités fiscales.
Une fois cet environnement appréhendé, l’auditeur aura à définir les zones à risques et
les principales difficultés. Au niveau du présent mémoire, cette analyse de risque et sa
définition a été traitée pour faciliter leur identification par l’auditeur.
Ces aspects ont été traités au niveau de la première partie, alors que la deuxième
partie a présenté la démarche d’audit à suivre.
Cette démarche a été élaborée conformément aux normes publiées par l’Ordre des
Experts Comptables, qui rappelons le, sont conformes aux normes d’audit
international ISA.
Elle a été développée suivant l’ordre chronologique du déroulement de la mission afin
de permettre à l’auditeur une application de la démarche dans les meilleures
conditions ; à savoir :
‐ Prise de connaissance générale : les travaux à effectuer et les zones d’ombre à
lever ;
‐ Evaluation du contrôle interne : travaux à effectuer et délimitation des

incidences des zones à risques ;
‐ Inventaire physique : condition de déroulement et travaux à effectuer ;
‐ Contrôle des comptes : dénouement des zones à risques ;
‐ Synthèse : L’opinion de l’auditeur par rapport à la section.
Il est vrai que dans l’ensemble, la démarche d’audit reste toujours la même mais il faut
néanmoins l’adapter aux circonstances d’audit des entreprises de promotion
immobilière en général et spécialement pour leurs comptes de stocks.
Le présent mémoire a pour ambition de faire gagner du temps au commissaire aux
comptes et à l’auditeur en général, en mettant à sa disposition une démarche d’audit
adaptée aux spécificités et aux particularités du secteur immobilier.

Le présent mémoire ne traite pas de manière exhaustive l’ensemble des difficultés que
peut affronter un auditeur mais il lui permettra certainement d’avancer sur l’essentiel
des questions qui risquent de lui être posées.
Cependant, au‐delà de la démarche d’audit décrite dans le cadre du présent mémoire,
certaines questions restent encore sans réponses, telles que :
‐ Quel est le rôle de l’auditeur, face à des promoteurs opaques ? Ne doit‐il pas
aller au‐delà de son rapport et signaler ces agissements à une autorité
judiciaire ?
‐ Comment faire face à des promoteurs qui se refusent d’appliquer le plan
comptable du secteur immobilier ? Est ce que l’auditeur dispose d’un texte lui
permettant d’obliger ce promoteur à appliquer ce plan ?
‐ Est‐ce qu’il ne faut pas redéfinir le rôle du CNC ?
‐ Ne doit‐t‐on pas éliminer cette particularité du plan immobilier et nous aligner
sur la réglementation comptable internationale ?
Ces questions ne sont pas traitées dans le cadre du présent mémoire mais
mériteraient d’être analysés par d’autres futurs confrères.
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Synthèse
SYNTH ESE
L’activité de promotion immobilière est au cœur de l’activité économique du Royaume
et au centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important
au sein de la politique économique et sociale nationale.
La politique gouvernementale, depuis les années 90, a classé la problématique du
logement comme étant prioritaire, et de ce fait mis en œuvre un ensemble
d’incitations fiscales et d’aides financières par le biais du Fonds de Solidarité Habitat et
du Fonds Hassan II pour le Développement Economique et Social.
Ces modifications ont permis d’attirer des capitaux importants et de pousser les
entreprises publiques de promotion immobilière à la restructuration.
Ce développement présente une opportunité pour les experts comptables. Ces
derniers doivent prendre en considération la réalité économique et sociale de l’activité
afin de répondre aux besoins actuels de ces promoteurs et anticiper sur d’autres
besoins futurs.
Le code de commerce n’a pas clairement définit l’activité de promotion immobilière.
En revanche le Code Général des Impôts a clairement définit la promotion immobilière
en la distinguant de l’activité de lotissement et du marchands de bien immobilier.
Le Code Général des Impôts a ainsi retenu une classification des métiers liés à l’activité
immobilière, exposée au niveau de l’article 30 :
- Promoteur immobilier : toute personne qui procède ou fait procéder à
l’édification d’un ou de plusieurs immeubles en vue de les vendre en
totalité ou en partie ;
- Lotisseur : toute personne qui procède à des travaux d’aménagement
ou de viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou
par lot, quel que soit leur mode d'acquisition ;
- Marchand de biens : toute personne qui réalise des ventes d'immeubles
bâtis et / ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation.
Le présent mémoire est subdivisé en 2 parties.
La première partie traite des aspects spécifiques et de difficultés des stocks des
entreprises de promotion immobilière. Cette partie a été répartie en 3 chapitres :
- Particularités des entreprises de promotion immobilières ;
- Dispositif comptable appliqué ;
- Difficultés pratiques d’appréciation des stocks.
L’analyse des particularités des entreprises de promotion immobilière passe par une
étude générale de l’environnement de la profession et une présentation des
particularités de l’activité de promotion immobilière.
L’environnement juridique de la promotion immobilière est large, complexe et en
permanente mutation. Paradoxalement, l’activité de promotion immobilière n’est pas
réglementée en tant que profession. Cependant elle reste malgré tout une des
activités encadrées par un dispositif juridique que l’on peut qualifier de complet.
L’environnement juridique relatif à la promotion immobilière s’articule autour de 2

