Condition Suspensive Pret Immobilier

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La condition suspensive
de l’obtention
du prêt immobilier :
modalités pratiques
L’emprunteur non professionnel bénéficie d’un dispositif protecteur lorsqu’il

sollicite un prêt pour financer une opération immobilière portant sur un immeuble
d’habitation. L’acte de vente est en effet conclu sous la condition suspensive légale
de l’obtention de ce prêt. Dans ce livre blanc extrait du Mémento Vente immobilière
2021, nous présentons les modalités de la condition suspensive.
Editions Francis Lefebvre - 1

JOBNAME: No Job Name PAGE: 13 SESS: 5 OUTPUT: Wed Aug 5 10:42:18 2020
/juridique/efl_memento_mvi_genesys/2952107L_EFL_Mem_MVIMVI/mvi/mvi−2021−t8c1−42000−44999
Lorsque l’acquéreur recourt à un prêt n’entrant pas dans le champ d’application de la loi, par
exemple lorsqu’il s’agit d’un prêt consenti de manière occasionnelle par un particulier, un proche
ou un membre de sa famille, l’acte le précisera. L’opération ne sera alors pas soumise aux diffé-
rentes composantes du dispositif protecteur, comme la formulation de l’offre, le délai de réflexion,
la condition suspensive légale de l’obtention du prêt, ou la condition résolutoire de non-réalisation
de l’opération principale dans le délai de 4 mois. Les parties peuvent prévoir que l’acte sera soumis
à une condition suspensive purement conventionnelle de l’obtention du prêt. Dans le cadre de
son obligation de conseil, le rédacteur de l’avant-contrat devra d’ailleurs préconiser cette solution.
La loi n’impose pas de définir dans l’acte le détail du financement que l’acquéreur envisage de 42304
solliciter (voir no 42452). Il est cependant opportun de le faire pour deux raisons. La première est
factuelle : elle permet de savoir si l’acquéreur a déjà pris des renseignements auprès d’un orga-
nisme de crédit, s’il est en mesure d’apprécier la charge financière du prêt par rapport à ses
ressources et si sa démarche est sérieuse et réaliste. La seconde est juridique ; elle tient à l’enca-
drement qu’elle impose à l’acquéreur dans les démarches qu’il effectuera dans sa demande de
prêt(s) et à la caractérisation plus facile de sa faute en cas de refus de prêt (voir no 42506).
2. CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU PRÊT

Lorsque l’acte indique que le prix est payé directement ou indirectement à l’aide d’un prêt, régi par 42320
les dispositions du Code de la consommation sur le crédit immobilier, cet acte est conclu sous la
condition suspensive légale de l’obtention de ce ou de ces prêts (C. consom. art. L 313-41, al. 1). Cette
condition suspensive est, avec l’information de qualité que la loi lui garantit, l’élément majeur de la
protection de l’acquéreur ; il est par ailleurs celui qui a l’impact le plus important sur l’opération de
vente.
La nécessité pour l’acquéreur de recourir à l’emprunt pour financer son acquisition révèle un lien
économique entre l’achat et le prêt. Le Code de la consommation impose un lien juridique entre
les deux contrats : l’échec de la demande de prêt invalide l’achat.
Cette règle présente un caractère d’ordre public qui limite, sans les exclure, les aménagements que
les parties souhaitent lui apporter.
Lorsque l’acquéreur envisage de solliciter plusieurs prêts, l’avant-contrat le précisera, de sorte que 42322
le défaut d’obtention de l’un de ces prêts, quel qu’en soit le montant, entraînera la défaillance de
la condition et l’anéantissement de l’acte conditionnel.
Ce lien entre l’ensemble des crédits nécessaires au financement est renforcé par l’interdépendance
des prêts entre eux (voir nos 42600 s.).
Dans l’hypothèse où l’emprunteur dépose des demandes de prêts destinés à financer l’acquisition 42324
ainsi que des travaux, qu’il s’agisse de travaux de construction ou d’amélioration, celui-ci ne peut
pas se prévaloir du refus du prêt complémentaire destiné à financer les travaux lorsque ce prêt
n’était pas prévu dans l’avant-contrat (Cass. 1e civ. 21-2-1989 no 87-15.355 : Bull. civ. I no 91).
a. Notion d’obtention du prêt

La loi n’a pas défini la notion d’obtention de prêt. Pour la Cour de cassation, l’obtention du prêt 42330
s’entend de « la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière ferme et sans
réserve correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprun-
teur dans l’acte » (Cass. 1e civ. 9-12-1992 no 91-12.498 : RJDA 3/93 no 239, 2e espèce ; Cass. 3e civ.
7-11-2007 no 06-17.413 : RJDA 3/08 no 245).
L’offre dont la présentation permet de considérer que le prêt est obtenu, et donc la condition
réalisée, est celle d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Sur les précisions à apporter
dans l’acte sur les caractéristiques du prêt et sur les conséquences d’une discordance entre l’offre
et ces prévisions ou avec la demande de l’emprunteur, voir notre conseil no 42406.
Il est indifférent que l’acquéreur accepte ou bien n’accepte pas le prêt ; le prêt est considéré
comme obtenu dès la présentation de l’offre de prêt, indépendamment de sa décision à l’issue du
délai de réflexion visé au no 42850.
Il arrive fréquemment que la banque émette un accord sur l’octroi du prêt avant d’établir et 42332
d’adresser à l’acquéreur une offre préalable de prêt respectant le formalisme du Code de la
consommation. Cette situation donne naissance à de nombreux contentieux lorsque cet accord
de la banque intervient dans le délai de réalisation de la condition alors que l’offre est émise après
l’expiration de ce délai, le vendeur tirant argument de la défaillance de la condition suspensive,
faute de réception de l’offre de prêt dans le délai, pour refuser de réitérer la vente par acte authen-
tique.
La Cour de cassation a jugé que le prêt peut être considéré comme obtenu dès l’accord de la
banque dans le délai de la condition suspensive, même si l’offre n’est formalisée que postérieure-

