Institut Tunisien des Experts Comptables

Association scientifique - Visa n°11283 du 20-04-1996

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LA REEVALUATION DES ACTIFS IMMOBILISES

1 Le retour à la réévaluation légale

est-il opportun ?

L’application des préconisations

de la norme comptable avec les
2 dispositions fiscales, est-elle facile
et possible ? Peut-on concilier
entre les réglementations
comptable et fiscale sans risque
de heurt?

2
 LE RETOUR À LA RÉÉVALUATION LÉGALE EST-IL
OPPORTUN ?
La réévaluation légale « RENAIT DE SES CENDRES » :
ce régime était :
Prévu par le code de l’impôt de la patente (1935)

Repris par la loi 85-109 puis par le code de l’IRPP et de l’IS (1989)

Supprimé par la loi de finances 2000

20 ans
plus tard

L.F 2019 : Matériel – LF 2022 Immeubles bâtis

Sté industrielle et non bâtis tout secteur

Est-ce opportun? Est-ce un régime prévu par des réglementations étrangères ?

Y a-t-il amélioration des indices par rapport aux précédents, tiennent ils compte
de l’inflation et de la dépréciation de DT pour cadrer avec la juste valeur ? 3
LA REEVALUATION LEGALE : EST-CE UN REGIME COURANT
PREVU PAR DES REGLEMENTATIONS ETRANGERES ?

REEVALUATION LEGALE Supprimé depuis 1997

REEVALUATION LIBRE Reconnu par la doctrine

ECART DE Non imposé à la constatation mais

REEVALUATION peut être incorporé au capital avec un
droit d’enregistrement de 0,5%

AMORTISSEMENTS Calculé sur la base du coût historique

4
LA REEVALUATION LEGALE : EST-CE UN REGIME COURANT
PREVU PAR DES REGLEMENTATIONS ETRANGERES ?

REEVALUATION Supprimé lors de la réforme du PCN en 2007

LEGALE

REEVALUATION Prévu par le §121 du Système Comptable et Financier

LIBRE

ECART DE Non imposé à la constatation mais :

REEVALUATION ➢ Immo. Amortissable : rapporté au rythme des
Amts supplémentaires induits par la
réévaluation jusqu’à épuisement
➢ Immo. Non amortissable : non imposable

AMORTISSEMENTS Calculés sur la base des valeurs réévaluées

5
LA REEVALUATION LEGALE : EST-CE UN REGIME COURANT
PREVU PAR DES REGLEMENTATIONS ETRANGERES ?

REEVALUATION Supprimé depuis 1984

LEGALE

REEVALUATION Autorisée exceptionnellement pour les exercices clos du

LIBRE 31.12.2020 au 31.12.2022.

ECART DE Non imposé à la constatation mais :

REEVALUATION ➢ Immo. Amortissable : Etalement de l’imposition de
l’écart de réévaluation sur 15 ans (constructions)
ou 5 ans (autres immo)
➢ Immo. Non amortissable : imposable lors de la
cession

AMORTISSEMENTS Calculés sur la base des valeurs réévaluées

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LA REEVALUATION LEGALE : EST-CE UN REGIME COURANT
PREVU PAR DES REGLEMENTATIONS ETRANGERES ?

REEVALUATION Non prévu

LEGALE

REEVALUATION Autorisé
LIBRE

ECART DE Non imposé à la constatation à condition de ne

REEVALUATION pas le distribuer mais pouvant être incorporé au
capital. L’imposition est faite selon la règle de
l’étalement.

AMORTISSEMENTS Calculés sur la base des valeurs réévaluées

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LA REEVALUATION LEGALE : EST-CE UN REGIME COURANT
PREVU PAR DES REGLEMENTATIONS ETRANGERES ?