axes : la Législation Foncière d’une part et le Code de l’Urbanisme d’autre part.
La Législation Foncière marocaine peut être qualifiée de double, du fait qu’elle est
marquée par la coexistence d’un Droit Traditionnel régi par les principes du Droit
Musulman et des coutumes locales et un Droit d’Immatriculation Foncière ou Droit
Moderne introduit au Maroc depuis le début du siècle dernier (1913) par le dahir du 9
Ramadan 1331 (12 août 1913).
Le régime traditionnel bien que de plus en plus limité au monde rural, est régi par les
pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales
dont la pierre angulaire reste les Adouls.
Le régime de l’immatriculation foncière a été institué par le dahir du 9 Ramadan 1331
(12 août 1913) complété et modifié par divers autres textes. Ce dahir a pour but de
définir et garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les
servitudes qui s’y rapportent.
Le dahir relatif au régime foncier fait appel à plusieurs notions ou fonctions que nous
définirons ci‐après :
- La conservation foncière ;
- Le cadastre ;
- Le notaire ;
- Le bornage ;
- La réquisition.
Si la législation foncière a pour vocation de protéger les droits des détenteurs de titres
et par ricochet les promoteurs immobiliers, la législation de l’urbanisme a pour objet
de protéger les citoyens futurs clients de ces promoteurs.
Le code de l’urbanisme s’applique aux zones urbaines et définit les documents qui
régissent les règles de l’urbanisme. Il définit :
- Les schémas directeurs d’aménagement urbain ;
- Les plans de zonage ;
- Les plans d’aménagement et arrêtés d’alignement.
Le poids économique de l’activité de promotion immobilière est indéniable, puisque
elle participe à hauteur de 9,4% de la valeur ajoutée généré par l’ensemble des
secteurs d’activités.
Le secteur est dynamisé par le développement démographique, les incitations fiscales
et des incitations à l’investissement via notamment le plan « Azur ».
Les banques participent directement et indirectement à ce développement : direct à
travers les facilités d’investissements accordées, et indirects par le biais de la
participation à l’accession au logement par les citoyens. En effet, les crédits affectés à
l’achat de biens immobiliers sont passés de KMAD 81.928 en 2006 à KMAD 152.912 en
2008.
Au niveau social, selon les statistiques du Ministère de l’Habitat, en 2008, la création
nette d’emplois dans le secteur du Bâtiments Travaux Publics a été de 65.000 postes
au niveau national dont 39.000 postes en milieu urbain. Le secteur des BTP a employé
en 2008 près de 904.000 personnes contre 845.000 personnes en 2007 soit une
progression de 7,4% ; soit 8,02% de la population active occupée âgée de 15 ans et
plus.
L’étude des particularités de l’activité de promotion immobilière est orientée vers trois
axes :
- Particularités organisationnelles ;
- Particularités comptables ;
- Particularités fiscales.
Les entreprises de promotion immobilière au Maroc peuvent être réparties en trois
grandes catégories :
- Grandes entreprises structurées ;
- PME de taille humaine ;
- Et promoteurs individuels.
Si les derniers ne sont pas généralement pas ou peu structurés et restent dominés par
l’omniprésence du dirigeant, les autres catégories sont plus ou moins organisées
suivant les structures et l’importance de chaque entité. Ainsi, nous allons nous limiter
à l’étude des particularités organisationnelles des grands groupes immobiliers et des
PME de taille humaine, qui sont les plus assujettis à l’audit.
Conscient des particularités du secteur immobilier, le CNC a élaboré un plan comptable
adapté, dont les principaux apports sont :
- Un plan des comptes adaptés : notamment au niveau des comptes de stocks,
clients, avances clients et des comptes de TVA ;
- Des états comptables supplémentaires au niveau de l’ETIC pour détailler
davantage les stocks et les avances clients attributaires (états C6 et C7) ;
- Système de comptabilisation basé sur le principe de l’inventaire permanent
comptable : les charges directes sont ainsi directement imputées aux comptes
de stocks au fur et à mesure de leur engagement alors que les charges
indirectes sont imputées en fin d’exercice ;
- Principe d’évaluation du stock plus étendu que le CGNC, tenant compte de la
nature de l’activité.
Comme exposé auparavant, le développement du secteur est passé par une fiscalité
avantageuse. Les promoteurs immobiliers font partis des plus grands bénéficiaires de
la dépense fiscale, surtout en matière de TVA.
Toutefois, cette dépense est en baisse du fait de la suppression de l’exonération totale
de l’IS accordé aux promoteurs dans le cadre de l’article 19 de la Loi de Finances
99/2000.
Paradoxalement le Ministère de l’Habitat soucieux de promouvoir l’offre sociale en
matière de logement a décidé de mettre en place un nouveau produit : des logements
sociaux de valeur immobilière n’excédant pas 140.000 MAD pour une superficie allant
de 50 à 60 m2.
En matière de droits d’enregistrement, l’activité est pénalisée par ces droits qui
doivent être acquittés à l’occasion de chaque achat.
Compte tenu des particularités suivantes :
 Un cycle de production assez long avec une valeur importante ;
 Un besoin de capitaux élevés générant des charges financières
importantes ;
 La réalisation de ventes en état futur d’achèvement ;
 L’étalement dans le temps des frais liés à la production, l’existence
de frais qui peuvent être engagés postérieurement à la fin des
travaux.
Le CNC a ainsi procédé après examen du Comité Permanent à la publication du Plan
Comptable du Secteur Immobilier.
Les modalités d’évaluation des travaux immobiliers sont ainsi plus larges que les
prescriptions du CGNC. Ces travaux incluent ainsi tous les frais et honoraires engagés
en vue de l’acquisition ou la réalisation des travaux.
Le coût d’acquisition du terrain comprend ainsi :
‐ Prix d’acquisition du terrain (prix d’acquisition, valeur d’apport suivant l’acte
d’apport…)
‐ Frais de courtage, honoraires d’avocat, frais de notaire ;
‐ Frais de déchiffrage du terrain ;
‐ Impôts fonciers pris en charge ;
‐ Coût de démolition des structures ;
‐ Frais d’expertise pour l’amélioration du terrain ;
‐ Frais juridiques ;
‐ Coût de l’amélioration du terrain ;
‐ Indemnité d’expropriation ;
‐ Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions
foncières ;
‐ Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
être raisonnablement rattachés au terrain.
Pour le stock de construction, il faudra ajouter à ce coût, toutes les charges engagées
ainsi que le coût des travaux.
Compte tenu du délai de réalisation, les charges financières sont imputées aux stocks
en respectant certaines conditions et les coûts internes de gestion raisonnablement
évaluées sont intégrés aux stocks.
En définissant, les conditions de déstockage du stock de réserve foncière, de stock en
cours et de produits finis, le stock ne peut être alimenté après la date d’achèvement.
Les promoteurs immobiliers sont ainsi invités à constater une provision pour charges
post achèvement au moment du déstockage.
A la fin de chaque exercice, une évaluation du prix de réalisation des projets en cours
est effectuée par des techniciens de métiers et de préférence par des experts afin
d’apprécier si une provision pour dépréciation et/ou risque devrait être comptabilisée.
Les normes internationales n’ont pas traité de manière précise les stocks des
promoteurs immobiliers. De ce fait, les normes à appliquer sont : IAS 2 et IAS 11
principalement.
D’une manière générale, la norme IAS 2, définit le coût de stocks comme étant
l’ensemble des coûts d’acquisition, de transformation pour amener le stock à l’endroit
et dans l’état où il se trouve.
Ainsi, le coût d’achat comprend :
- Le prix d’achat ;
- Les droits de douane ;
- Les taxes autres que les taxes récupérables.
La norme IAS 11, traite de la comptabilisation des produits et coûts relatifs aux
contrats de construction. Les entreprises de promotion immobilière sont caractérisées
par un cycle de production assez long. De ce fait, les stocks de travaux devraient être
traités conformément à la norme IAS 11 : contrats de construction.
Cette norme définit le contrat de construction comme étant « Un contrat
spécifiquement négocié pour la construction d’un actif ou d’un ensemble d’actifs qui
sont étroitement liés ou indépendamment en terme de conception de technologie et de
fonction, de finalités ou d’utilisation ».
Deux méthodes de comptabilisation sont proposées :
- Méthode de référence : méthode du pourcentage d’avancement ;
- Autre méthode acceptée : méthode à l’achèvement.
Dans tous les cas, s’il est probable que le contrat aboutisse à une perte à la fin de son
exécution, le montant de la perte probable doit être immédiatement comptabilisé en
charges indépendamment de la méthode utilisée, du démarrage ou non du contrat, du
degré d’avancement du contrat, du montant des profits attendus sur d’autres contrats.