ment (Cass. 3e civ. 24-9-2003 no 02-11.815 : RJDA 1/04 no 89) ; en l’espèce, la banque avait non seule-
ment donné son accord sur le prêt avant le délai de réalisation de la condition suspensive, mais en
avait en outre informé l’acquéreur avant son expiration.
Depuis, la Cour de cassation a réaffirmé sa jurisprudence en précisant la notion d’offre de prêt : la
condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt est réputée accomplie dès délivrance d’une
offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contrac-
tuelles (Cass. 3e civ. 7-11-2007 no 06-17.413 : RJDA 3/08 no 245). Dans cette affaire, l’acquéreur soute-
nait que la vente était formée alors qu’il ne pouvait faire état que d’une attestation d’accord de
principe pour un prêt d’un certain montant figurant sur une télécopie à l’en-tête de la banque. Un
tel accord de principe ne constitue pas une offre ferme et sans réserve, tout comme la notification
d’un accord de prêt dont la mise en place est subordonnée à la réalisation de formalités contrac-
tuelles et à la prise de garanties stipulées dans l’offre de prêt à venir (Cass. 3e civ. 7-11-2007
no 06-19.148). En revanche, la condition est réalisée lorsque l’acheteur fait état du courrier électro-
nique d’une banque, comprenant une proposition de prêt de 105 000 ¤ aux conditions prévues
dans la promesse de vente, ainsi qu’une lettre ultérieure de la même banque lui notifiant son
accord (Cass. 3e civ. 7-11-2007 no 06-11.750 : RJDA 3/08 no 244) ; en l’espèce, la promesse n’exigeait pas
de forme spéciale pour la notification, par les acquéreurs, de l’octroi de leur crédit bancaire. De
même, une offre de crédit émise « sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs »
ne porte pas atteinte au caractère ferme de l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au
sens de la loi (Cass. 1e civ. 14-1-2010 no 08-21.520 : RJDA 7/10 no 779 ; Cass. 3e civ. 23-6-2010 no 09-15.963 :
RJDA 11/10 no 1100).
La Cour de cassation a apporté une précision sur la date à laquelle la condition suspensive était
réalisée, cette date étant importante lorsque la condition est enfermée dans un délai : il s’agit de la
transmission de l’offre à l’acquéreur (Cass. 3e civ. 11-5-2011 no 10-14.536 : RJDA 8-9/11 no 689). Il sub-
siste une incertitude : celle de savoir si l’offre doit avoir été adressée par la banque ou reçue par
l’emprunteur avant la date de réalisation de la condition.
Le formalisme strict imposé par le Code de la consommation aux offres de prêt immobilier (notam-
ment un écrit comportant des mentions obligatoires) ne peut pas être invoqué par le vendeur pour
contester l’offre reçue par l’acquéreur ; ce formalisme est destiné à protéger l’emprunteur, et lui
seul peut en invoquer le non-respect (Cass. 3e civ. 7-11-2007 no 06-11.750 : RJDA 3/08 no 244). La pré-
sentation d’une offre préalable de crédit conforme aux dispositions du Code de la consommation
n’est donc pas nécessaire à la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt au sens de
l’article L 313-41 du Code de la consommation (Cass. 1e civ. 14-1-2010 no 08-21.520 : RJDA 7/10
no 779). Toutefois, si les parties précisent dans la promesse de vente les circonstances de la réalisa-
tion de la condition en se référant expressément au Code de la consommation, les juges peuvent
admettre que le vendeur s’oppose à la vente si l’offre de prêt n’est pas conforme aux exigences de
la loi. Ainsi, lorsque l’obligation légale d’une offre écrite de la banque est reprise dans le contrat, la
condition n’est pas réalisée si l’acquéreur produit seulement un courrier manuscrit de la banque
attestant que le prêt demandé est accordé mais que les offres sont en cours d’édition (Cass. 3e civ.
7-11-2007 no 06-17.589).
En pratique, pour éviter toute incertitude, il est conseillé de rédiger précisément la clause relative à
la condition suspensive de l’obtention de prêt. La précision suivante peut être apportée.
EXEMPLE
« L’obtention du prêt et donc la réalisation de la condition s’entendent de la réception par
l’emprunteur (variante : de l’envoi par la banque) dans le délai de réalisation de la condition
d’une offre préalable de prêt établie selon les prescriptions des articles L 313-24, L 313-25,
L 313-38 et L 313-39 du Code de la consommation, adressée sur papier (ou sur un autre support
durable), à l’exclusion de tout accord de prêt, même sans réserve, donné par l’établissement
prêteur sous une autre forme. À défaut de réalisation de la condition suspensive de la manière
ainsi spécifiée, le présent acte sera caduc, chacune des parties pouvant se prévaloir de cette
caducité ».
42334 Les parties peuvent convenir que le prêt sera considéré comme obtenu non pas par la remise d’une
offre, mais par son acceptation (Cass. 3e civ. 30-4-1997 no 95-15.452 : RJDA 7/97 no 922). Cet aménage-
ment conventionnel, malgré la potestativité, est possible et ne contrevient pas au caractère d’ordre
public de la loi, puisqu’il prévoit une solution moins exigeante pour l’acquéreur, et n’accroît donc
pas ses obligations.
Si la clause retardant l’obtention de prêt à l’acceptation du prêt est licite, il faut néanmoins s’inter-
roger sur son opportunité. Le surcroît de protection qu’elle procure à l’acquéreur est en effet un
facteur d’insécurité et d’incertitude pour le vendeur, puisque le sort du contrat est laissé à la
décision discrétionnaire de son cocontractant. L’attention du vendeur devra être doublement
attirée : d’une part sur le fait que la solution contenue est dérogatoire à la règle légale telle
qu’interprétée par la jurisprudence ; d’autre part sur le fait qu’elle affaiblit sa position contractuelle
et les perspectives de réalisation de l’opération. Cet affaiblissement concerne également l’inter-
médiaire qui aura éventuellement mis en relation le vendeur et l’acquéreur, puisque son droit à
rémunération est attaché à la réalisation de l’opération.
b. Délai de validité de la condition suspensive

FIXATION DU DÉLAI
La durée minimale de validité de la condition suspensive légale d’obtention du prêt est d’un mois 42350
à compter de la date de signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous signature privée soumis à
peine de nullité à la formalité de l’enregistrement (promesse unilatérale de vente et cession de
promesse unilatérale de vente), à compter de la date de l’enregistrement (C. consom. art. L 313-41, al.
1). Ce délai d’un mois est considéré par le législateur comme la période minimale permettant à un
acquéreur de présenter à une ou plusieurs banques une demande de prêt, et à la banque sollicitée
d’établir une offre et de la lui présenter selon le formalisme légal.
Si le délai prévu est inférieur à un mois, sa durée est portée au minimum légal.
L’absence de délai n’invalide pas la convention. Il est dans ce cas considéré que le vendeur doit
pouvoir mettre en demeure l’acquéreur d’obtenir son prêt dans le délai d’un mois.
CONSEIL
Il est opportun pour le vendeur, s’il veut réduire la durée d’incertitude de la période condition-
nelle, de prévoir un délai. Ce délai doit être suffisamment long pour permettre à l’acquéreur de
monter son dossier de financement et de répondre aux sollicitations de la banque (fourniture de
justificatifs de revenus et d’endettement, formalités d’adhésion à une assurance décès, collective
ou individuelle...) ; il ne doit pas être trop long pour limiter l’immobilisation de l’immeuble, et
permettre au vendeur de le remettre en vente au plus vite en cas d’échec de la demande de prêt.
Un délai de 6 semaines à 2 mois représente un compromis satisfaisant entre les contraintes
imposées à l’acquéreur et les aspirations du vendeur. Un délai plus court risque d’asservir le sort
du contrat au hasard des contraintes matérielles d’organisation de la banque.
PROROGATION DU DÉLAI
Le délai convenu peut être prorogé par les parties, une ou plusieurs fois, pourvu que la prorogation 42354
intervienne avant l’expiration du délai initial. Une prorogation tardive serait impuissante à sauver le
contrat de l’anéantissement produit par la défaillance de la condition. Elle serait toutefois efficace,
en ce qu’elle donnerait naissance à un nouveau contrat.
c. Effets de l’obtention du prêt

SITUATION DU VENDEUR
En cas d’obtention du prêt par l’acquéreur, le vendeur est tenu des obligations à sa charge résul- 42380
tant de l’avant-contrat. Ces obligations, de conditionnelles, sont devenues pures et simples. De
même, il peut exiger de l’acquéreur l’exécution de la vente, dans le délai prévu pour la signature de
l’acte authentique, et sous la réserve qu’aucune autre condition suspensive ne soit pendante.
SITUATION DE L’ACQUÉREUR
L’acquéreur est dans la même situation : il est purement et simplement tenu des obligations à sa 42382
charge, de même qu’il peut exiger du vendeur la réalisation de la vente. Il est néanmoins placé
devant une alternative : celle d’accepter l’offre de prêt qui lui est faite à l’issue du délai de réflexion
ou de la refuser.
La liberté pour l’emprunteur de refuser le prêt est cependant singulière. S’il l’exerce, il reste tenu
des obligations de l’avant-contrat et de la vente auquel celui-ci conduit, alors qu’il se prive des
deniers qui lui permettent d’en acquitter le prix. Et s’il ne dispose pas d’une autre source de
financement lui permettant de réaliser la vente, il s’expose à être défaillant et à engager sa respon-
sabilité contractuelle et risque de subir les conséquences pécuniaires liées à cette défaillance :
dommages et intérêts, ou mise en jeu d’une clause pénale et abandon de la somme éventuelle-
ment versée d’avance. Dans bien des cas, cette liberté de choix sera pour l’acquéreur toute théo-
rique : il sera tenu d’accepter l’offre, compte tenu des conséquences préjudiciables pour lui d’un
défaut d’acceptation. Ce choix doit être exercé dans le délai de validité de l’offre (voir no 42820).
L’expiration de ce délai sans acceptation entraîne la caducité de l’offre.
Si le prêt est accepté et que la vente ne se réalise pas dans le délai de 4 mois de son acceptation, ou
dans le délai plus long qui aura été convenu, le prêt est résolu par l’effet de la condition résolutoire
légale qui l’affecte (voir nos 42650 s.).

