Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.

AQABLI

La promesse et le compromis de vente en droit marocain comparé

I. Les textes de référence

Article 14 : La simple promesse ne crée point d'obligation.

Article 18 : Dans les obligations unilatérales, les engagements sont obligatoires, dès
qu'ils sont parvenus à la connaissance de la partie envers laquelle ils sont pris.

Article 443 : Les conventions et autres faits juridiques ayant pour but de créer, de
transférer, de modifier ou d'éteindre des obligations ou des droits, et excédant la
somme ou la valeur de dix mille dirhams ne peuvent être prouvés par témoins. Il doit
en être passé acte authentique ou sous seing privé, éventuellement établi sous
forme électronique ou transmis par voie électronique.

Article 448 : La preuve testimoniale est recevable, par exception aux dispositions ci-
dessus : 1. Toutes les fois que la partie a perdu le titre qui constituait la preuve
libérale de l'obligation ou de la libération en conséquence d'un cas forfuit, d'une force
majeure, d'une soustraction frauduleuse : le cas des billets de banques et des titres
au porteur est soumis à des règles spéciales; 2. Lorsqu'il n'a pas été possible au
créancier de se procurer une preuve littérale de l'obligation; tel est le cas des
obligations provenant des quasi-contrats et des délits ou quasi-délits et celui où il
s'agit d'établir une erreur matérielle commise dans la rédaction de l'acte, ou des faits
de violence, simulation, fraude on vol dont l’acte est entaché, ou bien, entre
commerçants, dans les affaires où il n'est pas d'usage d'exiger des preuves écrites.
L'appréciation des ras où il n'a pas été possible au créancier de se procurer une
preuve écrite est remise à la prudence du juge.

Article 604 : La partie qui s'est réservé le droit d'option doit déclarer si elle entend
tenir le contrat ou s'en départir dans les délais suivants :

a- Pour les immeubles urbains et les fonds de terre, dans le délai de trente
jours à partir de la date du contrat ;

b- b- Pour les animaux domestiques et toutes les choses mobilières, dans le

délai de cinq jours Les parties peuvent toutefois convenir d'un délai moindre;
toute stipulation d'un délai supérieur est nulle et doit être réduite aux délais
cidessus.

L’article 142 du code général des impôts du dahir n° 1-06-232 du 10 hija 1427 (31
décembre 2006) portant promulgation de la loi de finance n° 43-06 pour l’année
budgétaire 2007: « Est nulle et de nul effet toute contre-lettre, toute convention ayant
pour but de dissimuler partie du prix d’une vente d’immeuble, d’un fonds de
commerce, d’une cession de clientèle, tout ou partie du prix d’une cession de droit au

1
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble
ou de la soulte d’un échange ou d’un partage comportant des biens immeubles, un
fonds de commerce ou une clientèle. La nullité encourue, si elle n’a été
judiciairement prononcée, ne fera pas obstacle au recouvrement de l’impôt dû au
Trésor »; Bulletin Officiel n° 5487 bis du 11 hija 1427 (1 janvier 2007), p. 3.

Article 106-5 : Est producteur, le fabricant d’un produit fini, le producteur d’une
matière première, le fabricant d’une partie composante, toute personne qui agit à titre
professionnel et: 1. Qui se présente comme producteur en apposant sur le produit
son nom, sa marque ou un autre signe distinctif; - 34 - 2. Qui importe un produit dans
le territoire national en vue d’une vente, d’une location avec ou sans promesse de
vente, ou de toute autre forme de distribution.

L’article 106 de la loi n° 31-08 ci-dessus, qui prévoit que : « Sans préjudice de
l’application du 3e alinéa de l’article 264 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913)
formant Code des obligations et des contrats, en cas de défaillance dans l’exécution,
par l’emprunteur, d’un contrat de location assorti d’une promesse de vente, d’un
contrat de location-vente ou d’un contrat de location avec option d’achat, le prêteur
est en droit d’exiger, outre la restitution du bien et le paiement des loyers échus et
non réglés, une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est
égale à la différence entre, d’une part, la valeur résiduelle hors taxes du bien stipulée
au contrat augmentée de la valeur actualisée, à la date de la résiliation du contrat, de
la somme hors taxes des loyers non encore échus et, d’autre part, la valeur vénale
hors taxes du bien restitué. Les taxes ne sont pas prises en compte dans cette
opération. La valeur actualisée des loyers non encore échus est calculée selon une
méthode fixée par voie réglementaire. La valeur vénale mentionnée ci-dessus est
celle obtenue par le bailleur après la vente du bien restitué ou repris. Toutefois, le
locataire a la faculté, dans le délai de trente jours à compter de la résiliation du
contrat, de présenter au bailleur un acquéreur faisant une offre écrite d’achat. Si le
bailleur n’accepte pas cette offre et s’il vend ultérieurement à un prix inférieur, la
valeur à déduire devra être celle de l’offre refusée par lui. Si le bien restitué ou repris
n’est pas sujet à une rapide détérioration ou que sa valeur n’excède pas une limite
minimale fixée par voie réglementaire, la vente se fait aux enchères publiques en
vertu d’une ordonnance prononcée sur la base d’une demande émise par le
président du tribunal compétent est exécutée par le secrétariat-greffe. Ces
procédures s’appliquent si le bien restitué ou repris est soumis à un règlement
spécial fixant la procédure de la vente.