Avant de définir le plan de mission et un programme de travail adapté, l’auditeur doit
apprécier au préalable les difficultés d’appréciation des comptes de stocks.
Ces difficultés ont été traitées dans le cadre du chapitre 3, et ont été subdivisé comme
suit en 3 sections :
- Difficultés liées à l’exhaustivité et à la réalité de comptabilisation des stocks :
ces difficultés ont été détaillées par nature de stocks. Il s’agit en effet de la
complexité d’appréhension due à la nature immobilière, du principe de
comptabilisation ambigu (plusieurs dates de réalisation), étalement dans le
temps de la réalisation du projet immobilier, problématique liée à la séparation
des exercices ;
- Difficultés liées à l’évaluation des stocks : ces difficultés ont été analysés par
référentiel comptable ;
- Difficultés liées aux incidences fiscales : notamment les conditions
d’exonération qui doivent être respectée que ce soit en matière d’IS, de TVA ou
de droit d’enregistrement.
Une deuxième partie traite de la conception et de la réalisation des procédures
d’audit. Cette partie a été répartie en 5 chapitres :
- Chapitre 1 : la prise de connaissance générale
- Chapitre 2 : évaluation du système de contrôle interne
- Chapitre 3 : opération d’inventaire physique
- Chapitre 4 : contrôle des comptes
- Chapitre 5 : synthèse des travaux
L’objectif de l’auditeur externe est d’exprimer une opinion sur les états financiers.
Cette opinion porte sur la sincérité et la régularité et l’image fidèle des comptes
présentés aux tiers.
L’audit des comptes fournit une assurance raisonnable sur la sincérité et l’image fidèle
des comptes présentés aux tiers. Cette notion d’assurance raisonnable est intimement
liée à la notion d’anomalie significative.
En plus de cette restriction légale, d’autres éléments et comportements doivent être
observés et respectés par l’auditeur :
- L’intégrité ;
- L’objectivité ;
- La compétence ;
- L’indépendance ;
- Le secret professionnel ;
- Le respect des règles professionnelles et déontologiques.
Préalablement à la mise en œuvre de l’approche, nous avons procédé successivement
à la définition de certains termes généralement utilisés par les auditeurs. Il s’agit des
termes suivants :
- Planification de la mission ;
- Risques d’audit ;
- Etendu des travaux ;
- Caractère significatif ;
La démarche générale de l’audit s’articule au tour des étapes suivantes :
- Prise de connaissance ;
- Evaluation du contrôle interne ;
- Inventaire physique ;
- Contrôle des comptes ;
- Synthèse.
La prise de connaissance du système d’information et de procédures consiste en une
collecte d’informations sur les modalités de traitement, des intervenants et du circuit
de validation des documents.
L’auditeur externe se base sur plusieurs sources d’informations :
‐ Sa connaissance de l’entité et du secteur ;
‐ Le manuel des procédures ;
‐ L’entretien avec le personnel d’audit interne et l’examen de leurs rapports ;
‐ L’entretien avec les dirigeants ;
‐ L’entretien avec le personnel intervenant au niveau du processus ;
‐ La visite des locaux et/ou chantiers de travaux.
Les procédures relatives aux stocks doivent être complétées par les procédures
d’engagement et de suivi des travaux, car au niveau du référentiel comptable
marocain, ces achats sont directement constatés en stocks.
Cette description doit être aussi détaillée que possible afin de permettre son
appréciation.
Cette prise de connaissance permet dans un premier temps de procéder à une
appréciation préliminaire.
L’appréciation préliminaire consiste à évaluer les forces et les faiblesses de la
procédure au vue de la description faite.
L’appréciation est basée sur l’expérience de l’auditeur. Cependant des questionnaires
d’analyse peuvent être utilisés.
Afin d’être en mesure d’adapter le niveau de ses diligences, l’auditeur doit évaluer le
risque d’anomalies significatives. La démarche d’identification des risques retenue par
l’auditeur s’articule autour de 3 étapes :
- Définition des anomalies potentielles : il s’agit d’erreurs ou d’omissions qui
peuvent subvenir en l’absence de contrôle permettant de les identifier et de les
corriger. Ces anomalies correspondent à des risques inhérents ;
- Définition des anomalies possibles : il s’agit d’erreurs ou d’omissions qui
peuvent se produire compte tenu des contrôles mis en place par l’entité. Ces
anomalies correspondent au risque de contrôle ;
- Evaluation de l’importance significative des anomalies possibles.
La délimitation des zones de risques permet d’orienter les travaux de contrôle des
comptes.
Conformément à la norme ISA 400 : évaluation du risque et contrôle interne ; Le
système de contrôle interne est défini comme étant l’ensemble des politiques et
procédures mises en œuvre par la direction d’une entité, en vue d’assurer dans la
mesure du possible, la gestion rigoureuse et efficace de ses activités. Les procédures
impliquent le respect des politiques de gestion, la sauvegarde des actifs, la prévention
et la détection des fraudes et des erreurs, l’exactitude et l’exhaustivité des
enregistrements comptables ainsi que l’établissement en temps voulu d’informations
financières, comptables et fiscales. Le système de contrôle interne s’entend au‐delà
des domaines directement liés au système comptable, il comprend :
- L’environnement général de contrôle interne ;
- Les procédures de contrôle.
Les principaux contrôles à réaliser sont :
- Contrôle de la séparation des fonctions ;
La fiabilité du système de contrôle interne dépend des personnes intervenant
au niveau du circuit de traitement.
Le cumul des fonctions incompatibles met en péril la fiabilité et l’efficacité des
procédures de contrôle et peut ainsi générer des erreurs, des fraudes ou
encore des irrégularités qui peuvent générer des anomalies significatives.
- Vérification de l’existence de contrôle d’exhaustivité ;
Ce contrôle vise à vérifier que le système de traitement comprend des
opérations de contrôle d’exhaustivité d’enregistrement des travaux et des
opérations ayant trait aux stocks.
- Vérification de l’existence de contrôle de la réalité ;
Le contrôle de réalité porte sur toutes les opérations et vise à répondre à la
question suivante : est ce que les opérations comptabilisées correspondent à
des prestations réelles ?
- Vérification des méthodes d’évaluation ;
L’auditeur s’assure que ces procédures sont fiables et respectent les méthodes
d’évaluation. Il vérifie aussi par sondage que dans l’application, celles‐ci sont
bien respectées.
- Contrôle du respect de la séparation des exercices
Le promoteur immobilier doit mettre en œuvre des procédures de séparation
des exercices. Le rôle de l’auditeur est de s’assurer que ces procédures sont
fiables et qu’elles sont respectées.
Nous avons ainsi proposé des canevas de contrôle pour faciliter la compréhension des
travaux demandés.
La phase d’évaluation du contrôle interne permet de préparer le contrôle des comptes.
Pour l’auditeur, cette phase lui permet de compléter sa prise de connaissance. Elle
permet aussi de vérifier l’ampleur des zones de risques précédemment identifiées.
Cette phase lui permet aussi d’identifier les points de contrôles ainsi que les points
faibles pouvant avoir une incidence sur la production de l’information comptable.
Les stocks sont caractérisés par le recours à l’observation ou inventaire physique.
L’opération d’inventaire est caractérisée par les éléments suivants :
- C’est un maillon important des systèmes de contrôle interne ;
- C’est un élément indispensable pour les travaux finaux, puisqu’il permet de
quantifier et valoriser le stock final ;
- C’est une opération qui conditionne au vu de l’administration fiscale la
régularité des comptes.
L’auditeur doit au préalable procéder à une analyse du risque d’opération afin de
sélectionner les programmes à inventorier. Cette étape préalable est importante, car il
ne faut pas oublier que seuls les programmes sélectionnés feront l’objet d’assistance à
l’inventaire par l’auditeur.
Il est ainsi nécessaire d’opérer un choix judicieux puisqu’un promoteur réalise
plusieurs dizaines ou mêmes centaines d’opérations dispersées sur plusieurs zones
géographiques. Pour ce faire, nous proposons de prendre en considération les facteurs
suivants :
- Nature des programmes ;
- Situation géographique ;
- Rythme d’achèvement ;
- Rythme des ventes ;
- Importance significative des programmes.
L’objectif de l’assistance de l’auditeur à l’opération d’inventaire physique est de réunir
les éléments probants suffisants et appropriés sur la jouissance des produits constatés
en stock ainsi que sur leur état.
Cette assistance permet à l’auditeur de s’assurer que les procédures définies par la
direction que ce soit au moment de la réalisation, de l’enregistrement, de contrôle et
de la validation de cet inventaire sont fiables et qu’elles sont respectées.
Par ailleurs, l’activité immobilière étant complexe, et l’opération d’inventaire