SITUATION DU PRÊTEUR
42384 La situation du prêteur est conditionnée par le choix que fera l’emprunteur d’accepter ou de ne
pas accepter le prêt qui lui est offert. L’offre étant acceptée, le prêt est formé mais reste soumis à la
condition résolutoire de non-conclusion de la vente dans le délai de 4 mois ou du délai plus long
qui aura été convenu (C. consom. art. L 313-36). Sur les conséquences pécuniaires en matière de prêt
du défaut de réalisation de la vente dans ce délai, voir nos 42662 s.
Tant que l’offre n’est pas acceptée, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut être
fait par le prêteur à l’emprunteur au titre de l’opération en cause, ni par l’emprunteur au prêteur.
Jusqu’à cette acceptation, l’emprunteur ne peut, au même titre, faire aucun dépôt, souscrire ou
avaliser un effet de commerce, ni signer aucun chèque. Si une autorisation de prélèvement sur
compte bancaire ou postal est signée par l’emprunteur, sa validité et sa prise d’effet sont subor-
données à celle du contrat de crédit (C. consom. art. L 313-35).
SITUATION DE L’INTERMÉDIAIRE
42386 L’intermédiaire ne peut prétendre à sa commission tant que l’opération qu’il a contribué à nouer
est conditionnelle. Son droit à rémunération est donc acquis à l’obtention du prêt, selon la défini-
tion que la Cour de cassation a donnée de cet événement, et sous réserve que les autres conditions
de ce droit à rémunération soient par ailleurs remplies (Cass. 1e civ. 2-6-1993 no 91-10.578 : Bull. civ. I
no 198, JCP N 1994 I p. 286). Voir également no 42422.
d. Défaillance de la condition suspensive

42400 Le Code de la consommation ne le précise pas, mais la conséquence du défaut d’obtention du
prêt va de soi, comme procédant du régime du mécanisme conditionnel : c’est la caducité de
l’acte conditionnel. Chacune des parties reprend sa liberté et toute somme versée d’avance par
l’acquéreur ou pour son compte doit lui être restituée sans retenue ni indemnité (C. consom. art.
L 313-41, al. 2).
Organisée autour de la personne de l’acquéreur, la protection peut cependant se révéler utile pour
le vendeur. Lorsque l’acquéreur ne peut financer son acquisition, faute d’avoir obtenu son finan-
cement, le mécanisme de la condition suspensive libère le vendeur des liens du contrat, et lui
permet de rechercher un autre acquéreur.
Sur l’absence d’automaticité de la caducité lorsque la condition est établie dans le seul intérêt de
l’acquéreur, voir no 42556.
CARACTÉRISATION
42402 Défaut de réponse du prêteur dans le délai Le défaut de présentation d’une offre
dans le délai convenu entraîne la défaillance de la condition et l’anéantissement du contrat. Il arrive
que l’offre de prêt soit présentée après l’expiration du délai de réalisation de la condition suspen-
sive. Si les parties conviennent néanmoins de réaliser la vente, celle-ci est alors le fruit d’un nouvel
accord de volonté. L’accord sur le prêt avant l’expiration du délai permet de considérer que le prêt
est obtenu même si l’offre est formalisée postérieurement (Cass. 3e civ. 24-9-2003 no 02-11.815 : RJDA
1/04 no 89) ; sur ce point, voir toutefois no 42332.
42404 Refus de prêt La loi ne réglemente pas le formalisme du refus de prêt. La réponse négative
est le plus souvent concrétisée par une lettre du prêteur sollicité adressée à l’acquéreur ou une
attestation faisant état du refus, et en énonçant parfois le motif.
42406 Offre de prêt non conforme aux prévisions du contrat La présentation d’une
offre non conforme aux prévisions contractuelles entraîne la défaillance de la condition. La solu-
tion est incontestable si les conditions proposées sont défavorables pour l’emprunteur : taux
d’intérêt plus élevé, durée des remboursements plus longue, qui génère une masse d’intérêts
importante, demande de la part du prêteur de garanties supplémentaires et coûteuses...
La défaillance de la condition est plus délicate à caractériser lorsque le défaut de concordance entre
les conditions financières définies au contrat et l’offre proposée est minime, ou si l’inconvénient
qui en résulte pour l’emprunteur est contrebalancé par un avantage. Le juge devra être saisi si les
parties ne sont pas d’accord sur les conséquences qu’il convient de tirer de la discordance consta-
tée. Pour que l’emprunteur puisse se prévaloir de la discordance, il faut qu’il ait sollicité un prêt
correspondant à ce qui avait été prévu et qu’il en justifie (Cass. 3e civ. 30-1-2008 no 06-21.117 : RJDA
7/08 no 775). À défaut, le vendeur pourrait prétendre que l’acquéreur a empêché par son fait la
réalisation de la condition et demander judiciairement la mise en œuvre de la sanction prévue à
l’article 1304-3, al. 1 du Code civil dans le but indirect de conserver à titre de dédommagement la
somme versée par lui (voir nos 42514 s.).
798
Il arrive fréquemment que l’acquéreur accepte l’offre présentée, bien que celle-ci soit différente de
ce qui avait été prévu au contrat et de ce qu’il avait demandé. La condition est alors considérée
comme réalisée, cette acceptation de l’offre valant implicitement renonciation par l’acquéreur à se
prévaloir du défaut de réalisation de la condition selon les spécifications convenues.
CONSEIL
Il est possible et opportun de convenir dans l’acte que la condition sera considérée comme
réalisée par la présentation à l’emprunteur d’une offre de prêt conforme aux prévisions du
contrat « ou à la demande de l’acquéreur ». Cette clause contractuelle est valide puisqu’elle ne
peut faire grief à l’acquéreur : si le prêt est accordé, il a alors selon le cas obtenu soit ce qu’il avait
convenu de demander, soit ce qu’il a effectivement demandé. De son côté, le vendeur y trouve
avantage : le prêt sera plus facilement considéré comme obtenu ce qui augmente les perspectives
de réalisation de la vente. Et si le prêt est refusé alors que la demande est différente de ce que le
contrat a prévu, la faute de l’acquéreur sera alors caractérisée, ce qui ouvrira au vendeur la
possibilité de demander à être indemnisé (sur la faute de l’acquéreur et ses conséquences, voir
nos 42500 s.).
Rétractation de l’offre par le prêteur L’éventualité de la rétractation par le prêteur 42410

d’une offre de prêt avant son acceptation par l’emprunteur n’est pas prévue par la loi. Elle peut se
produire si un événement particulier survient après l’émission de l’offre ou si le prêteur a connais-
sance d’une situation ou d’un fait qui aurait dû mettre obstacle à l’octroi de prêt s’il en avait eu
connaissance ou si ce fait s’était produit avant l’émission de l’offre.
Dans ce cas, et si la rétractation n’est pas la conséquence d’un fait fautif de l’emprunteur, la
condition est considérée comme non réalisée si le retrait intervient avant la date prévue pour la
vente. Ainsi jugé à propos de l’annulation par la banque avant la réalisation de la vente de l’offre
qu’elle avait faite, l’emprunteur ayant perdu son emploi par suite de son licenciement par son
employeur (Cass. 3e civ. 19-7-2000 no 98-19.238 : RJDA 12/00 no 1154).
En revanche, la Cour de cassation a considéré que si le retrait de l’offre par le prêteur intervient
après la date ultime prévue pour la réalisation de la vente, celle-ci n’est pas régularisée du fait de
l’emprunteur, qui ne peut alors obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation (Cass. 1e civ.
17-11-1998 no 96-18.884 : RJDA 1/99 no 88) ; dans cette espèce, le prêteur avait retiré son offre à
l’annonce du licenciement de l’emprunteur.
Information du vendeur par l’acquéreur Aucun texte n’impose à l’acquéreur 42411

d’informer le vendeur du défaut d’obtention du financement. En pratique, cette information sera
le plus souvent donnée spontanément par l’acquéreur, notamment à l’appui d’une demande de
restitution d’une somme qu’il aura versée.
L’acquéreur ne commet aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité en n’informant pas
le vendeur de la défaillance de la condition suspensive de prêt et de l’abandon de son projet,
prolongeant ainsi l’immobilisation du bien (Cass. 3e civ. 11-5-2006 no 05-12.629 : RJDA 11/06 no 1120).
Selon nous, cette solution ne met pas obstacle à ce que l’avant-contrat impose à l’acquéreur
d’informer le vendeur ou le notaire du refus de prêt (voir no 42460).
Offre par le vendeur d’un crédit vendeur La condition d’obtention de prêt doit en 42412
principe être accomplie de la manière spécifiée et non par équivalent. Il a par exemple été jugé que
le vendeur ne pouvait considérer que la condition était réalisée s’il offrait à son acquéreur un
crédit-vendeur, alors qu’une condition d’obtention de prêt avait été convenue (Cass. 3e civ.
9-11-1988 no 87-10.586 : Bull. civ. III no 159). La Cour de cassation prend soin de préciser qu’en la
circonstance les parties n’étaient pas convenues d’un autre mode de financement susceptible de
se substituer au prêt refusé.
RESTITUTION À L’ACQUÉREUR DE TOUTE SOMME VERSÉE

Modalités Lorsque la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas réalisée, toute 42414
somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est
sans délai et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. À
compter du 15e jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’inté-
rêts au taux légal majoré de moitié, soit 4,665 % pour le second semestre 2020 (C. consom. art.
L 313-41, al. 2).
En outre, le vendeur qui, en infraction aux dispositions de l’article L 313-41 du Code de la consom-
mation, ne restitue pas la somme versée par l’acquéreur risque une amende de 300 000 ¤ et des
peines complémentaires (C. consom. art. L 341-43 et L 341-44).

