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DES TRANSMISSIONS ATYPIQUES

11 - Loger son enfant : incidences liquidatives

Intervention d'Emmanuelle GALHAUD, notaire à Léognan


et de Vincent CORDIER, notaire à Pont-de-Veyle

I- Les modalités pratiques et leurs incidences successorales

A/ La mise à disposition d'un logement

1°) Le principe de rapport de l'avantage procuré par la mise à disposition gratuite d'un
logement

Il demeure très fréquent en pratique que les parents mettent à disposition un logement gratuitement
à leurs enfants.

C'est l'hypothèse, on ne peut plus classique, des parents qui fournissent un logement à leur enfant
pendant la durée de leurs études, ou même au delà.

Ce peut être encore des parents qui, bien qu'usufruitiers, laissent leur enfant, nu-propriétaire,
profiter de ce bien.

Les conséquences liquidatives de ces situations, bien que souvent ignorées, sont parfaitement
claires, en particulier depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006.

La loi, confirmant en cela la jurisprudence antérieure, consacre le rapport de la donation de fruits et


revenus.

L'alinéa 2 de l'article 851 du Code Civil dispose à cet effet que le rapport "est également dû en cas
de donation de fruits ou de revenus, à moins que la libéralité n'ait été faite expressément hors part
successorale".

Par conséquent, et alors même que cette mise à disposition n'ait pas fait l'objet d'une donation, elle
constitue un avantage indirect soumis à rapport successoral.

L'héritier en ayant bénéficié devra rapporter à la succession de son auteur la valeur de l'avantage
indirect procuré.

Il est réputé (sauf disposition exprès du donateur) avoir reçu une donation de fruits, autrement dit
les loyers que le parent aurait pu percevoir.

Il devra donc le rapport de la valeur locative du bien immobilier pendant le nombre d'année de
jouissance.

1
Exemple: Monsieur DUNE a laissé pendant 20 ans la jouissance de sa villa du PYLA à sa fille
Hortense. Elle devra rapporter à sa succession la valeur locative de ce bien soit: (2.000,00 x 12 x
20) 480.000,00 euros.

2°) L'exception de dispense de rapport pour l'hébergement prolongé des enfants majeurs par
leurs parents à leur domicile: le cas "Tanguy"

Il en va différemment de la situation d'un enfant ayant été hébergé pendant de nombreuses années
au domicile de ses parents.

Cette situation a donné lieu à un récent arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation
en date du 3 mars 2010, qui a précisé que l'hébergement d'un enfant au domicile de ses parents est
dispensé du rapport en application de l'article 852 du Code Civil.

Sa sœur célibataire étant resté dans la propriété familiale pendant une trentaine d'année, un frère
entendait que cette dernière rapporte à la succession une somme correspondant "aux frais
d'entretien et indemnités d'occupation".

La Cour de Cassation écarte le principe même du rapport, sauf volonté contraire exprimée par les
parents, en se fondant sur l'article 852 du Code Civil. qui dispense d'une telle obligation "les frais
de nourriture, d'entretien, d'éducation, d'apprentissage, les frais ordinaires d'équipement, ceux de
noces et les présents d'usage...".

En faveur de cette décision, on peut observer que le fait pour les parents de loger leur enfant
constitue l'exécution de leur obligation naturelle d'entretien.

On peut noter encore que cet hébergement n'est mue par aucune intention libérale, sauf aux parents
de le prévoir expressément, ainsi que la Cour de Cassation le précise.

Certes, la jouissance par l'héritier du logement familial est source d'économie pour lui, ne devant se
loger par ailleurs.

En revanche, il ne constitue pas un appauvrissement pour les parents et ne peut être en


conséquence analysé en un abandon de loyers comme peut l'être la mise à disposition d'un
logement distinct.

En conséquence, il ne peut justifier une demande de rapport pour donation de fruits et revenus au
titre de l'article 851 du Code Civil.

La question pourrait cependant à nouveau se poser si logement en question constituait une partie
indépendante ou une annexe à l'habitation principale comme par exemple un studio adjacent. (voir
en ce sens Cass. 1ère civ., 20 mai 2009, n° 08-17.344 1).

