LES ATELIERS DE PROFESSIONNALISATION

NORMES IAS/IFRS

ANIMES PAR : SAMI BOUASSIDA

EXPERT COMPTABLE

L’ESSENTIEL DE L’IAS 40 : IMMEUBLES DE PLACEMENT

CABINET SAMI BOUASSIDA, AVENUE HEDI NOUIRA , IMMEUBLE ESSAFA, B6 ENNASR II, 2037 TUNIS
TEL : +(216) 71 816 300 FAX : +(216) 71 816 160 EMAIL : csb@wanadoo.tn
 L’ESSENTIEL DE L’IAS 40 « IMMEUBLES DE PLACEMENT»

A- CHAMP D’APPLICATION ET DEFINITIONS

1. Définitions

- Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment - ou partie d'un

bâtiment - ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d'un contrat de
location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux,
- plutôt que pour :

(a) l’utiliser dans la production de biens ou de services ou à des fins administratives ;ou
(b) le vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.

& Exemples :
• Le terrain détenu pour valoriser le capital à LT
• Les bâtiments vacants destinés à être loués en location simple.
• Les bâtiments détenus par une société de leasing et loués en location simple
• un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée.

- Un bien immobilier occupé par son propriétaire est un bien immobilier détenu (par le
propriétaire ou par le preneur dans le cadre d'un contrat de location-financement) pour être utilisé
dans la production ou la fourniture, de biens ou de services, ou à des fins administratives.

Cas particulier : Immeubles de placement et fournitures de services accessoires

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La société fournit des services accessoires aux
occupants de l’immeuble

Non
Immeuble de placement

La composante
des services est
significative

Oui

Bien immobilier occupé par son propriétaire

Exemples :

Le propriétaire d'un immeuble de bureaux assure des services de maintenance et de

sécurité aux preneurs qui occupent l'immeuble Immeuble de placement (composante
maintenance non significative par rapport au contrat pris dans son ensemble)

une entité possède et gère un hôtel Les services rendus aux clients constituent une
composante significative du contrat pris dans son ensemble et l’hôtel est un bien
immobilier occupé par son propriétaire.

2. Champ d’application

IAS 40 s’applique aux immeubles de placement.

Sont exclus du champ d’application de l’IAS 40 :
• Les biens immobiliers détenus en vue de la revente : IAS 2 Stock.
• Les bâtiments en cours de construction pour les tiers : IAS 11 Contrat de
construction.
• Les biens immobiliers détenus pour des fins d’exploitation : IAS 16 Immobilisations
corporelles.
• Les biens immobiliers pris en location simple : IAS 17 Contrat de location

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 B- COMPTABILISATION INITIALE

1. Conditions de prise en compte

Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu’actif, lorsque, et uniquement lorsque :
(a) il est probable que les avantages économiques futurs associés à l'immeuble de placement iront à
l'entreprise ; et que
(b) le coût de l'immeuble de placement peut être évalué de façon fiable.

2. Evaluation initiale (rappel)

Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût.

Ä Le coût = prix d'achat + tous les frais directement attribuables à l’acquisition (honoraires,
droit de mutation).
Ä Sont exclus du coût d’un immeuble de placement :
• Les frais de démarrage, les pertes d’exploitation initiales, les dépenses dues au gaspillage,…
• Les charges financières dues à un paiement différé du prix d’achat.