nécessitant un temps de réalisation plus important, l’intervention de l’auditeur est
limitée par les éléments suivants :
- L’opération d’inventaire a trait à des données ponctuelles ;
- L’auditeur ne peut intervenir sur tous les sites de stocks ;
- L’auditeur étant une personne externe, il est possible qu’il n’ait pas une
connaissance adéquate des biens à inventorier ;
- Le passage entre l’inventaire physique et l’état du stock final n’est pas facile à
appréhender ;
- Les fiches de comptage n’étant pas informatisées, leurs exploitation et leurs
rapprochement est une opération fastidieuse et au résultat imprécis.
Le contrôle des comptes constitue l’étape ultime de validation des zones de risques.
Nous avons proposé de l’organiser suivant la nature des travaux généralement
exécutés comme suit :
- Contrôle quantitatif ;
- Contrôle de l’évaluation ;
- Contrôle de la provision ;
- Revue analytique.
Pour le contrôle quantitatif, nous avons proposé les travaux suivants :
- Exploitation de l’inventaire physique ;
- Compilation du stock final ;
- Contrôle du stock de réserve foncière ;
- Contrôle du stock d’en cours ;
- Contrôle du stock de produits finis (sorties).
Le contrôle de l’évaluation des stocks s’orientera au tour des contrôles suivants :
- Exploitation des travaux de contrôle interne ;
- Contrôle de l’évaluation du stock de travaux ;
- Contrôle de la séparation des exercices ;
- Contrôle de l’affectation des frais financiers et des charges administratives ;
- Contrôle des imputations des dépenses communes et du système de
comptabilisation.
Compte tenu du temps d’écoulement des stocks de produits immobiliers et de
l’instabilité des prix de vente, l’auditeur doit procéder au rapprochement des coûts de
revient aux prix de ventes réalisées.
Nous avons ainsi proposé d’effectuer les travaux suivants :
- Contrôle du prix de réalisation ;
- Contrôle des pertes à terminaison ;
- Contrôle des passifs fiscaux pouvant générer une dépense fiscale.
La synthèse des travaux est une pièce maîtresse de la mission et du dossier annuel de
contrôle de l’auditeur. En effet, les travaux sont généralement exécutés par une
équipe d’auditeurs, et le signataire du rapport d’audit fait souvent appel à d’autres
compétences et d’autres experts. Il en résulte que pour établir un rapport d’audit des
comptes, l’auditeur se base sur la synthèse des travaux exécutés conformément au
programme de travail arrêté par ses soins.
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière Table des matières
TABLES DES MATIERES
REMERCIEMENTS ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 4
AVANT PROPOS ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 5
INTRODUCTION ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 6
PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET DIFFICULTES D’APPRECIATION DES
COMPTES DE STOCKS DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE ‐‐‐ 12
Introduction ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 13
Chapitre 1 : Analyse des particularités des entreprises de promotion immobilière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 16
Section 1 : Etude générale de l’environnement de la profession ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 16
A. Environnement juridique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 16
1. Législation foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 17
a. La conservation foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 18
b. Le cadastre ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 18
c. Le notaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 18
d. Le bornage ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 19
e. La réquisition ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 19
2. Législation de l’Urbanisme ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 19
a. Schéma directeur d’aménagement urbain ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 20
b. Plan de zonage ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 20
c. Le plan d’aménagement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 20
d. Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 20
B. Environnement économique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 21
1. Développement démographique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 21
2. Evolution du financement bancaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 22
3. Une évolution de l’économie plus importante ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 24
4. Perspectives prometteuses du secteur ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 25
C. Environnement social ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 27
Section 2 : Particularités de l’activité de promotion immobilière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 27
A. Particularités organisationnelles ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 28
1. L’organisation des grands groupes immobiliers ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 28
2. Organisation des structures de taille humaine ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 29
B. Particularités comptables ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 30
1. Plan de comptes adapté ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 30
2. Etats comptables spécifiques ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 31
3. Système de comptabilisation différent ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 31
4. Principes d’évaluation plus étendue ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 31
C. Particularités fiscales ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 32
1. Impôt sur les sociétés et sur le revenu professionnel ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 32
a. Logement social ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 33
b. Programme social à faible valeur immobilière totale ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 34
2. Taxe sur la valeur ajoutée ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 34
a. Taux de TVA ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 34
b. Prorata de TVA ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 35
c. Logements à faible VIT ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 36
d. Logements sociaux ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 36
3. Droits d’enregistrement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 37
a. Taxation des opérations immobilières normales ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 37
b. Opérations exonérées ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 38
D. Conservation foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 39
E. Fiscalité locale ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 39
1. Taxe professionnelle et taxe de services communaux ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 40
2. Taxe sur les terrains urbains non bâtis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 41
a. Champ d’application ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 41
b. Exonérations permanentes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 41
c. Exonérations temporaires ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 42
d. Taux et modalités de calcul de la taxe ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 42
e. Obligations des redevables ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 43
3. Taxe sur les opérations de construction ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 43
a. Champs d’application ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 43
b. Exonérations ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 43
c. Taux et modalités de calcul de la taxe ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 44
d. Obligation des redevables ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 44
4. Taxe sur les opérations de lotissement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 44
b. Exonérations ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 44
c. Taux et modalités de calcul de la taxe ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 45
d. Obligations des redevables ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 45
5. Taxe sur l’extraction des produits de carrières‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 45
b. Taux et modalités de calcul de la taxe ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 46
c. Obligations des redevables ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 46
Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 47
Section 1 : Normes comptables marocaines ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 47
A. Contexte d’adoption ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 47
B. Evaluation du stock à l’entrée ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 49
1. Terrain ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 49
2. Stock de lotissement et de construction ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 50
3. Traitement de certaines catégories spécifiques des composantes du coût ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 51
a. Frais commerciaux ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 51
b. Frais d’installation de chantier ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 51
c. Frais financiers ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 52
C. Charges engagées après l’achèvement des constructions et des lotissements ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 52
D. Provisions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 53
Section 2 : Normes comptables internationales ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 53
A. Evolution des normes IFRS ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 54
B. Stocks de produits destinés à la revente ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 55
C. Promotion immobilière, entreprise immobilière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 56
1. Evaluation à l’entrée ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 57
2. Coût de production ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 59
3. Evaluation à la date de clôture ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 60
4. Provisions pour dépréciation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 61
D. Contrats à long terme ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 61
1. Définitions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 61
2. Comptabilisation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 63
a. Méthode du pourcentage d’avancement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 63
b. Méthode à l’achèvement‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 65
3. Pertes à terminaison ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 65
Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 66
Section 1 : Difficultés liées à l’exhaustivité et à la réalité de comptabilisation des stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 66
A. Difficultés d’appréciation de la réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 66
1. La réserve foncière un bien immobilier ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 66
2. La réserve foncière : un principe de comptabilisation ambigu ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 68
3. Une gestion de la réserve foncière étalée dans le temps ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 69
4. Risque de réalité des propriétés foncières ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 69
B. Difficultés d’appréciation liées au stock d’en cours ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 70
1. Système de fonctionnement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 70
2. Problématique de séparation des exercices ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 71
3. Problématique d’exécution des travaux immobiliers‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 72
C. Difficultés d’appréciation liées aux stocks de produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 73
Section 2 : Difficultés liées à l’évaluation des stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 75
A. Difficultés d’évaluation des valeurs brutes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 75
1. Evaluation selon les normes marocaines ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 75
a. Obligation d’adoption du plan comptable immobilier ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 75
b. Nécessité de suivi extra comptable des comptes de stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 76
c. Affectation des frais d’administration ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 77
d. Problématique des honoraires ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 78
2. Difficultés d’évaluation en normes internationales ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 78
a. Ambiguïté des normes pour le secteur ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 78
b. Modalité de traitement de certains frais et charges spécifiques ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 80
c. Discordance de traitement entre les normes marocaines et normes internationales ‐‐‐ 81
B. Difficultés liées aux provisions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 82
1. Normes marocaines ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 82