B/ Donation de l'usufruit d'un logement

A l'inverse de l'hypothèse qui précède, pour loger leur enfant, les parents vont ici "officialiser" la
transmission de la jouissance de l'immeuble au moyen d'une donation.
1
Lequel arrêt opère une compensation entre l'aide apportée par l'enfant à ses parents et l'avantage à lui procuré par la
mise à disposition d'une partie du domaine familial.
2
Il s'agit d'une donation d'usufruit.

A la différence de la mise à disposition gratuite d'un logement qui, nous l'avons vu, est analysée en
une donation de fruits c'est-à-dire une donation en propriété; la donation d'un usufruit constitue la
donation d'un droit réel immobilier.

Les conséquences liquidatives en seront donc différentes.

Plusieurs situations peuvent se présenter selon que le parent est plein propriétaire ou non du bien
en question.

1°) Donation d'un usufruit constitué sur la tête du donataire

C'est l'hypothèse la plus fréquente en pratique.


Les parents sont propriétaires d'un bien immobilier qui va être occupé par l'un de leurs enfants.
Pour régulariser juridiquement cette situation, les parents vont réaliser un acte de donation de
l'usufruit de ce bien à leur enfant.
C'est l'acte de donation qui réalise le démembrement de propriété.
Il s'agit bien là de la donation d'un droit réel immobilier.
L'usufruit est constitué sur la tête du donataire.

Le plus souvent cette donation d'usufruit est réalisée à titre temporaire.


C'est le montage désormais classiquement employé pour loger temporairement un enfant pendant
ses études par exemple (ou lui conférer temporairement des revenus s'il n'occupe pas le bien) et
réaliser une économie fiscale au titre de l'ISF.

Pour "sortir" un bien de leur déclaration ISF, les parents réalisent une donation de l'usufruit de ce
bien sur une durée déterminée (5,10,15, 20 ans) au profit de leur enfant (non rattaché à leur foyer
fiscal).

Pendant la durée de ce transfert d'usufruit, le bien échappera à l'imposition au titre de l'ISF des
parents, et l'enfant pourra jouir du bien c'est-à-dire par exemple l'occuper pendant la durée de ses
études.

Exemple 1:
Monsieur THUNEVIN, riche propriétaire foncier du Bordelais, est fortement imposé à l'ISF.
Sa fille Margaux doit commencer à la rentrée prochaine des études d'œnologie à la faculté de
Bordeaux et doit par conséquent se loger. A cet effet, et sur les conseils de son notaire, Me
CAVE, Monsieur THUNEVIN réalise la donation de l'usufruit de l'appartement qu'il possède à
BORDEAUX, quartier des Chartrons à Margaux sur une période de 10 ans correspondant à la
durée de ses études. Ainsi, pendant cette durée, il réalisera l'économie de l'ISF sur la valeur de
l'appartement.

Cette donation d'usufruit constitué sur la tête du donataire pourrait également avoir lieu à titre
définitif.
Exemple 2:
Monsieur THUNEVIN a deux enfants. Outre son habitation principale, il possède un appartement à
Bordeaux, quartier des Chartrons, d'une valeur de 300.000 euros, occupé par sa fille Margaux agée
de 51 ans. Monsieur THUNEVIN a également un fils Emilion. Il souhaite régulariser la situation

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de sa fille, tout en commençant à transmettre son patrimoine. Aussi, il envisage de donner l'usufruit
de l'appartement de Bordeaux à sa fille (valeur 150.000 euros) et la nue-propriété à son fils (valeur
150.000 euros).

L'usufruit ainsi donné est-il rapportable ?


Selon l'article 843du Code Civil "tout héritier (…) venant à une succession, doit rapporter à ses
cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement
(…)".
Selon l'article 860 du Code Civil " le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du
partage, d'après son état à l'époque de la donation (…)".

