Mmoire

ISCAE Année académique 2009/2010
Remerciements
Je peux pas entamer ce mémoire sans exprimer mon immense gratitude à toutes
les personnes qui, de près ou de loin, m’ont épaulées tout au long de mon stage, et
sans lesquelles ce travail n’aurait pas pu vu le jour.
Un grand merci tout d’abord aux responsables du cabinet SAAIDI & ASSOCIES
, particulièrement M. NAOUFAL AMMAR, de m’ avoir ouvert leurs portes et m’
avoir donné ainsi l’occasion de découvrir la réalité du métier d’audit et de mettre
en pratique mes connaissances académiques.
Je tiens à remercier tout spécialement M.Abdesalam BENMOULA, Assistant
manager au cabinet SAAIDI, qui a tenu à suivre le déroulement de mon stage du
début jusqu’à la fin. Son soutien, sa constante disponibilité et sa gentillesse, ont
grandement participé à la réussite de mon stage.
J’adresse également mes remerciements à tous les membres du cabinet
MASNAOUI MAZARS qui ont contribué à mon initiation au métier d’audit.
Mes plus sincères remerciements vont ensuite à mon encadrant, M. TOUMI qui
n’a ménagé aucun effort dans mon accompagnement pour la réalisation de ce
modeste travail. Il a fait preuve d’une très grande compréhension et d’un louable
sens de la pédagogie pour me guider dans mes recherches.
Je rends hommage aussi à l’équipe ISCAE aussi bien corps professoral que
membres de l’administration. Cette équipe qui, durant les quatre années qu’aura
duré notre parcours universitaire, n’a rien laissé au hasard pour nous doter de la
meilleure formation qui soit afin de nous préparer à affronter le monde du
travail et participer efficacement au développement de notre pays.
Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 1

Thème : L’approche d’audit dans les sociétés de la promotion immobilière
Présentation du Cabinet SAAIDI ASSOCIES…………………………………………………4

Introduction : le secteur de l’immobilier en chiffres……………………………………7
Partie I : Les particularités du secteur de l’immobilier …………………………..9
Chap1 : Cadres juridique et économique du secteur de l’immobilier ……….9
I : Aspect juridique………………………………………………………………………………………………….9
A. la typologie des marchés de travaux………………………………………………………………..9
B. le régime spécifique des responsabilités………………………………………………………..10
II- Aspect économique…………………………………………………………………………………………….11
A. l’inexistence de standards et la présence d’aléas………………………………………….11
B. la durée du contrat……………………………………………………………………………………………….12
Chap2 : le cadre comptable de l’activité immobilière……………………………..……13
I- Les apports du plan sectoriel immobilier………………………………………………………….15
A. Au niveau du fond ………………………………………………………………………………………………….15
B. Au niveau de la forme …………………………………………………………………………………………..24
II- Les spécificités comptables……………………………………………………………………………..26
A- Les différentes méthodes d’enregistrements comptables………………………….26
B- Evaluation des travaux en cours…………………………………………………………………………27
Partie II : Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière…28

Introduction……………………………………………………………………………………………………………………28
Chapitre 1 : Les zones de risques propres au secteur…………………………………………..29
Section I : Les risques d’ordre comptable……………………………………………………………….29
1) Absence de pièces justificatives…………………………………………………………………………..29
2) Comptabilité analytique et répartition des coûts……………………………………………..30
3) Incorporation des charges financières au coût de production………………………..31
4) Comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement……………………31
Section II : les risques d’ordres économique, juridique et managérial………………32
1) Risque d’ordre économique………………………………………………………………………………………32
2) Risque d’ordre juridique………………………………………………………………………………………….33
3) Risque d’ordre managérial……………………………………………………………………………………….33
Chapitre 2 : L’approche audit dans les sociétés de la promotion immobilière….35
Section I : Orientation et planification de la mission…………………………………………..35

1) Les aspects généraux de la planification…………………………………………………………….35

2) La prise de connaissance générale de l’entreprise………………………………………………36
3) L’examen analytique préliminaire…………………………………………………………………………….38
Section II : Evaluation du contrôle interne……………………………………………………………….40
1) Préalables……………………………………………………………………………………………………………………..40
2) Les objectifs du contrôle interne……………………………………………………………………………40
3) Les moyens du contrôle interne……………………………………………………………………………….42
4) Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire.43
5) Audit des sections clés……………………………………………………………………………………………..47
Section III : Contrôle des comptes…………………………………………………………………………….49
1) Objectif……………………………………………………………………………………………………………………….49
2) Les Moyens………………………………………………………………………………………………………………….49
3) L’audit de certaines sections clés…………………………………………………………………..........51
Chapitre 3 : Cas pratique………………………………………………………………………………………………62
Section I : Présentation de la société………………………………………………………………………..62
1) Activité de la société Alpha…………………………………………………………………………………….62
2) Organigramme de la société……………………………………………………………………………………63
3) Relations liées…………………………………………………………………………………………………………….63
4) Organisation, principes et méthodes comptables………………………………………………63
5) Situation fiscale………………………………………………………………………………………………………..64
6) Les immobilisations et Système d’information……………………………………………………64
7) Principales zones de risques identifiées……………………………………………………………..64
Section II : L’évaluation du contrôle interne…………………………………………………………..66
1) Constats ……………………………………………………………………………………………………………………..66
2) Recommandations………………………………………………………………………………………………………69
Section III : Les travaux de contrôle des comptes………………………………………………70
1) Section Clients et comptes rattachés…………………………………………………………………70
2) Section fournisseurs et comptes rattachés………………………………………………………73
3) Section Stocks et encours…………………………………………………………………………………….76
4) Section produits d’exploitation…………………………………………………………………………….81
5) Section Charges d’exploitation……………………………………………………………………………..83
6) Section Financement, Placement, Trésorerie……………………………………………………..85
Conclusion de la 2ème partie………………………………………………………………………………………..89
Conclusion Générale…………………………………………………………………………………………………………90
Bibliographie Glossaire immobilier………………………………………………………………………………91
Annexes

Présentation du cabinet SAAIDI

1. Historique
C'est en 1985 que Abderrahman SAAIDI, après plus de dix années

d'expérience professionnelle dans les domaines de l'audit, du conseil et de la
formation, aussi bien en France qu'au Maroc, notamment en qualité d'Associé
d'un des plus grands cabinets internationaux d'audit et de conseil, a décidé de
créer ce cabinet, à l'origine sous la dénomination A. Saaidi & Associés.
Dès sa création, le cabinet s'est distingué par l'organisation de séminaires

et de rencontres de haut niveau en matière de fiscalité et finance d'entreprise,
ainsi que par la qualité et la pertinence de ses analyses et prises de position sur
des questions dont la complexité, et parfois la sensibilité, ne favorisaient pas
alors l'abondance de débats et d'analyses critiques.
Depuis, le cabinet s'est enrichi de plus de trente collaborateurs et

associés justifiant de compétences pointues et pluridisciplinaires, et a réalisé de
nombreuses missions, tant sur le plan national qu'international, qui lui ont permis
d'acquérir l'expérience, l'expertise et la réputation qui lui sont aujourd'hui
reconnues et ce en dépit de la longue absence de son fondateur, appelé de 1993 à
1998 à assurer des fonctions ministérielles.
Pour des raisons d'indépendance et d'efficacité, les activités de conseil

ont été séparées en janvier 2000 de celles d'audit et de commissariat aux
comptes, les premières étant dorénavant exercées au sein de l'entité Saaidi
Hdid Consultants, et les secondes étant maintenues au sein de A. Saaidi &
Associés
2. Domaines d’intervention :
Renforcé depuis sa création, par des collaborateurs expérimentés, «A.

SAAIDI & Associés » s’est doté de moyens lui permettant de réaliser des
missions d’audit et de conseil en gestion, et d’être le premier cabinet local en
matière de conseil fiscal.
Le cabinet se compose d’un effectif permanent d’environ 30 personnes

issus de formation supérieures (ISCAE, ENCG, Cycle d’expertise comptable,
IAE,…etc.) répartis sur les services suivants :

 Audit :
 Audit conformément aux normes d’audit généralement admises (avis
formel sur les états financiers) ;
 Revue analytique (analyse approfondie des états financiers, étude des
systèmes de procédures en vigueur, sans avis formel sur les états
financiers)
 Commissariat aux comptes.
 Finance :
 Analyse de la situation financière, le diagnostic et le conseil en matière de
structure financière
 Assistance à la préparation des études prévisionnelles des entreprises
 Assistance à la préparation des dossiers de financement et à la
négociation des conditions de financement
 Appréciation financière des divers scénarios envisageables dans le cadre
d'une opération donnée et la préparation des plans financiers en vue de
l’optimisation de la gestion financière de l’entreprise
 Assistance aux travaux de restructuration des entreprises (transmission,
fusion, absorption…)
 Préparation du Business Plan.
 Comptabilité :
 Conception et mise en place de l'organisation comptable et des procédures
 Conception, mise en place et suivi du système de contrôle interne
 Tenue ou supervision de la comptabilité
 Assistance aux travaux d'inventaire et de fin d'exercice
 Assistance aux travaux de consolidation des comptes
 Évaluation de l'organisation et des procédures en place.
 Fiscalité :
 Conseil en vue de rationaliser et de planifier la gestion fiscale de
l'entreprise ou d'une opération déterminée
 Assistance à l'occasion d'un contrôle ou d'un contentieux fiscal
 Assistance à la préparation des déclarations
 Optimisation fiscale : l'analyse des divers montages juridiques ou
financiers envisageables dans le cadre d'une situation économique
 Audit fiscal dans le but de vérifier que l'entreprise remplit bien ses
obligations fiscales d'une part et qu'elle profite de tous les avantages
offerts par la législation fiscale en vigueur d'autre part

3. Portefeuille du cabinet « SAAIDI & Associés » :
Les secteurs d'activités des clients sont assez diversifiés et se répartissent

entre :
* Finance, Bourse & Assurance (ATTIJARI Finances Corp, BMCI BOURSE,

WAFAGESTION, DIAC SALAF…)
* Services et distribution (IWAKO, AVIPHONE, OLKA, DHL….)
* Industries (MANAR – SIERRA-, TUYAUTO, Groupe ADDOHA, Colorado…)
* Énergies et Ressources Naturelles (ZIZ, CMT…)
* Autres (ZELLIDJA, GEMADEC, DISTRISOFT…)
* Immobilier (FADESA, ALLIANCE, ADDOHA, BILADI)
* Textile (GICOTEX, ICOMAIL…)

Présentation du secteur immobilier

Le secteur de l’immobilier est de par son poids économique et de sa
capacité à générer des emplois et de la croissance, propulsé au rang de priorité
nationale au Maroc. La population du Maroc évolue à un rythme avoisinant les 2%
par an. Ainsi, les projections estiment la population marocaine à plus de 30
millions d'habitants en l’an 2004.
En conséquence, la demande en logements est croissance continue d’autant plus

que le Maroc, l’accroissement démographique s’est réalisé en même temps que
l’urbanisation de la population. Par ailleurs, le secteur de l'immobilier constitue
un vrai moteur de l’économie. Il fait appel à plusieurs corps de métiers, ce qui en
fait un excellent secteur créateur d'emplois et de valeur ajoutée. Pour améliorer
ses performances, l’Etat y intervient, soit indirectement en encourageant le
secteur privé par l’intermédiaire des codes des investissements immobiliers
(avantages fiscaux) soient, directement en développant une promotion
immobilière publique et parapublique.
C’est la première fois dans l’histoire du Maroc que l’Etat met à la disposition du
secteur privé une première tranche de 3.400 hectares semi viabilisés avec le
prix coûtant facture à l’appui ;et c’est la première fois également que le système
bancaire privé fait un effort sans précédent en offrant une quotité et un taux
de couverture du produit de l’habitant par le prêt à hauteur de 100 % avec des
taux d’intérêt réguliers et acceptables et la grande innovation du système
bancaire marocain réside dans le délai de remboursement qui a passé d’une
moyenne de près de 15 ans à 25 ans.
Le secteur de l’immobilier au Maroc connaît aujourd’hui une "grande évolution"

en tant que l’un des secteurs érigés en priorité dans le Royaume, ce secteur
porteur est appelé à doubler sa capacité de production moyenne pour la porter à
100.000 logements par an au lieu de 50.000 unités actuellement. L’accroissement
de cette capacité de production exige d’apporter un changement radical et
profond sur l’ensemble du secteur de l’environnement et de l’urbanisme.

Potentiel de croissance du secteur :

1- Les forces du secteur :
- Exonérations fiscales pour inciter les promoteurs immobiliers à

l'investissement ;
- Elaboration d'un contrat programme 2004-2007 entre les opérateurs BTP et
le gouvernement ;
- Ferme volonté des autorités publiques de résorber le problème de l'habitat
en général et de l'habitat insalubre en particulier ;
- Valorisation de l’immobilier par les ménages marocains et sa perception
comme moyen d'investissement ;
- Présence importante des investissements des MRE dans l’immobilier, soutenue
par le Fonds Hassan II pour le développement économique et social ;
- Emergence de puissants groupes nationaux ayant développé un savoir-faire et
une qualité de prestations reconnus et primés.
2- Les Opportunités d’immobilier :
- Existence d'une forte demande pour l’immobilier soutenu par un mouvement

de baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers ;
- Population jeune, tranche d'âge (25 ans-40 ans), représentant plus de 24% de
la population marocaine et constituée de plus en plus de personnes actives ;
- Taux d'urbanisation en croissance pouvant atteindre 65% à l'horizon 2012 ;
- Coopération active entre les promoteurs immobiliers et les banques
commerciales.

PARTIE 1 : Particularité du secteur immobilier
Chap1 : Cadres juridique et économique du secteur de l’immobilier
I : Aspect juridique
Une présentation exhaustive du cadre juridique de l’activité de l’immobilier

justifierait une étude complète à elle seule, nous nous limiterons donc à un
exposé volontairement synthétique des domaines suivants :
A. la typologie des marchés de travaux

B. le régime spécifique des responsabilités
A. Classification des marchés de travaux
On peut retenir cinq grands types de classification.
Il est nécessaire de s’imprégner de toutes les formes de marchés qui sont

déterminantes dans la stratégie de l’entreprise, car ayant une incidence sur la
formation du résultat des chantiers et pour l’analyse qu’un auditeur pourrait en
faire.
La diversité des marchés de travaux et des réglementations spécifiques y
afférentes pourrait obliger les entrepreneurs à contourner certains formalismes
ou à s’y adapter.

B. le régime spécial des responsabilités
Il existe une responsabilité biennale pour les menus travaux et une

responsabilité décennale portant sur tout fait mettant en cause la solidité de
l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Le point de départ de la garantie est la réception de l’ouvrage. Cette réception
par le maître d’ouvrage est un acte essentiel de la réalisation du marché. Ses
effets sont identiques que le marché soit public ou privé bien que les procédures
soient différentes. La réception a pour principaux effets :
- de constater que les travaux prévus au marché ont été réalisés ;
- de fixer, limitativement, par les réserves, les réfections ou autres
compléments restant à exécuter ;
- de transférer au maître de l’ouvrage la garde de l’ouvrage ( transfert des
risques, perte partielle ou totale), ces charges incombant à l’entrepreneur
jusqu’à la réception ;
- de mettre en oeuvre les procédures de règlement et d’exigibilité du solde des
travaux ;
- enfin, de faire courir les délais de garantie de bon fonctionnement, décennale
et éventuellement contractuelle.
Au titre de la responsabilité biennale, pour les menus travaux, ou de la garantie
contractuelle, il est prévu une garantie de 1 ou 2 ans, selon les marchés, à
compter de la date de réception, matérialisée le plus souvent par une caution ou
une retenue de garantie dénommée aussi de « bonne fin ». Passé ce délai, la
responsabilité contractuelle ou biennale de l’entreprise ne peut être mise en
cause.
Par ailleurs, à compter de la réception, l’entreprise est responsable pendant dix
ans des vices de construction pouvant entraîner la perte de l’ouvrage, ou le
rendant impropre à son utilisation, non visibles lors de la réception. A ce titre, il
convient de rappeler que la souscription par l’entrepreneur à une assurance
décennale est obligatoire.

II- Aspect économique
Le secteur de l’immobilier présente des spécificités économiques qui sont dus à

l’inexistence de standard, à la présence d’aléas dans la réalisation des travaux et
à la durée des chantiers.
Quant à la présentation des métiers du bâtiment, le secteur du bâtiment et
travaux publics compte 22 sous secteurs fixés par l’arrêté du ministre de
l’équipement n° 1944-01 du 19
octobre 2001 :
- terrassements
- assainissement – conduite – canaux
- fondations spéciales, injection – sondages et forages
- construction de bâtiments ;
- travaux maritimes et fluviaux ;
- menuiserie ;
- plomberie, chauffage, climatisation ;
- équipements hydromécaniques, traitement d’eau potable ;
- électricité ;
- courants faibles, traitement acoustique et audio-visuel ;
- peinture, vitrerie ;
- étanchéité, isolation ;
- revêtement ;
- plâtrerie, faux plafonds ;
- monte-charges, ascenseurs ;
- isolation frigorifique et construction de chambres froides ;
- installation de cuisines et buanderies ;
- signalisation et équipement de la route ;
- aménagement des places vertes et jardins ;
- travaux artisanaux de bâtiments ;
- construction d’ouvrage d’art.
Les caractéristiques économiques :

A. l’inexistence de standards et la présence d’aléas
La standardisation dans le secteur du BTP est quasi-inexistante. En effet,

chaque ouvrage conserve est spécifique à la demande d’un client donné.
L’auditeur se trouve donc confronté, en règle générale, à l’absence de références
qui permettraient d’orienter son diagnostic, chaque entreprise et chaque
chantier ayant ses propres spécificités.
Ce caractère spécifique de chaque contrat renforce les aléas portant sur le
bénéfice à atteindre du chantier. Ces aléas sont de deux natures différentes :
- les aléas techniques pouvant découler par exemple des conditions climatiques
(intempéries…) ;
- les aléas portant sur l’exécution des travaux pouvant découler par exemple de
la coordination entre les différents intervenants (bureau d’étude, sous-
traitants…).
L’examen par l’auditeur des litiges clients est d’ailleurs révélateur : outre leur
nombre parfois élevé, chaque litige est spécifique et débuche et débouche
souvent sur des situations techniques complexes nécessitant l’intervention
d’experts.
Pour se convaincre de l’impact de ces différents aléas sur la rentabilité des
chantiers, il suffit de comparer le taux de marge entre des contrats proches par
leur nature.
Dans la pratique, on observe de telles variations que la notion de marge moyenne
ne signifie pas grand-chose.
B. la durée du contrat
Une autre caractéristique du secteur du BTP est la durée des chantiers, souvent
supérieures à 12 mois. En effet, la plupart des marchés sont des contrats à long
terme.
Cette particularité appelle une spécificité comptable relative au mode de
comptabilisation du résultat que nous verrons plus loin.
Il en découle pour l’auditeur une certaine difficulté à donner une opinion sur la
traduction comptable d’une réalité économique en cours. Plus que dans toute
autre activité, il doit pouvoir analyser le suivi prévisionnel de chaque opération et
faire preuve d’une grande curiosité technique.

