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Rapport d'�valuation
Ann�e 2012

BATI-MAISON
Pose de rev�tements de sols

- Estimation de la valeur de l'entreprise -

Monsieur BLERIOT Louis
56, Boulevard Marcel Paul
BP 14658
44100 NANTES
Tel : 02 40 78 98 56
Fax : 02 40 78 98 80

R�alis� par

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Sommaire

1. Pr�sentation de l'�tude...........................................................................................................................3
2. Diagnostic de l'entreprise............................................................................................................................4
3. R�sultats et patrimoine de l'entreprise......................................................................................................5
Bilan.................................................................................................................................................................5
Situation financi�re........................................................................................................................................5
Compte de r�sultat........................................................................................................................................6
Activit� / Marge.............................................................................................................................................6
4. Retraitements..............................................................................................................................................7
Retraitements (Masse salariale)......................................................................................................................7
Retraitements (Cr�dit-bail)............................................................................................................................7
Retraitements (Amortissements).....................................................................................................................8
Synth�se des retraitements...........................................................................................................................8
R�sultats corrig�s........................................................................................................................................8
5. M�thodes de calcul retenues.....................................................................................................................9
Pond�ration des m�thodes..........................................................................................................................9
6. Conclusion.................................................................................................................................................10
7. M�thodes de calcul retenues...................................................................................................................11
Pond�ration des moyennes.........................................................................................................................11
Valeur patrimoniale.......................................................................................................................................11
Valeur de productivit�.................................................................................................................................11
Capitalisation du b�n�fice net moyen.......................................................................................................11
Capitalisation selon l'EBE moyen...................................................................................................................12
Capitalisation de la MBA moyenne................................................................................................................12
Capacit� de remboursement.......................................................................................................................12
Capitalisation CAF + Tr�sorerie....................................................................................................................12
M�thode fiscale...........................................................................................................................................13
D�tail de la m�thode DCF..........................................................................................................................13
M�thode DCF...............................................................................................................................................13
Cash-flow actualis�s....................................................................................................................................13
Capacit� b�n�ficiaire previsionnelle........................................................................................................14

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1. Pr�sentation de l'�tude

Cette �tude a pour but de rechercher la valeur globale de l'entreprise en tenant compte de ses �l�ments
financiers et de ses diff�rentes caract�ristiques intrins�ques (forces et des faiblesses).

La valeur d�termin�e permet d'engager la discussion lors d'une cession de l'entreprise ou d'une �ventuelle
restructuration juridique. Elle ne constitue qu'une base de d�part et ne s'impose en aucun cas aux parties
prenantes.

Dans le cadre d'une cession, la valeur finale de l'entreprise peut �tre tr�s diff �rente de la valeur
d�termin�e dans cette �tude. L'amplitude entre l'�valuation d'une entreprise et son prix de cession peut
�tre plus ou moins forte selon l'urgence de la transaction, la raret � de l'affaire, la pluralit � ou non des
acqu�reurs, le montant plancher en dessous duquel le vendeur pr �f �rera ne pas vendre.

Une �valuation d'entreprise d�pend toujours de trois facteurs :

- le contexte,
- le destinataire de l'�valuation,
- la taille de l'entreprise �valu�e.

De ce fait, �valuer une entreprise n'a rien d'une d �marche th �orique et repose sur trois phases essentielles
que nous vous pr�senterons successivement :
1 - Un diagnostic de l'entreprise
2 - Le retraitement des r�sultats
3 - La valorisation de l'entreprise

Cette d�marche d�bouche sur l'estimation d'une fourchette de valeur qui sensibilise le dirigeant sur ses
marges de man�uvre � estim�es �...

Un travail sur les faiblesses de l'entreprise devrait, � notre sens, conduire la transaction vers la fourchette
haute de notre estimation.

Cette �tude porte sur l'entreprise BATI-MAISON, situ�e 56, Boulevard Marcel Paul � NANTES. Il s'agit d'une
entreprise de Pose de rev�tements de sols qui exerce son activit� dans le secteur " Artisanat". Elle est
g�r�e par Monsieur BLERIOT Louis en qualit� de G�rant.

