Immobilier : Tout ce qui est fixe et non transférable, comme les terrains, les bâtiments, les

clôtures et les maisons.

Caractéristiques de l'immobilier :

Un bien immobilier a des caractéristiques spécifiques qui le rendent adapté aux besoins de
l'acheteur, telles que :

- Emplacement : Proximité des services publics, situation sur une rue principale ou secondaire.

- Offre et demande : La valeur varie en fonction de l'offre et de la demande locales.

- Besoins de l'utilisateur : Les besoins de l'utilisateur ajoutent de la valeur à la propriété.

- Prix approprié : Le prix varie selon la région et la situation sur une rue principale.

Situation immobilière au Maroc :

Avant la colonisation, les terres étaient officiellement propriétaires et avaient une valeur
historique. Pendant la colonisation, le système foncier a changé avec la conservation
facultative de la propriété. Après l'indépendance, les terres ont été récupérées des colons et
transférées à la propriété de l'État sans considération pour les anciennes propriétés.

Le domaine immobilier dans la législation marocaine

Dans la loi marocaine, le Dahir de 19 Rajab 1333 (2 juin 1915) régissait les biens immobiliers
protégés, sans définir explicitement l'immobilier mais mentionnant les biens par nature ou par
affectation spéciale. La loi 39.08 sur les droits réels classe les biens immobiliers comme étant
par nature ou par affectation spéciale. L'immobilier par nature est stable et fixe, tandis que
l'immobilier par affectation spéciale est destiné à un usage spécifique.

Les principes généraux liés aux biens immobiliers au Maroc

Dans la constitution marocaine de 2011, le droit de propriété est garanti tout en pouvant être
restreint ou supprimé au profit de l'intérêt général ou pour répondre aux besoins de
développement économique et social. Les principes de la codification des droits réels,
appliquée depuis 2012, incluent :

A- L'unité des droits réels et de la législation immobilière, où la loi s'applique à la propriété

immobilière et aux droits réels, qu'ils soient soumis ou non au système d'enregistrement
foncier.

B- L'unité des règles de stabilité et l'organisation des critères de préférence entre les
arguments dans les litiges liés à l'enregistrement foncier.

C- L'obligation d'utiliser des contrats officiels pour les opérations immobilières, exigeant que
celles-ci soient rédigées par un notaire officiellement agréé pour plaider devant les tribunaux.

D- L'interdiction de créer tout droit réel sauf en vertu de la loi.

Au Maroc, l'immobilier est diversifié, incluant des terres privées et publiques telles que celles
de l'État, les terres domaniales, collectives, militaires et de fondation. Les règles d'usage, de
disposition et d'héritage varient selon le type de terre.

Les terres privées représentent environ 75% du secteur immobilier, appartenant à des
particuliers ou groupes.

Les autres terres sont détenues par l'État ou des collectivités, pouvant être protégées ou non.
Cela inclut les terres publiques, bâties sur des droits publics, domaniales, collectives, militaires
et de fondation.

La plupart de ces terres ne peuvent être cédées ou acquises par prescription ou saisie.

Le cadre législatif régissant l'immobilier

La législation régissant l'immobilier se distingue par sa complexité et sa diversité, avec des

défis comprenant :

1. La complexité du langage juridique et sa difficulté de compréhension.

2. Le manque de mise à jour et de coordination entre les textes législatifs.

3. L'absence de décrets d'application et d'outils nécessaires pour exécuter les lois.

4. Le manque de coordination entre les ministères dans l'élaboration des lois.

5. La fragmentation des règles locales pour réguler le secteur immobilier.

Malgré les efforts pour moderniser la législation immobilière, les défis et les lacunes persistent,
nécessitant un renforcement de la coordination.

L'ambivalence du système immobilier marocain :

Le système immobilier marocain associe biens enregistrés et non enregistrés, garantissant la

pleine propriété. Les biens non enregistrés, régis par les lois coutumières, rencontrent des
défis d'enregistrement affectant leur activité économique. La possession est un élément de
preuve de la propriété dans la coutume, tandis que l'enregistrement foncier est définitif dans
la législation. Une documentation correcte est essentielle pour valider la possession sans créer
de contradictions.
La diversité des régimes fonciers perturbe l'organisation du secteur immobilier en raison de la
dispersion des procédures et du manque de coordination entre les parties prenantes. Sans
cadre stratégique commun pour les politiques du secteur, les efforts publics rencontrent des
défis de coordination et d'efficacité, entravant l'orientation des politiques publiques et la
coordination des acteurs publics et privés.

La diversité des types de biens immobiliers au Maroc : est-ce

un avantage ou un obstacle à l'investissement

La diversité des types de biens immobiliers au Maroc peut être un avantage pour certains et un
obstacle pour d'autres. Cela dépend de plusieurs facteurs:

1. La disponibilité d'une gamme variée de biens immobiliers offre des opportunités

d'investissement diverses.

2. La diversité des biens immobiliers reflète la maturité du marché immobilier et la forte

demande pour différents types de biens.

3. La diversité offre plusieurs options aux acheteurs et aux locataires, ce qui augmente les
chances de trouver la propriété adaptée.

4. Les réglementations locales et les impôts peuvent poser des défis.

5. La diversité géographique peut entraîner des disparités dans la demande et l'offre dans
différentes régions.

En résumé, que la diversité des biens immobiliers au Maroc soit un avantage ou non dépend
des investissements appropriés et d'une bonne compréhension des réglementations et du
marché.