Le coût d'un immeuble de placement construit par l’entreprise pour elle même est son coût à la
date d'achèvement de la construction ou de l'aménagement. (Antérieurement à cette date l’immeuble
en cours de construction est traité selon l’IAS 16)

Traitement des dépenses ultérieures

L’engagement des dépenses ultérieures de placement a pour effet de rendre probable que des
avantages économiques futurs, au- delà du niveau de performance initial de l’immeuble de placement,
iront à l'entreprise Le montant des dépenses ultérieures doit être ajouté à la valeur comptable de
l'immeuble Sinon Comptabilisation de ces dépenses en charges

C- EVALUATION POSTERIEURE

Une entreprise doit choisir comme sa méthode comptable soit le modèle de la juste valeur, soit le
modèle du coût et doit appliquer cette méthode à tous ses immeubles de placement.
Quelque soit la méthode choisie, l’entreprise doit déterminer la juste valeur de chacun de ses
immeubles de placement.
IAS 40 admet une présomption réfutable de possibilité de détermination de la juste valeur d’un
immeuble de placement de façon fiable et continue.
Exception : L’entité se trouve dans l’impossibilité de déterminer la juste valeur de manière fiable et
continue Adoption du modèle du coût

1. Modèle de la juste valeur

Ä Les pertes et les profits nés des variations de la juste valeur sont comptabilisés dans le
compte de résultat au fur et à mesure.

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 Ä Principes de détermination de la juste valeur :
1. Quand un marché actif d’un bien immobilier similaire existe, cela peut constituer un
indicateur fiable de la juste valeur, sauf si des différences dans la nature, l’état, et la
localisation du bien immobilier sont identifiées et corrigées pour refléter ces
différences.

2. D’autres approches d’évaluation plus pragmatiques sont aussi autorisées lorsqu’un

marché actif n’existe pas (la valeur d’une transaction récente, projections futures).

Ä Lorsque l’entreprise fait l’acquisition initiale d’un immeuble de placement et que

l’entreprise ne peut déterminer sa juste valeur, ce bien est évalué en utilisant le
traitement de référence de la norme IAS 16 jusqu’à la date de sa cession, en
supposant que la valeur résiduelle est nulle.

La société évalue tous ses autres immeubles de placement à la juste valeur.

Juste valeur versus valeur d'utilité :

La juste valeur reflète la connaissance et les estimations des intervenants sur le marché mais aussi des
facteurs qui sont pertinents pour les intervenants en général.

Au contraire, la valeur d'utilité reflète la connaissance et les estimations de l'entreprise mais aussi des
facteurs spécifiques à une entité ne s'appliquant pas aux entreprises en général.

Exemples de facteurs spécifiques

Une valeur supplémentaire tirée de la constitution d'un portefeuille de biens immobiliers
situés à des emplacements différents ;
Des synergies entre des immeubles de placement et d'autres actifs ;
Des droits ou des restrictions juridiques qui sont spécifiques seulement au propriétaire actuel ;
et
Des avantages fiscaux ou des charges fiscales qui sont spécifiques au propriétaire actuel.

Règle de non double comptabilisation des actifs & passifs :

Dans la détermination de la juste valeur d'un immeuble de placement, une entreprise doit éviter de
comptabiliser deux fois les actifs ou passifs qui sont comptabilisés au bilan comme des actifs ou des
passifs distincts.

Exemples
Des équipements, tels que les ascenseurs ou les installations de climatisation sont
généralement inclus dans l'immeuble de placement plutôt que comptabilisés séparément
entant qu’immobilisations corporelles ;
Un bureau loué meublé dont la juste valeur du bureau inclut généralement la juste valeur du
mobilier car le revenu locatif se réfère au bureau meublé.

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 La juste valeur d'un immeuble de placement doit exclure les revenus d'un contrat de location
simple payés d'avance ou à payer (déjà comptabilisés comme actifs ou passifs distincts)

2. Modèle du coût

Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle du coût doit évaluer tous ses
immeubles de placement en utilisant le traitement de référence de IAS 16 Immobilisations
corporelles c'est à dire à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des
pertes de valeur .