Les spécificités économiques ainsi rappelées devraient être constamment

présentes à l’esprit de l’auditeur.
Chap2 : les spécificités comptables de l’activité immobilière
Durant ces deux dernières décennies, le Maroc a entrepris des réformes visant à
moderniser l'environnement juridique et économique de l'entreprise et à
normaliser ses pratiques comptables et financières.
Ainsi, sur le plan comptable, un effort considérable a été effectué et s'est
traduit par :
- l'adoption de la loi comptable n° 9-88 relative aux obligations comptables des

commerçants qui a édicté des règles répondant aux standards internationaux ;
- la création de l'ordre des experts comptables ;
- la promulgation du code général de normalisation comptable (CGNC) ;
- et l’adoption de différentes lois sur les sociétés, comportant des prescriptions
visant une plus grande transparence des affaires, telles que la certification des
comptes, la publication des informations financières et la responsabilité des
dirigeants.
Dans le même cadre, et dans un souci de mettre en relief les concepts et

conventions spécifiques à certains secteurs, d'unifier les modes de
comptabilisation des opérations et de produire des informations pertinentes
permettant de comparer les performances des entreprises du secteur, des plans
comptables sectoriels ont été adoptés par le Conseil National de la Comptabilité
(CNC).
Le secteur immobilier ne pouvait rester en marge de cette mouvance, ce qui a
incité le département de l'habitat et de l'urbanisme à la création d'une
commission technique spécialisée en vue de l'élaboration d'un plan comptable
propre au secteur, couvrant aussi bien les entreprises publiques que privées et
dont l'adoption s'est concrétisée en 2003.
La mise en place d’un plan comptable spécifique est motivée par les singularités
du secteur. En effet, les opérations de production immobilière se distinguent par
les particularités suivantes :

� Le cycle de production qui s'étale en général sur plusieurs exercices : les

opérations de lotissement et de constructions sont des opérations
particulièrement longues ;
� L’importance de leurs stocks étant donné le poids de la charge foncière, les

travaux de viabilisation et de construction ainsi que les charges financières
relatives aux financements mobilisés (l'immobilier étant un secteur très
consommateur de fonds) ;
� La spécificité d'évaluation des stocks à l'achèvement (certaines dépenses

restent à prendre en charge alors que les opérations de construction sont
achevées et les réceptions techniques prononcées).
A ces considérations découlant de la nature même de l'activité dans le secteur

immobilier, il fallait ajouter l'absence de référentiels permettant d'obtenir une
harmonisation des méthodes de comptabilisation et une unification des pratiques
dans les entreprises liées au secteur, si on exclut les organismes sous tutelle
(OST) pour lesquels le ministère avait élaboré les supports suivants :
- en 1982, un mémorandum utilisé comme référentiel comptable jusqu'en 1998 et

qui ne répondait plus aux besoins comptables et fiscaux de ces organismes ;
- et à partir de 1999, le manuel de procédures élaboré par le département de
l'habitat et de l'urbanisme pour ces mêmes organismes.
L'adoption du nouveau plan comptable sectoriel a permis de résoudre les
problèmes liés aux pratiques comptables du secteur et a apporté les réponses
aux difficultés auxquelles se trouvaient confrontés les responsables des
services comptables dans les entreprises de promotion immobilière.
Ce plan comptable couvre désormais l’ensemble des entreprises qui produisent ou
achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de logements ou des lots
de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location.
Parmi les apports indéniables de ce plan comptable, les réponses apportées aux
particularités comptables dans le traitement des stocks des encours et des
produits finis.
L'objectif du présent article étant de mettre en relief ces apports et de les
comparer à la pratique internationale (normes IAS).

Ainsi, nous développerons dans une première partie les principales dispositions
du Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) en mettant en lumière les
nouvelles dispositions du plan comptable sectoriel immobilier (PCSI) et les
raisons les ayant motivés.
Dans une deuxième partie, nous présenterons une synthèse des normes IAS en
matière d'évaluation des stocks des encours et des produits finis en faisant
ressortir essentiellement les particularités liées au secteur immobilier.
I- Les apports du plan sectoriel immobilier
Les principaux apports du nouveau plan comptable sectoriel immobilier (PCSI)

peuvent être scindés en deux groupes :
 le premier concerne les particularités liées au fond (A) ;

 le second traite des particularités liées à la forme et méthodes de
présentation des comptes (B).
A- Au niveau du fond
Il s’agit principalement des aspects relatifs :

 à la dépréciation des stocks (1.1) ;
 à l'incorporation des charges financières au coût de production (1.2) ;
 aux traitements à réserver aux charges commerciales et de publicité
(1.3) ;
 aux honoraires et frais (1.4) ;
 et enfin aux provisions pour travaux restant à effectuer (1.5).
A.1 Provisions pour dépréciation des stocks
a) Dispositions du code général de normalisation comptable (CGNC)
En application du principe de prudence, est retenue comme valeur comptable

nette dans le bilan, la valeur d'entrée ou si elle lui est inférieure, la valeur
actuelle.

Si la valeur actuelle est inférieure à la valeur d'entrée, il est appliqué à cette

dernière une correction en diminution sous forme d'une ''provision pour
dépréciation".
b) Apports du nouveau plan comptable sectoriel (PCSI)
L'essentiel des apports réside dans l'accent mis sur la dépréciation, souvent
ignorée par les responsables de la comptabilité dans les sociétés de promotion
immobilière, en montrant les repères pouvant aider à la détermination des
valeurs à comparer.
Les ventes dans le secteur immobilier s'étalent en général sur une longue durée ;
c'est d'ailleurs l'une des caractéristiques du secteur, ce qui génère des stocks
importants de produits finis et il arrive parfois que des difficultés sérieuses
dans la commercialisation et la liquidation des produits apparaissent.
Sur le plan comptable, cette situation laisse entendre la mise en place de
politiques de provisionnement, à même de satisfaire aux exigences et au respect
des principes comptables.
Ainsi, les sociétés immobilières se trouvent dans l'obligation de constater des
provisions pour dépréciation des stocks surtout en fin de projets (queues de
projets, lots de terrains mal orientés ou difformes dans le cas des lotissements).
Compte tenu du mode de comptabilisation des coûts de revient, l'évaluation des
provisions pour dépréciation des stocks de produits finis et des encours doit
être calculée en respectant, notamment, le principe de prudence (même
lorsqu'elles sont probables, les charges doivent être inscrites dans les comptes
de l'exercice).
A ce titre, il est essentiel de vérifier que le coût des stocks reste constamment
inférieur à la valeur probable de vente, frais de commercialisation déduits. Une
comparaison périodique de ce coût avec les tarifs de vente pratiqués permet une
appréciation rapide de la situation du bien en stock. Pour être pris en
considération, ce tarif doit exprimer la situation réelle du marché, difficilement
appréciable en l'absence de données permettant de fiabiliser les jugements.
En cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l'entreprise est
tenue de s'assurer de l'opportunité de constater des provisions pour
dépréciation des stocks surtout lorsque ces stocks datent de plusieurs années,
et qu'aucune réservation ou option d'achat n'est constatée sur le dit programme.

La mévente ou encore les annulations des réservations peuvent être un signe

révélateur d'une situation difficile, et inciteraient donc à la comptabilisation de
provisions pour dépréciation
L'entreprise doit mettre en place des procédures permettant la détection et la
dépréciation comptable de valeurs non réalisables et d'opérations à risques,
notamment par la mise en place de procédures de suivi des coûts par programme,
et une mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque
exercice. Ce coût sera comparé au prix de vente net de frais de vente directs
estimés afin de dégager les provisions éventuelles à constater.
La provision pour dépréciation doit être constituée, même pour les programmes
en cours de réalisation, s'il paraît probable qu'ils se solderont par des déficits,
ce qui suppose l'existence au sein de la société d'une structure de suivi des
coûts et des réalisations par projet et par phase.
Les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, devraient
faire l'objet d'une provision dès lors que leur montant s'avère supérieur au
montant du bénéfice prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus.
La constatation comptable des provisions devra faire la distinction entre les
provisions pour dépréciation des stocks et celles pour risques et charges.
En pratique, et afin d'estimer les dites provisions d'une manière raisonnable, une
réunion avec les services techniques de la société et les responsables de la
commercialisation s’impose et permettrait en principe d'éclairer les comptables
sur l'éventualité de constater de telles provisions.
A.2- Incorporation des charges financières au coût de production des opérations

immobilières

Le coût d'acquisition ou de production, réel et complet, ne comprend pas, sauf
conditions spécifiques de l'activité à justifier dans l'Etat des Informations
Complémentaires (ETIC) :
- les frais d'administration générale de l'entreprise ;
- les frais de stockage des produits;
- les frais de recherche et développement ;
- les charges financières.

Néanmoins, les charges financières relatives à des dettes contractées pour le

financement spécifique de production dont le cycle normal d'élaboration est
supérieur à douze mois peuvent être incluses dans le coût de production
La principale innovation du plan comptable sectoriel en matière d'incorporation

des charges financières au coût de production des opérations immobilières
réside dans l'utilisation de la dérogation prévue par le code général de
normalisation comptable (CGNC).
Les opérations de promotion immobilière sont généralement financées par les
apports personnels des promoteurs, les avances reçues des futurs acquéreurs et
les emprunts bancaires.
Ces dernières ressources génèrent des frais financiers importants, surtout dans
les cas où la réalisation des projets connaît des retards ; ce qui impacterait
considérablement les résultats.
Le PCSI part du principe que le cycle de production dans le secteur immobilier
est généralement supérieur à une année et prévoit la possibilité pour les
entreprises d'inclure dans le coût de production les charges financières courues
pendant la période de production.
Ces charges financières sont issues d'emprunts spécialement contractés pour la
réalisation d'un projet immobilier : lotissement et/ou construction.
Les emprunts sont spécifiquement affectés à un programme déterminé. Dans le
cas où ces emprunts financent simultanément plusieurs opérations, les charges
financières sont affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au
niveau de l'ETIC, les modalités de répartition. C'est en fait le cas de toutes les
opérations intégrées où le financement englobe l'ensemble du projet alors que
les travaux sont réalisés par tranche et les réceptions techniques sont
prononcées au fur et à mesure des achèvements.
La difficulté qui apparaît à ce stade de l'analyse réside essentiellement dans le
choix d'une clé appropriée de répartition des charges financières par tranche
puisque l'éventualité de créer et d'affecter les financements au démarrage et
par phase se trouve très délicate du fait de la multitude des comptes à gérer
surtout dans les opérations intégrées à réaliser par étapes.
L'incorporation des charges financières a lieu jusqu'à l'achèvement de
l'opération (construction-lotissement).

La durée d'incorporation des charges financières au coût de production est

subordonnée à la détermination de la date d'achèvement qu'il convient de
retenir. L'achèvement technique doit générer l'achèvement comptable. Cet
achèvement est prononcé soit par les services techniques de la société qui
constatent la réception des travaux et la matérialisent par un procès-verbal, ou
encore les services de la commune qui délivrent des procès-verbaux (PV) de
réception provisoire des travaux dans le cas des lotissements, les permis
d'habiter dans le cas des constructions à usage d'habitation, les autorisations
d'exploitation ou attestations de conformité pour les constructions à usage
commercial ou autres.
Dans le cas particulier où le programme se trouve réalisé par phases, faisant
l'objet d'une réception provisoire partielle, toute phase réceptionnée ne doit en
aucun cas recevoir des charges plus particulièrement celles financières. Celle-ci
étant considérée comme totalement achevée, les charges futures y afférentes
devraient être provisionnées pour permettre le déstockage des ventes réalisées
sur cette phase. Cette règle s'applique d'ailleurs à l'ensemble des charges
restant à engager et qui doivent faire l'objet d'une estimation pour être
intégrées dans le coût du projet pour des besoins de déstockage (sorties des
stocks).
Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des
terrains est opérée à partir de la matérialisation de la décision d'acquisition par
le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul
ou du ou des vendeurs.
Pour les lotissements, l'incorporation des charges financières au coût des stocks
est effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir où la
délivrance du plan « NE VARIETUR » par les services de la commune.
Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges
financières est constitué par la date de délivrance de l'autorisation ou permis de
construire.
* cas particulier : les opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD)
Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne
sont engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations
sont disponibles.
Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la
convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément.

A.3 Incorporation des charges commerciales et de publicité
Sont inscrites dans le poste 613/614 les charges externes autres que les achats
directement consommés par l'entreprise.
Sont comptabilisées dans le compte 6148 toutes les charges concernant les
exercices antérieurs touchant les comptes de ce poste.
Le compte 6149 enregistre à son crédit les rabais, remises et ristournes sur les
autres charges externes, obtenus des fournisseurs et dont le montant, non
déduit des factures, n'est connu que postérieurement à la comptabilisation de
ces factures.
Quant aux charges de distribution, elles ne sauraient en aucun cas être portées
dans les coûts de production.
Le plan comptable sectoriel immobilier est venu trancher le problème crucial

relatif aux charges commerciales et frais de publicité en précisant le traitement
à réserver à chaque nature de dépenses afin d'unifier la pratique sectorielle.
Les charges de commercialisation telles que celles relatives :
- au fléchage et à la signalisation d'un chantier ;
- à l’achat de maquettes ;
- à l’aménagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements – témoins ;
- aux plaquettes commerciales ;
- à la publicité de lancement de programme ; constituent un élément du coût du
projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks.
Dans les projets de grande envergure, la construction et l'aménagement d'un
complexe de vente (bureau de vente) pourra être considéré comme une
immobilisation amortissable sur la durée d'utilisation dudit complexe. Le même
traitement peut être appliqué aux frais de publicité et de prospection de ces
grands projets. L'usage de cette option devra être explicite et justifié au niveau
de l'ETIC.
Pour ce qui est des ventes proprement dites, la commercialisation est entamée
en principe dès le démarrage du projet. La loi permet désormais la vente en
futur état d'achèvement (VEFA) et les sociétés de promotion immobilière font

appel à des agences spécialisées afin de soutenir leur rythme de ventes. Elles
sont donc amenées à leur verser des commissions sur leurs concrétisations alors
même qu'aucun produit (chiffre d'affaires) n'est constaté sur le plan comptable.
Le traitement de ces charges commerciales n'était pas harmonisé dans
l'ensemble des entreprises du secteur et c’est la raison pour laquelle le nouveau
plan comptable sectoriel a décidé d'en unifier le traitement.
Ainsi, les dépenses courantes de commercialisation et de publicité qui
constituent en principe des charges de l'exercice (frais de publicité générale,
coûts directement liés à la commercialisation comme les rémunérations
d'intermédiaires commerciaux qui ne peuvent pas constituer des éléments du
coût de revient) doivent être retraitées en charges payées d'avance et reprises
en fonction du constat définitif du transfert de propriété du bien en question.
-Incorporation des frais de fonctionnement par le biais d’une commission
d’intervention
Actuellement, la majorité des promoteurs immobiliers, notamment publics, ne
disposent pas d’une comptabilité analytique leur permettant d’incorporer les
charges indirectes au coût de production des opérations réalisées.
Une ancienne pratique des promoteurs publics consistait à calculer le coût
d’intervention du promoteur (c’est à dire l’incorporation des charges de
fonctionnement) par l’application d’un pourcentage fixe aux dépenses engagées
pour chaque programme.
Ce taux est de 7 % pour les opérations réalisées en maîtrise d’ouvrage directe
par le promoteur et fonction des conventions établies pour les opérations en
maîtrise d’ouvrage délégué (MOD).
Cette méthode est transitoire en attendant la mise en place d’une comptabilité
analytique.
Mais elle constitue une spécificité par rapport aux méthodes prévues par le
CGNC et doit donc être mentionnée en tant que telle dans l’Etat des
Informations Complémentaires (ETIC).
Le terme de commission en ce qui concerne les opérations en maîtrise d’ouvrage
directe est remplacé par le terme « transfert de charges de fonctionnement »
car il traduit mieux la réalité de l’opération.
A.4 Honoraires et frais

Les mêmes dispositions citées plus haut et relatives aux frais de publicité et
charges commerciales sont applicables aux honoraires et frais.
Le coût de production des biens ou des services en stock est formé de la somme:
- des coûts d'acquisition des matières et fournitures utilisées pour la production
de l'élément ;
- des charges directes de production telles les charges de personnel, les
services extérieurs, les amortissements, ... ;
- des charges indirectes de production dans la mesure où il est possible de les
rattacher raisonnablement à la production de l'élément et qui ont été engagées
pour amener les produits à l'endroit et dans l'état où ils se trouvent.
Toutefois, ce coût de production, réel et complet, ne comprend pas, sauf
conditions spécifiques de l'activité à justifier dans l'ETIC :
- les frais d'administration générale de l'entreprise ;
- les frais de stockage des produits ;
- les frais de recherche et développement ;
- les charges financières.
Une des particularités du secteur immobilier réside dans le fait que l'ensemble
des travaux fait appel à des prestataires de services dans différents domaines
de compétences et les montants des honoraires versés à ces consultants est
d'une importance significative.
Ces honoraires ont trait en fait à des études directement liées à la réalisation
du projet et conditionnent même l'entame des projets. Le caractère direct de
ces prestations fait qu'elles soient incorporées au coût du projet.
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des
programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il
s'agit notamment des frais suivants :
- Assurances propres aux programmes ;
- Honoraires des architectes, architectes paysagers, architectes urbanistes ;
- Honoraires des topographes et géomètres ;
- Honoraires des avocats ;
- Honoraires des notaires ;