> Précisions L’exigibilité d’intérêts majorés sur la somme versée jusqu’à sa restitution n’est
applicable qu’en cas de défaillance de la condition d’obtention de prêt. Lorsque la vente est
annulée, cette majoration n’est pas applicable (Cass. 3e civ. 20-3-2002 no 00-17.637 : RJDA 7/02 no 751).
Dans ce cas, l’acquéreur peut demander des intérêts moratoires, mais il s’agira de ceux exigibles
dans les conditions de droit commun au taux légal (3,11 % pour le second semestre 2020), non
majorés, et dus à compter de la mise en demeure (C. civ. art. 1231-6).
42416 Contestation du cocontractant Il arrive que le vendeur s’oppose à la restitution de la

somme versée par l’acquéreur, quelle que soit la qualification donnée à ce versement. Le vendeur
considère que l’acquéreur a commis une faute et que la somme versée lui est acquise et doit lui
être remise à titre de dédommagement.
Le détenteur de la somme versée est le plus souvent un tiers, séquestre ou dépositaire : agent
immobilier qui a négocié la vente, ou notaire désigné pour établir l’acte notarié. Celui-ci ne peut se
faire juge de la situation, devenue litigieuse, et il engagerait sa responsabilité en prenant parti pour
l’un ou pour l’autre. Le dépositaire ne peut se dessaisir des fonds que sur les instructions concor-
dantes des parties ou, à défaut, selon le sens d’une décision judiciaire devenue définitive, tran-
chant la difficulté (Cass. 1e civ. 13-11-1997 no 95-18.276 : Defrénois 1998 art. 36753-30 p. 358, Bull. civ. I
no 310). Cette action judiciaire peut être engagée à l’initiative de la partie la plus diligente : soit le
vendeur qui prétend à l’acquisition de la somme versée à titre d’indemnisation, soit l’acquéreur qui
demande qu’elle lui soit restituée. Si le refus émane du vendeur, le séquestre l’informera utilement
des éventuelles conséquences pécuniaires de sa position, si elle se révélait injustifiée (exigibilité
d’intérêts au taux légal majoré, peine pécuniaire).
ATTENTION
L’acte autorise parfois à l’avance le séquestre à remettre la somme versée à la partie qui pourra y
prétendre selon les stipulations du contrat : l’acquéreur en cas de défaillance de la condition et le
vendeur en cas de faute de l’acquéreur, « les parties donnant au séquestre par avance toutes
autorisations à cet effet ». Cette clause ne modifie pas les règles rappelées ci-dessus et ne permet
pas au séquestre de se libérer des fonds plus rapidement. Elle doit être évitée non seulement
parce qu’elle est inefficace, mais aussi parce qu’elle crée dans l’esprit de chacune des parties
l’illusion d’une solution.
42418 Imputation à l’acquéreur des frais engagés Différentes personnes sont suscep-
tibles d’engager des frais au cours du processus de vente et avant son aboutissement, au risque
que le prêt ne soit pas obtenu : le vendeur, l’agent immobilier et le notaire. La question se pose de
savoir si et dans quelle mesure ces frais pourront être imputés à l’acquéreur qui n’aura pas obtenu
son prêt, au besoin par prélèvement sur la somme qu’il aura éventuellement versée.
42420 Le vendeur aura fait réaliser en vue de la vente des prestations diverses génératrices de coûts parfois
élevés : selon les cas, rapport amiante, certificat parasitaire de recherche de termites ou d’un constat
des risques d’exposition au plomb, plan de bornage, document d’arpentage en vue d’une division
parcellaire, ou encore certificat de mesurage d’un lot de copropriété... Aucune charge au titre de ces
formalités ne peut être imputée à l’acquéreur ni retenue sur quelque somme versée par lui lors de la
régularisation de l’avant-contrat en cas de défaillance de la condition, et hors le cas de faute de sa
part. D’une part, le texte de l’article L 313-41, alinéa 2 du Code de la consommation s’y oppose ;
d’autre part, les frais engagés sont, pour la plupart, la conséquence de l’exécution par le vendeur des
obligations qui pèsent sur lui, spécialement au titre des multiples informations qu’il doit à l’acqué-
reur, frais qui seraient d’ailleurs généralement restés à sa charge en cas de réalisation de la vente.
42422 L’agent immobilier ne peut prétendre de la part de l’acquéreur qui n’obtient pas son prêt à aucun
remboursement de frais ou débours. Les frais qu’il engage dans le cadre de son activité repré-
sentent des charges d’exploitation. S’agissant du droit à commission, voir no 42386.
42426 La situation du notaire est sans doute différente. Destinataire de l’avant-contrat, il aura effectué
des formalités et déboursé des sommes en l’acquit de l’acquéreur en vue de la régularisation de la
vente, sans attendre de savoir si le prêt serait ou non accordé : demandes de renseignements
hypothécaires, demandes de pièces, de copies d’actes... Il ne paraît pas possible au notaire d’impu-
ter ces débours sur la somme versée d’avance par l’acquéreur dans le cadre de la relation contrac-
tuelle nouée par celui-ci avec le vendeur, en raison du texte de l’article L 313-41, alinéa 2 du Code
de la consommation. Il semble en revanche possible pour le notaire de solliciter de l’acquéreur une
provision sur frais distincte pour faire face aux débours qu’il aura acquittés pour son compte.
42428 L’architecte chargé de concevoir une maison faisant l’objet d’un contrat de construction de mai-
son individuelle qui a perçu un acompte au titre des honoraires est tenu de rembourser cet
acompte en cas de défaillance de la condition d’obtention de prêt (Cass. 1e civ. 3-1-1996
no 93-19.128 : RJDA 4/96 no 525).
800
e. Renforcement conventionnel des obligations

de l’emprunteur
Le régime légal de protection fait souvent craindre au vendeur et à l’intermédiaire, lorsqu’il inter- 42450
vient, que le sort du contrat soit soumis à la volonté arbitraire de l’acquéreur emprunteur, lequel
pourrait à sa guise influer sur l’issue de l’opération, selon le degré d’empressement qu’il manifes-
terait dans la formulation et le suivi de sa demande de prêt. Cette crainte conduit souvent les
rédacteurs d’actes à prévoir des clauses dont l’objet est de canaliser la conduite de l’acquéreur, en
lui imposant diverses obligations.
Il existe en pratique une grande variété de clauses, qui révèlent des objectifs différents :
– certaines guident la démarche de l’acquéreur dans la recherche et la mise en place de son
financement, dans le but de renforcer ses chances de succès ;
– d’autres, souvent ouvertement comminatoires, révèlent la méfiance du vendeur à l’égard d’un
acquéreur présumé indélicat qu’elles sanctionnent si son comportement fait apparaître qu’il n’a
pas accompli toutes diligences pour obtenir son crédit.
Toutes ces clauses ne sont pas régulières. Le caractère d’ordre public de la protection dont bénéfi-
cie l’acquéreur met obstacle à ce que des stipulations contractuelles accroissent les exigences
légales. En outre, un certain nombre de clauses, imaginées par les rédacteurs d’actes, même si elles
ne sont pas sanctionnées par la jurisprudence, sont contestables dans la mesure où elles entraî-
nent ou risquent d’entraîner un déséquilibre dans les relations entre les parties, au détriment de
l’emprunteur. Certaines de ces clauses ont par ailleurs été critiquées par la Commission des clauses
abusives et font l’objet de recommandations tendant à leur suppression.
CLAUSES ADMISES
Clause précisant les conditions financières du prêt Strictement, la loi 42452
n’impose pas que les conditions financières du prêt figurent dans l’avant-contrat : seule l’indica-
tion du recours à un prêt est prévue. Saisie pour avis, la Cour de cassation a d’ailleurs précisé
qu’aucune disposition du Code de la consommation ne subordonne la validité de la condition
suspensive à la mention, dans l’acte, du taux du prêt envisagé, de la durée de son remboursement
ou du montant maximal des échéances mensuelles (Avis C. cass. 18-5-1998 no 98-20.009 : RJDA 8-9/98
no 1033). Cependant, moins l’avant-contrat sera précis sur ces conditions financières, plus grande
sera la latitude pour l’acquéreur de déterminer les paramètres de sa demande de prêt, au risque
qu’il les formule de manière telle qu’il s’expose, volontairement ou non, à un risque accru de refus.
CONSEIL
Il est conseillé de déterminer dans l’avant-contrat les conditions financières du prêt que l’acqué-
reur s’oblige à solliciter : son montant, sa durée, son taux maximal et éventuellement le montant
maximal des échéances. Afin de ne pas passer des dangers de l’imprécision à l’excès inverse d’une
trop grande rigidité, il est suggéré de laisser une certaine souplesse à l’acquéreur, en indiquant
par exemple des fourchettes concernant les différents paramètres de la demande : un prêt com-
pris entre tel et tel montant, une durée de tant à tant d’années, un taux d’intérêt compris entre tel
et tel pourcentage. Au sujet du taux, l’acte précisera utilement que ce taux s’entend hors inci-
dence de l’assurance des frais de dossier ou des garanties personnelles ou réelles exigées de
l’établissement de crédit, afin d’éviter tout risque de divergences d’interprétation de la clause.
Ces précisions ont un autre mérite : elles imposent à l’acquéreur, dès le stade de l’avant-contrat,
de s’interroger sur les conditions financières de son achat, et parfois même le conduisent, si ces
renseignements lui sont demandés dès avant la signature de l’avant-contrat, à se renseigner
auprès d’un organisme de crédit et à mieux apprécier la faisabilité de son projet.
Obligation de tenir le vendeur informé de ses démarches et de leur sort
Le vendeur souhaite souvent et légitimement être informé des démarches de son cocontractant, 42460
et de la réponse du prêteur. Cela lui permet de prendre ses propres dispositions, selon l’issue de
l’opération : éventuellement prévoir son déménagement, si le prêt de son acquéreur est obtenu et
qu’il a l’assurance que la vente se réalisera ; ou bien, dans le cas contraire, rechercher un autre
acquéreur, ou demander un prêt-relais s’il envisageait d’utiliser le prix de la vente pour financer de
son côté une opération sur laquelle il s’est lui-même engagé.
Il est licite de prévoir dans l’avant-contrat que l’acquéreur devra informer le vendeur de différents
événements : dépôt de sa demande de prêt, réponse du prêteur, qu’elle soit positive ou négative,
date de l’acceptation de l’offre qui lui aura été faite... L’acte pourra prévoir également sous quel
délai et sous quelle forme ou au moyen de quels justificatifs cette information devra être donnée.
L’inobservation de l’obligation d’information à laquelle l’acquéreur est tenu ne peut pas avoir pour
effet d’entraîner la caducité de la vente, le caractère d’ordre public de l’article L 313-41 interdisant
la stipulation d’obligations contractuelles de nature à accroître les exigences du texte (Cass. 3e civ.

