CHIRICA Dan, Garanţia pentru evicţiune în contractul de vânzare

Publicaţie: Revista Romana de Drept Privat 4 din 2007

Autor:
CHIRICA Dan
Tip:
Doctrina

Garanţia pentru evicţiune în contractul de vânzare

DAN CHIRICĂ
Prof. dr. – Universitatea „Babeş-Bolyai”, Cluj-Napoca
Résumé
Garantie pour l’éviction dans le contrat de vente
Institution classique du droit civil, la garantie pour l’éviction évolue, pourtant, au cours
du temps, par un raffinement continu a travers la jurisprudence et la doctrine, afin de
mieux s’adapter aux besoins actuelles.
De cette perspective, une analyse a jour, qui tienne compte des plus récentes solutions
jurisprudentielles et commentaires doctrinaires, est extremement intéressante.
Régie par le Code civil roumain en tant que forme de responsabilité du vendeur, en fait,
l’éviction est une garantie qui, étant autonome et abstraite, reste indépendante de l’idée
de faute.
La garantie du fait personnel du vendeur, une garantie perpétuelle, porte tant sur les
troubles de fait que sur les troubles de droit. Dans notre pratique judiciaire il y a
quelques difficultés en ce qui concerne la distinction entre la remise non- conforme et la
garantie pour des troubles de fait provenant du vendeur. Le domaine de prédilection
des troubles de fait consiste, a présent, du détournement de la clientele dans le cas de la
cession d’un fonds de commerce ou d’une activité libérale, aussi que dans celui de la
cession des droits sociaux (participation, parts sociales, actions). L’acheteur peut se
défendre contre tels troubles a travers une action en justice qui impose la cessation de
tels troubles par la suite.
La garantie pour les faits des tiers porte strictement sur les troubles de droit. Une
difficulté a part dans ce sens est l’élément de la connaissance de la cause d’éviction par
l’acheteur, a la date de la conclusion du contrat, aussi que la négligence (faute) de tel
acheteur n’ayant pas observé la dite cause.
Lorsqu’il y a un danger d’éviction par un tiers, l’acheteur peut utiliser la garantie par
voie incidentale et lorsque l’éviction s’est produite effectivement, les solutions varient en
fonction de la nature de celle-ci, totale ou partielle. Dans la pratique de la Haute Cour
de Cassation et de Justice il y a eu le probleme des droits dont bénéficiait l’acheteur
d’un logement acquis en vertu des dispositions de la Loi no. 112/1995 et qui avait été
évacué par le vrai propriétaire de celui-ci, cas dans lequel on a adopté des solutions qui
contreviennent gravement aux principes de droits applicables dans le domaine.
Enfin, on présente les conventions entre les parties en ce qui concerne la garantie contre
l’éviction et leurs limites légales.
Abstract
Guarantee against eviction under a sale contract
A classic civil law institution, the guarantee against eviction evolves, nevertheless, in
time under the continuous refining influence of the jurisprudence and of the doctrine so
as to be able to better meet the needs of today’s world.
From this perspective, an analysis of the current state of facts, in light of the latest
jurisprudence solutions and of the doctrine comments, is far from lacking in interest.
Regulated by the Romanian Civil Code as a form of seller’s liability, eviction is, in fact a
guarantee, as it is autonomous and abstract, independent from the idea of fault.
The guarantee for the seller’s personal action, which is perpetual, covers both cases in
which persons take the law in their own hands (disturbance in fact) and those in which
the action is taken under pretence of holding rights over one’s property (disturbance by
rights). Our judicial practice has experienced some difficulties in distinguishing between
non- compliant handovers and the guarantee against “disturbances in fact” issuing
from the seller. “Disturbances in fact” mainly consist, nowadays, of acts of slamming
both in case of a transfer of business or of a liberal activity and in case of a transfer of
social rights (participations interests, non par value shares). The buyer can defend
himself against such disturbances by filing an action whereby such disturbances are
bound to cease.
The guarantee for third parties’ action exclusively covers “disturbances by rights”. A
special type of difficulty that appears in connection with such disturbances is the
relationship between the guarantee and the buyer’s knowledge of the cause of eviction
at the contract conclusion date, as well as such buyer’s negligence (fault) manifested in
his failure to notice the cause for eviction.
In case of a danger of eviction by a third party, the buyer may use the guarantee
incidentally, whereas in case the eviction has actually occurred, the solutions given
differ depending on whether such eviction was total or partial. In cases referred to the
High Court of Cassation and of Justice there arose the matter of the rights the owner of
an accommodation acquired under Law no. 112/1995 is entitled to when evicted by the
true owner of such property and the solutions proposed seriously contravene the
governing legal principles.
Finally, the study presents the agreements reached by the parties concerning the
guarantee against eviction and the legal limitations of such agreements.
1. Garanţiile vânzării. Potrivit dispoziţiilor art. 1313 C. civ., „vânzătorul aredouă obligaţii
principale, a preda lucrul şi a răspunde de dânsul”. Aşadar, pe lângă obligaţia de predare,
după încheierea contractului, vânzătorul are şi obligaţia de „a răspunde” de lucrul vândut.
Din dispoziţiile art. 1336, situat în Secţiunea III „Despre răspunderea vânzătorului”, din
Capitolul IV, Titlul V, Cartea a III-a din Codul civil, rezultă că legiuitorul are în vedere faptul
că „vânzătorul răspunde către cumpărător:
1. de liniştita posesiune a lucrului şi
2. de viciile aceluiaşi lucru”.
Mai exact, vânzătorul poartă faţă de cumpărător o „răspundere de evicţiune” şi o „răspundere
de viciile lucrului vândut”.
Articolul 1603 din Codul civil francez, corespondentul art. 1313 din Codul civil român, în
contextul reglementării obligaţiilor principale ale vânzătorului, pe lângă obligaţia de predare
(identică celei din Codul civil român), vorbeşte nu despre o răspundere a vânzătorului pentru
lucrul vândut (cum face Codul civil român), ci despre o obligaţie de garanţie a lucrului
vândut („Il a deux obligations principales,... celle de garantir la chose qu’il vend”). La rândul
său, Secţiunea III, Capitolul IV, Titlul VI, Cartea a III-a din Codul civil francez
(corespunzând Secţiunii III, Capitolul IV, Titlul V, Cartea a III-a din Codul civil român)
poartă titlul „De la garantie”, iar § 1 din această secţiune se intitulează „De la garantie en cas
d’eviction” şi § 2 „De la garantie des défauts de la chose vendue”.
Cu toate că, în dreptul nostru, Codul civil utilizează termenul de „răspundere” acolo unde
Codul civil francez utilizează termenul de „garanţie”, este unanim recunoscut şi la noi că, în
realitate, vânzătorul garantează pe cumpărător pentru evicţiune şi pentru viciile ascunse ale
lucrului vândut1), ceea ce nu este totuna cu a răspunde contractual. Diferenţa nu este doar
fonetică, ci şi de substanţă. Într-adevăr, în timp ce răspunderea are un temei subiectiv,
întemeindu-se pe culpa dovedită sau prezumată (cel puţin în concepţia autorilor Codului
civil) a debitorului, neputând fi angajată fără a se putea reproşa ceva celui care a cauzat
prejudiciul, garanţia este automată şi abstractă, culpa neconstituind un element al angajării
mecanismelor ei (imputabilitatea poate cel mult diferenţia în unele cazuri întinderea reparaţiei
datorate cumpărătorului, iar lipsa imputabilităţii nu exclude garanţia, aceasta putând subzista
în lipsa oricărei culpe)2). De aceea, debitorul obligaţiei de garanţie nu se poate exonera de
îndatoririle sale chiar dacă demonstrează existenţa forţei majore, ceea ce înseamnă că aceasta
nu are nici o legătură cu circumstanţele subiective în care s-a născut, putând fi calificată ca
fiind o obligaţie de rezultat întărită3).
1)
În acest sens, v., de exemplu: M. B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, 1921, p.
640 şi urm., nr. 656 şi urm.; C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed. All,
Bucureşti, 1997, p. 8, nr. 1; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I,
Vânzarea şi schimbul, ed. a IV-a, actualizată de L. Mihai şi R. Popescu, Ed. Universul
Juridic, Bucureşti, 2006, p. 99 şi urm.
2)
B. Gross, La notion d’obligation de garantie dans le droit des contrats, cu prefaţă de D.
Tallon, LGDJ, Paris, 1964, p. 87 şi urm., nr. 87 şi urm., precum şi pp. 230-231, nr. 238;
Ph. le Tourneau, Responsabilité des vendeurs et fabricants, Dalloz, Paris, 2001, p. 179, nr.
1152.
3)
P. Puig, Contrats spéciaux, Hyper Cours, Dalloz, Paris, 2005, p. 247, nr. 414.
În lumina dispoziţiilor art. 1336 C. civ. şi a celor de mai sus, putem reţine aşadar că
vânzătorul garantează pe cumpărător pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse. Ambele garanţii
decurg de plin drept din contractul de vânzare, nefiind necesară menţionarea lor expresă în
cuprinsul acestuia.
În cele ce urmează, vom prezenta problematica garanţiei pentru evicţiune.
2. Garanţia pentru evicţiune. Noţiune. Art. 1336 pct. 1 C. civ. precizează că vânzătorul
garantează pe cumpărător „de liniştita posesiune a lucrului”, ceea ce constituie în mod cert o
reminiscenţă a concepţiei romane asupra vânzării. Într-adevăr, în dreptul roman, obligaţia
principală a vânzătorului nu era aceea de a transfera proprietatea, ci doar de a asigura
cumpărătorului liniştita posesiune a lucrului vândut4), astfel încât ceea ce trebuia să garanteze
vânzătorul cumpărătorului după încheierea contractului era tocmai acest lucru.
4)
Vl. Hanga, M. D. Bocşan, Curs de drept privat roman, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p.
178.
Deşi în dreptul modern vânzarea are efecte mai extinse decât în dreptul roman, fiind
translativă de proprietate, se poate accepta totuşi ideea că formularea art. 1336 C. civ. nu este
greşită, având însă un conţinut mai complex, semnificând faptul că vânzătorul garantează
cumpărătorului chiar proprietatea, cu toate atributele sale (uzul, folosinţa şi dispoziţia),
incluzând, printre altele (dar nu numai), şi asigurarea liniştitei folosinţe a lucrului vândut5).
5)
Alţi autori văd în această garanţie o prelungire naturală a obligaţiei de predare prin
care i se asigură acesteia perenitatea după executarea ei (C. Hochart, La garantie d’
éviction dans la vente, LGDJ, Paris, 1993, prefaţă J. Ghestin, p. 266, nr. 337; Ph.
Malaurie, L. Aynes, P. Y. Gautier, Droit civil. Les obligations, 2e éd., Defrénois, Paris,
2005, p. 315, nr. 349; P. Puig, op. cit., p. 247; nr. 417).
Evicţiunea, în sensul originar al noţiunii, în dreptul roman, desemna deposedarea
cumpărătorului de către un terţ de lucrul vândut în urma unui proces în care acesta din urmă
triumfa demonstrând existenţa unui drept real prevalent asupra celui al cumpărătorului. În
prezent însă noţiunea are un înţeles mai larg, incluzând, pe de o parte, nu numai tulburările de
drept (provenind de la un terţ sau de la vânzător), valorificate chiar şi în afara unui proces (de
exemplu, dreptul invocat de terţ este atât de evident încât cumpărătorul cedează lucrul vândut
fără proces), ci şi de fapt (provenind doar de la vânzător), iar pe de altă parte, atunci când este
vorba despre tulburări de drept, acestea pot să se refere atât la valorificarea unui drept real de
către un terţ (drept de proprietate, drept de servitute, drept de ipotecă etc.), dar şi a unor
drepturi de creanţă opozabile cumpărătorului (de exemplu: un drept de locaţiune născut dintr-
un contract de închiriere perfectat de vânzător cu un terţ înaintea vânzării).
3. Cine datorează garanţia? Este de principiu că garanţia pentru evicţiune este datorată de
orice vânzător (sau de succesorii săi universali sau cu titlu universal), indiferent dacă este
vorba despre o vânzare obişnuită sau despre o vânzare silită6).
6)
M. Planiol, G. Ripert, Traité pratique de droit civil français, t. X, Contrats civils. Vente,
par J. Hamel, LGDJ, Paris, 1956, pp. 110-112, nr. 103.