- Frais de courtage ;
- Frais d'expertise ;
- Frais juridiques ;
- Frais d'appels d'offres ;
- Annonces et insertions propres aux programmes en cours.
Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks.
Les autres honoraires de conseil, d'audit, de commissariat aux comptes ainsi que
les frais d'actes et de contentieux sont comptabilisés en charges de l'exercice.
A.5- Provisions pour travaux restant à effectuer
Il arrive souvent que dans des opérations immobilières d'une certaine taille, la
réalisation par tranche s'impose et les entreprises sont amenées à réclamer des
réceptions provisoires des travaux afin de pouvoir céder les biens vendus sur la
tranche et encaisser les reliquats restant dus sur ces ventes pour alléger les
besoins de trésorerie.
Ainsi, le calcul du prix de revient devant servir de base aux déstockages doit
inclure tous les coûts relatifs à cette tranche en tenant compte même des
dépenses à venir dont la réalisation immédiate est décalée dans le temps et la
quote-part de la tranche dans les équipements communs.
Afin donc d'éviter de constater ces montants futurs en charges d’impacter les
résultats des exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement
des travaux restant à réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de
ces éléments prévisionnels et maintenir ce dernier identique jusqu'aux dernières
sorties.
Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à
la constatation de l'achèvement d'un programme pour permettre d'arrêter le
coût total d'un projet.
Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec
précision au moment de l'achèvement des opérations. Il s'agit notamment :
- des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;
- de travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est
apparue à la fin du chantier ;
- de la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être
répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs ;

- des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée
assez longue après la vente du programme concerné ou encore de travaux dont la
réalisation immédiate ne peut être effectuée étant donné l'état d'avancement
du projet pour ne pas les détériorer telle que la porte d'entrée, les plantations
sur les voies d'accès, les revêtements des voies intérieures, ...
Les provisions doivent également comprendre des dotations pour acquisition de
terrain permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des
terrains déjà aménagés ou construits par l'entreprise, et dont la propriété n'est
pas encore transférée (apurement de l'assiette foncière).
Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en
majoration du coût de revient, à l'exclusion :
- des coûts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date
d'achèvement ;
- des frais financiers postérieurs à l'achèvement ;
- des charges d'entretien et de copropriété des logements invendus ;
- des frais internes de gestion de l'entreprise après l'achèvement.
Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées
permettant d'apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La
détermination du montant de la provision pourrait être basée sur les données
statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au
coût définitif des projets achevés ou estimations faites par le bureau d'études,
consultants ou encore devis établis par les entreprises.
Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des
provisions et leurs montants par catégories de projet.
B- Au niveau de la forme
Adaptations relatives aux règles de fonctionnement des comptes prévues par le

CGNC et harmonisation des écritures comptables et des faits générateurs
B.1 Dérogation relative au plan des comptes
Sur le plan de la forme et par dérogation aux règles et plan des comptes prévus
par le code général de normalisation comptable (CGNC), le nouveau plan
comptable du secteur immobilier (PCSI) a prévu deux nouveaux comptes pour les
produits encours sortis et les produits finis sortis avec un 9 en quatrième

position, ce qui déroge au respect des numéros et intitulés des comptes

obligatoire jusqu'au quatrième chiffre dans le CGNC :
3139 – produits en cours sortis
3159 – produits finis sortis
Cette nouvelle forme des comptes permettra l'application de la règle de tenue
des comptes exposée ci-dessous.
Il y a lieu d'associer à chaque compte, un compte spécial au crédit duquel sont
comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par un 9 en quatrième
position de la codification, enregistre les sorties de stock et permet de
conserver dans le compte principal le coût de revient cumulé.
B.2 Variation des stocks
Cette adaptation concerne le traitement des variations de stocks en matière

d’opérations propres. En effet, compte tenu de la composition du coût du stock,
la variation des stocks au cours d’un exercice ne sera pas cherchée en totalité
dans le poste 713 " variation des stocks des produits " mais sera constituée par
la somme des éléments suivants :
713 – Variation des stocks
7197 – Transferts de charges, correspondant à la commission d’intervention sur
opérations propres
7397 – Transferts de charges financières correspondant à l’imputation des frais
financiers aux coûts des stocks
Le nouveau plan comptable a consacré la répartition des comptes de stocks en
trois éléments distincts. Cette manière de procéder utilisée jusqu'à présent
dans quelques rares sociétés du secteur, permet la comptabilisation suivante :
 Les stocks de terrains en réserves foncières ;
 Les travaux en cours (lotissement en cours ou encore constructions en
cours dans un compte à part) ;
 En dernier lieu, les stocks de produits finis ou achevés dans un troisième
compte tout en précisant à chaque fois le fait générateur devant amener
les virements de comptes à comptes.
La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par
l'obligation de faire apparaître dans la comptabilité générale le coût historique
cumulé de chaque opération jusqu'à sa complète sortie des stocks.
Les stocks seront, dans la mesure du possible, éclatés par nature de coûts.

Enfin, et en ce qui concerne la comptabilisation en stocks des charges de

l'exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes
de stocks pour le montant hors taxes récupérables par le crédit des comptes
fournisseurs et c'est seulement en fin d'année qu'une écriture de reconstitution
des flux sera enregistrée.
Ainsi, et à la clôture de l'exercice, le total des mouvements de l'exercice
apparaissant au débit de chaque sous compte de stocks est constaté en une seule
écriture dans chaque compte de charges.
II- Les spécificités comptables
A- Les différentes méthodes d’enregistrements comptables des contrats à

long terme.
Les spécificités comptables relatives au secteur du BTP sont liées

principalement aux composantes suivantes :
- l’évaluation et la comptabilisation du chiffre d’affaires ;
- l’évaluation des stocks des travaux en cours ;
- l’appréciation et la comptabilisation des provisions pour perte à stade et à
terminaison le cas échant ;
- l’évaluation des provisions pour risques et charges.
Les travaux de BTP relèvent généralement des contrats à long terme.
Au Maroc, trois méthodes de constatation du résultat existent : la méthode à
l’achèvement des travaux, la méthode à l’avancement et la méthode du bénéfice à
l’avancement des travaux.
- La méthode à l’achèvement consiste à ne comptabiliser le chiffre d’affaires et
le résultat qu’au terme de l’opération. En cours d’opération, les travaux en cours
sont constatés à la clôture de l’exercice à hauteur des charges qui ont été
enregistrés.
Si le résultat global prévu pour l’opération est une perte, celle-ci est
provisionnée dès qu’elle est connue
- La méthode à l’avancement, quant à elle, consiste à constater à la clôture de
chaque exercice l’ensemble des produits et des charges de production liés à une
opération sur la base de ce qui est appelé des situations méritées.

- La méthode du bénéfice à l’avancement, quant à elle, consiste à constater à la

clôture de chaque exercice le résultat sur chaque opération même partiellement
exécutée.
B- Evaluation des travaux en cours
Le problème de la valorisation des travaux en cours se pose principalement aux

entreprises qui constatent leurs résultats à l’achèvement, ou qui ont opté pour la
technique des produits nets partiels.
La méthode de l’avancement permet, quant à elle, de réduire des travaux en
cours aux travaux effectués à la fin d’un exercice mais qui n’ont pas été
reconnus de manière contradictoire. Il s’agit principalement des travaux
effectués entre la date de la dernière situation (le 25 du mois) et la date de
l’arrêté (le 31 décembre par exemple) et sont souvent peu significatifs.
Définition
Les travaux en cours sont constitués des travaux effectués depuis la date des
derniers travaux matérialisés par les deniers attachements ou situations, jusqu’à
la date de clôture de l’exercice.
Ces travaux sont évalués au coût de revient. S’il s’avère que ce coût de revient
est supérieur au prix de vente, une provision est constituée.
La constatation des provisions pour perte à stade et à terminaison
L’application de la règle de prudence conduit à la constatation immédiate, en cas
de chantier déficitaire, de l’intégralité de la perte à terminaison qu’elle soit
relative à des travaux engagés ou non.
Dans le cas de la méthode à l’achèvement, cette provision se subdivise en :
-une provision pour dépréciation des travaux en cours à hauteur de la perte sur
les travaux déjà exécutés ;
-une provision pour risques et charges à hauteur de la perte sur travaux restants
à engager.
Dans le cas de la méthode à l’avancement, la provision pour dépréciation des
travaux en cours n’existe pas. La perte à stade est constatée par une
régularisation des produits de manière à ce que cette perte corresponde à la
perte globale multipliée par le pourcentage d’avancement.
L’excédent de la perte globale sur la perte à stade est comptabilisé par voie de
provision.

Partie 2: L’approche d’audit dans les sociétés de la promotion

immobilière
INTRODUCTION
Dans la première partie, nous avons pu mettre en relief les spécificités

économiques et réglementaires de la promotion immobilière considérée comme
activité à très grand potentiel mais présentant de multiples risques autant pour
le chef de l’entreprise qui se trouve confronté
à un mode de gestion bien particulier que pour le commissaire aux comptes dans
le cadre de ses travaux de certification. Ces risques sont de natures différentes
et influencent considérablement la démarche d’audit pratiquée dans ce secteur.
Cette dernière s'articule généralement autour de trois étapes essentielles :
- Une étape de planification :
Cette étape comprend la prise de connaissance générale de l'entreprise et

l'analyse des zones de risques ce qui conduit à l'élaboration de la stratégie et du
plan d'audit.
- Une étape d'exécution :
Elle concerne la mise en pratique du plan d'audit, l'obtention des preuves d'audit
par des tests de conformité, des tests de permanence et enfin l’exécution du
plan d'audit qui se déroule généralement en deux phases :
-Phase intérim:
Effectuée normalement en cours d'exercice pour déterminer la qualité du

système de contrôle interne.
-Phase finale :

Effectué normalement après la clôture de l'exercice et sur la base des états

financiers qui seront présentés aux actionnaires et elle se consacre à l'étude du
contenu et de la présentation de ces documents.
- Une étape de finalisation :
Il s'agit d'élaborer une revue critique du travail effectué et la rédaction des

rapports d'audit.
Cette démarche a pour vertu d'être simple et efficace et elle permet de passer
en revue l'ensemble des systèmes significatifs de l'entreprise, selon une
approche "TOP - DAWN" allant du général au particulier.
Cependant, face à la complexité liée à la réglementation tant juridique que
comptable de la promotion immobilière, il s’avère nécessaire d’adopter une
démarche s’appuyant sur les spécificités du secteur.
C’est dans ce souci d’adaptation que nous proposons une approche qui repose sur
la méthode classique tout en accentuant notre analyse sur les zones de risques
que nous aurons relevés au départ et en focalisant sur les sections qui suscitent
le plus de divergence par rapport à la démarche traditionnelle. Par conséquent,
nous ne pouvons prétendre à l’exhaustivité dans notre démarche car basée sur
notre propre appréciation des risques liés à l’activité. Des contrôles
complémentaires sont à dérouler pour répondre aux éventuels besoins d’audit des
autres sections clés de chaque société.
Premier Chapitre: Les zones de risques propres au secteur
Section I : les risques d’ordre comptable
1) Absence de pièces justificatives :
L’absence de pièces justificatives constitue un grand problème pour les

entreprises de promotion immobilière. Cette absence est due essentiellement au
caractère traditionnel prédominant dans le secteur au niveau des promoteurs
mais également au niveau des différents sous-traitants. Dans certains cas, les
sous-traitants ne sont même pas constitués en entreprises, ce qui traduit une

absence complète de toute preuve de la relation reliant promoteur et sous-

traitant.
Le même problème se pose au niveau du personnel non administratif, c’est-à-dire
le personnel des chantiers et qui relève de l’entreprise. Ces ouvriers sont «
recrutés » traditionnellement, ils travaillent à la journée ou à la semaine sans
contrat ni autres documents.
Cela pose problème au niveau de la justification des dépenses du point de vue
comptable mais également fiscal.
2) Comptabilité analytique et répartition des coûts : maîtrise de

l’information comptable
Dans le secteur de la promotion immobilière, la répartition des coûts en matière

de comptabilité analytique constitue un des problèmes majeurs.
Proposer des clés de répartition adéquates n’est pas une simple tâche. Cela
nécessite, en plus d’une maîtrise des techniques comptables et budgétaires, une
connaissance parfaite du secteur de l’immobilier.
Afin de répondre à cette problématique, il faudrait, avant tout, faire la
distinction entre les différents coûts :
- coûts directs aux projets : comprennent le coût de l’assiette foncière, les
charges liées aux études, aux travaux,... Ces charges sont directement
imputables au projet concerné.
- coûts directs à plusieurs projets : sont les mêmes que ceux cités
précédemment mais qui sont communs à plusieurs projets. Cela nécessite leur
retraitement avant leur affectation aux projets.
- coûts indirects : sont les charges qui ne sont pas en relation directe avec les
projets.
Sachant qu’un projet est généralement divisé en plusieurs tranches et que, en fin
de compte, le promoteur vend plusieurs types de produits (logements,
commerces,…), il faudrait opérer le passage :
- des projets aux diverses tranches ;
- des tranches aux différents produits.
Certains projets entrent dans le cadre d’un vaste programme de logement, il
faudrait également prévoir le passage du programme aux divers projets comme
1ère étape.

De plus, une comptabilité analytique détaillée est nécessaire pour la correcte

valorisation des encours en permettant une affectation précise de chaque
dépense au chantier concerné. Un tel outil doit être complété par un contrôle
budgétaire qui permet d’expliquer les écarts entre les montants prévus et les
réalisations.
Face à cette situation, l’auditeur devrait se faire assister par des techniciens
hautement qualifiés pour pouvoir évaluer les chantiers les plus complexes et
s’assurer de l’efficacité des systèmes de comptabilité analytique et de contrôle
budgétaire mis en place par la société auditée.
3) Risque lié à l’incorporation des charges financières au coût de production:
Comme nous l’avons mentionné au niveau du cadre comptable régissant l’activité

de promotion immobilière, le PCSI partant du principe que le cycle de production
dans le secteur immobilier est généralement supérieur à une année, prévoit la
possibilité pour les entreprises d’inclure dans le coût de production les charges
financières courues pendant la période de production.
Dans ce sens, l’auditeur doit porter une attention particulière au respect des
modalités d’application de cette dérogation, concernant notamment :
- Les modalités de répartition des charges financières générées par les
emprunts contractés dans le cas où ces derniers financent plusieurs opérations
simultanément ;
- Le choix d’une clé de répartition des charges financières par tranche achevée,
étant entendu que la durée d’incorporation des charges financières au coût de
production est subordonnée à la détermination de la date d’achèvement qu’il
convient de retenir ;
- La détermination du fait générateur pour l’incorporation des charges
financières au coût de production.
4) Risque lié à la comptabilisation des provisions pour travaux post-

achèvement :
Il est fréquent que la réalisation d’un projet immobilier se fasse par tranches, ce
qui conduit les entreprises à réclamer des réceptions provisoires des travaux
afin de pouvoir céder les produits finis. Ce faisant, le calcul du prix de revient

devant servir de base aux déstockages doit inclure tous les coûts relatifs à
cette tranche en tenant compte même des dépenses à venir dont la réalisation
est décalée dans le temps.
Afin donc d’éviter de constater ces montants futurs en charges impactant les
résultats des exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement
des travaux restant à réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de
ces éléments prévisionnels et maintenir ce dernier identique jusqu’aux dernières
sorties.
Les travaux post-achèvement doivent faire l’objet de notes détaillées
permettant d’apprécier la réalité et le montant de la provision constituée, d’où
l’importance pour le CAC de passer en revue ces estimations pos achèvement afin
de valider les soldes comptables y afférent
Section II : les risques d’ordres économique, juridique et managérial
1) Risques d’ordre économique :

- Risques liés à la nature des projets immobiliers :
L’échec des projets immobiliers découle souvent d’une inadéquation de leurs
caractéristiques intrinsèques par rapport aux marchés. Les principaux risques
liés à ces projets immobiliers peuvent se présenter comme suit :
- Une configuration inadaptée des projets résultant :
►D’une conception non fonctionnelle ;

►D’une architecture inadaptée
►D’une mauvaise gestion de l’espace;
►De l’existence des vis de construction…
- Un standing non adapté au site ;

- Un coût excessif ;
- Un rapport qualité/prix non respecté…
L’observation de ces éléments déboucherait sur des projets ne répondant pas
aux besoins de la clientèle.
Par conséquent, la mévente des projets apparaît plus que probable d’où un impact
sur la comptabilité.