PRATIQUES ETRANGERES

REEV. LEGALE Supprimé ou non prévu Réinstitué après 20 ans

Autorisé NCT, non reconnu
REEV. LIBRE Autorisé fiscalement
Non imposable ou Non imposable dés constat.
ECART DE REEV. Sous rés. de confirmation
imposition différée

AMORTISSEM. Valeur réévaluée Valeur réévaluée : Matériel

Val. d’origine : Immeubles

Le retour au régime de la Le Rt net est constitué par la différence

réévaluation légale et le décalage entre les valeurs de l’actif net à la clôture
par rapport aux règlementations et à l’ouverture de la période dont les
résultats doivent servir de base à l’IR
étrangères sont-ils opportuns ? 8
LE RETOUR AU RÉGIME DE LA RÉÉVALUATION LÉGALE ET LE DÉCALAGE PAR
RAPPORT AUX RÈGLEMENTATIONS ÉTRANGÈRES SONT-ILS OPPORTUNS ?OU
DÉSAVANTAGEUX?

Autrement dit, l’application des indices de la réévaluation

légale permet-elle d’atteindre l’objectif annoncé dans le
préambule de la note commune 17/2022 : « Permettre de
consolider leurs fonds propres en portant aux Etats
financiers des informations qui reflètent la VALEUR
RÉELLE de leurs actifs »
OUI
SI

Valeurs indiciaires cadrent avec la juste valeur

OUI
SI
Nouveaux indices Les nouveaux Les nouveaux
(2019 & 2020) indices couvrent indices couvrent
meilleurs que les les taux les dépréciations
anciens indices d’inflation du DTU // $ et∈ 9
REEVALUATION INDICIAIRE VS
REEVALUATION A LA JSTE VALEUR

INDICES DE REEVALUATION LEGALE

Par rapport aux indices de

1985 et de 1990

Par rapport aux taux de

dépréciation DTU // E-$

Par rapport aux taux

d’inflation

10
INDICES DE REEVALUATION LEGALE
VS INDICES DE 1985 ET DE 1990

11
 INDICES DE REEVALUATION LEGALE
VS DEPRECIATION DTU / EURO-$

3,5
3,3
3,16
3
2,91
2,77
2,64
2,5 2,55
2,33 2,36 2,31
2,24 2,27
2,15
2 2 2
1,92 1,9
1,8
1,7
1,5 1,6
1,4

Dép>indice Dép>indice Dép>indice Dép>indice

0,5 Dép>indice
pr $ et < Euro pr E et < pr $ du matériel mat & Bat.
0
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Indice Bâtiment Indice Matériel Euro/DTN Dollar/DTN

12
INDICES DE REEVALUATION LEGALE
VS COEFFICIENT X DE L’INFLATION

4
3,65
3,5
3,16
3
2,87
2,64
2,5 2,5
2,33
2,16
2 2
1,8
1,5 1,6

0,5

0
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Indices immeubles batis et non batis Coefficient multiplicateur de l'inflation

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REEVALUATION INDICIAIRE VS
REEVALUATION A LA JSTE VALEUR

CAS REELS DE REEVALUATION SELON LES INDICES (réévaluation légale) &

SELON EXPERTISE INDEPENDANTE & FIABLE (réévaluation libre)

Nature de Réévaluation
Secteur d’activité l’immobilisation
Indice Juste valeur
Terrain 8.171.837 99.417.000
Touristique (Hôtel)
Bâtiment 35.910.283 86.331.000
Service (siège social) Terrain 21.463.750 35.000.000
Industriel Equipement Valeurs rapprochées- ou
variations dans les deux sens

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 Peut-on concilier entre :
les Normes les prescriptions
comptables fiscales

Conciliation difficile, et nécessite des clarifications sur la non imposition de

la plus-value de réévaluation libre au moment de sa constatation, sur les
biens acquis par contrat de leasing, sur le traitement de l’impôt différé et
sur les immobilisations d’exploitation des compagnies d’assurance. 15
VALEURS INDICIAIRES
JUSTE VALEUR

Approche
ARBITRAGE : CHOIX
Non-conformité au
fiscale SCE et notamment

CONSEQUENCES
VALEUR NCT 5 : RESERVE DE
INDICIAIRE L’AUDITEUR (CAC)

Approche Aucun avantage

comptable fiscal, et risque
d’imposition de la +
JUSTE
value au moment de
VALEUR
sa constatation.