D- TRANSFERTS ET SORTIES

1. Transferts

Règles de prise en compte

Des transferts, entrées ou sorties, de la catégorie immeubles de placement doivent être effectués
lorsque, et uniquement lorsque, il y a changement d'utilisation mis en évidence par :
Un commencement d'occupation par le propriétaire : immeubles de placement biens
occupés par leur propriétaire ;
Un commencement d'aménagement en vue d’une vente : immeubles de placement stocks ;

Une fin d'occupation par le propriétaire : biens occupés par leur propriétaire immeubles de
placement ;
Le commencement d'un contrat de location simple au profit d'une autre partie, pour un
transfert de la catégorie stocks vers la catégorie immeubles de placement ; ou
La fin de la construction ou de l'aménagement : immeubles en cours de construction ou
d'aménagement immeubles de placement.

NB : Lorsqu'une entreprise décide de vendre un immeuble de placement sans procéder à aucun

aménagement, elle continue à le comptabiliser comme un immeuble de placement jusqu'à ce qu'il soit
décomptabilisé (sorti du bilan) et ne le traite pas en tant que stocks.

Règles d’évaluation et de comptabilisation

- Immeuble de placement Immeuble d’exploitation\ stock

" Le coût de l’immeuble = la juste valeur à la date du changement d’utilisation

- Immeuble d’exploitation Immeuble de placement (à la JV)

" L’écart entre la valeur comptable antérieure et la juste valeur est traité en tant qu’une
réévaluation selon l’IAS 16 : Immobilisation corporelle

- Stock Immeuble de placement (à la JV)

" L’écart entre la valeur comptable antérieure et la juste valeur doit être comptabilisé dans le
résultat
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- Construction en cours Immeuble de placement
" L’écart entre la valeur comptable antérieure et la juste valeur doit être comptabilisé dans le
résultat

2. Sorties

Ä Un immeuble de placement doit être décomptabilisé (éliminé du bilan) lors de sa sortie ou lorsque
son utilisation est arrêtée de manière permanente et qu’aucun avantage économique futur n'est
attendu de sa sortie.

" Profit /perte = Valeur comptable - produit net de la sortie

" Produit/charge de l’exercice où intervient la sortie de l’immeuble de placement.

Pour un transfert de la catégorie stocks vers la catégorie immeubles de placement qui sera
comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste valeur du bien immobilier à
cette date et sa valeur comptable
Cas particulier : paiement différé
La contrepartie reçue est comptabilisée initialement au prix comptant équivalent.
La différence entre le montant nominal de la contrepartie et le prix comptant
équivalent est comptabilisée dans les produits financiers selon IAS 18 prorata- temporis en
prenant en compte le rendement effectif de la créance.

E- INFORMATIONS A FOURNIR

Les principales informations à fournir comprennent:

Ä Les méthodes comptables notamment:
• Les critères permettant de distinguer les immeubles de placement des biens immobiliers
utilisés par le propriétaire.
• Les méthodes et les hypothèses importantes utilisées pour déterminer la juste valeur.
• Dans quelle mesure la juste valeur a été déterminée par un évaluateur externe indépendant.
• Les bases d’évaluation, les modes d’amortissement et les taux utilisés pour les immeubles
de placement évalués selon le modèle du coût.
• L’existence et les montants des restrictions touchant les immeubles de placement;
• Les obligations contractuelles significatives d’achat, de construction et d’aménagement des
immeubles de placement ou de réparation, de maintenance et d’améliorations des biens.
Ä Compte de résultat et annexes :
• Produits locatifs

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 • Charges opérationnelles directes occasionnées par les immeubles de placement qui ont
généré des produits locatifs
• Charges opérationnelles directes occasionnées par les immeubles de placement qui n’ont
pas généré de produits locatifs.
Ä Bilan et annexes
• Quand une entreprise applique le modèle de la juste valeur:
— Un rapprochement détaillé des mouvements de valeur durant la période
— Dans le cas où un immeuble de placement ne peut être évalué à la juste valeur, le
rapprochement doit être présenté séparément des autres immeubles de placement
présentés à la juste valeur.
• Quand une entreprise applique le modèle du coût:
— Toutes les informations à fournir de la Norme IAS 16 doivent être présentées
— La juste valeur de l’immeuble de placement est présentée en annexe

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