În dreptul francez s-a reţinut că în cadrul unei vânzări silite prin licitaţie publică
garanţia pentru evicţiune este în sarcina debitorului în contul căruia s-a făcut
executarea silită, iar nu în contul creditorului urmăritor care a solicitat declanşarea
acestei proceduri [Cass. fr. 2e civ., 22 nov. 2001, Obs. P.-Y. Gautier, în Revue
trimestrielle de droit civil (în continuare: RTD civ.) nr. 2/2002, p. 318 şi urm.
(comentariu care sugerează anumite îndoieli asupra valabilităţii soluţiei); C. Ap.
Bordeaux, 1re ch. civ., 1 iulie 2003, în Juris-classeur périodique (în continuare: JCP) IV
1608, nr. 12/2004, p. 527].
În dreptul nostru problema persoanei care datorează garanţia de evicţiune în cazul
vânzărilor silite este tranşată de art. 522 C. pr. civ., conform căruia adjudecatarul se
poate îndrepta mai întâi împotriva debitorului în contul căruia s-a făcut executarea
silită, iar apoi, în măsura în care nu a putut fi despăgubit în întregime, împotriva
creditorilor care au încasat preţul adjudecării, în limita sumelor încasate.
Dacă un moştenitor rezervatar atacă o vânzare a autorului său pe motiv că este o donaţie
deghizată, nu i se poate opune de către cumpărător excepţia garanţiei pentru evicţiune,
întrucât el acţionează în acest caz ca terţ faţă de acel act, iar nu ca succesor universal al
defunctului7).
7)
Cas. I, dec. nr. 1429/1922, Notă de D. Alexandresco, în PR 1923, I, p. 217.
Garanţia pentru evicţiune este datorată, indiferent de natura corporală sau incorporală a
lucrului vândut ori de faptul că vânzătorul este un profesionist sau un particular8).
8)
C. Toader, Programele de calculator şi garanţia contra evicţiunii, în Dreptul nr.
10/1996, p. 51 şi urm.; Cass. fr. 1re civ., 7 ap. 1998, Recueil Dalloz (Informations rapides)
nr. 19/1998, p. 130.
În cazul unor vânzări succesive a unuia şi aceluiaşi bun, dacă motivul de evicţiune este
anterior ultimei vânzări, oricare dintre vânzătorii succesivi care au contractat ulterior apariţiei
motivului de evicţiune poate fi acţionat de cumpărătorul final să îl garanteze contra evicţiunii
în temeiul unei acţiuni directe9).
9)
În acest sens, v.: J. Huet, Traité de droit civil. Sous la direction de J. Ghestin. Les
principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 1996, pp. 225-226, nr. 11281; C. Toader,
Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003, p. 63, nr. 40; Fr. Deak, L.
Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 100; Cass. 3e civ., 28 mart. 1990 şi C. Ap. Nîmes, 28 ian.
1992, citate de G. Goubeaux, Ph. Bihr, X. Henry, Megacode. Code civil, Dalloz, Paris,
1997, p. 1255, pct. 11, respectiv pct. 101.
Fundamentul juridic al acestei acţiuni general admise rămâne controversat. În acest
sens, v. C. Jamin, La notion d’action directe, cu prefaţă de J. Ghestin, LGDJ, Paris,
1991, în special p. 248 şi urm., nr. 275 şi urm.; C. Hochart, op. cit., p. 27 şi urm., nr. 38 şi
urm.; C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed. All, Bucureşti, 1997, p. 25 şi urm.,
nr. 19.
Posibilitatea acţionarii indirecte pe cale oblică a vânzătorilor anteriori este în afara
oricărei discuţii.
4. Planul expunerii. Garanţia pentru evicţiune diferă după cum se referă la fapta personală a
vânzătorului (I) sau la fapta unui terţ (II). Asupra garanţiei pentru evicţiune părţile pot realiza
anumite înţelegeri (III).
I. Garanţia faptului personal al vânzătorului
5. Principiul „cine datorează garanţia nu poate evinge”. Vânzarea transmiţând
cumpărătorului proprietatea lucrului vândut, rezultă implicit că vânzătorul, pentru a nu ajunge
în situaţia de a „relua cu o mână ce a dat cu cealaltă”10), trebuie să se abţină de la orice act,
material sau juridic, comis înaintea sau după încheierea contractului, prin care ar putea leza
pe cumpărător fie în privinţa dreptului de proprietate, fie a folosinţei lucrului dobândit prin
cumpărare, chiar dacă acestea ar fi fost legale dacă ar fi fost comise de orice altă persoană
afară de el (art. 1337). Altfel spus, în esenţă, vânzătorul nu poate să reia, pe orice cale s-ar
realiza aceasta, beneficiile ataşate proprietăţii şi folosinţei lucrului vândut11).
10)
F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 7e éd., Précis
Dalloz, Paris, 2004, p. 230, nr. 248.
11)
A. Bénabent, Droit civil. Les contrats spéciaux civils et commerciaux, 5e éd.,
Montchrestien, Paris, 2001, p. 140, nr. 210.
Acest principiu, care nu este formulat ca atare de Codul civil, rezultă implicit, pe de o parte,
din regula potrivit căruia convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă, obligând „nu numai
la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă
obligaţiei, după natura sa” (art. 970 C. civ.), iar pe de altă parte din faptul că legea declară
nulă orice convenţie care i-ar permite vânzătorului ca, într-un fel sau altul, să se sustragă de la
obligaţiile care îi revin „pentru evicţiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său” (1339
C. civ.)12).
12)
M. Planiol, G. Ripert, J. Hamel, op. cit., p. 92, nr. 89.
Garanţia pentru fapta personală a vânzătorului este perpetuă, nestingându-se prin prescripţie
extinctivă13). Se impune însă precizarea că după săvârşirea unui act prin care vânzătorul
contravine obligaţiei de a se abţine de la orice act prin care l-ar leza pe cumpărător în liniştita
posesiune a lucrului cumpărat se naşte dreptul la acţiunea pentru aplicarea sancţiunilor
specifice garanţiei, dar acest drept este supus prescripţiei extinctive în termenul general de
trei ani14).
13)
Ibidem, p. 92, nr. 89.
14)
C. Hochart, op. cit., p. 20, nr. 13.
Este interesant de remarcat faptul că în practica judiciară franceză s-a decis că în cazul
cesiunii unui fond de comerţ cu o clauză de neconcurenţă în favoarea cumpărătorului
(constând în obligaţia vânzătorului de a nu deschide un comerţ similar în proximitatea
sediului fondului de comerţ vândut) pe o anumită durată de la data cesiunii, după
expirarea termenului, vânzătorul rămâne în continuare obligat să nu concureze pe
cumpărător (în sensul de a nu-i deturna clientela cedată) în temeiul garanţiei legale
pentru evicţiunea decurgând din fapta proprie (art. 1339 C. civ.), care este de ordine
publică (în sensul că nu poate fi înlăturată prin convenţia părţilor) [Cass. fr. com., 14
ap. 1993, Obs. G. Paisant, Recueil Dalloz (Sommaires comentés) 1993, p. 239; Cass. fr.
com., 16 ian. 2001, Obs. P.-Y. Gautier, în RTD civ. nr. 3/2001, p. 611 şi urm.].
Fiind vorba despre o garanţie, buna sau reaua-credinţă a vânzătorului nu joacă nici un rol în
declanşarea mecanismelor specifice de apărare a cumpărătorului contra evicţiunii15).
15)
R. le Guidec, Juris-Classeur Civil. Art. 1625 et 1626 (în continuare: J.-Cl. Civ. Art.
1625 et 1626), 1995, p. 6, nr. 35.
Întrucât garanţia se referă chiar la faptele vânzătorului (nu însă şi ale terţilor, contra cărora
cumpărătorul trebuie să acţioneze direct), adică tocmai ale celui care i-a transmis
cumpărătorului proprietatea lucrului vândut, aceasta este mai riguroasă decât garanţia pentru
fapta terţilor, în sensul că se referă nu numai la tulburările de drept (B), ci şi la tulburările de
fapt (A).
A) Tulburările de fapt
6. Tulburările de fapt se referă la îndeplinirea de către vânzător a unui act pe care nu şi-l
întemeiază pe un drept şi care afectează exercitarea de către cumpărător a dreptului cedat,
privându-l în tot sau în parte de avantajele pe care în mod normal trebuie să i le procure lucrul
vândut16). Este astfel cazul vânzătorului care vinde a doua oară lucrul unui terţ, iar acesta este
preferat cumpărătorului iniţial, întrucât fie bunul este mobil iar el de bună-credinţă, devenind
incidente dispoziţiile art. 972 şi 1909 C. civ., conform cărora în materie de bunuri mobile
posesia de bună-credinţă valorează titlu, fie bunul este imobil iar terţul îndeplineşte primul
formalităţile de publicitate imobiliară făcându-şi dreptul opozabil (art. 1295 alin. 2 C. civ.).
Deşi se susţine uneori că situaţia menţionată s-ar subsuma garanţiei pentru fapta terţului, în
realitate, totuşi, este vorba de o garanţie pentru fapta personală a vânzătorului, deoarece
numai aceasta este compatibilă cu tulburările care au cauze posterioare vânzării.
16)
J. Huet, op. cit., p. 227, nr. 11285.
Tot astfel, cedentul unui brevet de invenţie comite o asemenea tulburare dacă va continua
exploatarea invenţiei după data actului de cesiune17).
17)
P. Puig, op. cit., p. 248, nr. 421.
Conturarea categoriei tulburărilor provenind de la vânzător este adeseori destul de dificilă,
depinzând în mare parte de situaţia din fiecare caz în parte.
S-a susţinut că garanţia pentru fapta personală a vânzătorului nu ar putea viza faptele care
constituie prin ele însele delicte civile (acte de deposedare cu violenţă, concurenţă neloială,
dol etc.), deoarece fie că sunt comise de vânzător, fie că sunt comise de terţi constituie o
încălcare a obligaţiei de a nu cauza altuia un prejudiciu şi ar fi sancţionate pe temei delictual
(art. 998 C. civ.)18). Această concluzie este însă greu de acceptat deoarece contravine
principiului potrivit căruia răspunderea delictuală este una subsidiară celei contractuale19),
astfel încât, dacă o faptă delictuală de natura celor mai sus menţionate constituie în acelaşi
timp o încălcare a unei obligaţii izvorând din contract (şi acest lucru nu poate fi contestat în
cazul menţionat), răspunderea contractuală20) prevalează asupra celei delictuale. Aşadar, orice
faptă a vânzătorului, inclusiv delictuală, poate constitui temei al aplicării sancţiunilor
specifice garanţiei de evicţiune pentru fapta proprie21).
18)
M. Planiol, G. Ripert, J. Hamel, op. cit., p. 93, nr. 90.
19)
În acest sens, v. J. Flour, J.-L. Aubert, É. Savaux, Y. Flour, Droit civil. Les
obligations. 3. Le raport d’obligation, 4e éd., Sirey Dalloz, Paris, 2006, p. 137, nr. 186.
20)
Garanţia pentru evicţiune, chiar dacă nu se confundă cu răspunderea în sensul strict
al noţiunii (supra, nr. 1), urmează totuşi, cel puţin în parte, regulile acesteia întrucât
are, în mod indiscutabil, un temei contractual.
21)
În acest sens, v. şi C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, cit. supra, pp. 27-28, nr.
21.
Când obiectul vânzării îl constituie un imobil, iar vânzătorul păstrează în vecinătatea acestuia
un alt imobil, garanţia de evicţiune nu îl opreşte pe acesta să exercite drepturile sale fireşti
care decurg din calitatea sa de proprietar, chiar dacă prin aceasta cauzează cumpărătorului
anumite inconveniente. Astfel, într-o speţă, s-a respins acţiunea cumpărătorului care, după ce
a cumpărat un teren cultivat cu viţă de vie, s-a plâns de faptul că vânzătorul a plantat ulterior
pe terenul vecin ce i-a rămas în proprietate un şir de arbori, dar la distanţa legală, reţinându-se
că întrucât din aceasta nu a decurs o tulburare anormală a vecinătăţii, garanţia pentru
evicţiune a vânzătorului nu este incidentă22).
22)
Cass. fr. req., 3 iunie 1891, la care face referire O. Barret, V° Vente, Rép. civ. Dalloz,
1995, p. 97, nr. 1243.
De asemenea, s-a reţinut că nu constituie o tulburare de fapt ridicarea de către vânzătorul unei
construcţii la malul mării a unui edificiu pe un teren învecinat rămas în proprietatea sa,
edificiu care i-a răpit cumpărătorului vederea directă la mare, afară de cazul existenţei unei
servituţi non aedificandi constituită în favoarea imobilului achiziţionat de cumpărător23).