L’auditeur devrait donc être conscient de ces aspects et y prêter attention lors
du déroulement de ses travaux.
- Risque lié à la décentralisation géographique :
Cette décentralisation, due à la nature même du métier, engendre de nombreux
problèmes liés à la remontée de l’information en provenance des chantiers.
Ce problème a été en partie résolu, dans la plupart des sociétés organisées, par
la mise en place d’un rapport de chantier journalier récapitulant l’ensemble des
informations en matière de mains-d’œuvre, réceptions de marchandises ou de
prestations ou travaux effectués et par la conception d’une comptabilité de
chantier.
L’auditeur devrait s’assurer de la fiabilité de l’information de base reportée sur
les rapports de chantier.
2) Risque d’ordre juridique :
La multiplicité des formes juridiques des contrats :

L’activité de promotion immobilière s’opère dans le cadre de contrats
spécifiques, appelés marchés, dont les caractéristiques juridiques doivent être
parfaitement assimilées par l’auditeur dans le cadre de sa mission.
Le non respect des différentes réglementations encadrant l’entreprise auditée
peut, en effet, avoir des conséquences directes sur ses états financiers.
Dans ce cadre, l’auditeur devrait être particulièrement vigilant par rapport au
respect de la procédure de passation de marché et notamment les règles de
CCAG (Cahier des Clauses Administratives Générales) pour les entreprises qui
préfèrent s’y référer dans leurs relations avec les sous-traitants.
3) Risque d’ordre managérial :
Le suivi des chantiers :

On entend par suivi des chantiers la maîtrise des frais engagés et de ceux
restant à engager et cela afin d’assurer le respect des budgets et d’ajuster les
prévisions.
Le suivi des chantiers a essentiellement trait à trois aspects fondamentaux :
- un aspect relatif à la gestion puisque l’entreprise qui n’assure pas un bon suivi
des chantiers ne maîtrise pas ses flux de liquidité, avec toutes les conséquences
que cela peut avoir sur sa pérennité ;

- les deuxième et troisième aspects sont purement comptables et ont trait à la

fidélité des comptes des entreprises de promotion immobilière : il s’agit de la
non constatation des provisions pour pertes à terminaison et de l’exactitude de
la situation des travaux encours.
Un bon suivi des chantiers ne veut pas tout simplement dire « connaître la
situation des chantiers » mais plutôt :
- disposer d’un budget initial réaliste se basant sur des données concrètes issues
des différentes expériences de l’entreprise et du secteur en général ;
- disposer d’un tableau de bord permettant de piloter le travail des chantiers et
de remonter l’information dans les délais les plus brefs ;
- avoir une organisation dynamique permettant de réagir efficacement à tout
aléa éventuel en ajustant les prévisions et en mettant en œuvre les moyens
possibles pour les atteindre dans des délais raisonnables.
Ainsi, le suivi des chantiers permet de déterminer les écarts par rapport au
budget initial et les pertes éventuelles, ce qui nécessite un provisionnement de
ces pertes probables.
De même, l’exactitude de la situation des travaux encours peut être remise en
cause dés lors que le suivi des chantiers est inefficace puisqu’il existe un
décalage, parfois très important, entre les travaux réellement effectués au
niveau des chantiers et les travaux comptabilisés. Ce décalage est parfois voulu
par les entreprises notamment lorsque, pour des raisons de trésorerie, elles se
mettent d’accord avec les sous-traitants assurant l’exécution des travaux afin
d’établir des décomptes ne correspondant pas à la réalité : les décomptes sont «
minorés » quand l’entreprise a des difficultés financières et « majorées » quand
le sous-traitant a besoin de liquidités. Sachant que les décomptes établis servent
de base pour le paiement et la comptabilisation, cette pratique dénature la
situation réelle des comptes de l’entreprise.
Un bon suivi des chantiers s’impose donc pour obtenir une image fidèle des
comptes de la société. En cas d’absence ou d’inefficacité d’un tel suivi, la tâche
de l’auditeur s’avère très délicate et il se trouve naturellement contraint de
redoubler d’efforts et de vigilance dans ses travaux.

Chapitre 2: L’approche d’audit dans les sociétés de la promotion immobilière
Section I : Orientation et planification de la mission
L'audit des comptes de toute entité doit faire l'objet d'une planification,
formalisée notamment dans un plan de mission et un programme de travail.
En effet, le commissaire aux comptes doit prendre connaissance des
particularités de l’entreprise et des zones de risques afin d’orienter ses
contrôles. Pour cela :
- Il identifie les zones de risque (risque au niveau des états financiers et risque
de fraude, identification des flux significatifs…) et évalue l’environnement de
contrôle de l’entité ;
- Il met en place la « stratégie d’audit » : définition d’un seuil de signification,
élaboration d’un calendrier, mise en place de l’équipe d’audit ;
-Il définit l’approche d’audit appropriée.
1) Les aspects généraux de la planification :
La planification est réalisée de façon à permettre au commissaire aux comptes,

notamment sur la base d'échanges entre le signataire et les autres membres clés
de l'équipe d'audit, de porter une attention appropriée aux aspects de l'audit
qu'il considère essentiels, d'identifier et de résoudre les problèmes potentiels
dans des délais adaptés et d'organiser la mission de façon efficace.
Le commissaire aux comptes établit par écrit un plan de mission et un programme
de travail relatifs à l'audit des comptes de l'exercice. Ces documents
reprennent les principaux éléments de la planification et font partie, du dossier
du commissaire aux comptes.
1.1) Plan de mission :
Le plan de mission décrit l'approche générale des travaux, qui comprend

notamment :
 L’étendue, le calendrier et l'orientation des travaux ;
 Le ou les seuils de signification retenus, et
 Les lignes directrices nécessaires à la préparation du programme de
travail.

1.2) Programme de travail :
Le programme de travail définit la nature et l'étendue des diligences estimées

nécessaires, au cours de l'exercice, à la mise en œuvre du plan de mission,
compte tenu des prescriptions légales et des normes d'exercice professionnel; il
indique le nombre d'heures de travail affectées à l'accomplissement de ces
diligences et les honoraires correspondants.
A ce stade, le commissaire aux comptes peut s'entretenir des questions
relatives à la planification avec les personnes appropriées au sein de l'entité.
L’orientation et la planification de la mission d’audit est une phase capitale ; en
ce sens qu’elle permet d’orienter de manière pertinente les contrôles et
d’appréhender les domaines et les systèmes significatifs.
Dans une mission portant sur le secteur qui intéresse notre modeste travail,
l’auditeur devra d’une part veiller à la collecte de certaines informations clés
indispensables à la bonne compréhension de l’activité et procéder d’autre part à
un examen analytique préliminaire adapté à certains éléments clés des états
financiers.
Dans le secteur de la promotion immobilière on ne saurait faire abstraction des
stocks et encours.
2) La prise de connaissance générale de l’entreprise :
L’objectif de la prise de connaissance générale est une bonne maîtrise des

spécificités de l’entreprise, de son environnement et son fonctionnement.
Un bon auditeur se doit de s’imprégner de l’histoire de l’entreprise, sa culture
afin de comprendre et détecter les risques potentiels pouvant affecter
l’orientation de sa mission. Pour ce faire, il doit collecter le maximum
d’informations afin de mener à bien sa mission.
2.1) L’environnement économique, technique et juridique de l’entreprise :
L’auditeur doit comprendre ce que fait l’entreprise et s’imprégner des

spécificités du secteur dans lequel elle évolue (dans notre cas, il s’agit du
secteur de la promotion immobilière bien entendu).

Il devra en outre procéder à un entretien avec la direction à l’issue duquel il aura

une idée globale des travaux réalisés par l’entreprise et le marché
(géographique) sur lequel elle intervient.
Cet entretien avec la direction sera renforcé par un autre avec les autres
personnes responsables.
 Sur le plan technique, l’auditeur doit connaître les grandes lignes du

processus de production, les spécificités techniques mis en œuvre et les
besoins matériels et humains qui en découlent. A ce propos, il doit
également savoir si l’entreprise a un savoir faire particulier (si elle
procède aux travaux de construction par elle-même) et s’enquérir des
raisons des contrats de sous-traitance (dans le cas où elle fait appel à des
sous-traitants). Cette étude doit se faire en collaboration avec le
responsable de la budgétisation et du suivi analytique afin d’avoir une
vision précise du type d’affaire traitée, de sa complexité et de son
importance.
 Sur le plan économique, il s’agira de relever toute information susceptible
de renseigner sur le marché en collaboration avec la direction
administrative et financière. L’auditeur devra procéder à une
décomposition de l’activité en chiffre d’affaires selon le secteur (public et
privé) et selon les modalités de réalisation des travaux.
Pour ce faire, il est plus qu’important de s’armer d’un certain nombre
d’informations :
o La fourchette de rentabilité attendue et son évolution ;
o L’évolution de la part du chiffre d’affaires par rapport au chiffre
d’affaires global de manière à avoir les tendances individualisées
des différents modes d’exploitations ;
o Le chiffre d’affaire réalisé avec les principaux clients et les ventes
prévisionnelles les concernant.
C’est une étape à l’issue de laquelle l’auditeur aura une idée précise de la
structure du capital et son incidence sur la rentabilité, du niveau d’indépendance
de l’entreprise vis-à-vis de ses clients et les prévisions en terme de chiffre
d’affaires.
 Sur le plan juridique, il faudra s’assurer de la signification selon la

législation des données recueillies et leur impact sur l’entreprise, son

activité. Cette étude permettra de relever les risques découlant des

aspects juridiques, déceler la position de l’entreprise par rapport à la
concurrence, le mode d’obtention des marchés afin de mesurer l’impact de
son image de marque.
2.2) La structure organisationnelle et le degré d’implication de la direction :
Les dirigeants d’entreprises de la promotion immobilière, étant souvent d’anciens

hommes de terrain on pourrait se poser des questions sur le degré d’autonomie
sur la gestion des chantiers et par ailleurs les options prises sur le résultat lors
de l’arrêté des comptes. Une raison pour laquelle s’assurer du niveau de
délégation se présente comme une étape incontournable.
Dans le cas de chantiers importants, la délégation peut être plus ou moins
importante, avec des variantes selon la nature et la complexité de certaines
affaires. En effet, il est assez fréquent que certaines affaires sans difficultés
apparentes et dont la rentabilité est quasi certaine soient traitées par
l’ingénieur d’affaire qui arrêtera les options de fin d’exercice sans que la
direction n’intervienne dans les décisions pour les entériner après un contrôle
limité.
Dans d’autres cas par contre, l’implication de la direction dans la détermination
des résultats sur chantier s’avère plus déterminante. Il en sera ainsi si
l’organisation conduit la direction à systématiquement décider des options ayant
un impact sur les états financiers.
Que la décision émane de la direction ou de l’ingénieur, il y a lieu pour l’auditeur
d’apprécier l’influence que subit chacun d’eux dans le processus de décision.
Cet aspect plutôt subjectif permet de se faire une idée sur le risque à priori
global d’une surévaluation ou sous-évaluation des pertes sur des chantiers
donnés.
Pour ce faire, l’auditeur doit faire preuve d’habileté et de diplomatie pour
obtenir les indications dans ce domaine.
3) L’examen analytique préliminaire :
L’examen analytique consiste à comparer les données résultant des comptes

annuels et les données antérieures. L’importance de cette étape réside dans son
but qui se résume à :

 Comprendre l’activité de l’entreprise ;

 Observer l’évolution des différents postes significatifs ;
 Identifier les éléments significatifs ;
 Vérifier la cohérence et la vraisemblance des informations financières.
Dans un secteur spécifique tel que le notre, la mise en oeuvre classique de la

technique d’examen analytique devrait se faire avec prudence. Et ce compte tenu
de l’absence de régularité dans les activités des entreprises du secteur et
l’unicité des chantiers, l’existence des données non répétitives et des
estimations comptables entravera la tenue d’un examen analytique pertinent.
Cet examen analytique consisterait dans ce cas en une analyse particulière que
l’auditeur devra effectuer sur certains postes du bilan et du compte de résultat.
Il s’agira notamment:
 Du chiffre d’affaires qu’il conviendra de décomposer en fonction du mode
d’exécution des travaux ou par nature des clients ;
 Des achats et de la sous-traitance en fonction de la décomposition selon
l’exécution des travaux.
 L’objectif de cette décomposition est de connaître l’évolution des marges
qui en découlent ;
 Des dotations aux amortissements, des redevances de crédit bail et des
locations mobilières notamment l’ensemble du matériel nécessaire à
l’exploitation permettant ainsi de mesurer l’incidence du matériel utilisé
sur la rentabilité ;
 Des charges de personnel et charges sociales qu’il conviendrait de répartir
en personnel productif et personnel administratif et d’encadrement. Le
coût du personnel extérieur doit également être pris en considération.
Pour l’ensemble de ces éléments il conviendra de neutraliser les incidences des
encours de production.
 Des pénalités sur marché dont l’origine devra être identifiée ;
 Des dotations et reprises de provisions ; quelque soit leur nature,
l’objectif étant de déterminer les risques anticipés par l’entreprise. Ces
données seront rapprochées des éléments auxquels elles se rapportent
(stocks, clients, production de l’exercice).

Section II : Evaluation du contrôle interne
1) Préalables :
Le contrôle interne se définit comme un processus mis en oeuvre par la direction,

les cadres et le personnel d’une organisation, destiné à fournir une assurance
raisonnable quant aux objectifs suivants :
- optimisation des processus et des activités afin de fournir un travail
efficace et à un coût minimal, tout en limitant au maximum les erreurs et
les risques ;
- fiabilité des informations financières et de gestion ;
- conformité aux lois et aux réglementations en vigueur.
Cette définition repose sur certains concepts fondamentaux, à savoir :
- Le contrôle interne est un ensemble de mesures qui constitue un moyen
d’arriver à ses fins et non pas une fin en soi.
- Le contrôle interne est mis en œuvre par des personnes. Ce n’est pas
simplement un ensemble de manuels, de procédures et de documents. Il
est assuré par des personnes qui font vivre à tous les niveaux de la
hiérarchie cet objectif commun. Le contrôle interne est l’affaire de la
direction, des cadres et des autres membres du personnel.
- La direction ne peut attendre du contrôle interne qu’une assurance
raisonnable, et non une assurance absolue.
2) Les objectifs du contrôle interne:
Ici, nous allons distinguer entre les objectifs du contrôle interne et les objectifs
de l'appréciation du contrôle interne par le commissaire aux comptes.
Le contrôle interne concourt à la réalisation d'un objectif général qui est la
continuité d'exploitation de l'entreprise. Pour ce faire, on assigne au contrôle
interne des objectifs permanents qui peuvent être regroupés sous quatre
rubriques :
- La sécurité des actifs: un bon système de contrôle interne doit viser à
préserver le patrimoine de l'entreprise (les actifs de l'entreprise, les Hommes
et l'image de l'entreprise).
- La qualité des informations: le contrôle interne doit permettre à la chaîne des
informations d'être fiables, vérifiables, exhaustives, pertinentes et disponibles

afin d'assurer que l'information donne une image fidèle de l'entreprise,

notamment en ce qui concerne l'information comptable qui doit répondre à
certaines caractéristiques, dont nous citerons:
 Enregistrement des opérations à la source;
 Autorisation des opérations et vérification des informations sur ces
opérations;
 Regroupement des opérations par catégorie homogène à chaque étape de
traitement
 Respect des normes comptables et des règles internes de l'entreprise
pour la présentation de l'information comptable;
 Diffusion de l'information aux personnes censées entreprendre une
action.
- Le respect des directives: le contrôle interne doit veiller à l'application des

instructions de la Direction en respectant les politiques, plans, procédures et
budgets. A cela s'ajoute bien évidemment le respect des dispositions législatives
et réglementaires ;
- L'amélioration des performances: le contrôle interne doit permettre
l'utilisation économique et efficace des ressources de l'entreprise afin
d'assurer l'efficacité et l'efficience de l'entreprise.
Le commissaire aux comptes doit s'assurer de la réalisation de ces objectifs,
lors de son appréciation du contrôle interne.
Cependant, les objectifs de l'appréciation du contrôle interne par le commissaire
aux comptes différent des objectifs du contrôle interne. En ce sens que le
commissaire aux comptes s'appuie sur la fiabilité du contrôle interne pour
élaborer son programme d'intervention.
En effet, le commissaire aux comptes évalue le contrôle interne des systèmes
significatifs de l'entreprise en deux étapes:
- la première consiste à comprendre les procédures de traitement des données
et les contrôles internes mis en place;
- la deuxième consiste à vérifier le fonctionnement des contrôles internes sur
lesquels le commissaire aux comptes a décidé de s'appuyer, afin de s'assurer
qu'ils produisent bien les résultats escomptés (à savoir les quatre objectifs du
contrôle interne).

3) Les moyens du contrôle interne :
Dans le but d'atteindre les objectifs du contrôle interne, l'auditeur doit

s'assurer de l'existence des moyens du contrôle interne à travers l'analyse de
l'organisation, des manuels et procédures et la supervision de la Direction.
3.1) L'organisation :
Selon Fayol "On ne contrôle que ce qui est organisé", c'est pourquoi
l'organisation de l'entreprise doit répondre à un certain nombre de critères
indispensables à la réussite du contrôle interne.
Les trois principes de base à respecter par une organisation sont :
- L'adaptation : La structure de l'entreprise et son organisation doivent
s'adapter à son environnement,
- à l'activité et à la culture de l'entreprise ;
- L'objectivité : l'organisation ne doit pas être construite en fonction des
compétences de certains de ses membres pour garder son indépendance ;
- La sécurité (ou la séparation de tâches) : Le principe d'organisation induit
une séparation des tâches afin de sécuriser les actifs de l'entreprise.
- Dans son analyse du contrôle interne, l'auditeur doit s'attacher à vérifier
l'existence :
 d'organigramme hiérarchique pour savoir qui commande qui ;
 des descriptifs de postes pour savoir qui fait quoi ;
 du recueil des pouvoirs et latitudes pour connaître les limites des pouvoirs
de chacun.
3.2) Les méthodes et procédures :
Il s'agit des consignes d'exécution des tâches en ce qui concerne les documents
utilisés, leur contenu, leur diffusion et leur conservation. Les méthodes de saisie
et de traitement d'informations nécessaires à la vie de l'entreprise et à son
contrôle.
Ces méthodes de travail et procédures de l'entreprise doivent être définies et
concerner toutes les activités. En outre, ces documents doivent être :
- Ecrits : la formalisation apporte une rigueur dans le traitement de
l'information

-Simples et spécifiques : une facilité de consultation de l'information.

Les manuels de procédure représentent un référentiel à partir duquel l'auditeur
va apprécier l'efficacité du contrôle interne en procédant à des tests de
conformité et des tests de permanence.
3.3) La supervision :
Il faut entendre par supervision, un acte d'assistance des collaborateurs de la

part de la Direction dans leurs tâches afin de détecter les points forts et les
points faibles du système de contrôle interne et assurer sa cohérence.
Toute forme de supervision doit laisser une trace de son passage (visa, note de
synthèse et compte rendu etc.) puisque c’est dans la formalisation que l'auditeur
va trouver la preuve de l'application des procédures et des contrôles établis par
l'entreprise.
Enfin, nous pouvons affirmer que l'existence des moyens du contrôle interne va
permettre à l'auditeur d'apprécier l'efficacité et l'efficience du contrôle
interne, à travers les tests de conformité et les tests de permanence.
Les tests de conformité:
L'auditeur s'attache à suivre des transactions représentatives tout le long du
circuit de contrôle interne en s'assurant que les documents, classements,
contrôles décrits sur les manuels de procédures correspondent à la réalité
structurelle de l'organisation.
L'objectif est de s'assurer que le commissaire aux comptes dispose d'un
descriptif qui correspond bien à la conception de la procédure.
Les tests de permanence:
L'objectif de ce test est de s'assurer que les points forts du processus de
contrôle interne relevés lors des précédentes misions d'audit sont encore
appliqués.
4) Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle

budgétaire :
Si l’existence d’une comptabilité analytique est indispensable dans le secteur de

la promotion immobilière, il est par contre incontournable d’en comprendre le
fonctionnement et en mesurer la fiabilité.

