Circulaire

Fiscale
Le Nouvel Impôt sur la
Fortune Immobilière
N°6- Juin 2023
Dans un souci de renforcement de l’effort de solidarité dans le financement des
dépenses publiques, de la réalisation de la justice fiscale et de la limitation de la fraude
fiscale, l’article 23 du décret-loi n° 2022-79 du 22 décembre 2022 portant loi de finances
pour l’année 2023 a institué un nouvel Impôt intitulé « Impôt sur la Fortune
Immobilière IFI », au profit du trésor public et dû uniquement par les personnes
physiques qui entrent dans le champ d’application de cet impôt.

Conformément aux dispositions de l’article 76 de la loi de finances 2023, les dispositions

de l’article 23 s’appliquent à partir du 1er janvier 2023, ce qui veut dire que le nouvel
Impôt sur la Fortune Immobilière qui est exigible avant le 30 juin 2023, s’applique
sur les immeubles détenus par les personnes physiques au 1er janvier de la même
année

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I. Champ d’application
de l’Impôt sur la Fortune
Immobilière
 1. Les Personnes concernées par le paiement de l’IFI
L’IFI est du par les personnes physiques dont la valeur de leurs
fortune immobilière est égale ou supérieure à 3 millions de
dinars, au 1er janvier de chaque année, après déduction de la
valeur des biens immobiliers exonérés.
N.B.
✓ Les personnes physiques sont tenues de comptabiliser Dans le cas où les biens immobiliers sont
également les biens immobiliers revenant à leurs enfants sous l’indivision ou sous le régime de la
mineurs qui sont sous leur garde ; copropriété, chaque contribuable soumis
✓ Selon le deuxième paragraphe de l’article 23 de la LF 2023, à l’IFI est tenu d’établir dans le cadre de
l’IFI peut concerner aussi bien les personnes physiques l’imprimé de la déclaration les droits réels
résidentes en Tunisie que celles qui n’y résident pas.
immobiliers ou les parts ou les
quoteparts qui lui reviennent dans la
➢ Pour les personnes physiques résidentes en Tunisie l’IFI
propriété.
s’applique à tous les actifs immobiliers situés en Tunisie ou
hors de Tunisie
➢ Pour les personnes physiques non-résidentes en Tunisie,
l’IFI s’applique uniquement aux immeubles situés en Tunisie

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 2. Les actifs immobiliers soumis à l'IFI
L’IFI est exigible sur l’ensemble de la fortune immobilière détenue par les personnes physiques, qui
couvre les biens immobiliers ou les droit réels immobiliers, au sens des dispositions du code des droits
réels, ou les parts sociales dans les sociétés civiles immobilières.

A. Les biens immobiliers :

✓ Le terme « immeuble » couvre « toute chose fixe qu'on ne peut déplacer sans dommages », selon les
dispositions du Code des droits,
✓ Les droits immobiliers sont considérés comme des « biens immobiliers » selon les dispositions de
l’article 11 du Code des droits réels.

✓ Les biens immobiliers peuvent être soit en pleine propriété soit en usufruit, nue-propriété ou servitude

Il en résulte que l’expression « bien immobilier » couvre :

• tous les immeubles bâtis ( appartements, logements individuels, bureaux, ….) ;
• ou les immeubles en cours de construction ;
• ou les immeubles non bâtis ( terrains nus, espaces verts…)
• ainsi que les droits réels relatifs à ces immeubles.

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2. Les actifs immobiliers soumis à l'IFI
B- Les droits sociaux dans les sociétés civiles immobilières :

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi de finances pour l’année 2023, il est prévu
que les biens immobiliers sont soumis à l’IFI, y compris les droits sociaux dans les sociétés civiles
immobilières, qui sont détenus par les personnes physiques associées dans ces sociétés

A notre avis, sur la base d’une interprétation littérale des dispositions de l’article 23
susmentionnée, nous pouvons déduire que l’imposition à l’IFI est strictement réservée aux
parts sociales dans les sociétés civiles immobilière.