23)
Cass. fr. 1re civ., 29 nov. 1955, citată de J. Huet, op. cit., p. 228, nr. 11286.
7. În practica noastră judiciară, uneori, tulburarea de fapt specifică evicţiunii nu este suficient
de bine diferenţiată de predarea neconformă. Astfel, într-o speţă, după ce între două societăţi
s-a încheiat un contract de vânzare prin care una transmitea celeilalte contra plăţii unui preţ
mai multe active, cumpărătoarea a introdus o acţiune prin care a solicitat despăgubiri pe
temeiul garanţei de evicţiune a vânzătorului constând în diferenţa de preţ aferentă unora
dintre activele contractate dar care nu i-ar fi fost predate de vânzătoare. Acţiunea reclamantei
a fost respinsă de instanţa de fond cu motivarea că „nu există nici un fel de evicţiune,
deoarece reclamanta a cunoscut anterior încheierii contractului, astfel cum rezultă din
procesele-verbale încheiate la data de 4 februarie 2002 şi la data de 20 mai 2002, semnate
fără obiecţiuni de reprezentanţii săi, care este situaţia activelor pe care le-a achiziţionat în
bloc ..., neputând susţine că s-a aflat în eroare cu privire la obiectul vânzării, întrucât
pretinsele lipsuri cantitative la vedere nu afectează decât într-o mică măsură valoarea
bunurilor vândute”, soluţia fiind menţinută de instanţa de recurs ca fiind temeinică şi
legală24). Din datele speţei rezultă în esenţă că ceea ce a reclamat cumpărătoarea a fost o
diferenţă între stipulaţiile contractuale şi ceea ce s-a preluat efectiv prin procesul-verbal de
recepţie din data de 20 mai 2002, în discuţie fiind o linie de îmbuteliere pentru sucuri şi
diferenţe de cantităţi la şinele de cale ferată şi conductele de gaz metan. În aceste condiţii, în
mod greşit acţiunea a fost întemeiată de reclamantă în drept pe garanţia de evicţiune datorată
de vânzător cumpărătorului (art. 1337, 1339 şi 1344 C. civ.), în realitate fiind vorba despre o
predare neconformă (art. 1314 şi urm. C. civ.), întrucât, potrivit susţinerilor reclamantei, ar fi
existat diferenţe între elementele stipulate în contract şi ceea ce s-a predat efectiv. Instanţele,
chiar dacă reclamanta şi-a întemeiat greşit în drept acţiunea, aveau obligaţia de a face
încadrarea corectă în drept a solicitărilor petentei (art. 129 alin. 4 C. pr. civ.) şi să soluţioneze
astfel corect litigiul. În contextul corect legal al litigiului din speţă, anume pretinsa predare
neconformă, desigur, o importanţă aparte ar fi trebuit acordată preluării (recepţiei) fără
obiecţiuni din partea reclamantei prin procesul-verbal din data de 20 mai 2002 a lucrului
vândut, când ar fi trebuit să fie reclamate eventualele diferenţe între stipulaţiile contractului şi
ceea ce s-a predat efectiv.
24)
Cas., s. com., dec. nr. 244/2004, Buletinul jurisprudenţei – Bază de date, Ed. C.H.
Beck.
8. Terenul predilect al tulburărilor de fapt prin acte ale vânzătorului este însă cel al cesiunii
unui fond de comerţ sau a unui fond liberal (cabinet de avocatură, cabinet medical, birou
notarial, birou de arhitectură etc.), când cedentul (vânzătorul) trebuie să se abţină de la orice
act prin care ar putea deturna direct sau prin interpuşi clientela fondului cesionat ori i-ar
atrage angajaţii prin contracte de muncă, indiferent dacă în contractul de cesiune (vânzare) s-a
stipulat sau nu o clauză de neconcurenţă în favoarea cesionarului (cumpărătorului)25).
25)
R. le Guidec, J.-Cl. Civ. Art. 1625 et 1626, 1995, p. 7, nr. 39; O. Căpăţînă, Clientela
comercială, în RDC nr. 5/1998, p. 14; C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, cit.
supra, p. 32 şi urm., nr. 30 şi urm.; Cass. 1re civ., 3 dec. 1996, Note Y. Serra, Recueil
Dalloz (Jurisprudence) nr. 13/1997, pp. 151-151; Cass. fr. com., 24 mai 2005, JCP IV
2576, nr. 27/2005, p. 1313.
Clauza de neconcurenţă nu se confundă cu clauza de nerestabilire. Într-adevăr, în timp
ce prima este o obligaţie personală netransmisibilă fără manifestare de voinţă expresă la
avânzii cauză cu titlu particular, conferind cumpărătorului un soi de monopol (situat la
limita legală care separă, pe de o parte, libertatea contractuală şi principiul liberei
concurenţe, pe de altă parte, acesta, deşi neinterzis, nu este încurajat) care interzice
accesul celui care şi-a asumat-o (şi numai al lui) la o activitate similară, cea de a doua
este o adevărată obligaţie propter rem, care se transmite automat odată cu lucrul căruia
este direct ataşată, interzicând cedentului iniţial orice reîntoarcere, pe orice cale, la
fosta lui clientelă cesionată odată cu fondul de comerţ cesionarului [Cass. com., 1 ap.
1997, Obs. R. Libchaber, Recueil Dalloz (Sommaires commentés) nr. 12/1998, pp. 111-
112].
În dreptul francez s-au purtat discuţii în legătură cu faptul dacă clauzele de
neconcurenţă dau naştere sau nu unei servituţi având acest obiect [în acest sens, v.: E.
Moreau, La servitude de «non-concurence», étude critique, Recueil Dalloz (Chronique)
1994, p. 331 şi urm.; F. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 7e éd., Précis Dalloz,
Paris, 2006, pp. 768-769, nr. 894].
Trebuie precizat faptul că după ce mult timp s-a considerat că garanţia pentru evicţiune
decurgând din obligaţia de neconcurenţă în cazul cesionării unui fond de comerţ sau a unui
fond liberal nu ar subzista în cazul unei simple cesiuni de drepturi sociale (părţi de
participare, părţi sociale, acţiuni), care nu implică cesiunea clientelei ca atare, cedentul
neputând fi obligat să răspundă pentru deturnarea clientelei decât, eventual, dacă ar fi
întrunite condiţiile unei concurenţe neloiale (care implică o răspundere delictuală, nu
contractuală)26), o orientare mai recentă, cel puţin în cazul în care cesiunea are ca obiect
pachetul majoritar (ceea ce apropie această cesiune de vânzarea întreprinderii ca atare), este
în sensul că cedentul garantează pe cesionar de deturnarea clientelei ca şi cedentul unui fond
de comerţ sau al unui fond liberal, cu condiţia să fie vorba de o faptă de natură a împiedica pe
cesionar (cumpărător) de a continua activitatea economică a societăţii şi de a realiza obiectul
social, nu doar de fapte care duc numai la simple inconveniente pentru cesionar27). Şi în acest
caz, ca şi în cazul cesiunii unui fond de comerţ sau fond liberal, obligaţia în discuţie nu se
rezumă strict la persoana cedentului, ci şi la persoanele prin care s-ar putea obţine deturnarea
clientelei în mod indirect, aşa cum este cazul mandatarilor sau al administratorilor prin
intermediul cărora s-a încheiat vânzarea, dându-se în acest fel eficienţă obligaţiilor care
derivă din garanţia de evicţiune pentru fapta proprie a vânzătorului28).
26)
În acest sens, de exemplu, v. C. Ap. Paris, 4e ch. B, 19 ian. 1996, Obs. Y. Sera, Recueil
Dalloz (Sommaires commentés) nr. 13/1997, p. 103.
27)
Cass. com., 21 ian. 1997, Note A. Couret, G.-A. Sentenac, Recueil Dalloz
(Jurisprudence) 1994, p. 466 şi urm.; C. Ap. Versailles 12e ch., 1 iulie 1999, Obs. Y.
Picod, Le Dalloz (Jurisp. Som. com.) nr. 31/2000, p. 318-319; F.-X. Lucas, Obs. la Cass.
fr. 1re civ., 24 ian. 2006, în Revue des contrats nr. 4/2006, p. 1183 şi urm.; Ph. Merle,
Droit commercial. Sociétés commerciales, 7e éd., Précis Dalloz, Paris, 2000, p. 780 şi urm.,
nr. 655.
28)
Y. Picod, Concurrence interdite – Concurrence déloyale et parasitisme: panorama
2004-2005, Recueil Dalloz nr. 35/2005, pp. 2454-2455.
9. Garanţia funcţionează şi în cazul cesiunii unei mărci neprotejate la data actului de
cesiune, dar care ulterior, fiind înregistrată de vânzător, devine proprietatea lui ceea ce îi
permite acestuia să o utilizeze singur oricând în cadrul activităţii sale comerciale, în timp ce
acelaşi lucru nu-i mai este permis cesionarului (cumpărătorului), întrucât s-ar vedea expus
sancţiunilor pentru contrafacere, ceea ce constituie o tulburare actuală, susceptibilă de a
declanşa garanţia pentru evicţiune în sarcina vânzătorului, pentru aceasta nefiind necesară
dovedirea relei sale credinţe29).
29)
C. Ap. Dijon, ch. B, 21 martie 2002, JCP IV 2512, nr. 39/2002, pp. 1707-1708.
10. Dacă cumpărătorul este tulburat printr-o faptă personală a vânzătorului, cum este cea de a
vinde lucrul a doua oară unui terţ, el are dreptul la restituirea preţului şi la despăgubiri,
conform dispoziţiilor art. 1341-1348 C. civ.
Împotriva tulburărilor de fapt ale vânzătorului care constau în încălcarea unor obligaţii de a
nu face (de exemplu, de a nu deturna clientela unui fond de comerţ cesionat), cumpărătorul
poate obţine în justiţie obligarea vânzătorului la încetarea faptului respectiv sub sancţiunea
unei amenzi civile sau a daunelor cominatorii, fără a fi necesară dovedirea unui prejudiciu,
fiind vorba mai degrabă de executarea în natură a unei obligaţii legal asumate30). Fireşte însă
că dacă vânzătorul prin nerespectarea obligaţiei negative a cauzat cumpărătorului un
prejudiciu, el poate fi obligat la repararea acestuia la cererea cumpărătorului.
30)
Cass. fr. 1re civ., 19 nov. 1996, Obs. P.-Y. Gautier, în RTD civ. nr. 1/1997, p. 156 şi
urm. şi Obs. P. Jourdain, în RTD civ. nr. 2/1997, p. 437 şi urm.; Cass. fr. com., 18 martie
1997, Obs. J. Mestrem, în RTD civ. nr. 4/1997, p. 928.
În fine, tulburarea de fapt constituind şi o nerespectare a obligaţiilor contractuale,
cumpărătorul poate solicita, dacă crede de cuviinţă, rezoluţiunea vânzării în condiţiile art.
1020-1021 C. civ.31).
31)
O. Barret, op. cit., p. 98, nr. 1260.
B) Tulburările de drept
11. Tulburările de drept constau în aducerea unei atingeri proprietăţii sau folosinţei lucrului
vândut prin invocarea de către vânzător a unui drept al cărui titular se pretinde. Astfel stau
lucrurile dacă vânzătorul s-ar pretinde titularul unui drept asupra lucrului vândut, indiferent
când s-a născut acesta (înainte sau după încheierea vânzării), fie acesta un drept real
(proprietate, uzufruct, servitute etc.), fie un drept de creanţă (de locaţiune, de a fi despăgubit
pentru investiţiile făcute etc.), fără ca asemenea drepturi să rezulte din contractul de vânzare.
Dată fiind obligaţia de garanţie a cumpărătorul pentru orice evicţiune, inclusiv prin invocarea
unui drept neprevăzut în contract, practic, vânzătorul nu va putea niciodată să-şi valorifice un
asemenea drept în justiţie, chiar dacă ar fi titularul lui în realitate, întrucât orice acţiune a sa
va fi respinsă de instanţă din capul locului ca inadmisibilă în temeiul excepţiei potrivit căreia
„cine datorează garanţia nu poate evinge”, fără a se putea trece la judecarea fondului
dreptului pretins, excepţia fiind imprescriptibilă extinctiv32). Astfel, de exemplu, vânzătorului
care a ajuns să întrunească în persoana sa toate cerinţele uzucapiunii întrucât a rămas în
posesia lucrului vândut după încheierea vânzării i s-a respins pe acest considerent cererea de
constatare a faptului că este proprietar prin uzucapiune formulată contra cumpărătorului33).