7-11-2007 no 06-17.867 : RJDA 3/08 no 321 ; CA Douai 30-5-2011 no 10/01407 : BPIM 4/11 inf. 320). Dans la
première espèce, la Cour prend soin de relever qu’un accord d’octroi de prêt avait été notifié et les
offres de prêt délivrées avant l’expiration du délai de réalisation de la condition.
42462 Obligation de formuler plusieurs demandes de prêt Certaines clauses impo-
sent à l’acquéreur de déposer plusieurs demandes de prêt, leur nombre étant le plus souvent
précisé. Une telle clause est licite (Cass. 3e civ. 21-7-1998 no 97-11.787 : Contrats conc. consom. 1999
comm. no 46 ; Cass. 1e civ. 22-5-2008 no 07-11.719 : Contrats conc. consom. 2008 comm. no 250). Elle peut en
outre présenter un avantage pour l’emprunteur si elle débouche sur plusieurs offres concurrentes
entre lesquelles il aura le choix.
Pour que l’acquéreur soit tenu de formuler plusieurs demandes de prêt, il faut que l’obligation soit
spécialement prévue dans le contrat. Le vendeur ne peut reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir
effectué des démarches complémentaires auprès d’autres établissements après un refus de prêt,
alors que l’acte, sans avoir limité à un ou deux établissements de crédit les diligences à effectuer,
n’avait pas pour autant prévu l’obligation pour le bénéficiaire de la promesse de faire plusieurs
demandes (Cass. 3e civ. 8-12-1999 no 98-10.766 : RJDA 2/00 no 140).
La Commission des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats les clauses
ayant pour effet ou pour objet « de subordonner le droit au remboursement du consommateur à
la preuve de plusieurs refus de prêt » (Recommandation 88-01 du 22-1-1988). Il faut noter que la
Commission ne recommande pas directement d’éliminer la clause imposant à l’emprunteur de
déposer plusieurs demandes de prêt, mais celles subordonnant le droit au remboursement à la
preuve de plusieurs refus de prêt.
CONSEIL
Si cette clause est insérée, il est préférable qu’elle oblige l’acquéreur à déposer plusieurs deman-
des de prêt simultanément. L’obligation de déposer une nouvelle demande consécutivement à
un refus de prêt prolongerait en effet grandement la période d’incertitude. Le nombre de deman-
des imposées à l’emprunteur ne doit pas être excessif, un chiffre de trois demandes paraissant
raisonnable. Au-delà, la clause se trouverait affaiblie par les diligences injustifiées qu’elle impo-
serait à l’acquéreur au regard de la jurisprudence restrictive en la matière (CA Douai 30-5-2011
no 10/01407 : BPIM 4/11 inf. 320).
42466 Mandat donné à l’intermédiaire de déposer des demandes de prêt au
nom de l’acquéreur L’avant-contrat contient parfois un mandat donné par l’acquéreur à
l’agent immobilier de rechercher un prêt pour son compte, le plus souvent pour le cas de rejet de
la demande de prêt formulée par l’acquéreur. La clause est valable. Deux points doivent cependant
attirer l’attention des parties et de l’intermédiaire, rédacteur de la convention. Tout d’abord, les
conditions financières du crédit (taux, durée, montant des échéances...) doivent être suffisamment
précisées dans le mandat pour éviter qu’un acquéreur se voie proposer un crédit ne correspondant
pas à ses possibilités de remboursement, et qui pourrait l’entraîner à terme vers une situation de
surendettement. Ensuite, il convient de veiller à la compatibilité du délai nécessaire à l’instruction
de cette demande diligentée par l’intermédiaire avec la durée de la condition suspensive d’obten-
tion de prêt (voir no 42350) : l’expiration du délai convenu sans qu’une offre soit présentée entraî-
nerait en effet automatiquement défaillance de la condition, et l’acquéreur serait irrémédia-
blement libéré du contrat.
42468 La Commission des clauses abusives recommande que « soient éliminées des contrats les clauses
ayant pour effet ou pour objet... de donner mandat au professionnel de rechercher des prêts sans
que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions du prêt »
(Recommandation 88-01 du 22-1-1988). Le risque existe en effet que le mandataire, trop largement
missionné, sollicite des prêts à des conditions désavantageuses pour l’emprunteur ou qui ne cor-
respondent pas à ses possibilités de remboursement. En outre, le mandataire risque de se trouver
dans une situation de conflit d’intérêts : comme intermédiaire, il aura intérêt à ce que le prêt soit
accordé, car de la réalisation de la vente dépend sa rémunération ; alors que l’intérêt de son
mandant sera parfois de renoncer à un achat déraisonnable ou à un financement désavantageux.
CLAUSES IRRÉGULIÈRES
42470 Indication d’un délai pour le dépôt de la demande de prêt Le vendeur
souhaite souvent que le prêt soit demandé à bref délai. Le sort réservé à la demande de prêt met
en effet fin à une incertitude qui le concerne au même titre que l’acquéreur : si la réponse de
l’organisme de crédit est positive, la vente est consolidée ; dans le cas contraire, il sera libéré et
pourra rechercher un autre acquéreur.
Il est donc fréquent, en pratique, qu’une clause impose à l’acquéreur un délai impératif pour
déposer son dossier de prêt.
802
Cette clause, après avoir été remise en cause par plusieurs arrêts (Cass. 3e civ. 6-7-2005 no 04-13.381 :
RJDA 2/06 no 180 ; Cass. 3e civ. 7-4-2009 no 08-15.896 : RJDA 11/09 no 998) est désormais strictement
prohibée (Cass. 3e civ. 12-2-2014, no 12-27.182 : RJDA 11/14 no 861). Dans cette espèce, la promesse de
vente imposait à l’acheteur de déposer sa demande de prêt dans un délai de 10 jours.
Selon nous, il reste possible de fixer dans l’acte un délai indicatif, ou de préciser que la demande
devra être effectuée « dans les meilleurs délais », dès lors qu’aucune sanction n’est contractuelle-
ment attachée au défaut de respect de cette diligence, tout en étant conscient que le non-respect
de ce délai ne sera pas automatiquement sanctionné sur le fondement de l’article 1304-3, al. 1 du
Code civil et ne permettra pas d’obtenir le paiement de la clause pénale si elle a été prévue.
Clause sanctionnant le défaut de réponse de l’organisme prêteur dans le 42474
délai convenu par la perte de la somme versée par l’acquéreur Cette
clause est directement en contradiction avec la protection organisée par la loi au profit de l’acqué-
reur emprunteur. Elle est nettement condamnée par la Cour de cassation, au motif que la loi est
d’ordre public et que son application ne peut être affectée par la stipulation d’obligations contrac-
tuelles de nature à accroître les exigences en résultant. Ainsi jugé à propos d’une stipulation selon
laquelle, à défaut de réponse de l’organisme prêteur dans le délai convenu, l’indemnité d’immo-
bilisation serait acquise au promettant (Cass. 1e civ. 7-7-1993 no 91-20.395 : RJDA 2/94 no 186).
Clause imposant à l’acquéreur la signification au vendeur de la 42476
non-obtention des prêts dans le délai légal C’est l’obtention du prêt ou sa
non-obtention qui doit intervenir dans le délai légal, et non la signification au vendeur par
l’emprunteur dans le même délai de sa non-obtention. La Cour de cassation condamne une telle
clause au motif qu’elle fait échec aux dispositions d’ordre public de la loi (Cass. 1e civ. 9-5-1996
no 94-12.133 : Bull. civ. I no 196).
Clause assimilant le défaut d’information du vendeur par l’acquéreur à 42478