En revanche, sont exclus du champ d’application de l’impôt, les parts sociales dans les sociétés
à prépondérance immobilières, à l’instar des sociétés de promotion immobilière ou les sociétés
commerciales à objet immobilier.

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 3. Détermination de la valeur des biens immobiliers soumis à l'IFI

La valeur des biens immobiliers, quelle que soit leur nature,

est déterminée en se référant à leur valeur commerciale
réelle, à la date du 1er janvier de l'année de l’exigibilité de
l’IFI et sur la base de la déclaration spontanée du
contribuable qui couvre : N.B.
Afin de déterminer la véritable valeur
commerciale de ces biens,
✓ Les immeubles situés en Tunisie, quel que soit le lieu de l’administration fiscale peut s'appuyer sur
la résidence du contribuable ; des présomptions de fait ou de droit.

✓ Les immeubles situés en Tunisie et hors de Tunisie, si le

contribuable est résident en Tunisie conformément à la
législation fiscale en vigueur

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4. Biens exonérés d'Impôt sur la Fortune Immobilière
L'Impôt sur la Fortune Immobilière est liquidé sans tenir compte de la valeur des biens immobiliers
exonérés ci-après énumérés :

✓ La résidence principale du contribuable : Quelle que soit la valeur ou la superficie du logement,

y compris les dépendances bâties et non bâties.

✓ Les Biens immobiliers affectés à un usage professionnel, à l'exception des biens immobiliers
loués au profit de tiers :

N.B.
✓ Pour justifier leur affectation professionnelle, les biens immobiliers doivent être inscrits à l'actif du bilan
dégagé par la comptabilité tenue par le contribuable pour la détermination de son revenu net imposable à
l’IRPP.

✓ Pour les terres agricoles objet d’exploitation directe, l’exonération de l’IFI est subordonnée à la déclaration
desdits revenus agricoles, et en l'absence de celle-ci, ces terres agricoles demeurent soumises à l'IFI.

✓ Les biens immobiliers loués au profit d'autrui, qu'ils soient de nature agricoles ou non agricoles, sont inclus
dans l’assiette de l’impôt et sont soumis à l’IFI.
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II. Règles de liquidation
et d'établissement de
l'impôt sur la fortune
immobilière
 1. Le tarif et les modalités de liquidation
L’Impôt sur la Fortune Immobilière est liquidé au taux de 0,5% :

➢ Sur la base de la valeur globale de l'ensemble des biens immobiliers soumis à l'IFI, y compris les
droits sociaux dans les sociétés civiles immobilières,

➢ Après déduction:
• des dettes contractées par le contribuable qui grèvent les immeubles, au sens des dispositions du
Code des droits réel (Hypothèques, Privilèges et Gages),
• à l'exception des garanties réelles au profit des sociétés

N.B.
En ce qui concerne les hypothèques, la valeur déductible est égale à la valeur de la dette restant due à
la charge du redevable de l’IFI, à la date du 1er janvier de l’année de L’exigibilité de l’IFI.

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 2. Le lieu et le délai de dépôt de la déclaration

Le paiement de l’IFI s’effectue au moyen d’une déclaration à déposer auprès de la recette des finances
territorialement compétente :

✓ Pour les contribuables résidents en Tunisie : La Recette du lieu de la résidence principale du

contribuable, et à défaut, le lieu de l’établissement principal ;
✓ Pour les contribuables non-résidents en Tunisie : La Recette du lieu de l’immeuble dont la valeur
est la plus importante.

La déclaration et le paiement de l’IFI s’effectue:

✓ au moyen d’une déclaration annuelle, selon modèle établi par l’Administration,

✓ à déposer manuellement ou par voie électronique,

✓ dans un délai maximum fixé avant le 30 juin de chaque année.

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Contacts :

Moncef Boussannouga Dhia Bouzayen Slim Besbes

Zammouri

Merci
Managing Partner Tax Partner Tax Senior Director
Tel: +216 71 19 43 44 Tel: +216 71 19 43 44 Tel: +216 71 19 43 44
mzammouri@kpmg.com dbouzayen@kpmg.com sbesbes@kpmg.com

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