Tot astfel va fi respinsă şi acţiunea vânzătorului care, nefiind proprietar la data încheierii
vânzării, devine ulterior proprietar al lucrului vândut prin succesiune, revendicând în această
calitate lucrul de la cumpărător34).
32)
F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 231, nr. 249; A. Bénabent, op. cit., p.
141, nr. 211.
33)
Cass. fr. civ., 13 mai 1912, evocată de J. Huet, op. cit., p. 27, nota 309; Cass. fr. 3e civ.,
20 oct. 1981, evocată de O. Barret, op. cit., p. 97, nr. 1246.
34)
R. le Guidec, J.-Cl. Civ. Art. 1625 et 1626, cit. supra, p. 7, nr. 42; C. Toader, Evicţiunea
în contractele civile, cit. supra, p. 43, nr. 45.
Garanţia de evicţiune nu se întinde însă la acţiunile prin care, pentru un motiv sau altul (vicii
de consimţământ, incapacitate, obiect ilicit etc.) vânzătorul critică valabilitatea vânzării însăşi
solicitând constatarea nulităţii, anularea ori rezoluţiunea pentru neîndeplinirea obligaţiei de
plată a preţului din partea cumpărătorului35). Admiterea unei asemenea acţiuni ducând la
desfiinţarea vânzării, piere însăşi suportul juridic al garanţiei pentru evicţiune.
35)
B. Gross, Ph. Bihr, Contrats, t. 1, Vents civiles et commerciales. Baux d’habitation,
baux commer-ciaux, PUF, Paris, 1993, p. 208; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale,
cit. supra, p. 64, nr. 41.
De asemenea, garanţia pentru evicţiune nu poate fi invocată în cazul în care vânzătorul îşi
valorifică în justiţie vreunul din drepturile decurgând din contractul de vânzare, aşa cum este
cazul când, de pildă, introduce o acţiune întemeiată pe privilegiile pe care legea i le conferă
pentru garantarea plăţii preţului (art. 1730 pct. 5 şi art. 1737 pct. 1 C. civ.).
În fine, garanţia pentru evicţiune datorată de vânzător cumpărătorului nu exclude un eventual
litigiu între aceştia în legătură cu interpretarea contractului, nici în acest caz neputându-se
pune problema invocării excepţiei de garanţie36).
36)
A. Bénabent, op. cit., p. 141, nr. 211.
12. O situaţie aparte este aceea în care vânzător este Statul iar apoi bunul este declarat de
utilitate publică şi supus exproprierii. Chemată să se pronunţe într-o speţă asupra acestei
chestiuni, Instanţa Supremă a decis că împotriva Statului nu se poate invoca într-o asemenea
situaţie garanţia pentru evicţiune, deoarece, pe de o parte, exproprierea pentru utilitate publică
ar trebui să fie stipulată expres ca şi cauză de evicţiune pentru ca garanţia să poată funcţiona
ca atare, iar pe de altă parte exproprierea operează în regim de drept public, nu de drept
privat, astfel încât este exceptată de la regimul de drept comun (privat) al proprietăţii37).
37)
CSJ, s. civ., dec. nr. 608/2001, Buletinul jurisprudenţei – Bază de date, Ed. C.H. Beck.
II. Garanţia pentru fapta terţilor
13. Domeniul de aplicare. Obligaţia vânzătorului de a asigura cumpărătorului „liniştita
posesiune a lucrului” (art. 1336 C. civ.) implică nu numai garanţia pentru fapta proprie, ci şi
garanţia pentru fapta terţilor. Însă spre deosebire de garanţia pentru fapta proprie a
vânzătorului, care se referă atât la tulburările de fapt (supra, nr. 6-10), cât şi la tulburările de
drept (supra, nr. 11-12), garanţia pentru fapta terţilor se rezumă exclusiv la tulburările de
drept, care constau în afirmarea unei pretenţii întemeiate pe un drept. Contra tulburărilor de
fapt provenind de la terţi (deposedare, tulburarea folosinţei, cauzarea unui prejudiciu printr-o
faptă ilicită, deturnarea clientelei etc.) cumpărătorul trebuie să se apere singur asemenea
oricărui proprietar, fără a-l putea implica în vreun fel pe vânzător, acesta neavând nicio
responsabilitate pentru un asemenea fapt.
Vânzătorul este prezumat a cunoaşte situaţia juridică a lucrului vândut, motiv pentru care în
lipsa unei clauze contractuale contrare, se presupune că a transmis bunul liber de drepturi în
favoarea altor persoane, astfel încât dacă totuşi un terţ se pretinde titularul unui asemenea
drept, este firesc ca el să fie ţinut să îl apere pe cumpărător contra terţului sau să îi dea
socoteală de consecinţe dacă pretenţiile terţului se dovedesc întemeiate38).
38)
O. Barret, op. cit., p. 98, nr. 1263.
Vom prezenta în cele ce urmează condiţiile (A) şi funcţionarea garanţiei pentru fapta terţilor
(B).
A) Condiţiile garanţiei pentru fapta terţilor
14. Pentru a fi angajată garanţia pentru evicţiune se cer a fi întrunite trei condiţii: mai întâi
trebuie să existe o evicţiune sau ameninţare cu evicţiunea (a), apoi, originea evicţiunii trebuie
să fie anterioară vânzării (b) şi, în fine, cumpărătorul trebuie să fi ignorat existenţa cauzei de
evicţiune (c).
a. Existenţa unei evicţiuni sau risc de evicţiune
15. În sensul strict al noţiunii, evicţiunea pentru fapta terţilor presupune deposedarea în tot
sau în parte a cumpărătorului de proprietatea lucrului ca urmare a exercitării unei acţiuni în
revendicare de către un terţ, dar în dreptul modern ea este pusă în mişcare şi în cazul
ameninţării cumpărătorului cu evicţiunea prin contestarea drepturilor sale de către un terţ
(1°), precum şi în cazul descoperirii unor sarcini nedeclarate la încheierea contractului care
nu afectează decât folosinţa lucrului (2°)39).
39)
Convenţia de la Viena cu privire la vânzarea internaţională de mărfuri (România a
aderat la CVIM prin Legea nr. 24/1991) nu face din garanţia pentru evicţiune o
obligaţie distinctă a vânzătorului, incluzând-o în obligaţia de predare conformă. Potrivit
dispoziţiilor art. 41 din acest normativ, „vânzătorul trebuie să predea mărfurile libere de
orice drept sau pretenţie a unui terţ, exceptând cazul în carecumpărătorul acceptă să preia
mărfurile în aceste condiţii”, iar potrivit art. 42. 1 „vânzătorul trebuie săpredea mărfurile
libere de orice drept sau pretenţie a unui terţ întemeiată pe proprietatea industrială sau
altăproprietate intelectuală, pe care le cunoştea sau nu putea să le ignore în momentul
încheieriicontractului”. Pentru detalii, v. şi C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, cit.
supra, p. 195 şi urm.
Aceste lipsuri de conformitate trebuie să fie reclamate într-un termen rezonabil din
momentul când le-a cunoscut sau ar fi trebuit să le cunoască (art. 43.1), dar întrucât
această cunoaştere depinde de invocarea unor drepturi de către terţi, nu mai este legată
de termenul de cel mult 2 ani de la remiterea efectivă a mărfurilor în care art. 39.2 din
CVIM permite invocarea celorlalte deficienţe de conformitate (B. Gross, Ph. Bihr, op.
cit., p. 210).
1°. Evicţiunea propriu-zisă
16. Există evicţiune propriu-zisă atunci când, de pildă, un terţ revendică bunul vândut de la
cumpărător demonstrând că acesta a încheiat vânzarea cu un neproprietar. Într-un asemenea
caz evicţiunea este totală. Tot astfel stau lucrurile atunci când un terţ creditor ipotecar
urmăreşte bunul, procedând la vânzarea silită a acestuia. Evicţiunea poate fi însă şi parţială,
aşa cum se întâmplă în cazul în care se dovedeşte că doar o parte din lucrul vândut aparţine
terţului, iar nu întregul bun care a format obiectul vânzării. Oricât de mică este evicţiunea, dă
naştere la garanţie40).
40)
B. Gross, Ph. Bihr, op. cit., p. 211.
Garanţia funcţionează atât în cazul în care terţul obţine efectiv o hotărâre judecătorească
împotriva cumpărătorului, dar şi în cazul în care dreptul terţului fiind evident, cumpărătorul
cedează la simpla lui solicitare, fără ca acesta să mai fie nevoit să apeleze la justiţie41).
41)
Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, Droit civil. Les contrats spéciaux, 2e éd.,
Defrénois, Paris, 2005, p. 219, nr. 356.
17. Evicţiunea propriu-zisă presupune o tulburare actuală a cumpărătorului, iar nu doar una
eventuală, ceea ce implică o contestare efectivă a drepturilor sale de către terţ, iar nu doar o
simplă temere în acest sens42). Cumpărătorul care află ulterior vânzării despre faptul că bunul
cumpărat de el aparţine în realitate altuia sau că a fost ipotecat în favoarea unui terţ creditor,
fără ca adevăratul proprietar sau creditorul ipotecar să emită încă vreo pretenţie, nu este în
drept să solicite nici apărarea sa de către vânzător, deoarece nimeni nu îl atacă încă, şi nici
despăgubirea sa de către acesta, deoarece nu a fost încă evins, putând doar, eventual,
suspenda plata preţului pe care, prin ipoteză, încă nu l-a plătit (art. 1364 C. civ.)43).
42)
O. Barret, op. cit., p. 99, nr. 1272.
43)
R. le Guidec, J.-Cl. Civ. Art. 1625 et 1626, cit. supra, p. 8, nr. 52.
Evicţiunea este actuală indiferent de faptul că terţul acţionează pe cale principală împotriva
cumpărătorului (acţiune în revendicare, acţiune ipotecară) sau îşi formulează pretenţiile doar
pe cale incidentă (pe cale de excepţie) opunându-se unei acţiuni întemeiate pe vânzare a
cumpărătorului44).
44)
M. Planiol, G. Ripert, J. Hamel, op. cit., p. 105, nr. 100.
2°. Descoperirea unor sarcini nedeclarate
18. Potrivit dispoziţiilor art. 1337 C. civ., garanţia este datorată de vânzător nu numai pentru
evicţiunea propriu-zisă, ci şi pentru „sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-
ar fi declarate la facerea contractului”.
Prin sarcini nedeclarate se înţeleg atât drepturi reale, altele decât cel de proprietate, cum ar fi
un drept de servitute, de uzufruct, uz, de ipotecă etc., care grevează lucrul vândut45), cât şi
drepturi personale ataşate lucrului, cum ar fi cel de locaţiune, ori dreptul de despăgubire a
unui terţ pentru îmbunătăţirile aduse anterior vânzării lucrului vândut şi care trebuie executate
de cumpărător faţă de un terţ, diminuând astfel valoarea lucrului vândut, ceea ce constituie o
evicţiune parţială46). Deşi art. 1349 C. civ., care este în corelaţie directă cu art. 1337 C. civ.,
vorbeşte despre „servituţi neaparente, nedeclarate de vânzător”47), părând a restrânge câmpul
de aplicare al garanţiei de evicţiune doar la această categorie de drepturi, se admite totuşi că
garanţia se referă la orice sarcină nedeclarată care grevează lucrul vândut restrângându-i
folosinţa, fie că decurge dintr-un drept real, fie dintr-un drept de creanţă48). În fine, deşi din
modul cum este formulat art. 1349 C. civ. rezultă că s-au avut în vedere servituţile pasive care
grevează lucrul vândut, aplicarea lui este recunoscută pentru identitate de raţiune şi în cazul
în care vânzătorul ar declara că în favoarea imobilului vândut ar exista o sarcină activă, dar
care în realitate nu există (de pildă, un drept de acces cu maşina pe terenul altuia)49).
45)
De pildă, într-o speţă, garanţia a fost pusă în funcţiune pentru descoperirea unei
servituţi urbane (conductă îngropată de apă) nedeclarate de vânzător (Cass. fr. 1re civ.,
1 dec. 1993, Obs. J. Mestre, în RTD civ. nr. 2/1994, p. 855).
46)
B. Gross, Ph. Bihr, op. cit., p. 211; Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op. cit., p.
219, nr. 357; Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 105.