II. Commentaires sur les Articles Juridiques liés à la Promesse

1. Art. 18 du DOC :

2
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

 Ce premier article énonce que dans les obligations unilatérales, les

engagements deviennent obligatoires dès qu'ils sont portés à la
connaissance de la partie bénéficiaire.

 Commentaire : Cela souligne le caractère contraignant de la promesse

unilatérale dès qu'elle est portée à la connaissance de la partie
concernée, renforçant la notion d'obligation immédiate.

2. Art. 14 du DOC :

 Cet article dispose que la simple promesse, non matérialisée par écrit,
ne crée pas d'obligation.

 Commentaire : En contraste avec l'art. 18, l'art. 14 met en évidence la

nécessité d'une matérialisation écrite pour qu'une promesse soit
contraignante, différenciant clairement la simple promesse de la
promesse unilatérale.

3. Art. 443 du DOC :

 Cet article stipule que les accords dépassant une certaine valeur
doivent être prouvés par écrit authentique ou sous seing privé.

 Commentaire : Ceci souligne l'exigence de documentation écrite pour

les accords de valeur significative, ce qui renforce la nécessité de
formaliser les promesses par écrit.

4. Art. 1124 du C. civ. Français :

 Cet article définit la promesse unilatérale comme un contrat où le

promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion
d'un contrat.

 Commentaire : Il précise les conditions pour qu'une promesse

unilatérale soit valide, mettant en avant le consentement du bénéficiaire
comme un élément clé.

5. Art. 604 du DOC :

 Cet article fixe des délais pour déclarer l'intention de tenir ou de se

départir du contrat après une promesse unilatérale.

 Commentaire : La fixation de délais vise à apporter de la clarté

temporelle, évitant des incertitudes prolongées après une promesse
unilatérale.

3
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

6. Art. 488 du DOC :

 Cet article énonce que la vente est parfaite entre les parties dès qu'il y
a consentement.

 Commentaire : Pour la promesse synallagmatique de vente, cet article

confirme que la vente est établie dès l'accord sur les éléments
essentiels, offrant une perspective claire sur la conclusion du contrat.

7. Art. 58 et 59 du DOC :

 Ces articles énoncent les conditions relatives à l'objet de la promesse,

exigeant qu'il soit licite, possible, déterminé, et déterminable.

 Commentaire : Ces conditions renforcent l'idée que l'objet de la

promesse doit être clairement défini et réalisable.

8. Art. 1124 du C. civ. (al. 2) :

 Cet alinéa traite de la rétractation et précise que la rétractation

n'empêche pas la formation du contrat définitif si le bénéficiaire exerce
son option pendant la durée de vie de la promesse.

 Commentaire : Cela équilibre le pouvoir du promettant avec le droit du

bénéficiaire de lever l'option, même après une rétractation, pendant la
durée de vie de la promesse.

Conclusion : Ces articles, pris ensemble, créent un cadre juridique pour les
promesses, mettant en avant l'importance de la connaissance des engagements, de
la matérialisation écrite, et des conditions claires pour l'objet de la promesse. Ils
équilibrent également les droits et obligations des parties impliquées dans les
promesses unilatérales et synallagmatiques de vente.

III. Tableau Comparatif des Articles Juridiques liés à la Promesse

Articles
Juridiques Contenu Analyse

"Dans les obligations unilatérales, les

engagements sont obligatoires dès
qu’ils sont parvenus à la La promesse unilatérale, une fois
Art. 18 du connaissance de la partie envers connue de la partie bénéficiaire,
DOC laquelle ils sont pris." devient contraignante.

4
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

Articles
Juridiques Contenu Analyse

La simple promesse, non

matérialisée par écrit, ne génère pas
Art. 14 du "La simple promesse ne crée point d'obligation. Diffère de l'art. 18 en ne
DOC l’obligation." visant pas la promesse unilatérale.