2. Normes internationales ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 82
Section 3 : Difficultés liées aux incidences fiscales ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 83
A. En matière d’impôt sur les sociétés ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 83
1. 1ère condition : la comptabilisation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 83
2. 2ème condition : superficie ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 84
3. 3ème condition : prix de vente ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 84
B. Taxe sur la valeur ajoutée ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 84
1. Condition de déductibilité ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 85
2. Prorata de TVA ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 85
3. Incidence de la quote part terrain ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 86
4. Demande de remboursement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 86
C. Droit d’enregistrement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 87
1. Délai de réalisation des logements sociaux ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 87
2. Imposition au taux réduit ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 87
D. Fiscalité locale ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 88
Section 4 : Difficultés liées aux modalités de l’inventaire physique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 89
A. Présentation générale de l’opération d’inventaire physique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 89
B. Difficultés liées au stock de réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 91
C. Difficultés liées au stock de produits en cours ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 92
D. Stocks de produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 92
Conclusion ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 94
PARTIE 2 : CONCEPTION ET REALISATION DES PROCEDURES D’AUDIT ‐‐‐‐‐‐ 96
Introduction ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 97
Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 102
Section 1 : Prise de connaissance du système d’information et de procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 102
A. L’importance du système d’information ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 103
B. Prise de connaissance des procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 104
Section 2 : Appréciation préliminaire du système d’information et des procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 106
A. Grille de séparation des fonctions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 107
B. Questionnaire d’analyse des procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 107
Section 3 : Identification des zones de risques ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 108
A. Définitions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 108
B. Exemples de risques ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 109
1. Risques inhérents ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 109
a. Justification des dépenses ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 109
b. Risque lié à la dépréciation des stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 110
c. Césure des exercices ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 110
d. Charges post achèvement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 110
2. Risques d’anomalies possibles ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 111
a. Modalités d’incorporation des charges ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 111
b. Erreurs de rattachement des travaux ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 111
Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 112
Section 1 : Mise en œuvre des points de contrôle et définition du programme de travail ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 112
A. Séparation des fonctions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 113
B. Contrôle de l’exhaustivité ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 113
1. Réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 114
2. Stock de Travaux ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 114
3. Sorties de Produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 115
4. Déstockage des produits en cours ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 116
C. Contrôle de la réalité ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 116
D. Evaluation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 117
E. Correcte imputation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 119
F. Séparation des exercices ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 121
G. Autres zones de risques identifiés ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 122
Section 2 : Mises en œuvre de canevas de contrôle ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 123
A. Contrôle de l’exhaustivité de la réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 123
B. Contrôle de l’exhaustivité des travaux immobiliers ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 124
C. Contrôle de l’exhaustivité des sorties de produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 125
D. Contrôle déstockage des stocks d'encours et de réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 126
E. Contrôle de la réalité des acquisitions de terrains ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 127
F. Contrôle de la réalité des travaux comptabilisés ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 128
Section 3 : Préparation du contrôle des comptes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 129
Chapitre 3 : L’inventaire physique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 131
Section 1 : Sélection des programmes à Inventorier ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 132
A. Nature des programmes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 133
B. Situation géographique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 134
C. Rythme d’achèvement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 134
D. Rythme des ventes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 134
E. L’importance significative des programmes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 134
Section 2 : Objectifs et modalités d’intervention de l’auditeur ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 135
Section 3 : Limites de l’intervention de l’auditeur ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 136
Chapitre 4 : Contrôle des comptes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 138
Section 1 : Revue analytique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 138
A. Objectifs de contrôle ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 138
B. Etendue des travaux à effectuer ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 138
1. Evolution des postes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 138
2. Temps d’écoulement ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 139
3. Autres ratios ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 139
4. Evolution des coûts ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 139
Section 2 : Contrôle quantitatif des stocks ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 140
B. Travaux à effectuer ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 140
1. Exploitation de l’inventaire physique ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 140
2. Compilation du stock final ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 141
3. Contrôle du stock de réserve foncière ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 141
4. Contrôle du stock d’en cours ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 142
5. Contrôle du stock de produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 142
Section 3 : Contrôle de l’évaluation du stock‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 143
B. Travaux à effectuer ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 143
1. Exploitation des travaux de contrôle interne ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 143
2. Contrôle de l’évaluation du stock de travaux‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 144
3. Séparation des exercices ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 144
4. Affectation des frais financiers et des charges administratives ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 145
5. Imputation des dépenses communes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 145
6. Comptabilisation des charges ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 146
7. Bouclage final du stock ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 148
a. Déstockage de produits en cours ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 149
b. Déstockage de produits finis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 149
Section 4 : Provisions pour dépréciation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 150
B. Contrôle à effectuer ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 150
1. Contrôle du prix de réalisation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 150
2. Pertes à terminaison ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 150
3. Taxe sur terrains urbains non bâtis ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 151
4. Autres taxes exigibles ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 151
Chapitre 5 : synthèse de la mission ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 152
Section 1 : présentation ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 152
Section 2 : Modèle de note de synthèse ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 154
A. Synthèse contrôle interne ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 154
B. Mémo d’inventaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 155
1. Analyse de la procédure écrite d’inventaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 155
2. La préparation d’inventaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 155
3. Le déroulement de l’inventaire et sondages effectués ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 155
4. L’exploitation de l’inventaire ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 156
5. Conclusions ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 156
C. Synthèse contrôle des comptes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 157
1. Travaux effectués‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 157
2. Conclusions relevées ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 157
D. Dénouement des zones de risque ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 158
E. Synthèse des ajustements ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 158
F. Les points d’audit significatifs ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 158
G. Points en suspens ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 158
Conclusion ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 159
CONCLUSION GENERALE ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 161
SYNTHESE ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 165
TABLES DES MATIERES ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 179
ANNEXES ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 189
Annexe 1 : ETAT C6 DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 190
Annexe 2 : ETAT C7 DETAIL DES AVANCES CLIENTS ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 191
Annexe 3 : Questionnaire d’analyse des procédures ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 192
Annexe 4 : programme de travail du contrôle interne ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 204
Annexe 5 : programme de travail contrôle des comptes ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 206
Annexe 6 : plan des comptes de stocks conformément au PCSI ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 209
BIBLIOGRAPHIE ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 211
Textes de lois ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 212
Documentation professionnelle ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 212
Manuels, guides et ouvrages ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 212
Mémoires ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 213
Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion immobilière ANNEXES
ANNEX ES
ANNEXE 1 : ETAT C6 DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME
Stock bilan d'ouverture Stock final
Montants Montants Montants Montants
Provisions Provisions
bruts nets bruts nets
1. Réserves foncières
Terrain A
Terrain B
Etc…
Total
2. Stocks en cours
2.1 Lotiss. En cours
Lotissement A
Lotissement B
Etc….
2.2 Const. Prom. en cours
Programme A
Programme B
Etc….
2.3 Com.& bur. en cours
Programme A
Programme B
Etc….
2.4 Const. Eco & soc en cours
Programme A
Programme B
Etc….
2.5 Autres produits en cours
Total
3. Stocks produits finis
3.1 Lotiss. Achevés
Lotissement A
Lotissement B
Etc….
3.2 Const. Prom. achevées
Programme A
Programme B
Etc….
3.3 Autres produits achevés
Total
ANNEXE 2 : ETAT C7 DETAIL DES AVANCES CLIENTS
Variations exercice
Montant
Montant en fin
Projet bilan Montants Remboursements
Imputations sur ventes d'exercice
d'ouverture encaissements clients
1‐ Réserves foncières
Lotissements