47)
Art. 1349 C. civ. prevede că „dacă imobilul vândut se află însărcinat de servituţi
neaparente, nedeclarate de vânzător şi de o aşa importanţă, încât se poate presupune că
cumpărătorul n-ar fi cumpărat de le-ar fi cunoscut, el poate cere sau stricarea contractului
sau indemnitate”.
48)
D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, Socec,
Bucureşti, 1925, t. VIII, partea a 2-a, p. 316; J. Huet, op. cit., p. 231, nr. 11288; A.
Bénabent, op. cit., p. 143, nr. 214.
49)
D. Alexandresco, op. cit., VIII, 2, p. 318.
Spre deosebire de evicţiunea propriu-zisă, în cazul sarcinilor nedeclarate nu este vorba despre
tulburarea cumpărătorului în privinţa proprietăţii lucrului vândut, ci doar în privinţa folosinţei
lui, el fiind nevoit să suporte anumite constrângeri imediat (de exemplu, să tolereze unui terţ
o servitute administrativă sau un drept de locaţiune asupra lucrului vândut), motiv pentru care
pentru punerea în funcţiune a garanţiei nu se cere ca terţul să acţioneze contra
cumpărătorului, fiind suficientă doar relevarea sarcinii50).
50)
B. Gross, Ph. Bihr, op. cit., p. 211; R. le Guidec, J.-Cl. Civ. Art. 1625 a 1626, cit. supra,
p. 11, nr. 82.
19. Punerea în funcţiune a garanţiei pentru sarcinile nedeclarate necesită ca acestea să fi fost
ignorate de cumpărător la momentul încheierii contractului. Dar întrucât necunoaşterea este
un fapt negativ, care nu poate fi dovedit ca atare, revine vânzătorului obligaţia de a face
dovada pozitivă că, la momentul încheierii contractului, cumpărătorul cunoştea existenţa
sarcinii.
Art. 1349 C. civ. obligă pe vânzător să declare doar sarcinile neaparente. De aceea, în cazul în
care imobilul vândut este grevat de o servitute aparentă, cum ar fi servitutea naturală de
scurgere a apelor (art. 578 C. civ.) sau servitutea legală de plantare la o distanţă mai mică de
doi metri a arborilor înalţi (art. 607 C. civ.), care poate fi observată la o simplă vizitare a
imobilului, dovada cunoaşterii rezultă chiar din situaţia respectivă, cumpărătorul neputându-
se plânge pentru faptul că vânzătorul nu i-ar fi atras atenţia expres asupra acesteia.
În cazul sarcinilor (servituţilor) neaparente care sunt supuse unor forme de publicitate
imobiliară (ipotecă, uzufruct, uz etc.), există fără îndoială posibilitatea pentru cumpărător de a
afla despre existenţa lor din registrele de publicitate, dar întrucât îndeplinirea formelor de
publicitate vizează raporturile cu terţii (opozabilitatea), iar nu raporturile dintre părţi, revine
vânzătorului obligaţia de a dovedi că el le-a declarat cumpărătorului sau că acesta ajuns să le
cunoască efectiv pe o altă cale51).
51)
D. Alexandresco, op. cit., VIII, 2, p. 315; B. Gross, Ph. Bihr, op. cit., p. 212; Ph.
Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 223, nr. 362; CA Paris, 1re ch. G, 18 oct.
2000, Recuiel Dalloz (Jurisprudence. Sommaires commentés) nr. 43/2000, p. 302.
Aşadar, în principiu, vânzătorul trebuie să facă dovada că a adus la cunoştinţa cumpărătorului
sarcinile care nu constituie o consecinţă normală a proprietăţii şi pe care natura şi starea
imobilului nu le pot pune în evidenţă. Astfel, a fost reţinută existenţa evicţiunii într-o speţă în
care o comună a vândut unei societăţi comerciale un teren aflat în proximitatea unei mine, iar
atunci când societatea cumpărătoare a dorit să construiască o uzină pe acest teren, cu ocazia
demersurilor întreprinse pentru autorizare, a aflat că este obligată să respecte anumite reguli şi
să suporte anumite constrângeri pentru a nu se ajunge la surparea minei, reguli şi constrângeri
care constituie sarcini în sensul dispoziţiilor art. 1349 C. civ. şi care nu i-au fost aduse la
cunoştinţă de vânzătoare, ceea ce ar fi fost necesar întrucât nu ţineau de regimul general al
proprietăţii, ci de unul cu totul special (cel al activităţii miniere), neputând fi reputate ca fiind
cunoscute de vânzător52).
52)
Cass. fr. 3e civ., 29 ian. 1992, Obs. G. Vermelle, Répertoire du notariat Defrénois
1992, art. 35303-85.
Chiar dacă bunul vândut este grevat de sarcini neaparente neaduse de vânzător la cunoştinţa
cumpărătorului, garanţia de evicţiune nu este totuşi exclusă dacă debitorul acesteia
(vânzătorul) reuşeşte să dovedească faptul că existenţa sarcinilor a fost cunoscută de
cumpărător pe o altă cale la data încheierii contractului.
b. Originea tulburării trebuie să fie anterioară vânzării
20. În privinţa garanţiei pentru sarcinile nedeclarate de vânzător la data încheierii contractului
(art. 1337 şi 1349 C. civ.) este cât se poate de evident faptul că originea tulburării este
întotdeauna anterioară vânzării, întrucât chiar prin ipoteză sarcina există la data vânzării, dar
vânzătorul omite să o declare cumpărătorului.
Evicţiunea propriu-zisă presupune şi ea o cauză anterioară vânzării, căci numai un drept care
există deja la data încheierii contractului în favoarea unui terţ poate crea situaţia care
declanşează garanţia, anume ca vânzătorul să transmită cumpărătorului mai puţine drepturi
decât cele stipulate în contract.
Prin noţiunea de „cauză anterioară vânzării” se înţelege nu atât existenţa efectivă anterior
vânzării a unui drept în favoarea unui terţ, cât a unui fapt juridic care să poată duce la
dobândirea unui drept concurent celui al cumpărătorului, chiar dacă acest drept concurent se
naşte efectiv abia ulterior vânzării53).
53)
R. le Guidec, J. Cl.-Civ. Art. 1625 et 1626, cit. supra, p. 9, nr. 67; A. Bénabent, op. cit.,
p. 143, nr. 215.
Această idee este pusă în evidenţă de următorul exemplu: să presupunem că, ulterior vânzării,
cumpărătorul pierde proprietatea lucrului achiziţionat întrucât este expropriat pentru utilitate
publică. Într-o asemenea situaţie, vânzătorul datorează sau nu garanţia de evicţiune după cum
procedura de expropriere (declarare a utilităţii publice) a fost declanşată anterior sau ulterior
vânzării. Astfel, dacă procedura a fost declanşată anterior vânzării, iar cumpărătorul nu a ştiut
nimic despre aceasta, garanţia de evicţiune este datorată de vânzător întrucât cauza de
evicţiune este anterioară vânzării, dar dacă procedura a fost declanşată ulterior vânzării,
garanţia de evicţiune nu mai este datorată de vânzător, cauza de evicţiune fiind ulterioară
încheierii contractului54). Tot astfel, garanţia de evicţiune este datorată de vânzător atunci
când autorităţile confiscă din mâinile cumpărătorului un autoturism înmatriculat în condiţii
nelegale anterior vânzării55) sau care a fost furat56).
54)
C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, cit. supra, p. 73, nr. 80.
55)
Cass. 1re civ., 28 ap. 1976, în G. Goubeaux, Ph. Bihr, X. Henry, op. cit., p. 1255, nr. 9
de sub art. 1626.
56)
C. Ap. Pau, 16 ian. 1992, în G. Goubeaux, Ph. Bihr, X. Henry, op. cit., p. 1256, nr. 104
de sub art. 1626.
Deşi se susţine adesea că de la cerinţa anteriorităţii tulburării ar exista o excepţie, anume cea
referitoare la vânzarea pentru a doua oară a lucrului de către vânzător unei terţe persoane, în
realitate nu pare a fi vorba de aşa ceva, ci mai degrabă de un caz tipic de garanţie pentru fapta
proprie a vânzătorului, care nu se supune regulilor aplicabile garanţei pentru fapta terţilor.
21. Cerinţa anteriorităţii cauzei de evicţiune ridică probleme în cazul vânzării unui imobil
aflat la data încheierii contractului în posesia unui terţ, care a început anterior vânzării, dar
termenul de uzucapiune se împlineşte ulterior acestei date. În acest caz, în general, se
consideră că, întrucât împlinirea termenului de prescripţie achizitivă se produce după
încheierea contractului, motivul de evicţiune este posterior vânzării, astfel încât vânzătorul nu
este ţinut la garanţie, cu excepţia cazului în care împlinirea termenului se realizează la scurt
timp de la încheierea vânzării, ceea ce pune pe cumpărător în situaţia de a nu putea practic
para uzucapiunea57).
57)
D. Alexandresco, op. cit., VIII, 2, p. 283; J. Huet, op. cit., p. 230, nr. 11287.
Poate că mai acceptabilă ar fi totuşi în această situaţie soluţia de a considera posesia
exercitată de terţ înaintea vânzării ca fiind un element asimilabil unei sarcini care potrivit
dispoziţiilor art. 1349 C. civ. ar trebui declarată de vânzător cumpărătorului, garanţia urmând
să funcţioneze conform regulilor aplicabile acesteia (supra, nr. 18 şi 19).
22. În dreptul francez este destul de răspândită ideea că, de fapt, nu cerinţa anteriorităţii
cauzei de evicţiune ar fi cea care ar condiţiona în sine garanţia de evicţiune pentru fapta
terţilor, ci imputabilitatea cauzei de evicţiune vânzătorului, care ar decurge din anterioritatea
ei vânzării58).
58)
C. Hochart, op. cit., p. 65 şi urm., nr. 90; O. Barret, op. cit., p. 101, nr. 1311 şi 1312; F.
Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 232, nr. 253.
Dar dacă, aşa cum am arătat mai sus (supra, nr. 1), garanţia de evicţiune implică o obligaţie
abstractă, „detaşată de orice idee de culpă şi de orice analiză a comportamentului”59), atunci
trebuie să conchidem că garanţia pentru fapta terţilor nu este necesar a fi imputabilă
vânzătorului. De aceea, vânzătorul nu poate scăpa de garanţie invocând propria ignoranţă în
privinţa unei cauze de evicţiune (fie că este vorba de o evicţiune propriu-zisă, fie de o sarcină
nedeclarată), lipsa culpei ori buna sa credinţă la încheierea contractului60).
59)
Ph. le Tourneau, op. cit., p. 179, nr. 1152.
60)
B. Gross, op. cit., p. 137-138, nr. 147; C. Ap. Montpellier, 24 mart. 1992 şi C. Ap.
Reims, 9 nov. 1987, în G. Goubeaux, Ph. Bihr, X. Henry, op. cit., p. 1255, nr. 101 de sub
art. 1625.
c. Cumpărătorul să fi ignorat cauza de evicţiune sau să nu fi cumpărat pe
riscul său
23. În principiu, pentru a putea beneficia de garanţia de evicţiune cumpărătorul trebuie să fi
ignorat existenţa cauzei de evicţiune la data încheierii contractului61).
61)
Cas. I, dec. nr. 187/1942, în PR 1945, III, p. 4.
În cazul evicţiunii propriu-zise, cumpărătorul beneficiază de o prezumţie în acest sens,
prezumţie care poate fie răsturnată de vânzător prin dovada pozitivă că dobânditorul a
cunoscut cauza de evicţiune la data încheierii contractului, iar în cazul sarcinilor neaparente
care grevează lucrul vândut, legea instituie în sarcina vânzătorului chiar o obligaţie de a-l
informa pe cumpărător de existenţa lor62).
62)
F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 234, nr. 256.
Uneori, cumpărătorul ignoră cauza de evicţiune, dar cu toate acestea nu poate beneficia de
garanţie. Astfel stau lucrurile, de pildă, în cazul existenţei unei servituţi aparente nedeclarate
de vânzător, când garanţia nu funcţionează chiar dacă s-ar dovedi ignoranţa cumpărătorului,
dar aceasta se explică nu prin faptul că i-ar fi imputabilă cumpărătorului o culpă în
neobservarea servituţii, ci întrucât servitutea fiind aparentă este prezumată a fi cunoscută,
ceea ce, practic, înlătură orice posibilitate a cumpărătorului de a dovedi contrariul.