l’obtention du prêt Cette clause est irrégulière au motif qu’elle a pour effet de faire échec
aux dispositions protectrices d’une loi d’ordre public (Cass. 3e civ. 18-7-1986 no 85-12.604 : Bull. civ. III
no 126), ou que la loi subordonne la conclusion de l’acte de vente à l’obtention réelle des prêts et
non à une quelconque fiction d’obtention de ceux-ci (Cass. 1e civ. 11-7-1988 no 86-18.919 : Bull. civ. III
no 239). Dans la première espèce, l’acte prévoyait que la non-obtention des prêts devrait être
notifiée par l’acquéreur au vendeur au plus tard dans les 4 jours suivant le délai de réalisation de la
condition suspensive, à défaut de quoi l’acquéreur serait censé avoir obtenu son offre de prêt et la
condition suspensive de l’obtention des prêts serait réputée réalisée. Dans la seconde espèce, il
était stipulé que le financement serait réputé obtenu si l’acquéreur n’avait pas notifié au vendeur
avant une date fixée le refus ou la non-obtention du prêt sollicité.
Cette clause peut au surplus être dangereuse pour le vendeur si l’acquéreur n’a pas obtenu son
prêt : la condition étant réputée réalisée, la vente est parfaite alors que l’acquéreur ne dispose pas
du financement permettant d’en acquitter le prix, selon le cas en totalité ou en partie.
Clause assimilant le défaut de notification du refus de prêt dans le délai 42480
prévu à une renonciation à la condition Il n’est pas possible de prévoir dans la
convention que faute pour l’acquéreur d’avoir notifié au vendeur le refus de sa demande de prêt,
il serait considéré comme ayant renoncé au bénéfice de la condition. Cette clause est tout aussi
contestable que la précédente, et repose également sur une présomption ou une fiction qui n’est
pas compatible avec le caractère d’ordre public des dispositions légales.
Clause sanctionnant le défaut de justification par l’emprunteur de ses 42482
diligences par une peine pécuniaire à charge de ce dernier La peine pécu-
niaire est le plus souvent l’abandon de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation versée. La
Cour de cassation, sous le visa de l’article 17 de la loi, devenu l’article L 313-41 du Code de la
consommation, condamne cette clause au motif que l’application du texte d’ordre public ne peut
être affectée par la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à
accroître les exigences légales (Cass. 1e civ. 28-1-1992 no 89-11.152 : Bull. civ. I no 35).
f. Faute de l’emprunteur
L’acquéreur emprunteur peut avoir un comportement fautif vis-à-vis de son vendeur, en vue de se 42500
dégager d’une vente qu’il ne souhaite plus réaliser. La condition suspensive de l’obtention d’un
prêt, comme beaucoup d’autres conditions suspensives, se prête à cette tentation.
L’examen de la jurisprudence révèle d’ailleurs que c’est le conflit entre le vendeur et l’acquéreur,
suspecté de déloyauté, qui nourrit la part la plus importante du contentieux relatif au dispositif de
protection de l’acquéreur emprunteur.

CARACTÉRISATION DE LA FAUTE
42502 Le meilleur moyen pour que le prêt ne soit pas obtenu consiste à ne pas le demander, ou à le
demander dans des conditions telles qu’il ne puisse être que refusé. La jurisprudence fournit de
nombreux exemples de comportements fautifs qu’elle sanctionne : négligences, déloyauté... Une
attitude passive tout autant que des manœuvres positives peuvent constituer une faute ouvrant
un recours au vendeur.
42504 Dépôt de la demande de prêt Le défaut de demande de prêt par l’acquéreur est une
faute qui justifie l’application de la sanction de l’article 1304-3, al. 1 du Code civil. La condition est alors
en application de ce texte réputée réalisée, et l’acquéreur ne peut plus se prévaloir du refus de prêt.
Le dépôt tardif de la demande de prêt, qui a mis obstacle à la réalisation de la condition dans le
délai convenu, peut être constitutif d’une faute (Cass. 1e civ. 19-6-1990 no 88-16.196 : Bull. civ. I no 175).
En l’espèce, l’emprunteur avait formulé sa demande de prêt le jour de l’expiration de la promesse
alors qu’il s’agissait de surcroît d’un délai prorogé après un refus de prêt.
L’application de l’article 1304-3, al. 1 du Code civil est en revanche écartée lorsqu’il n’est pas cons-
taté que le retard mis par l’acquéreur dans sa demande de prêt est à l’origine du refus de la banque
(Cass. 3e civ. 7-11-2007 no 06-14.227). En l’espèce, l’acquéreur avait pris contact avec la banque le
21 mai, la promesse de vente du 29 avril fixant le délai de réalisation de la condition suspensive
d’obtention de prêt au plus tard le 3 juin et une réitération par acte authentique le 30 juillet.
En cas de négligences dans la demande de prêt, le juge, s’il est saisi, pourra déceler dans l’attitude
de l’emprunteur un comportement révélant qu’il a empêché la réalisation de la condition ou qu’il
a provoqué sa défaillance. Il peut s’agir d’un dossier incomplet, d’un défaut de fourniture à l’orga-
nisme de crédit des pièces et renseignements nécessaires à l’instruction du dossier, de renseigne-
ments sciemment insuffisants, de retards... Le juge sanctionne un tel comportement déloyal en
appliquant l’article 1304-3, al. 1 du Code civil : le prêt est réputé obtenu ; l’acquéreur qui ne peut
pas réaliser la vente ne peut pas obtenir la restitution de la somme qu’il a versée à titre de dépôt de
garantie ou d’indemnité d’immobilisation (Cass. 1e civ. 25-10-1994 no 92-11.400 : RJDA 2/95 no 179).
42506 Non-respect des prévisions de la convention Le fait pour l’emprunteur de ne