"Les conventions et autres faits L'écrit est requis pour les accords
juridiques... ne peuvent être prouvés excédant une certaine valeur,
Art. 443 du par témoins. Il doit en être passé acte renforçant l'importance de la
DOC authentique ou sous seing privé." documentation écrite.

"La promesse unilatérale est le Définit la promesse unilatérale et

contrat par lequel une partie... énonce que le consentement du
Art. 1124 du accorde à l'autre... le droit d'opter bénéficiaire est nécessaire pour
C. civ. pour la conclusion d'un contrat..." former le contrat.

"La partie qui s'est réservé le droit Fixe les délais pour déclarer
d'option doit déclarer si elle entend l'intention de tenir ou de se départir
Art. 604 du tenir le contrat ou s'en départir dans du contrat après une promesse
DOC les délais..." unilatérale.

S'applique au régime de la promesse

synallagmatique de vente,
"La vente est parfaite entre les établissant que la vente est parfaite
Art. 488 du parties, dès qu’il y a consentement dès le consentement sur la chose, le
DOC des contractants..." prix, et les clauses.

"La chose qui forme l'objet de

l'obligation doit être déterminée au Énonce les conditions relatives à
moins quant à son espèce..." / "Est l'objet de la promesse, exigeant qu'il
Art. 58 et 59 nulle l'obligation qui a pour objet une soit licite, possible, déterminé, et
du DOC chose ou un fait impossible..." déterminable.

Précise que la rétractation

"La rétractation n’empêche pas la n'empêche pas la formation du
formation du contrat définitif si le contrat définitif si le bénéficiaire
Art. 1124 du bénéficiaire lève l’option pendant la exerce son option pendant la durée
C. civ. (al. 2) durée de vie de la promesse." de vie de la promesse.

Remarques:
5
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

 Les articles 18 et 14 du DOC mettent en lumière la différence entre la

promesse unilatérale et la simple promesse.

 L'art. 443 souligne l'importance de l'écrit dans les accords dépassant une
certaine valeur.

 L'art. 1124 du C. civ. définit la promesse unilatérale et précise la durée de vie

de la promesse.

 L'art. 604 fixe des délais pour déclarer l'intention après une promesse
unilatérale.

 Les articles 58 et 59 énoncent des conditions relatives à l'objet de la

promesse.

 L'al. 2 de l'art. 1124 du C. civ. traite de la rétractation et de la formation du

contrat définitif.

L'extrait fourni semble traiter des dispositions légales relatives à la promesse dans le
contexte juridique. Voici une analyse de certains points clés :

1. Article 14 du DOC :

 "La simple promesse ne crée point l’obligation."

 Ce principe énonce que la simple promesse, non matérialisée par un écrit, ne

génère pas d'obligation juridique.

2. Relation avec l'Article Précédent (non spécifié) :

 L'analyse de l'art. 14 est liée à l'article précédent qui accorde une force
contraignante à l'engagement pris par une personne envers une autre.

 Il est suggéré que la différence entre l'art. 14 et l'art. 18 réside dans le fait que
le premier concerne la simple promesse non matérialisée par un écrit, tandis
que le second concerne la promesse unilatérale en tant que contrat unilatéral.

3. Article 443 du DOC :

 "Les conventions et autres faits juridiques... ne peuvent être prouvés par

témoins. Il doit en être passé acte authentique ou sous seing privé."

 Exige que les accords juridiques dépassant une certaine somme ou valeur ne
peuvent être prouvés que par un écrit authentique ou sous seing privé,
soulignant l'importance de la documentation écrite.

4. Article 1124 du C. civ. :

6
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

 "La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie... accorde à
l'autre... le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat..."

 Définit la promesse unilatérale comme un contrat où une partie (promettant)

accorde à l'autre (bénéficiaire) le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat
dont les éléments essentiels sont déterminés.

5. Analyse Générale :

 Les extraits soulignent l'importance de la forme écrite dans le contexte

juridique, notamment en ce qui concerne les promesses.

 La différenciation entre la simple promesse et la promesse unilatérale semble

être un élément clé de la compréhension de ces dispositions.

6. Conclusions Possibles :

 La législation semble mettre l'accent sur la nécessité de formaliser les

engagements par écrit, surtout lorsqu'ils dépassent une certaine valeur.

 La promesse unilatérale est reconnue comme un contrat spécifique avec des

conditions particulières définies dans l'art. 1124 du C. civ.

Analyse et Comparaison des Articles Juridiques

1. Article 14 du DOC :

 "La simple promesse ne crée point d'obligation."