La donation d'usufruit est donc rapportable par principe, sauf dispense du donateur.
Le montant du rapport dépend des circonstances.

a/ la succession s'ouvre après l'extinction de l'usufruit donné

Dans l'hypothèse envisagée plus haut, le donateur décède après l'arrivé du terme donné à la
donation d'usufruit temporaire.
Au jour du décès, la valeur de l'usufruit est nulle, puisque par hypothèse ce dernier n'existe plus.
En conséquence, même si le donataire est tenu à un rapport, ce dernier est égal à zéro.
Dans cette hypothèse, la donation d'usufruit temporaire constitue un véritable avantage par rapport
à ses cohéritiers, pour l'enfant qui en a bénéficié puisqu'il ne lui en sera pas tenu compte à la
succession.

Reprenons l'exemple 1:
Monsieur THUNEVIN a donné pendant 10 ans l'usufruit de son appartement de Bordeaux à sa fille
Margaux pendant ses études d'œnologie. A la fin de ses études, Margaux est partie comme maître
de chai dans une propriété de la Napa Valley. Monsieur THUNEVIN décède quelques années plus
tard laissant Margaux et Emilion ses enfants et son appartement de Bordeaux d'une valeur de
300.000 euros.
Margaux ne sera tenu a aucun rapport pour la jouissance de l'appartement dont elle a bénéficié
pendant ses études. L'appartement sera partagé par parts égales entre elle et son frère.

b/ la succession s'ouvre en cours d'usufruit

L'usufruit constitué sur la tête du donataire existe toujours, soit que le terme n'est pas arrivé à
expiration dans l'hypothèse d'une donation d'usufruit temporaire, soit que l'on soit en présence
d'une donation d'usufruit à titre définitif.

L'héritier usufruitier venant à la succession est tenu du rapport selon la valeur de son usufruit à
l'époque du partage.

L'usufruit sera évalué non pas selon le barème fiscal mais selon sa valeur économique.

L'usufruitier s'il le souhaite pourra effectuer le rapport en nature. Il faudra alors dans cette dernière
hypothèse avoir pris le soin d'effectuer une expertise et un état des lieux du bien au jour de la
donation si l'état du bien avait évolué entre temps (amélioration ou détérioration du fait de
l'usufruitier).

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Exemple 1:
Reprenons l'exemple 1, sauf que cette fois, Monsieur THUNEVIN décède prématurément au bout
de 5 ans d'une cyrrhose.
A sa succession, sa fille Margaux devra le rapport de la valeur de son usufruit pour la durée restant
à courir, soit par exemple la valeur locative 1.000 euros x 12 x 5 = 60.000 euros.

2°) Donation d'un usufruit préconstitué: la donation d'usufruit d'usufruit

Cette hypothèse, qui au demeurant peut apparaître marginale, recouvre en définitive des situations
très fréquentes en pratique.

C'est celle où l'usufruit a déjà été préconstitué sur la tête des parents. Autrement dit, les parents ne
sont qu'usufruitiers du logement dont ils veulent laisser la jouissance à leur enfant. ( ex: conjoint
survivant usufruitier suite à un décès, parents nus-propriétaires par suite de la donation de la nue-
propriété du bien qu'ils ont déjà réalisée au profit de leur enfant).

L'usufruitier a le pouvoir de disposer de son droit d'usufruit, en particulier à titre gratuit. Il peut
donner son usufruit à une tierce personne.

Il peut le faire pour toute la durée de son usufruit; dans cette hypothèse son usufruit s'éteindra avec
son décès.

Il peut également donner son usufruit pour une durée déterminée, au terme de laquelle il retrouvera
les fruits ou l'usage du bien, s'il n'est pas décédé entre temps.

L'usufruitier en titre ne peut transmettre que les pouvoirs dont il dispose à savoir: l'usage du bien
ou les fruits.

En conséquence, l'usufruitier d'usufruit ne disposant que de ces prérogatives, l'usufruit d'usufruit


aura la même valeur que l'usufruit lui-même.