pas respecter les prévisions de la convention relatives au financement peut constituer une faute.
La plus courante de ces fautes consiste à demander un prêt pour un montant supérieur à ce qui a
été prévu (Cass. 3e civ. 19-5-1999 no 97-14.529 : RJDA 8-9/99 no 905 ; Cass. 3e civ. 16-1-2013 no 11-26.557 :
RJDA 5/13 no 393, 1o esp. ; dans cet arrêt, le prêt demandé excédait de 8,8 % le montant prévu). En effet, plus
le prêt est important, plus le taux d’endettement de l’emprunteur est élevé, ce qui accroît le risque
de refus par l’organisme de crédit. En revanche, le fait de demander un prêt d’un montant infé-
rieur à celui précisé dans l’avant-contrat n’est pas toujours constitutif d’une faute (Cass. 3e civ.
6-5-2014 no 12-23.608 : BPIM 4/14 inf. 275).
Est fautif l’emprunteur qui formule une demande de prêt avec une durée de remboursement plus
courte que celle qui a été prévue (pour une illustration : Cass. 3e civ. 17-10-2019 no 17-21.859) ; il aug-
mente ainsi ses charges périodiques de remboursement et diminue sa solvabilité.
Une demande de prêt à un taux inférieur à celui indiqué dans l’avant-contrat et que la banque ne
peut accepter est également fautive (Cass. 3e civ. 20-11-2013 no 12-29.021 : RJDA 2/14 no 93 ; dans cette
espèce, l’acquéreur s’est vu refuser un prêt qu’il avait sollicité au taux de 4,20 % alors que la promesse prévoyait
un taux maximum de 4,75 % ; Cass. 3e civ. 17-10-2019 no 17-21.859). Il en va de même d’une demande de
prêt avec une facilité de remboursement de 2 ans qui n’avait pas été prévue dans la convention
(Cass. 3e civ. 13-10-1999 no 98-12.025 : RJDA 12/99 no 1306).
A été considéré comme fautif le fait de solliciter de la banque le financement non seulement de
l’immeuble objet de l’avant-contrat mais également et simultanément celui d’un bâtiment profes-
sionnel, ce qui avait compliqué la situation à examiner par la banque et conduit celle-ci à formuler
des exigences supérieures en termes de garanties (Cass. 3e civ. 17-2-2015 no 13-17.201 : BPIM 3/15
inf. 204). Est également fautif l’acheteur qui demande un prêt pour le financement non seulement
de l’acquisition mais également de travaux de rénovation, contrairement aux dispositions de la
promesse de vente signée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt (Cass. 3e civ. 13-10-2016
no 15-17.832 : BPIM 6/16 inf. 387).
Pourraient être également considérées comme fautives des déclarations mettant obstacle à
l’admission au bénéfice de l’assurance, ou un refus injustifié de fournir les garanties demandées
par l’organisme de crédit.
La faute peut consister pour l’acquéreur à solliciter à titre personnel une demande de prêt qu’il sait
vouée à l’échec alors que la banque s’était engagée à accepter une demande au nom d’une SCI
constituée avec des tiers (Cass. 3e civ. 12-2-2013 no 12-13-760 : RJDA 5/13 no 393, 2e esp.) ou encore faire
une demande de prêt au nom d’une SCI en cours de constitution et pas en son nom comme le
prévoyait le contrat (Cass. 3e civ. 27-2-2013 no 12-13.796 : RJDA 6/13 no 497).
804
La faute peut également résulter du fait pour l’acquéreur de ne pas avoir justifié auprès du vendeur
des démarches pour obtenir son prêt que l’avant-contrat lui imposait d’effectuer. La jurisprudence
se montre parfois sévère à l’égard de l’acquéreur qui ne respecte pas scrupuleusement les prévi-
sions de l’avant-contrat (Cass. 3e civ. 13-1-1999 no 97-14.349 : RJDA 3/99 no 254). Si la clause du contrat
qui impose à l’acquéreur de justifier au vendeur de ses diligences ne peut pas prévoir une sanction,
sous la forme d’une fiction conventionnelle de la condition réputée réalisée ou sous celle d’une
pénalisation pécuniaire (voir nos 42478 et 42482), le juge peut parfaitement sanctionner la
défaillance de l’acquéreur au moyen de l’application de l’article 1304-3, al. 1 du Code civil.
> Précisions Le notaire rédacteur de la promesse engage sa responsabilité à l’égard de l’acqué-
reur en ne l’avertissant pas du risque de perte de la somme versée à l’occasion de l’avant-contrat
en cas de refus de prêt consécutif à une demande de prêt non conforme aux prévisions de contrat
(Cass. 1e civ. 11-6-2003 no 99-20.720, s’agissant d’une demande de crédit excédant les prévisions du contrat).
Si la demande de prêt ne correspond pas exactement aux prévisions du contrat, il n’y a pas faute 42507
de l’acquéreur si le prêt prévu par le contrat était en tout état de cause excessif au regard des
facultés de remboursement de l’acquéreur (Cass. 3e civ. 12-9-2007 no 06-15.640 : RJDA 1/08 no 20, arrêt
rendu en dehors du droit de la consommation mais dont la solution est transposable). En l’espèce, la Cour a
refusé de considérer que le fait d’avoir successivement sollicité un prêt sur 12 et 10 ans alors que le
contrat prévoyait une durée de 15 ans était constitutif d’une faute de l’acquéreur dès lors que le
refus de prêt était justifié : les calculs produits par la banque démontraient que le prêt prévu par le
contrat excédait les possibilités financières de l’acquéreur.
De même, n’est pas fautif le fait de s’adresser à un courtier en prêts immobiliers alors que l’avant-
contrat prévoyait que les démarches devaient être faites « auprès d’organismes financiers et
notamment tout organisme bancaire » (Cass. 3e civ. 12-2-2014, no 12-27.182 : RJDA 11/14 no 861).
Même s’il a commis une faute, l’acheteur peut prouver que la défaillance de la condition est due à 42508
une cause indépendante de sa volonté (Cass. 3e civ. 17-3-2004 no 02-17.984 F-D : RJDA 10/04 no 1106 :
prêt refusé pour des raisons indépendantes du comportement de celui l’ayant demandé ; Cass. 3e civ. 15-12-2010
no 10-10.473 FS-PB : RJDA 4/11 no 282 : permis de construire jamais demandé, mais insusceptible d’être accordé
compte tenu des contraintes d’urbanisme).
Annulation par l’emprunteur de sa demande de prêt Le fait pour l’acquéreur 42510

d’« annuler » auprès de la banque sa demande de prêt avant que celle-ci se soit prononcée ne lui
permet pas d’invoquer la défaillance de la condition. L’acquéreur reste en conséquence tenu de
ses obligations vis-à-vis de son cocontractant (Cass. 1e civ. 16-7-1991 no 89-13.269 : JCP N 1993 II p. 56).
Cette hypothèse est différente de celle d’une rétractation par l’organisme de crédit de l’offre de
prêt (voir no 42410).
Complaisance de l’organisme de crédit L’organisme de crédit est facilement sus- 42512

pecté de complaisance avec l’acquéreur qui souhaite ne pas obtenir le prêt qu’il s’est engagé à
solliciter. La relation commerciale que le prêteur entretient souvent avec l’acquéreur renforce cette
suspicion. Souvent alléguée, la complaisance du prêteur est rarement établie car difficile à démon-
trer. D’une part, les raisons ne manquent pas pour justifier techniquement le refus de prêt : taux
d’endettement excessif, insuffisance des garanties, précarité de l’emploi... D’autre part, le crédit
repose non seulement sur des paramètres objectifs, mais encore largement sur la confiance, ce qui
justifie que la volonté du prêteur et sa subjectivité soient assez largement décisives.
La banque n’est pas tenue de faire droit à la demande du vendeur, fondée sur l’article 145 du Code de
procédure civile, de lui communiquer le dossier de demande de prêt de l’acquéreur afin de s’assurer
que cette demande a bien été introduite et traitée (TGI Brest ord. 29-6-2009 : JCP E 2009 no 1728).
SANCTION DE LA FAUTE
La jurisprudence sanctionne la faute de l’emprunteur en appliquant l’article 1304-3, al. 1 du Code 42514
civil. Ce texte répute la condition accomplie lorsque le débiteur, obligé sous la condition, en a
empêché l’accomplissement (voir nos 30700 s.). Dans ses relations avec le vendeur, l’acquéreur est
considéré comme ayant obtenu son prêt, et doit donc exécuter ses engagements.
Dans l’esprit des parties en conflit, la caractérisation de la faute de l’emprunteur a pour enjeu 42516
essentiel la restitution de la somme versée par lui ou sa préhension par le vendeur, à titre d’indem-
nité. En même temps qu’il tente de démontrer la faute de son cocontractant, le vendeur
demande, comme conséquence de cette faute, que la somme versée par son cocontractant lui
soit versée à titre d’indemnité.
Or les questions ne sont pas directement liées, car la sanction de l’article 1304-3, al. 1 du Code civil
n’est pas en elle-même directement pécuniaire : elle prive l’acquéreur emprunteur de la protection

de la condition suspensive, en considérant celle-ci comme réalisée, au moyen d’une fiction prévue
par la loi et dont la mise en œuvre est décidée par le juge. Lorsque la faute est reconnue et la
sanction prononcée, l’opération, jusqu’alors conditionnelle, devient pure et simple. Et ce n’est
qu’accessoirement et secondairement que le vendeur devra demander à être indemnisé ou mettre
à exécution la clause pénale si celle-ci a été prévue.
Les choses sont d’ailleurs juridiquement plus complexes pour le vendeur qui demandera la mise en
jeu de la sanction de l’article 1304-3, al. 1 du Code civil. En même temps qu’il formule cette
demande, et indépendamment de la question de son indemnisation, il devra veiller à solliciter du
juge que soit prononcée la résolution du contrat de vente ou de promesse pour inexécution de son
cocontractant, afin d’être libéré du contrat. À défaut, il resterait tenu par une vente ou par une
promesse que son acquéreur ne pourra très vraisemblablement pas exécuter, puisque par hypo-
thèse il n’aura pas obtenu son prêt.
CONSEIL
Avant de s’adresser au juge pour voir sanctionner son cocontractant indélicat, le vendeur devra
faire la balance des avantages et inconvénients de chaque solution. Soit il renoncera à faire
reconnaître judiciairement la faute de l’acquéreur, et il admettra alors que la condition d’obten-
tion de prêt ne s’est pas réalisée, ce qui le libérera du contrat et lui permettra de rechercher
immédiatement un autre acquéreur, sans perspective d’obtenir une indemnisation pécuniaire.
Soit il engagera une instance judiciaire, en demandant simultanément la sanction de
l’article 1304-3, al. 1 du Code civil, la résolution de la vente ou de la promesse ainsi que son
indemnisation, mais ceci au détriment de la possibilité de rechercher un autre acquéreur tant
que le lien avec le précédent n’aura pas été définitivement rompu.
PREUVE DE LA FAUTE
42520 La mise en œuvre de la sanction de l’article 1304-3, al. 1 du Code civil suppose une instance
judiciaire, car il appartient au juge d’apprécier le fait fautif de l’emprunteur et de prononcer la
sanction. La charge de la preuve pèse en principe sur le vendeur ; celui-ci doit prouver que la
défaillance de la condition est due à la négligence, à la faute ou aux manœuvres de l’emprunteur.
Mais la charge de la preuve est renversée lorsque le débat judiciaire porte sur la conformité de la
demande par rapport aux prévisions du contrat : il appartient alors au demandeur de crédit de
faire la preuve qu’il a demandé un crédit conforme à l’obligation qu’il avait souscrite (Cass. 3e civ.
13-1-1999 no 97-14.349 : RJDA 3/99 no 254 ; Cass. 1e civ. 9-2-1999 no 97-10.195 : Defrénois 1999 art. 37008-
46 p. 755 ; Cass. 3e civ. 30-1-2008 no 06-21.117 : RJDA 7/08 no 775). La solution est logique puisque
l’emprunteur est le mieux sinon le seul à même d’apporter la preuve de la demande qu’il a formu-
lée. Un emprunteur qui ne communique pas les éléments d’information fournis au prêteur et qui
sont à l’origine des refus de prêt est sanctionné : la condition suspensive est réputée accomplie et
le promettant peut être autorisé à conserver l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire
lors de la conclusion de la promesse (Cass. 1e civ. 7-5-2002 no 99-17.520 : RJDA 10/02 no 976). Mais
l’acquéreur n’a pas à aller au-delà de cette justification de la présentation d’une demande de prêt
conforme aux caractéristiques stipulées. Dès lors qu’il en a justifié, c’est au promettant de rappor-
ter la preuve que l’acquéreur avait empêché l’accomplissement de la condition (Cass. 3e civ.
6-10-2010 no 09-69.914 : RJDA 2/11 no 121).
g. Renonciation à la condition suspensive