2. Article 18 du DOC :

 "Dans les obligations unilatérales, les engagements sont obligatoires,

dès qu'ils sont parvenus à la connaissance de la partie envers laquelle
ils sont pris."

3. Article 443 du DOC :

 "Les conventions et autres faits juridiques ayant pour but de créer, de

transférer, de modifier ou d'éteindre des obligations ou des droits, et
excédant la somme ou la valeur de dix mille dirhams ne peuvent être
prouvés par témoins. Il doit en être passé acte authentique ou sous
seing privé..."

4. Article 448 du DOC :

7
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

 "La preuve testimoniale est recevable, par exception aux dispositions

ci-dessus..."

5. Article 604 du DOC :

 "La partie qui s'est réservé le droit d'option doit déclarer si elle entend
tenir le contrat ou s'en départir dans les délais suivants..."

6. Article 142 du Code Général des Impôts :

 "Est nulle et de nul effet toute contre-lettre, toute convention ayant pour
but de dissimuler partie du prix d’une vente..."

7. Article 106-5 :

 "Est producteur, le fabricant d’un produit fini, le producteur d’une

matière première, le fabricant d’une partie composante..."

8. Article 106 de la Loi n° 31-08 :

 "Sans préjudice de l’application du 3e alinéa de l’article 264 du dahir du

9 ramadan 1331 (12 août 1913)..."

Conclusions Juridiques :

1. Contraste entre Simple Promesse et Obligation :

 L'Article 14 énonce clairement que la simple promesse ne crée pas

d'obligation, soulignant le besoin d'un acte plus formel pour imposer
des obligations.

 L'Article 18 met en avant le caractère obligatoire des engagements

unilatéraux dès qu'ils sont portés à la connaissance de la partie
bénéficiaire.

2. Exigences de Preuve et Formalisme :

 Les Articles 443 et 448 du DOC établissent des exigences de preuve

spécifiques, limitant l'utilisation de témoins et favorisant les actes
authentiques ou sous seing privé.

 Cette préférence pour une documentation formelle vise à assurer la

fiabilité des transactions juridiques.

3. Conditions Temporelles de la Promesse (Article 604) :

8
Module : contrats spéciaux FPBM S5 2023 Pr M.AQABLI

 L'Article 604 fixe des délais clairs pour déclarer l'intention de tenir ou
de se départir du contrat après une promesse unilatérale, apportant
ainsi une sécurité temporelle aux parties.

4. Nullité des Actes Dissimulant des Prix (Article 142) :

 L'Article 142 du Code Général des Impôts déclare nulle toute contre-
lettre ou convention visant à dissimuler une partie du prix d'une
transaction immobilière, soulignant la transparence fiscale.

5. Définition du Producteur (Article 106-5) :

 L'Article 106-5 définit le producteur dans le contexte professionnel,

établissant des critères spécifiques, notamment l'apposition de noms
ou de marques sur les produits.

6. Conséquences de Défaillance dans les Contrats de Location avec Option

d'Achat (Article 106 de la Loi n° 31-08) :

 L'Article 106 de la Loi n° 31-08 spécifie les conséquences en cas de

défaillance dans l'exécution des contrats de location avec option
d'achat, protégeant les droits du prêteur en cas de non-respect des
engagements contractuels.

Remarques Générales :

 Les articles analysés mettent en évidence l'importance du formalisme, de la

transparence, et de la clarté temporelle dans les transactions juridiques.

 Ils reflètent la volonté du législateur de prévenir les abus et d'assurer l'intégrité

des engagements contractuels.