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2. Diagnostic de l'entreprise

Au del� des aspects financiers, patrimoniaux et de rentabilit �, la valeur de l'entreprise est plus ou moins
influenc�e par ses qualit�s intrins�ques :

- Potentiel de d�veloppement,
- Positionnement sur son march� et concurrence,
- Lien de d�pendance et impact du d�part du dirigeant,
- Motivation et ambiance interne, etc...

Ces caract�ristiques jouent sur la valeur en l'am�liorant ou en la p�nalisant . Le diagnostic met en �vidence
les faiblesses auxquelles le dirigeant devra rem�dier. En les �liminant, il tire la valeur de l'entreprise vers le
haut et facilite toute transaction future. A l'inverse, les forces seront mises en avant lors de la n �gociation.

Dans le cadre de notre �tude, voici les principales forces et faiblesses que nous avons relev �es :

Synth�se du diagnostic
Forces Faiblesses

 Activit� d�pendante du secteur immobilier qui a

encore un potentiel de croissance � moyen terme
 Longue exp�rience dans le secteur du rev�tement de  L'activit� commerciale est uniquement assur�e par le
dirigeant actuel
sols : 20 ans d'exploitation du fonds
 Difficult� de recrutement dans ce secteur d'activit�
 La nature des clients est rassurante (promoteurs,
architectes, particuliers...)  La gestion administrative est assur�e par l'�pouse du
dirigeant actuel
 Rotation du personnel faible et bon niveau de
qualification

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3. R�sultats et patrimoine de l'entreprise

L'�valuation financi�re d'une entreprise repose sur ses comptes annuels.

Le bilan d'une entreprise repr�sente son patrimoine � la cl�ture de chaque exercice. Il aura une importance
pr�pond�rante dans les �valuations � caract�re patrimonial.

Le compte de r�sultat repr�sente l'activit� et la rentabilit� de l'entreprise . Pour les besoins de

l'�valuation, il sera pr�sent� sous la forme de soldes interm �diaires de gestion qui d �taillent la
constitution de son r�sultat et de sa capacit� d'autofinancement. Ces deux derni �res notions seront
pr�pond�rantes dans le choix des m�thodes de rentabilit �.

Notre �tude, r�alis�e au titre de l'Ann�e 2012, se base sur vos �tats financiers des exercices 2010 �
2012 qui vous sont rappel�s ci-dessous :

Bilan
Bilan 31/12/2010 31/12/2011 31/12/2012
Immobilisations 40�017 MAD 44�516 MAD 51�618 MAD
Stocks 6�571 MAD 17�485 MAD 11�570 MAD
Cr�ances clients 67�517 MAD 72�603 MAD 74�336 MAD
Autres cr�ances 7�949 MAD 6�936 MAD 5�718 MAD
Disponibilit�s 21�225 MAD 26�620 MAD 36�577 MAD
Total de l'actif 143�279 MAD 168�160 MAD 179�819 MAD
Capitaux propres 6�855 MAD 29�679 MAD 24�987 MAD
Dettes financi�res 70�418 MAD 63�497 MAD 72�707 MAD
Dettes fournisseurs 32�610 MAD 39�264 MAD 43�485 MAD
Autres dettes 33�396 MAD 35�720 MAD 38�640 MAD
Total du passif 143�279 MAD 168�160 MAD 179�819 MAD

Situation financi�re
Situation financi�re 31/12/2010 31/12/2011 31/12/2012
Fonds de roulement 37�256 MAD 48�660 MAD 46�076 MAD
Besoin en fonds de roulement 16�031 MAD 22�040 MAD 9�499 MAD
Etat de tr�sorerie 21�225 MAD 26�620 MAD 36�577 MAD