Faptul că ignoranţa culpabilă a cumpărătorului nu înlătură garanţia este demonstrată de
soluţia adoptată de Casaţia franceză într-o speţă în care un profesionist a cumpărat de la un alt
profesionist dreptul de a exploata un film fără a verifica dacă cedentul deţinea legal întra-
adevăr sau nu acel drept, fiind astfel în culpă. Punându-se problema dacă în cazul din speţă
garanţia de evicţiune funcţionează sau nu, răspunsul a fost că, deşi cumpărătorul a fost fără
îndoială în culpă, această împrejurare nu exonerează pe vânzător de garanţia pentru
evicţiune63). Pe de altă parte însă, în opinia adnotatorilor speţei, casarea fiind cu trimitere,
atunci când se va pune problema consecinţelor patrimoniale concrete (restituiri, despăgubiri
etc.), ar trebui ca cele două răspunderi să se partajeze între vânzător şi cumpărător, culpa
cumpărătorului ducând la diminuarea corespunzătoare a obligaţiilor vânzătorului64).
63)
Cass. fr. 1re civ., 7 ap. 1998, Obs. T. Hassler, V. Lapp, Recueil Dalloz (Somm. comm.)
nr. 13/1999, p. 123.
64)
În acelaşi sens, v. şi F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 235, nr. 256.
24. Unii autori consideră că „garanţia este în mod evident în afara discuţiei dacă prejudiciul
invocat de cumpărător rezultă din propria lui culpă”, sens în care se invocă dispoziţiile art.
1640 C. civ. francez (art. 1351 C. civ. român)65). Art. 1351 C. civ. prevede că „dacă
cumpărătorul s-a judecat până în ultima instanţă cu evingătorul său, fără să cheme în cauză pe
vânzător, şi a fost condamnat, vânzătorul nu mai răspunde de evicţiune, de va proba că erau
mijloace să câştige judecata”. Sancţiunea în cazul aplicării dispoziţiilor art. 1351 C. civ. este
decăderea cumpărătorului din dreptul de a invoca evicţiunea66). Este vorba despre o situaţie
specială, cu o sancţiune specială, din care însă nu se poate deduce o regulă, un principiu
potrivit căruia în toate cazurile în care cumpărătorul are vreo culpă în legătură cu cauza de
evicţiune garanţia ar fi exclusă. Jurisprudenţa evocată mai sus (supra, nr. 23), din care rezultă
că cel puţin în cazul neglijenţei cumpărătorului garanţia de evicţiune a vânzătorului continuă
să subziste, contrazice în mod clar teza autorului citat.
65)
Ph. le Torurneau, op. cit., p. 196, nr. 1248.
66)
Cass. 1re civ., 5 nov. 1991, Obs. P.-Y. Gautier, în RTD civ. nr. 3/1992, p. 576 şi urm.
Pe de altă parte, există o jurisprudenţă bine stabilită care îi refuză cumpărătorului garanţia de
evicţiune în cazuri de turpitudine bilaterală (a lui şi a vânzătorului), cum ar fi acela al
participării vânzătorului şi cumpărătorului la contrafacerea mărfurilor confiscate de la
cumpărător de autorităţi sau acela al participării cumpărătorului ca tăinuitor la faptele
infracţionale (furt) comise de vânzător etc.67) Dar ceea ce înlătură garanţia de evicţiune în
asemenea cazuri, la o analiză mai atentă, pare a nu fi în ultimă instanţă culpa cumpărătorului
în sine (dolul), ci mai degrabă faptul că lipseşte o condiţie a punerii în funcţiune a garanţiei, şi
anume, aceea a ignorării cauzei de evicţiune de către cumpărător la data încheierii
contractului de vânzare. Tocmai pentru acest motiv garanţia de evicţiune funcţionează atunci
când un cumpărător profesionist omite să se informeze asupra faptului că autoturismul
cumpărat de el de la un alt profesionist a fost furat anterior de la un terţ68), împrejurare în care
ideea dolului (intenţiei frauduloase) este exclusă, fiind vorba de o simplă neglijenţă în
îndeplinirea obligaţiei de proprie informare din partea cumpărătorului, caz în care
cumpărătorul, fiind profesionist, este sancţionat cu pierderea garanţiei, dar acesta nu pentru că
i-ar fi imputabilă pur şi simplu o culpă, ci pentru că nu putea răsturna prezumţia care joacă în
contra lui că a cunoscut cauza de evicţiune la data încheierii contractului, iar cunoaşterea
astfel dovedită este elementul care înlătură garanţia.
67)
Cass. com., 27 ap. 1981 şi Cass. 1re civ., 15 oct. 1996, în G. Goubeaux, Ph. Bihr, X.
Henry, op. cit., p. 1255, nr. 10 şi 11 de sub art. 1625.
68)
C. Ap. Paris, 16 mai 1990, evocată de F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p.
235, nr. 256, nota 4.
25. Se impune însă precizarea că, în anumite cazuri, deşi cumpărătorul cunoaşte la data
încheierii contractului existenţa unei cauze virtuale de evicţiune, garanţia nu este totuşi
exclusă cu totul. Astfel, din interpretarea dispoziţiilor art. 1340 C. civ. (art. 1629 C. civ.
fr.)69), text care reglementează posibilitatea înlăturării garanţiei de evicţiune prin convenţia
părţilor (infra, nr. 40 şi 41), reiese că un asemenea rezultat nu poate fi atins decât în două
cazuri, în condiţii restrictive:
69)
Textul art. 1340 C. civ. sună în felul următor: „stipulaţia prin care vânzătorul se
descarcă de răspunderea pentru evicţiune, nu-l scuteşte de a restitui preţul, în caz de
evicţiune, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la facerea vânzării, pericolul
evicţiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie”.
– unul, în care cumpărătorul cunoaşte la data încheierii contractului riscul concretde
evicţiune şi s-a stipulat în contract o clauză de negaranţie în favoarea vânzătorului;
– altul, în care cumpărătorul dobândeşte bunul pe riscul său printr-o clauză specială, chiar
dacă nu cunoaşte la data încheierii contractului existenţa unui risc anume de evicţiune.
Dacă nu este stipulată o clauză de negaranţie (cum se întâmplă de regulă), dar există o cauză
de evicţiune pe care cumpărătorul o cunoaşte, garanţia nu este exclusă, în acest din urmă caz
ea dând cumpărătorului dreptul doar la o despăgubire limitată (conform dispoziţiilor art. 1340
C. civ., în acest caz, cumpărătorul are dreptul doar la restituirea preţului) (infra, nr. 32, a), nu
la toate despăgubirile, mult mai extinse, prevăzute la art. 1341 C. civ., la care ar fi fost
îndreptăţit dacă nu ar fi cunoscut cauza de evicţiune (infra, nr. 30 şi urm.)70).
70)
D. Alexandresco, op. cit., VIII, 2, pp. 327-329; M. Planiol, G. Ripert, J. Hamel, op. cit.,
pp. 133-134, nr. 124; B. Gross, op. cit., pp. 136-137, nr. 146; R. le Guidec, J.-Cl. Civ. Art.
1627 a 1629, cit. supra, p. 8, nr. 54; A. Sériaux, Contrats civils, PUF, Paris, 2001, p. 74,
nr. 23.
În sensul că singură cunoaşterea de către cumpărător a cauzei de evicţiune ar fi
suficientă pentru a înlătura cu totul garanţia, v.: J. Huet, op. cit., p. 230, nr. 11287; F.
Collart Dutilleul, Ph. Delebeque, op. cit., p. 234, nr. 256; C. Toader, Evicţiunea în
contractele civile, cit. supra, p. 98; Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 106, nr. 29.
Aşadar, afară de cazul special al sarcinilor nedeclarate (supra, nr. 18 şi 19), reaua-credinţă a
cumpărătorului nu îl împiedică pe acesta să acţioneze contra vânzătorului pe temeiul
garanţiei. Soluţia a fost dedusă în dreptul francez din dispoziţiile art. 1599 C. civ. fr., care,
reglementând vânzarea lucrului altuia – caz special de evicţiune – , stipulează că anularea
unei asemenea vânzări nu este refuzată cumpărătorului de rea-credinţă, dar că, spre deosebire
de cel de bună-credinţă, care este îndreptăţit şi la restituirea preţului şi la daune-interese, nu
are dreptul decât la restituirea preţului, nu şi la daune-interese, de unde a fost extinsă prin
analogie la toate cazurile de evicţiune71).
71)
M. Planiol, G. Ripert, J. Hamel, op. cit., p. 123, nr. 113.
Asumarea de către cumpărător a dobândirii unui bun pe riscul său, ceea ce, aşa cum am văzut,
implică în mod necesar, fie cunoaşterea de către el la data încheierii contractului a cauzei de
evicţiune în condiţiile în care în contract este inserată exonerarea vânzătorului de garanţie
pentru fapta terţilor (nu şi pentru fapta proprie, art. 1339 C. civ. declarând nulă orice clauză
prin care vânzătorul s-ar exonera de evicţiunea rezultând dintr-un fapt personal al său), fie ca
vânzarea să se fi făcut pe riscul cumpărătorului printr-o clauză specială, face ca vânzarea
respectivă să nu fie una comutativă, obişnuită, ci aleatorie, ceea ce exclude cu totul garanţia,
cumpărătorul neavând în acest caz dreptul nici măcar la restituirea preţului72).
72)
Cass. 3e civ., 24 iunie 1998, evocată de Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op. cit.,
p. 225, nr. 364, nota 49. În mod cu totul surprinzător şi fără nici un temei, totuşi,
Instanţa noastră Supremă afirmă apodictic într-o decizie de speţă că garanţia de
evicţiune ar fi datorată de vânzător chiar şi în cazul în care în contract s-a stipulat că
dobândirea bunului se face pe riscul cumpărătorului (Cas., s. civ. propr. int., dec. nr.
2194/2004, Buletinul jurisprudenţei – Bază de date, Ed. C.H. Beck).
26. Fără a conştientiza, se pare, pe deplin această subtilă construcţie juridică şi fundamentele
ei teoretice, Instanţa noastră Supremă a făcut totuşi aplicarea ei, cel puţin într-o speţă,
decizând corect că vânzătorul, în temeiul garanţiei de evicţiune, datorează cumpărătorului de
rea-credinţă la data vânzării doar restituirea indexată a preţului (art. 1340 C. civ.), nu şi
diferenţa de valoare a lucrului vândut (art. 1344 C. civ.)73).
73)
CSJ, s. civ. propr. int., dec. nr. 2607/2003, Buletinul jurisprudenţei – Bază de date, Ed.
C.H. Beck.
Într-o altă speţă însă s-a reţinut că atunci când cumpărătorul cunoaşte cauza de evicţiune,
garanţia nu poate funcţiona, lucru care – se susţine – ar fi de principiu într-un contract de
vânzare prin care s-a vândut chiriaşului o locuinţă în temeiul Legii nr. 112/1995, dată fiind
„specificitatea” acestuia întrucât priveşte întotdeauna „imobile susceptibile a fi revendicate de
foştii proprietari”74). Or, atâta timp cât contractul nu a devenit aleatoriu în condiţiile
menţionate mai sus (supra, nr. 25 in fine), chiar de rea-credinţă fiind cumpărătorul, garanţia
funcţionează în favoarea sa, el având dreptul la restituirea indexată a preţului, nu însă şi la
sporul de valoare al bunului (infra, nr. 34 d).
74)
Cas., s. civ. propr. int., dec. nr. 1692/2004, Buletinul jurisprudenţei – Bază de date, Ed.
C.H. Beck.
În sfârşit, într-o speţă, în care adevăratul proprietar chiar notificase anterior vânzării
chiriaşului-cumpărător demersurile sale în sensul revendicării imobilului de la stat, s-a decis
că garanţia de evicţiune funcţionează în favoarea cumpărătorului ca şi când ar fi fost de bună-
credinţă, pe motiv că notificarea făcută de proprietar ar fi fost nulă întrucât pe dovada de
comunicare a acesteia nu figura numărul apartamentului, fiind încălcate normele de legale
referitoare la comunicarea actelor de procedură (art. 100 alin. 1 C. pr. civ.)75).
75)
Cas., s. civ. propr. int., dec. nr. 4738/2003, Buletinul jurisprudenţei – Bază de date, Ed.