L’objectif de l’auditeur étant ici de s’assurer que les différends coûts ont été
affectés aux bons chantiers et à la bonne période de comptabilisation. La
réalisation de cet objectif passe par:
- la description de la méthode d’imputation analytique
- le rapprochement avec la comptabilité générale
- le contrôle de la qualité de l’affectation analytique
- l’appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers
4.1) Description de la méthode d’imputation analytique :
La fiabilité d’un système de comptabilité analytique dépend des éléments

suivants :
 Une organisation comptable fiable : Le service Comptabilité doit être
organisé de telle façon qu’il y ait, de manière bien définie, un (ou des)
responsable (s) de la comptabilité analytique au sein de l’entreprise
bénéficiant des compétences nécessaires pour réaliser ses (leurs) tâches ;
 Une implication de toute l’organisation : la comptabilité analytique, par la
qualité des informations qu’elle requiert, doit constituer une préoccupation
de tous les membres de l’entreprise en commençant par ses dirigeants qui
doivent faire en sorte que toute l’organisation soit impliquée dans ces
processus afin d’obtenir les meilleurs résultats possibles ;
 L’exhaustivité des enregistrements, leur correcte imputation et la juste
valorisation des marges sur le coût de production et de revient complet.
L’auditeur doit vérifier que la procédure de circulation des documents prévoit
une communication directe des factures au service comptable sans transiter par
le service des travaux permettant ainsi de la bonne affectation et de la correcte
imputation des charges.
Il sera d’autant plus nécessaire de vérifier la véracité du choix des clés de
répartition.
4.2) Le rapprochement avec la comptabilité générale :
Le rapprochement de la comptabilité analytique à la comptabilité générale tient

une place essentielle dans l’appréciation de la fiabilité du système analytique.

C’est un élément de contrôle qui permet de mesurer le niveau d’exhaustivité et

de cohérence des enregistrements analytique et de s’assurer du bien fondé des
différences d’incorporation.
Ce rapprochement pourrait se faire sur deux niveaux :
- un contrôle vertical permettant de rapprocher le résultat analytique du
résultat comptable. Ce contrôle mesure l’exhaustivité des enregistrements
analytiques ;
- un contrôle horizontal dont l’objectif est de mettre en parallèle les grandes
lignes de coûts analytiques avec les postes de charges de la comptabilité
générale. Ce contrôle assure la cohérence des éléments constitutifs des coûts
analytiques. Si le contrôle horizontal n’est pas donné, l’auditeur devra lui-même
procéder à des tests de cohérence sur certaines lignes des coûts analytiques.
Le rapprochement est une étape essentielle dont le niveau de précision est
fonction :
- des seuils de signification définis par l’auditeur en début de mission ;
- de la méthode de comptabilisation du résultat appliquée par la société ;
- de l’importance des encours de production à la clôture des comptes.
4.3) Le contrôle de la qualité de l’affectation analytique :
L’auditeur doit avoir une notion précise des méthodes d’imputation des coûts et
des produits. Pour ce faire, il lui faudra décrire les procédures d’affectation
ainsi que les méthodes de contrôles qui s’y rapportent afin de s’assurer de la
faible probabilité des erreurs d’affectation analytique.
Une approche qui se doit d’être complétée par des tests sur pièce de façon à en
vérifier la qualité de l’application. L’importance de ces tests sera proportionnelle,
en partie, en la confiance que l’auditeur accorde au système. Les tests de
fiabilité portent essentiellement sur les factures d’achats de matériaux et de
sous-traitance, les charges de personnel et les charges indirectes.
4.4) Appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers :
Il est nécessaire pour l’entreprise, avant de s’engager dans la réalisation d’un

projet, de mettre au point un budget détaillant les frais et dépenses nécessaires
à l’aboutissement de ce projet.

En effet, jouant sur la marge de bénéfice qu’elle se doit de dégager, une

entreprise de promotion immobilière se doit de maîtriser ses coûts en
n’engageant que les frais qui s’imposent.
On peut à ce niveau imaginer un certain nombre d’étapes : étude du projet dans
toutes ses composantes ; établissement d’un budget recensant les divers besoins
(ainsi que les réalisations escomptées) et enfin mise en place d’une procédure de
suivi budgétaire.
L’objet du suivi budgétaire est de rapprocher la rentabilité réelle et la
rentabilité prévisionnelle.
L’analyse qui en découle doit permettre l’ajustement de la rentabilité attendue
sur l’ensemble des travaux.
Cette étape doit permettre à l’auditeur de se forger une opinion sur la capacité
de l’entreprise à maîtriser la rentabilité des projets qu’elle réalise.
Pour ce faire, il doit s’enquérir des bases des prévisions sur les chantiers et dans
quelle mesure la rentabilité fait l’objet d’une étude formelle ou non ; et ce par
une visite du service d’élaboration des politiques de prix. A ce titre, il est
conseillé de schématiser le circuit de documentation et procédures conduisant à
l’établissement du prix.
Il est primordial par ailleurs de comparer la rentabilité prévisionnelle des
encours des exercices antérieurs à la rentabilité définitive des chantiers.

5) Audit des sections clés:


Section III : Contrôle des comptes
1) Objectif :
Suite à l'appréciation du contrôle interne par le commissaire aux comptes, ce

dernier doit être en mesure de déterminer les points forts et les faiblesses
d'application et de conception du système. Suivant ce diagnostic, il peut alléger
ou renforcer son programme d'intervention et de contrôle des comptes. Par
exemple, un bon système de contrôle interne peut limiter l'intervention de
l'auditeur à un simple examen analytique.
Le commissaire aux comptes doit s'assurer que les états financiers respectent
les obligations et la législation quant à leur présentation et contenu. Il doit
également s'assurer de la validité des imputations comptables pour chaque poste
du bilan afin de se faire une opinion sur la qualité informative des états
financiers.
2) Les Moyens :
2.1) Les tests de cohérence :
Ils consistent dans la comparaison entre les données résultant des comptes
annuels (balance, grand-livre, journal) et les données des années précédentes,
l'étude et analyse des éléments inhabituels (revue de vraisemblance) et l'analyse
des tendances et fluctuations des données absolues et relatives. C'est ce qui est
communément reconnu comme étant "l'audit analytique".
Cette méthode analytique va donner une indication des comptes méritant un
examen approfondi. Les recherches de l'auditeur porteront surtout sur
l'identification des grandes masses monétaires dans le bilan car les possibilités
d'erreurs ou d'omissions y sont les plus fortes ainsi que les risques
d'inexactitude. Par ailleurs, l'auditeur restera très sensible à toute possibilité
d'anomalie dans les comptes et pour ce faire il étudiera l'évolution des
indicateurs financiers classiques, tels que :

- marge brute, résultats par produit, résultat courant ;

- nombre de jours stock de produits finis et de matières premières ;
- taux de rentabilité des capitaux propres et des investissements financiers ;
- charges financières et effet de levier des capitaux permanents empruntés ;
- solvabilité à court terme et à moyen terme.
Cette analyse va permettre de trancher sur la continuité d'exploitation de
l'entreprise.
2.2) Les tests de validation :
La validation des soldes et enregistrements se fait sur la base de tests portant

sur des documents ayant différentes sources :
La documentation interne à l'entreprise : factures de vente, bons de réception
ou de livraison, bons de commande etc.
Les demandes de confirmation à des tiers des informations qui les concernent
dans le but d'effectuer des rapprochements entre les soldes de l'entreprise et
ceux des tiers. Le plus souvent, il s'agit des fournisseurs, clients, avocats et
banques de l'entreprise. Cette méthode est fréquemment utilisée pour valider
certains soldes apparaissant dans les livres de l'entreprise. Elle a l'avantage
d'apporter des preuves de grande force probante avec un minimum
d'investissement en temps de la part de l'auditeur.
Pourtant, cette technique n'est valable que si l'auditeur contrôle lui-même la
mise sous enveloppe des demandes de confirmation - après avoir contrôlé la
vraisemblance de l'adresse de la tierce personne – et l'envoi par courrier. Ces
précautions sont nécessaires afin de s'assurer de la véritable indépendance de la
source de la réponse ou de confirmation.
Au Maroc, le faible taux de réponse de la part des partenaires de l'entreprise
représente un handicap majeur à l'utilisation de cette technique de
"circularisation".
Le test de validation par inspection physique :
Il s'agit des travaux de validation de certains soldes par le biais du comptage et

l'évaluation. Pourtant, il ne faut pas confondre "l'existence physique" avec "la
propriété" du bien, c'est pourquoi l'auditeur ne doit pas dissocier le contrôle
physique d'une chose, du support documentaire (facture, contrats).

Ce type de tests concerne les immobilisations, la trésorerie et les stocks lors de

l'inventaire physique.
2.3) Les travaux d'achèvement :
A la suite des tests de cohérence et de validation, l'auditeur achève son audit

par les éléments suivants :
- Revue des options comptables retenues par l'entreprise et vérification de
l'application des normes comptables prévues par le code de normalisation
comptable ;
- Examen des événements et faits importants survenus après la clôture de
l'exercice afin de communiquer aux tiers les éléments susceptibles d'entraver la
continuation de l'exploitation de l'entreprise ;
- Examen de la présentation des comptes et de l'information complémentaire
contenue dans les annexes (Etats des Informations Complémentaires) ;
- Revue des papiers de travail de l'équipe d'audit par le commissaire aux comptes
afin de s'assurer de la qualité et le respect des normes d'audit et que le travail
effectué motive l'opinion de l'auditeur.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le commissaire aux comptes émet son
opinion sur la sincérité, la régularité et l'image fidèle des états de synthèse.
3) L’audit de certaines sections clés :
Ici, nous allons aborder seulement les sections qui présentent des spécificités
pouvant avoir une incidence sur la démarche d’audit à adopter.
Les stocks sont constitués principalement par :

 Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve
foncière) ;
 L’ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en
cours ;

 L’ensemble des travaux immobiliers de lotissements et/ou de construction

achevés en attente d’être livrés ou d’être vendus.
Les stocks encours : Pour les projets non encore achevés.
Ils sont évalués selon les éléments du coût de revient calculé sur la partie
achevée.
Il n’y a pas lieu de constituer des provisions pour dépréciation de stocks sauf en
cas d’événements les justifiant (aléas climatiques, …)
 Méthodologie d’audit :
Tout d’abord, l’auditeur doit veiller à ce que les encours de l’année dernière aient
bien été achevés ou en phase de l’être.
Il doit ensuite vérifier l’existence d’un Suivi des stocks : Chaque fin de mois, un
état d’avancement des constructions doit être établi par un bureau d’études
indépendant et approuvé par le métreur. En effet, en faisant intervenir un tiers
indépendant, l’entreprise a plus de chances de suivre les réalisations au niveau
des chantiers et d’effectuer une estimation réelle et effective des coûts.
Cet état d’avancement est remis au bureau technique pour suivi des travaux.
En terme de valorisation, le coût d’un projet comprend la somme des travaux, des
prestations, des dépenses rattachées à ce projet et les charges financières que
l’on peut y incorporer. Dans ce sens, l’auditeur doit s’assurer que la société tient
une fiche projet qui récapitule les agrégats imputables à un projet et qui
facilitera son travail de vérification.
Concernant l’agrégat des travaux immobiliers, les mouvements comptables
doivent correspondre à la somme des travaux qui ont fait l’objet d’un
attachement, d’un décompte puis d’une facture. Pour certains travaux qui
n’auraient pas été décomptés, la pièce probante est l’attachement. Pour les
travaux qui n’ont pas été facturés, la pièce probante est le décompte.
Pour les agrégats, autres que les travaux immobiliers, il s’agit principalement de
prestations rattachées au projet, ces prestations doivent être appuyées par des
contrats. S’il n’y en a pas, il faut s’assurer que les factures correspondant à ces
prestations.

Les produits finis : Pour les projets totalement achevés.
Ils sont valorisés à leur coût de revient total sur la base du mètre carré
vendable. En effet, tout projet immobilier comporte une partie vendable et une
partie non vendable.
La partie non vendable correspond par exemple aux équipements communs,
espaces verts,… Le coût de revient total est donc divisé par la surface vendable
ce qui donne le prix du mètre carré vendable.
Ce prix sera comparé au prix de vente dégagé par le business plan basé lui-même
sur des études de marché, les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier.
Si le projet est composé de plusieurs parties de natures différentes :
industrielle, résidentielle, touristique et hôtelière, il faut commencer par éclater
la surface par types de projets (en se basant sur le plan cadastral, le plan
topographique,..) pour ensuite établir un business plan propre à chaque projet.
S’il s’avère que le prix de vente prévu dans le business plan est inférieur au coût
de revient des stocks, il faut constituer une provision pour dépréciation de
stocks.
L’auditeur va commencer par l’examen des mouvements de déstockage en veillant

à la cohérence des écritures comptables y afférent.
Il pourra prendre un échantillon de 2 projets différents par exemple et
confronter les prix de vente aux coûts de revient pour apprécier ensuite le taux
de marge réalisé.
Il devra également s’enquérir de l’existence d’un suivi analytique par projet
permettant d’avoir une idée sur le coût estimé pour chaque projet ainsi que le
prix de vente estimé.
Un entretien rapide avec un responsable commercial facilitera la compréhension
du système de suivi commercial.
 L’inventaire physique:
En plus des différentes vérifications qui doivent être accomplies afin de

s’assurer du bon suivi des stocks (encours et finis) ainsi que de leur bonne
valorisation, l’auditeur d’une société de promotion immobilière doit assister à
l’inventaire physique des stocks.

 Importance de l’inventaire physique :
Il demeure nécessaire notamment parce qu’il permet :

-S’assurer de la réalité et de la disponibilité des biens composant les stocks ;
-S’assurer de l’état des éléments en stock ;
-S’assurer de la consistance des biens inscrits en stocks (logements, commerces,
lots de terrains,…) ;
-S’assurer de l’état d’avancement des produits en cours ;
-S’assurer du nombre des unités disponibles, qu’elles sont effectivement libres
et qu’aucune d’entre elle ne souffre d’occupation illicite ;
- S’assurer que les données physiques correspondent aux données comptables.
 Travaux préparatoires à l’élaboration de l’inventaire physique :
Une visite des sites à inventorier s’impose afin de tirer des conclusions sur :
-La situation générale des programmes inventoriés ;
-La dispersion géographique des programmes visités ;
-Les critères d’évaluation des programmes ;
-Les observations sur les opérations visitées.
La visite doit prendre en considération que :
-L’inventaire physique doit porter sur tous les projets initiés, en insistant sur les
projets achevés ;
-La commission d’inventaire doit comprendre un membre du département
commercial afin de faciliter la distinction entre les biens livrés et ceux qui ne le
sont pas ;
-L’évaluation des biens achevés et non livrés doit être effectuée ;
-Le degré d’achèvement de chaque projet doit être examiné, d’où la nécessité
que la commission d’inventaire comprenne un ingénieur, un architecte ou un
homme d’art du département technique.
 Conception des états nécessaires à l’inventaire :
Une fois les programmes immobiliers cernés, il faut procéder aux étapes
suivantes :
La rédaction des instructions d’inventaire portant notamment sur :

-Les instructions à donner ;

-La disposition géographique du périmètre de stockage ;
-La composition des équipes de stockage ;
-L’élaboration des feuilles de comptage ;
-La méthode de comptage et d’évaluation ;
-La maitrise des mouvements de stocks pendant l’inventaire et le contrôle du «
cut-off » ;
-La comparaison avec le « Kardex » (l’inventaire comptable) et les procédures de
suivi.
L’élaboration des feuilles de comptage :
Etant donné que l’activité de la promotion immobilière est assez particulière, des
feuilles de comptage spécifiques ont été conçues avec les instructions suivantes :
-La 1ère colonne concerne la nature du produit recensé (immeuble, équipement,
autres) ;
-La 2ème colonne concerne le nombre d’unités (appartements, lots, commerces,..)
en distinguant le social du promotionnel ;
-La 3ème colonne concerne la superficie moyenne des unités ;
-La 4ème colonne concerne le degré d’achèvement donné en pourcentage ;
-La 7ème colonne sera consacrée à l’appréciation de l’état réel des unités
achevées et non livrées.
La rédaction de la note de service de la prise d’inventaire.
 Le déroulement de l’inventaire physique :
L’inventaire physique doit se dérouler conformément aux instructions explicitées

par la note de service signée par la direction et sous la surveillance de l’auditeur
bien sur.
Dans ce sens, certaines précautions sont de rigueur :
-Défense d’accéder aux données de la comptabilité ;
-Récupération des feuilles de comptage raturées, froissées ou mal remplies ;
-La période d’inventaire doit être limitée dans le temps pour qu’il soit efficace.