En ce qui concerne le rapport de l'usufruit d'usufruit, quelque soit les situations possibles, il
n'en sera du aucun rapport.

a-la succession de l'usufruitier initial s'ouvre après l'extinction du terme de l'usufruit d'usufruit
Comme pour l'usufruitier temporaire, aucun rapport n'est du à la succession de l'usufruitier initial
par l'usufruitier d'usufruit car au jour du décès, la valeur de son droit est nulle.

b-la succession de l'usufruitier initial s'ouvre avant le terme convenu à l'usufruit d'usufruit
Alors, l'usufruit d'usufruit prend fin au jour du décès de l'usufruitier d'origine. Il y a extinction
concomitante de l'usufruit d'usufruit et de l'usufruit lui-même.
En conséquence, la valeur de son droit étant nulle, l'usufruitier d'usufruit ne doit aucun rapport.

c-l'usufruitier d'usufruit décède avant le terme convenu et/ou avant le décès de l'usufruitier
constituant.
L'usufruit d'usufruit est alors recueilli par ses héritiers mais aucun rapport n'est du puisque la
succession de l'usufruitier constituant n'est pas encore ouverte.

En résumé, il n'y aura jamais de rapport d'un usufruit d'usufruit.

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TABLEAU RECAPITULATIF

MODE DE MISE A MISE A


LOGEMENT DISPOSITION DISPOSITION DONATION DONATION
DU D'USUFRUIT D'USUFRUIT
LOGEMENT PRECONSTITUE CONSTITUE SUR LA
FAMILIAL TETE DU
DONATAIRE
(USUFRUIT
TEMPORAIRE)
Après Pendant
Conséquences Rapport Dispense de Absence de extinction la durée
Liquidatives rapport rapport de de
l'usufruit l'usufruit
(arrivée
du terme)
Absence
de Rapport
rapport

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II- Les différences de traitement liquidatif et les solutions proposées

Nous venons de voir que pour un même résultat: loger son enfant, les conséquences liquidatives
vont être très différentes: rapport ou absence de rapport à la succession.

Autrement dit, selon la méthode employée pour loger son enfant, il en sera tenu compte ou non
dans la succession.

Pour certains, la jouissance de ce logement sera un avantage gratuit, alors que pour d'autres, il
constituera un avantage rapportable en moins prenant à la succession.

Cette différence de traitement liquidatif est trop souvent méconnue par le de cujus.
Pourtant elle constitue une source importante d'inégalité entre les enfants que nous illustrerons au
moyen d'exemples.

Aux praticiens que nous sommes d'attirer l'attention de nos clients sur cette difficulté et d'y
apporter les correctifs nécessaires.

A/ Illustrations pratiques des différences de traitement liquidatif

1°) Exemple d'iniquité successorale d'héritiers placés dans une situation économique
comparable

Prenons, Monsieur THUNEVIN. Son objectif est le même pour ses trois enfants: leur conférer
l'usage d'un bien immobilier de même valeur.
Pourtant, il va s'y prendre différemment pour chacun des trois.
A sa fille, Margaux, il laisse la disposition gratuite de son appartement des Chartrons à Bordeaux.
(valeur locative:1000,00 euros/mois).
A son fils Emilion, il donne l'usufruit (qu'il possède suite au décès de son épouse) d'une maison à
ARCACHON.
Enfin, il constitue un usufruit pour une période de 10 ans au profit de son troisième fils Estèphe
pour lui permettre d'occuper temporairement une maison de bordier annexe de sa propriété du
Médoc.
Malheureusement, Monsieur THUNEVIN décède d'une cyrrhose, neuf années après avoir réalisé
ces opérations.

A son décès:

-Margaux va être réputée avoir reçu une donation de fruits, autrement dit elle devra rapporter la
valeur locative du bien mis à sa disposition soit: 1000,00 x 12 x 9: 108.000 euros.

-Emilion devra un rapport égal à zéro pour la jouissance de la maison d'Arcachon dont il a profité
(pourtant il a loué cette maison 30.000,00 euros chaque été à un couple de parisien).
En effet, au décès de son père, l'usufruit de se dernier s'est éteint.