C.H. Beck. Soluţia este nelegală întrucât, pe de o parte, era vorba despre vânzarea unui
imobil „susceptibil de a fi revendicat de proprietari”, lucru pe care cumpărătorul
trebuia să îl cunoască, fiind astfel de rea-credinţă, iar pe de altă parte întrucât
notificarea din speţă nu era un act de procedură propriu-zis, căruia să i se poată aplica
cu toată rigoarea normele legale evocate de Înalta Curte, aducerea la cunoştinţa
cumpărătorului a revendicării imobilului de către proprietar anterior vânzării fiind o
problemă de fapt susceptibilă de a fi dovedită prin orice mijloc de dovadă. Ca de atâtea
ori, din păcate, exigenţele de formă rupte de realitate şi duse până la absurd au fost
folosite pentru a se promova, în final, o soluţie nelegală în fond.
Din cele de mai sus rezultă că soluţiile practicii noastre judiciare în materie sunt
conjuncturale şi lipsite de un fundament ştiinţific solid, sigurul în măsură să ducă, în final,
cândva, la coerenţa şi credibilitatea atât de necesare.
B) Funcţionarea garanţiei pentru fapta terţilor
27. Căile de valorificare a garanţiei. Cumpărătorul are la dispoziţie două căi pentru a pune
în valoare garanţia de evicţiune: o cale incidentă (a) şi o cale principală (b).
a. Garanţia incidentă
28. Dacă este acţionat în judecată de către terţul care pretinde a fi titularul unui drept asupra
lucrului vândut, cumpărătorul poate introduce pe vânzător în proces pe calea unei cereri de
chemare în garanţie (art. 60 şi urm. C. pr. civ.).
Interesul este dublu pentru cumpărător. Pe de o parte, pentru ca vânzătorul să îl apere cu toate
mijloacele pe care le are la îndemână, iar pe de altă parte pentru ca în cazul în care terţul
triumfă să obţină direct condamnarea vânzătorului la suportarea consecinţelor evicţiunii.
Condamnarea vânzătorului la suportarea consecinţelor evicţiunii nu este condiţionată de
anularea sau rezoluţiunea contractului de vânzare76).
76)
CSJ, s. com., dec. nr. 1813/2003, Buletinul jurisprudenţei – Bază de date, Ed. C.H.
Beck.
Chemarea în garanţie a vânzătorului se recomandă întotdeauna ca o măsură de prudenţă
elementară, deoarece în cazul în care cumpărătorul nu ar face-o, iar terţul ar triumfa, s-ar
putea vedea pus în situaţia de a fi decăzut din garanţie în măsura în care vânzătorul
demonstrează că ar fi avut la îndemână mijloace suficiente şi pertinente de apărare contra
terţului evingător (art. 1351 C. civ.)77).
77)
De pildă, într-o speţă de asemenea factură, vânzătorul a dovedit că terţul evingător
pe temeiul uzucapiunii a avut în realitate o posesie echivocă, inaptă să ducă la
uzucapiune (Cass. fr. 1re civ., 5 nov. 1991, Obs. P.-Y. Gautier, loc. cit. supra).
b. Garanţia principală
29. În cazul în care terţul reuşeşte să evingă, garanţia funcţionează pe cale principală,
cumpărătorul fiind în drept să se îndrepte contra vânzătorului pentru ca acesta să suporte
consecinţele evicţiunii.
Consecinţele vor fi diferite după cum evicţiunea este totală (1°) sau parţială (2°).
1°. Evicţiunea totală
30. Evicţiunea totală presupune pierderea de către cumpărător în întregime a proprietăţii
lucrului formând obiectul vânzării.
Într-o asemenea situaţie, contractul de vânzare se rezoluţionează cu efecte retroactive, iar
cumpărătorul are potrivit dispoziţiilor art. 1341 dreptul la: restituirea preţului (a); echivalentul
fructelor, dacă a fost obligat să le restituie evingătorului (b); la cheltuielile de judecată
ocazionate de evicţiune (c); daune-interese (d).
31. a) Restituirea preţului. Deoarece evicţiunea totală presupune deposedarea
cumpărătorului de lucrul care a format obiectul vânzării, vânzătorul este la rândul său obligat
la restituirea în întregime a preţului pe care l-a încasat.
Restituirea integrală a preţului trebuie făcută de vânzător chiar şi în cazul în care lucrul
vândut a suferit o diminuare a valorii între data vânzării şi data evicţiunii, indiferent de cauză,
chiar şi dacă aceasta se datoreşte unui caz fortuit sau neglijenţei cumpărătorului (art. 1342 C.
civ.), evident însă, nu şi intenţiei sale. Dacă cumpărătorul a tras un profit din diminuarea
valorii lucrului (de pildă: a demolat construcţia cumpărată şi a vândut materialele; a tăiat
arborii de pe un teren împădurit; sau a extras piatra dintr-o carieră), obligaţia de restituire a
vânzătorului se va diminua cu echivalentul acestui profit (art. 1343 C. civ.).
Dacă cel evins este un subdobânditor, acesta nu poate solicita restituirea decât în limita
preţului plătit de el cumpărătorului intermediar, de la care, la rândul său a cumpărat, dar în
nici un caz mai mult decât preţul stipulat în contractul de vânzare iniţial, încheiat între primul
vânzător (contra căruia se îndreaptă în ipoteza în discuţie acţiunea în garanţie a
subdobânditorului evins) şi cumpărătorul intermediar78).
78)
B. Gross, Ph. Bihr, op. cit., p. 214.
32. b) Echivalentul fructelor restituite evingătorului. Conform dispoziţiilor art. 1341 pct. 2
C. civ., în caz de evicţiune, cumpărătorul are dreptul la echivalentul fructelor lucrului vândut
pe care le-a cules şi a fost obligat să le restituie evingătorului. Este vorba atât de fructele
naturale (recolte), cât şi de cele civile (chirii).
Întrucât evinsul trebuie să restituie evingătorului fructele doar atunci când este de rea-credinţă
(art. 485 C. civ.), rezultă că art. 1341 pct. 2 C. civ. are în vedere fructele culese de cumpărător
după data la care a aflat că bunul cumpărat de el aparţine altuia, ceea ce trebuie să se întâmple
după data încheierii vânzării, deoarece, dacă cumpărătorul ştie la data încheierii contractului
că lucrul aparţine altuia, garanţia de evicţiune este exclusă.
În practică, adesea, cumpărătorul, la cererea evingătorului, este obligat să îi achite acestuia o
indemnizaţie de ocupare fără drept a lucrului asimilată fructelor civile, caz în care pentru
perioada cât cumpărătorul ignoră fără culpă că nu este proprietarul bunului, adică este de
bună-credinţă, vânzătorul îi datorează dezdăunarea în temeiul dispoziţiilor art. 1341 pct. 2 C.
civ.79).
79)
J. Schmidt-Szalewski, J.-Cl. Civ. Art. 1630 a 1637, reactualizat de D. Mainguy, 2003,
p. 8, nr. 24.
33. c) Cheltuielile de judecată ocazionate de evicţiune. Art. 1341 pct. 3 C. civ. precizează
că vânzătorul datorează cumpărătorului cheltuielile de judecată aferente atât procesului
deschis de acesta din urmă contra vânzătorului, cât şi procesului deschis de evingător contra
sa.
34. d) Daune-interese şi cheltuielile vânzării. În fine, pe lângă restituirea preţului, a
fructelor şi a cheltuielilor de judecată, legea dă dreptul cumpărătorului evins la daune-
interese, precum şi la cheltuielile vânzării (art. 1341 pct. 4 C. civ.).
În ceea ce priveşte cheltuielile vânzării, legea are în vedere taxele de timbru pentru
autentificarea actului de vânzare, onorariile notariale sau avocaţiale, taxele de înscriere în
registrele de publicitate etc., toate fiind cheltuieli făcute de cumpărător doar în ideea de a
deveni proprietar cu drepturi depline.
Daunele-interese includ orice prejudiciu suferit de cumpărător ca urmare a evicţiunii. Unele
din aceste daune sunt expres reglementate de Codul civil. Astfel, pe lângă restituirea integrală
a preţului, dacă valoarea lucrului vândut ar fi sporită între data încheierii vânzării şi data
evicţiunii, Codul prevede că vânzătorul datorează cumpărătorului şi plata echivalentului
acestui spor (art. 1344). Textul de lege menţionat nu face altceva decât să confere
cumpărătorului o reparaţie pentru beneficiul nerealizat (lucrum cessans), de care s-ar fi
bucurat dacă nu ar fi fost evins, dar, spre deosebire de răspunderea civilă contractuală de
drept comun care se limitează doar la prejudiciul previzibil la data încheierii contractului (art.
1085 C. civ.), reparaţia în discuţie acoperă şi plus-valoarea neprevăzută la data încheierii
contractului, ceea ce demonstrează originalitatea garanţei faţă de răspunderea civilă80).
80)
B. Gross, Ph. Bihr, op. cit., p. 215; J. Huet, op. cit., pp. 233-234, nr. 11290; J. Schmidt-
Szalewski, D. Mainguy, Contrats spéciaux, 2e éd., Dalloz Cours, Paris, 2000, p. 6, nr. 20;
C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, cit. supra, p. 90.
Excedentul de valoare este datorat de vânzător independent de buna sau reaua lui credinţă la
data încheierii vânzării şi indiferent de cuantumul său81).
81)
D. Alexandresco, op. cit., VIII, 2, p. 303.
Data de referinţă pentru calcularea acestui spor de valoare este aceea a hotărârii judecătoreşti
care constată evicţiunea, asigurându-se astfel acestei creanţe statutul unei datorii de valoare82).
82)
Cass. fr. 3e ch. civ., 16 ian. 1991, Note F. X. Testu, Recueil Dalloz (Jurisp.) 1992, p.
109 şi urm., şi Obs. P.-Y. Gautier, în RTD civ. nr. 2/1992, p. 408 şi urm.; Fr. Deak, L.
Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 109.
În sensul că mai potrivită ar fi luarea în considerare a datei hotărârii judecătoreşti de
condamnare a vânzătorului la indemnizarea cumpărătorului, v. Ph. Malaurie, L. Aynes,
P.-Y. Gautier, op. cit., p. 226, nr. 367.
Pentru o analiză, în general, a datoriilor de valoare, v. F. Roşioru, Datoriile de valoare,
principiu reformator al obligaţiilor pecuniare, în Dreptul nr. 4/2006, p. 147 şi urm.
35. În categoria daunelor-interese se includ şi cheltuielile făcute de cumpărător pentru
repararea sau ameliorarea lucrului vândut între data încheierii contractului şi data evicţiunii,
care, în măsura în care sunt utile şi necesare, trebuie să-i fie restituite celui evins fie de către
vânzător, fie de către evingător (art. 1345 C. civ.). Dacă însă vânzătorul a fost de rea-credinţă
la data încheierii contractului, cunoscând existenţa cauzei de evicţiune şi necomunicând-o
cumpărătorului, se vor întruni astfel condiţiile dolului, vânzătorul datorând cumpărătorului şi
contraechivalentul cheltuielilor voluptuarii sau de simplă plăcere făcute de acesta cu lucrul
vândut (art. 1346 C. civ.).
Pentru orice alte prejudicii suferite de cumpărător (cum ar fi, de exemplu, cele legate de
costul cheltuielilor de deplasare pentru încheierea contractului ori cele legate de mutarea
cumpărătorului în imobilul cumpărat, iar după evicţiune, de aici, în altă parte), regimul
dovedirii lor şi indemnizării cumpărătorului va fi cel de drept comun (art. 1350 C. civ.).
36. În dreptul nostru contrariază până la perplexitate soluţia Instanţei Supreme potrivit căreia
în cazul evingerii de către adevăratul proprietar a cumpărătorului care a cumpărat de la stat un
imobil în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, cu un preţ cu totul modic, acesta să
beneficieze de dispoziţiile art. 1344 C. civ., pe lângă restituirea actualizată a preţului (ceea ce
este normal) acordându-i-se şi dreptul la sporul de valoare al imobilului (adică la valoarea
actuală de piaţă a bunului)83), ceea ce nu mai este de loc normal, din moment ce el nu a plătit
la data încheierii vânzării preţul de piaţă, ci unul cu totul artificial (mult mai mic decât
valoarea reală a bunului).
83)
Cas., s. civ. propr. int., dec. nr. 2518/2003, 2194/2004 şi 2768/2004, Buletinul
jurisprudenţei – Bază de date, Ed. C.H. Beck.
Pornind de la constatarea că vânzarea în discuţie nu este una obişnuită, comună, deoarece
preţul cumpărării stabilit prin lege a fost unul modic, o curte de apel a decis însă că în caz de
evicţiune, pentru un argument de simetrie, vânzătorul poate fi ţinut doar la restituirea preţului
actualizat, nu şi la sporul de valoare al imobilului84).