Terminologie :
En promotion immobilière, la « commande » dans le sens ‘‘traditionnel’’ du terme
n’émane pas toujours d’un client. On parlera plus de marchés à décrocher suite à
des appels d’offre.
Dans plusieurs situations (logement social, promoteur qui vend un immeuble,…), le
client final ne «commande » pas son appartement ou son local à la phase même
d’exécution des travaux ; il fait une «réservation ».
On ne parlera pas non plus de « factures » mais plutôt de ‘‘reçus’’ pour ce qui est
des avances versées par les clients ou de ‘‘contrat’’ attestant de l’opération de
vente.
L’audit de cette section, pour être effectif, doit s’enquérir des assertions
suivantes :
1) Vérifier l’exhaustivité et la réalité des produits constatés :
a) Se procurer le procès verbal de réception :

Permet de s’assurer que le chiffre d’affaires n’a pas été pris en compte par
anticipation.
b) Lire et analyser le marché :
Ce document tient une place prépondérante dans le contrôle des produits et de
la rentabilité du chantier.
Certains marchés peuvent prévoir des conditions de règlement spécifiques qui
conduiront l’auditeur à proposer un retraitement des produits constatés en
comptabilité. Ce sera le cas, par exemple, lorsque le contrat prévoit que la
facturation se décompose comme suit :
-1/4 à la signature du contrat
-1/2 à 50% de l’avancement
-le solde à la réception
2) S’assurer que les produits sont certains :
a) Vérifier le caractère contractuel des travaux effectués :

S’il s’agit de travaux supplémentaires, l’auditeur doit vérifier que l’avenant
correspondant est bien signé par le client. Il vérifiera dans d’autres types de
contrats, qu’il existe bien un ordre de service correspondant à chaque facture.
b) Utiliser les confirmations directes :

Cette technique d’audit s’avère particulièrement adéquate. En effet, les contrats

à long terme sont propices à toutes sortes de litiges.
Les confirmations directes auprès des avocats permettent de s’assurer de
l’exhaustivité des litiges.
Les réponses obtenues auprès des clients permettent surtout de confirmer
d’éventuels retards de paiement contenant des prémices de litiges. Elles sont
parfois accompagnées de remarques ou réserves ; l’auditeur devra en confirmer
l’impact.
c) Visiter les chantiers les plus significatifs :
En matière d’observation physique, l’auditeur s’attachera à détecter visuellement
les facteurs susceptibles d’entraver la bonne marche du chantier (difficultés
techniques de réalisation, difficultés d’accès au chantier, contraintes liées aux
équipements de sécurité ou tout autre élément défavorable), et pouvant donc
d’avoir une incidence sur les ventes de l’entreprise.
Ce travail de détection sera facilité en recueillant auprès des responsables sur le
terrain du chantier le maximum d’informations corroborant (ou modifiant) le
constat fait par l’auditeur sur ces facteurs défavorables.
Il s’agit, lors des divers entretiens avec le personnel sur place, de recueillir des
informations de toute nature sur l’évolution du projet : opinions sur la complexité
et/ou la difficulté de réalisation, relations avec le maître d’ouvrage et son
représentant (au plan financier, technique et humain), satisfaction ou
insatisfaction mutuelle entre encadrement et personnel d’exécution,….
Le second type de données entrant dans la composition du résultat est

constitué par les charges. Il s’agit d’un élément déterminant, donc sensible, pour
le niveau de résultat d’une entreprise, et complexe, donc délicat à contrôler.
L’auditeur devrait notamment :
1) Apprécier la cohérence des charges au regard des produits :
Quelque soit la méthode de comptabilisation adoptée par l’entreprise et l’état

d’avancement du projet contrôlé, l’auditeur doit vérifier la cohérence des
charges (déboursés) avec les produits.

Si l’entreprise dégage son résultat à l’achèvement, ce contrôle peut révéler

l’existence de pertes et gaspillages devant être exclus du coût de production et
constatées en charges de l’exercice.
Si la méthode à l’avancement est retenue par l’entreprise, l’intérêt du contrôle
est de s’assurer que les marges à stade et les marges prévisionnelles sont
justifiées.
Quelque soit la méthode retenue, si le projet est terminé, l’objectif pourra être
la vérification d’une marge qui parait élevée. Dans ce cas, le contrôle de
cohérence pourrait dévoiler une erreur d’affectation analytique ou une erreur
dans le respect du cut-off.
2) Vérifier l’exhaustivité, l’exactitude et la réalité des charges :
Pour atteindre cet objectif, l’auditeur pourrait :
a- Effectuer des contrôles de cohérence générale des données analytiques :

Ces contrôles constituent un préalable nécessaire et consistent notamment à :
-Contrôler par sondage, les centres analytiques de charges indirectes ;
-Valider le volume global de charges indirectes non imputables aux contrats. Ces
charges sont pour l’essentiel des frais généraux. Ils ne doivent pas, en principe,
poser de difficultés particulières d’évaluation ; un recoupement avec le budget
global de l’année écoulée ainsi qu’une revue analytique doit permettre de les
valider par grandes masses.
b- Rapprocher les charges de la comptabilité analytique avec celles de la
comptabilité générale
Ce rapprochement permet à l’auditeur de :
-Valider la nature des charges incorporées au coût de production ;
-S’assurer que les charges financières et exceptionnelles ne sont pas activées ;
-Détecter les écarts d’incorporation des frais fixes liés à la sous ou à la sur
activité et aux mauvaises estimations budgétaires.
c- Rapprocher les charges analytiques définitives avec l’engagé du contrôle
budgétaire :
Ce rapprochement permettra de mettre en évidence des charges non prises en
compte par la comptabilité analytique (des provisions pour factures non
parvenues mal évaluées par le service comptable par exemple) ou par le contrôle
budgétaire (des pénalités par exemple).

d- Tester le principe de la spécialisation des exercices :

La séparation des exercices est testée de manière classique par examen d’un
ensemble de documents relatifs à une opération. Ce contrôle porte
essentiellement sur les comptes de charges les plus significatifs en valeur (achat
de matériaux, location de matériel de chantier et sous-traitance principalement).
L’auditeur utilisera les méthodes classiques en contrôlant les bons de livraisons
pour les factures d’achat, les bordereaux d’attachement pour les sous-traitants,
les feuilles d’heures pour la main-d’œuvre.
e- Effectuer des contrôles sur pièces
Les pièces justificatives à obtenir doivent être les plus complètes possibles
(bons de commandes, bons de livraisons, factures,….)
Le contrôle de ces pièces a pour objectif de vérifier la réalité des prestations ou
des livraisons. Il doit également permettre de s’assurer de la qualité de
l’affectation analytique.
A l’inverse des enregistrements comptables courants, tels que les flux

permanents d’achat ou de trésorerie, qui ne laissent que peu ou pas d’initiative au
chef d’entreprise ou au comptable, la constitution de provisions soulève des
difficultés car, pour respecter le principe de prudence, les comptes doivent
intégrer les charges et risques prévisibles, donc par définition comportant une
marge d’incertitude.
Ces risques doivent, d’une part, être constatés dans le respect des règles de
comptabilisation, et d’autre part, donner lieu à la mise en place des moyens
nécessaires pour leur recensement et leur évaluation.
L’analyse des provisions pour risques et charges constitue, de ce fait, un domaine
particulièrement critique pour l’auditeur. Elles peuvent, en effet, représenter
des montants importants et peuvent être utilisées pour influencer de manière
significative le résultat.
 Provisions pour litiges :

Le secteur donne lieu à la survenance de litiges avec les tiers (fournisseurs,

sous-traitants, clients, personnel,…), avec les collectivités publiques ou l’Etat
(impositions, taxes ou redevances spécifiques liées à la mise en place des
installations de chantier,…).
Le nombre élevé de tiers en relation avec l’entreprise, le nombre et la
délocalisation des chantiers, le manque de précision relatif aux dates de
démarrage et d’achèvement, rendent parfois difficile l’identification et
l’évaluation de ces litiges.
L’analyse de ces provisions devra faire l’objet d’une attention particulière du fait
de leur fréquence, de leur caractère significatif et des délais de dénouement
souvent longs.
L’auditeur devrait mettre en oeuvre les procédures suivantes :
-Examen du dénouement des provisions constituées dans le passé ;
-Recherche des éléments justifiant l’existence et les fluctuations de provisions
notamment par la circularisation des avocats ;
-Analyse des écarts entre les travaux encours et les acomptes reçus. Un écart
important peut être le signe d’un litige.
 Provisions pour pénalités de retard :
Elles sont constituées après mise en demeure émanant du client, lorsque le

marché prévoit des pénalités de retard pour livraison hors délai et que la
responsabilité de l’entreprise a été mise en cause ou est susceptible de l’être.
Ces pénalités doivent être provisionnées dès que leur versement paraît probable,
ce qui n’est pas facile à déterminer car un retard constaté à un moment donné
peut parfois être rattrapé avant la livraison.
L’auditeur peut avoir recours aux contrôles suivants :

-Examen du dénouement des provisions constituées dans le passé ;

-S’assurer que l’avancement réel des travaux correspond aux termes de

contrats. Dans le cas contraire, examiner les modalités prévues au contrat et
chiffrer le montant des pénalités correspondantes ;
-Analyser l’évolution des taux d’avancement par rapport aux périodes
précédentes ;
-Analyser l’opportunité de constituer une provision en fonction du client
concerné, de son historique et des commentaires de la direction.
 Provision pour garantie :
Loin de mettre fin à toutes les obligations de l’entreprise, la réception fixe

même le point de départ des garanties légales de bon fonctionnement et
décennale, que les entreprises sont tenues d’assurer.
Leur coût doit donc également être rattaché à la construction des ouvrages
correspondant au moyen d’une provision pour risque.
Son montant repose sur des données statistiques mais il est limité, lorsque
l’entreprise est assurée, à celui de la franchise prévue par la police d’assurance.
Cette provision doit être constatée, dans l’exercice au cours duquel ont été
vendus les biens et a été donnée la garantie.
Par ailleurs, le coût des réserves émises par le client, lors de la réception, doit
être rattaché au coût de l’ouvrage souvent par une dotation d’une provision pour
charges. L’entreprise étant tenue à l’obligation du parfait achèvement doit
effectuer les travaux nécessaires à leur levée.
L’évaluation de ce coût repose sur des données statistiques basées sur les
réalités au cours des exercices précédents.
 Provision pour fin de chantiers :
Elle est destinée à faire face aux frais de fin de chantiers, c’est-à-dire, les
terminaisons, le repliement, les indemnités de licenciement,…
Cette provision concerne davantage les chantiers importants et les charges non
connues avec précision.

Chapitre 3 : Cas pratique
Section I : Prise de connaissance générale de l’entreprise
Durant cette phase, l’objectif principal consistera à approfondir la connaissance

des activités et de l’organisation de la société Alpha. Elle sera orientée vers une
évaluation générale des zones de risques liées à l’environnement et aux activités
de la société Alpha.
1) Activité de la société Alpha:
Selon ses statuts, la société auditée a pour objet tant au Maroc qu’à l’étranger :
-L’étude, la mise au point et la réalisation de tous projets d’ordre touristique,
financier, commercial, immobilier ou industriel concernant l’équipement hôtelier
et l’édification de chaînes de motels ;
-L’acquisition, la location, la prise à bail, l’échange, la vente de tous terrains, de
tous droits ou immobiliers ;
-La mise en valeur de tous terrains, la construction seule, en participation ou en
association avec toutes entreprises de construction, d’immeubles, de motels, de
restaurants, d’installations balnéaires et autres installations connexes ouvertes
au public ;
-L’exploitation par la location, la mise en gérance ou par tout autre moyen des
biens appartenant à la société ;
-Et plus généralement, toutes opérations commerciales, financières,
industrielles, mobilières et immobilières se rapportant directement ou
indirectement aux objets ci-dessus ou à tout autre objet similaire ou connexe, ou
susceptible d’en favoriser le développement sous quelque forme que ce soit.

2) Organigramme de la société :
3) Relations liées :
La société Alpha est une filiale d’un grand groupe national (opérant dans
différents secteurs) et qui détient toutes ses actions à part les actions de
garanties détenues par les administrateurs.
Elle est par ailleurs liée à ce groupe par une convention de commercialisation de
certains projets immobiliers.
4) Organisation comptable, principes et méthodes comptables :
Le service comptabilité est sous la responsabilité d’un chef comptable assisté

par 4 personnes (1 caissier et 3 comptables).
Le service gestion est composé de trois personnes assurant le suivi technique
des projets et la tenue d’une comptabilité analytique.
Ces deux services dépendent d’un directeur administratif et financier.
Les comptes de la société Alpha sont établis conformément aux principes
comptables en vigueur au Maroc appliqués de manière constante, selon le principe
de continuité d’exploitation.
La société Alpha tient sa comptabilité conformément aux dispositions de Plan
Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) qui prévoient notamment l’inscription
en stock des dépenses engagées au titre des projets immobiliers selon la
méthode de l’inventaire permanent.

5) Situation fiscale :
 Impôt sur les sociétés :

 La société est soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 30%.
 Patente et TVA :
 Droits d’enregistrement et taxes foncières :
 La société est soumise aux droits d’enregistrement au taux de 2,5 % de la
valeur déclarée et au droit de conservation situé à 1 %.
6) Les immobilisations et système d’information :
 Les immobilisations incorporelles :

 Ces immobilisations, constituées de logiciels informatiques, sont
enregistrées à leur coût d’acquisition.
 Les immobilisations corporelles :
 Les immobilisations corporelles se composent essentiellement du mobilier,
matériel de bureau et matériel informatique.
 Elles sont inscrites en comptabilité à leur coût d’acquisition et sont
amorties linéairement :
 sur la durée de vie résiduelle probable pour le matériel de production
acquis d’occasion ;
 sur la durée d’utilisation estimée pour le matériel neuf. Ces durées sont
les suivantes :
 Matériel et mobilier de bureau 10 ans
 Matériel informatique 4 ans
La société utilise le logiciel SAGE ligne 100 pour la tenue comptable et un logiciel
dédié au traitement de la paie. Par ailleurs, la société a acquis fin 2005 deux
solutions dédiées à la gestion commerciale immobilière et foncière.
7) Principales zones de risques identifiées :
En plus des risques propres à l’activité de promotion immobilière de façon

générale et qui sont liés particulièrement au respect des dispositions du PCSI
concernant l’évaluation des stocks et la constitution des provisions, les

informations collectées durant cette phase ont permis de mettre en relief un

certain nombre de risques supplémentaires propres à la société Alpha, et qui
doivent guider l’auditeur lors de ses travaux, dont notamment :
 Convention de commercialisation avec le groupe :
La mission dévolue à la société selon cette convention consiste en
l’accomplissement de toutes les formalités, opérations et démarches nécessaires
à la commercialisation de certains projets appartenant à la société mère dont
notamment :
-Suivi et réalisation de l’ensemble des outils et des actions de communication en
collaboration avec une agence conseil en communication. Il s’agit notamment de la
confection de panneaux publicitaires de plaquettes, d’affiches, de maquettes,
l’élaboration d’un plan média,… ;
-Recherche de clients ;
-Confection des supports de vente,…
La société percevra une rémunération de 2,5% du montant de vente payable à la
fin de chaque mois par chèque libellé au nom de la société ou par virement à son
compte ouvert chez le groupe ou dans son compte bancaire.
L’auditeur devra veiller au respect des dispositions de cette convention du
moment qu’il s’agit de deux entités apparentées.
 Risque lié à la diversité des activités de la société Alpha :
La société Alpha opère dans la promotion immobilière et intervient en même
temps dans le secteur touristique à travers la réalisation de projets hôteliers,
restaurants et installations balnéaires.
Un suivi analytique par type de projet et une distinction entre projets à vocation
touristique et ceux à vocation immobilière ou commerciale s’avère nécessaire
pour éviter toute confusion ou erreur d’imputation pouvant avoir un impact sur
les états financiers.
L’auditeur doit s’assurer de l’existence d’un tel suivi, et en son absence prévoir
des travaux complémentaires pour y pallier.
 Risque lié au respect de la procédure de passation des marchés :
La société se base dans la passation des marchés avec ses sous-traitants sur les
règles du CCAG.
Elle fait appel à 3 types de marchés :
▪ Appel d’offre ouvert
▪ Appel d’offre restreint pour les projets dont le montant est < 1 million de DHS
(selon études topographiques, études laboratoire, etc).

▪ Marchés complémentaires de gré à gré : Généralement en cas d’urgence.

 Une vérification du respect de la procédure de passation des marchés
s’impose.
Section II : L’évaluation du contrôle interne
1) Constats:
L’examen du dispositif du contrôle interne de la société Alpha et des procédures

mises en place au niveau des fonctions clés a permis de dégager les constats
suivants :
Gestion des Ressources humaines:
Un test relatif aux dossiers individuels des salariés a permis de conclure que
tous les documents et pièces requises sont disponibles et correctement réalisés.
Le test se présente de la manière suivante :
Absence de conflits majeurs pouvant laisser supposer une mauvaise gestion en

matière de recrutement, suivi de carrière ou affectation du personnel.
 Gestion et suivi des projets immobiliers :
La société assure un suivi commercial par projet en recensant pour chacun d’eux
les perspectives de commercialisation à terme.
Par ailleurs, la société assure un suivi technique par projet qui consiste à établir
un budget de charges et leur avancement à la clôture de chaque exercice.
- La société tient des fiches détaillées de suivi des fournisseurs y compris
les retenues de garanties.
Absence d’un manuel de procédures et d’un suivi analytique par type de projet.
En effet, la société dégage un coût moyen du mètre carré vendable sans
distinguer entre projets à vocation touristique et ceux à vocation immobilière ou
commerciale.
 La gestion des marchés :
Description de la procédure de passation des marchés :

L’entretien avec la direction technique a permis de mettre en exergue les

différentes étapes de passation des marchés :
 Lancement de l’offre : Publication dans le journal
 Constitution de dossiers :
-Dossier administratif (Déclaration sur l’honneur, Déclaration sur pouvoir,
Attestation fiscale,
Attestation CNSS, Assurances, Caution provisoire, Attestation de visite des
lieux)
-Dossier technique (Attestation des travaux, Liste des moyens humains, Liste
des moyens matériels,
Principales références, Attestation de qualification et classification)
-Offre financière (Bordereau des prix, Acte d’engagement)
 Réunion de la commission d’ouverture des plis et d’adjudication :
Sont généralement présents : Le directeur ou l’associé, le bureau d’études,
l’architecte, le maître d’ouvrage.
 PV d’ouverture des plis.
Remarque :
-Pour les marchés restreints, la société procède à l’envoi direct des
consultations aux entreprises avec qui elle a déjà travaillé et c’est généralement
le moins disant qui est retenu en fin de compte.
-Pour les marchés complémentaires (généralement lorsqu’il s’agit de travaux
complémentaires ou ajustements), c’est l’entreprise qui a travaillé sur le projet
initial qui est prise en reconduisant les mêmes prix retenus au niveau du projet
initial.
Aucun PV n’est établi lors de cette procédure.
 Un test a été effectué afin de s’assurer qu’il existe une procédure bien
définie des marchés et que ces derniers respectent les règles souscrites
par le CCAG.
 Le test:

Points soulevés :
-Les assurances, cautions définitives ou provisoires n’ont pas été communiquées

par le client ;
-Pour le 2ème et 3ème marché, les dossiers financiers n’ont pas été communiqués
également.