Fonds de roulement Besoin en fonds de roulement Etat de trésorerie

48 660 MAD 46 076 MAD

37 256 MAD 36 577 MAD
26 620 MAD
21 225 MAD 22 040 MAD
16 031 MAD
9 499 MAD

31/12/2010 31/12/2011 31/12/2012

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Compte de r�sultat
Compte de r�sultat 2010 2011 2012
Chiffre d'affaires 263�830 MAD 288�958 MAD 368�064 MAD
Marge globale 139�618 MAD 172�101 MAD 198�922 MAD
Autres achats et charges externes 35�293 MAD 31�159 MAD 35�593 MAD
Valeur ajout�e 104�325 MAD 140�942 MAD 163�329 MAD
Charges de personnel 102�039 MAD 113�238 MAD 136�824 MAD
Exc�dent brut d'exploitation -2�604 MAD 22�816 MAD 19�786 MAD
Dotations aux amortissements 3�124 MAD 6�296 MAD 6�453 MAD
R�sultat d'exploitation 451 MAD 24�587 MAD 18�778 MAD
R�sultat financier -331 MAD -1�673 MAD -1�985 MAD
R�sultat courant 120 MAD 22�914 MAD 16�793 MAD
R�sultat exceptionnel -1�650 MAD -90 MAD -191 MAD
R�sultat de l'exercice -1�530 MAD 22�824 MAD 16�602 MAD
Capacit� d'autofinancement 1�594 MAD 29�120 MAD 23�055 MAD

D�tail de l'activit� et de la marge

Activit� / Marge 2010 2011 2012
Ventes de marchandises 3�900 MAD 8�979 MAD 2�973 MAD
Marge commerciale 3�900 MAD 8�979 MAD 2�973 MAD
Taux de marge commerciale (%) 100,00% 100,00% 100,00%
Prestations vendues 259�930 MAD 279�979 MAD 365�091 MAD
Production de l'exercice 259�930 MAD 279�979 MAD 365�091 MAD
Achats consomm�s de mati�res 124�212 MAD 116�857 MAD 169�142 MAD
Marge sur production 135�718 MAD 163�122 MAD 195�949 MAD
Taux de marge sur production (%) 52,21% 58,26% 53,67%

Chiffre d'affaires M arge globale Résultat de l'exercice

368,1 KMAD
289 KMAD
263,8 KMAD
198,9 KMAD
172,1 KMAD
139,6 KMAD

2010 22 824 MAD 16 602 MAD

-1 530 MAD 2011 2012

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4. Retraitements

Le r�sultat de l'entreprise est d�terminant dans l'appr�ciation de la valeur de celle-ci mais il peut �tre
influenc� par des d�cisions de gestion, des �v�nements divers ou exceptionnels,...

Les r�sultats pr�sent�s ci-avant doivent �tre retrait�s pour obtenir un r �sultat �conomique corrig �
qui refl�te au mieux la r�alit�.

Les principaux retraitements effectu�s en mati�re d'�valuation d'entreprise concernent :

- l'annulation des �l�ments � caract�res exceptionnels,

- la correction des r�mun�rations,
- la comptabilisation du cr�dit-bail en ventilant les annuit �s en charges financi �res et
amortissements,
- la correction des loyers,
- la correction des dotations aux amortissements.

Concernant les postes du bilan, la r�gle de base est de v �rifier pour tous les postes que la valeur inscrite en
comptabilit� est coh�rente avec la r�alit� �conomique.

Dans le cadre de notre �tude, voici les principaux retraitements que nous avons op �r �s, les retraitements
du bilan �tant directement int�gr�s dans les m�thodes de valorisation :

Retraitement de la masse salariale

Retraitements (Masse salariale) 2010 2011 2012
R�mun�ration(s) dirigeant(s) 24�000 MAD 24�500 MAD 24�500 MAD
Cotisations sociales dirigeant(s) 17�358 MAD 17�301 MAD 18�777 MAD
R�mun�ration r�elle + Cot. soc. 41�358 MAD 41�801 MAD 43�277 MAD
R�mun�ration �conomique 20�000 MAD 20�000 MAD 20�000 MAD
Cotisation sociale 9�000 MAD 9�000 MAD 9�000 MAD
R�mun�ration �conomique + Cot. soc. 29�000 MAD 29�000 MAD 29�000 MAD
Impact sur le r�sultat +12�358 MAD +12�801 MAD +14�277 MAD

M asse salariale Après retraitem ent

41 358 MAD 41 801 MAD 43 277 MAD

29 000 MAD 29 000 MAD 29 000 MAD

2010 2011 2012

Retraitement du cr�dit bail

Retraitements (Cr�dit-bail) 2010 2011 2012
Loyer de cr�dit-bail 2�456 MAD
Amortissement sur cr�dit-bail 2�000 MAD
Frais financier 456 MAD

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Retraitement des amortissements