-Estèphe quant à lui devra le rapport de la valeur de son usufruit, compte tenu de son âge, pour une
durée d'un an.

2°) Exemple d'iniquité successorale d'enfants allotis à égalité par donation-partage

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Dans cet exemple, Monsieur THUNEVIN est agé de 62 ans.
Il possède l'appartement de BORDEAUX d'une valeur de 300.000 EUROS
La pleine propriété de la maison d'Arcachon d'une valeur de 500.000 EUROS
La pleine propriété de la maison du Médoc d'une valeur de 500.000 EUROS.

Monsieur THUNEVIN réalise une donation-partage aux termes de laquelle il attribue:


-à sa fille, Margaux, la pleine propriété de l'appartement de Bordeaux (300.000 EUROS)
-à son fils, Emilion, la nue-propriété de la maison d'Arcachon (représentant compte tenu de son âge
à 300.000 euros).
-à son fils, Estèphe, la nue-propriété de la maison du Médoc (représentant compte tenu de son âge
300.000 euros).

Chacun des enfants a donc été alloti d'une part de même valeur aux termes de la donation-partage.

10 ans plus tard, afin de permettre à son fils Estèphe d'occuper la maison du Médoc, il lui en donne
l'usufruit.

Monsieur THUNEVIN décède 10 années après cette dernière opération.

Au jour du décès:

-Margaux doit réunir fictivement le bien qu'elle a reçu pour sa valeur au jour de la donation-
partage: 300.000 euros
-Emilion: au jour du décès l'usufruit du bien a disparu. Il doit réunir la valeur du bien en pleine
propriété soit 500.000 euros.
-Estèphe, ne doit aucun rapport pour la donation d'usufruit dont il a bénéficié. Il doit réunir
fictivement 500.000 euros.

Au final, on constate que si la donation-partage apparaissait bien égalitaire économiquement au


jour de l'acte, de part les allotissements de nature différentes (pleine propriété/nue-propriété) et la
donation subséquente d'usufruit (autrement appelé "abandon d'usufruit"), les héritiers ont été placés
des situations matérielles très différentes.

Pour une même valeur de réunion fictive, Emilion n'a jamais profité ni de la jouissance, ni des
fruits du bien qui lui a été attribué.
Si Margaux a loué son appartement 1.000 euros par mois pendant 20 ans, elle a encaissé 240.000
euros (soit au total 300.000 + 240.000 = 540.000 euros).
Quant à Estèphe pour la même valeur de réunion fictive que son frère, il aura profité pendant 10
ans de la jouissance gratuite du bien soit pour 1.000 euros de valeur locative, 120.000 euros de
plus.

Ces inégalités sont le résultat de deux règles:


-l'absence de rapport des fruits produits par le bien donné entre la donation et le décès
-le rapport pour zéro des donations d'usufruit

B/ Conseils et correctifs à la disparité de traitement liquidatif

1°) De Conseils…

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Comme nous venons de le voir, pour aboutir à un même résultat, loger son enfant, selon la
méthode choisie, les conséquences liquidatives ne seront pas les mêmes.

L'enfant qui aura eu un logement à disposition sans formalisme sera pénalisé puisqu'il devra le
rapport alors que l'enfant ayant bénéficie d'une donation d'usufruit ou d'usufruit d'usufruit ne devra
rien rapporter à la succession de son auteur.

Si ces conséquences peuvent apparaître choquantes sur le plan économique, elles s'expliquent par
le fait que la donation ne porte pas sur des choses de même nature.

Dans un cas l'on donne les revenus d'un bien, dans l'autre l'usufruit d'un bien, ce qui explique les
conséquences juridiques ne sont pas les mêmes.

Notre premier conseil sera donc de procéder de manière identique (mise à disposition ou donation
d'usufruit) pour tous les enfants afin ne pas créer d'inégalité entre eux.

Plus particulièrement, nous recommanderons d'éviter la mise à disposition dont les conséquences
liquidatives sont incertaines:

1°) Le rapport est-il systématique ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006 ayant consacré le rapport des fruits, la réponse
est positive.