Constructions

Total
2‐ Stock en cours
Lotissements

Constructions

Total
3‐ Stock achevé
Lotissements

Constructions

Total
Total Général
QUESTIONNAIRE DE CONTROLE INTERNE Section : Folio
Stocks
Client : Exercice : Ref.
ANNEXE 3 : QUESTIONNAIRE D’ANALYSE DES PROCEDURES
OBJECTIFS DE CONTROLE

A. S'assurer que les séparations de fonctions sont suffisantes.
B. S'assurer que tous les mouvements de stocks sont saisis et enregistrés (exhaustivité).
C. S'assurer que les stocks enregistrés existent et appartiennent à l'entreprise (réalité)
D. S'assurer que les stocks sont correctement évalués.
Etablissement et mise à jour: Supervision:
Etabli par…………………le……………….. par………………le………………….
Mis à jour par……………le……………….. par………………le………………….
Mis à jour par……………le……………….. par………………le………………….

Stocks

OBJECTIF DE CONTROLE
A. S’assurer que les séparations de fonctions sont suffisantes.
GRILLE DE SEPARATION DE FONCTIONS STOCKS
Personnel concerné

Fonctions
1. Décision des programmes à lancer
2. Proposition des terrains à acquérir
3. Choix des terrains à acquérir
4. Validation des terrains acquis
5. Enregistrement des terrains acquis
6. Lancement des appels d’offre relatifs aux travaux
7. Validation des prestataires chargés des travaux
8. Réception des travaux
9. Validation des factures de travaux
10. Contrôle des travaux effectués par les sous traitants
11. Paiement des sous traitants
Stocks
Personnel concerné

Fonctions
12. Imputation comptable
13. Contrôle de l’imputation comptable
14. Bon à payer
15. Centralisation des travaux
16. Signature des moyens de paiement
17. Acceptation des effets
18. Décision des déstockages de réserve foncière

19. Décision de déstockage de travaux en cours

20. Constatation des sorties de produits finis

21. Rapprochement des ventes de produits finis au
déstockage de produits finis
22. Annulation des pièces justificatives

23. Suivi des avoirs et des avoirs à recevoir

Stocks
B. S’assurer que tous les mouvements de stocks sont

saisis et enregistrés (exhaustivité) :
Référence
Questions OUI COMMENTAIRES Programme
OU NO De
N vérification
N/A
Des
procédures
1. Les acquisitions de terrains sont‐elles
communiquées aux services chargés du suivi des
stocks par des documents standards reprenant
l’ensemble des informations suivantes :
a‐ Affectation (villa, appartements, locaux
commerciaux…) ;
b‐ Prix ;
c‐ Superficies ;
d‐ Frais d’approche ;
e‐ Référence du programme de construction.
2. Ces documents sont‐ils utilisés pour le suivi du stock
de réserve foncière ?
3. Ces documents accompagnés des pièces

justificatives sont‐ils communiqués au département
comptable pour enregistrement ?
Stocks

Questions Référence
OUI COMMENTAIRES Programme
OU NO De
N vérification
N/A
Des
procédures
4. La concordance des pièces justificatives aux
documents servant à l’alimentation des stocks sont :
a‐ Contrôlés par une personne externes ;
b‐ Utilisés pour contrôler l’exhaustivité.
5. Un contrôle périodique est‐il effectué pour vérifier la
concordance des données comptables aux données
de stocks.
6. Un inventaire physique du stock de réserve foncière
est il effectué annuellement pour vérifier :
a. L’absence d’occupation des biens ;
b. L’absence de détérioration à constater ;
c. L’absence de changement de plan d’origine
pouvant avoir une incidence sur la réserve
foncière.
7. Les autorisations de construction sont‐elles
communiquées sans délais au département chargé
du suivi des stocks.
8. Un contrôle est‐il mis en place pour vérifier que
toutes les autorisations de construire reçues au
cours de l’exercice ont été traitées.
9. Les factures des prestataires chargés de l’exécution
des différents corps d’état sont‐elles enregistrées
sans délai sur un registre ou système d’information
permettant un suivi chronologique de ces factures.
10. Ces factures sont‐elles numérotées ou identifiées
pour permettre un contrôle d’exhaustivité
d’enregistrement de ces prestations aux stocks en
cours.
Stocks

OU NO De
N vérification
N/A
Des
procédures
11. Un contrôle périodique est‐il mis en œuvre pour
vérifier l’exhaustivité des factures des prestataires.
12. Les permis d’habiter obtenus sont‐ils communiqués

sans délai au département chargé du suivi des
stocks ?
13. Le détail des superficies après bornage est‐il
communiqué en même temps que le permis
d’habiter ?
14. La communication du permis d’habiter permet‐elle
d’identifier les programmes concernés.
15. Les cessions de constructions font‐elles l’objet de

documents de livraison pré numérotés ?
16. Ces documents reprennent‐ils les informations

suivantes :
a. Désignation du bien objet de la cession ;
b. Superficie vendue ;
c. Projets concernés.
17. Ces documents sont‐ils utilisés pour le mouvement
des stocks ?
18. Un rapprochement périodique est‐il effectué pour

vérifier la concordance des sorties de la période avec
les ventes réalisées ?
Stocks

C. S’assurer que les stocks enregistrés existent et appartiennent
à l’entreprise (réalité) :
Référence
OU NON De

vérification
N/A
Des
procédures
1. Les décisions de lancement d’acquisition de terrains font‐
elles l’objet de décision de la part du Conseil
d’Administration ?
2. La validation du choix et la réalisation de l’acquisition sont
elles la compétence du Conseil d’Administration ou une
autre personne mandatée par lui à cet effet ?
3. Les factures de travaux font‐elles l’objet de validation par

les personnes ou services suivants :
a. Bureau d’étude ;
b. Bureau de contrôle ;
c. Département technique ;
d. Architecte.
4. Un contrôle préalable à l’enregistrement et au paiement
est‐il effectué sur ces factures avant enregistrement pour
vérifier l’existence de validation ?
5. Des inventaires physiques périodiques sont‐ils réalisés
périodiquement ?
Stocks

OU NON De

vérification
N/A
Des
procédures
6. Ces inventaires sont‐ils exploités et les écarts clairement
chiffrés et ressortis ?
7. Les écarts dégagés sont‐ils validés par une personne

mandatée par les dirigeants spécialement à cet effet ?
8. Les factures de travaux non validées sont‐elles enregistrées
pour assurer leur suivi ?

Stocks
D. S’assurer que les stocks sont correctement évalués
Référence
Questions OUI COMMENTAIRE Programme

S
OU NON De vérification
N/A Des
procédures
Généralités
1. La société dispose‐t‐elle d’une comptabilité analytique ?
2. La société adopte‐t‐elle le plan comptable du secteur

immobilier ?
3. La société dispose‐t‐elle d’une procédure de contrôle

des factures de travaux reçus pour permettre de traiter
les retenues de garanties, les comptes prorata, les
retenues d’avance et autres spécificités du secteur
immobilier ?
Charges communes
4. En cas d’absence de comptabilité analytique
permettant l’affectation des charges communes, est‐ce
que la société dispose d’une méthode d’affectation de
ces charges suivant des clés de répartition cohérente ?
Stocks
Référence
N/A Des procédures
Charges financières
5. Les charges financières sont‐elles incorporées aux
stocks ?
6. Ces charges sont‐elles identifiées en fonction de la
réalisation des travaux ?
Charges administratives de fonctionnement
7. Les charges administratives sont‐elles évaluées

suivant une comptabilité analytique ?
8. Dans le cas contraire, utilise‐t‐on un taux en fonction
de travaux engagés au cours de la période ?
9. Ce taux a‐t‐il été déterminé suivant une étude ou

appréciation cohérente ?
10. Le taux utilisé reste‐t‐il fixe d’un exercice à l’autre ?

Provision pour charges restant à engager
11. A la date d’obtention du permis d’habiter, une
estimation des charges à recevoir est elle effectuée ?
12. Ces charges sont elles comptabilisées dans un compte
de factures non parvenues ?
Stocks

N/A Des procédures
13. Les droits d’enregistrement sont ils contrôlés à la fin
de chaque année pour vérifier la comptabilisation des
rappels de droits et des pénalités de retard ?
Provision
14. Une évaluation annuelle de la rentabilité de chaque
projet est‐elle effectuée ?
15. L’évaluation est‐elle effectuée par des techniciens et
hommes de métiers ?
16. Cette évaluation tient‐elle compte des frais restant à

engager ?
17. Pour la comptabilisation de la provision distingue‐t‐on
entre la provision pour dépréciation et provision pour
risques ?
18. Pour la réserve foncière existe‐t‐il une procédure de

contrôle du niveau des prix ?