Retraitements (Amortissements) 2010 2011 2012
Dotations aux amortissements 3�124 MAD 6�296 MAD 6�453 MAD
Amortissement sur cr�dit-bail +2�000 MAD
Amortissements corrig�s 3�124 MAD 6�296 MAD 8�453 MAD
Impact sur le r�sultat

Am ortissements Après retraitem ent

8 453 MAD

6 296 MAD 6 296 MAD 6 453 MAD

3 124 MAD 3 124 MAD

2010 2011 2012

Chacun de ces retraitements impacte directement le r �sultat de votre entreprise. Nous vous pr �sentons
dans ce tableau, la synth�se de ces incidences sur votre r �sultat :

Synth�se des retraitements 2010 2011 2012

R�sultat courant 120 MAD 22�914 MAD 16�793 MAD
Incidence de la masse salariale +12�358 MAD +12�801 MAD +14�277 MAD
Location g�rance +9�910 MAD
Loyer �conomique -1�500 MAD
Charges externes +900 MAD
R�sultat �conomique corrig� 21�788 MAD 35�715 MAD 31�070 MAD

Compte tenu des corrections apport�es ci-dessus, voici la synth �se des r �sultats corrig �s qui serviront de
bases aux m�thodes utilis�es :

R�sultats corrig�s 2010 2011 2012

Exc�dent brut d'exploitation 19�064 MAD 35�617 MAD 36�519 MAD
R�sultat �conomique 21�788 MAD 35�715 MAD 31�070 MAD
Imp�t soci�t� th�orique 7�262 MAD 11�904 MAD 10�356 MAD
R�sultat �conomique fiscalis� 14�526 MAD 23�811 MAD 20�714 MAD
Amortissements corrig�s 3�124 MAD 6�296 MAD 8�453 MAD
Capacit� d'autofinancement 17�650 MAD 30�107 MAD 29�167 MAD

5. M�thodes de calcul retenues

Les m�thodes retenues

L'�valuation d'une entreprise r�sulte d'une combinaison de m�thodes dites "retenues", car adapt �es au
cas particulier apr�s mise � l'�cart des m�thodes inad �quates dites m �thodes " �cart �es".

Dans notre �tude, voici les m�thodes que nous avons retenues. Elles vous sont pr �sent �es sous forme
graphique pour une meilleure repr�sentativit� de chacune d'entre elle dans la valorisation globale de votre
entreprise :

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Valeur patrimoniale 85 169 MAD

Valeur de productivité 118 371 MAD
Capitalisation du bénéfice net moyen 103 575 MAD
Capitalisation selon l'EBE corrigé 94 668 MAD
Capitalisation de la MBA moyenne 136 200 MAD
Capacité de remboursement 108 440 MAD
Capitalisation CAF + Trésorerie 136 200 MAD
Méthode fiscale 92 937 MAD
Méthode DCF 141 062 MAD
Cash-flow actualisés 144 053 MAD
Capacité bénéficiaire prévisionnelle 125 342 MAD
Patrimoniale et trésorerie 110 684 MAD

La pond�ration de ces m�thodes

La valeur financi�re peut �tre appr�hend�e de fa�on technique par :

- une approche patrimoniale qui consiste � �valuer le patrimoine de l'entreprise en valorisant les
actifs au prix du march� en valeur d'usage et en d�duisant les dettes,
- une approche par le rendement qui consiste � valoriser l'entreprise selon les b�n�fices
g�n�r�s.

Les m�thodes que nous avons retenues prennent en compte ces deux param�tres en les pond�rant de la
fa�on suivante :

Pond�ration des m�thodes Valeur Moyenne Patrimoniale Rentabilit�

Valeur patrimoniale 85�169 MAD 1,00 3,00 1,00
Valeur de productivit� 118�371 MAD 1,00 1,00 3,00
Capitalisation du b�n�fice net moyen 103�575 MAD 1,00 1,00 3,00
Capitalisation selon l'EBE corrig� 94�668 MAD 1,00 1,00 3,00
Capitalisation de la MBA moyenne 136�200 MAD 1,00 1,00 3,00
Capacit� de remboursement 108�440 MAD 1,00 1,00 3,00
Capitalisation CAF + Tr�sorerie 136�200 MAD 1,00 1,00 3,00
M�thode fiscale 92�937 MAD 1,00 1,00 3,00
M�thode DCF 141�062 MAD 1,00 1,00 3,00
Cash-flow actualis�s 144�053 MAD 1,00 1,00 3,00
Capacit� b�n�ficiaire pr�visionnelle 125�342 MAD 1,00 1,00 3,00
Patrimoniale et tr�sorerie 110�684 MAD 1,00 1,00 1,00
Valorisation des m�thodes 116�392 MAD 111�931 MAD 118�700 MAD

6. Conclusion

La pond�ration de ces diff�rentes m�thodes d�bouche sur une fourchette d'estimation.