Conclusion
Contrôle non satisfaisant
2) Recommandations :
Vu la complexité de l’activité et les risques majeurs relatifs au processus de

contrôle interne de façon générale, il y a lieu d’émettre les recommandations
suivantes :
2.1) Le développement du système informatique, à travers :
a) Une solution de gestion « Métier » sous système intégré qui puisse assurer de
façon pertinente :
 Le suivi des marchés
 La constatation du réalisé
 La constatation du reste à réaliser
 Les provisions post achèvement
-Déversement automatique ou semi-automatique de la gestion en comptabilité
-Rapprochement comptabilité et extra-comptabilité (fait sur Excel)
b) Une gestion informatique des contrats de vente permettant :
-L’édition électronique des compromis de vente

-La constatation de l’avance client/comptabilisation
-L’édition des contrats de vente avec pré-numérotation séquentielle
Il faut cependant ne pas oublier que tout système informatique de comptabilité
doit répondre à un certain nombre d’objectifs, les principaux étant :
- le respect du PCSI ;
- la sécurité du système et le contrôle des données saisies qui est à assurer par :
 La limitation d’accès au logiciel comptable ;
 Le respect du principe de la partie double avec l’interdiction faite à
l’utilisateur de sortir tant que l’écriture n’est pas équilibrée.
- une facilité d’utilisation : pouvant être matérialisée par la possibilité d’étoffer
ou d’assainir le plan comptable, d’effectuer des rapprochements bancaires, etc.

2.2) Renforcer la fonction de Contrôle interne :
Par la mise en place d’un manuel de procédures qui définit de manière claire et
pertinente les tâches les responsabilités de chacun, en insistant tout
particulièrement sur le respect strict de la procédure de passation de marché.
Section III : Le contrôle des comptes
Précision :
Il est important de souligner que le cas pratique à été l’objet d’une mission
durant le stage. A cet effet dans notre démarche, nous avons choisi de
présenter des programmes de travail bien complets des sections qui font la
spécificité des sociétés de la promotion immobilière. Cependant, les tests qui
n’ont pas été faits par nos propres soins durant la période d’apprentissage et/ou
qui n’ont pas eu un aspect très significatif ne figureront pas dans le cas pratique
ci-dessous dans un souci d’équilibre et de non surcharge de cette partie.
Les données chiffrées figurant au niveau du contrôle des comptes ont été
modifiées pour des raisons de confidentialité quand bien même le nom de la
société n’ayant pas été mentionné.
1) Section Clients et Comptes rattachés :
Objectifs d’audit :
 S’assurer que les produits et les charges provenant des opérations de

ventes immobilières ont été correctement et intégralement enregistrés
dans les comptes.
 S’assurer que les créances arrêtées au 31/12/06 sont correctement
évaluées et classées.
 S’assurer que les créances sont recouvrables et que la provision pour
créances douteuses est suffisante.
Programme de travail :

Etablir une feuille maîtresse des soldes au 31/12/06 avec des chiffres
comparatifs de l’exercice précédent :
 Pointer avec la balance générale ;
 Pointer avec le G/L ;
 Référencer avec les états financiers.
 Obtenir la balance auxiliaire des comptes clients et vérifier :
 Son rapprochement avec la balance générale ;
 Pointer le solde avec le G/L (sélection) ;
 Demander et exploiter l’analyse des comptes circularisés.
 Examen de solde :
 Exploiter les réponses de circularisation en établissant une feuille de
dépouillement (la
 circularisation a été évidemment lancée auparavant) ;
 En cas de non réponse, dérouler la procédure alternative pour valider le
solde :
 Vérifiant les règlements intervenus en Janvier 2006.
 Le cas échéant, en examinant les pièces justificatives de facturation
(marché, facture, décompte provisoire, BC, …).
 Séparation des exercices :
Porter une attention particulière à l’enregistrement des ventes réalisées à la fin
du mois de décembre 2006 et le début du mois de janvier 2007, s’assurer qu’il
s’agit bien des opérations de vente rattachées à l’exercice concerné ;
 Clients, factures à établir:
 S’assurer du bon calcul du montant des FAE (facture à établir) compte
tenu de la méthode de comptabilisation du chiffre d’affaires ;
 S’assurer que les factures ont été établies et qu’elles concernent des
prestations réelles non encore facturées ;
 Vérifier les conditions de facturation avec les dispositions prévues par les
contrats et par rapport aux règles et principes comptables ;
 Vérifier l’exhaustivité des contrats de vente ainsi que leur apurement
subséquent
 Apprécier l’ancienneté des avances versées par les clients ;
 Clients créditeurs :
 S’enquérir de la réalité des avances clients en vérifiant à quel projet elles
correspondent et la livraison dans les délais des produits s’y rapportant ;

o Vérifier que les avances clients sont correctement imputées sur les
décomptes conformément aux contrats.
o S’enquérir du fonctionnement du compte « 4428 Autres Clients créditeurs
»:
o Vérifier le bien fondé des sommes inscrites ;
o Se renseigner sur le fonctionnement du compte.
o Dérouler le test sur le Cut -Off du chiffre d’affaires ;
o Rapprocher les produits d’exploitation avec le fichier des projets vendus
établis par le service commercial.
Feuille maîtresse
Test sur les créances :
-Récupérer la balance client

-Sélectionner un échantillon représentatif selon les montants les plus importants
de façon à réaliser un scope >50%

1) Pointé conforme avec suivi extra-comptable

2) Pointé conforme avec compromis de vente
3) Règlement subséquent vérifié
Pour les montants générés par la convention de commercialisation conclue avec

le groupe, il convient de vérifier les assertions suivantes :
-Valider les montants avec facture
-Valider le taux d’honoraires appliqué et les modalités d’exécution avec la
convention.
2) Section Fournisseurs et Comptes rattachés:
 S’assurer que les dettes au 31/12/06 sont réelles et exhaustives

 S’assurer que l’enregistrement a été correctement effectué
 S’assurer que l’évaluation des dettes en devise est correcte
 Préparer une feuille maîtresse des soldes au 31/12/06 avec les chiffres
comparatifs de l’exercice précédent.
 Pointer les soldes avec le G/L et la balance générale ;
 Expliquer les variations importantes.
 Obtenir la balance fournisseurs et procéder à son rapprochement avec la
balance générale.

 Procéder à la circularisation des principaux fournisseurs et préparer une

feuille de dépouillement des réponses
 Exploiter les réponses reçues ;
 En cas de non réponse, dérouler la méthode alternative en :
• Vérifiant par sondage la réalité des dettes enregistrées avec les factures
fournisseurs, les BL, les BC ou les marchés
• Vérifiant les règlements intervenus à partir de Janvier 2006
• Examinant les pièces justificatives de l’engagement des dépenses.
Effets à payer :
 Obtenir l’analyse de compte ;
 Vérifier que les principaux effets ont fait l’objet de paiement régulier
selon l’échéancier convenu ;
 Dans le cas où l’effet n’a pas été honoré à l’échéance, demander
explication et vérifier les pièces justificatives de la dépense.
 Fournisseurs – factures non parvenues :
 Obtenir l’analyse du compte au 31/12/2006 et vérifier que les charges
provisionnées sont relatives à l’exercice en cours ;
 Vérifier que l’écriture comptable a été correctement extournée.
 A partir des relevés bancaires, sélectionner des montants importants et
s’assurer du rattachement de la dépense à l’exercice concerné.
 A partir des journaux d’achats de l’exercice suivant, sélectionner quelques
opérations et vérifier leur rattachement à l’exercice correspondant.
 S’assurer du bien fondé des avances et acomptes faits aux fournisseurs,
et s’enquérir de leur apurement subséquent.
 Vérifier la ventilation fournisseurs d’immobilisations / fournisseurs
d’exploitation conformément au CGNC.
 S’assurer de la bonne évaluation et comptabilisation des dettes
fournisseurs.
 Vérifier les conditions d’achat et examiner les conventions éventuelles.
 Relever les anomalies éventuelles et rédiger un mémo de synthèse.

 Test sur les dettes fournisseurs :
-Récupérer la balance fournisseurs

-Sélectionner les montants les plus importants de façon à obtenir un scope >50%
-Procéder au test suivant:
-Récupérer le Grand Livre auxiliaire de chaque projet et refaire le même test

pour chacun d’eux.
-Récupérer le Grand Livre général et faire le rapprochement entre les montants
sélectionnés et les fiches de suivi de fournisseurs.
Ces fiches sont faites selon la forme suivante :

3) Sections Stocks et Encours:
 Objectifs d’audit :
S’assurer que les montants inscrits dans les comptes représentent des travaux
physiquement identifiables ;
S’assurer que la méthode de valorisation est correcte et son choix est
permanent.
Préparer une feuille maitresse des stocks par nature au 31/12/2005 et au

31/12/2006 :
Pointer les soldes avec le GL et la balance générale ;
Expliquer les variations importantes.
Veiller au respect des règles d’incorporation des charges prévues par le PCSI
S’appuyer sur le suivi technique par projet
Valider les déstockages des produits finis au 31/12/2006 en recalculant le coût
de revient du mètre carré vendable.
En terme de valorisation des stocks, Valider les méthodes d’évaluation des
stocks.
Rapprocher les coûts de déstockage avec le chiffre d’affaires correspondant
pour en dégager la marge réalisée.
Valider la provision pour travaux post-achèvement sur la base des notes
techniques des projets au 31.12.06
Rapprocher les en-cours de l’exercice avec les dettes fournisseurs contractées
au titre des marchés engagés durant l’exercice.
Rédiger un mémo de synthèse et conclure.

 Travaux sur les Stocks encours de finition :
« Veiller à ce que les encours de l’année dernière aient bien été achevés ou en
phase de l’être .Rédiger un paragraphe pour chaque projet en cours à fin 2005 et
son sort à fin 2006 ».
Il n’existe pas de projets encours en 2005 et achevés en 2006. Cependant, il
existe un projet dont le travaux ont été suspendus et qui n’est pas
commercialisé.

« En terme de valorisation, le coût d’un projet comprend la somme des travaux,

des prestations, des dépenses rattachées à ce projet et les charges financières
que l’on peut y incorporer. Vérifier que la société tient une fiche projet qui
récapitule les agrégats imputables à un projet ».
La société Alpha tient une fiche projet pour les chantiers les plus importants.
Pour les autres chantiers, aucun suivi analytique n’est fait.
La fiche projet comporte toutes les charges imputables au projet par centre de
coût et par année. Elle est basée en principe sur la comptabilité.
« Concernant l’agrégat des travaux immobiliers, les mouvements comptables
doivent correspondre à la somme des travaux qui ont fait l’objet d’un
attachement, d’un décompte puis d’une facture. Pour certains travaux qui
n’auraient pas été décomptés, la pièce probante est l’attachement. Pour les
travaux qui n’ont pas été facturés, la pièce probante est le décompte ».
La seule pièce comptable sur laquelle se base la société pour le suivi des projets
est le décompte provisoire qui est confronté systématiquement avec le marché
ou la convention correspondant. Il n’existe pas donc ni factures ni attachements.

« Pour les agrégats, autres que les travaux immobiliers, il s’agit principalement
de prestations rattachées au projet, ces prestations doivent être appuyées par
des contrats. S’il n’y en a pas, vérifié les factures correspondant à ces
prestations ».
Test satisfaisant.
 Travaux sur les Stocks produits finis:
-Examiner les mouvements de déstockage en veillant à la cohérence des

écritures comptables y afférent.
-Prendre quelques lots de 2 projets différents et confronter les prix de vente
aux coûts de revient.
Apprécier le taux de marge réalisé.
-S’enquérir de l’existence d’un suivi analytique par projet. Sait-on pour chaque
projet quel est le coût estimé ? Sait-on quel est le prix de vente estimé ?
Il n’existe pas de suivi analytique par projet proprement dit. La fiche de projet
est le seul outil analytique dont dispose la société mais qui est restreint
seulement aux projets les plus importants. Le coût estimé, le prix de vente
estimé ainsi que l’échéancier des travaux sont spécifiés dans un business plan qui
est préalable à chaque projet. Celui-ci est repris dans le budget annuel qui est
confronté régulièrement avec les réalisations dans un tableau trimestriel.
 Tableau de variation de stocks :
Pointer les soldes de ce tableau avec le grand livre de chaque compte qui
contient notamment le détail des variations constatées.

Les augmentations concernant les terrains sont ensuite rapprochées avec :

-l’acte d’acquisition
-la situation du contribuable
-la quittance
-le détail des achats et des ventes ainsi que les frais y afférent qui se présente
comme suit :
Pour les comptes 31311 et 31313:

Rapprocher avec les grands livres qui contiennent le détail des sous-comptes.
Rapprocher ensuite les mouvements avec les pièces justificatives :
-les notes d’honoraires,
-les actes d’acquisition
-les décomptes
-les factures.
Pour les comptes 313901 et 315110 :

Récupérer le procès verbal de clôture et arrêt des comptes des chantiers et le
détail des éléments du coût. Puis pointer avec :
-Marché + avenant
-Convention
Pour les comptes 313903 et 315130 :
Pointer avec procès verbal de clôture et arrêt des comptes des chantiers et
détail des éléments de coûts et de prix de vente.
Pour le compte 315910 :
Choisir deux projets importants et procéder au test suivant :

4) Section Produits d’exploitation :
 S’assurer de la réalité et de l’exhaustivité des charges d’exploitation

inscrites en comptes de résultat ;
 S’assurer du respect du principe de la spécialisation des exercices.
 Etablir une feuille maitresse des comptes de produits d’exploitation

 Pointer les soldes avec B/G et E/S au 31/12/2005 et 31/12/2006.
 Se faire expliquer les variations compte tenu de l’évolution de l’activité en
2006.
 Rapprocher le chiffre d’affaires comptable avec l’état extra - comptable
des ventes ;
 Etablir une centralisation du chiffre d’affaires comptable par projet

 Sélectionner à partir de l’état de suivi des facturations mensuelles, 10

factures clients et :
 Vérifier avec les pièces justificatives (contrat, décompte
provisoire/définitif, BL,…) ;
 S’assurer de la correcte imputation des factures par chantier ;
 Vérifier l’existence d’un suivi commercial des ventes cohérent avec le
chiffre d’affaires comptabilisé pendant l’exercice comptable.
 S’assurer de la correcte comptabilisation des reprises sur provisions
compte tenu des règlements intervenus en 2002.
 Rédiger un mémo de synthèse et conclure.
Feuille maîtresse
 Centralisation du chiffre d’affaires :
Source: Actes de ventes immobilières (Terrains et immeubles)

5) Section Charges d’exploitation:
 S’assurer de la réalité et de l’exhaustivité des charges d’exploitation

inscrites en comptes de résultat ;
 S’assurer du respect du principe de la spécialisation des exercices.
 Etablir une feuille maîtresse des comptes de charges d’exploitation

 Pointer les soldes avec B/G et E/S au 31/12/2005et 31/12/2006.
 Se faire expliquer les variations compte tenu de l’évolution de l’activité en
2006.
 Achats consommés de matières et fournitures et autres charges
externes:
 Obtenir le grand livre de la rubrique et vérifier par sondage les achats de
travaux avec contrats, facture, BC, BL,… ;
 Etablir une synthèse de l’affectation des achats de travaux par chantier.
 Impôts et taxes :
 S’assurer que les toutes les charges d’impôt et taxes ont été
correctement provisionnées notamment la patente.
 Charges de personnel :
 S’enquérir des journaux de paie de l’exercice et vérifier l’enregistrement
de la centralisation de la paie (salaires, charges sociales) ;
 Procéder à la centralisation des déclarations sociales et les rapprocher
avec la comptabilité.
 Etablir une fiche de synthèse sur les éléments de la paie devant faire
l’objet de déclaration et d’imposition (IGR, CNSS et CIMR).
 Dotations d’exploitation :
 Dotations aux amortissements : rapprocher les dotations constatées en
CPC avec celles figurant dans le tableau des amortissements.
 Dotations aux provisions pour dépréciation des comptes clients : vérifier
le bien fondé des provisions et rapprocher avec el solde du compte client
correspondant ;
 Dotations aux provisions pour R & C : s’assurer du bien fondé des
provisions avec les pièces justificatives et vérifier les calculs des
dotations.
 S'assurer que les charges non déductibles fiscalement sont réintégrées
dans le résultat fiscal.
 S’enquérir de l’existence de règles de répartition des charges notamment
financières entre les différents projets et dans chaque projet pour
chaque lot ou tranche finie
 Rédiger un mémo de synthèse et conclure.

 Test de réalité sur les achats :
Ce test effectué sur un échantillon représentatif n’a révélé aucune anomalie.

Il se présente sous la forme suivante :
6) Section Financement, Placement, Trésorerie :
Objectifs de contrôle :
 S’assurer que les montants inscrits au bilan sont correctement évalués et

classés, et qu’ils reflètent l’intégralité des emprunts ;
 S’assurer que la situation de trésorerie de l’entreprise est reflétée de
façon exacte par les montants inscrits au bilan.
I- Financement :
 Obtenir les contrats des principaux emprunts

 Vérifier d’après les pièces comptables les remboursements de 2006.