Stocks
E. S’assurer que le principe de séparation des exercices est
respecté

Référence
OU NON De

vérification
N/A
Des
procédures
1. La société dispose‐t‐elle d’une procédure de contrôle
de la séparation des exercices ?
2. Cette procédure traite‐t‐elle des acquisitions de

terrains réalisés au cours de l’exercice ?
3. Cette procédure définit‐elle les modalités de

communication et de recherche des factures de
travaux réalisés mais non encore validées ?
4. Cette procédure définit‐elle les modalités de
traitement des travaux réalisés mais non encore
facturés par les prestataires ?
5. Un contrôle de toutes les livraisons de construction

est‐il effectué à la fin de chaque année pour vérifier
le respect de la séparation des exercices en matière
de livraison.
ANNEXE 4 : PROGRAMME DE TRAVAIL DU CONTROLE INTERNE

Réf Fait
F/T par
Prise de connaissance

 Prendre connaissance de la procédure de suivi des stocks à partir d’entretien

avec les responsables de la Direction Technique et la Direction Administrative et
Financière. Etablir le narratif ainsi que le test de cheminement.
 Faire ressortir les points faibles de conception des procédures. Utiliser le cas

échéant le questionnaire d’analyse des procédures.
Réalité ‐ Exhaustivité – Entrées en stocks

 Demander la liste des décomptes établis au cours de l’exercice à la Direction

Technique, et procéder au rapprochement de cette liste au montant des entrées
en stocks. Cross référencer avec la section achats.
 Concernant les travaux non encore exécutés, vérifier l’existence de
correspondances signées adressées à tous les intervenants au niveau de la
procédure pour l’envoi des décomptes en instance. Noter leur périodicité et si
des réponses de ces unités sont reçues et confirmées.

Réalité – Exhaustivité – Sorties de stocks
 Demander la liste des livraisons de clé par programme réalisées au cours de

l’exercice. Procéder aux contrôles suivants :
- Demander les superficies correspondantes à ces livraisons ;
- Demander les coûts au mètre carré des programmes livrés au cours de
l’exercice ;
- Vérifier que le montant du stock déstocké correspond au produit de la superficie
livré par le coût de revient au mètre carré du programme.
Réf Fait
F/T par
Bouclage du stock

 A partir des états d’entrées et de sorties de stocks précédemment exploités,
procéder à un bouclage global des stocks (SI+Entrée‐Sorties=SF).
Evaluation du stock de travaux

 Demander les fiches de calculs des coûts de revient par programme et procéder

aux contrôles suivants :
- Vérifier que la superficie globale est conforme au registre des ventes et/ou
autres documents émanant de la Direction Technique ;
- Vérifier que l’évaluation tient compte aussi bien des décomptes décaissés, que
les décomptes en instance, ainsi que les travaux réalisés non encore facturés,
attestés par la Direction Technique.
- Vérifier les calculs arithmétiques ;
- Vérifier que les coûts au mètre carré des programmes ont été correctement
intégrés au niveau du logiciel de gestion de l’interface.
 Vérifier le calcul des charges administratives ;
 Vérifier le calcul et la comptabilisation des charges financières ;
 Vérifier le calcul de la provision pour dépréciation du stock de produits finis.
Conclure

ANNEXE 5 : PROGRAMME DE TRAVAIL CONTROLE DES COMPTES
Réf Fait
F/T par
Prise de connaissance :
1. Consulter la synthèse sur le contrôle des comptes pour l’exercice.
2. Prendre connaissance des travaux exécutés au dossier de l’exercice précédent.
3. Relever les anomalies remontées lors du contrôle interne et vérifier que celles‐ci ont
été résolues. Sinon relever ces anomalies au niveau de la conclusion de la section.

Procéder à l’actualisation, le cas échéant, de ces anomalies (impact sur comptes de

stock ou sur provision stock, impact sur la situation nette d’ouverture et de clôture et
impact sur résultat).
Contrôle interne :

4. Consulter la section stock au niveau du dossier de contrôle interne.
5. Relever les anomalies de contrôle interne ayant une incidence sur les comptes.
6. Estimer l’impact de ces anomalies sur les comptes de l’exercice. In

Inventaire physique : compilation de l’inventaire
7. Demander au responsable comptable le détail du stock ayant servi à la
comptabilisation.
8. Procéder au rapprochement des quantités relevées lors de l’inventaire physique
et/ou fiches de comptages contrôlées lors de cet inventaire aux quantités figurant sur
l’état de stock définitif comptabilisé.
9. Si la date d’inventaire ne coïncide pas avec la date de clôture de l’exercice, vérifier
par sondage les pièces justificatives des mouvements réalisés entre les deux dates.
Réf Fait
F/T par
10. Dégager les écarts sous forme de tableau, à communiquer au responsable comptable
et/ou responsable de stock‐ inventaire physique :
- Valoriser les écarts afin d’avoir une idée sur le risque d’erreur,
- Demander les explications sur ces écarts,
- Remonter en synthèse.
Contrôle quantitatif
11. Demander les pièces justificatives des terrains comptabilisés au cours de l’exercice.
12. Pour les déstockages du stock de terrain, demander les autorisations de construire
correspondantes.
13. Vérifier l’absence de changement au niveau de la quantité du stock en cours.
14. Vérifier que les diminutions du stock d’en cours ont fait l’objet de permis d’habiter et
que le stock de produits finis correspondant a été activé.
15. Effectuer un bouclage des déstockages des stocks de produits finis par rapport aux
superficies de biens vendus au cours de l’exercice.
Contrôle de l’évaluation
16. Vérifier que chaque projet ou catégorie de stock a été évaluée par bien
17. Vérifier que la société a procédé à l’évaluation des travaux réalisés par les
prestataires entre la date de la dernière situation reçue et la date de clôture.
18. Calculer les calculs des charges financières et leur affectation comptable
19. Contrôler le calcul et la comptabilisation des charges administratives.
Réf Fait
F/T par
20. Vérifier que l’écriture de constatation des variations de stock a été constatée.
Procéder au bouclage global : Stock initial +/‐ variation de stock et transfert de
charges= Stock final.
Provisions pour dépréciation
21. Procéder au rapprochement des prix de vente appliqués après la date de clôture aux
coûts de revient du stock de produits finis. Demander le cas échéant une expertise
des prix de vente prévisionnels.
22. Demander pour tous les terrains en cours, la date d’acquisition et vérifier que le délai
d’exonération au titre des droits d’enregistrement est toujours respecté.
23. Vérifier pour tous les stocks en cours déstocké en produits finis, si une évaluation des
charges post achèvement a été effectuée et comptabilisée.
Revue analytique
24. Procéder à une revue analytique des comptes de stocks : évolution des postes,
évolutions des coûts unitaires, évolution du temps d’écoulement.
Conclure
ANNEXE 6 : PLAN DES COMPTES DE STOCKS CONFORMEMENT AU PCSI
31. STOCKS
311. Terrains
3111. Réserves foncières
31.119. Coût des terrains sortis du stock
312. Matières et fournitures consommables
3120. Terrains
3121. Matières premières
31211. Ciment
31212. Acier
31213. Sable
31214. Gravette
3122. Matières et fournitures consommables
312201. Matières consommables A
312202. Matières consommables B
312203. Combustibles
312204. Produits d’entretien
312205. Fournitures d’atelier et d’usine
312206. Fournitures de magasin
312207. Fournitures de bureau
3123. Emballages
3128. Autres matières et fournitures consommables.
313. Produits en cours
3131. Biens en cours
31311. Lotissements en cours
31311xxxx (Code programme) 01 Terrains
31311xxxx 02 Travaux VRD
31311xxxx 04 Frais annexes
31311xxxx 05 Commission
31311xxxx 06 Frais financiers
31311xxxx 07 Honoraires
31311xxxx 08 Impôts
31311xxxx 09 TVA
31311xxxx 10 Quote‐part des frais généraux imputés
31312. Constructions promotionnelles en cours
31312xxxx (code programme) 01 terrains
31312xxxx 02 travaux VRD
31312xxxx 03 constructions
31313. Commerces et bureaux en cours
31313xxxx 03 Constructions
31313xxxx 06 Frais Financiers
31314. Constructions économiques et sociales en cours
31314xxxx 03 Constructions
3138. Autres produits en cours
3139. Produits en cours sortis
315. Produits finis
3151. Produits finis
31511. Lotissements achevés
31512. Constructions promotionnelles achevées
31513. Commerces et bureaux achevés
31514. Constructions économiques et sociales achevées
31515. Autres produits finis
3159. Produits finis sortis (Déstockés)
BIB LIOG RAPHIE
TEXTES DE LOIS
‐ Code Général des Impôts ;
‐ Loi 47‐06 relative à la Fiscalité des Collectivités Locales ;
‐ Code Général de Normalisation Comptable ;
‐ Loi 9‐88 relative aux Obligations Comptables des Commerçants ;
‐ Code de Commerce ;
‐ Loi 17‐95 relative aux Sociétés Anonymes.
DOCUMENTATION PROFESSIONNELLE
‐ Manuel des Normes d’Audit de l’Ordre des Experts Comptables (conforme aux
normes ISA) ;
‐ Guide pratique d’Audit de l’Ordre des Experts Comptables ;
‐ Plan Comptable du Secteur Immobilier ;
‐ Normes d’Audit Internationales (ISA) ;
‐ Normes Comptables Internationales ;
MANUELS, GUIDES ET OUVRAGES
‐ « Mémento audit et commissariat aux comptes », Antoine MERCIER, Philippe MERLE
et Claudine FLAHAUT‐JASSON, édition Francis Lefebvre 2006 ;
‐ « Audit : gestion des risques d’entreprise et contrôle interne. Norme IAS 200, 315, 330
et 500 », Mohamed HAMZAOUI et Benoît PIGE, édition Pearson Education 2005 ;
‐ « Audit et commissariat aux comptes : A jour des normes d’exercice professionnel‐
NEP », Gérard LEJEUNE et Jean‐Pierre EMMERICH, Gualino éditeur 2007 ;
‐ « Audit comptable et financier », Bernard FRAND et Bernard VERDALLE, Economica
2ème édition 2006 ;
‐ « Audit et révision légale », Sillero ALBERTO, édition ESKA 2000 ;
‐ « Guide juridique et pratique de la propriété immobilière », El Mostafa NASSIRI,
édition 2007 ;
‐ « Grand guide de l’immobilier et de la construction (tome I et tome II) », El Mostafa
NASSIRI, édition 2009.
MEMOIRES
‐ « Le commissariat aux comptes dans l’entreprise marocaine », Mohamed Khalid