La valeur de votre soci�t� se situe entre 112�000 MAD et 119�000 MAD.

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Estimation haute

É 119 000 MAD

Estimation basse
È
112 000 MAD

Un travail sur les faiblesses constat�es dans le diagnostic devrait, � notre sens, tirer la valeur de l'entreprise
vers l'estimation haute...

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7. M�thodes de calcul retenues

Pond�ration des moyennes

Pond�ration des moyennes Valeur 2010 2011 2012 N+1 N+2 N+3
315�575 263�830 288�958 368�064
Chiffre d'affaires moyen
MAD MAD MAD MAD
32�667 19�064 35�617 36�519
EBE moyen
MAD MAD MAD MAD
32�783 22�119 37�388 33�511
R�sultat d'exploitation moyen
MAD MAD MAD MAD
20�715 14�526 23�811 20�714
B�n�fice moyen
MAD MAD MAD MAD
27�240 17�650 30�107 29�167
MBA moyenne
MAD MAD MAD MAD
32�061 17�650 30�107 29�167 31�424 35�137 41�676
MBA moyenne + Pr�visionnel
MAD MAD MAD MAD MAD MAD MAD
46�548 39�742 45�138 54�764
EBE pr�visionnel moyen
MAD MAD MAD MAD
36�079 31�424 35�137 41�676
CAF pr�visionnelle moyenne
MAD MAD MAD MAD
Pond�ration du calcul des moyennes 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Valeur patrimoniale

Valeur patrimoniale Valeur

Capitaux propres 24�987 MAD
+ Plus-values de la client�le 59�483 MAD
+ Plus-values des immo. corporelles 699 MAD
+ Correction du bilan N 0 MAD
R�sultat de la m�thode 85�169 MAD

La valeur patrimoniale correspond souvent � la valeur plancher de l'entreprise. Lorsque celle-ci d �gage des
b�n�fices r�currents, on choisira les m�thodes calcul �es en fonction des r �sultats.

Valeur de productivit�

Valeur de productivit� Valeur

B�n�fice moyen 20�715 MAD
� Taux de capitalisation 17,50%
R�sultat de la m�thode 118�371 MAD

La valeur de productivit� est calcul�e en capitalisant le b �n �fice net moyen � un taux distinct d'un taux
de placement sans risque. En fait, plus le risque est �lev �, plus le taux de capitalisation sera �lev �.

Capitalisation du b�n�fice net moyen

Capitalisation du b�n�fice net moyen Valeur

B�n�fice moyen 20�715 MAD
x Coefficient de rendement 5 ans
R�sultat de la m�thode 103�575 MAD

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Le coefficient retenu d�termine le rendement d�sir� par un investisseur qui doit tenir compte du risque li �
� la qualit� tant de l'entreprise que du secteur �conomique.

Capitalisation de l'EBE corrig�

Capitalisation selon l'EBE moyen Valeur

EBE moyen 32�667 MAD
x Coefficient 4 ans
- Endettement � long terme 36�000 MAD
R�sultat de la m�thode 94�668 MAD

La valeur de l'entreprise est d�termin�e en fonction de la rentabilit � d'exploitation en tenant compte d'un
nombre d'ann�es, sous d�duction de l'endettement restant.

Capitalisation de la MBA moyenne

Capitalisation de la MBA moyenne Valeur

MBA moyenne 27�240 MAD
x Coefficient 5 ans
R�sultat de la m�thode 136�200 MAD

Les ressources d�gag�es par l'entreprise sont multipli �es par un nombre d'ann �es, le plus souvent en
relation avec les dur�es des financements.