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FREQUENCE DE LA REEVAL
ECART DE LA REEVAL

Articles 19 & 20 L.F

Norme comptable
2019 et 2020

Périodicité de la La + V de réévaluation
réévaluation doit être portée à un
§ 33 : tous les 3 à 5 compte spécial de
ans, elle ne doit pas réserve, non
dépasser 5 ans distribuable,

Ajustement de l’écart de Ni utilisable qu’elle qu’en

réévaluation soit la forme

Pénalisation
fiscale ou Réserve du
CAC
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LES IMMOBILISATIONS A STATUT
JURIDIQUE PARTICULIER
NCT 05
§33
Tout bien ayant un statut juridique
particulier (bien acquis par un
contrat de leasing) et répondant à
la définition de l’immobilisation
corporelle est traité conformément
à la présente norme
Biens acquis en leasing : Réév. permise
Art 20
L.F 2021
Les Stés peuvent réévaluer leurs
immeubles bâtis et non bâtis qui
constituent l’un des éléments de l’actif
immobilisé corporel AU SENS DE LA
LEGISLATION COMPTABLE DES Eses, à
leur valeur REELLE.
Biens acquis en leasing : Réév. permise
NC 26/2019 et 17/2022 : Toutefois
demeurent non concernés par les disposi-
tions de l’art20 les immeubles bâtis et
non bâtis à statut juridique particulier
Biens acquis en leasing : Réév. interdite
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L’IMPOT DIFFERE
Les effets sur l’impôt sur le résultat qui
pourraient éventuellement résulter de la
NCT 5 rééval des immo sont traités selon les règles
§ 41 comptables relatives à l’impôt sur les
résultats (IAS 12)
Constatation d’un passif d’Impôt différé
par débit de l’écart de réévaluation

LF L’écart de réévaluation (immuable) est

porté en réserve non distribuable ni
2019 & utilisable qu’elle qu’en soit la forme.
2022

Si l’on réévalue des

immobilisations, impossible
d’échapper soit à la « pénalisation
fiscale » soit à la réserve du CAC 19
 LA REEVALUATION & LE SECTEUR
DES ASSURANCES

NCT 5 §2 : « la présente norme s’applique pour la comptabilisation des

immobilisations corporelles, SAUF LORSQU’UNE AUTRE NORME COMPTABLE
REQUIERT UN TRAITEMENT COMPTABLE DIFFERENT

NCT 26 : La Les immeubles d’exploitation (siège social,

agence…) sont classés parmi les immeubles de
présentation des
placement. Le modèle du bilan en annexe de la NCT
Etats fin. Des : AC3 Placements
Eses d’assurance AC31 Terrains & constructions
et/ou de AC 311 – Terrains & const. d’exploitation
réassurance AC 312 – Terrains & const. Hors exploitation

NCT 31 : Les §18 : A la date de clôture, il est procédé à l’évaluation de ces

placements dans immeubles de placements à leur valeur d’usage. Les – Values
les Eses d’ass. sont provisionnées. LES + VALUES NE SONT PAS
et/ou de réass. CONSTATEES.

La réévaluation n’est pas permise (comptablement) pour les Eses 20

d’assurance ou de réassurance, même pour les immo d’exploitation.

CONCLUSION

Norme
comptable LF & note
commune

Réévaluer c’est marcher sur le fil du rasoir :

- Les entreprises sont vivement encouragées à adopter le
modèle de réévaluation, très avantageux à + d’1 titre
- L’administration est appelée à clarifier les zones d’ombre
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