42550 Il n’est pas possible pour l’acquéreur emprunteur de renoncer à l’avance, c’est-à-dire au stade de
l’avant-contrat, à la condition suspensive de l’obtention du prêt. Le caractère d’ordre public de la
protection s’y oppose, et une telle renonciation serait inopérante, de sorte que l’acte serait néan-
moins conditionnel.
Cette renonciation ne peut davantage prendre la forme d’une déclaration mensongère de
l’acquéreur selon laquelle il ne recourt pas à l’emprunt, même accompagnée de la mention
manuscrite correspondante. Ce mensonge, lorsqu’il implique le vendeur, activement ou même
passivement, est inefficace (voir no 42262).
42552 En revanche, il peut arriver qu’après signature de l’avant-contrat, alors que la protection lui est
acquise, et avant la signature de l’acte authentique, l’acquéreur décide de ne plus recourir à
l’emprunt, pour la raison qu’il dispose des liquidités lui permettant de réaliser son acquisition. Il lui
est possible alors de renoncer à la condition suspensive, stipulée en sa faveur, cette renonciation
étant la conséquence d’une renonciation à l’emprunt.
Cette faculté est désormais consacrée par le Code civil : « Une partie est libre de renoncer à la
condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a
pas défailli » (C. civ. art. 1304-4 modifié par la loi 2018-287 du 20-4-2018).
806
Bien que la renonciation à la condition ne soit soumise à aucun formalisme, il vaut mieux privilégier 42554
la lettre recommandée avec accusé de réception (ou la signification par huissier) qui permettra de
conserver la preuve de la renonciation. Il est conseillé d’imposer à l’acquéreur qui renonce à la
condition parce qu’il a décidé de ne plus recourir à l’emprunt d’indiquer que le prix sera payé sans
l’aide d’un prêt et de porter sur le document contenant cette déclaration la mention manuscrite
visée au no 42232.
Lorsque la condition suspensive est établie dans le seul intérêt de l’acquéreur, ce qui est générale- 42556
ment le cas lorsque la vente est conclue sous condition suspensive de l’obtention par celui-ci d’un
prêt, seul l’acquéreur – et non le vendeur – peut se prévaloir de la caducité de la promesse par
non-réalisation de la condition et renoncer à s’en prévaloir (Cass. 3e civ. 13-7-1999 no 97-20.110 : RJDA
10/99 no 1065). Dans ce cas, il ne s’agit pas strictement d’une renonciation à la condition suspensive,
mais d’une renonciation aux effets de sa défaillance.
Le fait que la condition suspensive soit stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur doit être
suffisamment caractérisé : la mention selon laquelle, passé le délai convenu pour l’obtention
d’une offre de prêt, la condition suspensive est réputée non réalisée et le vendeur délié de tout
engagement ne permet pas de considérer que l’acquéreur est le bénéficiaire exclusif de la condi-
tion ; il ne peut pas, dans ce cas, opposer au vendeur qui refuse de réitérer la vente sa renonciation
à se prévaloir de la défaillance de la condition (Cass. 3e civ. 7-11-2007 no 06-17.729 : BRDA 23/07 inf. 29).
CONSEIL
La possibilité pour l’acquéreur de renoncer à se prévaloir de la défaillance de la condition peut
être désavantageuse pour le vendeur : il ne peut pas se considérer comme libéré du contrat du
seul fait de la défaillance de la condition alors que cette défaillance risque de priver l’acquéreur
de la possibilité de payer le prix ou d’être la cause d’un retard dans la réitération de la vente. Il
peut également se produire que l’acquéreur maintienne le vendeur dans l’incertitude sur sa
décision. Pour éviter ces situations, les parties ont intérêt à convenir et préciser dans l’avant-
contrat que la promesse sera caduque de plein droit tant à l’égard du vendeur que de l’acquéreur
du seul fait de la non-obtention du prêt dans le délai prévu, sans que l’acquéreur puisse pré-
tendre à la survie du contrat nonobstant la défaillance de la condition suspensive.
3. INTERDÉPENDANCE DES PRÊTS ENTRE EUX

Lorsque l’acquéreur recourt à plusieurs prêts, ce qui est fréquent en pratique, le risque existe que le 42600
financement soit partiellement obtenu. Dans cette situation, l’acquéreur emprunteur doit être
protégé, car un financement partiel ne lui permet pas plus de réaliser l’opération qu’une absence
de financement.
MÉCANISME CONDITIONNEL
Pour régler cette difficulté, la loi instaure une interdépendance des prêts entre eux : en cas de 42602
pluralité, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres
prêts. Cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit
total (C. consom. art. L 313-37).
CONDITIONS D’APPLICATION
La loi pose deux conditions à la soumission de l’opération de crédit à cette condition suspensive : 42604
l’information du prêteur d’une part et l’importance de chaque prêt par rapport au crédit total
d’autre part.
Le prêteur doit être informé de la pluralité de prêts. Cette information, bien que la loi ne le précise
pas, doit être donnée lors de la demande de prêt. Le recours à plusieurs prêts est d’ailleurs l’un des
paramètres de l’endettement que chaque prêteur prendra en considération pour se prononcer sur
la demande de prêt.
Les prêts de faible importance, inférieurs à 10 % du crédit total, rentrent dans le calcul de ce crédit
total, pour déterminer s’ils dépassent ou non ce taux. Mais ils sont étrangers au mécanisme condi-
tionnel, à un double titre : si un prêt dépassant 10 % du crédit total n’est pas obtenu, ils ne sont
pas affectés par la condition suspensive ; si eux-mêmes ne sont pas obtenus, ils n’affectent pas le
ou les autres prêts représentant plus de 10 % du crédit total.
EXEMPLE
Deux prêts sont demandés : l’un de 905 000 ¤ et l’autre de 95 000 ¤. Le second entre dans le
calcul du crédit total, qui est donc de 1 000 000 ¤. Il est inférieur à 10 % du crédit total, et n’est
donc pas concerné par la condition suspensive légale qui lie les prêts entre eux.
Si le prêt de 95 000 ¤ n’est pas obtenu, il ne remet pas en cause le prêt de 905 000 ¤. Et à l’inverse,
la non-obtention du prêt de 905 000 ¤ n’affecte pas le prêt de 95 000 ¤ s’il a été obtenu.

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L’emprunteur non professionnel bénéficie d’un dispositif protecteur lorsqu’il

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2. CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU PRÊT

a. Notion d’obtention du prêt

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c. Effets de l’obtention du prêt

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d. Défaillance de la condition suspensive

Rétractation de l’offre par le prêteur L’éventualité de la rétractation par le prêteur 42410

Information du vendeur par l’acquéreur Aucun texte n’impose à l’acquéreur 42411

RESTITUTION À L’ACQUÉREUR DE TOUTE SOMME VERSÉE

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42416 Contestation du cocontractant Il arrive que le vendeur s’oppose à la restitution de la

e. Renforcement conventionnel des obligations

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Clause assimilant le défaut d’information du vendeur par l’acquéreur à 42478

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42506 Non-respect des prévisions de la convention Le fait pour l’emprunteur de ne

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