Capacit� de remboursement

Capacit� de remboursement Valeur

MBA moyenne 27�240 MAD
x Part de la CAF disponible (%) 80,00%
x Nombre d'ann�es 6 ans
- Emprunts restants � d�duire (N) 34�000 MAD
- Renouvellement des immobilisations 10�000 MAD
Capacit� de remboursement 86�752 MAD
x Part de l'autofinancement (%) 25,00%
Mode de calcul de l'autofinancement Selon le %
R�sultat de la m�thode 108�440 MAD

La valeur de l'entreprise correspond � sa capacit � � rembourser une dette d'acquisition diminu �e des
emprunts restant d�s et du renouvellement des immobilisations. Cette capacit � peut �tre augment �e
d'une part d'autofinancement.

Capitalisation de la CAF + Tr�sorerie

Capitalisation CAF + Tr�sorerie Valeur

MBA moyenne 27�240 MAD
x Coefficient 5 ans
+ Tr�sorerie exc�dentaire 0 MAD
R�sultat de la m�thode 136�200 MAD
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Les ressources d�gag�es par l'entreprise sont multipli �es par un nombre d'ann �es correspondant � la
rentabilit� souhait�e d'un acqu�reur. On y ajoute la tr �sorerie exc �dentaire disponible imm �diatement.

M�thode fiscale

M�thode fiscale Valeur

Moyennes des m�thodes patrimoniales 85�169 MAD
x Coefficient 0,75%
Moyennes des m�thodes de rentabilit� 116�242 MAD
x Coefficient 0,25%
R�sultat de la m�thode 92�937 MAD

Cette m�thode combine les valeurs patrimoniales et les valeurs de rentabilit � selon des coefficients par
secteur et taille d'entreprise. Cette m�thode couramment utilis �e par l'administration fiscale, permet
d'assembler plusieurs modes de valorisation.

M�thode DCF

D�tail de la m�thode DCF N+1 N+2 N+3

Chiffre d'affaires 379�076 MAD 394�179 MAD 413�795 MAD

R�sultat d'exploitation 36�311 MAD 41�263 MAD 50�423 MAD
- Imp�ts sur les soci�t�s 12�102 MAD 13�753 MAD 16�806 MAD
+ Dotations aux amortissements 8�876 MAD 9�320 MAD 9�786 MAD
- Augmentation du B.F.R. 771 MAD 1�057 MAD 1�373 MAD
- Investissements 22�745 MAD 23�651 MAD 24�828 MAD
= Flux de tr�sorerie 9�569 MAD 12�122 MAD 17�202 MAD
= Flux de tr�sorerie actualis� 8�501 MAD 9�568 MAD 12�062 MAD

M�thode DCF Valeur

Valeur r�siduelle 179�937 MAD
x Taux d'actualisation (Par ann�e enti�re) 12,56%
Taux de croissance � l'infini 3,00%
Valeur globale 156�305 MAD
- Dettes du bilan 15�243 MAD
R�sultat de la m�thode 141�062 MAD

La valeur de l'entreprise, obtenue par les flux de tr �sorerie actualis �s, est bas �e sur sa capacit � �
r�aliser ses pr�visions. Cette m�thode utilise les �l�ments essentiels � la valorisation : croissance,
rentabilit�, investissements.

Cash-flow actualis�s

Cash-flow actualis�s Valeur

CAF pr�visionnelle moyenne 36�079 MAD
x Nombre d'ann�es 5 ans
x Taux de placements 8,00%
R�sultat de la m�thode 144�053 MAD

La valeur de l'entreprise correspond � la somme des flux futurs de tr �sorerie d �gag �s au-cours des
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prochains exercices.

Capacit� b�n�ficiaire pr�visionnelle

Capacit� b�n�ficiaire previsionnelle Valeur

MBA moyenne + Pr�visionnel 32�061 MAD
x Part de la CAF disponible (%) 75,00%
x Nombre d'ann�es 6 ans
- Emprunts restants � d�duire (N) 34�000 MAD
- Renouvellement des immobilisations 10�000 MAD
Capacit� de remboursement 100�274 MAD
x Part de l'autofinancement (%) 25,00%
Mode de calcul de l'autofinancement Selon le %
R�sultat de la m�thode 125�342 MAD

La valeur de l'entreprise correspond � sa capacit �, pass �e et future, � rembourser une dette d'acquisition
diminu�e des emprunts restant d�s et du renouvellement des immobilisations. Cette capacit � peut �tre
augment�e d'une part d'autofinancement.

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