BENOTMANE, Mémoire d’expertise comptable, Maroc 1996 ;
‐ « Conception et mise en place d’un système de comptabilité analytique pour l’activité
de promotion immobilière », Jamal KHOUMRI, Mémoire d’expertise comptable,
Maroc 2000 ;
‐ « Aspects juridique, fiscal et comptable de l’activité de promotion immobilière : cas
des entreprises privés », Hanae BENCHEKROUN, Mémoire d’expertise comptable,
Maroc 2006 ;
‐ « Les normes IFRS et le secteur immobilier : de nouveaux enjeux pour l’auditeur
externe », Hafssa MANAR, Mémoire d’expertise comptable, Maroc 2009 ;
‐ « Approche d’audit des stocks des entreprises produisant par lots des commandes
uniques et spécifiques : cas pratique appliqué à la fabrication de boitiers spécifiques à
chaque commande pour composants électroniques », Laure FEDI, Mémoire
d’expertise comptable, France 1999 ;
‐ « L’Approche par les risques dans la conduite d’une mission d’audit d’une société
anonyme de promotion immobilière construisant en vue de la vente », Jean‐Pierre
GUENARD, Mémoire d’expertise comptable, France, 1990 ;
‐ « Le commissaire aux comptes et les enjeux de l’application de la norme IAS 14
« Information sectorielle »‐ proposition d’outils pour la réalisation de sa mission »,
Solange VINATY, Mémoire d’expertise comptable, France, 2004 ;
‐ « La construction et la gestion d’une résidence de tourisme : étude juridique, fiscale et
financière », Laure VALETTE, Mémoire d’expertise comptable, France, 2003 ;
‐ « Opérations immobilières pour une image plus fidèle de leurs résultats : la méthode à
l’avancement », Anne ROBIN, Mémoire d’expertise comptable, France, 2002 ;
‐ « L’opération de promotion immobilière privée : maîtrise des particularités dans le
cadre d’une mission d’audit », Philippe GARNIER, Mémoire d’expertise comptable,
France, 1999 ;
‐ « Approche économique et financière de l’activité immobilière des promoteurs

constructeurs vendeurs », Pascal LEVENE, Mémoire d’expertise comptable, France,
1995 ;
‐ « L’information financière communiquée par les comptes annuels des promoteurs

immobiliers est‐elle suffisante pour apprécier la situation des entreprises ? Analyse
appliquée au traitement des charges et produits financiers, propositions
d’améliorations », Bernard ANDRES, Mémoire d’expertise comptable, France, 1994 ;
‐ « L’expert comptable généraliste : face à l’approche par les risques de la PME de
promotion immobilière, élaboration d’un guide pratique spécifique », Yasmine DO
REGO, Mémoire d’expertise comptable, France, 1993 ;

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APPROCHE D'AUDIT D ES COMPTES

A la mémoire de mon oncle et de mon frère, que

A mes parents, qui ont guidé mon chemin et qui

A ma femme, qui a su remplir mon cœur de

A mes enfants, la joie de ma vie et l’une des

A mes oncles, qui ont contribué à mon éducation

A tous ces inconnus qui sans le savoir m’ont

REM ERC I EM ENTS

PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET

- Promoteur immobilier : toute personne qui procède ou fait procéder à

Ce chapitre traite de l’environnement général, l’environnement juridique, économique et

CHAPITRE 1 : ANALYSE DES

SECTION 1 : ETUDE GENERALE DE L’ENVIRONNEMENT DE LA PROFESSION

a. Schéma directeur d’aménagement urbain

d. Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité

2. Evolution du financement bancaire

3. Une évolution de l’économie plus importante

4. Perspectives prometteuses du secteur

SECTION 2: PARTICULARITES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION

1. L’organisation des grands groupes immobiliers

2. Organisation des structures de taille humaine

1. Plan de comptes adapté

2. Etats comptables spécifiques

3. Système de comptabilisation différent

4. Principes d’évaluation plus étendue

1. Impôt sur les sociétés et sur le revenu professionnel

Pour pouvoir prétendre à cette exonération, les promoteurs immobiliers doivent

b. Programme social à faible valeur immobilière totale

Parallèlement à l’imposition des promoteurs immobiliers qui réalisent des

2. Taxe sur la valeur ajoutée

c. Logements à faible VIT

a. Taxation des opérations immobilières normales

Le conservateur dispose aussi d’un pouvoir d’appréciation des transactions

1. Taxe professionnelle et taxe de services communaux

2. Taxe sur les terrains urbains non bâtis

d. Taux et modalités de calcul de la taxe

e. Obligations des redevables

3. Taxe sur les opérations de construction

c. Taux et modalités de calcul de la taxe

- Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers, immeuble à

d. Obligation des redevables

4. Taxe sur les opérations de lotissement

c. Taux et modalités de calcul de la taxe

d. Obligations des redevables

5. Taxe sur l’extraction des produits de carrières

b. Taux et modalités de calcul de la taxe

Roches à usage ornemental et De 20 à 30 dhs

Sable et roches destinés à la De 3 à 6 dhs

c. Obligations des redevables

- Les personnes assujetties doivent délivrer à chaque client un récépissé

CHAPITRE 2 : DISPOSITIF COMPTABLE

SECTION 1 : NORMES COMPTABLES MAROCAINES

La réglementation comptable relative aux entreprises immobilières a été complétée

B. Evaluation du stock à l’entrée

2. Stock de lotissement et de construction

3. Traitement de certaines catégories spécifiques des composantes

b. Frais d’installation de chantier

C. Charges engagées après l’achèvement des constructions et

SECTION 2 : NORMES COMPTABLES INTERNATIONALES

A. Evolution des normes IFRS

L’international Accounting Standards Comitee IASC ou Comité International des

B. Stocks de produits destinés à la revente

C. Promotion immobilière, entreprise immobilière

3. Evaluation à la date de clôture