84)
În sensul unei asemenea soluţii, v. C. Ap. Constanţa, s. civ., dec. nr. 513/2000, cu notă
(critică) de Al. Ţiclea, în Dreptul nr. 4/2001, p. 191 şi urm. Argumentul adus de
adnotatorul speţei mai sus citate în sprijinul criticii aduse de domnia sa acestei soluţii, în
sensul că „o justă şi echitabilă reparaţie presupune o despăgubire la o valoare cu care să
se poată dobândi un alt apartament”, este unul rapsodic, fără nici o legătură cu normele
juridice aplicabile garanţiei pentru evicţiune. Dar dacă, totuşi, am pătrunde pe terenul
indicat de autor, am vedea că nu este nici „just” şi nici „echitabil” să plăteşti un preţ
modic (chiar dacă acesta a fost stabilit prin lege; şi legile sunt uneori, în unele locuri,
discutabile), iar apoi, invocând normele de drept comun edictate pentru situaţii
obişnuite, fireşti, să pretinzi toate drepturile pe care le poate pretinde doar cel care a
plătit un preţ just. Iar dacă stăm să judecăm în echitate, cum am putea susţine că ar fi
corect ca toţi cetăţenii, în calitatea lor de contribuabili, să fie obligaţi (prin impozitele
plătite statului) să asigure (din bugetul statului) unor particulari ca şi ei resursele
necesare pentru a-şi putea cumpăra „un alt apartament” din moment ce ei nu au
dobândit încă nici unul în condiţii normale (de piaţă, iar nu protecţioniste şi cu un
puternic damf politic)?
Soluţia Curţii de Apel Constanţa mai sus menţionată este rezonabilă şi poate fi sprijinită pe
cel puţin alte două argumente.
Într-adevăr, mai întâi, în cazul examinat nu este vorba în realitate despre un „spor de valoare”
a lucrului între data vânzării şi data evicţiunii, cum prevede ipoteza textului art. 1344 C. civ.,
ci în mod cert şi deschis de o „diferenţă de valoare” între preţul plătit de cumpărător, pe de o
parte, şi proprietatea transmisă de la vânzător, pe de altă parte, diferenţă asumată chiar de la
început, de la data încheierii contractului, de legiuitor şi de părţi, deopotrivă.
Apoi, în al doilea rând, faptul că dobânditorul şi-a dat sau ar fi trebuit să îşi dea seama de
pericolul evicţiunii, întrucât a cumpărat un bun preluat de statul comunist în condiţii notoriu
îndoielnice din punct de vedere juridic şi deci susceptibil de a fi revendicat oricând de
adevăratul proprietar, îl pune pe cumpărător în poziţia unui dobânditor de rea-credinţă, care
nu poate beneficia în nici un caz de sporul de valoare al bunului vândut, ci doar de restituirea
actualizată a preţului85).
85)
În sensul că numai cumpărătorul de bună-credinţă poate beneficia de daune-interese
(sporul de valoare al lucrului vândut), nu şi cel de rea-credinţă, care nu are dreptul
decât la restituirea preţului, practica judiciară şi doctrina sunt constante: M. Planiol, G.
Ripert, J. Hamel, op. cit., pp. 122-123, nr. 113; F. X. Testu, Note la Cass. 3e civ., 16 ian.
1991, loc. cit. supra, nr. 6, nota 6, nr. 20 şi nr. 22; C. Hochart, op. cit., pp. 162-163, nr.
206: C. Ap. Douai, 15 dec. 2003, evocată de X. Henry ş.a., Méga Code Civil 2007, 7e éd.,
Dalloz, Paris, 2007, p. 2255, nr. 104 de sub art. 1630.
2°. Evicţiunea parţială
37. Spre deosebire de evicţiunea totală, care presupune pierderea proprietăţii întregului lucru
de către cumpărător şi, pe cale de consecinţă, rezoluţiunea vânzării, evicţiunea parţială nu
duce decât la pierderea în parte a dreptului de proprietate sau la restrângerea perpetuă sau
doar temporară a folosinţei bunului vândut de către cumpărător. Legea asimilează evicţiunii
parţiale descoperirea unor sarcini nedeclarate (art. 1349 C. civ.).
În caz de evicţiune parţială, la cererea cumpărătorului, în funcţie de gravitatea pierderii
suferite, poate surveni fie rezoluţiunea (a), fie doar despăgubirea cumpărătorului (b).
38. a) Rezoluţiunea. Desfiinţarea vânzării pentru evicţiune parţială nu poate fi solicitată de
cumpărător decât dacă este suficient de gravă (lucru care se va aprecia de instanţa de
judecată, de la caz la caz). Într-adevăr, ideea se desprinde atât din dispoziţiile art. 1347 C.
civ., conform căruia rezoluţiunea poate fi cerută numai dacă evicţiunea „are, în privinţa
totului, o aşaînsemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat lucrul fără acea parte”, cât şi
din dispoziţiile art. 1349 C. civ., conform căruia servituţile neaparente nedeclarate de
vânzător pot duce la rezoluţiune numai dacă sunt „de o aşa importanţă, încât se poate
presupune că cumpărătorul n-arficumpărat de le-ar fi cunoscut”.
În caz de rezoluţiune a vânzării pentru evicţiune parţială, consecinţele vor fi similare celor
desfiinţării contactului pentru evicţiune totală, dispoziţiile art. 1341-1346 C. civ. fiind
aplicabile prin asemănare (supra, nr. 31-36).
39. b) Despăgubirea cumpărătorului. Dacă motivele de evicţiune parţială nu sunt suficient
de grave pentru a justifica rezoluţiunea vânzării ori dacă, deşi îndreptăţit la rezoluţiune,
cumpărătorul optează pentru menţinerea contractului, problema care se pune este aceea a
indemnizării lui pentru pierderile care decurg pentru el din evicţiune.
În privinţa cuantumului despăgubirilor datorate de vânzător cumpărătorului, conform
dispoziţiilor speciale ale art. 1348 C. civ., derogatorii de la dispoziţiile legale aplicabile în
cazul evicţiunii totale (art. 1342 C. civ.) [supra, nr. 31, a)], acesta va fi proporţional cu
valoarea bunului la momentul evicţiunii, indiferent dacă a crescut sau a scăzut în raport cu
data vânzării, iar nu cu preţul vânzării86). De exemplu, dacă evicţiunea duce la pierderea de
către cumpărător a unui sfert din proprietatea lucrului, care la data vânzării valoarea, să
spunem, 100 000 euro, valoarea despăgubirii va fi egală cu un sfert din valoarea lucrului la
data evicţiunii, care, să spunem, este de 160 000 euro datorită conjuncturii pieţii, adică de 40
000 euro, iar nu de 25 000 euro (un sfert din preţul vânzării).
86)
Cass. fr. 3e civ., 21 martie 2001, Obs. P.-Y. Gautier, în RTD civ. nr. 3/2001, p. 614.
Această diferenţă de regim juridic a rămas învăluită în mister, legiuitorul fiind criticat pentru
inconsecvenţă87).
87)
M. Planiol, G. Ripert, J. Hamel, op. cit., p. 129, nr. 119.
Pe lângă daune-interese, potrivit dispoziţiilor art. 1341 C. civ., cumpărătorul evins are şi el
dreptul la restituirea fructelor restituite evingătorului, la cheltuielile de judecată (atât cele
aferente procesului prin care a fost evins, precum şi la cele din procesul intentat de el
vânzătorului în temeiul garanţiei) şi la cota-parte corespunzătoare evicţiunii din cheltuielile
vânzării88).
88)
D. Alexandresco, op. cit., VIII, 2, p. 310; C. Hochart, op. cit., p. 176, nr. 221.
III. Înţelegerile dintre părţi în privinţa garanţiei de evicţiune
40.Regula posibilităţii modificării regimului legal al garanţiei. Normele legale referitoare
la garanţia pentru evicţiune nefiind imperative, legea permite ca părţile prin convenţia lor „să
adauge, să micşoreze sau să şteargă obligaţia de a răspunde de evicţiune” (art. 1338 C. civ.).
Cu alte cuvinte, părţile pot deroga de la normele legale referitoare la garanţia pentru
evicţiune, în măsura în care acestea sunt supletive, iar nu imperative.
Derogările de la dreptul comun fiind de excepţie, trebuie să rezulte din clauze exprese şi
neîndoielnice. Orice îndoială, orice dubiu în privinţa unei asemenea clauze face ca dreptul
comun să fie aplicabil.
Astfel, părţile pot extinde garanţia – fie prevăzând-o pentru cazuri la care legea nu se referă
(de exemplu, pentru cazuri fortuite sau pentru servituţi aparente), fie prevăzând despăgubiri
mai mari decât cele prevăzute de lege pentru cazul în care evicţiunea survine – , o pot
restrânge sau să o limiteze – de exemplu, să stipuleze că în privinţa unei anumite ipoteci
garanţia nu funcţionează89) – ori chiar să o înlăture cu totul – stipulând, de pildă, că
dobânditorul cumpără pe riscul său, ceea ce face contractul aleatoriu, garanţia fiind astfel
înlăturată.
89)
O. Barret, op. cit., p. 106, nr. 1387.
Dacă în privinţa clauzelor de extindere a garanţiei nu există restricţii legale, în schimb, unele
restricţii există în privinţa clauzelor de restrângere sau înlăturare a garanţiei.
41.Restricţii legale ale libertăţii părţilor de a restrânge sau înlătura garanţia de
evicţiune. Legea îngrădeşte din anumite puncte de vedere libertatea părţilor de a modifica
regimul garanţiei pentru evicţiune. Astfel:
a) sub sancţiunea nulităţii, sunt interzise clauzele prin care se restrânge sau se
înlăturăgaranţiade evicţiune pentru fapta personală a vânzătorului (art. 1339 C. civ.)90).
Raţiunea acestui text de lege decurge din faptul că a admite contrariul ar însemna să se ajungă
practic la golirea de conţinut a contractului şi a caracterului său obligatoriu pentru părţi.
90)
Clauzele de extindere a garanţiei sunt însă fără îndoială valabile. Într-o speţă, în mod
greşit s-a decis că ar fi nulă clauza prin care vânzătorul (Consiliul General al
Municipiului Bucureşti), care a vândut un imobil chiriaşului în temeiul Legii nr.
112/1995, s-a exonerat de răspunderea „pentru orice obligaţie privind evicţiunea
decurgând din orice act în revendicare ce ar urma să fie introdusă de foştii proprietari
sau moştenitorii acestora” pe motiv că evicţiunea survenită ulterior s-ar datora faptei
vânzătorului (CSJ, s. civ. propr. int., dec. nr. 2518/2003, Buletinul jurisprudenţei - Bază
de date, Ed. C.H. Beck). În acest caz evicţiunea în mod cert nu se datoreşte faptei
vânzătorului (nu a vândut a doua oară lucrul), ci valorificării de către un terţ
(adevăratul proprietar) a unui drept prevalent şi preexistent celui al cumpărătorului,
astfel încât clauza de exonerare de răspundere era perfect legală, trebuind să i se fi dat
curs.
b) sub sancţiunea nulităţii, sunt interzise clauzele prin care profesioniştii îşi
limiteazărăspunderea faţă de consumatori, aşadar inclusiv pentru evicţiune (de exemplu, art.
22 alin. 1 din Legea nr. 449/2003 privind vânzarea produselor şi garanţiile asociate acestora);
c) încazul evicţiunii pentru fapta terţilor, clauza de negaranţie stipulată în
favoareavânzătorului nu îl scuteşte pe acesta de obligaţia de a restitui preţul, afară de cazul
în care cumpărătorul a cunoscut cauza de evicţiune sau a cumpărat pe riscul său (art. 1340 C.
civ.). Soluţia se explică prin faptul că plata făcută de cumpărător rămâne astfel fără cauză91).
91)
R. le Guidec, J.-Cl. Civ. Art. 1627 a 1629, 1995, p. 8, nr. 50.
d) clauza de negaranţie este lipsită de efecte în cazul în care vânzătorul a fost de rea-
credinţă la încheierea contractului, cunoscând cauza de evicţiune şi necomunicând-o
cumpărătorului, caz în care este vorba despre un dol prin reticenţă căruia nu i se poate da
eficienţă juridică92).
92)
B. Gross, Ph. Bihr, op. cit., p. 216; F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 238,
nr. 262; P. Puig, p. 253, nr. 437.
Publicat în Revista Română de Drept Privat cu numărul 4 din data de 30 aprilie 2007.