 Circulariser les organismes prêteurs, exploiter les réponses et se faire

expliquer les écarts importants.
 Si l’emprunt est assorti d’obligations particulières, vérifier si elles sont
respectées
 Vérifier si l’emprunt est garanti par hypothèque ou nantissement, que
ceux-ci figurent dans les engagements hors-bilan.
 Demander les analyses de comptes, examiner l’écart de conversion et la
provision pour pertes de change.
 Vérifier les remboursements d’emprunt avec l’échéancier et leur bonne
comptabilisation (principal et intérêts)
II- Banques et chèques postaux :
 Appliquer la procédure de confirmation directe pour les soldes,

découverts et prêts bancaires, des personnes habilitées…
 Exploiter cette procédure de confirmation des soldes
 Obtenir les rapprochements établis par l’entreprise et vérifier que :
 Le solde chez la banque correspond au relevé bancaire ;
 Le solde chez la société correspond à la BG ;
 S’assurer que les principales opérations en suspens s’apurent sur les mois
ultérieurs. Pour les suspens anciens non apurés, obtenir les explications
nécessaires ;
 Vérifier que tous les états de rapprochement sont visés par la personne
qui les a établis et un responsable hiérarchique.
 Vérifier que les principaux montants en suspens ont été validés sur les
premiers jours de l’exercice suivant.
 Vérifier que les recettes d’importance exceptionnelle à la fin de l’exercice
ne sont pas faites dans le but de donner l’impression d’une amélioration de
la situation de trésorerie.
 Vérifier notamment le compte des effets à recevoir et des chèques à
l’encaissement.
 Revoir les dépenses d’importance exceptionnelle au début de l’exercice
suivant et s’assurer qu’elles n’ont pas été faites dans l’exercice actuel dans
le but de faire apparaître une situation de trésorerie dégradée.
 Pointer les soldes en banque et le solde de journal avec l’état de
rapprochement.

 Examiner les souches des chéquiers et vérifier 5 opérations avant et

après l’arrêté des comptes au 31/12/06
 En ce qui concerne les intérêts courus, vérifier le principe de la séparation
des exercices.
 Pour les valeurs à l’encaissement, vérifier la date de remise et que les
relevés ultérieurs fassent apparaître l’encaissement des montants.
III- Caisse :
 Procéder à un contrôle inopiné de la caisse, rapprocher le solde existant

avec celui figurant sur le journal de caisse, rédiger une note explicative de
l’écart éventuel entre le solde de la caisse et celui du registre.
 Vérifier la régularisation ultérieure des suspens
 Examiner la tenue de la caisse en ce qui concerne :
 La régularité des pièces (approbation de la Direction Générale pour les
dépenses),
 Séparation des recettes et des dépenses
 Enregistrement régulier des opérations de caisse
 Sélectionner par sondage aléatoire 15 opérations de caisse et analyser
leur justification.
 Passer en revue le registre caisse ou grand livre et :
 S’assurer qu’il n’existe pas de mouvements non justifiés ;
 S’assurer que la limite de 20 000 DH (ventes) et 10 000 DH est
respectée.
 Vérifier que les pièces de dépenses sont annulées après paiement, c’est à
dire apposition d’un cachet « PAYE » sur tous les documents justificatifs
de la dépense.

 Test sur les rapprochements bancaires :
Objectif:
S'assurer que les états de rapprochement sont bien établis et qu'il n'existe
aucun écart entre le solde BG et les états de rapprochement.

Conclusion de la deuxième partie
Cette dernière partie nous a donné l’occasion de présenter une réflexion sur la
manière avec laquelle un auditeur peut aborder un secteur aussi particulier que
celui de la promotion immobilière.
Cette réflexion ne s’est pas contentée de reprendre la démarche d’audit
classique, mais a essayé plutôt de mettre en relief un certain nombre de
spécificités impactant l’approche de certaines sections clés.
La démarche proposée constitue le fruit des travaux auxquels nous avons pris
part durant notre stage et la résultante du bagage théorique acquis au cours de
notre cursus universitaire.
Nous avons essayé de tracer le schéma de cette démarche depuis la prise de
connaissance générale jusqu’au contrôle des comptes, en passant par l’évaluation
du contrôle interne, en mettant l’accent sur les sections qui présentent des
caractéristiques propres au métier de la promotion immobilière.
Les programmes de travail détaillés ont été exposés dans le cas pratique sans
toutefois donner des exemples chiffrés de tous les tests à dérouler, et ce dans
le souci de ne pas alourdir le mémoire.
Comme toute réflexion humaine, cette approche présente évidemment certaines
limites de par la diversité qui caractérise ce secteur notamment au niveau de la
taille des entreprises et leur mode de gestion.
Il importe donc au commissaire aux comptes de modeler cette approche selon les
caractéristiques propres à l’entreprise auditée.

Conclusion générale
Définie comme « toute personne physique ou morale accomplissant de manière

professionnelle, les opérations de conception, d’organisation et de gestion
juridiques, financière, administrative, technique et commerciale, en vue de la
construction d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier », le promoteur
immobilier est appelé aujourd’hui plus que jamais à jouer un rôle prépondérant
dans l’application des stratégies sociales et économiques mises en place par le
gouvernement.
Offrir un logement décent à tous les citoyens, attirer le maximum
d’investissements afin de créer davantage d’emplois, développer le savoir-faire
marocain dans le domaine, tels sont les objectifs tracés pour le secteur de la
promotion immobilière.
Autant d’attentes et de très bonnes perspectives de développement qui font de
cette activité une véritable locomotive pour l’économie marocaine.
Ce sont les mêmes raisons qui ont confirmé notre choix de traiter les
problématiques liées à ce secteur.
Dans un premier temps, nous avons essayé d’initier le lecteur aux aspects les plus
importants de la promotion immobilière, en insistant d’abord sur son poids dans le
tissu économique et social du pays, et en développant ensuite le cadre
réglementaire tant comptable que juridico-fiscal le régissant.
Dans un deuxième temps, nous avons abordé la notion de risque au sein des
sociétés immobilières, à travers une cartographie des risques qu’un auditeur peut
rencontrer durant ses travaux de certification.
Une réflexion sur la démarche d’audit à adopter dans ce secteur particulier a
été proposée par la suite.
Le but étant de se baser sur la méthode traditionnelle, partant de la prise de
connaissance et débouchant sur le contrôle des comptes en passant par
l’évaluation du contrôle interne, tout en ayant à l’oeil les différentes spécificités
de l’activité de promotion immobilière.
Nous espérons que ce modeste travail contribuera à enrichir la réflexion et le
débat sur le problématiques de ce secteur tant au niveau des commissaires aux
comptes chargées de certifier les comptes des sociétés de la promotion
immobilière qu’au niveau des simples professionnels ou chercheurs.

Bibliographie
 Mémoire d’expertise sous le thème : « Le secteur du BTP : Proposition

d’adaptation de la démarche
 d’audit aux spécificités comptables et fiscales du secteur », présenté par
Mlle Manar FADRIQ en 2005 ;
 Mémoire d’Expertise sous le thème : « Conception et mise en place d’un
système de la comptabilité
 analytique adapté à l’activité de promotion immobilière », présenté par M.
Jamal KHOUMRI en 2000 ;
 Thèse présentée en vue de l’obtention du diplôme du Mastère spécialisé en
contrôle de gestion de
 l’ISCAE, sous le thème : « Projet de refonte du système de comptabilité
analytique dans une société de
 Mémoires de fin d’études du Cycle Normal de l’ISCAE ;
 Documents internes au cabinet ;
 Note circulaire relative au secteur du Bâtiment et Travaux publics ;
 Exposé relatif au projet du Plan Comptable du secteur Immobilier, fait par
M. Moulay Chérif
 TAHIRI ALAOUI, Président de la CTS du secteur immobilier, Directeur
de la Promotion Immobilière
 au Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme ;

Glossaire immobilier
A
Agent immobilier
Professionnel pouvant réaliser toutes les démarches nécessaires à la mise en
location ou à la vente de tous types de biens immobiliers. L'agent s'occupe de
trouver un acquéreur ou un locataire présentant toutes les garanties financières
et juridiques. Il réalise sa mission à travers un contrat définissant sa tâche et sa
rémunération, appelé mandat.
Avenant :
Contrat additif à un marché constatant un accord de volonté des parties et
ayant pour objet de modifier ou de compléter une ou plusieurs dispositions de
l'accord antérieur ;
B
Bien immobilier
Bien qui ne peut être déplacé. Il s'agit des bâtiments, fonds de commerce,
terrains.
C
Certificat de propriété
Il s’agit de l’attestation délivrée par la conservation foncière attestant d’un
droit sur une chose ou une valeur ou encore d’une attestation désignant le
propriétaire d’une parcelle foncière et l’ensemble des charges la grevant.
Compromis de vente
Représente la promesse bilatérale de vente, le plus souvent conclue sous
conditions suspensives. Il s’agit d’un avant contrat signé par le vendeur et
l’acquéreur d’un bien immobilier, entre eux ou avec le concours de leur agent
immobilier ou de leur notaire.
Compte prorata
Dépenses communes à tous les intervenants d’un chantier (eau, électricité,
location de baraquement) et dont le suivi est effectué par le maître d’ouvrage.
Ce dernier les répartit entre toutes les entreprises intervenant sur le chantier
au prorata des travaux qu’elles réalisent.
Créance acquise et exercice de rattachement :
La créance acquise se rapporte aux travaux immobiliers effectués, conférant à
l’entreprise le droit de se faire payer auprès de son client. Elle est rattachée à
l’exercice de réalisation dont la date est portée sur l’attachement en tant que
pièce justificative du chiffre d’affaires réalisé.

D
Droits de mutation
Droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des
collectivités à chaque changement de propriétaire. Leur montant varie selon que
l'acquisition porte sur un logement neuf ou sur un logement ancien.
Déstockage
Il s’agit de l’opération par laquelle on procède à la sortie des stocks des produits
finis.
E
Entrepreneur :
Personne physique ou morale titulaire du marché et responsable de son exécution
vis-à-vis du maître d'ouvrage.
F
Foncier
Tout ce qui rapporte aux propriétés bâties ou non : appartenance, exploitation,
revenus et imposition.
Le terme est employé pour désigner les terrains constructibles, base de toute
opération de promotion immobilière.
G
Garantie décennale
Pendant 10 ans à compter de la réception provisoire des travaux, le constructeur
est responsable de réparer les dommages qui compromettent la solidité des
ouvrages construits ou qui les rendent impropres à leur destination, ou affectant
un élément d'équipement non dissociable de la construction (élément dont la
dépose détériorerait l'ouvrage). Sont concernés les fondations, les murs, les
planchers et la toiture, mais aussi les canalisations, les cloisons, les installations
de chauffage...
Gros oeuvres
Concernent les travaux de base sur lesquels se fondent les travaux ultérieurs :
ex le terrassement, le forage, béton armé, carrelage, étanchéité, joint et façade
et la maçonnerie.
I
Indemnité d'immobilisation
Somme versée par l'acquéreur à la signature du compromis ou de la promesse
d'achat à titre d'acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, en
pratique il varie de 5 à 10%.

L
Lotissement
Division d'un terrain en parcelles en vue de la construction d'immeubles
d'habitation.
M
Maître d’oeuvre
Professionnel ou entreprise (architecte, constructeur, entreprise, responsable
de chantier...) qui dirige les travaux de construction pour le compte du maître
d’ouvrage.
Maître d'ouvrage
Personne physique ou morale pour le compte de qui les ouvrages de construction
ou les travaux sont exécutés. Personne qui paie et qui passe commande à
l’architecte pour la conception, et aux entreprises pour les travaux.
Maître d’ouvrage délégué
Le représentant du maître de l’ouvrage au niveau des aspects techniques, tout
organisme auquel sont confiés certaines missions ou travaux du maître d’ouvrage.
Marché de travaux
Tout contrat à titre onéreux conclu entre, d'une part, un maître d'ouvrage et,
d'autre part, un entrepreneur personne physique ou morale et ayant pour objet
la construction d'ouvrages d'infrastructure ou de biens immobiliers dans
lesquels la livraison de fournitures n'est qu'accessoire, l'évaluation de ces
dernières étant comprise dans le coût des travaux.
Mémoire technique d'exécution
Document établi par l'entrepreneur présentant une description détaillée des
dispositions organisationnelles, des moyens qui seront affectés à la réalisation
des travaux objet du marché ainsi que des modes de leur exécution. Il définit,
entre autres, dans le détail l'organisation du chantier, les moyens humains avec
leurs qualifications et matériels avec leurs caractéristiques qui seront affectés
au chantier, le planning d'exécution des travaux, la provenance des matériaux,
leurs préparations et leurs modes de mise en oeuvre
Métré
Relevé général et détaillé des travaux exécutés. Ce relevé sert à l’établissement
des situations intermédiaires facturées au maître d’ouvrage.
P
Permis de lotir

Il s’agit de l’autorisation de lotissement d’un terrain nu sur la base d’un plan ne

varietur (définitif).
Permis de construire
Autorisation préalable à la réalisation des travaux de construction, et qui a pour
but de vérifier que l’édifice respectera les règles d’urbanisme et de construction
en vigueur.
Promesse de vente
Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier, il est
conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de
promesses de vente : la promesse unilatérale de vente qui n'engage pas
l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être
clairement précisé dans le contrat et la promesse bilatérale de vente ou
compromis de vente.
Promoteur immobilier
Personne physique ou morale qui entreprend la réalisation d’opérations
immobilières en vue de réaliser une construction et en assume toutes les étapes
et démarches.
R
Réception provisoire
Elle est prononcée par un procès verbal établi par une commission visée dans le
marché établi.
Réception définitive
Elle intervient en principe après la réception provisoire et constate l’achèvement
intégral et conforme des travaux.
Réserve foncière
Elle est constituée des terrains acquis dans la perspective d’être lotis ou pour y
édifier des bâtiments destinés à la revente. Ces terrains demeurent en réserve
foncière jusqu’au début des travaux de lotissement matérialisés par
l’autorisation de lotir ou de construire.
Retenue de garantie
Prélèvement effectué par le maître d’ouvrage sur les acomptes dus, d’une somme
destinée à garantir la bonne exécution du marché par l’entrepreneur. Elle ne peut
être supérieure à 5%du montant du marché.
Elle est restituée à l’entreprise générale dans un délai d’un an après la réception
de l’ouvrage.

Revenu foncier
Ce sont les revenus provenant des locations immobilières.
S
Second oeuvre
Ce sont les travaux de finition et d’aménagement comme la menuiserie ou les
installations sanitaires et électriques
T
Terrain à bâtir
Terrain sur lequel un bâtiment doit être construit.
Terrain en friche
Terrain non bâti, non viabilisé.
Terrain vague
Espace laissé à l'abandon, qui n'est mis à profit ni pour la construction ni pour la
culture.
Titre
S'il s'agit d'une propriété libre, c'est la preuve du droit de propriété; s'il s'agit
d'une tenure à bail, c'est la preuve de la permission d'occuper cette propriété.
Travaux de terrassement
Leur objet est de permettre la construction d’ouvrages ou l’exécution de travaux
qui nécessitent une modification de site.
U
Urbanisme
Ensemble des dispositions juridiques et des opérations matérielles qui tendent à
réaliser un développement ordonné des agglomérations.
Z
Zonage
Instrument de contrôle de l'utilisation du sol qui détermine pour chaque partie
du territoire des usages autorisés et des normes d'implantation en rapport avec
ces usages.

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ISCAE Année académique 2009/2010

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 1

Thème : L’approche d’audit dans les sociétés de la promotion immobilière

Présentation du Cabinet SAAIDI ASSOCIES…………………………………………………4

Partie II : Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière…28

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 2

1) Les aspects généraux de la planification…………………………………………………………….35

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 3

Présentation du cabinet SAAIDI

C'est en 1985 que Abderrahman SAAIDI, après plus de dix années

Dès sa création, le cabinet s'est distingué par l'organisation de séminaires

Depuis, le cabinet s'est enrichi de plus de trente collaborateurs et

Pour des raisons d'indépendance et d'efficacité, les activités de conseil

Renforcé depuis sa création, par des collaborateurs expérimentés, «A.

Le cabinet se compose d’un effectif permanent d’environ 30 personnes

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 4

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 5

3. Portefeuille du cabinet « SAAIDI & Associés » :

Les secteurs d'activités des clients sont assez diversifiés et se répartissent

* Finance, Bourse & Assurance (ATTIJARI Finances Corp, BMCI BOURSE,

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 6

Présentation du secteur immobilier

En conséquence, la demande en logements est croissance continue d’autant plus

Le secteur de l’immobilier au Maroc connaît aujourd’hui une "grande évolution"

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 7

Potentiel de croissance du secteur :

- Exonérations fiscales pour inciter les promoteurs immobiliers à

2- Les Opportunités d’immobilier :

- Existence d'une forte demande pour l’immobilier soutenu par un mouvement

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 8

PARTIE 1 : Particularité du secteur immobilier

Chap1 : Cadres juridique et économique du secteur de l’immobilier

Une présentation exhaustive du cadre juridique de l’activité de l’immobilier

A. la typologie des marchés de travaux

A. Classification des marchés de travaux

On peut retenir cinq grands types de classification.

Il est nécessaire de s’imprégner de toutes les formes de marchés qui sont

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 9

B. le régime spécial des responsabilités

Il existe une responsabilité biennale pour les menus travaux et une

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 10

II- Aspect économique

Le secteur de l’immobilier présente des spécificités économiques qui sont dus à

Les caractéristiques économiques :

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 11

A. l’inexistence de standards et la présence d’aléas

La standardisation dans le secteur du BTP est quasi-inexistante. En effet,

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 12

Les spécificités économiques ainsi rappelées devraient être constamment

Chap2 : les spécificités comptables de l’activité immobilière

- l'adoption de la loi comptable n° 9-88 relative aux obligations comptables des

Dans le même cadre, et dans un souci de mettre en relief les concepts et

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 13

� Le cycle de production qui s'étale en général sur plusieurs exercices : les

� L’importance de leurs stocks étant donné le poids de la charge foncière, les

� La spécificité d'évaluation des stocks à l'achèvement (certaines dépenses

A ces considérations découlant de la nature même de l'activité dans le secteur

- en 1982, un mémorandum utilisé comme référentiel comptable jusqu'en 1998 et

Approche d’audit dans le secteur de la promotion immobilière Page 14

I- Les apports du plan sectoriel immobilier

Les principaux apports du nouveau plan comptable sectoriel immobilier (PCSI)

 le premier concerne les particularités liées au fond (A) ;

Il s’agit principalement des aspects relatifs :

A.1 Provisions pour dépréciation des stocks