9
‫‪Module : contrats spéciaux‬‬ ‫‪FPBM S5 2023‬‬ ‫‪Pr M.AQABLI‬‬

‫قضاء محكمة النقض في الوعد بالبيع‪:‬‬

‫ملف عدد ‪2018/1/2/586‬‬

‫قرار عدد ‪ 2019/690 :‬بتاريخ ‪2019-10-29‬‬

‫إن العقد الذي سماه طرفاه الطاعن الأول والمطعون ضدها بالوعد بالبيع يعتبر في الحقيقة عقد‬
‫العقهد الن هائي لأنه تمهمن التماتها‬ ‫بيع ابتدائي تترتب عنه مميهع ارهال البيهع إلهي من يهتق توريه‬
‫بعهد من‬ ‫عليه‬ ‫تتقابلة ل ما إذ التمتا تعا بمقتماه من يبرتا عقد البيع الن ائي في التاليخ المتفه‬
‫وبالتالي فهنن عهد‬ ‫علي‬ ‫تسلق الأول تن الثانية تبلغا تاليا كعربون تن تجموع رمن البيع المتف‬
‫يعد تنازله تن مها عهن ذلهأ الأمهل ويلهبد العقهد‬ ‫علي‬ ‫تنفيذهما لما التمتا ب داخل الأمل المتف‬
‫في إمباله‬ ‫الرابط بين ما غير تحدد المدة ول يكون مي تن ما حين في حالة تطل تتيد للآخر الح‬
‫فهي التعهويف فهي الحهالتين طبقها للفلهل‬ ‫علي تنفيذ التمات مو المطالبة بفسخ العقد تع الح‬
‫والعقود إل إذا وم إلي إنذالا تن ممل تنفيذ تا التم ب تن مانب في ممهل‬ ‫‪ 259‬قانون ال لتماتا‬
‫تعين ويبقي دون مدوى‪.‬‬

‫ملف عدد‪2010/1/1/1818 :‬‬

‫قرار عدد ‪ 2011/4821 :‬بتاريخ ‪2011-11-15‬‬

‫العقهد المبهر بهين الطهرفين علهي منه تجهرد وعهد بهالبيع اعتمهادا علهي عنوانه فقهط ودون‬ ‫ل يلد تكييه‬
‫والعقود فنذا توافر‬ ‫تناقشت علي ضوء الشروط المنلوص علي ا في الفلل ‪ 488‬تن قانون ال لتماتا‬
‫في العقد مميع ملكان عقد البيع اعتبر بيعا تاتا‪.‬‬

‫ملف عدد‪2012/1/4/2172 :‬‬

‫قرار عدد ‪ 2014/384 :‬بتاليخ ‪2014-03-27‬‬

‫قيها المورقهة بتفسهير بنهود العقهد للطهرت المشهتكي وعهد إعهالت ا بعقهد الوعهد بهالبيع لمعرفته‬
‫إعفائ ها تهن ههذا الهخمراء خااهة من الأاهل ههو‬ ‫ب ا ذلأ العقهد لتحقه‬ ‫باللغة الفرنسية التي حرل‬
‫المادة ‪ 22‬تن ظ ير التوري ‪,‬‬ ‫م ل اللغة الأمنبية التي حرل ب ا العقد يشكل تخالفة لمقتميا‬

‫ملف عدد‪2012/3/1/3196 :‬‬

‫قرار عدد ‪ 2014/116 :‬بتاليخ ‪2014-02-25‬‬

‫إن الوعد بالبيع الملم للجانبين يعد عقدا ابتدائيا تترتب عنه ارهال البيهع إلهي من يعقهد البيهع الن هائي وتتهي‬
‫نشأ الوعد بالبيع الملم للجانبين احيحا وادعي الواعد استحالة تنفيذ التمات فيه يلهم بسهبب ذلهأ لخن هاء‬
‫ارال الوعد المذكول طلب فسخ واستلدال حكق ب ذا الفسخ والمحكمة لما قمت بأن وعد البيهع المعقهود‬
‫ذلهأ سهندا تشهروعا فهي حيهازة المهدعي فيه تكهون قهدطبقت اهحيد‬ ‫ل زال قائما ولق يقع فسهخ واتعبهر‬
‫القانون‪,‬‬

‫عدد ‪2011/1/3/904 :‬‬ ‫تل‬

‫‪10‬‬
‫‪Module : contrats spéciaux‬‬ ‫‪FPBM S5 2023‬‬ ‫‪Pr M.AQABLI‬‬

‫‪ 2014/3‬بتاليخ ‪2014-01-09‬‬ ‫قرال غدد ‪:‬‬

‫الطهرفين علهي تحريهر العقهد الن هائي بعهد ملبعهة معه ر‬ ‫تعليل المحكمة بكون العقد تممن "اتفها‬
‫وفي حالة تعذل تحريره يلتم البائع بنلماع تبلغ عشرة ال ت دلهق دون تماطلة"‬ ‫ابتداء تن تاليخ‬
‫تما يتجلي تن من الأمل المشال إلي في العقهد يعتبهر تلمتها للطهرفين ومن المشهتري يعتبهر تلمتها‬
‫بأداء باقي الثمن مو عرض علي البائع داخل الأمل المذكول ول ذا ولما اعتبر القرال المطعون فيه‬
‫من العقد لئن حدد ممل قدله ملبعة مع ر تن تاليخ لخيداع باقي الثمن فنن لق يرتب مي مرر قانوني‬
‫هذا الشرط يكون قد مسس قماءه‬ ‫بفسخ العقد والتحلل تن إبرا العقد الن ائي حال تخل‬ ‫يتعل‬
‫علي تعليل فاسد‪.‬‬

‫‪11‬‬