Cependant, nous l'avons vu, ce principe connaît des exceptions selon les cas d'espèces: mise à
disposition du logement de la famille, hébergement en exécution d'une obligation légale pesant sur
les parents, fourniture d'un logement en contrepartie de prestations fournies par le descendant à ses
parents, absence d'intention libérale, modicité de l'appauvrissement pour une occupation ayant
durée très peu de temps ou encore preuve que l'ascendant a réalisé cette mise à disposition hors
part successorale…

2°) Quel est le montant du rapport ?

Si on s'en tient à une décision de la Cour de Cassation 2 rendue cependant avant l'entrée en vigueur
de la loi du 23 juin 2006, le rapport est égal à la valeur locative du bien pendant le nombre d'année
d'occupation.

On peut cependant se demander si on ne doit pas apporter des correctifs à cette valeur purement
mathématique.

Tout d'abord, ne faut-il pas se placer non pas sur l'enrichissement du l'héritier avantagé mais sur
l'appauvrissement réel du patrimoine successoral ?

Aussi, ne faut-il pas appliquer un abattement de précarité pour tenir compte du fait que sur la durée
de l'occupation, si le bien avait été loué, il y aurait certainement eu des périodes de vacances, voire
des loyers impayés et que de surcroit, pour les parents, seraient venus en déduction des loyers les
charges et la fiscalité ?

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C.Cass. 8 nov. 2005, JCP N n°24, 16 juin 2006, 1220
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De plus, ne faut-il pas tenir compte de l'état du bien et des éventuelles améliorations apportées par
l'héritier bénéficiaire ?

Enfin, ne faut-il pas évaluer les avantages de même nature dont on pu bénéficier les autres frères et
sœurs et opérer une compensation entre eux ?

La Cour de Cassation dans son arrêt précité a répondu par la négative à ces trois questions.

Aussi pour prévenir toutes difficultés ultérieures, nous recommandons:

1°) D'allotir tous les héritiers de manière identique au moyen de donations d'usufruit ou de fruits
pour lesquelles aucun rapport de sera du
2°) A défaut, de constater par acte authentique au moyen d'un acte de donation la mise à
disposition du logement au profit de leur enfant et aux termes de cet acte, déterminer le montant du
rapport, comme l'y autorise l'article 860 du Code Civil et éventuellement d'attribuer un caractère
préciputaire à cette mise à disposition.

Enfin, pour préserver une parfaite égalité entre les héritiers, nous conseillons:

1°) de faire des lots de même nature au sein des donations-partages (soit en nue-propriété
seulement, soit en pleine propriété seulement).
2°) de ne jamais effectuer de donation subséquente de l'usufruit au profit de l'héritier ayant déjà
bénéficié de la donation de la nue-propriété.

Bien entendu, les circonstances, la composition du patrimoine et les volontés de chacun font que
ces principes sont difficiles voire impossibles à respecter en pratique.

A la pratique notariale alors d'imaginer des palliatifs.

2°) …en palliatifs

Deux problèmes, deux correctifs…

a/ le rapport de la mise à disposition du logement

Problématique: contrairement à la donation d'usufruit dont le rapport est nul, la mise à disposition
d'un logement au profit d'un enfant engendre le rapport des fruits.

Solutions:
-constater la mise à disposition par acte authentique
- stipuler que cette donation de fruits est faite hors part successorale, ainsi que le permet l'article
851
- éventuellement fixer les modalités de détermination de la valeur de réunion fictive
-faire une expertise/état des lieux du bien

b/ l'absence de rapport de la donation d'usufruit

Problématique: le rapport est du de la valeur du bien donné à l'époque du partage.


Au jour du partage, par hypothèse, l'usufruit s'est éteint. En conséquence, le rapport de la donation
d'usufruit est égal à zéro.

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Solutions:
-stipuler conventionnellement que le rapport sera du
-valoriser le montant du rapport à l'avantage net procuré (ex: valeur locative assortie d'un correctif
et déduction faite des améliorations apportées par le donataire).

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